J
e kan tegenwoordig geen stad of gemeente meer doorkruisen zonder dat je wel ergens een site met assistentiewoningen tegenkomt. Een logisch en makkelijk verklaarbaar fenomeen in een evoluerende maatschappij waarin de oudere bevolking zo lang mogelijk blijft verlangen naar een zekere vorm van zelfstandigheid. De populariteit ervan is de laatste jaren enorm gestegen, waardoor ook het aanbod zienderogen is toegenomen.
›› Het aanbod aan assistentiewoningen neemt de laatste jaren duidelijk toe. Betekent dit ook dat de vraag naar het beheer ervan stijgt? Karen Van De Woestijne: “Wij ervaren inderdaad een sterk stijgende vraag sinds de afschaffing van de programmering door de Vlaamse Overheid. De fiscale voordelen die worden geboden aan erkende assistentiewoningen werken als een magneet op promotoren en potentiële kopers. Complexen rijzen als paddenstoelen uit de grond en moeten allemaal beheerd worden. Doordat er vaak een overwicht aan eigenaars-investeerders is – meer dan eigenaars-bewoners – wordt er vrijwel meteen gekeken naar de aanstelling van een professioneel syndicus door de nieuwbakken VME’s.”
›› Met welke factoren hou je als syndicus rekening als je de vraag krijgt van het beheer van assistentiewoningen? “Mijn ervaring leert dat de intensiteit van het beheer een pak hoger ligt dan in een klassieke mede-eigendom. Vooral het feit dat je geregeld met hoogbejaarde bewoners zit, zorgt dat de ‘zelfstartendheid’ van dergelijke VME's vaak beperkt is. Zowel eigenaars als bewoners wensen ‘ontzorgd’ te worden en steunen sterk op professionele beheerders voor alle gebouwgerelateerde zaken. Waar we in een klassieke mede-eigendom steeds op zoek gaan naar een eigenaar/ bewoner die bijvoorbeeld het vervangen van de lampen in de gemene delen behartigt of opvolgt dat het vuilnis tijdig weggeraakt, zitten we hier met een doelgroep die nog weinig praktische klussen kan opnemen en zelfs vaak moeite heeft met het sorteren van afval. Ook al is de doelgroep van assistentiewoningen 65-plus, toch leert de praktijk dat de instapleeftijd 75-plus is. Als syndicus kan je er maar beter van uitgaan dat je alle taken zelf moet behartigen en weinig kan delegeren naar de eigenaarsgroep toe.”
›› Je dient als syndicus ook samen te werken met een zogenaamde beheersinstantie? “Klopt, het is eigenlijk die beheersinstantie die de exploitatie doet van het zorgcomplex. Het is tevens de beheersinstantie die de woonassistent aanlevert,
CIBINFO — nr 82 // 2019
die de bewoners bijstaat bij hun vragen en zorgnoden, die de sociale cohesie van het complex bewerkstelligt, die garanties biedt op crisis- en overbruggingszorg. Maar het is ook de beheersinstantie die als enige de facturatie mag doen naar de bewoners toe en dit op basis van de afgesproken dagprijs. Een eigenaar-verhuurder kan dus geen additionele verrekening doen naar zijn huurder op basis van de afrekening die hij van de syndicus ontvangt. De syndicus houdt er best een goede samenwerking op na met de beheersinstantie, die via het Woonzorgdecreet verantwoordelijk is voor wat het woonzorgdecreet ‘aangepaste huisvesting’ noemt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de rolstoeltoegankelijkheid doorheen het hele complex. Maar de beheersinstantie is tevens verantwoordelijk voor de exploitatie van de gemeenschappelijke ontmoetingsruimtes, die traditioneel toch het terrein zijn van de Algemene Vergadering en de syndicus.”
›› Is onze wetgeving aangepast aan het beheer van dit type flats of is hier geen rekening mee gehouden? “De wet op de mede-eigendom is perfect toepasbaar, maar wordt jammer genoeg doorkruist door het Vlaamse Woonzorgdecreet en het besluit van de Vlaamse regering voor de groepen van assistentie woningen, die op geen enkele manier rekening houdt met de spelregels in mede-eigendom. Voor het Vlaamse Agentschap Zorg, dat de jaarlijkse inspectie doet van erkende assistentiewoningen, is een A lgemene Vergadering van geen tel als zij problemen vaststellen. Als zij oordelen dat er extra handgrepen moeten worden geplaatst in de gemeenschappelijke delen – gangen of toiletten – van een groep van erkende assistentiewoningen, dan sturen ze een inspectieverslag met “niet-conformiteit” naar de beheersinstantie met de vraag voor onmiddellijke opvolging. Het is maar één voorbeeld.”
›› Heeft onze sector nood aan ‘specialisten’ in het beheer van assistentiewoningen? “Wees daar maar zeker van. Zowel op vlak van syndicschap als op vlak van bemiddeling moet je de specifieke regelgeving kennen om je job goed te kunnen doen. Zo legt de regelgeving op het vlak van erkende assistentiewoningen heel andere opzegmogelijkheden vast voor zowel verhuurders als huurders en merken we al te vaak dat kopers van assistentiewoningen hierrond onvoldoende geïnformeerd zijn. Idem voor de regelingen rond huurwaarborgen en de indexatie van huurgelden als onderdeel van de dagprijs. Zelfs de bepaling van de dagprijs wordt op een dwingende manier geregeld. Vooral de vlotte
15