CIB info 107

Het vastgoed netwerk

LABEL

De CIB-huisadvocaten in de kijker: de gezichten achter het gratis juridisch eerstelijnsadvies

Van lockdown tot doorbraak:

Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Peter Bonhomme, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

het nieuwe normaal van de syndicus

Laadpalen in mede-eigendom: “Zolang er geen duidelijk juridisch kader is, blijft dit een moeilijk verhaal”

Magazine van CIB, Het vastgoednetwerk Driemaandelijks tijdschrift: april - mei - juni 2025

info #107

Bekijk al onze diensten

Op zoek naar een betrouwbare partner voor schouwrenovaties en ketelonderhoud? #schouwrenovaties #condensatieketels

info@miller-heating.be | 050 76 00 00

VOORWOORD

De vastgoedprofessional als onmisbare schakel Wanneer we spreken over het heden­daagse ondernemerslandschap, denken we (al te vaak) aan innovatieve technolo­gieën, disruptieve start-ups, export­kampioenen en familiebedrijven met generaties aan vakmanschap. Maar te midden van dit economische weefsel zijn er ook vaak over het hoofd geziene, maar funda­mentele beroepen die het onder­nemerschap mogelijk maken, versterken en stabiliseren.

Vastgoed­makelaars en syndici horen zonder twijfel in die categorie thuis.

Vastgoedmakelaars zijn veel meer dan bemiddelaars tussen koper en verkoper.

Ze zijn bruggenbouwers tussen kapitaal en kansen, tussen visie en locatie. Syndici opereren op een ander speelveld, maar met een gelijkaardig maatschappelijk belang.

In een samenleving waar wonen, werken en ondernemen steeds vaker gedeeld en verweven zijn, zijn zij de stille krachten.

Een syndicus zorgt dat systemen werken, dat gemeenschappelijkheid leefbaar blijft en dat eigenaarschap geen chaos wordt.

In een economie waar gedeeld gebruik, duurzaamheid en efficiëntie centraal staan, wordt hun rol steeds belangrijker.

Ondernemersberoepen Niet vergeten dat makelaars en syndici zélf ondernemers zijn.

Ze leiden kantoren, sturen teams aan, investeren in technologie, dragen verantwoordelijkheid en bouwen aan reputatie op lange termijn. Ze opereren in een gereguleerde markt, met stevige verwachtingen rond ethiek, expertise en onafhankelijkheid.

Hun impact stopt dus niet bij hun klanten. Vastgoed­ professionals creëren bovendien ook werkgelegenheid in onder­ steunende functies (techniek,

INFO — nr 107 // 2025

administratie, juridische diensten,…).

Ze genereren economische activiteit via transacties, investeringen en onderhoud.

En niet te vergeten, ze duwen mee aan innovatie door digitale tools , data-inzichten en technologische oplossingen te inte­ greren. In die zin dragen ze bij aan de ver­nieuwing van ondernemerschap in een sector die lange tijd als klassiek werd beschouwd.

Dat laatste is trouwens een weg die CIB voor haar leden mee heeft uitgestippeld.

We maken het voor onze leden zo comfortabel mogelijk om hen de kans te geven zich volledig te focussen op dat wat er voor hen echt toe doet: ondernemen dus.

Ook in de toekomst zal die missie voor CIB niet veranderen, net integendeel.

Wie het ondernemerschap enkel bekijkt door de lens van high-tech of start-ups, mist de volle rijkdom van het economische ecosysteem. Beroepen zoals vastgoed­ makelaar en syndicus zijn geen rand­ figuren, maar cruciale schakels in de circulatie van kapitaal, ruimte en samenwerking. Het cement tussen de bakstenen, zeg maar.

De veelzijdigheid van het beroep van syndicus komt trouwens in deze special weer sterk tot uiting. Evenals de vaak onderbelichte rol van de CIB-huis­ advocaten. Tijd om daar verandering in te brengen dachten we op onze redactie.

In naam van het volledige CIB-team wil ik tenslotte jou en je team een fijne vakantie toewensen. Of je nu gaat wandelen in de bergen, plonzen in het zwembad, marshmallows roosteren met de kids of gewoon drie weken in je pyjama Netflix binget (wij oordelen niet), je hebt het méér dan verdiend. Probeer te deconnecteren, ook al stopt een onderneming nooit echt met draaien…

Kristophe Thijs Directeur Communicatie CIB

3

INHOUD

Adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be

In dit nummer

Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën?

Laat het ons weten via › communicatie@cib.be Redactie: Lukas Mareen, Tine Terryn, Laura Bombeke, Kristophe Thijs, CIB studiedienst Ontwerp en druk: Graphius Partners:

4

VOORWOORD De vastgoedprofessional als onmisbare schakel

3

VASTGOEDNIEUWS Wat gebeurt er in vastgoedland?

6

IN DE KIJKER De gezichten achter het gratis juridisch eerstelijnsadvies

9

IN PERSPECTIEF Getuigenissen over 'noodkoopgebouwen'

16

volg ons

RONDVRAAG Van lockdown tot doorbraak: het nieuwe normaal van de syndicus

18

RONDVRAAG De stekkerzonnepanelen: praten, pluggen,… problemen?

22

IN DE KIJKER Samen maken we het beroep van syndicus (weer) aantrekkelijk OPLEIDING IN DE KIJKER Einde mandaat van de syndicus: hoe je een overdracht professioneel én zonder kopzorgen aanpakt ACTUEEL Laadpalen in de mede-eigendom: "Collectieve systemen zijn de enige juiste weg" PUBLIREPO Fibernetwerk: bent u klaar om de koperverbinding vaarwel te zeggen?

Onze ledenconsulenten Antwerpen

25

Simon Lehaen › 0497 44 39 84 › simon.lehaen@cib.be Kust

26

Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen

27

Elke Uyttenhove › 0477 92 88 17 › elke.uyttenhove@cib.be Limburg + Vlaams-Brabant-Brussel

30

Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliën­beroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent v.u. Peter Bonhomme

INFO — nr 107 // 2025

5

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland?

CIB reageert op artikel ‘Aantal klachten over syndici piekt’ van De Standaard

Hoe het beroep van syndicus minder doen knellen

Op 9 mei publiceerde De Standaard een artikel met als titel ‘Aantal klachten over syndici meer dan ver­ dubbeld’. Dit artikel is zowel feitelijk als inhoudelijk on­juist.

Als CIB zagen we ons genoodzaakt om hierop te rea­geren en een rechtzetting te vragen. Als beroeps­ver­eni­ging zetten wij ons al jaren in om meer (positieve) aan­dacht voor het beroep van syndicus te vragen. Het zou fijn zijn mochten wij hierin ook ondersteund worden door de media.

De jarenlange initiatieven van CIB om de noden van syndici onder de aandacht te brengen krijgen steeds meer weerklank. Zo groeit politiek het besef dat syndicus een knelpuntberoep is en dat er maatregelen nodig zijn om het beroep aantrekkelijker te maken. Syndici verdienen steun, zowel op vlak van administratieve vereenvoudiging als bij de uitvoering van hun kernactiviteiten. Voor het eerst zien we dat weerspiegeld in de regeerakkoorden. Zo gaf minister Depraetere tijdens een vragenuurtje in het parlement meer uitleg rond haar plannen om het beroep aantrekkelijker te maken.

Hypothecair krediet herstelt na jaar van stagnatie Na een jaar van relatieve stilstand heeft de hypothecaire kredietmarkt zich in 2024 hersteld. Gedurende het jaar was er een duidelijke stijging in zowel het aantal kredietaanvragen als de verstrekte bedragen.

Vooral de daling van de rentevoeten speelde hierin een cruciale rol, waardoor consumenten opnieuw makkelijker kredieten aangingen.

Plug-and-play zonnepanelen: wees voorzichtig!

In de media werd 17 april 2025 als mijlpaal aan­gekondigd voor plug-in zonne­panelen.

Aansluiten op het net was vanaf dan moge­lijk. In appartements­ gebouwen mag dat echter niet zomaar. Er zijn nog te veel vragen over de veiligheidsrisico’s. Syndici en mede-eigenaars maken zich daarover terecht zorgen. Zolang er niet meer zekerheid is, vinden we het logisch dat er terug­houdendheid gevraagd wordt of vereist is in appartementsgebouwen.

6

Ordonnantie ‘buitensporige huurprijzen Brussel’ van start Op 1 mei 2025 ging de Ordonnantie rond de buitensporige huurprijzen in Brussel van start. Concreet is dit een maatregel richting meer regulering van de Brusselse huurmarkt. Sinds 1 mei is het dus mogelijk voor huurders om beroep aan te tekenen tegen ‘buitensporige huurprijzen’.

Geen wijziging aan geldigheidsduur asbestattest gemene delen

Problemen met brieven telleropname gemeenschappelijke delen

Ook na het afsluiten van de regeerakkoorden, bleef het CIB-memorandum actueel. Zo werd minister Brouns zijn mening gevraagd over het voorstel om de geldigheidsduur van het asbestattest GD pas te laten ingaan op 1 juli 2027.

De filosofie daarachter: VME’s en syndici die vandaag proactief een attest laten opmaken, niet sneller dan anderen het attest laten hernieuwen. Helaas liet de minister weten dat hier geen aanpassing in zal volgen.

Tegelijk reikt hij een aantal argumenten aan om niet te wachten met de opmaak van het attest.

Als syndicus vervul je een centrale rol in het beheer van de mede-eigendom. Het ontvangen en verwerken van de briefwisseling gericht aan de VME is een van de taken van de syndicus. Aangezien je als professionele syndicus in principe niet permanent in het gebouw aanwezig bent, kan je de briefwisseling niet zelf in ontvangst nemen. In veel gebouwen ontbreekt bovendien een aparte brievenbus voor de syndicus, waardoor de post vaak in de inkomhal blijft liggen met alle gevolgen van dien. Fluvius heeft daarvoor een oplossing uitgewerkt.

VASTGOEDNIEUWS Brussels voorkeurrecht zittende huurder

Nieuwe NACEL-codes

Woensdag 30 april 2025 velde het Grondwettelijk Hof haar arrest over het voorkeurrecht voor de zittende huurder in Brussel. Deze procedure werd aangespannen door CIB en Federia, met ruggensteun van meer dan 30 vastgoedkantoren. Helaas heeft het Grondwettelijk Hof het beroep verworpen. Het Hof houdt het voorkeurrecht voor de zittende huurder in stand. Makelaars moeten het dus blijven toepassen.

De vernieuwde NACEBEL-codering is op 1 januari 2025 in werking getreden. De conversie naar de nieuwe codes gebeurde automatisch in verschillende fases. Dit conversieproces werd op 28 maart voltooid.

Toch is het aangewezen om zelf te controleren of je gegevens wel correct zijn overgezet.

CIB in overleg met minister van Middenstand Eléonore Simonet Op woensdag 30 april trokken Peter Bonhomme, voorzitter van CIB, en Peggy Verzele, directeur van de studiedienst van CIB, naar Brussel voor dit overleg. CIB legde er enkele thema’s neer waaronder het knelpunt van het beroep van syndicus, de optimalisatie van de tucht­kamers alsook diverse voorstellen inzake admini­stratieve vereen­ voudiging. We kijken uit naar een positieve verderzetting!

Btw sloop/heropbouw: 6% btw ook geldig bij aankoop door een investeerder om nadien te verhuren?

CIB kreeg verschillende vragen om meer verduidelijking over de 6% btw bij sloop en heropbouw voor leveringen.

Vanaf 1 juli 2025 wordt het opnieuw mogelijk om een heropgerichte woning aan te kopen aan 6%. Maar kan dit ook als de huurwoning wordt aangekocht door een investeerder om ze vervolgens te verhuren?

EPB-cijfers tonen aan dat Vlaming kiest voor combinatie warmtepomp-zonnepanelen Vlaanderen stapt over van fossiele brandstoffen naar technieken op hernieuwbare energie. Uit de analyse van de EPB-cijfers van het Vlaams Energie- en Klimaat­ agentschap blijkt dat bijna alle nieuwbouw­woningen met vergunningsaanvraag in 2022 over zonnepanelen beschikken (99%) en meer dan drie op vier een warmte­ pomp heeft. Deze energie-efficiënte technieken zorgen ervoor dat het gemiddelde E-peil aanzienlijk verder daalt.

Rentevoet Mijn VerbouwLening daalt naar 1,5% Sinds 1 september 2022 komt ook de VME in aanmerking voor de Mijn VerbouwLening, die tot 60.000 euro oploopt, aangevuld met 25.000 euro per appartement. Dit voor renovaties aan de gemeenschappelijke delen die zowel de woonkwaliteit als de energieprestaties moeten verbeteren. Op 4 februari 2025 is er een nieuwe rentevoet geïntroduceerd.

CIB vertegenwoordigd in taskforce Wonen-Ruimte Asbestattest gemeenschappelijk gebruikte delen verplicht bij verkoop sinds 1 mei 2025 Sinds 1 mei 2025 moet een verkoper bij de overdracht van een gebouw van voor 2001 ook beschikken over een asbestattest voor de gemeenschappelijk gebruikte delen van dat gebouw (van toepassing bij een gebouw van 1 eigenaar dat opgesplitst is in meerdere inspectiegebieden). De datum waarop de notariële akte wordt verleden, is bepalend voor deze verplichting.

De taskforce Wonen-Ruimte is een gezamenlijk initiatief van minister van Wonen Melissa Depraetere en minister van Omgeving Jo Brouns. Doelstelling is het versnellen van woningbouwprojecten in Vlaanderen, rekening houdend met de nood aan verdichting en beperking van de inname van extra open ruimte. CIB sluit aan bij een subwerkgroep die focust op het detecteren en inventariseren van drempels die de activering van het kernversterkend bouwpotentieel in de weg staan.

Nieuwe regelgeving Mijn VerbouwPremie actief sinds 1 juli 2025 Op 26 maart 2025 keurde de Vlaamse regering een hervorming van de Mijn VerbouwPremie principieel goed.

De nieuwe versie van de premie ging op 1 juli van start.

Dan viel een belangrijke Europese financiering weg, waardoor de beschikbare middelen de komende jaren afnemen. Wij proberen alvast een eerste overzicht te geven van hoe het stelsel er sinds 1 juli uitziet.

› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op de CIB Community app.

INFO — nr 107 // 2025

7

PUBLIREPORTAGE

Hoe de juiste lifttelefoon uw portemonnee en gemoedsrust beschermt

Wist u dat een lifttelefoon vaak aanleiding geeft tot opmerkingen op uw keuringsverslag? Het belang van een goed werkende lifttelefoon wordt vandaag nog te vaak vergeten. De juiste lifttelefoon kiezen maakt een wereld van verschil: minder rompslomp, minder financiële verrassingen en meer veiligheid.

Kies voor een duurzame oplossing De meeste lifttelefoons zijn verbonden aan een onderhoudsbedrijf. Kiest u een nieuw onderhoudsbedrijf, dan moet u vaak een nieuwe lifttelefoon aanschaffen. Als onafhankelijke partner werkt Elseco met open, vrij programmeerbare toestellen die op elk type lift passen. Zo blijft de lifttelefoon zitten, zelfs als u van onderhoudsbedrijf verandert.

“Syndici hebben een duidelijke zorgplicht. Ze zijn wettelijk verplicht om elke lift uit te rusten

Onvoldoende testing is onwettig en onveilig De lifttelefoon moet elke 72 uur getest worden, maar in de praktijk gebeurt dat niet altijd. Elseco gaat een stap verder: wij testen onze meer dan 16.000 lifttelefoons elke 24 uur. Dankzij onze proactieve aanpak verhoogt u de veiligheid én voorkomt u onnodige opmerkingen op het keuringsverslag.

Geen tijd te verliezen

met een betrouwbaar noodcommunicatiesysteem. Het niet tijdig vervangen of aanpassen van deze systemen brengt niet alleen de veiligheid van gebruikers in gevaar, maar leidt ook tot aansprakelijkheidsproblemen bij eventuele

2G en 3G worden uitgefaseerd en de gekende vaste telefoonlijn verdwijnt.

Het klassieke kopernetwerk maakt immers plaats voor glasvezel. Het resultaat? Veel bestaande lifttelefoons zullen binnenkort niet meer werken. Controleert u dit niet op tijd, dan kan de veiligheid van uw liftgebruikers ernstig in gevaar komen.

Kies nu voor een 100% betrouwbare lifttelefoon!

Tom Vandermeersch, zaakvoerder van Appartementor:

Contacteer ons via info@elseco.be

incidenten. Proactieve controle en modernisering van lifttelefoons is daarom niet alleen een technische noodzaak, maar ook een juridische verantwoordelijkheid.”

Meer info op elseco.be

IN DE KIJKER

Onze huisadvocaten De gezichten achter het gratis juridisch eerstelijnsadvies Slechts één mailtje of telefoontje zijn ze verwijderd, onze huisadvocaten. Elke dag staan ze klaar om CIB-leden bij te staan met gratis juridisch eerstelijnsadvies. Zeker in een sector waar de wetgeving almaar complexer wordt, is dit een erg gewaardeerd ledenvoordeel. Ook door de advocaten zelf.

Maar wie zijn deze mensen achter het advies? Tijd om hen beter te leren kennen.

Ludo Ockier, Ockier Advocaten, Kortrijk CIB West-Vlaanderen

Ik kom uit een aannemersfamilie en heb altijd een bijzondere voorliefde voor het vastgoed gehad. In 1988 heb ik mijn eigen kantoor opgericht, gespecialiseerd in vastgoedrecht. Mijn eerste stappen in de sector zette ik bij vastgoedpromotor Lieven Thiers. Hij bracht mij in contact met CIB en zo werd ik huisadvocaat. Ik vind het een eer om die rol al meer dan 30 jaar te mogen vervullen.

Mijn aanpak De leden stellen hun vraag per e-mail en krijgen de dag zelf nog antwoord. De vragen worden door mezelf behandeld en beantwoord. Soms gebeurt er wel wat opzoekingswerk door de stagiairs.

Een case om nooit te vergeten Eén concrete case springt er niet uit, maar wat me altijd bijblijft is hoe belangrijk het is dat een vastgoedmakelaar zijn dossier ook juridisch waterdicht maakt. Dat bepaalt mee het succes.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat

“Een eer om al meer dan 30 jaar huisadvocaat te zijn”

Als ik geen advocaat was… dan was ik sowieso actief geweest in de vastgoedsector.

Gouden tip voor de CIB-leden Ga er stevig tegenaan, maar zorg dat je je zaken administratief en juridisch op orde hebt.

Beste advies zelf ooit gekregen Dat kreeg ik van mijn eerste baas. Toen een zaak er hopeloos uitzag, zei hij: “Nu begint het echte werk.

We gaan ervoor zorgen dat we onze zaak redden”.

Die mindset heeft me altijd geholpen.

Commercieel talent is één ding, maar een dossier moet ook technisch en juridisch in orde zijn. Die combinatie is essentieel voor een vastgoedmakelaar.

INFO — nr 107 // 2025

9

IN DE KIJKER

Geert Lambert, Effort Pro, Oostende CIB Kust

Ik ben advocaat sinds 1990 en heb altijd mijn eigen kantoor in Oostende gehad. Aan de kust zijn er veel appartementen en zo ben ik in de mede-eigendom gerold. Via een studiegenoot werd ik aanbevolen bij een bestuurder van CIB Kust. Ik doe dit ondertussen al meer dan 25 jaar.

Mijn aanpak Indien mogelijk antwoord ik onmiddellijk. Soms heb ik wat meer informatie nodig. Het is belangrijk dat de leden een goed onderbouwd antwoord krijgen. Vooral op vrijdag krijg ik veel vragen met de algemene vergaderingen voor de deur.

Een case om nooit te vergeten Ik blijf me verwonderen over de mede-eigenaar die op elke eurocent vit en daar keer op keer een halszaak van maakt.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat Zelfs eenvoudige zaken als een huurwaarborg kunnen bij een erfenis of scheiding plots complexer worden dan ze lijken.

Als ik geen advocaat was…

“De modeldocumenten zijn goud waard”

an zou ik misschien architect zijn geworden. Als kind van de d zee droomde ik wel eens van de ‘lange omvaart’, maar dan vooral van de liefjes in elke haven. (lacht) Gouden tip voor de CIB-leden De CIB-modeldocumenten zijn goud waard, maar gebruik de meest actuele en vul ze correct in. De nonchalance die ik soms zie, verzwakt de dossiers.

Beste advies zelf ooit gekregen Als je zelf te betrokken bent, kan je niet adviseren. Ik ga ervan uit dat weinig chirurgen zichzelf opereren, ook al denken ze soms dat wel te kunnen.

Frank Burssens, Everest Law, Gent CIB Oost-Vlaanderen

Tijdens mijn studies in Londen werkte ik in een groot advocatenkantoor en kwam ik erachter dat het beroep echt iets voor mij was. Ik heb mijn eigen kantoor opgericht tijdens mijn stage.

Sinds de start van VIVO in 1996 ben ik docent voor de vastgoedopleidingen. Zo kwam ik in contact met CIB en werd mij gevraagd om huisadvocaat te worden.

Mijn aanpak Meestal beantwoord ik de vragen telefonisch.

Voor dossiers m.b.t. aansprakelijkheid verwijs ik vaak door naar Concordia.

Een case om nooit te vergeten Twee dingen vallen me op bij elke case. Ten eerste dat vastgoedmakelaars echt hun best doen om alles goed te doen. En ten tweede dat ze eigenlijk zelf al heel veel kennis hebben. Jammer dat het beroep nog steeds kampt met een slecht imago, dat is volledig onterecht.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat Hoe belangrijk het is om heel snel en heel concreet geholpen te worden, en dat is net het doel van het eerstelijnsadvies. Dit kan echt het verschil maken.

10

“Eerstelijnsadvies kan echt het verschil maken”

Als ik geen advocaat was… dan was ik misschien wijnboer geweest, of arts. Ik heb een heel breed interesseveld. (lacht) Maar advocaat is het enige beroep dat ik ooit heb uitgeoefend en ik doe het nog steeds heel graag.

Gouden tip voor de CIB-leden Aarzel nooit om een huisadvocaat te contacteren.

Voor ons is het maar een kleine moeite om te antwoorden en jullie kunnen er soms grote problemen mee voorkomen.

Beste advies zelf ooit gekregen Wees altijd voorzichtig, ook naar je eigen cliënt toe. Maak goede afspraken en bevestig alles schriftelijk. Dit is een advies dat zeker ook voor de makelaars geldt.

Frede Van In, Reallegal, Brugge CIB Oost-Vlaanderen

In 2022 richtte ik samen met Célin De Zutter het kantoor Reallegal op. Intussen zijn we met drie advocaten. Zelf ben ik vooral bezig met mede-eigendom. Ik ben er toevallig ingerold via een syndicus die ik kende. Via een CIB-lid kwam ik in contact met de toenmalige voorzitter van CIB Oost-Vlaanderen. Als kantoor gespecialiseerd in vastgoedrecht vond ik het een evidente keuze om huisadvocaat te willen zijn.

Mijn aanpak Vragen komen via e-mail of telefoon binnen, en proberen we altijd binnen de 24 uur te beantwoorden. We verdelen de vragen onder elkaar, in functie van drukte of thema. Vragen over ruimtelijke ordening en vastgoedfiscaliteit behandelen wij niet omdat dit niet binnen onze expertise ligt. Hiervoor verwijzen we door.

Een case om nooit te vergeten Een interessante case ging over een conciërgewoning bij een fabrieksgebouw, waarbij de huurder ’s avonds controle moest doen in het fabrieksgebouw. Een zaak waar vastgoed- en sociaal recht samenkwamen.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat

“Voer bij discussies altijd een tweesporenbeleid”

Als ik geen advocaat was… dan zou ik een schoonmaakbedrijf beginnen. Je hebt snel duidelijk resultaat en een tevreden klant als je je werk goed doet. Dat is bij gerechtelijke zaken helaas wel eens anders.

Gouden tip voor de CIB-leden Voer bij discussies altijd een tweesporenbeleid: blijf steeds hoffelijk aan de telefoon, maar zorg tegelijk voor een correcte ‘paper trail’ via e-mail. Zo ben je voldoende ingedekt en kan je aantonen hoe het liep.

Beste advies zelf ooit gekregen Dat kreeg ik van een advocaat met zeer veel anciënniteit.

Wees kritisch voor je eigen cliënt. Die verwacht soms zaken die niet haalbaar of wenselijk zijn, en je helpt hem niet door daarin mee te gaan.

Elk juridisch antwoord moet vertaald worden naar de praktijk. Het komt erop aan een zo concreet mogelijk advies te geven. Dat is de echte uitdaging.

Steven Bivacco, Ardent Advocaten, Antwerpen CIB Antwerpen

“De gedrevenheid van Rob Ik heb altijd al advocaat wil worden. Sinds 2007 werk ik bij Ardent Advocaten, waar ik heeft mij geïnspireerd” ondertussen vennoot ben. Vastgoed is toevallig op mijn pad gekomen. De gedrevenheid van mijn collega wijlen meester Rob De Koninck heeft hierin een belangrijke rol gespeeld. Ik leerde CIB ook kennen via Rob. Hij was huisadvocaat van CIB Antwerpen. Na zijn veel te vroege overlijden heb ik samen met mijn collega meester Anneke Van Belleghem de fakkel overgenomen.

Mijn aanpak Telefonische vragen worden doorgaans à la minute beantwoord, ofwel bellen we terug. Vragen per e-mail worden zo snel mogelijk beantwoord, afhankelijk van de complexiteit van de vraag.

Een case om nooit te vergeten Wat elke keer opnieuw het meest bijblijft is een bericht dat het probleem werd opgelost na één telefoontje of mailtje en dat zo een verregaande discussie werd vermeden.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat Dat je moet durven neen zeggen tegen een klant, hem tegenspreken en corrigeren. Niemand heeft boodschap aan een papegaai.

INFO — nr 107 // 2025

Als ik geen advocaat was… zou ik misschien in de kledingverkoop zitten. Contact met klanten en een leuk product verkopen, dat ligt me wel.

En het snelle resultaat. Een broek verkopen duurt geen jaren, een uitspraak bekomen van het Hof in Brussel soms wel. (lacht) Gouden tip voor de CIB-leden Zorg voor bewijs, fysiek of digitaal. Wat mondeling werd gezegd, wordt vaak ‘vergeten’ door kopers die onder een verkoop willen uitkomen. Het vraagt wat extra werk, maar het kan een belangrijke discussie achteraf vermijden.

Beste advies zelf ooit gekregen Je kan niet iedereen tevreden houden.

11

IN DE KIJKER

Anneke Van Belleghem, Ardent Advocaten, Antwerpen CIB Antwerpen

“De eerstelijnsadviezen Ik was als kind al gefascineerd door wat het beroep zou kunnen inhouden. Sinds 2015 ben ik actief bij Ardent Advocaten. Mijn toenmalige stagemeester, wijlen zijn de beste leerschool voor de praktijk” meester Rob De Koninck, heeft mij met veel enthousiasme ingewijd in de vastgoedcel van het kantoor. Ik maakte net zoals mijn collega meester Bivacco via Rob kennis met CIB. Mijn aanpak Dit heeft mijn collega al goed verduidelijkt. We proberen alle eerstelijnsvragen te beantwoorden, maar kunnen onmogelijk alles weten. Bij specifieke vragen rond fiscaliteit geven we soms het advies om rechtstreeks navraag te doen bij de eigen boekhouder.

Een case om nooit te vergeten Er passeerden al heel wat vragen en dossiers, maar het vertrouwen en de dankbaarheid van de CIB-leden blijft mij het meest bij.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat De eerstelijnsadviezen zijn de beste leerschool voor de praktijk. Je leert het vastgoedrecht en de sector pas écht goed kennen door deze vragen vanuit de praktijk.

Als ik geen advocaat was… dan zou ik misschien rechter zijn geworden, om een beslissende stem te kunnen hebben in dossiers waarin we nu partijen bijstaan.

Gouden tip voor de CIB-leden Aarzel nooit om ons op te bellen voor een eerstelijnsvraag. Het is makkelijker om een fout te voorkomen of een lopend dossier nog bij te sturen, dan om nadien zaken recht te zetten.

Beste advies zelf ooit gekregen Het is niet erg om iets niet te weten, zolang je maar bereid bent om naar het antwoord te zoeken.

Virginie Tombeur, T-legal, Antwerpen CIB Antwerpen

Ik ben ondertussen 22 jaar advocaat. In 2022 startte ik mijn eigen kantoor T-Legal. Via de ledenvergaderingen en events kwam ik in contact met CIB. Gezien CIB Antwerpen groeide, was er nood een aan een extra huisadvocaat, een kans die ik met beide handen heb gegrepen.

Mijn aanpak Ik beantwoord de vragen het liefst spontaan en telefonisch, ook al wordt er een mail verstuurd. Is er een vraag die ik echt niet kan beantwoorden, dan probeer ik door te verwijzen.

Een case om nooit te vergeten Het zijn eerder de bellers dan de cases die me bijblijven. Vooral dan diegene die heel dankbaar zijn.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat Het is een continu leerproces. Sommige vragen overvallen of verrassen mij ook nog. Bij sommige problemen sta je als advocaat niet meteen stil. Maar er is voor elke vraag een juridisch antwoord.

12

Als ik geen advocaat was…

“Voor elke vraag is er een juridisch antwoord”

dan weet ik eigenlijk niet welke richting ik zou uitgaan.

Ik heb mij die vraag zelfs nooit gesteld.

Dus ik vermoed dat ik op de juiste plek zit.

Gouden tip voor de CIB-leden Vraag steeds goed na als je twijfelt. Er zijn geen domme vragen. Liever op voorhand geïnformeerd worden dan nadien een advocaat raadplegen als het kalf reeds verdronken is.

Beste advies zelf ooit gekregen Als je echt ergens van overtuigd bent, ga er dan voor 100% voor.

Bruno Stroobants, Lydian, Brussel CIB Vlaams-Brabant-Brussel

Ik begon mijn carrière in 2008 bij Lydian waar ik nu partner ben binnen het Real Estate, Environment & Regulatory departement. Via mijn collega-partner Jens Debièvre kwam ik in contact met CIB. Zijn vader was actief binnen CIB Vlaams-Brabant-Brussel. De kans om mijn juridische expertise rechtstreeks in te zetten ter ondersteuning van de vastgoedprofessional voelde bijzonder waardevol én relevant.

Mijn aanpak Het begint bij heel goed luisteren. Vervolgens gaan wij op zoek naar een duidelijk en praktisch antwoord. Onze aanpak is juridisch onderbouwd, maar altijd in functie van de praktijk.

Een case om nooit te vergeten De cases van dubbele verkoop of miscommunicatie tussen verkoper en koper zijn de gevaarlijkste omdat daar de aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar in het gedrang komt.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat

“Juridische ondersteuning is een middel, geen doel”

Als ik geen advocaat was… dan was ik misschien handelsingenieur geworden, of zou ik in de projectontwikkeling actief zijn.

Gouden tip voor de CIB-leden Documenteer alles goed. Wat misschien vanzelfsprekend lijkt, kan later betwist worden. Een heldere, schriftelijke communicatie is vaak de beste bescherming.

Beste advies zelf ooit gekregen Vergeet nooit dat juridische ondersteuning een middel is en geen doel. Je moet steeds handelen naar het grotere geheel – vaak het commerciële of menselijke belang.

Het houdt me in direct contact met de praktijk, wat mijn werk als advocaat alleen maar verrijkt. De belangrijkste les? Dat helder en bereikbaar juridisch advies een wereld van verschil kan maken.

Kristien Leijssen, Belisius Advocaten, Bilzen CIB Limburg

Ik heb drie jaar een eigen advocatenkantoor gehad. In 2014 ben ik geassocieerd met Belisius Advocaten. Samen met mijn collega meester Els Eevers ben ik nu anderhalf jaar huisadvocaat.

De huisadvocaat die er al was – meester Tom Broekmans – had te veel werk en er was nood aan een tweede kantoor voor eerstelijnsadvies.

Mijn aanpak Aanvankelijk belden de CIB-leden, maar wij vragen nu om eerst hun vraag op mail te zetten. Dat maakt het ons net iets gemakkelijker om na te kijken. Binnen de 24 uur worden ze teruggebeld met het antwoord.

Een case om nooit te vergeten Tot nog toe heb ik geen extra opvallende vragen gehad. Als een vraag te complex is, valt die niet meer onder het gratis eerstelijnsadvies.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat Dat de CIB-leden stikverwend zijn. (lacht) Nee, ik vind dat CIB echt wel een uitgebreid en mooi pakket aan ledenvoordelen aanbiedt. De leden worden heel goed ondersteund.

INFO — nr 107 // 2025

“De CIB-leden worden goed ondersteund”

Als ik geen advocaat was… dan zou ik niet weten wat te doen. Ik kan niks anders.

Nochtans zei ik vroeger dat ik nooit advocate zou worden.

Gouden tip voor de CIB-leden Doe zeker beroep op de CIB-modeldocumenten. Die zijn echt top, en je vindt er heel veel antwoorden al. Maar ze mogen natuurlijk altijd wel nog naar ons bellen of mailen, hé.

Beste advies zelf ooit gekregen Dat is het advies dat wij nu ook aan onze stagiairs geven: lees je dossiers grondig, bekijk alle stukken, …. Begin bij het begin en bouw daarop verder.

13

IN DE KIJKER

Els Eevers, Belisius Advocaten, Bilzen CIB Limburg

Ik werk ondertussen 23 jaar bij Belisius Advocaten, eerst als medewerker, nu als vennoot.

Voor ik aan de balie begon, heb ik vier jaar in de vastgoedsector gewerkt. Doordat we nu met twee kantoren zijn in Limburg, kunnen we de toevloed van vragen beter aan. Ander voordeel: mocht er een probleem zijn tussen twee CIB-makelaars dan kunnen we als huisadvocaat voor beide partijen optreden.

Mijn aanpak Doordat de vragen per mail binnenkomen, kunnen we een databank bijhouden van alle vragen. Op basis daarvan zien we welke topics vaak terugkomen en geven we daar lezingen over.

Een case om nooit te vergeten Geen specifieke case, maar de oprechte dankbaarheid van de leden blijft me telkens bij.

bevestiging van wat ze al weten”

Als ik geen advocaat was… dan zou ik misschien opnieuw vastgoedmakelaar worden.

Maar de advocatuur ligt me toch net iets beter. Ik zou sowieso in de vastgoedsector blijven.

Gouden tip voor de CIB-leden Bouw je dossiers goed op, houd alles goed bij, … Komt het tot een juridische procedure dan is een sterk opgebouwd dossier heel belangrijk, en kan dit echt het verschil maken.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat Dat de CIB-leden eigenlijk zelf al heel veel weten. Vaak zijn ze bij ons gewoon op zoek naar extra bevestiging van wat ze al wisten.

“Vaak zoeken de leden gewoon

Beste advies zelf ooit gekregen Dat is hetzelfde advies als mijn collega Kristien ook kreeg.

Begin niet zomaar onvoorbereid te werken. Maar dat is ook iets dat je met de jaren leert.

Tom Broekmans, Koninckx & Broekmans, Hasselt CIB Limburg

Advocatuur is een familiestiel bij ons. Mijn vader was advocaat en mijn zus is het ook. Dat vertaalt zich in ons familiekantoor. Via wijlen Johan Tackoen, de eerste voorzitter van het BIV, kwam ik met het beroepsinstituut in contact. En via hem kwam ik ook bij CIB Limburg terecht als huisadvocaat.

Mijn aanpak We proberen alle vragen onmiddellijk telefonisch te beantwoorden. Ik ben niet zo’n voorstander van vragen per e-mail omdat mensen dan wel eens geneigd zijn om hele dossiers mee te sturen. Dossierstudie valt niet meer onder eerstelijnsadvies.

Een case om nooit te vergeten De cases waarin we makelaars tijdig kunnen wijzen op risico’s rond deontologie of aansprakelijkheid. Denk aan een opbod tussen twee kopers. Fijn als je zoiets kan deblokkeren.

Wat ik geleerd heb als huisadvocaat Als huisadvocaat houd je heel goed voeling met het werk­ terrein. Het dwingt ons om heel snel naar praktische op­lossingen te zoeken en heel snel wetswijzigingen op te pikken.

14

Als ik geen advocaat

“Kies de weg van de minste weerstand”

was… dan was ik misschien chemicus geworden. Ik heb lang getwijfeld tussen rechten of scheikunde studeren. Nieuwe polymeren ontwikkelen en daarmee de wereld veroveren, het had gekund. (lacht) Gouden tip voor de CIB-leden Hierin volg ik mijn Limburgse collega meester Eevers: bouw elk dossier grondig op. Discipline loont.

Beste advies zelf ooit gekregen Kies de weg van de minste weerstand. Je kan niemand overtuigen van zijn eigen ongelijk, maar als advocaat moet je dat toch proberen. Dan kies je beter voor strategie dan voor confrontatie.

In de kijker

mede-eigendom INFO — nr 107 // 2025

15

IN PERSPECTIEF

Getuigenissen over 'noodkoopgebouwen' ‘Noodkoopgebouw’, een term die hard klinkt, maar wel een onderbelichte realiteit blootlegt. Het gaat om verouderde appartementsgebouwen in slechte staat waar de appartementen zo goedkoop zijn dat ze financieel kwetsbare kopers aantrekken omdat huren voor hen onbetaalbaar is geworden. Maar het ontbreekt deze ‘noodkopers’ aan budget om nadien mee te investeren in noodzakelijke renovaties.

Beslissingen raken geblokkeerd en verdere verloedering dreigt. Met twee getuigenissen – van een syndicus en van Stad Gent – brengen we deze problematiek onder de aandacht. En roepen we op tot bewustwording én actie.

“Op den duur zit je volledig vast” Syndicus Frank Bosmans van SynHome uit Lommel beheerde negen jaar lang zo’n noodkoopgebouw.

“Dat het om een noodkoopgebouw ging, werd pas echt duidelijk toen we in kaart brachten hoeveel achterstallig onderhoud er was. Het werd snel duidelijk dat veel eigenaars de middelen niet hadden om bij te dragen.

Nieuwe eigenaars – vaak financieel kwetsbaar – kopen zich in zonder een realistisch beeld van de renovatiebehoefte. Of ze onderschatten de kosten, of de verkoper heeft die geminimaliseerd. Het resultaat is hetzelfde: ze kunnen niet bijdragen. We hebben het gebouw beheerd van 2015 tot 2024. In die periode zagen we het dossier langzaam maar zeker vastlopen.”

De staat van het gebouw is ondertussen zorgwekkend.

“Er werd enkel wat lokaal oplapwerk goedgekeurd, terwijl offertes voor structurele oplossingen keer op keer werden afgewezen. De algemene vergaderingen verliepen moeizaam. Beslissingen werden uitgesteld, en hierdoor werden subsidies mislopen. Elke offerte voor renovatiewerken werd afgekeurd met een smoes, maar eigenlijk kwam het erop neer dat er geen middelen waren.”

Zonder gerichte ondersteuning blijft dit soort gebouwen problematisch, meent Frank. “De wetgeving rond mede-eigendom is vandaag ontoereikend.

Frank Bosmans, syndicus Sommige zaken zouden met een schriftelijke algemene vergadering met gewone meerderheden kunnen worden opgelost. Meerdere (bijzondere) AV’s per jaar organiseren is erg omslachtig. De overheid zou medeeigenaars beter moeten informeren over renovatieverplichtingen en een beter subsidiesysteem voorzien. En er is meer begeleiding nodig, ook voor kleinere residenties.”

Het mandaat van Frank als syndicus werd uiteindelijk niet meer verlengd. “Sinds het beheer werd overgedragen staan drie van de acht appartementen weer te koop.

Dat maakt het als syndicus extra moeilijk. Want je moet telkens opnieuw nieuwe eigenaars proberen overtuigen die eigenlijk de middelen niet hebben. En zo kom je in een vicieuze cirkel terecht. Op den duur zit je volledig vast.”

CIB breekt lans voor beleidsmaatregelen Het is duidelijk: zonder totaalaanpak, met steun van de overheid, komt er geen oplossing voor dit complexe probleem. CIB pleit voor: • een verplicht meerjarenonderhoudsplan met duidelijke informatie voor kopers • een degelijk reservefonds met de afschaffing van de opt-out en de verhoging van het minimale spaarritme • een vlottere kredietverlening aan VME’s • een betere begeleiding vanuit de Vlaamse en lokale overheid Wil je zelf een getuigenis delen, of een voorstel doen? Je kan hiervoor terecht in onze Community app waar we onze voorstellen ook verder toelichten.

16

IN PERSPECTIEF

“Een symptoom van een bredere woonproblematiek” Tijd voor een structurele aanpak, dat vinden ze ook in Gent. “Steeds meer mensen, ook met een gemiddeld inkomen, komen in gebouwen terecht waarvan de werkelijke renovatiekost pas na de aankoop aan het licht komt. Het gaat om meer dan een gebouw in slechte staat”, klinkt het bij beleids­medewerkers van de Dienst Wonen.

“Het verwijst naar de combinatie van een betaalbare aankoopprijs, verborgen renovatiekosten én een gebrek aan middelen of kennis om de woning kwaliteitsvol aan te pakken. Veel mensen kopen een woning of appartement zonder te weten wat er nog financieel en technisch op hen afkomt. Uit de Gentse Woonstudie van 2023 blijkt dat 40 tot 60% van de mensen moeite heeft om noodzakelijke renovaties te financieren. In Gent zijn er veel appartementen, oudere gebouwen en inwoners met een relatief lager inkomen. Die combinatie maakt onze woonmarkt kwetsbaar. En het gaat niet alleen over kopers, ook verhuurders zitten vaak vast in dit plaatje.”

Wat onderneemt de stad vandaag al?

“Er zijn sterke initiatieven zoals ‘Gent knapt op’, het Verhuurderspunt of begeleiding via de appartementenwerking van de Energiecentrale. De Energiecentrale biedt gratis begeleiding aan syndici en eigenaars: van technische ondersteuning en financieringsadvies tot maatwerk voor wie het financieel moeilijker heeft. Om zicht te krijgen op de problemen van grootschalige appartementsgebouwen met een diversiteit aan bewoners, werd een conceptstudie opgemaakt die een visie biedt op kwaliteit, bouwtechnische renovatie, innovatieve financiering en beheermodellen. Deze inzichten worden concreet gemaakt in het VLAIO-project impaC³t, in co-creatie met diverse actoren. Ook Vlaanderen biedt hefbomen aan via renovatieverplichtingen, premies en leningen. Maar we botsen op de grenzen van projectmatige ondersteuning.”

Waar liggen volgens jullie de sleutels tot verbetering?

“We pleiten voor een structurele aanpak. We hebben een duurzame renovatiestrategie met een ‘appartementenreflex’ nodig in het bovenlokaal beleid. In veel gebouwen is er een mix van eigenaars-bewoners en verhuurders-huurders, elk met hun eigen perspectieven en belangen. Toch moeten zij samen beslissingen nemen over investeringen in gemeenschappelijke delen. Dat vraagt om transparantie, toegankelijke informatie en duidelijke, werkbare regelgeving over eigenaarschap en de besluitvorming in VME’s. Syndici, notarissen en

INFO — nr 107 // 2025

andere actoren nemen hierin hun rol al op, maar botsen vaak op de complexiteit van het geheel. Een structurele opwaardering van het beroep van syndicus, in professionalisering, erkenning en ondersteuning kan daarbij een hefboom zijn.”

"Wie vandaag een betaalbaar appartement koopt, mag morgen niet verdrinken in onverwachte kosten.

We moeten eigenaars samenbrengen met onze renovatiecoaches, syndici versterken in hun rol en zorgen voor duidelijke afspraken over hoe beslissingen genomen worden. Het doel is helder : meer collectieve en duurzame renovaties."

Filip Watteeuw, Gents schepen van Wonen, Milieu, Klimaat en Energie

Wat met noodkooppreventie?

“Voor huishoudens die behoren tot de groep van 40% laagste inkomens blijft de uitbreiding van het aanbod aan sociale en budgethuurwoningen een absolute prioriteit.

Verder zijn renovatiemasterplannen of meerjarenonderhoudsplannen cruciaal. Daarnaast kunnen nieuwe bouwtechnieken en demonteerbare systemen de renovatie eenvoudiger en goedkoper maken. Ook alternatieve financiering en coöperatieve woonvormen moeten meer kansen krijgen. En misschien nog het belangrijkste: we moeten het beeld loslaten dat iedereen alleen eigenaar moet worden. Collectief wonen en delen kan ook een kwalitatief én betaalbaar alternatief zijn.”

Tot slot: wat is jullie beleidsambitie?

“Zowel op Gents als Vlaams niveau groeit de aandacht voor dit thema. We moeten het momentum nu gebruiken om concrete stappen te zetten naar structurele oplossingen. Het is tijd voor een samenhangend, toekomstgericht renovatiebeleid waarbij de rol van syndici, het belang van goede communicatie, professionele ondersteuning en innovatieve financieringsstrategieën niet mogen ontbreken.”

17

RONDVRAAG

Van lockdown tot doorbraak: het nieuwe normaal van de syndicus

Vijf jaar geleden stond de wereld plots stil. De coronapandemie bracht ingrijpende veranderingen teweeg op alle vlakken van ons leven, en zeker ook in het beroep van syndicus. Hoe heeft die ongeziene periode hun manier van werken veranderd? Vier ervaren syndici uit verschillende hoeken van Vlaanderen blikken terug. Jelle Verherstraeten (VDG Vastgoed), Philip Vermeulen (RNP services), Daniel Taelemans (Llyda) en Simon Bollens (ADW Immo) vertellen aan de hand van zes vragen hoe de pandemie het uitvoeren van hun job permanent heeft gevormd. Vier stemmen, vier visies en één sector in volle beweging.

18

RONDVRAAG • Hoe kijk je als syndicus vandaag terug op deze periode?

Jelle: “Voor ons was dit een speciale periode. Mijn vennoot en ik hadden beiden onze job recent opgezegd om ons kantoor VDG Vastgoed op te starten in januari 2020.

We hadden één VME met 10 appartementen als klant toen ineens een ongeziene pandemie uitbrak. Als startend bedrijf waren we natuurlijk afhankelijk van de algemene vergaderingen die konden plaatsvinden zodoende de mede-eigenaars bij de verkiezing van de syndicus voor ons konden stemmen. Met de pandemie vielen plots de algemene vergaderingen weg en konden de VME's moeilijk wisselen van syndicus. Tegelijk werd ons vermogen om creatief te denken gestimuleerd toen we alternatieve manieren van vergaderen moesten bedenken.

Zo bracht iedereen zijn eigen stoel mee en zaten we ver uit elkaar in de tuin of in de ondergrondse garage.

Deze momenten waren lichtpuntjes in tijden met weinig tot geen sociaal contact.”

Daniel: “Wat me positief is bijgebleven is dat medeeigenaars veel meer begrip toonden voor zaken die niet liepen zoals normaliter verwacht zou worden. Negatief waren de voorzorgsmaatregelen tegen corona zoals het dragen van een masker, het constant ontsmetten van alles,…”

Simon: “Deze periode heeft voor een eerste versnelling in de digitalisering én verdere professionalisering binnen het vak van syndicus gezorgd. Er werden enkele bakens verzet die voor de toekomst belangrijk zijn: online overleg, thuiswerk, doorgedreven werking met portaalwebsites,…”

Philip: “Ja, en net door de integratie van betere digitale tools ervaar ik vandaag een nauwere betrokkenheid van mede-eigenaars vergeleken met 5 jaar geleden – wellicht ook deels door de strengere wetgeving en wijzigende veiligheids­voorschriften. Het is opmerkelijk dat het aantal mede-eigenaars die het belang van renoveren begrijpen is toegenomen en dat er bijgevolg meer draagkracht is om actie te (laten) onder­nemen. Een positieve evolutie!”

• Laten we dieper ingaan op digitalisering. Hoe heeft deze tendens zich sindsdien (verder) ontwikkeld in jouw werking?

Jelle: “Wij organiseren de algemene vergaderingen nog steeds fysiek. Dit verloopt naar ons gevoel veel vlotter en zo hebben de mede-eigenaars nog eens de kans om elkaar te zien. Online beginnen mensen (ongewild) door elkaar te praten en merken we dat de besluitvorming soms moeilijk verloopt. Ook niet iedereen is even machtig op de computer. Wel komt er geen printer meer aan te pas om het verslag af te printen en te laten ondertekenen door de bureauleden en aanwezige mede-eigenaars.

Dit gebeurt volledig digitaal.”

INFO — nr 107 // 2025

Philip: “Wij blijven wél digitaal vergaderen via Teams voor kleine VME’s alsook voor raden van mede-eigendom of voor overleg met externe partners zoals bouwdeskundigen, juristen, toelichting van offertes,…

De invoering van thuiswerk heeft ook geleid tot meer autonoom werken van onze medewerkers.”

Daniel: “Wij vergaderen enkel in zeer uitzonderlijke gevallen digitaal. Bijvoorbeeld wanneer een medeeigenaar zich in het buitenland bevindt, zodat ze op deze manier alsnog de vergadering kunnen meevolgen. Verder werden er geen maatregelen weerhouden, en al zeker niet het thuiswerken. Ik blijf erbij dat in onze job het fysieke contact tussen de medewerkers noodzakelijk is zodat iedereen op de hoogte is en blijft van het reilen en zeilen van de gebouwen en hun mede-eigenaars.”

“Telewerken was een noodzakelijk kwaad. Ik blijf erbij dat in onze job het fysieke contact tussen de medewerkers noodzakelijk is.”

Daniel Taelemans

Simon: “Het werken met een cloud based server en tools als digitaal ondertekenen hebben bij ons hun intrede gedaan tijdens corona. Voordien circuleerde veel meer papier door onze kantoren. De mogelijkheden die online vergaderen en de optie van schriftelijke rondvraag brachten, leken bij aanvang voor de lange termijn.

Toch zijn deze vandaag opnieuw meer naar de achtergrond verdwenen. Verder is thuiswerk bij ons een standaard aspect van de werkvoorwaarden geworden gezien de nood aan meer autonomie en flexibiliteit bij medewerkers. Dit draagt ook bij in de moeilijke strijd om de juiste mensen te overtuigen om in onze sector, en specifiek onze kantoren, aan de slag te gaan.”

• De meningen rond digitaal of fysiek vergaderen zijn gemengd, hoe ervaren jullie het contact met medeeigenaars op zich vergeleken met 5 jaar geleden?

Jelle: “Minder persoonlijk. Vroeger werd iedereen steevast uitgenodigd op kantoor om de nodige zaken te bespreken, vandaag verloopt dit meestal digitaal. De nood aan een groot kantoor met verschillende vergaderzalen is veel minder groot.”

Philip: “Het mailverkeer is niet afgenomen maar er is wel veel minder telefoonverkeer. Relaties verlopen meer professioneel. Zo ervaren wij minder loyaal gedrag van de

19

RONDVRAAG mede-eigenaars, al zijn ze wel nauwer betrokken zoals ik eerder vertelde.”

Daniel: “Het aantal ontvangen mails is bij ons opmerkelijk gestegen. Verder eigenlijk niet echt een verandering in onze manier van communiceren naar mede-eigenaars en omgekeerd.”

Simon: “De afstand tot de klant is toegenomen, tegelijk zijn de kosten ook fors gestegen. Zowel de beheerskosten binnen de residentie alsook de erelonen die door de syndicus worden aangerekend. Samen met de toename aan regelgeving is er een weerstand ontstaan bij het cliënteel. Daarnaast zijn particulieren ook gewend geraakt aan instant services (Bol.com, streaming services,…) waarbij ze op een heel professionele en razendsnelle wijze worden bediend. In de wereld van syndic bewegen de dingen veel trager en is het vaak lang wachten op oplossingen (offertes, keuringen, beslissingen AV,…).

Als sector moeten we mee in de evolutie van complete transparantie en het leveren van snelle, gestandaardiseerde diensten. En die stappen dienen snel te worden genomen om de klant die momenteel nog deels op zijn honger blijft zitten, te overtuigen van de capaciteiten van de syndicus als complete dienstverlener.”

“De nood aan een groot kantoor met verschillende vergaderzalen is vandaag veel minder groot.”

Jelle Verherstraeten

• Ik luister ook graag even bij Philip, Daniel en Jelle: hoe ervaren jullie vandaag de druk op vlak van verwachtingen rond bereikbaarheid en beschikbaarheid?

Philip: “De eis om 24/7 bereikbaar te zijn is ook bij ons toegenomen, maar ik denk dat alle sectoren hiermee te kampen hebben.”

Daniel: Wij ervaren niet echt een gewijzigde of toegenomen druk door de pandemie, nee.

Jelle: “Deze druk zal er altijd zijn en blijven. Er zijn altijd technische noodgevallen waarbij een interventie van de syndicus noodzakelijk is. Ons kantoor is hiervoor voorzien van een telefonische nooddienst buiten de kantooruren.

‘Misbruik’ blijft hier zeker binnen de perken. We krijgen wel vaak een opmerking over de organisatie van de algemene vergadering tijdens de kantooruren. In ons kantoor leggen we de grens voor de avondvergaderingen op een 25-tal appartementen. De klanten worden hiervan uiteraard zeer duidelijk en transparant op de hoogte gebracht bij de

20

offerteaanvraag, maar toch laten sommige medeeigenaars dit vallen op de algemene vergadering zelf.

Onze reactie is dan meestal dat een algemene vergadering eenmaal per jaar plaatsvindt tijdens het jaar en dat het eigenlijk een kleine moeite moet zijn om je hiernaar te schikken. Dit zijn meestal de grootste roepers want we krijgen ook dikwijls (stiller) de opmerking van eigenaars die liever tijdens de daguren vergaderen. Zeker tijdens de donkere wintermaanden. Ik heb ook al opgemerkt dat het percentage van aanwezige mede-eigenaars groter is tijdens de kantooruren dan erbuiten.”

• Hoe werd de besluitvorming binnen de VME beïnvloed door de pandemie, en zie je daar blijvende evoluties in?

Jelle: “We hadden graag gezien dat de geldende meerderheden ook in voege zouden blijven bij schriftelijke bevragingen of vergaderingen. Voor sommige zaken zou dit veel gemakkelijker zijn en kan je sneller schakelen als syndicus. Als ik een suggestie mag aanbrengen bij de regering, dan hadden we dit graag op één of andere manier teruggezien.”

Philip: “Ik denk wel dat de aanzet gegeven is tot digitaal vergaderen maar voor beslissingen die emotioneel zijn zoals bijvoorbeeld het wijzigen van bestemming, zware financiële kosten,… is de dynamiek in een fysiek overleg eenvoudiger om beslissingen door te voeren als je een bemiddelende voorzitter hebt en een goed voorbereide en ervaren syndicus.”

Daniel: “Besluitvorming werd door corona niet beïnvloed mijns inziens en er zijn geen blijvende evoluties waarneembaar zoals minder fysieke bijeenkomsten.

Wij blijven erbij dat het zeer belangrijk is dat medeeigenaars elkaar en de syndicus minstens één keer per jaar fysiek ontmoeten. Dat verhoogt ieders betrokkenheid en vooral kan men met woorden veel sneller en accurater oplossingen uitdokteren dan met duizenden e-mails over en weer te sturen. De ziel van een gebouw ligt in die vergaderingen. Men kan daar ook proberen om de mentaliteit om te buigen naar een positieve, constructieve houding indien nodig.”

“Corona is een katalysator geweest voor een aantal tendensen die al in de coulissen klaarstonden om onze markt en werking binnen te dringen.”

Simon Bollens

RONDVRAAG Simon: “Ik zie op dat vlak geen wijzigingen. Klanten willen heel veel informatie ontvangen en betrokken zijn bij de besluitvorming. Het belang van de (fysieke) algemene vergaderingen en overleg/onderzoek ter plaatse aan de gebouwen is naar mijn aanvoelen niet afgenomen.

Misschien zelfs toegenomen. Het inschakelen van specialisten (studiebureaus, architecten, advocaten,..) zorgt ook voor extra overleg en communicatie. Het volume aan contacten en overleg is dus fors toegenomen.”

“De eis om 24/7 bereikbaar te zijn is ook bij ons toegenomen, maar ik denk dat alle sectoren hier mee te kampen hebben.”

Philip Vermeulen

• Hoe kijk je vandaag terug op je crisisaanpak in die periode?

Jelle: “Achteraf is het natuurlijk altijd makkelijk praten. Ik denk dat de regering de situatie correct heeft aangepakt.

Uiteraard waren er uitschieters en onlogische zaken welke werden goedgekeurd en die wij moesten implementeren.

Maar dankzij de lobby van CIB en BIV denk ik dat de juiste beslissingen werden genomen.”

Philip: “Wij hebben steeds doorgewerkt alsof er niks aan de hand was. Dit vroeg de nodige aanpassing en flexibiliteit, maar dit woog zeker op tegen het belang dat wij hechten aan ontmoetingen met onze klanten om de communicatie hangende te houden. Tenslotte werden wij ook doorbetaald.”

Daniel: “Volgens mij werd de aanpak tijdens die periode zeer goed georganiseerd en georkestreerd door de regering. Misschien wel wat overdreven hier en daar, maar beter zo dan omgekeerd denk ik dan. Wij zijn alleszins op een gezonde manier voorzichtig geweest: we lieten alle (dagdagelijkse) activiteiten doorgaan op normale wijze mits de nodige maatregelen te treffen.”

Simon: “Corona is een katalysator geweest voor een aantal tendensen die al in de coulissen klaarstonden om onze markt en werking binnen te dringen, maar die door de plotse noodsituatie op korte termijn dienden te worden opgenomen in de dagelijkse werking. Ondanks alle uitdagingen is dit vrij vlot verlopen en een goede evolutie gebleken.”

INFO — nr 107 // 2025

21

RONDVRAAG

De stekkerzonnepanelen: praten, pluggen,… problemen?

In het licht van de energietransitie zoeken steeds meer Vlamingen naar toegankelijke manieren om hun energieverbruik te verduurzamen. Stekkerzonnepanelen – sinds 17 april 2025 toegestaan in Vlaanderen – lijken op het eerste gezicht een laagdrempelige oplossing. Toch botsen bewoners van appartementsgebouwen op een reeks obstakels.

De combinatie van mede-eigendom, technische vereisten en regelgeving maakt het installeren van stekkerzonnepanelen in appartementsgebouwen bijzonder uitdagend.

Maar hoe pakken onze syndici deze problematiek aan? We gingen te rade bij een aantal van hen.

nodig is. In veel gebouwen blijkt energiedelen via een gemeenschappelijk PV-systeem technisch en juridisch bijzonder uitdagend. Bovendien loopt het energiedelen via de netbeheerder in de praktijk nog vaak stroef, met administratieve complexiteit, beperkte ondersteuning en weinig transparantie voor bewoners. In dat opzicht vormen stekkerpanelen een laagdrempelig alternatief, al moeten ze uiteraard wel binnen het wettelijke kader en in overleg met de VME geplaatst worden.

Lieven Arnou Makelaarskantoor Arnou

“Laagdrempelig alternatief voor complexiteit energiedelen” “We waarderen dat de overheid aandacht heeft voor maatregelen die ook ten goede komen aan mede-eigenaars en bewoners. Toch moet worden benadrukt dat het Burgerlijk Wetboek (artikel 3.82, §2) expliciet voorziet dat wijzigingen aan het uitzicht van het gebouw kunnen worden geweigerd. In die zin had de overheidscommunicatie rond deze maatregel best iets genuanceerder mogen zijn.

Stekkerzonnepanelen kunnen zeker een meerwaarde betekenen voor appartementsgebouwen met een beperkt dakoppervlak. Ze bieden individuele bewoners de kans om toch te genieten van zonne-energie, zonder dat er een complexe gemeenschappelijke installatie

22

Als syndicus hanteren we een terughoudende, maar constructieve aanpak. Eigenaars die een aanvraag indienen voor het plaatsen van een stekkerzonnepaneel, verwijzen we door naar de algemene vergadering, waar dit collectief kan worden besproken en beoordeeld.

Dit doen we in afwachting van verdere richtlijnen vanuit de overheid en de sector. We hebben intussen een vijftal aanvragen ontvangen voor het plaatsen van stekker­ zonnepanelen. Dat is op zich nog beperkt, maar het signaal is duidelijk: de interesse begint te groeien.

Tegelijk merken we dat sommige bewoners of huurders geneigd zijn om dergelijke installaties gewoon zelf te plaatsen, vanuit het idee dat ze dat op hun privatief mogen beslissen. Dat brengt uiteraard risico’s met zich mee, zowel op vlak van veiligheid als visuele impact en medeeigendom. Als syndicus vrezen we dan ook dat we pas zullen worden betrokken zodra er problemen ontstaan – bijvoorbeeld bij schade, discussies over het uitzicht van het gebouw of conflicten tussen mede-eigenaars.

Net daarom is het belangrijk dat er duidelijke communicatie en richtlijnen komen, zowel van de overheid als binnen de VME zelf.”

RONDVRAAG

Sebastiaan Murre Original Immo Beheersteam

“Steeds meer eigenaars neigen naar permanent systeem”

“Het is uiteraard nuttig dat de overheid de vrijheid laat aan de individuele bewoner om hierin een nuttige toepassing te zoeken. Terecht wordt gewaarschuwd voor brandveiligheid en esthetiek van gebouwen, maar ook hier kan op kleine schaal de gemiddelde inwoner van Vlaanderen bijdragen in het energievraagstuk. Twee panelen van 400 watt geven al snel genoeg stroom voor een strijkijzer, waterkoker, ventilator(tje), opladers,.. bij mooi weer. Stekkerinstallaties kunnen ook eerder een (psychologisch) opstapje zijn naar een permanente installatie op het dakvlak.

dat van de aanpalende panden’ moet blijven. Dat beperkt vaak de mogelijkheden voor veel bewoners, want voor een standaard paneel van 1,1 meter op 1,7 meter is dit paneel dus plat te leggen op een terras met meestal veel ramen. Dit maakt dat de panelen dan in het midden liggen van een terras van minimaal 3 meter breed.

Waarschijnlijk zijn zulke zaken nog niet echt bekend en is het bovendien een uitdaging voor de overheid om dit te verwoorden in de lokale infokrantjes.

De ecologische technologie is ontdekt, ontwikkeld, gedemonstreerd en nu uitgerold en zal dus wellicht blijven bestaan. Het is jammer dat – gezien de bestaande regelgeving – de mogelijkheden in stadscentra beperkt zijn daar dit juist de appartementsomgevingen zijn met veel energieverbruik per km². Op de komende jaarlijkse eigenaarsvergaderingen stel ik een aanvulling op het reglement van inwendige orde (RIO) voor waarbij de kansen maar ook de beperkingen worden toegelicht.

Het staat de eigenaars dan vrij hierin binnen de VME een democratische beslissing te nemen. Met een paar honderd gebouwen in beheer en een paar duizend eigenaars is de interesse momenteel nog (zeer) beperkt.

De technologie is nog jong en veel eigenaars stellen zich de vraag waarom niet over te schakelen naar een permanent systeem waarvan de prijs de laatste jaren ook flink is gezakt. De toekomst zal het uitwijzen.”

Er is inmiddels genoeg informatie online te vinden voor de geïnteresseerde eigenaar doch vaak verwijst de federale informatie naar de plaatselijke verordeningen van stad of dorp en helaas wordt het moeilijker voor elke particuliere eigenaar om zich daarin te verdiepen. Verder stelt de bouwcode: ‘Zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak, tot maximaal 1 meter boven de dakrand, en zonnepanelen of zonneboilers die geïntegreerd zijn in het hellende dakvlak zijn vrijgesteld van een omgevingsvergunning.’ Dit geldt volgens mij momenteel ook voor plug-and-play-zonnepanelen maar soms zijn er aanvullend bijkomende lokale verordeningen. Omdat het Vlaamse Gewest tevens de stekkerzonnepanelen als 'gebruikelijke technische constructies/installaties' beschouwt, geldt bijkomend dat men ‘minstens 1 meter afstand van de perceelsgrens en van het dichtstbijzijnde raam van een verblijfsruimte zowel van het eigen pand als

INFO — nr 107 // 2025

23

RONDVRAAG

bewonersprofiel. Zo stimuleren we duurzame keuzes, zonder de samenhang en het evenwicht binnen de medeeigendom uit het oog te verliezen.”

Sophie Demets Isera Vastgoed

“Stimuleren van duurzame keuzes zonder evenwicht binnen de mede-eigendom te vergeten” “Wij hanteren een proactieve en transparante aanpak ten aanzien van stekkerzonnepanelen. In de meeste residenties nemen we dit onderwerp standaard op als agendapunt tijdens de jaarlijkse algemene vergadering.

Op die manier krijgen de mede-eigenaars de kans om zich collectief uit te spreken over de wenselijkheid en de voorwaarden voor het al dan niet toelaten van dergelijke systemen binnen hun gebouw.

We merken dat deze gestructureerde benadering rust brengt in een debat dat anders vaak versnipperd en individueel gevoerd wordt. Door het onderwerp formeel te bespreken binnen het kader van de vergadering, creëren we niet alleen duidelijkheid maar ook een gedragen beslissing. Daarbij schenken we bijzondere aandacht aan de technische haalbaarheid, de impact op de veiligheid en de visuele integratie van de installaties op of aan het gebouw.

We begeleiden de eigenaars met heldere informatie over de mogelijkheden en beperkingen, en brengen indien nodig ook externe expertise aan om de technische of juridische aspecten correct te duiden. De stemming biedt vervolgens een juridisch onderbouwd kader waarbinnen bewoners weten wat kan, onder welke voorwaarden, en op welke manier dit binnen het collectief georganiseerd kan worden.

Deze aanpak zorgt ervoor dat we geen ad hoc-beslissingen moeten nemen op individuele basis, en dat elk gebouw zijn eigen, goed overwogen visie kan uitwerken die past bij de fysieke kenmerken en het

24

Sebastien Degryse Syndic Degryse

“Allesbehalve geschikt in een appartementscontext”

“Stekkerzonnepanelen lijken op het eerste gezicht een interessante oplossing voor individuele bewoners, maar in een appartementscontext zijn ze allesbehalve geschikt. De Vlaamse overheid biedt voor VME’s geen enkele ondersteuning die mij bekend is, wat het initiatief meteen al bemoeilijkt.

Bovendien zijn ze zelden een waardevolle aanvulling: ik pleit eerder voor een gemeenschappelijke aanpak, eventueel met privatieve elementen, maar altijd gedragen door de VME. Het zomaar toestaan van individuele installaties is niet werkbaar – niet alleen omwille van het uitzicht van het gebouw, maar ook door de technische risico’s die ermee gepaard kunnen gaan. Een pertinente weigering is dan ook perfect verdedigbaar.”

IN DE KIJKER

Samen maken we het beroep van syndicus (weer) aantrekkelijk Het beroep van syndicus staat al jaren onder druk, en dat blijft niet onopgemerkt. In 2025 prijkt het voor het tiende jaar op rij op de officiële lijst van knelpuntberoepen van de VDAB. Een symbolische maar pijnlijke mijlpaal voor een beroep dat nochtans essentieel is in onze samenleving. Hoog tijd om het tij te keren, zeker nu onderzoek aantoont dat er tegen 2040 in Vlaanderen zo’n 330.000 extra appartementen nodig zijn.

De cijfers spreken voor zich

De sector neemt het heft in eigen handen

Volgens het recentste jaarverslag van het BIV en de data van STATBEL telde Vlaanderen in 2024 maar liefst 149.032 appartementsgebouwen. Maar tegenover dat grote aantal staan slechts 612 erkende syndici.

Daarnaast zijn er nog 2.023 personen geregistreerd als bemiddelaar-syndicus. Verstedelijking, stijgende grondprijzen en de nood aan compacter wonen maken van appartementen een logische keuze binnen het Vlaamse woonbeleid. Deze trend legt een immense druk op het beroep, want zonder voldoende professionele syndici dreigt het beheer van deze gebouwen in het gedrang te komen.

De vastgoedsector beseft al langer dat ingrijpen nood­ zakelijk is. In december 2023 bundelden sector­organi­ saties CIB, BIV/IPI, Fonds 323 en Federia de krachten om het beroep van syndicus onder de aandacht te brengen.

Dit resulteerde in een grootschalige imagocampagne, met als sluitstuk de website www.jouw-syndicus.be.

Maar bij informeren bleef het niet. Er werd gezocht naar manieren om jongeren actief warm te maken voor het beroep. Zo ontstond het idee om de campagne om te vormen tot een interactieve studiedag voor vastgoedstudenten: de Syndicus Experience Day.

Een onderbelichte, maar cruciale rol

Het initiatief werd bijzonder goed onthaald door de hogescholen. “We vinden het belangrijk dat studenten kennismaken met de brede waaier aan carrière­mogelijk­ heden in de vastgoedsector,” aldus Mounia Faid, opleidings­hoofd Vastgoed aan AP Hogeschool Antwerpen. “Veel studenten denken nog te vaak aan bemiddeling, terwijl het beroep van syndicus minstens even boeiend is.”

De studiedag kreeg vorm via een afwisselend programma met een interactieve quiz, een Q&A met ervaren syndici en een rollenspel rond een algemene vergadering.

Het beroep van syndicus is nog te weinig gekend bij het grote publiek, en al zeker bij studenten. “Toch wordt het steeds belangrijker,” stelt Lukas Mareen, medewerker pers en communicatie bij CIB. “Door de voortdurende toename van appartementen en de groeiende renovatieen vergroeningseisen, neemt de rol van de syndicus alleen maar toe. De syndicus speelt een centrale rol in het behalen van de klimaatdoelstellingen voor 2050. Van het informeren van mede-eigenaars tot het opvolgen van renovaties – het takenpakket is breed en complex.”

Studenten enthousiast maken

“We vinden het belangrijk dat studenten kennismaken met de brede waaier aan carrièremogelijkheden in de vastgoedsector. Veel studenten denken nog te vaak aan bemiddeling, terwijl het beroep van syndicus minstens even boeiend is.”

Mounia Faid, opleidingshoofd Vastgoed aan AP Hogeschool Antwerpen

INFO — nr 107 // 2025

25

OPLEIDING IN DE KIJKER

Einde mandaat van de syndicus: hoe je een overdracht professioneel én zonder kopzorgen aanpakt Wist je dat je als syndicus niet alleen verplicht bent om je dossier over te dragen bij het einde van je mandaat, maar dat je het ook zelf nog jarenlang moet bewaren? Veel vastgoedbeheerders staan ervan te kijken. “Het is die dubbele verplichting die soms voor verwarring zorgt,” zegt advocaat en docent Thomas Soete. In de opleiding ‘Einde mandaat van de syndicus: overdracht zonder valkuilen’ leert Thomas syndici hoe ze hun dossier in orde brengen en met vertrouwen het beheer overdragen of overnemen.

EINDE IN ZICHT: HOE LOOPT EEN MANDAAT AF? Een syndicusmandaat kan op verschillende manieren eindigen. “In de meeste gevallen beslist de algemene vergadering over het einde van het mandaat,” legt Thomas uit. “Maar dat kan enkel als dit correct geagendeerd is. Daarnaast kan een syndicus ook zelf ontslag nemen of – in uitzonderlijke gevallen – beëindigt een rechtbank het mandaat.”

Hoe dan ook: zodra het mandaat stopt, begint de echte uitdaging – de overdracht.

DE GROOTSTE VALKUIL? EEN ONVOLLEDIG DOSSIER. “Het moment waarop je als syndicus het dossier moet overdragen aan je opvolger, is voor veel mensen lastig,” vertelt Thomas. “Als je als overnemende syndicus genoegen neemt met een half dossier, dan snijd je jezelf in de vingers. “Zonder een volledig overzicht van notulen, plannen, attesten, lopende contracten en technische info sta je als nieuwe syndicus al meteen op achterstand. En wanneer mede-eigenaars maanden later verwijzen naar beslissingen van tien jaar geleden, ben je nergens.”

WAT MOET ER ZEKER IN HET DOSSIER ZITTEN? In de opleiding stel je samen met de docent een overdrachtschecklist op: “Het is een eenvoudige tabel met alle documenten die je moet opvragen. Je hoeft geen papierbergen te eisen, maar wél een solide basis. En als je iets niet krijgt? Dan is het cruciaal dat je de vorige syndicus officieel in gebreke stelt.”

WAT ALS DE VORIGE SYNDICUS NIET MEEWERKT? Niet elke overdracht verloopt vlot. Soms ontvang je als nieuwe syndicus nauwelijks documenten. “In dat geval raad ik aan om van je hart een steen te maken en juridische stappen te overwegen. De rechtbank steunt in zulke gevallen bijna altijd de nieuwe syndicus. De vorige syndicus moet gewoon meewerken.”

Ook het BIV grijpt in bij deontologische inbreuken. “Als vrije beroeper heb je de plicht om het dossier correct over te dragen én digitaal bij te houden. Die verplichting werd in 2019 zelfs uitgebreid van vijf naar tien jaar.”

DE EERSTE AV: EEN KANS OM HET VERSCHIL TE MAKEN Eens je mandaat officieel start, bereid je je best goed voor op de eerste algemene vergadering.

Enkele must do’s: • Bevestig je mandaat, zeker als er nog twijfel bestaat.

• Check de syndicusovereenkomst en zorg dat die op punt staat.

• Vraag hoe eigenaars willen uitgenodigd willen worden voor toekomstige AV’s (aangetekend, per mail, enz.).

• Check de verzekering en de bestaande achterstallen.

• Van liftfirma’s tot tuinaannemers: beoordeel lopende contracten en samenwerkingen.

“En vergeet ook niet: bespreek of de vorige syndicus decharge, oftewel ontlasting van aansprakelijkheid, verdient. Dat zegt veel over hoe het vorige beheer werd ervaren.”

MAAK EEN EINDE AAN ROMMELIGE OVERDRACHTEN! Of je nu zelf het mandaat neerlegt of een nieuw gebouw overneemt: een correcte, professionele en juridisch sluitende overdracht is geen luxe. Het is een absolute must. Schrijf je in voor de opleiding ‘Einde mandaat van de syndicus: overdracht zonder valkuilen’ en leer hoe je elk dossier grondig overdraagt of overneemt – mét de juiste documenten, structuur én … gemoedsrust! Want goed begonnen… is niet alleen half gewonnen. Het is ook juridisch een stuk veiliger.

Data 29 september (live webinar) – 7 oktober (Oostende) – 21 oktober (Antwerpen) – 16 december (live webinar) Erkende opleidingsuren Deze opleiding telt mee voor 3 BIV-uren Inschrijven Schrijf je in via vivo.be of scan de QR-code!

26

ACTUEEL

Laadpalen in mede-eigendom “Collectieve systemen zijn de enige juiste weg” De elektrificatie van het wagenpark is volop aan de gang. Maar de installatie van laadpalen in bestaande appartementsgebouwen stuit nog vaak op obstakels.

Als syndicus wordt Nele D’hondt van Immo D’hondt dagelijks geconfronteerd met de uitdagingen. Twee experten, Sam Vermeir van EVME en Elias Van Dijck van Blink Charging, delen hun expertise en reiken werkbare oplossingen aan.

Duidelijke wetgeving ontbreekt Syndicus Nele: Zonder duidelijk juridisch kader blijft het een moeilijk verhaal. Met een duidelijke wetgeving zou het makkelijker zijn om tot besluitvorming te komen.

“Zolang er geen duidelijk juridisch kader is, blijft dit een moeilijk verhaal” Nele D’hondt, Immo D’hondt

INFO — nr 107 // 2025

Elias, Blink Charging: “De regelgeving rond laadpalen in mede-eigendom staat in Vlaanderen vandaag inderdaad nog in haar kinderschoenen. We verwachten dat er in de komende jaren een concreter en coherenter wettelijk kader zal komen, zowel op Vlaams als op federaal niveau. Meer duidelijkheid over bijvoorbeeld stemprocedures, aansprakelijkheid en de mogelijkheid om individuele installaties te weigeren, zou het hele proces sterk vereenvoudigen.”

Sam, EVME: “We hoeven nochtans de mosterd niet ver te halen. Brussel loopt vandaag voor op Vlaanderen wat de regelgeving betreft. Enerzijds worden brandveiligheidsvereisten concreet opgenomen in de voorwaarden van de milieuvergunning voor ondergrondse garages. Anderzijds is de regelgeving van de Brusselse netbeheerder Sibelga helder en toekomstgericht: vanaf vier parkeerplaatsen is het verplicht om met een collectief systeem te werken en sinds 1 januari 2025 is elke mede-eigendom verplicht om een eigenaar met een elektrische wagen de mogelijkheid te bieden om op zijn eigen parkeerplaats te laden. Die richtlijnen zijn kristalhelder en zouden we ook in Vlaanderen graag zien.”

27

ACTUEEL Weerstand omwille van de kosten Syndicus Nele: Mede-eigenaars willen vaak niet mee investeren in collectieve systemen, omdat ze zelf niet elektrisch rijden of hier geen voorstander van zijn.

Elias, Blink Charging: “Doordat wij met een aparte aansluiting werken voor de laadinfrastructuur blijft het bestaande elektriciteitsnet van het gebouw onaangetast.

Het risico op overbelasting wordt hierdoor volledig uitgesloten.”

Sam, EVME: “Die vrees is onterecht. In veel gebouwen is de bestaande elektriciteitsaansluiting, gecombineerd met slimme load balancing, voldoende om de huidige en toekomstige laadbehoeften op te vangen. “

Angst rond brandveiligheid

Collectieve systemen: de enige juiste weg

Syndicus Nele: Nog een argument dat we vaak te horen krijgen van tegenstanders: het verhoogde brandrisico.

Syndicus Nele: Wij hopen dat collectieve systemen met load balancing de norm worden. Dat is de enige manier om het op termijn efficiënt en eerlijk te organiseren.

Sam, EVME: “Rond brandveiligheid heerst er veel emotie en polemiek, maar het is kwestie van rustig naar de situatie ter plaatse te kijken. Bij EVME voeren we brandrisicoanalyses uit in samenwerking met een onafhankelijke expert. De meeste risico’s die gedetecteerd worden, komen voort uit de ouderdom of het slecht onderhoud van het gebouw. Internationaal onderzoek in onder andere Noorwegen toont aan dat EV’s geen verhoogd brandrisico vormen. Het is wel een goede zaak dat vanaf 2026 de risicoanalyse verplicht zal worden. Veel parkeergarages hebben baat bij een opfrissing van de brandbeveiligingsmaatregelen.”

Elias, Blink Charging: “Brandveiligheid is een absolute prioriteit. Ons VME-model werd ontwikkeld in overleg met de brandweer, zodat we van bij de start rekening houden met alle relevante risico’s. We nemen vandaag al concrete preventieve veiligheidsmaatregelen zoals een aparte aansluiting om het bestaande net niet te belasten,

28

“Zowel voor brandveiligheid als energiecapaciteit is collectief laden de enige duurzame weg vooruit”

Elias, Blink Charging: “Tegenkanting van medeeigenaars is perfect begrijpelijk en zelfs voorspelbaar in de context van een VME. Een veelgehoord bezwaar is inderdaad de angst om mee te betalen voor iets wat men zelf niet gebruikt. Binnen ons VME-model financieren wij zelf de aansluiting van de infrastructuur. Mede-eigenaars die (nog) geen laadpaal willen, dragen dus geen kosten voor de installatie in de gemeenschappelijke delen. Dit is vaak een doorslaggevend argument dat twijfelende mede-eigenaars geruststelt.”

Sam, EVME: “Je kan best werken met een oplossing met een lage instapkost die elke plaats aansluitbaar maakt, maar nog niet noodzakelijk elke individuele plaats aansluit. Het zal nog decennia duren alvorens elke wagen in de garage een EV is. Het is zinloos om vandaag een kapitaal aan bekabeling te plaatsen die twintig jaar niet wordt gebruikt. Toch moet je ervoor zorgen dat iedereen kan aansluiten op zijn of haar tempo. De basiskost kan door de VME worden terugverdiend door een jaarlijkse vergoeding aan te rekenen aan diegenen die gebruik maken van de basisinfrastructuur. Zo ontstaat een potje waarmee in eerste instantie de installatie kan worden terugverdiend, en op lange termijn andere energieinvesteringen kunnen worden gefinancierd.”

Sam Vermeir, EVME

noodstopvoorzieningen aan de uitgang van de parking en load balancing om het energieverbruik gecontroleerd te spreiden.”

Overbelasting van het elektriciteitscircuit Syndicus Nele: Ook de capaciteit van het elektriciteitsnet baart de eigenaars zorgen. Ze vrezen voor een overbelasting.

Sam, EVME: “Collectieve systemen met load balancing zijn niet alleen de toekomst, ze zijn vandaag de enige juiste oplossing. Door het vermogen efficiënt te verdelen over meerdere laadpunten vermijd je onnodige dure verzwaringen. Bovendien deel je de vaste kosten in je energieaansluiting over de verschillende gebruikers.

Combineer het met een slimme aansturing die de auto’s laadt op het ogenblik dat de energie het goedkoopst of zelfs gratis is en je hebt een oplossing die slim, schaalbaar en financieel interessant is voor iedereen. In een gebouw waar we recent ons systeem installeerden, laadde een bewoner in april aan een energiekost van -3 euro voor meer dan 1.000 km rijbereik. Dankzij dynamische tarieven en slimme sturing kon deze bewoner niet alleen goedkoop, maar zelfs aan een negatief tarief laden. Het toont hoe krachtig en voordelig collectief slim laden vandaag al kan zijn.”

ACTUEEL Elias, Blink Charging: “Collectieve systemen sluiten perfect aan bij de technische, juridische én maatschappelijke context waarin VME’s vandaag moeten opereren. Ze laten toe om op een gestructureerde manier laadpunten toe te voegen naargelang de vraag groeit, zonder telkens ingrijpende aanpassingen te moeten doen aan de installatie. Het is belangrijk dat collectieve oplossingen gestimuleerd worden. Ze bevorderen de veiligheid en de gelijkheid binnen een gebouw. ”

Privatieve laadoplossingen: beter vermijden Syndicus Nele: Als syndicus proberen wij individuele oplossingen zoveel mogelijk te weigeren.

Sam, EVME: “We begrijpen de drang naar individuele oplossingen, maar binnen een gedeelde infrastructuur zijn die onhaalbaar. Individuele aansluitingen op privémeters lijken makkelijk voor de eerste EV’s in het gebouw, maar ze kunnen de hoofdcapaciteit snel verzadigen. Als die limiet wordt bereikt, zijn de investeringen om alsnog over te schakelen naar een collectief systeem veel hoger. Zowel voor brandveiligheid als energiecapaciteit is collectief laden de enige duurzame weg vooruit. Dat hoeft trouwens niet altijd collectief met heel het gebouw te zijn. Wij bieden ook de mogelijkheid om met een kleine groep mede-eigenaars te starten met een semicollectief systeem dat later naadloos in het grotere VME-verhaal kan worden geïntegreerd.”

Elias, Blink Charging: “We delen deze visie volledig. Het is sterk aan te raden om individuele, privatieve laadoplossingen te beperken of zelfs te weigeren. Net daarom bieden wij uitsluitend collectieve oplossingen aan met een afzonderlijke aansluiting. Een bijkomend voordeel van een collectieve installatie is dat de VME, eens het systeem is geïnstalleerd, de mogelijkheid heeft om private laadpalen te weigeren. Dat zorgt voor duidelijkheid, gelijkheid en een coherent beleid binnen het gebouw.”

“Hoe beter de eigenaars geïnformeerd zijn, hoe groter de kans dat er gedragen beslissingen worden genomen” Elias Van Dijck, Blink Charging

INFO — nr 107 // 2025

Geen eenvoudige opdracht voor de syndicus Syndicus Nele: Als syndicus moet je ervoor zorgen dat technisch alles correct verloopt en dat er tot een rechtmatige beslissing wordt overgegaan. Dat is een hele uitdaging, zeker omdat het om een materie gaat waar we zelf nog niet helemaal thuis in zijn.

Sam, EVME: “We begrijpen dat de overstap naar elektrische mobiliteit voor veel syndici niet evident is.

Gelukkig is de realiteit vaak minder complex dan gevreesd. Wij raden aan om als syndicus tijdig te handelen. Wacht niet tot een eerste bewoner zelf een laadpaal heeft geplaatst. Start een offerte-aanvraag voor een collectieve installatie en vermeld in de notulen van de algemene vergadering dat er een onderzoek loopt naar een gedeelde oplossing. Dit geeft je juridisch armslag om individuele vragen voorlopig on hold te zetten tot de VME een weloverwogen keuze kan maken. Zo vermijd je dat individuele aanvragen en aansluitingen een onrechtvaardige situatie creëren nog voor je gestart bent.”

Elias, Blink Charging: “Een succesvolle installatie begint bij een transparante communicatie. Informeer alle medeeigenaars over het proces, ook zij die (nog) geen laadpaal wensen. Hoe beter de eigenaars geïnformeerd zijn, hoe groter de kans dat er gedragen beslissingen worden genomen. Binnen ons VME-model zetten we sterk in op heldere communicatie tussen leverancier, syndicus en mede-eigenaars. Voor syndici en bewoners gaat het vaak om onbekend terrein. Daarom nemen wij alle administratieve en praktische lasten op ons: van technische plannen en juridische toelichtingen tot begeleiding tijdens de algemene vergadering.”

Nog enkele extra tips van de experten • Schakel een expert in om de mede-eigenaars te overtuigen. Nodig een ervaren partner uit op de algemene vergadering om technische en praktische vragen meteen te beantwoorden • Denk toekomstgericht. Wie kiest voor een laadoplossing, denkt best ook aan morgen.

Je weet nooit of een laadpaalfabrikant binnen tien jaar nog bestaat. Kies een oplossing die meegroeit met de behoeften van de bewoners én met de technologische evoluties.

• Kies voor een all-in service waarbij onderhoud, facturatie, software-updates en interventies zijn inbegrepen. Zo blijf je als syndicus ontzorgd en garandeer je een veilige, correcte en langdurige werking van het systeem.

29

Fibernetwerk: bent u klaar om de koperverbinding vaarwel te zeggen?

Het fibernetwerk wordt gestaag over heel België uitgerold. Dit is goed nieuws, want deze technologie garandeert een snellere en stabielere internetverbinding die een brede waaier aan nieuwe toepassingen aankan. Maar waar er voortaan fiber ligt, wordt het oude kopernetwerk Bougnet afgesloten. Jean-Louis Bougnet is de verantwoordelijkeJean-Louis voorResponsable Copper Copper Outphasing Outphasing bij Proximus en legt uit hoe dit in zijn werk gaat. chez Proximus «Mijn opdracht is om alle bestaande lijnen naar fiber over te zetten en de deactivatie van het kopernetwerk wat daarmee gepaard gaat», vertelt Jean-Louis Bougnet. «Iedereen krijgt hier ooit mee te maken: particulieren, kmo’s, grote bedrijven ... Er komt heel wat coördinatie bij kijken, maar we hebben de nodige instrumenten, processen en communicatie om de omschakeling vlot te laten verlopen.»

Het is een grote uitdaging voor iedereen om de strikte deadlines na te leven. Jean-Louis Bougnet: «Wanneer het BIPT, onze telecomregulator, een datum vastlegt om het kopernetwerk te deactiveren, dan kan geen enkele operator daar onderuit. Als u niet op tijd naar fiber overgeschakeld bent, verliest u uw toegang tot het netwerk. Dat betekent geen internet, geen telefoon (vaste lijn) en geen televisie meer voor de bewoners. En in de mede-eigendom zullen de alarm- en liftlijnen niet meer werken ...», benadrukt Jean-Louis Bougnet.

Bereid je voor op de toekomst met fiber Maar waarom is fiber onvermijdelijk? «Omdat fiber moeiteloos de groeiende hoeveelheid gegevens aankan die we vandaag en morgen nodig hebben», antwoordt Jean-Louis Bougnet. «Beeldvorming voor een dokterspraktijk, gebouwmonitoring vanop afstand, digitale televisie ... Met fiber kan iedereen tegelijk online, zonder kwaliteitsverlies. Op het oude kopernetwerk gaat dat veel minder efficiënt omdat de infrastructuur verouderd is. Bovendien is het niet doenbaar om twee netwerken naast elkaar te beheren, vandaar de deactivatie van het kopernetwerk.»

Voor syndici is de komst van fiber in hun gebouwen ook een opportuniteit. «Hun beroep wordt ook almaar digitaler met geconnecteerde verwarming, zonnepanelen, videobewaking, informatieschermen enz. Ze hebben dus fiber nodig om hun syndicustaken voor de mede-eigendom slim en efficiënt uit te voeren», legt Jean-Louis Bougnet uit. «En dan is er nog de waarde van het gebouw die stijgt dankzij fiber.»

De omschakeling is van vitaal belang: syndici kunnen het zich niet permitteren dat hun gebouw wordt losgekoppeld van het net. «Stel je voor dat je geen noodoproep meer kan maken als je in een defecte lift vastzit of dat het personenalarm van een senior niemand meer opbelt», voegt Jean-Louis Bougnet gevat toe.

Een zeer uitgebreid communicatieplan Om dergelijke situaties te voorkomen, communiceert Proximus goed op tijd. Jean-Louis Bougnet: «De communicatie begint zodra een gebouw is aangesloten en de bewoners in aanmerking komen voor fiber. Naarmate de deactivatie van het kopernetwerk nadert, verandert onze communicatie naar onze klanten. We leggen uit hoe u fiber kunt laten installeren en wanneer het kopernetwerk afgesloten wordt. We doen dit via briefwisseling, e-mail, sms, telefoon ... Sommige berichten zijn van juridische aard omdat ze contractueel verplicht zijn bij de stopzetting van een dienst. Die berichten sturen we drie maanden voor de deactivatie naar residentiële klanten en zes maanden in het geval van professionele klanten».

En hoe zit het met klanten die niet in aanmerking komen voor fiber? «Die bevinden zich op plekken waar fiber uitgerold wordt, maar wiens gebouw nog niet op fiber aangesloten is. Twee jaar voor de deactivatie van het kopernetwerk informeren we de bewoners en syndici dat het oude kopernetwerk afgesloten gaat worden.»

De cruciale rol van syndici Syndici spelen een sleutelrol om de omschakeling vlot te doen verlopen. «Zij kunnen proactief actie ondernemen om het akkoord van de mede-eigenaars te verkrijgen voor de fiberaansluiting van het gebouw, met name via de algemene vergaderingen.

Dat moet ruim op tijd gebeuren, want de werken kunnen complex en tijdrovend zijn, afhankelijk van de nodige bekabeling of de esthetische vereisten.

En daarna moet elke bewoner nog zijn eigen aansluiting plannen.»

Wat gebeurt er als er te lang getreuzeld wordt?

«Het is al gebeurd dat we geen toestemming hadden van de mede-eigenaars voor de deactivatiedatum.

Het gebouw werd afgesloten van het kopernetwerk en het mede-eigendom moest een nieuwe aansluiting aanvragen. Dat kan al gauw enkele weken duren. Bovendien is de fiberaansluiting van een gebouw na de koperdeactivatie betalend, terwijl de aansluiting gratis is als ze tijdig uitgevoerd wordt», stipt Jean-Louis Bougnet aan.

Maar in de meeste gevallen verloopt alles van een leien dakje: de syndici doen goed hun werk. «We zien dat ze het voortouw nemen, in samenwerking met het Proximus-team dat hen op het terrein begeleidt voor, tijdens en na de fiberaansluiting.»

Twee tips om af te sluiten «Enerzijds zijn de syndici het de bewoners verplicht om te anticiperen en samen te werken met de providers om alles rond te hebben voor de deactivatie van het kopernetwerk. Anderzijds is het hun rol als syndicus om fiber te omarmen in het dagelijkse gebouwbeheer», besluit Jean-Louis Bougnet.

Wilt u weten of uw gebouwen aangesloten zijn op fiber?

Ontdek het nu via proximus.be/syndicfiber