La fixation de loyer, un jeu de serpents et échelles

PAR ME MIRIAM MORISSETTE, ASSOCIÉE THERRIEN COUTURE JOLICOEUR

LA FIXATION DE LOYER EST AVANT TOUT UNE MODIFICATION DU CONTRAT DE BAIL INTERVENU AVEC LE LOCATAIRE. POUR ÊTRE VALIDEMENT EFFECTUÉE, CETTE MODIFICATION DOIT RESPECTER DES RÈGLES STRICTES ÉDICTÉES PAR LE CODE CIVIL DU QUÉBEC, LA LOI SUR LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT ET LE RÈGLEMENT SUR LES CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER.

CES DISPOSITIONS LÉGALES PRÉVOIENT DES DÉLAIS ET DES OBLIGATIONS POUR CHACUNE DES ÉTAPES.

L’AUGMENTATION DE LOYER : POUR ASSURER

L’augmentation annuelle est requise afin d’assurer une rentabilité et maintenir la valeur de votre immeuble, laquelle est basée sur les revenus. À titre d’exemple, pour l’augmentation de loyer médian sur des données fictives pour un bâtiment de 100 unités :

Les revenus générés auront un impact direct sur la valeur foncière de l’immeuble et sur les coûts de financement dans l’évaluation de rentabilité.

LA DÉTERMINATION DE L’AUGMENTATION

Le Tribunal administratif du logement (ci-après le « TAL ») prévoit une grille pour la fixation annuelle qui se base sur la différence des coûts d’une année de référence à l’année dernière. Cette grille contient maintenant un nouvel élément, soit celui des soins de santé. Une fois la grille de calcul complétée, elle vous donnera le pourcentage d’augmentation. Cette grille, en plus de prévoir les coûts généraux, contient les coûts spécifiques pour les travaux majeurs à l’immeuble et ceux spécifiques du logement visé dans deux catégories précises.

L’AVIS DE RENOUVELLEMENT

L’avis de renouvellement doit être transmis dans les délais selon la durée du bail et la période du bail. Si l’avis est transmis hors délai, vous ne pouvez pas procéder à l’augmentation de loyer et vous devez attendre la prochaine période de fixation annuelle. Votre avis doit également être conforme au contenu prévu par le TAL et laisser le choix au résident de refuser ou d’accepter les modifications en vue de son renouvellement, sauf si le bâtiment est de moins de 5 ans ou en cas de changement d’affectation du logement.

LE REFUS : LE DÉBUT DU PROCESSUS JUDICIAIRE

Lorsque le locataire refuse dans le mois de la réception de l’avis, vous devez tenter de parvenir à une entente avec lui. Dans le mois suivant le refus, on doit déposer la demande de fixation de loyer, la notifier dans un délai de 45 jours et verser au dossier du TAL la preuve de cette notification. Le formulaire RN devra également être rempli et notifié au locataire dans les 50 jours et la preuve de notification doit être déposée au TAL.

Le défaut de respecter l’un ou l’autre des délais ou de produire ou déposer les documents à notifier fait échec à la demande de fixation. Vous ne pourrez pas obtenir la modification du bail pour cette année.

Un Outil Pour Vous Simplifier La Vie

L’équipe spécialisée de Miriam Morissette et Édilex ont collaboré à la création d’un logiciel vous guidant à travers le processus juridique sur les avis de modification de loyer et vous indiquant les délais et obligations à respecter, en plus de compléter les demandes de fixation pour vous. Cet outil accessible vous permet de vous assurer la complétion uniforme des demandes et le respect du processus judiciaire.