RABOBANK SMARTBUILDS - Overijssel Bouwt en Ontwikkelt 2023

RABOBANK SMARTBUILDS

JOCHEM ESSINK EN SIPKO BRUINS

“ Samenwerken om huizencrisis te verhelpen”

“Duurzaam wonen in de Achterhoek en Twente. Daar willen we impact maken”, zegt Jochem Essink. Essink is coöperatief directeur van de Rabobank Achterhoek-Twente. “Ik ben in de directie verantwoordelijk voor duurzaam wonen, het is één van de vijf thema’s die de bank koos om zich op te focussen.” Eén van de initiatieven die de bank daartoe neemt: Rabo SmartBuilds. Essink en zijn collega Sipko Bruins (directeur financieel advies) leggen uit.

“Ja, wij zijn een bank. We faciliteren betalingsverkeer en financieringen en noem maar op. Dat zijn onze primaire activiteiten. Maar we zijn ook een coöperatie, we zijn opgericht om een verschil te maken in de maatschappij.”

Die maatschappij is de laatste jaren nogal veranderd. Dat noopte de bank om vijf thema’s te benoemen. Essink: “Het gaat om duurzaam ondernemen, de energietransitie, banking for food, financieel gezond leven en duurzaam wonen.” Voor de bank heeft dat laatste thema, waar we het in Overijssel Bouwt & Ontwikkelt uiteraard over hebben, meerdere elementen. “Het gaat dan deels om de toegang tot de woningmarkt, en deels om verduurzaming van huizen. Dat sluit weer mooi aan op de noodzakelijke stappen die we in Nederland moeten zetten om de energietransitie te realiseren. We moeten immers veel woningen bouwen en we zullen moeten voldoen aan de afspraken die gemaakt zijn in het Klimaatakkoord van Parijs.”

Samenwerken

Bruins en Essink werken vanuit hun twee expertises nauw samen. “Alles wat Jochem bedenkt, moet ik weer invulling aan geven met financiering.”

“Minister De Jonge wil tot 2030 in ieder geval 100.000 woningen per jaar bijbouwen. Dat is een grote en complexe opgave, waarvan de Rabobank heeft gezegd: wij zijn bereid om onze nek uit te steken. Wij gaan in de komende jaren 12.000 Rabo SmartBuilds in Nederland neerzetten. Dat zijn 12.000 woningen in het middenhuursegment, waar wij de eigenaar van zijn en blijven. Daarvoor maken we gebruik van de flexwetgeving, waardoor we gebruik kunnen maken van grondposities waar op dit moment nog geen woonbestemming op zit.”

Hoe wil de Rabobank dit realiseren? “We zijn in gesprek met verschillende gemeenten – ook in Oost-Nederland – om te kijken of er grondposities zijn waar we die woningen neer kunnen zetten. Wat onze propositie uniek maakt? Er zijn heel veel partijen in Nederland die iets met flexwoningen doen, maar wij hebben als kapitaalkrachtige partij gezegd: we doen dit in het middenhuursegment, dus voor een huurprijs van de sociale huurgrens van € 763,- tot ongeveer € 1.000,-. En in dat segment blijven we ook zitten. Dat garanderen we aan de bewoners.”

Modulaire middenhuurwoningen

Rabobank wil die modulaire middenhuurwoningen ontwikkelen samen met commerciële ontwikkelaars, grondeigenaren, gemeenten en woningcorporaties. “Het sociale domein is voor de woningcorporaties, maar wij willen samen met hen ook voor de middenhuur aan de slag. Al is het niet zo dat we op elk braakliggend terrein in Twente een woning neer kunnen zetten. We werken met een businesscase die minimaal uitgaat van 70 woningen. Dus dan heb je wel een behoorlijke kavel nodig.”

Bruins: “We willen met de verschaffer van de grond afspreken dat we dertig jaar op een locatie kunnen staan. Dat hoeft niet een enkele locatie te zijn, want het gaat immers om flexwoningen. Je kunt ze oppakken en elders weer neerzetten. Het is voor ons ook prima als een gemeente bijvoorbeeld zegt: ‘We hebben hier nu een stuk en daar mag je de eerste vijftien jaar staan en de tweede vijftien jaar wellicht ook, maar het zou ook op een andere locatie kunnen zijn.’ We garanderen de bewoners dat we tegen die tijd een andere locatie hebben gevonden.”

JOCHEM ESSINK EN SIPKO BRUINS

Verschillende typen woningen mogelijk

“Daarbij”, vertelt Essink, “kijken we ook naar wat de behoefte is op die plek. Dat doen we samen met de partners. Gaat het om appartementen? Of om rijwoningen? Vrijstaand, wellicht? En als we in het centrum van Hengelo bijvoorbeeld aan hoogbouw moeten denken, dan gaan we flexbouw middels hoogbouw doen.”

“We hebben het daarbij trouwens over woningen die aan dezelfde kwaliteitseisen moeten voldoen als permanente bouw. Ze voldoen dus aan het Bouwbesluit. Het gaat om degelijke woningen, die ook gewoon voor permanente bebouwing door kunnen gaan. De reden dat het om flexwoningen gaat, hangt samen met de procedures die in Nederland noodzakelijk zijn om permanente bewoning of bebouwing mogelijk te maken.”

Bruins: “We hebben gezien dat in de afgelopen jaren de gemiddelde termijn om van eerste plan tot realisatieplan voor nieuwbouwwoningen te komen meestal wel tien jaar duurt. Die tijd hebben we gewoon niet. En de minister zet de druk er wel op, maar toch… Juist daarom kiezen we voor flexbouw.”

Slimme woonfabrieken

Rabo werkt dus ook samen met commerciële bouwbedrijven. “Ook in Twente hebben we natuurlijk mooie slimme woonfabrieken. Die hebben de capaciteit om ons te faciliteren en om die woningen te bouwen. Dus daar ligt het niet aan.”

En de stikstofproblematiek? “Die is in dit geval ook minder groot. We bouwen in de fabriek, werken met prefabelementen. 3D-ontwikkeld én veel biobased gebouwd door gebruik te maken van veelal houtbouw, bijvoorbeeld. Daar mee hebben we een hele ontwikkeling doorgemaakt en dat is natuurlijk prachtig. De woningen voldoen kwalitatief helemaal. Ze voldoen uiteraard aan het Bouwbesluit en doen wat betreft wooncomfort en kwaliteit niet onder aan permanente bouw.”

De twee regionale Rabo-directeuren zijn optimistisch. “We zijn bezig met de voorbereidende gesprekken met gemeenten, met verschillende wethouders. Dat is best een proces, niet even tekenen bij het kruisje. Het vraagt immers om een zorgvuldig proces. Maar het feit dat wij als Rabo-organisatie hier achter staan, is natuurlijk wel een stimulans.”

Hypotheken

En wat als gemeenten geen ruimte hebben voor minimaal 70 woningen? “Dan leggen we met genoegen de connectie met een van onze partners of andere initiatieven in de regio. Dit om ook andere mogelijkheden te onderzoeken. We moeten immers samenwerken om de grote opgave te realiseren.”