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Bauen
Neubaubedarf von rund 320.000
Wohnungen pro Jahr
Seit Jahren werden Zahlen zum Neubaubedarf veröffentlicht. Sie variieren je nach Herausgeber und sind schwer vergleichbar. Nun liegt eine neue, fundierte Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) für den Zeitraum bis 2030 vor.
Der Wohnungsbedarf in Deutschland wird auch in den kommenden Jahren hoch bleiben. Er liegt bei rund 320.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Allerdings gibt es große regionale Unterschiede. Zu diesem Ergebnis kommt die Wohnungsbedarfsprognose des BBSR im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnungswesen, Stadtentwicklung und Bau. Die Prognose bezieht sich auf den Zeitraum 2023 bis 2030.
Den höchsten absoluten Neubaubedarf sieht das BBSR in den nachfragestarken kreisfreien Großstädten und den angrenzenden Landkreisen im Umland, während er in den peripheren, nachfrageschwächeren Regionen deutlich geringer ausfällt. Allein für die sieben größten deutschen Städte (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf) beziffert die Prognose den jährlichen Neubaubedarf auf 60.000 Wohnungen. Dies entspricht einem Fünftel des Gesamtbedarfs.
Den größten einwohnerbezogenen Bedarf haben die kreisfreien Städte und Landkreise in Süddeutschland. „Die Zahl der Haushalte wird unserer Prognose zufolge bis 2030 um 1,3 Prozent auf 42,6 Millionen wachsen. Das treibt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an“, sagt BBSRWohnungsmarktexpertin Anna Maria Müther. „Neue Wohnungen müssen vor allem in den wachstumsstarken Großstädten und ihrem Umland entstehen. Im Fokus stehen dabei Miet- und Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. In vielen ländlichen Regionen ist der Neubaubedarf dagegen moderat“.
Die Zahlen der BBSR-Prognose liegen über den zuletzt realisierten Neubauzahlen: Im Jahr 2023 wurden 294.400 Wohnungen fertiggestellt, davon 262.900 in neu errichteten Gebäuden. Der Bedarf an neuen Wohnungen kann laut BBSR sowohl durch Wohnungen in neuen Wohngebäuden als auch durch den Umbau von Gebäuden, Dachaufstockungen oder die Wiedernutzung von Leerständen gedeckt werden. Die Ergebnisse der Prognose sind im Internet abrufbar: www.bbsr.bund.de/wohnungsbedarfsprognose
Die Nachfrage nach Mietwohnungen entwickelt sich vor allem in den kreisfreien Städten stetig nach oben. Während die Mieten in Berlin zuletzt nicht mehr so stark unter Druck standen, verzeichneten Köln, Leipzig und Stuttgart besonders starke Mietsteigerungen.
Die Mietmärkte in den deutschen Metropolen zeigen zu Beginn des Jahres 2025 eine hohe Dynamik. „Diese Entwicklung unterstreicht den hohen Druck auf dem Wohnungsmarkt und die Notwendigkeit, das Angebot durch verstärkte Neubauaktivitäten zu erweitern. Besonders bezahlbare und kleinere Wohnungen werden gesucht“, sagt die Geschäftsführerin von ImmoScout24, Dr. Gesa Crockford.
In Stuttgart ist die Mietpreisentwicklung besonders dynamisch: Im ersten Quartal 2025 steigen die Angebotsmieten bei Neuvermietung im Bestand mit 1,9 Prozent so stark wie seit 2022 nicht mehr. In Köln steigen die Angebotsmieten im Neubau um 2,4 Prozent und in Leipzig um 2,3 Prozent.
Mietsuchende müssen sich in Deutschland weiterhin auf eine starke Konkurrenz einstellen – vor allem in den Metropolen, wo die Nachfrage innerhalb eines Jahres um sechs Prozent gestiegen ist. In ihrem Umland stieg das Interesse um vier Prozent. Auch die kreisfreien Städte weisen eine hohe Dynamik auf. Hier stieg die Nachfrage binnen Jahresfrist um sieben Prozent. Lediglich der ländliche Raum verzeichnet im gleichen Zeitraum einen leichten Rückgang um drei Prozent.
Der Trend geht zum Singlehaushalt: Mehr Menschen in Deutschland leben allein und zahlen durchschnittlich eine höhere Quadratmetermiete für ihre Wohnung. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, war die Miete pro Quadratmeter um 6,2 Prozent höher als bei Haushalten mit mehreren Personen. Ein möglicher Grund für die höheren Quadratmetermieten von Singlehaushalten: Alleinlebende wohnen in kleineren Wohnungen, die im Verhältnis zur Wohnfläche häufig teurer sind.
Vor allem in Großstädten sind Singlehaushalte weit verbreitet. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern sind 2022 mehr als die Hälfte (52 Prozent) der Haushalte Singlehaushalte, 2011 waren es noch 46 Prozent.
Seit Anfang des Jahres verschicken die Finanzämter die Grundsteuerbescheide nach der neuen Regelung an die Immobilieneigentümer. Nicht in allen Fällen läuft das reibungslos. Es gibt bereits Prozesse und Urteile, die Schwachstellen des neuen Verfahrens aufzeigen.
Die Grundsteuerbescheide für 2025 basieren erstmals auf der neuen Grundstücksbewertung von 2022. 73 Prozent der Eigentümer haben nun eine höhere Steuerlast. Für 30 Prozent hat sich die jährliche Grundsteuer mehr als verdoppelt. 28 Prozent wollen gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen.
Mit Unterstützung der Verbände Haus & Grund Deutschland und Bund der Steuerzahler Deutschland wurde bereits eine erste Musterklage in einem ostdeutschen Bundesland eingereicht. Dort lassen sich aufgrund der Marktlage bei weitem nicht die Mieten erzielen, die der Fiskus für die Grundsteuer ansetzt. Die obersten Finanzbehörden der Länder haben reagiert: Eigentümer können einen niedrigeren Wert nachweisen und geltend machen.
Erhebliche Zweifel am Ansatz des Bodenrichtwerts durch das Finanzamt bestanden in einem Fall, der vor dem Finanzgericht Düsseldorf (Az: 11 V 2128/24 A ) verhandelt wurde. Das Grundstück ist 522 Quadratmeter groß, liegt in einem Landschaftsschutzgebiet, ist nicht bebaubar und wird als Gartenfläche genutzt. Das Finanzamt hatte den Grundsteuerwert auf der Grundlage des Bodenrichtwerts für baureifes Land von 630 Euro pro Quadratmeter festgesetzt. Der Gutachterausschuss der Stadt hatte einen Bodenrichtwert von nur 3,50 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Das Gericht entschied: Die Berechnung des Finanzamtes ist nicht nachvollziehbar. Das Gericht schlug einen Wert von 10,50 Euro pro Quadratmeter vor.
Bei Zweifeln an der Berechnung des Finanzamtes kann es sich lohnen, den Steuerbescheid genau überprüfen zu lassen. Beispielsweise können fehlerhafte Angaben beim Ausfüllen der erforderlichen Formulare zu falschen Berechnungen geführt haben, ebenso wie Angaben zur Sanierung eines Hauses. Allerdings muss der Steuerpflichtige selbst durch ein Gutachten nachweisen, dass der Bescheid fehlerhaft ist. Liegt die Wertberechnung des Gutachtens um 40 Prozent unter der des Finanzamtes, hat der Antragsteller einen Anspruch auf Herabsetzung der Grundsteuer.
