Le déficit des RPA aggravé par le Règlement sur les critères de fixation de loyer

PAR HANS BROUILLETTE , DIRECTEUR DES AFFAIRES GOUVERNEMENTALES ET PUBLIQUES, RQRA

L’INFLATION, LA RÉGLEMENTATION GOUVERNEMENTALE ET MUNICIPALE, AINSI QUE LA HAUSSE DES TAUX HYPOTHÉCAIRES EXPLIQUENT L’AUGMENTATION DES COÛTS D’EXPLOITATION DES RPA. OR, NON SEULEMENT L’AUGMENTATION DES REVENUS DES RPA INDISPENSABLE POUR COMPENSER CETTE HAUSSE EST LIMITÉE PAR LA CAPACITÉ FINANCIÈRE DES AÎNÉS, MAIS ELLE L’EST AUSSI PAR UNE AUTRE CONTRAINTE MAJEURE : LE CONTRÔLE DES LOYERS DÉCOULANT DU RÈGLEMENT SUR LES CRITÈRES DE FIXATION DE LOYER. IL AGGRAVE EN EFFET LE DÉFICIT FINANCIER DES RPA.

Seulement une poignée de demandes de fixation de loyers en RPA sont traitées annuellement par le Tribunal administratif du logement (TAL), mais le contrôle est beaucoup plus effectif qu’il n’y paraît. Premièrement, les scénarios fictifs d’ajustement de loyer que publie le TAL en janvier servent d’argument aux résidents et à leur famille pour refuser les augmentations. Pourtant, ces taux n’ont aucune valeur légale. Même certaines RPA tombent dans le piège en basant leurs avis de modification de bail sur ces taux fictifs (à ne pas confondre avec les taux de critères de fixation). Deuxièmement, si aussi peu de RPA demandent une fixation de loyer quand un résident refuse la hausse de loyer, c’est que le travail et le temps pour exercer un recours ne justifient pas la faible augmentation de loyer qu’accorderait le TAL en vertu du règlement.

Plus les loyers augmentent rapidement, plus les demandes de fixation s’accumulent, ce que redoute le TAL. En 2022-2023, près de 10 000 demandes de fixation de loyer ont été déposées, tous types de logements confondus, comparativement à environ 2 500 lorsque les taux d’inoccupation étaient élevés, dans les années 90. Quand le taux d’inoccupation est haut, le marché freine les loyers. Quand il est bas, c’est le Règlement sur les critères de fixation de loyer qui procure cet effet, car les résidents exercent leur droit de refuser l’augmentation.

Ce n’est pas le rôle du TAL, mais celui du gouvernement d’établir des politiques pour stimuler la construction de logements, assurer l’équilibre dans le marché et préserver la rentabilité des immeubles.

Ce n’est pas non plus le rôle du TAL de pallier le problème de pauvreté et de maintenir l’abordabilité des logements, disait dans une entrevue en 2020 l’éminente juriste Louise Thibault, ex-présidente du TAL : c’est au gouvernement de s’en occuper via les programmes d’aide sociale.

Le rôle du TAL est d’appliquer la loi et trancher des litiges. La méthode de fixation des loyers qu’il utilise pour le faire reste valable près de cinquante ans après sa conception. Elle consiste à accorder au propriétaire/gestionnaire une augmentation de loyer lui permettant de compenser l’inflation de ses dépenses d’exploitation. Aussi, elle lui permet d’indexer le revenu net de l’immeuble afin d’en préserver la rentabilité, donc son usage.

Le problème réside plutôt dans les critères de fixation de loyer prévus au règlement. Nous ne sommes plus dans les années 70 et les critères qui servent au calcul sont complètement déconnectés du contexte économique contemporain. C’est d’autant plus vrai pour les RPA, un modèle d’habitation qui n’existait pas à l’époque. Aussi, face à la complexité de la comptabilité d’une RPA où les services sont prédominants, les juges et greffiers spéciaux sont souvent dépassés en termes de compétence.

Les deux principaux objectifs de la méthode de fixation de loyer sont édictés dans le Livre blanc sur les relations entre locateurs et locataires du ministre de l’Habitation de l’époque (1978), pavant la voie à la création de la Régie du logement : 1) contrôler les augmentations de loyer abusives ayant pour effet d’évincer le locataire, 2) encourager les propriétaires à entretenir et même améliorer le stock de logements. Il y a vingt ans déjà, un rapport commandé par le TAL concluait que le deuxième objectif n’était plus atteint. Le manque de courage politique a toutefois constamment repoussé une refonte du règlement. Le rapport a été tabletté.

LES RATIOS D’EXPLOITATION, BASE D’AJUSTEMENT DES LOYERS

Les gestionnaires ont intérêt à bien connaître leurs ratios d’exploitation, lesquels varient d’une RPA à l’autre. En faisant le calcul avec la grille disponible sur le site Internet du TAL, ils peuvent constater quelle serait l’augmentation maximale qu’accorderait le TAL. Il n’y a pas d’obligation de se limiter au résultat du calcul pour rédiger l’avis de renouvellement de bail, mais mieux vaut le connaître avant de négocier avec un résident.

Si la mésentente perdure, le recours au tribunal s’impose. Le juge établira la preuve des montants de chaque poste budgétaire et leur appliquera les taux en vigueur (critères de fixation) qui, une fois additionnés, donneront le montant global de l’ajustement de loyer.

Le graphique qui suit illustre les ratios d’exploitation d’une RPA type par rapport à son revenu brut potentiel. Ils diffèrent des immeubles d’appartements qui n’ont ni main-d’œuvre ni services. Ces ratios ont été produits à partir d’états financiers 2021 de 46 RPA, de toutes tailles et de toutes régions, ayant accepté de fournir leurs chiffres de façon confidentielle à la firme de recherche Aviseo. Aux fins d’une fixation de loyer, ces ratios ne sont pas aussi détaillés que sur le plan comptable ou fiscal. Il n’existe en effet que 11 critères de fixation de loyer pour calculer une augmentation de loyer. Il faut donc bien y répartir les dépenses, comme le ferait le juge ou le greffier spécial du TAL lors d’une fixation de loyer.

Les trois portions du loyer les plus importantes à ajuster sont : Services, Gestion et Revenu net. À elles seules, elles totalisent en moyenne 88 % d’un loyer dans notre RPA type. Or, les critères de fixation pour ces trois postes budgétaires comportent des problèmes majeurs qui rendent les loyers toujours plus déficitaires par rapport à l’inflation. Un quatrième critère, celui pour les dépenses majeures d’immobilisation, est tout aussi préjudiciable.

Ratios d’exploitation d’une RPA type (en pourcentage des revenus)

ASSURANCES

1 % ÉNERGIE

REVENU NET

31 %

4 %

TAXES ET PERMIS

4 %

ENTRETIEN

4 %

GESTION 15 %

Autre

Salaireset charges

Alimentation

Sous-traitance et agences

Salaires et charges

SERVICES

42 %

Soulignons que le bénéfice avant impôt en 2021 n’était en moyenne que d’un peu plus de 3 % dans les états financiers des immeubles étudiés. Le rendement des RPA a fortement chuté ces dernières années. Source : RQRA

Quatre Crit Res De Fixation De Loyer Moderniser

Parmi les onze critères de fixation qu’utilise le TAL, quatre sont particulièrement dommageables pour les RPA et doivent absolument être révisés.

1. Gestion

Les frais de gestion sont insuffisamment indexés par le TAL. D’abord, le règlement prévoit que ceux-ci ne peuvent dépasser 5 % des revenus bruts de la RPA, sauf s’il y a des preuves, auquel cas le tribunal peut considérer jusqu’à 10 %. En réalité, ces dépenses sont plutôt de 15 % en moyenne, selon nos observations. Les RPA ont en effet de la main-d’œuvre, ce qui n’existe pas dans les immeubles d’appartements sans services. Leurs dépenses de gestion ne sont donc pas pleinement reconnues. L’autre problème est le taux appliqué : les frais de gestion sont indexés selon… l’inflation des loyers au Québec. Si les loyers augmentent de 3 %, l’ajustement de loyer attribuable aux frais de gestion sera aussi de 3 %. Cette situation absurde provoque une circularité (les loyers sont influencés par eux-mêmes). On s’éloigne aussi de l’inflation réelle des coûts de gestion. Voici une comparaison entre l’ajustement accordé par le TAL pour la gestion et l’inflation. La troisième courbe porte sur le revenu net. Nous y reviendrons plus tard.

3. Revenu net

L’indexation du Revenu net est déficitaire. Au sens où l’entend le TAL, le « Revenu net » englobe le taux d’inoccupation et les mauvaises créances (pertes de loyers), les charges de financement, le bénéfice net, l’impôt, etc. Il totalise en moyenne 31 % dans notre modélisation. L’ajustement accordé est établi en fonction de la variation des loyers au Québec, puis le taux est divisé par deux s’il est de 4 % ou moins, sinon, il est diminué de deux points de pourcentage.

La conséquence est grave. Cet indice n’a aucun fondement économique valable. L’indexation du revenu net accordé par le TAL est 1,8 %, alors que l’inflation a atteint 6,3 %. Il est maintenu sous le taux d’inflation (voir graphique). De plus, aligner l’ajustement du Revenu net sur la variation des loyers entraîne un calcul circulaire : les loyers observés par Statistique Canada sont repris par le TAL qui fixe des loyers et influence des négociations, et du même coup les chiffres de Statistique Canada sur les loyers.

Enfin, il est préjudiciable pour les gestionnaires de RPA que la statistique sur les loyers utilisée par le TAL provienne de Statistique Canada plutôt que de la SCHL. Selon Statistique Canada, les loyers ont augmenté en moyenne de 2 % par année depuis 5 ans, contre 3,6 % d’après la SCHL.

2. Services

Une autre déficience du règlement concerne l’ajustement de loyer pour les Services. Ceux-ci accaparent en moyenne 42 % des revenus potentiels d’une RPA, souvent davantage. Les salaires du personnel de soins et de l’alimentation gonflent cet énorme poste de dépenses. Le règlement considère ces services comme l’ensemble des services au Québec. Or, sur 20 ans, 17 fois l’indice de prix des Services de soins de santé a été plus élevé que l’indice Services utilisé par le TAL. Aussi, 11 fois celui pour les Services de restauration a été supérieur. Donc les coûts des RPA augmentent plus vite que les indexations de loyer accordées par le TAL. En créant un critère de fixation de loyer Services de soins de santé –comme le réclamait le RQRA et entré en vigueur le 1er août dernier – le gouvernement a accepté de mieux indexer les services (lire à ce sujet l’Info Membre de juillet du RQRA). Toutefois, cela ne suffira pas. L’inflation spécifique aux services alimentaires atteint 10 % cette année. Surtout, les ajustements de loyer du TAL font fi des hausses de salaires découlant de l’ajout de personnel (dû à la clientèle de plus en plus lourde ou encore à la réglementation sur les seuils) et de la fin des subventions salariales.

4. Dépenses d’immobilisation

Les dépenses d’immobilisation correspondent aux travaux majeurs de réparation et aux améliorations réalisés sur l’immeuble. Conformément au règlement, le TAL accorde un taux de récupération qui correspond au faible rendement des certificats de placement garantis, plus 1 %. Or, avec le taux utilisé (3,8 % en 2023), il faut 25 ans pour récupérer via les loyers le montant des travaux. C’est plus que leur durée de vie utile. C’était 50 ans en 2022, comparativement à 8 ans dans les années 80 ! Avec 3,8 % de rendement accordé, une RPA n’arriverait même pas à payer les intérêts sur son emprunt pour financer ses travaux. On détruit de la valeur.

Dans un mémoire étoffé, le RQRA a récemment soumis des propositions à la ministre de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, pour réformer ces quatre critères de fixation de loyer.

QUELS SCÉNARIOS POUR 2024 ?

Les critères de fixation de loyer pourraient être plus élevés en 2024 qu’en 2023, si la tendance se maintient. Toutefois, plusieurs de ces taux demeurent insuffisants par rapport aux hausses fulgurantes de dépenses réellement encourues par les RPA.

Crit Res De Fixation De Loyer

DÉPENSES D’EXPLOITATION

7.

8. Assurances Selon la variation des factures

9. Taxes foncières Selon la variation des factures

10. Dépenses d’immobilisation

11.

3,8 % 4,6 % net 1,8 % 2,4 %

Source : RQRA

UNE QUESTION D’ÉQUITÉ

Une révision du Règlement sur les critères de fixation de loyer améliorerait l’équité entre les résidents relativement au loyer payé. Quand l’indexation du loyer accordée au gestionnaire par le TAL est insuffisante pour compenser l’accroissement de ses dépenses, il n’a d’autre choix que d’aller récupérer le manque à gagner dans le loyer des futurs résidents (ou réduire la qualité des services). On peut alors en déduire que les nouveaux résidents assument, dans leur loyer, une part plus grande que leurs voisins pour vivre dans la même RPA et bénéficier des mêmes services. Évidemment, il faut s’intéresser à la capacité de payer des résidents. Même si les aînés voient présentement leur crédit d’impôt pour maintien à domicile passer de 35 % en 2021 à 40 % en 2026, cette bonification ne suffira pas pour assumer les augmentations de coûts en RPA, comme l’a expliqué récemment le RQRA dans un mémoire envoyé à la ministre responsable des Aînés, Sonia Bélanger. Par ailleurs, le RQRA a donné son appui ce printemps au projet de loi C-319 du Bloc québécois pour bonifier la Pension de sécurité de la vieillesse et l’admissibilité au Supplément de revenu garanti.

La hausse des revenus de RPA étant limitée par le contrôle des loyers, rien de toute façon ne garantit que l’aide financière supplémentaire que reçoivent les aînés en RPA sera consacrée au paiement de leur loyer.

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