Selvaag Gruppen Årsrapport 2012 by Apeland AS

Ă&#x2026;rsrapport 2012

NOTER

Den utvendige vindeltrappen er noe av det mest kontroversielle som Olav Selvaag konstruerte. Samtidig er den selve symbolet på hans nytenkning, pionerånd og opprørskhet. Ingen tilfeldighet derfor at trappen inngår i Selvaags logo. Trappen skulle benyttes på altangang husene som ble oppført på Bestum på begynnelsen av 1950-tallet. Men vindel trappen møtte enorm motstand og ble rett og slett forbudt. Årsaken var at trappen ikke var innebygget, og at den dermed kunne være «meget farlig.» Etter to års behandlingstid ga bygnings rådet i Oslo motvillig Selvaag dispensasjon til å bygge vindeltrappen på Bestum. Betingelsen var at Selvaag måtte deponere et beløp tilsvarende hva det ville koste å bygge inn trappen etter fem år, dersom beboerne ønsket det. Nøyaktig fem år senere gikk bygnings sjefen personlig fra dør til dør, men ikke en eneste av beboerne ønsket trappen innkledd. De hadde erfart fordelene med den utvendige trappen. Den opptok ikke plass innendørs, ikke var det noe støyproblem, ikke kom det inn røyk- og matlukt via trappeoppgangen og ikke var det noen problemer med trappevask eller ising (på grunn av oppvarmede trinn). I tillegg var den høyrevridd, slik at brukerne naturlig gikk opp i den korte og bratte innersvingen, og ned i yttersvingen hvor det er stor bredde på trinnene. Tilbakemeldingene gjorde imidlertid ikke særlig inntrykk, og trappen ble forbudt i Oslo. Til tross for at den er godkjent i andre kommuner, gjelder forbudet fortsatt i hovedstaden.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Han revolusjonerte boligbyggingen

17. desember 2012, på 100-års dagen for Olav Selvaags fødsel, avduket Oslos ordfører Fabian Stang og Ole Gunnar Selvaag en skulptur til minne om boligpionéren. Skulpturen er laget av billedhuggeren Merete Sejersted Bødtker. Det var i 1948 at ingeniør Olav Selvaag revolusjonerte boligbyggingen i Norge. «Ekeberghuset» ble bygget på en tredjedel av tiden, til en tredjedel av kostnadene som var vanlig da. Nå er Selvaag Gruppen et familieeid eiendoms- og investeringskonsern med en omsetning på 4 milliarder kroner. Konsernets kjerneverdier er omtanke og skaperkraft.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Selvaag Gruppen

Et år fullt av høydepunkter Aldri har Selvaag Gruppen hatt et år med så mye å feire som i 2012. Børsnotering av Selvaag Bolig var et av høydepunktene. Torsdag 14. juni ble en merkedag i Selvaag-historien. I et finansmarked preget av uro i Europa og forsiktighet blant investorer, ble Selvaag Bolig ASA notert på Oslo Børs. – Børsnoteringen var en stor opplevelse og en viktig milepæl for oss. Vi hadde jobbet for dette i flere år, som en del av vår strategi om å satse sterkere på boligbygging. Men markedet var tørt, og vi var helt til siste stund usikre på om vi ville klare å få nok investorer med til at vi kunne notere selskapet. Etter noen slitsomme uker med presentasjoner for investorer i inn- og utland føltes det fantastisk å kunne ringe i bjellen som markerte salgsstart for aksjen på Oslo Børs, forteller Olav H. Selvaag. Han er styreleder i Selvaag Bolig ASA.

Hansa Property Group, før transformasjonen ble avsluttet med børsintro duksjonen. Noteringen synliggjorde verdier og tilførte selskapet kapital til å vokse betydelig.

Følger strategien Olav og hans bror Frederik tok i 2008 over roret i Selvaag Gruppen fra faren Ole Gunnar Selvaag. De tre eier gruppen sammen, og den nye generasjonen valgte å legge en ny strategi. En del av strategien var å selge entreprenørselskapet Selvaagbygg og heller satse på boligbygging gjennom Selvaag Bolig, som er boligutviklingsselskap uten entreprenør. Denne strategien har blitt gjennomført de siste årene, og Selvaag Bolig ble fusjonert med tomteselskapet

Jubel på Tjuvholmen Sensommerens store feiring var åpning en av skulpturparken på Tjuvholmen. Endelig fikk hovedstadens innbyggere oppleve selve indrefileten på Tjuvholmen, parken og kunstmuseet midt i Oslos havnebasseng, med panoramautsikt over byen og fjorden. Parken er utstillingslokale for en spennende samling av skulpturer fra internasjonalt anerkjente kunstnere. De fleste skulpturene tilhører Selvaag-familiens samling, og er resultatet av Olav og Frederiks

Kuttet gjeld Børsnoteringen støtter også opp under et annet viktig punkt i strategien, reduksjon av gjeld i Selvaag Gruppen. – Det har vært et viktig poeng å få økt lønnsomhet og handlefrihet ved å redusere den rentebærende gjelden. Derfor har vi solgt en del utleieboliger, optimalisert driften og avsluttet virksomhet som ikke var lønnsom nok. Nå har vi redusert gjelden med to milliarder kroner, og vi regner med at morselskapet er gjeldfritt i løpet av noen få år, forteller Frederik Selvaag.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012 Konsernledelsen i Selvaag Gruppen. Foran fra venstre: Olav H. Selvaag og Karsten Bomann Jonsen. 5 Mejlænder-Larsen og Tore Myrvold. Bak fra venstre: Frederik Selvaag, Steinar

Selvaag Gruppen

lidenskap for moderne skulptur. – Vi brukte mye tid på å få tak i de rette kunstverkene til parken, og besøkte de fleste kunstnerne gjennom en periode på noen år. Det var spennende og krevende, og derfor utrolig morsomt å oppleve folks glede når skulpturene endelig kunne avdukes, sier Olav H. Selvaag.

den legendariske ingeniør Olav Selvaag ble født. Jubileet ble feiret med bokutgivelse og avduking av en skulptur på Tjuvholmen. Skulpturen står sentralt på Tjuvholmen, på plassen som bærer Olav Selvaags navn. Stedet er passende for et minnesmerke over mannen som var den første til å foreslå at havnen burde omdannes til boligområde.

Arkitektur i verdensklasse Bare noen uker senere var det fest igjen, da dronning Sonja sto for den høytidelige åpningen av Astrup Fearnley Museet på Tjuvholmen. Selvaag Gruppen utvikler Tjuvholmen sammen med Aspelin Ramm Gruppen, og helt siden planleggingen av bydelen startet i 2001 har eierne hatt som ambisjon å skape et fantastisk museum på holmen. Derfor ble stjernearkitekten Renzo Piano engasjert. Hans bygg ble den juvelen eierne hadde håpet, og bidro til at Oslo i 2012 seilte oppover listene over byer som internasjonale medier mener det er verdt å besøke.

Topper med toppresultat Hva kunne så toppe alle disse høydepunktene? Konsernsjef Karsten Bomann Jonsen har svaret: Et rekordresultat på 643 millioner kroner før skatt. – Dette viser at vi har lagt rett strategi. Selv om ikke alle selskapene i gruppen nådde de målene vi hadde satt, er vi på rett vei. Det skyldes riktige valg og svært god innsats fra gruppens mange dyktige medarbeidere, oppsummerer konsernsjefen.

Sjekket inn i Litauen En begivenhet som fikk betydelig mindre oppmerksomhet her hjemme, fant sted noe senere på høsten. Det var åpningen av det 200 rom store Comfort Hotel Litauen i Vilnius. Hotellet eies av gruppens eiendomsselskap Selvaag Eiendom (med 30 %) og er en del av en bred satsing på boliger og næring i Baltikum. I tillegg til satsingen i øst har Selvaag Eiendom i de siste årene blant annet byttet ut eldre eiendommer omkring Majorstuen med nye på Tjuvholmen, i stor grad sammen med Aspelin Ramm Gruppen. – Vi er glade for at vi har kjøpt mange av de beste eiendommene på Tjuvholmen selv. Vi kunne solgt dem til svært gode priser nå, men jeg tror de vil gi oss stor glede og gode inntekter i fremtiden, sier Frederik Selvaag. Gründer på sokkel Den siste store feiringen i 2012 skjedde 17. desember. Da var det 100 år siden

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

organisasjonskart 2012

Selvaag Gruppen Karsten Bomann Jonsen

Konserndirektør

Økonomi og administrasjon

Steinar Mejlænder-Larsen

Tore Myrvold

Finans Morten Wiborg

Bolig- og prosjektutvikling

Kapitalforvaltning

Olav H. Selvaag

G. Frederik Selvaag

100 % 53,5 %

100 %

Selvaag Bolig

Selvaag Prosjekt

Baard Schumann

Ivar Solvang

Selvaag Eiendom Per BomannLarsen

Selvaag Invest

City SelfStorage

Rune I. Fløgstad

Erling Nyberget

60 %

Selvaag Corporate

Tjuvholmen KS

Esben Svalastog

Gunnar Bøyum

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

60 %

omtanke og skaperkraft

Verdifulle verdier Formuleringene har variert, men dagens kjerneverdier «omtanke» og «skaperkraft» har vært en del av Selvaag Gruppens ånd siden selskapet ble etablert. Verdigrunnlaget preger bedriftskulturen og er et verktøy for de ansatte når valg tas i løpet av arbeidsdagen. løsninger i firmaets ånd. Det har vi i Selvaag lang historie og tradisjoner for, påpeker han.

I 1948 kombinerte Olav Selvaag omtanke for dem som ikke hadde egen bolig etter krigen, med skaperkraft som gjorde det mulig å bygge flere boliger. «Heller 30 000 boliger til 15 000 kroner, enn 15 000 boliger til 30 000 kroner», uttalte den spissformulerte og driftige ingeniøren. Med det sagt utfordret han en rekke konkrete punkter i Bygningsloven, som han mente påbød sløsing med materialer. Da Morgenposten utfordret ham til å bevise sine påstander, bygget han det sagnomsuste Ekeberghuset på en tredjedel av tiden, til en tredjedel av prisen av det som var vanlig. Huset står fjellstøtt den dag i dag.

Skrevet på veggen Selvaag Gruppen har gjort flere grep for å integrere verdiene i de ansattes hverdag. Etter en prosess der verdiene ble frisket opp og omformulert, står dagens verdier «omtanke» og «skaperkraft» bokstavelig talt skrevet på veggen. I tillegg har alle ansatte fått hver sin verdibok som forklarer bakgrunnen for ordene – og hvordan omtanke og skaperkraft kan bli en del av deres daglige arbeid. – For oss i ledelsen er det viktig at verdiene ikke bare blir tomme ord. Derfor deler vi hvert år ut anerkjennelser til ansatte som utmerker seg spesielt med sin etterlevelse av Selvaag Gruppens verdier. Nominasjonsproses sen løfter frem mange selvaagere som gjør en ekstraordinær innsats både for selskapet og for sine kolleger. Det gjør meg stolt og glad, og beviser at vi virkelig har kultur for omtanke og skaperkraft, sier konsernsjefen.

Veiviser til gode valg – En god bedriftskultur og tydelige verdier er svært viktig for oss, sier konsernsjef Karsten Bomann Jonsen. – Verdiene bidrar til fellesskapsfølelse og identitet, og er en viktig veiviser for de ansatte når de skal løse små og store utfordringer i løpet av arbeidsdagen. Med verdiene i ryggen skal de med stolthet og sikkerhet ta riktige beslutninger og finne nye

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Maria Hosen i Selvaag BoligGruppen vant omtankeprisen 2012, og ble hedret av Selvaag â&#x20AC;&#x201C; Ă&#x2026;rsrapportfor2012 Olav og Frederik Selvaag.

omtanke og skaperkraft

Selvaagselskapene samles på Ullern I 2014 vil et sted mellom 700 og 800 personer få Silurveien 2 på Ullern i Oslo som sin nye arbeidsplass. Kontorbygget som blant annet skal samle nærmere 200 Selvaag-ansatte, vil få enestående flott profilering mot den tungt trafikkerte Ring 3. 30 000 kvadratmeter bruttoareal, hvorav nærmere 12 000 kvadratmeter under bakken. Selvaag Eiendom har lagt opp til et energibesparende bygg. 22 energibrønner er boret 270 meter ned i grunnen. Gjennom dette anlegget får bygning ene nok energi til varme og kjøling, og man vil spare et sted mellom 60 og 70 prosent energi. Inneklimaet blir veldig bra og anlegget gir stor fleksibilitet. Dette innebærer at Silurveien 2 blir et energihus i klasse A.

Alle hel- og deleide selskaper i Selvaag flytter sammen på Ullern. Dette inkluderer Selvaag Bolig, mens prosjektselskaper som Tjuvholmen og Union ikke blir med på flyttelasset. Synergier – Samlokalisering skal gi bedre kommunikasjon og økte muligheter for synergier på tvers av selskapene. Ledelsen i Selvaag Gruppen vil samtidig få mer nærhet til stab og operativ virksomhet, sier Steinar MejlænderLarsen i Selvaag Gruppen. Han legger til at intensjonen er at flyttingen skal oppleves positiv og motiverende for den enkelte medarbeider. Selvaagbygg var engasjert i en tidlig fase av prosjektet. Etter salget av selskapet til Betonmast er det inngått en totalentreprisekontrakt på markeds messige betingelser med Selvaag Eiendom som byggherre.

Eget treningssenter Silurveien ligger sentralt i Oslo vest, få minutter fra T-bane, buss og trikk. De ansatte skal tilbys el-biler, vask av biler, dekkhotell og renseritjenester. I tillegg arbeides det med å få etablert et treningssenter – for beboerne i området og de som har sin arbeidsplass i huset. Wayne’s Coffee vil også være på plass når beboerne flytter inn.

30 000 kvadratmeter Bygget er fordelt på fire bygningskropper som er forbundet med mellom liggende glassbygg. Gulvarealet er

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Selvaag-selskapeneSelvaag skal i 2014 samles–i Årsrapport Silurveien. Her inspiserer Indu K. Fossan og Steinar Gruppen 2012 Mejlænder-Larsen i Selvaag Gruppen og Mats Tveit i Selvaag Bolig byggeplassen.

omtanke og skaperkraft

Skulpturpark i verdensklasse på Tjuvholmen Åpningen av skulpturparken på Tjuvholmen ble et av årets høydepunkter for Selvaag. På en grønn halvøy i Oslofjorden står skulpturer av noen av verdens mest kjente samtidskunstnere. Skal inspirere til refleksjon Skulpturparken omgir det nye Astrup Fearnley Museet for Moderne Kunst, og både parken og museet er designet av den verdenskjente arkitekten Renzo Piano. Rådgiver for prosjektet har vært direktør Poul Erik Tøjner, ved det kjente danske kunstsenteret Louisiana Museum of Modern Art. Han er svært begeistret for resultatet. – Alt man kan styre inne i et museumsrom, som lys, vind og vær, er praktfullt ivaretatt i skulpturparken. Kunstverkene er overlatt til seg selv og naturens krefter. Skulpturparken på Tjuvholmen er ikke et monument, men et åpent rom for tanke og sansing, sier Poul Erik Tøjner.

Fredag 10. august ble en merkedag i Selvaags historie. Oslos ordfører Fabian Stang åpnet offisielt parken med over 600 mennesker tilstede. Konserndirektørene og brødrene Olav H. Selvaag og Frederik Selvaag har samlet skulpturer siden slutten av nittitallet. – Verkene er valgt ut av flere grunner. Kunstnerne har forskjellig uttrykk og bruker ulike materialer, men alle passer etter vår mening spesielt godt for parken, sier Frederik Selvaag. Kunst i verdensklasse Foreløpig består parken av syv skulpturer laget av de internasjonalt anerkjente samtidskunstnerne Louise Bourgeois, Peter Fischli & David Weiss, Antony Gormley, Anish Kapoor, Ellsworth Kelly, Ugo Rondinone og Franz West. Et av kunstverkene er laget spesielt for Oslo. Kunstnerduoen Peter Fischli & David Weiss lagde verket ”Things for an House on an Island” etter at de hadde besøkt Tjuvholmen. De laget et hus som tilskueren kan kikke inn i, gjennom et vindu. – Vår drøm er at området skal bli et sted som befolkningen i Oslo blir glad i, og at det blir en populær turistattraksjon. Parken er en fantastisk mulighet for alle til å oppleve internasjonal kunst i verdensklasse, sier Olav H. Selvaag. Fem av de syv skulpturene er utlånt fra Selvaagsamlingen.

«Gave til byen» I 2002 utlyste Oslo Havn KF en prosjektkonkurranse for utvikling av Tjuvholmen. En del av avtalen var at utbygger skulle gi en «gave til byen», i form av kunstopplevelser og offentlige utearealer for folk flest. Selvaag Gruppen og Aspelin Ramm Gruppen vant konkurransen. De er ansvarlige for hele utbyggingen av Tjuvholmen, gjennom selskapet Tjuvholmen KS, hvor Selvaag Gruppen eier 60 prosent og Aspelin Ramm Gruppen eier 40 prosent.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Oslos ordfører Fabian Selvaag Stang, Frederik Selvaag og Olav 2012 H. Selvaag i samtale under Gruppen – Årsrapport åpningen av skulpturparken på Tjuvholmen.

Selvaag BoligSelvaag ble tatt opp til notering på Oslo 2012 Børs 15. juni 2012. Gruppen – Årsrapport Her er Olav H. Selvaag og Baard Schumann sammen med børsdirektør Bente A. Landsnes.

selvaag bolig

Treffsikker boligutvikler Selvaag Bolig brukte fjoråret til å styrke sin posisjon som Norges ledende boligutvikler, og ble notert på Oslo Børs. Selskapet overgikk forventningene til både igangsettelser, salg og resultat. Med Baard Schumann i spissen har Selvaag Bolig de siste årene stått på barrikadene for billigere boliger til folk flest. Gjennom aktiv samfunnsdebatt har selskapet bidratt sterkt til økt fokus på boligmangel, og fordyrende offentlige regler og mangel på gode tomter.

i kombinasjon med befolkningsvekst og boligunderskudd. Selskapet solgte 1 011 boliger i løpet av fjoråret, og hadde ved utgangen av desember 1 067 boliger under produksjon. Det ble igangsatt bygging av 845 enheter, og 776 enheter ble overlevert kunde.

Tydelig strategi Boligmangelen, som Selvaag Bolig kjemper for å avhjelpe, betyr samtidig gode priser på de boligene selskapet får bygget. For å kunne bygge og selge mange boliger raskt, har Selvaag Bolig en tydelig strategi. – Vi har gjort flere bevisste grep for å komme hit vi er i dag. Vi har konsentrert vår virksomhet rundt geografiske nøkkelområder som Oslo, Stavanger og Bergen. Vi har utviklet tre tydelige boligkonsepter, som fanger opp ulike behov i markedet. I tillegg klarer vi ved hjelp av industrialisering og bruk av modulbygg å bygge gode, rimelige boliger, sier administrerende direktør Baard Schumann i Selvaag Bolig.

Sterke konkurransefortrinn Selvaag Bolig forventer fortsatt god etterspørsel de kommende årene. De store byene vokser, og Oslo og Akershus-regionen vil alene ha 370 000 flere innbyggere i 2030 enn i dag. Selskapet ser lyst på fremtiden. – Vi er godt rustet til å møte dagens og fremtidens boligmarked. Vi har sentralt beliggende tomter, en sterk merkevare og en industriell tilnærming til boligbygging som gir konkurransefortrinn. Det fortrinnet skal vi ta godt vare på, lover Schumann.

Selvaag Bolig:

Solide leveranser Selskapet opplevde solid og jevn etterspørsel etter boliger i sine satsnings områder i og rundt Stor-Oslo, Stavanger og Bergen, områdene med størst boligbehov i Norge. Etterspørselen har vært drevet av gode makroøkonomiske forhold

Daglig Leder: Baard schumann Tall i mnok

2011

2012

Driftsinntekter Driftsresultat Resultat før skatt

1 213 76 52

3 255 416 405

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Selvaag Bolig

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Selvaag Bolig

Selvaag Bolig står bak Plussleilighetene på Lervig2012 Brygge i Stavanger. Selvaag Gruppen – Årsrapport

Selvaag eiendom

Comfort Hotel Litauen i Vilnius tok imot sine første gjester høsten Selvaag Gruppen – Årsrapport 20122012. Bak hotellprosjektet står Selvaag Eastern European Development (SEED), hvor Selvaag Eiendom eier 30 prosent.

Selvaag eiendom

Satser i Europa og USA Selvaag Eiendom har fortsatt den positive utviklingen fra tidligere, og kan se tilbake på nok et svært godt år. Eiendomsselskapet tar hånd om Selvaag Gruppens store eiendomsverdier i Norge og utlandet. mot slutten av fjoråret en kontrakt om å kjøpe ABBs eiendom i Drammen. Bak Union Eiendomsutvikling står Aspelin Ramm Gruppen og Selvaag Eiendom. Eiendommen har et stort fremtidig utbyggingspotensial hovedsakelig for næringsvirksomhet. På Union Brygge i Drammen fullfører nå Union Eiendomsutvikling byggingen av 69 leiligheter og 3 000 kvadratmeter kontorlokaler under navnet «Pir 7». I samarbeid med Sealbay Eiendom Holding startet Selvaag Eiendom i fjor arbeidet med å utvikle et kontorbygg på Ullern i Oslo som skal stå klart for innflytting i 2014. Selvaag Gruppen vil flytte alle sine selskaper til det nye bygget.

2012 har vært preget av økt eierengasjement blant annet på Tjuvholmen. Et av landets mest særpregede kontor bygg, som er tegnet av den italienske arkitekten Renzo Piano, ble overdratt (60 %) fra Tjuvholmen KS til Selvaag Eiendom og Sealbay Eiendom Holding. Selskapet har også økt sitt engasjement innen utleieleiligheter, og startet ved årsskiftet utleie av leiligheter i nabobygget til hotellet The Thief. Langsiktig investering Det var en stor dag da Comfort Hotel Litauen i Vilnius med 200 rom tok imot sine første gjester høsten 2012. Bak utviklingen av prosjektet står Selvaag Lithuenia. Hotellet eies av Selvaag Eastern European Development (SEED), hvor Selvaag Eiendom eier 30 %. Etter finanskrisen er dette den første store investeringen i Baltikum av langsiktig karakter for Selvaag Eiendom. Selvaag Eiendom har i løpet av året økt sitt engasjement i USA ved å gå inn med en eierandel på 20 % i en boligutleieportefølje med mer enn 800 boligenheter.

Selvaag Eiendom: daglig Leder: Per Bomann-Larsen Tall i mnok Driftsinntekter Driftsresultat Resultat før skatt

Satser i Drammen Union Eiendomsutvikling AS inngikk

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

2011

2012

653 501 498

489 314 307

Selvaag InvestSelvaag har siden 2010 hatt investeringer i Wayne’s Coffee. Gruppen – Årsrapport 2012

Selvaag invest

Investerer i modne bedrifter Selvaag Invest satser ikke lenger på bedrifter som er i en tidlig fase. Modne bedrifter med positivt resultat gir investorene mer. Slo ikke børsen Selvaag Invest hadde i 2012 børsnoterte aksjer og obligasjoner for omkring 130 millioner kroner. I tillegg hadde selskapet aksjer for 106 millioner i det børsnoterte farmasiselskapet Algeta, der Selvaag Invest allerede i 2011 realiserte halvparten av sine aksjer med solid gevinst. Den samlede verdiøkningen på Selvaag Invests børs- og obligasjonsportefølje ble 12 % i 2012. I motsetning til de fire foregående årene var avkastningen i børsporteføljen noe svakere enn OBX-indeksen ved Oslo Børs.

Selvaag Invest hadde for noen år siden 80-90 investeringer i porteføljen. Nå er antallet vesentlig redusert, og oppmerksomheten er flyttet fra oppstartsselskaper til etablerte selskaper med positiv kontantstrøm. – Vi spisser oss mot etablerte virksomheter i sektorer der Norge har fortrinn, som olje og offshore, fiskeri og maritim næring. I tillegg satser vi på enkelte nisjer, forteller administrerende direktør Rune I. Fløgstad. Blir med lenge Selvaag Invest eier gjerne sine aksjepost er lenge. Flere av dagens investeringer har historie tilbake til slutten av 1990tallet eller begynnelsen av 2000-tallet. Et av eksemplene på dette er vannselskapet Voss, der Selvaag har vært med siden 1999. Selskapet vokser jevnt, og økte omsetningen med nær 20 % i 2012. Selvaag Invest oppnådde et resultat fra investeringsporteføljen på 28 millioner kroner og et resultat etter skatt på 16 millioner i 2012. – Med 600 millioner investert, er ikke dette tilfredsstillende, fastslår Fløgstad. Han forklarer at en rekke nedskrivninger, blant annet i teknologi selskapet Vensafe og flere shipping engasjementer, trekker resultatet ned. På den positive siden finnes blant annet realiseringen av Selvaag Invests 25 % eierandel i parkeringsselskapet EasyPark, med en gevinst på nær 25 millioner kroner.

Overtok Betonmast-investering Entreprenørselskapet Selvaagbygg ble i 2012 solgt til Betonmast, og Selvaag fikk oppgjør i aksjer i Betonmast AS. Selvaag Invest fikk ansvaret for å forvalte eierposten, som ved utgangen av 2012 var på 18 %. Dermed gikk Fløgstad og hans kolleger inn i 2013 med en verdijustert investeringsportefølje på 636 millioner kroner i Selvaag Invest.

Selvaag Invest: daglig Leder: Rune I. Fløgstad Tall i mnok Driftsinntekter Driftsresultat Resultat før skatt

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

2011

2012

0 -16 -57

0 -12 13

For Sameiet Mellomåsen terrasse i Oppegård harSelvaag Selvaag Gruppen Prosjekt hatt omfattende betongrehabilitering og fjerning av blomsterkassene – Årsrapport 2012 som i mange år var kjennetegnet for Selvaag-boligene. Blomsterkassene er nå erstattet med tidsriktige rekkverk.

Selvaag prosjekt

Bygger om og rehabiliterer Selvaag Prosjekts tredje driftsår ga redusert omsetning og var det første året med negativt resultat. Selskapet bygger om, rehabiliterer og innreder alle typer eiendommer. Selvaags første prosjekt på 1950-tallet, Veitvedt Hageby, ble i løpet av fjoråret ferdigstilt etter modernisering som har pågått siden 2009. Prosjektet har vært krevende og har bidratt sterkt til det negative resultatet. Grunnen er at man i regnskapet for 2012 foretok store regnskapsmessige nedskrivinger og avsetninger for mulige tap, som følge av at sluttoppgjøret ikke er endelig avklart.

og utvikling for å gjenskape gode og trivelige bomiljøer. I løpet av fjoråret ble det inngått en opsjonsavtale for utvikling av et tomteareal, og det ble inngått to store kontrakter for rehabilitering, Vallerudlia Borettslag og Gamlelinja Borettslag. Det ble i tillegg inngått en rekke avtaler med borettslag og sameier for rehabilitering av fasader på tidligere Selvaag-blokker. I tre blokker i Oppegård ble de tradisjonelle blomstertrauene byttet ut med rekkverk av glass og stål.

Merkevare – Generelt er utviklingen positiv. Mange av våre prosjekter har lang innsalgsperiode, med beslutnings prosesser som trekker ut blant boligsameier og borettslag. Vi har gjennom året fått et økende antall henvendelser, og jobber med flere store prosjekter som vi forventer vil bli realisert i løpet av 2013/2014, sier daglig leder Ivar Solvang. Han legger til at det i markedet blir oppfattet positivt at selskapet representerer merkevaren Selvaag.

Styrket organisasjon For å møte fremtidige utfordringer er økonomifunksjonen blitt styrket og det er ansatt en prosjektingeniør. Fra 1. mars 2012 ble navnet forenklet fra Selvaag Prosjekt og Vedlikehold til Selvaag Prosjekt. Selvaag Prosjekt: Daglig Leder: Ivar Solvang

Utvikler trivelige bomiljøer Selskapets tjenestetilbud på eldre bebyggelse begynner å bli kjent i det aktuelle markedet. Etterspørselen øker for tilstandsanalyser, rådgivning

Tall i mnok Driftsinntekter Driftsresultat Resultat før skatt

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

2011

2012

167 9 9

119 -9 -9

Økt mobilitet bidrar til større etterspørsel etter lager. Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

city self-storage

Lager gir penger City Self-Storage er blant Europas største selskaper på selvbetjeningslagre, med anlegg i seks europeiske land. Av selskapets 21 000 rom var vel 17 000 utleid ved årsskiftet. Igjen øker både belegg, omsetning, resultat og kontantstrøm. Det er det norske selskapet som er det økonomiske lokomotivet i City SelfStorage. I Oslo-regionen har selskapet 5 000 rom fordelt på 10 anlegg, og ved årsskiftet var 4 000 rom utleid. Tilsammen utgjør de norske arealene 25 000 kvadratmeter. Viktige kundegrupper er de som er på flyttefot, men også de som har plassmangel av mer varig karakter.

Mer moderne uttrykk I løpet av fjoråret endret City SelfStorage sin grafiske profil. Selskapet har investert i en ny markedsføringsplattform for å skape et moderne og mer tydelig og enhetlig uttrykk. Kommunikasjonen utvikles videre og satsingen på digitale medier kommer til uttrykk gjennom lansering av en ny hjemmeside.

Stabil bransje, robust produkt – Produktet viser seg å være ganske robust, og bransjen står seg godt mens turbulensen i Europa preger de fleste andre sektorer. Bransjen er drevet av urbanisering og befolkningsvekst i storbyene. Økt mobilitet bidrar også til at etterspørselen etter lagerløsninger øker. På mange måter er bransjen i en tidlig utviklingsfase, og de fleste kundene er førstegangsbrukere, sier daglig leder Erling Nyberget. – Forskjellige markeder og ulike markedsposisjoner krever tilpassede strategier og et selektivt investeringsprogram. Det er fortsatt et potensial for å optimere kundemiks og varighet på kundenes opphold, samtidig som det utvikles mer intelligent prising for å optimalisere balansen mellom økt belegg og priser.

Satser på service City Self-Storage satser på sine ansatte ved å investere i opplæring og medarbeiderundersøkelser. Årets europeiske bransjetrofé «Customer Service Award» ble tildelt selskapet. City Self-Storage vant også prisen «Manager of the Year» blant bransjens ledende aktører i Europa.

City Self-Storage: Daglig Leder: Erling Nyberget Tall i mnok Driftsinntekter Driftsresultat Resultat før skatt

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

2011

2012

185 -10 -15

187 -3 -6

NOTER

«Moonrise. East. November.» av Ugo Rondinone er støpt Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012i aluminium og står på Tjuvholmen. Verket er en del av Selvaagsamlingen.

Selvaag Corporate

Brytningsår for tilretteleggere 2012 ble et brytningsår for Selvaag Corporate. Markedet for syndikering av næringsbygg tørket inn, og selskapet måtte tenke nytt. Ambisjoner Svalastog forteller at selskapet ønsker å skape et ledende miljø for denne nye investeringsklassen i Norge. Planen er å samle investorer som kan finansiere kjøp av hele boligblokker. – For å få effektiv drift og forvaltning vil vi investere i prosjekter der vi kan få mange leiligheter på samme sted. I 2012 gjorde vi vår første avtale innen dette området, og planlegger å overta tre blokker med totalt 96 leiligheter. Vi merker stor interesse for denne satsingen fra investorer, forteller Svalastog.

Selvaag Corporate har i en årrekke arbeidet innenfor to områder: Syndikering av næringsbygg og finansielle tilretteleggingsoppdrag. I 2012 ble bankene mer restriktive til å finansiere syndikerte næringsbygg, og det ble vanskelig å oppnå den avkastningen investorer krever. Dermed måtte Selvaag Corporate tenke nytt. Ny strategi – Den nye strategien ble å komplettere tilrettelegging med etablering av en portefølje med boligeiendom for utleie, forteller administrerende direktør Esben Svalastog. Han forteller at boligutleie i stor skala er en etablert og etterspurt virksomhet ute i Europa, fordi boligutleie gir god avkastning og lav risiko. Ingen har systematisert dette som et alternativ for investorer her hjemme. Boligutleie er ikke nytt for Selvaag Gruppen. På 1990-tallet hadde konsernet mer enn 1 000 leiligheter i Oslo, og fortsatt leier Selvaag Eiendom ut et par hundre leiligheter.

Selvaag Corporate: Daglig Leder: Esben Svalastog Tall i mnok Driftsinntekter Driftsresultat Resultat før skatt

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

2011

2012

9 0 0

7 0 -1

tjuvholmen ks

Tjuvholmen har blitt en destinasjon trekker besøkende Selvaag Gruppensom – Årsrapport 2012 fra hele verden.

tjuvholmen ks

Destinasjon på oppløpssiden Etter 10 år nærmer utbyggingen av Tjuvholmen seg slutten. Alt har gått etter planen, og i 2012 åpnet bydelens største attraksjoner. Alt utleid 1 500 er også tallet på mennesker som har sin arbeidsplass på Tjuvholmen. Alle kontorbygg er utleid, og de største arbeidsplassene er advokatfirmaet Selmer, advokatfirmaet BA-HR og Handelsbanken. På gateplan finnes noen butikker med fokus på service til nærmiljøet, flere kunstgallerier og en lang rekke restauranter. – Vi har fått en god miks av serveringssteder og er blitt et viktig restaurant cluster i Oslo, slik at alle kan finne noe som passer, forteller Gunnar Bøyum.

– Tjuvholmen er mer enn et bolig- og kontorområde. Bydelen er en destinasjon som allerede trekker folk fra hele Norge og utlandet. New York Times trekker frem Tjuvholmen som argument for at man bør besøke Oslo i 2013, forteller administrerende direktør Gunnar Bøyum i Tjuvholmen KS stolt. Fremstår som ferdig Høsten 2012 åpnet Tjuvholmens største attraksjoner, og bydelen fremsto som langt mer ferdig enn tidligere. Astrup Fearnley Museet åpnet dørene til sitt fantastiske nybygg 29. september, og tiltrakk 100 000 besøkende i årets tre siste måneder. Gjestene fikk også oppleve skulpturparken omkring museet, med skulpturer fra internasjonale storheter og fantastisk utsikt over Oslofjorden. Flere av skulpturene i parken tilhører Selvaagsamlingen. Enda bedre utsikt tilbys til alle som tar heisen opp til 54 meter over havnivået i utsiktstårnet Tjuvtitten.

Lykkelig ekteskap Da Oslo kommune åpnet Tjuvholmen for utbygging i 2002, valgte Selvaag Gruppen å gå i tospann med eiendomsutvikleren Aspelin Ramm. Dette har vært et lykkelig «ekteskap», og partene har valgt å beholde flere av eiendommene på Tjuvholmen sammen. Både butikker, restauranter, parkeringshus, hotellet og kontorbyggene til Handelsbanken og BA-HR er kjøpt av Selvaag og Aspelin Ramm i fellesskap. Dermed fortsetter Tjuvholmen-eventyret for utbyggerne, lenge etter at utbyggingen avsluttes i 2014.

Mesteparten solgt Tjuvholmen KS solgte 91 leiligheter i 2012, for totalt 604 millioner kroner. Oslos høyeste kvadratmeterpriser beviser at Tjuvholmen har etablert seg som et attraktivt boområde. Nå er utbyggerne på oppløpssiden. Ved utgangen av året var alle ferdige leiligheter solgt, mens utbyggingsselskapet hadde ca. 100 leiligheter igjen å selge for levering i 2013 og 2014. Når siste beboer flytter inn, vil innbyggertallet på holmen være omkring 1 500, fordelt på ca. 900 leiligheter.

Tjuvholmen KS: Daglig Leder: GUNNAR BØYUM Tall i mnok

2011

2012

Driftsinntekter Driftsresultat Resultat før skatt

1 184 102 5

1 675 203 163

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

tjuvholmen ks

Selvaag Gruppen â&#x20AC;&#x201C; Ă&#x2026;rsrapport 2012

tjuvholmen ks

Tjuvholmen ligger på to øyer ogSelvaag et landfast område– iÅrsrapport indre havnebasseng i Oslo. Tjuvholmen vil frem Gruppen 2012 til 2014 bli utbygget som en egen bydel i Fjordbyen.

årsberetning

årsberetning VIRKSOMHETEN Selvaag Gruppen AS eies av Ole Gunnar Selvaag og hans to sønner Olav H. Selvaag og G. Frederik Selvaag via deres private investeringsselskaper. Selvaag Gruppen er et holdingselskap, som er organisert for å ivareta eierrollen i konsernet og datterselskapene.

et godt resultat i 2012, selv om det ble lavere enn i 2011 som følge av færre eiendomsrealiseringer. Selvaag Invest og City Self-Storage fikk et bedre resultat enn året før, mens Selvaag Prosjekt og Selvaag Corporate endte opp med dårligere resultater som følge av redusert aktivitet og ett større prosjekttap i førstnevnte virksomhet.

Konsernets virksomhet kan inndeles i følgende forretningsområder:

Investering i, utvikling og realisering av eiendommer er en sentral del av Selvaag Gruppens virksomhet. Det ble i 2009 besluttet igangsettelse av trinnvis salg av flere større eiendommer og investeringer som ikke lenger hadde tilfredsstillende løpende avkastning eller fremtidig potensial. Dette realiseringsarbeidet har siden gitt gode resultater og vil bli videreført i 2013. Samtidig investeres det betydelige midler i ulike eiendomsprosjekter sentralt i Oslo.

• Bolig- og prosjektutvikling, som består av byggherrevirksomheten Selvaag Bolig, og Selvaag Prosjekt som driver med ombygging og rehabilitering. • Kapitalforvaltning, som utgjør eiendomsvirksomheten Selvaag Eiendom, investeringsvirksomheten Selvaag Invest, minilagervirksomheten City Self-Storage, samt Selvaag Corporate som driver med rådgivning og finansielle tilretteleggings tjenester av eiendomsprosjekter.

Selvaag Bolig, som Selvaag Gruppen eier 53,5 % av aksjene i, styrket i 2012 sin posisjon som Norges ledende boligutvikler. Selskapet ble notert på Oslo Børs, og overgikk forventningene til både resultat, igangsettelser og salg. Selvaag Bolig solgte 1 011 boliger i 2012 og hadde ved utgangen av desember 1 067 boliger under produksjon. I løpet av året erfarte man solid og jevn etterspørsel etter boliger i satsningsområdene i og rundt StorOslo, Stavanger og Bergen, områdene med størst boligbehov i Norge. Etterspørselen har vært drevet av gode makroøkonomiske forhold, i kombinasjon med befolkningsvekst og boligunderskudd. Selvaag Bolig er godt rustet til å møte dagens og fremtidens boligmarked. Selskapet har sentralt beliggende tomter, en sterk merkevare og en industriell tilnærming til boligbygging som gir konkurransefortrinn.

City Self-Storage har minilagre i seks europeiske land. Selvaag Eiendom har eiendommer i Norge, i flere land i Øst- og Sentral-Europa og USA. Øvrige virksomhetsområder har primært aktivitet i Norge. Konsernet har sitt hovedkontor i Oslo. Konsernet har i tillegg en rekke investeringer og satsninger som gjøres sammen med eksterne investorer i tilknyttede og felleskontrollerte virksomheter. ØKONOMISKE RESULTATER Konsernet hadde i 2012 driftsinntekter på 4 025 millioner kroner (2 705 i 2011). Salgsinntektene økte i 2012 med 1 511 milli oner kroner. Omsetningsveksten i Selvaag Bolig, på over 2 milliarder kroner i 2012, bidro til en økning av inntektene, mens salget av entreprenørselskapet Selvaagbygg ved årets begynnelse bidro til en reduksjon av inntekt ene på mer enn 600 millioner kroner sammenlignet med 2011. Gevinster fra eiendomssalg ble 320 millioner kroner i 2012, sammenlignet med 511 millioner kroner i 2011.

Selvaag Prosjekt fikk i 2012 et negativt resultat, først og fremst grunnet regnskapsmessige nedskrivninger og avsetninger for mulige tap knyttet til et sluttført større prosjekt, hvor forhandlinger om oppgjøret ikke er avklart. Resultatet er i tillegg preget av at omsetningen ble vesentlig lavere enn forventet, da flere planlagte prosjekter ble utsatt eller bortfalt. Utsiktene for 2013 er positive, ettersom det nå kun arbeides med kost-pluss-prosjekter med lavere risiko, og da ordrereserven er større enn ved inngangen til 2012.

Konsernets resultat før netto finanskostnader1 og skatt var 804 millioner kroner (280). Resultat før skatt ble 644 millioner kroner (144). Hovedårsaken til konsernets kraftige resultatforbedring er svært gode resultater i Selvaag Bolig i 2012. Selvaag Eiendom oppnådde også 1

Selvaag Invest fikk i 2012 et positivt resultat som følge av god avkastning i børs- og

Netto finanskostnader = finanskostnader (205 millioner kroner) - finansinntekter (45 millioner kroner)

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

årsberetning

obligasjonsporteføljen samt realiseringer i anleggsporteføljen. Investeringsvirksomheten er inndelt i finansinvesteringer (børsnoterte aksjer og obligasjoner) og direkte investeringer (anleggsaksjer og -andeler). Avkastningen på børsporteføljen var 13,0 % i 2012, 1,7 prosentpoeng svakere enn OBX-indeksen ved Oslo Børs. Obligasjonsporteføljen oppnådde en avkastning på 9,7 % i 2012.

(60 %) og Aspelin Ramm Gruppen (40 %), er konsernets største investering sammen med andre samarbeidspartnere. Tjuvholmen har god lønnsomhet, og regnskapsført resultatandel i konsernregnskapet var 97 millioner kroner i 2012. En annen betydelig og viktig investering, som i 2012 bidrar med en resultatandel på 8 millioner kroner, er konsernets andel i Union Eiendomsutvikling AS i Drammen. Se note 7 for mer informasjon om ovennevnte og øvrige investeringer i tilknyttede og felleskontrollerte selskaper.

Selvaag Eiendom leverte også i 2012 gode resultater gjennom salg av leiligheter og utleie av bolig- og næringseiendom. Majoriteten av investeringene og aktivitetene er i Osloområdet, men selskapet har også betydelige eiendomsinvesteringer i Baltikum, Polen, Tsjekkia og USA. I 2012 ble det gjort ytterligere investeringer i Oslo, nærmere bestemt i næringslokaler på Løren, andel i kontorlokaler på Tjuvholmen og i nye utleieleiligheter på Tjuvholmen. Arbeidet med å utvikle og oppføre et kontorbygg i Silurveien i Oslo, i samarbeid med det nærstående selskapet Sealbay Eiendom Holding, ble også igangsatt i 2012. Selvaag Gruppen har besluttet å flytte inn som en av leietakerne når bygget står klart i 2014. I 2012 påbegynte Selvaag Eiendom byggingen av et kontorbygg sentralt beliggende i Tallinn, og fikk gjennom deleierskapet i SEED ferdigstilt og åpnet et nytt hotell i Vilnius. City Self-Storage bedret drift og resultat i 2012. Det gjennomføres et forbedringsprogram for eksisterende virksomhet, samt at det planlegges investeringer i nåværende lagre som ventes å styrke konkurransekraften ytter ligere i 2013. Ved utgangen av 2012 hadde City Self-Storage 38 minilagre i Norge, Danmark, Sverige, Spania, Tsjekkia og Polen.

Netto finanskostnader var i 2012 160 millioner kroner (137) hvorav agioeffekter utgjorde 14 millioner kroner (-1). Regnskapet er basert på forutsetningen om fortsatt drift. Det har ikke skjedd vesentlige hendelser etter balansedatoen som vil ha påvirkning på årsregnskapet for 2012. FORSKNINGS- OG UTVIKLINGSAKTIVITETER Selvaag Gruppen har historisk allokert betydelige ressurser til forsknings- og utviklingsaktiviteter. Fra å være prosjekter og aktiviteter som har vært adskilt fra ordinær drift, har man de senere årene redusert aktiviteten og valgt å la hoveddelen av utviklingsaktiviteten skje, og kostnadsføres, som ledd i driften og utviklingen av de enkelte virksomhetene. FINANSIELLE FORHOLD OG KAPITALSTRUKTUR Konsernets egengenererte kontantstrøm var positiv med 372 millioner kroner i 2012 sammenlignet med 480 millioner kroner i 2011. Resultater fra salg av bolig og annen eiendom i Selvaag Bolig og Selvaag Eiendom er hovedårsaken til konsernets positive kontantstrøm.

Selvaag Corporate hadde omsetningsnedgang i 2012 som følge av fortsatt stramme finansmarkeder og en spesielt krevende situasjon for tilrettelegging av syndikeringsprosjekter. Selskapet fokuserte i 2012 på å anvende nye finansierings- og garantimodeller for boligprosjekter, noe som resulterte i tre sluttførte transaksjoner mot slutten av året. Fremover vil Selvaag Corporate også være delaktig i forvaltningen av boligutleieprosjekter.

Rentebærende gjeld og egenkapitalen i konsernet i 2012 ble sterkt påvirket av emisjoner i Selvaag Bolig i forbindelse med børsnoteringen av selskapet og Selvaag Boligs høye aktivitetsnivå. Rentebærende ekstern gjeld i Selvaag Bolig ble i 2012 redusert med nesten 600 millioner kroner som følge av egenkapitalinnhenting og en rekke prosjektoverleveringer gjennom året. Egen kapitalen i Selvaag Bolig økte med nærmere 500 millioner som følge av gjennomførte emisjoner, mens den i Selvaag Gruppen konsern økte med drøye 300 millioner kroner av samme årsak, da sistnevnte var andelen egenkapital som ble hentet eksternt utenfor konsernet. Se note 3 for spesifisering av egenkapitalbevegelsene. Konsernets øvrige virksomheter økte rentebærende ekstern gjeld med i overkant av 100 millioner kroner, blant annet som følge av gjennomførte investeringer og reduksjon av ikke rentebærende gjeldsforpliktelser.

For mer informasjon om omsetning, resultater med videre for det enkelte virksomhetsområde, vises det til segment- og geografiinforma sjonen i note 2. Resultater fra selskaper som konsolideres etter egenkapitalmetoden («tilknyttede og felleskontrollerte selskaper») var samlet sett positivt med 147 millioner kroner i 2012, mot negativt med 3 millioner kroner i 2011. Investeringen i Tjuvholmen KS, som eies av Selvaag Gruppen

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

årsberetning

Gjenværende gjennomsnittlig løpetid til hovedforfall på konsernets langsiktige rentebærende gjeld er redusert fra 3,6 år ved forrige årsskifte til 2,9 år pr 31.12.2012.

salg. Markedsrisiko innen boligvirksomheten søkes redusert ved å ha gode fremdriftsplaner med effektive avbruddsstrategier og krav til forhåndssalg før de fleste prosjekter igang settes.

Konsernets likviditetsbeholdning var ved utgangen av året 677 millioner kroner, og konsernet hadde ubenyttede lånefasiliteter på 167 millioner kroner. 558 millioner kroner av likviditetsbeholdningen og 87 millioner kroner av de ubenyttede lånefasilitetene var knyttet til Selvaag Bolig. I tillegg var Selvaag Invest børsinvesteringer verdsatt til 187 millioner kroner på samme tidspunkt.

Valutarisiko. Konsernet er noe eksponert for endringer i valutakurser, hvorav euro og amerikanske dollar representerer de største eksponeringene fordi konsernet primært har datterselskaper i euroland og USA. Konsernet har søkt å nøytralisere deler av effektene som følger av svingninger i valutakurser gjennom å inngå terminkontrakter i relevante valutaer, eller ta opp valutalån.

I forbindelse med forfall av obligasjonslån på 80 millioner kroner, etablerte Selvaag Gruppen i 2012 nye obligasjonslån på til sammen 300 millioner kroner med forfall i mars 2015. Konsernet refinansierte i 2012 et syndikatlån, som var på 754 millioner kroner pr 31.12.2012. (Se note 12 for mer informasjon).

Kredittrisiko. Risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser anses lav, blant annet fordi det historisk har vært lite tap på fordringer. Konsernets kredittrisiko er begrenset, da konsernet ikke har dominerende kunder. Det skal i tillegg bemerkes at konsernet ikke har virksomheter som medfører at en eller flere større kunder, hver for seg, representerer en selvstendig kredittrisiko.

Konsernets bokførte egenkapitalandel var 37,3 % ved utgangen av 2012 sammenlignet med 30,1 % ved utgangen av 2011. Økningen i egenkapitalandelen skyldes et godt årsresultat for konsernet, samt kapitalforhøyelsene i Selvaag Bolig med eksterne parter. Sammenholdt med betydelige merverdier i konsernets eiendeler, vurderes konsernets finansielle stilling og soliditet som tilfredsstillende sett i lys av sammensetningen av Selvaag Gruppens virksomhets- og risikoprofil. Ved utgangen av året var konsernets totalbalanse 9 097 millioner kroner, hvilket er 299 millioner kroner høyere enn året før. Endringene i totalbalansen har i stor grad sammenheng med økt aktivitet i Selvaag Bolig.

Likviditets- og renterisiko. Rentebærende langsiktig gjeld i morselskapet ble kraftig redusert i 2012 i forbindelse med gjennomført refinansiering av banklån hvor dattersel skapet Selvaag Eiendom overtok som debitor. Konsernet, eksklusiv Selvaag Bolig, økte sin rentebærende gjeld i 2012 blant annet som følge av investeringer og reduksjon av ikkerentebærende gjeldsforpliktelser. Rentebærende gjeld i Selvaag Bolig ble redusert som følge av emisjoner i forbindelse med børsnoteringen, samt overleveringer av boliger og annen eiendom. Som følge av beslutninger om større investeringer i gode prosjekter gjennom året, var gjeldsutviklingen i konsernet, eksklusiv Selvaag Bolig, noe høyere enn hva konsernets strategi tilsier.

Fortsatt notering av obligasjonslån på Alternative Bond Market (ABM), Oslo Børs, medfører at Selvaag Gruppen binder seg til børsens ABM-krav til finansiell rapportering. Vedrørende likviditetsrisiko knyttet til forfallstruktur for konsernets rentebærende gjeld vises til informasjon i note 12.

Konsernets samlede likviditetsreserve og ubenyttede trekkfasiliteter er på et akseptabelt nivå, men noe lavere enn hva som er konsernets målsetning over tid. Styret og administrasjonen ønsker å redusere konsernets likviditetsrisiko ytterligere, ved å ha fokus på å redusere rentebærende gjeld i morselskapet Selvaag Gruppen, samt sørge for at konsernet til enhver tid har tilstrekkelige kredittrammer hos bankforbindelsene.

FINANSIELL RISIKO Konsernets finansielle risiko er i hovedsak knyttet til endringer i egenkapitalen forårsaket av verdiendringer i eiendoms- og investeringsporteføljen, verdifall i og resultateffekter av prosjektene i Selvaag Bolig, effekt av renteendringer og likviditetsrisikoen som oppstår i forbindelse med refinansiering av konsernets gjeld.

Konsernet har lav direkte eksponering mot endringer i rentenivået, da en stor andel av langsiktig rentebærende gjeld er rentesikret gjennom inngåtte avtaler. Se note 13 for mer informasjon om rentesikring.

Markedsrisiko. Risikoen knyttet til boligprosjektene er høyere enn i konsernet for øvrig. Denne risikoen er i hovedsak knyttet til bolig-

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

årsberetning

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET Arbeidsmiljøet i konsernet anses som godt. Ledelsen legger vekt på at alle virksomhetene prioriterer arbeidet med å holde sykefraværet nede, forebygge skader og sikre høy trivsel hos ansatte. Sykefraværet for selskaper i Norge var 3,0 % i 2012 mot 4,1 % i 2011. Konsernet hadde i 2012 en hendelse som medførte observasjon på sykehus, men ingen skader i virksomhetene som resulterte i sykefravær.

drives og utvikles, og måten konsernet ønsker å opptre overfor ansatte og forretningsforbindelser. Selvaag Gruppen eies av tre familiemedlemmer. Ole Gunnar Selvaag ivaretar sine eierinteresser primært ved styredeltakelse i Selvaag Gruppen, mens Olav H. Selvaag og G. Frederik Selvaag ivaretar sine eierinteresser ved å være involvert i daglig drift gjennom sine roller som konserndirektører i morselskapet og gjennom styredeltakelse i datterselskapene. Selskapet har 4 aksjeklasser med lik stemmerett, men med en aksjonæravtale som krever flertall blant de tre eierne for generalforsamlingsvedtak. Eksisterende aksjonærer har forkjøpsrett til selskapets aksjer.

Selvaag Gruppen legger vekt på å redusere faren for miljøforurensninger fra virksomheten. Det er ikke konstatert alvorlige tilfeller av utslipp til det ytre miljø i løpet av året. Fokus på miljømessige hensyn er spesielt relevant for konsernets boligutviklingsaktivitet og eiendomsvirksomhet, som har innarbeidet hensynet til det ytre miljø i sine planleggings- og styringssystemer. Påvirkning av det ytre miljø er primært knyttet til energibruk, materialer, avfall og inngrep i og bruk av naturressurser.

Selvaag Gruppens styre består av tre styremedlemmer, hvorav to er uten eierinteresser i Selvaag Gruppen eller noen av konsernets virksomheter. I heleide datterselskaper utgjør konsernledelsen styret i virksomhetene, mens i deleide virksomheter som Selvaag Bolig har selskapene også eksterne styremedlemmer som representerer øvrige aksjonærer.

ORGANISASJON, LIKESTILLING OG DISKRIMINERING Konsernet hadde ved utgangen av året 319 ansatte, mot 571 ved årets inngang. Ansatte i Norge ved utgangen av 2012 var 223, mot 468 i 2011. Endringen skyldes at entreprenørselskapet Selvaagbygg, med omkring 250 ansatte, ble solgt og dermed trådte ut av konsernet tidlig i 2012. Morselskapet Selvaag Gruppen AS hadde 33 ansatte ved utgangen av året, mot 45 ved utgangen av 2011. Nedgangen i morselskapet skyldes primært at ansatte ble overført til andre selskaper i konsernet i løpet av året.

Konsernet utarbeider og rapporterer konsernregnskap kvartalsvis til selskapets ledelse og styre. I forkant av styrerapporteringen har regnskapet blitt behandlet av økonomi- og ledelsesfunksjoner på selskaps- og konsernnivå, samt vurdert og dokumentert gjennom foreliggende kontrollhandlinger og systemer. I forhold til eierstyring og selskapsledelse, omhandler Selvaag Gruppens vedtektsbestemmelser kun bestemmelser om antall styremedlemmer. Det foreligger ikke gjeldende bestemmelser eller fullmakter knyttet til kjøp eller salg av egne aksjer.

Konsernet har som generell policy at det ikke skal forekomme usaklig forskjellsbehandling eller noen annen form for diskriminering. Av konsernets ansatte utgjør kvinner omkring 35 %. Av morselskapets 33 ansatte er det 12 kvinner. Den samlede godtgjørelse til styre, konsernsjef og revisor er omtalt i note 16.

UTSIKTENE FREMOVER Internasjonal økonomi har gjennom noen år hatt en nedadgående trend, med store svingninger og betydelig usikkerhet i markedene. Norge har så langt kommet godt ut av dette, men uroen omkring gjelden i deler av EU og USA har bidratt til forsterket turbulens i verdens finansmarkeder og i det norske aksjemarkedet.

EIERSTYRING OG SELSKAPSLEDELSE Selvaag Gruppen ser på utviklingen av god eierstyring og selskapsledelse som en kontinuerlig prosess, som involverer eiere, styre og ledelse, og som må skje med bakgrunn i konsernets og de enkelte virksomhetenes status, risiko og mulighetsbilde.

Selvaag investerer i eiendom og annen virksomhet, samt utvikler og bygger boliger i de fleste markedssegmenter og priskategorier i Norge. Etterspørselen etter boliger er påvirket av tilflytting, arbeidsmarkedet, rentenivået og forventninger om fremtiden. Konsernet erfarte i 2012, som i 2011, at etterspørselen etter nye og brukte boliger var stor, og at den generelle aktiviteten i eiendomsmarkedet, og da spesielt boligmarkedet, var høy.

Selvaag Gruppen har et verdigrunnlag, basert på gitte verdier og ambisjoner, som er felles for konsernet og alle virksomhetene. Verdiene kan sammenfattes i ordene omtanke og skaperkraft. Disse verdiene er styrende med hensyn til måten konsernet og virksomhetene skal

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

årsberetning

Selvaag Gruppen er av den oppfatning at mulighetene for å igangsette nye bolig prosjekter i og omkring de største byene vil være gode fremover, grunnet stor etterspørsel som følge av befolkningsvekst og for liten byggeaktivitet i de senere årene.

Den makroøkonomiske utviklingen, særlig knyttet til forhold som er av betydning for utviklingen i boligmarkedet, vil nødvendigvis være av stor betydning for konsernet. Konsernet har siden finanskrisen i 2008/2009 arbeidet målbevisst med å redusere rente bærende gjeld, fokusere på kjernevirksomhet, forenkle konsernstrukturen og rasjonalisere driften. Selvaag Gruppen har god finansiell bærekraft og evne til å takle krevende markedsforhold. Driftsforbedringer i morselskapet og konsernet, videre omsetningsvekst i virksomhetene, samt bruk av gode investeringsmuligheter og realisering av eiendeler som ikke gir tilstrekkelig avkastning, er de viktigste prioriteringene i det videre arbeidet.

Eiendom forventes fortsatt å ha god verdiutvikling over tid, men markeds- og finansieringssituasjonen både for bolig og annen eiendom kan forverres dersom internasjonal uro og nedgang i større grad enn til nå rammer Norge. Selvaag Bolig fikk høy omsetning og et meget godt resultat, og ble børsnotert i 2012. Bolig salget i 2012 var godt og det forventes også høy salgs- og prosjektaktivitet i 2013.

Styret foreslår følgende disponering av årets underskudd på kr 23 408 000 i morselskapet Selvaag Gruppen AS:

Selvaag Eiendom har siden 2009 realisert betydelige deler av utleieporteføljen beliggende sentralt i Oslo. Dette har resultert i gjeldsreduksjon, men også gitt rom for å gjøre ytterligere investeringer på Tjuvholmen, hvor Selvaag har intensjoner om å være en betydelig og langsiktig eier av utleieboliger og næringseiendom. I tillegg er arbeidet med et næringsbygg i Silurveien nær Ullern i Oslo en viktig og betydelig investering for Selvaag Eiendom i 2013 og 2014.

Avsatt utbytte 30 000 000 Overført fra annen egenkapital 53 408 000 Etter disponering av årets resultat som foreslått ovenfor, vil selskapets frie egenkapital være 69,7 millioner kroner.

Tjuvholmen KS utvikler boliger og nærings areal på Tjuvholmen i Oslo. Utbyggingen, som ventes ferdigstilt i 2014, har gått i henhold til planene og vært en suksess. Bydelen fremstår som et moderne sentrumsstrøk med attraktive publikumstilbud. Salget og prisutviklingen på leiligheter, samt utleiesituasjonen for kontorog næringslokaler, var god også i 2012. Det innebærer at den totale risikoen er redusert.

Oslo, 21. mars 2013

Bjarne Borgersen Styrets leder

Ole Gunnar Selvaag Styremedlem

Asbjørn Larsen Styremedlem

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Karsten Bomann Jonsen Konsernsjef

NOTER

Styret i Selvaag Gruppen. venstre: Bjarne Borgersen, Selvaag Fra Gruppen – Årsrapport 2012 Asbjørn Larsen, Ole Gunnar Selvaag og Karsten Bomann Jonsen.

Årsregnskap

Resultatregnskap Selvaag Gruppen AS 2011 20 997 147 21 144 0

Konsern

2012 Note Beløp i NOK 1 000 Salgsinntekter Gevinst ved salg av anleggsmidler SUM DRIFTSINNTEKTER

26 552 40 26 592

52 789 60 923 6 608 120 320

(81 886)

(93 728)

67 342 -

163 498 -

0 58 747 (239 203) (113 114)

0 128 235 (221 569) 70 164

(195 000)

(23 564)

34 929

156

(160 071)

(23 408)

2 4

Vareforbruk

55 117 43 291 4 622 103 030

Note

16 21 4

Lønnskostnader mm. Andre driftskostnader Av- og nedskrivninger SUM DRIFTSKOSTNADER

16 21/22 4

DRIFTSRESULTAT 20

20 20

Resultat fra investering i datterselskap Resultatandel fra TS og FKV

Resultat finansinvesteringer mv. Finansinntekter Finanskostnader NETTO FINANSPOSTER

7 20 20 20

RESULTAT FØR SKATT 18

Skattekostnad

ÅRSRESULTAT FØR MINORITET Minoritetsinteresser ÅRSRESULTAT ETTER MINORITET

3 3

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

2012

2011

3 704 795 320 315 4 025 110

2 193 835 510 864 2 704 699

2 622 972

1 574 358

225 737 374 084 171 423 3 394 216

403 968 300 700 104 358 2 383 384

630 894

321 315

146 653

(2 614)

26 349 44 820 (204 949) 12 873

(38 217) 55 945 (192 923) (177 809)

643 767

143 506

(164 991)

(75 273)

478 776 168 612 310 164

68 233 16 328 51 905

Årsregnskap

balanse pr. 31.12 Selvaag Gruppen AS 2011

Konsern

2012 Note Beløp i NOK 1 000

165 179 1 273 166 452 162 467 1 534 884 576 219 180 000 144 646 35 690 2 471 439 2 800 358

163 760 848 164 608 166 116 1 695 451 0 126 000 530 32 421 1 854 402 2 185 126

0 4 448 29 052 0 232 453 5 105 271 058

0 14 016 25 543 0 461 410 1 472 502 441

3 071 417

2 687 567

576 000 181 561 314 611 1 072 172

576 000 181 561 261 203 1 018 764

1 183

1 216

4 6 15 7 9 11

15 5/15

Note

3 17

2011

0 360 570 360 570 1 740 187

0 460 081 460 081 1 716 325

Utsatt skattefordel Goodwill, varemerker m.v. Immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Aksjer i datterselskaper Fordringer på konsernselskap Investering i TS og FKV Anleggsaksjer Andre fordringer Finansielle anleggsmidler ANLEGGSMIDLER

18 4

15 7 9 11

0 772 431 153 640 228 297 1 154 368 3 255 125

7 233 671 126 146 187 153 548 978 094 3 154 500

Varelager og prosjekter i arbeid Kundefordringer Andre fordringer Investeringer Fordringer på konsernselskap Betalingsmidler OMLØPSMIDLER

3 948 010 258 987 362 006 595 857 0 676 766 5 841 626

4 341 251 116 111 197 906 446 736 0 541 467 5 643 471

9 096 751

8 797 971

576 000 181 561 1 529 395 1 107 053 3 394 009

576 000 181 561 1 293 454 600 357 2 651 372

10 5/15

SUM EIENDELER 3/14 3 3

2012

Aksjekapital Overkursfond Annen egenkapital Minoritetsinteresser EGENKAPITAL

3/14 3 3 3 3

Pensjonsforpliktelser

0 80 000 1 325 154 0 1 406 337

0 300 000 363 969 20 866 686 051

12 12 15

Utsatt skatt Obligasjonslån Gjeld til kredittinstitusjoner Annen langsiktig gjeld LANGSIKTIG GJELD

23 890 17 723 0 387 383 30 000 133 912 592 908

128 188 16 927 0 546 486 30 000 261 151 982 752

15 18 15 3 11

Gjeld til kredittinstitusjoner Leverandørgjeld Betalbar skatt Gjeld til konsernselskap Avsatt utbytte Annen kortsiktig gjeld KORTSIKTIG GJELD

3 071 417

2 687 567

1 683 320 492 300 000 4 174 468 111 036 4 907 679

131 274 80 000 4 948 116 155 070 5 318 921

128 188 220 367 2 316 0 30 000 414 192 795 063

23 902 198 973 249 0 30 000 574 554 827 678

9 096 751

8 797 971

18 3 11

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

4 461

17 18 12 12

Oslo, 21. mars 2013

Bjarne Borgersen Styrets leder

Ole Gunnar Selvaag Styremedlem

Asbjørn Larsen Styremedlem

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Karsten Bomann Jonsen Konsernsjef

Årsregnskap

KONTANTSTRØMOPPSTILLING Selvaag Gruppen AS

Konsern

2011

2012

Beløp i NOK 1 000

2012

2011

(195 000) 0 (67 342) (90) 4 622 0 12 580 69 773 (175 457)

(23 564) 0 0 (40) 6 608 (8 434) (10 364) 132 357 96 563

Resultat før skattekostnad Betalte skatter Resultat fra investering i datterselskap Gevinst ved salg av driftsmidler Av- og nedskrivninger driftsmidler Resultat aksjer og andeler Endring arbeidskapital Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto likviditetsendring fra løpende drift

643 767 (3 671) 0 (320 315) 171 423 (169 978) 52 642 (167 913) 205 956

143 506 (407) 0 (490 551) 104 358 29 283 (508 114) 397 375 (324 550)

(14 856) 90 (45 314) (60 080)

(9 954) 162 49 252 39 460

Investering driftsmidler Salg av driftsmidler Endring i finansielle investeringer Netto likviditetsendring fra investeringer

(506 928) 724 193 (51 442) 165 823

(83 372) 700 444 186 984 804 056

1 385 255 (1 094 866) 0

527 231 (741 185) 0

0 (30 000) 0 260 389

0 (30 000) 0 (243 954)

Endring mellomværende med konsern Endring pantegjeld og obligasjonslån mm. Effekt på langsiktig gjeld av oppkjøp og fusjoner Endring andre langsiktige fordringer/gjeld Utbetalt utbytte Emisjon og endring i minoritet Netto likviditetsendring fra finansiering

(553 648)

2 289 331 (2 506 105)

(22 235) (30 000) 265 117 (340 766)

88 026 (30 000) 101 770 (56 978)

24 852

(107 931)

Netto likviditetsendring

31 013

422 528

(43 637)

(18 785)

Betalingsmidler 01.01

517 565

95 037

(18 785)

(126 716)

Betalingsmidler 31.12

548 578

517 565

5 105 (23 890) (18 785)

1 472 (128 188) (126 716)

Bankinnskudd Konsernkonto/kassekreditt Netto betalingsmidler 31.12

676 766 (128 188) 548 578

541 467 (23 902) 517 565

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

NOTER Note 1: Regnskapsprinsipper

Andel av årsresultatet blir vist på egen linje etter driftsresultatet i resultatregnskapet. Dette innebærer at verdien i balansen inkluderer kostpris med tillegg av andel akkumulerte resultater, korrigert for eventuelle vesentlige interngevinster. Mottatt utbytte fra felleskontrollerte selskaper går til fradrag i investeringen i konsernregnskapet.

GRUNNLEGGENDE PRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med norsk regnskapslov og god regnskapsskikk. PRINSIPPER FOR UTARBEIDELSE AV KONSERNREGNSKAPET Konsernregnskapet viser det samlede økonomiske resultatet og den samlede finansielle stilling når morselskapet Selvaag Gruppen AS, datterselskaper og andre kontrollerte eierandeler (med unntak av porteføljeinvesteringer i Selvaag Invest) presenteres som en økonomisk enhet.

Tilknyttede selskaper Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper føres etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Ved varig verdifall nedskrives aksjene og andelene til virkelig verdi. Som tilknyttede selskaper regnes investeringer i aksjeselskaper og kommandittselskaper hvor konsernet eier mellom 20 % og 50 %, og hvor konsernet har betydelig innflytelse. Andel av årsresultatet blir vist på egen linje etter driftsresultatet i resultatregnskapet. Dette innebærer at verdien i balansen inkluderer kostpris med tillegg av andel akkumulerte resultater, korrigert for eventuelle vesentlige interngevinster. Mottatt utbytte fra tilknyttede selskaper går til fradrag i investeringen i konsernregnskapet.

Interne kjøp og salg, fordringer og gjeld Vesentlige interne transaksjoner og mellomværende, samt vesentlige interngevinster mellom selskaper i konsernet, elimineres ved utarbeidelse av konsernregnskapet. Aksjer og andeler i datterselskaper Selskaper som eies mer enn 50 % og hvor man har bestemmende innflytelse er konsolidert 100 % linje for linje i konsernregnskapet. Konsolidering av datterselskaper foregår etter oppkjøpsmetoden. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen av aksjene i morselskap ets regnskap mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Merverdi fordeles på de eiendeler merverdien relaterer seg til. Merverdi som ikke kan fordeles på eiendeler, balanseføres som goodwill. Aksjer og andeler i datterselskaper oppføres i morselskapets selskapsregnskap i balansen til kostpris, så sant det ikke foreligger et varig verdifall som krever nedskrivning til virkelig verdi.

Omregning av utenlandske selskaper Ved omregning av utenlandske datterselskap ers regnskaper, er balanseposter omregnet til dagskurs ved regnskaps-avslutningstidspunktet og resultatposter omregnet til gjennomsnittskurser for regnskapsåret. Omregningsdifferansene blir ført direkte mot konsernets egenkapital. Minoritetsinteresser Minoritetsinteressenes andel av resultat og egenkapital vises som separate poster i resultatregnskapet og balanse.

Felleskontrollerte selskaper Aksjer og andeler i felleskontrollerte selskaper føres etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Ved varig verdifall nedskrives aksjene og andelene til virkelig verdi. Som felleskontrollert selskap regnes investeringer i aksjeselskap, ansvarlig selskap og kommandittselskap hvor konsernet har både en betydelig eierandel og innflytelse, samt at aksjonærene /deltagerne er enig om at selskapet skal drives etter på forhånd avtalte prinsipper, og at eventuelle fremtidige endringer skal baseres på konsensus.

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer som umiddelbart og med uvesentlig kursrisiko kan konverteres til kontantbeløp. PRINSIPPER FOR PERIODISERING, KLASSIFISERING OG VURDERING Klassifisering av eiendeler og gjeld Eiendeler bestemt til varig eie (mer enn

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Rente- og valutasikring Renteinstrumenter periodiseres tilsvarende renter på rentebærende gjeld og fordringer. Urealisert tap/gevinst på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende balanseposter regnskapsføres ikke. Urealisert tap som ikke kan knyttes til underliggende rentebærende balanseposter, kostnadsføres og avsettes for løpende. Det benyttes ulike finansielle instrumenter i styringen av konsernets valutaeksponering. Konsernets policy tilsier at konsolidert egenkapital skal være mest mulig valutanøytral i forhold til fordringer og gjeld i utenlandsk valuta og omregningsdifferanser knyttet til utenlandske datterselskaper.

12 måneder) eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert som omløpsmidler. Ved klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er tilsvarende kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost med eventuelt fradrag for av- og nedskrivninger. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives lineært over den økonomiske levetiden. Dersom virkelig verdi av anleggsmidler er lavere enn balanseført verdi og verdifallet forventes ikke å være forbigående, er det foretatt nedskrivning til virkelig verdi. Omløpsmidler er vurdert til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Annen langsiktig gjeld og kortsiktig gjeld er vurdert til pålydende beløp.

Varige driftsmidler Varige driftsmidler vurderes til historisk kost etter fradrag for avskrivninger og eventuelle nedskrivninger. Merverdi ved erverv av nye selskaper er i konsernregnskapet henført direkte til de aktuelle driftsmidlene og avskrives i takt med disse.

Aksjer og andeler Aksjer og andeler av strategisk eller industriell karakter klassifiseres som anleggsmidler. Investeringene balanseføres til anskaffelseskost, verdsettes individuelt og nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke er forbigående. Mottatt utbytte og andre overskuddsutdelinger inntektsføres som finansinntekt. Markedsbaserte omløpsaksjer, med god eierspredning og likviditet og som derved kan karakteriseres som en handelsporte følje etter regnskapsloven, vurderes til omsetningsverdien på balansedagen. Dersom porteføljen ikke kan karakteriseres som en handelsportefølje, behandles porteføljen under ett etter laveste verdis prinsipp av markedsverdi på balansedagen og kostpris, som innebærer nedskrivninger og reverseringer opp til anskaffelseskost. Investeringer i obligasjoner og sertifikater klassifiseres som omløpsmidler og behandles under ett etter laveste verdis prinsipp av markedsverdi på balansedagen og kostpris, som innebærer nedskrivninger og reverseringer opp til anskaffelseskost. Øvrige finansielle investeringer (aksjer, andeler og lignende) som er en del av konsernet investeringsvirksomhet, klassifiseres som omløpsmidler. Formålet med disse investeringene, uansett eierandel, er å avhende hele eller deler av den enkelte investeringen etter gjennomført strukturendring og/eller forretningsutvikling. For denne type ikke-noterte aksjer og andeler anvendes laveste verdis prinsipp av markedsverdi og kostpris. Finansielle investeringer som ikke styres som en portefølje, korrigeres for verdifall etter en individuell vurdering.

Leasing-/leieavtaler Leieavtaler vurderes i hvert enkelt tilfelle om de klassifiserer som finansiell eller operasjonell leieavtale og vil regnskapsmessig bli behandlet i henhold til dette. En leieavtale som blir definert som en finansiell leieavtale og som derigjennom leies på betingelser som i det vesentlige overfører de økonomiske rettigheter og forpliktelser til Selvaag Gruppen, vil bli balanseført som driftsmiddel til nåverdien av minimumsleien, eventuelt virkelig verdi hvis lavere, og tas med som forpliktelse under rentebærende langsiktig gjeld. Driftsmidlene avskrives i henhold til plan, og forpliktelsen reduseres med betalt leie etter fradrag for beregnet rentekostnad. Leieavtaler som defineres som operasjonell leie behandles som en driftskostnad og fordeles over leieperioden. Varelager og prosjekter i arbeid Varebeholdninger vurderes til laveste verdi av kostpris og netto salgsverdi. Kostprisen for tilvirkede varer inkluderer direkte materialer og prosjektrelaterte lønnskostnader med tillegg av en forholdsmessig andel av indirekte kostnader. For bolig- og eiendomsprosjekter anvendes ferdiggrad multiplisert med salgsgrad til å fastsette inntekts- og kostnadsføring, samt regnskapsført fortjeneste, i henhold til løpende avregningsmetode for langsiktige kontrakter. I prosjekter som forventes å gå med tap foretas avsetninger til å dekke det antatte tap. Innbetalinger fra kjøper blir kreditert prosjekter i arbeid (varebeholdning), forutsatt at fremdrift overstiger innbetalinger fra kjøpere. Dersom innbetalinger overstiger

Eiendeler og gjeld i utenlandsk valuta Eiendeler og gjeld i utenlandsk valuta er omregnet etter balansedagens kurs eller avtalt fremtidig kurs dersom slike avtaler er inngått.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Garantiansvar Forventede utgifter til fremtidige garantiarbeider knyttet til salg/avsluttede prosjekter er kostnadsført og ført som avsetning i balansen. Avsetningen baseres på historiske erfaringstall for garantier samt faktiske mottatte krav.

fremdrift, føres overskytende del som forskudd fra kunde (kortsiktig gjeld). Kundefordringer Kundefordringer oppføres i balansen etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap på kundefordringer gjøres etter en individuell vurdering av den enkelte fordring.

Usikre forpliktelser og betingede eiendeler Usikre forpliktelser regnskapsføres med bakgrunn i et beste estimat dersom det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør. Betingede eiendeler regnskapsføres normalt ikke.

Forskudd fra kunder Mottatte forskudd fra kunder føres som kortsiktig gjeld. Salgsinntekter Inntektsføring ved salg av varer skjer på leveringstidspunktet. Tjenester inntektsføres i takt med utførelsen. For bolig- og eiendomsprosjekter for salg regnskapsføres inntekten basert på den relative andel av prosjektet som er solgt multiplisert med ferdiggraden.

Pensjoner Innskuddsplaner periodiseres etter sammenstillingsprinsippet. Årets innskudd til pensjonsordningen kostnadsføres. AFP-forpliktelser innenfor LO/NHOordningen er en ytelsesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsbasert ordning da den ikke er målbar.

Salg av eiendom og andre driftsmidler Gevinst ved salg av eiendom og andre driftsmidler regnskapsført som anleggsmidler klassifiseres som driftsinntekter.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatter og endringer i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet til 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt likningsmessige underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er utliknet og skattevirkningene er beregnet av nettogrunnlaget

Vedlikeholdsutgifter Hovedregelen er at alt vedlikehold kostnadsføres løpende. Oppgradering og utskiftning av driftsmidler betraktes som investeringer, og balanseføres som varige driftsmidler. Goodwill Goodwill er differansen mellom kjøpesum og balanseførte verdier i oppkjøpt virksomhet etter at mer- og mindreverdier er henført til materielle eiendeler. I goodwillbegrepet vil det ligge elementer av immaterielle eiendeler som varemerker og lignende og elementer av for eksempel synergier og fremtidig inntjening sannsynliggjort gjennom oppkjøpsanalyser eller annet mer oppdaterte analysedata. Goodwill avskrives over 5 år.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 2: Virksomhetsområder og geografisk inndeling (NOK 1 000) 2012 Selvaag Bolig Selvaag Prosjekt Selvaagbygg Selvaag Eiendom Selvaag Invest City Self-Storage Selvaag Corporate Annen virksomhet / morselskap / elimineringer Sum konsern 2011 Selvaag Bolig Selvaag Prosjekt Selvaagbygg Selvaag Eiendom Selvaag Invest City Self-Storage Selvaag Corporate Annen virksomhet / morselskap / elimineringer Sum konsern

Salgs- Av- og nedinntekter skrivninger

Driftsresultat

Resultat før skatt

Eiendeler

Gjeld

3 255 167 119 492 172 877 161 186 727 7 400 (37 029)

103 541 324 47 647 0 17 775 0 2 136

416 393 (9 104) 314 198 (11 683) (3 263) (397) (75 250)

404 660 (9 229) 307 068 12 593 (5 915) (640) (64 770)

5 752 494 25 047 2 720 067 597 721 168 658 10 345 (177 581)

3 515 341 20 125 1 536 060 291 086 36 165 12 773 291 192

3 704 795

171 423

630 894

643 767

9 096 751

5 702 742

1 206 842 166 893 648 078 190 662 217 185 059 8 850 (212 766)

32 666 94 17 220 35 682 0 16 844 0 1 852

76 068 9 253 (176 467) 501 031 (16 047) (9 707) 177 (62 993)

52 146 8 649 (175 032) 498 372 (57 061) (15 205) 54 (168 417)

5 573 491 63 236 305 922 2 157 170 466 149 175 473 3 660 52 870

4 144 761 56 661 265 922 1 002 667 98 945 172 252 5 447 399 944

2 193 835

104 358

321 315

143 506

8 797 971

6 146 599

Se note 24 for informasjon om endringer i konsernsammensetningen i 2012 og andre vesentlige hendelser. Region (NOK 1 000) Norge Andre europeiske land USA SUM

Salgsinntekter 2012 2011 3 549 180 143 581 12 034 3 704 795

2 036 159 146 053 11 623 2 193 835

Eiendeler 2012

2011

8 443 211 413 907 239 633 9 096 751

8 106 744 442 343 248 884 8 797 971

Virksomheten i USA er eiendomsvirksomhet i Selvaag Eiendom. Virksomheten i andre europeiske land er primært eiendomsvirksomhet i Polen og Baltikum i Selvaag Eiendom, samt minilagervirksomhet i Sverige, Danmark, Polen, Tsjekkia og Spania i City Self-Storage. For mer informasjon vises det til note 6.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 3: Egenkapital Selvaag Gruppen AS (NOK 1 000) Egenkapital 01.01

Aksjekapital

Over kursfond

Annen egenkapital

Sum

576 000

181 561

314 611

1 072 172

(23 408) (30 000)

(23 408) (30 000) 1 018 764

Årets resultat Avsatt utbytte Egenkapital 31.12

Konsern (NOK 1 000) Egenkapital 01.01

576 000

181 561

261 203

Aksjekapital

Over kursfond

Annen egenkapital

Minoritetsinteresser

Sum

576 000

181 561

1 293 454

600 357

2 651 372

310 164 (19 443)

168 612 338 084

478 776 318 641

Årets resultat Kapitalendringer i datter selskapet Selvaag Bolig ASA Omregningsdifferanser og annet Avsatt utbytte Egenkapital 31.12

576 000

181 561

(24 780)

(30 000)

1 529 395

1 107 053

3 394 009

Kapitalendringer i datterselskapet Selvaag Bolig ASA består hovedsakelig av emisjoner i forbindelse med børsnotering og overtildelingsopsjon (Greenshoe), samt tilhørende emisjonskostnader. Selvaag Gruppen AS deltok i emisjonen knyttet til børsnoteringen, men eierandelen ble utvannet og minoritet ens andel av egenkapitalen i Selvaag Bolig ASA og Selvaag Gruppen konsernregnskap økte dermed.

Note 4: Goodwill og varige driftsmidler

Selvaag Gruppen AS (NOK 1 000)

Varemerker og andre immaterielle Goodwill eiendeler

Tomter, bygninger, anlegg

Maskiner, inventar

Totalt

Anskaffelseskost 01.01 Tilgang Avgang Omregningsdifferanser Anskaffelseskost 31.12

4 747

162 386 1 085 (120)

52 949 8 869 (675)

4 747

163 351

61 143

Akk. avskrivinger 01.01 Avskrivninger Avgang ordinære avskrivninger Omregningsdifferanser Akk. ordinære avskrivinger 31.12

1 373 424

9 936 2 393

38 801 3 790 (675)

1 798

12 329

41 916

Akk. nedskrivinger 01.01 Nedskrivninger og reverserte nedskrivninger Avgang nedskrivninger Omregningsdifferanser Akk. nedskrivinger 31.12

2 101

4 133

2 101

4 133

0 0 6 234

Netto bokført verdi 01.01 Netto bokført verdi 31.12

1 273 848

0 0

152 450 151 022

10 016 15 094

163 739 166 964

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

220 083 9 954 (795) 0 229 241 50 110 6 608 (675) 0 56 043 6 234 0

NOTER

Konsern (NOK 1 000)

Varemerker og andre immaterielle Goodwill eiendeler

Anskaffelseskost 01.01 Tilgang Avgang Årets omregningsdifferanser Anskaffelseskost 31.12

627 076

94 545

627 076

94 545

Akk. avskrivinger 01.01 Avskrivninger Avgang ordinære avskrivninger Årets omregningsdifferanser Akk. ordinære avskrivinger 31.12

234 321 79 769

4 382 19 742

314 090

24 124

22 837

Akk. nedskrivinger 01.01 Nedskrivninger og reverserte nedskrivninger Avgang nedskrivninger Årets omregningsdifferanser Akk. nedskrivinger 31.12 Netto bokført verdi 01.01 Netto bokført verdi 31.12

Tomter, bygninger, anlegg

Maskiner, inventar

Totalt

2 014 909 485 069 (483 890) (16 832) 1 999 256

140 661 21 859 (24 653) (381) 137 486

2 877 191 506 928 (508 543) (17 213) 2 858 363

305 424 42 832 (49 484) (6 228) 292 544

82 876 10 581 (17 396) (391) 75 670

627 003 152 924 (66 880) (6 619) 706 428

46 446 18 051

4 499 448

73 782 18 499

(448) (20) 4 479

(40 734) (369) 51 178

53 286 57 337

2 176 406 2 100 757

22 837

(40 286) (349) 23 862

369 918 290 149

90 163 70 421

1 663 039 1 682 850

Anskaffet goodwill og andre immaterielle eiendeler fra 2011 er relatert til oppkjøp og fusjoner i Selvaag Bolig ASA: (NOK 1 000) Hansa Property Group AS Selvaag Pluss Eiendom KS Bo En AS Øvrig goodwill Sum goodwill Varemerker Andre rettigheter Sum øvrige immaterielle eiendeler Sum immaterielle eiendeler

Anskaffelsesår 2011 2011 2011 2011 2011

Kostpris

Årets avkr.

Bokført verdi

Avskrivningssats

130 959 143 650 100 227 252 240 627 076 50 000 44 545 94 545

26 192 28 730 20 045 4 802 79 769 10 000 9 742 19 742

95 888 105 490 78 511 10 260 290 149 37 500 32 921 70 421

20 % 20 % 20 % 20 %

721 621

99 511

360 570

20 % 20 %

Anskaffelseskost øvrig goodwill er hovedsaklig relatert til oppkjøp i City Self-Storage. Denne goodwillen er ferdig avskrevet. Resterende øvrig goodwill er knyttet til mindre oppkjøp av virksomhet. Varige driftsmidler blir avskrevet lineært med følgende årlige satser: - Næringseiendom 2 - 6 % - Boligeiendom 0 - 2 % - Tomter, lager og industrieiendom 0 - 8 % - Maskiner og inventar 10 - 33 % - Naglefast innredning og utstyr i leide lokaler avskrives over leieperiodens lengde (minimum 10 %)

Note 5: Betalingsmidler og trekkrammer Selvaag Gruppen har bankgarantier for skattetrekksansvaret. Ubenyttet kassekreditt pr. 31.12.2012 var NOK 93 millioner kroner. I tillegg har konsernet andre trekkrammer på NOK 74 millioner.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 6: Aksjer i datterselskap Selskap / (NOK 1 000)

Direkte eier-/ Konsernets eier-/ Forretningskontor stemmeandel stemmeandel

Bokført verdi

Selvaag Eiendom AS Agathon Inc. Tulsa West Corporation Inc. TWC Tara LLC North West Appartment Investment Gr. LLC TWC Storage LLC TWC Antioch Storage LLC TWC Milpitas Storage LLC TWC Sacramento Storage LLC Selvaag Baltic Holding AS Selvaag Latvia SIA Selvaag Eesti OÜ Selvaag Sakala OÜ Selvaag LT Selvaag Polska Sp.z.o.o Krakowska House Sp.z.o.o. Torunska House Sp.z.o.o. Siekierkowska House Sp.z.o.o. Sokratesa Park Sp.z.oo Kuropatwy Park Sp.z.o.o Selvaag Evropska Building a.s Europska 696 a.s Olstadmoen AS Selvaag Tjuvholmen Boligutleie 1 AS Selvaag Tjuvholmen Boligutleie II AS Selvaag Tjuvholmen Boligutleie III AS Selvaag Parkering AS Lørenlunden Parkering AS Løren Torg Parkering AS Prestmosveien 19 AS Selvaag Eiendom Utleie 1 AS Selvaag Eiendom Utleie 2 AS Selvaag Eiendom Utleie 3 AS Sinsenveien 29 AS Tjuvholmen Drift AS Kanonhallen AS OHS Utleie 1 AS OHS Utleie 2 AS FS Utleie 1 AS FS Utleie 2 AS SelvaagHus AB Tjuvholmen Executive Suites AS Lørenhagen Næring AS Løren Torg Næring AS Lørenlunden Næring AS Løren Leir AS Colosseum Park Syd AS Selvaag Invest AS Selvaag Corporate AS Selvaag Prosjekt AS Selvaag Self-Storage AS City Self-Storage Norge AS City Self-Storage Danmark AS City Self-Storage Sweden AB City Self-Storage Sweden Retail AB City Self-Storage SL

Oslo Oklahoma, USA Oklahoma, USA California, USA Washington, USA California, USA California, USA California, USA California, USA Oslo Latvia Estland Estland Litauen Polen Polen Polen Polen Polen Polen Tsjekkia Tsjekkia Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Sverige Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Danmark Sverige Sverige Spania

645 357

100 % 100 % 100 % 100 % 90,0 % 100 % 100 % 100 % 100 % 82,4 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 60 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

100 % 100 % 100 % 100 % 90,0 % 100 % 100 % 100 % 100 % 82,4 % 82,4 % 82,4 % 82,4 % 82,4 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 60 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

44 422 268 923 308 5 173 293 000

NOTER

Praha Self-Storage s.r.o City Self-Storage PLN Sp.z.o.o. Selvaag Bolig ASA Selvaag Bolig Modulbygg AS Selvaag Pluss AS Selvaag Pluss Service AS Alfaz Del Sol Services SL Selvaag Pluss Eiendom KS Selvaag Pluss Komplementar AS Nyhavn Pluss KS Nesttun Pluss Komplementar AS Nesttun Pluss KS Hinna Komplementar AS Hinna Pluss KS Strandkanten Komplementar I AS Strandkanten Pluss I KS Strandkanten Komplementar II AS Strandkanten Pluss II KS Lade Allè 67-69 Holding AS Selvaag Pluss International Holding AS SPEKS Property SL HPG Vest AS HPG Øst AS Selvaag Bolig Vestfold AS Kaldnes Eiendom AS Kaldnes K2 AS Kaldnes K3 AS Kaldnes K4 AS Kaldnes Brygge Syd AS Lørenskog Sentrum Vest AS Skårer Bolig AS Vestparken AS Vestparken Næring AS Selvaag Bolig Rogaland AS Aase Gaard AS Administrasjonsbygget AS Jaasund AS Jaasund Bolig I AS Lervig Brygge AS Øya Lervik Brygge AS Bo Emmaus H-Pro 5 AS Selvaag Bekkebakken AS Selvaag Bjørnåsen Nord AS Selvaag Bolig Lørenskog AS Selvaag Bolig Bjørnåsen Syd II AS Selvaag Bolig Glassverket AS Selvaag Bolig Kornmoenge AS Selvaag Bolig Lillohøyden AS Selvaag Bolig Løren 2B AS Løren 2B AS Løren 2B Næring AS Løren 2B IS Selvaag Bolig Løren 5 AS Selvaag Bolig Mortensrudhøyden AS Selvaag Bolig Ormerud AS Selvaag Boligutvikling I AS Selvaag Bolig Øst AS Selvaag Fernanda Nissen AS Selvaag Løren 7 AS Selvaag Skullerud AS Selvaag Utsikten AS

Tjekkia Polen Oslo Oslo Oslo Oslo Spania Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Spania Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Stavanger Stavanger Stavanger Stavanger Stavanger Stavanger Stavanger Stavanger Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo

100 % 100 % 53,5 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 75 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 96,3 % 96,3 % 96,3 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

100 % 100 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 40,1 % 40,1 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 51,5 % 51,5 % 51,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 %

438 269

NOTER

Selvaag Boligutleie AS Selvaag Boligmegling AS Selvaag Eiendomsoppgjør AS Selvaag Bolig Ballerud AS Selvaag Bolig Avløs AS Bjørnåsen 1 AS Bjørnåsen 2 AS Selvaag Bolig Tomt I AS Lørenskog Næringspark AS Bjørnåsen Syd 3 AS Vestparken Parkering AS Sum bokført verdi aksjer i datterselskap

Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo Oslo

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %

53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 % 53,5 %

1 695 451

Note 7 - Investeringer i tilknyttede selskaper (TS) og felles kontrollerte selskaper (FKV) Selvaag Gruppen AS Selskap/(NOK 1 000)

Forretningskontor

Eierandel

Oslo Oslo

54,0 % 60,0 %

Tjuvholmen KS Tjuvholmen AS

EK-andel Resultatandel 291 864 26 422

Balanseført verdi

83 884 3 732

Felleskontrollert virksomhet

126 000

Konsern

Forretningskontor

Eier andel

Stord Industribygg AS Stord Stord Industribygg Holding AS Stord Tangen Pluss AS Oslo Union Pluss KS Oslo Union Pluss Komplementar AS Oslo Projektbolaget Sädesälan AB Stockholm Nordic Residential S.L. Spania Sandvika Boligutvikling AS Bærum Sandvika Boligutvikling KS Bærum Lørenplatået KS Oslo Lørenplatået AS Oslo Kaldnes Boligutvikling AS Tønsberg Fredensborgveien KS Oslo HEBO AS Stavanger Bo Emmaus AS Stavanger Exsos ApS Danmark NAIG *) Seattle, USA SEED OU Tallin, Estland SEED KS Oslo SEED AS Oslo Union Eiendomsutvikling AS Drammen Tjuvholmen Kontor VII AS Oslo Tjuvholmen Kontor VIII AS Oslo Silurveien Næringsbygg AS Oslo Tjuvholmen KS Oslo Tjuvholmen AS Oslo

66,0 % 66,0 % 50,0 % 50,0 % 50,0 % 50,0 % 50,0 % 37,0 % 33,3 % 27,0 % 30,0 % 50,0 % 50,0 % 50,0 % 50,0 % 50,0 % *) 22,2 % 9,0 % 10,0 % 49,0 % 30,0 % 22,4 % 40,0 % 60,0 % 60,0 %

Selskap/(NOK 1 000)

108 000 18 000

Felleskontrollert og tilknyttet virksomhet

Bokført Tilgang/ Omregnings01.01 avgang differanse 52 428 (25) 12 861 11 392 714 8 519 18 696 2 040 46 619 6 999 1 141

156 377 90 33 265 28 371 8 450 1 745 125 444 9 504 22 379 257 271 22 690 671 126

(2 958) (3 124) (186) 15 930 1 146 (8 730) (37) 0 7 835 (792) 2 307 20 027 (33 301) 935 (2 322) (8) (635)

(237)

15 557 15

348 178

(555) (1 854) (1 633) (2 100) 30 756 24 080 (54 752)

12 764

Andel av Balanseført resultat Utbytte 31.12

(3 487)

7 148 (20) (261) (22) 8 155 (7 452) (581) (1 351) 93 214 3 733

(7 148)

146 653 (54 625)

46 346 (211) 28 791 3 808 677 16 117 17 904 4 347 33 345 5 612 1 133 14 922 15 504 0 90 31 411 26 718 8 189 (377) 133 599 23 304 33 003 21 028 295 733 26 423 772 431

*) NAIG er 9 selvstendige investeringer gjennom North West Appartment Investment Group LLC hvor eierandelen varierer fra 0 % til 26 %. For investeringer i norske selskaper er eierandel tilsvarende stemmeandel. Tilsvarende gjelder de fleste utenlandske investeringer. Sum andel uinnkalt kapital ved deltakelse i kommandittselskaper fremkommer av note 19.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 8: Varelager og prosjekter i arbeid Konsern (NOK 1 000) Råtomter Prosjekter under utvikling Ferdigutviklede enheter (bolig og annen eiendom) Prosjekter i arbeid

2012

2011

2 035 222 1 792 806 117 992 3 946 020

2 369 935 1 874 954 94 645 4 338 971

1 990

1 717

3 948 010

4 341 251

Varelager (varer innkjøpt for videresalg) Sum

Konsernet har tomter og eiendom ment for salg i ordinær virksomhet eller som er under bygging eller utvikling for slikt salg. Varelageret omfatter dermed tomter, prosjekter under utvikling og bygging, boliger og annen eiendom for videresalg, samt varelager innkjøpt for videresalg relatert til annen virksomhet. Prosjekter under utvikling regnskapsføres etter løpende avregningsmetode basert på fullførings- og salgsgraden til det enkelte prosjekt. Varelager vurderes til det laveste av anskaffelseskost og netto realisasjonsverdi.

Note 9: Anleggsaksjer (NOK 1 000)

Andel (%) Anskaffelseskost

IT Fornebu Properties AS ICG Portifolio VII Øst Bolig AS SEED AS Andre anleggsaksjer *) Sum

12,59 % 14,50 % 10,00 % 10,00 %

Selvaag Gruppen AS Balanseført verdi

Konsern Balanseført verdi

530 530

136 552 11 133 2 133 2 101 1 721 153 640

136 552 11 133 2 133 2 101 7 562 159 481

*) Aksjeposter med balanseført verdi TNOK 1.000 eller mindre er presentert samlet

Note 10: Porteføljeinvesteringer (NOK 1.000) Kostpris 17 077 4 086 3 526 11 124 3 819 3 754 6 277 6 459 623 2 490 1 644 6 625 4 680 1 939 1 548 8 091 7 044

(NOK 1.000) Bokført verdi 105 739 5 274 3 731 11 144 4 116 3 414 6 122 8 337 622 2 509 2 159 6 952 5 520 2 012 1 600 8 943 8 696

Obligasjonsporteføljen

45 476

45 878

Sum finansportefølje

136 280

232 768

Antall 683 070 130 000 5 237 407 90 000 40 000 105 000 215 143 45 500 300 000 95 000 81 380 70 000 65 000

Algeta Awilco Drilling Berkshire Hathaway Inc DNB OBX-ETF Ekornes ASA Electromagnetic Geoservices ASA Ericsson Telefonlab. LM Gjensidige Forsikring ASA Lerøy Seafood Group ASA Norsk Hydro Norwegian Air Shuttle ASA Opera Software ASA Royal Caribbean Cruises Salmar ASA Sparebanken Møre Subsea 7 Telenor

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Eierandel 17,9 % 12,0 % 37,1 % 48,2 % 61,9 % 34,0 % 10,0 % 44,1 % 25,0 % 15,0 % 13,0 % 26,2 % 15,0 % 10,6 % 13,3 % 50,0 % 25,1 % 26,2 % 28,2 % 33,0 % 10,0 %

Betonmast AS Eidsiva 2 RoRo KS Forlaget PRESS Fxi Technologies AS Incitia Ventures II Liberty Capital Group UAB Norwegian Product DIS Pacamara Panda Chemical Oil DIS SBS Torrent KS SBS Typhoon KS Seagarden ASA Sentosa Offshore DIS Silver AS START- fondet Tatler AS TCG Holding AS T-VIPS, pref B-aksjer Vensafe ASA Webpharma SPT AS Western Chemical KS

(NOK 1.000) Bokført verdi 50 000 (4 060) 3 114 31 909 49 418 4 762 6 318 4 948 0 3 569 3 237 27 278 5 892 32 818 0 4 500 850 21 503 964 3 300 300

Andre direkte investeringer*)

112 469

Sum direkte investeringer

363 090

Som investeringer

595 857

*) Aksjeinnehav med mindre enn 10 % eierandel er presentert samlet

Note 11: Andre fordringer / Annen kortsiktig gjeld Andre fordringer (NOK 1 000)

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

Konsern 2012

2011

Lån til ansatte mv Lån til aksjeeiere Andre nærstående parter Andre langsiktig fordringer

5 543 26 878 0 0

7 699 25 380 0 2 611

7 698 26 878 0 193 721

8 131 25 380 0 120 037

Sum

32 421

35 690

228 297

153 548

Annen kortsiktig gjeld (NOK 1 000)

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

2012

2011

Gjeld til aksjeeiere og ansatte Andre påløpne kostnader

18 364 242 787

0 133 912

24 941 389 251

15 628 558 926

Sum

261 151

133 912

414 192

574 554

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Konsern

NOTER

Note 12: Rentebærende langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner (NOK 1 000)

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

Forfall 2013 Forfall 2014 Forfall 2015 Forfall 2016 Forfall 2017 Forfall etter 2017

103 572 3 375 306 750 6 750 19 913 223 609

Sum langsiktig gjeld til kredittinstitusjoner

663 969

Konsern 2012

2011

1 473 656 683 890 1 329 464 256 750 105 285 625 422 1 405 154

4 474 468

5 028 116

Konsernets langsiktige rentebærende gjeld er i 2012 redusert med NOK 554 millioner fra NOK 5.028 millioner til NOK 4.474 millioner hvorav langsiktig rentebærende ekstern gjeld i Selvaag Bolig Konsern utgjør NOK 2.830 millioner pr. årsslutt 2012. Reduksjon i konsernets langsiktige rentebærende gjeld skyldes i hovedsak Selvaag Boligs egenkapitalinnhenting knyttet til gjennomført børsnotering sommeren 2012 kombinert med en rekke prosjektoverleveringer i Selvaag Bolig gjennom 2012. I tråd med konsernets målsetning om desentralisert finansiering er rentebærende langsiktig gjeld i morselskapet Selvaag Gruppen redusert med NOK 741 millioner i 2012. Selvaag Gruppens rentebærende gjeld er redusert primært fordi Selvaag Eiendom i mars 2012 ble etablert som ny debitor i syndikatlånet lik NOK 754 millioner pr. årsslutt 2012. Selvaag Gruppen AS er garantist for syndikatlånet i Selvaag Eiendom. Garantien kan nedtrappes. I forbindelse med forfall av Selvaag Gruppens obligasjonslån på NOK 80 millioner pr. mars 2012 etablerte morselskapet et nytt obligasjonslån på NOK 200 millioner med forfall i mars 2015, som ble notert på Alternative Bond Market (ABM), Oslo Børs. I august 2012 ble utestående obligasjonslån i Selvaag Gruppen med forfall i mars 2015 økt til NOK 300 millioner. Det nye obligasjonslånet er i likhet med tidligere obligasjonslån gitt uten sikkerhet, men med enkelte balansebaserte covenant-krav, herunder minimum 35 % verdijustert egenkapitalandel, bokført egenkapital på minst NOK 1.000 millioner, minimum verdijustert egenkapital på NOK 1.700 millioner og bokført verdi av ikke pantsatte eiendeler på minimum NOK 2.000 millioner. Konsernet oppfylte covenant-kravene pr 31.12.2012. Gjenværende gjennomsnittlig løpetid på konsernets langsiktige rentebærende gjeld, inkl. byggeog tomtelån i Selvaag Bolig, ble redusert fra 3,6 år ved forrige årsskifte til 2,9 år pr. 31.12.2012. Pr. 31.12.2012 var Selvaag Gruppen Konserns gjennomsnittlige rentebetingelser på 3 mnds NIBOR + 2,34 %. Isolert sett var morselskapets rentebetingelser på 3 mnds NIBOR + 2,78 %, som inkluderer opprinnelige betingelser for usikret obligasjonslån på NIBOR + 4,25 %. Konsernet har i tillegg inngått rentesikringsavtaler på 2,4 milliarder kroner med en fast rente på 5,2 %. Pantsatte eiendeler (NOK 1 000)

Konsern

Bokført verdi av pantsatte eiendeler

2012

2011

5 002 156

4 903 541

Ved utgangen av 2012 har Selvaag Gruppen og Selvaag Eiendom følgende langsiktige banklån i Norge: - NOK 447 millioner i pantelån Syndikat etablert i mars 2012, med hovedforfall i mars 2015 - NOK 307 millioner i pantelån Syndikat etablert i mars 2012, med hovedforfall i mars 2019 - NOK 260 millioner i bilateralt pantelån etablert i juni 2007, med hovedforfall i juni 2027 - NOK 130 millioner i bilateralt pantelån etablert i desember 2010, med forfall i desember 2015 - NOK 90 millioner i bilateralt pantelån i februar 2009, med forfall i desember 2014 - NOK 62 millioner i bilateralt pantelån i april 2010, med forfall i april 2013 - NOK 42 millioner i bilateralt pantelån etablert i mars 2010, med forfall i mars 2013

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

I forbindelse med forfall av Selvaag Gruppens bilaterale pantelån på til sammen NOK 104 milli oner i mars-april 2013 etableres nye lånefasiliteter med 3 års løpetid. Selvaag Eiendom blir debitor for deler av ny bankfinansiering.

Note 13: Finansielle instrumenter og risikostyring Konsernet bruker sikringsinstrumenter for å skjerme seg mot eksponeringer i valuta- og rentesvingninger. Terminkontrakter benyttes til å foreta økonomisk sikring av fremtidige utbetalinger i valuta, samt å sikre konsernets investeringsvirksomhets investeringer i selskap som har sine kontantstrømmer og inntjening knyttet til en annen valuta enn NOK. Rentesikringsinstrumenter som er knyttet til underliggende låneforhold periodiseres tilsvarende renter på den underliggende gjelden. Urealisert tap/gevinst på fastrenteposisjoner som er knyttet til slike rentebærende balanseposter regnskapsføres ikke. I de tilfeller hvor rentesikringsinstrumentet ikke er knyttet til et underliggende låneforhold vurderes rentesikringsinstrumentene løpende til markedsverdi. Videre har konsernet noe opplåning i fremmed valuta og terminkontrakter for å sikre den nominelle verdien av konsernets egenkapital, da omregningsdifferanser knyttet til utenlandske datterselskaper føres direkte mot egenkapitalen. Sikringsbokføring benyttes kun knyttet til kontanstrømssikring av renter på gjeld. For mer utfyllende informasjon henvises til årsberetningens avsnitt om Finansiell risiko. Utestående valutaterminforretninger (NOK 1 000) Antall Terminkontrakter i Selvaag Bolig Terminkontrakter i Selvaag Gruppen

7 2

Valuta EUR USD

Valuta (1 000) Kjøp Salg 3 581 15 000

2 038 30 000

Sum

NOK (1 000) Kjøp Salg 14 912 172 710

27 531 89 123

187 622

116 653

Valutaterminkontrakter i Selvaag Bolig konsern på EUR 3,6 millioner er etablert for å sikre betaling til utenlandske leverandører. Valutaterminkontrakter i Selvaag Bolig konsern på EUR 2,1 millioner er etablert for å sikre deler av egenkapitalen i EURO-land. Netto valutaterminkontrakter i Selvaag Gruppen på USD 15 millioner er etablert for å sikre deler av konsernets egenkapital i USA. Valutaterminkontrakter er oppført i samsvar med laveste verdis prinsipp. Utestående renteswapper Ant. Valuta Rentesikring av låneportefølje

NOK

Mottar NIBOR 3m/6m

Gj.snittlig Gj.snittlig vektet vektet gjenstående fast rente løpetid 5,22 %

Sum

6,5 år

(NOK 1 000) Beløp 2 400 354 2 400 354

Pr. 31.12.2012 er ingen av rentebindingskontraktene klassifisert som «marked-to-market» fordi konsernet har høyere NOK-baserte rentebærende lån enn total NOK-rentesikring. Hoveddelen av rentesikringskontraktene er etablert i morselskapet Selvaag Gruppen AS. Konsernets rentesik ringsavtaler hadde pr. 31.12.2012 en negativ markedsverdi på 294 millioner kroner. I selskapsregnskapet til Selvaag Gruppen AS er det balanseført en avsetning på 202 millioner knyttet til rentesikring overstigende morselskapets rentebærende gjeld.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 14: Aksjekapital og aksjonærinformasjon Selvaag Gruppen AS Antall aksjer

(NOK) Pålydende

(NOK) Aksjekapital

A-aksjer B-aksjer C-aksjer D-aksjer

500 650 4 225 4 225

60 000 60 000 60 000 60 000

30 000 000 39 000 000 253 500 000 253 500 000

Sum

9 600

60 000

576 000 000

Aksjeklasser

Antall aksjer

Eier-/ stemmeandel

A/B C D B

790 4 225 4 225 360

8% 44 % 44 % 4%

9 600

100 %

Aksjekapitalen består av

Aksjonærer OGS Holding AS Seltangen Invest AS Mulholland Holding AS Sealbay AS Sum

Selvaag Gruppen AS har 4 aksjeklasser som fra og med 20. juni 2012 har lik stemmerett. Aksjonær ene i Selvaag Gruppen er fire holdingselskaper som eies av Ole Gunnar Selvaag, Olav H. Selvaag og G. Frederik Selvaag. Aksjonæravtalen av 20. juni 2012 krever flertall blant de personlige eierne for generalforsamlingsvedtak.

Note 15: Mellomværende med selskap i samme konsern m.v. Konsernmellomværende er inkludert i de ulike balansepostene med følgende beløp: (NOK 1 000) Kundefordringer Andre kortsiktige fordringer Andre langsiktige fordringer Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Annen langsiktig gjeld

Selvaag Gruppen AS 2012 2011 1 628 574 461 410 232 453 0 576 219 3 472 6 918 546 486 387 383 20 866 0

Konsern 2012

2011

7 233

Selvaag Gruppen AS har etablert konsernkontosystem i Norge hos DNB Bank som inkluderer 6 deltagende, heleide datterselskaper. Deltagende selskaper er solidarisk ansvarlig for morselskap ets gjeld forbundet med konsernkontosystemet til banken. Total trekkramme for konsernkonto systemet til Selvaag Gruppen ble i løpet av 2012 økt fra 100 millioner til 200 millioner mot at banken fikk etablert pantesikkerhet. Pr 31.12.2012 var det netto trekk på 128 millioner kroner. For andre konserninterne mellomværende mellom selskaper i Selvaag Gruppen konsern er det ikke stillet eller avgitt pantesikkerhet. Det børsnoterte datterselskapet Selvaag Bolig har etablert sitt eget konsernkontosystem hos DNB Bank med en trekkramme lik 150 millioner.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 16 - Lønnskostnader, antall ansatte, revisjonshonorar mm Selvaag Gruppen AS 2012 2011

(NOK 1 000) Lønnskostnader Pensjonskostnader Andre personalkostnader Sum lønnskostnader m.v.

52 141 1 661 1 315 55 117

212 329 8 151 5 257 225 737

375 444 13 951 14 573 403 968

33 0 40

45 0 44

223 96 311

468 103 554

Honorar

Styret i Selvaag Gruppen AS Styreformann Bjarne Borgersen Styremedlem Asbjørn Larsen Styremedlem og eier Ole Gunnar Selvaag Konsernledelse Konsernsjef

Karsten Bomann Jonsen Konserndirektør og eier G. Frederik Selvaag Konserndirektør og eier Olav H. Selvaag

2011

49 642 1 583 1 564 52 789

Antall ansatte i Norge Antall ansatte i utlandet Antall årsverk (gjennomsnitt)

(NOK 1 000)

Konsern 2012

Lønn Pensjon

Andre godt Bonus gjørelser

Lån

715 245 0

0 0 1 224

0 0 46

0 0 0

0 0 136

0 0 *

3 768

1 000

206

0 0

2 551 2 551

49 50

0 0

251 254

* *

* I forhold til lån til eiere henvises det til note 11 og note 15. Konsernsjefen har ingen avtale om bonus eller etterlønn ved eventuell fratredelse. Bonus gis på diskresjonær basis til de ledende ansatte ut i fra kriterier knyttet til resultater, utøvelse av ledelse i samsvar med selskapets verdigrunnlag og andre kvalitative og kvantitative kriterier som den enkelte leder kan påvirke. Enkelte ledende ansatte omfattes av en førtidspensjonsordning som innebærer at de selv eller selskapet kan kreve at de fratrer sine stillinger fra fylte 60 år, og få andre oppgaver i selskapet inntil de fyller 67 år. I denne perioden vil de oppebære 80 % av full lønn inntil fylte 62 år, 75 % av full lønn inntil fylte 65 år og 70 % av full lønn inntil fylte 67 år. Førtidspensjonsordningen er usikret. Enkelte ledende ansatte omfattes av en pensjonsordning som gir den ansatte rett til en pensjon som utgjør 70 % av pensjonsgivende lønn på inntil 12G. Utbetaling fra Folketrygden og selskapets kollektive pensjonsordning kommer til fradrag i pensjon som utbetales. Pensjonsordningen er usikret. Ansettelsesforholdet for de fleste ledende ansatte kan sies opp med 6 månders varsel. Den ansatte vil i tillegg kunne ha rett til inntil 6 måneders etterlønn fra utløpet av oppsigelsesperioden dersom selskapet pålegger den ansatte begrensninger i forhold til ny ansettelse. Kostnadsført revisjonshonorar til PricewaterhouseCoopers: Selvaag Gruppen AS 2012 2011

(NOK 1 000)

Konsern 2012

2011

Honorar for lovpålagte tjenester Honorar for andre attestasjonstjenester Honorar for skatterådgivning Honorar for andre tjenester

428 0 0 4

507 0 0 12

5 903 850 136 717

3 470 2 273 63 1 452

Sum

432

519

7 606

7 258

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 17: Pensjonsforpliktelser Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har pensjonsordning som oppfyller kravene etter denne loven. Innskuddspensjon Konsernet Selvaag Gruppen har en innskuddsordning i Norge som omfatter i alt 227 personer. AFP-pensjon Konsernet har også en avtalefestet førtidspensjonsordning (AFP) i 1 av datterselskapene, som totalt omfatter 57 ansatte. Den nye AFP-ordningen, som gjelder fra og med 1. januar 2011 er å anse som en ytelseesbasert flerforetaksordning, men regnskapsføres som en innskuddsordning frem til det foreligger pålitelig og tilstrekkelig informasjon slik at konsernet kan regnskapsføre sin proporsjonale andel av pensjonskostnad, pensjonsforpliktelse og pensjonsmidler i ordningen. Selskapets forpliktelser knyttet til ny ordning er dermed ikke balanseført som gjeld. AFP-forpliktelsen etter den gamle ordningen var balanseført som gjeld, og ble inntektsført i 2010, med unntak for: - den forpliktelsen som knytter seg til tidligere ansatte som nå er pensjonister i denne ordningen - forventet utbetaling knyttet til en underdekning i den gamle AFP-ordningen Andre usikrede ordninger Konsernet har også enkelte andre usikrede ordninger, der forpliktelsen årlig blir beregnet og bokført. Ordningene omfatter i alt 11 personer.

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

(NOK 1 000)

Konsern 2012

2011

Pensjonskostnader Pensjonskostnad sikrede ordninger Øvrige pensjonskostnader (inkl. AFP)

1 279 304

1 270 390

7 524 627

12 498 1 453

Sum

1 583

1 661

8 151

13 951

Pensjonsforpliktelser Avtalefestet pensjon (AFP) Andre pensjonsavtaler

0 (1 216)

0 (1 183)

(243) (1 440)

(2 693) (1 767)

Sum

(1 216)

(1 183)

(1 683)

(4 461)

Forpliktelsene ved utgangen av året er estimert på grunnlag av følgende forutsetninger: Selvaag Gruppen AS 2012 2011 Antall aktive personer - AFP Antall aktive personer - andre Diskonteringssats Årlig lønnsvekst G - regulering Uttaksprosent AFP

0 4 4,20 % 3,50 % 3,25 % 50 %

0 4 3,90 % 4,00 % 3,75 % 50 %

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Konsern 2012

2011

57 11 4,20 % 3,50 % 3,25 % 50 %

299 13 3,90 % 4,00 % 3,75 % 50 %

NOTER

Note 18: Skatter (NOK 1 000)

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

Resultat før skatt

(23 564)

Konsern 2012

2011

(195 000)

643 767

143 506

(6 598)

(54 600)

180 255

40 182

Skatteeffekt av: Permanente forskjeller Skatteeffekt tidligere år / forskjell i skattesats

6 442 0

19 671 0

(16 443) 1 179

23 889 11 203

Årets beregnede skatter

(156)

(34 929)

164 991

75 273

Effektiv skattesats

18 %

26 %

52 %

Betalbar skatt Endring utsatt skatt

0 (156)

0 (34 929)

5 815 159 176

74 180 1 093

Sum skattekostnad

(156)

(34 929)

164 991

75 273

(20 373) (9 499)

(18 596) 0

63 852 826 397

125 813 690 781

(2 356) 178 571 (210 793) (520 407) (584 857)

(2 944) 81 616 (103 076) (546 926) (589 926)

1 018 972 154 461 (109 265) (1 117 456) 836 961

970 465 49 960 (130 670) (1 369 243) 337 106

307 655

131 731

(163 760)

(165 179)

320 492

131 274

2 316

249

28 % skatt

Anleggsmidler Kortsiktige poster (omløpsmidler / kortsiktig gjeld) Gevinst og tapskonto Investeringer Langsiktig gjeld / avsetninger for forpliktelser Skattemessig underskudd til fremføring Sum midlertidige forskjeller Midlertidige forskjeller som ikke er utlignet Utsatt skatt / utsatt skattefordel (-) Betalbar skatt

Konsernets effektive skattesats varierer betydelig over tid og avviker vesentlig fra 28 % av resultat før skatt. Dette skyldes hovedsakelig at konsernet har betydelige investeringer som faller inn under fritaksmetoden. I tillegg spiller forhold som ulike skattesatser, endringer i oppført utsatt skattefordel, bruk av egenkapitalmetoden, og andre permanente forskjeller inn på konsernets effektive skattesats. Utsatt skattefordel knyttet til morselskapet og andre norske konsernselskaper som inngår i et skattekonsern er balanseført basert på en sannsynliggjort forventning til fremtidig inntjening for skattekonsernet. Utsatt skattefordel knyttet til selskaper som faller utenfor skattekonsernet, og hvor fremtidig skattemessig inntjening ikke kan sannsynliggjøres er ikke balanseført. Betalbar skattegjeld er hovedsaklig relatert til selskaper utenfor de norske skattekonsernene hvor konsernbidrag ikke er et alternativ.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 19: Betingede forpliktelser (NOK 1 000)

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

Emisjonsansvar Garantier Ikke innkalt KS-kapital

0 203 171 180 000

Sum

383 171

Konsern 2012

2011

0 55 534 270 000

1 622 886 792 245 484

2 152 578 810 363 242

325 534

1 133 898

944 204

Konsernets betingede forpliktelser knyttet til emisjonsansvar relateres til avtaler inngått av Selvaag Invest i forbindelse med virksomhetsområdets investeringsaktiviteter. Konsernets usikrede garantier fordeler seg pr 31.12.2012 med NOK 611 millioner på bankgarantier og NOK 276 millioner på selskapsgarantier. Av totalt garantivolum lik NOK 887 millioner i Selvaag Gruppen konsern er NOK 562 millioner etablert i Selvaag Bolig konsern. Av de betingede forpliktelsene lik totalt NOK 1.134 millioner er NOK 670 millioner bygg- og boligrelaterte selskaps- og bankgarantier og NOK 245 millioner er ikke innkalt KS-kapital. Ikke innkalt KS-kapital er relatert til konsernets investeringer i kommandittselskaper (se note 7) Selvaag Gruppens deltakelse i Tjuvholmen KS utgjør NOK 180 millioner av ikke innkalt KS-kapital. Resterende beløp er knyttet til KS-deltakelse fra Selvaag Eiendom, Selvaag Invest og Selvaag Bolig. For øvrig er morselskapet Selvaag Gruppen garantist ift Selvaag Eiendoms syndikatlån lik NOK 754 millioner ved årsslutt. Se note 12 for ytterligere opplysninger om Rentebærende langsiktig gjeld. Konsernets aktivitet og størrelse innebærer at virksomhetene tidvis involveres i tvister og rettslige prosesser. Konsernet kjenner på nåværende tidspunkt ikke til noen finansiell risiko knyttet til forhold av vesentlig art som ikke er reflektert i regnskapet.

Note 20: Spesifikasjon av finansposter (NOK 1 000)

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

Finansinntekter Renteinntekter Renteinntekter konsernselskaper Agio Andre Sum

1 202 12 343 10 189 104 501 128 235

Finanskostnader Rentekostnader konsernselskaper Rentekostnader Disagio Andre Sum

6 012 198 240 7 17 310 221 569

Konsern 2012

2011

1 363 40 378 17 005 1 58 747

27 003 0 13 892 3 925 44 820

31 042 0 0 24 903 55 945

0 218 692 19 466 1 045 239 203

0 203 672 0 1 277 204 949

0 176 906 1 386 14 631 192 923

Selvaag Gruppen AS har renteinntekter og -kostnader med konsernselskaper som følge av konsernkontoordningen. I tillegg hadde morselskapet i 2012 renteinntekter som følge av utlån til datterselskapene Selvaag Bolig ASA og Selvaag Corporate. Andre finansinntekter i selskapsregnskapet inkluderer konsernintern gevinst ved realisasjon av aksjer i IT Fornebu Properties AS på 103 mnok. Andre finanskostnader inkluderer i selskapsregnskapet en nedskrivning på fordring på datterselskapet Selvaag Corporate AS på 9 mnok. Rentekostnadene i selskapsregnskapet inkluderte i 2012 100 mnok knyttet til avsatte tap på renteog valutaterminkontrakter. Tilsvarende tall i 2011 var 102 mnok. Avsetningene knyttet til rentesikringen er reversert på konsernnivå.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

Resultat fra investering i datterselskap Konsernbidrag fra datterselskaper Nedskrivning aksjer i datterselskaper Gevinst/tap ved salg/avvikling av datterselskap Sum

272 509 (104 127) (4 884) 163 498

228 152 (160 810) 0 67 342

Aksjene i datterselskapet Selvaag Self-Storage AS er i 2012 nedskrevet med 94 millioner kroner, mens aksjene i datterselskapet Selvaag Prosjekt AS er nedskrevet med 10 millioner kroner. Tap ved salg/avvikling relateres til salget av AS Selvaagbygg og avviklingen av Selvaag Forvaltning AS i 2012. Resultat finansinvesteringer mv. Resultat finansinvesteringer på konsernnivå er resultat fra investeringer i aksjer og andeler i Selvaag Invest. Beløpet på 26.349 (-38.217 i 2011) inkluderer resultatført avkastning, realisasjon og urealiserte gevinster/tap.

Note 21: Andre driftskostnader (NOK 1 000)

Selvaag Gruppen AS 2012 2011

Salgs-, reklame- og representasjonskostnader Kostnad lokaler Driftskostnader eiendommer Viderefakturerte kostnader til datterselskaper Øvrige driftskostnader

7 231 24 347 17 630 (12 892) 24 607 60 923

Sum

Konsern 2012

2011

4 799 21 211 8 566 (21 604) 30 319

94 940 85 075 100 790 0 93 279

46 118 82 042 85 321 0 87 219

43 291

374 084

300 700

Note 22: Operasjonelle leieavtaler Ved utgangen av året leide City Self-Storage 38 lokaler til sin minilagervirksomhet. 2012 Antall Leiekostnad

(NOK 1 000)

2011 Antall Leiekostnad

Norge Danmark Sverige Tsjekkia Polen Spania

10 7 8 3 2 8

24 519 13 111 21 070 5 355 4 618 15 651

10 8 8 3 2 8

24 174 16 095 21 011 5 583 4 709 16 535

Sum

84 324

88 107

Minilageravtalene er inngått i perioden 1997-2009. Enkelte av avtalene er reforhandlet i perioden 2010 til 2012. Den lengste avtalen løper ut i 2032. Gjennomsnittlig gjenværende avtaletid er ca. 9,5 år. De fleste leieavtalene indeksreguleres basert på konsumprisindeks eller lignende. Enkelte av leieavtalene gir åpning for frikjøp eller reforhandling basert på avtalte kriterier. Forventet leiekostnad i 2013 er på nivå med 2012. Selvaag Gruppen AS leier sitt hovedkontor med adresse Lørenvangen 22. Årlig leiebeløp er 19,4 millioner kroner og leieavtalen løper ut 2014. Konsernet har også inngått andre mindre leiekontrakter, både konserninternt og med eksterne parter. Operasjonelle leieavtaler kostnadsføres løpende og klassifiseres som andre driftskostnader. I 2012 og 2011 hadde konsernet ingen leieavtaler klassifisert som finansielle.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 23: Transaksjoner med nærstående parter Ytelser til ledende ansatte er omtalt i note 16, mellomværende med konsernselskaper i note 15 og renteinntekter fra konsernselskaper i note 20. Transaksjoner med nærstående parter: Selvaag Gruppen AS 2012 2011

(NOK 1 000)

Konsern 2012

2011

Salg av varer og tjenester - Konsernselskaper - Tilknyttede selskaper - Eiere - Andre nærstående selskaper Sum salg av varer og tjenester

20 674 11 565 1 760 1 046 35 045

35 019 3 886 3 633 121 42 659

0 30 871 1 766 1 046 33 683

0 15 412 4 677 40 462 60 551

21 215 0 21 215

18 740 5 024 23 764

0 0 0

0 5 024 5 024

Kjøp av varer og tjenester - Konsernselskaper - Andre nærstående selskaper Sum salg av varer og tjenester

Salg og kjøp gjelder hovedsaklig husleie og andre administrative tjenester mellom norske selskaper. Salg og kjøp av varer og tjenester skjer til markedsmessige vilkår. Kjøp av utleieleiligheter Selvaag Eiendom kjøpte 23 utleieleiligheter på Tjuvholmen i Oslo fra Tjuvholmen KS konsern for 104 mnok i 2012. Selvaag Gruppen AS har en eierandel i den felleskontrollerte virksomheten Tjuvholmen KS på 60 %. Selvaag Eiendom kjøpte i 2012, basert på eksterne takster, 5 utleieleiligheter på Tjuvholmen og Frogner i Oslo fra Ole Gunnar Selvaag og hans ektefelle for 32 mnok. Se note 14 for aksjonærinformasjon. Kjøp av næringseiendom Selvaag Eiendom kjøpte 30 % av aksjene i Tjuvholmen kontor VII fra Tjuvholmen KS konsern i 2012 for 31 mnok. Selskapet eier et kontorbygg på Tjuvholmen i Oslo. Utvikling av eiendom Selvaag Eiendom solgte i 2011 60 % av sine aksjer i Silurveien Næringsbygg til Sealbay Eiendom Holding, som er kontrollert av Olav H. og G. Frederik Selvaag. I 2012 har Selvaag Eiendom og Sealbay Eiendom Holding gjennom Silurveien Næringsbygg investert ytterligere i utviklingen av en større næringseiendom som ferdigstilles i 2014. Selvaag Gruppen vil etablere nytt hovedkontor i deler av denne eiendommen i 2014. Konserninterne aksjetransaksjoner Selvaag Bolig solgte i 2012 100 % av aksjene og en fordring knyttet til Løren 5 Næring AS til Selvaag Eiendom for til sammen 28 mnok. I tillegg gjennomførte konsernet enkelte aksjetransaksjoner mellom heleide norske datter selskaper som ledd i arbeidet med å optimalisere strukturen i konsernet.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Note 24 - Andre forhold Endring i konsernsammensetningen Selvaagbygg Det heleide datterselskapet AS Selvaagbygg ble i første kvartal 2012 solgt til Betonmast AS. Salget av selskapet reduserte omsetningen og lønnskostnadene til konsernet sammenlignet med 2011, og halverte antall ansatte i konsernet i Norge. Ved utgangen av 2012 hadde Selvaag Gruppen konsern en eierandel i Betonmast AS på 17,9 %. Øvrige deler av konsernet I 2011 har konsernet ellers stiftet og avviklet enkelte datterselskaper i øvrige virksomhetsområder som ledd i konsernets ordinære virksomhet. Ingen av disse transaksjonene ansees å være vesentlig for konsernet. Andre vesentlige hendelser i 2012 Selvaag Bolig Datterselskapet Selvaag Bolig ASA hentet i 2012 inn ytterligere egenkapital i forbindelse med at selskapet ble børsnotert. Minoritetsaksjonærenes andel i Selvaag Bolig økte som følge av emisjonene, mens Selvaag Gruppen som også deltok i kapitalforhøyelsene med 175 mnok, fikk sin eierandel redusert fra 60,8 % til 53,5 % i løpet av 2012. Betingede eiendeler En Høyesterettsdom i februar 2010 om rederibeskatningen kan få betydning for Selvaag Gruppen AS og datterselskapet Selvaag Invest AS. Gjennom innfusjonert datterselskap Selvaag Shipping AS trådte Selvaag Invest AS ut av rederibeskatningen per 1. januar 2007. I 2008-2010 har konsernet skattemessig inntektsført store beløp knyttet til skipsgevinster. Selvaag Invest AS stevnet i 2011 staten med krav om ligning i tråd med Høyesterettsdommen. Dersom en vinner frem, vil dette få positive effekter for selskapets og konsernets skattekostnad.

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Revisjonsberetning

Selvaag Gruppen â&#x20AC;&#x201C; Ă&#x2026;rsrapport 2012

Revisjonsberetning

Selvaag Gruppen â&#x20AC;&#x201C; Ă&#x2026;rsrapport 2012

styrets erklæring

Erklæring til årsrapport 2012 Vi bekrefter at årsregnskapet for perioden 1. januar til og med 31. desember 2012, etter vår beste overbevisning, er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av foretaket og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til foretaket og konsernet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorene foretaket står overfor.

Oslo, 21. mars 2013

Ole Gunnar Selvaag Styremedlem

Asbjørn Larsen Styremedlem

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

Karsten Bomann Jonsen Konsernsjef

NOTER

KaldnesSelvaag dokk i Tønsberg av Selvaag Gruppener– utviklet Årsrapport 2012 Bolig.

NOTER

Antony Gormleys verk «Edge Gruppen II» på Tjuvholmen er en2012 del av Selvaagsamlingen. Selvaag – Årsrapport

NOTER

Revisjonsberetning

Selvaag Gruppen Postadresse: Lørenvangen 22 Postboks 544 Økern N-0512 Oslo Besøksadresse: Madserud allé 34, Skøyen N-0274 OSLO Telefon 23 13 70 00 E-post sg@selvaag.no www.selvaaggruppen.no Rådgivning og design: Apeland

Foto: Apeland: Side 3, 5, 9, 11, 13, 27, 28, 66 Bård Gudim: Side 14 Oxivisuals: Side 16 Jarle Nyttingnes: Side 37 Trykk: Allkopi Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012

NOTER

Selvaag Gruppen – Årsrapport 2012