Le « Calcul pour la fixation de loyer », où en sommes-nous?

PAR EMMANUEL PHANEUF, M.SC., CIRP, LIT

LA RENTABILITÉ D’UNE ENTREPRISE, EN L’OCCURRENCE CELLE D’UNE RÉSIDENCE POUR AÎNÉS (RPA), DÉPEND D’UNE COMBINAISON DE MULTIPLES FACTEURS.

L’un des éléments prépondérants concerne sa capacité à accroître ses revenus au fur et à mesure que ses coûts augmentent. Il s’agit en fait d’une question de viabilité, d’autant plus sur une perspective à long terme. Sans équivoque, les principaux revenus des RPA sont intimement liés aux loyers chargés aux résidents. Or, les augmentations de loyer sont sujettes au « fameux » « Calcul pour la fixation de loyer » du Tribunal administratif du logement. Le Regroupement québécois des résidences pour aînés (RQRA) s’est penché à de multiples occasions sur ce calcul « imposé ». Le véritable enjeu pour les RPA réside dans le fait que le calcul ne comporte aucune adaptation propre à l’industrie; c’est le même calcul que celui utilisé pour le multilocatif standard.

Parmi les demandes adressées par le RQRA auprès des autorités gouvernementales, on retrouve celle portant sur l’actualisation des paramètres du calcul pour l’augmentation de loyer et la prise en compte des variables propres aux RPA dans celui-ci. D’ailleurs, ce ne sont pas les particularités qui manquent en ce qui a trait aux RPA, notamment tous les aspects liés à la main-d’œuvre. En effet, les dépenses salariales représentent généralement plus de 50 % des dépenses d’exploitation d’une RPA.

Pour ajouter à la prépondérance de la dépense en main-d’œuvre, les RPA doivent maintenant conjuguer depuis la fin de l’urgence avec le retrait total des subventions salariales pour certains types de postes et graduel pour le personnel soignant. Ces subventions faisaient notamment suite aux augmentations importantes des salaires des infirmières et des préposés aux bénéficiaires (ultimement tout le personnel compte tenu de la Loi sur l’équité salariale), dans le contexte qui a fait les manchettes. Au-delà du coût de la main-d’œuvre, les RPA font également face à d’autres dépenses de nature différente et/ou dans des proportions divergentes à celles du secteur multilocatif. On n’a qu’à penser aux coûts liés aux soins offerts aux aînés. Or, l’inflation des coûts n’est pas un concept théorique, mais une réalité propre à tout un chacun et surtout un sujet d’actualité. Dans ce contexte, il est essentiel pour chaque RPA d’optimiser le calcul effectué pour augmenter les loyers selon les limites permises. D’ailleurs, il ne faudrait pas hésiter à consulter à cet égard.

Évidemment, l’augmentation des loyers a des conséquences pour les locataires. Il importe toutefois de mentionner que, pour mitiger l’impact au niveau des aînés, le RQRA a également milité en faveur de l’ajustement des crédits d’impôt pour soutien à domicile et autres mesures accessoires. Somme toute, une combinaison optimale des crédits d’impôt et du calcul d’augmentation de loyer est essentielle à la pérennité du secteur des RPA. Il faut s’attendre à ce que le RQRA poursuivre ses démarches et demandes auprès des autorités, les modifications apportées au calcul de 2022 n’étant malheureusement pas celles attendues. Entre-temps, l’utilisation appropriée du calcul et un accroissement des revenus suffisant pour couvrir les dépenses sont primordiaux pour toute RPA. Autrement, ce sont des fermetures ou, dans le pire des cas, des situations de faillite qui vont survenir. L’auteur est associé dans le groupe Redressement et Insolvabilité de la firme Raymond Chabot Grant Thornton.

L’auteur est associé dans le groupe Redressement et Insolvabilité de la firme Raymond Chabot Grant Thornton.