Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl
Disclaimer
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave. nl
In deze uitgave
Michel Zaadhof en Alfred Bolks VanWonen ontwikkelt leefbare steden, met hart voor mens en aarde: “Eén naam, één visie”
Esther, Gert-Jan en Judith Olsthoorn: “Olsthoorn Makelaars: nieuwbouwspecialist met kennis tot in de haarvaten van Haaglanden” 14 28 18
Rob Langerak
Duurzaam ‘stads’ woongebied bij station Pijnacker Zuid: “Dura Vermeer vervult hoge ambities met WijCK”
Henk Pleijsier, directeur ontwikkeling
Borghese Real Estate: “Damsigt: samen bouwen aan huurkwaliteit in Haaglanden”
Bart van Zijderveld en Raymond van der Kruk: “AntWood blaast historische panden nieuw leven in”
René Buur Sebastiaan Jansen en Benno de Jong : “Natuurlijk stedelijk leven in praktijk: hoe KOW bouwt aan een gezonde toekomst”
Dave Smelt , Willem van Mierlo en Wil van Koppen
Equestrum Campus: “Samen vooruit, gedreven door paardenkracht ”
VERDER IN DIT NUMMER: Wethouder van Asten: “Van industrieterrein naar stadswijk: bouwen met regie en vertrouwen” 6 | Bas van Rijsbergen, algemeen directeur DSO: “We moeten onze realisatiekracht vergroten” 10 | Zuidwest en Central Innovation District in transitie: “Werken aan een stad die goed is voor meer mensen” 22 | De Pier wordt Reborn: “Een toekomstbestendige bestemming met oog voor stad en bezoeker” 26 | Leidschendam-Voorburg gaat voor woningbouw omringd door groen: “Twee grote woonontwikkelingen langs de Vliet” 32 | Martina Huijsmans, Linda Schalkwijk, Tjeerd Bal en Aliën van der Haar | De Nieuwe Gillis: samen bouwen aan een toekomstbestendige buurt 46 | Flora Campus Westland: “De wereldhoofdstad van de glastuinbouw breidt uit met een kennisdistrict” 50 | Tomas Schütz van woningcorporatie Woonbron over de keuze tussen renovatie en sloop-nieuwbouw: “Soms is sloop de enige manier om de toekomst te bouwen” 62 | Architect en stadsbouwmeester Tako Postma over de keuze tussen sloop/nieuwbouw en renoveren “Niet alles kan en hoeft nieuwbouw te worden” 64| Jörg Wartewig, Petra Gielissen-Kouwenhoven en Dave Smelt: WnS Architecten: ontwerpers met ambitie én realiteitszin 66 |
“Van industrieterrein naar bouwenstadswijk: met regie en vertrouwen”
Wethouder van Asten fietsend in het CID. Foto: Michel Mees
De Haagse stadsontwikkeling stond het afgelopen jaar in het teken van doorpakken. In de Binckhorst –het voormalige industriegebied dat transformeert tot stedelijke woonwijk – wordt flink gebouwd. In het Central Innovation District (CID) krijgen economische plannen voor wonen, werken en innovatie handen en voeten. Wethouder Robert van Asten (Stedelijke Ontwikkeling, Bibliotheken en Europa) kijkt terug op een jaar vol mijlpalen en vooruit naar wat er nog komt.
“In Den Haag betekent regie nemen dat we als stad zelf bepalen waar we naartoe willen en hoe we daar komen”, zegt Van Asten. “We laten niet alles aan de markt over. In gebieden als de Binckhorst of het CID bepalen we het tempo en de volgorde van de ontwikkelingen.”
Hij blikt terug op de mijlpalen van het afgelopen jaar vanaf vastgoedbeurs PROVADA. Volgens de wethouder uit het nemen van regie zich onder andere in het werken met gebiedsgerichte ontwikkelvisies, beeldkwaliteitsplannen en voorzieningsprogramma’s. “Met ontwikkelaars maken we vooraf afspraken over het woningprogramma, de verdeling tussen sociale huur, middenhuur en koop, en de voorzieningen die er moeten komen.” Op deze manier blijft het overzicht behouden en worden ontwikkelingen op elkaar afgestemd. “Zo ontstaat een wijk en geen losstaande verzameling gebouwen.”
Wonen met kwaliteit
De druk op de woningmarkt vraagt om snelheid. “Maar”, zegt Van Asten: “snelheid en kwaliteit sluiten elkaar niet uit. Door heldere kaders kunnen plannen sneller worden beoordeeld. Als een initiatief binnen het beeldkwaliteitsplan past, weten alle partijen waar ze aan toe zijn en voorkom je vertraging.” Daarnaast zorgen overkoepelende voorzieningsprogramma’s ervoor dat er op tijd wordt nagedacht over scholen, sportfaciliteiten en groen. “Je wilt geen wijk waar mensen jaren moeten wachten op bijvoorbeeld een bibliotheek.”
De gebiedsontwikkeling in de Binckhorst geldt als belangrijke leerschool. “In de eerste fase hebben we gezien wat er gebeurt als je de markt te veel ruimte geeft. Dan krijg je versnippering. Een toren hier, een project daar. Mensen misten samenhang.”
Inmiddels werkt de gemeente per buurt aan plannen om aan die samenhang vorm te geven. “We brengen eigenaars en ontwikkelaars samen aan tafel en maken één plan voor een groter gebied. Zo zorgen we voor balans tussen woningen, voorzieningen en mobiliteit. En we leggen meteen vast wie wat realiseert.”
De lessen uit de Binckhorst worden nu toegepast in andere gebieden, zoals de Laakhavens – ten zuidoosten van het centrum – en het CID. “We kiezen overal voor maatwerk, maar de rode lijn is duidelijk: we brengen grondeigenaren bij elkaar om gezamenlijk per buurt een plan te maken.”
CID als economische motor Het Central Innovation District, tussen de stations Hollands Spoor, Laan van NOI en Den Haag Centraal, vormt het economische hart van de toekomst. Samen met bedrijven en kennisinstellingen is gewerkt aan een nieuwe economische visie. “We willen bedrijven aantrekken op het gebied van technologie, veiligheid en gezondheid. En zorgen dat die ook echt kunnen landen in het gebied.” Daarnaast zijn stappen gezet in de ruimtelijke ontwikkeling. “We hebben ontwikkelstrategieën opgesteld die ruimte geven aan werken en wonen.”
Met het ontwerp van de Omgevingsvisie 2050 krijgt Den Haag ook een koers voor de lange termijn. Van Asten is trots op de manier waarop deze visie tot stand is gekomen: “We zijn echt de stad in gegaan. Niet alleen naar belangenorganisaties, maar juist ook naar bewoners. In buurthuizen, op scholen en zelfs op straat.” De inbreng van bewoners heeft geleid tot concrete aanpassingen in het beleid. “In Laak werd bijvoorbeeld duidelijk welke plekken als prettig en veilig werden ervaren en welke niet. Die inzichten hebben we meegenomen
Erfgoed een toekomst geven
Renovatie Binnenhof
De renovatie van het Binnenhof is meer dan een bouwproject. Het is een transformatie van nationaal erfgoed naar de toekomst. Achter de bouwhekken voltrekt zich een mooi schouwspel af tussen historie en innovatie. Sinds 2017 ondersteunen wij de Nederlandse overheid als technisch en coördinerend adviseur bij het toekomstbestendig maken van dit monumentale regeringscomplex. Onze missie: een veilige, energie-efficiënte en IT-ready werkomgeving creëren die de continuïteit van het bestuur waarborgt, zelfs tijdens de grootschalige verbouwingen.
Wat we hier realiseren, is meer dan een fysieke ruimte. Het is een fundament voor bestuurlijke continuïteit, waarin techniek en ontwerp samenkomen om een werkomgeving te creëren die klaar is voor de eisen van morgen: duurzaam, veilig en verbonden.
Al meer dan 75 jaar werken we wereldwijd aan complexe uitdagingen in de gebouwde omgeving. Die ervaring brengen we naar Den Haag, met oog voor de unieke context.
We benaderen projecten vanuit onze visie op total design. Een integrale aanpak waarin architectuur, constructief ontwerp, installatietechniek, duurzaamheid en gebruikerservaring vanaf het begin samenkomen. Zo creëren we oplossingen die niet alleen technisch kloppen, maar ook ruimtelijk, sociaal en maatschappelijk in balans zijn. Zoals we dat ook gedaan hebben voor het Rijksmuseum, het Mauritshuis en Museum De Lakenhal. Ook voor deze historische gebouwen zijn techniek, respect voor ons erfgoed en toekomst in balans gebracht.
Een eerste mijlpaal in het Binnenhofproject is de oplevering van de tijdelijke huisvesting van het ministerie van Algemene Zaken. Een gebouw waarin klimaatbeheersing, beveiliging en digitale infrastructuur al vanaf het eerste schetsontwerp zijn geïntegreerd. Door ontwerp en bouw parallel te laten verlopen, konden snelheid en kwaliteit hand in hand gaan. Dit project laat zien hoe wij complexe renovatievraagstukken vertalen naar praktische, toekomstgerichte oplossingen die respect tonen voor het verleden én klaar zijn voor toekomstige generaties.
We shape a better world
in de gebiedsuitwerkingen.” Ook via inspraakrondes – momenten waarop bewoners, organisaties of belanghebbenden hun mening mogen geven over de plannen – kwam feedback binnen. Zo wees een natuurvereniging de gemeente op een tegenstrijdigheid tussen hoofdstukken. “Dan gaan we weer terug naar de tekentafel. Goede tegenlezers helpen ons echt verder.”
Verdichten met oog voor de wijk
Den Haag heeft beperkte ruimte in de stad, maar een grote woningvraag. Volgens Van Asten is verdichting daarom onvermijdelijk, maar is dat niet per se slecht. “In veel naoorlogse wijken is het aantal bewoners gedaald. Door woningen toe te voegen, kun je het voorzieningenniveau verbeteren.”
Want meer bewoners betekent meer gebruikers van voorzieningen als openbaar vervoer, winkels of scholen. Het voorbeeld van Mariahoeve, een naoorloogse wijk met relatief veel vergrijzing, illustreert dat. “Vroeger woonden daar 25.000 mensen. Nu zijn het er 15.000. Als je slim bijbouwt, ontstaat draagvlak voor een gezondheidscentrum, winkels of een sportvereniging.”
Met Europa in zijn portefeuille ziet van Asten veel kansen voor de stad als er nog meer Europese samenwerking komt. “We zijn een van de deelnemende steden aan het EU-programma voor klimaatneutrale steden. Dat biedt toegang tot kennis en toekomstige fondsen.” Daarnaast laat de wethouder zien, door Europa nadrukkelijk in zijn portefeuille op te nemen, dat Den Haag actief meedoet in Brussel en Europese samenwerking serieus neemt. “Europa is voor stedelijke ontwikkeling geen bijzaak.”
Betaalbaarheid
Bij nieuwe ontwikkelingen blijft betaalbaarheid een belangrijk aandachtspunt. De woonagenda schrijft voor dat Den Haag minimaal 30 procent sociale huur realiseert, naast betaalbare koop en middenhuur. Ook in projecten als Escher Gardens in de Laakhavens, waar twee woontorens worden gebouwd, wordt
die verdeling gehanteerd. “We willen gemengde wijken, zodat er voor alle typen woningzoekenden ruimte is in de stad.”
Duurzaamheid en klimaatadaptatie staan aan de basis van alle nieuwe ontwikkeltrajecten. Zo werkt Den Haag met duurzaamheidskaders en stimuleert het bijvoorbeeld materialen als hout. Een voorbeeld is het project BoogieWood in de Binckhorst. Een bestaande parkeergarage kon behouden blijven, omdat er voor houtbouw werd gekozen. “Dat maakt het bouwproces duurzamer en efficiënter.”
Over tien jaar
Als Van Asten over tien jaar terugkijkt op zijn wethouderschap hoopt hij iets tastbaars te kunnen aanwijzen. “Ik zie dan een Binckhorst waar echt wordt geleefd, met een bibliotheek, een school, goede tramverbindingen en een fijne openbare ruimte.” En dan, met een glimlach: “En dat ik bij het oversteken op de Binckhorstlaan goed moet opletten, omdat de tram eraan komt. Dan weet ik dat het gebied werkt zoals we het bedoeld hebben.”
Wethouder van Asten presenteert zijn plannen op de PROVADA 2025
Foto: Eric van Nieuwland
‘We willen gemengde wijken, zodat er voor alle typen woningzoekenden ruimte is in de stad.’
Bas van Rijsbergen, algemeen directeur DSO:
“We
moeten onze realisatiekracht vergroten”
De forse groei van Den Haag is geen keuze, het komt gewoon op de stad af, stelt de nieuwe algemeen directeur van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling. Aan het bestuur en de gemeentelijke diensten de taak die groei in goede banen te leiden. Dat gebeurt vooral in drie grote gebiedsontwikkelingen waarin ongeveer dertigduizend woningen landen. Toch is dat aantal slechts de helft van wat over vijfentwintig jaar nodig is, aldus Bas van Rijsbergen.
Hij begon bij de gemeente Den Haag als een trainee. “Na vijf jaar vertrok ik bij DSO met het vaste idee dat ik er ooit de directeur van zou worden”, zegt Bas van Rijsbergen. Vijftien jaar later en voldoende ‘zwaar’ geworden in dezelfde functie in Breda, is die brandende ambitie ingelost. Per februari 2025 leidt hij de dienst die verantwoordelijk is voor alle ruimtelijke plannen en projecten in de Hofstad.
In vijftien jaar tijd heeft Den Haag een forse groei doorgemaakt, forser dan waar toen rekening mee werd gehouden. “Ik weet nog dat we in 2005 bezig waren met de Structuurvisie 2025. Het idee was dat we van 485.000 inwoners zouden groeien naar 515.000. Het zijn er nu 570.000. Dus we zaten er met z’n allen 55.000 naast. Den Haag is de dichtstbevolkte stad van Nederland, met afstand. Amsterdam heeft ongeveer 4.800 mensen per vierkante kilometer, wij 6.800. Als je naar de kaart kijkt, begrijp je waarom. Dan zie je dat onze stadsgrens strak om het bebouwde gebied heen loopt. Den Haag heeft geen grote havengebieden of andere buitengebieden. We hebben gewoon een hele dichte stad. En de komende vijfentwintig jaar komen daar nog eens honderdduizend inwoners bij.”
Groei is geen keuze Binckhorst, Zuidwest en Central Innovation District (CID) vormen dus niet het sluitstuk van de stedelijke ontwikkeling van Den Haag, voorziet Van Rijsbergen nu al. Deze huidige drie grote gebiedsontwikkelingen, waarvan de volledige bouw nog wel tien tot vijftien jaar vergt, zijn goed voor ongeveer dertigduizend woningen. Daar moeten er in 2050 nog eens dertigduizend bij komen. “Kijk, de gedachte dat de groei van de stad een beleidskeuze is, klopt niet. Het is gewoon een universele
demografische trend. Alles wat wij nu doen aan ruimtelijke ontwikkelingen is noodzakelijk om te zorgen dat we de groei netjes opvangen en handhavingsexcessen voorkomen. Dan heb je het uiteraard over meer dan alleen veel woningen bouwen: ook kantoren, winkels, scholen, voorzieningen, energietransitie, klimaatadaptatie en zeker niet als laatste mobiliteit horen bij de opgave. Hoe gaan we de mobiliteit van de toekomst organiseren in een verdichtende stad?”
Die dertigduizend extra woningen, bovenop de dertigduizend van de drie grote gebiedsontwikkelingen moeten uit verdichting van de bestaande bebouwing komen, zegt Van Rijsbergen. “Denk aan optoppen en het vervangen van laag door hoog. Op die manier kunnen we nog heel veel woningen toevoegen, daar hoeven we echt geen parken voor op te offeren. Integendeel, we zullen juist nog nieuwe parken aanleggen, zoals we bijvoorbeeld doen in Laakhaven als deelplan van het CID. Je kunt daar geen negenduizend woningen toevoegen zonder extra buitenruimte te maken.” De visie en de uitgangspunten voor de stedelijke ontwikkeling van Den Haag in de komende vijfentwintig jaar wordt vastgelegd in de kersverse omgevingsvisie van de gemeente (september 2025). “Een heel belangrijk, richtinggevend document.”
‘Hoe gaan we de mobiliteit van de toekomst organiseren in een verdichtende stad?’
Buitenlandse beleggers
De ontwikkel- en bouwopgave van Den Haag gaat over miljarden. “Daarvoor hebben we institutionele beleggers hard nodig, ook de buitenlandse. Het idee dat de toevloed van buitenlandse vastgoedbeleggers de woningmarkt uit balans heeft gebracht, klopt niet. De belangrijkste oorzaak is, denk ik, dat de woningcorporaties geen middenhuur meer mochten bouwen en er ineens een gat ontstond in de betaalbare categorie. Wat ook niet heeft geholpen is het wisselende landelijke beleid. Neem de overdrachtsbelasting: het percentage is de afgelopen jaren heen en weer geschoten, terwijl het een belangrijke investeringsfactor is. De Wet betaalbare huur met het puntenstelsel voor middenhuur is prima, die werkt nu goed. Institutionele beleggers raakt het nauwelijks, die rekenen iets mindere huuropbrengst gewoon voor veertig of vijftig jaar in, dat gaat door. Minder gelukkig was de rommelige introductie van de wet. In eerste instantie was niet duidelijk
waar de grens tussen middenhuur en vrijesectorhuur precies zou lopen. Daardoor gingen alle partijen met hun armen over elkaar zitten wachten tot dat duidelijk werd. Mijn oproep is dan ook: zorg bij een systeemwijziging dat je die helemaal hebt uitgedacht voordat je ermee naar buiten komt. Rust, stabiliteit is erg belangrijk voor marktpartijen.”
Om buitenlands kapitaal aan te trekken presenteerde Den Haag zich niet alleen op de Nederlandse Provada maar ook op de MIPIM in Cannes, de grootste vastgoedbeurs ter wereld. “We leggen buitenlandse investeerders uit welke plannen Den Haag heeft en welke kansen er voor hen liggen. De gemeente bouwt geen woningen en kantoren, maar wij scheppen wel de kaders en de faciliteiten waarbinnen marktpartijen en corporaties dat kunnen doen. En daar nodigen wij ze ook actief toe uit.”
Ambitieroos
In de huidige marktomstandigheden met de sterk gestegen bouw- en financieringskosten moet intussen alles uit de kast worden gehaald om de ambities en het tijdpad voor Binckhorst, Zuidwest en CID te bereiken, weet de algemeen directeur DSO. “We moeten onze realisatiekracht vergroten. Wat onze eigen dienstverlening betreft: we geven nu 2.400 bouwvergunningen per jaar af, dat moet het dubbele worden.
“Versnelling wordt onder meer ook gezocht in industrieel bouwen. Volgens mij is de grote winst daar niet te halen, dat gaat hooguit om een paar maanden. Als je het hele ontwikkel- en bouwtraject bekijkt, is meer dan driekwart daarvan planvorming en procedure. Dáár zit dus echt de ruimte voor versnelling.”
Zelf in de spiegel kijkend, ziet Van Rijsbergen dat ingediende ontwikkelplannen een te lange weg afleggen, doordat ze niet integraal worden beoordeeld maar sectoraal een paar keer heen en weer gaan tussen ontwikkelaar en diensten. “Op dat punt kan de samenwerking met
marktpartijen een stuk beter. Nu is het vaak zo dat wij met een rode pen door een initiatief gaan, dat dan door de ontwikkelaar wordt aangepast, weer terugkomt bij ons, waarop een andere afdeling er weer met de rode pen doorheen gaat et cetera. Dat kost veel tijd, en dus ook geld. Het is veel handiger als we aan de voorkant de tijd te nemen voor een goed gesprek intern en met de ontwikkelaar: wat wil hij, wat willen wij, wat kan er en wat niet? Dan weet ik zeker dat de rest van de procedure veel makkelijker loopt. Hier zijn we ook al mee gestart. Met de Actieagenda Wonen stellen we in projecten de prioriteiten vast in een zogenaamde ambitieroos. Daarmee wordt duidelijk welke ambities leidend zijn, zodat we dat mee kunnen nemen in de procedure waarmee we plannen toetsen en vergunnen.”
Onder druk
Van Rijsbergen noemt enkele belangrijke aspecten die de businesscase van gebiedsontwikkelingen en vastgoedprojecten momenteel onder druk zetten. Het eerste aspect is betaalbaar wonen. “Wij vragen nu om 80 procent betaalbaar. Vroeger was dat 20 tot 30 procent. Het onrendabele deel van een ontwikkeling kon je vrij makkelijk compenseren met 80 procent vrije sector. Nu is dat omgekeerd en moet een veel groter onrendabel deel betaald worden uit een veel kleiner rendabel deel.”
“In de tweede plaats is mobiliteit een zware kostenpost. Het aantal auto’s per huishouden is de afgelopen decennia niet gedaald. Met een verdichtende stad is dat niet vol te houden, anders houd je geen openbare ruimte meer over. Want klimaatadaptatie en een prettige en gezonde leefomgeving vragen tegelijk om aanplant van bomen en ander groen. Waar een auto geparkeerd staat, kan geen boom staan. Bovendien is gebouwd parkeren een heel stuk duurder geworden. Kortom, voor dit soort aantallen woningen heb je ook flinke investeringen nodig in openbaar vervoer, bijvoorbeeld de Vlietlijn in de Binckhorst.”
Prioriteiten stellen
“Alles bij elkaar kom je voor afwegingen te staan. Valt bijvoorbeeld 0,6 auto per huishouden nog te combineren met 80 procent betaalbaar wonen? Overigens verschillen gebieden en daarom maak je verschillende afwegingen. Een voormalig industriegebied als de Binckhorst heeft een grote investering in de buitenruimte nodig. Zuidwest daarentegen beschikt al over veel goede buitenruimte. Ook als het gaat over scholen, sportfaciliteiten en andere voorzieningen zijn er verschillen. Dus: wat telt het zwaarst in een gebied, wat is beslist nodig? Daar moeten we in samenwerking met marktpartijen duidelijke prioriteiten in gaan stellen.”
‘Rust, stabiliteit is erg belangrijk voor marktpartijen.’
De gemeenteraad staat primair voor die keuzes, zegt Van Rijsbergen. “Ik doe het uiteraard met de uitkomst van de politieke discussie. Zaak is dat wij als DSO de consequenties van keuzes helder maken. En keuzes zijn zeker niet eenvoudig, want ruimtelijke aspecten hangen sterk met elkaar samen, het is meestal niet zwart-wit. Bovendien heeft die politieke belangenafwegingen deels al plaatsgevonden en zijn weerslag gekregen in de omgevingsvisie. Mijn ervaring is dan ook dat als wij aan de voorkant duidelijke en passende afspraken maken met ontwikkelaars gebaseerd op die uitgangspunten, de plannen makkelijker en sneller vastgesteld worden. Laten wij ons dus vooral richten op het verbeteren van onze processen en dienstverlening. Daarmee versnellen we onze mooie en ambitieuze gebiedsontwikkelingen en maken die daarmee ook beter betaalbaar.”
Michel Zaadhof en Alfred Bolks
VanWonen ontwikkelt leefbare steden, met hart voor mens en aarde
“Eén naam, één visie”
Tijdens de Provada verdween de naam NU Projectontwikkeling officieel van het toneel. Vanaf dat moment gaan NU Projectontwikkeling en VanWonen verder onder één naam: VanWonen. Een symbolisch maar veelzeggend moment dat het sluitstuk vormt van een zorgvuldig en organisch verlopen integratieproces dat in 2022 begon. Wat begon als een samenwerking, groeide uit tot een bundeling van krachten. Het resultaat: een ontwikkelaar die in staat is om op grotere schaal gebiedsontwikkelingen aan te pakken, zonder de menselijke maat te verliezen.
Meer dan een optelsom
Toen VanWonen in 2022 NU Projectontwikkeling overnam, ging het niet enkel om schaalvergroting. Het was een bewuste strategische keuze om samen meer impact te maken, ook in de Randstad. Van oorsprong lag de focus van gebiedsontwikkelaar VanWonen op Noorden Oost-Nederland. “We wilden grotere projecten doen en zagen dat we daarvoor ook in de Randstad actief moesten worden,” vertelt Alfred Bolks, algemeen directeur VanWonen.
Dat NU Projectontwikkeling daarbij een ideale partner bleek, is geen toeval. “We zochten een solide partij die ons kon helpen om van projectontwikkeling door te groeien naar gebiedsontwikkeling,” vult Michel Zaadhof aan. “VanWonen bracht de kennis en ervaring mee die wij nodig hadden. De klik in cultuur, ondernemerschap, nuchterheid en slagvaardigheid was er vanaf het begin.”
De samenwerking bleek succesvol, niet alleen vullen beide teams elkaar geografisch aan, ook qua stijl en aanpak versterken ze elkaar. “In het westen zijn we wat brutaler, in het oosten iets bescheidener,” zegt Zaadhof.
Eén naam, één verhaal
De keuze om vanaf nu onder één naam verder te gaan, is meer dan een cosmetische verandering. Het is een logisch vervolg op drie jaar intensieve samenwerking waarin medewerkers, klanten en partners VanWonen en NU allang als één organisatie zagen. Het aanpassen van de naam is dan ook een natuurlijk sluitstuk van de integratie.
De stap maakt VanWonen zichtbaar als een landelijk opererende ontwikkelaar die inzet op duurzame groei, met behoud van de kracht van lokale betrokkenheid.
Dat is essentieel in gebiedsontwikkeling, waarin lange doorlooptijden en veel belanghebbenden het verschil maken tussen een goed plan en een gedragen realisatie.
Missie
De VanWonen-missie is helder. Woningen en leefomgevingen creëren voor de gezondste generaties. Dat doen ze met oog voor mens én aarde. “We geloven in de kracht van aandacht,” vertelt Bolks. “Voor elke bewoner, elk detail, elke fase van het proces. Onze rol gaat verder dan alleen ontwikkelen en bouwen.”
‘We willen echt bijdragen aan een toekomstbestendige samenleving.’
Den Haag Knoop Moerwijk (ECHO Urban Design)
Rijswijk Urban Parks (VanWonen)
Participatie vormt daarbij een integraal onderdeel van hun aanpak. Vanaf het eerste moment worden bewoners, gemeenten en andere stakeholders actief betrokken. Ook ná oplevering blijft VanWonen betrokken om te leren, te verbeteren en verbinding te behouden.
‘Het is een kans om vier stadsdelen met elkaar te verbinden, zowel ruimtelijk als maatschappelijk.’
ESG-ambities
VanWonen ontwikkelt niet alleen in lijn met de ESG-normen, ze leggen de lat bewust hoger. Het bedrijf heeft eigen ESG-ambities opgesteld, waarin ze verder gaan dan CO₂-reductie of circulariteit. Het gaat het bedrijf ook om sociale inclusie en gezondheid. Ze willen gebieden ontwikkelen waarin mensen gezond kunnen wonen én samenleven. Denk aan CO₂-neutrale woningen, groene
openbare ruimtes, autoluwe straten en voorzieningen die ontmoeting stimuleren. Niet omdat het moet, maar omdat het bijdraagt aan de kwaliteit van leven.
Knoop Moerwijk
In de Haagse regio werkt VanWonen aan verschillende grootschalige gebiedsontwikkelingen die hun visie weerspiegelen. Zoals in Knoop Moerwijk, waar VanWonen samen met Staedion, Stebru en de gemeente Den Haag werkt aan een unieke pilot. “We willen niet afwachten, maar verantwoordelijkheid nemen en processen versnellen,” aldus Zaadhof.
Met het actieplan ‘Viersprong Moerwijk’ wordt een verkeersknooppunt getransformeerd tot een levendige stadsentree. Het plan voorziet in circa 3.000 woningen, 800 arbeidsplaatsen en nieuwe voorzieningen voor zorg, onderwijs en cultuur. Ook wordt ingezet op betere ontsluiting van het OV-knooppunt en het creëren van een nieuw stadspark.
De pilot onderscheidt zich door een vernieuwende rolverdeling: de markt neemt meer regie en verantwoordelijkheid
in het proces, terwijl de gemeente kaders stelt en richting geeft. “Door parallel te plannen, verkorten we procedures en versnellen we de woningproductie.”
De Binckhorst
Ook in de Binckhorst is VanWonen actief. Hier wordt gewerkt aan de transformatie van een industrieel bedrijventerrein naar een moderne stadswijk, waarbij het rauwe en creatieve karakter behouden blijft. Fase 2 staat op het punt te starten, met veel aandacht voor duurzaamheid, natuurinclusiviteit en gezonde leefomgevingen. VanWonen is hier betrokken bij de deelgebieden Maanweg en Zonweg.
Havenkwartier
In het Havenkwartier in Rijswijk komen circa 2.000 woningen met spraakmakende architectuur, midden in een groen en waterrijk gebied. Het plan biedt ruimte voor horeca, voorzieningen en publieke ontmoetingsplekken. Hier ontwikkelt
VanWonen het project Urban Parks met zo’n 600 appartementen (huur en koop), 4.000 m2 commerciële voorzieningen en 225 ondergrondse parkeerplaatsen.
Rotterdams Tij
In Rotterdam, binnen de gebiedsontwikkeling Rotterdams Tij, werkt VanWonen aan het project Roseplot. “Hier maken we echt een nieuw stuk stad, tussen rivier, spoor en een toekomstige brug,” zegt Zaadhof. “We gaan voor kwaliteit, met sterke architectuur en een toekomstgerichte inrichting.” Het project wordt gerealiseerd in samenwerking met Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (StiGaM), die als onafhankelijke partner de maatschappelijke belangen bewaakt.
Prijzen en erkenning
De integrale aanpak van VanWonen blijft niet onopgemerkt. Meerdere projecten zijn bekroond met prijzen op het gebied van duurzaamheid, participatie en ontwerpkwaliteit. Zo ontving het project project Pegasus in Den Den Haag recentelijk, uit 40 inzendingen, de eerste Betaalbaar
Wonen Prijs van de provincie Zuid Holland. Het bevestigt hun visie: bouwen met oog voor mens en omgeving levert betere leefomgevingen op én waardering vanuit de sector en de samenleving.
Blijven bouwen aan verbonden steden
Met de officiële naamswijziging breekt een nieuwe fase aan. VanWonen blijft zich inzetten voor gebiedsontwikkeling die echt verschil maakt, in het oosten, noorden én in het westen van het land. “We willen landelijk relevant zijn, maar wel lokaal betrokken blijven,” stelt Zaadhof. “Dat vraagt om durven doorpakken, samen met gemeenten, woningcorporaties en andere partners. De woningbouwopgave is complex, maar met de juiste houding en samenwerking is er veel mogelijk.”
VanWonen kijkt vol vertrouwen naar de toekomst in de regio Den Haag. Met stevige ambities, diepgewortelde betrokkenheid en een aanpak die zich inmiddels ruimschoots bewezen heeft.
LOLA).
‘Eén naam, één team, met één gedeelde missie: bouwen aan de gezondste generaties.’
Rotterdams Tij (EFFEKT, OMA en
Esther, Gert-Jan en Judith Olsthoorn:
“Olsthoorn Makelaars: nieuwbouwspecialist met kennis tot in de haarvaten van Haaglanden”
In regio Haaglanden opereert Olsthoorn Makelaars als de nieuwbouwmakelaar met strategisch inzicht, lokale kennis en een betrokken team. Wat hen uniek maakt? Hun specialistische aanpak, de familieband en hun vermogen om in een vroeg stadium waarde toe te voegen aan ontwikkeltrajecten. Van marktverkenning tot start verkoop: Olsthoorn Makelaars denkt mee over iedere stap.
In een woningmarkt die onder druk staat, onderscheidt Olsthoorn Makelaars zich met een heldere visie op nieuwbouw. Het Haagse familiebedrijf, gerund door broer en zussen Gert-Jan, Esther en Judith Olsthoorn, werkt samen met ontwikkelaars aan succesvolle woningprojecten in de regio. “Wij kennen de markt op microniveau. En juist dat maakt het verschil als je wil weten wat mensen echt zoeken,” vertelt Esther, medeverantwoordelijk voor de nieuwbouwportefeuille.
Meer dan makelaar
Olsthoorn Makelaars werkt vanuit vijf vestigingen in regio Haaglanden, waaronder de nieuwe kantoren in Delft en Benoordenhout. Die uitbreiding is strategisch. “We willen letterlijk en figuurlijk dicht bij onze doelgroep zitten. Niet alleen voor kopers, maar juist ook voor opdrachtgevers.”
Als je weet wat mensen lokaal belangrijk vinden, kun je gerichter adviseren over het woningprogramma,” zegt Gert-Jan. “Wat in Rijswijk werkt, werkt niet per se in het Westland. Dat inzicht brengen wij in.” Daarin gaat het team verder dan veel collega’s. De organisatie heeft een afdeling die volledig is gespecialiseerd in nieuwbouw. Judith: “Bij ons werken ook mensen die alleen nieuwbouw doen. Zo houden we de focus. Dat zorgt voor kwaliteit, snelheid en betrouwbaarheid richting opdrachtgever.”
Rol van marketing
Marketing is bij Olsthoorn Makelaars geen ondersteunende afdeling, maar een drijvende kracht achter hun groei. Ze zijn continu op zoek naar vernieuwende manieren om hun verhaal te vertellen. Dat doen ze met campagnes, platformen en ideeën die je niet direct verwacht
bij een makelaarskantoor. Juist dat verrassingseffect maakt hun aanpak zo krachtig, zeggen ze.
Naast het versterken van het merk Olsthoorn Makelaars en het promoten van bestaande woningen, ligt er een duidelijke focus op nieuwbouw. Juist bij nieuwbouw denken ze vanaf het begin mee over positionering en communicatie. Voor projectontwikkelaars betekent dat een partner die niet alleen begrijpt wie de doelgroep is, maar ook precies weet hoe je die bereikt.
‘Wij brengen kennis in vanuit de bestaande bouw. Omdat we weten hoe mensen wonen, wat ze zoeken en waar ze op afhaken, kunnen we ontwikkelaars gericht adviseren.’
Gert-Jan Olsthoorn
Kennis van de wijk
Volgens de drie familieleden ligt de kracht van Olsthoorn Makelaars in hun lokale kennis en langetermijnvisie. “Als we een project hebben verkocht, blijven we actief in het gebied”, zegt Esther. “Daardoor weten we hoe mensen wonen, wat goed werkt en waar behoefte aan blijft.”
Dat inzicht is van meerwaarde in gesprekken over doelgroepen, plattegronden, prijsstelling en fasering. “Een rijwoning op een hoek doet het in de ene wijk veel beter dan in de andere” zegt Gert-Jan.
“We adviseren echt op locatie- en wijkniveau. Wat is er al? Waar moet een woning aan voldoen en wat kan men maximaal betalen?”
“Wij brengen kennis in vanuit de bestaande bouw. Omdat we weten hoe mensen wonen, wat ze zoeken en waar ze op afhaken, kunnen we ontwikkelaars gericht adviseren,” zegt Gert-Jan. Dit maakt of een project goed of moeilijk verkoopt.
Van Delft tot Schipluiden
Olsthoorn Makelaars is actief met nieuwbouw in Delft (Kabeldistrict), Den Haag (Zuidwest) , Rijswijk, Schipluiden, Maasland en het Westland. Projecten als Maestro in Den Haag, Buitenplaats Hofstede in Rijswijk en het plan in Schipluiden springen eruit. “In Schipluiden bouwt de ontwikkelaar voor een brede doelgroep: starters, gezinnen, senioren. Met kwaliteit en dorpse architectuur. Daar zijn wij trots op. Zeker omdat we vooraf konden meedenken in de tender,” zegt Esther.
Die betrokkenheid vooraf is kenmerkend.
“We worden steeds vaker al voor de tender aangehaakt. Zoals in Den Haag Zuidwest, waar we adviseerden over het programma. Ook met de gemeente Westland zijn we in gesprek over wat er leeft. We willen echt aan de voorkant bijdragen.”
Olsthoorn Makelaars ziet zichzelf niet als traditionele verkoper, maar als adviseur op het gebied van toekomstbestendig wonen. “Goede woningbouw stopt niet bij de sleuteloverdracht,” zegt Judith. “Een wijk moet niet alleen nu kloppen, maar ook over vijf tot tien jaar.”
Vraag groter dan aanbod
Op de woningmarkt ziet Olsthoorn een mismatch tussen vraag en aanbod.
“De meeste mensen willen een eengezinswoning met een tuintje, maar door druk op de ruimte en betaalbaarheid wordt in projecten vaak gekozen voor appartementen. Daardoor stokt de
doorstroming,” legt Gert-Jan uit. “Als je iemand in een eengezinswoning krijgt, komt er weer een appartement vrij, waar weer iemand uit een studio in kan. Zo komt de markt op gang.”
Daarnaast is er behoefte aan betaalbare koopopties met korte opleveringstermijnen. “De starter wacht geen drie jaar. En de senior kan het vaak niet financieren op basis van dubbele lasten en leeftijd.”
Wat is uiteindelijk de meerwaarde van Olsthoorn Makelaars voor de ontwikkelaar? “Wij zorgen voor realistisch advies aan de voorkant, hebben een bestand aan gekwalificeerde kopers en begeleiden het verkoopproces tot het doel bereikt is,” zegt Judith. “En we zorgen ervoor dat het project echt van de grond komt. Tot dat de laatste woning verkocht is!
Judith, Esther en Gert-Jan Olsthoorn:
Zuidwest en Central Innovation District in transitie
“Werken aan een stad die goed is voor meer mensen”
Zuidwest en het Central Innovation District (CID) zijn grote verdichtings- en vernieuwingsopgaven in de bestaande stad. In deze twee gebieden van Den Haag worden in de loop van vijftien jaar heel veel woningen, kantoorruimten en voorzieningen toegevoegd. De programmadirecteuren Eline van der Doe en Maike Akkers vertellen over de doelen en hoe zij daar op sturen.
Wat is de grootste uitdaging in jullie gebiedsontwikkelingen?
Maike Akkers (CID): “Onze focus ligt op de ontwikkelingen tussen en rondom de intercitystations Den Haag Centraal, Laan van NOI en Hollands Spoor. We verdubbelen het stadscentrum met zo’n 20.000 nieuwe woningen, nieuwe kantoren en bijbehorende voorzieningen. Er komen fors meer bewoners, bezoekers, ondernemers, werknemers en studenten bij. De uitbreiding en verdichting van het centrum doen we volgens de Structuurvisie CID waarin een
eindbeeld wordt geschetst van een prettig, leefbaar en duurzaam nieuw stuk stad. Per deelgebied werken we meer in detail uit wat er kan komen en aan welke voorwaarden dit moet voldoen. Voor deelgebied Laakhavens Hollands Spoor is de ontwikkelstrategie bijna klaar. Die maken we samen met partijen die in het gebied gaan investeren. Waldorp Four is zelfs al gestart: vier torens over een strook van 300 meter direct langs het spoor. The Grace start binnenkort en de raad heeft groen licht gegeven voor Escher Gardens. Ook heel belangrijk voor het CID is de vestiging van
Eline van der Doe en Maike Akkers
The Hague Tech: de hightech campus naast station Hollands Spoor waarin onderwijs en ondernemerschap elkaar ontmoeten. Innovatie staat niet voor niets in de naam. Alles bij elkaar wordt Laakhavens een dynamische stadswijk voor ondernemers, studenten, starters en gezinnen.”
Eline van der Doe (Zuidwest): “Wij staan aan de lat om over een periode van vijftien jaar ongeveer 25.000 nieuwe en verbeterde woningen op te leveren, compleet met nieuwe buitenruimte, voorzieningen en passende mobiliteitsoplossingen. 6.500 woningen worden gesloopt, 8.500 gerenoveerd en 16.500 woningen nieuw gebouwd. Toch ligt de focus niet zozeer op bouwen, maar op het verbeteren van de levensstandaard van de bewoners. Dit doen we in het kader van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Het gaat hierbij om de verbetering van volksgezondheid, sociale cohesie en economische kansen. De uitdaging is om deze brede opgave te realiseren in een gebied dat al lang kampt met achterstanden.”
Hoe ziet de samenwerking met marktpartijen eruit?
Eline: “In Zuidwest werken we intensief samen met woningcorporaties en private partijen. Dat kan ook niet anders, want bijna zeventig procent van de bestaande woningen is corporatiebezit uit de jaren vijftig en zestig. In zekere zin is dat overzichtelijk en goed te organiseren, maar ook heel intensief. Je moet er samen uitkomen, niemand kan weglopen. Omdat er veel op hun schouders terecht komt, gaan sommige corporaties langjarige samenwerkingen aan met marktpartijen. Voor de grotere opgaves werken we vaak in een driehoeksverband met corporatie, ontwikkelaars en gemeente, bijvoorbeeld in Dreven, Gaarden en Zichten.”
Maike: “Voor CID is de samenwerking met het Rijk, NS, ProRail en andere grondeigenaren cruciaal. We sturen op gemengde wijken. Niet alleen een woontoren of kantoor maar gebouwen met verschillende functies. En met plekken om te ontspannen
en elkaar te ontmoeten, die zijn echt nodig als je dicht op elkaar leeft. Ook vergroening speelt een grote rol. Er komt een park in Laakhavens en er ligt bijvoorbeeld een plan om een dek boven het spoor bij CS te maken met een parkje erop. Dat doet een beroep op creativiteit: je moet uit niets iets maken. En slim omgaan met de schaarse ruimte want het wordt steeds drukker in de stad.
“Het CID is een laboratorium voor stedelijke vernieuwing. Hier laten we zien hoe je kunt verdichten zonder te verliezen aan leefbaarheid. De gemeente houdt regie en stuurt erop dat voorzieningen zoals basisonderwijs, huisartsen en groene ruimte meegroeien met het aantal nieuwe mensen. We zijn dan ook bezig met gebiedsontwikkeling, niet met plotontwikkeling: het klinkt misschien wat hard, maar we dwingen grondeigenaren en ontwikkelaars om samen te werken en te zorgen dat die collectieve voorzieningen voor de hele buurt er komen.”
Hoe krijgen jullie alle partijen op één lijn?
Maike: “De gemeente werkt met het participatiemodel Haags Samenspel. Daarmee betrekken we stakeholders bij de toekomstplannen. Samen met onder andere bewonersorganisaties, Stichting Den Haag Nieuw Centrum en onze innovatiepartners houden we goed zicht op wat er speelt. Dat is nodig om tot goede plannen te komen. Participatie is geen vinkje, het is een fundament. Met het Haags Samenspel maken we plannen samen beter.”
Eline: “Wij moeten met corporaties, ontwikkelaars, bewoners en andere stakeholders echt op één lijn zitten om onze investeringen te kunnen verantwoorden. Dat vraagt om meer dan afstemming: het draait om transparantie, vertrouwen en gezamenlijke doelen. De doelen zijn op hoofdlijnen vastgelegd in de structuurvisie Den Haag Zuidwest. Daar is heel breed voor geparticipeerd. Mijn beeld is dat daar bij veel partijen draagvlak voor is. Ook vanuit het Rijk, daarom heeft Zuidwest een Nationaal
Programma. Want de investering die nodig is om dit doel te behalen, is hoger dan de corporaties, ontwikkelaars en de gemeente samen kunnen opbrengen. Wel worden we vaak kritisch bevraagd op hoe we ervoor gaan zorgen dat Zuidwest groen blijft, hoe we mobiliteitsvraagstukken gaan oplossen en of voorzieningen wel meegroeien met het aantal nieuwe bewoners.”
‘We willen dat mensen gezonder, veiliger en gelukkiger wonen.’
Hoe sturen jullie op voortgang en doelen?
Maike: “Met ons programmamanagementteam monitoren we continu en rapporteren regelmatig aan het bestuur. Zo blijft het algemeen belang geborgd en kan het college van B&W bijsturen waar nodig. Als programmadirecteur werk je uit hoe dat moet gebeuren. Dat is niet eenvoudig in een politieke omgeving, waar de tijdshorizon vaak vier jaar is. Wij moeten verder kijken, naar toekomstige generaties. Wat goed is voor kiezers nu, is niet per se goed voor de stad over twintig jaar.”
Eline: “Ook in Zuidwest monitoren we. Niet alleen het aantal gerealiseerde woningen, maar ook of de gezondheidsen de onderwijsstatistieken vooruit gaan. Hetzelfde geldt voor het creëren van voorzieningen die zorgen voor meer sociale cohesie in de wijk, zoals scholen en sportvoorzieningen. Ook het oppervlak aan groen en blauw wordt gemeten. Als doelen achterblijven, kunnen we daarop bijsturen. We willen niet na vijftien of twintig jaar gebiedsontwikkeling constateren dat we de ambities toch niet gehaald hebben.”
Waarin verschillen Zuidwest en CID en waarin komen ze overeen?
Maike: “De uitdaging van stadsverdichting is gelijk, net als de opgaven rond groen,
duurzaamheid en mobiliteit. Een accentverschil is dat CID innovatie en sociaaleconomische groei centraal stelt.”
Eline: “In Zuidwest draait het om het verkleinen van gezondheids- en opleidingsverschillen en het verbeteren van de leefkwaliteit. Het is een bredere maatschappelijke opgave. We willen dat mensen gezonder, veiliger en gelukkiger wonen.”
Wat brengen deze gebiedsontwikkelingen Den Haag?
Maike: “Een stedelijk innovatiedistrict waar overheid, bedrijven en kennisinstellingen nog meer samenwerken. Hier is veel kennis, talent en innovatie aanwezig. Hier ontstaan nieuwe banen voor de toekomst op het gebied van beleid en recht, digitale veiligheid en technologie. Die economische vernieuwing is nodig om de internationale aantrekkingskracht van Den Haag te behouden. Tegelijk komen er in het CID uiteindelijk vijfendertigduizend nieuwe inwoners en achtduizend extra studenten die naast een prettige woonomgeving ook willen werken en leren in de stad. We hebben het over een veelzijdig nieuw stuk stad dat leeft en bruist.”
Eline: “Tot 2040 komen er in Den Haag in totaal 100.000 mensen bij. Dat is het grotere toekomstperspectief. De opgave is weliswaar opgedeeld in vooral drie gebiedsontwikkelingen – Zuidwest, CID en Binckhorst – maar die staan niet los van elkaar. Dat zie je bijvoorbeeld terug in de mobiliteitsopgave. Denk aan de aanleg van een nieuwe tramlijn door Binckhorst die via CS naar Scheveningen loopt. Aan nieuwe fiets- en wandelroutes door de stad of de ontwikkeling rond station Moerwijk. Allemaal nodig om als stad en regio met elkaar verbonden te blijven. Projecten stoppen niet bij de grens van een gebied. Daar zullen Maike en ik hecht samenwerken met andere collega’s in de stad.”
Maike: “Klopt. We werken aan één stad. Het is goed om te prioriteren en focus te hebben en tegelijkertijd moet je ook integraal op de samenhang blijven letten.”
Eline: “Het wordt drukker, maar dat biedt ook kansen. Het vraagt om inschikken, om de ander verwelkomen. Als we het nu goed doen, bouwen we aan een samenleving met meer potentie, waar meer mensen van profiteren. Een eerlijker stad, waarin alle inwoners dezelfde kansen krijgen. Een stad waarin iedereen zich welkom voelt.”
Wat zijn stappen die je nu al trots maken?
Maike: “CID is niet één groot project, het is een samenhangend geheel van veel verschillende projecten. Voor mij is het belangrijk om de kaderstellende toekomstplannen vastgesteld te hebben. Want daarmee is voor marktpartijen duidelijk binnen welke randvoorwaarden ze kunnen ontwikkelen. Zo zorgen we ervoor dat een samenhangende gebiedsontwikkeling ontstaat in plaats van individuele plotontwikkeling. Ik ben er trots op dat we grote voortgang maken met deze plannen. Gelukkig wordt er ook al gebouwd. Ik noemde al de Waldorp Four in Laakhavens. Verder zijn de woningen op het KJ-plein flink op schot, fantastisch wat daar ontstaat. Ook aan het ANWB hoofdkantoor langs de A12 wordt volop gebouwd. Het zijn de eerste zichtbare stappen, supergaaf!”
Eline: “Het proces naar een veel beter Den Haag Zuidwest bestaat uit vele kleine en grote stappen. Het is moeilijk om slechts één mijlpaal te noemen. Wat ik persoonlijk belangrijk vind, is dat een stuk van de verbetering al te zien is. Deze winter leveren woningcorporaties vier projecten op: Maestro, Steenzicht, Schaloen en Beresteinlaanblok. Bij elkaar gaat het om zo’n dertienhonderd woningen in alle categorieën. Inwoners kunnen straks daadwerkelijk een woning betrekken en dat levert weer ruimte op voor verdere vernieuwing.”
Voor meer informatie: www.denhaag.nl/gebieden
Zuidwest – Samen bouwen aan een gelijkwaardige stad
Den Haag Zuidwest bestaat uit de wijken Bouwlust, Vrederust, Moerwijk en Morgenstond. Hier werken bewoners, ondernemers, maatschappelijke partners en de overheid samen aan een betere toekomst. Binnen het Nationaal Programma Zuidwest wordt de komende 15 jaar geïnvesteerd in gezondheid, veiligheid, onderwijs, participatie, wonen en werk. Het doel? Dat bewoners van Zuidwest net zo goed wonen als andere Hagenaars. In buurten als Dreven, Gaarden en Zichten worden woningen vernieuwd en de leefomgeving verbeterd.
‘We bouwen aan buurten waar mensen zich thuis voelen, met kansen voor iedereen.’
Eline van der Doe
CID – het centrum van Haagse innovatiekracht
Het Central Innovation District (CID) is een nieuw stuk Haags centrum. Het economische hart van de stad. Strategisch gelegen rondom de intercitystations
Den Haag Centraal, Laan van NOI en Hollands Spoor, verbindt het CID kennis, talent en maatschappelijke ambities. Nergens anders komen landelijke en lokale overheid, bedrijfsleven en kennisinstelling zo dicht bij elkaar. Gezamenlijk werken zij aan innovatieve oplossingen voor een rechtvaardige, veilige en betere wereld. Met de groei van het CID tot 2040 verdubbelt het Haagse centrum. Het is een fijne plek om te wonen, werken, leren en innoveren.
‘Het CID is een gebied waar vernieuwing en verbinding samenkomen. Hier groeit de stad met de mensen mee.’
Maike Akkers
De Pier wordt Reborn
“Een toekomstbestendige bestemming met oog voor stad en bezoeker”
De herontwikkeling van De Pier in Scheveningen is in handen van RE:BORN Real Estae. Deze ontwikkelende belegger werkt aan functievrije, toekomstbestendige gebouwen waarin flexibiliteit, haalbaarheid en maatschappelijke meerwaarde samenkomen. Volgens directeur Saman Mohammadi is juist die pragmatische aanpak de sleutel tot succes: “We voeren geen megalomane plannen uit. Door binnen het bestaande kader te blijven, maken we snelheid.”
RE:BORN wordt bestuurd door Delftse ingenieur Saman Mohammadi met een achtergrond in bouwkunde en vastgoed
en Raouf Jarmo met een achtergrond in vastgoedeconomie. Na jaren in de advieswereld ontstond het besef dat meer
Raouf Jarmo en Saman Mohammadi
invloed op het eindresultaat nodig was om echt impact te maken. Jarmo: “Als adviseur bepaal je weinig. Daarom zijn we gaan ontwikkelen, beleggen en nu zelfs exploiteren. Zo sturen we op het hele proces: van gebouw tot beleving.”
Persoonlijke en strategische keuze
De keuze voor De Pier is persoonlijk én strategisch. Mohammadi en zijn partner Raouf Jarmo groeiden op in de regio. “We wilden al langer iets betekenen voor Scheveningen. De Pier is een icoon, maar de plannen die eerder op tafel lagen, waren te complex. Wij kozen bewust voor een ‘lean & mean’-benadering, binnen het geldende bestemmingsplan.”
Die keuze betaalt zich uit. Door binnen de bestaande contouren te blijven, krijgt Reborn breed draagvlak — zowel van de gemeente als van ondernemers en bewoners. “Het is gemakkelijk om moeilijk te doen, maar de kracht is om iets ingewikkelds terug te voeren naar de essentie. We bouwen 35.000 m², terwijl we 10.000 m² meer mogen. Laat staan megalomane torens op zee. Maar we luisteren naar onze buren (directe buren maar ook de stad) en kiezen bewust voor betere architectuur.”
Functievrij
De nieuwe invulling van De Pier bestaat uit een mix van functies: een kleinschalig familiehotel, een normaal hotel met wellness, horeca, retail, cultuur en een multifunctionele congresruimte. Ook bestaande publiekstrekkers, zoals het reuzenrad en de bungeejump, blijven behouden en worden versterkt met nieuwe leisureactiviteiten als een free walk aan de rand en een robotarm die je in de zee werpt en terughaalt en nog veel meer.
Een belangrijk uitgangspunt is functievrijheid: ruimtes die kunnen meebewegen met de tijd. “Een congreszaal moet ook bruikbaar zijn als theater of onderwijsruimte. Een horeca-unit kan later een winkel of galerie worden. Die flexibiliteit verlengt de levensduur van het vastgoed.”
De ontwikkelingsstrategie is gericht op haalbaarheid en exploitatie. “We benutten de bestaande structuur waar het kan, bouwen compact en sturen scherp op investerings- en exploitatiekosten. Dat doen we door het jaar heen in relatie tot veranderende seizoenen en door de jaren in relatie tot veranderende vraag van bezoekers. We blijven dus flexibel in permanente transitie. Daarmee houden we het project wendbaar en rendabel.”
Ruimtelijke kwaliteit
Reborn investeert nadrukkelijk in de kwaliteit van het publieke domein. Het volledige 6.000 m² aan daklandschap van De Pier wordt een open park op zee, met zitplekken, uitzichtpunten en ruimte voor ontmoeting. “De Pier moet geen eiland zijn, maar een verlengstuk van de boulevard. Gratis toegankelijk en voor elke portemonnee.”
Ook de sociale component krijgt nadruk. Er komt een horecaconcept waarin mensen werken die terugkeren op de arbeidsmarkt. In de congreszaal is ruimte voor zowel commerciële als maatschappelijke programmering voor kunst, cultuur, onderwijs, techstartups en nog veel meer. “Het is niet óf rendement óf impact. Beide kunnen samengaan, mits goed georganiseerd.”
Participatie en samenwerking
Een participatietraject met bewoners, ondernemers en belanghebbenden heeft geleid tot een breed gedragen plan. “We hebben het ontwerp aangepast op basis van de gesprekken. Wie geen tijd neemt om te participeren, verliest tijd.” Ook met de gemeente Den Haag is de samenwerking constructief. “Omdat we geen nieuwe bouwrechten vragen, maar binnen de ruimtelijke kaders van het bestemmingsplan blijven, is de verhouding gelijkwaardig. Dat helpt enorm.”
De herontwikkeling vindt gefaseerd plaats. De geplande heropening is in 2029. Reborn verwacht het huidige bezoekersaantal van circa twee miljoen per jaar te kunnen verdubbelen. Maar aantallen zijn niet het enige doel. “De Pier moet weer vanzelfsprekend deel uitmaken van het dagelijks leven van lokale bewoners van Scheveningen en Den Haag. Een plek waar je komt voor koffie, een concert of een congres aan zee.” Daarmee moet De Pier uitgroeien tot een toegankelijke ontmoetingsplek die bijdraagt aan de sociale cohesie in Scheveningen – voor zowel bewoners als bezoekers en zal zelfs Nederland opnieuw op de kaart moeten zetten.
De herontwikkeling van De Pier in Scheveningen is in handen van Reborn Real Estate. Deze ontwikkelende belegger werkt aan functievrije, toekomstbestendige gebouwen waarin flexibiliteit, haalbaarheid en maatschappelijke meerwaarde samenkomen. Volgens directeur Saman Mohammadi is juist die pragmatische aanpak de sleutel tot succes: “We zijn idealistische realisten. Deze meest innovatieve en duurzame Pier ter wereld zal enerzijds rendement opleveren en anderzijds bijdragen aan sociaal-maatschappelijke activiteiten. Met dit icoon zetten wij Nederland opnieuw internationaal op de kaart.”
Rob Langerak
Duurzaam ‘stads’ woongebied bij station Pijnacker Zuid
“Dura
Vermeer vervult hoge ambities met WijCK”
Op een voormalig parkeerterrein bij metrostation Pijnacker Zuid schiet een nieuwe wijk met circa 350 woningen uit de grond. Deze gebiedsontwikkeling omvat ook een mobiliteitshub, een multicourt, een sportschool, horeca en een openbaar gebied met een levensgroot kunstwerk als niet te missen herkenningspunt. “Het meest bijzondere aan dit plan vinden wij dat we een mooie, gezonde, toekomstbestendige leefomgeving realiseren, waarin alle actuele maatschappelijke thema’s samenkomen”, zegt Rob Langerak van verantwoordelijk gebiedsontwikkelaar en bouwer Dura Vermeer.
Drie jaar na de tenderprocedure zijn twee van de vier bouwblokken dichtbij oplevering terwijl de ruwbouw van de twee andere bouwblokken van plan WijCK al volop gaande is. Ook de mobiliteitshub – een fors gebouwde parkeer- en mobiliteitsvoorziening – is in het stadium van afwerking. “We gaan bijzonder snel, de volledige oplevering is gepland op einde 2026”, zegt hoofd Vastgoedontwikkeling Rob Langerak. Het programma met 350 woningen is opgedeeld in vier bouwblokken die elk een aparte bouwfase vormen. Waarbij de mobiliteitshub bij fase 1 hoort. “Praktisch gezien is het een doorlopend bouwproces.” Door de enorme vraag naar woningen noodzaakt alleen de beschikbare capaciteit bij betrokken partijen tot enige fasering.
Bouwblokken rondom een binnentuin
De tender van de gemeente PijnackerNootdorp voor een woonontwikkeling op het voormalige ruim drie hectare metende P+R-terrein had een hoog ambitieniveau, vertelt Langerak. “Dat zit op het vlak van onder meer betaalbaarheid, variatie in woningtypen, beeldkwaliteit, duurzaamheid en voorzieningen. Wat de voorzieningen betreft gaat het vooral over een mobiliteitshub en een multicourt als hoogwaardige vervanging van de parkeerplaats en een sportveld die hier voorheen waren. Het multicourt bevindt zich aan de kop van de mobiliteitshub op de eerste verdieping. Een brede rode trap leidt naar het opgetilde sportveld met onder meer voetbaldoelen- en basketbalborden en zelfs een tribunezijde. Alle vier bouwblokken – Glanshaverhof, Wilgenhof, Broekboshof en Kersenhof – zijn ontworpen rondom een grote binnentuin of -hof. Baksteen is de gemene
deler, met veel subtiele afwisseling in kleur, soort en metselverband, zowel tussen als binnen de blokken zelf. Het inschakelen van meerdere architecten –een vereiste uit de tender – is hier credit aan, zegt Langerak. Dura Vermeer koos voor WE architecten, ZUS, MEESVISSER en Studio Komma. ZUS ontwierp tevens het landschap en de binnentuinen. Drie van de vier blokken zijn elk door twee architecten vormgegeven; in het derde en grootste blok ontwierpen ze alle vier een deel. Vanuit de bouwkeet wijst Langerak op de gevel van het eerste woonblok naar de subtiele overgang tussen de door twee architecten vormgegeven delen. Zichtbaar zijn verschillen in soort lichtkleurige baksteen, metselverbanden en detailleringen – tegelijk leest de gevel als een samenhangend geheel. In het naastgelegen tweede woonblok is de overgang wat prominenter door een wat sterker verschil in tinten rode baksteen. De ontwerpvariatie zit ook in de vormgeving van de balkons en andere vormelementen. Bij een enkele architect krijg je deze variatie niet, stelt Langerak. “Je ziet dan de signatuur van de architect overal in terugkomen.”
28 koopappartementen fase 1
Kunstwerk WijCKmus
door Street Art Frankey
Inclusiviteit en collectiviteit
Het woonprogramma bedient vrijwel de hele breedte van de woonmarkt. Veertig procent is sociale huur, 37% middensegment en 23% het hogere segment. In het middensegment zit middenhuur en bereikbare koop (onder de NHG-grens). Het koopsegment kent woonoppervlakken variërend tussen de 50 en 170 m2. Naast het merendeel appartementen, is er ook een aantal grondgebonden gezinswoningen. Het brede woonprogramma van de wijk is grotendeels binnen de bouwblokken gemengd, behalve in het meest noordelijke blok, dat geheel uit sociale huur bestaat.
Collectiviteit, ontmoeting en functies delen, zoals dat hoort bij een dorpse gemeenschap, is de basis geweest voor het hele ontwerp. Het ‘wij’ van WijCK krijgt in de eerste plaats invulling met de collectieve binnentuinen waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten. Aan de binnentuin liggen de galerijen en achtertuinen van de gezinswoningen. Collectieve klusruimtes bieden extra gelegenheid voor ontmoeting en samenwerking. Hetzelfde geldt voor de daktuinen die voor de bewoners toegankelijk zijn. In twee kassen op het dak kunnen zij naar believen groente en fruit kweken.
Groene en bruine daken
De daktuinen zijn onderdeel van het uitgebreide pakket aan duurzaamheid, biodiversiteit en klimaatadaptiviteit, vertelt Langerak. “Naast de groene daktuinen leggen we ook enkele bruine daken aan. Vogels vinden daar takjes en stammetjes om nesten mee te bouwen.” In de gemetselde gevels zijn bovendien stenen nestkasten opgenomen met verschillende openingsgroottes voor verschillende vogelsoorten. In de buitenruimte zal groen – merendeels inheemse beplanting –ruimschoots aanwezig zijn.
Mus op gympen
In de buitenruimte van WijCK komt een parkje met zitelementen. De eyecatcher hier zal een levensgroot kunstwerk zijn. Kunstenaar Street Art Frankey maakte een drie meter hoge uitvoering van de huismus. Langerak noemt het kunstwerk een identiteitsdrager: “Met gympen, witte sokken en muts heeft de mus een stoere, stadse uitstraling, tegelijk is het een vertrouwd aaibaar vogeltje – het meer dorpse of knusse. Die combinatie van sferen kenmerkt ook deze gebiedsontwikkeling: stedelijke bouw maar met vertrouwde dorpse trekken.”
Het kunstwerk is al anderhalf jaar gereed; de onthulling door toenmalig minister Hugo de Jonge vormde het officiële startschot voor de bouw. Op een veldje net buiten het bouwterrein wacht de Mus geduldig op zijn definitieve plek binnen de nieuwe wijk en fleurt intussen het gemoed van menige voorbijganger op.
Mobiliteitshub
“Een mobiliteitshub is tegenwoordig vaak de sleutel van een gebiedsontwikkeling”, zegt Langerak. Dura Vermeer neemt hierin een voortrekkersrol door eigenaar te blijven van de mobiliteitshub in WijCK. De in hoogwaardige materialen uitgevoerde mobiliteitshub heeft een capaciteit van ruim driehonderd parkeerplekken. De garage dient overdag tevens als P+Rvoorziening voor het naastgelegen
metrostation. Het concept is dat deze plekken vanaf uiterlijk 6 uur ’s avonds weer merendeels vrijkomen voor de bewoners die automatisch toegang hebben via een geregistreerd kenteken. “We reguleren de bezetting doordat vanaf dat tijdstip een parkeertarief ingaat. Of dat goed werkt, gaan we monitoren en daarom blijven we nog een tijd na de opening bij de inregeling betrokken.”
In de hub komt onder meer ook een wand met pakketpostkluizen. De begane grond onder het opgetilde multicourt krijgt een commerciële invulling: bijna vanzelfsprekend een sportschool met horeca.
Kassilhouet
Als gezegd is veel geïnvesteerd in de architectonische kwaliteit van de vier woonblokken en de mobiliteitshub. “Dat zit niet alleen in het metselwerk, ook in setbacks – terugliggende lagen –, vertrappingen in hoogte en bijzondere hoeken”, legt hoofd vastgoedontwikkeling van Dura Vermeer uit. “Ondanks het hoge aandeel betaalbare woningen hebben we toch flink geïnvesteerd in hoogwaardige architectuur. Deze investering vergroot ook de duurzaamheid van het plan, wij geloven erin dat het daardoor ook over honderd jaar zijn waarde houdt.”
Een bijzonder vormelement is het silhouet van een tuinbouwkas dat hier en daar in het plan tevoorschijn komt, vooral in het
hoge stalen frame met oersterke netten dat het multicourt omgeeft. “Ook in de setbacks zie je overal dat typische knikje.” Het is een referentie naar Pijnacker-Nootdorp als tuinbouwgemeente.
Aanzicht WijCK vanaf Hofpleintunnel
‘Een mobiliteitshub is tegenwoordig vaak de sleutel van een gebiedsontwikkeling.’
WijCK is duidelijk veel meer dan het realiseren van 350 woningen met een centrale parkeergarage, wil Langerak benadrukken. “Het is een complete gebiedsontwikkeling. Naast de ontwikkeling van de woningen, gaat het ook om het integraal ontwerpen van een nieuw landschap met aspecten van groen, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Tegelijk is het ook een stationsgebied met P+Rvoorziening, dat stelt ook weer bijzondere eisen. Verder heb je de inclusiviteit van de wijk dankzij een breed woonprogramma met het accent op betaalbaarheid. Er is veel gedaan aan de ontmoeting tussen mensen. Het parkeren is toekomstbestendig opgelost. Alles bij elkaar ben ik daar het meest trots op: de manier waarop alle actuele maatschappelijke thema’s in WijCK samenkomen.”
Leidschendam-Voorburg gaat voor woningbouw omringd door groen
“Twee grote woonontwikkelingen langs de Vliet”
Wethouders Bianca Bremer en Astrid van Eekelen
Leidschendam-Voorburg neemt binnen het regionale verband Haaglanden haar deel van de woningbouwopgave op zich. Ook hier zijn de wachtlijsten voor sociale huur te lang. En is er een tekort aan kleinere woningen voor alleenstaanden en senioren. Van de meerdere projecten die in ontwikkeling zijn, hebben de wethouders Bianca Bremer en Astrid van Eekelen ieder een grote gebiedsontwikkeling onder hun hoede. In zowel Klein Plaspoelpolder als op Overgoo gaat het om een transformatie van een bedrijventerrein naar een woongebied. Het al aanwezige groen wordt niet opgeofferd maar juist versterkt.
“De hele gemeente staat vol met hijskranen. We zijn overal aan het bouwen”, zegt wethouder Bianca Bremer van Leidschendam-Voorburg. Het is haar weerwoord op de bewering van een oppositielid in de raadsvergadering onlangs dat er te weinig tempo in de woningbouw zou zitten. Collega-wethouder Astrid van Eekelen valt haar bij: “Op dit moment zijn er maar liefst negenhonderd woningen in aanbouw.”
Bremer heeft onder meer ruimtelijke ontwikkeling en wonen in de portefeuille en is primair verantwoordelijk voor alle ontwikkel- en bouwprojecten in de gemeente. Tot de portefeuille van Van Eekelen behoort onder meer economie en werk, daarnaast is ze projectwethouder voor de gebiedsontwikkeling Klein Plaspoelpolder. In het fraaie historische raadhuis op de werkkamer van Bremer belichten beide wethouders samen de woningbouwplannen van de trotse Haagse randgemeente. Voor de periode tot 2050 zijn in totaal zesduizend woningen gepland. Een deel daarvan is al gerealiseerd.
Eenpersoonshuishoudens
De grote drijfveer achter de woningbouw is wat Bremer betreft de woningnood. “Daar begint en eindigt het mee. Bij ons is er een wachtlijst voor sociaal van zeven jaar. Daar is bijna niet tegenop te bouwen.” Maar de bouwwoede mag niet ten koste gaan van het sterk groene karakter van de gemeente, vult Van Eekelen aan. “Dat betekent dat we vooral bouwen nabij winkels en ov-stations. En dat we de hoogte in gaan.”
Doelgroepen die ook in LeidschendamVoorburg in het bijzonder klem zitten op de woningmarkt zijn ouderen en jongeren. “We hebben best veel senioren”, zegt Van
Eekelen. Bremer: “We waren een tijdje de grijste gemeente van het land.“ Van Eekelen vervolgt: “Veel ouderen zitten vast in een te grote eengezinswoning, ze kunnen geen geschikte kleinere woning vinden. Daardoor is er te weinig doorstroming.”
Bremer signaleert dat 40% van de bevolking in de gemeente alleenstaand woont en volgens de prognose zal het percentage eenpersoonshuishoudens de komende jaren nog toenemen. “Niet alleen voor ouderen maar dus ook voor alleenstaanden hebben we veel te weinig kleinere woningen, dus daar richten we ons nu met de woonprogramma’s extra op.”
De Bank
Beide wethouders zijn erg enthousiast over het recent gerealiseerde appartementengebouw De Bank aan de Parkweg in Voorburg. Het in zandkleurige baksteen in de stijl van de Haagsche School opgetrokken gebouw bestaat uit zestien appartementen in verschillende (ook bereikbare) koopsegmenten. “Daar zijn veel senioren ingetrokken”, weet Van Eekelen. “Een toekomstig monument,” zegt Bremer, “echt prachtig, met veel details. Op een participatiebijeenkomst voor een ander project zeiden bewoners: ‘Graag zoiets als De Bank’.”
1828
Voor jongeren komt op de locatie Vlietweg 3 op de plek van een timmerfabriek een woongebouw van vier lagen met in totaal 136 appartementen (80% sociaal) volgens het gestandaardiseerde huisvestingconcept van ontwikkelaar 1828 Groep. Jongeren (van 18 tot 28 jaar) kunnen daar maximaal vijf jaar huren. Het betreft voornamelijk studio’s met een gemeenschappelijke woonkamer en collectieve ruimten
waar bewoners kunnen werken of hun verjaardag kunnen vieren. De uitvoering staat helaas nog op slot vanwege een door omwonenden aangespannen procedure bij de Raad van State. Bezwaarprocedures zijn echt een rem op de realisatie van woningen, ervaren de twee wethouders. Bremer: “Neem bijvoorbeeld het oorspronkelijke plan voor een appartementengebouw van achttien verdiepingen aan de Van Ruysdaellaan. Door participatie bleven daarvan zeven verdiepingen over en nu loopt er toch nog een procedure om er nog een laag af te krijgen.”
‘Veel ouderen zitten vast in een te grote eengezinswoning.’ Astrid van Eekelen
Damcentrum
Al vanaf 2004 is in het oude centrumgebied van Leidschendam een gebiedsontwikkeling gaande. Twee vastgoedcrisissen hebben de uitvoering flink afgeremd. In Damcentrum komen/zijn nu de laatste drie projecten tot/ in uitvoering. Leytsche Hof, Damlaan en Rijnlandstraat-Noord zijn samen goed voor nog eens ongeveer 270 woningen in een mix aan typologieën en prijsklassen, zowel huur als koop, en met een ondergrondse parkeergarage.
Lege kantoren komen van pas
De twee grote gebiedsontwikkelingen die het leeuwendeel van de woningbouw van Leidschendam-Voorburg voor hun rekening nemen, zijn te danken aan leegstaand en gedateerd kantoor- en bedrijfsvastgoed. Op z’n piek liep de leegstand op naar 140.000 m2 onverhuurd vloeroppervlak. Vestigingen van onder meer CBS, Landal, Total en Biliton sloten de deuren. Het verlies van werkgelegenheid betreurt Van Eekelen, maar als woningbouwlocaties zijn de gronden goud waard. Het maakt de gebiedsontwikkeling Klein Plaspoelpolder mogelijk waar plek is voor in totaal
ongeveer zeshonderdvijftig woningen. De voormalige kantoren- en bedrijvenlocatie bevindt zich in het oude grensgebied tussen de voormalige zelfstandige gemeenten Voorburg en Leidschendam, legt Jeroen van de Ven (ambtelijk opdrachtgever Gebiedsontwikkeling van de gemeente) uit. “Beide gemeenten schoven de bestemming kantoren en bedrijven naar hun buitenrand en dat kwam dus samen in deze zone. De woonontwikkeling op deze plek smeedt de twee voormalige gemeenten veel beter aan elkaar.”
Gebiedsontwikkeling Overgoo Tegenover Klein Plaspoelpolder aan de overkant van de Vliet ligt de kantooren bedrijfslocatie Overgoo. Hier staat de tweede grote gebiedsontwikkeling op stapel. Al vijftien jaar werd er door betrokken partijen over herontwikkeling gesproken, vertelt Bremer. Dat er vijf grondeigenaren (inclusief de gemeente) zijn, bleek een schijnbaar onoplosbaar obstakel. “Probleem was dat alle vier private partijen op hun grondpositie het meest rendabele woonprogramma wilden realiseren. Daar kwamen ze met elkaar gewoon niet uit. Uiteindelijk hebben we een goede samenwerking bereikt door alle vierkante meters op een hoop te gooien en een uniforme grondprijs af te spreken. Nu maakt het commercieel niet meer uit waar sociale huur en waar vrije sector koop komt.”
Het akkoord maakt de weg vrij voor een uitgekiend stedenbouwkundig plan van Barcode Architects met een breed woonprogramma. In het plan is ruimte voor groen en water en wordt het parkeren grotendeels uit het zicht opgelost. Ook is er aandacht voor (deel)mobiliteit. Van Eekelen: “Naast ongeveer 975 woningen zit in het plan 17.000 m2 kantoor- en bedrijfsruimte. Heel belangrijk voor de werkgelegenheid in onze gemeente. Met alleen maar extra woningen krijg je geen sterke gemeente.”
Autoluw
Het nieuwe Overgoo wordt autoluw ingericht en geeft groen de ruimte. Parkeren wordt geconcentreerd in twee mobilityhubs. Wat de verkeersontsluiting van het gebied betreft is een belangrijke meevaller geboekt. Aanvankelijk zou een groot kantoorpand op de hoek van de Noordelijke Verbindingsweg en de Vlietweg buiten de herontwikkeling blijven. Nu dat toch meegaat, is de mogelijkheid ontstaan om het gebied –naast de bestaande ontsluiting aan de Vlietweg – een tweede verkeersontsluiting aan de Verbindingsweg te verschaffen. “Dat is echt van grote meerwaarde”, zegt Bremer. “Verkeer dat vanaf de A4 komt kan direct het gebied inrijden en de Vlietweg wordt erdoor ontlast.”
Het woonprogramma is vastgesteld op 31% sociaal, 21% middenhuur en bereikbare koop. Voor vrije sector koop is dus 48% ingepland. “Door deels koopwoningen te bouwen maken we ook de bouw van sociale- en middenhuurwoningen mogelijk; zo blijft de grond daarvoor betaalbaar”,
verklaart Van Eekelen. Tot de grote variatie aan type woningen en woonoppervlakken behoort ook een aantal eengezinswoningen.
De autoluwe straten en het vele groen, waaronder ook groene daken, verzekeren een aangenaam leefklimaat en biodiversiteit.
Voor de gebiedsontwikkeling Overgoo mag de gemeente een WBI-subsidie van € 4 miljoen bijschrijven, terwijl ze zelf (verplicht) hetzelfde bedrag matcht. De gemeente brengt haar grond in, stelt stedenbouwkundige en programmatische eisen, maar neemt niet deel in de grondexploitatie, legt Van de Ven uit. Met de vier private ontwikkelaars worden separate anterieure overeenkomsten gesloten. Na de eerdere vaststelling van het stedenbouwkundige plan komt dit jaar nog het omgevingsplan in procedure. De uitvoering zou voorjaar 2027 kunnen starten.
Astrid van Eekelen
Klein Plaspoelpolder
De gebiedsontwikkeling Klein Plaspoelpolder is verdeeld in een aantal deelgebieden, elk met een eigen, onderling afgestemd programma. Hiervan is deelgebied Noord (Voorburg Kwartier) met 52 eengezinswoningen al klaar. Deelgebied Entree is eigendom van de gemeente. Op deze plot laat zij socialehuurappartementen bouwen. In de plint van het appartementencomplex wordt de vestiging van een gezondheidscentrum onderzocht. In deelgebied 3a (‘beschut wonen aan het historisch lint’) worden 295 appartementen verdeeld over zes bouwblokken gerealiseerd. Eigenaar is Amvest, het plan is ontwikkeld door Borghese Real Estate. Onder de bouwblokken komt een parkeergarage waarvan het dak wordt ingericht met binnentuinen.
Deelgebied 3b (‘wonen aan het lint’) is eveneens in handen van de gemeente. Het betreft de gronden van de voormalige gemeentewerf en afvalverwerker Avalex. De woonbebouwing op de gesaneerde grond wordt via een tender in de markt gezet. In een spelregelkaart zijn eisen en randvoorwaarden vastgelegd. Binnen het woonblok wordt plek ingeruimd voor een basisschool, al moet een definitief besluit hierover in samenspraak met twee schoolbesturen nog worden genomen.
“De school zal in ieder geval dusdanig ontworpen worden dat ze deels of geheel ook weer eenvoudig naar woningen is om te bouwen”, zegt Van de Ven. Overgoo en Klein Plaspoelpolder leveren dermate veel woningen op dat de eerste vijftien jaar geen zorgen hoeven te bestaan over voldoende leerlingen.
Deelgebied 4 (‘Wonen aan de Vliet’) betreft het terrein van de voormalige Mebinbetoncentrale. Ook deze grond is eigendom van de gemeente en wordt eveneens via een tender uitgegeven. De industriële historie van de plek wordt niet helemaal uitgewist: de karakteristieke hijskraan van de betoncentrale blijft als gemeentelijk monument de locatie markeren.
Organische ontwikkeling
Deelgebied 5 tenslotte is het spiegelende Triadome-kantoorgebouw. “Ook dit gebouw zou aanvankelijk buiten de herontwikkeling blijven. We werden aangenaam verrast toen de eigenaar besloot toch op de kar te springen”, zegt Bremer. Van de Ven vult aan: “Dit laat ook zien dat Klein Plaspoelpolder voor de gemeente een organische gebiedsontwikkeling is. Wij scheppen de voorwaarden maar de marktpartijen moeten de ontwikkeling oppakken.” Dit deelgebied voorziet in drie gebouwen met in totaal 123 appartementen waarvan 37 sociale huurappartementen. Het totale aandeel sociaal binnen deze gebiedsontwikkeling is 15%, naast 15% middenhuur; de rest is dus vrije sector. Dure grond is weer de verklaring voor deze verdeling.
Wandelroute langs de Vliet
‘Uiteindelijk hebben we een goede samenwerking bereikt door alle vierkante meters op een hoop te gooien.’
Bianca Bremer
Ook Klein Plaspoelpolder wordt een mooi groen opgezet gebied, zegt Van Eekelen. “Nu staat het nog allemaal in de steigers en wat al klaar is ziet er nog stenig uit. Toch planten we hier onder meer negenhonderd bomen, dat is best fors.” Het wordt zelfs nog mooier: de gemeente heeft bedongen dat een strook grond langs de Vliet openbaar gebied wordt om als wandelroute in te richten. “In de oude situatie liepen de kantoor- en bedrijfspercelen door tot aan het water; je had aan de stadskant geen pad”, legt Bremer uit. “We creëren een doorgaande route langs de Vliet, die aansluit op bestaande wandelroutes door onze gemeente. We hebben aan de Vliet geregeld evenementen met mooie, historische schepen en tot nu toe kun je daar dan niet vanaf de stadse kant langslopen. Dat kan
dus straks wel.” Ter plekke ligt er al een voetganger-fietsbrug over het riviertje.
Als kers op de taart honoreert de gemeente een voorstel van burgers om aan de waterkant een zogenaamde theekoepel te bouwen, vertelt Van Eekelen. Een dergelijk gebouwtje met koepeldak stond bijna een eeuw geleden ongeveer op dezelfde plek, tot het moest wijken voor de werkbestemming. “Er komt horeca in en we maken op deze plek ook een aanlegsteiger. Wandelaars, fietsers en waterrecreanten vinden hier dan een heerlijke pleisterplaats.”
Drinkwaterbuis
Een energetische bijzonderheid van Overgoo en Klein Plaspoelpolder is dat de verwarming en koeling van de woningen gebeurt via een installatiesysteem met aquathermie. Een manshoge drinkwaterbuis van Dunea die onder beide gebieden doorloopt, schept deze mogelijkheid. Winkelcentrum The Westfield Mall of the Netherlands verderop in de gemeente maakt al gebruik
van aquathermie op basis van deze drinkwaterbuis. De buis legt de beperking op dat een zone van 8 meter breed aan beide kanten boven de buis vrij moet blijven van zware bebouwing. Dit heeft bij een ander project wel eens een door bewoners gewenste stedenbouwkundige oplossing verhinderd, vertelt Bremer. Verleggen is toen wel overwogen maar als te duur beoordeeld. De groene invulling die de waterbuis mogelijk maakt kun je in ieder geval geen nadeel noemen. Onder meer een speeltuintje én de Theekoepel in Klein Plaspoelpolder is er mede aan te danken. En niet te vergeten: de duurzame aquathermie.
Als de twee wethouders wordt gevraagd hoe zij tegen de bouw van zoveel nieuwe woningen aankijken, zegt Bremer: “Ik denk dat we er allebei zo in zitten dat we onze mensen een dak boven het hoofd willen bieden, maar dat op een hele mooie, zorgvuldige wijze willen doen.”
Van Eekelen: “Zodat we de prettige, groene gemeente blijven die we altijd zijn geweest.”
Bianca Bremer
Henk Pleijsier, directeur ontwikkeling Borghese Real Estate:
“Damsigt:
samen bouwen aan huurkwaliteit in Haaglanden”
In Leidschendam-Voorburg verrijst Damsigt: zes woongebouwen met bijna driehonderd huurwoningen, een groene binnentuin en parkeren grotendeels uit het straatbeeld. Met dit project zet Borghese Real Estate een volgende stap in Haaglanden. “De klik met de gemeenten is goed, de woningvraag is gezond. Als er dan een nieuwe kans langskomt, stappen we in,” aldus Henk Pleijsier, directeur ontwikkeling.
“We zijn een risiconemende ontwikkelaar met een compact team en een familieDNA,” zegt Pleijsier in de bouwkeet bij hun project Damsigt. “We ontwikkelen voor de lange termijn, maar proberen ook in onze relaties duurzame verbindingen op te bouwen en te behouden.”
De Haaglandse focus ontstond op een natuurlijke manier, vertelt Pleijsier. Met eerdere projecten als Maanplein en Bethelpark bouwde Borghese al een netwerk in Haaglanden. “De klik met de gemeenten is goed, de woningvraag is gezond. Als er dan een nieuwe kans langskomt, stappen we in.” Damsigt sluit daar logisch op aan: in 2018 gekocht, in 2023 gestart met bouwen – precies in het jaar dat rente en bouwkosten piekten. “We zijn de bouw gestart op een moeilijk moment, maar we wilden niet wachten. Wachten maakt een project zelden beter.”
Woningbouw en verduurzaming De opgave in Damsigt is helder: 295 huurwoningen in één keer toevoegen aan een
gemeente die vooral uit koopwoningen bestaat. De verdeling is breed: 45 sociale huurwoningen, 44 middeldure huurwoningen en de rest vrije sector. De woningen variëren van 40 tot 120 m². “Er is een mix van grootte aan appartementen,” zegt Pleijsier. “Die zorgt ervoor dat een bredere doelgroep zich er gaat vestigen, wat ten goede komt aan de wijk en het gebied.”
Damsigt Voorburg
Damsigt Voorburg
Duurzaamheid is onderdeel van het ontwerp. Damsigt is gasloos, maakt gebruik van bodemenergie (WKO) en wekt stroom op met PV-panelen. Daarnaast zijn in het ontwerp maatregelen opgenomen voor biodiversiteit en klimaatadaptatie. Parkeren wordt geconcentreerd en grotendeels aan het oog onttrokken. “Het parkeerdeel ligt grotendeels onder een parkeerdijk,” zegt Pleijsier. Zo ontstaat er ruimte voor groen. Het plan omvat een U-vormig gebouw met binnentuin en vijf kleinere ‘urban villa’s’.
‘We zijn de bouw gestart op een moeilijk moment, maar we wilden niet wachten. Wachten maakt een project zelden beter.’
die, afhankelijk van beheer, toegankelijk wordt voor bewoners en mogelijk de buurt. “We zetten bewust geen standaard product neer met alleen herhaling,” zegt Pleijsier. “Door variatie ontstaat een leefklimaat waarin verschillende doelgroepen zich thuis voelen.”
Samenwerking die standhoudt
Als Pleijsier één element moet uitlichten, dan is het samenwerking. Met Amvest als langjarige belegger en de gemeente als vaste partner werkte Borghese acht jaar aan het project – van aankoop tot (bijna) oplevering. “We zijn met dezelfde partners geëindigd als waarmee we begonnen,” zegt hij.
Maanplein, Den Haag
Woonkwaliteit en voorzieningen
Damsigt bestaat uitsluitend uit woningen; winkels of horeca zijn hier niet voorzien. Dat is een bewuste keuze, omdat er in de omgeving al voldoende voorzieningen aanwezig zijn. De toevoeging zit in de kwaliteit van de woonomgeving zelf: licht, lucht en ruimte, een gevarieerd woonprogramma en een gedeelde daktuin
Diezelfde vastberadenheid gold ook voor de kosten: vanaf het begin werd scherp gelet op betaalbaarheid. Door vroeg de bouwkennis uit de eigen groep te betrekken, konden het ontwerp en de bouwmethode vanaf het begin gestuurd worden op maakbaarheid en efficiëntie. “We hebben geen ‘verplichte winkelnering’ met een eigen aannemer,” legt Pleijsier uit. “Maar we halen kennis vroeg aan tafel. Dat maakt ons wendbaar.” De hogere rente werd deels opgevangen doordat de huren stegen en Amvest het project vanuit een lange-termijnblik bleef steunen.
Data en marktwensen van de belegger, beleidskaders van de gemeente en signalen uit de buurt kwamen samen in een programma. Zo heeft Borghese in de aanloop naar Damsigt buurten benaderd, plannen toegelicht en opgehaald welke woonwensen er leefden. “Je kunt niet iedereen 100 procent tevreden stellen,” zegt Pleijsier. “Maar door vroeg te praten en begrijpelijk te maken wat en waarom je iets doet, krijg je de hoofdlijnen mee.”
Betekenis voor Haaglanden
De keuze om woningen binnen de bestaande stad toe te voegen, op plekken met infrastructuur en voorzieningen, sluit aan bij de regionale opgave om meer huizen te realiseren zonder dat de leefkwaliteit daaronder lijdt. “We richten
ons bewust meer op binnenstedelijke opgaven dan op uitleglocaties,” zegt Pleijsier. “Je kunt sneller voortgang boeken en de bestaande stad sterker maken.”
Voor de belegger is Damsigt een heldere case: een energetisch toekomstbestendige portefeuille met een mix van betaalbare, middeldure en vrije-sectorhuur.
“Rendement komt in dit soort projecten vaak uit de vrije sector,” zegt Pleijsier.
“Sociale en middeldure huur zijn onmisbaar voor de stad, maar rekenkundig uitdagend. Door de mix blijft het geheel haalbaar.”
Soms stapt Borghese in als een plan al enige tijd loopt, zoals bij Landgoed Voorlei; elders neemt het juist de leiding vanaf de eerste schets. “We kiezen projecten die bij ons passen en waar we meerwaarde kunnen leveren,” vat Pleijsier samen. “Ons netwerk in de regio helpt daarbij. Na één goed project met een gemeente leer je elkaar kennen en dat schakelt daarna prettiger.”
Toekomstbestendigheid en blik vooruit
Hoe blijft Damsigt over twintig jaar aantrekkelijk? Niet door één standaardprofiel eindeloos te herhalen, stelt Pleijsier. Variatie in woningtypen en prijsklassen is essentieel om een buurt te creëren waar verschillende mensen zich thuis voelen en die ook op de lange termijn aantrekkelijk blijft. Technisch is het project voorbereid op de energietransitie en klimaatopgaven; ruimtelijk zorgt het vele groen voor een prettinge leefomgeving en voorkomt het dat het in de zomer te snel opwarmt.
Borghese wil ook over vijf tot tien jaar aanwezig zijn in Haaglanden, maar heeft geen ambitie om koste wat het kost te groeien. Kwaliteit gaat boven kwantiteit. Ze hebben opgaven aan de Noordwal en de Megastores in Den Haag (die in de toekomst ruimte kan bieden aan grootschalige woningbouw) en met langoed Voorlei in Voorburg.
Tegelijk klinkt er een oproep richting overheid en gemeenten: borg een investeringsklimaat waarin institutionele beleggers willen en kunnen investeren. “Beleggers zijn nodig om genoeg huurwoningen te realiseren”, besluit Pleijsier. “En zonder een sterke huurmarkt kan de hele woningmarkt niet goed functioneren.”
Overzicht deelplan project Landgoed Voorlei
‘Door variatie ontstaat een leefklimaat waarin verschillende doelgroepen zich thuis voelen.’
Slot
Damsigt laat zien wat er mogelijk is als partijen elkaar vasthouden, ook als de wind tegenzit. Een gasloos, groen en gemengd woonensemble dat de huurvoorraad versterkt en de buurt kwaliteit teruggeeft. Voor Borghese Real Estate is het project exemplarisch: risiconemend waar nodig, samenwerkend waar het kan, met de blik op de lange termijn. Of, in de woorden van Henk Pleijsier: “We hoeven niet de grootste te zijn. We willen het goed doen en afmaken wat we samen zijn begonnen.”
Natuurlijk stedelijk leven in praktijk: hoe KOW bouwt aan een gezonde toekomst
René Buur, Sebastiaan Jansen en Benno de Jong
Van houten woongebouwen tot modulaire zorgconcepten: KOW onderzoekt hoe steden gezonder, menselijker en toekomstbestendiger kunnen worden. De visie van het bureau draait om natuurlijk stedelijk leven: een aanpak waarin natuur, architectuur en samenleving samenkomen. Maar wat betekent dat in de praktijk?
Als steden groeien, is een andere manier van bouwen nodig. KOW gelooft dat toekomstbestendig bouwen begint met het terugbrengen van natuur in het dagelijks leven. Niet alleen buiten, maar ook in gebouwen. “Je wilt in je gebouw bijvoorbeeld graag hout opnemen. Daardoor ervaar je een verbinding met de natuur en voel je je prettiger,” zegt René Buur, algemeen directeur en architect.
Materialen zoals hout zorgen voor minder stress, een lagere hartslag en meer comfort. Daarom kiest KOW bewust voor ontwerpen waarin natuur geen toevoeging is, maar de basis vormt.
De visie in Haagse projecten
Die visie zie je terug in projecten als Het Leytsche Hof in Leidschendam en De Boomhof in Leiden. Hier zorgen houten gebouwen en groene ruimtes voor meer welzijn en ontmoeting. “Als je in de stad opgroeit, moet je nog steeds het gevoel hebben dat je onderdeel bent van een natuurlijke omgeving,” zegt Buur.
Ook bij zorg en herontwikkeling blijft die aanpak leidend. In Den Haag werd verzorgingshuis De Lozerhof herontwikkeld tot het nieuwe stadsblok Maestro: met 350 woningen, vernieuwde zorgfuncties en een groene, toegankelijke openbare ruimte.
“Het was een versteend terrein,” zegt operationeel directeur Benno de Jong. “We hebben de zorg behouden, woningen toegevoegd en de plek vergroend en opengesteld. Zo is het weer een deel van de stad geworden.”
Schaalbare zorgoplossingen Vooral binnen de ouderenzorg ziet KOW een urgente opgave. Door de vergrijzing ontstaat een groeiende behoefte aan nieuwe woonzorgvormen die betaalbaar
en menselijk zijn. KOW werkt daarom niet alleen aan unieke locaties, maar ook aan herhaalbare oplossingen. Zo ontwikkelt het bureau woonzorgconcepten die op meerdere plekken toepasbaar zijn. Met modulaire bouwstenen die aansluiten op de doelgroep en de plek ontstaat een flexibel systeem.
Dat is niet alleen handig voor de bouw, maar ook voor de samenleving. Zo kun je beter inspelen op de vergrijzing. “Voor een specifieke doelgroep willen we geen eenmalig gebouw maken, maar een concept dat we op meerdere plekken kunnen inzetten,” zegt Buur.
‘Als je in de stad opgroeit, moet je nog steeds het gevoel hebben dat je onderdeel bent van een natuurlijke omgeving.’
René Buur, algemeen directeur en architect
Leytsche Hof, Leidschendam
Deze manier van werken is efficiënt, kostenbewust en voorkomt dat je telkens opnieuw moet beginnen. Zorgorganisaties kunnen zo sneller reageren op regionale veranderingen. “De basis is misschien hetzelfde, maar de inpassing in de omgeving verschilt altijd,” voegt Sebastiaan Jansen toe, creatief directeur en architect.
‘We maken plekken voor het dagelijks leven, met ruimte om elkaar te zien, je
thuis te voelen en tot rust te komen.’
Sebastiaan Jansen, creatief directeur en architect
Technologie als versneller
Om ook het ontwerpproces flexibel te maken, zet KOW in op digitale tools zoals AI en parametrisch ontwerpen. Zo onderzoekt het bureau hoe AI kan helpen bij visualisatie en conceptontwikkeling. “We trainen modellen om sneller en slimmer te visualiseren en zo onze verhalen beter te vertellen,” zegt Jansen. “Maar het blijft zoeken naar de juiste schaal en verhouding. Je bent er niet met één druk op de knop.”
Bij parametrisch ontwerpen past het gebouw zich automatisch aan veranderende randvoorwaarden aan. In een klimhal in Rotterdam leverde het invoeren van eisen als oppervlak of zonligging meteen een gebouwvorm op. “Als je de hoeveelheid klimwand invoert, rolt er een ontwerp uit,” zegt Buur. “Schuif je aan de getallen, dan zie je het ontwerp live veranderen. En weet je direct wat het kost.”
Architectuur voor ontmoeting
Digitale technieken versnellen het proces, maar de inhoud blijft voorop staan. In elk project zoekt KOW naar manieren om ontmoeting en verbinding mogelijk te maken. In De Boomhof bijvoorbeeld onderzoekt het hoe ouderen kunnen doorstromen binnen hun buurt, zonder hun netwerk te verliezen. Dat vraagt om passende woningen, vertrouwde schaal en plekken om elkaar te ontmoeten. “Ouderen blijven vaak zitten in hun grondgebonden woning omdat er geen goed alternatief is in de buurt, maar ze wel in die buurt willen blijven wonen,” zegt De Jong. “Dus als je dat alternatief aantrekkelijk maakt, komt er vanzelf beweging.”
Of mensen verhuizen, hangt niet alleen af van wat er te koop is, maar ook van hoe goed het past en hoe dichtbij het is. KOW ziet het als hun taak om woonvormen te ontwerpen die aansluiten op het leven van bewoners, nu en in de toekomst. “We maken plekken voor het dagelijks leven, met ruimte om elkaar te zien, je thuis te voelen en tot rust te komen,” aldus Jansen.
Boomhof Leiden
Woonzorg centrum Maestro
Ook bij luxe projecten blijft die visie overeind. In Elion Park, een project met 22 appartementen in het Van Stolkpark, zocht KOW naar een balans tussen klassieke allure en moderne architectuur. Door aan te sluiten bij de historische opbouw van de wijk, ontstond een eigentijds gebouw dat zich voegt naar zijn context, maar tegelijk iets nieuws toevoegt. “Het is een begeerlijk gebouw geworden, juist door de zorgvuldigheid in ontwerp en materialisering,” aldus Jansen.
Constante kwaliteit
Die aandacht voor het dagelijks leven geldt voor alle projecten: van sociale woningbouw tot luxe appartementen. In Voorburg bouwde KOW aan De Bank, een kleinschalig appartementencomplex met ronde hoeken, baksteenarchitectuur en veel aandacht voor de omgeving. “De wethouder zei bij de opening dat hij het eigenlijk meteen tot monument wilde verklaren,” vertelt Buur. “En we kregen zelfs mail van iemand die er dagelijks langsfietst om ons te bedanken.”
Circulair als vertrekpunt
Wat KOW ook onderscheidt: circulariteit zit al aan het begin van elk ontwerp. Het bureau werkt met prefab, herbruikbare onderdelen en materiaalbewuste keuzes. “Circulariteit is niet iets wat je achteraf toevoegt,” zegt De Jong. “Je moet al vanaf het begin nadenken over hoe je iets bouwt en hoe je het weer uit elkaar haalt.”
Ook in aanbestedingen groeit de vraag naar biobased of gerecyclede materialen. “Dat is goed, want daarmee verkleinen we de CO2-voetafdruk en realiseren we klimaatdoelstellingen,” zegt Jansen. Door die eisen vanaf het begin mee te nemen, kan KOW vindingrijk ontwerpen. “Juist door het gebruik van andere materialen stelt het ons in staat onze visie voor natuurlijk stedelijk leven verder uit te bouwen en te ontwikkelen.”
De Bank Voorburg
Elion Park, Scheveningen
De Nieuwe Gillis: samen bouwen aan een toekomstbestendige buurt
Martina Huijsmans, Linda Schalkwijk, Tjeerd Bal en Aliën van der Haar
In de Delftse woonwijk Buitenhof wordt gebouwd aan de toekomst. De Gillisbuurt en de vrijgekomen Delfia-locatie gaan samen De Nieuwe Gillis vormen. Eén buurt met nieuwbouwwoningen, appartementen en nieuwe fiets- en wandelroutes die de bereikbaarheid verbeteren. Gemeente Delft en Woonbron trekken samen op om van De Nieuwe Gillis een toekomstbestendige wijk te maken.
De afgelopen jaren hebben de gemeente en Woonbron intensief samengewerkt met bewoners en andere sociale buurtpartners aan de wijkversterkingsopgave van de Gillisbuurt en de Delfia-locatie. De Gillisbuurt heeft al jaren te maken met structurele uitdagingen.
Met regulier onderhoud bleven de woningen functioneel, maar losten de sociale en ruimtelijke knelpunten niet op. Martina Huijsmans, wethouder Financiën, Ruimtelijke Ordening en Mobiliteit: “De gemeente en Woonbron zagen een kans om vanuit verschillende opgaven de handen ineen te slaan en één nieuwe sterk verbonden buurt te maken.”
De combinatie van verbeteringen van de Gillis en het Delfia-terrein past in het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid WIJ West, waarin Delft samen met het Rijk en lokale partners 20 jaar lang investeert in Buitenhof. Linda Schalkwijk, directeur bij Woonbron en verantwoordelijk voor de regio Delft: “We zien dat mensen hier op verschillende terreinen minder kansen hebben: in onderwijs, inkomen en gevoel van veiligheid. Met een langjarig commitment willen we kansgelijkheid verbeteren.”
Alle plannen zijn vastgelegd in het integraal ontwikkelplan. Dit vormt de gebiedsstrategie en het ontwikkelkader voor de komende jaren, waarbinnen gemeente, Woonbron en partners samen keuzes maken. De ambitie is duidelijk: het moet niet voelen als een nieuwe wijk naast de Gillisbuurt, maar als een sterk verbonden buurt waar oud en nieuw in elkaar overvloeien.
Woningbouw en verduurzaming
De operatie is fors: 450 nieuwe woningen op de Delfia-locatie en 600 woningen
in de Gillisbuurt die groot onderhoud krijgen en worden verduurzaamd. Tjeerd Bal, assetmanager bij Woonbron, is verantwoordelijk voor de uitvoering. “We starten met 440 huurwoningen. Die krijgen isolatie en nieuwe installaties, zodat ze straks klaar zijn voor het warmtenet.”
Naast verduurzaming gaat het ook om een betere ruimtelijke structuur. De Gillisbuurt bestaat nu uit woongebouwen met blinde gevels en monotone entrees. “We passen de gebouwen zo aan dat ze beter aansluiten op de nieuwe stedenbouwkundige structuur,” zegt Bal. “Dat betekent duidelijke looproutes naar speelplekken, het hart van de buurt, de nieuwe Delfiawoningen en de omliggende buurten. Concreet doen we dat door entrees te verbeteren en uit te breiden, blinde gevels aantrekkelijker te maken en de gesloten achterkanten van gebouwen meer te openen naar de buurt.”
Ook parkeren wordt aangepakt. Auto’s die nu verspreid in het groen staan, worden straks geconcentreerd in nieuwe parkeervoorzieningen. Door parkeren te bundelen ontstaat ruimte voor groen en waterberging.
Leefbaarheid en voorzieningen
Woningen alleen maken geen buurt. Daarom komen er in De Nieuwe Gillis een buurtcentrum, een basisschool en een centraal plein. Wethouder Huijsmans: “Delft groeit en hier wonen relatief veel kinderen. Een nieuwe school is daarom noodzakelijk, maar ook waardevol als ontmoetingsplek. Ouders komen er samen en hulpverleners en politie krijgen daar de signalen die veel zeggen over het leven in de buurt.”
‘Als bewoners zich hier thuis voelen, kinderen veilig naar school kunnen fietsen en de wijk trots uitstraalt, dan is het project geslaagd.’ Linda Schalkwijk
Aliën van der Haar, sociaal projectleider bij Woonbron, ziet dat ook in de praktijk. “In ontmoetingscentrum de Buurtfabriek zitten nu bibliotheek, cultuurhuis en bewonersgroepen samen onder één dak. Mensen komen er voor huiswerk, kooklessen of koffie. Het is tijdelijk, maar al een vaste plek voor bewoners en organisaties. Straks krijgt dat een blijvend vervolg in het nieuwe buurtcentrum.”
De wijk wordt daarnaast fysiek beter verbonden met de rest van Delft.
Wethouder Huijsmans: “De buurten hier zijn erg naar binnen gekeerd en onoverzichtelijk. Met nieuwe fiets- en wandelroutes en veilige oversteekplaatsen maken we de wijk uitnodigend en verbonden met de rest van de stad.”
Participatie
Bewoners zijn vanaf het begin betrokken, vaak letterlijk voor hun voordeur.
Naast de fysieke ingrepen loopt er een even belangrijk sociaal programma. Dat maakt De Nieuwe Gillis bijzonder: groot onderhoud en nieuwbouw gaan hand in hand met investeringen in leefbaarheid en sociale samenhang.
Schalkwijk: “We hebben bewoners niet meteen gevraagd of ze een nieuwe keuken wilden, maar eerst: hoe woont u hier? Hoe ervaart u het? Wat zou u graag beter of anders willen?”
Van der Haar: “We doen laagdrempelige acties, zoals een woonbrigade in het gebouw
of met een ijswagen de straat in. Dan raken we in gesprek met bewoners: wat vindt u van het wonen, wat zou u zelf willen doen en waar heeft u hulp bij nodig? Soms hoor je zorgen, soms ideeën om de wijk leuker te maken.”
Huijsmans: “We hebben geleerd om participatie anders te organiseren. Niet steeds losse trajecten, maar één gesprek over de woonomgeving. Wat bewoners ons meegeven, verdelen we daarna onder de juiste partijen. Dat voorkomt dubbel werk en voorkomt dat mensen het overzicht verliezen of participatie-moe raken.”
Betekenis voor Delft
Uit de gesprekken met bewoners en partners in de buurt kwam naar voren dat het groene karakter van de Gillisbuurt erg wordt gewaardeerd. “Dat groen was er altijd al, maar vaak dichtgegroeid”, zegt Huijsmans. “Door de ruimtes te openen en verbindingen te leggen, wordt dat groen toegankelijker en echt een kwaliteit van de wijk. Om deze reden draagt het ontwikkelplan de titel: De Nieuwe Gillis: het groene hart van Buitenhof.”
Juist omdat de wijk opener wordt, ontstaat er ruimte om verder te kijken dan onderhoud alleen. Bal: “Ook in een buurt als deze, waar al veel mensen wonen en veel groen is, zien we door de aanpassingen in de huidige structuur van de buurt kansen om extra en andere woningen toe te voegen.”
Bal benadrukt dat dit ook voor investeerders relevant is. “Met de middelen van het Rijk, zoals de woontop-subsidie, kunnen we stevigere keuzes maken. Bijvoorbeeld voor parkeren of de openbare ruimte. Dat maakt dat we niet steeds kleine pleisters plakken, maar echt een grote stap zetten. Daarvoor is het wel cruciaal dat we onze planning en financiën goed op elkaar afstemmen.”
Toekomst
De komende 20 jaar wordt er gebouwd, verbeterd, verduurzaamd en aangepast, met een wijk die gaandeweg verandert.
Schalkwijk kijkt vooruit: “Als bewoners zich hier thuis voelen, kinderen veilig naar school kunnen fietsen en de wijk trots uitstraalt, dan is het project geslaagd. Dan hebben we laten zien dat samenwerking rendeert, voor de stad en voor bewoners. Dit jaar zijn er al tastbare resultaten: een nieuwe speeltuin en muurschilderingen, beide voortgekomen uit bewonerswensen. Het laat zien dat veranderingen nu al zichtbaar worden.”
‘De buurten hier zijn erg naar binnen gekeerd en onoverzichtelijk. Met nieuwe fiets- en wandelroutes en veilige oversteekplaatsen maken we de wijk uitnodigend en verbonden met de rest van de stad.’ Martina Huijsmans
Bert Melles | Flora Campus Westland:
“De wereldhoofdstad van de glastuinbouw breidt uit met een kennisdistrict”
Het Westland wil zijn leidende positie in glastuinbouw voor de toekomst veiligstellen en blijft daarom innoveren. Het World Horti Center kwam er al en trekt bezoekers uit alle windrichtingen. De gemeente en de glastuinbouwsector bouwen daar op voort met de ontwikkeling van Flora Campus Westland. Onderwijs, onderzoek en innovatieve bedrijvigheid op vlak van de (glas)tuinbouw krijgen er alle ruimte. Daarnaast komen er 1.250 woningen en 600 woonunits voor studenten en arbeidsmigranten. De gemeente geeft de grond uit. Er is veel belangstelling van marktpartijen om te ontwikkelen, zegt projectdirecteur Bert Melles. “We zijn wel selectief, partijen moeten inhoudelijk in het plan passen, iets toevoegen aan de campus.”
Het 56 hectare metende veilingcomplex Royal Flora Holland (RFH) langs de N213 en de Middel Broekweg in de gemeente Westland is een belangrijke getuige van het grote economische belang van de glastuinbouw voor deze regio. Iets ten zuiden van het veilingcomplex wordt een terrein van 23 hectare ontwikkeld tot Flora Campus Westland. “We zijn de wereldhoofdstad van de glastuinbouw en dat willen we ook blijven”, zegt Bert Melles, projectdirecteur van deze ambitieuze gebiedsontwikkeling. “Om koploper te blijven, moet je blijven innoveren. Dat doen we door het toevoegen van een kennisdistrict aan de hoofdstad.”
In 2020 ontstond het initiële idee voor de campus en vijf jaar later zijn de eerste kavels bouwrijp gemaakt. In tussentijd verwierf de gemeente bijna alle gronden (over 10% wordt nog onderhandeld) en doorliep ze het planologisch traject tot en met de vaststelling door de gemeenteraad van het masterplan. Rondom een park
van 6,6 hectare groot, het Flora Park, wordt een breed programma ontwikkeld met bedrijfsgebouwen (50.000 m2), onderzoeksgebouwen (8.000 m2), een vmbo-school (11.000 m2) en andere voorzieningen (26.000 m2), alsmede 12.250 woningen, 200 studentenunits en een speciaal hotel voor arbeidsmigranten (1.200 bedden). Een mobiliteitshub met onder meer een HOV-halte en een grote fietsenstalling komt daar nog bij. Parkeren wordt ondergebracht in parkeergebouwen aan de randen.
‘Gestapelde bouw is in dit gebied met kassen en bedrijfshallen een nieuw fenomeen.’
Flora Campus Westland impressie
Flora Campus Westland impressie Vakcollege+
Het intensieve, meervoudige ruimte-gebruik rondom een groen-blauw binnengebied vertaalt zich in gestapelde bouw tot een maximale hoogte van 60 meter. “Gestapelde bouw is in dit gebied met kassen en bedrijfshallen een nieuw fenomeen, ook in dat opzicht is de Flora Campus echt een nieuw hoofdstuk”, merkt Melles op.
Horti-tech en horti-health
Waar het echt om gaat op de Campus is de inhoud. Flora Campus Westland sluit aan bij een bestaand kennis- en evenementencentrum: het World Horti Center (WHC), dat zich aan de noordzijde van het plangebied bevindt. In het WHC ontmoeten onderwijs, onderzoek en innovatieve bedrijven elkaar al. De Campus bouwt hierop voort langs twee thema´s: horti-tech en horti-health. Horti-tech houdt zich bezig met nieuwe technologie voor de glastuinbouw, zoals klimaatbeheersing, sensortechnologie, robotica, artificial intelligence (AI) en Internet of Things (IoT). Horti-health houdt zich bezig met de relatie tussen (glas)tuinbouw en gezonde voeding, zoals op vlak van gewasontwikkeling. Dit laatste thema krijgt vooral een plek in een op te richten Hortus Lab. Met nieuwe technologie kan straks worden geëxperimenteerd in de Kas van de Toekomst. “Vertical farming is bijvoorbeeld een technologie waarnaar op de campus onderzoek kan worden gedaan en waarmee kan worden geëxperimenteerd,
Wethouder Anko Goudswaard (Onderwijs en Sport)
“Flora Campus Westland wordt een dynamische omgeving waar onderwijs, ondernemerschap en innovatie samenkomen. Jongeren ontwikkelen zich hier in directe samenwerking met bedrijven die werken aan vooruitstrevende technologieën en duurzame oplossingen, waarmee zij goed worden voorbereid op de arbeidsmarkt van de toekomst.
Het Vakcollege+ speelt hierin een centrale rol. Met een curriculum waarin gezondheid en techniek stevig verankerd zijn, sluiten we aan op sectoren die volop in ontwikkeling zijn. De intensieve samenwerking met regionale ondernemers zorgt voor een praktijkgerichte leeromgeving die motiveert en
Daarnaast krijgt de campus een ruime sporthal en een aantrekkelijke buitenruimte, bedoeld voor beweging én ontmoeting. Flora Campus Westland wordt daarmee een plek waar leren, werken en leven samenkomen – een krachtige impuls voor de ontwikkeling van het Westland
net als dronetechnologie en artificial intelligence”, zegt Melles. “Je kunt denken aan een integratie met wonen: tussen de woongebouwen, of misschien zelfs erin. Of dat echt mogelijk is, moet onderzocht worden.” Als vertical farming succesvol blijkt te zijn, zou je grote ruimtewinst kunnen boeken ten opzichte van de huidige ruimte-intensieve kassen.
Het Masterplan heeft het bouwprogramma opgedeeld in zeven clusters die in de periode 2025-2039 gefaseerd uitontwikkeld en gerealiseerd worden. Het betreft twee horti-businessclusters, drie woonclusters, een voorzieningencluster en een mobiliteitscluster. Met de uitvoering van het voorzieningencluster wordt al in 2026 een begin gemaakt met de bouw van het ISW Westland Vakcollege+. “Het is heel belangrijk dat we met deze vmbo-school de leerlijn compleet maken voor de jongeren in onze regio. Het mbo hebben we al in het WHC, dat ook samenwerkingen heeft met het hbo en wo. Dit gaan we op de campus uitbreiden.”
‘Je merkt nu ook al een zwaan-kleef-aan-effect.’
Naast de school wordt ook een eerste woontoren (116 appartementen) gebouwd, exclusief sociale huur. Tevens worden in dit cluster op korte termijn honderdvijftig flexibele tijdelijke woningen neergezet, eveneens exclusief sociale huur. In beide gevallen is de regionale woningcorporatie Arcade de opdrachtgever. In het voorzieningencluster komen verder onder meer een sporthal, horeca en winkels. Het mobiliteitscluster is geprojecteerd op zichten loopstand van het voorzieningencluster.
Het woonprogramma is breed, met zowel huur als koop, en zowel sociaal, middensegment als vrije sector. Zestig
Wethouder Peter Valstar (Economie en Mobiliteit) over Flora Campus Westland
“Denk je aan Westland, dan denk je aan glastuinbouw. Maar het gaat allang niet meer alleen om productie – het draait om kennis, innovatie en internationale samenwerking. Om onze koppositie te behouden, investeren we in Flora Campus Westland. Hier brengen we onderwijs en ondernemerschap samen, en laten we zien waar we als regio in uitblinken: het versterken van het tuinbouwcluster door innovatie en samenwerking.
De ontwikkeling van Flora Campus Westland is cruciaal voor het behoud én de verdere uitbouw van onze unieke kennisinfrastructuur op het gebied van innovatieve tuinbouw en tuinbouwtechnologie. Het is een strategische keuze die de economische kracht van het Westland borgt – nu en in de toekomst.”
Een belangrijk onderdeel van deze ontwikkeling is ook de realisatie van passende huisvesting voor arbeidsmigranten. Zij zijn van grote waarde voor onze economie en verdienen een veilige, comfortabele woonomgeving dicht bij hun werk. Door dit integraal mee te nemen in de gebiedsontwikkeling, versterken we niet alleen het tuinbouwcluster, maar ook de sociale infrastructuur van het Westland.”
procent valt in de categorie betaalbaar. De 1.250 appartementen worden verdeeld over rond de twintig gebouwen van verschillende omvang en hoogte. De studentenhuisvesting komt in een toren. Het Flora Park brengt het voor een campus karakteristieke groen in het plan: voor bewoners een aangename omgeving en voor studenten, onderzoekers en werknemers de ideale plek om even te recreëren.
Parallel plannen
De Flora Campus is zonder meer een complex plan, tekent de projectdirecteur aan. “In ieder geval complexer dan een grote ontwikkeling met alleen wonen of alleen werken. Er zijn talloze woongebieden waar je zeven, acht jaar bezig bent voordat je de eerste schop te grond in krijgt. Dat wij nu toch al zo ver zijn met de planvorming en al zo snel een begin met de uitvoering kunnen maken, danken we aan parallel plannen: processen naast elkaar laten lopen in plaats van na elkaar. Als je ergens vastloopt met
bijvoorbeeld flora en fauna, laat je andere onderzoeken gewoon doorlopen. Als zaken volgordelijk erg aan elkaar gebakken zitten, wat je vaak ziet, dan wordt een klein probleem snel een groot probleem. Een paar maanden geleden is gebleken dat ook de Romeinen hier nog iets achter gelaten hebben. Wat aan de ene kant heel interessant is, aan de andere kant leidt het er toe dat we dingen moeten opgraven en dat kost natuurlijk tijd. Toch gaan we door met het vergunningenproces. Verder werken we met BoPa’s [buitenplanse omgevingsplanactiviteit, red.], waarbij je van het omgevingsplan kunt afwijken zonder dat je dat meteen hoeft te wijzigen.”
Hete grond
De gemeente Westland voert als exclusieve grondeigenaar sterk de regie over de verdere uitwerking van het masterplan in vastgoedontwikkelingen. Voor een deel liggen er bouwclaims. “Het was al heel lang duidelijk dat de gemeente iets anders wilde met dit gebied dan kassen en bedrijfshallen”, legt Melles uit. “Dit was
Wethouder Carlieke van Staalduinen (Zorg en Welzijn en Volkshuisvesting) over Flora Campus Westland “Flora Campus Westland wordt niet alleen een plek van kennis en innovatie, maar ook van wonen. In dit gebied realiseren we (tijdelijke) woningen voor diverse doelgroepen – van studenten en starters tot arbeidsmigranten en jonge gezinnen. Daarmee spelen we in op de actuele woningbehoefte én versterken we de sociale samenhang in de regio.
We bouwen aan een dynamische woonomgeving, waar mensen zich thuis voelen. De woningen zijn toekomstbestendig, duurzaam en omringd door groen en water. De buitenruimte nodigt uit tot bewegen, ontmoeten en ontspannen. Dat is het bijzondere aan Flora Campus Westland. Het wordt een plek waar wonen, leren en werken hand in hand gaan.”
hete grond, zoals dat wordt genoemd. Daar nemen partijen grondposities op in en dat vertaalt zich in bouwclaims.” Een groter deel van de gronden wordt via tenders in de markt gezet.
Aan belangstellende ontwikkelaars geen gebrek, zegt Melles. “Je merkt ook al een zwaan-kleef-aan-effect. Het feit dat je aan het bouwen bent, wekt natuurlijk meteen meer interesse. Mensen zien dat we niet alleen iets beloven, maar dat we het ook doen. Wel zijn we selectief, partijen moeten inhoudelijk bij het plan passen, iets toevoegen aan de campus. En kwaliteit leveren. Daarom nemen we de tijd voor de selectie, we happen niet te snel toe, want je wilt er later geen spijt van krijgen.”
Beeldkwaliteit behoort zeker tot de eisen, vervolgt hij. Een kwaliteitsteam onder voorzitterschap van voormalig Rijksbouwmeester Wytze Patijn kijkt kritische mee naar de ontwerpen. “Het arbeidsmigrantenhotel bijvoorbeeld krijgt uitstekende architectonische kwaliteit.
‘Dat is het ingewikkelde: hoe zorg je dat alles goed op elkaar aansluit, niet op elkaar hoeft te wachten maar elkaar ook niet in de weg zit.’
Wethouder Michiel Ferwerda (Openbare ruimte, bouwen en gebiedsontwikkeling) over Flora Campus Westland
“Met het beeldkwaliteitsplan leggen we een heldere leidraad neer voor de uitstraling van gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte. Zo zorgen we voor samenhang en identiteit in het gebied. Flora Campus Westland is een plek waar ontmoeten centraal staat – een park in het hart van het gebied is daarbij onmisbaar. Hier komen Health en Tech samen in een groene, gezonde leefomgeving. De inrichting met groen en blauw, biodiversiteit en klimaatadaptatie is geen bijzaak, maar de basis. We creëren een parkachtige omgeving met diverse functies en oevers, waarin natuur, innovatie en ontmoeting elkaar versterken.”
Flora Campus Westland impressie OV hub
TIMMER AAN JE WEG.
TER STEEGE
MAAKT HET MOGELIJK.
KOM WERKEN BIJ TER STEEGE BOUW VASTGOED DELFT
PROJECTONTWIKKELAAR
PROJECTLEIDER
WERKVOORBEREIDER
UITVOERDER
Solliciteren of vragen?
Werk mee aan afwisselende en uitdagende projecten in de regio. Samen met je collega’s maak jij het verschil en werk je aan een mooiere, betere én gezondere wereld.
Werken bij Ter Steege staat voor goed voor elkaar: goede arbeids voorwaarden, Ter Steege in Beweging, alle ruimte om je te ontwikkelen, vrijwilligersverlof en veel meer.
We willen als gemeente het goede voorbeeld geven hoe je arbeidsmigranten, waarvan er in onze regio zoveel zijn, huisvest.”
Voor de verdere ontwikkeling en realisatie is veertien jaar uitgetrokken, wat voor een dergelijk groot en complex plan heel normaal is. Melles: “Aan de ene kant moet je vermijden teveel projecten tegelijk te willen doen zodat ze elkaar in de weg gaan zitten. Anderzijds is het wel zaak het tempo erin te houden om de kosten te beheersen. Er zijn ook onderdelen die echt naast elkaar moeten, zoals de mobiliteitsvoorziening en de vakschool. Dat is het ingewikkelde: hoe zorg je dat alles goed op elkaar aansluit, niet op elkaar hoeft te wachten maar elkaar ook niet in de weg zit.”
Flora Campus Westland belooft de gemeente en de regio een krachtige impuls te gaan geven met heel veel toekomstwaarde. Onderzoek, onderwijs en innovatieve bedrijven op gebied
van glastuinbouw gaan een combinatie aan met wonen en bijbehorende voorzieningen. In het kassenlandschap ontstaat een wijk met internationale allure die kennis en ondernemerskracht samenbalt. De Glazen Stad van de Toekomst is in aanbouw.
Wethouder Ben van der Stee (Financiën, Grondzaken en Ruimtelijke Ordening) over Flora Campus Westland “De financiële investering in Flora Campus Westland is een van de grootste die we als gemeente ooit hebben gedaan. Dat doen we niet zomaar. Het is een bewuste keuze om te investeren in de toekomst van Westland – in innovatie, onderwijs en onze internationale positie in de glastuinbouw.
Tegelijkertijd houden we stevig de regie over de gronden en de ruimtelijke invulling. Door zorgvuldig te sturen op kwaliteit, fasering en samenhang ontstaat een gebied dat economisch én maatschappelijk rendeert. We investeren dus niet alleen in gebouwen, maar in een duurzame structuur waar wonen, werken en leren elkaar versterken. Zo leggen we een solide basis voor volgende generaties Westlanders.”
Flora Campus Westland impressie tuin, lab en arbeidsmigrantenhotel
“AntWood blaast historische panden nieuw leven in”
Bart van Zijderveld en Raymond van der Kruk
Ze zijn – zoals ze zelf zeggen – dol op karakteristieke gebouwen en zetten zich graag in om die voor de toekomst te behouden. Raymond van der Kruk en Bart van Zijderveld, directeuren van AntWood, zien in vrijwel elk historisch of monumentaal pand een toekomstbestendige bestemming. Zo transformeerden ze in Heenweg een kerk tot fraaie appartementen en blazen ze het voormalige veilinggebouw in Poeldijk nieuw leven in. “Vastgoed met een verhaal: dat is toch prachtig?”
De corebusiness van AntWood is het realiseren van maatschappelijk vastgoed en de transformatie of renovatie van bijzondere panden. Vooral dat laatste springt in het oog en draagt bij aan de naamsbekendheid van het bedrijf. Van Zijderveld over het maatschappelijke karakter: “We realiseren bijvoorbeeld panden voor zorg-, sport- en onderwijsinstellingen. Maar het renoveren en/ of transformeren van karakteristieke panden heeft in onze optiek ook een maatschappelijk aspect. Hoe mooi is het om vastgoed dat zo gezichtsbepalend is, te behouden voor de inwoners van een dorp of stad.” Van der Kruk vult aan: “En er zijn meer voordelen. Zo’n pand slopen en vervangen door nieuwbouw kost veel meer tijd. Bovendien is een goede renovatie een stuk duurzamer dan nieuwbouw; de bakstenen zijn al gebakken. Daarbij is het voor de omgeving ook fijn dat er veel minder overlast is. Er komt bijvoorbeeld geen heistelling aan te pas.”
Duik in de historie
Van Zijderveld beschrijft zichzelf als een echte liefhebber van vastgoed met een verhaal. Hij houdt van geschiedenis, is onder meer lid van Genootschap OudWestland en de Historische Vereniging Oud-’s-Gravenzande en heeft een boekenkast vol met boeken over de
geschiedenis van het Westland. “Als wij te maken krijgen met een bestaand pand duik ik altijd in de historie. Neem bijvoorbeeld het oude veilinggebouw in Poeldijk. Wij transformeren dit pand tot De Klok, een multifunctioneel bedrijfsgebouw. Ik heb archieven doorgespit en met verschillende mensen gesproken om een goed beeld te krijgen van het verleden van het pand.”
Protestantse kerk, Heenweg
Veilinggebouw, Poeldijk
Afmijnzaal in ere herstellen
Die aandacht voor de geschiedenis en voor het verhaal van een bestaand pand, leidt volgens Van Zijderveld altijd tot een beter en mooier eindresultaat. “Als je weet waarom een gebouw is zoals het is, kun je er veel beter mee omgaan.”
‘Een goede renovatie is een stuk duurzamer dan nieuwbouw; de bakstenen zijn al gebakken.’
Hij kan die filosofie goed illustreren met een voorbeeld van De Klok. In de voormalige veiling zat een afmijnzaal waar de schuiten met producten doorheen voeren. Van die ruimte was niets meer over. “Maar door oude foto’s te bekijken, verhalen te verzamelen en documenten te lezen, ontstond het idee om de afmijnzaal terug te brengen. We maken er nu een
prachtig auditorium van. Heel functioneel én een eerbetoon aan de geschiedenis. En het leuke is dat we inmiddels hebben ontdekt dat de afmijnzaal in het verleden ook al werd gebruikt voor presentaties en lezingen. Dan is het cirkeltje echt mooi rond.”
Hart sneller kloppen
De werkwijze van AntWood is zeker niet de makkelijkste weg. Het is eenvoudiger om een pand volledig te strippen en opnieuw op te bouwen. Van der Kruk licht toe: “We maken er een gezonde businesscase van, maar het rendement bij dit soort projecten is wel lager dan wanneer je een serie garageboxen bouwt of een bedrijfshal. Daarom zoeken wij er aandeelhouders bij die betrokken zijn bij het pand of de plek. In het geval van De Klok zijn dat bijvoorbeeld mensen die zelf nog met hun vader op de veilingschuit door de veiling voeren. Zulke investeerders accepteren een lager rendement, omdat ze een binding hebben met het gebouw. Wij doen dat zelf ook. Dit zijn projecten waar ons hart sneller van gaat kloppen.”
Aangename verrassingen
Bij de transformatie van bestaande panden komen Van der Kruk en Van Zijderveld regelmatig voor verrassingen te staan. Soms onaangenaam – zoals een gevel die toch minder stabiel blijkt dan gedacht – maar vaak ook positief. “Zo liepen we bij een verzamelaar tegen een oude veilingklok uit Poeldijk aan”, aldus Van der Kruk, “en die gaan we terugplaatsen in het pand.” Mededirecteur Van Zijderveld heeft ook nog wel een mooi voorbeeld. Hij vertelt dat ze bij de transformatie van de oude dokterswoning van dokter Ter Haar aan de Voorstraat in Poeldijk op een bijzondere vondst stuitten. “Onder de vloer vonden we zes groentekisten vol met levensmiddelen, verband, medicijnen en sigaren. Bedoeld om de oorlogsjaren door te komen, maar na de bevrijding blijkbaar helemaal vergeten. Er zat ook een blik met Haagsche Hopjes bij uit 1942. Dat hebben we aan het Haags Hopjesmuseum geschonken.”
Geen concessies aan comfort
Een project waar de ondernemers van AntWood bijzonder trots op zijn, is de transformatie van de protestantse kerk in Heenweg. Wie langsloopt, ziet nog steeds een markant kerkgebouw. Pas bij nadere beschouwing valt op dat het een nieuwe bestemming heeft gekregen.
“We hebben daar, in samenwerking met WnS Architecten uit Wateringen, acht appartementen en een maatschappelijke ruimte gerealiseerd”, vertelt Van Zijderveld.
“We zijn erin geslaagd veel authentieke details, zoals de glas-in-loodramen, te behouden zonder concessies te doen aan comfort. Soms vraagt het wel flink wat doorzettingsvermogen om zulke ideeën te realiseren. Gelukkig hebben de twee een sterk netwerk van specialisten en vakmensen opgebouwd. “Van experts in historisch pleisterwerk tot fondsen en instanties die kunnen helpen met financiering.”
‘Vastgoed met een verhaal: dat is toch prachtig?’
Nieuwe bestemming voor kerken AntWood verwacht in de toekomst vaker kerkgebouwen te transformeren. Door de terugloop in kerkbezoek komen kerken steeds vaker leeg te staan. Tegelijkertijd willen kerkbesturen hun gebouw vaak wel graag behouden. “Wij kunnen meedenken over een nieuwe bestemming. Soms is een nevenbestemming mogelijk: een deel van het gebouw blijft dan in gebruik als kerk, de rest krijgt een andere functie. Zo doen we nu voor de Bartholomeuskerk in Poeldijk een haalbaarheidsonderzoek. Wij vinden het echt een uitdaging om dit soort iconische gebouwen te behouden voor de toekomst.”
Veilinggebouw, Poeldijk
‘Als je weet waarom een gebouw is zoals het is, kun je er veel beter mee omgaan.’
Tomas Schütz van woningcorporatie Woonbron over de keuze tussen renovatie en sloop-nieuwbouw:
“Soms is sloop de enige manier om de toekomst te bouwen”
In Delft werkt woningcorporatie Woonbron aan een ingrijpend project: de sloop van twee flats uit de jaren ‘60 en vervangende nieuwbouw van 120 woningen aan de Teding van Berkhoutlaan en Meermanstraat. De keuze voor sloop-nieuwbouw wint aan terrein, zowel bij Woonbron als binnen de bredere corporatiesector. Hoewel deze trend niet nieuw is, valt op dat deze aanpak de laatste tijd weer vaker wordt toegepast.
“We begrijpen dat sloop een emotionele impact heeft,” zegt Tomas Schütz, manager Vastgoedontwikkeling & Realisatie bij Woonbron. “Mensen nemen afscheid van hun woning, hun buren, hun vertrouwde omgeving. Maar soms is sloop de enige manier om de toekomst te bouwen.”
Een belangrijke drijfveer achter deze keuze is de verduurzamingsopgave. Nederland heeft zich gecommitteerd aan een CO₂neutrale gebouwde omgeving in 2050. Veel oudere woningen zijn technisch moeilijk en kostbaar te verduurzamen. “Nieuwbouw biedt dan uitkomst,” legt Tomas uit. “We kunnen woningen realiseren met betere isolatie, een lager energieverbruik en een comfortabeler binnenklimaat. Dat is niet alleen goed voor het milieu, maar ook voor de woonlasten van bewoners. Bovendien is de geluidswering en toegankelijkheid van deze woningen in nagenoeg alle gevallen veel beter.”
Het project in Delft is onderdeel van de Bouwstroom Haaglanden, een regionale samenwerking tussen woningcorporaties, gemeenten en bouwpartners. Door gezamenlijk op te trekken, kunnen partijen sneller, slimmer en betaalbaarder bouwen. “De bouwstroom stelt ons in staat om schaalvoordelen te benutten en tegelijkertijd kwaliteit te leveren,” aldus Tomas. “Dat is essentieel in een tijd van woningnood.”
Naast duurzaamheid speelt ook de ruimtelijke kwaliteit een rol. Door sloop en vervangende nieuwbouw kunnen corporaties wijken verdichten en beter worden afgestemd op de veranderende woonbehoeften. “In een ander project in Delft werken we bijvoorbeeld aan een plan voor levensloopbestendige woningen voor senioren en grotere gezinswoningen. Zo creëren we een wijk waar verschillende
generaties prettig kunnen wonen.”
Toch is de keuze voor sloop niet altijd eenvoudig. Er gaat een complexe financiële afweging aan vooraf. “Nieuwbouw is kapitaalintensief, maar op lange termijn vaak kostenefficiënter. De onderhoudskosten zijn lager, de energieprestaties beter en de verhuurbaarheid groter.”
Volgens Woonbron is sloop-nieuwbouw geen doel op zich, maar een middel. “Een middel om te bouwen aan duurzame, betaalbare en toekomstbestendige wijken,” besluit Tomas. “En ja, dat vraagt lef. Maar het levert ook iets op: woningen waar mensen met trots kunnen wonen. Nu én straks.”
‘Nieuwbouw is kapitaalintensief, maar op lange termijn vaak kostenefficiënter.’
Architect en stadsbouwmeester Tako Postma over de keuze tussen sloop/nieuwbouw en renoveren:
“Niet alles kan en hoeft nieuwbouw te worden”
“Sloop is soms de enige manier om de toekomst te bouwen,” stelde woningcorporatie Woonbron eerder. Architect en stadsbouwmeester Tako Postma kijkt daar genuanceerder naar. “Ik zeg niet dat renovatie de enige oplossing is. Maar ik vind wel dat het heel belangrijk is om goed gebruik te maken van wat je hebt. De materialen, de arbeid, de CO2-uitstoot: het begint allemaal op te raken. Als we daar zorgvuldig mee om willen gaan, dan moeten we zo optimaal mogelijk gebruikmaken van wat we hebben. Dat is een heel duidelijk argument vanuit klimaat.”
Naast duurzaamheid speelt volgens Postma ook de sociale kant. “Op het moment dat je nieuwbouwt, betekent dat dat veel mensen de buurt uit moeten. Dan komen structuren te vervallen en voelen mensen zich niet meer thuis. Bij renovatie is er meer mogelijkheid om gebruik te maken van wat er al is.”
Toch is zijn pleidooi niet zwart-wit. “Ik vind niet dat niemand ooit zou moeten of mogen verhuizen. De stad is altijd in beweging. Maar als we serieus naar de bestaande voorraad in Nederland kijken: een heel groot deel van de woningen is van na 1970. Die zijn nu zo’n vijftig jaar oud. Als we die allemaal zouden gaan slopen, dan zijn we half Nederland op de schop aan het gooien. Dat is gewoon niet realistisch. Renovatie zal altijd een heel belangrijk deel moeten zijn van wat we doen.”
Ook financieel vraagt de keuze om nuance. “In mijn ervaring is het zo dat als je een woning renoveert en per se het energieniveau van nieuwbouw wilt halen, de laatste tien procent soms zestig procent van het budget kost. Dan moet je je afvragen of je de goede dingen doet. Misschien moet je zo renoveren dat je later nog een stap kunt toevoegen, als het goedkoper is of de markt gunstiger. Ik zie dat soort afwegingen vrij weinig.”
Volgens Postma levert renovatie bovendien vaak verrassende kwaliteiten. “Bij scholenbouw zien we dat altijd. Waar we nieuw bouwen, zijn de gebouwen keurig
volgens de regels. Maar bij renovatie ontdek je bijna altijd een ruimte die je anders nooit had ontworpen. Dat noemen we ‘het cadeautje van het gebouw’. In woningen geldt hetzelfde: daar zit soms een bijzondere hoekwoning of een kelder die je bij nieuwbouw nooit zou maken. De geschiedenis levert ons ook iets.”
Wanneer is sloop dan wel gerechtvaardigd? “Als de context wezenlijk veranderd is en je echt woningen kunt toevoegen, kan nieuwbouw logisch zijn. En als de fundering echt niet meer deugt, dan houdt het op. Er zijn ook gebouwen die gewoon uit elkaar vallen. Dan is renovatie geen optie meer.”
Zijn kernboodschap: er is geen eenvoudige regel. “Het gaat erom dat je met elkaar het goede gesprek voert. Kijk naar de bouwkwaliteit, maar ook naar deomgevingskwaliteit: de structuren en de verhalen die er al zijn. Die moet je nadrukkelijk meewegen.”
‘Renovatie zal altijd een heel belangrijk deel moeten zijn van wat we doen.’
Foto: Alyssa van Heyst
Jörg Wartewig, Petra Gielissen-Kouwenhoven en Dave Smelt:
WnS Architecten: ontwerpers met ambitie én realiteitszin
Wat ooit begon met het ontwerpen van exclusieve villa’s, is in achttien jaar uitgegroeid tot een architectenbureau dat een meerwaarde te bieden heeft in complexe en multidisciplinaire projecten. Bij WnS Architecten draait alles om ontwerpen die niet alleen esthetisch mooi zijn, maar ook haalbaar, doordacht en afgestemd op de eindgebruiker. Met een scherp oog voor detail, een nuchtere blik en een grote betrokkenheid bij elk project leggen Dave Smelt en Jörg Wartewig - samen met hun team - de lat hoog. Of het nu gaat om woningbouw, bedrijfsvastgoed, herbestemming of een modern kantoorgebouw: WnS Architecten zorgt dat het klopt.
Achttien jaar geleden startten Dave Smelt en Jörg Wartewig hun architectenbureau WnS Architecten. In de begintijd lag de focus vooral op het ontwerpen van exclusieve, particuliere villa’s. Projectmanager Wartewig: “De laatste jaren zijn we ons daarnaast steeds meer gaan richten op
utiliteitsgebouwen - zoals kantoren en bedrijfspanden - en herbestemming van gebouwen, zoals De Klok in Poeldijk.” Sinds de start in 2007 hebben Smelt en Wartewig zich omringd met een betrokken team van architecten, tekenaars en projectleiders. Een aantal jaar geleden ontstond de
mogelijkheid om in het centrum van Wateringen een eigen pand te realiseren. “Het kantoor van buiten en van binnen onze eigen signatuur mee kunnen geven, is het beste visitekaartje.”
Masterplan ontwikkeld
Dankzij hun jarenlange ervaring worden Smelt en Wartewig steeds vaker gevraagd als supervisor én architect voor multidisciplinaire projecten. De hippische campus Equestrum in MiddenDelfland is daarvan een aansprekend voorbeeld. Hier worden onder meer een beheerderswoning, begeleid wonen, dagbesteding, logies, onderwijs en een overdekte piste met daarboven kantoorruimte gerealiseerd. “Wij maakten eerst het masterplan en voeren nu de verschillende onderdelen uit als supervisor en architect”, vertelt Wartewig trots. “In de rol van supervisor staan we in direct contact met de gemeente om de ambities van Equestrum te behalen en aan alle regelgeving te voldoen.”
Mooi én haalbaar
De oprichters van WnS Architecten halen veel voldoening uit het ontwikkelen van bedrijfsmatige projecten. Of zoals Smelt dat formuleert: “We vinden het prachtig om initiatiefnemers en ondernemers mee te nemen op een reis van mogelijkheden en ze te verwonderen met een frisse blik.”
Hij benadrukt dat een ondernemer zich moet herkennen in zijn nieuwe pand en dat routing, logistiek en efficiency belangrijke aandachtspunten zijn. Om dan te vervolgen: “Een mooi ontwerp maken, kan als het goed is iedere architect. Wij vinden het de uitdaging om te zorgen voor een ontwerp dat mooi én haalbaar is. En dan hebben we het over de financiële en technische haalbaarheid van een plan, maar ook over regelgeving, vastgoedwaarde en verkoopbaarheid. Allemaal aspecten waarover wij meedenken.” WnS werkt regelmatig mee aan planstudies voor een gebied of bijvoorbeeld herbestemming van een gebouw. Zo werken ze in Maasdijk aan een project waarin herbestemming van een oude boerderij en de ontwikkeling van bedrijfsruimtes worden gecombineerd.
Ontwikkeling vrijstaand geschakelde woningen te De Lier
Door met zo’n brede scope naar opdrachten te kijken, toont WnS Architecten zich in de praktijk als een kritische gesprekspartner. Aan de voorkant van een project stellen Smelt en Wartewig veel scherpe en onderliggende vragen. “Dat is weleens wennen voor klanten, maar aan het einde van het proces krijgen we waardering voor onze aanpak. We kijken steeds mee door de bril van onze opdrachtgever: waar is die uiteindelijk het meest bij gebaat? Hoe kunnen we de puzzel zo leggen dat alle stukjes passen? En daarbij kiezen we niet voor de makkelijkste, wel de beste weg. We
‘Hoe kunnen we de puzzel zo leggen dat alle stukjes passen?’
zoeken de randen op van wat er mogelijk is en doen dat met een bepaalde nuchterheid. We willen gewoonweg het maximale eruit halen voor onze klanten en leggen de lat daarom graag hoog.”
Modern kantoorgebouw
Een kleine greep uit het portfolio van WnS Architecten laat een interessante diversiteit aan opdrachten zien. In Wateringen werken ze aan een appartementengebouw op een commerciële plint, op de Binckhorst in Den Haag ontwerpen ze een woontoren van zeventig meter en samen met AntWood werken ze aan de herontwikkeling van de oude veiling tot bedrijfsverzamelgebouw
De Klok. Smelt: “Nog een mooi project waar we momenteel aan werken, is het nieuwe kantoor van softwareontwikkelaar jem-id op Flora Campus Westland in Naaldwijk. Dat wordt een modern kantoorgebouw, met gebouwd parkeren, 100 werkplekken, een grand-café, een theater, een bar en een gigantisch dakterras. Een gebouw met veel groene beplanting in de gevels en een open uitstraling, waar het straks fijn werken is.”
Kennis en ervaring
Naast bedrijfsmatig vastgoed, tekent het bureau ook voor mooie woningbouwprojecten. Van appartementen in een voormalige kerk tot exclusieve villa’s en woontorens. “Dat blijft ontzettend leuk om te doen”, vindt Smelt. “Die schat aan ervaring - die nog steeds verder uitbreidt - nemen we weer mee naar onze nieuwe projecten. Ook bij het ontwerpen van
Herbestemming monumentaal pand ‘De Klok’ te Poeldijk
woningen, met name bij luxe villa’s, komt het aan op de kleinste details. Dat oog voor detail komt absoluut van pas bij alle andere projecten die we doen.” Bedrijven en projectontwikkelaars spreken regelmatig hun waardering uit voor de werkwijze van WnS. Ze prijzen de zorgvuldigheid, nauwkeurigheid en de uitgebreide kennis van procedures, planningen en exploitatiebegrotingen. “We horen dikwijls terug hoe fijn ze onze betrokkenheid en vakkennis vinden. Ook onze bereidheid om met elkaar afgewogen risico’s te durven nemen, springt in het oog. Daarmee maken we echt het verschil.”
Als partners optrekken
In het gesprek met Dave Smelt en Jörg Wartewig valt opvallend vaak het woord ‘samenwerking’. En dat is geen toeval, zo laten zij weten. “We hechten aan langetermijnrelaties. We vinden het belangrijk om daarin te investeren en dat doe je door als partners op te trekken”, licht Smelt toe. “Ook een goede samenwerking met andere partijen binnen een project is van groot belang. Wij hebben een stevig netwerk van professionals om ons heen verzameld, die ervoor zorgen dat wij snel kunnen schakelen en complexe vraagstukken aan
kunnen. Hoe je zo’n netwerk opbouwt en onderhoudt? Dat zit ‘m gewoon in goed werk leveren, je afspraken nakomen, elkaar wat gunnen én kritisch durven zijn. Daar geloven wij in en dat merken onze opdrachtgevers.”
Herontwikkeling appartementen en winkels Herenstraat te Wateringen
‘Onze bereidheid om met elkaar afgewogen risico’s te durven nemen, springt in het oog.’
Studie 70m hoge woonwerktoren Binckhorst te Den Haag
Dave Smelt , Willem van Mierlo en Wil van Koppen Equestrum Campus:
“Samen vooruit, gedreven door paardenkracht”
Aan de rand van Midden-Delfland krijgt een oude boerderij een nieuw leven als Equestrum Campus: een plek waar gebouwd wordt aan de toekomst voor mens, paard en natuur. De campus rust op zeven pijlers: educatie, innovatie, health & care, sport, horeca & toerisme en vitaliteit. Initiatiefnemer Willem van Mierlo, projectleider-conservator Wil van Koppen en architect Dave Smelt (WNS Architecten) zijn de vertegenwoordigers van de bouw.
Het begon als zoektocht naar een plek voor hippische opleidingen en groeide uit tot een campus voor onderwijs, zorg en innovatie. De basis van de campus is een rijksmonument. Van Koppen vat het begin
samen: “Het regende net zo hard binnen als buiten.” De hoge schuur stond ‘te dansen’ in de storm. Slopen lag voor de hand, maar het team koos voor behoud en transformatie. Van Mierlo beschrijft hoe het idee ontstond:
“De hippische sector vraagt om meer dan alleen paardenhouderij; er is behoefte aan beter onderwijs, onderzoek, management, hospitality en zorg. We zijn begonnen met educatie, maar daar hoort innovatie en onderzoek bij. Dan heb je een clubhuis nodig, een fysieke plek. Zo hebben we inhoud en gebouwen bij elkaar gebracht.”
Duurzaamheid en herontwikkeling Het pand is volledig elektrisch gemaakt en
kreeg een energielabel A++++. Zonnepanelen mochten, maar onder voorwaarden. Daarom liggen op het pannendak rode panelen; duurder en met minder opbrengst dan zwart, maar passend bij het historische aanzicht.
Bij Equestrum Campus is circulair bouwen de standaard. Baddinghout uit betonstorts kreeg een tweede leven als vloerafwerking, deuren en panelen zijn hergebruikt en
historisch gietwerk van roosters is in Friesland nagemaakt. Van Koppen: “De boer die hier zat, was al circulair bezig. Wij hebben die lijn doorgezet.”
Masterplan: erfstructuur als kapstok WNS Architecten vertaalde de historische boerderijstructuur in een hedendaags ‘Masterplan’, dat dient als kapstok voor de ontwikkeling van de campus. Smelt: “Vroeger stond de woning van de boerderij aan de weg met daarachter de stallen en schuren. Die opzet vormt samen met de karakteristieke watergangen van de oude polder de basis voor het masterplan. Nieuwe gebouwen sluiten in schaal en vorm aan bij de erfstructuur.”
Functies zijn slim gecombineerd, zodat veel ruimte voor groen behouden blijft. De paardenpiste is bijvoorbeeld overdekt, maar kan ook gebruikt worden voor beurzen en evenementen. Boven de piste bevinden zich onderwijs- en kantoorruimtes die uitzicht hebben op het atrium. Dit multifunctionele gebruik geeft de campus een dynamisch karakter.
Onderwijs, zorg en innovatie op één plek
De campus draait om praktijkgericht leren. De belangrijkste gebruiker, onderwijsinstelling Lentiz, koppelt theorie aan praktijk, samen met stage-
en praktijkbedrijven in de regio. In het auditorium en de dataroom komen livebeelden en meetgegevens uit de stallen en praktijkbedrijven samen: van trainingsvideo’s tot sensordata over de gezondheid van paarden.
Vanuit die praktijklessen ontstaan ook innovatieprojecten die de hippische sector vooruithelpen. Denk aan een ‘slimme stal’ die gezondheid en gedrag van paarden meet, een ‘slimme bodem’ die ruiters feedback geeft op hun techniek en AItoepassingen die blessures vroegtijdig opsporen of jurering eerlijker maken.
Ook health & care is een pijler. ASVZ biedt er wonen en dagbesteding, aangevuld met werkplekken in de horeca en het beheer van het terrein. De aanwezigheid van dieren blijkt rustgevend en stimulerend.
Van Mierlo: “Door onze pijlers te verbinden, creëren we resultaten die bouwen aan de toekomst voor mens, paard en natuur. In een tijdperk waarin alle drie onder druk staan is het des te belangrijk om integraal met elkaar uitdagingen aan te pakken.”
Community in de praktijk
De campus is geen gesloten wereld, maar een plek waar verschillende gebruikers elkaar aanvullen. In de short stayaccommodaties logeren studenten en professionals, onder meer van TU en TNO. Voor ruiters is er het unieke ‘stable stay’-concept, waarbij je boven je paard slaapt en gebruiktmaakt van innovatieve trainingsfaciliteiten.
Een recent voorbeeld is een TU-student die werkt aan machine learning voor bewegingsanalyses. Haar motivatie? ‘De sfeer is gewoon goed, daar wil ik aan meedoen.’ Zulke reacties hoort het team vaker: van architecten, onderzoekers en inwoners die sporten bij de personal trainer tot docenten en studenten. Iedereen voelt zich welkom en bereid om samen een stapje harder te lopen.
Willem van Mierlo, en Dave Smelt
Zo krijgt het terrein een dubbel leven: doordeweeks fungeert het als school en innovatiecentrum, terwijl avonden, weekenden en vakanties ruimte bieden voor trainingen, conferenties en evenementen. De campus groeit daarmee uit tot een community die niet alleen kennis deelt, maar ook vriendschappen en netwerken smeedt.
Uitdagingen en aanpak
De grootste hobbels lagen in vergunningen en financiering. Het team ontwikkelde ‘in de pressure cooker’: gebruikers moesten starten, terwijl procedures nog liepen. Soms liep de oplossing voor op de toestemming. Toch bleek juist die druk een motor voor creativiteit.
Financieel is gekozen voor een mix: een gunstige lening van het Nationaal Restauratiefonds, aangevuld met particuliere investeerders en families die de maatschappelijke doelstelling delen. Van Mierlo: “We realiseren een net rendement van circa 5 procent, wat aantrekkelijk is en hoger dan veel andere maatschappelijke investeringen. Maar bovenal gaat het om maatschappelijk rendement: behoud van erfgoed, het opleiden van mensen, innovatie in de hippische keten en zorgparticipatie. Daar kunnen investeerders trots op zijn.”
Economische en regionale betekenis
De campus vervult meerdere rollen in de regio. Het is een ontmoetingsplek voor bedrijven en een trainingslocatie voor ruiters die de paden van MiddenDelfland verkennen. Voor boeren opent het de deur naar een nieuw verdienmodel, zoals de overstap naar hoogwaardige paardenstalling.
Ook voor de gemeente is Equestrum van betekenis: het project trekt bezoekers, stimuleert de horeca en geeft jongeren in de regio uitzicht op opleidingen en banen in een toekomstbestendige sector. Internationale samenwerkingen liggen bovendien in het verschiet. Vanuit Duitsland en Scandinavië is al interesse in de
innovatieve mix van sport, zorg en educatie. Daarmee positioneert Equestrum zich als pionier in Europa.
Toekomst
Over tien jaar wil het team een campus zien die internationaal de toon zet. De zeven pijlers versterken elkaar en alle gebouwen zijn in gebruik. Wat Equestrum nu al uniek maakt, is de community. Studenten, onderzoekers, docenten, ondernemers en inwoners uit Midden-Delfland werken en sporten hier samen.
Daarnaast moeten de methoden en concepten schaalbaar zijn naar andere locaties en landen. In de zorg is het doel helder: bewoners niet ‘cliënten’ noemen en hen waar mogelijk begeleiden richting meer zelfstandigheid. Voor de hippische sector betekent het dat innovatie niet ophoudt bij de campusgrenzen, maar dat kennis wordt gedeeld met andere opleidings- en onderzoekscentra.
Het pad ernaartoe vraagt vasthoudendheid. Procedures, regelgeving en financiering blijven ingewikkeld en tijdrovend. Maar het project laat zien dat een rijksmonument niet alleen behouden kan worden, maar sterker wordt door vernieuwing.
Van Mierlo: “Stenen stapelen kan iedereen; hier komen stenen tot leven.” De slogan van Equestrum Campus vat het samen: “Samen vooruit, gedreven door paardenkracht.”
