Unsere Themen im September
• Mieterhöhung: Was erlaubt und was zu beachten ist
• Was kostet das neue Heizsystem? Und lohnt sich das?
• Gute Nachbarschaft ist wichtig
2023 September
Weltweit hohe Anstiege der Immobilienpreise erwartet
Wirtschaftsexpertinnen und -experten rechnen in den kommenden Jahren weltweit mit stark steigenden Immobilienpreisen. Dies geht aus dem Economic Experts Survey hervor, den das ifo Institut und das Institut für Schweizerische Wirtschaftspolitik vierteljährlich durchführen.
Demnach werden die Immobilienpreise in den nächsten zehn Jahren weltweit um neun Prozent pro Jahr steigen. In Deutschland werden 7,2 Prozent erwartet, in Österreich 6,9 Prozent und in der Schweiz 4,8 Prozent. „Der Anstieg der Immobilienpreise wird dabei stärker von Nachfrage- als von Angebotsfaktoren getrieben“, sagt ifo-Forscher Timo Wochner.
Steigender Lebensstandard und höhere Einkommen, aber auch der Wunsch nach mehr Wohnfläche und das Bevölkerungswachstum führen in vielen Regionen der Welt zu einer verstärkten Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dies geben 37 Prozent der Befragten als Grund für die hohen Preissteigerungen an. Auch der Trend zum Homeoffice spielt eine Rolle. „Angebotsfaktoren wie begrenzte Produktionskapazitäten, höhere Preise für Baumaterialien und ein Mangel an Bauland sind für 27 Prozent der Expertinnen und Experten für steigende Immobilienpreise verantwortlich“, sagt Wochner. Geldpolitik, Inflation und Regierungspolitik werden von zwölf Prozent der Befragten als Preistreiber genannt.
In Westeuropa (6,4 Prozent) und Nordamerika (7,7 Prozent) werden Preissteigerungen bei Immobilien unter dem globalen Durchschnitt erwartet. In Süd- und Osteuropa werden deutlich höhere Wachstumsraten erwartet (18,4 bzw. 14,9 Prozent). Besonders hoch würden die Immobilienpreise in Süd- und Westasien (25,1 bzw. 22,4 Prozent) und Mittelamerika (24,4 Prozent) ansteigen. Dargestellt sind nominale Wachstumsraten.
Auf regionaler Ebene stehen die Erwartungen zu den Immobilienpreisen stark mit den jeweiligen Inflationserwartungen in Verbindung. „Die realen Wachstumsraten werden geringer ausfallen“, sagt ifo-Forscher Philipp Heil. „In Deutschland stiegen die Hauspreise in den letzten zehn Jahren um über 81 %, dieser Trend wird sich vermutlich fortführen.“
An der Umfrage vom 14. Juni bis 2. Juli 2023 nahmen 1.405 Ökonominnen und Ökonomen aus 133 Ländern teil. Detaillierte Ergebnisse unter: www.ifo.de/fakten/2023-07-31/economic-expertssurvey-weltweit-hohe-steigerungen-der-immobilienpreise-erwartet.
(Grafik: © Clker-Free-Vector-Images, Pixabay)Mieterhöhung: Was erlaubt und was zu beachten ist
Die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt spitzt sich weiter zu. Die AngebotsmietensindindenvergangenenzwölfMonatenvielerorts weiter gestiegen. In 69 von 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Mieten innerhalb eines Jahres gestiegen. Bis zu20ProzentMieterhöhunginnerhalbvondreiJahrensinderlaubt. Mit einer Entspannungist vorerst nicht zurechnen.
Hier erfahren Sie in Kürze das Wichtigste zum Thema Mieterhöhungen: Wer neu in eine Mietwohnung eingezogen ist oder eine Mieterhöhung erhalten hat, kann sich darauf verlassen, dass die Miete für mindestens 15 Monate unverändert bleibt. Frühestens ein Jahr nach dem Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung kann ein neues Mieterhöhungsverlangen gestellt werden. Ist das Mieterhöhungsverlangen berechtigt, wird die erhöhte Miete ab dem dritten Monat fällig.
Miete und Mieterhöhung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Der Vermieter kann die Miete andieortsüblicheHöheanpassen.DieOrtsüblichkeit ergibtsichausdemMietspiegelderKommune. Gibt es keinen Mietspiegel, kann sich der Vermieter auf den Preis von drei Vergleichswohnungen oder auf ein Sachverständigengutachten berufen.
Wird eine Mietwohnung modernisiert, kann die Miete ebenfalls erhöht werden. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt – wie etwa den Einbau eines Aufzugs,den Anbau von Balkonen, eine bessere Wärmedämmung oder eine Solaranlage – und nicht um Instandhaltungsmaßnahmen, zu denen der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist. Modernisierungsmaßnahmen erhöhen den Wert der Mietsache. Vermieter dürfen deshalb acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Die Umlage von Instandsetzungskosten ist stark reglementiert. Mieterhöhungen sind auf zwei bzw. drei Euro pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren begrenzt.
Aufgrund neuer staatlicher Vorgaben zur energetischen Sanierung werden in den kommenden Jahren viele Altbauten saniert werden müssen. Bisher wird in Deutschland nur etwa ein Prozent des Gebäudebestandes pro Jahr saniert. Um die Klimaziele zu erreichen, müsste es doppelt so viel sein. Derzeit stehen den wünschenswerten Sanierungen die enorm gestiegenen Baukosten und die hohen Zinsen entgegen.
(Foto: © NoName13, Pixabay)Was kostet das neue Heizsystem? Und lohnt sich das?
Viele Hausbesitzer inDeutschland werden sichüber kurz oder lang von konventionellen Heizsystemen verabschieden müssen. 76 Prozent der Deutschen fühlen sich schlecht über die zu erwartenden Kosten einer neuen Heizung informiert.
Die Verunsicherung ist groß und viele Hausbesitzer fragen sich, ob sie sich einen Heizungstausch überhaupt leisten können. Hier hilft der ModernisierungsCheck auf www.co2online.de/modernisierungscheck. Die innovative digitale Lösung ermöglicht es, Kosten und Wirtschaftlichkeit von Sanierungsmaßnahmen für Gebäude zu prüfen. Die Online-Beratung ist kostenfrei und unabhängig. Sie basiert auf aktuellen Daten zu Energiepreisen, Modernisierungskosten und Fördermitteln von Bund und Ländern.
Alexander Steinfeldt, Sprecher der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online, sagt: „Investitionen für die energetische Sanierung in Höhe von 90.000 Euro bedeuten für Hauseigentümer eine monatliche Belastung von 90 bis 150 Euro über 20 Jahre. Doch die Sanierung zahlt sich aus. Sie führt zu spürbar niedrigeren Heizkosten und steigert den Wert der Immobilie.“
Was viele Hauseigentümer nicht wissen: Rund zwei Drittel der Investitionskosten sind Instandhaltungskosten, die ohnehin anfallen. In Kombination mit notwendigen Reparaturen rechnet sich die Investition in eine energetische Sanierung daher in den meisten Fällen. Um die finanzielle Belastung zu schultern, unterstützen staatliche Zuschüsse und Förderkredite die Hausbesitzer.
Ein individueller Sanierungsfahrplan von einem Energieberater empfiehlt sich als erster Schritt vor der Sanierung und wird vom Staat mit bis zu 80 Prozent gefördert. Vor und während der Sanierung können sich Hausbesitzer auf eine fachkundige Beratung und Baubegleitung verlassen, die ebenfalls im Rahmen des Bundesförderprogramms für effiziente Gebäude bezuschusst wird.
Wärmepumpen werden sich voraussichtlich zur dominierenden Technik und wichtigsten Alternative zu Gas- und Ölheizungen entwickeln, berichtet die VDI-Gesellschaft Energie und Umwelt. Entscheidend für den optimalen Betrieb sind eine gute Planung und eine sorgfältige Installation.
(Foto: ©Jarmoluk, Pixabay)
Sanierung älterer Häuser lohnt sich
Auf dem Immobilienmarkt findet ein Umdenken statt. Die Nachfrage nach Immobilien verschiebt sich hin zu günstigeren Objekten, da steigende Zinsen und Lebenshaltungskosten die Finanzierung erschweren. Beim Kauf oder Verkauf älterer Immobiliensteht nunder energetische Standard imVordergrund.
Die Kaufnachfrage hat sich seit dem Zinsanstieg hin zu günstigeren Objekten verschoben. Dies zeigt die Auswertung der Nachfrage auf Basis der Daten von ImmoScout24 vor und nach dem Zinsanstieg.
Ein Großteil der Kaufinteressenten kann sich seit dem Anstieg der Finanzierungskosten nur noch günstigere Objekte leisten. Im ersten Quartal 2023, als das Zinsniveau bei rund vier Prozent lag, verlagerte sichdieNachfragedaher aufImmobilieninniedrigerenPreiskategorienzwischen250.000 Euro und 550.000 Euro. Im Vorjahreszeitraum waren noch Immobilien in der Preisklasse von 550.000 Euro bis 850.000 Euro am stärksten nachgefragt.
Das gestiegene Zinsniveau bedeutet häufig eine doppelt so hohe monatliche Ratenbelastung wie in der Niedrigzinsphase. Nachdem die Zinsen über ein Jahr lang in ständiger Bewegung waren, gehen Experten nun davon aus, dass die Zinsen länger auf dem aktuellen Niveau verharren werden. Dies bedeutet wieder mehr Planungssicherheit.
Eine aktuelle Auswertung zeigt, wie sich die Angebotspreise für Immobilien je nach Energieeffizienzklasse im Jahresvergleich entwickelt haben: Nahezu preisstabil sind Immobilien der Klassen A und B in den kreisfreien Städten. Einen Preisrückgang verzeichnen die Angebotspreise für Immobilien der Energieeffizienzklassen C und D. Sie sinken in den Städten um acht Prozent. In den Klassen E bis H liegt der Preisrückgang bei fünf Prozent.
Zukunftsorientierte Eigentümer älterer Immobilien, aber auch Kauf- und Verkaufsinteressenten kommen nicht umhin, über eine Sanierung nachzudenken. Neben den neuen EU-Vorgaben zur Energieeffizienz im Gebäudebereich sorgt auch die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes für einUmdenkenaufdemImmobilienmarkt.Der Trend isteindeutig:ÄltereImmobilien bleibengefragt und teuer, wenn ihr energetischer Zustand den neuen Anforderungen entspricht. Eine Sanierung steigert den Wert der Immobilie und zahlt sich in jedem Fall aus.
(Foto: © Gerd Neufal54, Pixabay)Wohneigentum – eine Investition in die Zukunft
Die Investition in Immobilien ist eine sichere Geldanlage für die Zukunft. Dies belegen langfristige Berechnungen. Die Kriterien für einen rentablen Immobilienkauf ändern sich im Laufe der Zeit –derzeit scheinen sie schlecht zu sein. Doch langfristig zahlt sich Wohneigentum auf jeden Fall aus.
Sowohl für Mieterinnen und Mieter als auch für Käuferinnen und Käufer wird Wohnen von Jahr zu Jahr teurer. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat berechnet, wie hoch die Einkommensanteile sind, die im Durchschnitt für die Nettokaltmiete bzw. für die Kredittilgung aufgewendet werden müssen. Für die Berechnung wurden bestimmte, vergleichbare Kriterien zugrunde gelegt. Die Experten fanden 83 Regionen in Deutschland, in denen die Käufer im Jahr 2022 nur maximal fünf Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens mehr für die Finanzierung als für die Miete ausgeben müssen.
Als Faustformel gilt, dass nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnen ausgegeben werden sollten. Da darin auch die Wohnnebenkosten enthalten sind, sollten sich Haushalte eher an der 25-Prozent-Linie orientieren. In der Praxis ist dies für Durchschnittsverdiener jedoch schwierig geworden. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Kaufmöglichkeiten verschlechtert. Hauptgrund für diese Entwicklung ist das im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegene Zinsniveau.
Obwohl die Angebotspreise im vergangenen Jahr erstmals seit langem wieder spürbar gesunken sind, kosten Eigentumswohnungen aktuell in der Spitze fast 64 Prozent mehr als 2018. Das zeigt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestandswohnungen in ausgewählten deutschen Großstädten zum 1. Juli 2018 und 2023 verglichen wurden. Demnach ist Wohneigentum in allen 76 analysierten Städten teurer geworden – in 57 Städten sogar um mindestens 30 Prozent. Zum Vergleich: Die Inflationsrate liegt zwischen Juni 2018 und 2023 bei knapp 19 Prozent.
Der Wohnungsmarkt in Deutschland wird noch lange von hoher Nachfrage und geringem Angebot geprägt sein. Die Folge sind hohe Immobilienpreise und Mieten. Eigentümer haben gegenüber Mietern jedoch den Vorteil, dass sie die Wohnkosten über Jahre im Voraus kalkulieren und gleichzeitig Vermögen aufbauen können, während Mieter keinen Einfluss auf die Entwicklung der Mieten haben.
(Foto: © Günter Moritz320, Pixabay)Lage am Mietmarkt weiter angespannt
DerMietmarktwirdimmerenger.In69von80Städtenmitmehrals 100.000 Einwohnern sind die Mieten innerhalb eines Jahres gestiegen – in 10 der untersuchten Großstädte sogar stärker als die aktuelle Inflationsrate. Hohe Wohnkosten und gestiegene Energieund Lebensmittelpreisebelastendie Haushalte.
Die Chancen auf sinkende Mieten in naher Zukunft sind gering. Im Gegenteil: „Die Rekordzuwanderung nach Deutschland und die Flaute im Wohnungsbau belasten die ohnehin angespannten Mietmärkte zusätzlich“, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer des Internetportals Immowelt. Hohe Neubauzahlen sollten nach dem Willen der Bundesregierung eigentlich den steigenden Mieten entgegenwirken. Doch die Fertigstellungen erreichen von Monat zu Monat neue Tiefstände. Statt 400.000 neuer Wohnungen pro Jahr stehen im kommenden Jahr weniger als 200.000 neue Wohnungen zu befürchten.
Experten gehen davon aus, dass in Deutschland rund 700.000 Wohnungen fehlen. Die Rekordzuwanderung – allein im Jahr 2022 gab es rund 1,5 Millionen mehr Zuzüge als Fortzüge –dürfte die Zahl der benötigten Wohnungen weiter steigen lassen.
Besonders prekär ist die Situation für Mieter in München. Die bayerische Landeshauptstadt ist traditionell das teuerste Pflaster Deutschlands. In den vergangenen zwölf Monaten stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten um 5,2 Prozent. Statt 16,68 Euro müssen Mieter bei Neuvermietungen nun 17,55 Euro für den Quadratmeter im Bestand bezahlen.
In den anderen Metropolen ist das Preisniveau zwar deutlich niedriger, aber auch die Durchschnittseinkommen. Die Belastung ist daher ähnlich hoch und steigt ebenfalls an. In Hamburg und Berlin sind die Angebotsmieten binnen Jahresfrist um jeweils 3,9 Prozent gestiegen. In der Hansestadt liegen die Angebotsmieten aktuell bei 11,27 Euro, in der Bundeshauptstadt bei 11,74 Euro. Noch teurer sind Stuttgart, Frankfurt und Köln.
Aufgrund der hohen Mieten in den Metropolen rücken zunehmend auch kleinere Städte mit noch moderatem Mietniveau in den Fokus. Vielerorts lohnt sich ein Vergleich, ob der Erwerb von Wohneigentum attraktiver ist als das Wohnen zur Miete.
(Foto: © Karlheinz Pape, Pixabay)Gute Nachbarschaft ist wichtig
Kaum jemand in Deutschland lebt völlig isoliert von anderen Menschen. Gute Nachbarschaft ist den meisten Menschen sehr wichtig, kann aber Segen und Fluch zugleich sein. Wer sich an die ungeschriebenenGesetzeunddiegesetzlichenVorschriftenhält,ist auf der sicherenSeite.
Die Vorteile guter Nachbarschaft müssen nicht rechtlich geregelt werden, sie leuchten jedem von selbst ein. Eine freundliche und kooperative Nachbarschaft schafft ein gutes Gemeinschaftsgefühl. Die Nachteile von Nachbarschaft entstehen oft durch zu wenig Abstand. Lärm von Nachbarn kann zu Stress und Unannehmlichkeiten führen. Unterschiedliche Lebensstile und Gewohnheiten können zu Konflikten über Parkplätze, Grundstücksgrenzen oder Haustiere führen.
Eskaliert der Streit, leidet nicht nur das Gemeinschaftsgefühl, sondern auch das Wohlbefinden aller Beteiligten. Das Bürgerliche Gesetzbuch schafft Klarheit in allen Fragen des Privatrechts. Darüber hinaus gelten regionale Verordnungen und Vorschriften bei Grenzstreitigkeiten, Bauvorhaben, Lärm- und Geruchsbelästigungen.
Beispielsweise müssen Bäume, Sträucher und Hecken einen je nach Wohnort unterschiedlichen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten. Beeinträchtigungen eines Grundstücks durch Laubfall oder durch Kiefernnadeln und Tannenzapfen werden von der Rechtsprechung als ortsüblich angesehen.
Bauordnungsrechtliche Vorschriften über Mindestabstände dienen der Wahrung eines ausreichenden Sozialabstandes zum Nachbarn. Sie gelten übrigens nur für die Außenwände oberirdischer Gebäude. Garagen, die vollständig unter der Geländeoberfläche errichtet werden, sind nicht abstandsflächenrelevant (OVG NRW, 16.04.2023. Az. 7 A 2967/21).
Ausnahmemöglichkeiten sind z.B. auch für den Anbau von Balkonen vorgesehen (OVG BerlinBrandenburg, 26.04.2023. Az. 10 N 56/20).
Eine offene und respektvolle Kommunikation ist der Schlüssel zur Lösung von Nachbarschaftskonflikten. Sprechen Sie Probleme frühzeitig an, um Missverständnisse zu vermeiden. Seien Sie kompromissbereit, um gemeinsame Lösungen zu finden. Respektieren Sie die Privatsphäre.
(Foto: © Gerd Altmann, Pixabay)Steigende Finanzierungs-, Bau- und Energiekosten haben bundesweit zu einem Baustopp bei Sanierungen, Modernisierungen und Neubauten geführt. Dennoch wird in Deutschland gebaut. Die aktuelle GeoMap-Analyse hat die Städte mit den meisten laufenden Bauprojekten im August 2023 untersucht.
Demnach führt Berlin die Liste mit 637 Bauprojekten an, die meisten davon sind Neubauten. Knapp dahinter liegt München mit 448 Bauprojekten, gefolgt von Hamburg mit 429 Projekten. Leipzig belegt mit 250 Bauvorhaben den vierten und Frankfurt am Main mit 181 Bauvorhaben den fünften Platz.
„Die aktuelle Lage in der Bau- und Immobilienbranche ist zweifellos herausfordernd, mit rückläufigen Auftragseingängen und damit zu erwartenden fallenden Umsätzen“, kommentiert
Marco Hoffmann, Gründer der Leipziger Real Estate Pilot AG, die Online-Anwendungen für die Immobilienwirtschaft entwickelt und betreibt. „Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in vielen Städten verschärft die Situation zusätzlich, und die Wohnungsbauziele der Bundesregierung für die kommenden Jahre dürften schwer zu erreichen sein“, so Hoffmann.
„Die Ergebnisse der aktuellen GeoMap-Analyse bestätigen zwar, dass in der Baubranche weiterhin Aktivitäten laufen. Jedoch handelt es sich dabei größtenteils um bereits begonnene Projekte aus den letzten Jahren (...). Finanzierte Vorhaben werden weiterhin umgesetzt, jedoch beobachten wir beidenin Planung befindlichenObjekteneineZurückhaltung aufgrunddesschleppenden Verkaufs“, so Hoffmann weiter.
Bundesbauministerin Geywitz (SPD) plant Steuererleichterungen, um den Wohnungsbau durch steuerliche Anreize anzukurbeln. Geplant ist eine befristete Verlängerung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Neubauten ab dem kommenden Jahr bis 2030. Die Abschreibung soll in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung sieben Prozent der Baukosten betragen, derzeit sind es drei Prozent. der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb sein.
Weitere Anreize für den Wohnungsbau könnten günstige Finanzierungsmöglichkeiten, Baukostenzuschüsse, die Senkung von Gebühren und die Reduzierung der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb sein.
Wo jetzt noch am meisten
gebaut wird
(Foto / Grafik: © GeoMap)
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