2024 Januar
Unsere Themen im Januar • Neues Jahr, neue Gesetze und Regelungen • Wohnungsbau in Deutschland viel zu teuer • Heizungstausch muss kein Reizthema sein
Rückblick auf das Jahr 2023 Der Rückblick auf das vergangene Jahr ermöglicht einen ersten Ausblick auf das neue Jahr. Wie wird es weitergehen? Welche Entwicklungen sind zukunftsweisend? Welche Erwartungen sind berechtigt? In Deutschland lebten zu Jahresbeginn mehr Menschen als je zuvor. Ausschlaggebend für das Bevölkerungswachstum auf den Rekordwert von rund 84,4 Millionen Menschen war die Zuwanderung. Das Bevölkerungswachstum hat den Wohnungsmarkt unter Druck gesetzt. Im Jahr 2022 lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen mit 295.300 deutlich unter dem von der Bundesregierung formulierten Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Die aktuellen Neubauzahlen deuten nicht auf eine Trendwende hin. Viele Baumaterialien sind 2023 deutlich teurer als vor der Energiekrise, die Preise für den Neubau von Wohngebäuden sind im Februar 2023 binnen Jahresfrist um mehr als 15 Prozent gestiegen. Die letzten deutschen Kernkraftwerke sind vom Netz gegangen. Stattdessen wird mehr Strom aus dem Ausland importiert, während sich die inländische Stromerzeugung aus Windkraft und Photovoltaik vergleichsweise wenig verändert hat. Im Sommerferienmonat Juli waren so viele Menschen unterwegs wie in keinem anderen Monat seit der Corona-Pandemie. Der Arbeitsmarkt erreichte im Herbst mit 46 Millionen Erwerbstätigen einen historischen Höchststand. Ein leichter Anstieg der Reallöhne kann ein positives Signal gelten. Die Inflation schwächte sich weiter ab und erreichte den niedrigsten Stand seit Juni 2021. Die Immobilienpreise in Deutschland sind 2023 erstmals seit 2010 gesunken. Besonders betroffen sind Baugrundstücke und Eigenheime in Großstädten. Die Preise für Wohnimmobilien sanken im 3. Quartal 2023 um durchschnittlich 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Zahl der Immobilientransaktionen ging im Vergleich zum Vorjahr um 16 Prozent zurück. Erste positive Signale: Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im November zum dritten Mal in Folge gestiegen. Die deutsche Wirtschaft konsolidiert sich auf niedrigem Niveau. Die Immobilienpreise stabilisieren sich allmählich. (Foto: © Markus Winkler, Pixabay)
Neues Jahr 2024: Neue Gesetze, Regelungen und Vorgaben Selten war der Start in ein neues Jahr so von Unsicherheiten geprägt wie der Jahreswechsel 2023 / 2024. Die völlig veränderte Haushaltslage des Bundes nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts erfordert ein schnelles Umdenken – beim Klimaschutz und bei Investitionen in den Wohnungsbau. Das ist neu im Jahr 2024: Viele neue Gesetze sollen Bürger und Unternehmen entlasten. Betroffen sind Arbeitgeber, Arbeitnehmer, Rentner, Steuerzahler, Autofahrer und Häuslebauer. Änderungen gibt es beim Mindestlohn, beim Kindergeld, beim Einkommensteuertarif und bei der Ausbildungsvergütung. Das Arbeitszeiterfassungsgesetz verpflichtet Arbeitgeber ab 2024, die Arbeitszeit ihrer Beschäftigten elektronisch zu erfassen. Der gesetzliche Mindestlohn steigt auf 12,41 Euro pro Stunde. Auch die Ausbildungsvergütungen steigen. Die Renten werden im kommenden Sommer um 3,5 Prozent angehoben. Die Einkommensteuertarife werden an die Inflation angepasst. Der steuerliche Grundfreibetrag erhöht sich auf 11.604 Euro pro Jahr. Die digitale Transformation des Gesundheitswesens soll vorangetrieben werden. Die elektronische Patientenakte (ePA) soll zum Standard werden. Der Anspruch der Eltern auf Kinderkrankengeld soll von 10 auf 15 Tage erhöht werden. Mit dem Wachstumschancengesetz will die Regierung private Investitionen fördern und für mehr wirtschaftliche Dynamik in den kommenden Jahren sorgen. Die Abschreibungsmöglichkeiten sollen verbessert werden. Mit Beginn des Jahres 2024 sind zahlreiche Neuregelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft getreten: Neue Heizungsanlagen müssen künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Es besteht keine Pflicht, eine funktionierende Öl- oder Gasheizung durch eine mit erneuerbaren Energien betriebene Heizung zu ersetzen. Defekte Heizungsanlagen dürfen repariert werden. Dies gilt jedoch nicht für Heizkessel, die länger als 30 Jahre in Betrieb sind. Die Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises wurde durch das GEG erweitert: Künftig muss im Ausweis auch die Art der erneuerbaren Energien angegeben werden, die zur Erfüllung der 65-Prozent-EE-Vorgabe eingesetzt werden. (Foto: © Gerd Altmann., Pixabay)
Kompromiss gefunden für EU-Gebäuderichtlinie Die neue EU-Gebäuderichtlinie war lange erwartet und teilweise befürchtet worden. Nun hat die Europäische Union eine Reform mit strengeren Regeln auf den Weg gebracht. Sie soll dazu beitragen, dass die EU bis 2050 klimaneutral wird. Im Fokus stehen Gebäude mit schlechter Energiebilanz. Ein Sanierungszwang ist allerdings vom Tisch. Die überarbeitete Gebäuderichtlinie ist der zweite Teil des klimapolitischen Projekts „Fit for 55“, mit dem die europäische Energie- und Klimagesetzgebung neu gestaltet werden soll. Der erste Teil wurde bereits im Sommer 2021 vorgelegt. Nun haben sich EUKommission, Parlament und Rat auf einen Kompromiss geeinigt. Statt Mindestenergieeffizienzstandards, die zu einem gebäudespezifischen Sanierungszwang geführt hätten, sind nun verbindliche Primärenergieeinsparungen für den gesamten Gebäudebestand der Mitgliedstaaten vorgesehen. Das ist ein guter Weg, finden die meisten Praktiker der Branche. Bei Umweltverbänden und Klimaschutzorganisationen findet der Kompromiss allerdings ein geteiltes Echo. „Die Abkehr vom individuellen Sanierungszwang mit seinen unvorstellbar hohen Kosten ist eine gute Nachricht“, erklärt BFW-Bundesgeschäftsführer Andreas Beulich in Berlin. „Laut Schätzungen der KfW wären insgesamt 254 Milliarden Euro nötig gewesen. Die finanzielle Überforderung der Eigentümer und letztendlich auch der Mieter war von Anfang an unrealistisch, unsozial und zum Scheitern verurteilt“. „Die CO2-Emissionen im Gebäudebereich müssen reduziert werden, das ist unstrittig. Entscheidend ist aber, dass die Vermeidung von Treibhausgasen auf bezahlbare und sozial verträgliche Weise für Mieter und Vermieter umgesetzt wird“, so Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. Richtig sei auch, dass so genannte Nullemissionsgebäude keine Emissionen aus fossilen Energieträgern aufweisen dürfen. Es sei ein sehr positives Signal, dass die EU die ursprünglich vorgesehenen Mindestenergieeffizienzstandards relativiere und damit praktikabler mache. Formal müssen das Europäische Parlament und der EU-Rat dem Kompromiss noch zustimmen, bevor die Gebäuderichtlinie in Kraft treten kann und die EU-Staaten die Vorgaben in nationales Recht umsetzen können. (Foto: © Erich Westendarp, Pixabay)
Wohnungsbau in Deutschland ist viel zu teuer Die stark gestiegenen Baukosten haben den Wohnungsbau gebremst. Etwa die Hälfte der Unternehmen klagt über Auftragsmangel. Insgesamt ist der Wohnungsneubau in Deutschland im europäischen Vergleich aber schon lange sehr teuer. Ein Drittel der Kosten entfällt auf Steuern und Abgaben. Der Wohnungsbau in Deutschland ist teurer als in vielen anderen europäischen Ländern. Das belegt eine aktuelle Analyse, deren Ergebnisse der weltweit tätige Immobiliendienstleister CBRE veröffentlicht hat. Die Analyse zeigt im Vergleich mit Finnland, Frankreich, den Niederlanden, Österreich, Polen und Schweden, dass die Baunebenkosten in Deutschland am höchsten sind. Deutschland ist ein Hochpreisland im Wohnungsneubau. Dies liegt weniger an den Grundstückspreisen als an den Baukosten selbst. Neue Wohnungen kosten in Deutschland 5.150 Euro pro Quadratmeter und sind damit teurer als in vielen anderen europäischen Ländern. Fast ein Drittel dieser Kosten, rund 1.500 Euro, werden direkt durch Steuern und öffentliche Abgaben verursacht. Verglichen wurden die Gestehungskosten, die sich aus den Grundstückskosten, den Baukosten, den Kosten für die Außenanlagen und den Baunebenkosten zusammensetzen. Die Gestehungskosten liegen in Deutschland etwas höher als in Frankreich und Finnland (jeweils 5.000 Euro) und deutlich höher als in Polen, das mit 2.130 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten Kosten der untersuchten Länder aufweist. Auch in Österreich sind die Kosten mit 3.030 Euro deutlich niedriger als in Deutschland, ebenso wie in den Niederlanden (4.240 Euro) und Schweden (3.710 Euro). In Deutschland sind vor allem die Kosten für den eigentlichen Bau, also das Bauwerk, besonders hoch. Sie liegen bei 3.420 Euro. Nur in Finnland sind sie mit 3.750 Euro noch etwas höher. Die Bundesregierung hat auf die aktuelle Situation reagiert und einen 14-Punkte-Plan für die Bauund Immobilienwirtschaft beschlossen. Dazu gehört unter anderem die Anpassung des Baugesetzbuches sowie eine Sonderregelung, die es Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bis Ende 2026 ermöglicht, den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu vereinfachen und zu beschleunigen. (Foto: Analogicus, Pixabay)
Es ist möglich, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen In den letzten Jahrzehnten wurde die Wohnungsversorgung vermehrt dem Markt überlassen. Das Problem von steigender Nachfrage und sinkendem Angebot an preiswertem Wohnraum besteht heute mehr denn je. Es existieren jedoch effektive Strategien der Wohnungspolitik, um diesem Mangel entgegenzuwirken. Auch nach den Jahren des Immobilienbooms ist das Thema Wohnungsmangel ein gesellschaftliches Dauerthema. Vereinfachende Ursachenzuschreibungen, wie der Hinweis auf hohe Flüchtlingszahlen, helfen nicht weiter. Als Ursache des Wohnungsmangels wird vorwiegend die zu geringe Bautätigkeit benannt, es gibt jedoch mehrere Gründe, berichtet die Katholische Hochschule Freiburg: Seit etwa zehn Jahren steigt die Bevölkerungszahl in Deutschland, insbesondere in prosperierenden Regionen und Großstädten. Gesellschaftliche Entwicklungen, wie die Ausweitung urbaner Lebensstile, der Trend zu kleinen, mobilen Haushalten und häufigeren Wohnortswechseln, sind der beruflichen Flexibilität geschuldet. Damit steigt die Anzahl der Haushalte insgesamt, die mehr Wohnungen nachfragen. Dass der Wohnungsbau dem steigenden Bedarf nicht mehr nachkommen kann, hat auch mit der vergleichsweise langen Vorlaufzeit zwischen Bauentscheidung und Nutzungsübergabe zu tun. Auch die sich immer schneller verändernden Rahmenbedingungen für Bauprojekte, wie Finanzierung, Zinsentwicklung, Klimaanpassungen und Wohnbedarfe erschweren die Anpassungen zwischen Nachfrage und Angebot. Es gilt, die Rahmenbedingungen für preisgünstigen Wohnraum zu verbessern. Dafür steht ein aktives Flächen- bzw. Grundstücksmanagement der Kommunen an, das mit Nachverdichtung und einer dichteren urbanen Bauweise zu mehr Wohnfläche beitragen kann. Mit dem Einsatz von Vorkaufsrechten zum Ankauf von Grundstücken können Kommunen ihr Flächenportfolio erweitern und Wohnbebauung gestalten. Prof. Dr. phil. Martin Becker, Professor für Stadt- und Quartiersentwicklung plädiert außerdem für die Wiedereinführung der Gemeinnützigkeit von kommunalen, genossenschaftlichen und anderen nicht gewinnorientierten Wohnungsgesellschaften. Mit dauerhafter Bereitstellung und Erhalt öffentlich geförderter und öffentlich verwalteter Wohnungsbestände, ließe sich eine nachhaltige Wirkung erzielen, wie es in anderen europäischen Staaten, wie z.B. Österreich und Frankreich, schon länger der Fall ist. (Grafik: © Jarmoluk, Pixabay)
Europas größte Grünfassade setzt Maßstäbe Die Baubranche befindet sich im Wandel: Nachhaltiges Bauen wird immer wichtiger – nicht nur wegen der ehrgeizigen Klimaziele, zu denen sich Staaten weltweit verpflichtet haben. Auch für viele Bauherren ist es wichtig, ressourcenschonend und sinnvoll für Umwelt und Gesellschaft zu bauen. Das Geschäfts- und Bürogebäude Kö-Bogen II in Düsseldorf ist eines der herausragenden Green Buildings unserer Zeit. Der Bau- und Gebäudesektor ist für rund 30 Prozent der Treibhausgasemissionen verantwortlich. Diesen Anteil zu reduzieren und nachhaltiger zu bauen ist daher ein wichtiger Ansatzpunkt für den Klimaschutz. Was in der Baubranche als nachhaltig gilt, wird unabhängig bewertet und zertifiziert, zum Beispiel von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, kurz DGNB. Sie hat auch den Kö-Bogen II bewertet und mit zwei ihrer Zertifikate ausgezeichnet, dem DGNB Zertifikat Platin und dem weltweit einzigartigen DGNB Zertifikat Diamant. Um die für eine DGNB Zertifizierung erforderlichen Kriterien zu erfüllen, ist es wichtig, dass alle Beteiligten – vom Architekten und Fachplaner über den Bauherrn bis hin zu den einzelnen Gewerken – eng zusammenarbeiten. Denn nur wenn alle umgesetzten Maßnahmen und deren Auswirkungen detailliert nachgewiesen werden, vergibt die DGNB ihr Zertifikat. Dabei wird insbesondere die Integration innovativer Technologien und Konzepte, die zur Nachhaltigkeit beitragen, positiv bewertet. Die DGNB vergibt Zertifikate für die Nachhaltigkeit von Gebäuden in den Stufen Gold, Silber, Bronze und Platin. Die Bewertung erfolgt in den drei Kategorien Neubau, Bestand und Quartier. Die DGNBZertifizierungen sind vor allem in Deutschland, aber auch international anerkannt. Die Fassade des gemischt genutzten Gebäudes Kö-Bogen II mit Büro-, Gastronomie- und Einzelhandelsflächen ist mit rund 30.000 Hainbuchen begrünt und teilweise geneigt. Schon die Fassade macht es zu einem lebenswerten Gebäude der Zukunft. Die moderne Türtechnik von GEZE sammelte wichtige Punkte für die Zertifizierung. Damit die Türtechnik auch an der geneigten Fassade alle baulichen Anforderungen erfüllt, entwickelte das Unternehmen eine Sonderlösung für die vorgeschriebene Absicherung der Nebenschließkanten. (Foto: © Jürgen Binaisch / GEZE GmbH, 2023)
Heizungstausch muss kein Reizthema sein Wer eine Heizung betreibt, die älter als 15 Jahre ist, sollte in Ruhe über einen Heizungstausch nachdenken. Das ist nicht nur sinnvoll, weil ab Anfang 2024 neue Regeln für das Heizen gelten. Auch die stetig steigende CO2-Abgabe beim Betrieb einer Heizung mit fossilen Brennstoffen erfordert ein angepasstes Handeln. Je älter die Heizung, desto mehr Energie verbraucht sie. Das kann bei steigenden Energie- und CO2-Preisen schnell teuer werden. Außerdem steigt mit zunehmendem Alter der Heizung die Wahrscheinlichkeit von Defekten. Bei einem Totalausfall der Heizung droht eine Notlösung, die kurz- oder langfristig viel Geld kosten kann. Eine rechtzeitige und solide Planung ist daher in jedem Fall sinnvoll. Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online gibt mit ihrer Kampagne „Meine Heizung kann mehr“ (www.meine-heizung.de) Tipps rund ums Heizen. Wer unter Zeitdruck handeln muss, findet möglicherweise nicht die optimale Lösung und hat wenig Zeit, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Eine rechtzeitige Planung kann dies verhindern. Einen ersten Überblick über Kosten und Einsparpotenziale gibt der ModernisierungsCheck von co2online unter www.meine-heizung.de/modernisierungscheck. Für die genaue Planung einer neuen Heizung empfiehlt sich eine unabhängige Energieberatung. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan plant der Energieberater nicht nur eine neue Heizung. Er enthält auch weitere Maßnahmen, die die Energiekosten senken. Je nach Baujahr und Zustand des Gebäudes kann zum Beispiel eine Dämmung oder eine Hybridheizung als erster Schritt sinnvoll sein. Bei einem Kostenvergleich für eine neue Heizung sollten die Energiekosten über 20 Jahre berücksichtigt werden. Denn der Kaufpreis ist oft der deutlich kleinere Teil. Viel mehr Kosten entstehen in der Regel durch den Energieverbrauch. So schneiden vermeintlich günstige Gas- oder Ölheizungen langfristig schlechter ab als beispielsweise Wärmepumpen mit Photovoltaik. Ein weiterer Grund für rechtzeitige Planung ist die staatliche Förderung. Denn die Nachfrage nach Energieberatungen und Handwerkern wird voraussichtlich weiter steigen. (Foto: © Gerd Altmann, Pixabay)
Bauzinsen sinken, Bauförderung noch ungewiss Die Inflation ist deutlich zurückgegangen. Die Zinsen für Baufinanzierungen stagnierten zuletzt bei leichten Schwankungen. Wie sich die Baufinanzierung im neuen Jahr entwickeln wird, hängt auch von der Haushaltslage der Bundesregierung ab. Eine weiterhin großzügige Förderung wäre nicht nur gut für den Klimaschutz, sondern auch für die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Zu Beginn des Jahres 2024 gibt es viele positive Anzeichen für eine Verbesserung der Lage: Die Inflationsrate sinkt, die Preise für Energie und Nahrungsmittel steigen nicht weiter, die Erholung der Reallöhne beschleunigt sich, die Kaufkraft verbessert sich, ein weiterer Anstieg der Finanzierungszinsen ist eher unwahrscheinlich, der deutsche Immobilienfinanzierungsindex setzt seinen Aufwärtstrend fort, der ifo-Geschäftsklimaindex ist gestiegen, die Immobilienpreise stabilisieren sich. Trotz dieser positiven Entwicklung ist die Europäische Zentralbank zurückhaltend, was die Senkung der Leitzinsen betrifft. Die Geldpolitik müsse über einen längeren Zeitraum ausreichend restriktiv bleiben, um die Preisstabilität zu gewährleisten. Eine Zinssenkung stehe daher derzeit nicht zur Debatte. Verschiedene Ökonomen äußerten die Erwartung, dass die Europäische Zentralbank spätestens in der zweiten Jahreshälfte 2024, möglicherweise sogar schon in der ersten Jahreshälfte, den Leitzins senken werde. Im Herbst 2023 näherten sich die Bauzinsen noch der 4-Prozent-Marke, zum Jahresende sanken sie auf 3,25 Prozent. Ursprünglich hatte die Bundesregierung eine großzügige Förderung von Sanierungs- und Neubaumaßnahmen vorgesehen. Aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichts können die dafür vorgesehenen Mittel jedoch nicht einfach aus dem Pandemie-Topf für andere Maßnahmen umgewidmet werden. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafa), die für die Vergabe der Fördermittel zuständig sind, haben daher bereits einige Förderangebote auf Eis gelegt. Prognosen zur Entwicklung der bundesweiten Förderlandschaft sind derzeit schwierig. Die aktuelle Haushaltslage der Bundesregierung ist für die Immobilienwirtschaft ein großes Problem. Wer jetzt eine Immobilie kaufen, bauen oder umbauen will, sollte sich unbedingt fachkundig machen und prüfen, welche neuen Förderprogramme es gibt. (Foto: © Andreas H., Pixabay)
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Zulassung nach
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§ 34c Ge