R.E. Immo - Juni 2025 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler
HIGHLIGHTS IN DIESER AUSGABE:
• Wie man den Verkaufspreis von Immobilien berechnet
• Klimaschutz beim Bauen muss nicht teuer sein
• Neue Bundesministerin weckt große Hoffnungen
Kaufen/ Verkaufen
Den Verkaufspreis einer Immobilie nach der Pi-mal-DaumenMethode zu berechnen, ist keine gute Idee. Aber wie berechnet man den Wert einer Immobilie? Und wer ist der richtige Experte für die Ermittlung des Verkaufspreises?
Grundsätzlich kann jeder den Verkaufspreis für ein Haus oder eine Wohnung selbst festlegen. Vielleicht hat es in der Nachbarschaft Verkäufe gegeben, an denen man sich orientieren kann. Aber Vorsicht: Jede Immobilie ist anders. Wer den Kaufpreis zu niedrig ansetzt, verliert Geld. Wer den Kaufpreis zu hoch ansetzt, verschreckt potenzielle Käufer.
Immobilien sollten von Anfang an zu einem realistischen Preis angeboten werden. Aber welcher Preis ist realistisch? Auf dem freien Markt werden Immobilien in der Regel zum Verkehrswert angeboten. Dafür stehen drei verschiedene Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert kann mit dem Kaufpreis der Immobilie identisch sein, muss es aber nicht.
Im Internet bieten Immobilienportale Online-Bewertungen an: „Schätzung des Immobilienwerts in drei Minuten“. Diese Anpreisung macht aber bereits deutlich, dass die Ergebnisse nur als grobe Schätzung zu verstehen sind.
Kurz zu den Verfahren der Wertermittlung: Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Objekte mit ähnlicher Ausstattung in gleicher Lage verglichen. Dieses Verfahren berücksichtigt die aktuelle Marktsituation. Das Sachwertverfahren kommt zur Anwendung, wenn keine vergleichbaren Immobilien in der Region vorhanden sind. Der Sachwert der Immobilie wird unter Berücksichtigung des Bodenrichtwertes und der Herstellungskosten ermittelt. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Verkehrswert von Miet- oder Pachtimmobilien. In die Berechnung fließen die Erträge ein, zum Beispiel die zu erwartenden Mieteinnahmen.
Die Ermittlung des Verkehrswertes ist vor allem beim Verkauf, aber auch bei Scheidung, Erbschaft oder nach umfangreichen Renovierungen sinnvoll. Natürlich kennen die Eigentümer ihre Immobilie gut, wissen, was sie in der Vergangenheit bezahlt und in der Zwischenzeit investiert haben. Sicherer ist es, den Verkehrswert von einem Fachmann ermitteln zu lassen, bevor das Haus oder die Wohnung angeboten wird.
Immobilienmarkt/Trends/Politik Immobilienpreise steigen wieder
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein zuverlässiger Index, der die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse analysiert. Diese enthalten die notariell beglaubigten Verkaufspreise.
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sowie von ECONtribute und dem Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel). Der Index bildet die Immobilienpreisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten.
Danach sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im ersten Quartal dieses Jahres deutlich gestiegen, besonders in einigen Metropolen. Trotz wirtschafts- und geldpolitischer Unsicherheiten gewinnt der Markt für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser somit an Fahrt. Alle Daten der jetzt 21 analysierten Städte und Landkreise sind frei verfügbar unter www.greix.de.
Im Vergleich zum Vorquartal (1. Quartal 2025 zu 4. Quartal 2024) verteuerten sich Eigentumswohnungen um 1,0 Prozent. Die Preise für Einfamilienhäuser stagnierten bei einem Wachstum von lediglich 0,1 Prozent. Mehrfamilienhäuser wurden hingegen 1,1 Prozent teurer verkauft. Ein Vergleich mit dem Vorjahresquartal (Q1 2025 zu Q1 2024) zeigt, wie stark der Preiszuwachs trotz gestiegener Bauzinsen zu Jahresbeginn und der Sorge vor einer globalen Rezession ist. Eigentumswohnungen verteuerten sich innerhalb eines Jahres um 3,2 Prozent. Bei Einfamilienhäusern liegt das Plus sogar bei 4,7 Prozent. Mehrfamilienhäuser stiegen um 8,7 Prozent. Im Jahresvergleich markieren die aktuellen Zahlen das größte Preiswachstum seit Mitte 2022.
Auch die Zahl der Transaktionen liegt mit einem Plus von fast einem Drittel deutlich über dem Vorjahreszeitraum.
„Das Abwarten hat ein Ende“, sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienmarktexperte am Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel). „Wer kaufen will, hat sich offenbar mit den neuen Gegebenheiten arrangiert – und spekuliert darauf, dass der Immobilienmarkt vorerst seinen Tiefpunkt erreicht hat.“
Die Bauwirtschaft leidet seit Jahren unter einem Klima der Unsicherheit. Das drückt auf die Investitionsbereitschaft. Die Wohnraumknappheit war bereits zum Zeitpunkt der Bundestagswahl 2021 ein vorherrschendes Thema und ist es immer noch. Die neue Bundesregierung steht im Bereich Bauen und Wohnen vor großen Herausforderungen.
Die Stimmung der Unternehmen im Wohnungsbau hat sich im April jedoch etwas verbessert. Wie das ifo Institut, München, mitteilt, stieg das Geschäftsklima für diese Branche von minus 43 auf minus 37,7 Punkte. Sowohl die aktuelle Lage als auch die Erwartungen der Unternehmen legten zu. „Die Stimmung im Wohnungsbau hellt sich auf – wenn auch auf niedrigem Niveau“, sagt Klaus Wohlrabe, Leiter der ifo-Umfragen. „Ob das geplante Infrastrukturpaket der Regierung schon Wirkung zeigt, ist noch ungewiss. Momentan setzen die Unternehmen wohl eher auf einen allgemeinen Aufschwung der Bauwirtschaft.“
Die Stimmung hat sich verbessert, doch die Auftragslage bleibt schwierig: 51,2 Prozent der Befragten berichten von einem Auftragsmangel, im März waren es 53,7 Prozent. Zudem nehmen die Stornierungen zu. Im April melden 10,4 Prozent der Firmen abgesagte Aufträge, im Vormonat waren es 7,8 Prozent. Auch die Zahl der offiziellen Baugenehmigungen ist zuletzt wieder zurückgegangen.
Im März 2025 wurde in Deutschland der Bau von 19.500 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 5,8 Prozent oder 1.100 Baugenehmigungen mehr als im März 2024. Im 1. Quartal 2025 wurden insgesamt 55.400 Wohnungen genehmigt. Das waren 3,4 Prozent oder 1.800 Wohnungen mehr als im 1. Quartal 2024. In diesen Ergebnissen sind sowohl Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten.
Die Bau- und Wohnungswirtschaft setzt große Hoffnungen in die neue Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Verena Hubertz, und erhofft sich einen Neustart im Wohnungsbau. Der Koalitionsvertrag zeigt mit dem Gebäudetyp E, einer geplanten BaugesetzbuchReform sowie dem Bekenntnis zur Entbürokratisierung erste richtige Ansätze.
Es ist ein Vorurteil, dass nachhaltiges, klimagerechtes Bauen teurer sein muss als herkömmliche Standards. Studien, Initiativen und praktische Beispiele zeigen das Gegenteil. Jetzt ist ein Umdenken angesagt.
Es ist möglich, Gebäude mit geringen Kosten zu errichten und zu betreiben, die geringe CO2Emissionen verursachen und ein sehr gutes Zertifizierungsergebnis erzielen. Dies hat die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in der Kurzstudie „Lebenszyklusbasierte Betrachtung von Gebäuden“ herausgefunden. Die Erhebung macht deutlich, dass es keine eindeutige Verbindung zwischen den Ökobilanzwerten und den Herstellungskosten von Immobilien gibt. Die DGNB hat untersucht, ob und in welcher Höhe Mehr- oder Minderkosten entstehen, wenn Auftraggeber lebenszyklusoptimierte, klimafreundliche Gebäude realisieren wollen. Hierzu wurden die Ökobilanzdaten von 28 DGNB-zertifizierten Wohnungsneubauten auf vielfältige Weise ausgewertet.
Auch der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen hat ein neues Gutachten zum kostengünstigen Wohnungsbau sowie zum Gebäudetyp E vorgelegt. Es basiert auf der Diskussion der vergangenen drei Jahre und enthält konkrete, flankierende Handlungsvorschläge, die auf den aktuellen Koalitionsvertrag Bezug nehmen. Es zeigt auf, wie überhöhte, baukostensteigernde Standards einfach und rechtssicher vermieden werden können.
Wie ein Pilotvorhaben neue Maßstäbe für einfaches Bauen setzen kann, zeigt derzeit das erste Bauvorhaben in Baden-Württemberg, das nach dem Prinzip des „Gebäudetyps E“ am Firmenhauptsitz des Beratungsunternehmens Drees & Sommer SE in Stuttgart-Vaihingen entsteht. Es handelt sich um den bislang größten Bürokomplex in Deutschland, bei dem dieser zukunftsgerichtete Ansatz verfolgt wird.
Auch Hamburg ist bereits weit fortgeschritten: Der Hamburg-Standard soll eine neue Baukultur ermöglichen, um auch in Zukunft bezahlbaren und attraktiven Wohnraum schaffen zu können. Durch eine bedarfsgerechtere Planung, effizientere Verwaltungsabläufe und schnellere Genehmigungen können beim Wohnungsneubau bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche eingespart werden.
Finanzierung: Konditionen weiterhin stabil, Zinsen kurzfristig leicht gestiegen
Die Konditionen bei der Finanzierung haben einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Seit Anfang 2025 bewegt sich die durchschnittliche Darlehenssumme beim Immobilienkauf mit geringfügigen Schwankungen zwischen 310.000 und 319.000 Euro.
Im April 2025 liehen sich Käufer:innen von Wohneigentum weniger Geld: Die durchschnittliche Darlehenssumme lag bei rund 310.000 Euro. Damit sank der fremdfinanzierte Anteil im Vergleich zum Vormonat um 9.000 Euro. Die Standardrate stieg auf 1.458 Euro und entspricht damit der Summe, die Kreditnehmende zum selben Zeitpunkt vor einem Jahr gezahlt haben. Im Vergleich zum Vormonat ist allerdings eine höhere monatliche Belastung erkennbar. Die kurzzeitig gestiegenen Bauzinsen seit Mitte März machen sich hier bemerkbar.
Die sogenannte Standardrate berechnet sich anhand folgender Parameter: einer Darlehenssumme von 300.000 Euro, einer Tilgung von zwei Prozent, einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent und einer Zinsbindung von zehn Jahren. Mithilfe dieser Musterrechnung lassen sich die Kosten einer Baufinanzierung über einen längeren Zeitraum hinweg vergleichen und die Entwicklung der durchschnittlichen Bauzinsen in dieser Zeit abbilden.
Die Zinsbindung im April 2025 fällt mit durchschnittlich zehn Jahren und sieben Monaten deutlich kürzer aus als in den Vormonaten. Aufgrund des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts können Immobilienkäuferinnen und -käufer ein Darlehen nach Ablauf von mindestens zehn Jahren vorzeitig aufheben, selbst wenn sie sich bei Vertragsabschluss für eine längere Zinsbindung entschieden haben.
Mit 1,73 Prozent bleibt der Tilgungssatz nahezu stabil zum Vormonat. Im Vergleich zu den vergangenen zwölf Monaten sind hier lediglich Nuancenänderungen zu erkennen.
Die in die Immobilienfinanzierung einfließenden staatlichen Fördermittel der KfW verzeichnen seit dem vergangenen halben Jahr einen kontinuierlichen Rückgang. Es bleibt spannend, welchen Einfluss die Politik der neuen Bundesregierung auf diesen Finanzierungsbaustein nehmen wird.
Streit mit den Nachbarn ist unangenehm. Sehr oft geht es dabei um Grenzabstände, beispielsweise darum, wie hoch eine Hecke sein darf. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu einige grundlegende Feststellungen getroffen.
In dem juristischen Rechtsstreit waren die Eigentümer benachbarter Grundstücke in Hessen involviert. Auf dem einen Grundstück befindet sich seit den 1960er Jahren entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze eine Aufschüttung. Im Jahr 2018 pflanzte die Nachbarin auf dieser Aufschüttung Bambus, der inzwischen eine Höhe von sechs bis sieben Metern erreicht hat.
Der Kläger verlangte den Rückschnitt des Bambus auf eine Wuchshöhe von drei Metern, gemessen vom Bodenniveau des klägerischen Grundstücks. Im Verfahren durch alle Instanzen entschied der Bundesgerichtshof (BGH, 28.03.2025, V ZR 185/23): „Hält ein Grundstückseigentümer bei einer Anpflanzung die im Landesnachbarrecht vorgeschriebenen Grenzabstände nicht ein, kann dem Nachbarn ein Anspruch auf Beseitigung der sich daraus für ihn ergebenden Beeinträchtigung zustehen, der durch den Rückschnitt zu erfüllen ist.” Ein solcher Rückschnittanspruch ist im hessischen Nachbarrechtsgesetz vorgesehen.
Allerdings macht das hessische Nachbarrecht nur für bestimmte Abstände von der Grundstücksgrenze Vorgaben für Hecken. Für Hecken mit einer Höhe von bis zu 1,2 Metern ist ein Abstand von 25 Zentimetern, mit einer Höhe von bis zu zwei Metern ein Abstand von 50 Zentimetern und mit einer Höhe von über zwei Metern ein Abstand von 75 Zentimetern zum Nachbargrundstück einzuhalten. Eine allgemeine, von diesen Vorgaben unabhängige Höhenbegrenzung kann aus dem Begriff der Hecke nicht abgeleitet werden.
Wird auf einem höher gelegenen Grundstück eine Hecke gepflanzt, ist die zulässige Heckenhöhe grundsätzlich von der Stelle aus zu messen, an der die Hecke aus dem Boden austritt. Abweichend davon ist im zeitlichen Zusammenhang mit der Anpflanzung das ursprüngliche Geländeniveau maßgeblich, sofern im Bereich der Grundstücksgrenze eine (künstliche) Erhöhung des Grundstücksniveaus erfolgt. Dies ist hier jedoch nicht der Fall, da die Aufschüttung auf dem Grundstück der Beklagten bereits vor Jahrzehnten erfolgte.
Deutschland hat eine neue Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: Verena Hubertz löst Klara Geywitz in dieser Position ab. Die neue Frau an der Spitze weckt große Hoffnungen, denn die Bau- und Immobilienwirtschaft braucht dringend neue Impulse.
„Die Lage duldet keinen Aufschub – jetzt kommt es auf Entschlossenheit und Dialogbereitschaft an“, erklärt IVD-Präsident Dirk Wohltorf.
Die neue Bundesministerin Verena Hubertz (SPD, Jahrgang 1987) errang bei der Bundestagswahl 2021 das Direktmandat im Wahlkreis Trier. Sie studierte Betriebswirtschaftslehre, absolvierte ein Auslandssemester im US-Bundesstaat Tennessee und sammelte erste Berufserfahrungen bei den Lebenshilfe-Werken Trier, Vodafone, PricewaterhouseCoopers und der Commerzbank. Zudem war sie Mitbegründerin eines Start-ups, das mit über 20 Millionen Nutzern und circa 60 Mitarbeitenden zu 60 Prozent vom Bosch-Tochterunternehmen BSH Hausgeräte übernommen wurde.
In ihrer ersten Rede Mitte Mai vor dem Bundestag erläuterte die Bundesministerin, welche Schwerpunkte sie bei ihrer politischen Arbeit setzen will: „Tempo, Technologie und Toleranz. (...) Daran können Sie mich messen“, sagte die neue Ministerin. Die Bagger sollen wieder rollen. Denn Wohnen sei die soziale Frage unserer Zeit. „Wohnraum muss bezahlbar sein! Das ist für mich Anspruch und Auftrag zugleich. Wohnen ist zu teuer, und das treibt uns als Gesellschaft auseinander. Ich will deswegen, dass wir mehr bauen, und ich will, dass wir preiswerter und nachhaltiger bauen.“
„Ich finde nicht, dass Wohnen ein Markt wie jeder andere ist. Ich will, dass Wohnen ein funktionierender Markt ist, wo nicht nur die Rendite entscheidet, und ich will als Bauministerin dafür sorgen, dass Wohnen für alle bezahlbar bleibt, von der Auszubildenden bis zum Rentner. (...) wenn wir bauen, dann kurbeln wir auch unsere deutsche Wirtschaft an. Die Bauindustrie ist die Lokomotive unserer Wirtschaft. Rund zwölf Prozent unseres BIPs sind Bauinvestitionen. (...) wir (müssen) über BauGB, über Planungsbeschleunigung, Raumordnung und Stadtentwicklung sprechen.“
Fazit: Das klingt vernünftig und entschlossen. Warten wir ab, wo Deutschland im Bereich Bauen und Wohnen in einigen Jahren stehen wird.
Umwelt/Energie/Technik Wohnen und Wärme bleiben ein Thema
Das Thema Wohnen und Wärme ist keineswegs vom Tisch, auch wenn am Ende der alten Regierungskoalition kaum noch jemand etwas davon hören wollte – ganz im Gegenteil. Wo steht Deutschland jetzt? Wie geht es weiter?
Wärmepumpen können die Heizkosten insbesondere in gut gedämmten Häusern deutlich senken. Trotzdem werden sie nicht so häufig eingebaut, wie es wünschenswert wäre. Dies zeigen die Ergebnisse des „Wärme- und Wohnen-Panels“ des Kopernikus-Projekts Ariadne, welches vom Bundesministerium für Forschung, Technik und Raumfahrt gefördert wird.
Die geplante Integration des nationalen CO₂-Preises für Gebäude in den europäischen Emissionshandel wird den Betrieb von Öl- und Gasheizungen langfristig verteuern. In diesem Zusammenhang empfiehlt der Report, die Barrieren für energetische Sanierungen und den Austausch von Heizungen bei politischen Maßnahmen zu berücksichtigen.
Die energetische Sanierungsrate der Gebäudehülle liegt weiterhin unter dem Ziel von jährlich zwei Prozent. Parallel dazu sank die Heizungsmodernisierungsrate im Gebäudebestand nach einem vorläufigen Höhepunkt im Jahr 2022. Fehlende Informationen zu Förderprogrammen sowie politische Unsicherheiten rund um die Themen Klimapolitik, Gebäudeenergiegesetz und kommunale Wärmeplanung bremsen die Wärmewende.
Der Heizungsmarkt zeigt eine Trendwende: So ging der Verkauf von Gas-Wärmeerzeugern im ersten Quartal 2025 um 48 Prozent und der von Ölheizungen sogar um 81 Prozent zurück, während der Absatz von Wärmepumpenheizungen um 35 Prozent stieg. Damit lag der Anteil von Wärmepumpen am gesamten deutschen Heizungsmarkt im ersten Quartal bei 42 Prozent. In einer Umfrage lehnten 70 Prozent der Befragten eine Ölheizung und 60 Prozent einen Gas-Wärmeerzeuger ab (Quelle: Energie-Trendmonitor Deutschland 2025).
Die von der neuen Bundesregierung angekündigte Senkung des Strompreises dürfte den Einbau von Wärmepumpen fördern: So sollen die Stromsteuer um zwei Cent pro Kilowattstunde (kWh) und die Netzentgelte um drei Cent pro kWh gesenkt werden, sodass Verbraucher insgesamt mindestens fünf Cent pro kWh weniger zahlen.
