Regnskapsåret 2023
EIER- OG FELLESKOSTNADER I NÆRINGSEIENDOM
Introduksjon
Analyseintroduksjon
Formålet med RSMs analyse er å presentere et normalt kostnadsnivå per bruttoareal (BTA) for eier- og felleskostnader innenfor næringseiendom. Analysen for 2023 omfatter 89 eiendommer og over 1 million kvadratmeter (kvm) innen handels- og kontorsegmentene. For sammenligningsformål inkluderer analysene tall fra regnskapsårene 2019 til 2022.
Kontor
Geografisk spredning
Eiendommene som er inkludert i analysen har en variert geografisk spredning, men med en klar overvekt lokalisert i Oslo.
Vestland
Trøndelag
Vestfold
Innlandet
Oslo
Møre og Romsdal
Rogaland
Buskerud
Telemark
Østfold
Akershus
Nøkkeltall - 2023
8% 92% Handel
Median leieinntekt per kvm
837 Median felleskost per kvm 485 Median eierkost per kvm 404 Handel Median leieinntekt per kvm 1 777 Median felleskost per kvm 292 Median eierkost per kvm 265 Kontor 10% 7% 31% 17% 9% 15% 1% 2% 1% 1%6%
1
Antall 89 BTA 1 033 409
Historisk utvikling
Historisk utvikling
Analysen av utviklingen i den historiske perioden innenfor eier- og felleskostnader i næringseiendom har visse utfordringer. Kostnader knyttet til energi utgjør den største enkeltkomponenten i felleskostnadene for både handels- og kontorsegmentet. En bør derfor merke seg at kostnadskomponentene i 2020 er påvirket av vesentlig lavere strømpriser enn året før og de etterfølgende årene. Samtidig er kostnadskomponentene for både 2020 og 2021 sannsynligvis påvirket av Covid-19, noe som kan ha medført uforutsigbare variasjoner og gjort tallene for disse årene mindre sammenlignbare med 2019 og 2022-2023.
Utviklingen i felleskostnader fra 2022 til 2023, spesielt for kontorsegmentet, er sensitiv for endringer i datagrunnlaget. Dette forklarer en del av den kraftige nedgangen fra 2022 til 2023. Øvrig endring er i hovedsak drevet av lavere strømpriser.
En annen viktig faktor å merke seg er endringen i utvalget av eiendommer over tid Antallet eiendommer varierer noe fra år til år, noe som vil påvirke sammenlignbarheten av dataene mellom årene Dette dynamiske aspektet av utvalget kan medføre variasjoner i kostnadssammensetningen og bør tas i betraktning ved tolkningen av tallene
Vi vil i de følgende sidene gå nærmere inn på utviklingen av de ulike kostnadskomponentene innenfor eier- og felleskostnader i både handels- og kontorsegmentet.
324 268 389 447 485 2019 2020 2021 2022 2023 +9% Median felleskost i NOK per kvm Median eierkost i NOK per kvm Handel Kontor 379 367 292 398 404 2019 2020 2021 2022 2023 +1%
361 234 340 394 292 2019 2020 2021 2022 2023 -26% Median felleskost per kvm 151 152 173 227 265 2019 2020 2021 2022 2023 +17% Handel Kontor Median eierkost per kvm
Handel
Handel – 2023
Eierkostnader per kvm
Kommentar
Beregningene for de ulike kostnadslinjene i tabellene er gjort separat. For eksempel inkluderes kun eiendommer med felleskostnader knyttet til heis i beregningen for median heiskostnad per kvm. Sumlinjene for totale felleskostnader og eiendomskostnader per kvm representerer separate beregninger og reflekterer ikke summen av kolonnene. Derimot representerer totale felles- og eierkostnader per kvm medianen for hver enkelt eiendoms totale felles- og eierkostnader per kvm.
De største kostnadspostene inkludert i felleskostnader knytter seg til energi, renhold, vaktmester og eiendomsskatt. Det er en betydelig variasjon i kostnadene, spesielt innenfor «andre felleskostnader», som kan indikere ulikheter i eiendomsforvaltningen.
Det er noe større sprik mellom kvartilene for tilleggskostnadene sammenlignet med kjernekostnadene. Dette kan delvis forklares av tilfeldigheter, da eiendommene ikke nødvendigvis har de samme kostnadene knyttet til juridiske honorarer eller megler- og konsulenthonorarer hvert år.
NOK Nedre kvartil Q₁ Median Q₂ Øvre kvartil Q₃ Kjernekostnader: Reparasjoner og vedlikehold 3 20 61 Forsikring 10 18 25 Regnskap og revisjon 14 59 85 Sum kjernekostnader per kvm 27 97 171 Tilleggskostnader: Juridiske honorarer 2 5 21 Megler honorarer 17 26 47 Konsulenthonorarer 7 20 27 Eiers andel felleskost 20 75 169 Administrasjon og forvaltning 74 86 120 Andre eierkostnader 10 26 75 Sum tilleggskostnader per kvm 129 239 460 Total eierkostnader per kvm 257 404 523 Utvalg Antall eiendommer 16 Total BTA 81 935 Gj.snitt BTA per eiendom 5 121 Median leieinntekt per kvm 1 837 Felleskostnader per kvm NOK Nedre kvartil Q₁ Median Q₂ Øvre kvartil Q₃ Energi 44 69 114 Renhold 18 46 75 Uteareal 20 36 68 Vann og avløp 15 34 46 Avfallshåndtering 13 16 37 Heis 3 6 7 Reparasjoner og vedlikehold 12 20 38 Vaktmester 48 80 100 Vakthold 3 6 27 Brannvern 12 15 27 Eiendomsskatt 10 43 47 Andre kommunale avgifter ikke spesifisert 21 44 72 Andre felleskost 34 68 153 Total felleskostnader per kvm 329 485 711
Handel – historisk utvikling
Kommentar
Generelt bør det merkes at median felleskostnader og eierkostnader i 2020 og delvis 2021 er preget av Covid-19 og medfølgende nedstengninger.
Medianen for totale felleskostnader per kvm har økt fra 2022 til 2023. Dette er drevet av økte kostnader knyttet til vaktmestertjenester, samt andre felleskostnader. Som forventet er medianen av energikostnader redusert i 2023 sammenlignet med 2022, hvor strømprisene var relativt høye.
Medianen for totale eierkostnader per kvm viste en nedgang i 2020 og 2021, men økte igjen i 2022 og har økt marginalt fra 2022 til 2023. Særlig merkbart er variasjonene knyttet til kostnader for reparasjoner og vedlikehold. Denne posten vil ha svingninger med tanke på variasjoner i bygningenes alder og standard. En bør også merke seg at en del av kostnadene vil aktiveres og dermed vil kostnadslinjene reparasjoner og vedlikehold ikke nødvendigvis vise totalbildet.
Ettersom utvalget er relativt sett lite kan det oppstå naturlige svingninger i kostnadslinjene, og dette bør tas i betraktning ved tolkningen av forskjeller mellom periodene.
Eierkostnader per kvm NOK Median 2019 Median 2020 Median 2021 Median 2022 Median 2023 Kjernekostnader: Reparasjoner og vedlikehold 57 12 36 83 20 Forsikring 10 16 16 23 18 Regnskap og revisjon 39 36 31 37 59 Sum kjernekostnader per kvm 106 65 83 143 97 Tilleggskostnader: Juridiske honorarer 9 15 9 6 5 Megler honorarer n/a n/a n/a n/a n/a Konsulenthonorarer 45 63 32 13 20 Eiers andel felleskost (1) 8 66 34 75 Administrasjon og forvaltning 58 50 60 120 86 Andre eierkostnader 25 14 23 43 26 Sum tilleggskostnader per kvm 137 151 190 216 213 Total eierkostnader per kvm 379 367 292 398 404 Felleskostnader per kvm NOK Median 2019 Median 2020 Median 2021 Median 2022 Median 2023 Energi 79 39 79 87 69 Renhold 41 52 48 42 46 Uteareal 22 15 23 20 36 Vann og avløp 5 13 25 14 34 Avfallshåndtering 8 15 18 35 16 Heis 7 8 5 11 6 Reparasjoner og vedlikehold 9 11 15 13 20 Vaktmester 56 46 52 44 80 Vakthold 4 3 5 3 6 Brannvern 6 9 15 17 15 Eiendomsskatt 49 49 42 45 43 Andre kommunale avgifter ikke spesifisert 18 24 27 45 44 Andre felleskost 33 31 39 29 68 Total felleskostnader per kvm 324 268 389 447 485 Utvalg 2019 2020 2021 2022 2023 Antall eiendommer 13 17 18 17 16 Total BTA 50 662 60 446 64 162 63 699 81 935 Gj.snitt BTA per eiendom 3 897 3 556 3 565 3 747 5 121 Median leieinntekt per kvm 1 236 1 359 1 579 2 173 1 837
Kontor
Kontor – 2023
per kvm
Kommentar
Datagrunnlaget for felleskostnadene er basert på 39 eiendommer, mens for eierkostnadene inngår alle de 73 eiendommene.
For felleskostnader per kvm ser vi relativt stort sprik mellom øvre kvartil og medianen, sammenlignet med spriket mellom nedre kvartil og medianen. Dette tilsier at det er noe skjevhet i utvalget, og at det finnes eiendommer med svært høye felleskostnader som påvirker spredningen.
Eierkostnader som forsikring, regnskap og revisjon per kvm ligger på et relativt lavt nivå for kontorsegmentet sammenlignet med handel. Likevel kan det ligge en feilkilde ved å uttrykke disse kostnadene per kvm. For eksempel vil et revisjonshonorar ikke nødvendigvis avhenge av bruttoareal, og skal en sammenligne segmentene bør det merkes at kontoreiendommene i snitt er en del større enn handelseiendommene i BTA.
NOK Nedre kvartil Q₁ Median Q₂ Øvre kvartil Q₃ Kjernekostnader: Reparasjoner og vedlikehold 6 27 62 Forsikring 8 12 14 Regnskap og revisjon 3 10 18 Sum kjernekostnader per kvm 18 49 94 Tilleggskostnader: Juridiske honorarer 5 15 26 Megler honorarer 6 23 57 Konsulenthonorarer 7 17 42 Eiers andel felleskost 10 51 114 Administrasjon og forvaltning 38 75 157 Andre eierkostnader 4 12 34 Sum tilleggskostnader per kvm 69 193 430 Total eierkostnader per kvm 144 265 421 Felleskostnader per kvm NOK Nedre kvartil Q₁ Median Q₂ Øvre kvartil Q₃ Energi 37 106 203 Renhold 12 41 57 Uteareal 6 15 30 Vann og avløp 8 13 24 Avfallshåndtering 4 11 16 Heis 5 9 13 Reparasjoner og vedlikehold 9 29 50 Vaktmester 15 42 55 Vakthold 3 7 13 Brannvern 6 11 20 Eiendomsskatt 30 39 62 Andre kommunale avgifter ikke spesifisert 4 7 12 Andre felleskost 31 51 99 Total felleskostnader per kvm 232 292 572 Utvalg Antall eiendommer 73 Total BTA 951 475 Gj.snitt BTA per eiendom 13 034 Median leieinntekt per kvm 1 777
Eierkostnader
Kontor – historisk utvikling
Felleskostnader per kvm
Kommentar
For kontorsegmentet inkluderer analysen flest eiendommer, med 73 eiendommer i 2023. Det er viktig å være oppmerksom på at utvalget av eiendommer varierer hvert år, noe som påvirker den historiske utviklingen. En direkte sammenligning av tallene for de samme eiendommene over de fire årene ville derfor kunne gi et annet bilde.
Utviklingen i felleskostnader fra 2022 til 2023 er sensitiv for endringer i datagrunnlaget. Dette forklarer en del av den kraftige nedgangen fra 2022 til 2023. Øvrig endring er i hovedsak drevet av lavere strømpriser.
Eierkostnader per kvm har økt noe fra 2022 til 2023, men ser generelt ut til å ha hatt en jevn økning i den historiske perioden. Kostnader knyttet til reparasjoner og vedlikehold som eierkost ble redusert fra 2021 til 2022, samtidig som det var en økning i tilsvarende kostnader som dekkes gjennom felleskostnader. Denne trenden ser vi at delvis reverseres i tallene for 2023.
Eierkostnader per kvm NOK Median 2019 Median 2020 Median 2021 Median 2022 Median 2023 Kjernekostnader: Reparasjoner og vedlikehold 24 30 21 18 27 Forsikring 8 8 9 10 12 Regnskap og revisjon 7 6 7 9 10 Sum kjernekostnader per kvm 40 45 37 37 49 Tilleggskostnader: Juridiske honorarer 10 5 2 4 15 Megler honorarer 43 26 10 21 23 Konsulenthonorarer 12 12 11 10 17 Eiers andel felleskost 74 59 49 45 51 Administrasjon og forvaltning 39 50 61 64 75 Andre eierkostnader 6 7 9 15 12 Sum tilleggskostnader per kvm 185 159 142 158 193 Total eierkostnader per kvm 151 152 173 227 265 Utvalg 2019 2020 2021 2022 2023 Antall eiendommer 36 52 64 63 73 Total BTA 642 417 766 843 893 441 881 567 951 475 Gj.snitt BTA per eiendom 17 845 14 747 13 960 13 993 13 034 Median leieinntekt per kvm 1 387 1 334 1 485 1 586 1 777
NOK Median 2019 Median 2020 Median 2021 Median 2022 Median 2023 Energi 163 51 104 164 106 Renhold 49 32 39 39 41 Uteareal 8 11 14 15 15 Vann og avløp 9 7 13 11 13 Avfallshåndtering 20 7 7 10 11 Heis 8 4 6 6 9 Reparasjoner og vedlikehold 14 16 26 36 29 Vaktmester 37 40 30 31 42 Vakthold 17 7 8 9 7 Brannvern 14 7 8 10 11 Eiendomsskatt 42 30 34 36 39 Andre kommunale avgifter ikke spesifisert 13 6 5 6 7 Andre felleskost 28 24 50 45 51 Total felleskostnader per kvm 361 234 340 394 292
Metodikk
Metodikk (1/2)
Metode - kvartiler
Metode
Analysen for 2023 inkluderer totalt 89 næringseiendommer med BTA på over 1 million kvadratmeter.
Felles- og eierkostnader presenteres i denne analysen per kvadratmeter, basert på bruttoarealet til eiendommen (BTA). Det er vår oppfatning at dette generelt sett er den best egnede måten for å uttrykke driftskostnadene. En potensiell feilkilde ved å uttrykke kostnadene på denne måten, er likevel at enkelte kostnader knyttet til driften av et eiendomsselskap ikke nødvendigvis vil avhenge av bruttoarealet – et eksempel er regnskapshonorarer.
Videre er kostnadene presentert basert på teksting av regnskaper på saldobalansenivå. Kostnadene er allokert til de ulike kostnadsgruppene utelukkende basert på vår forståelse av tekstingen av ulike konti.
Datasettet er inndelt i kvartiler, som vil si at dataen er sortert i stigende rekkefølge og deretter inndelt i fire like store deler. Figuren til venstre illustrerer dette. Nedre kvartil (Q1) skiller den laveste 50 % av dataen, og kan betegnes som medianen av den laveste halvparten av datasettet. 25 % av dataen er altså lavere enn nedre kvartil. På samme måte ligger 25 % av dataen høyere enn øvre kvartil (Q3). Med nedre og øvre kvartil menes altså punktestimater som skiller inndelingen.
Vi benytter median fremfor gjennomsnitt da medianen ikke er påvirket av ytterpunkter og ekstremverdier i datasettet, samt at datasettet vi har arbeidet med ikke er normalfordelt.
Differansen mellom øvre og nedre kvartil kalles kvartilsbredden Leseren bør merke seg at størrelsen på kvartilsbredden sier noe om spredningen av datapunktene i datasettet, altså større kvartilsbredde tilsier at det er større spredning av datapunktene med flere «outliers», og en mindre kvartilsbredde tilsier at de midterste verdiene klynger seg tettere
25% 25% 25% 25%
Q1 Nedre kvartil Min. Max. Q2 Median Q3 Øvre kvartil 8% 92% BTA Handel Kontor 1 033 409 Utvalg
Metodikk (2/2)
Felleskostnader
Felleskostnader er basert på avregnede felleskostnader ved årsslutt for hvert regnskapsår, og inkluderer alle kostnader uavhengig av om de dekkes av leietakere eller eier. Eiers andel av felleskostnadene er inkludert under eierkostnader.
Hvilke type kostnader som inngår som felleskostnader og eierkostnader vil naturligvis avhenge av hvordan pliktene mellom utleier og leietaker er regulert i leiekontrakten. Allokeringen i vår analyse er som hovedregel bestemt etter om kostnadene er ført som felleskostnader eller eierkostnader i regnskapet. Et unntak er eiendomsskatt, selv om dette for enkelte eiendommer er en eierkostnad er den likevel inkludert under felleskostnader. Dette gjøres for å reflektere ny meglerstandard for leieavtaler, som oppfattes å gi uttrykk for gjeldende markedspraksis i perioden denne analysen dekker.
Kostnader referert til som andre felleskostnader er kostnader som ikke faller innunder de øvrige definerte kostnadslinjene, og kan typisk inkludere diverse driftskostnader og administrasjonstillegg. I noen tilfeller kan det også inkludere kantinedrift.
Eierkostnader
Eierkostnader er definert som driftskostnader som eier ikke kan viderefakturere til leietaker. Kostnadene inkluderer også eiers eventuelle andel av felleskostnader. Festeavgift gjelder kun for et fåtall av eiendommene og er holdt utenfor analysen.
Kjernekostnader og tilleggskostnader
For eierkostnader skiller vi mellom kjernekostnader og tilleggskostnader. Kjernekostnader er definert som kostnadene vi anser å gjelde de fleste eiendommer og er vanskelig å unngå i driften av en eiendom, for eksempel kostnader knyttet til forsikring, reparasjon og vedlikehold. Tilleggskostnader er definert som kostnader som det er mulig å unngå ved at selskapet selv står for utføringen, eller kostnader som typisk kan knytte seg til engangshendelser. Eksempler er advokat-, megler- og konsulenthonorarer.
De største eierkostnadene knytter seg til de to gruppene reparasjoner og vedlikehold, og administrasjon og forvaltning. Reparasjoner og vedlikehold er ansett for å være kjernekostnader da alle eiendommer krever dette i større eller mindre grad. Reparasjoner og vedlikehold finnes også blant felleskostnadene, så andelen her vil avhenge av hva som er kontraktsfestet mellom utleier og leietaker. Administrasjon og forvaltning er definert som tilleggskostnader ettersom dette er noe eier potensielt kan stå for selv.
Vidar Haugen Partner
M
Norge AS
rsmnorge.no
RSM
RSM Norge AS is a member of the RSM network and trades as RSM. RSM is the trading name used by the members of the RSM network. Each member of the RSM network is an independent accounting and consulting firm which practices in its own right. The RSM network is not itself a separate legal entity in any jurisdiction. RSM Norge AS er medlem av/is a member of Den norske Revisorforening. The network is administered by RSM International Limited, a company registered in England and Wales (company number 4040598) whose registered office is at 50 Cannon Street, London EC4N 6JJ. The brand and trademark RSM and other intellectual property rights used by members of the network are owned by RSM International Association, an association governed by article 60 et seq of the Civil Code of Switzerland whose seat is in Zug.
23 11 42 00 firmapost@rsmnorge.no
Kontakt
|
Transaction Services
M&A
+47 93 46 86 70
Manager | M&A Transaction Services
+47 41 79 36 29
Associate
Services
97 19 94 14
vh@rsmnorge.no Sanna Krag Engen
M
ske@rsmnorge.no Julie Elise Paulsen Senior
| M&A Transaction
M +47
jep@rsmnorge.no