OPINOMIC Real Estate 11/2024

REAL ESTATE

DER IMMOBILIEN-GUIDE HERBST/ WINTER 2024

11/2024

Tiefe Zinsen

Die Kunst der Wende

Sanierungsstau Wer nun investieren muss

PropTechs Was bringen viele kleine Lösungen?

Warum Aufklärung und Daten (fast) alles sind

Lukas Vogt im Interview

Zinswende

Was passiert auf dem Wohnungsmarkt?

SEITEN 4/5

PropTech & Co.

Wie digital wird die Immobilienbranche?

SEITE 10

Interview

Lukas Vogt über die Kraft der Daten und die Nachhaltigkeit

SEITEN 12/13

Kreislaufwirtschaft

Wie geht das Bauen im Kreis?

SEITE 16

Dekarbonisierung

Was bewirken die ESG-Kriterien? SEITE 20

Nachhaltigkeit

Wer finanziert klimaneutrale Immobilien? SEITE 22

Reurbanisierung

Zwischen «Mixed Use» und «Urban Middle Class» SEITE 24

Schlusswort

Plädoyer für eine intelligente Digitalisierung

SEITE 26

Wie gelingt nachhaltige Verdichtung?

Im September 2024 hat unser Land erstmals über 9 Mio. Bewohnende gezählt. Gleichzeitig sinkt in der Schweiz die Zahl der neu gebauten Wohnungen seit 2016 (54‘000) kontinuierlich auf voraussichtlich noch gut 40‘000 im 2024. Das Schweizer Stimmvolk hat sich für ein neues Raumplanungsgesetz ausgesprochen, das seit 2004 in Kraft ist und Verdichtungen erleichtern und begünstigen sollte. Die Fortschritte sind allerdings bescheiden. Wie kann es gelingen, Widerstände zu überwinden und nachhaltige Verdichtung zu ermöglichen? Aus meiner Sicht sind bei Planungsprozessen, die am Schluss in der Regel politische Mehrheiten erforden, sechs Elemente zentral.

Partizipative Planungsprozesse

Möglichst früh sollten breite Anspruchsgruppen in den Entwicklungsprozess einbezogen werden. Dazu gehören unter anderem Anwohner und direkte Nachbarn, Quartiervereine, Verkehrs- und Architekturverbände, politische Parteien und natürlich die zuständigen Behörden. Nur durch die Integration von möglichst vielen Interessensgruppen können erfolgreich politische Mehrheiten geschaffen werden. Idealerweise wird dieser Prozess durch eine unabhängige Person mit Mediationsausbildung und -erfahrung durchgeführt.

Fokus auf Langsamverkehr

Insbesondere bei urbanen Entwicklungen ist dem Langsamverkehr heute eine grosse Bedeutung beizumessen. Bei gemischten Nutzungen in grösseren Städten – wie zum Beispiel im Urban Entertainment Center Sihlcity in Zürich – zeigen Erfahrungswerte, dass über Inhalt 11.2024

Dr. Beat Schwab

Unabhängiger Verwaltungs- und Stiftungsrat (u.a. Zug Estates, Raiffeisen Schweiz oder Stiftung für Kunst, Kultur und Geschichte)

Nur durch die Integration von möglichst vielen

Interessensgruppen können erfolgreich politische Mehrheiten geschaffen werden.

zwei Drittel der Besucher zu Fuss oder mit dem öffentlichen Verkehr kommen. Idealerweise gilt daher bei der oberirdischen Erschliessung ein Primat für Fussgänger und Velofahrer. Daneben braucht es aber für den wirtschaftlichen Erfolg genügend Parkplätze, die idealerweise unterirdisch angelegt sind mit direkter Anbindung an die darüber liegenden Nutzungsflächen.

Attraktive Aussen- und Grünräume

Der Fokus auf den Langsamverkehr ermöglicht auch die Gestaltung von vielfältigen Grünräumen in der Umgebung mit Sitzgelegenheiten ohne Konsumationszwang. Dabei kommen Aspekten der Biodiversität sowie von unversiegelten Flächen eine immer grössere Bedeutung zu. Kuratierte Bepflanzungen kühlen die Luft und sorgen für ein angenehmes Klima. Es ist städtebaulich zudem zu beachten, dass Baukörper möglichst nicht quer zur Windrichtung stehen und so die Durchlüftung erschweren.

Anreize zur Erhöhung der Wohnmobilität

Den Umzug von grösseren in kleinere Wohneinheiten zu fördern, ist eine der anspruchsvollsten Aufgaben. Das hat nicht zuletzt damit zu tun, dass das geltende Mietrecht langjährige Mietende in einem Umfeld mit tendenziell sinkenden und tiefen Zinsen bevorteilt. So sind die Bestandesmieten zwischen 2010 und 2022 lediglich um rund 1% pro Jahr gestiegen, während die Neumieten deutlich stärker anzogen. Hier wäre zu überlegen, wie man mit einer Reform des Mietrechts und im Sinne der Fairness den Grundsatz «gleiche Miete für gleiche Wohnung» erreichen könnte. Heute kann es sein, dass fast identische

IMPRESSUM

Wohnungen auf dem gleichen Stockwerk einen stark unterschiedlichen Mietzins haben.

Vertikale Verdichtung

Hochhäuser sind vor allem im städtischen Umfeld ein geeignetes Mittel, um die Realisierung der vorangehenden Punkte zu begünstigen. Sie benötigen weniger Bodenfläche, und so lässt sich Platz für den Langsamverkehr und attraktive begrünte Aussenräume gewinnen. Durch Gemeinschaftsräume für jeweils rund 20 Wohnungen mit Erschliessung von Allgemeinräumen wie Waschküchen kann dabei die vertikale Anonymität durchbrochen und ein quasi-dörflicher Charakter geschaffen werden.

Kompakte Grundrisse

Mit effizient geschnittenen Wohnungen finden mehr Menschen Platz in einem Gebäude, was zusätzlich hilft, die Wohnungsknappheit zu reduzieren und zu verdichten. Die Erkenntnis, dass das beste Rezept gegen Wohnungsknappheit die Erhöhung des Angebots darstellt, setzt sich immer mehr durch und hilft im Argumentarium gegen Kritiker der Verdichtung. Zusätzliche Wohnungen mit einer höheren Belegung haben dabei einen doppelten Effekt.

Mit der Umsetzung dieser (nicht abschliessenden) Massnahmen im Planungsprozess erhöhen sich die Chancen, nachhaltige Verdichtungsprojekte umzusetzen und zwei Ziele gleichzeitg zu errreichen: Einerseits ein ökologisch geringerer Fussabdruck mit tieferem CO2-Ausstoss pro Person, und andererseits die Schaffung von dringend benötigtem, zusätzlichem Lebensraum.

OPINOMIC AG Dammstrasse 19, 6300 Zug, Schweiz / Herausgeber Luigi Kqira / Redaktion (verantwortlich) Rüdiger Schmidt-Sodingen / Art Department Einhorn Solutions GmbH, Sylvio Murer (Art Direction) / Distribution Finanz und Wirtschaft / Druck DZZ Druckzentrum Zürich AG / Projektleitung Anita Luka / Titel Silvan Borer Sie erreichen uns unter info@opinomic.ch und opinomic.ch

In Kooperation mit

«In der Schweiz wird nicht nur gewohnt, sondern auch gelebt, konsumiert, produziert

Als Gruppengesellschaft der 1999 gegründeten

Swiss Prime Site entwickelt

Swiss Prime Site Solutions massgeschneiderte

Dienstleistungen und Anlageprodukte für Kunden im Immobiliensektor.

CEO Anastasius Tschopp über die Entwicklung des Unternehmens, ein möglichst breites Produktportfolio und die Bedeutung gewerblicher Immobilien.

Herr Tschopp, wie wichtig sind neue oder innovative Lösungen, um die Attraktivität von Immobilienprodukten zu sichern oder sogar noch zu steigern? Innovation ist auch in der Immobilienbranche wichtig. Obwohl erwähnt werden sollte, dass Immobilienprodukte schon immer Innovationen mit sich brachten. Mit innovativen Produkten können Sie sich am Markt diversifizieren und eventuell sogar eine Mehrrendite dadurch generieren.

Sie werben sowohl für individuelle Lösungen, als auch für Weitsicht. Einerseits müssen Sie wissen, welche Branchen und Nutzungen im Kommen sind, andererseits müssen Immobilienflächen langfristig gemäss den aktuellen Bauvorgaben und Bauzonenordnungen geplant werden. Eine grössere Flexibilität bei der Flächennutzung ist aktuell oftmals gewünscht, jedoch aus verschiedenen Gründen nicht immer umsetzbar. Das Büro der Zukunft braucht gleich viel oder sogar mehr Fläche, denn wenn heute alle Mitarbeitenden im Unternehmen zusammenkommen, brauchen sie Meeting-Räume und Arbeitsplätze, die den Teamgedanken und die Unternehmenskultur stärken. Homeoffice ist und war schon lange ein Thema und wird in vielen Unternehmen seit Jahren, auch schon vor der Pandemie, umgesetzt. Diese Kultur, die vor Ort gelebt wird, treibt ein Unternehmen entscheidend an oder macht sogar den eigentlichen Erfolg aus. Umfrageergebnisse und die Leerstandsreduktionen aus den letzten Jahren zeigen deutlich, dass gleich viel oder sogar mehr Flächen gebraucht werden.

Wie hat sich Swiss Prime Site Solutions in den letzten Jahren entwickelt?

Swiss Prime Site Solutions wurde 2017 mit ein paar wenigen Mitarbeitenden gegründet. Beim Start verwalteten wir die Swiss Prime Anlagestiftung mit rund CHF 1.4 Mrd. sowie Beratungsmandate von Pensionskassen. 2021 haben wir das Asset Management Unternehmen Akara gekauft und somit den Akara Diversity PK Fonds übernommen. Im selben Jahr haben wir den kommerziellen Fonds

Swiss Prime Site Solutions Investment

Fund Commercial lanciert und wuchsen auf 80 Personen und Assets under Management im Wert von acht Milliarden

und gearbeitet »

Asset Management

Anastasius Tschopp CEO

Franken. In den letzten zwei Jahren sind wir weiter stark gewachsen – organisch und auch durch die im April 2024 vollzogene Akquisition von Fundamenta mit gemanagtem Immobilienvermögen in der Schweiz und Deutschland. Wir konnten unsere Produktpalette stark erweitern und sind nun sehr breit aufgestellt mit rund 130 Mitarbeitenden und einer umfassenden Expertise beim Wohnen und bei kommerziellen Flächen. Mit unserem 360-Grad-Management-Ansatz, der sämtliche Aspekte abdeckt, betreuen wir Assets under Management im Wert von CHF 12.8 Milliarden Franken. Dies als unabhängiger Asset Manager, der kein eigenes Vermögensbuch hat.

Auch dank dieses starken Anstiegs der Assets under Management haben Sie mittlerweile 130 Mitarbeitende. Wichtig ist uns, für jeden Investor eine passende und gewinnversprechende Lösung zu haben. Wir wollen eine Immobilienplattform für alle Investoren sein. Dabei gehen wir auch auf individuelle Kundenwünsche ein und haben mit unserer Produktepalette eine Vielzahl von Möglichkeiten, die von 100 % Kommerziell bis hin zu 100 % Wohnen reicht.

Steckbrief

Swiss Prime Site Solutions Swiss Prime Site Solutions entwickelt massgeschneiderte Dienstleistungen und Anlageprodukte für Kunden im Immobiliensektor. Das Unternehmen verfügt über CHF 12.8 Mrd. Assets under Management und eine EntwicklungsPipeline von über CHF 1.1 Mrd. Als Asset Manager hat das Unternehmen das Ziel, unabhängig vom Anlageumfeld solide und attraktive Erträge mit tiefem Risiko zu erwirtschaften. Swiss Prime Site Solutions ist eine Gruppengesellschaft von Swiss Prime Site und wurde von der FINMA als Fondsmanagerin zugelassen.

Anastasius Tschopp

Der berufliche Weg von Anastasius Tschopp in der Immobilienbranche

Wie wichtig waren die jüngsten Zukäufe der Akara-Gruppe und der schweizerisch-deutschen Vermögensverwalterin Fundamenta?

Wichtig ist und bleibt, dass die Produkte, die wir anbieten, gut performen. Mit unseren 120 Mitarbeitenden in der Schweiz können wir unsere erweiterte Produktpalette optimal weiterentwickeln. Wir sind stabil in der Organisation, fördern Talente und schaffen so Innovationen, die für uns und unsere Kundinnen und Kunden wichtig sind. Mit modernen Analysetools lassen sich die Potenziale der Liegenschaften durch Kennzahlen schneller und verlässlicher bewerten, was auch der Nachhaltigkeit zugutekommt: Ist bei einer Liegenschaft Fernwärme möglich? Wie sieht der CO2Absenkpfad für eine Liegenschaft aus?

Gleichzeitig lässt sich so auch die Performance verlässlich und transparent überprüfen: Wie entwickelt sich das Portfolio? Was kann zur weiteren Optimierung getan werden?

Kann man sagen, dass der der Appetit auf Immobilien sowohl bei institutionellen und privaten Kunden wieder steigt? Wie entwickelt sich der Wohnrespektive kommerzielle Markt?

begann mit einer Lehre als Plattenleger und führte ihn später in den Handel mit Baumaterialien. Dann war Tschopp für die Entwicklungsabteilung des Flughafens Zürich tätig, bevor er als Head Property Marketing Real Estate Asset Management zur Credit Suisse wechselte. Vor zehn Jahren stiess er zu Swiss Prime Site, wo er zuletzt Head Portfolio Management war. 2018 übernahm er die Leitung der neu gegründeten Swiss Prime Site Solutions und seit 2021 ist er Mitglied der Geschäftsleitung der Swiss Prime Site. Neu ist er im Aufsichtsrat der im April 2024 erworbenen Gesellschaft Fundamenta Group Deutschland AG.

Mehr Informationen unter spssolutions.swiss

Wir erleben in der Schweiz aktuell eine hohe Zuwanderung bei gleichzeitig hoher Beschäftigung. Verdichtung ist fast nirgends mehr möglich, da es überall Einsprachen gibt, ganz nach dem Motto «Not in my backyard». Es wurde in den letzten Jahren eindeutig zu wenig gebaut und dieser Trend hält an. Wir erleben auch auf dem kommerziellen Markt einen tiefen Leerstand, wenn wir unsere Produkte betrachten. Sie dürfen nicht vergessen, dass beispielsweise Logistiker aber auch Handwerksunternehmen und viele andere Branchen weiterhin zunehmend Produktions- oder Lagerflächen benötigen. Nicht alles lässt sich virtuell im Netz lösen. Ein Plattenlegerbetrieb wird zum Beispiel immer ein Magazin zum Lagern brauchen. Wir

brauchen deshalb weiterhin einen attraktiven Gebäudepark, welcher mit der Infrastruktur und der Bevölkerung mitwächst. Um die A- und B-Städte müssen neue kommerzielle Flächen entstehen. Allgemein sehe ich, dass der kommerzielle Gebäudepark viel zu wenig beachtet wird. Das Renditerisiko wird bei diesen Flächen meiner Meinung nach viel zu hoch bewertet. Sie haben für diese Investments im Vergleich zu Wohnimmobilien sicher kein doppeltes Risiko. In der Schweiz wird nicht nur gewohnt, sondern auch gelebt, konsumiert, produziert und gearbeitet.

Merken Sie, dass sich in den Premiumlagen der Innenstädte die Nachfrage ändert? Wo gibt es Opportunitäten, die momentan zu wenig beachtet werden? Die Toplagen waren und sind weiter sehr gefragt. Die Marktdynamik hat wieder angezogen, es wird wieder deutlich mehr gekauft und verkauft. Nach den Jahren, in denen vor allem Private Equities und Family Offices dominierten, kommen nun auch die institutionellen Anleger zurück auf den Immobilienmarkt. Und eins ist klar: Wenn wir in der Schweiz wieder mehr bauen wollen, brauchen wir die institutionellen Anleger.

Mit innovativen Produkten können Sie sich am Markt diversifizieren und eventuell sogar eine Mehrrendite dadurch generieren.

Zinsen runter, Nachfrage rauf

Die tieferen Zinsen machen Wohneigentum erschwinglicher. Was bedeutet das mittelfristig für den Wohnungsmarkt und die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern?

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Die Preise gingen schon wieder hoch, vermelden Immobilienexperten, denn die Leute seien bei tiefen Zinsen bereit, auch höhere oder erstbeste Preise zu zahlen, wenn diese entsprechend leichter zu finanzieren seien. Die Zurückhaltung sinkt parallel zu den Zinsen. Zusätzlich drückt das knappe Angebot an Mietwohnungen, deren Kosten aufgrund des stabilen Referenzzinssatzes und einer komplexen Krisenlage samt aufgeschobenen ESG-Nachrüstungen steigen, auf den Wohnmarkt. Auch die einschlägigen Immobilienplattformen und Zinsrechner vermelden seit Mitte des Jahres wieder höhere Zugriffszahlen.

Der geänderte SNB-Leitzins, der bis Ende des Jahres auf 0,75 Prozent sinken könnte, drückte die Richtsätze für zehnjährige Festhypotheken Ende September auf 1,81 Prozent, die Richtsätze für fünfjährige Festhypotheken auf 1,68 Prozent. Damit sind Festhypotheken auch weiterhin günstiger als Saron-Hypotheken, die ihren Kreditnehmern im Durchschnitt zwischen 1,6 und 2,0 Prozent abverlangen. Ob sich längere Laufzeiten von Festhypotheken nun rechnen, hängt von der weiteren Zinsentwicklung ab. Wer sich für zehn Jahre festlegt, hofft insgeheim darauf, dass die Zinsen bald wieder steigen und er mit der langen Laufzeit ein gutes Geschäft gemacht hat. Inwieweit nun Mieterinnen und Mieter die Seite wechseln, um statt Miete Eigentum zu finanzieren, bleibt abzuwarten. Die letzte ermittelte Wohneigentumsquote stammt laut dem

Bundesamt für Wohnungswesen aus dem Jahr 2000 und betrug 34,6 Prozent. Binnen zehn Jahren war sie immerhin um drei Prozent gestiegen. Gleichzeitig meldete das Bundesamt für Statistik für das vergangene Jahr einen tiefen Wohnungsleerstand von 1,15 Prozent. Können interessierte Käuferinnen und Käufer also überhaupt genug Kaufangebote finden, um von den tieferen Zinsen zu profitieren?

Die aktuellen SWX IAZI Real Estate Indizes bestätigten die Leerwohnungsziffer und verweisen für 2023 auf einen erhöhten Wohnungsbestand von 50’000 Einheiten, der dem langjährigen Mittel entspreche und vor allem aus Mietwohnungen bestehe. So liege die «Leerstandsquote von Wohneigentum mit 0,7 Prozent deutlich unter derjenigen von Mietobjekten mit 1,5 Prozent». «Exemplarisch für die Knappheit im

Teilmarkt für Wohneigentum» stehe der Nettozuwachs an Einfamilienhäusern: Nur 4’000 Einheiten seien im vergangenen Jahr dazugekommen. «Die gesamte übrige Marktaktivität», so die Analysten, konzentriere sich auf «bestehende Liegenschaften und sorgt für anhaltenden Preisdruck».

Preisdruck vs. Neubaudruck Abseits dieser Zahlen gibt der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT zu bedenken, dass die für das jährliche Immo-Barometer gemessene Zufriedenheit der Mieter mit ihrer Wohnsituation weiterhin «sehr hoch» sei. Auch die angebliche Wohnungsknappheit stellt der Verband in seiner am 18. September veröffentlichten Pressemitteilung in Frage. Die Schweiz erlebe «ein anhaltendes Wirtschaftswachstum», ziehe Arbeitskräfte aus der

ganzen Welt an und stelle gleichzeitig eine zunehmende Bevölkerungsdichte in den Städten fest. «Soweit, so gut. Was aber in diesem Zusammenhang oft vergessen geht, ist die Tatsache, dass wir pro Kopf immer mehr Wohnraum benötigen. Dies aufgrund immer höherer Ansprüche und immer mehr Ein-Personen-Haushalte. Wäre der Raumbedarf pro Person in der Stadt Zürich seit den 1980er-Jahren gleichgeblieben, hätte wir heute trotz steigender Bevölkerung einen Leerstand von 40 Prozent.»

Dass Mieterinnen und Mieter dennoch davon träumen, Wohneigentum zu besitzen, hängt sicher nicht nur mit dem Traum von mehr Raum zusammen, sondern auch mit veränderten, zunehmend volatileren Lebens- und Arbeitsgewohnheiten. Was auf den ersten Blick paradox klingt, weil Mieterinnen und Mieter ja schneller von einem Ort

Die Kunst der Wende: Sorgen tiefe Zinsen für mehr Umzüge ins Eigenheim?

zum anderen wechseln können, macht aus Sicht von Finanzberatungen allerdings zunehmend Sinn. Wer kurzfristig die Stadt wechseln muss, könne seine Eigentumswohnung vermieten und so ein solides passives Einkommen erzielen. Wohneigentum sei eine Aktie, die immer Rendite abwerfe. In einer Social-Media-Welt, die täglich vor Inselkulissen für passive Einkommen wirbt, wird der Wunsch nach Eigentum und vorgeblicher finanzieller Unabhängigkeit entsprechend grösser. Einen zunehmenden Einfluss auf den Kaufwunsch haben auch die ESGKriterien, die auf den ersten Blick zwar zusätzliche Investitionen verursachen, aber bei einer gewissen Gesellschaftsschicht das Wertesystem und damit auch den Wunsch, vom Mieter zum Käufer zu werden, entscheidend mitbestimmen. Mieterinnen und Mieter

Moderate Teuerung, moderat höhere EFH-Preise

1,0

Prozent

SNB-Leitzins

+0,8

Prozent Teuerung September

+1,2

Prozent Wachstumsprognose für 2024

+0,8

Prozent

Preise Wohneigentum (Total, Vgl. Q3/Q2)

+0,7

Prozent

Preise Einfamilienhäuser (EFH, Vgl. Q3/Q2)

+1,0

Prozent

Preise Eigentumswohnungen (EGW, Vgl. Q3/Q2)

1,68

Prozent

Richtsatz Festhypothekenzins 5 Jahre

1,81

Prozent

Richtsatz Festhypothekenzins 10 Jahre

1,75

Prozent Referenzzinssatz

1,1

wünschen sich schnellere Entscheidungen bezüglich E-Ladestationen oder Solaranlagen, die in älteren Wohnanlagen nicht ohne weiteres installiert werden können. Grössere Wohnungsanbieter wollen Angebote zu PV- und Solaranlagen oder Schnellladern in Tiefgaragen aber erst einmal gewissenhaft prüfen, während sich viele Menschen selbstverantwortlich um mehr Nachhaltigkeit bemühen wollen, um Solarstrom nutzen und das E-Auto auftanken zu können. Auch der Trend zu mehr Gemeinschaftsräumen oder sogenannten «joker rooms» in Neubauten befeuert Umzugs- und Besitztumswünsche.

Cashflow vs. ESG

Allerdings bringen immer mehr Regulierungen auch einige Investoren ins Grübeln. Neue Fragen stellen sich für

Prozent Leerwohnungsziffer

Quelle: SNB, SECO, IAZI, BFS, Schweizerischer Wohnimmobilienpreisindex, Bundesamt für Statistik

Der Trend zu mehr Gemeinschaftsräumen oder sogenannten «joker rooms» in Neubauten befeuert Umzugs- und Besitztumswünsche.

die Eigentümerseite, die bislang vielleicht nur die Höhe des Cashflows als Wert ankannte. Abseits der üblichen Renditefragen kommen immer mehr Unbekannte ins Spiel. Wie lassen sich ESG-Investitionen amortisieren? Was passiert, wenn Mieten an bestimmten Orten von der Politik gedeckelt werden und geplante Renditen minimieren? Inwiefern lassen sich energetische Sanierungen, also neu gedämmte Fassaden, neue Wärmepumpen oder Schwammdächer, auf die Mieterschaft umlegen?

Auch Eigentümergemeinschaften stehen vor diesen Fragen, wenn es plötzlich nicht nur um einen frischen Farbanstrich fürs Haus, sondern um grossflächigere Um- oder Anbauten, neue Dämmungen oder den Austausch von Heizsystemen geht. Auch beim Stockwerkeigentum können aufgeschobene Investitionen erhebliche Zusatzkosten verursachen, die beim Kauf nur unzureichend in Erfahrung gebracht wurden.

Niedrigere Zinsen führen dazu, dass mehr unterschiedliche Menschen in Immobilien investieren. Die Bemühungen von Banken und Hypothekaranbietern, mehr Menschen zum Kauf von Wohneigentum zu bewegen, haben in Zeiten von Niedrigzinsen mehr Erfolg – auch wenn die Beratung weiterhin sehr komplex ist. Blickt man auf die gesellschaftlichen Veränderungen, könnte es durchaus passieren, dass sich eine neue Investorenschicht besonders für gesellschaftliche Belange interessiert. Was, wenn die Baby-Boomer-Generation nur darauf gewartet hat, im Alter doch noch etwas an- oder gar umzustossen?

Interessant ist in diesem Zusammenhang die Umzugsbereitschaft der Generation 50+, die der SVIT im Immo-Barometer genauer untersuchte. Grundsätzlich seien Menschen über 50 Jahre dazu bereit, «ihre Wohnsituation im Alter anzupassen. Fast drei Viertel der Mieter und mehr als zwei Drittel der Eigentümer können sich vorstellen, im höheren Alter umzuziehen.» Zu hohe Wohnkosten und zu grosse Häuser und Wohnungen seien die häufigsten Umzugsgründe. Viele Eigentümer von Einfamilienhäusern sorgen sich um die Instandhaltung ihres Hauses mit Garten, die alleine schwer zu bewältigen ist. Speziell auch für diese ältere Generation könnten neue Wohnmodelle reizvoll sein, die Haus- mit Wohnungsbesitz tauschen und die übrigbleibenden Werte in neue Projekte oder Sanierungen investieren. Auch gemeinsame Investitionspools, die sich sozialen Wohnungsbauprojekten oder

nachhaltigen Umgestaltungen widmen, könnten für eine ältere Generation, die mehr Verantwortung übernehmen möchte, als ihr geflissentlich unterstellt wird, in Frage kommen. Die Frage ist, wie schnell und einfach Zugänge zu solchen Querfinanzierungen möglich sind und in den nächsten Jahren werden? Banken brauchen mehr Eigenmittel Günstigere Zinsen werden über Hypotheken oder deren Aufstockung verstärkt überfällige Sanierungen und ESG-Umrüstungen anstossen, die in den letzten Jahren abrupt gestoppt oder als zu teuer eingestuft wurden. Ob die Bauwirtschaft, die in den letzten Jahrzehnten zunehmend auf Neubau getrimmt wurde, dazu bereit ist, grossflächig umzurüsten und aufzupäppeln oder aufzustocken, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Die von der SNB mehrfach geäusserte Gefahr einer Immobilienblase steht weiterhin im Raum, wenn die Immobilienpreise in bestimmten Segmenten zu stark steigen sollten. Allerdings sieht es momentan danach aus, dass sich die Investitionen auf verschiedene Aspekte des Immobilienerwerbs konzentrieren – und damit einer Überhitzung entgegenwirken.

Die BWO-Studie «Zinsanstieg: Effekte auf Wohnungsbau und -preise» bestätigt die Wirkung tiefer Zinsen auf die Bauwirtschaft. Es sei «wahrscheinlich, dass die Tiefzinsphase der 2010er Jahre einen positiven Effekt auf die Bautätigkeit hatte». Höhere Zinsen dagegen dämpften «grundsätzlich die Bautätigkeit». Allerdings sei sowohl bei Zinssenkungen und Zinserhöhungen eine gewisse Wartezeit nötig, um Effekte festzustellen. «Eine Zinsänderung stösst unterschiedliche Reaktionen an. Bis diese Prozesse abgeschlossen sind und sich ein neues Gleichgewicht eingependelt hat, dauert es bis zu zehn Jahre.»

Die IAZI AG weist in ihrer letzten Mitteilung zu den SWX IAZI Real Estate Indizes auf die unklaren Folgen der tatsächlichen Finanzierungskonditionen für Renditeliegenschaften hin. Diese hänge nun auch «stark von den Auswirkungen der Basel-III-Standards ab, die in der Schweiz bereits per 2025 in Kraft treten». Hypothekarinstitute müssten «Liegenschaftstransaktionen mit hoher Belehnungsquote künftig mit erheblich mehr Eigenmitteln absichern, was die mancherorts bereits ins Stocken geratene Kreditvergabe zusätzlich verteuert». Wie sich das auf die Immobilienpreise auswirke, sei unklar.

Vasyl –stock.adobe.com

« Pensionskassen können effizient in Hypotheken investieren, ohne selbst Ressourcen aufbauen zu müssen»

Auch im Umfeld stabiler oder leicht sinkender Zinsen stellen Hypotheken weiterhin eine attraktive Anlageklasse dar.

Serkan Mirza, CEO der Credit Exchange in Zürich, erläutert, wie Pensionskassen von planbaren Renditen und einem direkten Zugang zu Hypotheken profitieren.

Herr Mirza, warum sollten Pensionskassen verstärkt auf Hypotheken setzen? Pensionskassen sollten verstärkt auf Hypotheken setzen, da diese Anlageform, im Nominalwert verbucht, stabile und attraktive Renditen bietet. In Zeiten niedriger oder sogar negativer Zinsen sind traditionelle festverzinsliche Anlagen im Vergleich weniger rentabel. Hypotheken hingegen haben auch in solchen Phasen positive Renditen erzielt, was sie zu einer wertvollen Ergänzung im Anlageportfolio von Pensionskassen macht. Mit der richtigen, differenzierten Strategie lassen sich auch «Excess Return» zum Benchmark erzielen.

Was bedeuten die niedrigen Zinsen für institutionelle Anleger?

Niedrige Zinsen stellen institutionelle Anleger vor die Herausforderung, ausreichende Renditen zu erzielen, um ihren Verpflichtungen nachzukommen. Hypotheken bieten in diesem Umfeld eine attraktive Alternative, da sie im Vergleich zu anderen festverzinslichen Anlagen höhere Renditen bei gleichzeitig moderatem Risiko bieten.

Selbst in Zeiten von Negativzinsen brachten Hypotheken positive Renditen. Pensionskassen sollten das

Hypothekargeschäft also nicht nur den Banken überlassen?

Die Teilnahme der Pensionskassen in dieser Anlageklasse erhöht nicht nur die Rendite, sondern reduziert ihre Abhängigkeit von volatilen Kapitalmärkten, fördert den marktwirtschaftlichen Wettbewerb und erhöht die Qualität der Finanzierungsdienstleistung. Somit profitieren im Endeffekt alle von einer aktiveren Partizipation von verschiedenen Institut-Arten am Hypothekarmarkt.

Welche Entwicklung erwarten Sie für den Immobilienmarkt und die Hypothekarmargen bei einer weiteren Senkung der Zinsen?

Die Zinsen waren auch schon vor den ersten Senkungen im historischen Kontext nicht allzu hoch und ökonomisch im Gleichgewicht mit den Mietkosten. Daher hatte sich auch die Nachfrage nach Wohneigentum nur wenig reduziert. Mit den weiteren Senkungen kann man davon ausgehen, dass das Interesse gleichbleibt oder sich leicht verstärkt. Wir sehen jedoch eine strukturelle Änderung im Markt aufgrund der Integration der Credit Suisse in die UBS, welche sich insbesondere im höheren Segment und im

Credit Exchange – Hypotheken einfacher gemacht

Steckbrief

Die Credit Exchange ist ein offener und neutraler B2B Marktplatz für Schweizer Hypotheken. Es treffen sich Angebot (Finanzierung) und Nachfrage (Kauf/Ablösung) auf einer Plattform. Durch diesen Plattform Ansatz modularisiert CredEx die Wertschöpfungskette vom Vertrieb über die Abwicklung bis zur Hypothekenanlage, d.h. jedes Finanzinstitut kann selbst entscheiden, in welchen Gliedern es teilnimmt. Gleichzeitig ermöglicht die Firma einen hohen Automatisierungsgrad, welcher durch die neusten Technologien wie API, Cloud und AI unterstützt wird. Das Ziel ist es, für alle Teilnehmer

nicht-selbstbewohnten Teil des Marktes spürbar macht, wo möglicherweise die Nachfrage nach diesen Arten von Immobilien gedämpft wird. Wir beobachten auch, dass in den letzten Monaten der Änderungen im Bankenmarkt eine Ausweitung der Margen zu beobachten ist. Dadurch wird die Anlageklasse Hypotheken natürlich noch interessanter.

Ist es heute nicht leichter geworden, Zugang zu Hypotheken zu bekommen und diese entsprechend zu verwalten?

In der Tat, der Zugang zu Hypotheken und deren Verwaltung ist heute durch Plattformen und spezialisierte Dienstleister signifikant einfacher geworden. Pensionskassen können so effizient in Hypotheken investieren und diese professionell verwalten lassen, ohne selbst Ressourcen aufbauen zu müssen. Diese Form von Auslagerung ist auch nicht zwingend mit höheren Kosten verbunden, da Anbieter, wie z.B. die Credit Exchange, äusserst effizient diese Dienstleistung zur Verfügung stellen.

Welche Rollen spielen ein effektives Risikomanagement und eine möglichst gute Portfolio-Diversifikation für das

der Hypothekarwertschöpfungskette, vom Kreditnehmer, Kundenberater, Risikomanager, Treasurer, Abwickler bis zum Kreditgeber (in diesem Falle z.B. die Pensionskassen), ein System zu kreieren, welches Steuerbarkeit, Sicherheit, Flexibilität und Convenience einführt und somit Komplexität reduziert. Mit Hypotheken im Wert von knapp 4 Milliarden Franken auf ihrer Plattform, 24 Kreditgebern und über 4 Millionen erreichbaren potentiellen Kreditnehmern gehört die Credit Exchange zu den führenden Anbietern in ihrem Sektor.

Mehr Informationen unter creditexchange.ch

Investment in Schweizer Hypotheken?

Ein effektives und insbesondere individuell autonomes Risikomanagement und eine gute Portfolio-Diversifikation sind entscheidend für erfolgreiche Investitionen in Schweizer Hypotheken. Durch die Streuung über verschiedene Hypothekenarten, Kreditnehmerprofile, Laufzeiten und geografische Regionen können Pensionskassen das Risiko minimieren und stabile Erträge erzielen. Die effektiven möglichen Verluste durch einen ganzen Boom-Bust-Zyklus hindurch sollten sich sowohl aus der akademischen Literatur als auch von den empirischen Erfahrungswerten der Finanzinstitute her

auf einem diversifizierten Portfolio auf wenige Basispunkte pro Jahr beschränken. Das Kreditrisikoprofil ist aus dieser Sicht somit auch von höchster Güte.

Auch unterschiedliche Portfoliostrategien sind heute kostengünstiger möglich als früher?

Moderne Technologien und digitale Plattformen ermöglichen es Pensionskassen, unterschiedliche Portfoliostrategien kostengünstiger umzusetzen als früher. Automatisierte Prozesse und Datenanalysen unterstützen bei der Auswahl und Verwaltung von Hypotheken, was die Effizienz steigert und die Kosten senkt. Viele Neuanleger sind über die Einfachheit überrascht und bauen oft grössere Portfolien auf als sie ursprünglich geplant haben.

Welche Vorteile bietet die digitale Verwaltung noch?

Die digitale Verwaltung bietet weitere Vorteile, wie etwa eine verbesserte Transparenz, bessere Datenqualität, schnellere Entscheidungsprozesse und eine höhere Flexibilität bei der Anpassung des Portfolios an veränderte Marktbedingungen. Zudem erleichtert sie die Einhaltung regulatorischer Anforderungen und reduziert administrative Aufwände.

Die Teilnahme der Pensionskassen in dieser Anlageklasse erhöht nicht nur die Rendite, sondern reduziert ihre Abhängigkeit von volatilen Kapitalmärkten.

Serkan Mirza CEO Credit Exchange

« Risikominderung betrifft alle Aspekte des Immobilienportfoliomanagements»

Gesellschaftliche Trends und globale Krisen wirken buchstäblich bis vor die Haustür.

Urs Fäs, seit 2014 Leiter Immobilienfonds bei Real Estate Switzerland (RECH), dem Schweizer Immobiliengeschäft von UBS Asset Management, analysiert, welche Folgen Marktschwankungen und Nachhaltigkeitsstrategien für Immobilienfonds und Anlagestiftungen haben.

Herr Fäs, wie bieten Immobilienfonds, insbesondere in der Schweiz, Stabilität und Schutz gegen Marktschwankungen und Inflation?

Allgemein profitieren Immobilienanlagen in der Schweiz von einem hohen Anteil der Einkommens- an der Gesamtrendite. Die relativ beständigen und regelmässig wiederkehrenden Mieterträge machen die Einkommensrenditen relativ konstant und wirken stabilisierend auf die Gesamtrendite von Immobilienanlagen. Bei Core-Immobilien geht man etwa von einem Verhältnis von 70 bis 80 % Einkommensrendite zu 20 bis 30 % Wertsteigerungsrendite aus. So bieten Immobilienanlagen die Möglichkeit, von stetigen Einkommensströmen zu profitieren, wobei Mieteinnahmen in der Regel im Einklang mit der Inflation steigen und damit einen gewissen Inflationsschutz bieten. In der Schweiz sind einerseits 80 bis 90 % der kommerziellen Mietverträge inflationsindexiert. Andererseits führen der gesetzlich geregelte Teuerungsausgleich und zu einem gewissen Mass der «hypothekarische Referenzzinssatz» zu einem Inflationsschutz für Investoren im Wohnbereich.

Gibt es spezifische Fondsstrategien der UBS, die zu einer Diversifikation und Risikominderung beitragen? Grundsätzlich ist es für Investoren wichtig, ein diversifiziertes Portfolio zu halten. Dies ist einer der wichtigsten Faktoren zur Risikominderung beim Investieren. UBS bietet Immobilienfonds mit Fokus auf verschiedene Sektoren und Regionen in der Schweiz. Diese sind durch konjunkturelle und regulatorische Entwicklungen unterschiedlich beeinflusst, weshalb es sich lohnt, die Investments auf verschiedene Fonds aufzuteilen. Eine Alternative sind Fonds mit gemischter Nutzung, welche also alle Nutzungssektoren abdecken, und in der ganzen Schweiz investiert sind, wie zum Beispiel UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima». Innerhalb eines jeden Immobilienfonds wird auf Diversifikation über verschiedene Aspekte hinweg geachtet. Wichtig ist ein vielfältiges Portfolio im Hinblick u.a. auf die Lagen der Immobilien, auf Baujahre, eine Vielzahl bonitätsstarker Mieter und Nutzungen, aber auch auf eine diversifizierte Fremdfinanzierungsstrategie mit einer Staffelung der Hypotheken über unterschiedliche Laufzeiten und Anbieter. Die angewendete Nachhaltigkeitsstrategie sorgt zudem für eine verbesserte Resilienz im Portfolio, wenn es beispielsweise um transitorische oder physische Umweltrisiken geht. Nicht zu unterschätzen ist eine disziplinierte Umsetzung der gesetzten Strategie.

Real Estate Switzerland

Das Schweizer Immobiliengeschäft von UBS Asset Management bietet seit über 85 Jahren verantwortungsvolles Immobilienmanagement. Durch Wertschätzung von Menschen, Ideen und Potenzialen schaffen wir mit Leidenschaft attraktive Anlegerperspektiven und erfolgsversprechende Immobilienlösungen. Unsere bestehenden Immobilienlösungen, zur Zeit 14 börsenkotierte Fonds und fünf Anlagegruppen, umfassen zusammen mit externen Mandaten mehr als 2200 Liegenschaften mit einem Marktwert von über 62 Mrd. CHF. (Daten per 1. September 2024)

Mehr Informationen unter ubs.com/immobilienfondsschweiz

Urs Fäs UBS Asset Management

Risikominderung ist also nicht nur oberflächlich über Sektoren und Regionen, sondern über alle Aspekte des Immobilienportfoliomanagements zu verstehen.

Wie verändert die Klimastrategie des Bundes mit dem Netto-Null Ziel bis 2050 das Portfoliomanagement? Der Immobiliensektor trägt zu einem grossen Anteil der Schweizer Treibhausgasemissionen bei. Da sich die Sanierungszyklen von Gebäuden und Gebäudeteilen über Jahrzehnte erstrecken, braucht es eine vorausschauende und umfassende Planung. Wir haben im Jahr 2022 für unsere Liegenschaften einen CO2-Absenkpfad erarbeitet, der jährlich re-evaluiert wird. Dieser jährliche Abgleich der tatsächlichen Treibhausgasintensität unserer Liegenschaften (Ist) mit dem CO2-Absenkpfad (Soll) hilft uns, frühzeitig zu erkennen, ob nationale sowie lokale Vorschriften eingehalten werden und, falls nötig, entsprechende Massnahmen zu ergreifen. Dieser Absenkpfad ist eingebettet in unsere umfassende Nachhaltigkeitsstrategie, welche seit 2012 verankert ist.

Wir verstehen Nachhaltigkeit als zentrale Komponente für ein erfolgreiches Immobilienmanagement und für den Werterhalt unserer Immobilien. Für die Erreichung der klimapolitischen Zielvorgaben ist aber die Immobilienbranche als Ganzes in der Verantwortung, weshalb wir uns bei der Entwicklung von Nachhaltigkeitsstandards und BestPractice-Ansätzen proaktiv einbringen.

Wie haben sich Immobilienfonds in der Schweiz in den letzten Post-CovidJahren entwickelt? Der Zinsanstieg nach der Covid-Pandemie liess die Nachfrage nach Immobilienfonds deutlich zurückgehen. Die höheren Zinsen liessen andere Anlageklassen, allen voran Obligationen, relativ zu Immobilien wieder attraktiver werden. Viele Investoren erhöhten ihre Allokation in Obligationen zu Lasten der Immobilienquote. Mit dem erneuten Rückgang der Zinsen seit Anfang 2023 kam der Appetit der Investoren nach Immobilienanlagen wieder zurück. Die Nachfrage hat wieder deutlich angezogen, jedoch wird stärker differenziert als noch vor der Pandemie. Aktuell werden Wohnimmobilienfonds deutlich bevorzugt, während Anleger bei kommerziellen Fonds noch spürbar zurückhaltend sind.

Wenn wir ein bisschen in die Zukunft schauen: Welche Trends werden die nächsten zwei bis drei Jahre den Immobilienmarkt und die entsprechenden Anlagelösungen prägen? Die vier Megatrends «Demografie»,

«Digitalisierung», «Dekarbonisierung» und «Deglobalisierung» werden auch die Immobilienbranche weiter beschäftigen. Für den Schweizer Immobilienmarkt würden wir noch ein fünftes D dazu nehmen – nämlich «De-Liberalisierung», da Regulierungen bei Neubauten und vermehrt auch bei Erneuerungen und Erweiterungen im Bestand, wie man sie in der Romandie schon länger kennt, inzwischen auch in der Deutschschweiz zunehmen. Auch die vier anderen Megatrends haben direkte und indirekte Auswirkungen auf unsere Branche. Zum Beispiel die Digitalisierung. Einerseits sind digitale Lösungen im Planungsprozess aber auch im Vermarktungsprozess und in der Bewirtschaftung inzwischen immer mehr etabliert und werden weiter verfeinert. Andererseits betrifft die Digitalisierung durch eine veränderte Flächennachfrage einzelner Segmente und die Art und Weise, wie Flächen genutzt werden, die Branche weit über die Veränderung von Prozessen hinaus. Der Home-Office-Trend, der Einsatz generativer KI, mehr Datenzentren und Logistikflächen beeinflussen die Flächennutzung. Auch der demografische Wandel wirkt sich über viele Kanäle auf die Immobilienbranche aus. Vor allem der Bedarf an altersgerechten Wohnungen dürfte schnell stark steigen. Daneben eröffnet die Bevölkerungsentwicklung aber auch Opportunitäten im kommerziellen Bereich: Zum Beispiel erhält das Thema Gesundheit einen ganz neuen Stellenwert, was Spezialimmobilien aus der Branche mindestens nutzermarktseitig interessant macht. Das Thema

«Deglobalisierung» ist zuletzt mit der deutlichen Zunahme der geopolitischen Unsicherheiten leider weiter in den Fokus gerutscht. Mit der Überprüfung von nationalen Sicherheitsinteressen wird wieder mehr Fertigung, beispielsweise von Halbleitern, Biotech, Biopharma, Verteidigung und anderen Schlüsselindustrien, lokal angesiedelt. Dafür benötigt es Flächen.

Werden sich Wohn- oder Gewerbeimmobilien weiter unterschiedlich entwickeln?

In der kurzen Frist, d.h. für dieses Jahr, rechnen wir im Bereich der traditionellen kommerziellen Immobiliensegmente noch mit leichten weiteren Korrekturen. Diese dürften aber eher moderat bleiben und eine positive Gesamtrendite nicht gefährden. Mit zunehmendem Fortschritt bei der Konsolidierung an den Nutzermärkten und etwas mehr konjunkturellem Rückenwind rechnen wir aber hier wieder mit einer Erholung. Der Mietwohnungsmarkt bietet aktuell sehr attraktive Wachstumschancen. Im schweizweiten Durchschnitt sind die Angebotsmieten im dritten Quartal um weitere 3,8 % gestiegen. Durch die anhaltend hohe Zuwanderung und abnehmende Haushaltsgrössen dürfte die Nachfrage hoch bleiben. Auch durch die geringe Bautätigkeit der letzten Jahre bleibt das Angebot knapp und beeinflusst die Mietpreise. Dazu kommen die bereits angesprochenen, ehemaligen Nischensegmente, die durch strukturellen Rückenwind durchaus attraktive Wachstumschancen bieten.

Die vier Megatrends «Demografie», «Digitalisierung», «Dekarbonisierung» und «Deglobalisierung» werden auch die Immobilienbranche weiter beschäftigen.

Steckbrief

Kreislauffähig statt versiegelt: Eine Schwammstadt in Zürich

Mit der Anna-HeerStrasse in Zürich setzt die Rhomberg Bau AG ein wichtiges Signal für den modernen Wohnungsbau. Der im kommenden Jahr fertigstellte Ersatzneubau mit 83 Wohnungen kombiniert Ideen des Schwammstadtprinzips mit der Projektabwicklungsmethode «Design Build».

Besonders Städte und urbane Wohnviertel stehen vor grossen Herausforderungen. Einerseits müssen neue klimaneutrale Gebäude her, andererseits sollen vorhandene Infrastrukturen «grün» und umweltfreundlich werden. Das Prinzip der Schwammstadt führt beide Ansätze zusammen: Städte mit Grünflächen und Auffangbecken werden so gestaltet, dass sie Wasser aufnehmen, Abflüsse entlasten und Überschwemmungen vorbeugen. Dazu wird die Versiegelung der letzten Jahrzehnte zugunsten begrünter, wasserdurchlässiger Flächen buchstäblich aufgebrochen, was sich gleichzeitig auf eine bessere Temperaturregulierung auswirkt.

Stilleres Bauen, natürlicheres Wohnen Mithilfe des «Design Build»-Ansatzes, bei dem ein Projektteam alle Planungs- und Ausführungsaufgaben von Anfang an koordiniert und mit den vier Werkgruppen Rohbau, Haustechnik, Gebäudehülle und Umgebung erarbeitet, errichtet die Rhomberg Bau AG in der Zürcher AnnaHeer-Strasse am Irchelpark drei moderne Holzneubauten mit 83 Wohnungen. Wände, Böden und Decken wurden vorgefertigt und entsprechend schnell vor Ort montiert, was die Produktqualität erhöht und die Lärmbelästigung vor Ort deutlich reduziert. Die Holzfassaden der drei fünfgeschossigen Häuser erstrahlen in Grün- und Grautönen der ökologischen, atmungsaktiven Schlammfarbe Falu Vapen, die das Holz vor UV-Strahlen und einem schnellen Altern schützt. Das Ergebnis: Auch nach aussen wirken die mit dem Gold-Label «Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS)» errichteten Wohngebäude wie ein Teil der Natur. Die grosszügigen Balkons und Terrassen sowie bodentiefen Fenster forcieren das natürliche Wohngefühl zusätzlich. Nicht nur Architektinnen und Architekten sprechen in den letzten Jahren immer wieder die sozialen Aspekte eines nachhaltigen Wohnens an, das ihrer Überzeugung nach mehr Zufriedenheit und ein besseres Gemeinschafts- und Verantwortungsgefühl herstellen kann. Entsprechend soll auch die Anna-HeerStrasse für die Stadt Zürich ein urbanes Wohnen, das Ökologie und soziale Kriterien zusammenfasst, bewirken und Vorbild sein. Bei der Energieversorgung plant Rhomberg erstmalig eine Kombination aus Wasserstoff mit einer Luftwärmepumpe. Die Fertigstellung der kleinen Schwammstadt ist für Mitte 2025 geplant. Bauherr ist Turintra AG eine Immobiliengesellschaft des UBS Swiss Mixed Sima Fund.

« Lösungen entwickeln, die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Zielen dienen»

Philipp Hirt, Geschäftsführer Rhomberg Bau AG, über die Kombination von Nachhaltigkeit und Effizienz – und die längeren Lebenszyklen kreislauffähiger Gebäude.

Herr Hirt, wie wichtig ist es für Sie und auch die gesamte Immobilienwirtschaft, ein Projekt wie die Anna-Heer-Strasse in eine Stadt wie Zürich zu tragen? Dieses Projekt ist für uns und die Immobilienwirtschaft von grosser Bedeutung, da wir als Gesamtleister die Möglichkeit haben, Lösungen zu entwickeln, die gesellschaftlichen als auch wirtschaftlichen

Philipp Hirt Geschäftsführer Rhomberg Bau AG

Zielen dienen. Gesellschaftlich liegt der Fokus darauf, die Lebensqualität zu steigern, indem wir die Lärmbelastung während der Bauarbeiten auf ein Minimum reduzieren. Anwohner sind auf uns zugekommen und erwähnten, dass die Arbeiten schneller vorangehen, als sie erwartet hätten, und sie kaum gestört wurden. Wirtschaftlich gesehen kombinieren wir Nachhaltigkeit und Effizienz. Durch den Einsatz von Holzbau, einem hohen Vorfertigungsgrad und der Integration des Schwammstadtprinzips schaffen wir umweltfreundliche und wirtschaftliche Lösungen. All diese Faktoren machen das Projekt stark und

Steckbrief

Die Rhomberg Bau AG Schweiz, ist Gesamtleister - entwickelt, plant und realisiert Bauprojekte. Sie gehört zur Rhomberg Gruppe mit Firmensitz in Bregenz, die bereits 1886 gegründet wurde. In der Schweiz ist das Unternehmen an den Standorten St.Gallen, Chur, Niederlenz und Zürich tätig.

Mehr Informationen unter rhomberg.com

bieten unseren Kunden ökologische als auch finanzielle Vorteile.

Wie sehr spielt die Wasserbewirtschaftung mittlerweile eine zentrale Rolle bei Neubauten, besonders in den zu sehr versiegelten Innenstädten? Eine sehr grosse Rolle, denn städtebauliche Planung und Infrastruktur stehen vor der Herausforderung, natürliche Wasserkreisläufe wiederherzustellen. Das Konzept der Schwammstadt zielt darauf ab, das Wasser direkt auf dem Grundstück zu halten und bei Bedarf wieder an den Boden abzugeben, um so die Kanalisation zu entlasten. Dies schafft nicht nur einen nachhaltigen Umgang mit Wasser auf dem Grundstück, sondern gibt der Infrastruktur auch die nötige Zeit, um sich an die zukünftigen Herausforderungen anzupassen. Gleichzeitig fördert das Schwammstadt-Prinzip die Biodiversität und wirkt durch die Grünflächen Hitzetagen entgegen.

Wie funktioniert der Ansatz «Design Build»? Im Bauprozess übernehmen alle Beteiligten neue Rollen. Der Eigentümer konzentriert sich hauptsächlich auf die Festlegung strategischer Ziele. Durch die frühe Einbindung der Planer und Bauunternehmen bereits in der Planungsphase entwickeln die Fachleute ein massgeschneidertes Projekt, das optimal auf die Bedürfnisse des Bauherrn abgestimmt ist. Die enge Zusammenarbeit aller Beteiligten und der integrierte Projektansatz führen zu einer besseren Abstimmung während der ganzen Planungs- und Bauphase. So werden

Risiken frühzeitig erkannt und innovative Lösungen gefördert. Projekte können schneller umgesetzt, Kosten gesenkt und die Qualität gesteigert werden.

Die drei Gebäude der Anna-Heer-Strasse wurden in vorgefertigter Holzbauweise errichtet. Was hat das für Vorteile?

Unser Holzbauprodukt steht in der Ökobilanzierung besser da als die konventionelle Massivbauweise. Durch den hohen Vorfertigungsgrad gewinnen wir an Schnelligkeit und es entstehen weniger Emissionen für die Umwelt. Zudem sind unsere Holzbauprodukte, wie wir sie verbauen, wiederverwertbar.

Wie sieht die Energieversorgung in den Häusern und Wohnungen aus?

An diesem Projekt setzen wir in unserem ganzheitlichen Produkteansatz auf eine Kombination aus Luft-/Wasserwärmepumpe und Wasserstoff-Elektrolyse. Damit können wir eine hohe Speicherfähigkeit an Ort und Stelle bereitstellen, um heute schon den Anforderungen an künftige Stromnetze gerecht zu werden.

Wenn Sie ein paar Jahre in die Zukunft schauen: Wo werden die meisten «grünen Neubauten» stehen? Wir sprechen nicht von grünen, sondern von kreislauffähigen Immobilien. Bauten, die während des gesamten Lebenszyklus nachhaltig, wirtschaftlich und attraktiv für die Gesellschaft sind. Geographisch sehen wir die meisten umweltfreundlichen Neubauten in den Ballungszentren der Schweiz, da diese im Verhältnis zu ländlicheren Regionen schneller wachsen und mehr Wohnraum benötigen.

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Stefan Heggli, Teamleiter Immobilienbank, über die vielfältigen Möglichkeiten, wie ein Unternehmen die eigenen Betriebsimmobilien effizient bewirtschaften kann.

Herr Heggli, die betriebseigenen Immobilien gehören zu den grossen Aktivposten in der Bilanz. Was bedeutet das für ein Unternehmen?

Betriebswirtschaftlich sind grosse Aktivposten per se kapital- und kostenintensiv. Entsprechend gross sind also die Chancen für Ertrags- und Kostenoptimierungen und einen schonenden zukünftigen Einsatz von Kapitalressourcen.

Warum wird einer effizienten Bewirtschaftung der Betriebsimmobilien oft zu wenig Augenmerk geschenkt?

In der Praxis wird der langfristigen Ausrichtung der Betriebsimmobilien tatsächlich zu wenig Gewicht eingeräumt. Unternehmerinnen und Unternehmer sind durch ihr Kerngeschäft stark absorbiert und beschäftigen sich - solange kein dringender Bedarf besteht - nicht mit ihren Immobilien. Oft fehlt den Unternehmen auch das spezifische Knowhow. Dabei verlangen dynamische Unternehmensentwicklungen und sich stetig ändernde Anforderungen nach einem betrieblichen Immobilienmanagement, das sich jederzeit an das agile Umfeld anpassen kann.

Welche Rolle spielt die Eigentümer- und Unternehmensstrategie für eine passende Immobilienstrategie? Massgeschneiderte Handlungsoptionen aus der Immobilienstrategie können nur im Kontext zur Eigentümer- und Unternehmensstrategie erarbeitet werden. Es spielt eine entscheidende Rolle, welche unternehmerischen Visionen der Eigentümer und welche langfristigen Entwicklungsziele das Unternehmen haben. Der Einfluss einer Expansions-, Konsolidierungs- oder Digitalisierungs-/

«Der langfristigen

Ausrichtung von Betriebsimmobilien

wird zu wenig Gewicht eingeräumt»

Die Immobilienbank der Luzerner Kantonalbank unterstützt Unternehmerinnen und Unternehmer mit einem breiten Lösungsportfolio bei massgeschneiderten Immobilien-, Umsetzungs- und Finanzstrategien.

Automatisierungsstrategie auf zukünftige Flächennutzungen, zum Beispiel, unterscheiden sich grundlegend. Jede Veränderung im Kerngeschäft eines Unternehmens hat Auswirkungen auf den Bestand und die Nutzung des betrieblichen Immobilienparks.

Mittlerweile gibt es immer mehr Faktoren, die die Nutzung oder den Ausbau von Betriebsimmobilien beeinflussen: Fusionen, Home-Office, Nachhaltigkeitsanforderungen. Welche Ziele sollte eine Immobilienstrategie verfolgen? Die zentrale Frage für Verwaltungsrat und Geschäftsleitung lautet: Wie können wir unter veränderten Rahmenbedingungen unsere Betriebsimmobilien effizient nutzen und kostenoptimal bewirtschaften? Die Immobilienstrategie muss zum Ziel haben, die Angebotsqualität der Produkte und Dienstleistungen zu verbessern, den Unternehmenscashflow zu optimieren, notwendige Nutzflächen verfügbar zu halten und die Attraktivität der Gebäude zu erhöhen. Was die Attraktivität des Gebäudes angeht, sind weitere Aspekte wie Umnutzungsmöglichkeiten

Wir begleiten den Immobilieneigentümer in Entwicklungsprojekten oder unterstützen bei der Standortevaluation.

Steckbrief

Luzerner Kantonalbank

Die 1850 gegründete Luzerner Kantonalbank AG (LUKB) ist mit rund 1‘300 Mitarbeitenden die führende Bank im Kanton Luzern. Sie betreibt 23 Geschäftsstellen und gehört zu den größten Schweizer Kantonalbanken. Zu ihrem Kerngeschäft gehören die Immobilien- und Unternehmensfinanzierung, die Vorsorge sowie die Vermögensberatung und -verwaltung.

Mehr Informationen unter lukb.ch/immobilienbank

oder (Teil-)Vermietbarkeit der Liegenschaft an Dritte zu berücksichtigen. Man sollte sich auf keinen Fall zukünftige Effizienzsteigerungen oder Ertragschancen verbauen.

Wie gehen Sie mit Ihrem Team vor, um die Bewirtschaftung von Betriebsimmobilien zu analysieren und zu optimieren?

Aktuell stehen in der «Immobilienbank» zehn Experten für immobilienspezifische Themen zur Verfügung. Die Beratung folgt einem systematischen Ansatz: Jedes Objekt wird bezüglich Standort, Zustand, Flächen- und Raumbedürfnissen, CO2-Fussabdruck, Wirtschaftlichkeit und Entwicklungspotenzial umfassend analysiert. Basierend auf den Erkenntnissen der Analyse sowie der Eigentümer- und Unternehmensstrategie

werden mögliche Handlungsoptionen erarbeitet. Die daraus resultierende massgeschneiderte betriebliche Immobilienstrategie beinhaltet dann konkrete Wertermittlungen, Marktmieten, eine Investitions- und Finanzplanung, eine Berechnung der zukünftigen Cashflows und ein Finanzierungspotenzial. Verschiedene Varianten mit Impact auf das Unternehmen wie Finanzierungskosten, Baukosten oder Planerträge und -kosten können jederzeit simuliert werden. Erst jetzt wird auch unsere klassische Bankdienstleistung rund um die Finanzierung der Investitionen ins Lösungskonzept eingebettet.

Inwiefern müssen Nutzflächen heute, abgestützt auf das Marktumfeld, neu konzipiert werden?

Die Arbeitszonen im Kanton Luzern sind zum Beispiel seit der Umsetzung des neuen Raumplanungsgesetzes 2014 um 3,7 Prozent gesunken - bei gleichzeitigem Wachstum von 1 Prozent der Anzahl Arbeitsstätten im zweiten Wirtschaftssektor. Das rückläufige Angebot zieht zudem auch höhere Bodenpreise nach sich. Das bedeutet, dass Unternehmen verstärkt innerhalb der verfügbaren Areale verdichten müssen, wenn sie wachsen oder sich verändern wollen, oder sich für einen neuen Standort zu «hohen» Bodenpreisen entscheiden und dort entsprechend investieren müssen. Auch hier setzt das Lösungsportfolio der LUKB Immobilienbank an. Wir begleiten den Immobilieneigentümer in Entwicklungsprojekten oder unterstützen bei der Evaluation und Transaktion von neuen Standorten.

Können auch externe Einflüsse die Bewirtschaftung der eigenen Immobilien verändern?

Ein schönes Beispiel ist das Thema Nachhaltigkeit: Die Klimaziele und die neuen Energiegesetze verlangen mehr und mehr nach ökologischen Neubauten oder energetischen Sanierungen von Bestandsimmobilien. Viele neue oder veränderte Gesetzgebungen und Regulatorien, wie beispielsweise die Raumplanung, Erdbebenertüchtigung, Brandschutz, Lärmvorschriften, bergen Risiken aber auch Chancen, die detailliert geprüft werden müssen. Das sind sehr komplexe Themen, welche von Kanton zu Kanton und von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein können. Hier lohnt sich ein vertiefter Blick vom Experten, wie aktuelle und mittelfristig noch kommende Bestimmungen Bestandsimmobilien beeinflussen können.

Mittelfristige Unternehmensstrategien müssen mitunter angepasst werden. Was bedeutet das für die Nutzungs- und Strategieplanung der hauseigenen Immobilien?

Die Unternehmensstrategie widerspiegelt die unternehmerische Vision und die langfristige Zielsetzung und Planung eines Unternehmens. Nur auf der Basis der Unternehmensstrategie kann eine massgeschneiderte Immobilienstrategie abgestützt werden. Hierzu braucht es spezifisches Markt- und Immobilienknowhow. Das Unternehmen schafft sich so Sicherheit im Planungs-, Finanzierungs- und Entscheidungsprozess rund um seine Immobilien.

Stefan Heggli Teamleiter Immobilienbank

Die Plattformen Woonig und Locatee vereinfachen die Immobilienbewirtschaftung Flächendeckend besser

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Zwei Schweizer PropTech-Anbieter stehen exemplarisch für die Ideen und den Erfolg eines technologisch unterstützten Immobilienmanagements.

Woonig mit Sitz in Bottighofen am Bodensee gewährt Immobilienverwaltungen und deren Dienstleistern eine einfache Steuerung der täglichen Aufgaben. Von digitalisierten Rundschreiben, schnell eingehenden Schadensmeldungen bis zur Planung von Stockwerkeigentümerversammlungen und der Vermarktung freier Wohnungen bietet das Multi-Channel-Tool Lösungen für alle Verwaltungsbereiche. Eingaben oder Meldungen werden als Ticket nach definierten Priorisierungen an die jeweiligen Verwaltungsbereiche weitergeleitet, Informationen zu bestimmten Reparaturen oder Reinigungsaktionen erreichen per Messenger, E-Mail oder EBoard im Eingangsbereich des Gebäudes die betroffenen Bewohner. Mit einem hybriden Postversand, E-Voting-Tools für Eigentümerversammlungen und umfassenden Daten zu den einzelnen Immobilienobjekten hilft die Software beim Einsparen von Ressourcen und verbessert nebenbei die Kommunikation und sicher auch die Zufriedenheit zwischen den Stakeholdern.

Zum regelrechten Überflieger hat sich die Zürcher Lösung Locatee entwickelt, die Anfang des Jahres vom texanischen Softwareanbieter Tango übernommen wurde. Locatee optimiert Büroflächen und wertet dazu die vorhandenen Räume, IT-Strukturen und Arbeitsweisen der Mitarbeitenden aus. Wo wird wann wie lange gearbeitet? Wann treffen sich Mitarbeitende in Meetingräumen? Welche Flächen werden selten oder gar nicht genutzt? Mithilfe der Daten von WLAN- und LAN-Netzen errechnet die patentierte Software die Auslastung von Büroflächen und zeigt an, welche Flächen eingespart oder umgestaltet werden könnten. Auch Zugangsbeschränkungen und Echtzeit-Daten zur aktuellen Raum- und Stockwerknutzung sind über spezielle, sichere Signage-Lösungen möglich. Die erhobenen Belegungsdaten unterstützen nicht nur Corporate Real Estate Manager, Facility Manager und Chief Financial Officer bei der Kostenreduktion. Sie können auch helfen, die Räume, in denen am meisten gearbeitet wird, im Sinne der Mitarbeitenden besser zu gestalten.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Auf über 300 Seiten geben der Marktanalyst Olayiwola Oladiran und seine Kollegin Louisa Dickins, Mitbegründerin des PropTech-Personalvermittlers LMRE, in «PropTech and Real Estate Innovations: A Guide to Digital Technologies and Solutions in the Built Environment» (Routledge, London, New York, 2024) Einblicke in die zunehmende Verschmelzung von Technologie und Immobilienbranche. Eine Verschmelzung, die einerseits diverse aktuelle Probleme lösen, andererseits aber auch die gewünschte Wertsteigerung von Liegenschaften vereinfachen und besser durchschaubar machen soll. Technologiegestützte Innovationen hätten in den letzten zehn Jahren die gesamte Immobilienwertschöpfungskette verändert, konstatiert das Autorenduo zunächst. Und «inmitten dieses rasanten Wandels ist das Schlagwort PropTech entstanden». Obwohl es derzeit über 8‘000 PropTech-Unternehmen mit einer Kaptalbasis von mehreren Milliarden Dollar gebe, sei das Wissen über PropTech «fragmentiert». Oladiran und Dickens wagen sich nun in drei Schritten ins Dickicht der Definitionen, Anwendungsbereiche und vielversprechendsten Tech-Trends, um die Möglichkeiten der Gegenwart und vor allem Zukunft auszuleuchten.

Oberstes Ziel: mehr Effizienz Von Natur aus sei der Immobilienbereich mit «einigen grossen Ineffizienzen behaftet». Die Technologie könne hier helfen, die Effizienz zu steigern und Probleme wie hohe Transaktionskosten, Illiquidität und Heterogenität

In

Mehr sehen mit den richtigen Daten: Können kleinteilige PropTech-Anwendungen die Effizienz von Gebäuden erhöhen?

Von digitalen Tools und Techniken

Welche Konzepte verfolgt die Digitalisierung der Immobilienbranche? Wer investiert wie und warum in neue Tools und Anwendungsbereiche? Die britischen PropTech-Expert:innen Olayiwola Oladiran und Louisa Dickins suchen in einem neuen Buch nach Antworten – und mehr Kooperation zwischen den Stakeholdern.

zu verringern. Überhaupt ziele PropTech darauf ab, bekannte Mängel und Schwierigkeiten im Immobilienmanagement zu beseitigen. Dabei müssten einerseits sämtliche Bereiche wie Planung, Entwicklung und Verwaltung von den technischen Neuerungen profitieren. Eine umfassende und trotzdem einfache Definition von PropTech müsse jedoch die Belange von Umwelt, Gesellschaft, Wirtschaft und physischen Gebäuden gleichermassen einschliessen, um Potenziale rundum erfassen, analysieren und steuern zu können. Vor allem auch der physische Aspekt, der sich den räumlichen Problemen annehme und «an traditionelle Praktiken und Abläufe» anschliesse, gehöre in jeden PropTech-Effizienzrahmen, so Oldadiran und Dickens.

Stellt sich die Frage, wie die Brücke vom Ist-Zustand zum Best-Zustand, vom realen Stochern im Nebel zum virtuellen Finden wertsteigernder Potenziale, aussehen kann. Neben den Chancen von Planungstools und Datensammlungen spricht das Autorenduo auch die Herausforderungen des Implementierens

an. Oftmals müssten Systeme sich zeitfressenden technischen Problemen, aber auch politischen Nachjustierungen stellen, was eine schnelle Einführung verhindere. In Fallstudien erläutern Oldadiran und Dickens viele verschiedene Lösungsansätze von PropTech-Firmen und – Plattformen, wobei der Planungsbereich mit Esri, LandTech, Pupil und VU.CITY besonders spannend ist.

Standortanalysen und gemeinsames Planen Esri beispielsweise sucht gezielt nach nachhaltigen Standorten, die «weniger anfällig für Naturkatastrophen sind». Die Plattform bietet zu Grundstücken und deren Umgebung vielfältige Details, ohne dass Vor-Ort-Besuche notwendig werden. Mit 3D-Grafiken und detaillierten Informationen zum Klima und lokalen Infrastrukturen, inklusive Barrierefreiheit und medizinischer Versorgung, gewährt das Tool tiefe Einblicke in die Wohn- und Lebenssituation am jeweils ausgewählten Standort. Wichtigste Partner von Esri-gestützten Plattformen sind die Gemeinden

London wird das Tool VU.CITY von 90 Prozent aller Bezirke verwendet und beweist, dass «Deep Learning» ein gemeinsames Lernen bedeutet, zusammen mit Nachbarn und Natur, Verwaltung und Verkehr.

und Kommunen, die ihre geschützten Daten zur Verfügung stellen. Speziell den Entwicklungsmöglichkeiten in Smart Cities widmet sich VU.CITY. Mit exakten Daten zu Bäumen und deren jeweiligen Grösse, Naturschutzgebieten, denkmalgeschützten Gebäudepunkten und Hochwasserrisikozonen unterstützt die Plattform öffentliche und private Planungen, die wissen und verstehen wollen, wie «ihre Entwürfe/ Entwürfe im zukünftigen Kontext der Stadt funktionieren». In London wird das Tool von 90 Prozent aller Bezirke verwendet und beweist, dass «Deep Learning» ein gemeinsames Lernen bedeutet, zusammen mit Nachbarn und Natur, Verwaltung und Verkehr. «Physische Räume, intelligente Umgebungen» Im Zusammenhang mit den nachhaltigen Aspekten und Verkaufsargumenten der PropTech-Plattformen weisen Oldadiran und Dickens auch auf die immensen Herausforderungen im Konstruktions- und Baubereich hin. Auch die Bewirtschaftung und generelle Instandhaltung von Gebäuden gehörten zu den wichtigsten Ansatzpunkten technischer Lösungen. So sei «die Nichtverfügbarkeit von Ersatzteilen ein zentrales Problem». Fehlende Ersatzteile könnten Wartungen verzögern und einen erfolgreichen Gebäudebetrieb lahmlegen. Auf dem Weg zu Smart Buildings sei der Einsatz digitaler Systeme und Tools für zukünftige Immobilienverwalter unerlässlich, um mit Daten von Sensoren und IoT-Geräten Einblicke in die Nutzung der Immobilie, in Wartungsprobleme, Belegungen und damit verbundene Wertminderungen oder Wertsteigerungen zu erhalten. Auch fundierte Werteinschätzungen seien zweifellos Sache intelligenter Vergleichsdaten oder KI-Lösungen. «Die Entwicklung von physischen Räumen zu intelligenten Umgebungen, von statischen Anlagen zu dynamischen Ökosystemen» sei im Gange, so Olayiwola Oladiran und Louisa Dickins am Ende ihres Buches. Beide hoffen abseits der technischen Innovationen auf eine breite «Transformationsmentalität», die «Annahme» eines «radikalen Denkens, das in die Tat umgesetzt wird».

«Als

Immobilienmanager

sollte man sich nicht auf die

Wertänderung verlassen»

Als einer der grössten unabhängigen Asset Manager der Schweiz fokussiert sich die Swiss Finance & Property Group auf Immobilien- und Infrastrukturanlagen.

Bruno Kurz, CEO der Swiss Finance & Property Funds AG, ist verantwortlich für alle direkten Immobilienanlagen. Er spricht über die Folgen niedriger Zinsen und erhöhter Regulation – und die Bedeutung des Managementfokus.

Herr Kurz, wie attraktiv sind Immobilien derzeit im Umfeld niedriger Zinsen?

Die Attraktivität von Immobilien wird vom Zinsumfeld stark beeinflusst. Fallen die Zinsen, steigen die Immobilienwerte. Nach der Zinswende im Jahr 2022 verloren die allermeisten Immobilienportfolios an Wert. Dieser Effekt wird nun wieder umgekehrt. Jedoch ist klar: Wenn die Cashflow-Rendite nicht dem immobilienspezifischen Risiko entspricht, hilft auch keine positive Wertänderungsrendite, um aus der Immobilie ein attraktives Investment zu machen.

Hat sich der Schweizer Markt kurzfristig verändert?

Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte sehen wir eine deutliche Zunahme von Kapitalerhöhungen institutioneller Anlageprodukte. Auch wenn nun wieder mehr Kapital zur Verfügung steht, bezweifle ich eine Rückkehr zu alternativlosen Immobilieninvestitionen «à la TINA» («There is no alternative»). Immobilien müssen angemessene CashflowRenditen erwirtschaften, um für den Kapitalmarkt interessant zu sein. Hinzu kommen erhöhte regulatorische Anforderungen. Einerseits muss die Branche den ESG-Anforderungen schneller als in der Vergangenheit gerecht werden, andererseits ist es kostspieliger geworden, Sanierungs- oder Ersatzneubauten umzusetzen.

Wie beeinflusst die steigende Regulation das Bauen – und damit auch den Immobilienmarkt?

Die heutige Regulation überfordert den Markt und viele Marktteilnehmer. Unsere Gesellschaft will zu viel auf einmal. Viele

Unternehmen und Investoren beklagen sich, die heutigen Planungsinstrumente, wie das Gestaltungsplanverfahren oder gar das normale Baugenehmigungsverfahren, würden in Anbetracht der vielen Stakeholder und Anforderungen nicht mehr funktionieren. Oder die Instrumente werden nicht mehr angewendet, um langwierigen Prozessen aus dem Weg zu gehen. In städtischen Gemeinden werden die Herausforderungen am offensichtlichsten: «Verdichtung ja, aber nicht in meiner Nachbarschaft». Oder: «Höhe ja, aber nicht, wenn das Ortsbild verändert wird».

Welche Folgen hat der Zusammenschluss von UBS und Credit Suisse für den Wettbewerb und speziell Immobilieninvestments?

So einfach lassen sich die Folgen nicht abschätzen, denn es ist bislang nicht klar, wie die Produktepalette der UBS zukünftig aussehen wird. Klar ist jedoch, dass es einige wenige sehr grosse Immobilienanlageprodukte geben wird, die den Index stark prägen werden. Aus unserer Sicht sind deswegen kleinere Produkte mit einer fokussierten Anlagestrategie eine interessante Alternative für Investoren.

Teilen Sie die Einschätzung, dass die Fusion an Standorten wie Zürich den Markt der Büroimmobilien umkrempelt?

Nein, das denke ich nicht. Es stellt sich natürlich die Frage, welchen Flächenbedarf Grossunternehmen zukünftig haben werden. Wie sieht die Büroarbeit in der Zukunft aus? Das ist ein abendfüllendes Thema. Klar ist, wenn gearbeitet wird, werden Flächen benötigt. Zudem besteht die Schweiz hauptsächlich aus KMU und nicht nur aus Grossunternehmen. Unsere börsenkotierte Immobiliengesellschaft SF Urban Properties AG investiert nur in die Städte Basel und Zürich. Das Portfolio besteht zu 70 % aus kommerziellen Flächen mit einem

Die Swiss Finance & Property Group (SFP Gruppe) ist einer der grössten unabhängigen Immobilien Asset Manager der Schweiz. Sie kombiniert über 100 Mitarbeitende mit Immobilien und Fachkompetenz, um nachhaltig Wert für qualifizierte und institutionelle Investoren zu schaffen. Sie bietet ein breites Spektrum an Immobilienprodukten und -dienstleistungen wie auch Infrastrukturlösungen und Kapitalmarkttransaktionen im In- und Ausland. Die Assets under Management der SFP Gruppe betragen über CHF 9.6* Milliarden (*zzgl. Assets under Advisory von über CHF 1.6 Milliarden).

Mehr Informationen unter sfp.ch

grossen Anteil an Büros. Der Leerstand des Portfolios betrug im Halbjahr 1.8 %. Ich sehe keine Leerstandsgefahr.

Wenn wir auf die aktuellen Anlagestrategien kommen: Wie beeinflussen sich die Liquidität eines Kapitalmarktprodukts und der Investmentfokus? Einfach gesagt: Grosse Produkte können sich einen breiten Anlagefokus leisten. Kleinere Produkte sollten sich mehr auf eine klare Anlagestrategie fokussieren. Ein gutes Beispiel ist unser wachsender SF Retail Properties Fund, der zur grossen Mehrheit in Güter des täglichen Bedarfs investiert. Die Anlagestrategie ist im schweizerischen Markt einzigartig. Das zeigt sich auch am grossen Interesse der Investoren an dem Fonds.

Ist denn der «Buy & Hold»-Ansatz, bei dem Immobilien längerfristig aktiv gehalten werden, weiterhin bedeutend? Investoren suchen Immobilienanlageprodukte, die eine funktionierende Liquidität aufweisen. Insofern haben

Neubauprojekt

Wohnsiedlung Parc des Crêts, Troinex - ein Gemeinschaftsprojekt der SFP Anlagestiftung mit CapVest SA

Immobilienmanager solcher Produkte Interesse an Portfoliowachstum, d.h. dem «Buy & Hold»-Ansatz. Allerdings wird die Ausschüttungshöhe eines Immobilienproduktes durch die Ertragskraft erzielt. Hier sind Immobilienanlageprodukte besser, die einen «Buy & Manage»-Ansatz verfolgen, die also gut ein- und verkaufen sowie Mehrwerte beim Bauen realisieren. Wir verfolgen in unserer Organisation seit der Zinswende 2022 hauptsächlich den zweiten Ansatz, wobei auch wir bei guten Opportunitäten weiter wachsen. Für junge Immobilienspezialisten, die in der Schweiz 25 Jahre Wachstum erlebt haben, war dieser Ansatz gewöhnungsbedürftig. Denn die positiven Wertänderungen haben in der Vergangenheit die Ertragskraft eines Portfolios zur Nebensache degradiert. Das heisst, als Immobilienmanager konnte man im Vergleich zu heute weniger falsch machen. Es macht mir Freude zu sehen, wie sich unsere Teams den neuen Gegebenheiten angepasst haben. Sie arbeiten kritisch und sogleich ambitioniert, um noch besser zu werden.

Was passiert am Transaktionsmarkt, wenn die Zinsen weiter fallen? In den letzten zwei Jahren haben unsere Bruttoanfangsrenditen um 80 BPS zugenommen, auch weil die Konkurrenz auf den geprüften Objekten geringer war als in den Vorjahren. Es war also sehr attraktiv, zu kaufen, wenn man das Kapital hatte. Fallen die Zinsen weiter, dürfte es wieder Druck auf die Anfangsrenditen geben. Das Angebot bestehender Objekte ist begrenzt und das Angebot neugebauter Objekte steckt derzeit in einer Regulierungsklemme. Im Unterschied zu früheren Jahren ist die Anforderung

an ESG-Tauglichkeit gestiegen. Unabhängig von den Zinsen ist die Kaufbereitschaft von institutionellen Investoren deshalb nicht gestiegen. Jedoch erwarten Verkäufer von Liegenschaften bei fallenden Zinsen wieder steigende Preise. Es wird eine Weile dauern, bis sich die «gegenüberstehenden» Marktteilnehmer finden werden.

Müssen angesichts des derzeitigen Marktumfeldes auch Organisationsformen angepasst werden?

Ich bin nicht sicher, ob es Best-Practice Organisationsformen gibt. Die richtige Organisationsform hängt von mehreren Faktoren ab: Anzahl und Ausrichtung der Produkte, Wertschöpfungstiefe, regionale Präsenz, um nur einige zu nennen. Wir arbeiten mit einer Halbmatrix. Die Produkte werden jeweils von dedizierten Teams, bestehend aus Portfolio- und Asset Managern, geführt. In der Matrix arbeiten unsere Kompetenzzentren Transactions, Construction & Development und ESG für spezifische Projekte der verschiedenen Produkte. Eine Anpassung, um Cashflow-Rendite zu verbessern, sehe ich vor allem im Asset Management in Zusammenarbeit mit dem externen Property Management. Die Rollenteilung ist wichtig, d.h. die Asset Manager müssen über präzises Delegationsvermögen an den Property Manager verfügen. Mit etwas mehr Abstand zum Objekt kann sich der Asset Manager einfacher auf die wertschöpfenden Themen in seinem Teilportfolio konzentrieren. Wie gesagt haben wir diesen Wechsel der Fokussierung bei uns nach der Zinswende vorgenommen. Ich bin zufrieden, wie wir uns weiterentwickelt haben.

Nach der Zinswende im Jahr 2022 verloren die allermeisten Immobilienportfolios an Wert. Dieser Effekt wird nun wieder umgekehrt.

Steckbrief

Bruno Kurz CEO I Swiss Finance & Property Funds AG

«Die

datenbasierte Auseinandersetzung mit der eigenen Immobilie lohnt sich»

Seit Anfang des Jahres ist Lukas Vogt CEO des 2012 gegründeten Hypothekar- und Immobilienspezialisten MoneyPark.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Im Interview gibt Vogt persönliche Einblicke in den Immobilienmarkt und plädiert für mehr datenbasierte Entscheide und Nachhaltigkeit bei der Immobilienfinanzierung.

Herr Vogt, wohnen Sie selbst zur Miete oder in den eigenen vier Wänden?

Wir haben das wunderschöne Privileg, als Familie in unserer eigenen Eigentumswohnung zu wohnen.

Können Sie sich an Ihren ersten Immobilienkauf erinnern?

Meine Frau und ich waren schon länger latent auf der Suche, bis das erste Ultraschallbild 2017 mehr Dringlichkeit brachte: Zwillinge waren im Anflug. Danach mussten wir sowohl die negativen Seiten der Immobiliensuche im Raum Zürich erleben, wo neu ausgeschriebene Objekte in weniger als 24 Stunden bereits verkauft waren, als auch die positiven Überraschungen. Beruflich war ich damals noch überhaupt nicht mit MoneyPark verbunden, dennoch wählte ich die Dienstleistung und konnte so auch in einer spannenden Situation mit Jobwechsel und herausfordernder Tragbarkeit eine tolle Finanzierungslösung realisieren.

War Ihr Kauf mit Schwierigkeiten oder Herausforderungen verbunden, die Ihre heutige Tätigkeit bei MoneyPark beeinflussen? Diese beiden Themen beschäftigen nicht nur mich, sondern viele unserer Kunden. Deshalb haben wir eine eigene Immobilienbesitzer-Plattform aufgebaut. Mit dieser Plattform begleiten wir Kunden bereits intensiv in der Suchphase, indem wir an einem Ort alle Angebote in der Schweiz zusammenführen und gleichzeitig unsere eigenen Verkaufsobjekte vor der offiziellen Vermarktungsphase exklusiv anbieten.

Auch auf der Tragbarkeitsseite arbeiten wir sowohl mit unseren traditionellen Bankpartnern als auch mit alternativen Anbietern an innovativen Lösungen. So sind beispielsweise Pensionskassen, die über unsere Bewirtschaftungstochter finovo direkt Hypotheken anbieten, weniger starr in das regulatorische Korsett eingebunden und können für spannende Nischen attraktive Angebote stellen, ohne dabei relevante Mehrrisiken eingehen zu müssen. Ein Beispiel hierfür sind deutlich höhere Tragbarkeitsgrenzen für Rentner, welche ihre Hypothek bereits zu einem Grossteil abbezahlt haben.

Gibt es einen Mythos über Immobilien, der einfach nicht stimmt?

Ein Mythos ist: Nur noch die reichsten 15 Prozent können sich in der Schweiz Wohneigentum leisten. Die beliebte Faustregel «Nicht mehr als ein Drittel des Einkommens, mindestens 20 Prozent Eigenmittel» ergibt in der starren Anwendung tatsächlich eine herausfordernde Ausgangslage. Glücklicherweise sieht die Realität aber anders aus. Erstens sind viele Immobilienbesitzer naturgemäss bereits heute Eigentümer und sehen sich somit nicht mit einem herausfordernden Erstkauf konfrontiert,

sondern profitieren vielmehr von verstecktem «Betongold», welches sich in ihrer Immobilie dank der Preisentwicklung der letzten Jahre angestaut hat. Diese dürfen sich entsprechend glücklich schätzen und wünschen sich oft eine Weitergabe der Immobilie im Familienkreis, womit sich für die Nachkommen der Wohntraum erfüllt. Wir schätzen, dass so deutlich mehr als eine von vier Handänderungen in der Schweiz jedes Jahr gar nie auf den offenen Markt kommen.

Zweitens ignoriert dieser Blick die zeitliche Komponente und damit die Entwicklung der Einkommen und Vermögen der Haushalte. Ein frisch zusammengezogenes Paar Anfang 20 kann sich tatsächlich in den seltensten Fällen Wohneigentum leisten. Bei einem etablierten Doppelverdiener-Ehepaar Ende 30 sieht die Situation schon ganz anders aus. Diese Entwicklung ist auch den Finanzierungsanbietern bekannt, so dass viele bereit sind, auch deutlich über die traditionelle kalkulatorische Tragbarkeitsgrenze hinauszugehen, um so Erstkäufern den Wohntraum zu ermöglichen. Mittels Amortisationen und der weiteren Einkommensentwicklung regularisieren sich diese Hypotheken dann über die Laufzeit. Bei unseren Kunden hat so 2023 jeder zweite Neukäufer die kalkulatorische Standard-Tragbarkeit von 33 Prozent überschritten.

Steigerung der Wiederverkäuflichkeit in Zukunft. Grüne Hypotheken können hier einen Anreiz schaffen. Noch fehlen leider standardisierte Kriterien, damit ein Eigentümer weiss, was er konkret tun muss. MoneyPark möchte dazu beitragen, den Zugang zu grünen Hypotheken zu vereinfachen und hat das Thema Nachhaltigkeit auch in der Finanzierungsberatung etabliert.

Was ist der eine Rat, den Sie allen Immobilienbesitzern geben würden, egal ob sie gerade erst kaufen oder schon lange ein Eigenheim besitzen?

Die datenbasierte Auseinandersetzung mit der eigenen Immobilie lohnt sich. Sei es, um finanziell sinnvolle Investitionen ins Eigenheim zu tätigen, um den richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf zu finden, sich für einen Umzug in ein kleineres oder grösseres Objekt zu entscheiden oder einfach nur, um das eigene Vermögen besser einzuschätzen. Viel zu oft lassen sich Eigentümerinnen und Eigentümer von Emotionen leiten, obwohl die Immobilie für die allermeisten – neben der Pensionskasse – den mit Abstand grössten Vermögenswert darstellt. Dabei gibt es im Markt gute Immobilienplattformen, welche sehr viele Daten rund um das Eigenheim kostenlos zur Verfügung stellen. So beispielsweise die Wertentwicklung jeder

Ein Mythos ist: Nur noch die reichsten 15 Prozent können sich in der Schweiz Wohneigentum leisten.

Drittens bietet schliesslich auch die Suche nach Eigenmitteln deutlich mehr Flexibilität als gemeinhin angenommen. Gerade Eltern mit «verstecktem Betongold» in ihrer Immobilie können ihren Kindern mittels zinslosem Darlehen oder Erbvorbezug hier stark unter die Arme greifen.

In Ihrer aktuellen Wohntraumstudie stellen Sie fest, dass Inflation und Zinswende auch auf die Investitionen in nachhaltige Modernisierung drücken. Wie sehr beeinflusst das Thema Nachhaltigkeit trotzdem den Immobilienmarkt?

Das Nachhaltigkeitsthema wird den Immobilienmarkt nicht von heute auf morgen, aber sehr wohl über die nächsten Jahre hinweg stark prägen. Wie Sie richtig sagen, ging es zuletzt in der Wahrnehmung in die andere Richtung, besonders unter jüngeren Menschen. Dies wird retrospektiv aber eher eine Delle respektive eine Normalisierung nach dem übertriebenen Hype während der Nullzins- und Corona-Phase darstellen als eine Trendwende. Politisch und gesellschaftlich ist die Stossrichtung klar. Ebenso sollten wir nicht vergessen, dass wir in der Schweiz gerade im Neubau in den letzten Jahren mit Minergie und ähnlichen Standards bereits sehr stark vorgelegt haben.

Für bestehende Eigentümerinnen und Eigentümer geht es nicht nur darum, das Eigenheim nachhaltiger zu machen, sondern auch um den Erhalt des Immobilienwerts und die

Wohnimmobilie kombiniert mit objekt- und lagerelevanten Daten. Auch der zukünftige Wert nach Renovationen oder Umbauten kann berechnet werden. Denkt man an einen Verkauf, zeigt die Plattform das Angebot an ähnlichen Objekten in der Region und die Nachfrage anhand der Anzahl qualifizierter Käuferinnen und Käufer, die für die Immobilie in Frage kommen. Dazu erhält man abhängig vom gewünschten Verkaufspreis eine Einschätzung der Verkaufsdauer. Solche Informationen schaffen eine nie dagewesene Entscheidungsgrundlage und lassen die ins Eigenheim investieren Eigenmittel plötzlich viel liquider erscheinen. Kombiniert mit einer professionellen Beratung kann so die Immobilie viel stärker in die eigene Vermögensplanung integriert werden.

Gibt es eine Sache, die Sie auf dem Immobilienmarkt gerne ändern würden?

Ich wünschte mir aufgeklärtere Immobilienbesitzerinnen und -besitzer, die vergleichen und bei Immobilienthemen verstärkt Daten in ihre Entscheidungen einfliessen lassen.

Wäre es nicht an Ihnen als Hypothekarvermittler, die Kunden aufzuklären?

Natürlich. Wir tun dies jeden Tag seit über zehn Jahren. Aber noch immer akzeptieren weit mehr als die Hälfte der Hypothekarnehmenden das erstbeste Angebot ihrer Hausbank, ohne je einen anderen Anbieter oder einen Hypothekarvermittler aufzusuchen. Sie verschenken

dadurch sehr viel Geld und finden kaum die individuell beste Lösung. Und nicht wenige schliessen mehrere Hypothekartranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten ab und binden sich so praktisch auf Lebzeiten an ihren Anbieter. Dabei wäre es so einfach. Es gibt auf dem Schweizer Markt kaum mehr Hypothekaranbieter, welche beim Vertrieb nicht auf Hypothekarvermittler zurückgreifen. Entsprechend bekommt man beim Vermittler über 90 Prozent des Marktangebots. So erhält man beispielsweise als Zürcherin eine Offerte einer Aargauer Regionalbank oder einer Berner Pensionskasse. Von allein darauf zu kommen, ist schwierig. Sie weisen immer wieder darauf hin, dass neben Banken auch Versicherungen und Pensionskassen Hypotheken vergeben. Weshalb?

Weil viele Eigenheimbesitzende dies gar nicht wissen. In der Schweiz dominieren die Banken bei der Kreditvergabe mit einem Anteil von rund 95 Prozent. Nur gerade fünf Prozent des Markts fallen auf Versicherungen und Pensionskassen, was die Wissenslücke erklärt. Dabei sehen Versicherungen und Pensionskassen im Gegensatz zu Banken Hypotheken primär als Anlageinstrument und nicht als Teil ihres Kerngeschäfts. Sie haben den Vorteil, dass sie sich nicht wie Banken am Markt refinanzieren müssen und weniger strengen regulatorischen Vorschriften unterliegen. So konnten Versicherungen und Pensionskassen bei den Zinsen für langjährige Festhypotheken sehr attraktive Konditionen anbieten und gleichzeitig spannende Innovationen wie eine pauschale Entschädigung anstelle der üblichen, hohen Kosten für die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek bei einem späteren Immobilienverkauf am Markt etablieren. Es gibt aber auch einige Punkte zu beachten: Versicherungen und Pensionskassen stellen oft höhere Anforderungen an Tragbarkeit und Belehnung und neigen dazu, Kreditanträge, die von den Vorgaben abweichen, häufiger abzulehnen. Zudem investieren einige von ihnen nicht permanent in Hypotheken. Es lohnt sich aber auf jeden Fall, diese Anbieter in einen breiten Hypothekarvergleich einzubeziehen. Stichwort Verkauf. Welchen Rat geben Sie Personen, die eine Immobilie verkaufen möchten?

Der Markt verändert sich laufend und falsche Entscheidungen können sehr schnell sehr teuer werden. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen, so dass die Gefahr besteht, durch einen zu tiefen Verkaufspreis «Geld liegen zu lassen». Gleichzeitig sind die absoluten Boomjahre während Corona vorbei und überhöhte Preisvorstellungen können dazu führen, dass das geliebte Eigenheim, welches oft mit grossen Emotionen verbunden ist, zum Ladenhüter wird. Verkäufer können nur einmal ein erstes Mal auf den Markt gehen und spätere Preisreduktionen dürften sich negativ auswirken. Vor diesem Hintergrund sollten sich potenzielle Verkäufer ihre Strategie gut überlegen und sich die notwendige Unterstützung holen, denn viele unterschätzen den Aufwand. Ein Immobilienmakler kostet zwar etwas, erspart aber auch sehr viel Aufwand und Zeit und kann meist einen höheren Verkaufserlös erzielen als ein Privatverkäufer.

Steckbrief

Lukas Vogt ist seit 2019 bei MoneyPark tätig, zunächst als CEO der Bewirtschaftungstochter finovo, und übernahm Anfang 2024 die Position des CEO von MoneyPark. Zuvor war er als Unternehmensberater bei McKinsey, in der Geschäftsleitung

bei Sanitas sowie als Mitgründer und CEO eines Software-Startups aktiv. Er hat Betriebswirtschaftslehre an der Universität St. Gallen studiert und einen MBA am INSEAD erworben. Lukas Vogt ist verheiratet und Vater von zwei Kindern.

Nachhaltigkeit

OPINION SSREI

Einheitliche Logik beim Bauen und Bewerten von Gebäuden in Sachen Nachhaltigkeit

Der Bau- und Immobiliensektor steht vor der dringend notwendigen nachhaltigen Transformation. Ein klar definierter und etablierter Handlungsrahmen und das entsprechende Instrumentarium aus Normen und Standards steht bereit.

Gebäude verbrauchen Energie und Wasser, verursachen CO2-Emissionen, beanspruchen Boden und benötigen Ressourcen bei der Erstellung. Ihre Aussenräume tragen zur Biodiversität sowie zum örtlichen Klima bei und sie sind Orte des Rückzugs, aber auch der Begegnung. Schliesslich sind Gebäude Kulturgüter und nicht zuletzt Investitionsgüter, deren Werthaltigkeit es sicherzustellen gilt. Energetische Optimierungen und ein CO2-Absenkpfad allein werden der ganzheitlichen Nachhaltigkeitsbetrachtung jedoch nicht gerecht. Insbesondere gesellschaftlich-soziale sowie ökonomische Fragestellungen gewinnen zunehmend an Bedeutung. Um Gebäude umweltschonend und werthaltig zu bauen sowie den Liegenschaftenbestand dahingehend

weiterzuentwickeln, stehen Normen und Standards als Hilfsmittel zur Verfügung.

Normen als wichtige Verständigungsgrundlage

Als Regelwerk für das Planen und Bauen gelten hierzulande die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architekturvereins (SIA). Dabei benennt die SIA-Norm 112/1 «Nachhaltiges BauenHochbau» die massgebenden Kriterien für ein nachhaltiges Gebäude, wodurch eine Basis für die nachgelagerten anerkannten Standards im Bau- und Immobilienwesen geschaffen wurde.

SNBS (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz)

Die vom Bundesamt für Energie (BFE) initiierten Standards SNBS-Hochbau

respektive -Areale orientieren sich denn auch an ebendieser Norm. Planungs- und Bauunternehmen wird es dadurch ermöglicht, ökologische, gesellschaftliche und auch ökonomische Nachhaltigkeitsaspekte umfassend in die Planung und den Bau von Gebäuden miteinzubeziehen.

SSREI (Swiss Sustainable Real Estate Index) Da die Schweiz jedoch nicht neu gebaut werden kann und soll – Stichwort «graue Energie» – findet sich der grösste Hebel für die nachhaltige Entwicklung im Gebäudebestand.

Mit dem SSREI, welcher sich ebenfalls an der SIA-Norm 112/1 orientiert, steht Immobilieneigentümern das entsprechende Instrument zur ganzheitlichen Beurteilung der Nachhaltigkeit von

Amerbachstrasse 45 | Basel

Steckbrief

SSREI (Swiss Sustainable Real Estate Index) Der Bewertungsstandard dient der ganzheitlichen Evaluation der Nachhaltigkeit von Schweizer Bestandsliegenschaften. Die Liegenschaften werden dabei anhand 36 gleichgewichteter Bewertungsindikatoren in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt evaluiert.

SSREI orientiert sich, wie schon der SNBS-Hochbau/-Areale, der vom Bundesamt für Energie lancierte und propagierte Standard für nachhaltiges Bauen, an der SIA-Norm 112/1 «Nachhaltiges Bauen - Hochbau». Der Verifikationsprozess wird abschliessend von der Schweizerischen Vereinigung für Qualitäts- und Management-Systeme (SQS) zertifiziert. Zudem wird der Standard von GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) als Certification Scheme und somit als gleichwertig zu anderen Gebäude-Labels anerkannt.

Mehr Informationen unter ssrei.ch

Schweizer Bestandsliegenschaften zur Verfügung. Bewertet werden 36 Indikatoren in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt wie beispielsweise die Gebäudequalität, der Energiebedarf, die Nutzungsdichte und -flexibilität, betriebliche Aspekte wie Bewirtschaftungsund Instandsetzungskosten, die bauliche Verdichtung respektive die Ausnützung oder auch das Wohlbefinden (Tageslicht, Lärmschutz, Materialien). Die Erkenntnisse, welche aus dem Bewertungsprozess gewonnen werden, liefern der Eigentümerschaft eine fundierte und aussagekräftige Entscheidungsgrundlage für die nachhaltige Transformation und somit den Werterhalt ihrer Liegenschaften. Die Resultate bilden im Weiteren die Voraussetzung für ein transparentes, den Regulatorien

OPINION NOVA PROPERTY FUND MANAGEMENT AG | SWISS CENTRAL CITY REAL ESTATE FUND

Mit nachhaltigen Immobilien langfristig Rendite sichern

Durch gezielte Umsetzung von Nachhaltigkeitsmassnahmen wird das Netto-Null-Ziel sukzessive erreicht - und attraktive Anlagemöglichkeiten geschaffen.

Die Bedeutung von Nachhaltigkeit im Immobilienmarkt Nachhaltigkeit ist längst zu einem unverzichtbaren Faktor in der Immobilienbranche geworden. Mit dem Ziel, bis 2050 klimaneutral zu werden, stehen Eigentümer, Investoren und Entwickler vor der Herausforderung, ihre Immobilien zukunftssicher zu positionieren. Entsprechend nimmt die Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) kontinuierlich zu. Sie bieten nicht nur ein Leitbild für umweltfreundliches Bauen, sondern ermöglicht auch eine langfristige Werterhaltung und Renditeoptimierungen. Nachhaltige Immobilienprojekte schaffen so die Balance zwischen ökologischer Verantwortung und wirtschaftlicher Attraktivität.

Erfolgsgeschichte: Die Liegenschaft Amerbachstrasse 45 in Basel Das Beispiel der Liegenschaft an der Amerbachstrasse 45 im Portfolio des Swiss Central City Real Estate Fund zeigt, wie nachhaltiges Bauen und Modernisieren zukunftsweisend umgesetzt werden können. Im Rahmen des Umnutzungsprojekts von Gewerbe in Wohneinheiten wird die bestehende Rohbaustruktur erhalten, anstatt das Gebäude vollständig zu erneuern – ein wichtiger Schritt zur Reduktion der „grauen Energie“. Durch den Erhalt tragender Bauteile werden neben Kosteneinsparungen beträchtliche Mengen an CO2 reduziert, was den ökologischen Fussabdruck des Projekts deutlich senkt. Weitere Massnahmen wie die Dachbegrünung und der Einsatz von modularen Bauteilen tragen zusätzlich zur Umweltfreundlichkeit bei. Das Gründach dient als natürliche Isolierung, verbessert die Luftqualität und mindert sommerliche Hitze in der Stadt. Zudem speichert es auf natürliche Weise Regenwasser. Die modulare Bauweise ermöglicht neben einer kürzeren Bauzeit eine präzisere Planung und Fertigung

in einer kontrollierten Umgebung, was zu weniger Materialverschwendung und entsprechend zu einer effizienteren Ressourcennutzung führt. Zudem können die Module an anderer Stelle wiederverwendet werden, was die Lebensdauer der Materialien verlängert. Der Anschluss an das lokale Fernwärmenetz und eine Photovoltaikanlage runden das nachhaltige Konzept des innovativen Projekts ab.

entsprechendes ESG-Reporting. SSREI hat sich als Standard für die umfassende nachhaltigkeitsspezifische Bewertung des Gebäudebestands etabliert und richtet sich gezielt an eine institutionelle Eigentümerschaft. Immobilien-Aktiengesellschaften und -Fonds, Anlagestiftungen, Banken, Versicherungen, Pensionskassen sowie die öffentliche Hand bringen diesen zur Anwendung. Klarer Handlungsrahmen Wer also nach SNBS baut und den Bestand nach SSREI evaluiert und weiterentwickelt, folgt dadurch einer einheitlichen Logik entlang des gesamten Lebenszyklus einer Liegenschaft. Die Weichen sind somit gestellt und die Branche verfügt über einen anerkannten und normkonformen «Werkzeugkasten».

Die Umnutzung der bestehenden Gewerbeliegenschaft (Bild oben) in moderne Wohneinheiten (Bild links) kombiniert ökologische Verantwortung und wirtschaftliche Attraktivität.

Nachhaltige Werterhaltung durch langfristige Investitionen Investitionen in nachhaltige Immobilien bieten nicht nur ökologische Vorteile, sondern sichern langfristig auch den Wert des Portfolios. Durch die energetische Sanierung von Gebäuden werden die Immobilien attraktiver, da zukünftige Eigentümer weniger Aufwand für energetische Anpassungen

Steckbrief

Swiss Central City Real Estate Fund (SCCREF)

ISIN: CH0444142555

Fondsleitung: Nova Property Fund Management AG, Pfäffikon

Kurzbeschrieb: Der Swiss Central City Real Estate Fund investiert in Liegenschaften an Top-Lagen in den grossen Wirtschaftszentren

der Schweiz mit Fokussierung auf Wohnen. Marktwert per 30.6.2024: CHF 568.6m

Label und Zertifizierungen: SSREI, GEAK, GRESB Anzahl Liegenschaften per 30.06.2024: 36

Mehr Informationen unter novaproperty.ch

und regulatorische Anforderungen haben. Der Swiss Central City Real Estate Fund investiert gezielt in energieeffiziente Gebäude und zukunftssichere Bauweisen an attraktiven zentralen Standorten. So wird eine optimale Balance zwischen Nachhaltigkeit und finanzieller Performance gewährleistet. Anleger profitieren von stabilen Renditen und leisten gleichzeitig einen positiven Beitrag zu den Schweizer Umweltzielen.

Durch die erfolgreiche Umsetzung von Projekten wie an der Amerbachstrasse 45 zeigt der Swiss Central City Real Estate Fund, dass die Erreichung von Netto-Null-Zielen realisierbar ist – und gleichzeitig wertorientierte Anlagemöglichkeiten geschaffen werden. Die effiziente Umsetzung von Nachhaltigkeit und ESG-Integration wird durch die erfolgreiche Teilnahme am Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) bestätigt. Der Swiss Central City Real Estate Fund erreicht 4 GRESB Stars, 86/100 GRESB Punkte und belegt Platz 3/10 innerhalb seiner Vergleichsgruppe.

TAT Bauund Immobilien Management AG, 6003 Luzern

Moderne Geschäftsimmobilien bieten mehr als Arbeitsplätze.

Bärenplatz 9/11/27, Bern

PSP Swiss Property gehört zu den führenden Immobiliengesellschaften der Schweiz. Die Lage und Qualität der Büround Geschäftshäuser, der umfassende Service für die Mieter sowie die umsichtige und nachhaltige Unternehmensstrategie machen PSP Swiss Property zu einem attraktiven Partner für Mieter und Aktionäre. Die Aktien der PSP Swiss Property AG sind an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert (Symbol PSPN, Valor 1829415).

PSP Swiss Property AG · Kolinplatz 2 · 6300 Zug · 041 728 04 04 · www.psp.info

Nicht nur der Himmel soll sich natürlich verändern können, sondern auch die unter ihm liegenden Gebäude.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Noch vor zehn Jahren war die Sache scheinbar klar. Abreissen und neu bauen. Ein altes Häuschen auf wiederverwendbare Stoffe prüfen? Verschiedene Architekten hinzuzuziehen, um die beste Lösung für einen Umbau oder eine Renovierung zu finden? Mitten im Bauprozess noch ein paar aufbereitete Platten auf die Fassade schrauben? Nein, danke. Doch der Wind hat sich gedreht. Dass Neubauten jahrzehntelang wertvolle Ressourcen und auch Deponieraum frassen, benennt die von zwölf der grössten öffentlichen und privaten Bauauftraggeber in der Schweiz unterzeichnete Charta «Kreislauforientiertes Bauen» als zentrale Herausforderung für ein anderes Bauen oder Umbauen. «Eine verstärkt kreislauforientierte Bauwirtschaft» sei das Gebot der Stunde, auch «als Antwort auf den fortschreitenden Ressourcenverbrauch und als Beitrag zur Erreichung der schweizerischen und globalen Klimaziele». Der Erhalt der bestehenden Gebäudesubstanz und ein kreislauforientiertes Bauen müssten nun im Vordergrund stehen, um Primärressourcen und Deponieraum zu sparen und «die CO2-Emissionen unserer eigenen Bautätigkeit» zu senken. Auf dem Weg zur kreislauffähigen Bauwirtschaft brauche es «Innovationen wie die Digitalisierung, neue Geschäftsmodelle und Prozesse». Als mittelfristiges Ziel hat sich die Mitte 2023 verabschiedete Charta gesetzt, «bis 2030 die Verwendung von nicht erneuerbaren Primärrohstoffen auf 50 Prozent der Gesamtmasse zu reduzieren, den Ausstoss grauer Treibhausgasemissionen zu erfassen und stark zu reduzieren sowie die Kreislauffähigkeit von Sanierungen und Neubauten zu messen und stark zu verbessern».

«Neues zirkuläres Verständnis von Wachstum»

Die freiwilligen Ziele der Schweizer Baugrössen können und wollen die zunehmenden Regulierungsbestrebungen hinsichtlich eines kleineren CO2-Abdrucks nicht ausbremsen, aber sie können die Blicke von Investorinnen und Investoren gezielt in eine andere Richtung lenken – und damit auch viele kleinere und mittelgrosse Bauherrschaften erreichen, die dann eben in Summe doch den Unterschied machen. Neben kurzfristigen Aktionsplänen fordert die Charta mehr Transparenz und einen umfangreichen Wissenstransfer, der weitere potentielle Partner begeistern kann. Die Wissens- und Netzwerkplattform Circular Hub springt den Bestrebungen des «Netto-Null-Bauens» bei und bietet konkrete Arbeitsansätze für Unternehmen und Think Tanks. Wohl wissend, dass es nun um ein «neues, zirkuläres Verständnis von Wachstum» geht, das das lineare «Take-Make-Waste»-Denken ablösen müsse. Dass die Bauindustrie für 80 Prozent aller hiesigen Abfälle stehe, sei im Sinne aller Beteiligten, die Gebäude und Werte für die kommende Generationen sichern wollen, nicht länger hinnehmbar. Was in Zukunft alles möglich sein wird, verdeutlicht der Circular Building Industry Innovation Booster, der als Teil des Innovation-Booster-Programms von Innosuisse jährlich mehrere kreislauforientierte Projekte prämiert und mit Funding-Geldern und wortwörtlich aufbauenden Workshops fördert. Das Wissen über Kreisläufe soll mit

Bauen im Kreis

Die Charta «Kreislauforientiertes Bauen» fordert weniger Ressourcenverbrauch und mehr Gebäudeerhalt und Recycling. Neue Netzwerke und Innovationsprogramme unterstützen die entsprechenden Ideen, Geschäftsmodelle und Umsetzungen.

Experimenten, Geschäftsplänen und Best-Practice-Modellen erforscht und breitestmöglich geteilt werden. En passant geht es um neue Kooperationen zwischen öffentlichen und privaten Organisationen, um Startups und Grossunternehmen, die alte Planmodelle und Baugewohnheiten gemeinsam überdenken. Das Leben ist eine Baustelle, auf der ab jetzt recycelt wird.

Abbau wird Teil des Aufbaus Zu den vielversprechendsten Projekten des CBI Innovation Boosters zählen in diesem Jahr die Wiederverwertungsorganisation cirkla.ch, die sich um digitale Standards bemüht, um die «Inventarisierung von Gebäuden» und die entsprechenden Prozesse um vorgefundene Stoffe und deren konkrete Wiederverwendbarkeit zu notieren und zu vereinheitlichen. Zu einer effektiven Wiederverwertung braucht es die entsprechenden Daten – und nur die wenigsten Liegenschaften sind Baustoff für Baustoff mengenmässig erforscht. Ein anderes Projekt kümmert sich um die gezielte Wiederverwendung gewichtstragender Betonteile, die in neue Baukonstruktionen integriert werden können. Auch hier soll mittels Berechnungen aber auch Praxistests ein neues Verständnis für mögliche Wiederverwendungen geschaffen werden, die bei vielen Baufirmen so noch nicht auf der To-Do-Liste stehen und de facto eine Erweiterung der bisherigen Arbeitsweisen bedeuten. Statt Abrisskränen,

die alles in Schutt und Asche legen, wird es zukünftig um das gezielte Herausschneiden von Teilen gehen, bei denen das zerstörende Element immer mehr in den Hintergrund rückt. Schon der Abbau wird Teil des Aufbaus sein.

Wille und Bewilligung

Dies hat dann auch Einfluss auf die Baubewilligungsverfahren, die künftig so gestaltet werden müssen, dass «genügend Flexibilität für den Umgang mit Rechtsgrundlagen bezüglich der Wiederverwendung von Materialien und Bauteilen besteht». Zusammen mit der Stadt Thun arbeitet ein Projekt der Architekten Kocher Minder deshalb an einem Merkblatt, das Bewilligungsverfahren so gestalten soll, dass «die Prüfungsbehörde einen ausreichend grossen Spielraum hat, um mit den Unsicherheiten der Wiederverwendung von Materialien und Bauteilen umzugehen». Somit soll auch ein kurzfristiges Recycling, das sich praktisch während des Bauprozesses ergibt, ermöglicht werden. Damit Bauen und Umbauen ein umweltfreundliches und ressourcenschonendes Entdecken fördert, muss es als vom Recht und den Bauämtern genehmigte Schatzsuche verstanden werden. Überhaupt impliziert das Projekt, dass Gemeinden und Kantone entscheidend dazu beitragen sollten, mit entsprechenden Freiräumen die Pionierlust am Recycling anzufachen. Bedenkt man, wie sehr in der Vergangenheit abgerissenen Gebäuden nachgetrauert wurde,

könnten entsprechende rechtliche Verordnungen kluge Modernisierungen im Sinne aller, also Bauherrschaften, ESGRegeln und Historikerinnen und Historikern, ermöglichen.. Auch «Reuse Yards», sprich Wiederverwendungshöfe, die beispielsweise alte Fenster zwischenlagern, werden in den kommenden Jahren eine immer grössere Rolle spielen. Umso besser müssen die eingelagerten Materialien erfasst und später mit benötigten Produkten oder Stückzahlen abgeglichen werden. Innerhalb des CBI-BoosterProgramms sollen anhand des Prototyps eines Wiederverwertungshofes skalierbare Geschäftsmodelle evaluiert und getestet werden. Diese «Reuse Yards» führen zum nächsten Ansatzpunkt, der mittels geeigneter Co-Pilots und Daten-Tools Abfragen ermöglicht, wo welche Materialien oder Komponenten

vorhanden und verfügbar sind oder sich entsprechend der technischen und rechtlichen Gegebenheiten einsetzen lassen. Mit dem EcoCharPanel unterstützt der CBI Booster schliesslich auch das Upcycling von Bauplatten nach der traditionellen japanischen Shou-SugiBan-Methode, um Fassadenverkleidungen und Inneneinrichtungen nachhaltig auszustatten. Das Projektteam setze sich dazu «aktiv mit dem Markt und potenziellen Lieferanten auseinander und sucht nach Partnerschaften für Herstellung und Vertrieb».   Der bunte Förder- und Massnahmenkatalog des CBI-Boosters dürfte so manchen Immobilienbesitzer auf Ideen bringen. Wer also zukünftig seine Liegenschaft umrundet und einen alten Dachziegel findet, weiss, dass er einen Teil der Kreislaufwirtschaft selbst in der Hand hat.

Zu einer effektiven Wiederverwertung braucht es die entsprechenden Daten –und nur die wenigsten Liegenschaften sind Baustoff für Baustoff mengenmässig erforscht.

Bauherrenberatung Immobilienberatung Unternehmensberatung

Brandenberger+Ruosch AG erbringt seit 1965 qualitativ hochstehende Beratungs- und Managementleistungen für Bauherren, Investoren, Eigentümer und Nutzer. Wir unterstützen umfassend rund um Immobilien und Infrastrukturanlagen. Unsere Leistungen decken dabei sämtliche Belange und Phasen von der Projektentwicklung bis zum Betrieb ab. Instrumente und Methoden wie BIM, Datenmanagement oder Prozessmodellierung richten wir dabei nach den Bedürfnissen unserer Kunden.

Wir engagieren uns für Ihre Projekte, leiten diese für Sie, optimieren den Lebenszyklus von einzelnen Objekten oder erarbeiten Strategien für ganze Portfolios. Leistungen in der Unternehmensberatung für die gesamte Bau- und Immobilienbranche runden unser Profil ab.

www.brandenbergerruosch.ch

Zürich Bern Luzern

Sanierungen

Um eine energetische Sanierung führt kein Weg vorbei, denn wer seine Immobilie nachhaltig in die Zukunft führen und deren Wert steigern will, muss diese früher oder später CO2-neutral bewirtschaften. Mittlerweile gilt der schweizweit einheitliche Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK), um die Qualität der Gebäudehülle, die Gesamtenergieeffizienz und die direkten CO2-Emissionen zu messen.

Zum GEAK gehört ausserdem ein Beratungsbericht (GEAK Plus) mit energetischen Sanierungsvarianten, eine Priorisierung der Massnahmen, eine Schätzung der Investitionskosten und eine Berechnung der künftigen Energieeinsparungen. Der GEAK Plus unterstützt besonders auch diejenigen, die eine Sanierung für ihr Gebäude noch nicht in Angriff genommen haben. Wer frühzeitig den GEAK Plus beauftragt, kann

Das Plus der energetischen Sanierung: GEAK Plus

Damit Bauherrschaften wissen, was zu tun ist, und Fördergelder beantragen können: Das Gebäudezertifikat GEAK Plus klärt über den energetischen Zustand und das Sanierungspotenzial einer Immobilie auf.

sich staatliche Fördergelder für die neue Aussenwärmedämmung oder den Heizungsersatz sichern und die erforderlichen Sanierungsmassnahmen klar planen. Zusätzlich beteiligen sich zahlreiche Städte und Kantone an den Kosten des GEAK Plus, der ausserdem noch steuerliche Vorteile bringt und beim Abschluss von Hypotheken oftmals für günstigere Konditionen sorgt.

Individuell wie die Immobilie Wer sich bislang Sorgen machte, welche Sanierungsmassnahmen wirklich zu seiner Immobilie passen, kann

ebenfalls auf den GEAK Plus zählen: Bauherrschaften bekommen mehrere Varianten präsentiert, die exakt auf ihre Immobilie zugeschnitten sind – und können dann entscheiden, welche Variante sie realisieren wollen. Zum Service des GEAK Plus gehört ausserdem die Berechnung der Förderbeiträge sowie eine neutrale Beratung und fachliche Unterstützung bei der Auswahl der Erneuerungsmassnahmen. Dazu bietet der Beratungsbericht detaillierte Angaben für Behörden und ausführende Unternehmen sowie eine Projektdokumentation.

Wer eine Gesamtdienstleisterin wie die Schmid Gruppe einsetzt, kann bei umfangreichen Sanierungen den GEAK Plus mit einem strategischen Sanierungskonzept kombinieren. Dieses prüft insbesondere auch die geltenden, baurechtlichen Rahmenbedingungen und deren Grobkosten. Oft deckt das Sanierungskonzept ungenutztes Potenzial für mehr Wohnraum auf. Sei es in Form einer Aufstockung, eines Anbaus oder eines Ergänzungsbaus. Schmid unterstützt von der GEAK-Beratung über das Sanierungskonzept bis zur finalen Umsetzung.

Steckbrief

Schmid Gruppe –Ideen verwirklichen. Die inhabergeführte Schmid Gruppe in Ebikon LU ist eine Gesamtdienstleisterin mit Kernkompetenzen in Architektur & Baumanagement, Generalunternehmung, Bau und Immobilien. Den Bausektor sieht die Schmid Gruppe als eine Schlüsselbranche zur Erreichung der Klimaziele: «Wir verstehen nachhaltiges Handeln als Teil unserer gesellschaftlichen Verantwortung. Unseren Geschäftserfolg und unsere Eigenständigkeit nutzen wir als Chance für Investitionen. Mit vielfältigen Massnahmen tragen wir für mehr Klimaschutz und eine lebenswerte Zukunft bei.»

Mehr Informationen unter schmid.lu

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Ein Mehrfamilienhaus, das

Der Bau von Häusern kann einen enormen Ressourcenverbrauch bedeuten. Es ist jedoch möglich, den ökologischen Fussabdruck zu verringern. Die Firma arento ag hat sich diesem Problem angenommen und zeigt neue Lösungen auf – dabei wird sie von der Zürcher Kantonalbank als Finanzierungspartnerin unterstützt.

«claywood» als Inspiration für nachhaltigen Wohnbau Bereits seit 2005 plant und realisiert die arento ag nachhaltige Wohnbauten. Umweltverträglichkeit und Wohnqualität der Bauten haben für das Unternehmen einen hohen Stellenwert. So realisiert es mit einer Vielzahl verschiedener Naturbaustoffe und neu entwickelten Technologien laufend Projekte mit Vorbildcharakter. Mit der Idee «claywood» verwirklicht die arento ag Pionierprojekte, die dazu beitragen, die sogenannte graue Energie bei Wohnbauten stark zu minimieren. Diese Pionierprojekte sollen allen Interessierten als Inspirationsplattform dienen und Wohnbauten ermöglichen, die für eine ökologische Alternative stehen.

Lehm und Holz statt Zement und Beton Ein erstes Mehrfamilienhaus, das komplett ohne Zement und Beton gebaut wird, entsteht an einer Hanglage in Grüt im Kanton Zürich. Statt aus herkömmlichen Materialien wie Beton und Stahl wird das neue Wohngebäude aus Lehm, Holz sowie Recyclingmaterialien gebaut. Im Detail heisst das: Eine speziell für diese Anwendung entwickelte Lehmpresse verdichtet das Aushubmaterial direkt vor Ort in Lehmsteine und ermöglicht es, dass nur wenig Material zu- sowie abgeführt werden muss. Die Lehmwände regulieren nicht nur den Feuchtigkeitshaushalt, sondern mit minimalem Energieaufwand auch die Wohntemperatur. Der speziell gepresste Lehmstein, der ein dichtes Leitungsnetz aufnehmen kann, macht eine aufwendige Haustechnik-Installation überflüssig. Die naturbelassenen Lehmsteine können später wieder in die Natur zurückgeführt und in einer neuen Form wiederverwendet werden. Auch das Fundament des neuen Mehrfamilienhauses kommt trotz starker Hanglage ohne frischen Beton aus und besteht aus langen Metallschrauben, welche teilweise wiederverwendet wurden und zu einem späteren Zeitpunkt rückstandsfrei wieder entfernt werden können.

Finanzierung

Steckbrief

ZKB Umweltdarlehen – Festhypothek für umweltfreundliches Bauen und Renovieren Wer neu bauen oder renovieren und dabei die Umwelt schonen möchte, kann das ZKB Umweltdarlehen nutzen. Das Umweltdarlehen ist eine Festhypothek mit einem fixierten, um bis zu 0,8 % reduzierten Zinssatz und einer fest vereinbarten Laufzeit. Um vom Umweltdarlehen zu profitieren, benötigen Neubauten ein Minergie -Zertifikat oder einen GEAK-Ausweis Klasse

Das aus den Ziegeln neu gewonnene Material wird als Dachsubstrat wiederverwendet und bildet zusammen mit der Pflanzenkohle die Basis für die zukünftige Dachbegrünung.

A (Effizienz Gesamtenergie). Renovationen benötigen ein Minergie-Zertifikat oder einen GEAK Plus Ausweis (mind. Klasse C Effizienz Gesamtenergie) und müssen sich mit der Renovation um mindestens eine Effizienzklasse verbessern. Zudem werden besonders innovative und energieeffiziente Bauten mit einem ZKB Umweltdarlehen belohnt.

Mehr Informationen unter zkb.ch

Ein Haus aus Lehm, Holz und Recyclingmaterialien

In Grüt entsteht ein innovatives, nachhaltiges Wohnprojekt – mit der Zürcher Kantonalbank als Finanzierungspartnerin. Denn die ZKB unterstützt besonders klimafreundliche und innovative Immobilienprojekte mit dem zinsgünstigen ZKB Umweltdarlehen.

Aus alt wird neu

Der Anspruch der arento ag ist es, die bestehende Bausubstanz des sanierungsbedürftigen Einfamilienhauses für den Ersatzneubau vor Ort möglichst vollumfänglich und effizient wiederzuverwerten. So werden beispielsweise die alten Ziegel des Einfamilienhauses gebrochen und zu zwei neuen Materialen verwertet. Einerseits wird das neu gewonnene Material als Dachsubstrat wiederverwendet – diese Substratschicht wird mit Pflanzenkohle angereichert und bildet den Nährboden für Pflanzen auf dem zukünftig begrünten Dach des Mehrfamilienhauses. Die Dachbegrünung bringt viele Vorteile: Sie fördert die heimische Biodiversität, indem sich Tiere und Pflanzen ansiedeln; dazu werden Schadstoffe und Lärm gefiltert und dank der dämmenden Funktion können ausserdem künftig Energiekosten gespart werden. Die beigemischte Pflanzenkohle bindet CO2 aus der Atmosphäre und schützt damit das Klima – dieser Prozess wird auch als Negativemission bezeichnet. Andererseits wird aus den ehemaligen Ziegeln Sand gewonnen, der für die Lehmsteine verwendet wird. Dieser Sand ermöglichte es der arento ag, die Lehmsteine aus dem Aushubmaterial ziemlich nass zu produzieren, was eine schöne Form der Steine garantiert. Der Ziegelsand übernimmt dabei die Funktion des Speichers. So können die Lehmsteine an der Luft und ohne Energieaufwand getrocknet werden.

Anstatt die alten Bauteile des bestehenden Einfamilienhauses zu entsorgen, werden diese beim Neubau des Mehrfamilienhauses wieder eingesetzt – häufig können diese noch viele Jahre genutzt werden. Beim aktuellen Beispiel in Grüt sind es die Fensterläden aus Aluminium, welche mit grossem Energieaufwand für

die Ewigkeit produziert wurden. Neu interpretiert werden diese für zwei Tore des Velounterstands in eine zweite Nutzung überführt. Auch zahlreiche weitere Bauteile aus Holz oder Stein können in einer neuen Funktion wieder eingesetzt werden. So bekommen beispielsweise die alte Holzkonstruktion als Zwischenpfosten beim Velounterstand oder die Massivholzküche sowie ein komplettes Bad jeweils ein neues Leben im Mehrfamilienhaus.

Dass häufig gut erhaltene Baukomponenten auf Bauteilbörsen angeboten werden, nutzt die arento ag, um für die Haustechnik oder die Einrichtung der Nasszellen einzelne Komponenten als Occasion einzukaufen und neu zu verbauen. Ausserdem gibt es die feste Absicht, weder Beton noch Zement neu zu verbauen, so werden auch Betonelemente und Zementplatten für Aussenmauern und Treppen auf dem Occasions-Markt bezogen. Nicht selten bekommt ein Gegenstand auf der Baustelle in Grüt ein

ganz neues Einsatzgebiet. So wie die alte Tartanbahn, die bis vor Kurzem noch von Athleten genutzt wurde, und heute in Grüt die Abdichtung über dem Erdkeller schützt.

Fossilfrei bauen und leben

So weit wie möglich werden auf der Baustelle in Grüt alle Geräte und Maschinen elektrisch betrieben. Eine mit Solarmodulen bestückte Bauwand erzeugte bereits vor Baubeginn erneuerbaren Strom und versorgt damit die Lehmpresse, Sieb- und Mischanlage, den Backenbrecher sowie einen Bagger. Über eine bidirektionale Ladestation wird überschüssiger Strom in einem Auto zwischengespeichert und kann so zu einem späteren Zeitpunkt genutzt werden. Dies ermöglicht es der arento ag, fast ausschliesslich fossilfrei zu bauen. Im neuen Mehrfamilienhaus in Grüt wird ein kostenloses E-Carsharing angeboten werden. Die Energie für den Betrieb der Autos wird auf dem Dach und

an der Fassade der Überbauung buchstäblich geerntet. Die eigene Solaranlage wird mehr Strom produzieren, als für das Leben im Wohnhaus notwendig sein wird. Mit dem Überschuss soll die graue Energie, welche zur Herstellung des Wohnhauses notwendig gewesen sein wird, über die Lebensdauer kompensiert werden. Das Ziel ist es, dass die Idee «claywood» am Ende für eine klimapositive Bilanz steht.

Vergünstigte Finanzierung mit dem ZKB Umweltdarlehen Mit dem ZKB Umweltdarlehen lohnt sich umweltfreundliches Bauen und Renovieren nicht nur aus ökologischer Sicht. Durch umweltfreundliches Bauen können Energiekosten gespart, der Werterhalt der Immobilie gesichert und allenfalls von Förderbeiträgen profitiert werden. «Mit den attraktiven Finanzierungskonditionen des Umweltdarlehens honorieren wir Anstrengungen, wie sie die arento ag unternimmt», sagt Nicolas Regenscheit, Firmenkundenbetreuer Marktgebiet Oberland bei der Zürcher Kantonalbank. «Es ist beeindruckend zu sehen, mit wie viel Leidenschaft, Innovationsgeist und Teamwork das klimapositive Mehrfamilienhaus in Grüt entsteht. Es zeigt, dass bereits heute kompromisslose Lösungen im Bereich des nachhaltigen Bauens möglich sind», so Regenscheit weiter.  Die Ambition der Zürcher Kantonalbank ist es, ihre Kundinnen und Kunden mit attraktiven Angeboten und umfassender Beratung kompetent zu unterstützen und sie auf dem Weg in eine nachhaltige Zukunft zu begleiten. Mit ihren Finanzierungslösungen will die ZKB einen wesentlichen Beitrag zur Transformation hin zu einer nachhaltigen Wirtschaft leisten.

«Wir möchten zeigen, wie Kreislaufwirtschaft in der Praxis funktioniert. Noch wichtiger ist es uns, eine lebenswerte Zukunft für unsere Kinder und die kommenden Generationen zu schaffen.»

Franz Schnider Geschäftsleiter der

arento

ag

komplett ohne Zement und Beton gebaut wird, entsteht in Grüt im Kanton Zürich.

© Simon Baumann

Nachhaltigkeit als Standard

GRESB misst ESG

Ist eine Immobilie mehr wert, wenn sie möglichst schnell die ESG-Kriterien nachweislich umsetzt und erfüllt? Vieles deutet darauf hin, denn bei Transaktionen, Sanierungen oder Neubauten fragen immer mehr Käuferinnen und Käufer nach dem bestehenden oder geplanten Energieverbrauch und der Energieeffizienz eines Hauses oder Portfolios.

Ein kluges und vorausschauendes Portfoliomanagement muss ab sofort ein ESG-Management miteinschliessen. Wie sehr ist jedes einzelne Objekt sanierungsbedürftig? Welche ESG-Kriterien und geplanten regulatorischen Vorgaben werden mein Gebäude in den nächsten Jahren betreffen? Wie kann ich schon heute mit einer klaren Daten- und Analysestruktur für mich und auch andere Transparenz schaffen?

An der Hochschule Luzern formulierten Karin Gadient und Tim Feuz, Studierende des Masterstudiengangs Immobilienmanagement, dass ESG-Kriterien längst zum Mainstream gehören. «Diverse Grossinvestoren sorgen im Anlageprozess dafür, dass die grundlegenden Standards eingehalten werden. Konkret bedeutet dies, dass die Objekte auf Energieeffizienz, Nutzerkonformität, Nutzersicherheit, Standort und physische Risiken überprüft werden.»

Obwohl es in den sechs unterschiedlichen ESG-Ebenen bislang noch mehrere Standards gebe, herrsche speziell in der Ebene Funds & Portfolio international und in der Schweiz der Standard GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) vor, der die «konkrete ESG-Leistung bei Immobilien- und Infrastrukturfonds, Unternehmen und Anlagen weltweit erfasst, überprüf- und vergleichbar macht». GRESB richte sich «mit seinen zuverlässigen Datensammlungen direkt an die Finanzmärkte. Sein Einfluss auf die Entwicklung von ESG-Standards ist kaum zu unterschätzen.» Eine 2022 im Journal of Real Estate Finance and Economics veröffentlichte Studie bestätigt, dass GRESB-Meldungen, die sowohl Bestands- als auch Entwicklungsportfolios betreffen, wirken, da ihre Eingaben bei ODCE-Fonds für vierteljährliche Renditesteigerungen von 0.35 Prozent sorgten.

Nachhaltige Immobilien pushen den Marktwert

Umstellung erhöht «Zahlungsbereitschaft»

Die im Auftrag des Bundesamts für Umwelt durchgeführte Studie «Die Wirkung von Nachhaltigkeit auf Immobilienwerte» analysierte 2022 die CO2-Emissionen aus fossilen Energieträgern bei Liegenschaften, ohne Lage, Zustand oder Ausbaustandard zu berücksichtigen.

Das Ergebnis fiel eindeutig aus: Wohnliegenschaften ohne CO2Ausstoss aus fossilen Energieträgern seien «aufgrund der höheren Ertragspotenziale und der leicht tieferen Renditeerwartungen im Durchschnitt wertvoller als mit einem fossilen Energieträger beheizte Wohnliegenschaften, und das selbst unter Berücksichtigung

der höheren Investitionskosten». Auch die Sorgen der Mieterinnen und Mieter vor erhöhten Kosten durch eine Heizungsumrüstung nahm die Studie auf. Zwar würden die Wohnkosten durch nachhaltigere Heizsysteme steigen, dafür aber gehe es mit den Nebenkosten bergab. Aus Mietersicht sei «nicht die Netto-, sondern die Bruttomiete relevant. Die um rund 40 Franken pro Monat höheren Mieten einer fossilfrei beheizten Wohnung werden durch die um im Schnitt 33 Franken tieferen Nebenkosten nahezu aufgehoben.» Bei steigenden CO2-Abgaben und volatilen Ölpreisen «dürften fossilfrei beheizte Wohnungen künftig noch attraktiver werden». Die von Wüest Partner

durchgeführte Studie verweist auf eine Umfrage der Senn Resources AG aus St. Gallen, die kurz zuvor bei 237 Schweizer Immobilieninvestoren nachgefragt hatte, wie Nachhaltigkeit den Marktwert beeinflusst. Das Ergebnis der Umfrage sei «konsistent mit den vorliegenden Auswertungen» gewesen. Demnach lasse sich «bei den Investoren eine höhere Zahlungsbereitschaft für besonders energieeffiziente Gebäude feststellen». 22 Prozent gaben an, «dass ihre Zahlungsbereitschaft bei Liegenschaften, die im Betrieb wenig CO2 emittieren, um über 3 Prozent und teils sogar um über 6 Prozent höher ausfällt, bei 27 Prozent der Befragten ist die Zahlungsbereitschaft um bis zu 3 Prozent höher».

Der Weg zu Netto-Null

Bereits im Whitepaper «Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft» skizzierte die jüngst als PropTech des Jahres 2024 ausgezeichnete Immobilienverwaltungsplattform BuildingMinds die Klimaneutralität als zentrale Herausforderung der Immobilienbranche. Auch wenn zusätzliche Krisen wie der Ukraine-Krieg ebenfalls Gesellschaft, Politik und Wirtschaft durchrütteln, stellen plötzliche Unwetterlagen, endliche Ressourcen und geänderte Investorenpläne das Problem Nummer Eins und damit das grösste Risiko für die Zukunft von Gebäuden dar. Wenn Immobilien «für 30 Prozent des Endenergieverbrauchs und über 55 Prozent des weltweiten Stromverbrauchs verantwortlich» sind, und «80 Prozent des Gebäudebestands des Jahres 2050 bereits stehen», wiegt jedes sanierungslose Jahr mehr, potenzieren sich die zukünftigen Kosten, werden aus unsanierten Gebäuden im schlimmsten Fall unverkäufliche «Stranded Assets». Nur eine Zusammenführung aller relevanten Daten im Sinne eines Common Data Models oder auch digitalen Zwillings, «ob aus holistischer Portfolioperspektive oder granular auf Einzelobjektebene», werde «Nachhaltigkeitsstrategien, Nutzerzufriedenheits- und Profitabilitätsziele» kombinieren und

damit als «Single Source of Truth» dienen können, um einen umfassenden Erfolg zu gewährleisten.

Schon die Fallstudie «Die Dekarbonisierung des Schweizer Immobiliensektors» der Crédit Suisse und des WWF rief 2012 nach «detaillierten und transparenten EnergiemanagementInformationen» und daraus folgenden «professionellen Anlage- und Entscheidungsfindungsprozessen», die keineswegs dazu führen dürften, dass Portfolios sanierungsbedürftige Immobilien einfach ausklammern beziehungsweise abstossen, um günstiger nachhaltig zu werden. Vielmehr müssten auch Mieter und die Politik die ESG-Strategien mittragen. Im Juni dieses Jahres hat BuildingMinds zusammen mit der Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS, nun nachgelegt und ein weiteres Whitepaper zur Widerstandsfähigkeit von Immobilien veröffentlicht, das in mehreren Kapiteln für umfassende, homogene Lösungsansätze wirbt – und sich abermals gegen zu kleinteilige Lösungen stemmt. Zentrale Lösungsansätze seien «KI-Modelle, die Nachrüstempfehlungen geben, die Integration mit Netto-Null-Pfaden und ein ganzheitlicher Ansatz zur Immobilienbewertung». Im ersten Kapitel «Risikoreduzierung und Förderung der

Nachhaltigkeit» spricht sich die RICS dafür aus, «ESG-Bewertungen im Hinblick auf Werttreiber, Risikotreiber und Cashflow-Treiber» zu verstehen. «Alles von nachhaltigem Design über die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften bis hin zu niedrigen Betriebskosten trägt zu einem ganzheitlichen Verständnis des Werts einer Immobilie bei.» Folglich würden auch Investoren in den nächsten Jahren vermehrt nach Daten fragen, die heute von vielen Immobilienmanagements noch gar nicht gesammelt, geschweige denn in die Bewertung einer Immobilie miteinbezogen werden.

Das Whitepaper spricht hier abermals das Problem eines fehlenden integrierten Datenmanagements an, das bereits 2021 formuliert wurde. Neue Offenlegungspflichten aber auch Fact Sheets für Investoren brauchen Zahlen, Grössen und vergleichbare Tools, die überall auf der Welt verstanden werden. Da zunehmend mehr Transaktionen fernab der eigentlichen Objekte entschieden und vorbereitet werden, können erklärungsbedürftige Kennzahlen oder unverständliche Forecasts zum Energieverbrauch oder Treibhausgasemissionen zum Bumerang werden und Immobilien buchstäblich stranden lassen.

Sind ESG-Auflagen «Ertrags-Schmälernde-

Grundsätze»?

ESG kann Synergien für eine sichere Performance erzeugen, sagt Jürg Capol, Geschäftsleiter der Utilita Anlagestiftung. Im Interview erläutert er, warum gemeinnützige Wohnimmobilien als nachhaltige und stabile Zukunftsinvestition bestens funktionieren –und welche Rolle die Bewertungsmethodik spielt.

Herr Capol, wie wirken sich die ESGAuflagen auf Anlagestiftungen aus? Schmälern sie die Performance? Kommt darauf an, wie das Portfolio aufgestellt ist. Unsere Utilita Anlagestiftung beweist, dass hoher ESG-Standard nicht auf der Performance liegen muss. Im Gegenteil, er wirkt stabilisierend und erhöht die Resilienz. Das ist auch ein Grund, warum wir das letzte Geschäftsjahr am 30.9. exzellent abgeschlossen haben. Wir haben uns im Vergleich zum Markt resilienter gezeigt, weil wir auf den Operating Cash Flow ausgerichtet sind und weil wir seit der Gründung 2017 Nachhaltigkeitsprinzipien im Geschäftsmodell integriert haben. Unsere Zahlen zeigen, dass ESG-Grundsätze durchaus Synergien für eine gute Performance erzeugen können.

Also hat Ihre Ausrichtung auf gemeinnützige Immobilien und energieeffiziente Gebäude einen positiven Einfluss? Wir unterscheiden uns vom Markt, da wir auf preiswerte und gemeinnützige Wohnungen spezialisiert sind. Wir sind «Best in Class» in Sachen Umwelt, was sich in unserem tiefen CO2-Footprint von 14,6 kg pro Quadratmeter EBF zeigt. Wir haben jetzt schon die Ziele für 2030 erfüllt. Auch der Impact auf Gesellschaftsseite zeigt, dass wir auf dem richtigen Weg sind, was solide Finanzflüsse ermöglicht. ESG funktioniert und steuert einem gesunden Markt bei. Es sind aber alle Teilnehmer der Wertschöpfungskette gefordert, insbesondere auch die Bewerter. ESG ist nicht nur ein Reglementierungskorsett, sondern ein wertgenerierendes Risikomanagement!

Worin liegt die Rolle der Bewerter?

Steckbrief

Positionierung im Markt (W/ESG)

Wirtschaftlichkeit und Umwelt bei Anlageprodukten Fokus Wohnen (<1Mrd. NAV)

Durchschnittliches Rating nach Dimension (1-10, 10=beste Note)

Die Aufgabe der Bewerter liegt darin, über den Ertragsfluss und die Risiken einen Wert für Liegenschaften abzuleiten. Der Ertragsfluss ist einfach zu messen und in die Zukunft zu projizieren. Das zukünftige Risiko abzuschätzen, ist jedoch schwieriger. Genau da müsste ESG ansetzen, da es im Grunde ein aktives Risikomanagement im Hinblick auf eine ressourcenknappe und individualisierte Gesellschaft in einem hoch regulierten Umfeld ist. Die Diskontfaktoren, die das Risiko widerspiegeln, sollten ESG-Risiken einberechnen, und zwar nicht nur die umwelttechnischen, sondern auch die gesellschaftlichen. Die letzteren werden jedoch oft weggelassen, da sie als zu komplex angesehen werden. Das führt aber dazu, dass gerade die Risiken, die mit dem Zusammenlebensaspekt der Bewohner, also dem Verbraucher von Ressourcen und dem Werterzeuger des Ertrages, zu tun haben, ausgeblendet werden. Bei Utilita probieren wir, auch die gesellschaftlichen Aspekte diesbezüglich sichtbar bzw. messbar zu machen.

Die Utilita Anlagestiftung für gemeinnützige Immobilien investiert erfolgreich seit 2017 in der ganzen Schweiz in gemeinnützigen und preiswerten Wohnraum mit hohem Umweltstandard und nachhaltigem Wertpotenzial für Pensionskassen und ihre Destinatäre, die Bewohner.

Volumen Anlagegruppe bei Fertigstellung aller Liegenschaften im Bau: +315 MCHF

Anzahl Liegenschaften: 44

CO2-Ausstoss: 14,6 kg/m2 EFB

Liegenschaften aus dem gemeinnützigen Segment: ca.66%

Pipeline in Bau: ca. 60 MCHF

Pipeline off-Market: ca. 100 MCHF

Kapitalzeichnung: dauernd geöffnet, «first come, first served», ca. 50MCHF bis 30.12.24

Mehr Informationen unter utilita.ch

Wie kann man den gesellschaftlichen Impakt messen? Wir haben in Zusammenarbeit mit anderen Spezialisten Grundsteine dazu gelegt. Das Ziel ist es, Liegenschaften zu bauen und diese so zu bewirtschaften, dass nebst bezahlbaren Mieten auch das Zusammenleben durch Begegnungen gefördert werden kann. So messen wir einerseits, wie weit die Liegenschaft und deren gebaute Umgebung (Asset) begegnungsfördernde Flächen bzw. Architektur anbietet. Auf der Seite des Betriebes (Asset Management) versuchen wir durch den Betrieb (sozialer Hauswart etc.) und Gründung von Bewohnervereinigungen, aber auch durch Ermöglichung von teilweiser Selbstverwaltung der Bewohner Gesellschaft zu fördern (Community Building), aber nie aufzuzwingen. Zur Beurteilung rangieren wir die Effizienz der Betriebsprozesse und die Tiefe der Einflussnahme in Bezug auf die Begegnungsförderung, messen jedoch nicht das Endresultat. Wir wenden dabei die Aufteilung in drei Scopes an. «Scope 1» entspricht dem Privatraum,

Jürg Capol CEO

Wirtschaftlichkeit

Immobilienfonds Anlagestiftungen Durchschnitt 3 Jahre Geschäftsjahr 23/24

Gesellschaftlicher Aspekt (Impakt, Ausrichtung auf Gemeinnutzen)

Impakt im Vergleich zu «Marktnormal»

«Marktnormal» hoher Impakt

«Marktnormal» hoher Impakt

Impakt durch ASSET-Management (Qualität der Gesellschaftsförderung und Wohnversorgung, Scope 1,2,3) Impakt durch ASSET (Liegenschaftsqualität, Scope 1,2,3)

Scope 1 Wohnungsebene (Cashflow-relevant)

Scope 2 Liegenschaft und Quartier (Cashflow/Risiko-relevant)

Scope 3 Quartier, Gemeinde, Markt (Risiko-relevant) Kreisgrösse nach Wohnungsanzahl der Liegenschaften

Datenquelle: Alphaprop, 03.10.2024 (Grafik oben), Utilita, 30.09.2024 (Grafik oben)

also der Wohnung, «Scope 2» dem halböffentlichen und öffentlichen Raum, inneren und äusseren Begegnungsflächen, sowie «Scope 3» dem Quartier, worunter auch die Nachbarschaftseingliederung und der Beitrag zur Wohnraumversorgung fällt. Dieser Approach ermöglicht uns eine gute Übersicht, um Handlungsbedarf festzustellen und unsere Eigenart weiterzuentwickeln, um den gewünschten Impakt zu erzeugen.

Bei Utilita sind die Grundlagen also gegeben, was sind denn Ihre Herausforderungen?

Damit wir solide weiterwachsen können, benötigen wir stets frisches Kapital von Anlegern, die von diesem Modell und den stabilen Erträgen profitieren wollen. Wir haben eine stehende «OffMarket»-Pipeline und können bis Ende des Jahres noch unmittelbar Kapital von 50 Millionen CHF in preiswerte und gemeinnützige Immobilien anlegen – im Sinne der Anleger, also der Destinatäre bzw. der Versicherten der Pensionskassen, sowie unserer Bewohner.

Nachhall für Nachhaltigkeit

Die EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden beschäftigt nach der Politik auch die Privatwirtschaft. Die kluge Sanierung von Altbauten wird zum zentralen Thema –und zur Chance für mehr und bessere Bestand-Investments.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Bestandsbauten sind Zeitfresser. Denn Immobilienunternehmen und Investoren bevorzugen Gebäude, die den aktuellen Standards entsprechen, funktional sind und entsprechend höhere Mieten einbringen. Während Neubauten jahrelang als das Nonplusultra galten, waren aufwändige Sanierungen passé. Mit immer besseren Tools, die besonders auch existierende Liegenschaften bewerten und Sanierungen exakt planen können, könnte sich der Fokus abrupt ändern. Die Berechnungen zum grauen Energieaufwand neuer Gebäude sprechen eine deutliche Sprache – und machen Sanierungen, Aufstockungen oder Umbauten zum Gebot der Stunde. Flankierend zeichnet sich ab, dass die Kosten für nachhaltige Neubauten steigen, während in grösseren Städten der Bauplatz knapp bleibt und Verdichtungen nur durch eine Umgestaltung bestehender Häuser erreicht werden können.

Viel Nebel für Investoren. Die Ziele der EU sind dagegen umso klarer – und strahlen wie üblich auch in die angrenzenden Länder, die sich in entsprechenden Anpassungen oder vorsichtigen Kopien versuchen. Bis 2035 will die EU den Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden um mindestens 20 Prozent senken. Hauptangriffspunkte: sanierungsbedürftige Gebäude und Neubauten, die ab 2030 nur noch NullEmissions-Gebäude sein dürfen. 2050 soll es dann nur noch Null-EmissionsGebäude geben, 2040, also zehn Jahre vorher, soll die letzte fossile Heizung verschwunden sein. Zusätzlich dazu einigten sich die Mitgliedstaaten auf eine umfassende Förderung der Solarenergieerzeugung. Geeignete Anlagen sollen bis zum 31. Dezember 2026 «auf allen neuen öffentlichen Gebäuden und

allen neuen Nichtwohngebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 250 Quadratmeter, bis zum 31. Dezember 2027 auf allen bestehenden öffentlichen Gebäuden und allen bestehenden Nichtwohngebäuden mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als 400 Quadratmeter und bis zum 31. Dezember 2029 auf allen neuen Wohngebäuden installiert werden».

Wer zahlt die Wärmewende?

Die Ziele aus Brüssel führen zu vielen Fragen und auch eigenwilligen Schlussfolgerungen. Wer schultert beispielsweise die Kosten der Umbauten?

In Deutschland diskutierte Dr. Lisa Vollmer vom Institut für Europäische Urbanistik an der Bauhaus-Universität Weimar gar ein Heranziehen der Gewinne der Immobilienwirtschaft aus der Vergangenheit. Im Science Media Center Germany sagte sie: «Wenn die Einführung von Mindestenergiestandards nicht mit erheblichen sozialen Verwerfungen einhergehen soll», müsse ihr «eine grundlegende Neuaufteilung der Kosten der dafür notwendigen Investitionen vorausgehen». Statt Mietsteigerungen sollten es sozial gestaffelte Fördermittel und «eine Beteiligung der Immobilienwirtschaft und ihrer ausserordentlichen Gewinne der letzten Jahrzehnte» richten.

Dr. Ray Gavin, Tutor am Cambridge Institute for Sustainability Leadership, University of Cambridge, und assoziierter Wissenschaftler am Lehrstuhl für Wirtschaftswissenschaften der RWTH Aachen, warb an gleicher Stelle dafür, den Schwerpunkt nicht darauf zu legen, «einzelne Gebäude zu NullemissionsGebäuden zu machen». Vielmehr sei «ein Systemansatz auf der Ebene des Stromnetzes zu verfolgen». «Da wir auf der Ebene der Gebäude schrittweise aus den fossilen Brennstoffen aussteigen und auf Elektrizität umsteigen, sollte der Schwerpunkt mehr auf dem Übergang zu einem kohlenstofffreien Netz

liegen und weniger darauf, die letzten Prozentpunkte an Effizienzgewinnen aus alten Gebäuden herauszuholen.»

Strom-Land Schweiz

Diesem Systemansatz kommt die Schweiz entgegen, wenn sie Strom zum wichtigsten Energieträger der Zukunft erklärt und für eine angestrebte Klimaneutralität im Jahr 2050 vor allem elektrische Wärmepumpen und Wärmenetze fördern will. Der Finanzierungsbedarf ist hoch und wird laut einer Studie der Schweizerischen Bankiervereinigung jährlich 2.1 Milliarden Franken betragen müssen – für die nächsten knapp 30 Jahre. Bis 2050 möchte das Bundesamt für Umwelt mit seinem Gebäudeprogramm allein 1.5 Millionen Wärmepumpen in die Häuser bringen. Die Beratungsplattform Energieheld Schweiz hilft bei einer Übersicht der kantonalen Förderprogramme für «Holzheizungen, Wärmepumpen (ausgenommen Luft-Luft-Wärmepumpen), Solarthermie, Fernwärme, Photovoltaik-Anlagen und die Dämmung von Fassade, Dach, Wand und Boden». Sie weist auch auf bundesweite Förderprogramme wie ProKilowatt oder die Stiftung KliK hin, die gezielt Wärmeverbünde mit 100 Franken pro eingesparter Tonne CO2 fördert. Das exklusive myclimate-Programm hat sich das Ausschalten alter Öl- und Erdgasheizungen vorgenommen – und schiesst für eine Wärmepumpe, die nach dem Wärmepumpensystemmodul (WPSM) gebaut und zertifiziert wurde, 0.18 CHF pro Kilowattstunde zu.

Verursacherprinzip und Verantwortung Bei einer Amortisationszeit von 10 bis 25 Jahren und einem Altersdurchschnitt von 60 Jahren vieler Privatvermieter bringt das lesenswerte Diskussionspapier der Schweizerischen Bankiervereinigung zu klimaeffizienten Hypotheken doch noch einmal das

Dem Sanierungsstau entgegentreten: Klimaeffiziente Hypotheken könnten helfen

Verursacherprinzip ins Spiel – und fordert für CO2 und andere Treibhausgase einen «verursachergerechten Preis» auf Makroebene. «Alles in allem» dauere es «heute noch zu lange, bis sich die Investitionen in Energieeffizienz finanziell lohnen». Diesem «Sanierungsstau» sei «entgegenzutreten». Es sei deshalb naheliegend, «im Markt für Wohngebäude die Anreize so zu setzen, dass sich daraus eine deutlich spürbare Erhöhung der Sanierungsgeschwindigkeit und damit der Energieeffizienz ergibt». Die SBVg sieht eine konsequentere Umsetzung des Verursacherprinzips als «zwingenden Teil einer Lösung» und spricht die persönliche Verantwortung an, die mit der gesellschaftspolitischen Verantwortung korreliere, denn «aus einer Risiko-Rendite-Betrachtung» könne «gesagt werden, dass die Klimaerwärmung auch für Eigentümerinnen und Eigentümer sowie deren Nachkommen ein Risiko (Extremwetterereignisse) darstellt, dessen Auswirkungen zunehmen werden. Nicht zuletzt wird sich auch der gesellschaftliche Druck auf die Attraktivität von CO2-intensiven Gebäuden negativ auswirken.»

Statt auf immer mehr Fördergelder zu hoffen und weitere Regulationen abzuwarten, setzt die Bankiervereinigung auf die «alte» Interaktion zwischen Kundschaft und finanzierenden Banken als «entscheidenden Moment». «Vorteilhaftere Finanzierungsbedingungen» könnten den Bau einer energieeffizienten Schweiz klar beschleunigen – und müssten dazu in einen vierteiligen Massnahmenkatalog eingebettet sein. Mit einer Selbstregulierung der Finanzierungsberatung, einer neuen Klassifizierung von klimaeffizienten Hypotheken, einer besseren Anrechenbarkeit von Investitionen bei den Behörden und der Politik sowie einer zielgerichteten Digitalisierung mit dem Ziel einer klar definierten Gebäude-ID, unterstützt von den Behörden, der Politik und Wirtschaft, seien die Klimaziele erreich- und finanzierbar.

Vielleicht ist die persönliche Verantwortung doch das zentrale Stichwort, das nach dem Schneeballprinzip in die Gesellschaft hineinwirken wird. Wenn alle das Lied der Nachhaltigkeit aus vollem Herzen und Halse singen, hallt es im Alpenland wirklich nach.

«Wenn die Einführung von Mindestenergiestandards nicht mit erheblichen sozialen Verwerfungen einhergehen soll», müsse ihr «eine grundlegende Neuaufteilung der Kosten der dafür notwendigen Investitionen vorausgehen.»

Baulösungen

OPINION HÄRING

Höher, schneller, leichter

Aufstockungen sind die perfekte Verbindung von Neu- und Altbau. Mit ihrem System ATTICO treibt die Firma Häring einen emissionsarmen Umbau und nachhaltige Nachverdichtung buchstäblich auf die Spitze.

Wo sich manche Bauherrschaften fragen, ob sie nun abreissen oder neu bauen sollen, bringt die traditionsreiche Firma Häring moderne Aufstockungen ins Spiel und auf die Dächer bestehender Gebäude. Vielen Städteplanern und Immobilienbesitzenden ist längst klar, dass Hochhäuser eine Renaissance erleben, weil sie Bauplatz sparen und mit ihren grossen Seitenflächen auch neue energetische Lösungen oder Selbstversorgungen vereinfachen. Eine Nachverdichtung durch Aufstockungen macht deshalb auch im Hinblick auf die gesellschaftlichen Klimaziele Sinn.

Mit dem natürlichen Rohstoff Holz verwandelt Härings System ATTICO den bislang ungenutzten Raum auf Dächern

in klimafreundliche Obergeschosse. Die individuellen Aufstockungslösungen des Systems zum Fixpreis überzeugen auch viele Städteplaner, da sie selbst bei älteren Gebäuden als modernes und umweltbewusstes «I-Tüpfchen» wirken – und ein neues Wohn-Leben über der Stadt propagieren. Knapper Wohnraum und sich wandelnde Gewerbeflächen fordern zunehmend überzeugende, individuelle Veränderungen ein.

Hoch hinaus mit System – für eine neue Wohnqualität Bei Aufstockungen geht es nicht nur um klassische «Penthouses», sondern sie können auch über mehrere Geschosse erfolgen, ohne dass die Bausubstanz darunter verstärkt werden muss. Die

Umweltzertifikate

OPINION AFC

Das richtige Label für nachhaltigen Erfolg

Die Flut von Umweltzertifikaten im Bauwesen ist überwältigend. Erfahren Sie, wie der AFC LabelPre-Check Licht ins Dunkel bringt und Ihnen den Weg zu Nachhaltigkeit mit wahrer Wertschöpfung ebnet.

Nachhaltiges Bauen ist heute ein zentraler Bestandteil für Erfolg im Immobilienmarkt. Das macht auch die Auswahl der richtigen Zertifizierung für Bauprojekte immer entscheidender. Die unterschiedlichen Labels, beispiels weise BREEAM, LEED oder DGNB, bieten verschiedene Vorteile und stellen die Evaluation vor komplexe Anforderungen. Hier setzt der AFC Label-Pre-Check an: eine massgeschneiderte Dienstleistung, die speziell darauf ausgerichtet ist, Bauherren durch den Dschungel der Zertifizierungsoptionen zu führen.

Mehr als Papier Jörg Linden ist SGNI-Auditor für nachhaltiges Bauen bei AFC. Der Spezialist ist überzeugt: «Nachhaltigkeit in der Architektur ist mehr als nur ein Zertifikat an der Wand. Es geht darum, eine Umgebung zu schaffen, die langfristig lebenswert ist und so eine Wertsteigerung ermöglicht.» Linden führt aus, dass echte Nachhaltigkeit eine Symbiose aus Benutzerzufriedenheit und ökologischer Effizienz darstellt. «Der AFC Label-PreCheck stellt sicher, dass das ausgewählte Zertifikat zu den spezifischen Zielen und Bedingungen des Projekts passt.»

Der Prozess hinter dem Pre-Check Der Pre-Check beginnt mit einer gründlichen Analyse der Bauprojektziele und der Anforderungen der verschiedenen Stakeholder. «Wir betrachten jedes Projekt individuell und bewerten es nach strengen Umwelt-, Energie- und Sozialstandards», so Linden. AFC vergleicht die Merkmale der verschiedenen Labels, um die beste Option für das vorliegende Bauprojekt vorzu schlagen. Der effiziente Ansatz stellt sicher, dass sowohl die Nachhaltigkeitsziele wie auch die Kosten-Nutzen-Relation berücksichtigt sind.

Nachhaltigkeit mit Zukunft

Bei AFC ist der Label-Pre-Check Teil eines umfassenden Engagements für nachhaltige Bauweise. «Dank unserer Expertise können wir nicht nur vorhandene Standards erfüllen», erklärt Linden. «Sie ermöglicht uns auch, proaktiv auf die sich laufend ändernden Anforderungen der Bauindustrie und der Gesellschaft zu reagieren.» Ergänzt wird der Label-Pre-Check mit einer breiten Palette an spezialisierten Dienstleistungen, von Brandschutz über Energieeffizienz bis zu Bauphysik und Gebäudesimulation. Mit diesem

Steckbrief

ATTICO – Aufstockung mit System Als innovatives Holzbauunternehmen mit 145 Jahren Erfahrung bietet Häring mit ATTICO Gebäudeaufstockungen hochwertigen Wohnraum. Neben ökologischen Vorteilen bringt eine Gebäudeaufstockung mit ATTICO erhebliche Vorteile beim Energieverbrauch und der Nachhaltigkeit. Gleichzeitig vereint die Aufstockung den Werkstoff Holz mit dem Massivbau – so, als hätten die beiden schon immer zusammengehört.

Mehr Informationen unter attico.ch

Holzaufbauten werden vorgefertigt geliefert und montiert – und sorgen für entsprechend weniger Bauzeit und -lärm. Wenn das Baugerüst einmal steht, lassen sich auch in den tieferliegenden

Nachverdichtung mit System: Aufstockungen mit ATTICO ermöglichen innerhalb kurzer Zeit bei voller Mietbelegung attraktiven Wohnraum.

Stockwerken Sanierungen durchführen oder Begrünungen oder PV-Anlagen anbringen.

Während des Aufbaus müssen keine Wohnungen geräumt werden, die Mieterinnen und Mieter können in ihren Wohnungen bleiben. Erhöhter Lärm beschränkt sich meist nur auf ein oder zwei Tage, da die vorgefertigten Holzbauteile schnell montiert werden und entsprechend viel graue Energie sparen. Auch ein Bezug der neu geschaffenen Dachgeschosse kann schnell erfolgen.

Alles aus einer Hand – zum Fixpreis Remo Marti, Leiter von ATTICO, betont, wie sehr sich das «Bauen mit System» an die individuellen Gegebenheiten vor Ort anpasse und dabei die Geschichte

älterer Bauten respektiere. Gleichzeitig sei der Holzbau «ein Vorreiter des nachhaltigen, energiebewussten Bauens». Man spreche nicht umsonst vom «Timber Age», das für ein neues, energiebewusstes Wohnen in renditeorientierten Projekten stehe. Die vorgefertigte Holzbauweise koste dank der integrierten, transparenten Planung, «von den ersten Vorabklärungen bis zur Ausführung und Bauabnahme» sehr wenig Zeit und biete alles aus einer Hand. Am Ende wirken die neuen Obergeschosse wie ein Lächeln, das den Häusern zum Glück noch gefehlt hat. Wer auf der Suche nach Inspiration gerne durch die Stadt spaziert, findet mit Aufstockungen also gute Gründe, öfter mal wieder nach oben zu blicken.

Steckbrief

fundierten Know-how leistet das Unternehmen einen wichtigen Beitrag, die Bauindustrie in Richtung einer grüneren und nachhaltigeren Zukunft zu führen.

Der Check, der sich doppelt lohnt

Der AFC Label-Pre-Check bietet weit mehr als nur eine einfache Empfehlung. Er ist ein entscheidender Schritt

zur Vermeidung von Fehlinvestitionen für Zertifizierungen, die nicht den tatsächlichen Bedürfnissen des Projekts entsprechen. Um potenzielle Herausforderungen zu erkennen, sollte der Check frühzeitige in die Planungsphase eingebunden werden. Das spart Zeit, Ressourcen und beschleunigt die Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie der involvierten Unternehmen.

1995 als Spin-off der ETH gegründet, ist die AFC AG heute Marktführer für Klima, Sicherheit und Energie in Gebäuden und verfügt über ein breites Erfahrungspotenzial, das sie zu einem starken Partner bei der Entwicklung nachhaltiger, bauklimatischer Gesamtlösungen macht. Die AFC AG begleitet Investoren, Bauherren, Architekten und Planer, die komplexe Bauprojekte optimal umsetzen möchten. Durch zielwertorientierte Konzeptentwicklungen plant und implementiert sie massgeschneiderte Konzepte und Systeme für Sicherheit, Komfort und Energie. Dank intelligenter Lösungen vereint die AFC AG Wirtschaftlichkeit, Ästhetik und gesetzliche Auflagen. Ihr Ziel ist stets, Sicherheit, Brandschutz, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Sinne eines ganzheitlichen Ansatzes zu verbinden.

Mehr Informationen unter afc.ch/energieeffizienz

«Mixed-Use»-

Synergien erobern

Städte und Hotels

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

«Die Oberliga des servicierten Wohnens liegt im Reich der Sterne», resümierte Susanne Pikhart unlängst im Magazin Falstaff Residences. Und meinte damit die «Immobilien mit Hotelanbindung» oder Private Branded Residences, die Wohn- und Geschäftsimmobilien gerade gleichermassen aufmischen. Investoren sehen in den schicken Anhängseln von Luxus-Hotels Win-Win-Locations, die jeden Besitzenden automatisch zum Mini-Hotelier machen und den «Mixed Use»-Gedanken, der Arbeit, Wohnen und Freizeit verbindet, ins Luxusseg-

Mixed-Use-Szenarien sind nachhaltig, weil sie dort andocken, wo bereits Gebäude stehen.

ment tragen. Tatsächlich vollenden die Hotels nur das, was Stadtplanerinnen und -planer seit Jahren als überfällige neue Quartierkonzepte anmahnen, wenn sie Dienstleistungen, Arbeitsplätze und Gemeinschaftsräume näher an die Wohnungstüren bringen wollen und damit automatisch für abwechslungsreichere Immobilienstrategien werben. Wer seine gekaufte Wohnung im Hotelkomplex nur an wenigen Wochen im Jahr nutzt, kann sie im Handumdrehen weitervermieten – und sich somit an das Hotelsystem anschliessen. Hotels können die Residenzen entsprechend mitvermarkten und damit als Dienstleister auftreten, um Gästen noch mehr Auswahlmöglichkeiten, auch hinsichtlich längerer Aufenthalte oder kurzfristig benötigter Suiten für mehrere Personen, zu bieten.

Erst kürzlich hat der europäische Hotelkonzern Accor die Gründung der Plattform Accor One Living bekanntgegeben, die «auf die Integration von Hospitality-Lösungen in gemischt genutzten Immobilien abzielt». Accor One Living wolle Branded Residences und Mixed-Use-Lösungen breitestmöglich unterstützen, aufbauend «auf von Accor selbst betriebenen und/ oder über Franchiseverträge geführten Hotels und Resorts». Damit seien zum

Beispiel Coworking-Optionen, LongStay-Hotels und Private Clubs gemeint. «Synergien durch sich ergänzende Hospitality-Angebote zu schaffen, kann erheblich zu einer verbesserten finanziellen Performance beitragen und zugleich ein unverwechselbares Markenerlebnis für Wohnungseigentümer, Gäste und Anleger schaffen», so Accor. Derzeit habe die Gruppe «mehr als 135 solcher Projekte in Betrieb oder in der Entwicklung, aufgeteilt auf 22 verschiedene Marken». Zusammen mit den Investitionspartnern arbeite man an neuen «aussergewöhnlichen Orten zum Leben, Arbeiten und Vergnügen für eine neue Generation von Wohnungseigentümern, Gästen und Weitreisenden», sagt Jeff Tisdall, Accors Chief Business Officer.

Ein gelungener Mix aus Privatsphäre und Service, aus «Work, Life, Play», schliesst dabei ausdrücklich die lokalen Gegebenheiten und entsprechend fehlenden Infrastrukturen vor Ort mit ein. So informieren sich die Projektverantwortlichen im Sinne aller Investoren über mögliche Extra-Räume, öffentliche Förderungen oder Wohnungsprogramme, die aus den Hotelräumen und privaten Wohnungen kleine «Stadt-in-derStadt»-Szenarien basteln. Die Wiederbelebung von schon abgeschriebenen Shopping-Centern oder auch eine Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus spielen ebenfalls eine Rolle. Mixed-UseSzenarien sind nachhaltig, weil sie dort andocken, wo bereits Gebäude stehen und sie von mehreren Investoren getragene Ideen und Räume dazu nutzen, vor Ort ein langfristiges Leben abseits der verpönten Schlafstädte oder einseitigen Wohnsilos zu schaffen.

Dass es sich allein bei den Branded Residences und erweiterten Hotelbauten keineswegs um «Gates Communities» handelt, wird jeder bestätigen können, der schon einmal einige Hotelund damit auch Wohnviertel besucht hat, die in der Nähe europäischer Bahnhöfe entstanden sind. Sehr schnell lässt sich feststellen, dass einstige «Problemviertel» mithilfe dieser neuen MixedUse-Lösungen tatsächlich nachhaltig umgestaltet werden konnten. Denn im Umfeld dieser Bauten lassen sich gerne neue Restaurants, Flagship-Stores, Märkte oder weitere Mixed-Use-Lösungen nieder, die ein breites urbanes Publikum anziehen und mit dem einseitigen Problemquartier von gestern versöhnen.

Zurück in die Stadt?

Reurbanisierung und ihre Folgen

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Das Stichwort «Reurbanisierung» geistert seit Jahrzehnten durch die Zeitungen und Fachpublikationen – und zieht diverse Fragen und auch Klischees nach sich. Wie sehr beeinflusst die Generation 50+ den Rückoder Zuzug in die Stadt? Was bedeutet das Comeback der Wohnhochhäuser für die Stadtsilhouetten? Hat die moderne Grossstadt den Traum vom Landleben zum Platzen gebracht? In ihrer 2019 an der Uni Zürich publizierten Masterarbeit «Reurbanisierungsprozesse in der Stadt Zürich» räumt Céline Valérie Gloor mit einigen dieser Klischees auf, um sich den eigentlichen Chancen und damit auch gesellschaftspolitischen wie wirtschaftlichen Verpflichtungen zukünftiger Städteplaner und Investoren zu widmen. Trends deuteten auf «mehr jüngere Personen, eine Zunahme von hohen Bildungsabschlüssen und hohen Berufsstatus sowie mehr Städterinnen und Städter mit ausländischer Staatsangehörigkeit hin.» Gloor bemängelt in ihrer Arbeit, dass «ökonomische, ökologische und soziale Auswirkungen sowie stadträumliche Erscheinungsformen weniger in den Blick genommen» werden und macht sich gleichzeitig auf die Suche nach der international gerne zitierten «New Urban Middle Class». Die wissenschaftliche Autorin verweist auf die «erste soziologische Definition der Stadt» aus den 1930er Jahren, die erstaunlich zeitgemäss Diversität und öffentliche Räume als wesentliche Qualitätsmerkmale erkannte. Städte seien «Optionsräume», die ein Nebeneinander, das nicht als störend, sondern als befreiend wahrgenommen wird, fördern. Als zentrierte Systeme seien sie

Befreiender

wieder

folglich «kein Auslaufmodell», sondern zögen weiter Menschen an, die sich von dieser Zentralität einen Wettbewerbsvorteil und einen eindeutigen Erfolg im öffentlichen wie im privaten Leben versprächen. Den neuen Städte-Boom machten aber nicht etwa die Rückwanderungen vom Land aus. Vielmehr sei die Reurbanisierung als «Stabilisierungsprozess der inneren Stadt», einem «staying in the city» statt «back to the city», zu verstehen. Reurbanisierung meine folglich eher ein neues Wohnen und auch Bauen innerhalb der Städte – bis hin zu einem neuen, womöglich subjektiven Wohngefühl. Gloor erläutert in ihrer Arbeit das Phasenmodell mit den vier Phasen Urbanisierung, Suburbanisierung, Desuburbanisierung und Reurbanisierung, das von konkreten Bevölkerungszahlen bestimmt wird. Nach dem Wachsen und Schrumpfen der Bevölkerung in den Vorstädten werde nun die Kernstadt wieder stärker. «Diese Phase» wurde laut der beiden Autoren und Wissenschaftler Leo van den Berg und Leo H. Klaassen in ihrem Modell von 1982 «allerdings nur als mögliche Zukunftsalternative zur Desurbanisierung gesehen, da diese ihnen als zu verbreitet und stark erschien.» Eine strenge Politik sei erforderlich, «um ein neues Image einer Stadt herzustellen».

«Eine solche Politik», so die Autoren, beinhalte «eine Sanierung des Wohnungsbestandes, eine Einführung von

Nach

Stadterneuerungsprogrammen, eine Verbesserung der Verkehrsbedingungen, die Errichtung von Fussgängerzonen und einen Ausbau der sozialen Infrastruktur.»

Die «New Urban Middle Class», die die Reurbanisierung entscheidend bestimme, bestehe aus jungen Berufstätigen, Einpersonenhaushalten, Paaren ohne Kinder, jungen Familien, Studierenden, Wohngemeinschaften und internationalen Zuwandernden. Dort wo die neue, leistungs- und konsumfreudige Mittelklasse hin will, kann man folgern, müssen auch die Investitionen hinfliessen – mit entsprechenden Sanierungen oder Neubauten, die «die Vorteile des Kernstadtlebens» widerspiegeln oder erlebbar machen. Besonders Wohnersatzneubauten seien laut einer Analyse von Stefanie Jörg zur Bevölkerungsstruktur der Stadt Zürich von 2016 gefragt. «So wurde zwischen 2000 und 2014 jede fünfte Wohnung in der Stadt Zürich erneuert, wobei vor allem Bestandserneuerungen durchgeführt und ein Sechstel durch einen Neubau ersetzt wurden». Durch diese «Erneuerungen konnte oft eine innere Verdichtung vorgenommen werden». Gleichzeitig konnte Jörg in erneuerten Gebäuden eine «veränderte soziodemographische Zusammensetzung bezüglich dem höchsten Bildungsabschluss und hochqualifizierten Berufen im Vergleich zur Gesamtbevölkerung der Stadt Zürich» feststellen.

dem Wachsen und Schrumpfen der Bevölkerung in den Vorstädten werde nun die Kernstadt wieder stärker.

Blick auf «Optionsräume»: Die Kernstädte wachsen

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«Big Data, Golden Real Estate»: Plädoyer für eine intelligente, umfassende Datennutzung

Sehr geehrte Leserinnen und Leser, die Immobilienwirtschaft steht vor grossen Herausforderungen. Ein zentrales Thema bleibt die Zinsentwicklung, die in den letzten beiden Jahren vieles in Bewegung brachte. Auch die Dekarbonisierung und ESG-Strategien gewinnen an Bedeutung, da nachhaltige Immobilien nicht nur regulatorische Anforderungen erfüllen, sondern langfristig an Wert gewinnen sollen. Immobilien mit geringer Energieeffizienz riskieren, zu «stranded assets» zu werden. Daneben nimmt die Forderung nach Kreislaufwirtschaft zu und Mixed-Use-Entwicklungen in urbanen Gebieten bieten neue Chancen und verbessern die Lebensqualität.

Diese Entwicklungen stellen Unternehmen vor vielfältige Herausforderungen und erfordern unterschiedliche Massnahmen. Es gibt jedoch einen gemeinsamen Nenner: alle brauchen eine zuverlässige Informations resp. Datenbasis, um die Entscheidungs- und Umsetzungsprozesse wirksam realisieren zu können.

Die Digitalisierung beschäftigt die Immobilienwirtschaft schon länger. Sie ist kein «nice to have», sondern unabdingbare Voraussetzung, um alle Herausforderungen effizient und effektiv erfüllen und eine technologiegetriebene Wertsteigerung erreichen zu kön-nen.

Digitale Technologien wie Building Information Modeling (BIM), Sensorik & Aktorik resp. das Internet der Dinge, Virtual und Augmented Reality etc. werden in vielen Unternehmen immer wichtiger. Insgesamt hinkt die Bau- und Immobilienbranche jedoch im digitalen Wandel hinterher, wie der von pom+ jährlich erhobene Digital Real Estate Index zeigt. Er liegt in der Schweiz lediglich bei 4.6 von möglichen 10 Punkten, was wahrlich

keine Meisterleistung ist, sondern weit weg vom Digitalisierungsgrad anderer Branchen. So leben wir im Moment in einer schizophrenen Situation: Einerseits hat die Branche grossen Bedarf nach guten digitalen Lösungen, andererseits fehlt das passende Angebot.

Die Ursache für die schleppende Entwicklung liegt im PropTech-Bereich, also bei jenen Unternehmen, die Geschäftsprozesse, -modelle und -dienstleistungen für die Immobilienbranche mit Hilfe innovativer Technologien effizienter und zeitgemässer gestalten.

Meistens löst die entsprechende Software eine spezifische Problemstellung hervorragend. So gibt es spannende Lösungen für Mieterkommunikation, digitalen Zugang zu Gebäuden, IndoorNavigation, Messung von CO 2-Emissionen in Räumen etc. Die Nutzung dieser Einzelsysteme ist jedoch absolut unwirtschaftlich und kompliziert. Jedes Mal müssen die Stammdaten erfasst oder komplizierte Schnittstellen gebaut werden. Es überrascht daher nicht, dass sich bei den Anwendern ein ziemlich hohes Mass an Frust aufgebaut hat.Auf Seite der PropTech-Unternehmen ist ebenfalls eine gewisse Ernüchterung zu beobachten. Sie können das gewünschte Wachstum nicht erreichen, Umsätze

und Profitabilität hinken den Erwartungen hinterher. Im Moment besteht die Hoffnung, dass Plattformen eine gewisse Integration sicherstellen könnten. Aus anderen Branchen (z.B. e-Commerce) wissen wir, dass solche Entwicklungen aber sehr lange gehen können.

Die Herausforderungen für den Markt sind, wie am Anfang erwähnt, gross – die digitalen Tools sind noch nicht effizient genug, um Prozesse end-to-end zu automatisieren oder zumindest massiv zu beschleunigen. Was kann man tun? Warten, bis integrierte Lösun-gen auf dem Markt sind? Den Kopf in den Sand stecken?

Auf keinen Fall! Wenn man die Hausaufgaben gemacht hat und über die relevanten Daten zum eigenen Immobilienbestand verfügt, erlauben es die neusten Methoden der Künstlichen Intelligenz, diese Daten für Prognosen, Simulationen und die Generierung von neuem Content unglaublich vielfältig zu nutzen. Die Entwicklung in diesem Gebiet verläuft für die Immobilienwirtschaft in einem enorm rasanten Tempo!

Einige konkrete Beispiele:

SBB Immobilien hat mit Hilfe von Machine Learning und historischen Daten ein Modell entwickelt, um

Unternehmen müssen sich aber in jedem Fall – integrierte Lösung hin oder her – intensiv mit den neuen Technologien auseinandersetzen und auch gewisse Investitionen machen.

Verwaltungsrat pom+, Swiss Finance & Property, keeValue & viboo

Passantenfrequenzen an Bahnhöfen individuell zu prognostizieren. Diese Vorhersagen berücksichtigen eine Vielzahl von Variablen wie Wetterdaten, Schulferien und regionale Events, die sich signifikant auf die Frequenzen auswirken. Mit präzisen Prognosen kann den Bahnkund:innen ein verbesserter Service im Bereich Entsorgung und Reinigung geboten werden und RetailMieter können auf dieser Basis ihre Verkaufsstrategien optimieren, z. B. bei der Personalplanung. Eine andere innovative AI-Lösung hat die Zurich Insurance zur automatisierten Extraktion von Energiedaten aus Rechnungen, unabhängig von Format oder Sprache, in Zusammenarbeit mit BuildingMInds entwickelt. Das KITool erkennt relevante Informationen, kategorisiert diese und überträgt sie direkt in die Nachhaltigkeitsplattform. So wird der Prozess der Datenaufnahme und -überprüfung stark vereinfacht. Die Zürcher Anwaltskanzlei Blum & Grob arbeitet an einem Prototyp und testet KI, um unstrukturierte

Datenmengen effizient zu verarbeiten und automatisch zu taggen. So können Informationen wie immobilienbezogene Vertragsklauseln oder spezifische Dokumententeile in grossen Datenbeständen schnell gefunden werden. Dies reduziert den manuellen Aufwand bei der Verwaltung und Aufbereitung von Wissen erheblich. pom+ und die Hochschule Luzern sind im Bereich der Projektentwicklung ebenfalls innovativ: Im Rahmen von Bauprojekten besteht häufig eine Unsicherheit bezüglich regulatorischer Vorgaben, die sich auf die Projektplanung, Kostenkalkulation und Bauzeiten auswirken. Eine KI-gestützte Lösung kann durch den Einsatz von Natural Language Pro-cessing (NLP) und Large Language Models (LLMs) die Komplexität von Bauvorschriften und rechtlichen Rahmenbedingungen entschlüsseln. Diese Technologie extrahiert automatisch relevante Parameter aus regulatorischen Dokumenten und visualisiert ihre Auswirkungen auf das Bauvorhaben. Dadurch können Architekten, Bauherren und Investoren fundierte Entscheidungen treffen und potenzielle Risiken, wie Verzögerungen oder Kostensteigerungen, minimieren. Die Immobilienbranche braucht smarte digitale Lösungen. Leider sind aber umfassende Applikationen, die Prozesse ganzheitlich unterstützen, noch selten im Markt. Bis diese reif sind, helfen Modelle und Methoden der Künstlichen Intelligenz, den eigenen Datenbestand zu nutzen und zu vergolden.

Unternehmen müssen sich aber in jedem Fall – integrierte Lösung hin oder her – intensiv mit den neuen Technologien auseinandersetzen und auch gewisse Investitionen machen. Und sei es nur, um überhaupt mal über Daten zu verfügen.

Peter Staub

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