Újabb tisztázó részletek az ingatlan-nyilvántartási törvényről

Interjú dr. Tóth Balázzsal, a Miniszterelnökség főosztályvezetőjével Újabb tisztázó részletek az ingatlan-nyilvántartási törvényről

Mit jelent az elektronikus kapcsolattartás és az automatikus döntéshozatal bevezetése az ügyvédi felelősség szempontjából?

Mint ismeretes, az Európai Unió támogatásával négy évvel ezelőtt indult meg az ingatlan-nyilvántartási eljárás elektronikussá tételéről szóló kormányzati koncepció kidolgozása. A fizetési meghagyásos, a végrehajtási és a cégnyilvántartási eljárások elektronikussá tételéhez hasonlóan az volt a cél, hogy a papíralapú kapcsolattartást és ügyintézést váltsa fel az elektronikus, miáltal a magyar ingatlan-nyilvántartás legyen korszerű és versenyképes. A hatálybalépés előtt álló új ingatlan-nyilvántartási törvénnyel már többször is foglalkoztunk az Ügyvédek Lapjában, hiszen a változások a hazai ügyvédséget is mélyen érintik. A korábbi tájékoztatások időközben újabb információkkal bővültek. Kezd kikerekedni az a kép, amelyből megtudható, az új törvény és végrehajtási rendelete milyen új kihívásokat okoz az ügyvédség számára. Ezeket a legújabb, rendkívül fontos tisztázó megközelítéseket foglalja össze az alább ismertetett beszélgetés, amelyt dr. Tóth Balázzsal, a Miniszterelnökség ingatlannyilvántartásért és térképészetért felelős főosztályvezetőjével folytatott lapunk szerkesztőségi tagja, dr. Hidasi Gábor ügyvéd.

Az új Inytv. 21. §-a határozza meg, ki minősül ügyfélnek az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. E szakasz (2) bekezdése szerint „Kérelem visszavonása vagy módosítása esetén ügyfélnek minősül az ingatlan tulajdoni lapján széljegyzett további beadvány jogosultja is.” Hogyan kell értelmezni a „beadvány jogosultja” megfogalmazást? Ki minősül a beadvány jogosultjának? – Mielőtt a kérdésre válaszolnék, szeretném megköszönni a lehetőséget a beszélgetésre. Az ingatlan-nyilvántartás fejlesztése nemcsak a jogásztársadalomra, hanem a nemzetgazdaságra is nagy befolyással bír, így az eING projekt megvalósítása prioritás, hogy minél transzparensebb, megismerhetőbb legyen már maga a folyamat is. Ugyanakkor látni kell ennek a velejáróját is, hogy az egyes jogszabályok hatálybalépéséig, a rendszer élesedéséig egyes részletkérdések változhatnak, ennélfogva az interjú válaszai is a jelen állapotot tükrözik.

Mindkét törvény definiálja, hogy ki minősül ügyfélnek az ingatlan-nyilvántartási eljárásban. A hatályos Inytv. 6. §-a azt is tartalmazza, hogy a kérelemre induló eljárásokban a kérelmezőt eleve ügyfélnek kell tekinteni. Az új törvény ilyen rendelkezést azért nem tartalmaz, mert a 2016. évi CL. törvény (ÁKR) 10. §-a az ingatlan-nyilvántartási eljárásra is kimerítően szabályozza a kérdést.

Az új törvényben valóban új fogalom a beadvány jogosultja. Ezt a fogalmat a hatályos törvény nem használja. Az Inytv. 21. §-ának alkalmazásakor értelmezni kell, mit jelent ez a fogalom, illetve a további beadvány.

A beadvány jogosultja valamennyi, az eredeti (tehát a visszavont vagy módosított) kérelmet követő széljegy jogosultját jelenti. Széljegy jogosultján azonban nemcsak a széljegyben szövegszerűen megjelenő személyt kell érteni, hanem valamennyi jogszerzőt, aki a széljegy (kérelem) elintézésével az ingatlanon jogot szerezne, javára tényt jegyeznének be, ideértve a vevői jogot is, ami szintén új kifejezés a törvényben (jelenleg: tulajdonjog fenntartással történő eladás ténye).

A beadvány jogosultja nem csak a kérelemre indult eljárásokban értelmezhető, nem jelenti azt, hogy a további beadványon is csak kérelmet kell érteni. Az új Inytv. 2. § (4) bekezdése szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárásban beadvány a kérelem, a bírósági elrendelés és a hatósági felhívás, valamint az ezekhez tartozó okirat (a továbbiakban együtt: beadvány). A beadvány jogosultja mint alany meghatározása is részben abból fakad, hogy bírósági elrendelés, illetve hatósági felhívás esetében a rendelkező hatóság semmiképpen nem minősülhet kérelmezőnek.

További beadvány mindaz, ami azokat az eljárásokat indítja, amelyek a visszavonó vagy módosító kérelemmel érintett széljegyet követik. Nemcsak egy kérelem lehet további beadvány, hanem a bírósági elrendelés és hatósági felhívás is (a hatályos Inytv. szerinti megkeresés). A további beadvány jogosultján tehát a bírósági elrendelés és hatósági felhívás szerinti olyan személyeket is érteni kell, akik ezen iratok elintézésével az ingatlan-nyilvántartásban jogot szereznek, javukra tényt jegyeznek fel.

Az Inytv. 21. §-a tekintetében bejegyzett jogosulton azt a korábban nyilvántartásba vett jogosultat is érteni kell, akit a bejegyzésre váró jog vagy tény nem jogosít, hanem kötelez. (Például a jelzálogjogi kötelezett a bejegyzett tulajdonjoga folytán ingatlan-nyilvántartási jogosultnak minősül, illetve a tulajdonjog-fenntartással történő eladás ténye – új nevén vevői jog – bejegyzése esetén a tulajdonos nem minősül jogosultnak.)

A hatályos Inytv. 29/A. § (3) bekezdése helytelenül fogalmaz, amikor úgy rendelkezik, hogy ha a lakásmegosztás vagy -összevonás a közös tulajdoni hányadokon nem változtat, az összes tulajdoni hányad több mint felét képviselő tulajdontársak által aláírt társasházi alapító okirat szolgálhat a bejegyzés alapjául. Ezt a rendelkezést az új törvény változatlanul átvette. Várható-e ennek módosítása? – Valóban téves megfogalmazás az alapító okirat, és az is, hogy csak az összes tulajdoni hányad által aláírt alapító okirat szolgálhat az adott változás bejegyzésére, ezért célszerű újragondolni ezt a rendelkezést. Az új Inytv. 33. § (3) bekezdésében a helyes meghatározás nem az alapító okirat, hanem az alapító okiratot módosító okirat lenne.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 21. § (2) bekezdése megengedőbb, mint az Inytv. 33. § (3) bekezdése. A Tht. 21. § (2) bekezdése maga is az alapító okirat minősített többségű módosításáról rendelkezik, ezt azonban nem köti módosító alapító okirathoz. Lehetővé teszi, hogy az alapító okirat módosítását az összes tulajdoni hányad egyszerű többsége közgyűlési határozattal érje el.

A társasházi törvény az alapító okirat a Tht. 21. § (2) bekezdés szerinti módosításról szóló határozatát is bejegyzésre alkalmas okiratnak tekinti, ami azt jelenti, hogy egy ellenjegyzett közgyűlési jegyzőkönyv vagy annak ellenjegyzett kivonata is alkalmas kell hogy legyen a változás bejegyzésére. Ez akkor is teljes bizonyító erejű magánokirat (vö. Inytv. 32. § (1) bekezdés), ha nem az összes tulajdoni hányadot képviselő valamennyi tulajdonostárs, hanem csak a közgyűlés levezető elnöke, a jegyzőkönyvvezető és a közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs hitelesíti. Mindezekre tekintettel fontos megteremteni az új Inytv. és a Tht. összhangját.

Az új Ptk. 5:183. §-a lehetővé teszi a bejegyzés törlését az alapul szolgáló jogügylet érvénytelensége és a bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt. Milyen esetkört jelent az utólagos helytelenné válás? – A Ptk. annak a fejezetnek, amelyben az utólagos helytelenné válás miatti törlésről van szó, azt a címet adta, hogy Az ingatlan-nyilvántartás helyesbítése; a törlési és a kiigazítási kereset; jogvédelmi hatás. A hatályos Inytv. az utólagos helytelenné válás miatti törlésről azóta rendelkezik, amióta a Ptk. hatályba lépett. 2016. évi CL. törvény 123. § (1) bekezdése szerinti semmisségi tényállásokat (vö. még Inytv. 55. § (2) bekezdés). A bejegyzés alapjául szolgáló kérelem és okirat tehát érvényes, hatályos, nem ellentmondásos, alkalmas a bejegyzésre, de az ingatlanügyi hatóság a bejegyzés során eltért annak tartalmától. Fontos, hogy olyan tartalmi eltérésről legyen szó, ami nem név- vagy számelírás, illetve számítási hiba, miáltal nem korrigálható a kijavítás szabályai szerint.

Magából a Ptk. 5:182. §-ából nem derül ki, hogy a helyesbítéshez van-e szükség perre, de nyilvánvaló, hogy mégis szükség lehet rá, ha a helyesbítés igazgatási úton, ideértve a felügyeleti intézkedést is (Inytv. 55. §) nem valósítható meg.

Nem tartoznak a helyesbítési szabály hatálya alá az érvénytelenség és az utólagos helytelenné válás esetei. Az érvénytelenség alapvetően ügyleti (okirati) érvénytelenséget jelent. Az utólagos helytelenné válás pedig azt, hogy a bejegyzés eredendően helyes (jogszerű) volt, de azok a körülmények, amelyek miatt egykor helyesnek minősült, a bejegyzés hatálya alatt utóbb megváltoztak, és a változás olyan jellegű, hogy annak ismereté-

A képviseleti korlátozás csak annyit fog jelenteni, hogy az ügyfelek által elérni kívánt joghatást nem szinte azonnal, hanem egy klasszikus közigazgatási eljárást követően tudják kiváltani...

A Ptk. különbséget tesz a helyesbítés (Ptk. 5:182. §) és a törlés között (Ptk. 5:183. §), ugyanakkor magáról a helyesbítésről szóló szabály is tesz említést törlésről.

A Ptk. a helyesbítés két módját ismeri. Egyik a törlés, a másik a kiigazítás. Lényeges, hogy a helyesbítés körében alkalmazott törlés nem azonos az érvénytelenségi és az utólagos helytelenné válási törléssel (Ptk. 5:183. §).

Az ingatlan-nyilvántartás helyesbítése akkor alkalmazható, ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz vagy az ingatlan tényleges adatához képest helytelen, de a bejegyzés alapjául szolgáló okirat vagy a hatóság ettől való eltérése nem valósít meg érvénytelenségi okot, például az Általános Közigazgatási Rendtartásról szóló ben a bejegyzés az adott tartalommal már nem lenne teljesíthető. Ilyen eset, ha a jog/tény bejegyzésére bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás alapján jogszerűen került sor, de a határozatot igazgatási vagy bírói úton megváltoztatták, hatályon kívül helyezték, megsemmisítették (például közigazgatási perben vagy perújítás során). Egyes nézetek szerint az is az utólagos helytelenné válás miatti törlés, ha a tulajdonos a jelzálogjoggal biztosított kötelezettségét teljesítette, de a jelzálogjog jogosultja a törlési hozzájárulást nem adta meg.

A bejegyzés érvénytelenségi és utólagos helytelenné válási alapú törléséről a Ptk. 5:183. §-a szól. A Ptk. e szabálya nem tesz különbséget a tulajdonjog vagy más jog/tény törlése között. Hatálya bármilyen bejegyzésre kiterjed.

A hatályos Inytv. 30. § (2) bekezdése, valamint az ezeket lényegében megismétlő új Inytv. 34. § (1) bekezdése rendelkezik a tulajdonjog törléséről és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításáról. Kimondja, hogy erre csakis jogerős bírósági, hatósági vagy végleges közigazgatási hatósági határozat alapján kerülhet sor.

A hatályos Inytv. 30. § (2a) bekezdése és az új Inytv. 34. § (2) bekezdése nemcsak a tulajdonjogi bejegyzés törléséről szól, hanem bármilyen „bejegyzés Ptk. szerinti törlésről”.

Ez a Ptk. 5:183. §-ában szabályozott törléseket, tehát az érvénytelenség és az utólagos helytelenné válás miatti törlést jelenti.

A tulajdonjog törléséről szóló rendelkezés nyilván speciális a bejegyzés Ptk. szerinti törlésére vonatkozó szabályhoz képest. A tulajdonjogi bejegyzés törlését az Inytv. 34. § (1) bekezdése megengedi a hatósági határozat vagy végleges közigazgatási hatósági határozat alapján, azaz nem csak bírósági ítélet esetén. Bírósági határozat esetén azonban a törvény előírja, hogy miről kell rendelkeznie ahhoz, hogy törlésre alkalmas legyen: meg kell állapítania a jogügylet érvénytelenségét, és el kell rendelnie a törlést.

Ez a szabály a Pp. 172. § (3) bekezdésére is kihat. Az ingatlan-nyilvántartási törvények szerinti esetkör ugyanis túlmutat a Pp. megállapítási keresetekről szóló szabályán. Az új Inytv. 34. § (2) bekezdése és a hatályos Inytv. 30. § (2a) bekezdése nem elégszik meg a törlést elrendelő ítélettel, elvárja, hogy az ítélet rendelkezzen az ügylet érvénytelenségének megállapításáról is. A törvényben nincs arról szó, hogy az ítéletnek az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállításáról is rendelkeznie kell, de nyilván a kereset, annak korlátai, a bizonyított tényállás dönti el, hogy a bíróság rendelkezik-e erről. Ha a bíróság ezt is elrendeli, az nem minősülhet jogellenesnek. Más kérdés, hogy nem elég, ha a felperes az eredeti állapot helyreállítását kéri. Pontosan meg kell határoznia, mit ért ezen, mi az az eredeti állapot, amelynek a helyreállítását kéri.

Az új Inytv. 36. § (1) bekezdése szerint, ha a szerződő fél ügyleti képviselőjeként aláíró személy meghatalmazása olyan korlátozást tartalmaz, amelyet az új Inytv. az ingatlanügyi hatóság által biztosított elektronikus meghatalmazási űrlapon nem tesz megjeleníthetővé, a jogi képviselő jogosult az általa elektronikus okirattá alakított ügyleti meghatalmazást az elektronikus kérelemhez csatolni. A jelenlegi elképzelések szerint e meghatalmazás csak a meghatalmazó és meghatalmazott elektronikus aláírásával lenne érvényes, ami az erre fel nem készült, elsősorban a természetes személyeket hátrányos helyzetbe hozza. Jelenti-e ez azt, hogy a felek kizárólag az elektronikus aláírás megkerülése érdekében „kitalálnak” egy olyan képviseleti korlátozást, amit az elektronikus űrlap nem nevesít? – Az űrlapot alapvetően úgy fejlesztették, hogy azon bármely korlátozó tényező megjeleníthető legyen. Az alapvető kérdés talán inkább az, hogy mennyiben tudja az ingatlan-nyilvántartást támogató informatikai rendszer ezeket olvasni. Jelen tudásunk és a technika jelenlegi állása szerint kevéssé, de ez nem azt jelenti, hogy az elektronikus benyújtást akadályozná. Ez csak abban jelent akadályt, hogy az eljárást automatikus döntéshozatallal le lehet-e zárni, vagy sommás, illetve teljes eljárásban kell elbírálni, azaz ügyintézői tevékenység kell hozzá. A képviseleti korlátozás „kitalálása” tehát csak annyit fog jelenteni, hogy az ügyfelek által elérni kívánt joghatást nem szinte azonnal, hanem egy klasszikus közigazgatási eljárást követően tudják kiváltani, az ezen eljárásra szükséges időtartamot követően.

ELTE KÉPESÍTÉSSEL RENDELKEZŐ

JOGI-GAZDASÁGI SZAKFORDÍTÓ

NÉMET ÉS ANGOL NYELVEN/NYELVRŐL

Az Inytv. 46. § (2) bekezdése arról szól, hogy ha a kérelmező a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény hatálya alá tartozó természetes személy, de belföldön nincs lakó- vagy tartózkodási helye, a kérelem csak akkor széljegyezhető, ha a kérelmező a kérelemben megadott egy belföldi elérhetőségi címet. Milyen érdemi változást jelent ez a hatályos Inytv. 26. § (10) bekezdéséhez képest? – A hatályos törvény 26. § (10) bekezdése valamennyi szerződő félre, tehát nem csak a kérelmezőre írja elő, hogy ha lakó- vagy tartózkodási hellyel (székVÁLLALJA: alapító okirat, társasági szerződés, aláírási címpéldány, cégkivonat, taggyűlési jegyzőkönyv, úgyszintén külföldi felhasználásra szánt dokumentumok hiteles fordítását

HOFFMANN ERZSÉBET

1022 Bp., Bimbó út 33/a Tel: 326-7789 vagy 30/530-5334 E-mail: ponti@t-online.hu

hellyel vagy telephellyel) nem rendelkezik, és nincs az ingatlan-nyilvántartási eljárás vitelére belföldi lakóhellyel (székhellyel vagy telephellyel) rendelkező képviselője, a bejegyzési kérelemhez mellékelni kell magyarországi kézbesítési meghatalmazottjának nevét és lakcímét (székhelyét vagy telephelyét), a kézbesítési meghatalmazott meghatalmazását, valamint a meghatalmazás elfogadását tartalmazó okiratot. Az új törvény nem ezt írja elő, hanem azt, hogy a bejegyzési kérelemben fel kell tüntetni a belföldi lakcímmel nem rendelkező természetes személy kérelmező (tehát nem valamennyi ügyleti résztvevő) elérhetőségi címét. Így van ez akkor is, ha ez magában az ügyleti okiratban is ott van. Ha a kérelemben nincs benne az elérhetőségi cím, a kérelmet be nem nyújtottnak kell tekinteni, és erről a rendszerjelez a kérelmező jogi képviselőjének, hogy a kérelem széljegyzésre alkalmatlan (46. § (4) bekezdés b pont). nyi természetes személy számára értelmezhető adat, ha a jogosulttal kapcsolatot akar fenntartani, így a tulajdoni lapon nem lenne elég a rendelkezési nyilvántartásban megadott elérhetőségek valamelyikét megjelölni.

Az ÁKR 40. §-a szerint az automatikus döntéshozatalnak négy konjunktív feltétele van. Ezek között olvasható az, hogy a kérelem benyújtásakor minden adat rendelkezésre áll, vagy a hatóság azokat automatikus információátvétel útján meg tudja szerezni. Az új törvény 52. §-ában melyik esetkörről van szó: az automatikus információátvételről vagy arról, hogy minden adat a hatóság rendelkezésére áll? – A hatályos Inytv. is ismeri az automatikus döntéshozatal lehetőségét, de ez csak a tulajdoni lapról elektronikus dokumentumként szolgáltatott hiteles és nem hiteles tulajdonilapmásolat-szolgáltatásban érvényesülhet. Itt nyilván arról

A magyar ingatlan-nyilvántartás elsődleges feladata az, hogy a nyilvánosság révén bármely ingatlan adatai, tulajdon és egyéb jogviszonyai feltérképezhetők legyenek.

A 46. § (2) bekezdést az ÁKR. 87. §-ával együtt kell értelmezni, miszerint a belföldön lakó- és tartózkodási hellyel nem rendelkező ügyfél köteles az első kapcsolatfelvétel alkalmával – a kézbesítési meghatalmazás előterjesztésével együtt – kézbesítési meghatalmazottat megnevezni, ha magyarországi lakcímmel vagy székhellyel nem rendelkezik, képviselőt nem nevezett meg, és elektronikus kapcsolattartásnak nincs helye. E szabályhoz képest speciális, hogy a kérelmezőként eljáró ügyfél, illetve jogi képviselője a bejegyzési eljárásban akkor is köteles megjelölni elérhetőségi címet, ha van jogi képviselője, és elektronikus kapcsolattartásnak van helye. Ennek okát az ingatlan-nyilvántartás céljában kell keresni. A magyar ingatlan-nyilvántartás elsődleges feladata ugyanis az, hogy a nyilvánosság révén bármely ingatlan adatai, tulajdon- és egyéb jogviszonyai feltérképezhetők legyenek, ideértve a jogosult elérését is. Az elérhetőségi cím az, amely valamenyvan szó, hogy minden, a kérelem teljesítéséhez szükséges adat rendelkezésre áll. A jövőben az egyes jogok és tények bejegyzésére is kiterjedő automatikus döntéshozatalnál nincs érdemi jelentősége annak, hogy az információátvétel automatizmusa (két vagy több köznyilvántartás közötti automatizált adattovábbítás) vagy az teszi-e lehetővé a döntéshozatalt, hogy minden adat a hatóság rendelkezésére áll. Valójában mindkettő szükséges lesz. Az ingatlanügyi hatóság számítástechnikai rendszere legalább 32 egyéb nyilvántartáshoz, regiszterhez fog kapcsolódni.

A kérelmező jogi képviselőjével (ügyvéd, ügyvédi iroda, jogtanácsos, közjegyző) szemben törvényi elvárás, hogy a törvény által kívánt pontos adatokat elektronikus úton, az elektronikus űrlap pontos kitöltésével adja meg. Ezek közül kritikus a helyrajzi szám, a jog vagy tény, a jogosult megjelölése, ugyanis ha a jogi képviselő ezt nem teszi, a kérelmet a hatóság rendszere nem tekinti széljegyezhetőnek, és nem az eljárás megindulását, hanem a széljegyzés lehetetlenségét fogja jelezni.

A végrehajtási rendelet ki fog zárni egyes jogokat, tényeket, és megnevez olyan eseteket, amelyekben a hatóság csak ügyintézői eljárásban dönthet; e kör meghatározása folyamatban van. Figyelembe kell venni azt is, hogy nem minden bejegyzési eljárásra igaz, hogy abban nincs ellenérdekű ügyfél.

Tekinthető-e úgy, hogy az ügyvéd beavatkozik a hatóság által vezetett köznyilvántartásba a bejegyzési kérelem elektronikus benyújtásával? Jelenti-e az automatikus döntéshozatal, hogy az ügyvéd válik saját kérelme elbírálójává? – Mindkettő kizárt. Az eljárás továbbra is kérelemre indul, amit az ingatlanügyi hatósághoz (Kormányhivatal) kell benyújtani. A döntést a hatóság hozza meg. A kérelmező, illetve jogi képviselője nem azért fordul a hatósághoz, hogy ő maga bírálja el saját kérelmét, hanem azért, hogy a hatóság. Az automatikus döntéshozatal mint a hatósági eljárás egy módja sem az Ákr., sem pedig az Inytv. olvasatában nem jelenti azt, hogy a kérelmező bírálja el a saját kérelmét. Ha így lenne, elő sem fordulhatna széljegyzésre alkalmatlanság és teljes eljárásra utalás. Ki az a jogi képviselő, aki szeretné megakadályozni saját kérelme gyors sikerét? A jogi képviselő a jövőben sem avatkozik be jobban az állami ingatlan-nyilvántartásba, mint ahogy a hatályos Inytv. alkalmazásakor, bejegyzési kérelmével teszi.

Ha elektronikus kapcsolattartásra köteles, terheli-e a jogi képviselőt a most is ismert felelősségen és kockázaton túl többletfelelősség és fokozottabb kockázat a bejegyzési eljárásokban? – Az ügyvédi működésben nem az automatikus döntéshozatal jelent új feladatot, hanem az elektronikus ügyintézés. Az automatikus döntéshozatal nem az ügyvéd működése, hanem a hatóságé, ez tehát nem többletteher. A jogi képviselő épp úgy felel az ügyféllel létrejött megbízás hibátlan teljesítéséért az elektronikus eljárásban, mint jelenleg. Sem a felelősségben, sem a kockázatban nincs különbség jelen és jövő között. A különbség csak a papíralapúság és a digitalizáció között van. Ez nem többletfelelősség és többletkoc-

kázat, hanem ugyanaz a szakmai felelősség és kockázat az ügyvéd számára más jogterületeken már gyakorlattá vált elektronikus ügyintézéssel.

A többletfelelősség az adatok betöltésénél jelenik meg. A jelenlegi eljárásrendben a felek jogügyleti akarata elsősorban a szerződésben jelenik meg, amit az ingatlanügyi hatóság ügyintézője alakít informatikai adattá. Ezentúl ez a feladat – és a szerződésnek megfelelő kitöltés – a jogi képviselőt terheli. Ezenfelül amennyiben az ügy automatikus döntéshozatallal kerül elbírálásra, a szerződésnek való megfelelőséget a hatóság nem vizsgálja.

Az elektronikus űrlapok kitöltésének pontosságára épp úgy kell ügyelni, mint most az ügyleti okirat és a kérelem szerkesztésére. A hibázási lehetőség viszont csökken, mert az automatikus adatátvitelek okán nemcsak az igaz, hogy a megadott adatokat az ingatlanügyi hatóság elektronikus rendszerei összevetik a nyilvántartott adatokkal, hanem az is, hogy szükség esetén az adatkitöltéshez is segítséget nyújtanak (például személyi azonosító szám megadása esetében a természetes azonosító adatokat a rendszer tölti ki). Ez nyilván nem érvényesül az ügylet tárgyára (ingatlan és ügyleti jogcím), valamint az ügylet alanyaira.

A jogi képviselő mentesül viszont attól a kockázattól, amit az elektronikus irathoz szükséges adatok megismerése és a kérelem elektronikus benyújtása közötti időben bekövetkező változások okozhatnak. Az ingatlanügyi hatóság rendszere ugyanis másodpercnyi pontossággal észleli az időközi változásokat is, amelyeknek felismerésére a jogi képviselő technikai vagy időbeli okokból nem lenne képes. Igaz ez a személyes adatok vagy a cégadatok változására, de arra is, hogy az említett időben az ingatlan vagy a bejegyzett jog vagy jogosult adatai változhatnak.

Lesz-e az automatikus döntéshozatalt felügyelő ügyintéző? Milyen jogosítványai lesznek? – Az ÁKR az automatikus döntéshozatalt nem teszi függővé az ügyintéző igénybevételétől, ugyanakkor nem is tiltja, hogy hatósági oldalról humán erőforrás igénybevételével történjen meg a döntéshozatal. Elméletileg létezhet olyan automatikus döntéshozatal is, amely csak emberi közreműködéssel történik, ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartást támogató új informatikai rendszer fejlesztésekor az volt a cél, hogy ne legyen szükség ügyintézői intézkedésre. Az automatikus ingatlan-nyilvántartási döntéshozatal elektronikai eszközökkel egyszerűsített és gyorsított folyamata nem azt jelenti, hogy mellőzhetővé válik az emberi ellenőrzés vagy beavatkozás. Mivel az automatikus döntéshozatal a hatóság műköelő a jogi képviselet kötelezőségét (Inytv. 53. § (1)–(2) bekezdés). Ha az ügyfél a kérelem helytadása ellenére mégis kér teljes eljárást, a jogalkotó nézete szerint azért indokolatlan az ügyvédkényszer, mert az ügyvéd már eredménnyel teljesítette a bejegyeztetésre irányuló megbízási kötelmét. A teljesítéssel ez a kötelem megszűnik (Ptk. 6:3. § a) pont). Ha az ismételt elbírálást kérő

Az ingatlanügyi hatóság rendszere másodpercnyi pontossággal észleli az időközi változásokat is, amelyeknek felismerésére a jogi képviselő technikai vagy időbeli okokból nem lenne képes.

dése, és a hatóságot annak munkatársai személyesítik meg, ők azok, akik szükség esetén beavatkozhatnak a döntéshozatalba, korlátozhatják az automatizmust, különösen a kezdeti időszakban.

Csupán azért, mert a döntéshozatal automatikus, a mostanihoz képest csökken-e az ingatlanügyi hatóságoknak az eljárás jogszerűségéért fennálló felelőssége, ideértve a közhatalom gyakorlásával okozott károkat is (Ptk. 6:548. §)? – A hatósági felelősség nem csökken, a jövőben sem osztódik ügyfél (a kérelmező és jogi képviselője) és a hatóság között. Az eljárás minden alanyát a saját feladatkörében nyújtott teljesítményért, annak vagy eszközeinek hibáiért terheli felelősség. Az eljárás alanyai (értsd: jogi képviselő és hatóság) saját működésüknek szabályosságáért, kiszámíthatóságáért és pontosságáért felelnek. A jogi képviselő nyilván a megbízója irányába, a hatóság pedig az ügyfelek irányába.

Az Inytv. 42. § (1) bekezdése szerint a kérelemre induló bejegyzési eljárásban – akár automatikus, akár teljes – kötelező a jogi képviselet. Mi az elvi és praktikus oka annak, hogy megkerülhető az ügyvédkényszer azzal, hogy a fél teljes eljárásban kérheti a bejegyzés ismételt elbírálását? – Az úgynevezett ügyvédkényszer mind az automatikus, mind a sommás és teljes eljárásra érvényesül. Az automatikus döntéshozatali eljárást követően (tehát azután, hogy a hatóság a kérelemnek helyt adott) a törvény valóban nem írja ezek után továbbra is ragaszkodik jogi képviselőhöz, ezt tiltani nem lehet, de az sem lenne helyes, ha a jogi képviseletet kötelezővé tennénk. Igaz ez annak ellenére, hogy a teljes eljárást nemcsak az eredeti kérelmező, hanem az eljárásban ügyfélnek minősülő bármely személy kérheti; a teljes eljárásban nem csak az ismételt elbírálást kérő minősül ügyfélnek.

Fontos, hogy a törvény 53. § (1) bekezdését egyébként nem úgy kell érteni, hogy a kérelmező, illetve jogi képviselője választhat az automatikus döntéshozatal és a teljes eljárás között. Ezt a benyújtott kérelem alapján a hatóság elektronikai rendszere vagy az ügyintéző fogja megtenni. Ha a hatósági szoftver úgy ítéli meg, hogy a kérelemről automatikus eljárásban nem lehet dönteni, a kérelem elbírálását ügyintézői (sommás vagy teljes) eljárásra utalja; ebben az esetben az eljárás nyilvánvalóan ügyvédkényszeres marad.

Az ismételt elbírálás iránti kérelemre is érvényesül-e a jogi képviselet nélküliség lehetősége, vagy ezt a kérelmet csak jogi képviselővel lehet előterjeszteni? – A teljes eljárás iránti kérelem előterjeszthető jogi képviselet nélkül, ilyenkor azonban az eljárás újraindul, így, ha az ügyintéző úgy dönt, hogy hiánypótlás kibocsátására van szükség, azt az eredeti kérelmet előterjesztő jogi képviselőnek fogja megtenni, vagy felhívja az ügyfelet megfelelő jogi képviselet biztosítására. 2022. október 28.

Dr. Hidasi Gábor