Eier- og felleskostnader i næringseiendom
Regnskapsåret 2024
Introduksjon
Analyseintroduksjon
Formålet med RSMs analyse er å presentere et normalt kostnadsnivå per bruttoareal (BTA) for eier- og felleskostnader innenfor næringseiendom. Analysen for 2024 omfatter 80 eiendommer og omtrent 760 000 kvm innen handels- og kontorsegmentene. For sammenligningsformål inkluderer analysene tall fra regnskapsårene 2020 til 2023.
Geografisk spredning
Eiendommene som er inkludert i analysen har en variert geografisk spredning, men med en klar overvekt lokalisert i Oslo.
Rogaland
Historisk utvikling
Historisk utvikling
Analysen av utviklingen i den historiske perioden innenfor eier- og felleskostnader i næringseiendom har visse utfordringer. Kostnader knyttet til energi utgjør den største enkeltkomponenten i felleskostnadene for både handels- og kontorsegmentet. En bør derfor merke seg at kostnadskomponentene i 2020 er påvirket av vesentlig lavere strømpriser enn de etterfølgende årene.
Vi ser at for 2024 er fordelingen mellom eierkost og felleskost flyttet seg noe for handel og kontor, hvorav eierkost har økt og felleskost redusert for handelssegmentet, mens felleskost økt og eierkost redusert for kontorsegmentet.
En viktig faktor å merke seg er endringen i utvalget av eiendommer over tid. Antallet eiendommer varierer noe fra år til år, noe som vil påvirke sammenlignbarheten av dataene mellom årene. Dette dynamiske aspektet av utvalget kan medføre variasjoner i kostnadssammensetningen og bør tas i betraktning ved tolkningen av tallene.
Vi vil i de følgende sidene gå nærmere inn på utviklingen av de ulike kostnadskomponentene innenfor eier- og felleskostnader i både handels- og kontorsegmentet.
Handel
Handel – 2024
Kommentar
Beregningene for de ulike kostnadslinjene i tabellene er gjort separat. For eksempel inkluderes kun eiendommer med felleskostnader knyttet til heis i beregningen for median heiskostnad per kvm. Sumlinjene for totale felleskostnader og eiendomskostnader per kvm representerer separate beregninger og reflekterer ikke summen av kolonnene. Derimot representerer totale felles- og eierkostnader per kvm medianen for hver enkelt eiendoms totale felles- og eierkostnader per kvm.
De største kostnadspostene inkludert i felleskostnader knytter seg til energi, renhold, vann og avløp og vaktmester. Det er en betydelig variasjon i kostnadene, spesielt innenfor «andre felleskostnader», som kan indikere ulikheter i eiendomsforvaltningen. Alle kostnader som ikke er mulig å kategorisere i de angitte kostnadslinjene, inkluderes i andre felleskostnader. Dette kan eksempelvis inkludere kostnader knyttet til driftsadministrasjon som faktureres via felleskostnader, administrasjonshonorar, kantine, resepsjon eller annet.
For eierkostnadene er det er noe større sprik mellom kvartilene for tilleggskostnadene sammenlignet med kjernekostnadene. Dette kan delvis forklares av tilfeldigheter, da eiendommene ikke nødvendigvis har de samme kostnadene knyttet til juridiske honorarer eller megler- og konsulenthonorarer hvert år. Vi observerer også at administrasjon og forvaltning utgjør den største eierkostnaden, og at her er det også relativt lite sprik mellom kvartilene, noe som kan indikere at kostnaden er relativt standardisert mellom aktørene.
Handel – historisk utvikling
Eierkostnader per kvm
Kommentar
Medianen for totale felleskostnader per kvm økte fra 2022 til 2023, og er redusert igjen i 2024. Vi ser også at energikostnadene er redusert jevnt hvert år i perioden 2022-2024.
Medianen for totale eierkostnader per kvm viste en nedgang i 2021, men har økt noe hvert år siden. Vi ser også at totale eierkostnader er økt fra 2023 til 2024, men felleskostnadene er redusert. Dette kan indikere at aktørene har fakturert ut mindre av kostnadsbasen til leietakerne enn året før.
Særlig merkbart er variasjonene knyttet til kostnader for reparasjoner og vedlikehold historisk. Denne posten vil ha svingninger med tanke på variasjoner i bygningenes alder og standard. En bør også merke seg at en del av kostnadene vil aktiveres og dermed vil kostnadslinjene reparasjoner og vedlikehold ikke nødvendigvis vise totalbildet.
Kontor
Kontor – 2024
per kvm
Kommentar
Datagrunnlaget for felleskostnadene er basert på 42 eiendommer, mens for eierkostnadene inngår alle de 61 eiendommene.
For felleskostnader per kvm ser vi relativt stort sprik mellom øvre kvartil og medianen, sammenlignet med spriket mellom nedre kvartil og medianen. Dette tilsier at det er noe skjevhet i utvalget, og at det finnes eiendommer med svært høye felleskostnader som påvirker spredningen.
Eierkostnader som forsikring, regnskap og revisjon per kvm ligger på et relativt lavt nivå for kontorsegmentet sammenlignet med handel. Likevel kan det ligge en feilkilde ved å uttrykke disse kostnadene per kvm. For eksempel vil et revisjonshonorar ikke nødvendigvis avhenge av bruttoareal, og skal en sammenligne segmentene bør det merkes at kontoreiendommene i snitt er en del større enn handelseiendommene i BTA.
Kontor – historisk utvikling
Felleskostnader per kvm
Kommentar
For kontorsegmentet inkluderer analysen flest eiendommer, med 61 eiendommer i 2023. Det er viktig å være oppmerksom på at utvalget av eiendommer varierer hvert år, noe som påvirker den historiske utviklingen. En direkte sammenligning av tallene for de samme eiendommene over de fire årene ville derfor kunne gi et annet bilde.
Som vist av tabellen på forrige side, er det relativt stort sprik mellom kvartilene på energikostnadene, noe som tilsier at det er større variasjoner her som vil påvirke utviklingen i median fra år til år.
Eierkostnader per kvm er redusert marginalt fra 2023 til 2024, noe som tilsier at kostnadsnivåene er relativt stabilt. Generelt ser eierkostnadene ut til å ha hatt en jevn økning i den historiske perioden.
Metodikk
Metodikk (1/2)
Metode
Analysen for 2024 inkluderer totalt 80 næringseiendommer med BTA på omtrent 760 000 kvadratmeter.
Felles- og eierkostnader presenteres i denne analysen per kvadratmeter, basert på bruttoarealet til eiendommen (BTA). Det er vår oppfatning at dette generelt sett er den best egnede måten for å uttrykke driftskostnadene. En potensiell feilkilde ved å uttrykke kostnadene på denne måten, er likevel at enkelte kostnader knyttet til driften av et eiendomsselskap ikke nødvendigvis vil avhenge av bruttoarealet – et eksempel er regnskapshonorarer.
Videre er kostnadene presentert basert på teksting av regnskaper på saldobalansenivå. Kostnadene er allokert til de ulike kostnadsgruppene utelukkende basert på vår forståelse av tekstingen av ulike konti.
Datasettet er inndelt i kvartiler, som vil si at dataen er sortert i stigende rekkefølge og deretter inndelt i fire like store deler. Figuren til venstre illustrerer dette. Nedre kvartil (Q1) skiller den laveste 50 % av dataen, og kan betegnes som medianen av den laveste halvparten av datasettet. 25 % av dataen er altså lavere enn nedre kvartil. På samme måte ligger 25 % av dataen høyere enn øvre kvartil (Q3). Med nedre og øvre kvartil menes altså punktestimater som skiller inndelingen.
Vi benytter median fremfor gjennomsnitt da medianen ikke er påvirket av ytterpunkter og ekstremverdier i datasettet, samt at datasettet vi har arbeidet med ikke er normalfordelt.
Differansen mellom øvre og nedre kvartil kalles kvartilsbredden. Leseren bør merke seg at størrelsen på kvartilsbredden sier noe om spredningen av datapunktene i datasettet, altså større kvartilsbredde tilsier at det er større spredning av datapunktene med flere «outliers», og en mindre kvartilsbredde tilsier at de midterste verdiene klynger seg tettere.
Metodikk (2/2)
Felleskostnader
Felleskostnader er basert på avregnede felleskostnader ved årsslutt for hvert regnskapsår, og inkluderer alle kostnader uavhengig av om de dekkes av leietakere eller eier. Eiers andel av felleskostnadene er inkludert under eierkostnader.
Hvilke type kostnader som inngår som felleskostnader og eierkostnader vil naturligvis avhenge av hvordan pliktene mellom utleier og leietaker er regulert i leiekontrakten. Allokeringen i vår analyse er som hovedregel bestemt etter om kostnadene er ført som felleskostnader eller eierkostnader i regnskapet. Et unntak er eiendomsskatt, selv om dette for enkelte eiendommer er en eierkostnad er den likevel inkludert under felleskostnader. Dette gjøres for å reflektere ny meglerstandard for leieavtaler, som oppfattes å gi uttrykk for gjeldende markedspraksis i perioden denne analysen dekker.
Kostnader referert til som andre felleskostnader er kostnader som ikke faller inn under de øvrige definerte kostnadslinjene, og kan typisk inkludere diverse driftskostnader og administrasjonstillegg. I noen tilfeller kan det også inkludere kantinedrift.
Eierkostnader
Eierkostnader er definert som driftskostnader som eier ikke kan viderefakturere til leietaker. Kostnadene inkluderer også eiers eventuelle andel av felleskostnader. Festeavgift gjelder kun for et fåtall av eiendommene og er holdt utenfor analysen.
Kjernekostnader og tilleggskostnader
For eierkostnader skiller vi mellom kjernekostnader og tilleggskostnader. Kjernekostnader er definert som kostnadene vi anser å gjelde de fleste eiendommer og er vanskelig å unngå i driften av en eiendom, for eksempel kostnader knyttet til forsikring, reparasjon og vedlikehold. Tilleggskostnader er definert som kostnader som det er mulig å unngå ved at selskapet selv står for utføringen, eller kostnader som typisk kan knytte seg til engangshendelser. Eksempler er advokat-, megler- og konsulenthonorarer.
De største eierkostnadene knytter seg til de to gruppene reparasjoner og vedlikehold, og administrasjon og forvaltning. Reparasjoner og vedlikehold er ansett for å være kjernekostnader da alle eiendommer krever dette i større eller mindre grad. Reparasjoner og vedlikehold finnes også blant felleskostnadene, så andelen her vil avhenge av hva som er kontraktsfestet mellom utleier og leietaker. Administrasjon og forvaltning er definert som tilleggskostnader ettersom dette er noe eier potensielt kan stå for selv.
Kontakt
Vidar Haugen
Partner | M&A Transaction Services
M +47 93 46 86 70 vh@rsmnorge.no
RSM Norge AS
Ruseløkkveien 30
0251 Oslo
NO 982316588 MVA
Norway
T 23 11 42 00 rsmnorge.no
Sanna Krag Engen
Senior Manager | M&A Transaction Services
M +47 41 79 36 29 ske@rsmnorge.no
Julie Elise Paulsen
Senior Associate | M&A Transaction Services
M +47 97 19 94 14 jep@rsmnorge.no
RSM Norge AS (organisasjonsnr. 982316588), RSM Advokatfirma AS (organisasjonsnr. 914095573) og RSM Norge Kompetanse AS (organisasjonsnr. 925107492) er medlem av RSM-nettverket og driver under navnet RSM. RSM er forretningsnavnet som brukes av medlemmene i RSM-nettverket. RSM Advokatfirma AS og RSM Norge Kompetanse AS er selskaper tilknyttet RSM Norge AS. Hvert medlem i RSM-nettverket er et selvstendig revisjons- og rådgivningsfirma med uavhengig virksomhet. RSMnettverket er ikke selv en egen juridisk person av noen form noen jurisdiksjon.
RSM-nettverket administreres av RSM International Limited, et selskap registrert i England og Wales (selskapsnummer 4040598) med adresse 50 Cannon Street, London EC4N 6JJ. Merket og varemerket RSM og andre immaterielle rettigheter som brukes av medlemmer av nettverket, eies av RSM International Association, en sammenslutning som reguleres av den sveitsiske sivillovboken artikkel 60 ff, og som har hovedsete i Zug.