CIB info 108

Het vastgoed netwerk

LABEL

Als vastgoedmakelaar op tv: goed voor je business en imago?

Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Peter Bonhomme, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

Data als hefboom voor de toekomst van vastgoed: zo pakt CIB het aan Alleenstaanden: de vergeten doelgroep op de woningmarkt Het parcours van Walter Devlies

Magazine van CIB, Het vastgoednetwerk Driemaandelijks tijdschrift: juli - augustus - september 2025

info #108

g n i t e k r a M

SMART REAL ESTATE CRM

Slimmer werken, meer verdienen ...

3,49

vanaf € d pan d/maan

Terwijl jij werkt, capteert, behandelt en converteert WHISE je leads achter de schermen

o m s n e e n a d r dko pe e o g s f l e z is t He

s!

whise.eu Deze illustratie is gegenereerd door artificiële intelligentie en dient uitsluitend ter illustratie.

VOORWOORD

Laat de televisie jouw werk niet definiëren De televisie houdt van vastgoed. Van makeovers tot makelaarswedstrijden: het scherm is gevuld met snelle verbouwingen, spectaculaire waardestijgingen en onderhandelingen die in één commercial break beklonken lijken. Leuk om te kijken, zeker. Maar prettig is niet altijd hetzelfde als juist. En precies daar wringt het voor ons vak.

Tv-programma’s reduceren complexe trajecten tot een hapklare montage: een vlotte waardebepaling, drie bezichtigingen, wat onderhandelingstheater, en klaar. De werkelijkheid is trager, genuanceerder en soms weerbarstig. De montage knipt risico’s, due diligence en de saaie maar cruciale administratieve zorgvuldigheid eruit. Wat overblijft is een glamoureuze samenvatting die verwachtingen schept die wij in het veld elke dag mogen bijsturen.

Gevolg: kopers verwachten “de deal van de week”, verkopers geloven in “tv-prijzen”, en iedereen denkt dat een compromis zó getekend is. Als we die fictie niet tegenspreken, betalen we de rekening in vertrouwen en marges.

Het onzichtbare echte werk Wat de kijker niet altijd ziet, is precies waar makelaars het verschil maken. Dossierhygiëne, bijvoorbeeld. Stedenbouw, asbest, bodem, EPC, het kost geen minuten maar weken.

Segmentkennis per wijk en per type: weet wie vandaag wél komt kijken en wat die morgen nog durft te bieden. Marketing die klopt met de werkelijkheid, niet met de montage. En de nazorg nadat de camera’s allang zijn opgeruimd.

Hoe tem je dan de tv-verwachting zonder zuur te doen over tv? Begin niet met de prijs, maar met het proces. Leg in het eerste gesprek uit hoe televisie werkt - montage, gestileerde cases INFO — nr 108 // 2025

en hoe een echte verkoop in fases verloopt. Toon een simpele roadmap met realistische doorlooptijden. Klanten die het traject snappen, stellen betere vragen en maken betere keuzes.

Wil je toch iets van televisie lenen? Leen de duidelijkheid. Korte, eerlijke video’s werken: “60 seconden over opschortende voorwaarden”, “EPC: wat betekent een sprong van E naar C?”. Educatieve content dooft mythes zonder verzet. Geen glitter, wel begrip.

En bouw je merk niet rond persoonlijkheden, maar rond standaarden.

Televisie houdt van karakters; klanten houden van zekerheid. Documenteer je “way of working” en communiceer die consequent. Dat is schaalbaar, overdraagbaar en veel sterker dan één flamboyante deal per jaar.

De hype rond vastgoed op tv is geen vijand, maar een filter. Het is ruis. Wie rustig blijft, scherp uitlegt en systematisch levert, filtert automatisch de juiste klanten uit: mensen die professionaliteit boven spektakel verkiezen. Laat televisie het gesprek openen, zorg dat jij het verdiept.

Dan bepalen wij de regels van ons vak, niet het script van een programma.

Conclusie Kortom: televisie mag de nieuwsgierigheid aanwakkeren, maar niet de verwachtingen dicteren. Wij winnen het vertrouwen niet met glitter, maar met proces: heldere stappen, zichtbare dossierhygiëne, eerlijke cijfers en onderhandelingen die risico’s managen in plaats van emoties. Als we die standaard consequent tonen, kiezen de juiste klanten vanzelf voor ons, niet voor de mythe. Minder spektakel, meer zekerheid, betere deals. Laat televisie het decor zijn, wij regisseren de deal.

Kristophe Thijs Directeur Communicatie CIB 3

INHOUD

Adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën?

Laat het ons weten via › communicatie@cib.be Redactie: Lukas Mareen, Tine Terryn, Laura Bombeke, Kristophe Thijs, CIB studiedienst

In dit nummer VOORWOORD Laat de televisie jouw werk niet definiëren

3

VASTGOEDNIEUWS Wat gebeurt er in vastgoedland?

6

Ontwerp en druk: Graphius Partners:

19

4

IN DE KIJKER Als vastgoedmakelaar op tv: goed voor je business en imago?

9

DIENST IN DE KIJKER De stille kracht achter communicatie

12

IN DE KIJKER Verkoopspecial

15

IN DE KIJKER Data als hefboom voor de toekomst van vastgoed: zo pakt CIB het aan

16

24 12

volg ons

RONDVRAAG Het huidig klimaat van de woningmarkt: oververhitting of afkoeling?

19

PUBLIREPO Fiberklaar en Proximus slaan de handen in elkaar

22

IN DE KIJKER Alleenstaanden: de vergeten doelgroep op de woningmarkt

24

Onze ledenconsulenten

OPLEIDING IN DE KIJKER En dan was de bemiddeling rond... of dat dacht je!

28

Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen Elke Uyttenhove › 0477 92 88 17 › elke.uyttenhove@cib.be Limburg + Vlaams-Brabant-Brussel

IN DE KIJKER Investeringsvastgoed: licht aan het einde van de tunnel?

30

IN DE KIJKER Het parcours van Walter Devlies Van supermarktuitbreiding tot sectorvertegenwoordiger

31

16 31

Antwerpen + Kust

Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

15 16

30

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliën­beroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent v.u. Peter Bonhomme

INFO — nr 108 // 2025

5

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Mijn VerbouwPremie - Dit wijzigde op 1 juli 2025 Op 23 mei heeft de Vlaamse Regering de hervorming van Mijn VerbouwPremie definitief goedgekeurd. De nieuwe ­regels gingen in op 1 juli 2025. Het aanvragen van de p ­ remie stond h ­ ierdoor even on hold tot 1 september. Het ­online l­ oket werd tijdens de zomermaanden immers aangepast aan de wijzigingen.

Btw-regels bij sloop/heropbouw Uitsluiting verwarmings­ketels op fossiele brandstof bij renovaties Eind juli is de programmawet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. 29 juli was de datum van inwerkingtreding. De nieuwe regels inzake 6% btw sloop en heropbouw werden toen van kracht; de periode van administratieve tolerantie liep ten einde. Een belangrijke wijziging heeft betrekking op verwarmingsketels op fossiele brandstof bij renovaties. De programmawet sluit zowel de aankoop als de plaatsing van deze ketels uit van 6% btw. Aardgasketels worden daarom belast aan 21% btw, hetzelfde geldt voor installaties op mazout.

Beheer van gebouwen Evolutie nieuwe flexi­sectoren 2024 Sinds 1 januari 2024 kunnen alle werkgevers die onder PC 323 vallen gebruikmaken van het systeem van flexijobs. Als sector hebben we hier actief voor gepleit, met als doel flexi-jobs ook in de vastgoedsector inzetbaar te maken. Bij cao werd enkel het gebruik van flexi-jobs voor dienstboden uitgesloten.

Geactualiseerd Vlaams Energie- en Klimaatplan: dit las je nog niet in de pers Het Vlaams Energie- en Klimaatplan zet uiteen hoe de Vlaamse regering de uitstootreductie van 40% wil ­realiseren. Het plan heeft een gigantische impact en werd onlangs ­geactualiseerd. Wij ­doken in het plan en ontdekten details die nog niet publiek ­bekend gemaakt werden.

6

Antiwitwaswetgeving Melding aan CFI kan enkel nog elektronisch Als vastgoedprofessional heb je verschillende ­verplichtingen in het kader van de antiwitwas­regelgeving.

Deze wetgeving legt je een duidelijke ­verantwoordelijkheid op: verdachte transacties tijdig ­detecteren en melden bij de Cel voor Financiële Informatie­verwerking (CFI). Met deze verplichting vervul je een essentiële rol in de preventie van misbruik van het vastgoedkanaal voor criminele doeleinden. We gaven het eerder al mee in onze communicatie: de antiwitwas­ verantwoordelijke binnen je kantoor moet verdachte ­verrichtingen melden via een nieuwe goAML-applicatie van de Cel voor ­Financiële Informatieverwerking (CFI).

Afschaffing gewone intrestaftrek - Regering De Wever zet door, ook voor lopende contracten Naast de programmawet – die intussen goedgekeurd werd - heeft de regering ondertussen nog enkele andere wetsontwerpen neergelegd in de Kamer tijdens de ­zomer. Daarbij zat onder meer de afschaffing van de ­gewone intrestaftrek voor alle onroerende goederen ­anders dan de eigen woning. Deze afschaffing gaat dus verder dan alleen huurwoningen of investeringsvastgoed.

Opvallend: ondanks het negatief advies van de Raad van State houdt de regering vast aan de afschaffing voor ­zowel nieuwe als lopende contracten.

VASTGOEDNIEUWS Wijzigingen aan het Energiebesluit van kracht – ­focus op verbouwlening, Mijn Verbouwbegeleiding en stekkerzonnepanelen Op 23 mei 2025 heeft de Vlaamse ­Regering een aantal ­belangrijke aanpassingen goedgekeurd aan het ­Energiebesluit van 19 november 2010. Deze wijzigingen brengen onder meer verduidelijkingen en nieuwe regels met zich mee rond de verbouwlening, Mijn Verbouw­ begeleiding en het ­gebruik van stekker­ zonnepanelen. Op de CIB Community app vind je een ­overzicht van de ­belangrijkste ­wijzigingen.

Raad van State vernietigt provinciebelasting op tweede verblijven aan de kust De Raad van State heeft een streep gehaald door de ­provinciebelasting op tweede verblijven in ­West-Vlaanderen. De belasting, die jarenlang gold voor eigenaars van een tweede verblijf aan de kust, wordt nu ongrondwettelijk bevonden wegens strijdig met het ­gelijkheidsbeginsel.

Resultaten nieuwe Woonsurvey gepubliceerd Om de 5 jaar organiseert de Vlaamse overheid via het Steunpunt Wonen een grootschalige Woonsurvey. Dat is een bevraging bij 5.000 huishoudens naar hun woonsituatie. De resultaten zijn bijzonder belangrijk. Het is de basis waarop het beleid wordt vormgegeven. Begin juli werden op een studiedag de bevindingen uit de nieuwe Woonsurvey voorgesteld. Die geven een beeld van de woningmarkt anno 2023.

CFI publiceert jaarverslag

Verhuisbewegingen ­tussen gewesten nemen voor het eerst kaap van 75.000 Voor het eerst is het aantal inter­gewestelijke verhuis­ bewegingen in België boven de 75.000 gestegen. In totaal werden in 2024 75.658 v­ erhuisbewegingen tussen de drie gewesten geregistreerd, zo blijkt uit cijfers van de FOD Binnenlandse Zaken. Dat is een toename van 33% op vijftien jaar tijd, en o ­ nderstreept dat wonen in België steeds minder binnen gewestgrenzen plaatsvindt. De ­cijfers geven niet alleen zicht op woonmobiliteit, maar roepen ook vragen op over de doelmatigheid van het ­regionale woonbeleid — met name in Brussel, waar de structurele uitstroom ondanks een beperkte instroom, niet wordt gekeerd door actieve beleidsmaatregelen.

CFI, de Cel voor Financiële Informatieverwerking, ­publiceerde onlangs haar jaarverslag. Hun voornaamste opdracht bestaat erin meldingen van verdachte ­verrichtingen, geldmiddelen of feiten te onderzoeken tot voorkomen van onder andere het witwassen van geld. In hun jaarverslag staat een samenvatting van hun ­activiteiten voor het jaar 2024.

Minister van Justitie Verlinden in overleg met de ­juridische en economische vrije beroepen Vastgoedmakelaars en syndici voeren een ­intellectueel dienstverlenend beroep uit. Daarom is CIB aangesloten bij de Federatie Vrije Beroepen (FVB). CIB maakt deel uit van de Raad van Bestuur en van het ­Netwerk Juridische en Economische beroepen.

Zo ook toen op 17 juni ­minister van Justitie Annelies Verlinden aansloot.

INFO — nr 108 // 2025

Brussels Woningfonds moet tijdelijk stoppen met toekennen nieuwe leningen Het Brusselse Woningfonds mag sinds 1 juli tijdelijk geen nieuwe leningen meer toekennen. Omdat extra financiële steun uitblijft, worden de kredietactiviteiten tot eind ­december opgeschort. Minister van Financiën Sven Gatz (Open VLD) weigert de lening te verstrekken die nodig is om de a ­ ctiviteiten voort te zetten.

7

VASTGOEDNIEUWS Brussels parlement keurt enkele kleine wijzigingen goed op vlak van registratierechten

Programmawet gepubliceerd Definitief groen licht voor btw sloop en heropbouw

Zoals we vaker zien bij een regering in lopende zaken neemt het parlement dan wat meer het heft in handen. Zo ook in Brussel nu daar de politieke impasse blijft a ­ anslepen. Op initiatief van Groen en Ecolo nam het­B ­ russels Parlement voor het ­zomerreces nog een o ­ rdonnantie aan. Blikvanger daarin: de verlenging van de verdachte p ­ eriode voor ­onderhandse schenkingen van drie naar vijf jaar. Tegelijk voert de ordonnantie een paar kleine w ­ ijzigingen door aan de registratierechten. Dat gebeurt vooral in respons op rechtspraak van het ­Grondwettelijk Hof. De aanpassingen zijn op 24 juli van kracht geworden.

Met de publicatie van de programmawet in het Belgisch Staatsblad op 29 juli 2025 werden de nieuwe regels ­inzake 6% btw sloop en heropbouw van kracht. De FOD Financiën heeft naar aanleiding van de inwerkingtreding ­enkele circulaires gepubliceerd. Daaruit blijkt ­bijvoorbeeld dat het indienen van de nieuwe verklaring vandaag technisch nog niet mogelijk is. Daarom blijft de fiscus tot 31/12/2025 aanvaarden dat er gewerkt wordt met een vermelding in de akte.

Algemene Vergadering van de Europese koepelvereniging CEPI Op 12 en 13 juni tekende een delegatie van CIB en BIV present op een bijeenkomst van CEPI met vertegenwoordigers van 26 vastgoedverenigingen uit 22 ­Europese landen. De internationale uitwisseling bleek zeer p ­ roductief omdat er, ondanks verschillende ­randvoorwaarden, patronen ontstaan (zowel positief als n ­ egatief) die van onschatbare waarde zijn voor het politieke werk op het niveau van de EU en de lidstaten.

Als harde cijfers in Nederland aantonen dat de laatste aanscherping van de huurwetgeving heeft geleid tot een aanzienlijk hogere verkoop van eerder verhuurde flatgebouwen, moet dit ook in België worden erkend als bewijs van de contraproductieve regelgevings­ spiraal. En iedereen kan ook van elkaar leren met ­betrekking tot geleverde inspanningen en projecten op nationaal niveau om het werk van de leden efficiënter en succesvoller te maken.

Vastgoed- en ondernemerswereld stapt naar Grondwettelijk Hof tegen huurprijsregulering De vastgoed- en ondernemerswereld bundelde massaal de krachten tegen de nieuwe huurprijsregulering in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en heeft een procedure aangespannen bij het Grondwettelijk Hof. Volgens de sector dreigt de maatregel - hoewel ­goedbedoeld - het omgekeerde te bereiken: minder ­huurwoningen en stijgende prijzen. Deze reglementering zal de problematiek van betaalbaar wonen in Brussel ­alleen maar verergeren.

De sectorfederaties en intersectorale organisaties ­spreken met één stem: “Wij erkennen de nood aan ­bescherming tegen buitensporige huurprijzen, maar het huidige huurrooster is compleet verkeerd opgezet. In plaats van excessen aan te pakken, zal het de huurmarkt doen verloederen. Wat over zal blijven, zijn panden van slechte kwaliteit.”

Experten zien nu al zwart op wit dat investeerders ­Brussel verlaten of links laten liggen wegens verlieslatend of een te groot risico. In de aanloop van de strengere huurprijsregeling daalden de investeringen in ­residentieel vastgoed in 2024 al met 36% in vergelijking met 2023. Ook het aantal huuradvertenties is de voorbije maanden met 20% gedaald. Sectororganisaties ­UPSI-BVS, Embuild Brussel, CIB, ­SNPC-NEMS, Federia, Unizo en intersectorale o ­ rganisaties BECI en UCM roepen op tot daadkrachtige maatregelen om een verdere ­escalatie van de huurcrisis in Brussel te voorkomen.

› Meer weten over de vastgoedactualiteit? Ga naar de CIB Community app!

8

IN DE KIJKER

Als vastgoedmakelaar op tv: goed voor je business en imago?

Ons huis/Nieuw huis, Blind gekocht, Huis gemaakt, … Het aanbod aan vastgoedprogramma’s op televisie is de voorbije jaren sterk toegenomen. Niet onlogisch, gezien de populariteit ervan.

Maar wat doet zo’n tv-programma met het imago en de business van een makelaar? En hoe beïnvloeden ze de beeldvorming rond vastgoed en de sector algemeen? Wij spraken met Kristien Viaene, de makelaar in het VRT-programma Ons huis/Nieuw huis.

• Hoe zijn de makers bij jou terechtgekomen?

Kristien Viaene: De makers hadden Dewaele, waar ik werk, gecontacteerd met de vraag wie zou kunnen deelnemen. Omdat ik in Brussel woon en de opnames in Mechelen waren, was het voor mij p ­ raktisch haalbaar. Ik deed mee aan de casting en werd uiteindelijk gekozen omdat de match met Ken (Creemers, de interieurarchitect uit het eerste seizoen, nvdr) zo goed was. In Ons huis/ Nieuw huis staan koppels voor de keuze: ofwel in hun huis blijven na een grondige renovatie, ofwel verhuizen naar een nieuwe woning. Als makelaar ga ik op zoek naar een nieuwe woning, terwijl de interieur­architect de verbouwing aanpakt. Het is belangrijk dat de dynamiek tussen ons goed zit.”

bijvoorbeeld om een huis te komen schatten, maar nog meer om te vragen vanwaar mijn blouse of broek komt die ik op tv aanhad.” (lacht)

• Ondertussen is het tweede seizoen achter de rug.

Word je er vaak over aangesproken?

Kristien: “In Brussel valt dat best mee. Vooral aan zee word ik vaak herkend. Ik vind het niet erg als mensen mij aanspreken. Je weet dat dat erbij hoort als je op tv komt.

Maar ik heb geen enkele ambitie om een BV te worden.

Met mijn kinderen erbij vind ik het moeilijker. Die vinden het niet zo fijn als iemand om de zoveelste selfie vraagt.”

• Welke invloed heeft je deelname gehad op je werk en op je imago?

Kristien: “We moeten daar niet flauw over doen: het heeft een positieve impact op je business. Het vergroot je ­visibiliteit. Er zijn klanten die naar ons komen omdat ze mij op televisie hebben gezien. Sommigen vragen zelfs specifiek naar mij. Ik krijg ook vaak persoonlijke berichten,

INFO — nr 108 // 2025

Kristien Viaene Dewaele Vastgoed

"Als je door op tv te komen mensen kan inspireren om het vak te leren, dan kan je daar alleen maar blij om zijn."

9

IN DE KIJKER “Ik had wel wat schrik dat ik een stuk van mijn professionaliteit en sérieux zou verliezen. Dat mensen mij anders zouden gaan bekijken. Ik wou niet herleid worden tot enkel nog maar een tv-figuur, Kristien van op de tv. Ik heb geluk gehad: ze hebben me heel respectvol in beeld gebracht.”

• Denk je dat dergelijke programma’s algemeen het imago van de sector positief beïnvloeden?

Kristien: “Ik vind dat het afhangt van programma tot programma. Soms word je als makelaar quasi herleid tot ‘deuropener’, zeg maar. Dat vind ik niet positief voor ons beroep, want we doen veel meer dan dat. Het is belangrijk dat die meerwaarde in beeld komt. Als makelaar ben je niet enkel een vastgoedexpert. Ook het menselijke en psychologische aspect zijn belangrijk: begrijpen wat je klanten willen, tijd nemen om hen écht te leren kennen. De gemiddelde makelaar is niet de harde verkoper die er alleen maar op uit is om snel geld te verdienen. Dat is ook de boodschap die ik in het programma wou meegeven, en ik vind dat ik daarin geslaagd ben.”

“Ik krijg vaak van jonge mensen te horen dat ze dankzij mij vastgoed willen gaan studeren. Als je door op tv te komen mensen kan inspireren om het vak te leren, dan kan je daar alleen maar blij om zijn.”

• Die programma’s zorgen ervoor dat vastgoed veel tastbaarder wordt voor het grote publiek, maar het is een geënsceneerde realiteit.

Kristien: “Je ziet inderdaad maar een deel van de realiteit.

Het is en blijft tv. Niemand wil saaie tv kijken, dus ligt de focus heel erg op het menselijke en emotionele aspect, en minder op het zakelijke en praktische. Maar die emoties horen ook bij het vastgoedberoep. Bij Ons huis/Nieuw huis vind ik trouwens dat ze alles netjes hebben ­gemonteerd, zonder overdreven drama. De deelnemers werden niet herleid tot karikaturen, wat in andere programma’s wel soms gebeurt. Al vond ik zelf dat ik in één aflevering wel héél véél weende. Dat wenen was oprecht, het was niet gespeeld, maar ik had het eigenlijk liever uit de montage gehad. De makers zeiden toen al lachend: “eindelijk een makelaar die weent”. Ze wilden dit ‘unicum’ er blijkbaar absoluut in houden.” (lacht) • De complexiteit van een aankoop- of verbouwproces komt op tv niet helemaal tot uiting. Merk je dat klanten daardoor andere – soms onrealistische – ­verwachtingen hebben? De zogenaamde ‘tv-klanten’ die denken dat alles kan, of dat alles gemakkelijk is omdat ze het op tv hebben gezien?

Teun en Veerle, deelnemers Ons huis/Nieuw huis “Kristien deed ons anders kijken naar huizen die te koop staan” In het voorbije seizoen van Ons huis/Nieuw huis zagen we hoe Teun en Veerle uit Mechelen ondanks een prachtige renovatie toch beslisten om te verhuizen. Vandaag zijn ze nog steeds op zoek naar hun droomwoning, maar die zoektocht verloopt sinds hun deelname wel vlotter.

Het koppel woont momenteel in Veerles eerste koopwoning.

Teun heeft twee tienerdochters die om de week bij hen zijn, en samen hebben ze nog een zoon. De woning werd te klein voor het gezin. “We zijn vooral op zoek naar meer ruimte en rust”, vertelt Veerle. “Op een bepaald moment zaten we helemaal vast. We konden maar niet beslissen of we zouden verbouwen of verhuizen. Teun schreef ons in, maar we hadden nooit verwacht dat ze ons zouden selecteren.” Teun: “Het programma kwam voor ons als een godsgeschenk.

Omdat we zelf geen knopen konden doorhakken, was het uit handen geven de beste oplossing.”

10

Ondanks het feit dat Teun en Veerle nog steeds op zoek zijn, staan ze vandaag positiever in hun zoektocht. “En realistischer, althans ik toch”, lacht Teun. “Vroeger was ik veel te snel enthousiast. Dankzij Kristien zijn we anders gaan kijken naar huizen die te koop staan. Ze wees ons op zaken waar we zelf niet meteen aan dachten.”

“Ik was dan weer te terughoudend”, zegt Veerle. “Ik wou eigenlijk niet verhuizen, maar Kristien heeft me ervan overtuigd dat er nog heel veel andere goede plekken zijn om te wonen. Ik had ook vaak te weinig vertrouwen in makelaars. Ik ging ervanuit dat ze altijd wel iets achterhielden. Maar dankzij Kristien heb ik ingezien dat de meeste makelaars eerlijk zijn en je écht willen helpen.

Al vind ik het belangrijk om je buikgevoel te volgen. Je moet je goed voelen bij de makelaar en dat had ik bij Kristien meteen.”

IN DE KIJKER Kristien: “De lat ligt bij Ons huis/Nieuw huis heel hoog. Het is niet zomaar rap rap televisie maken. De verbouwingen moeten echt tot in de puntjes in orde zijn. Maar het klopt dat mensen vaak te hoge verwachtingen hebben bij een aankoop of renovatie. Niet alleen door tv trouwens, maar ook door sociale media en de manier waarop wij als makelaar vandaag panden publiceren met mooie foto’s en renders. Het perfecte plaatje bestaat echter niet. Het is aan ons als makelaars om die ideaalbeelden te counteren en klanten realiteitszin bij te brengen.”

• Wat heb je zelf geleerd uit je deelname?

Kristien: “Dat een tv-programma maken zwaar is. Als je een programma op tv ziet, sta je daar niet bij stil. Soms blijft er van een hele opnamedag maar zes minuten ­televisie over. Het programma maken duurt een jaar. In combinatie met mijn job was dat heel pittig. Er was het voorbereidend werk, de panden­zoektochten, de draaidagen, … Maar ik ben heel blij en d ­ ankbaar dat ik het heb mogen doen. Ik heb er oprecht van genoten.”

• Zou je andere makelaars aanraden om mee te doen?

Kristien: “Voor je business is het sowieso altijd positief.

Bij Dewaele maakt onze tv-deelname deel uit van de ruimere marketingstrategie, het is maar een onderdeeltje ervan. Je moet het niet enkel doen vanuit het

business­aspect. Je moet het écht willen doen, met hart en ziel, met volle goesting.”

• Heb je tips voor hen?

Kristien: “Bereid je goed voor zodat je weet wat je kan verwachten. In het begin heb ik gestruggeld met wat op mij afkwam. Vanuit de VRT werd ik wel goed ondersteund.

Je krijgt mediatraining en alle perscontacten verlopen via hun persdienst. Tijdens de opnames van het eerste seizoen lag ik er meer van wakker. Vooral van de pandenzoektochten. Je wil niet afgaan op televisie, hé.

En je wil de koppels ook écht helpen. Zo was er dit seizoen een koppel met een zwaar gehandicapt kindje dat een ­zorgwoning zocht. Dat was een heel moeilijke zoektocht. Je wil die mensen niet teleurstellen. Dat kruipt in je kleren.”

• Zou je zelf deelnemen als kandidaat?

Kristien: “Nee. Ook omdat de behoefte er niet is. Ik heb een goede woning, dus er is weinig nood aan ­verandering. Maar ik verhuis wel graag. Ik ben niet gehecht aan bakstenen. Tijdens de opnames merkte ik dat veel koppels extreem gehecht zijn aan hun woning. Ik heb dat niet. Je kan perfect een nieuw verhaal schrijven op een andere plek.”

Fons Van Dyck, marketing- en communicatiespecialist “Als makelaar op tv ben je ambassadeur voor de hele sector” Volgens marketing- en communicatiespecialist Fons Van Dyck kunnen vastgoedprogramma’s zeker een positieve impact hebben op het imago van de sector. “Maar dat hangt vooral af van hoe je als makelaar in beeld wordt gebracht. En dat heb je niet altijd in de hand.”

“Als makelaar op televisie draag je een grote verantwoordelijkheid. Je wordt immers een ambassadeur voor de hele sector. Het is belangrijk om het beroep op een respectvolle manier in beeld te brengen en daarbij vooral te focussen op je rol als matchmaker en als vertrouwenspersoon. Een goede makelaar luistert eerst, en verkoopt pas erna.”

Wie op tv komt, geniet van een grote zichtbaarheid, en dat wekt vertrouwen.”

Of de tv-klant volgens hem echt bestaat? “Absoluut.

Perceptie gaat altijd aan de feiten vooraf.

Televisieprogramma’s spelen daarin een sterke rol. Ze laten mensen dromen van een nieuwe woning of van een mooie renovatie, maar ze tonen maar een deel van de realiteit. En dat kan onrealistische verwachtingen scheppen. Als makelaar is het belangrijk om dat spanningsveld tussen perceptie en realiteit goed te bewaken. Je mag verleiden, maar niet misleiden.”

Dat op televisie komen sowieso goed is voor je business, bevestigt Fons: “De basis van elke marketingstrategie is naambekendheid. Onbekend is onbemind.

INFO — nr 108 // 2025

11

DIENST IN DE KIJKER

12

DIENST IN DE KIJKER

De stille kracht achter communicatie Achter flitsende nieuwsbrieven, prikkelende sociale media en een gevarieerd aanbod aan evenementen, schuilt een bijzonder gedreven communicatieteam. Wat de buitenwereld vaak ziet als ‘de communicatiedienst’, is in realiteit een veelzijdige draaischijf waar tekst, beeld, strategie, eventorganisatie en zelfs commerciële samenwerkingen samenvloeien. Veronique, Tine, Laura, Lukas en Kristophe geven een inkijk in hun job, hun drijfveren én hun toekomstvisie.

Eén team, vele rollen Lukas is dé pen van het team. Hij beheert de nieuwsbrieven zoals CIB Nieuws, CIB Syndic en CIB Special Brussel, schrijft artikels voor CIB Info en Vastgoedflitsen en stuurt als projectmanager de productie van deze magazines aan. “Ik denk niet dat onze leden weten hoeveel werk er schuilgaat achter een wekelijks magazine,” benadrukt hij. Zijn takenpakket breidt zich uit naar podcasts als Vastgoedactueel en Vastgoedpraat, projectwerk rond campagnes zoals de BIV-verkiezingen, en medewerking aan de corporate website en Community app die eind vorig jaar werden gelanceerd.

Laura is de creatieve kracht achter de schermen.

“Helemaal anders dan Lukas, focus ik me op online communicatie en evenementen.” Ze beheert de sociale mediakanalen, waakt over de communicatieplanning, spendeert heel wat uren aan grafisch werk en werkt actief mee aan de visuele en inhoudelijke uitwerking van events. Ze vormt ook een belangrijke schakel met de personeelsdienst en neemt initiatieven om de interne communicatie te bevorderen.

Vero neemt de volledige eventcoördinatie voor haar rekening, van het grootschalige vastgoedcongres tot de kleinschalige CIB cafés. Ze zorgt voor het contact met partners en ontwikkelt de mediakits voor adverteerders.

“De partnerwerking gaat verder dan events alleen. Het commerciële luik hoort er bij ons echt bij.”

Tine, sinds kort opnieuw aan boord na een tussenstop bij Spotto, is een manusje-van-alles. Ze schrijft artikels, verzorgt de eindredactie en is het aanspreekpunt voor structurele partners. Als community manager van de

INFO — nr 108 // 2025

nieuwe app staat ze in voor de verdere uitbouw van deze innovatieve tool. “We willen de app hervormen van informatief kanaal naar interactief platform.”

Kristophe, directeur communicatie en woordvoerder, bewaakt de koers. Hij stuurt het team aan met vertrouwen en vrijheid en houdt voeling met de sector en media. “Wat onze leden te zien krijgen, is het eindpunt van een lang proces. Je moet de vinger aan de pols houden, snel schakelen en ad hoc kunnen reageren – zeker in de snelle nieuwsmedia.”

Een gevarieerde job met impact De teamleden halen veel voldoening uit de afwisseling en het maatschappelijk belang van hun werk.

Voor Laura vormt het jaarritme van de terugkerende events een aangename leidraad, die ze ook gebruikt als benchmark om nieuwe creatieve invalshoeken te bedenken. Het community verhaal motiveert haar: “Ik werk graag mee aan initiatieven die onze leden dichter bij elkaar brengen.”

Vero geniet ervan om “voeling met de markt te houden en daarop in te spelen.” Voor haar draait het om relevant zijn én blijven voor de leden.

Tine houdt van het inhoudelijk denkwerk achter de schermen: strategieën uittekenen, deadlines bewaken, nieuwe concepten uitwerken. “En tegelijk: de directe contacten met partners en leden maken het extra waardevol.”

Lukas ziet vooral de kracht van samenwerking tussen de diensten: “We maken de vastgoedprofessional sterker,

13

DIENST IN DE KIJKER niet alleen via communicatie, maar ook via onze collega’s van de studiedienst, ledendienst en Oris. Het is die kruisbestuiving die het verschil maakt.”

Kristophe benadrukt hoe snel en breed de communicatieeisen geworden zijn. Hij haalt veel voldoening uit de media-impact en de dynamiek van de sector. “Een tekst die viraal gaat of het imago van makelaars verbeteren, dat geeft energie.”

Waarom werken bij CIB zo bijzonder is Wat het team bindt, is meer dan de jobinhoud. Kristophe vat het mooi samen: “We zijn geëvolueerd van een logge naar een dynamische organisatie met een jong team, frisse ideeën en ervaren rotten. Dat maakt ons sterker.”

Hij prijst ook de cultuur van wederzijds respect, open communicatie en snelle samenwerking over diensten heen.

Laura en Tine vullen aan dat de menselijke sfeer, de openheid en het waarderend contact met externen (partners, leden, huisadvocaten…) het verschil maken.

Vero noemt ook de sterke interne samenwerking als troef.

En Lukas ziet het brede netwerk van CIB als een hefboom, ook richting hogescholen en toekomstige professionals.

En over vijf jaar?

De blik is ambitieus en realistisch tegelijk. De toekomstvisie van het team is er een van evolutie, geen revolutie.

Vastgoed congres 2025

Kristophe hoopt op continuïteit in het team, met ruimte voor persoonlijke groei. Verder wijst hij op het belang van blijven inzetten op sociale media, maar zonder de strijd tegen fake news uit het oog te verliezen – een trend waar we tot op vandaag gespaard van werden.

Vero wil vooral blijven luisteren naar de noden van de leden: “We moeten onszelf in vraag blijven stellen en inspelen op de hedendaagse ontwikkelingen binnen de sector.”

Lukas kijkt naar technologie: “Wat met papier op lange termijn? En hoe ver gaat AI nog evolueren?” Digitalisering gaat heel snel. Hij vraagt zich af hoe lang en hoe ver dit nog kan gaan.

Ook Tine ziet de AI-revolutie als uitdaging, maar even goed als kans: “Creativiteit en authenticiteit mogen niet verloren gaan. De menselijke meerwaarde blijft essentieel.”

Laura droomt van een blijvend evenwicht tussen digitale tools en menselijk contact. “Dit lijkt me de beste manier om de CIB community verder uit te bouwen.”

De rode draad? De wil om de sector te versterken, te innoveren en tegelijk menselijk te blijven. Communicatie bij CIB is geen bijzaak, maar een strategisch instrument in dienst van de vastgoedprofessional.

Data is key

Op vrijdag 21 november 2025 vindt in het Flanders Meeting & Convention Center Antwerp (FMCCA) het jaarlijkse Vastgoedcongres plaats. Dit jaar staat alles in het teken van één centraal thema: Data is Key. Verwacht een ­inspirerende dag vol inzichten, strategieën en innovatieve toepassingen die laten zien hoe data vastgoedbeslissingen naar een hoger niveau tilt.

Houd onze communicatiekanalen in de gaten voor meer onthullingen!

14

In de kijker

Verkoopspecial

INFO — nr 108 // 2025

15

IN DE KIJKER

Data als hefboom voor de toekomst van vastgoed: zo pakt CIB het aan Data is dé sleutel tot succes in vastgoed. Ze maakt jou als makelaar slimmer, sneller en sterker in een voortdurend veranderende markt. Daarom zet CIB volop in op een krachtige datastrategie, met onze eigen sectordata als hefboom voor de toekomst.

Met RealSmart, Spotto en Cibie worden praktische tools ontwikkeld die de expertise van de makelaar versterken en zijn rol centraal stellen. CIB bouwt aan betrouwbare databronnen, duidelijke afspraken en toepassingen die de autoriteit van de makelaar naar een hoger niveau tillen. “Samen – met leden, partners en de sector – maken we van data de motor van ons collectief succes”, klinkt het.

Bart Pinnock Product manager Spotto

“Als niemand zijn data deelt, is er geen Spotto. Maar zodra de databron er is, kan elk kantoor ermee aan de slag.”

“Een tweetal jaar geleden zijn we begonnen met het uitbouwen van de CIB datastrategie”, zegt Bart Pinnock, product manager bij Spotto. “Daarvoor hadden we al onze jaarlijkse huurbarometer, maar als beroepsorganisatie moet je verder durven gaan. Onder meer daarom hebben we ook Spotto opgericht: om als sector onze eigen data te verzamelen en te benutten. Ondertussen zijn we twee jaar verder en zijn er concrete toepassingen in ontwikkeling waar elke CIB-makelaar in Vlaanderen binnenkort voordeel kan uithalen.”

16

Sofie Spriet CEO Dewaele

“Door data te delen via Spotto versterk je als makelaar niet alleen jezelf, maar de sector als geheel” Twee tools die het verschil maken Een van die toepassingen is de referentiepandenmodule. “Die laat makelaars toe om tijdens een inkoopgesprek met een verkoper niet alleen de geschatte waarde van een pand mee te delen, maar om die ook te onderbouwen met vergelijkbare panden in de buurt – inclusief kenmerken, transactiedata en zelfs verwachte huurprijzen”, verduidelijkt Bart. “Op die manier versterk je als makelaar je geloofwaardigheid. De verkoper voelt dat je je huiswerk hebt gedaan, en dat helpt om het vertrouwen én het mandaat binnen te halen.”

IN DE KIJKER

Daarnaast werd de Markttendensen Tool ontwikkeld.

Die ondersteunt kantoren die willen uitbreiden naar regio’s waarmee ze minder vertrouwd zijn. Bart: “Makelaars zijn lokaal vaak heel sterk, maar zodra je naar buurgemeenten of onbekendere regio’s kijkt, ontbreekt dat buikgevoel. Met deze tool vullen we dat aan met data.

Je krijgt inzichten in wat er speelt in die gemeenten en kan zo met kennis van zaken adviseren.”

INFO — nr 108 // 2025

Data als antwoord op snel veranderende rol Dat deze aanpak nodig is, bevestigt ook Sofie Spriet, CEO bij Dewaele: “Onze sector verandert razendsnel.

Digitalisering en AI zetten de rol van de makelaar als tussenpersoon onder druk. Net dan is het belangrijk om je meerwaarde te blijven aantonen. En dat doe je niet alleen met je ervaring of buikgevoel, maar ook met objectieve inzichten en goede data.”

17

IN DE KIJKER Sofie gelooft dat data de sector niet zal vervangen, maar wel herdefiniëren. “De makelaar die wél met AI en data werkt, heeft een stap voor. Het is daarom cruciaal dat we daar nu als beroepsorganisatie op inzetten.”

Of zoals Sofie het treffend verwoordt: “Het is net door die samenwerking dat we de kloof dichten, niet alleen tussen de regio’s, maar ook tussen perspectieven. CIB en Spotto brengen dat allemaal samen in één verhaal.”

Volgens Sofie speelt data niet alleen een rol bij waardebepaling, maar ook bij prijsonderhandelingen en investeringsadvies. “Een koper die een pand als investering wil kopen, verwacht van zijn makelaar antwoorden op vragen als ‘is dit een opkomende buurt?’, ‘hoe zit het met de huurvraag?’, … Dat soort inzichten kan je alleen geven als je data combineert met marktkennis.

Dankzij de data van Spotto die ontsloten worden via RealSmart wordt dat een stuk makkelijker.”

Meer weten? Het centrale thema van het Vastgoedcongres op vrijdag 21 november in Antwerpen is Data is key. Daar ontdek je concrete tools en inzichten die jouw kennisautoriteit versterken.

Meer info en inschrijven: www.vastgoedcongres.be.

Gedeelde data = gedeelde kracht De sleutel tot die inzichten? Datadeling. “Wij beschikken als grote structuur over veel data”, aldus Sofie. “Maar die is vaak te generiek om verfijnde conclusies op wijkniveau te trekken. Lokale kantoren hebben die detailkennis wél, maar missen het brede overzicht. Door data te delen versterk je als makelaar dus niet alleen jezelf, maar de hele sector.”

Ook Bart onderstreept het belang van die gedeelde verantwoordelijkheid. “Als niemand data deelt , verlies je het initiatiefrecht als sector én als makelaar. Dat is nefast op langere termijn en creëert een te grote afhankelijkheid van derde partijen. Maar zodra de databron er is, kan elk kantoor – groot of klein – ermee aan de slag. Daarom willen we de toegang zo laagdrempelig mogelijk houden, met producten die ook voor kleinere of startende kantoren betaalbaar zijn.”

Samen bouwen aan de toekomst De ontwikkeling van de CIB Datastrategie, waarvan Spotto een essentieel onderdeel is, is niet louter technologisch, maar een fundamenteel strategisch antwoord op een versnipperde markt, een versnipperd datalandschap en een groeiende nood aan betrouwbare, sectoreigen bronnen. Het biedt CIB-makelaars tools om geloofwaardiger, doeltreffender en efficiënter te werken - in hun eigen regio of daarbuiten.

En dat gebeurt niet van bovenaf, maar in samenwerking met de sector. De kracht van Spotto ligt net in die co-creatie tussen grote structuren met overzicht en kleinere kantoren met diepgaande lokale kennis.

Die wisselwerking versterkt iedereen. Of je nu een gevestigde speler bent, of een kantoor met een sterk regionaal netwerk: elke makelaar heeft baat bij gedeelde inzichten, slimme tools en een collectieve databasis.

18

Stephan De Witte Algemeen Directeur CIB

De CIB Datastrategie: wat en waarom?

Een verkoper overtuigen dat zijn woning écht 420.000 euro waard is? Dat doe je niet alleen met buikgevoel, maar ook met data. Data is vandaag een onmisbare bouwsteen voor elke professionele vastgoed­ makelaar. Daarom investeert CIB als beroepsorganisatie in een doordachte datastrategie.

Data, en vooral eigen sectordata, is dé hefboom voor de toekomst van ons beroep.

Van marktinzichten tot klantgedrag, van digitale tools tot beleidsimpact: wie data slim inzet, werkt efficiënter, adviseert beter en versterkt zijn positie in een snel veranderende sector. CIB bouwt daarom aan een ecosysteem met betrouwbare en representatieve databronnen, duidelijke afspraken via een datacharter en slimme toepassingen die jouw werk en autoriteit als makelaar ondersteunen. Dit doen we niet alleen, maar in samenwerking met onze leden, partners en de bredere sector. Hoe meer kennis en data we delen, hoe sterker we staan.

RONDVRAAG

De woningmarkt onder de loep: oververhitting of afkoeling?

De Woonsurvey 2023 van Steunpunt Wonen toont aan dat in Vlaanderen één op vijf woningen en één op drie appartementen boven de vraagprijs worden verkocht, vooral rond de centrumsteden. Vijf indicatoren – van prijsratio tot zoekgedrag – liggen aan de basis van deze conclusie. Maar hoe zien vastgoed­ professionals dit twee tot drie jaar later in de praktijk? We vroegen het aan Brecht Romel (Bordes), Gert Martens (Realisten) en Ilse Temmerman (Century 21 Connect).

De Woonsurvey 2023, uitgevoerd door Steunpunt Wonen, biedt een actuele inkijk in de woonrealiteit van de Vlaamse bevolking. Deze grootschalige bevraging peilt om de paar jaar naar het woninggebruik, de woonomstandigheden, ­verhuiswernsen en -belemmeringen, de kwaliteit van het woningpatrimonium, ­energieprestaties, betaalbaarheid en meer.

• Zijn de trends die in de Woonsurvey naar voren komen herkenbaar in de praktijk?

Eén conclusie haalde meteen de krantenkoppen: "Eén op vijf woningen en één op drie appartementen in Vlaanderen worden vandaag boven de vraagprijs verkocht." Vooral in de gemeenten rond de Vlaamse centrumsteden zou de druk het hoogst zijn.

Gert: "Kopers hebben inderdaad minder zin in grote renovaties. Men kiest liever voor instapklaar, waardoor men automatisch in het hogere prijssegment terechtkomt."

Hierover gaan we met drie vastgoedprofessionals in gesprek. Kunnen zij zich vinden in de conclusie die zo prominent de kranten haalde? Kunnen ze de i­ ndicatoren onderschrijven? Of zijn er volgens hen andere zaken die hier aan de basis liggen? We vragen het aan Brecht Romel van Bordes Izegem, Merelbeke, Wargem en Hooglede, Gert Martens van Realisten in Hasselt enIlse Temmerman van Century 21 Connect.

• Leeft de Woonsurvey in jullie werk?

Ilse: "In alle eerlijkheid ken ik het onderzoek niet. Het speelt bijgevolg ook geen betekenisvolle rol in onze activiteiten."

Brecht: "Wij analyseren steeds de resultaten. De algemene trends helpen ons om de juiste strategische beslissingen te nemen, bijvoorbeeld in marketing en doelgroepbenadering."

Gert: "De cijfers zijn zeker interessant, maar te algemeen om onze lokale activiteiten rechtstreeks te sturen."

INFO — nr 108 // 2025

Brecht: "Energie speelt een steeds belangrijkere rol. De energiecrisis van 2021 tot 2023 heeft iedereen met de neus op de feiten gedrukt. Sinds 2024 merken we dat de EPC-score vaak de doorslag geeft bij een aankoopbeslissing. Voor grondig te renoveren panden speelt dit minder, maar voor instapklare woningen is het doorslaggevend."

Ilse: "Vlaams-Brabant en Leuven in het bijzonder zijn daarin een speciaal geval. Leuven is sowieso al een van de duurste steden van het land. We werken altijd met een vaste prijs, niet met een vanaf prijs. Daardoor wordt er nauwelijks boven geboden. Hoe beter een makelaar zijn job doet, hoe kleiner de afwijking tussen vraag- en verkoopprijs."

Brecht: "In Merelbeke wordt nog heel vaak boven de vraagprijs verkocht. De vraag is er simpelweg groter dan het aanbod. In Izegem of Waregem merken we dat minder, behalve opnieuw bij de instapklare woningen. In het algemeen zijn grondige renovatieprojecten veel moeilijker te verkopen door hogere kosten en strengere eisen."

Gert: "De centrumsteden worden inderdaad steeds duurder. De stadscentra worden ook steeds meer verzadigd. Daardoor winnen de zogenaamde vijftienminutensteden aan belang: locaties met verbinding tot centra."

Ilse: "Mobiliteit en job mogelijkheden zijn in deze ook een belangrijke factor. De nabijheid van bijvoorbeeld Burssel

19

RONDVRAAG

“Nieuwbouwprojecten gaan moeilijker van de hand, zeker als ze op plan verkocht worden.

Tien jaar geleden was dat vanzelfsprekend, vandaag veel minder.

Alleen toplocaties doen het echt goed.”

“De zogenaamde vijftienminutensteden winnen aan belang: plaatsen van waaruit je binnen een kwartier in de stad staat.”

Brecht Romel, Bordes

“Hoe beter een makelaar zijn job doet, hoe kleiner de afwijking tussen vraag- en verkoopprijs.”

Ilse Temmerman, Century 21 Connect

Gert Martens, Realisten

en Antwerpen verklaren de aantrekkingskracht van Leuven en verklaren voor een deel de hogere prijzen en stijgende druk.

schrikken mensen toch vaak af. We zien dat hierdoor ook jonge gezinnen steeds minder voor renovatiepanden kiezen."

• Spelen er ook andere factoren?

Gert: "In essentie gaat het altijd om budget. Goedkopere woningen vinden altijd snellere kopers, los van het type pand."

Ils: "Zeker en vast. Ook lokale factoren spelen mee. Zo zijn voorzieningen, bereikbaarheid en mobiliteit doorslaggevend.

Brecht: "Locatie is heel belangrijk volgens mij. Dit is zeker het geval voor nieuwbouwprojecten. Tien jaar geleden gingen deze veel gemakkelijker van de hand, vandaag is dat veel minder het geval."

• Hoe bepalen is energiezuinigheid vandaag?

Gert: "Financiële steun wordt steeds belangrijker voor startende koppels. Ik merk dat meteen. Starters die met hun ouders komen kijken en financieel gesteund worden, springen meteen naar een hoger segment."

Ilse: "Volgens mij is dat een tijdelijke fixatie. Zodra de meeste woningen een goed EPC-label gaan hebben, zullen andere criteria zoals ligging en buitenruimte opnieuw belangrijker worden."

• En wat met het type vastgoed?

Brecht: "Wij zien dat zowel kopers als huurders hier bewust mee omgaan. Ze kijken steeds meer naar energie-efficiëntie en maandelijkse energiekosten.

Vanzelfsprekend doen nieuwe of gerenoveerde panden het daardoor beter."

Brecht: "Nieuwbouwprojecten verliezen hun aantrekkingskracht. De investeerder die vroeger kocht, renoveerde en met winst doorverkocht, is nu veel voorzichtiger. De hogere kosten en strengere verplichtingen

20

Ilse: "Dat klopt, al zien wij rond Leuven een specifieke situatie. Investeerders kopen hier vaak kleine gezins­ woningen om nadien te renoveren om te verhuren of verkopen, wat de druk op dat segment enkel vergroot."

RONDVRAAG

Gert: "Ik zie hier meer algemeen de trend naar het belang van documentatie. De rol van attesten wordt in deze steeds groter. De verkleinen de black box en bepalen vaak mee de waarde van een pand."

• Hoe zit het met starters?

Ilse: "In Leuven blijven starters het moeilijk hebben.

Studentenvastgoed blijft er razend populair, maar starters vinden er moeilijk een plek."

Brecht: "Jongeren en alleenstaanden hebben het inderdaad moeilijker. De rente ligt hoger, banken vragen meer eigen inbreng, en de prijzen blijven hoog. Daardoor wachten jongeren langer om te kopen wat op zijn beurt de huurmarkt meer onder druk zet."

Gert: "Sparen is inderdaad minder evident geworden.

Ouders springen vaak bij, maar zonder die steun is kopen haast onmogelijk."

• Zien jullie veranderende woonvoorkeuren?

Gert: "In tegenstelling tot vroeger blijven renovatiepanden met hoge prijzen vaak lang te koop staan.

Daarnaast zijn er alternatieve woonvormen zoals ­co­housing à la Friends die enorm aan populariteit winnen.

Ilse: "De woonvoorkeuren zijn niet zozeer veranderd, maar de regelgeving is steeds meer bepalend. Wanneer

INFO — nr 108 // 2025

regelgeving minder prominent aanwezig zal zijn, verwacht ik dat er opnieuw meer aandacht naar klassieke voorkeuren zoals ligging, buitenruimte en mobiliteit zal gaan.

Brecht: "Inderdaad. Vroeger moest het zo groot mogelijk zijn. Nu kijker men naar energie, ligging, nabijheid van groen. Kleinere, efficiëntere panden winnen hierdoor aan terrein."

• Hebben jullie nog afsluitende bedenkingen?

Ilse: "De waarde van een woning blijft altijd een mix van subjectieve of objectieve factoren. Waar een verkoper zijn pand eerder subjectief benadert, doet een koper dat eerder objectief."

Gert: " Inderdaad: een verkoper verkoopt altijd een kasteel, een koper koopt altijd een krot. Toch zie ik een positieve evolutie in de markt. Waar er een dip was in het voorjaar, trekt de markt sinds de zomer weer aan. Tot een prijs van 500.000 euro verkoopt alles nog vlot, daarboven wordt het moeilijker. Maar onthoud: hoe meer troeven een woning heeft, hoe sneller ze verkocht raakt."

De gesprekken tonen hoe groot de regionale verschillen zijn en hoe sterk energie en betaalbaarheid het speelveld bepalen. Voor vastgoedprofessionals blijft het dus cruciaal om niet alleen algemene trends te volgen, maar vooral oog te hebben voor hun eigen lokale realiteit.

21

Fiberklaar en Proximus slaan de handen in elkaar

“DE NIEUWE AANPAK ZAL EEN ENORME TIJDSWINST OPLEVEREN VOOR SYNDICI” Vorig jaar is Fiberklaar, een van de bedrijven die fiber uitrolt in Vlaanderen, volledig in handen gekomen van Proximus. “Dat zal het werk van syndici voortaan aanzienlijk vergemakkelijken”, vertellen Vivianne De Swart, Syndic Partner Manager bij Proximus, en Jan Van Kerckhove, Head of Construction & Roll-out bij Fiberklaar.

Zoals u misschien al weet, werd Fiberklaar in 2021 opgericht als een joint venture tussen Proximus en het Zweedse EQT Infrastructure, met als doel een open fibernetwerk uit te bouwen in Vlaanderen. Dat doel verandert niet nu Proximus de aandelen van EQT Infrastructure heeft overgenomen en Fiberklaar volledig in handen heeft gekregen.

“Veel mensen denken nog steeds dat Fiberklaar een exclusief netwerk aanlegt voor Proximus, maar dat is een misverstand”, benadrukt Vivianne. “Fiberklaar bouwt een open netwerk: het voorziet enkel de infrastructuur en stelt die vervolgens ter beschikking van meer dan dertig operatoren die hun diensten via dit netwerk kunnen aanbieden. Zodra de fiber er ligt, heeft de gebruiker de volledige vrijheid om een operator te kiezen die actief is op het Fiberklaar-netwerk.”

Diepgaande optimalisatie De nieuwe strategie zal de autonomie en efficiëntie van Fiberklaar verbeteren met het oog op een versnelde uitrol van fiber in Vlaanderen, vooral in gebieden met een lage tot gemiddelde bevolkingsdichtheid.

“Ondertussen blijft Fiberklaar een aparte entiteit”, legt Jan uit. “We zijn voortaan voor 100% een dochteronderneming van Proximus, maar we blijven een autonoom bedrijf, gevestigd in Gent. We krijgen wel ondersteuning van Proximus op het vlak van personeel en support. Dat zorgt voor een gezonde kruisbestuiving.”

“Deze nieuwe aanpak leidt tot een aanzienlijkere vereenvoudiging voor zowel bewoners als syndici”, legt Vivianne uit. “In dit nieuwe model zijn de bewoners de vragende partij geworden. Als ze een activatie willen in hun woning, moeten ze daar zelf om vragen. Maar vooral voor syndici is de tijdswinst enorm. Zij moeten immers niet langer sleutels verzamelen voor de aansluiting, of bewonersvergaderingen organiseren om bewoners te motiveren om hun de deuren te open te doen op de dag van de voorbereidende werken. Dat maakt het hele proces veel eenvoudiger, sneller en zorgelozer voor de syndici.”

Gespecialiseerd syndicusteam “De plaatselijke constructie- en installatiepartners blijven ook in dit nieuwe model verantwoordelijk voor de uitvoering”, benadrukken zowel Jan als Vivianne.

Maar waar nodig, zorgen Fiberklaar en Proximus voortaan samen voor ondersteuning, bemiddeling en facilitering. Er bestaat hiervoor zelfs een gespecialiseerd syndicusteam, getrokken door Vivianne binnen de Proximus-groep. “Wij ondersteunen zowel reactief als proactief. Ik neem bijvoorbeeld proactief contact op met syndicuskantoren, woon beheerdersvergaderingen bij en geef advies. En als het ergens vastloopt of als een syndicus uitleg of bemiddeling nodig heeft, dan bellen zij mij. De plaatselijke partners zorgen dus voor de uitvoering, maar wij stemmen alles goed op elkaar af zodat de aansluiting zorgeloos verloopt.”

Eenvoudigere aansluiting Bovenal wordt het aansluitingsproces een pak eenvoudiger dankzij de overname. “Voor de overnameTot midden vorig jaar trok Fiberklaar de aansluiting door tot in de woonkamer van de mensen”, vergelijkt Jan. “Nu zijn we met Fiberklaar overgestapt op de eenvoudigere aanpak van Proximus: we leggen fiber nog altijd in samenspraak met de syndici aan tot op de gevel, tot in de kelder of tot op iedere verdieping bij in grotere appartementsgebouwen, maar we trekken de aansluiting voortaan pas door tot in de woning als een bewoner expliciet om een fiberactivatie van fiber vraagt.”

Vivianne De Swart, Syndic Partner Manager bij Proximus

Jan Van Kerckhove, Head of Construction & Roll-out bij Fiberklaar

Benieuwd naar de nieuwe aanpak?

Ontdek er alles over op de vernieuwde website van Fiberklaar!

Scan de QR-code of surf naar fiberklaar.be/nl/syndicus

IN DE KIJKER

Alleenstaanden: de vergeten doelgroep op de woningmarkt Alleenstaanden vormen een steeds grotere groep op de woningmarkt, maar het aanbod volgt niet. Vastgoedmakelaars en projectontwikkelaars stellen vast dat de vraag naar compacte, betaalbare woningen groeit, maar regelgeving en hoge bouwkosten staan in de weg.

“Compact en kwalitatief wonen mag niet langer de uitzondering zijn.

Wie nu investeert in dit segment anticipeert op de woonbehoeften van morgen” Vincent De Schepper, Topo-Immo

24

“We merken de laatste jaren een gestage toename van alleenstaanden in onze klantenportefeuille”, zegt Vincent De Schepper van Topo-Immo. “Het gaat zowel om jonge starters, alleenstaande ouders als om senioren die alleen komen te staan. Deze doelgroep groeit niet alleen in aantal, maar gaat ook veel bewuster te werk bij de zoektocht naar een woning die past bij hun specifieke noden. Ze hebben doorgaans een kleiner budget, maar wel duidelijke verwachtingen: een compacte, onderhouds­vriendelijke en betaalbare woning op een goed bereikbare locatie.”

• Hoe proberen jullie op deze trend in te spelen?

En net daar wringt het schoentje. Het aanbod aan ­dergelijke kleinere woonunits is beperkt en de prijzen stijgen door de toenemende vraag. Er is een duidelijke mismatch tussen vraag en aanbod. “Daarbij komt ook nog dat veel alleenstaanden in een acute situatie zitten. Velen komen net uit een relatie en hebben dringend een nieuwe woning nodig. Ligging en prijs zijn doorslaggevend”, zegt Thibaut Schramme van vastgoedkantoor Fluo.

Thibaut: “In onze portefeuille hebben wij vooral nieuwbouw. We werken actief samen met projectontwikkelaars om meer kleinere units op te nemen in nieuwbouw­ projecten. Daarnaast informeren we eigenaars beter over de voordelen van verhuren aan alleenstaanden.”

Vincent: “Wij hebben een eigen nieuwbouwafdeling.

Vanaf de ontwerpfase gaan onze collega’s al in gesprek met onze bouwpromotoren. We stimuleren hen om

Vincent: “We hechten veel belang aan begeleiding op maat. Alleenstaanden moeten keuzes maken binnen een strak kader van tijd en budget. Daarom hebben wij een nieuw concept waarbij we onze eigen klanten toevoegen aan onze WhatsApp Community. Alle ingeschreven kandidaat-kopers krijgen drie dagen extra tijd alvorens we onze nieuwe panden publiceren op de portaalsites.

Als ze interesse hebben, krijgen ze voorrang om het pand te bezoeken.”

IN DE KIJKER door investeerders gekocht, dan mikken ze vooral op tweeverdieners.”

Thibaut: “Bovendien vertragen de lange vergunnings­ trajecten heel wat nieuwbouwprojecten. Langere trajecten kosten veel geld en dit wordt ­doorgerekend in de verkoopprijzen.

“Lange vergunningstrajecten vertragen nieuwbouwprojecten.

Ze kosten veel geld en dit wordt doorgerekend in de verkoopprijzen” Thibaut Schramme, Fluo

­ leinere, kwalitatieve wooneenheden te voorzien k binnen hun projecten.”

• Toch wordt er vandaag weinig nieuwbouw ­opgeleverd, en al zeker niet op maat van alleenstaanden?

Vincent: “Lokale overheden bepalen de spelregels en houden hierbij geen rekening met de noden van verschillende doelgroepen. In veel gemeenten moeten appartementen een minimum gemiddelde oppervlakte van 90m² netto per entiteit hebben. Als je in een appartements­ gebouw enkele kleinere entiteiten met één slaapkamer wil voorzien, moet je daardoor ook een aantal grotere en onbetaalbare appartementen bouwen. Investeerders haken af door de dure verkoopprijzen. Worden ze toch

• Wat moet er volgens jullie gebeuren om het aanbod op te krikken én betaalbaar te houden?

Thibaut: “De manier van bouwen én plannen moet veranderen. Vanuit de overheid moeten er stimulansen komen voor projectontwikkelaars om kleinere units te bouwen.

Nu worden ze ervoor afgestraft. Bij een project met compactere eenheden zou je als projectontwikkelaar meer eenheden moeten kunnen ontwikkelen om een gelijkaardig rendement te behalen. Maar dat is vaak niet mogelijk door voorschriften inzake maximale densiteit.

Vandaar dat veel projecten zijn afgestemd op twee personen of meer.”

Vincent: “Projecten moeten meer diversiteit bieden qua types en groottes van woningen. Maar dit kan alleen met een stedenbouwkundig beleid en vergunnings­ procedures die dit stimuleren in plaats van tegenwerken.

Vergunningsprocedures moeten korter en transparanter worden, en de regelgeving moet alternatieve woonvormen zoals co-housen, kangoeroewonen, … aanmoedigen. Compact en kwalitatief wonen mag niet langer de uitzondering zijn. Wie nu investeert in dit segment – als koper, ontwikkelaar of beleidsmaker – anticipeert op de woonbehoeften van morgen.”

Ook bij de projectontwikkelaars horen we hetzelfde verhaal: een toenemende vraag van alleenstaanden naar compacte woningen. Maar strenge stedenbouwkundige voorschriften en omslachtige vergunningsprocedures zorgen ervoor dat er vandaag weinig nieuwbouw op hun maat wordt ontwikkeld.

“Projecten met compactere eenheden hebben meestal een hogere densiteit en worden vaak ook meer in de hoogte gebouwd. Dergelijke projecten zijn vatbaarder voor beroepsprocedures wat voor vertraging zorgt”, klinkt het bij Raphaël Vanderlinden van Hectaar.

“Veel lokale besturen hebben het bovendien financieel moeilijk en willen daarom vooral jonge tweeverdieners en welstellende medioren aantrekken”, vult Nathalie Nieuwinckel van Vooruitzicht aan.

INFO — nr 108 // 2025

“Om ontwikkelaars in de richting van die jonge gezinnen en kapitaalkrachtige burgers te sturen worden verordeningen opgemaakt die minimale oppervlaktes, hoge parkeerratio’s, … opleggen. Ad hoc reglementen, convenanten en BGO’s (beleidsmatige gewenste ontwikkelingen, nvdr) verschijnen om bestuursvisies ‘af te dwingen’ zonder juridisch kader. Het is een beetje zoals het Wilde Westen: de ene sheriff is de andere niet.

De ene houdt de teugels te strak, de andere laat ze te veel vieren. Balans is belangrijk.”

25

IN DE KIJKER

“De overheid moet snoeien in de wildgroei aan stedenbouwkundige voorschriften, en oude voorschriften aanpassen aan de realiteit en noden van vandaag” Raphaël Vanderlinden, Hectaar

• Hoe proberen jullie als projectontwikkelaar in dat Wilde Westen toch te beantwoorden aan de noden van alleenstaanden?

Raphaël: “In grotere woonprojecten zorgen we voor variatie in het aanbod. Naast de klassieke grond­ gebonden woningen voorzien we ‘gestapelde’ woningen. Deze zijn compacter en hebben meestal één of twee slaapkamers. Het voordeel is dat de ­bewoonbare oppervlakte vergelijkbaar is met die van een appartement, maar dat er minder gemeen­ schappelijke delen en kosten aan verbonden zijn.”

Nathalie: “Wij hebben steeds meer oog voor de bewoners­groep in plaats van enkel de individuele koper door in te zetten op alternatieve woonvormen, waarbij ruimtes worden gedeeld, zonder de privacy uit het oog te verliezen. Het delen van ruimte zorgt ervoor dat je eigen woonruimte compacter en dus goedkoper kan zijn. Maar helaas wordt voor deze woonvormen steeds meer soms uiterst gedetailleerde - regelgeving ingevoerd.

Vaak op zo’n manier dat de betaalbaarheid onder druk komt te staan, door bijvoorbeeld overbemeten extra ruimtes en andere zogenaamde kwaliteitsverhogende maatregelen op te leggen. Dat is jammer en tegen de opzet in. Het is als een Mini mogen maken, maar met een verplichte boxtrailer achteraan. Uiteindelijk dreig je terug uit te komen op de prijs van een ruimere wagen.”

• Het is duidelijk dat de overheid actie moet ­ondernemen. Hoe zien jullie dit concreet?

Raphaël: “De overheid moet snoeien in de wildgroei aan stedenbouwkundige voorschriften, en oude voorschriften aanpassen aan de realiteit en noden van vandaag. De problematiek omtrent stedenbouwkundige wetgeving en vergunningsprocedures is ondertussen door iedereen in de sector gekend. Een brede evaluatie

26

“Het is als een Mini mogen maken, maar met een verplichte boxtrailer achteraan. Uiteindelijk dreig je terug uit te komen op de prijs van een ruimere wagen” Nathalie Nieuwinckel, Vooruitzicht

en herziening van de stedenbouwkundige wetgeving zowel op vlak van planning als op vlak van procedure zijn noodzakelijk. De kwestie van de beroepsprocedures verdient daarbij bijzondere aandacht.”

“Daarnaast moet de overheid dringend werk maken van de hoge belastingdruk op alleenstaanden. Los van stedenbouwkundige en fiscale regels moet de overheid samen met de ontwikkelaars meer inspanningen doen om meer draagvlak te creëren voor nieuwe woonprojecten.”

Nathalie: “Het vereenvoudigen van de regels op álle niveaus is een absolute vereiste: stedenbouw, ruimtelijke ordening, woonbeleid, fiscaliteit, … Lokaal, Vlaams, federaal, maar ook Europees. Nieuwbouw is trouwens niet het enige antwoord op het woonvraagstuk. Het is een én-én-én-verhaal.

Opsplitsen van bestaande woningen, co-housing, micro-appartementen, reconversies, coöperatief wonen, budgethuren, … Het bestaande patrimonium biedt veel potentieel dat vandaag onderbenut blijft. De reconversie ervan is intensief, maar waardevol en duurzaam – al blijft voldoende mankracht daarbij de grootste uitdaging.,” “Wel merken we dat sommige steden en gemeenten meer openstaan voor een woonbeleid dat inspeelt op de noden van alleenstaanden. Provincies – die op wat meer afstand staan en toch ook voeling hebben met de lokale noden – zijn er meer en meer mee bezig. Dit gebeurt op een gestructureerde manier, in dialoog met lokale besturen, belangengroepen, projectontwikkelaars, investeerders, … Het is belangrijk dat initiatieven samen tot stand komen en dat de sector als een volwaardige partner wordt gezien. Een passend woonbeleid is geen rocket science. Met dialoog, begrip, respect en vooral de juiste mensen aan tafel kunnen we heel ver komen.”

Win een heerlijke lunch voor jou en je collega’s!

Wedstrijd

Waag je kans op www.lumigames.be

OPLEIDING IN DE KIJKER

En dan was de bemiddeling rond… of dat dacht je! legt hij uit hoe een makelaar maanden werk ziet verdampen omdat het model ‘herroepingsformulier’ niet werd gehecht aan de overeenkomst (er werd evenmin vermeld dat dit document werd overhandigd aan de opdrachtgever). Niettegenstaande de overeenkomst de verdere verplichtingen omtrent het herroepingsrecht wel correct had verwoord en opgesomd en de consument dus op de hoogte was van diens rechten, had de consument, volgens de rechter, daardoor twaalf maanden extra het recht om als het ware zijn akkoord in te trekken en de overeenkomst te herroepen. En dat deed hij ook (ingefluisterd door de notaris). Gevolg? De makelaar stond met lege handen na maanden werk en een succesvolle verkoop.

ONDER DE LOEP: HET EXCLUSIVITEITSBEDING

Wat kan er misgaan vóór er ook maar een handtekening op papier staat? Meer dan je denkt.

Als vastgoedmakelaar ben je waarschijnlijk gefocust op het bemiddelingstraject zelf: de onderhandelingen, de verkoop, de tevreden klant. Maar volgens advocaat Steven Bivacco (Ardent Advocaten) — spreker in de nieuwe VIVO masterclass én te gast in de 8e aflevering van VIVO ON AIR, onze podcast — lopen er ook zeer vaak zaken fout… nog vóór het contract is ondertekend en die gevolgen hebben na het plaatsen van de handtekening .

WHAT’S THE WORST THAT COULD HAPPEN? In de precontractuele fase loeren juridische valkuilen om de hoek die je niet alleen tijd en moeite, maar ook je ereloon kunnen kosten. Slordig ingevulde informatiefiches, onvolledige bijlagen, of een vergeten herroepingsformulier: één detail kan voldoende zijn om je dossier onderuit te halen.

“Een verkoopovereenkomst is een juridisch contract. En net zoals bij elk contract, moet je de overeengekomen voorwaarden en de wettelijk verplicht te voegen documenten perfect naleven. Anders is het alsof alles voor niets is geweest,” vertelt Steven. In VIVO ON AIR

28

Tijdens de masterclass leer je niet enkel welke gevaren schuilen in het herroepingsrecht en hoe je op een juridisch bindende wijze overeenkomsten buiten de verkoopruimte sluit. We kijken ook hoe je een (co-) exclusiviteitsbeding correct afbakent - een onmisbaar wapen als je discussies over je opdracht en commissie wil vermijden.

CHECK, DUBBELCHECK EN DAN PAS TEKENEN Maar let op! “Gebruik het modeldocument, maar weet wat je doet. Eén verkeerde schrapping of formulering, en je overeenkomst is ineens heel wat minder waard”, klinkt het. “We hebben al rechtszaken gevoerd over documenten die niet doorstreept waren zoals voorgeschreven, terwijl er wel was aangekruist wat niet overeengekomen werd. Zo’n klein detail maakt een wereld van verschil,” aldus Steven. Een van de belangrijkste lessen? Vul dus alles correct én letterlijk in.

Elk vakje, elk kruisje, elk detail telt.

SAMEN STA JE STERK, TOCH? Co-exclusiviteit, of een mandaat met meerdere makelaars, komt steeds vaker voor. Op papier klinkt het als een goede oplossing: meerdere makelaars die tegelijk hun schouders zetten onder een verkoop. Maar zonder waterdichte afspraken kan het faliekant aflopen.

“Bij co-exclusiviteit is het risico op discussie tussen concullega’s over het ereloon groter dan ooit. Wat als beide makelaars beweren de koper te hebben aan­­ gebracht? Wie krijgt welk percentage van het ereloon?

Wat als de verkoop uiteindelijk gebeurt buiten jouw medeweten om? Zet vooraf alle afspraken glashelder op papier. Zoniet, dan kom je achteraf in de problemen”, vertelt Steven.

EN PLOTS… BLEKEN DE KOPER EN VERKOPER GEEN ONBEKENDEN VOOR ELKAAR Stel: je hebt alles correct gedaan. Het pand is vlot verkocht, boven de vraagprijs, en de bemiddeling is vlekkeloos verlopen. En toch komt er discussie over je ereloon. “Dat is mijn buurman,” zegt de verkoper plots.

“Als ik zelf was gaan aanbellen, had ik die commissie kunnen uitsparen.”

Een absurde redenering, maar wel eentje die vaker voorkomt dan je denkt. In de masterclass legt Steven uit hoe je je juridisch kan indekken tegen dit soort situaties, waarin een verkoper achteraf de waarde van jouw werk minimaliseert en zelf bekritiseert. Heldere communicatie én een goed opgesteld bemiddelingscontract zijn cruciaal om als makelaar recht te houden op je ereloon, ook wanneer het achteraf ‘te gemakkelijk’ lijkt te zijn gegaan.

WAT MAG JE VERWACHTEN VAN EEN VIVO ­MASTERCLASS (VS. EEN NORMALE OPLEIDING)?

Onze interactieve opleidingen in kleine groepen ­bieden de perfecte setting om hands-on praktijk­ inzichten op te doen en je eigen cases voor te leggen aan de docent en collega-vastgoedmakelaars. Duik ­samen met onze ervaren docenten in boeiende en uitdagende topics die jouw expertise naar een hoger niveau tillen!

JE EIGEN CASES, TOEGELICHT DOOR EEN EXPERT! De masterclass is geen droge juridische lezing. Je werkt aan herkenbare scenario’s, leert uit echte cases én we moedigen je zelfs aan om je eigen dossiers mee te brengen en te bespreken!

“Een veelvoorkomend probleem? Een makelaar verliest net vóór een bezoek zijn mandaat, en een andere makelaar verkoopt daarna aan diezelfde kandidaat.

Wie heeft recht op het ereloon? We analyseren zulke cases stap voor stap,” zegt Steven.

Ook het notariaat komt aan bod. “Veel makelaars denken dat het volstaat om een clausule op te nemen over het uitbetalen van het ereloon via de notaris. Maar als de verkoper zijn toestemming plots intrekt of gewoon weigert, kan je even geen kant meer uit. Daar moet je op voorbereid zijn.”

INFO — nr 108 // 2025

LAAT JE NIET VERRASSEN. SCHRIJF JE IN! Wil je sterker in je schoenen staan bij elke ondertekening? Minder risico’s lopen en meer zekerheid hebben over je bemiddelingsopdracht en je ereloon?

Dan is deze masterclass voor jou! Je verlaat de masterclass met een scherp juridisch inzicht én een arsenaal aan tips om jezelf en je kantoor beter te beschermen — nog vóór je bemiddeling start.

Nog niet overtuigd? Beluister aflevering 8 van VIVO ON AIR - onze podcast - op Spotify via de QR-code!

In deze aflevering bespreekt Steven Bivacco de meest voorkomende juridische valkuilen in de precontractuele fase.

Wil je die risico’s voortaan vermijden? Schrijf je dan in voor de masterclass ‘Valkuilen in de precontractuele fase van het bemiddelings- en verkoopproces’. Deze opleiding is erkend voor 3 BIV-uren en wordt georganiseerd op: • •

13 november (live) webinar 8 december (live) webinar

Inschrijven voor de masterclass kan via vivo.be of via de QR-code – wees er snel bij, want de plaatsen zijn beperkt!

29

IN DE KIJKER

Investeringsvastgoed: licht aan het einde van de tunnel?

Het investeringsvastgoed balanceert dit jaar tussen uitdaging en heropleving. Ondanks dat beleidsmaatregelen, renovatieverplichtingen en hoge registratierechten investeerders eerder ontmoedigen, duiken tegelijk de eerste signalen op dat beleggers opnieuw vaker kiezen voor tastbaar vastgoed in plaats van voor volatiele financiële producten. De meeste makelaars zien stilaan het licht aan het einde van de tunnel, maar geven tegelijk aan dat de weg nog lang is. Bovendien zijn er duidelijke regionale verschillen en zitten we momenteel nog heel ver van het niveau van vijf jaar geleden.

Met 12% registratierechten blijven investeerders fors belast. Dit verschil met de 2% voor gezinswoningen creëert een structurele ongelijkheid. Het maakt instappen in investeringsvastgoed minder evident, zeker voor kleine particuliere beleggers. Hoe we het ook draaien of keren, dat verschil van 10% tussen de eerste en de tweede woning zorgt voor een rem. “We ervaren nog altijd minder vraag”, geven zowel Koen Verhaeghe (ERA Vastgoed Centrum) en Eline Ampe (Excellent Vastgoed) aan.

Andere kantoren zien de vraag dan weer licht toenemen.

“We hebben de investeerders een tijdje zien uitwijken naar de beleggingsmarkt, maar stilaan keren ze terug naar vastgoed. Al zijn ze kritischer geworden”, voelt Vincent Derveaux (Immo Derveaux) aan. Ook Marc Swevers (Swevers Real Estate) beaamt dit. Eveneens bij Heylen Vastgoed en Hubr zien ze de vraag eindelijk weer toenemen. “Sinds de aankondiging van de verlenging van 6% op sloop/heropbouw, merken we een verhoogde interesse van particuliere investeerders die gebruik willen maken van de mogelijkheid. Deze categorie bekijkt het ook vaak breder en op langere termijn: eerst 15 jaar verhuren om er dan op termijn zelf te gaan wonen”, zegt Cedric Vanhencxthoven (Heylen Vastgoed).

“Nieuwbouwwoningen gaan er licht op vooruit, nieuwbouwappartementen zitten op een status quo, terwijl renovatiewoningen erg gegeerd zijn, net als renovatie-appartementen als ze samen kunnen aangekocht worden”, geeft Marc Swevers een overzicht.

“Bij ons doen vooral de nieuwbouwappartementen op goede locaties en instapklare woningen het goed”, meent Pieter Muylaert (Hubr). “De directe behoeftes kunnen invullen op korte termijn zonder al te veel keuzestress, werkt vandaag het beste”, weet men bij Heylen Vastgoed.

Type

Andere rode draad die opvalt: de lange onderhandelingsprocedure. “De koper is duidelijk terug baas. Beslissingen worden echt wel weloverwogen genomen en dat zorgt voor toch opvallend langere onderhandelingen”, vertelt Eline Ampe. Ook bij Derveaux zien ze langere termijnen om tot een akkoord te komen.

“Bij woningen die ingrepen vragen, duurt het traject gewoon langer”, aldus Vanhencxthoven Marc Swevers ziet dit dan weer licht anders. “De prijzen van renovatievastgoed zijn zodanig uitgebodemd waardoor we snel kopers vinden en er weinig tot niets onderhandeld wordt."

Qua type vastgoed dat aantrekkelijk is, levert een rondvraag toch wel opvallende regionale verschillen op.

Gerenoveerde woningen blijven het uitstekend doen, maar nieuwbouw verschilt van regio tot regio. Het zijn nog steeds appartementen die het meest in trek zijn bij investeerders.

“Huizen gaan nagenoeg altijd naar mensen die aankopen voor de eigen bewoning, terwijl appartementen inderdaad meer in trek zijn bij investeerders. Kijken we dan specifiek naar nieuwbouw dan zien we daar vooral een gemengd publiek van eigen bewoners en investeerders. Veel hangt af van het type nieuwbouw”, aldus Eline Ampe.

30

Renovatie Koen Verhaeghe vult aan: “Het zijn vooral de woningen die in orde staan die vlot verkopen. Woningen die veel renovatie nodig hebben of beschikken over een slecht EPC hebben het echt lastig.”

Een stelling die ook Vincent Derveaux onderschrijft. “Wat momenteel het best scoort, zijn totaal gerenoveerde woningen. Daar betalen investeerders wel 12% registratierechten op, maar in ruil krijgen ze een mooi huurrendement. Nieuwbouw is wat moeilijker of zelf “rampzalig” qua verkoop. We hopen dat de 6% btw bij sloop/heropbouw terug een boost zal geven.”

IN DE KIJKER

Het parcours van Walter Devlies Van supermarktuitbreiding tot sectorvertegenwoordiger Net voor de zomervakantie vond er een voorzitterswissel plaats bij Fonds 323.

Leuvenaar Walter Devlies droeg de fakkel over aan Lierenaar Tom Van Campenhout.

Zo kwam er een einde aan het decennialange engagement van Walter binnen onze sector. Hijzelf kijkt met trots terug op zijn parcours.

Na een carrièrestart in de expansie en vastgoedafdeling bij Nopri (vandaag onderdeel van Carrefour), waar hij nauw betrokken was bij de opstart van nieuwe supermarktprojecten, koos Walter Devlies in 1992 voor een eigen weg. Hij opende in Leuven zijn eigen immobiliënkantoor, met een duidelijke focus: het beheer van gebouwen. “Daar was nood aan en geen enkele Leuvense makelaar had toen interesse in die niche,” blikt hij terug.

De stap naar CIB Al snel na de opstart van zijn kantoor werd Devlies gevraagd om lid te worden van CIB. Binnen een jaar maakte hij al deel uit van het bestuur. Toen de toenmalige voorzitter onverwacht ontslag nam, droegen de anciens hem voor als voorzitter van CIB Vlaams-Brabant. Tien jaar lang oefende hij die functie met toewijding uit.

Die rol opende ook de deuren naar een bredere werking binnen CIB Vlaanderen. Zijn tweetalige syndicusactiviteiten in Brussel zorgden er bovendien voor dat hij bestuurder werd bij FIB, de overkoepelende Nederlandstalige en Franstalige beroepsorganisatie.

“Dat was voor mij geen verplichting, maar een kans om een echte toegevoegde waarde te bieden aan onze sector,” benadrukt hij.

Voorzitter Fonds 323 In de laatste jaren van zijn loopbaan nam Walter Devlies de rol van voorzitter van Fonds 323 op. Met fierheid kijkt hij terug op die periode: “Ik heb veel enthousiaste collega’s leren kennen en ben trots op wat we samen met de besturen van CIB, FIB en Fonds 323 hebben gerealiseerd. Dat kon enkel dankzij de inzet van onze teams van gedreven medewerkers.”

Vanuit CIB willen we Walter van harte danken voor zijn inzet en engagement voor de sector. Het ga je goed Walter!

Syndicuservaring als troef De ervaring die Devlies als syndicus had opgedaan met personeel, bleek een troef in de sector. “Makelaars hadden toen weinig ervaring met personeel. Voor mij was het evident om die expertise ook in te zetten binnen Paritair Comité 323 en Fonds 323,” vertelt hij. Daar verdedigde hij jarenlang de belangen van zowel werkgevers als werknemers.

Een belangrijk onderdeel van zijn werk was ook de pro­ble­ matiek rond conciërges, die onder hetzelfde fonds vallen.

INFO — nr 108 // 2025

Tom Van Campenhout volgt Walter Devlies op.

31

EPC (niet-residentieel) Asbestattest Elektrische keuring Keuring/sanering mazouttank Immoborden

SNELLE SERVICE | SCHERPE ALL-IN PRIJZEN | 100% BETROUWBAAR | ACTIEF IN HEEL BELGIË Langvoort 17, 2430 Laakdal | 014 89 34 76 | info@vastgoedexperts.com | www.vastgoedexperts.be