R.E. Immo - März 2025 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler
HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE:
• Wunsch nach Wohneigentum ist groß
• Grundsteuer erstmals nach neuem Verfahren berechnet
• Wohnwende vor Klimawende
Bauen und Wohnen vor großen Herausforderungen
Bauen und Wohnen ist ein Zukunftsthema der neuen Bundesregierung. Die Baubranche steht vor großen Herausforderungen. Die Baugenehmigungen sind im dritten Jahr in Folge gesunken, die Bauunternehmen klagen über Auftragsmangel und Wohnraum ist knapp wie selten zuvor.
Im Jahr 2024 wurde in Deutschland der Bau von 215.900 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, waren das 16,8 Prozent oder 43.700 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Damit sank die Zahl der Baugenehmigungen das dritte Jahr in Folge. Zuletzt waren im Jahr 2010 weniger neue Wohnungen genehmigt worden. Besonders stark war der Rückgang bei Ein- und Mehrfamilienhäusern – was Wohnungssuchende derzeit schmerzlich feststellen müssen.
Noch nie klagten so viele Unternehmen im Wohnungsbau über fehlende Aufträge, berichtet das ifo Institut. 57 Prozent der Unternehmen meldeten im Januar 2025 einen Auftragsmangel, nach 53,6 Prozent im Dezember. Das ist der höchste jemals gemessene Wert. „Die Krise im Wohnungsbau scheint inzwischen zum Normalzustand geworden zu sein“, sagt Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo Umfragen. „Auch die Zinssenkungen der EZB führten bisher zu keiner Entspannung der Situation.“ Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen liegt 2025 europaweit auf dem niedrigsten Stand seit 2015. 2025 werden voraussichtlich 1,5 Millionen Einheiten gebaut, das sind 5,5 Prozent weniger als 2024.
Der „Zukunft Bau Kongress 2025“ thematisiert die verschiedenen Facetten dieser gesellschaftlichen Aufgabe und reflektiert neue Formen des Zusammenwirkens aller am Bau beteiligten Disziplinen. Der Kongress findet am 21. und 22. Mai 2025 im World Conference Center Bonn (WCCB) statt. Als eine der wichtigsten Gebäudenutzungen steht der Wohnungsbau im Mittelpunkt: Wie kann der Wohnungsbau sozial, nachhaltig und architektonisch qualitätsvoll entwickelt werden?
Die Immobilienwirtschaft fordert angesichts der vorläufigen Baugenehmigungszahlen einen Neustart in der Wohnungsbaupolitik. „Deutschland darf sich nicht an Wohnungsmangel gewöhnen (...)“, sagt Aygül Özkan, Hauptgeschäftsführerin des ZIA. „Wir brauchen jetzt zwingend einen politischen Schulterschluss im Zeichen von Beschleunigung, Deregulierung und Bürokratieabbau“.
Anlage/Vermögen: Wunsch nach Wohneigentum ist groß
Der Wunsch nach Wohneigentum ist in Deutschland weit verbreitet. Das liegt auch daran, dass die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich vor der Schweiz an vorletzter Stelle liegt.
Laut einer repräsentativen Umfrage im Auftrag von ImmoScout24 sind 85 Prozent der jungen Erwachsenen zwischen 18 und 29 Jahren am Kauf einer Immobilie interessiert. Bei den Befragten unter 50 Jahren sind es 65 Prozent. Vor allem in Süddeutschland wollen viele Wohneigentum erwerben. Besonders schnell – in den nächsten ein bis zwei Jahren – wollen die 30- bis 39-Jährigen (21 Prozent) und die 18- bis 29-Jährigen (21 Prozent) kaufen.
Für den Erwerb von Wohneigentum sprechen viele Gründe: Sicherheit und Unabhängigkeit (32 Prozent), Altersvorsorge (25 Prozent) und die Verbesserung der Wohnqualität (20 Prozent) sind die überzeugendsten Argumente. In den Großstädten stehen Sicherheit und Unabhängigkeit an erster Stelle (40 Prozent), während in Ostdeutschland der Vermögensaufbau ein wichtiges Motiv ist (23 Prozent). Die Altersvorsorge ist für die 40- bis 49-Jährigen am wichtigsten (34 Prozent), die Verbesserung der Wohnqualität für die 60- bis 69-Jährigen (35 Prozent).
Die Hauptgründe gegen den Erwerb von Wohneigentum sind zu wenig Eigenkapital (28 Prozent) und zu hohe Preise (27 Prozent). Zu hohe Immobilienpreise halten vor allem die 40- bis 49-Jährigen und Familien vom Immobilienerwerb ab. Mangelnde Flexibilität wird vor allem in Großstädten als Grund gegen den Erwerb von Wohneigentum gesehen (9 Prozent).
Die überwiegende Mehrheit der Befragten (71 Prozent) sieht den Kauf einer Immobilie auch als Geldanlage bzw. Investition. Bei den 18- bis 29-Jährigen sind es sogar 82 Prozent und bei den 30bis 39-Jährigen 78 Prozent.
Insgesamt zielen 44 Prozent der Wohnungsgesuche von Paaren auf Eigentumswohnungen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen konzentriert sich vor allem auf das Umland der Großstädte (44 Prozent) und erst danach auf die Innenstadt (37 Prozent). Jedes vierte Paar kann sich den Kauf eines Einfamilienhauses vorstellen – und nur jedes fünfte Paar den Kauf einer Wohnung.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts in zwei Verfahren Vorgaben dazu gemacht, wie Wohnungseigentümer eine von einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen können.
Der Fall: Geklagt hatte die Miteigentümerin einer Wohnungsanlage, zu der eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen gehört. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1971 ordnet die Nutzung der Stellplätze ausschließlich bestimmten Wohneinheiten zu und regelt, dass die Kosten für die Instandhaltung der Garagenhalle ausschließlich von diesen Wohneinheiten zu tragen sind. Die Klägerin hat kein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz. Im April 2022 beschlossen die Wohnungseigentümer, das Dach der Garage sanieren zu lassen und die Kosten dafür auf alle Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile umzulegen.
Die Entscheidung (BGH, 14.02.2025, V ZR 236/23, V ZR 128/23): Die beschlossene Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen führt dazu, dass auch Wohnungseigentümer ohne Stellplatz für die Sanierung des Tiefgaragendachs zahlen müssen. Die erforderliche Beschlusskompetenz liegt auch dann vor, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden. Die angefochtenen Beschlüsse seien rechtmäßig. Die Beschlusskompetenz zur Änderung des geltenden Verteilungsschlüssels ergibt sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Anders als früher begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nunmehr (auch) eine Kompetenz zur Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zur Rücklage. Nach altem Recht war eine Änderung der Kostenverteilung nur im Einzelfall möglich.
Eine solche Beschränkung enthält § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr. Bei der beschlossenen Änderung der Kostenverteilung handelt es sich zudem um eine abweichende Verteilung für bestimmte Kostenarten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Wie die Formulierung „bestimmte Kostenarten“ zu verstehen ist, war bislang umstritten. Der BGH hat nunmehr entschieden, dass diese Formulierung lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis unterstreicht und keine darüberhinausgehenden Anforderungen begründet.
Die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt bestimmt die aktuellen Diskussionen. Das Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen gibt Antworten auf die Fragen: Wo liegen die entscheidenden Hebel für den Wohnungsbau? Was kann die Immobilienwirtschaft tun, um die deutsche Volkswirtschaft wieder nach vorne zu bringen?
Der Bundestagswahlkampf hat die Diskussion zusätzlich angeheizt. Ein Mehr an Fakten aus dem Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen hilft zu verstehen, wo jetzt der dringendste Handlungsbedarf besteht. Seit 2003 sorgt der im Herbst 2002 gegründete „Rat der Immobilienweisen“ mit seinen jährlichen Frühjahrsgutachten für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten.
Mitglieder des Rates der Immobilienweisen sind Prof. Dr. Dr. h.c. Lars P. Feld (Walter Eucken Institut), Sven Carstensen (bulwiengesa AG), Joachim Stumpf (BBE Handelsberatung GmbH), Jan Grabow (CURACON GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft), Dr. Ralph Henger (Institut der deutschen Wirtschaft) und Prof. Dr.-Ing. Christa Reicher (RWTH Aachen).
Die wichtigsten Ergebnisse des Frühjahrsgutachten 2025 lauten: Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung sorgt auch in der Immobilienwirtschaft für Unsicherheit und dämpft die Investitionsbereitschaft. Der Markt für Büroimmobilien ist stabil, erfährt aber keine spürbare Belebung. Die Kaufpreise für Logistikimmobilien haben den Boden erreicht. Bei Hotel- und Einzelhandelsimmobilien ist eine starke Polarisierung hinsichtlich Branchen, Standorten und Betriebsformen zu beobachten. Für Gesundheits- und Sozialimmobilien gelten aufgrund der enormen Herausforderungen im Pflegesystem besondere Bedingungen. Der Wohnimmobilienmarkt leidet unter dem massiven Einbruch der Neubautätigkeit.
Die Präsidentin des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Iris Schöberl, fasst zusammen: „Der Wohnungsbau braucht in diesem Frühjahr einen Befreiungsschlag“.
Eine Kurzfassung des „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025 des Rates der Immobilienweisen“ steht im Internet als PDF-Datei zum Download bereit.
Die Stadt von morgen spielt eine entscheidende Rolle beim Klimawandel und eröffnet neue Chancen, urbane Räume zukunftsfähig weiterzuentwickeln. Dafür braucht es innovative Konzepte für Wohnen, Bauen, Mobilität, Energie, Kommunikation, Unterhaltung, Sicherheit und vieles mehr.
Die Futuromundo Foresight Konferenz bietet Teilnehmenden die Gelegenheit, ambitionierte Visionen und innovative Geschäftsmodelle für die Stadt von morgen kennenzulernen. Das Forum Future Urban Economies wird vom Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO organisiert und findet am 3. Juli 2025 in der Stuttgarter Liederhalle statt. International renommierte Expertinnen und Experten geben Einblicke in visionäre Perspektiven und Ansätze, um die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Herausforderungen der Zukunft innovativ zu lösen.
Vielerorts werden bereits neue Konzepte entwickelt, um das Zusammenleben in den Städten zu verbessern. Die Mobilität der Zukunft spielt dabei eine wichtige Rolle. So wurde gerade die neue Fußverkehrsstrategie der Bundesregierung auf den Weg gebracht. Sie setzt ein klares Zeichen für einen fußgängerfreundlichen Straßenverkehr und betont die Gleichberechtigung der Verkehrsteilnehmer.
Innovationen für die Stadt von morgen betreffen alle Bewohner. Das Beispiel der 15-Minuten-Stadt Paris zeigt, dass sich die Lebensqualität in einem Wohngebiet deutlich verbessert, wenn wichtige Infrastruktureinrichtungen für viele Menschen zu Fuß erreichbar sind. Der Autoverkehr nimmt ab, die Parkplatzsuche entspannt sich, es gibt mehr Platz auf Wegen und Plätzen, die Aufenthaltsqualität steigt und bietet mehr Kontaktmöglichkeiten in der Nachbarschaft.
Ein gut funktionierender öffentlicher Nahverkehr entlastet die Städte zusätzlich. Die Universität Konstanz hat eine interaktive Karte entwickelt, die für jedes Haus in Deutschland zeigt, wie gut es angebunden ist. Sie ermöglicht faktenbasierte Simulationen für politische Fragestellungen – oder hilft einfach bei der Beurteilung der eigenen Wohngegend. Die interaktive Karte ist im Internet unter mobility.dbvis.de frei zugänglich.
Steuern/Versicherung: Grundsteuer erstmals nach neuem Verfahren berechnet
Stabile Finanzierungsbedingungen machen den Immobilienkauf weiterhin kalkulierbar. Der Immobilienmarkt schwächelt zwar noch, aber die Nachfrage nach Kaufimmobilien ist in den Metropolen zuletzt deutlich gestiegen.
Das Immobilien-Neugeschäft der im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute verbesserte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,9 Prozent. Der Anstieg ist vor allem auf die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten zurückzuführen: Von Januar bis September 2024 erreichten Finanzierungen für den Bau und Erwerb von Wohnimmobilien ein Volumen von 56,7 Mrd. Euro, ein Plus von 16,0 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2023: 48,9 Mrd. Euro).
Diese Zahlen sind auch ein Signal für die deutsche Immobilienwirtschaft, die derzeit schwierige Zeiten durchlebt. Der Wohnungsneubau kommt nicht in Schwung, bezahlbarer Wohnraum fehlt an allen Ecken und Enden. Kaufinteressierte haben sich langsam an die veränderten Finanzierungsbedingungen gewöhnt und verkaufswillige Eigentümerinnen und Eigentümer wollen oder können nicht länger auf bessere Erlöse warten.
Die Standardrate für Immobilienfinanzierungen liegt zum Jahresende 2024 bei 1.350 Euro und ist damit gegenüber November um 25 Euro gesunken. Der Abwärtstrend hatte bereits im Sommer begonnen. Die beispielhaft ermittelte Monatsrate bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung ermöglicht es, die Belastung durch eine Baufinanzierung über längere Zeiträume zu vergleichen: Im Vorjahresmonat zahlten Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer nach dieser Berechnung 1.435 Euro, im Dezember 2022 sogar 1.455 Euro. Der aktuelle Betrag ist der niedrigste seit knapp zweieinhalb Jahren.
Die Darlehenssumme, die Immobilienkäufer bei einem Kreditinstitut aufnehmen, erreicht im Dezember 2024 mit 319.000 Euro einen Höchstwert. Das sind 5.000 Euro mehr als im November und sogar 22.000 Euro mehr als im Vorjahresmonat. Die gleiche Summe haben sich Kreditnehmende im Dezember 2021 bei einer Bank geliehen, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu erfüllen.
Wohnungswirtschaft: Klar zur Wende: Wohnwende vor Klimawende
Die Wohnwende erscheint vielen Menschen inzwischen dringlicher als die Klimawende. Denn die neue Bundesregierung steht vor gewaltigen Aufgaben. In der Multikrise geht es um Frieden in der Ukraine, die Ankurbelung der Wirtschaft, um Rente, Bildung und Digitalisierung.
Das Ausspielen einer Dringlichkeit gegen eine andere bringt niemanden weiter. Viele Aufgaben müssen gleichzeitig angegangen werden. Im besten Fall greifen die Lösungen ineinander und führen an mehreren Stellen zu besseren Lebensbedingungen. Die konstruktive Zusammenarbeit unterschiedlicher Interessengruppen kann gelingen, wenn alle bereit sind, Kompromisse zugunsten der besseren Argumente zu finden.
In der Wohnungspolitik scheinen sich derzeit einige Interessen zu widersprechen. Im Wahlkampf standen Wirtschaft, Sicherheit und Migration im Vordergrund – und nicht der Klimaschutz. Das ist kein Zufall, wie eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt: Die politischen Prioritäten haben sich deutlich verschoben.
Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) geht in ihrem Impulspapier auf die großen Infrastrukturbereiche Energiewirtschaft, Gebäude, Industrie und Mobilität ein. Die Quintessenz: Um die Klimaziele zu erreichen, dürfen wir nicht von unseren selbst gesteckten Zielen abweichen. Wirtschaft und Politik müssen an einem Strang ziehen und die Gesellschaft ins Boot holen.
Die 25 Verbände der Gebäude-Allianz – darunter die Deutsche Umwelthilfe (DUH), der Deutsche Caritasverband sowie der Bundesverband Wärmepumpen (BWP) – fordern von der neuen Bundesregierung, den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken und Förderprogramme langfristig zu sichern. Das Vertrauen in Wärmewende muss gestärkt werden.
Doch die Bürger haben derzeit ganz andere Probleme. Sie können sich die hohen Mieten nicht mehr leisten und den Erwerb von Wohneigentum oft nicht finanzieren. Mehr Wohnungsneubau könnte hier Abhilfe schaffen, aber der Bauwirtschaft fehlen die Aufträge. Die Politik ist in zweierlei Hinsicht gefordert: Sie muss den Wohnungsneubau ankurbeln und darf den Klimaschutz nicht vernachlässigen. Da Neubauten deutlich klimafreundlicher sind als die meisten Altbauten, wäre das ein Gewinn für alle.
Der Hamburg-Standard soll eine neue Baukultur ermöglichen, mit der auch in Zukunft bezahlbarer und attraktiver Wohnraum geschaffen werden kann. Durch eine bedarfsgerechtere Planung, effizientere Managementprozesse sowie schnellere Genehmigungen können im Wohnungsneubau bis zu 2.000 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche eingespart werden.
Das zeigen die jetzt veröffentlichten Ergebnisse der Hamburger „Initiative kostenreduziertes Bauen“, die in der Hansestadt als erstem Bundesland in Deutschland umgesetzt werden soll. Dr. Peter Tschentscher, Erster Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg: „Im Schulterschluss mit der Wohnungswirtschaft wurden in Hamburg seit 2011 über 100.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Doch steigende Baukosten dämpfen den Wohnungsbau. Der neue Hamburg-Standard soll das Bauen gut und günstiger machen.“
Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Der neue Hamburg-Standard ist der lang ersehnte Durchbruch zur Senkung der Baukosten in Deutschland. Hochwertiger Wohnungsbau ist auch für 3.000 Euro brutto auf den Quadratmeter Wohnfläche möglich. Baukosten können damit um über ein Drittel gesenkt werden. (...) Die Ergebnisse der Hamburger „Initiative kostenreduziertes Bauen“ sind ein wirkungsvoller Beitrag zu mehr bezahlbaren Wohnungen und zugleich eine Einladung an die gesamte Branche, die Grundlage einer neuen Planungs- und Baukultur zu schaffen. Wir zeigen, dass sich Baukosten durch den Schulterschluss von Politik, Verwaltung, Planung, Bauund Wohnungswirtschaft deutlich senken lassen – bei hoher Qualität und Nachhaltigkeit.“
Prof. Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE): „Die baulichen Standards haben sich in den letzten Jahrzehnten, sei es durch individuelle oder auch gesellschaftliche Erwartungshaltungen an den Wohnungsbau, auf ein nicht mehr leistbares Niveau hochgeschaukelt. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat dies in einem hoch ambitionierten Prozess, mit allen am Bau Beteiligten im Detail analysiert und damit eine valide Grundlage für die Problembeseitigung gelegt.“ Alle Informationen zur „Initiative kostenreduziertes Bauen“ finden Sie auf der Website www.bezahlbarbauen.hamburg. Architektur/Stadtentwicklung/Wohnen:
