Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl
Disclaimer
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typen/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave.
In deze uitgave
Gedeputeerde Toon van Dijk: “Flevoland wil de komende 25 jaar meer dan 100.000 woningen bouwen”
Anne en Berend Jan van der Steeg “Lokale behoeften vertalen in maatwerk”
Wethouder Nathanaël Middelkoop: “Urk pakt het anders aan”
Michiel Terpstra en Thomas van Houwelingen:
“Van Wijnen bouwt aan buurten waar mensen zich thuis voelen”
Trip Notarissen wordt Het Notarieel Almere: “Meer expertise en slagvaardigheid”
Wethouder Peter van Bergen: “Dronten groeit van 45.000 naar 60.000 inwoners in 2050”
Wethouder Toon van Steen gemeente Noordoostpolder: “Noordoostpolder zet zich in voor starters op de woningmarkt”
VERDER IN DIT NUMMER:
Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening I Demissionair minister Mona Keijzer: Hoe vier NOVEX-gebieden wonen en economie vormgeven 6 | Gemeente Lelystad I Wethouder Dennis Grimbergen en programmamanager Hart van de stad Marcel Böhne :“Lelystad laten vlammen” 18 | Kernteam Uitvoeringsorganisatie Zuiderhage I Ellen de Jong, Alexander de Vries, Marlies Zwart en Jordi Quendag: Zuiderhage is de grootste uitleglocatie van Lelystad 24 | OMALA I Onno Zwart en Dennis Meerbrug: “Het ideale werklandschap van de toekomst creëren” 30 | Koopmans TBI I Juriën Houtkamp en Harold Houtveen: “Wonen aan de Duin” 34 |
Welkom bij Flevoland Bouwt en Ontwikkelt 2025
Beste lezer,
Met trots presenteren wij u de tweede editie van het magazine Flevoland Bouwt en Ontwikkelt, een magazine dat u meeneemt door de dynamische wereld van vastgoedontwikkeling in onze prachtige, jongste provincie.
De provincie Flevoland is volop in beweging. Mede ingegeven door de nieuwe Nota Ruimte, die in deze editie wordt belicht, wordt duidelijk wat de nationale ambities voor Flevoland betekenen.
In deze uitgave hebben we ons gericht op de meest actuele ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en gebiedsontwikkeling. We schetsen een beeld van de projecten die nu spelen, van de eerste schetsen tot de oplevering, en belichten de visie en het vakmanschap dat hierachter schuilgaat.
U zult ontdekken hoe diverse partijen, van provincie tot gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars, bouwbedrijven, notarissen en makelaars, samenwerken om innovatieve woonoplossingen te realiseren die aansluiten bij de behoeften van de inwoners. Van duurzame nieuwbouwwijken tot de transformatie van bestaande gebouwen, elk project draagt bij aan de kwaliteit van leven in deze regio.
Wij hopen dat Flevoland Bouwt en Ontwikkelt u inspireert en informeert over de bruisende vastgoedmarkt in deze provincie. Het is een eer om deze ontwikkelingen met u te mogen delen.
Veel leesplezier!
Ronald Jousma
Eigenaar Nederland Bouwt en Ontwikkelt
Met dank aan de deelnemers voor hun inspirerende verhalen
Demissionair minister Mona Keijzer
Nederland staat voor grote ruimtelijke opgaven, onder meer op het gebied van woningbouw, bereikbaarheid, energie, defensie, economie, landbouw en natuur. Stuk voor stuk opgaven die vragen om ruimte, terwijl die steeds schaarser wordt. Daarom presenteerde het kabinet onlangs, op voorstel van demissionair minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening), de Ontwerp-Nota Ruimte met daarin de nationale ruimtelijke keuzes en richtingen voor Nederland voor de periode tot 2050 en met een doorkijk naar 2100.
Elke regio telt in een mooi Nederland dat werkt
De Ontwerp-Nota Ruimte hanteert het motto ‘elke regio telt’. Dat betekent: sterk houden wat sterk is en sterker maken wat sterk moet zijn. Zo bieden we perspectief aan elke regio en doen we recht aan de onderscheidende kracht van de verschillende delen van Nederland. Daarbij zijn drie principes leidend: ruimte zoveel mogelijk meervoudig benutten, aansluiten bij unieke kenmerken van regio’s en problemen niet zondermeer doorschuiven naar toekomstige generaties.
“We staan als land voor enorme opgaven die vragen om nationale richting en keuzes. Maar de ruimte is schaars en kunnen we maar één keer goed verdelen. Daarbij willen we dat Nederland herkenbaar blijft voor haar inwoners, maar niet alles blijft bij het oude. We kunnen immers niet stil blijven staan. Hierbij telt elke regio, want we hebben alle regio’s nodig bij de opgaven in de fysieke leefomgeving. We schuiven problemen niet zondermeer door naar elders of toekomstige generaties en streven naar een rechtvaardige verdeling van de lusten en lasten.”
Eén van de vier thema’s in de OntwerpNota Ruimte is het thema: Wonen, werken en bereikbaarheid Elke regio heeft zijn eigen kenmerken, opgaven en ambities en daarom wil het Rijk samen met provincies, regio’s en gemeenten werken aan vijf onderscheidende ontwikkelstrategieën voor wonen, werken en bereikbaarheid: versterken, initiëren, stimuleren, transformeren en accommoderen (VISTA). Om de woningnood op te lossen worden circa 130 nieuwe, grootschalige
woningbouwlocaties aangewezen, waarvan 4 nationaal en 127 regionaal. Daarnaast wordt er ruimte gemaakt voor de ontwikkeling van kleinschalige en middelgrote woningbouwlocaties, van ‘straatje erbij’ bij kleine kernen, tot ‘wijkje erbij’ (tot 100 woningen) binnen of aansluitend op bestaande kernen en passend in de ruimtelijke context. In totaal gaat het om ruim 1 miljoen woningen tot 2035. Streven is naar nabijheid van wonen en werken, dus regionale economie en woningbouw gaan samen op. Voldoende groen en voorzieningen zijn, net als een goede bereikbaarheid, belangrijke randvoorwaarden bij woningbouw. Daarom investeert het Rijk in nieuwe verbindingen tussen en binnen regio’s.
De Rijksoverheid heeft 16 gebieden aangewezen waar de ruimtelijke opgaven van overheden zo groot en gestapeld zijn, dat ze vragen om gezamenlijke regie van het Rijk en de regio. Deze gebieden worden de NOVEX-gebieden genoemd. Om de opgaven effectief aan te pakken, bundelen de Rijksoverheid, regio, provincies, waterschappen en gemeenten hun krachten en werken ze gebiedsgericht samen.
Bron: OntwerpNota Ruimte Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
‘De ontwikkelingen die hieruit voortkomen, hebben een aanzienlijke impact op de woningbouw, economie en leefomgeving in de provincie.’
VISTA
Op deze kaart staat een indeling van regio’s met een lokaal passende strategie: Versterken, Initiëren, Stimuleren, Transformeren of Accommoderen.
Regionaal gedifferentieerde strategie voor ruimtelijk-economische ontwikkeling
Versterken
Initiëren
Stimuleren
Transformeren
Accommoderen
Opbouw van de dagelijkse stedelijke systemen
(Indicatief):
Metropool
Centrumstad
Regiokern
Lokale kern
Flevoland is bij vier NOVEX-gebieden betrokken. Deze gebieden zijn door het
Rijk aangewezen voor grootschalige en complexe ruimtelijke opgaven, waar overheden intensief samenwerken aan de toekomst van de regio. De ontwikkelingen die hieruit voortkomen, hebben een aanzienlijke impact op de woningbouw, economie en leefomgeving in de provincie.
De vier NOVEX-gebieden waar Flevoland deel van uitmaakt zijn:
1. Metropoolregio Amsterdam (MRA)
2. Regio Zwolle
3. IJsselmeergebied
4. ZuiderC (Lelystad-Zuid), een specifiek woningbouwproject binnen de NOVEXaanpak.
Grootschalige woningbouw en verstedelijking in zuidelijk Flevoland
Een van de meest in het oog springende ontwikkelingen is de forse uitbreiding van het aantal woningen, met name in het zuiden van de provincie. Als onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam (MRA) speelt Flevoland een cruciale rol in de verstedelijkingsstrategie van de regio. Dit uit zich concreet in:
ZuiderC in Lelystad-Zuid: Hier verrijzen 15.000 nieuwe woningen. Dit project, voorheen bekend als Warande 2.0, legt een sterke nadruk op duurzaamheid. Vanaf 2025 moet minimaal twintig procent van de woningen gebouwd worden met hout en andere biobased materialen, wat bijdraagt aan een circulaire bouweconomie.
Wonen, werken en bereikbaarheid
Wonen, werken en bereikbaarheid
Bevolkingsgroei
Bevolkingsgroei
Opgaven en ambities
Opgaven in bestaand bebouwd gebied Sterkte en concurrerende economie
Opgaven in bestaand bebouwd gebied
Een sterk netwerk van krachtige regio’s en hoge kwaliteit van leven
Een sterk netwerk van krachtige regio’s en hoge kwaliteit van leven
Richting voor de toekomst Opgaven en ambities
Sterkte en concurrerende economie
Richting voor de toekomst
Benutten van autonome ontwikkelingen
Benutten van autonome ontwikkelingen
Strategie: VISTA
Behoud en verbetering van bereikbaarheid
Behoud en verbetering van bereikbaarheid
Verdergaande concentratie van wonen en werken in het economisch kerngebied en gebundelde deconcentratie in strategisch gelegen steden daarbuiten
Verdergaande concentratie van wonen en werken in het economisch kerngebied en gebundelde deconcentratie in strategisch gelegen steden daarbuiten
Structuur van het hoofdstuk over het integrale thema Wonen, werken en bereikbaarheid
Structuur van het hoofdstuk over het integrale thema Wonen, werken en bereikbaarheid
Verstedelijking in Almere en Zeewolde:
In samenwerking met het Rijk wordt ingezet op de ontwikkeling van een stedelijk waterfront in Almere en Lelystad. Dit moet een kwaliteitsimpuls geven aan de steden en de woningbouwopgave in de regio verder invullen.
Economische groei en leefbaarheid in noordelijk Flevoland
Voor de gemeenten Dronten, Noordoostpolder en Urk liggen de belangrijkste ontwikkelingen in de samenwerking binnen de Regio Zwolle. Dit NOVEXgebied richt zich op het klimaatadaptief accommoderen van de stedelijke en economische groei, met behoud van de leefomgevingskwaliteit en bereikbaarheid. De focus ligt hier op een integrale aanpak van economische ontwikkeling en het behoud van het landelijke karakter van de regio. Er is een ontwikkelperspectief voor de regio tot 2040 opgesteld, dat als basis dient voor toekomstige investeringen en projecten.
Integrale aanpak voor het IJsselmeergebied
Als provincie die grotendeels aan het IJsselmeer ligt, is Flevoland ook betrokken bij het NOVEX-gebied IJsselmeergebied.
Ontwerp-Nota Ruimte | 183
Ontwerp-Nota Ruimte | 183
Hier wordt gewerkt aan een integrale visie voor de toekomst van het gebied, waarin waterveiligheid, natuur, recreatie en economische functies in samenhang worden bekeken. Dit heeft onder meer gevolgen voor de ontwikkeling van de kustzones en de havens in Flevoland.
Samenwerking als sleutel tot Succes
De NOVEX-aanpak kenmerkt zich door de nauwe samenwerking tussen het Rijk, de provincie, gemeenten en andere regionale partijen. Door deze gezamenlijke regie kunnen complexe vraagstukken op het gebied van woningbouw, economie, energietransitie en klimaatadaptatie integraal worden aangepakt. Voor Flevoland betekent dit dat de provincie de komende jaren een aanzienlijke transformatie zal ondergaan, waarbij grootschalige ontwikkelingen hand in hand gaan met ambities op het gebied van duurzaamheid en leefbaarheid.
Gedeputeerde Toon van Dijk:
“Flevoland wil de komende 25 jaar meer dan 100.000 woningen bouwen”
Flevoland heeft grote woningbouwambities. ‘Maar deze vereisen wel investeringen van het Rijk in infrastructuur, bereikbaarheid en kwalitatieve werkgelegenheid.’ Aan het woord is gedeputeerde Toon van Dijk. Hillebrand Koning, manager woningbouw en brede welvaart, beaamt dat: ‘Wij kunnen meer dan 100.000 woningen bouwen, maar dat kan niet zonder de andere kant van het verhaal.’
Van Dijk: ‘De bottom line is dat wij hebben als Provincie ‘ja’ gezegd tegen een enorme woningbouwopgave van het Rijk. Dat gaat om zo’n 120.000 woningen tot 2050.’
Twee Woondeals
Hij vervolgt: ‘Deze opgave is in verschillende etappes opgebouwd. In 2030 moeten we 40.000 woningen hebben.’
Koning vult aan: ‘Dat zijn de aantallen uit de twee Woondeals, die lopen van 2022 tot en met 2030. Allereerst de ZUNDwoondeal voor de gemeenten Zeewolde, Urk, Noordoostpolder en Dronten.
Lelystad en Almere zitten in de Woondeal Metropoolregio Amsterdam (MRA). Wij houden als norm aan dat we gemiddeld 4.000 woningen per jaar bouwen, waarvan de helft (2.000) in Almere, een kwart (1.000) in Lelystad en de andere vier gemeenten bouwen de overige 1.000 woningen.’
Van Dijk: ‘De realiteit is dat we achter lopen. We zitten nu op 24.000 à 25.000 woningen. Het streefgetal van 40.000 woningen in 2030 gaan we niet redden. Dat is niet reëel.’
Koning: ‘Wij liggen inderdaad achter, maar dat geldt voor het hele land. Dat is ook wel logisch. Het duurt namelijk zo’n acht jaar van het ontstaan van een plan tot de oplevering van de woningen. We zijn nu drie jaar bezig, vanaf volgend jaar zien we een echt hogere productie in Flevoland.’
Flinke versnelling
Van Dijk knikt: ‘Ik verwacht dat we in Almere en in Lelystad een flinke versnelling tegemoet gaan op het moment dat Almere Pampus ontwikkeld gaat worden en dat de schop in de grond gaat voor Zuiderhage in Lelystad. Dit zijn twee grote projecten waar forse aantallen gehaald kunnen worden. Maar, zeg ik er direct bij, dat vereist wel dat het Rijk over de brug komt als het gaat om investeringen in infrastructuur, bereikbaarheid en kwalitatieve werkgelegenheid. Want het is natuurlijk wel: voor wat, hoort wat.’
Van Dijk geeft een voorbeeld: ‘Gemeente Lelystad heeft een kritisch geluid laten horen in Den Haag. Als de investering voor de verbreding van de A6 er niet komt, gaat Lelystad niet beginnen met de volgende fase van Zuiderhage. En dat kan ik me heel goed voorstellen. Ook als Provincie begrijpen wij dat heel goed. Gemeenten committeren zich aan een forse woningbouwopgave, maar daar moet wel tegenover staan dat er geïnvesteerd wordt, vooral in de bereikbaarheid.’
‘De overheid vraagt veel van ons, maar daar moet wel wat tegenover staan. Voor wat, hoort wat!’
Betere bereikbaarheid
Een betere bereikbaarheid is essentieel. Flevoland is een eiland; er zijn maar tien bruggen om naar de ‘overkant’ te komen.
Concreet gaat het om vier flinke investeringen in de infrastructuur en de bereikbaarheid: de komst van de Lelylijn, de aanpak van de A27, de IJmeerverbinding en de verbreding van de A6.
Van Dijk: ‘Er ligt dus een forse taak voor de Rijksoverheid om tegemoet te komen aan de voorwaarden die nodig zijn om hier aan de woningbouwopgave te voldoen.’
‘Het gaat om het totaalplaatje en daar hebben wij echt de medewerking van
Den Haag voor nodig.’
Het totaalplaatje
Behalve woningbouw is er ook meer werkgelegenheid nodig in Flevoland. Van Dijk: ‘Bedrijven komen hier alleen als er een goed vestigingsklimaat is. Onderdeel van een goed vestigingsklimaat is goede bereikbaarheid. Zo grijpt het allemaal in elkaar. Het gaat om het totaalplaatje en daar hebben wij echt de medewerking van Den Haag voor nodig.’
Van Dijk vervolgt: ‘Onze ruimtelijkeconomisch plannen zetten in op het kwalitatief beter en toekomstbestendiger maken van bestaande bedrijventerreinen. Daarnaast hebben we behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen, maar de ruimte in Flevoland is niet oneindig. Er moet plek zijn voor wonen, landelijk gebied, landbouw, natuur, bedrijventerreinen, etc. Alle bouwstenen komen samen in de provinciale Omgevingsvisie.’
Serieus vliegwieleffect
De Provincie stelt de Omgevingsvisie op. Van Dijk: ’Dat is een dynamisch product, waar we telkens over in gesprek moeten.’
Koning: ‘Actualisatie van de provinciale Omgevingsvisie is hard nodig in verband met netcongestie, stikstofproblematiek, drinkwaterschaarste, datacentra, Defensie, etc. Deze zaken speelden vier jaar geleden nog niet.’ Van Dijk haakt hierop in: ‘Overigens is Defensie hier zeker welkom, want dat brengt kwalitatieve werkgelegenheid mee voor de regio.’
Hij vervolgt: ‘De basis om kwalitatieve werkgelegenheid toe te voegen, is hier al aanwezig. Het Mobiliteit- en Infrastructuur Test Centrum (MITC) ontwikkelt drones, o.a. voor Defensie. Naast MITC Flevoland kunnen Lelystad Airport en de high-tech campus Almere zorgen voor een serieus vliegwieleffect. Dit zijn de brandpunten in onze regio waar we kwalitatieve werkgelegenheid kunnen creëren. En dat zorgt er weer voor dat mensen hier willen wonen.’
Drie doorbraaklocaties
Het Rijk heeft een lijst benoemd met 20 doorbraaklocaties; drie ervan liggen in Flevoland. Van Dijk: ‘We beginnen volgend jaar met Zuiderhage in Lelystad. Dat gaat om 15.000 woningen. Op dit moment wordt Oosterwold in Almere volop ontwikkeld. Hier komen nog maximaal 15.000 woningen, tot een totaal van 20.000. En als het goed is, beginnen we binnenkort met Almere Pampus. Almere Pampus is een serieuze ontwikkeling, met een bandbreedte van 30.000 tot 35.000 woningen.’
‘Met de doorbraaklocaties wil het Rijk tempo maken. Maar dan helpt het tegelijkertijd schrappen van de verbreding van de A6 en de A27 niet’, stelt Koning. Van Dijk: ‘Dit proberen we positief te benaderen. De doorbraaklocaties geven ons extra munitie om het Rijk te vragen over de brug te komen, zodat het ook echt doorbraaklocaties kunnen worden.’
Snelgroeiende steden
Van Dijk: ‘Elke gemeente in Flevoland wil groeien! Sterker nog, elke gemeente heeft zelf een extra taakstelling gerealiseerd bovenop de vraag van het Rijk. De schaalgrootte helpt gemeenten om de voorzieningen op peil te houden en om een leefbare samenleving te creëren.’
Van Dijk vervolgt: ‘Bij snelgroeiende steden zie je vaak dat de voorzieningen en het cultuuraanbod achterblijven. In Almere lossen we dat op met het Fonds Verstedelijking Almere. Hierin dragen Rijk, Provincie en Almere financieel bij om de groeistuipen op te vangen met voldoende aanbod van voorzieningen. Een andere vorm is Lelystad Next Level. Hiermee proberen we verbinding tussen de wijken te krijgen. Niet alleen afzonderlijke bouwplannen, maar ook aspecten van brede welvaart erbij betrekken. Koning vult aan:
‘Lelystad gaat van 80.000 naar 150.000 inwoners. De uitdaging hierbij is een gezonde ontwikkeling van alles wat bij woningbouw komt kijken. Daarom kijken we naar hoe we een aantrekkelijke stad kunnen houden met werkgelegenheid, voorzieningen, scholing, etc.’
‘De overheid vraagt veel van ons, maar er moet wel wat tegenover staan’, besluit Van Dijk. ‘Als de Rijksoverheid over de brug komt en levert wat wij nodig hebben, dan staan wij klaar om te leveren wat de overheid nodig heeft.’
‘Elke gemeente in Flevoland wil groeien.’
Kantoren Zilverparkkade
Nieuwbouwproject Green Hill: ReadyforLiving en Vazet creatie
Dennis Grimbergen en Marcel Böhne:
“Lelystad laten vlammen”
Lelystad staat voor een grote schaalsprong en een enorme woningbouwopgave van 40.000 woningen vóór 2050. Hiervoor moet de gemeente keuzes maken. Eén van die keuzes is inzetten op het Stadshart. ‘Het Stadshart versterkt alles, daar ben ik van overtuigd’, zegt wethouder Wonen Dennis Grimbergen. ‘Het Stadshart moet de hoogste prioriteit krijgen.’
Wethouder Dennis Grimbergen is trots op de stad waar hij al vijftig jaar woont: “Lelystad heeft alles! We hebben een enorme woningbouwopgave, een groot economisch perspectief, een grote kustontwikkeling, Defensie komt waarschijnlijk, we zijn het onderwijs aan het verrijken, we hebben fantastische natuur en we hebben ruimte. Lelystad is een topstad! We hebben een gave uitdaging, het is heel leuk om hier wethouder te zijn.”
Grimbergen heeft een brede portefeuille. Behalve van Wonen is hij ook wethouder van onder andere Financiën, Economische zaken en Onderwijs.
Anticyclisch bouwen Lelystad wil de komende jaren groeien naar meer dan 120.000 inwoners. Nu heeft de gemeente circa 85.000 inwoners. Om deze schaalsprong te realiseren, gaat Lelystad een fors aantal woningen bouwen.
Grimbergen: “In het programma staat nu dat we 28.000 woningen gaan toevoegen, maar ons doel is om voor 2050 40.000 woningen te bouwen. Onze woningbouwopgave is best ingewikkeld, het volume is groot en we moeten rekening houden met wat de markt aankan. Tegelijkertijd is de woningnood zo groot dat we wel productie moeten maken, maar dan wel op basis van kwaliteit. We gaan dus niet voor kwantiteit, maar voor kwaliteit.”
“Wij werken met een heel team keihard om de woningbouwversnelling op gang te brengen. Het begint met bouwen, bouwen, bouwen. Daar hadden we veel eerder mee moeten beginnen.”
Marcel Böhne, programmamanager Hart van de stad: “Soms moet je bouwen op wat misschien niet het meest geschikte moment lijkt. Je moet de vraag vóór zijn. Dat doen we in Nederland te weinig. We bouwen niet anticyclisch en dat zouden we wel moeten doen!”
‘Wij creëren een compact centrum waar mensen willen verblijven.’
De wethouder is geen voorstander van flexibele of containerwoningen voor permanente bewoning: “Dat heeft drie redenen. Het is te duur, het is een tijdelijke oplossing en de doorlooptijd is maximaal drie maanden sneller dan definitief bouwen. Haalbaarheid, schaalbaarheid en betaalbaarheid scoren alle drie negatief, vooral niet doen dus.”
Stad als een piramide
Hij vervolgt: “Per jaar kunnen we 1.000 woningen realiseren, maar is er voldoende marktvraag en behouden we de sociaal-maatschappelijke balans? Want we bouwen geen woningen, maar een samenleving. Die samenleving moet in balans zijn. We moeten bouwen in de mix; deels goedkoop en deels duur. We moeten rekening houden met sociale huur, maar ook met mensen die grondgebonden willen wonen.”
“Lelystad heeft voor 90% grondgebonden woningen, maar er is nauwelijks hoogbouw. Eigenlijk moet de stad eruitzien als een piramide, hoog in het midden en laag aan de flanken. Aan de kust mag het hoger, zoals in Scheveningen.
We creëren hier een plek waar mensen willen verblijven: het Waterfront, met woningbouw langs de kust van het Markermeer. We willen hier buitendijks bouwen, er komen circa 3.500 woningen.”
Naast grootschalige nieuwbouw in Zuiderhage, Waterfront en turbolocatie De Akker zijn er ook de binnenstedelijke inbreidingen. “We hebben dus wel de plekken én we hebben de volumes”, concludeert Marcel Böhne.
zijn gaan consumeren. Wij moeten dus een andere bestemming geven aan ons Stadshart: van winkelen naar wonen en verblijven”, legt Grimbergen uit. “We moeten het zo invullen dat mensen er willen verblijven. Dat kan door de horeca te clusteren in een goed horecaplein met mooie terrassen. En door middenstand met vooral speciaalzaken of bijzondere boetiekjes toe te voegen. Nu wonen er te weinig mensen om dit aanbod te kunnen dekken.”
‘Met het Stadshart zetten we Lelystad op de kaart.’
Compact centrum
Lelystad zet in op een levendig stadshart met een grootstedelijke uitstraling. Door inbreiding en sloop-nieuwbouw komen er gefaseerd 3.500 tot 5.000 woningen in en rondom het Stadshart bij en dat is nodig.
“Leegstand is in alle stadscentra van Nederland te zien. Dat wordt vooral veroorzaakt doordat mensen anders
Böhne: “Daarom transformeren we een deel van het centrum naar wonen. Maar we maken het ook leefbaarder. Dat doen we samen met de ondernemers en vastgoedeigenaren. We hebben in de Stadhuisstraat bijvoorbeeld in samenwerking met de vastgoedeigenaar bankjes en plantenbakken neergezet. Dat geeft zo”n andere uitstraling. Zo moeten we het ook doen: samen meerwaarde creëren!”
“We gaan vooral op lege plekken grote volumes toevoegen, bijvoorbeeld de nieuwbouw van 250 woningen en appartementen in het Theaterkwartier. Maar vooral willen we een compact centrum creëren waar mensen willen verblijven”, zegt Grimbergen stellig.
Hoge prioriteit voor Stadshart Hij vervolgt: “Alle grootschalige nieuwbouw is fantastisch, maar we willen voorkomen dat we de bestaande stad kannibaliseren.” Daarmee doelt hij op alleen veel nieuwbouw aan de buitenranden. Gevolg is dat huiseigenaren in de stad hun woning verkopen en naar het nieuwbouwgebied vertrekken: “Hiermee krijgen we leegstand in de bestaande stad en een onevenredige verdeling van wonen.”
“Daarom moeten we een goed stadscentrum hebben en dus moet het Stadshart hoge prioriteit krijgen! Daar moeten we alles op inzetten. Ook qua capaciteit in de organisatie. We moeten -net als voor Zuiderhage- een dedicated team erop zetten met grote zelfstandigheid en een groot mandaat om deze opgave te versnellen.”
Grimbergen: “We zijn bezig de organisatie zo in te richten dat we betere keuzes kunnen maken.” Het gaat ook over keuzes maken die soms schuren met wat bewoners willen. Böhne beaamt dat: “Het is zeker niet de makkelijkste opdracht, maar wél een hele mooie opdracht.”
Grimbergen knikt: “Het Stadshart versterkt alles, daar ben ik van overtuigd. Hier kunnen we een fantastische toevoeging doen. Dat kan snel, want we hebben grond in eigendom. De eigenaren van locaties die we willen transformeren, zijn enthousiast. De gemeenteraad staat er positief in. Alle seinen staan dus op groen.”
“We moeten daadkracht tonen en zeggen: dit gaan we nú doen! Het gaat hier over lef hebben. We moeten durven voor onze zaak te staan, durven botsen met andere opgaven, durven botsen met het Rijk omdat we dit nú nodig hebben.”
Markt mee laten denken
Grimbergen: “Om de woningbouw te versnellen, werken we steeds meer met marktconsultatie. Bij de ontwikkeling van Campus Midden zijn we anders gaan werken. Niet langer zelf alles bedenken
en het stedenbouwkundig ontwerp tot in detail uitwerken, maar de markt laten meedenken.
Het leverde enorme tijdwinst -i.p.v. tien jaar planvoorbereiding nu maximaal anderhalf jaar- en mooie, hoogstaande plannen op. Dat hadden wij zelf nooit bereikt. Dat het gelukt is, is ook aan Marcel en zijn team te danken. Het is heel gaaf wat daar nu gebeurt.”
Böhne: “Wij hebben maatwerk nodig en dat bereiken we het beste door de markt te laten meedenken. Daarom geven we de markt ruimte om tot mooie oplossingen te komen.”
Grimbergen: “Het draait om vertrouwen. Vertrouwen in de markt, vertrouwen in de mensen en vertrouwen op resultaat.”
Böhne: “Uiteindelijk gaat het erom dat iedereen er iets bij wint.”
“Met het Stadshart zetten we Lelystad op de kaart en kunnen we Lelystad laten vlammen, maar daarvoor moeten we durven kiezen en prioriteren”, betoogt Grimbergen. “Durven springen naar een niveau dat onderscheidend is voor Lelystad. We moeten die sprong nú maken. Het tij zit mee en we hebben een gezonde financiële huishouding. We hebben als het ware het golden ticket. Ik gun Lelystad die grote stap voorwaarts.”
Wethouder Wonen
Dennis Grimbergen en Marcel Böhne, programmamanager Hart van de stad
Beeld Zuiderhage: ZUS Zones Urbaines Sensibles Public
Vlnr:
kernteam van Uitvoeringsorganisatie Zuiderhage: Ellen de Jong, Alexander de Vries, Marlies Swart en Jordi Ouendag. Foto: Fotostudio Wierd
Zuiderhage: een complete samenleving in het groen
De komende 25 jaar vindt grootschalige gebiedsontwikkeling plaats in Lelystad. Met het nieuwe stadsdeel Zuiderhage worden er ongeveer 15.000 woningen aan de stad toegevoegd. Het is daarmee de grootste uitleglocatie van Lelystad. Volgens Alexander de Vries, de bevlogen directeur van de uitvoeringsorganisatie Zuiderhage, maakt de balans tussen stedelijk gebied en natuur dit project uniek.
Het
Om tempo te maken met woningbouw heeft het Rijk 20 doorbraaklocaties in Nederland benoemd; Zuiderhage in Lelystad is daar één van. Omdat de grond grotendeels in eigendom is van het Rijk, hebben de gemeente Lelystad en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) de handen ineengeslagen. Zij werken samen aan deze opgave in de uitvoeringsorganisatie Zuiderhage en willen met deze ontwikkeling een bijdrage leveren aan maatschappelijke opgaven als woningbouw, klimaat, energietransitie en circulariteit.
Om dit te bereiken is samenwerking in het gebied noodzakelijk. Daarom is er een bestuursovereenkomst getekend door de provincie Flevoland, Staatsbosbeheer, de ministeries van Infrastructuur en Waterstaat, van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en van Justitie en Veiligheid, het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Lelystad waarbij commitment is uitgesproken om dit project te realiseren. Marktpartijen, maatschappelijke partners en bewoners zijn ook in een vroeg stadium betrokken in het proces.
Natuur op loopafstand
Ellen de Jong en Marlies Swart nemen vanuit de gemeente en het RVB het
programmamanagement voor Zuiderhage voor hun rekening. Ellen de Jong: “We gaan compacte buurtschappen in het groen realiseren.” Alexander reageert enthousiast: “Dit is uniek, het groen ligt in Zuiderhage al bij de woningen. Sowieso is het percentage landschap (groen en blauw) in Zuiderhage vele malen groter dan in de gemiddelde woonwijk.”
Zuiderhage grenst aan Nationaal Park Oostvaardersplassen en het bosgebied Hollandse Hout. Zuiderhage verbindt deze natuur aan de bestaande stad. Ellen: “We proberen de natuur die er al is naar binnen te halen en nieuw groen erbij te maken.”
Het is de bedoeling dat straks alle bewoners het landschap maximaal kunnen beleven.
Groenblauwe hoofdstructuur
Het gebiedsconcept bestaat uit een groenblauwe hoofdstructuur, waarin de tien buurtschappen liggen. Ellen legt uit: “Het gaat om een hoofdstructuur van water en groen en daarnaast ruimte om het landschap en de stad met elkaar te verweven.”
De keuze voor compacte buurtschappen biedt ook ruimte voor uitbreiding van nieuwe natuur.
Zuiderhage is de grootste uitleglocatie van Lelystad Foto: Liset Verberne
Zuiderhage zet ook in op waterberging en klimaatadaptatie. Ellen: “Het klimaatadaptieve aspect is vooral te zien in het groene parkachtige slenkenlandschap. Er wordt onderzocht om te gaan werken met een variërend waterpeil -in de winter hoger en in de zomer lager- en met extra zones om water op te vangen als dat nodig is.”
‘Zuiderhage is de grootste uitleglocatie van Lelystad.’
groot sportcomplex met tennisbanen, padelbanen en voetbalvelden. En er is nu al een tijdelijke school geopend, zodat toekomstige bewoners hun kinderen al direct in de wijk naar school kunnen brengen.”
“Dit is de eerste stap voor iets dat heel mooi gaat worden!”, zegt Alexander enthousiast.
Markt aan zet
In de toekomst wonen er 25.000 mensen in Zuiderhage. Maar voor het zover is, moeten de woningen eerst gebouwd worden. De plannen voor de eerste fase zijn uitgewerkt en het omgevingsplan wordt eind van het jaar ter inzage gelegd.
Bij Zuiderhage wordt ingezet op de optimale beleving van het landschap
Foto: Liset Verberne
Voorzieningen vanaf de eerste fase aanwezig
Alexander vervolgt: “De verbinding met landschap maar ook met alle voorzieningen, zorgt voor toegevoegde waarde. Het wordt niet een wijk waar je alleen maar komt omdat je er woont; We zetten ook in op een extra station: Lelystad Zuid. Goede verbindingen met het openbaar vervoer zijn belangrijk en maken het mogelijk om de auto te laten staan.”
De gebiedsontwikkeling wordt fasegewijs uitgevoerd en duurt in totaal zo’n 25 jaar. Ellen: “We realiseren Zuiderhage in drie fasen. We zijn nu bezig met de eerste fase en hierin nemen we meteen al voorzieningen mee. Zo is er in de eerste fase al 12 ha aan sport gepland, zoals een
Alexander: “We staan nu aan de vooravond van de marktuitvraag, waarbij het gaat om ongeveer 2.000 woningen. Om ervoor te zorgen dat we bouwen waar behoefte aan is, hebben we in juni een marktconsultatie gehouden. Met meer dan 20 marktpartijen zijn we in gesprek gegaan tijdens de Provada en dit leverde ons waardevolle inzichten op. Daar hoopten we ook op, want zij hebben de kennis en expertise van de markt.”
Alexander: “Je kunt van alles bedenken op de tekentafel en de wildste plannen maken, maar of de markt dat gaat oppakken, is afwachten.”
Ellen: “We laten de ruimte aan partijen om hun plannen vorm te geven, uiteraard binnen de vastgestelde kaders.”
Alexander: “Dat is leuk en spannend tegelijk. We zijn benieuwd naar de innovatieve kracht van de markt.”
Versnellen met kwaliteit
Alexander: “We proberen snelheid te creëren. Het scheelt tijd en ook geld om op deze wijze de markt te bevragen. We vragen een balans uit van circulariteit, duurzaamheid, houtbouw, snelheid, prijs/kwaliteit, etc. Dit zijn als het ware schuivende panelen waarop de markt kan inzetten. We laten de markt los binnen
deze kaders en er is veel ruimte voor creativiteit. Uiteindelijk kiezen we de partij(en) die het beste aansluit bij onze ambitie.”
Ellen: “Het doel is om de schaalsprong zo snel en zo kwalitatief en mooi mogelijk te maken. Onze planning is om 500 woningen per jaar te realiseren en deze bouwsnelheid geleidelijk aan op te voeren.”
Uitdagingen
Het team heeft te maken met verschillende uitdagingen. Ellen: “De kiekendief, een beschermde roofvogel, is één van die uitdagingen. Voor de blauwe kiekendief geldt een instandhoudingsdoelstelling en Zuiderhage is het beoogde foerageergebied. Dat betekent dat als wij gaan bouwen, wij dat foerageergebied ergens anders moeten compenseren. In fase 1 lukt dat nog wel, maar in latere fases is het lastig om geschikte gronden in de omgeving te vinden. Dat is een lastige puzzel.”
Alexander: “Verder zijn er veel regels in Nederland. Om alle vinkjes op groen te krijgen, is een hele klus. Dat geldt voor het omgevingsplan, natuur, bodemgesteldheid, etc. Maar ook voor bestuurlijke afspraken over bereikbaarheid, zoals de verbreding van de A6 en de aanleg van rondwegen. Bij elke grote ontwikkeling hangt veel aan elkaar. Je kunt het vergelijken met het dansen van de tango, drie stappen vooruit, twee stappen achteruit. Maar uiteindelijk valt alles op z’n plaats.”
Samenwerking
Ellen: “De samenwerking tussen de gemeente en het RVB, als projectteam in het geheel, gaat heel goed. De eisen en plannen sluiten goed op elkaar aan. Zo willen we beiden bijdragen aan het oplossen van het woningtekort. De tien buurtschappen krijgen een gevarieerde woningmix volgens de geldende norm: tweederde betaalbaar. Met het geplande aantal woningen leveren we een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave in Nederland.
Zin in de toekomst
Alle betrokkenen zijn enthousiast. Alexander: “Je voelt dat iedereen in een positieve flow zit om Zuiderhage te realiseren.”
‘Het percentage groen en blauw is in Zuiderhage vele malen groter dan in de gemiddelde woonwijk.’
“Bouwen aan je eigen stad is de grootste toegevoegde waarde aan het werk”, vult Ellen aan. “En samenwerken met een fijn team om deze mooie wijk te realiseren, maakt het extra leuk.”
Alexander werpt alvast een blik op de toekomst: “Wat ik heel leuk zou vinden, is als het groen -dat als een soort ader door Zuiderhage loopt- de sociale verbinding gaat vormen tussen alle losse buurtjes. Als saamhorigheid de vibe in de wijk wordt, ben ik heel trots!”
Volgend jaar gaat de eerste schop de grond in. Lelystad staat aan de vooravond van een hele mooie ontwikkeling. Alexander: “Ja, wij denken echt dat het gaat lukken!” Ellen is het roerend met hem eens: “Zéker!”
In 2026 wordt gestart met de eerste fase van Zuiderhage. Foto: Liset Verberne
Spoordok I-II-III I-II-III
Centrada bouwt aan Lelystad
Centrada is de woningcorporatie van Lelystad met 10.000 sociale en middenhuurwoningen.
Wij zetten ons in voor een duurzaam, divers en toekomstbestendig Lelystad, waar iedereen zich thuis voelt – van starters tot senioren, van alleenstaanden tot gezinnen.
Met inspirerende nieuwbouwprojecten als Hooghe Bomen, Spoordok, Quadrata en Groot Nooten realiseren we niet alleen nieuwe woningen, maar ook nieuwe kansen voor de stad. Samen met de gemeente en onze bouwpartners werken we aan prettig en betaalbaar wonen in Lelystad.
Meer weten over onze nieuwbouwprojecten? Kijk op www.centrada.nl/nieuwbouw
Quadrata Quadrata
Groot Nooten Groot Nooten
Nieuwbouwproject Spoordok I-II-II van Centrada in Lelystad; 107 huurappartementen verdeeld over 3 gebouwen. Nieuwbouwproject woongebied Hooghe Bomen Lelystad.
Onno Zwart en Dennis Meerburg | OMALA:
“Het
ideale werklandschap van de toekomst creëren”
Lelystad Airport Businesspark (LAB) is een voorbeeldlocatie voor duurzame en innovatieve gebiedsontwikkeling. Bedrijven hechten steeds meer waarde aan toekomstbestendigheid. LAB speelt daar actief op in. Het businesspark is ontworpen met oog voor duurzame energie, circulair materiaalgebruik, ecologie, waterbeheer én het welzijn van medewerkers. Een goed voorbeeld is het innovatieve watersysteem dat bestand is tegen toekomstige uitdagingen en onafhankelijk functioneert van schaarse hulpbronnen.
Onno Zwart is sinds twee jaar directeur/ bestuurder van de vennootschap OMALA. Hij legt uit: “OMALA is de vennootschap die LAB ontwikkelt. Wij zijn dus de gebiedsontwikkelaar en LAB is onze showcase.”
Proeftuin
Dennis Meerburg is gebiedsontwikkelaar bij OMALA en verantwoordelijk voor de duurzaamheids- en innovatiestrategie van het gebied: “Van onze drie aandeelhouders -de gemeenten Lelystad en Almere en de provincie Flevoland- hebben wij de opdracht meegekregen om een proeftuin te zijn voor duurzame en innovatieve gebiedsontwikkeling. Onze drijfveer is dat wij hier het ideale werklandschap van de toekomst willen creëren.”
Zwart vult aan: “Bedrijven zoeken steeds meer naar een toekomstbestendige werkomgeving. Daarom nemen wij gerichte maatregelen om hierop in te spelen. LAB is nú al voorbereid op de toekomst; met slimme oplossingen op het gebied van energie, water, materiaalgebruik, ecologie én het welzijn van medewerkers.
Flinke boost
OMALA is in 2008 opgericht en sinds 2010 operationeel. Meerburg is er vanaf het begin bij betrokken: “Gebiedsontwikkeling kost tijd en vraagt om een lange adem.”
Zwart vult aan: “Met de komst van het internationale modeconcern Inditex in 2017 werd de eerste concrete ontwikkeling zichtbaar. Dat was een belangrijke ontwikkeling, waarmee de locatie en het vertrouwen een flinke boost kregen.”
Zwart vervolgt: “We hebben nu nog één perceel van 11 ha beschikbaar. Hiervoor
gaan we nadrukkelijk op zoek naar bedrijven die de maakindustrie en de brede welvaart in Flevoland ondersteunen. Door de maakindustrie op te zoeken, slaan wij een nieuwe weg in. Ondertussen blijft duurzaamheid in gebiedsontwikkeling nog steeds de rode draad en ook de constante factor. Duurzaamheid is terug te vinden in de infrastructuur die wij ontwikkelen, maar ook in de voorwaarden voor gronduitgifte en in de bouwvoorwaarden. Dus ook al verandert de aard van de bedrijven, wij blijven sturen op duurzame gebiedsontwikkeling.”
‘Wij bouwen hier aan het bedrijventerrein van de toekomst.’
Toekomstwaarde voor bedrijven Meerburg: “Als proeftuin voor duurzame en innovatieve gebiedsontwikkeling kijken we ook naar wat belangrijk is voor bedrijven die zich hier vestigen. Hoe zorgen we voor toekomstwaarde voor hen?”
“Drinkwaterschaarste bijvoorbeeld vormt een steeds grotere uitdaging. Daarom hebben wij gekozen voor een innovatief, gescheiden vacuümrioolsysteem. Dit systeem is ontworpen om drinkwater te besparen én waardevolle grondstoffen terug te winnen. Zo verbruiken vacuümtoiletten tot wel 95% minder spoelwater; een aanzienlijke besparing. Doordat het systeem grijs en zwart water van elkaar scheidt, kunnen we het grijze water lokaal zuiveren tot drinkwaterkwaliteit. Dit gezuiverde water leveren we vervolgens terug aan de
bedrijven op het park. Dat is essentieel, want bedrijven zijn sterk afhankelijk van een betrouwbare drinkwatervoorziening. Met dit vooruitstrevende systeem zijn we klaar voor de toekomst”, vertelt Meerburg enthousiast.
Omgaan met schaarstes
Hij vervolgt: “We hebben bewust gekozen om onze groenstructuur te versterken. Dat zorgt niet alleen voor een aantrekkelijkere werkomgeving, maar draagt ook bij aan het verlagen van de temperatuur. Een dak kan op warme dagen wel 70 graden worden, daar kan geen airco tegenop. Door bomen te planten, ontstaat verkoeling. Dat is gunstig voor het functioneren van installaties en systemen. Bovendien helpt vergroening bij het opvangen en vasthouden van regenwater, dat zo de kans krijgt om in de bodem te infiltreren.”
‘Duurzaam ondernemen is hier geen optie, maar een voorwaarde.’
Zwart vult aan: “Het gebied van LAB reikt verder dan de huidige ontwikkeling. De volgende fase wordt momenteel voorbereid door de gemeente Lelystad en krijgt een plek in de Omgevingsvisie 2050. Lelystad staat aan de vooravond van een forse groei in inwoneraantal, terwijl ruimte steeds schaarser wordt. Dat vormt de opgave voor de komende decennia: verantwoord verder bouwen binnen de grenzen van wat beschikbaar is. Naast ruimtelijke schaarste spelen ook uitdagingen rondom water, energie, arbeidskrachten en grondstoffen. Deze thema”s integreren we van meet af aan in onze gebiedsontwikkeling, net als aandacht voor biodiversiteit en het tegengaan van hittestress. Bedrijven die zich hier willen vestigen, vragen we om daarin mee te gaan. Duurzaam ondernemen is hier geen optie, maar een voorwaarde!”
Wereldwijde primeur Meerburg: “Als gebiedsontwikkelaar is het onze taak om verder te kijken dan individuele belangen en juist te focussen op het collectieve belang. Hoe kunnen bedrijven elkaar versterken? Dat is een complexe, maar essentiële uitdaging. Kijk bijvoorbeeld naar de energieproblematiek en netcongestie: sommige bedrijven hebben een hoge energievraag, maar weinig mogelijkheden om zelf op te wekken, terwijl anderen juist beschikken over grote daken en meer produceren dan ze verbruiken. Door op gebiedsniveau te denken, kunnen we deze partijen aan elkaar koppelen; zowel fysiek via een slim en efficiënt energienetwerk, als virtueel, zodat bedrijven stroom met elkaar kunnen uitwisselen. Innovatie speelt daarin een sleutelrol. Zo hebben we in 2017 een gelijkstroomnetwerk aangelegd; een wereldwijde primeur.”
Meerburg vervolgt: “We zijn verder gaan nadenken over hoe we de opgewekte energie kunnen opslaan en benutten. Onze buurman, Lelystad Airport, staat voor de uitdaging van de elektrificatie van de luchtvaart. Om in de toekomst elektrisch te kunnen vliegen, zijn laadpunten van wel 20 megawatt nodig. Op piekmomenten hebben wij een aanzienlijk overschot aan zonne-energie op onze daken. Dat zijn precies de momenten waarop de luchthaven die energie het hardst nodig heeft. Hoe mooi is het als we die energie kunnen delen? Sterker nog, ik geloof dat we hiermee een unieke propositie creëren: een betrouwbare, betaalbare en langdurig beschikbare groene energievoorziening, onafhankelijk van derden. Dat is precies wat bedrijven zoeken als het gaat om toekomstzekerheid. Om dit innovatieve ecosysteem voor de elektrificatie van de luchtvaart van de grond te krijgen, werken overheid, bedrijfsleven en onderwijsinstellingen intensief samen. Hiervoor ontvangen we ook ondersteuning vanuit de Regiodeal.”
Katalysator
Zwart vult aan: “We wachten op twee belangrijke besluiten: de openstelling van de luchthaven voor burgerluchtvaart én het voorkeursbesluit van Defensie om zich mogelijk in Lelystad te vestigen. Beide ontwikkelingen hebben grote impact op de gebiedsontwikkeling. De komst van Defensie en/of een definitief luchthavenbesluit zou zomaar de katalysator kunnen zijn voor de volgende groeifase, zeker in combinatie met de elektrificatie van de luchtvaart. Wij blijven in elk geval alert en zetten ons graag in om bij te dragen aan economische versterking en de transitie naar elektrisch vliegen.”
“Want het kán hier, op Lelystad Airport Businesspark! We hebben de ruimte én de mogelijkheden. We bouwen hier aan het bedrijventerrein van de toekomst”, zegt Zwart enthousiast. Hij vervolgt: “De afgelopen jaren is er achter de schermen hard gewerkt en flink geïnvesteerd. In de komende ontwikkelfase gaat er echt veel gebeuren. Het mooiste moet nog komen!”
Ambassadeursrol
LAB is al meerdere keren bekroond met prestigieuze prijzen en awards. Zwart vertelt: “Die erkenning onderstreept
dat we landelijk vooroplopen in gebiedsontwikkeling, de inrichting van duurzame bedrijventerreinen en stedelijke vernieuwing. Natuurlijk zijn we trots op die erkenning. Maar wat ons pas echt trots maakt, is als andere locaties onze aanpak overnemen, omdat we hen geïnspireerd hebben. Dát is de echte beloning.”
‘Wij creëren hier een betrouwbare, betaalbare en langdurig beschikbare groene energievoorziening, onafhankelijk van derden.’
Die inspirerende aanpak voelt als een open uitnodiging voor anderen om LAB van dichtbij te komen ontdekken. ‘Absoluut’, bevestigt Zwart. “Wie meer wil weten, is van harte welkom. We vervullen die ambassadeursrol met plezier.” Meerburg knikt: “We geven hier rondleidingen en delen graag ons verhaal.” Zwart besluit vol overtuiging: “En wij geloven erin!”
Onno Zwart en Dennis Meerburg
Juriën Huiskamp en Harold Houtveen van Koopmans TBI:
“Wonen aan de Duin”
Midden in het duinlandschap en op een steenworp afstand van het Almeerse strand, is de nieuwe buurt ‘Aan de duin’ verrezen. Koopmans TBI realiseert hier voor Amvest zowel luxe grondgebonden woningen als woontorens met werelds klinkende namen als Cadiz, Havanna en Porto die een schitterend uitzicht hebben over Almere Duin. Koopmans ontwikkelt, bouwt en onderhoudt zowel grote complexe bouwprojecten als kleinschaliger woningbouw. Met daarbij veel aandacht voor zowel de omgeving als voor duurzaamheid.
Het interview vindt plaats op locatie, op de bouwplaats van Aan de Duin. Vestigingsleider Harold Houtveen van Koopmans TBI en commercieel manager Juriën Huiskamp steken hun enthousiasme over het project in het duingebied niet onder stoelen of banken. “Uniek is de ligging van het project bij het strand en hoe de woningen zijn geplaatst in de omgeving, helemaal passend in de duinen. Het geheel van grondgebonden woningen en de hoogbouw vallen samen in een grote gebiedsontwikkeling in Almere Duin”, aldus Harold.
Koopmans | Tuurlijk toch!
Koopmans is in 1942 begonnen als een familiebedrijf en heeft zich in 2022 aangesloten bij TBI . Het familiare karakter is een van de unieke eigenschappen van Koopmans, dat zich profileert als de meest persoonlijke bouwer met aandacht voor de mens en omgeving. Koopmans creëert plekken waar mensen met plezier wonen, werken, leren en hun vrije tijd doorbrengen. TBI heeft als stichting meerdere labels in de techniek, bouw en infra met een grote ambitie op verduurzaming van de bouwsector. Een aantal jaren geleden is binnen TBI het Woonlab opgericht met het doel om samen te innoveren in de woningbouw. Waar in het begin vooral is ingezet op efficiency en snelheid van betaalbare nieuwbouw, focust men nu vooral op integrale duurzaamheid: circulair, biobased en CO2-neutraal bouwen, met zo min mogelijk impact op onze dierbare aarde.
Win-win
Koopmans kijkt in haar projecten altijd met een kritische blik naar het bouwproces om dit zo duurzaam en efficiënt mogelijk te laten verlopen, zo ook in Almere Duin.
Zo is er onder andere gekeken naar het minimaliseren van transportbewegingen door gebruik te maken van bouwhubs en is er op eigen initiatief in Almere Duin gebruik gemaakt van een elektrische heimachine voor de prefab heipalen. “Daarnaast is het momenteel al zo dat het merendeel van de leveranciers bouwmaterialen aanleveren zonder verpakkingsmateriaal. We kennen allemaal de vrachtwagens met bakstenen die vroeger helemaal ingeseald waren met plastic. Dat zien we al niet meer”, aldus Harold. “Er is een efficiëntere manier van verpakken en transporteren voor in de plaats gekomen”, zegt Juriën, “Dit soort ontwikkelingen gaan steevast door. Een win-win situatie voor zowel het milieu als voor Koopmans.” Efficiënter, slimmer en duurzamer bouwen is onderdeel van de duurzaamheidsvisie die door Koopmans breed wordt gedragen. “Wij vinden dat dit moet gebeuren”, meent Harold, “dat promoten wij vanuit de directie maar ook vanuit TBI. De woningen in Almere Duin zijn allemaal aangesloten op stadverwarming en in de buitenruimte zal gebruik gemaakt worden van waterbuffers en wadi’s. Bij de gezamenlijke parkeervakken wordt gebruik gemaakt van open stenen waardoor het regenwater ook gemakkelijk wordt opgenomen.
‘Uniek is de ligging van het project bij het strand en hoe de woningen zijn geplaatst in de omgeving, helemaal passend in de duinen.’
‘De woningen liggen beschut tussen het groen en de duinen.’
Jonge gezinnen
“De grootste woning in Aan de Duin is om en nabij 200 m2, gemiddeld genomen zijn ze 160 m2 en aan het afwerkingsniveau zie je duidelijk dat de woningen een prijspeil hebben in het hogere segment, aldus Juriën. De woningen liggen beschut tussen het groen en de duinen. Vanwege de kleur van de gebruikte steensoort passen de 48 ruime twee onder-éénkapwoningen perfect in het landschap. Het idee hierachter is dat je in de natuur leeft, één bent met het duinlandschap. Wat de woningen volgens Juriën gewild maakt,
is de ligging, dichtbij de randstad én bij het strand. Er zijn weinig locaties in een dichtbevolkt gebied die zo mooi en ruim zijn opgezet. “Mensen willen de ruimte hebben. Er is hier hoogbouw en laagbouw bij elkaar en dat past goed samen. Met water in de buurt en groen eromheen.
Mensen die bijvoorbeeld in Amsterdam werken hebben een relatief korte reistijd en kunnen zich hier goed terugtrekken met hun gezin uit de hectiek van de stad.”
Opgenomen in het duingebied
De woningen in Almere Duin zijn gelegen over verschillende niveaus in de wijk. Ze zijn echt opgenomen in het duingebied. Er is kunstmatig duinzand aangebracht onder de woningen zodat deze echt verzonken liggen in de duinen. De woonkamers van enkele woningen aan de duinzijde zijn gelegen op de eerste verdieping waardoor je via het ‘balkon’ de duinen betreedt. De duinen voelen daar echt alsof ze onderdeel zijn van je woonkamer. “Als je buiten zit, ben je op de duin”, zegt Harold. “De woningen worden afgewerkt opgeleverd, maar mensen kunnen de woning natuurlijk verder naar eigen smaak inrichten”, merkt Juriën op, “De wensen van bewoners zijn zoveel mogelijk in de geboden opties meegenomen in het bouwproces. Hierbij kun je denken aan afwerkingsopties zoals extra stopcontacten, type tegelwerk of opties in een badkamer. Een aantal aanpassingen brengen mensen achteraf nog aan.”
De Kreekvelden
Naast het project Aan de Duin, ontwikkelt Koopmans ook zelf betaalbare conceptuele woningbouw in Flevoland, zoals in Oosterwold waar het project de Kreekvelden gerealiseerd wordt. Een gedeelte van deze woningen is afgenomen door lokale corporaties en een gedeelte is gekocht door particulieren. In dit project is gebruik gemaakt van de conceptuele woning van TBI Woonlab. Een deel van de conceptuele woningen zijn beton gerealiseerd en een ander deel als modulaire woningen in hout.
48 Duinwoningen Almere
Het gebruikte beton is ontwikkeld door zusterbedrijf Voorbij Prefab die de CO2 neutrale betonnen wanden leveren. De houten modules voor de woningen zijn rechtstreeks vanuit de fabriek geleverd en op locatie geplaatst. Harold en Juriën hebben vanochtend nog een kijkje genomen bij de Kreekvelden. Juriën: “Doordat de processen anders zijn ingericht, kun je sneller en efficiënter woningen bouwen. Dat zie je duidelijk terug in de Kreekvelden bij Oosterwold en draagt bij aan de versnelling van de woningbouwopgave in Nederland.”
Harold: “We doen in dit project de infra, de waterhuishouding op het terrein en bewoners kunnen participeren in speeltoestellen die we neerzetten. In deze gebiedsontwikkeling realiseert Koopmans ook een buurthuis dat wordt geïsoleerd met zelf geoogst koren.”
Moestuin
Koopmans bouwt op de Kreekvelden 349 woningen met deels sociale huur, middelhuur en koopwoningen. Op de Kreekvelden staan blokken woningen met acht à tien woningen op een rij. Iedere woning heeft een moestuin van 25 m2 die bewoners zelf mogen onderhouden. Het idee hierachter is dat mensen zelf hun groente en fruit verbouwen, waardoor het meteen ook een ontmoetingsplek is in de wijk. Een plek waar Koopmans onderlinge verbinding tussen buurtbewoners stimuleert, waar mensen elkaar helpen en leren kennen.
Er is een overkoepelende vereniging van eigenaren voor het hele gebied, met inbegrip van het buurthuis, de akkers en het riool. Daarnaast zijn er acht VvE’s per veld, van 35 tot 42 woningen. Deze bepalen wat er gebeurt op het binnenterrein. Of je nu huurder bent of koper, dit gebied is jouw eigendom. “Dit is een bijzondere manier van wonen”, meent Harold, “Wij helpen de bewoners met het opzetten van de vereniging van eigenaren. We bouwen voor de nieuwe bewoners, we willen dat ze daar prettig wonen, nu en in de toekomst.”
Grasland ingezaaid
Harold snijdt een ander punt aan dat dit project voor Koopmans uniek maakt: “We werken steeds meer met biobased materialen. Juriën haakt daarop in: “Bij de Kreekvelden, waar houtbouw is gecombineerd met prefab duurzaam beton, kijken we vooral ook naar de omgeving. We hebben daar zelf grasland ingezaaid, en daarna geoogst. Het geoogste koren passen we toe als isolatiemateriaal voor het buurthuis.”
Deze stappen voert Koopmans zelf uit, ‘Van land tot pand’. “Het buurthuis dat wij op de Kreekvelden neerzetten heeft houten holle wanden. Het stro wordt ingespoten als isolatiemateriaal”, legt Harold uit. “Dat zijn mooie initiatieven. Je verbouwt je eigen bouwmateriaal. Het gebouw komt ook op de akker te staan.” Daarmee haakt Koopmans aan op de huidige trend van biobased bouwen waarop ook steeds vaker wordt uitgevraagd in de markt.
‘De wensen van bewoners zijn zoveel mogelijk in de geboden opties meegenomen in het bouwproces.’
Kreekvelden Almere
Anne en Berend Jan van der Steeg
Bij Van der Steeg bouwen ze geen luchtkastelen:
“Lokale behoeften vertalen in maatwerk”
“Wat wij doen is concreet kijken naar de lokale behoeften. Op Urk heb je grote gezinnen en families. Dus hebben we in een appartementencomplex een extra gemeenschappelijke ruimte ingebouwd, waar ze bijvoorbeeld zondagmorgen uit de kerk hun bakje kunnen doen, maar ook verjaardagen en andere feestjes kunnen vieren”, aldus Berend Jan van der Steeg. Hij vormt samen met zus Anne de directie van familiebedrijf Van der Steeg Ontwikkelen & Bouwen in Genemuiden. “Net even wat extra waarde toevoegen en het verschil maken. Daar gaat het ons om.”
De locatie van het interview is het fraaie vernieuwde pand aan de Sasdijk. Om precies te zijn op de derde etage in de – hoe passend bij een familiebedrijf –Thuishaven. Het uitzicht over de dijk, het vogeleiland en het heen en weer varende pontje, maakt er haast een idyllisch plaatje van.
Berend Jan en Anne ronden net een overleg af. Anne is de projectontwikkelaar, Berend Jan heeft de dagelijkse leiding en houdt zich meer bezig met zorgvastgoed. Onderling is er veel overleg, afstemming en de lijntjes zijn kort.
Kernwaarden
In 2018 droeg vader Berend de aandelen over en sinds die tijd zijn Anne en Berend Jan de vierde generatie in het familiebedrijf. “We hebben zo’n 55 mensen in dienst met daarnaast nog een flexibele schil. Bij ons zie je nog dienstverbanden van 40 jaar en we kennen alle medewerkers en hun gezinnen persoonlijk. Dat past allemaal prima bij onze kernwaarden: relatie en vertrouwen”, laat Anne weten.
Van der Steeg heeft dan ook een rijke familiegeschiedenis, die zijn oorsprong kende in 1917. Ooit begonnen als timmerbedrijf waarin Hendrik Jan van der Steeg, de overgrootopa van Berend Jan en Anne onder meer hakken onder klompen zette, lijkkisten timmerde en speelgoedauto’s maakte, is Van der Steeg inmiddels uitgegroeid tot een gerenommeerd bouwbedrijf in en rond Genemuiden. Van grondaankoop tot het bouwen van woningen en van zorgvastgoed tot grote en soms ook complexe bouwprojecten. Van der Steeg timmert ermee aan de weg.
“We hebben een hele mooie bedrijfsoverdracht gehad. Onze vader is zeker nog wel betrokken, maar wel steeds meer op de achtergrond. Hij laat ons lekker vrij. Natuurlijk kunnen wij hem altijd wat vragen, maar ongevraagd advies geven doet hij nooit”, aldus de beide directieleden.
Onderdeel
Net als dat Van der Steeg een historie van ruim een eeuw heeft, kent het bedrijf ook een lange geschiedenis in Flevoland. Een provincie die nagenoeg geen stikstofgevoelige gebieden kent. “In Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant zijn we al zo’n veertig jaar actief. Op Urk is dat inmiddels ook al zo’n twintig jaar. Alle bouwprojecten tot nu toe zijn heel constructief verlopen. We hebben goed contact met de gemeente. Dat komt ook omdat we de snelheid er graag inhouden. We zijn niet alleen maar planschrijvers en bedenkers, we willen ook heel graag doen.” “Dat goede contact hebben we ook met
16 middenhuurwoningen aan de Constantijnstraat/ Wilhelminalaan op Urk
andere bouwers op Urk. Natuurlijk moet je het waarmaken, maar ik denk dat wij in al die jaren kwaliteit hebben geleverd. Je merkt zelfs dat we inmiddels al een beetje onderdeel zijn van de bevolking”, vult Berend Jan aan.
‘Zo’n groot project hebben we als
Van der Steeg nog nooit gehad.’
“Dat komt ook doordat wij lokale behoeften vertalen in maatwerk. Naast de al genoemde gerealiseerde gemeenschappelijke ruimte, zie je op Urk ook heel veel platjes, een plat dek met hekwerken eromheen om zo de was te kunnen drogen. We krijgen die vraag heel veel. Of de voordeur in de garage, waar dan de berging is. Daar kunnen dan alle schoenen neergezet worden en in het keukentje wordt dan vis gebakken, gescheiden van de woning. Aan die gebruiken en tradities proberen we echt specifieke invulling te geven.”
Landmark
Dat ze op Urk graag een Van der Steeg woning willen hebben, bewijst een aantal grote projecten. Berend Jan en Anne stippen er vier aan. Het appartementencomplex Waterstaete in de Oranjewijk. Dat is inmiddels afgerond. Het was een uitdagend bouwproject vanwege de krappe locatie en bestaat uit 16 driekamer appartementen verdeeld over 5 woonlagen, die als het ware boven het water zweven. Bewoners hebben daardoor een mooi uitzicht over het water en over de weilanden. “De gemeente wilde een echte landmark. Volgens ons is dat wel gelukt, het springt er echt uit. De eerste, onderste woonlaag zakt als het ware in het water door het splitlevel concept. Dat heeft de architect heel mooi bedacht.” En dan staat er nog een appartementenbouwproject op stapel. Aan de Wilhelminalaan op Urk worden 29 energiezuinige appartementen gerealiseerd. De naam is QUARTZ en het plan bestaat uit 9 verschillende type appartementen. Even verderop op de hoek van diezelfde Wilhelminalaan met de Constatijnstraat realiseert Van der Steeg 16 middenhuurwoningen en gaat daar ook de verhuur verzorgen.
Behapbaar
Berend Jan en Anne hebben het grootste bouwproject – De Botter In de Urker Zeeheldenwijk - tot het laatst bewaard. Dat bestaat uit 19 appartementen,
Berend Jan en Anne van der Steeg
76 rijwoningen, 14 twee-onder-éénkapwoningen en één vrijstaande woning.
“Zo’n groot project hebben we als Van der Steeg nog nooit gehad. Het is opgedeeld in vier bouwfases. Dat moet ook wel, want de vraag naar woningen is onverminderd groot, maar we kunnen geen 110 woningen tegelijk bouwen. Het is voor alle partijen beter om dit op te knippen, zodat het voor iedereen behapbaar is. En het moet allemaal ook verkocht worden, maar dat is inmiddels gelukt. Daarin werken we vaak samen met dezelfde makelaar. Daarnaast heeft de gemeente heel pragmatisch meegedacht door op tijd de vergunningen af te geven en gaat het heel goed met aanleg van de nutsvoorzieningen.”
“Het was een openbare selectieprocedure, een prijsvraag, waarin iedereen evenveel kans had. We schreven ons in op maximaal drie bouwvelden. Ik weet nog dat we toen dachten van als ‘we er nu één of twee winnen, dan mogen we toch best een aardig aantal woningen bouwen.’
Vervolgens moest je referenties aanleveren, aantonen dat je een zogenaamde ontwikkelende bouwer bent en dat je qua schaalgrootte aan allerlei eisen voldeed. Ook het bevorderen van de lokale werkgelegenheid was een voorwaarde.”
“Het moet gewoon allemaal in orde zijn. Tot in detail. Ja, dat is een hele puzzel. Vinkjes zetten, heel zorgvuldig te werk gaan, want doe je dat niet, dan doe je niet meer mee”, weten Anne en Berend Jan maar al te goed.
“Toen we werden gebeld dat we voor alle drie velden geselecteerd waren, was dat voor ons toch wel een bijzonder moment. Het betekende wel dat we voor al die 110 woningen plannen en processen moesten maken en beschrijven. Van een plan van aanpak en werkbegroting tot aan een voorlopig ontwerp, samen met in dit geval twee architecten”, somt Anne op. “We hebben gewonnen, omdat we alles in één hand hebben, het complete plaatje kunnen bieden en omdat we de beste prijskwaliteit verhouding hadden.”
Normaal doen
“Het komt ook doordat wij gewoon omschrijven wat we echt doen”, vult Berend Jan tot slot nog aan. “Op een laagdrempelige manier, met een realistische planning en vooral zo duidelijk mogelijk. Wat doen we eerst? Wie zijn er bij betrokken? Wat leveren we wanneer op? Eigenlijk is dat niet anders dan dat we normaal doen bij Van der Steeg.”
Quartz: 29 energiezuinige appartementen in de Oranjewijk op Urk
‘Het moet gewoon allemaal in orde zijn. Tot in detail. Ja, dat is een hele puzzel.’
Waterstaete: 16 moderne appartementen in de Oranjewijk op Urk
Wethouder Nathanaël Middelkoop:
“Urk pakt het anders aan”
Urk wordt wel de parel van Flevoland genoemd. Het meer dan duizend jaar oude vissersdorp was vroeger -tot 1939- een eiland. Daarom is Urk qua ruimtelijke ontwikkeling niet te vergelijken met de andere gemeenten in Flevoland. Ook wethouder Nathanaël Middelkoop heeft een andere dan gebruikelijke visie op woningbouw en ruimtelijke ontwikkeling.
Middelkoop zet vragen bij de aanpak en ook bij de rol van de overheid: “Ik ben niet overtuigd dat de huidige aanpak van het woningbouwprobleem in Nederland erg kansrijk is. De eendimensionale aanpak heeft weinig zin en leidt niet tot de oplossing van het woningbouwprobleem. Een andere benadering is nodig. Los het probleem op in de breedte. Kijk naar de samenhang tussen alle thema”s die spelen, niet alleen naar woningbouw, maar ook bijvoorbeeld naar netcongestie en stikstof. Zorg voor een meer integrale aanpak van deze complexe vraagstukken.”
Woondeals
Samen met de gemeenten Dronten, Noordoostpolder en Zeewolde maakt Urk deel uit van de ZUND-Woondeal. Voor Urk betekent 1.139 woningen extra. Middelkoop vindt dat de Woondeals meer een bureaucratisch proces zijn dan een effectieve oplossing voor het woningtekort: “De Woondeals vind ik te instrumenteel. Ik mis nu randvoorwaarden als betere bereikbaarheid, meer werkgelegenheid, meer bedrijventerreinen/ bedrijfslocaties, etc. Wij willen hier wel een oplossing bieden, maar alleen een totaaloplossing. Een totaaloplossing die de samenleving sterker maakt.”
“Het gebrek aan ruimte en de schaarstes op het gebied van water, stroom en capaciteit is een te groot probleem aan het worden. Tot nu toe falen we echt in het oplossen van deze kwesties, omdat we ze niet in samenhang aanpakken. We krijgen het niet georganiseerd”, vindt Middelkoop. Hij gebruikt een metafoor: “De overheid heeft een rol als superheld. Mensen leunen achterover in hun luie stoel. Ze verwachten dat overheid het wel oplost, maar het lukt de overheid niet meer. De overheid moet de verantwoordelijkheid weer terugleggen bij de mensen.” Het gaat volgens Middelkoop om “richting geven en perspectief bieden”.
Binding is belangrijk
Zijn ideale samenleving is al van toepassing op Urk: een samenleving waarin mensen zorg hebben voor elkaar én voor hun omgeving. Een samenleving waar iedereen zich met elkaar verbonden voelt. “Die binding is heel belangrijk. Iedereen, vaak al generaties lang, heeft binding met de gemeenschap. Ze wonen, werken, gaan naar school en besteden hun vrije tijd in het dorp. Ondernemers steunen het verenigingsleven en de gemeenschapszin zorgt voor gelukkige inwoners. Urk is een vitale gemeenschap.”
‘Wij willen een totaaloplossing bieden die de samenleving sterker maakt.’
“Wij hebben een ander vertrekpunt. Wat we hier ontwikkelen, moet in dienst staan van een betere lokale samenleving en is niet gericht op overloop uit de randstad. Generaties moeten hier met elkaar kunnen opgroeien en samenleven. We willen de samenleving hecht en vitaal faciliteren.” Hij noemt de ontwikkeling van het nieuwe industrieterrein Port of Urk als voorbeeld: “Twee opgaven -wonen en werken- naast elkaar. De bedrijven zorgen voor warmte voor de woningen in de Zeeheldenwijk. De woningen zorgen voor koude voor de bedrijven. Ze hebben elkaar nodig. Wonen en werken is daarmee meer dan een dak boven je hoofd of het hebben van een baan. Er is een wederzijdse afhankelijkheid en directe binding!”
Volop nieuwbouw in de Zeeheldenwijk Tien jaar geleden startte Urk met de eerste grootschalige uitbreiding: de nieuwbouwwijk Oranjewijk. Middelkoop vertelt: “Het proces van de Oranjewijk met 700 nieuwe woningen was een goede opmaat naar de Zeeheldenwijk.”
“We hebben in eerste instantie plannen ontwikkeld voor 1.500 woningen in de Zeeheldenwijk, maar onze ambitie ligt met 2.000 woningen inmiddels fors hoger”, vervolgt hij. “De aanleg is nu in volle gang. Tot 2028 bouwen we hier de eerste 800 woningen.”
‘Ik geloof in de kracht van Noordelijk Flevoland.’
kapwoningen. Dit creëert weer aanbod in de bestaande kern en zo blijft die ook vernieuwen. We richten ons wat betreft de ontwikkelsnelheid op het verzorgen van een constante woningbouwstroom. Door constant aanbod proberen we te voorkomen dat de woningmarkt al te zeer oververhit raakt”, besluit hij.
Ook de samenwerking met Woonstichting Patrimonium is goed. Hij roemt hun bijdrage aan de betaalbaarheid: “Patrimonium biedt naast sociale huurwoningen ook huurkoopwoningen voor starters. Zij kunnen eerst vijf jaar huren en dan hun huis kopen. Het mes snijdt aan twee kanten. Deze constructie is ook goed voor Patrimonium; het zorgt voor cashflow en voor invulling van hun maatschappelijke opgave. Bovendien biedt dit starters de kans om ‘in te stappen’ op de steeds duurder wordende woningmarkt.”
Noordelijk Flevoland
Hij legt uit: “Op Urk bouwen we geen op zichzelf staande woonwijk, maar denken we na over ruimtes en plekken van ontmoeting en de verbinding met de bestaande kern. We bouwen niet eerst een woonwijk en daarna pas de voorzieningen. We bouwen nu de eerste fase van de Zeeheldenwijk en we zijn tegelijkertijd al bezig met het centrumgebied van die nieuwe wijk. Daar komt een kinderboerderij, een woon-zorgcomplex, een school, een sporthal en een supermarkt. Het woon-zorgcomplex is al in gebruik genomen en de bouw van de brede school De Driemaster is gestart. Deze school biedt vanaf voorjaar 2026 onderdak aan een basisschool, kinderopvangorganisatie en aan een school voor speciaal onderwijs. Zo creëren we een schil van voorzieningen in de nabijheid van de nieuwe woningen.”
“Als gemeente hebben we zelf de rol van ontwikkelaar opgepakt om maximaal te sturen op de maatschappelijke opgave. We focussen ons niet alleen op starterswoningen. We realiseren ook vrijstaande en twee-onder-een-
De gemeente zet ook in op het versterken van de maritieme en agrarische regio Noordelijk Flevoland. “Ik geloof in de kracht van Noordelijk Flevoland.”
“Samen met de gemeente Noordoostpolder willen we Noordelijk Flevoland versterken. Er is al een gezamenlijke visie werklocaties voor Noordelijk Flevoland. En samen met de provincie ontwikkelen we de Maritieme Servicehaven Noordelijk Flevoland (MSNF). We trekken ook samen op in het Innovatiecluster Noordoostpolder en de arbeidsmarktregio.”
Port of Urk
Urk is een vissersdorp bij uitstek. Middelkoop: “De visserij heeft het heel moeilijk gehad. De sector is flink gekrompen; de vloot gehalveerd. Ik ben blij dat we met de aanleg van de MSNF weer perspectief kunnen bieden. Met de groei van de maritieme sector behouden we de nautische kennis die hier volop voorhanden is.”
Port of Urk is een toekomstbestendige gebiedsontwikkeling met een binnendijks bedrijventerrein van 100 hectare en de buitendijkse MSNF van 10 hectare. Port of Urk fungeert als economische motor voor de hele regio.
De gemeente wil het Maritiem Cluster Urk toekomstbestendig maken en tegelijkertijd inzetten op innovatie. Het seafood cluster speelt nu al een grote rol in de voedselvoorziening van Europa. “Wij gaan dat verder ontwikkelen, zodat we ook wereldwijd een belangrijke rol in de voedselvoorziening hebben.”
Clustersamenwerking
“We ontwikkelen een innovatief duurzaam energiesysteem waarin alle bedrijven in Port of Urk en alle huizen en gebouwen in de Zeeheldenwijk warmte en koude uitwisselen. Met deze gasloze oplossing worden we minder afhankelijk van gas. Energienet Urk zal straks een rendement van 25% minder energieverbruik hebben”, vertelt Middelkoop enthousiast.
“Dit is een mooi voorbeeld van hoe je een collectief probleem als netcongestie kunt oplossen. Door het te organiseren in clustersamenwerking.” Daarbij denkt hij terug aan zijn studietijd en
de kennismaking met de triple helix samenwerking met de drie O”s; overheid, ondernemers en onderwijsinstellingen. Dé manier om complexe opgaven innovatief op te lossen. Het schakelt andere partijen in, maar geeft hen ook eigenaarschap en zeggingskracht. “De triple helix samenwerking is voor mij een manier van denken. Een manier om naar de toekomst te kijken en hoe we vandaag al stappen daar naartoe kunnen zetten. Wij zijn trots dat wij hier de clustersamenwerking al hebben! En we gaan hierop verder, want we gaan ook het maritieme onderwijs van de maritieme campus versterken en uitbouwen.”
Hij kijkt vol vertrouwen naar de toekomst. Als het aan hem ligt, gaat de parel van Urk dan nóg meer glinsteren.
‘Onze andere manier van ontwikkelen, zorgt voor een constante woonstroom en bovendien raakt de bestaande markt niet oververhit.’
Michiel Terpstra en Thomas van Houwelingen
“Van Wijnen bouwt aan buurten waar mensen zich thuis voelen”
Bij Van Wijnen draait het om meer dan stenen stapelen. Voor het bedrijf is bouwen een manier om bij te dragen aan leefbare buurten en gemeenschappen. Vanuit hun vestiging in Lelystad werken ze aan projecten die niet alleen woningen opleveren, maar ook een omgeving waarin mensen zich welkom en verbonden voelen. Adjunct-directeur projectontwikkeling Thomas van Houwelingen en vestigingsdirecteur Michiel Terpstra vertellen hoe Van Wijnen dat aanpakt.
“We willen niet alleen huizen neerzetten, maar echt iets toevoegen aan de buurt,” zegt Terpstra. “Dat begint bij respect voor de omgeving. Je bent als bouwer te gast, dus zorg dat je iets achterlaat waar mensen blij van worden.” Van Houwelingen vult
aan: “Daarom werken we steeds vaker met omgevingsmanagers. Zij onderhouden het contact met bewoners en zorgen dat we bouwen in overleg met de buurt. Zo maken we samen een plek waar mensen zich thuis voelen.”
Lelystad, Duin en Water
‘We willen niet alleen huizen neerzetten, maar echt iets toevoegen aan de buurt.’
Verankerd in de provincie
Van Wijnen heeft vestigingen op 32 locaties in Nederland, maar Lelystad neemt een bijzondere plek in. De vestiging bestaat ruim 30 jaar en is stevig verankerd in de provincie. Terpstra: “We kiezen ervoor om ons actief in te zetten voor de leefbaarheid in onze provincie. Bijvoorbeeld door bij te dragen aan De Lelystadse Uitdaging, door samen te werken met JINC – dat zich inzet voor gelijke kansen voor jongeren – en door een groot aantal lokale initiatieven te steunen op het gebied van natuur, leefbaarheid en sport. Ik ben er trots op dat we elk jaar met collega’s aan de slag gaan tijdens NL Doet.”
Het bedrijf werkt in Lelystad aan diverse projecten zoals Parkwijk, Duin en Water en Bataviahaven. Elk project heeft zijn eigen karakter, maar de rode draad is steeds: bouwen met oog voor de mensen die er gaan wonen.
In Parkwijk, vlak bij het stadscentrum, komen 130 huur- en koopwoningen in een autoluwe wijk. Kopers konden meedenken over het ontwerp, waardoor er een gevarieerd straatbeeld is ontstaan. “Geen standaardwoningen, maar maatwerk dat past bij de wensen van bewoners,” aldus Terpstra.
Gemeenschapsgevoel
Bij Duin en Water draait het om gedeeld eigenaarschap. Bewoners delen het duinlandschap via een stichting die het onderhoud regelt. Dat versterkt het gemeenschapsgevoel en zorgt voor een groene, duurzame leefomgeving.
Bataviahaven is een ambitieus project aan het water, waar verschillende generaties samenkomen. Van Houwelingen: “We bouwen hier appartementen, penthouses en herenhuizen. Zo ontstaat een buurt waar starters, gezinnen en ouderen naast elkaar wonen.”
Ook buiten Lelystad werkt Van Wijnen aan buurten met karakter, zoals Havenkade in
Parkwijk
Dronten. Op een voormalig industrieterrein verrijst een nieuwe wijk met zo’n 300 woningen, verspreid over twee landtongen in een waterrijke omgeving.
Betaalbare woningen
Hoewel Van Wijnen ook scholen, ziekenhuizen en andere voorzieningen bouwt, ligt de focus op betaalbare woningen. Dankzij hun eigen woningfabriek in Heerenveen kunnen ze snel en efficiënt bouwen. De woningen worden daar grotendeels kant-enklaar geproduceerd en op locatie geassembleerd. “Dat maakt het mogelijk om snel te reageren op de vraag naar betaalbaar wonen,” zegt Terpstra. “En het biedt ruimte voor veel variatie in plattegronden en gevels. De diversiteit in metselwerkverbanden, patronen en kleurstellingen zijn enorm.”
De fabriek werkt circulair: woningen kunnen worden gedemonteerd en elders opnieuw opgebouwd. Dat past bij de toekomstvisie van Van Wijnen, waarin duurzaamheid en flexibiliteit centraal staan.
In Flevoland speelt vergrijzing een grote rol. Het aantal 65-plussers groeit hier sneller dan in de rest van Nederland. Van Wijnen houdt daar rekening mee in hun plannen. “We bouwen niet alleen voor starters, maar ook voor ouderen. Daarom werken we veel samen met woonzorgorganisaties,” vertelt Terpstra.
Renovatie
Naast projecten in nieuwbouw werkt Van Wijnen Lelystad ook aan Renovatieen Transformatieprojecten. ,,We verduurzamen woningen, geven kantoren een up-grade en doen aanpassingen inen aan bedrijfspanden. Een specialisme van de vestiging hierbij is het verbouwen en renoveren van ziekenhuizen. Denk hierbij aan afdelingen die gemoderniseerd worden of een vernieuwing van een OKcomplex in het ziekenhuis. Onze mensen zijn eraan gewend om rekening te houden
met de doorgaande bedrijfsvoering van het ziekenhuis en dat de patiënt op één staat. De aanpassingen moeten zo geruisloos mogelijk plaatsvinden. Dat wordt zeer gewaardeerd.”
Uitdagingen zoals netcongestie en bezwaren van omwonenden zijn onderdeel van het werk. Toch blijft Van Wijnen zich inzetten voor buurten die mensen verbinden. Van Houwelingen: “We geloven dat bouwen pas echt waarde krijgt als mensen zich er thuis voelen.”
Van Wijnen - opgericht in 1907, ruim 2.500 collega’s, 32 locaties - ontwikkelt, bouwt, transformeert, renoveert en beheert vastgoed in de domeinen wonen, zorgen, leren en werken.
Trip Notarissen wordt Het Notarieel Almere:
“Meer expertise en slagvaardigheid”
Mischa Berkenbosch en Ingeborg van de Stouwe
Na een overname gaat Trip Notarissen in Almere nu als Het Notarieel Almere door het leven. Een goede keuze, zegt oud-eigenaar Mischa Berkenbosch, al dertig jaar in het vak. Onderdeel zijn van een groter geheel betekent immers meer expertise en slagvaardigheid.
Het Notarieel bestaat volgend jaar twintig jaar. Dit van oorsprong Zwolse bedrijf telt inmiddels twaalf vestigingen en is daarmee een van de grootste notariskantoren van het land. Dit jaar werd Trip Notarissen uit Almere toegevoegd, waar tot voor kort Mischa Berkenbosch de scepter zwaaide.
De 60-jarige notaris heeft geen seconde spijt van deze beslissing. “Dit biedt continuïteit en je hebt er in een keer heel veel collega’s bij, met allemaal hun eigen expertise. Tussen al die locaties is een enorme kruisbestuiving. Daardoor zijn we slagvaardiger. Wij zaten bijvoorbeeld met een juridisch complexe opgave ten aanzien van een startup. Dan wil je daarover kunnen sparren. Want je kunt wel een andere notaris bellen, maar iedereen is hartstikke druk.”
Verademing
Ook voor hemzelf is deze ontwikkeling een verademing. Berkenbosch hoeft zich niet langer druk te maken over de staat van ‘zijn’ onderneming, personeelsbeleid, marketing et cetera. “Dat geeft enorme rust. Ik heb nu veel meer tijd voor de inhoud, in mijn geval ondernemingsrecht, want daarin ben ik gespecialiseerd.”
Mischa vierde dit jaar zijn 25-jarig jubileum als notaris. “Ik ben in 1991 begonnen als kandidaat-notaris in Soest en in 1995 naar Trip in Almere, mijn oude baas en een van de eerste notarissen in de polder. We deden vooral onroerend goed, het was de tijd dat huizen uit de grond werden gestampt. De klanten van toen zijn nu tachtigers, er zullen heel wat erfenissen moeten worden afgewikkeld. In die begintijd zat er niet veel geld in Almere, had je meer dan eens met negatieve erfenissen te maken, schulden dus. Dat is nu wel anders”, zegt hij met verwijzing naar de wijk Almere-Overgooi. “De naam zegt het al.”
Groei
Dé groeistad van Flevoland (en Nederland) viert volgend jaar het 50-jarig bestaan en het notarissenkantoor groeide met de stad mee. “We hebben in september vier mensen aangenomen, er komt veel werk op ons af. Ondernemers uit het hele land komen hiernaartoe en we hebben een grote opdrachtgever op het gebied van nieuwbouw in Utrecht. Al die huizenkopers komen bij ons voor de overdracht en dat geeft spin-off, denk aan een samenlevingscontract, huwelijk et cetera. En in Amsterdam zit nog veel potentie, die we willen gaan benutten.”
Want geen dag is hetzelfde, wat dat betreft kampt de branche nog wel eens met vooroordelen. Dit blijkt op gebrek aan kennis te berusten. “Het is heel afwisselend.
Je denkt alles te hebben meegemaakt en dan kom je toch weer nieuwe uitdagingen tegen.” Dat komt omdat de meeste kantoren op drie pijlers rusten: familierecht, vastgoed en ondernemingsrecht.
Wilsbekwaam
Daardoor kom je in de praktijk van alles tegen, zegt Berkenbosch. “Van een oud dametje waarbij je twijfelt of ze wel wilsbekwaam is tot herstructurering van een bedrijf, zoals de zaak overdoen aan de kinderen of aandelen voor personeel. We maken op ons kantoor van alles mee, ook trieste dingen, zoals het onterven van nageslacht, verhalen over incest, bedrog en bedreiging, zware kost. Het is in ieder geval nooit saai.”
‘Dit biedt continuïteit en je hebt er in een keer heel veel collega’s bij, met allemaal hun eigen expertise.’
Zijn opmerkelijkste klant? Dat zijn er te veel om op te noemen.
Een zorgelijke ontwikkeling binnen de samenleving en (dus) het notariaat, is ondermijning, ziet ook Berkenbosch, die uit eigen ervaring spreekt en al eens werd bedreigd. Witwassen ligt steeds meer op de loer, de reden waarom compliance belangrijker wordt, gezien de poortwachtersrol die notarissen hebben.
Vraagstukken omtrent de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) en rond de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) komen daardoor steeds meer op. “Ja, je moet sterk in je schoenen moet staan. Daarom word je niet zomaar notaris. Ik ga nog altijd uit van het goede in de mens, maar wat de klant wil is niet altijd wet, zeker als dit met elkaar in strijd is. Het heeft me al met al de nodige wijsheid gegeven”, zegt Berkenbosch, die aanvankelijk voor dit vak koos om het erfrecht. “Ik was nieuwsgierig naar het verhaal achter de mensen, hun geschiedenis. Uiteindelijk heb ik voor ondernemingsrecht gekozen. Ik vond de wet en regelgeving interessant, en de ondernemers heel dynamisch.”
‘Het is heel afwisselend. Je denkt alles te hebben meegemaakt en dan kom je toch weer nieuwe uitdagingen tegen.’
Ambitieuze dame
Bij het kantoor in Almere zijn nu twee kandidaat-notarissen werkzaam. Eén van hen, Ingeborg van de Stouwe, zal binnenkort als opvolger van Berkenbosch het stokje overnemen “een ambitieuze dame.”
Mischa Berkenbosch
Voor Berkenbosch lonkt pensioen. Al lijkt dat in de laatste maanden van het jaar ver weg. “Dat is traditioneel de drukste tijd van het jaar, omdat veranderende of nieuwe wetten doorgaans met ingang van 1 januari ingaan. Denk aan invoering van de starterslening van een paar jaar geleden of verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden komend jaar”, vertelt Berkenbosch.
Ontzorgen
Bij Het Notarieel werken in totaal circa driehonderd mensen. Die groei heeft alles te maken met de ontwikkeling van het vak, waar de generalist langzaam plaatsmaakt voor de specialist. “Het vak wordt steeds ingewikkelder, je redt het niet meer om van alle vakgebieden alle wet- en regelgeving bij te houden. Dankzij onze backoffice worden wij notarissen ontzorgd. Dit is ook een van de redenen waarom Mischa Berkenbosch en Ingeborg van de Stouwe zich bij Het Notarieel hebben aangesloten.”.
De tijd dat een akte uit twee kantjes bestond, is definitief voorbij. Digitalisering biedt uitkomst, op dat vlak investeert Het Notarieel dan ook driftig. “Dat gaan we de komende jaren meer zien, denk aan digitalisering van koopcontracten. Alle repeterende werkzaamheden proberen wij efficiënter vorm te geven. Sowieso werken we intern zo min mogelijk met papieren dossiers. Alleen de akte zelf is nog van papier.”
Geheimhoudingsplicht
Het toepassen van AI, waar steeds meer gebruik van wordt gemaakt, vraagt om behoedzaamheid, weet Berkenbosch als geen ander. “Notarissen hebben natuurlijk een geheimhoudingsplicht en wij beschikken nu eenmaal over heel veel gegevens. Het belangrijkste is dat de verwerking van data en de inzet van bijvoorbeeld AI, veilig gebeurt en voldoet aan alle wet – en regelgeving.”
Ingeborg van de Stouwe
Wethouder Peter van Bergen:
“Dronten groeit van 45.000 naar 60.000 inwoners in 2050”
Foto: Fotostudio Wierd
“De ambities zijn hoog, doorgroeien van 45.000 naar 60.000 inwoners in 2050. Dat is een pittige opgave.” Aan het woord is wethouder Peter van Bergen. Hij is sinds 2014 wethouder in de gemeente Dronten en daarmee één van de langstzittende wethouders van Flevoland. Sinds 2022 is hij verantwoordelijk voor het ruimtelijk domein.
“Wij hebben aangegeven dat we willen groeien,” vertelt Van Bergen. “Niet groeien om het groeien, maar groeien en bouwen om te voldoen aan de grote woningbehoefte. Groei is bovendien noodzakelijk om voorzieningen in stand te houden. Uiteraard in Dronten zelf, maar we willen ook graag bijdragen aan de woningvraag van buiten Dronten. Uiteindelijk doen we dit niet alleen voor stenen en cijfers, maar om een samenleving te bouwen.”
Als inspiratie noemt hij de ‘Motie Koerhuis’ met de oproep om 100.000 extra woningen te bouwen in Flevoland. “Dronten werd toen specifiek genoemd. Voor ons aanleiding om over onze ambities en mogelijkheden na te denken. We constateerden dat wij relatief weinig belemmeringen hebben om te bouwen. Wij zitten hier niet zo klem als sommige andere gebieden.”
Groeien met kwaliteit
“Wij richten ons momenteel op de woningbouwlocaties die binnen onze gemeentegrenzen mogelijk zijn,” zegt Van Bergen. “Het gaat daarbij om verschillende vormen van gebiedsontwikkeling, zowel binnen bestaande structuren als aan de randen van onze kernen.” Hij noemt drie uitleggebieden en één inbreidingslocatie die onderdeel zijn van de huidige woningbouwopgave: De Graafschap in Biddinghuizen, Dronten-West, SwifterbantZuid en het Hanzekwartier in Dronten. “Voor de toekomst hebben we qua woningbouw de stevige ambitie om 9.000 woningen tot 2050 te realiseren. Daarvoor moeten we naar andere gebieden (dan de vier eerdergenoemde gebieden) kijken. Hiervoor zijn we eerst uitgebreid met de bewoners gaan praten om erachter te komen hoe zij tegen Dronten in de toekomst aankijken.”
“Onze Toekomstvisie 2050 is in 2024 door de gemeenteraad vastgesteld,” licht Van Bergen toe. “Daarbij is ook het Toekomstberaad georganiseerd, waarin ruim 100 inwoners een half jaar lang hebben meegedacht. Dat beraad bevestigde de koers die we al hadden ingezet.” Bij de uitvoering van toekomstige plannen zijn het groene karakter, de rol van de samenleving en de beschikbare ruimte belangrijke speerpunten. “We willen het ruimtelijke en groene karakter van Dronten behouden, net als het dorpse karakter en de sociale cohesie. Dat betekent: ruimte voor elkaar, voor natuur, water & groen én voor diversiteit. Samengevat: we willen groeien met kwaliteit; we bouwen dus niet alleen woningen, maar een samenleving.”
‘Wij hebben de toekomstvisie voor 2050 volledig bij de inwoners neergelegd.’
Menselijke maat
“Daarnaast heeft de gemeenteraad in 2023 ‘Richting aan groei’ vastgesteld. Dat is onze visie op de groei van Dronten richting 2050. Uit verschillende scenario’s heeft de gemeenteraad gekozen om te koersen op 60.000 inwoners in 2050. Op het gebied van woningbouw betekent dat 9.000 woningen erbij. Daarvan zijn er 30% à 40% bestemd voor onze eigen inwoners. Met de overige woningen willen we bijdragen aan het woningtekort in de regio en in de rest van Nederland.”
“Ook hier geldt dat we kwaliteit willen toevoegen en dat de menselijke maat herkenbaar moet blijven. Voor onze inwoners zijn ruimte en onderlinge verbondenheid heel belangrijk. Daarom staan kwaliteit en verder bouwen aan een hechte samenleving in onze groene leefomgeving voorop in onze visie op groei.”
‘In Dronten bouwen we aan een samenleving: het geluk van de inwoners staat daarin centraal.’
Geluk inwoners staat centraal Nieuwbouw vindt deels plaats binnen de kernen. “Hiervoor hebben we sleutelprojecten benoemd: het centrumgebied van de kernen Biddinghuizen en Swifterbant en het gebied ten noorden van het station in Dronten. Deze gebieden pakken we integraal op: wonen, werken en voorzieningen komen hier bij elkaar. Hier ligt niet de bulk aan woningbouw, maar hier kunnen we wél kwaliteit toevoegen.”
“Daarnaast heeft de gemeenteraad drie grote uitbreidingslocaties aangewezen rond de kern Dronten: Dronten-Zuid, Dronten-Oost en Dronten-Noord. Uitleglocatie Zuid in Dronten is de eerstvolgende grote uitbreidingslocatie die we gaan ontwikkelen. We zijn nu druk bezig met de voorbereiding hiervan.”
‘Wij hebben de wil om te versnellen.’
“De gemeenteraad heeft hiervoor dit jaar het Koersdocument vastgesteld. Wat ik mooi vind, is dat daarin het geluk van de inwoners centraal staat. Dus geen woningen stampen, maar een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van de samenleving. Het ontwikkelingsprincipe voor de nieuwe woonwijk uit zich o.a. in een gezonde leefomgeving, de onderlinge verbondenheid van de inwoners, samen redzaam en betekenisvol bijdragen aan de woonomgeving.”
Versnellen
“Volgens de oorspronkelijke planning zouden we in 2030 in uitleggebied Zuid in Dronten de eerste woningen opleveren. Maar door de grote woningbehoefte willen we versnellen. Daarom zijn we nu bezig de planvorming zo aan te passen dat hier al in 2026 begonnen kan worden met bouwen!”
“Het proces zit nu in de snelkookpan om zo snel mogelijk die schop de grond in te krijgen. Zo hebben we met het Rijk afspraken gemaakt om te versnellen. Om dit te bewerkstelligen, hebben we een financiële bijdrage van het Rijk ontvangen.”
Op korte termijn, tot 2028, komen er ruim 1.500 woningen bij in de gemeente Dronten. “We moeten hiervoor wel aan de bak. De afgelopen twee jaar waren uitdagend, maar de komende jaren gaat het gebeuren.”
Allereerst noemt de wethouder de grote uitbreidingslocatie De Graafschap aan de oostkant van Biddinghuizen met bijna 100 woningen. Hij vervolgt: “In het Hanzekwartier, onze grote herontwikkelingslocatie rondom het station in Dronten, komen deze periode 500 woningen. Daarnaast komen in de nieuwe woonwijk Zuiderweide op de plek van de oude Flevomanege 140 woningen in de komende drie jaar. Hier wordt nu druk gebouwd. Het nieuwbouwproject Aan de Zuid op het terrein van het voormalige tuincentrum De Boeg is bijna volledig
gerealiseerd. De laatste appartementen worden nog opgeleverd en zijn goed voor 38 woningen”, vervolgt hij.
“Een andere grote uitbreidingslocatie betreft het gebied ten zuiden van de Dronterweg. De komende drie jaar komen in Uitleggebied Zuid in Dronten 300 woningen bij. And last, but not least: Swifterbant-Zuid. Hier komt -na heel lang wachten- een nieuwe woonwijk met 760 woningen. De komende jaren worden 269 woningen opgeleverd. BPD, onze externe gebiedsontwikkelaar, begint dit jaar met de bouw en levert in 2026 de eerste woningen op.”
Flexwoningen in vliegende vaart “We hebben nauw contact en veelvuldig overleg met onze woningbouwcorporatie Oost Flevoland Woondiensten (OFW). We vinden elkaar snel. Een mooi recent voorbeeld van onze goede samenwerking is de realisatie van 62 flexwoningen voor jongeren, statushouders en spoedzoekers aan de Educalaan in Dronten. Dat is in vliegende vaart gegaan. We hebben het beste in elkaar naar boven gehaald. We hadden snel een mooie locatie gevonden, er waren geen bezwaren en we kregen een subsidie van het Rijk. In anderhalf jaar tijd hebben we het met vereende krachten pijlsnel voor elkaar gekregen!”
“We zijn met volle energie bezig aan de invulling van de ontwikkeling en groei van Dronten. Natuurlijk lopen we tegen obstakels aan, maar we houden het tempo erin”, vertelt Van Bergen. “Versnellen gaat niet vanzelf, daar doen we goed ons best voor. Het begint met de wil om dat te doen. En die wil, die hebben we!”
Peter van Bergen op de bouwplaats
Wethouder Toon van Steen gemeente Noordoostpolder:
“Noordoostpolder
zet zich in voor starters op de woningmarkt”
Toon van Steen is ruim drie jaar wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen van Noordoostpolder. “Ik ben dik over de helft”, lacht hij. Als kleinzoon van één van de pioniers is hij hier geboren en getogen. Zijn opa kreeg bij de eerste uitgifte in 1947 een boerderij toegewezen. Inmiddels telt Noordoostpolder ruim 50.000 inwoners.
De wethouder is heel tevreden over de invulling van woningbouwopgave: “Ik vind dat Noordoostpolder het goed doet. Ambtelijk wordt er heel hard gewerkt om de woningbouwopgave in te vullen. Wij zijn de nieuwbouwkampioen van Flevoland; wij hebben in 2023 procentueel de meeste nieuwbouwwoningen gebouwd. De Raad heeft Wonen op de strategische agenda staan en we hebben onlangs de Versnellingsagenda vastgesteld. Zo kunnen we nog een stap extra zetten. We zetten samen de schouders eronder om alles vorm te geven.”
Positieve pendel
Hij vervolgt: “We hebben ook het Woonbehoefteonderzoek vastgesteld. Dat maakt inzichtelijk waar en voor wie we moeten bouwen. Tot 2050 is er vraag naar 1.650-2.850 extra woningen. We zijn ons daarbij wel bewust van de aantrekkelijkheid voor nieuwkomers. Daar houden we rekening mee, naast de autonome groei.”
“Onze woningmarkt blijkt ook aantrekkelijk voor mensen van buiten de gemeente. Noordoostpolder heeft een gunstige ligging, centraal in Nederland. Mensen zien dat als een kwaliteit. Anders dan andere gemeenten in de provincie hebben wij een positieve pendel. Mensen kunnen blijven forenzen, omdat we hier geen last van files hebben.”
Voor de toekomstige uitbreiding heeft Noordoostpolder al extra locaties in beeld. Van Steen: “Onlangs zijn de ontwikkelperspectieven vastgesteld. We hebben een heleboel extra locaties de status gegeven van potentiële woningbouwlocatie. Zowel in onze zachte als in onze harde plannen zit voldoende capaciteit om aan de behoefte te kunnen voldoen.”
Mix van inbreiding en uitbreiding Noordoostpolder zet in alle dorpen op een mix van inbreiding en uitbreiding. De inbreiding vindt plaats binnen de dorpskernen en de uitbreiding aan de randen van de dorpen. Zo zijn er nu concrete plannen voor fasen 5 en 6 van de nieuwbouwwijk Marknesse Zuid. Dit gaat om 160 woningen. Een ander voorbeeld; Rutten krijgt 44 woningen erbij.
‘Onze CPO-locaties bewijzen dat een betaalbaar woningaanbod mogelijk is.’
Van Steen: “In Emmeloord gaan we nu de inbreidingslocatie Rozenwijk ontwikkelen. Dat is een nieuwe wijk dicht bij het centrum. Hier komen ruim 200 woningen. Een andere grote inbreidingslocatie is het toekomstige Dokter Jansenpark; een nieuwe wijk met circa 300 woningen op het terrein van het voormalige ziekenhuis in Emmeloord. Deze wijk krijgt een ander woonmilieu dan we gewend zijn; complexen met gedeelde binnenruimtes en parkeren meer uit beeld. Het oogt wat stedelijker. Dat mag ook wel”, lacht hij. “Emmeloord wordt inmiddels wel een stad.”
Nieuwbouw Emmeloord
Project Mercatus
Foto: Jeffrey de Korte
Nieuwbouw Emmelhage
Emmeloord
Foto: Sjors Evers
Doorpakken in Emmelhage
De grootste uitbreidingslocatie in Noordoostpolder is de woonwijk Emmelhage aan de noordwestkant van Emmeloord. Sinds 2008 wordt hier al gebouwd en er zijn plannen voor nog meer dan 1.100 woningen in de fasen 4 tot en met 6. Fase 3 loopt nu, dat gaat om 315 woningen.
Van Steen: “Emmelhage ligt goed in de markt. Het is een mooie, ruimtelijke wijk met uitzicht over ons landschap. Fase 3 wordt deels ontwikkeld door de gemeente en deels door een ontwikkelaar. We zijn nu bezig met de grondaankoop voor fase 4 en we maken plannen voor fasen 5 en 6. We pakken goed door om de vaart erin te houden bij de verdere ontwikkeling van Emmelhage.”
‘Maatregelen van het Rijk om te sturen op de woningmarkt blijken averechts te werken’.
Open planproces in het centrum
Na een intensief open planproces met de inwoners nadert het Centrumplan Emmeloord zijn voltooiing. Bewoners hadden invloed op het ontwerp, konden ideeën aandragen en hun voorkeur uitspreken.
Van Steen: “In het stadshart hebben we mooie voorbeelden van grootschalige inbreidingsontwikkelingen. Als de laatste twee plannen -het Rondeel en de Kroon klaar zijn, dan zijn de vlekken in het stadshart ingevuld en is het Centrumplan afgerond. Er komen nog 44 betaalbare appartementen op de voormalige banklocatie. Ook in de centrumschil komt woningbouw op leegstaande locaties waar eerder bedrijvigheid plaatsvond. Zo komen er 80 appartementen aan de Meldestraat op de plek waar eerst een kerk stond. Aan de Nagelerstraat zijn op dit moment 44 appartementen in project Stadhuys in aanbouw en komen er 63 appartementen op de plek van een voormalige garage op de hoek bij de Meeuwenkant.”
Lastige puzzel
“Natuurlijk zijn er dingen die beter kunnen. Aan betaalbaar bouwen is landelijk een bovengrens gesteld, maar als ik naar ons gebied kijk, zijn er veel starters die met hun inkomen niet aan een huis komen. Dit oplossen vraagt écht om een andere manier van denken.”
“We zijn ook afhankelijk van de voorwaarden die gelden voor starters, zoals het verplicht aflossen van de hypotheek. En met de verwachte woningprijsontwikkeling -in Noordoostpolder een stijging van 11,3%wordt het voor starters nog moeilijker. Dit vind ik echt een heel lastige puzzel, maar we zijn hard aan de gang om hiervoor een oplossing te vinden.”
Trots op CPO
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is een oplossing om op een betaalbare manier een eigen huis te bouwen.
Van Steen vertelt enthousiast: “Wij hebben CPO hoog op de agenda staan. De gemeenteraad heeft ook geld beschikbaar gesteld voor CPO-initiatieven. CPO komt nu echt van de grond; de eerste initiatieven zijn al gerealiseerd. We zorgen ervoor dat in alle nieuwbouwwijken plek voor CPO is. We zijn ook bezig met speciale startersleningen, primair voor onze eigen jongeren, zodat zij hun eerste stap op de woningmarkt kunnen zetten. Ik ben er trots op dat CPO in het coalitieakkoord is opgenomen.”
Betaalbaarheid is een uitdaging “Ik geloof niet meer zo in bouwen om doorstroming te bevorderen. Ook senioren krijgen bij ons extra aandacht, maar het doorstromen van senioren is geen oplossing voor onze jeugd. De woningen die senioren achterlaten, zijn niet bereikbaar voor starters. Een tussenstap is nodig. Wij zijn gewend om uitbreidingswijken in te richten met veel vrijstaande, twee-onder-eenkapwoningen en rijwoningen. Maar vaak is zelfs een rijwoning niet bereikbaar voor starters. Ik vind dat heel jammer voor deze generatie. We moeten daarom écht werken aan een betaalbaar aanbod.”
Het is een uitdaging om de plannen betaalbaar te houden. De kosten van gebiedsontwikkeling nemen steeds meer toe door strengere duurzaamheidseisen, duurdere grond en hogere ontwikkelkosten.
Van Steen: “Landelijk ligt de norm voor betaalbaarheid op 405.000 euro. Wij hebben de Flevolandse norm op 284.000 euro vastgesteld. Maar ik ben van mening dat we ook daaronder moeten aanbieden. Onze CPO-initiatieven bewijzen dat het kan! In alle dorpen leeft -vooral onder jongerende wens om met CPO te bouwen. Als gemeente proberen we ze te helpen en tegemoet te komen.”
Prima samenwerking met Mercatus Woningcorporatie Mercatus verhuurt ruim 4.500 woningen in gemeente Noordoostpolder. Dit jaar komen er 131 nieuwe sociale huurwoningen bij.
Van Steen: “Mercatus heeft een forse opgave, ik vind het mooi dat ze bijdragen aan onze groei. We trekken samen op en werken hard om de woonambities te realiseren. Zo hebben we ook oog voor hen als het gaat om inbreidingslocaties van ontwikkelaars. Wij proberen dan 30% sociale woningen toe te voegen. Mooi dat we dit soort gemengde projecten samen van de grond krijgen.”
‘We moeten de woningmarkt meer met rust laten’
Toekomst
Hoe kijkt de wethouder naar de toekomst?
“Wat me zorgen baart, zijn de plannen van sommige politieke partijen. Bijvoorbeeld het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Daarmee wordt wonen nog minder haalbaar. De maatregelen van het Rijk om te sturen op de woningmarkt, blijken averechts te werken. Ik vind dat we een groot deel van de maatregelen van de afgelopen jaren moeten terugdraaien. We moeten de woningmarkt meer met rust laten.”
“Maar toch”, besluit hij, “kijk ik positief naar de toekomst. Wij staan er als gemeente heel goed voor!”
Appartementen centrum Emmeloord
Foto: Sjors Evers
Het Dr. Jansencentrum (Slagboom en Peeters Luchtfotografie n.v.)
Hoe creëren we een leefomgeving waarin we ons prettig voelen? Elke dag weer vindt IJSSELLAND nieuwe antwoorden op deze vraag. Door bijzondere projecten tot stand te brengen. Door slim om te gaan met energie. Met een sterke focus op midden- en noord Nederland en Duitsland heeft IJSSELLAND de regie over aansprekende en duurzame projecten.
ONTWIKKELAARS MET EEN FOCUS
UW VASTGOED VAST GOED VERZEKERD
Met onze gespecialiseerde vastgoedverzekering profiteert u van:
Scherpe premie - Optimaal verzekerd tegen een uitstekende prijs
Uitmuntende voorwaarden - Speciaal voor vastgoedportefeuilles
Speciale dekkingen - Perfect voor verhuurd vastgoed
Minimale administratie - Efficiënt en zorgeloos geregeld
Dé verzekering voor verhuurd vastgoed en vastgoedportefeuilles.
