OPINOMIC Real Estate 05/2025

REAL ESTATE

DER IMMOBILIEN-GUIDE FRÜHLING/SOMMER 2025

05/2025

Wohnen

Werden Gewerbeimmobilien abgehängt?

Europäische Märkte Was, wenn Europa überreguliert?

Transformation Bestand braucht Ideen

«Warum eine investorenfreundliche Umgebung wichtiger denn je ist»

Jan Eckert im Interview

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

In seiner Swiss Property Benchmark, die regelmässig einige tausend Liegenschaften institutioneller Investoren inklusive Pensionskassen und Versicherungen analysiert, stellte das Immobilienberatungsunternehmen IAZI zum 21. März eine Erholung von Schweizer Immobilienanlagen fest – besonders bei Wohnimmobilien. «In Zeiten globaler Unsicherheit» blieben Schweizer Immobilien somit «eine gefragte Anlage, doch ob sie auch eine mögliche Zinserhöhung und wirtschaftliche Abschwächung ausgleichen können, bleibt abzuwarten».

Während Wohnobjekte im vergangenen Jahr einen deutlichen Wertzuwachs von durchschnittlich 2,5 Prozent verzeichneten, war bei Büro- und Geschäftsflächen «eine erneute, wenn auch minimale Wertkorrektur von minus 0,1 Prozent zu beobachten». Parallel zum steigenden Wert des Wohnens, nicht zuletzt verursacht durch die Corona-Krise mit ihren Home-Office- und virtuellen Vernetzungs-Möglichkeiten, scheinen Geschäftsaufgaben und Büroverlegungen in einigen Regionen ein Innehalten oder Hinterfragen der bisherigen Gewerbestrukturen nach sich zu ziehen.

Wohnen als sicheres Investment

So liegt die mittlere Netto-CashflowRendite (NCF) bei den analysierten Wohnobjekten bei 2,9 Prozent, während sie bei Büro- und Geschäftsflächen 3,0 Prozent beträgt. Für die Performance oder Gesamtrendite von ImmobilienDirektanlagen heisst das, dass Wohnobjekte im Vergleich zum Vorjahr um mehr als zwei Prozent stiegen, auf 5,3 Prozent. Büros und andere gewerbliche Liegenschaften konnten mit 2,9 Prozent performen, was immerhin auch ein Plus von 1,5 Prozent zum Vorjahr bedeutet. «Ob sich das für Immobilien-Direktanlagen vorteilhafte Umfeld im laufenden Jahr 2025 fortsetzt, ist jedoch ungewiss», so die Analysten von IAZI. «Besonders die Balance von Teuerung und Zinsen» zeige sich fragil «angesichts der wirtschaftlichen und sicherheitspolitischen Herausforderungen und der möglicherweise stark steigenden Staatsausgaben und -schulden». Denn «auch wenn die kurzfristigen Zinsen mit dem Entscheid der Schweizerischen Nationalbank von 0,5 auf 0,25 Prozent nochmals gesenkt wurden, deutet ein spürbarer Anstieg der Rendite der zehnjährigen Bundesobligation im Frühjahr 2025 auf die wachsende Unsicherheit am Kapitalmarkt bezüglich der längerfristigen Wirtschaftsentwicklung hin».

Wohnprojekte und Infrastrukturen Nervöse Märkte und das dauernde Schrauben an den Zinsen samt einer unsicheren Konjunktur befördern als Gegenreaktion interessanterweise ein zunehmend «sinnvolles» Investieren. So nutzen Immobilienanalagegruppen Kapitalerhöhungen gezielt, um weitere Akquisitionen und Projektfinanzierungen vorzunehmen. Auch mittel- und langfristige Investments in Infrastrukturen, die Energie, Kommunikation und Transport absichern oder ausweiten, nehmen zu. Denn selbst in konjunkturschwachen Zeiten müssen Infrastrukturen funktionieren oder für den nächsten Aufschwung die notwendigen Voraussetzungen schaffen.

Während die Anlagegruppe «Immobilien Schweiz Alter und Gesundheit ESG» beispielsweise in altersgerechte Wohnungen und Pflegeeinrichtungen investiert, die der zunehmenden Alterung der Gesellschaft Rechnung tragen, finanzieren private Infrastruktur-Fonds Glasfasernetze, Batteriespeicher oder die Um- und Ausbauten von Autobahnen und Flughäfen. Inwiefern diese von privaten wie institutionellen Anlegern getragene Finanzierung Aufgaben des Staates übernimmt oder übernehmen

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Wohnimmobilien überflügeln den Gewerbemarkt. Gleichzeitig beeinflussen Kapitalerhöhungen, Basel III und die Fusion von UBS und Credit Suisse die Finanzierungsvorhaben. Welche Herausforderungen und Chancen ergeben sich für Investoren und Projektentwickler? Und was muss passieren, damit auch private Investitionen wieder zunehmen?

soll, ist nicht unumstritten. Besieht man sich allerdings, wie sehr private Unternehmen mittlerweile in die Pflicht genommen werden, sozial, ökologisch und gesellschaftspolitisch zu handeln, ist das private Investment in Infrastrukturen eine logische Folge politisch-unternehmerischer «Zusammenarbeit».

Auch der Bau von Wohnungen darf als Infrastrukturmassnahme angesehen werden, denn immer mehr Investorinnen und Investoren verstehen, dass eine gute Performance ihrer Objekte von der Zufriedenheit und damit auch sicheren Zahlung der Immobiliennutzenden abhängt. Wohn- trifft Investorenglück.

Herausforderung für Gewerbeimmobilien

Dass neue Gewerbeliegenschaften schwieriger zu finanzieren und zu vermarkten sind, liegt vor allem an fehlenden Konzepten. Ein glückliches Wohnen lässt sich leichter messen und erreichen als ein vermeintlich erfolgreiches Arbeiten. Die Aufgabe ganzer Kaufhäuser und die gleichzeitige Renovierung alter Hochhäuser oder Viertel, die dann als Mischung aus Gewerbe- und Wohneinheiten weiterleben, führt momentan zu heterogenen Einkaufsmeilen, so dass nicht nur Städteplaner mehr und mehr

nach Konzepten fragen. Die Mietpreise für Verkaufsflächen steigen kaum, so die Zahlen der Immobiliengutachter Wüest Partner, während attraktive Gewerbeflächen, beispielsweise für Logistiker, weiterhin einen erhöhten Mietzins von drei Prozent einfahren. Eins ist jedoch klar: Ohne private Investoren wird eine Modernisierung der Städte und Gewerbeflächen nicht gelingen. Speziell im Gewerbebereich braucht es Risikofreude und ein Verständnis für neue Geschäftsmodelle, damit wieder «Leuchtturm»Bauten entstehen können. Bauvorschriften, Denkmalschutz und Anwohnerbeschwerden stellen Investoren und Projektentwickler jedoch vor etliche Herausforderungen. Sie ziehen Zeitpläne

für Umbauten in die Länge und können nur bei Investorengruppen punkten, die ganz und gar von ihrem Investment überzeugt sind, gut vernetzt sind und einen entsprechenden Atem haben.

Die Konzepte reiner Gewerbeimmobilien, die vom ersten bis zum letzten Stockwerk nur Büroräume bieten, werden deshalb nicht zufällig immer mehr von Gemeinschaftsräumen oder auch Wohneinheiten unterwandert. Auch Gewerberäume müssen einen Sinn haben, der über das reine Erwirtschaften hinaus geht und die Immobilie krisensicher macht. Wer sich die Renovationen bester Adressen in Zürich oder Basel besieht, erkennt schnell, dass von der Planung über den Umbau bis zur Vermarktung

viel Arbeit anfällt, um eine Gewerbeimmobilie erfolgreich neu zu positionieren. Nicht selten müssen prominente Kanzleien, Firmen und Ärzte aus der Nachbarschaft abgeworben werden, um das renovierte Haus wieder zum Glänzen zu bringen und weitere Nachfrage zu erzeugen. Gewerbeliegenschaften stehen somit in einem ungleich höheren Konkurrenzkampf als Wohnimmobilien. Vor allem dann, wenn abseits der renovierten Gebäude keine Veränderungen oder ganzheitlichen Konzepte erkennbar sind.

Die Tücken des Objekts Bei der Suche nach dem passenden Objekt verfangen sich Investorinnen und

Während Wohnobjekte im vergangenen Jahr einen deutlichen Wertzuwachs von durchschnittlich 2,5 Prozent verzeichneten, war bei Büro- und Geschäftsflächen «eine erneute, wenn auch minimale Wertkorrektur von minus 0,1 Prozent zu beobachten».

Am Tor zum

Dreispitz in Basel

Das für rund 48 Mio.

Franken errichtete Wohnund Geschäftshaus Syd im Dreispitz-Areal steht für lebendiges Wohnen und Arbeiten in einer pulsierenden Umgebung. Es befindet sich im Einklang mit zeitgemässen städtebaulichen Konzepten und ist Vorreiter der nachhaltigen Entwicklung eines neuen Basler Stadtteils.

Es ist sicher kein Zufall, dass das im April 2023 fertiggestellte, elfgeschossige Gebäude Syd (Schwedisch für Süden) ausgerechnet an einer Kreuzung steht. Kreuzungen spielten für die Menschen schon immer eine bedeutende Rolle als Treffpunkte für kulturellen Austausch und Handel. So führt auch der Neubau im Süden Basels, am Rande des Dreispitz-Quartiers an der Ecke Münchensteinerstrasse und Walkeweg, Kultur und Wirtschaft, Wohnen und Arbeiten zusammen.

Während im Erdgeschoss ein Coop Supermarkt eingezogen ist, bestehen die Obergeschosse 1 bis 4 hauptsächlich aus grosszügig geschnittenen, flexibel unterteilbaren und hellen Büro- und Geschäftsflächen sowie einigen Loftwohnungen. Aktuell sind alle 43 Wohnungen und fünf Lofts vermietet. Von den Geschäftsflächen in den unteren fünf Etagen stehen im 2. Obergeschoss noch rund 700 m2 attraktive und je nach Bedürfnis unterteilbare Flächen zur Vermietung. Der Loft-Charakter und die speziellen multifunktionalen Klimadecken dieser Flächen eignen sich ideal für Coworking Spaces oder repräsentative Meetingräume, Kanzleien oder Praxen. Darüber, in den Etagen 5 bis 11, geniessen die Bewohner in 1.5bis 4.5-Zimmer-Wohnungen ein erhebendes Wohngefühl, teilweise mit nach oben («Level-Up») oder nach unten («Level-Down») überhöhten Räumen über Eck. Wer hier wohnt, hat und behält den Überblick.

Gebaute Zukunft

Eigentümerin und Bauherrin des Syd ist die Warteck Invest AG. Sie hat das Haus, das unweit des Naherholungsgebiets Brüglinger Ebene und der Merian Gärten liegt, nach der Fertigstellung zu ihrem Hauptsitz erkoren. Daniel Petitjean, CEO von Warteck Invest, arbeitet im vierten Stock und sagt: «Für uns hat das Syd eine Vorreiterfunktion. Das Syd vereint nicht nur Wohnen und Arbeiten unter einem Dach, sondern es steht in einem trendigen Quartier, das in den

nächsten Jahren weiter an Bedeutung gewinnen wird.» In der Tat entstehen mit dem Dreispitz Nord, dem Wolf Basel und dem Areal Walkeweg in den nächsten Jahren gleich drei neue Wohnquartiere mit hunderten von Wohnungen in unmittelbarer Nähe. Auch dank der Fachhochschule Nordwestschweiz (FHNW) und des «Smart City Lab» auf dem Wolf Areal steht die Gegend schon jetzt für Aufbruch und Zukunft, für ein positives Zusammenwirken von Wohn- und Arbeitsraum, Genuss und Natur. Moderne Wohn- und Bürokonzepte, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, grosszügige Natur- und Erholungsflächen und eine perfekte Verkehrsanbindung vermitteln Urbanität, wie es sich Städteplaner heute erträumen. Vom Syd bis zum Bahnhof Basel SBB sind es mit der S-Bahn nur vier Minuten – und auch die City von Basel, das Messegelände und der Flughafen sind dank sechs Bus- und Tramlinien in kurzer Zeit erreichbar.

Die besondere Leistung des Syd liege «in der Verbindung von städtebaulicher

Platzierung, funktionaler Dichte und architektonischer Klarheit

Julia Brandenburg

Fernblick und Nachhaltigkeit

Während der Blick aus den Fenstern des Syd viel blauen Himmel, das Grün der Umgebung und die Stadtsilhouette Basels offenbart, imponiert das Haus im Innern durch moderne und nachhaltige Technik. Das Gebäude ist an das Fernwärmenetz der Stadt angeschlossen und auf dem Dach wurde eine Photovoltaikanlage installiert. Die Einstellhalle mit 50 Parkplätzen bietet die Möglichkeit elektrischer Ladestationen. Zudem stehen den Bewohnerinnen und Bewohnern im Haus zwei Elektrofahrzeuge zur Verfügung, die über eine App gebucht werden können. Ein modernes Gebäudeleitsystem steuert nicht nur Funktionen wie zum Beispiel die Beschattung, es lädt die einzelnen Mieterinnen und Mieter ausserdem dazu ein, ihren Energieverbrauch zu überprüfen und die anonymisierten Daten mit jenen der Mitbewohner sowie mit gesamtschweizerischen Benchmarks zu vergleichen. Man setze bei der nachhaltigen Bewirtschaftung auch auf den menschlichen Spieltrieb, betont Petitjean schmunzelnd. Ziel von Warteck Invest sei stets eine hohe Zufriedenheit der Mieter, die auf Eigenschaften wie Seriosität, Zuverlässigkeit und Fairness der Vermieterin zählen können. Auch darum bewirtschafte die Immobiliengesellschaft ihre Häuser grundsätzlich in eigener Regie.

Julia Brandenburg, Mitinhaberin bei Bachelard Wagner Architekten, war massgeblich an der Konzeption des Syd beteiligt. Die besondere Leistung des Syd, so Brandenburg, liege «in der

Steckbrief

Warteck Invest – Immobilien auf gutem Grund Die Warteck Invest AG ist eine am Immobiliensegment der SIX Swiss Exchange kotierte Publikumsgesellschaft. Sie verfügt über ein attraktives, diversifiziertes Portfolio an Renditeliegenschaften mit Fokus auf Wohnnutzung und mit einem Marktwert per 31.12.2024 von CHF 1‘035.4 Mio., welches sie in eigener Regie bewirtschaftet. Die Strategie ist darauf ausgerichtet, Arbeit und Kapital in Immobilien zu investieren, die einen hohen Nutzen für Mieter schaffen, nachhaltig gebaut und unterhalten werden, um so langfristig Erträge zu sichern und Mehrwert für die Aktionäre zu erzeugen.

Mehr Informationen unter syd.ch

Daniel Petitjean Chief Executive Officer

Verbindung von städtebaulicher Platzierung, funktionaler Dichte und architektonischer Klarheit an einem Pionierort. Das Projekt musste auf engem Raum vielfältige Anforderungen erfüllen: einen Verkehrsknoten ordnen, Aufenthaltsqualität schaffen, unterschiedliche Nutzungen effizient organisieren und dabei ein starkes städtebauliches Zeichen setzen.» Der «prägnante Baukörper» schaffe «Orientierung, aktiviert den öffentlichen Raum und verankert sich zugleich städtebaulich wie funktional». Er sei «ein vernetzter Stadtbaustein – verdichtet, lesbar, zukunftsfähig».

Lange Vorgeschichte

Das Syd hat eine lange, «zu lange» Vorgeschichte, ergänzt Daniel Petitjean

mit Bezug auf die Planungs- und Bewilligungsprozesse. Diese würde er sich schlanker und unkomplizierter wünschen, um künftig effizienter dringend benötigten Wohnraum erstellen zu können. Von der Entwicklungsabsicht der Stadt als Grundeigentümerin bis zur Fertigstellung durch die Warteck Invest als Investorin vergingen ganze 14 Jahre. Der in dezentem Grau gehaltene Wohnund Büroturm entstammt dem Entwurf der Architekten Bachelard Wagner, die 2009 zusammen mit Berchtold Lenzin Landschaftsarchitekten den Projektwettbewerb «Bernoulli/Walkeweg» für sich entschieden. 2014 beschloss der Grosse Rat von Basel auf Basis dieses Siegerprojekts einen Bebauungsplan mit 10‘000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche und 43 Metern Höhe, der zu einem Drittel Wohnungen bieten sollte.

Im Juli 2015 wurde die Warteck Invest auf das Projekt aufmerksam. 2017 erhielt sie die Ausschreibungsunterlagen und gab 2018 ihr Angebot ab. Zwei Monate später erhielt Warteck Invest den Zuschlag durch den Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt. Am 11. Januar 2021 begannen auf der Parzelle die Arbeiten für den Turm, der symbolische Spatenstich erfolgte einen Monat später, am 12. Februar. Im April 2023 war das Syd schliesslich einzugsbereit. Die Baukosten betrugen rund 48 Mio. Franken. Die Mietzinseinnahmen, nach Abzug der Baurechtszinsen, belaufen sich auf rund 2.0 Mio. Franken pro Jahr. Bei Fertigstellung waren die Mehrzahl der Wohnungen sowie das Erdgeschoss und ein Teil der Geschäftsflächen in den Obergeschossen bereits vermietet. «In Zeiten wachsender Anforderungen an Nutzungsmischung, Flächeneffizienz und klimatische Resilienz zeigt das Syd, wie zukunftsfähige Verdichtung architektonisch umgesetzt werden kann», resümiert Architektin Brandenburg. «Die Tragstruktur erlaubt maximale Anpassungsfähigkeit über den Lebenszyklus hinweg. Sämtliche Bauteile – von der Fassade bis zum Innenausbau – sind mechanisch gefügt und sortenrein trennbar, wodurch zirkuläres Bauen real wird.» Die Arbeit von 14 Jahren hat sich zweifellos gelohnt und mündete unlängst in die Auszeichnung des Gebäudes mit dem Nachhaltigkeitslabel SGNI/DGNB, Level Gold.

Wer lässt die Energiewende ins Haus? –Ein Buch zum

«Energierecht»

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

In Band 32 der Schriften zum Energierecht, «Die energetische Sanierung von Gebäuden» (Dike Zürich, 2024), widmet sich Herausgeber Dr. Oliver Streiff, Privatdozent an der Universität St. Gallen und Leiter des Fachbereichs Städtebau- und Umweltrecht an der ZHAW School of Management and Law sowie Lehrbeauftragter an der ETH Zürich, dem energiefreundlichen, CO2-reduzierten Gebäudebetrieb. Streiff visiert dabei speziell auch «sanierungswillige Eigentümerschaften» an.

Der «Vollzug des Energierechts» befinde sich in einer «Vollzugkrise», konstatiert zunächst Dr. Renata Trajkova, Rechtsanwältin und Dozentin. Es fehle eine regulatorische Übersicht. Auch seien Zuständigkeiten zwischen Kantonen, Bund und Gemeinden nicht restlos geklärt und «die an sich wertvolle Laborfunktion der Kantone wirkte bisher als Vollzugsbremse». Seit der Bund von seiner Grundsatzgesetzgebungskompetenz Gebrauch mache, gebe es bei den «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich» (MuKEn) jedoch, entgegen der «an sich bestehenden föderalistischen Trägheit», eine neue Dynamik, die Hoffnung mache. Der durch Technik verursachten Komplexität müsse man sich nun stellen, wobei raumplanerische Lösungen mehr Gewicht bekommen sollten.

Auf eine Sanierungspflicht und weitergehende Kontrolle der energetischen Massnahmen pocht im zweiten Teil der Rechtsberater und Dozent Meinrad Huser. Es brauche Standards, «die bei bestehenden Gebäuden eingehalten werden müssen, ansonsten sie für gewisse Nutzungsarten (Wohnen) nicht mehr genutzt werden dürfen». Dabei sei der «Tatsache, dass die Gebäude zu unterschiedlichen Zeitpunkten und unter verschiedenen Rahmenbedingungen erstellt wurden, (…) Rechnung zu tragen». Rechtssicherheit als Beschleuniger der Energie- und Sanierungswende könne «sowohl bei der gesetzlichen Unterstützung der Sanierungspflicht als auch bei der staatlichen Förderung für eine «freiwillige» Sanierung mit den allgemeinen Sicherungsmitteln hergestellt werden».

Letztlich, so Streiff, könne das «Recht der energetischen Sanierung» von bestehenden Gebäuden ein Anlass sein, das bisherige «Raumplanungsund Baurecht» auf das «Weiterbauen im Bestand» auszurichten, als «postfinites Baurecht» oder «Änderungsbaurecht».

Welche Häuser wechseln den Besitzer?

Die zögerliche Neubautätigkeit, die tiefen Zinsen und die hohe Nachfrage nach Wohnraum beleben den Transaktionsmarkt. Dabei spielen ManagementLeistungen, KI-Tools und ESG-Kriterien eine immer grössere Rolle.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Ob «Betongold» wertvoll bleibt und strahlt oder diesen Zustand durch gezielte Renovationen wieder erreichen kann, ist für den An- und Verkauf von Liegenschaften von entscheidender Bedeutung. Neben der Lage und dem Zustand der Immobilie kommen dabei weiterhin gesellschaftliche Trends ins Spiel. Wo die Bevölkerung wächst, aber zu wenig gebaut wird, erhöhen sich die Preise von Bestandsbauten fast von selbst. Profiteure dieser Entwicklung sind vor allem Wohnimmobilien.

Laut dem EY-Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt erwarten 60 Prozent der derzeit aktiven Immobilienexperten und -investoren auch für dieses Jahr ein «ansteigendes Investmentvolumen» und nennen Wohnimmobilien «die beliebteste Anlageklasse». 74 Prozent der 106 Ende letzten Jahres befragten Banken, Versicherungen, Pensionskassen, Immobilienfonds und Privatinvestoren haben vor, «ihren Investmentfokus stark auf Wohnimmobilien zu richten».

An den «Top-9-Standorten» Basel, Bern,

Genf, Lausanne, Lugano, Luzern, St. Gallen, Zug und Zürich wollen 58 Prozent hauptsächlich in Wohnimmobilien und 27 Prozent in Büroimmobilien investieren, wobei sich der Wohnfokus ausserhalb dieser Standorte Richtung 80 Prozent schraubt.

Dass die Städte Investitionen in neuen Wohnraum nicht ausreichend fördern, unterstreicht Erik Ganz, Director Real Estate Assurance Financial Services und Advisory bei EY in der Schweiz. «Mietzinsregulierungen und Einsprachen erschweren Bauprojekte, insbesondere in Städten wie Genf und Basel, und eine strenge Bewilligungspraxis und Lärmschutzvorschriften erschweren die Innenverdichtung sowie die Erreichung der Klimaziele. Die Befragten setzen daher vermehrt auf Wohnimmobilien ausserhalb der grossen Städte.»

Privat finanzierte «Wohnwende»? Wie sehr die Städte Verdichtungen oder auch Umwidmungen gebrauchen könnten, wird eigentlich in jeder Diskussionsrunde klar, bei der die Zukunft der Stadt beschworen wird – und abseits der «Früher war es besser»-Einträge in den sozialen Medien doch keine wirklichen Lösungen gefunden werden. Dabei stehen moderne Mehrfamilienhäuser ganz

Immobilienwerte auf den zweiten

Blick: Viel Glas, viel grün, aber wie steht es um die Daten und Kennzahlen?

und Kennzahlen vorgehalten werden müssen, um einen optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Flankiert werden diese Bemühungen von KI-Tools, die dabei helfen, Gebäude zu verwalten, Abrechnungen zu erstellen und Projekte und Kosten unterschiedlicher Objekte abzugleichen.

oben auf der Wunschliste der Investoren und auch der Städteplaner.

Wo auf der Seite der Verwaltung die Vorschriften dominieren mögen, nimmt bei den unterschiedlichen Investoren die Nachfrage nach Service- und Management-Leistungen zu, um den ESG-Kriterien zu entsprechen und sicher zu sein, dass Investitionen sich mittel- und langfristig rechnen. Die ursprünglich einmal von den Immobiliengesellschaften in die Welt getragenen Immobilienbewertungen und Zusatzservices werden heute selbst von Kleinanlegern nachgefragt. Allein die ESG-Kriterien sind nicht nur für die Käufer-, sondern auch für die Mieterseite interessant. So spiegelt die EY-Studie, dass insbesondere internationale Mieter von Büroflächen Nachhaltigkeitszertifikate einfordern. Auch bei grösseren Häusern, die zum Verkauf stehen, werden in Zukunft Nachweise

Bessere Daten, genauere Preise «Im Bereich der Datenanalyse und -verarbeitung, zum Beispiel für Kunden-, Markt- und Transaktionsdaten, nutzen 26 Prozent der Befragten KI bereits aktiv», so das EY-Trendbarometer. «Weitere 33 Prozent planen in dieser Hinsicht den Einsatz von KI.» Letzterer, so implizieren es die Ergebnisse, könnte auch dabei helfen, «grüne» und «braune» Immobilien schneller voneinander zu trennen oder verbindlich aufzuzeigen, wo eine Liegenschaft auf ihrer Nachhaltigkeitsreise gerade «steht». Immerhin seien 77 Prozent der Befragten der Meinung, «dass die Einführung verbindlicher Mindeststandards für Energieeffizienz bei Wohngebäuden Planungssicherheit für Modernisierungsmassnahmen» schaffe. 71 Prozent seien zudem «der Ansicht, dass Energieeffizienz und Taxonomie-Konformität den Immobilienwert steigern und kostengünstige Finanzierungen ermöglichen». Grosse Datenpools können schon jetzt helfen, Gebäude bestmöglich zu schätzen. Die unabhängige IAZI AG bewertet Projekte und Transaktionen nach dem Realwert, dem Discounted Cashflow und dem Residualwert. Während der Realwert den Land- und Zeitwert des Bauwerks in Beziehung zu einem Neubaupreis setzt, der nicht überschritten wird, errechnet der DCF-Ansatz anhand der möglichen Einnahmen und Gewinne, die ein Gebäude erzielen kann, einen Diskontierungszinssatz. Der Residual- oder Landwert ergibt sich, indem vom Marktwert bei Fertigstellung die gesamten Investitionskosten abgezogen werden. Das Immobilien-Bewertungsund Analysesystem IMBAS des privaten Raumentwicklers Fahrländer Partner arbeitet ähnlich dreigleisig und untersucht Markt-, Makro- und Mikrolage, die dann beispielsweise mittels DCF-Methode in ein Bewertungsgutachten münden. In den nächsten Jahren werden sicher noch weitere Daten herangezogen werden, die Gebäude und deren Marktmöglichkeiten noch genauer und aktueller einschätzen. Anhand von Vergleichsdaten, die auch tägliche Verkehrsströme, Schülerzahlen, Arbeits- und Freizeitstätten, Entwicklungspläne in der Umgebung oder Suchmaschineneinträge erfassen, könnten Käufer für renovierungsbedürftige Liegenschaften schnell die Attraktivität einer Liegenschaft bestimmen und dann anhand ähnlicher Bauten, die bereits renoviert wurden, den konkreten Investitionsbedarf und möglichen Cashflow ermitteln, inklusive Umbauzeit und Mieteinnahmen. Besonders Immobilienfonds und Anlagestiftungen, die schon seit längerem ein Gespür für Lebensentwürfe entwickelt haben, das abseits der kleinteiligen Studenten- und Apartmenthäuser bewusst eine gute Nachbarschaft fördert und nachträgliche Umbaumöglichkeiten in Erwägung zieht, könnten die Mehrfamilienhäuser der Zukunft (weiter-)bauen und damit ganze Quartiere positiv umgestalten. Eine Wohnwende wird es nur mithilfe zusätzlicher privater Transaktionen und Investitionen geben.

«Mietzinsregulierungen und Einsprachen erschweren Bauprojekte, insbesondere

in Städten wie Genf und Basel.»

«Mit einem gesamtheitlichen Transaktionsprozess zu einem marktgerechten, erfolgreichen Verkauf»

Die Immobilienexperten der Luzerner Kantonalbank unterstützen Immobilieneigentümer beim Verkauf von Rendite- und Entwicklungsliegenschaften. Mit einem breiten Lösungsportfolio werden massgeschneiderte Transaktionsprozesse umgesetzt.

Stefan Heggli, Teamleiter Immobilienbank, und Roman Lenz, Immobilienexperte, über die Möglichkeit, wie ein Immobilienverkäufer in einem strukturierten Prozess ein gutes Verkaufsresultat erzielen kann.

Herr Heggli, was bewegt aktuell Immobilieneigentümer überhaupt, ihre Liegenschaften zu verkaufen?

Um diese Frage beantworten zu können, lohnt sich erst ein Blick auf die Eigentumsverhältnisse von Anlageobjekten im Immobilienmarkt. Denn ca. die Hälfte aller Liegenschaften sind im Eigentum von Privatpersonen, rund ein Drittel im Besitz von Institutionellen und ein einstelliger Prozentanteil bei Immobilienaktiengesellschaften. Der Rest verteilt sich auf Genossenschaften und die Öffentliche Hand, welche am Verkäufermarkt eher weniger agieren. Die verschiedenen Eigentümergruppen haben meistens auch differenzierte Anreize für Liegenschaftsverkäufe. Während diese bei den Privatpersonen vorwiegend persönlicher oder emotionaler Natur wie zum Beispiel Erbfolgen, Vorsorge/ Nachfolge, aber auch finanzielle Last für Investitionen sind, treibt bei den professionellen Eigentümern hauptsächlich das aktuelle Marktumfeld zu Verkäufen.

Welche Faktoren aus dem aktuellen Marktumfeld beeinflussen den Verkauf von Liegenschaften?

Zinsänderungen bewegen grundsätzlich immer und dynamisieren den Transaktionsmarkt. Insbesondere ins Alter gekommene Objekte und ökologische Themen veranlassen derzeit vor allem die institutionellen Immobilieneigentümer, ihre Portfolios zu analysieren. Anstehender Investitionsbedarf bei Sanierungsobjekten, zusätzlich befeuert durch ökologische Erfordernisse, veranlasst die Portfoliomanager oft zu Portfoliobereinigungen.

Herr Lenz, mit welchen Einflüssen haben sich die Käufer aktuell auseinanderzusetzen?

Selbstverständlich spielt die Mikro- und Makrolage für einen langfristigen Erfolg des Immobilienproduktes nach wie vor eine entscheidende Rolle. Einen Kauf erschweren kann aber auch die Finanzierungsfrage. Mit Basel III final haben sich teilweise die Eigenkapitalanforderungen verändert beziehungsweise verschärft.

Ebenso erfolgsentscheidend wie die Lage ist aber auch der Zustand des Zielobjektes. Eine projektive Planung vor dem Kaufentscheid ist deshalb zwingend. Falsche Einschätzungen oder Nichtberücksichtigung der vielen Regulatoren wie Lärmschutz, Vorgaben der Öffentlichen Hand bezüglich Nutzungen (preisgünstige Wohnungen, Erdgeschoss-Nutzung, Anteil StWEG respektive Mietwohnungen etc.) oder ökologische Vorschriften werden unmittelbar mit unplanmässigen Kosten und viel zusätzlichem Zeitaufwand bestraft.

Immer mehr Daten werden herangezogen, um Liegenschaften zu beurteilen: Makro- und Mikro-Lage, ESG-Kriterien, Cashflow bei Vergleichsobjekten… Wie sehr verändern diese Datenerhebungen den Verkauf und Verkaufsprozess?

Stefan Heggli: Es ist tatsächlich unerlässlich, dass alle diese Markt- und Immobiliendaten erhoben, analysiert und in einer resultierenden Immobilienstrategie festgehalten werden. Jedes Verkaufsobjekt muss individuell und auf alle Kriterien abgestimmt betrachtet werden. Erst dann können der optimale Marktwert und ein zielgerichteter Verkaufsprozess bestimmt werden. Mit ihrem gesamtheitlichen Immobilienund Finanzierungsfachwissen kennen die Immobilienexperten der LUKB die Eigentümer-, Markt- und Objektthemen ganz genau, um den Verkaufsprozess als Sparringpartner zum gewünschten Ziel zu führen.

Wie beurteilen Sie die Marktdynamik in der Zentralschweiz?

Roman Lenz: Die Nachfrage, vor allem für Liegenschaften an städtischer Lage, ist weiterhin gross. Das Angebot hingegen, insbesondere für grössere Investments von mehr als CHF 10 Mio., ist rar. Seit Jahren stellen wir fest, dass der Zentralschweizer Markt weniger dynamisch als zum Beispiel der Grossraum Zürich ist. Ausserkantonale Investoren wollen zwar in der Zentralschweiz investieren, der Eintritt ist jedoch schwierig, weil eine starke lokale Vernetzung notwendig ist. Hier können wir Investoren ausserhalb der Zentralschweiz sehr gut vermitteln und ihnen den Eintritt in diesen lokalen Markt ermöglichen.

Wo liegen die Herausforderungen im Transaktionsprozess?

Roman Lenz: Alle Präferenzen von Käufer und Verkäufer müssen matchen

«Alle Präferenzen von Käufer und Verkäufer müssen matchen sowie der Zeitpunkt für einen Deal stimmen.»

Steckbrief

Luzerner Kantonalbank

Die 1850 gegründete Luzerner Kantonalbank AG (LUKB) ist mit rund 1‘300 Mitarbeitenden die führende Bank im Kanton Luzern. Sie betreibt 23 Geschäftsstellen und gehört zu den grössten Schweizer Kantonalbanken. Zu ihrem Kerngeschäft gehören die Immobilien- und Unternehmensfinanzierung, die Vorsorge sowie die Vermögensberatung und -verwaltung.

Seit zehn Jahren beraten zehn ImmobilienExperten Eigentümer und Investoren in allen Immobilienthemen – von der Analyse über die Bauherrenberatung, das Management bis hin zur Transaktion.

Mehr Informationen unter lukb.ch/immobilientransaktionen

sowie der Zeitpunkt für einen Deal stimmen. Dafür braucht es einen strukturierten, transparenten und professionell geführten Prozess über alle verschiedenen Immobilienthemen. Natürlich sind fachliche Kompetenzen und eine breite Vernetzung Voraussetzung. Erfahrungsgemäss ist eine vertrauensvolle Beziehung zu allen Beteiligten, gespickt mit dem notwendigen Verhandlungsgeschick, genauso entscheidend, um eine Win-Win-Situation für alle Vertragsparteien zu schaffen.

Nebst einem breiten Finanzierungsund Immobilienfachwissen setzen Sie auf eine diskrete Platzierung bei Zielinvestoren. Wie wichtig ist dieses Vorgehen für einen erfolgreichen Verkauf?

Roman Lenz: Einerseits ist bei vielen Verkäuferparteien Diskretion enorm wichtig, andererseits erhöhen sich für Investoren durch die Zugehörigkeit zu einem exklusiven Käuferkreis die Chancen, ein Zielobjekt zu erwerben. Mit unserem Investorennetzwerk aus unterschiedlichen potenziellen Immobilieninvestoren, bei welchen wir die individuellen Bedürfnisse bzw. Suchkriterien persönlich kennen, ermöglichen wir eine gezielte Platzierung des Verkaufsobjektes. Dabei unterstützen wir auch den Investor in sämtlichen Immobilien- und Finanzierungsfragen.

Wird sich der Schweizer Immobilientransaktionsmarkt in den nächsten Jahren angesichts der politischen Herausforderungen beim Thema Wohnen und eines zunehmenden Sanierungsdrucks stärker verändern?

Stefan Heggli: Aktuell feuert das mittlerweile deutlich günstigere Finanzierungsumfeld die Nachfrage nach Wohnimmobilien erneut an. Zusätzlich wird das erwartete Bevölkerungswachstum den Bedarf an Wohnraum stetig steigern, mit welchem die Wohnbautätigkeit jedoch nicht Schritt halten kann. Folglich werden wir weiter mit einer Wohnungsknappheit rechnen müssen. Diese Faktoren allein machen den Markt für Renditeliegenschaften für Investorinnen und Investoren weiter attraktiv, was wiederum tendenziell die Preise weiter nach oben treiben wird. Aber: Nicht jede einzelne Liegenschaft wird ohne weiteres im Strom mitschwimmen können. Lokale Faktoren wie Lage, Infrastruktur, spezielle Nachfragemuster und politische Regulatoren können und werden das Preisniveau und die Marktdynamik in den verschiedenen Regionen beeinflussen. Und jeder Liegenschaftseigentümer, welcher seine Hausaufgaben bezüglich zyklischer und energetischer Sanierungen nicht nachkommt, wird bei einem möglichen Verkauf preislich abbestraft.

Roman Lenz Immobilien-Experte

Stefan Heggli Teamleiter Immobilienbank

«Immobilien könnten als Gewinner aus der Krise hervorgehen»

Jan Eckert gründete 2011 die Schweizer Niederlassung von Jones Lang LaSalle (JLL). Der erfahrene CEO ist mittlerweile Leiter des Geschäftsbereichs Capital Markets für die Länder Schweiz, Italien, Schweden und Finnland und Chairman Capital Markets für die Region DACH des europäischen Executive Committee von JLL.

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Eckert war in der Vergangenheit Advisor bei Fusionen von Immobiliengesellschaften, Mitinitiator des ersten Börsengangs einer Schweizer Immobiliengesellschaft und strategischer Entwickler für die Immobilien verschiedener Konzerne und staatsnaher Betriebe. Insgesamt haben er und sein Team in der Schweiz Immobilientransaktionen von über 25 Milliarden Franken verantwortet. Herr Eckert, Sie haben mehr als 25 Jahre Erfahrung im Immobilienbereich und waren für einige der grössten Transaktionen im deutschsprachigen Raum verantwortlich. Wie sehen Sie die derzeitige Lage am Transaktionsmarkt in der Schweiz und Europa? Die Transaktionsmärkte haben 2022 global unter den schnell angestiegenen Zinsen gelitten. Die Situation hat sich in der Schweiz mittlerweile entspannt, die Talsohle ist durchschritten. Auch in Deutschland ziehen die Investitionsvolumen nun wieder an, wenn auch die Strukturprobleme noch ungelöst sind. Während in der Schweiz wieder über Negativzinsen gesprochen wird, mit dem entsprechenden Boost für Immobilien, zittert der Europäische Immobilienmarkt vor einer Trump-infizierten

Zinserhöhung mit den negativen Folgen auf Werte und Liquidität.

In Anbetracht der aktuell hohen Unsicherheiten an den Finanz- und Kapitalmärkten glänzen Immobilienanlagen mit Stabilität. In der Schweiz stützen die hohen Volumen bei Kapitalerhöhungen von Fonds und Anlagestiftungen den Markt. Bei uns könnten Immobilien gar als Gewinner aus dieser Krise hervorgehen. Die jüngsten Verwerfungen aufgrund der Zolltarife sind für mich bereits die sechste tiefgreifende Krise. Das Bild mag aktuell trüb sein und die Unsicherheiten hoch. Jede Korrektur hatte aber nicht nur einen Rebound zur Folge, sondern auch verschiedene Chancen offenbart. Davon waren auch die Immobilienmärkte nicht ausgeschlossen.

Welche Assetklassen bleiben resilient, welche verlieren an Attraktivität?

Die Anforderungen der Nutzer entwickeln sich und die politische Erwartungshaltung an den Immobilienmarkt nimmt ebenfalls zu. Die Positionierung von Immobilien verfeinert sich und richtet sich zunehmend an spezifische Zielgruppen. Neben den etablierten Assetklassen entstehen neue Produkte mit Zusatzleistungen. Resilient werden Immobilien sein, die sich an den neuen Bedürfnissen ausrichten können, anpassungsfähig sind sowie ihre Wert- und Ertragsstabilität auch unter veränderten

Rahmenbedingungen halten können. Dazu gehört sicher das Wohnsegment, aber auch neue moderne Büros an top Standorten haben ihre Berechtigung. In der Schweiz sind Nischensegmente wie Datacenters, Logistik oder Seniorenund Studentenwohnen oft zu klein, um für wesentliche Kapitalallokationen zu sorgen.

Was sind die zentralen Herausforderungen am Wohnungsmarkt, die sich kurz- oder mittelfristig mittels richtiger Investitionen lösen lassen? Aktuell beobachten wir eine Unterversorgung von Wohnungen, insbesondere in und nahe den urbanen Zentren. Die Wohnungsknappheit ist ein europäisches Problem. Nahezu alle regulierten Märkte versagen diesbezüglich, die Schweiz bildet da keine Ausnahme. Einerseits ist die Ausdehnung des Angebots limitiert, es kann sich nicht an der Nachfrage ausrichten. Andererseits führt der Schutz der bestehenden Mietverhältnisse zu Übernutzungen (Lock-In-Effekt), was die Situation zusätzlich verschärft. Die Gefahr besteht nun, dass man das Problem mit weiteren Regulierungen lösen will. In vielen Kantonen sind politische Initiativen und Markteingriffe lanciert, welche Vorkaufsrechte für die öffentliche Hand vorsehen und/oder Mietpreisanpassungen nach Sanierungen begrenzen wollen. Erfahrungen zeigen, dass diese

Massnahmen nicht zur Lösung der Wohnungsknappheit beitragen, sondern im Gegenteil die Situation verschlimmern.

Die Schweiz ist in der glücklichen Lage, dass es nicht an Kapital fehlt. Dem sollten wir unbedingt Sorge tragen und diese Chance nutzen. Eine investorenfreundliche Umgebung ist in vielerlei Hinsicht wichtig. Zur Erreichung der Klimaziele werden zusätzliche Mittel benötigt. Ebenso profitieren wir als Versicherte und Rentner vom angelegten Kapital. Und vor allem können so zusätzliche Wohnungen entstehen, welche die Knappheit entschärfen.

Diverse Beispiele zeigen, dass die Entwicklung von Wohnraum zu erschwinglichen Mietpreisen möglich ist, solange den Eigentümern der dafür notwendige Handlungsspielraum offensteht. Ein Ansatz liegt darin, Win-Win-Situationen zu kreieren und offen für neue Lösungen zu sein. Vor allem geht es aber auch darum, Lösungen umsetzen zu wollen und nicht das Problem zu bewirtschaften. Insgesamt ist der Wohnungsmarkt zu gross, um ihn komplett dem Staat zu überlassen in der Hoffnung, dieser sei in der Lage, alle Probleme zu lösen.

Gibt es angesichts der vielen Einflussfaktoren von aussen weiterhin einen «sicheren Schweizer Hafen»? Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt der sichere Hafen für diejenigen, welche

bereits investiert sind. Die tiefen Einkaufspreise in der Vergangenheit und die Angebotsknappheit stützen ihre Anlagen. Sollten die Markteingriffe und Investitionsunsicherheiten jedoch zunehmen, lohnt es sich für Anleger immer weniger, in diesem Markt weiteres Kapital zu platzieren. Sofern sich Alternativen bieten, kann der Geldfluss, an den wir uns gewöhnt haben, schnell die Richtung ändern. Das haben wir beim Zinsanstieg und dem Wiedererwachen der Obligationenmärkte gesehen.

Wie spannend ist die Branche momentan für Sie angesichts der zunehmenden Komplexität mit globalen Krisen, Regulierungen, ESG-Themen und Basel III?

Die Immobilienbranche wird gerne als langweilig und beschränkt innovativ betrachtet. Der Alltag verlangt jedoch viel Agilität und die Suche nach immer wieder neuen Lösungen in einer Welt der ständigen Veränderung. Als beratende Dienstleister stehen wir zwischen Mietern, Eigentümern, Entwicklern und öffentlichen Behörden. Die genannten Themen beeinflussen die Geschäftstätigkeit stark und können Rahmenbedingungen markant verändern. Auch die technologische und digitale Entwicklung ist nicht zu unterschätzen, wenn auch andere Branchen hinsichtlich Skalierbarkeit ein höheres Potenzial bzw. eine

schnellere Adaption ermöglichen. Die Herausforderungen bleiben vielseitig und der Sektor daher unverändert spannend.

Sie haben in Ihrem JLL-Büromarkt-Report festgestellt, dass die fünf grössten Büromärkte der Schweiz (Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne) weiterhin schwächeln, das Angebot an verfügbaren Büroflächen erhöhte sich dort im letzten Jahr um neun Prozent. Wie beurteilen Sie im Vergleich zu den letzten Jahrzehnten die Veränderungen bei Büroimmobilien?

Wie im Wohnungsmarkt sehen wir auch bei Büroimmobilien eine Unterversorgung. Das mag auf den ersten Blick erstaunen, da es ausreichend verfügbare Büroflächen gibt. Allerdings

entsprechen viele der leeren Flächen nicht mehr den heutigen Anforderungen der Unternehmen und/oder sie stehen am falschen Ort. Moderne, bezugsbereite und ESG-konforme Büroflächen in Gehdistanz zu einem Bahnhof für ein Unternehmen mit über 500 Mitarbeitenden zu finden, stellt eine grosse Herausforderung dar.

Die genaue Beobachtung der höheren Büroleerstände in der Schweiz bestätigt dieses Bild. Seit Ende 2019, als Homeoffice vielerorts noch ein Schattendasein fristete, stieg die durchschnittliche Angebotsquote in den fünf grössten Schweizer Büromärkten – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – zwar von 4.1 % auf 5.0 % per Ende 2024. Dieser Anstieg fällt jedoch in eine Phase mit überdurchschnittlich vielen Neubauten.

«Aktuell beobachten wir eine Unterversorgung von Wohnungen, insbesondere in und nahe den urbanen Zentren. Die Wohnungsknappheit ist ein europäisches Problem.»

In Relation zu den 1.16 Mio. Quadratmetern an neuen Büroflächen, welche seit dem Jahr 2020 erstellt wurden, ist die im selben Zeitraum gemessene Angebotszunahme von 231‘000 Quadratmetern als moderat einzustufen. Zudem relativiert sich dieser Anstieg auch im internationalen Vergleich, denn in 24 europäischen Städten erhöhte sich im selben Zeitraum die durchschnittliche Leerstandsquote von 5.2 % auf 8.5 %.

Besonders im Städtetourismus und bei Hotelimmobilien hat JLL Switzerland einen Boom diagnostiziert – auch dank neuer Marktteilnehmer. Wie sehr wird dieser Trend anhalten?

Die Dynamik bleibt hoch, sowohl hinsichtlich Investoren als auch Hotelbetreibern. In den urbanen Zentren dürfte sich das Wachstum fortsetzen, was wiederum das Interesse hochhält. Davon profitieren übrigens auch die Haupteinkaufsstrassen. Wir sehen wieder höheren Appetit von Investoren für solche Liegenschaften, und dies, obwohl der Einzelhandel auf eine harte Zäsur zurückschaut. Onlinehandel und pandemiebedingte Einschränkungen trafen den Sektor hart. Während in anderen Ländern auch Shoppingcenter und Fachmärkte wieder vermehrt auf Interesse stossen, fokussieren sich die Käufer in der Schweiz bisher fast ausschliesslich auf Innenstadtlagen.

Steckbrief

Jan Eckert Nach seinem Betriebsökonomie-Studium an der HWV Zürich begann Jan Eckert seine Karriere 1991 als Wirtschaftsprüfer bei Arthur Andersen. 1997 gründete er als Partner den Unternehmensbereich Andersen Real Estate in der Schweiz, ging dann zu EY, wo er mit seinem Team zu einem der renommiertesten Immobilienberater der Schweiz aufstieg. 2005 wechselte der Eidg. Dipl. Wirtschaftsprüfer und EBS-Immobilienökonom zu Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Switzerland). 2011 gründete er JLL Switzerland.

Jan Eckert ist Mitglied beim Royal Institute of Chartered Surveyors, der EXPERTsuisse sowie weiteren beruflichen Organisationen.

Gab es in letzter Zeit eine Immobilie oder ein Bauvorhaben, das Sie besonders beeindruckt hat?

Die Wohnungskrise beziehungsweise deren Lösung beschäftigt mich stark. Als das Zürcher Stadtpräsidium einer Demonstration um die amateur- und stümperhaften Kündigungen von rund 100 Wohnungen der Sugus-Häuser beiwohnte, war ich gerade mitten in Tokyo und habe mir einige der neusten Wohnhochhäuser angeschaut. Es müssen ja nicht gleich Wohntürme von 200 Metern sein wie in Tokyo, aber es gibt schon fantastische und sehr lebenswerte Projekte, welche als Beispiele für zukünftige Verdichtung und Angebotserweiterung herangezogen werden können. Die Ideen und das Kapital sind vorhanden, allein die politische Entourage ist nicht bereit, dieses Problem zu lösen. Zu gross sind die politischen Dividenden, die die Wohnproblematik für sie produziert.

Sie haben seit Beginn Ihrer Karriere immer Teams geleitet und mit ihnen

neue Niederlassungen oder Geschäftszweige aufgebaut. Wie sehr ist dieser Teambuilding-Gedanke im Immobiliengeschäft, das oftmals als schwierig gilt, heute noch wichtig?

In keiner einzigen unserer Dienstleistungen kann ein Einzelner eine Lösung erarbeiten. Die Prozesse, die Systeme, die Marktbearbeitung und die immer wieder neuen Fragestellungen unserer Kunden erfordern das Wissen und den Einsatz von ganzen Teams. Unsere Unternehmensentwicklung basiert auf einem nachhaltigen Wachstum, welches nicht auf Egos aufgebaut werden kann. Es macht auch ganz einfach viel mehr Spass, mit einem Team erfolgreich zu arbeiten. Die Interaktion und Diskussion, um das beste Resultat zu erarbeiten, ist für mich der grösste Motivator.

Was raten Sie jungen Menschen, die heute in die Immobilienbranche einsteigen möchten?

Sie sollen ihren Interessen und Passionen folgen! Auch sollen sie ein «feu sacre» für Immobilien entwickeln. Man muss Immobilien und die Leute, die in dieser Branche arbeiten, lieben. Dann eröffnet diese Branche ihnen einen seltenen bunten Strauss an Möglichkeiten und Perspektiven, die einem viel Freude und auch Erfolg bescheren können.

Das Haus (in) Europa

Gefragt: Metropolen und Infrastrukturen

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Europa kämpft derzeit an vielen Fronten. Während im Osten weiter der Ukraine-Krieg tobt, müssen sich die europäischen Länder nach der Corona-Pandemie mit Rechtsruck, zunehmender Polarisierung, wirtschaftlicher Stagnation, sinkenden Bevölkerungszahlen, plötzlichen US-Zöllen und vermehrten Investitionen in die eigene Sicherheit und gegebenenfalls auch Abschreckung beschäftigen. Abseits dieser Herausforderungen sollen zudem nationale Verkehrs- und Energieinfrastrukturen erneuert oder erweitert werden, Wohnungen in Ballungszentren gebaut und die Klimaziele eingehalten werden. Zusätzlich kämpfen die einzelnen Städte noch mit leerstehenden Gewerbeflächen und sozialen Brennpunkten.

Für internationale Investoren bedeutet diese Krisensammlung vor allem eines: Der Blick und damit auch das Geld wandert vor allem in die grossen Metropolen und deren Speckgürtel. Die von Pricewaterhouse Coopers (PwC) und dem Branchennetzwerk Urban Land Institute (ULI) unter 1.214 Immobilienexperten ermittelten «Emerging Trends in Real Estate Europe 2025» setzen auf «ein höheres Geschäftsvertrauen und höhere Gewinne als im Vorjahr» und nennen eindeutig die grossen Städte als bevorzugte Investitionsorte. «London und Paris belegen dabei die Plätze eins und drei. Auch Madrid weist die Vorteile einer Großstadt auf, wobei die Befragten die Lebensqualität in der spanischen Hauptstadt hervorheben, die von Platz acht im Jahr 2020 auf Platz zwei im Jahr 2025 gestiegen ist.» Die Plätze vier bis sechs gehen in dem Trendreport an Berlin, München und Amsterdam.

Trotz aller Grossstadtprobleme üben die genannten Ballungszentren genügend Anziehungskraft auf junge Menschen und Zugezogene aus, was nicht nur neue Wohnprojekte, mögliche Aufstockungen oder Verdichtungen, sondern auch Transaktionen von Bestandsbauten nach sich zieht. Als «besondere Lichtblicke für die Fremdfinanzierung» nennt der ULI-Report Wohnhäuser, Industrieimmobilien, das Gastgewerbe und teilweise auch den Einzelhandel. Investoren interessieren sich zudem stark für Rechenzentren, Energieinfrastrukturen, Studentenwohnheime, Logistikimmobilien und Lagerhäuser. Wohnen, Rechnen, Residieren

Auch der Kauf von vertikal integrierten Betriebsplattformen spielt bei den Vermögenswerten eine Rolle, um «die Expansion in den Bereichen Rechenzentren und Studentenwohnheime voranzutreiben» oder den «Opco/Propco»-Bereich, der den Besitz und den Betrieb grösserer Immobilien wechselseitig optimiert, zu erweitern. Ein Augenmerk der Investoren liegt etwa auf kombinierten Hotelsystemen mit hochwertigen Apartments für längere Mietaufenthalte oder Zwischennutzungen. Dass mittlerweile an den grossen Bahnhöfen immer mehr Hotels entstehen, die den alteingesessenen Hotelketten Konkurrenz machen, ist ein Beweis dafür, dass Investoren durchaus an die vermeintlich alte Funktionsweise der Städte und ihrer Verkehrsknotenpunkte glauben.

In den Randbezirken der grossen europäischen Städte werden in den nächsten Jahren zudem zahlreiche Einfamilien- und mittelgrosse Mehrfamilienhäuser der Nachkriegsgeneration vererbt oder verkauft werden. Experten rechnen damit, dass eine Grosszahl dieser Häuser wenigstens teilweise saniert werden muss, sich aber anschliessend glänzend vermarkten lässt. Auch in mittelgrossen Städten entstehen bereits jetzt neue Quartiere mit Wohnund Gewerbeflächen, die auch Kindergärten, Ärzte und Lebensmittelmärkte beinhalten und als Leuchtturmprojekte abgehängte Städte wieder attraktiv machen sollen. Inwiefern Investoren hier einsteigen oder kurzfristig Projekte anschieben werden, wird auch von den entsprechenden Kennzahlen und einer Förderung durch die lokalen Baubehörden abhängen.

Der ULI-Trendreport sieht allerdings auch Investitionen in die physische Infrastruktur als neuen Trend. Überall dort, wo neue Technologien, Innovationen oder alternative Energien entwickelt, errechnet, gesichert oder durchgeleitet werden, werden auch Gelder fliessen, um diese Infrastrukturorte zu erhalten oder auszubauen. «Die meisten CIOs werden Ihnen sagen, dass die Aussichten für die Immobilienmärkte risikobereinigt nicht so attraktiv sind wie für die Wachstumsinfrastruktur – digitale Transformation, Rechenzentren, Glasfaser, die Entwicklung hin zu einer KI-Welt und alles, was damit verbunden ist», sagt ein Investmentbanker im Report.

So könnte Europa bei allen Krisen, die es politisch zu meistern hat, ausgerechnet mit KI und den entsprechenden Einrichtungen internationale Investoren anziehen. KI wird dann für vieles, aber nicht für «Keine Investoren» stehen.

Neue Vorschriften für Gebäude

Drücken mehr

Normungen die Baukosten?

Nach einer Studie des deutschen Branchendienstes Bauinfo Consult betrugen die Gesamtkosten für Fehler in der deutschen Baubranche 8,1 Prozent des Jahresumsatzes von 533 Milliarden Euro im Jahr 2022 – und konnten damit im Vergleich zum Jahr 2018 um knapp drei Prozent gesenkt werden.

Diese «enormen» Fehlerkosten, so die in Berlin ansässige DIN e.V. in einer Pressemitteilung, «liessen sich spürbar auf etwa fünf Prozent des Gesamtumsatzes senken, wenn Normen und technische Regeln in der Baubranche besser eingehalten und konsequenter angewandt werden». Der Verein verweist auf die Erkenntnisse seiner gemeinsam mit dem VDE/ DKE beauftragten, empirischen Studie «Normung – ein Faktor zur Eindämmung von Fehlerkosten» des Transfer- und Gründerzentrums Bauökonomie der Universität Stuttgart. Von 104 zufällig ausgewählten Bausachverständigen gaben 63 Prozent an, «dass Bauschäden dadurch verursacht wurden, dass bestehende Normen nicht oder nicht richtig angewandt wurden». Elf Prozent mehr waren der Meinung, dass «die Anwendung von Normung die Vermeidung von Bauschadenfällen grundsätzlich unterstützt». Fast ein Fünftel der Sachverständigen machte allerdings deutlich, dass Normung kein «Allheilmittel» sei, sondern «immer fachlich kompetente Einzelfallbetrachtungen» erfordere. Zudem bilde Normung nicht immer den neuesten Stand der Technik ab und sei mitunter von bestimmten Interessengruppen geleitet. Bei der Frage nach weiteren Möglichkeiten zur Senkung von Fehlerkosten gaben die Befragten dann am häufigsten eine «bessere Bauüberwachung» und eine «bessere Fachplanung» an. Auch eine umfangreichere Aus- und Weiterbildung von Architekten und Handwerkern wurde gefordert. So lautete eine Antwort: «Würden Planer nur wenige Bücher kennen bzw. Handwerker entsprechend den Lehrwerken in der Ausbildung arbeiten, könnte man die Fehler in Deutschland auf ein Minimum bringen.»

Bautätigkeit und Siedlungsqualität

Schöner draufsatteln

In seinen «Erkenntnissen zum Verhältnis von Wohnbautätigkeit und Innenentwicklung», einem begleitenden Bericht zur Studie «Gemeindespezifische Wohnbautätigkeit besser verstehen» von Wüest Partner AG, fasst das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) die Unterschiede im Wohnungsbau und die Rolle der Raumplanung seit 2013 anhand von Datenanalysen und Fallstudien zusammen.

Ländliche und periurbane Gemeinden», so das Resümee der 2024 veröffentlichten Arbeit, «haben im Verhältnis zu ihrem Erstwohnungsbestand mehr Wohnungen gebaut als Städte». Weiterhin entstünden «viele Wohnungen auf bisher unbebauten Bauparzellen». Dieser Anteil nehme jedoch ab und sei «insbesondere in Städten und touristischen Gebieten tief». Ausgesprochen positiv entwickele sich die Nachverdichtung:

«Baubewilligungen für neue Wohnungen auf bereits in irgendeiner Art überbauten Bauparzellen (Bauen im Bestand) sind schweizweit sogar in der Mehrheit» und machten von 2018 bis 2022 59 Prozent aus. Neue Wohnungen in dicht besiedelten Gebieten seien zwar «primär in urbanen Räumen» zu finden, allerdings holten die periurbanen und ländlichen Gemeinden auf, während städtische Gemeinden bestehende Siedlungsgebiete mit neuen Wohnungen vergrösserten und ausdehnten. Der Wohnungsbau im Bestand bringe «grössere Herausforderungen mit sich als der Bau auf bisher unbebauten Bauparzellen». Dass Gemeinden mit unbebauten Flächen weniger im Bestand bauen, scheint aber längst keine Einbahnstrasse zu sein. Zwar seien die Gemeinden, so der Bericht, «entsprechend gefordert». Es zeige sich jedoch, «dass die Förderung einer qualitätsvollen Innenentwicklung», eine

«Kernforderung der ersten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG 1), ein wichtiger Schlüssel für die Förderung der Wohnbautätigkeit im Bestand ist».

Immer mehr geförderte Projekte wollten mit dem Bauen im Bestand «einen Beitrag zur Siedlungsqualität» liefern und mit ihrer Neubautätigkeit gleichzeitig auf bereits bestehende Wohnungen positiven Einfluss nehmen. «Die Akzeptanz vonseiten der Bevölkerung für Wohnbauprojekte ist wahrscheinlicher und der Widerstand somit geringer», so der Bericht, «wenn die Bauprojekte einen Beitrag zur Siedlungsqualität leisten und zu einer Verbesserung der Lebensqualität der Bevölkerung führen». Weiter heisst es: «Als Qualitätsmerkmale wurden in den Interviews für die Studie grosszügige und öffentlich zugängliche Freiräume sowie Biodiversität oder sozialverträglicher Wohnraum genannt.»

Datenanalysen zur Aktivitätsintensität

Raum und Leben

Wie beeinflussen Alltagsleben und Nachbarschaft die Stadtund Immobilienentwicklung?

Eine Studie über die Stadt Turin führt die «Natur des Immobilienmarktes» vor allem auf soziale Phänomene zurück. «Die Identifizierung der lebendigsten und am wenigsten lebendigen städtischen Gebiete kann die strategische Politik für die nachhaltige Entwicklung einer Stadt entscheidend unterstützen. Insbesondere wenn die Stadtgebiete identifiziert sind, die eine geringe Lebendigkeit oder niedrige Wohnungspreise aufweisen, lassen sich spezifische Massnahmen oder Stadtentwicklungspläne umsetzen.»

In ihrem Artikel «Urban Vibrancy: An Emerging Factor that Spatially Influences the Real Estate Market» (Sustainability 2020) untersuchen Alice Barreca, Rocco Curto und Diana Rolando von der Fakultät für Architektur und Design des Polytechnikums Turin, wie sich das Leben in den Städten auf die Nachbarschaft und schliesslich die Immobilien auswirkt – und kommende Planungen beeinflussen sollte. Dabei stehen erstmals die Aktivitätsintensität und die Zugänglichkeit von Orten im Vordergrund, nicht die reinen Anwohnerzahlen.

Anhand der Stadt Turin erstellte das Autorenteam einen Index der nachbarschaftlichen Dienstleistungen, um Einzelhandel, kulturelle Angebote, Nahverkehr, Grün- und Sportflächen sowie Ärzte und Krankenhäuser in den verschiedenen Stadtteilen und 94 statistischen Zonen der Stadt zu erfassen. Der Index reichte am Ende von «minus 3,148 (geringe Konzentration von Dienstleistungen in der Nachbarschaft) bis plus 7,602 (hohe Konzentration von Dienstleistungen in der Nachbarschaft)».

Die Ergebnisse der Turiner Studie zeigen «wie erwartet, dass der nördliche Teil der Stadt durch räumliche Cluster mit niedrigen Wohnungspreisen und niedrigen Lebendigkeitswerten gekennzeichnet ist (mit einigen Ausnahmen im nordöstlichen Teil, wo in den letzten Jahren ein Gentrifizierungsprozess begonnen hat) und dass der zentrale Teil der Stadt lebendigere Gebiete aufweist, die durch hohe Immobilienwerte gekennzeichnet sind». Daraus lasse sich schlussfolgern, «dass in den zentralen und historischen Bereichen der Stadt

Zwei Dimensionen gebe es, «die der städtischen Lebendigkeit entgegenstehen», so die Studie. Dies seien «die soziale Verwundbarkeit und die Verwundbarkeit des Wohnungsbaus». Nur ein tiefes Wissen über den aktuellen Status quo könne wichtige Veränderungen vorantreiben, «um effizientere, nachhaltigere und wettbewerbsfähigere Städte zu entwickeln».

die urbane Lebendigkeit eng mit dem Immobilienmarkt verbunden ist und als Multiplikator für die Immobilienpreise wirkt».

Allerdings, so die Autoren, gebe es «verschiedene Arten von Lebendigkeit». So gehe es in einer Villengegend am rechten Po-Ufer «wenig lebendig» zu – sprich ohne städtische Dienstleistungen, gute Verkehrsanbindungen oder besondere Geschäfte. Gleichzeitig weise eines der günstigsten Wohnviertel im Stadtzentrum, das Viertel Porta Palazzo mit vielen Migranten und Kurzzeitbewohnern, eine hohe Lebendigkeit auf. Es gebe also durchaus «verschiedene Arten von Lebendigkeit», die den Immobilienmarkt unterschiedlich beeinflussen könnten. Das Vorhandensein oder Fehlen von Lebendigkeit sei zweifellos mit verschiedenen Bevölkerungsgruppen verbunden, folgert die Studie, deren «Einfluss und Verhalten nicht vollständig vom Markt absorbiert» werde, «die aber die Unterschiede in der wirtschaftlichen und städtebaulichen Entwicklung der Stadt bestimmen». Eine Stadt wie Turin, so die abschliessende Empfehlung, sollte sich spezifische Ziele setzen, «um die Attraktivität der am wenigsten lebendigen städtischen Gebiete durch die Einbeziehung neuer öffentlicher und privater Investoren zu fördern».

«Nutzen statt warten: Ihr Grundstück wird ein Zuhause»

Bauland ist knapp. Umso wichtiger ist es, Liegenschaften richtig zu bewerten, sinnvoll zu nutzen und auf langjährige Expertise und Netzwerke zu vertrauen.

Verkaufsberaterin Jolina Dammert von der Atmoshaus AG erklärt, wie sich individuelle Traumhäuser schneller realisieren lassen – und wie Baulandeigentümer der Gefahr von Rückzonungen begegnen können.

Frau Dammert, was für einen Vorteil habe ich, wenn ich mein Bauland mit Atmoshaus vermittle?

Wenn Sie Ihr Bauland über Atmoshaus vermitteln, profitieren Sie in mehrfacher Hinsicht. Wir gestalten die Zusammenarbeit als echte Win-win-win-Situation. Ihr Bauland wird von uns eins zu eins weitergegeben, ohne dass zusätzliche Maklerprovisionen anfallen. Diese Transparenz ist besonders vorteilhaft für Sie als Eigentümer. Durch unsere Expertise im Bau von Einfamilienhäusern können wir den Preis Ihres Baulands maximieren. Eine Käuferschaft, die ein Einfamilienhaus bauen möchte, ist – im Gegensatz zu Investierenden - oft bereit, eben diesen maximierten Preis zu bezahlen. Zusätzlich erleichtern wir die Finanzierungsabklärung für die Endkundschaft erheblich. Mit einem ausgereiften Gesamtprojekt, das auf Ihrem Bauland entsteht, hat die Käuferschaft eine klare Perspektive und

Jolina Dammert Managerin Verkauf & Grundstückakquise

einen einfachen Zugang zu Finanzierungslösungen. Letztlich gewinnen wir, indem wir das Einfamilienhaus bauen –unser Kerngeschäft – und so auch dazu beitragen, dass Ihr Bauland bestmöglich genutzt wird.

Wie wichtig ist dabei Ihr Netzwerk an Bauinteressenten?

Unser Netzwerk an Bauinteressenten ist von entscheidender Bedeutung für den Erfolg unserer Vermittlung. Mit über 30 Jahren Erfahrung auf dem Schweizer

Stillstand im Bestand:

Markt und damit auch auf den grössten schweizerischen Immobilienplattformen, haben wir ein umfangreiches Netzwerk aufgebaut, das aus rund 15‘000 aktiven Suchenden besteht, die nicht nur interessiert, sondern auch liquide sind. Dank dieser soliden Grundlage können wir garantieren, dass wir Ihr Bauland schnell und erfolgreich vermitteln können.

Das Bundesgericht hat Ende November entschieden, dass die langjährige Hortung von unüberbautem Bauland den

Vorgaben zur Verdichtung widerspreche. Wie sollten Baulandeigentümer nun reagieren?

Das Urteil des Bundesgerichts, das Ende November gefällt wurde, hat bedeutende Auswirkungen auf Baulandeigentümer. Es verdeutlicht, dass die Kantone und Gemeinden zur haushälterischen Bodennutzung verpflichtet sind. In Zeiten, in denen das Angebot an Bauland knapp ist und die Nachfrage nach Einfamilienhäusern enorm hoch bleibt, ist dies ein

Steckbrief

Atmoshaus AG ist ein führendes schweizerisches Generalunternehmen und realisiert individualisierte Einfamilien- und Doppeleinfamilienhäuser in Massivbauweise sowie Mehrfamilienhäuser und Siedlungsbauten. Ihren Kunden ermöglicht die Atmoshaus AG ein unabhängiges, individuell und ökologisch konzipiertes Wohnen zu attraktiven Bedingungen. Die Kunden werden von der Baulandsuche und Projektierung über die Finanzierung bis zur Schlüsselübergabe durch ihre persönliche Ansprechperson unterstützt. Mehr Informationen unter atmoshaus.ch

entscheidender Faktor. Die Kombination aus den Vorgaben zur Bodennutzung und der hohen Nachfrage nach Bauland, bedeutet, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, Grundstücke zu einem Top-Preis zu veräussern. Für die Baulandeigentümerschaft ist es wichtig, diese Entwicklung aktiv zu nutzen, um den bestmöglichen Wert für das Bauland zu erzielen. Ich rate Baulandeigentümern, jetzt proaktiv handeln, um den optimalen Verkaufszeitpunkt vor einer möglichen Auszonung nicht zu verpassen.

Digitale Vermarktung

DESIGNRAUM OPINION

Warum die klassische Vermarktung von Büro- und Retailflächen gescheitert ist

Viele Büro- und Retailflächen stehen leer – trotz oftmals guter Substanz. Ein Überangebot am Markt verschärft den Wettbewerb zusätzlich. Umso wichtiger ist es, sich systematisch Gedanken über eine klare Neupositionierung und eine präzise Zielgruppenansprache zu machen.

Klassische Vermarktungsmethoden reichen längst nicht mehr aus – gefragt ist eine durchdachte Story, welche die richtigen Nutzer erreicht.

«Bei Büro- und Retailflächen herrscht oft Hilflosigkeit. Es fehlt an Konzepten, an Visionen, an einem klaren Bild davon, was die Fläche leisten kann», sagt Christian Hungerbühler, Inhaber und Geschäftsführer der Agentur DesignRaum.

«Zu viele Player, kein System» Das Problem: «Es gibt einfach zu viele Akteure, die mitreden wollen. Gerade bei grossen Gewerbeobjekten braucht es eine klare, konsistente und benutzerfreundliche Kommunikation.» Für eine wirksame Neupositionierung sei nicht eine Vielzahl von Dienstleistern nötig –sondern ein funktionierendes System. Hungerbühler, seit fast 30 Jahren visueller Gestalter und Innenarchitekt, weiss: «Ohne eine konsistente, verständliche und durchgängige Story kommen potenzielle Mieter oder Investoren gar nicht erst auf die Idee, sich ein Objekt näher anzusehen. Noch schlimmer ist es,

wenn Massnahmen die falschen Nutzergruppen ansprechen.»

Die Lösung: ein integriertes System DesignRaum entwickelt integrierte Lösungen, die städtebauliches Denken, visuelle Kommunikation, digitale Userführung mit fundierter Innenarchitekturkompetenz kombinieren. Besonders wichtig ist dabei, flexible Nutzungsszenarien architektonisch vorzudenken und visuell erlebbar zu machen. Zwei zentrale Lösungen kommen zum Einsatz: Der AreaFinder und der RoomFinder ermöglichen es Interessierten, sich mit wenigen Klicks einen klaren Eindruck von der Fläche, ihrer Ausstattung und den Nutzungsmöglichkeiten zu verschaffen – und direkt eine Anfrage zu stellen. So wird sichergestellt, dass die richtige Zielgruppe effizient erreicht wird und relevante Informationen schnell zugänglich sind.

Standort attraktiv?» Diese Fragen sollten bereits frühzeitig beantwortet werden –idealerweise schon bei der Entwicklung oder Umnutzung einer Fläche. DesignRaum liefert alle Elemente für eine erfolgreiche Vermarktung aus einer Hand: Innenarchitektur, Visualisierungen, Kommunikation, Webseiten und Konfiguratoren. und digitale Konfiguratoren.

Storytelling von Anfang an «Wer nutzt die Fläche? Welche Arbeitswelten, Services oder Begegnungsräume entstehen im Umfeld? Was macht den

«Wir liefern Resultate, die messbar, modular und marktfähig sind», so Hungerbühler. «Ein Projekt in Wetzikon erreichte dank unserer Lösung innert drei Monaten eine Vorvermietungsquote von 80 Prozent.» Fazit: Wer Gewerbeflächen weiterhin wie 2015 vermarktet, darf sich nicht wundern, wenn sie 2025 leer stehen. Wer Wirkung erzielen will, braucht kein Flickwerk – sondern ein System.

Steckbrief

DesignRaum – Die Agentur wurde 2007 von Christian Hungerbühler und Marcel Lienhard gegründet. Ihre Stärken liegen in der Beratung sowie in der Erarbeitung von Konzepten und Lösungen, um Design und Architektur visuell nahbar zu machen. Dafür nutzt DesignRaum die modernsten Möglichkeiten der Visualisierung sowie der virtuellen Realität und verknüpft sie mit dem gebündelten Fachwissen aus den Bereichen Architektur, Design, Visualisierung und Lichtgestaltung.

Mehr Informationen unter designraum.ch

Christian Hungerbühler Inhaber und Geschäftsführer

Das Geheimnis eines nachhaltigen Erfolges

Wie sehr werden Investitionen in nachhaltige Immobilien die Anlagestrategien der nächsten Jahre bestimmen? Und wie sehr werden Immobilien ausserhalb der Schweiz dabei eine Rolle spielen?

VON RÜDIGER SCHMIDT-SODINGEN

Die internationale Immobiliendiversifikation von Schweizer Pensionskassen ist in der Vergangenheit im Gegensatz zu Aktien und Obligationen vernachlässigt worden», notierte John Davidson 2018 im Denaris-Magazin des Verbands Schweizerischer Vermögensverwalter. Dass ein diversifiziertes Immobilienportfolio mehr geographische Diversifikation und mehr Investitionen in nachhaltige Immobilien und Infrastrukturen vertragen könnte, meinen auch Irma Kessler, Prof. Dr. Michael Trübestein und Dr. Matthias Daniel Aepli von der Hochschule Luzern. Denn neue Herausforderungen wie der demografische Wandel, ein zunehmender Anlagedruck und neue direkte und indirekte Immobilienprodukte könnten und sollten das Anlageverhalten institutioneller Anleger in den nächsten Jahren verändern. Für ihr Buch «Nachhaltigkeit und Infrastruktur im Immobilienportfolio» (Springer Gabler, 2022) wagten sich Kessler, Trübestein und Aepli an «eine theoretische und empirische Untersuchung des Anlageverhaltens von Schweizer institutionellen Investoren». Sie analysierten «im Rahmen eines explorativen Vorgehens das immobilienspezifische Anlageverhalten ausgewählter Schweizer institutioneller Investoren im Hinblick auf die Dimensionen Nachhaltigkeit als Investitionskriterium und Infrastruktur als neue BVV2 Anlagekategorie». Bei den befragten 56 institutionellen Investoren aus der Deutschschweiz und der Romandie, «mehrheitlich Pensionskassen», sei einerseits eine «positive Entwicklung bei den indirekten Investitionen in nachhaltige Immobilien über direktanlegende Anlagestiftungen

und Offene Immobilienfonds zu vermerken», andererseits jedoch «nehmen die Direktanlagen im Inland mit fast 90 Prozent den grössten Anteil am gesamten nachhaltigen Immobilienanlagevermögen ein».

Indirekte Anlagen im Ausland werden wichtiger

Die Investitionen in Nachhaltigkeit stünden folglich noch am Anfang, besonders bei «kleineren Pensionskassen». Die grossen Vorsorgeeinrichtungen hätten mit der «sukzessiven Implementierung und Integration von Nachhaltigkeit» indes eine Vorreiterrolle übernommen. Auch habe die Untersuchung ergeben, dass sich Investitionen in nachhaltige Immobilien oftmals «erst langfristig bezahlt machen». Angesichts eines erhöhten Anlagedrucks mit steigenden Wohnpreisen gerieten nun die «höchsten erzielten Renditen und Renditeerwartungen» bei den indirekten Immobilienanlagen im Ausland ins Blickfeld. Hierbei liege der Anlagefokus auf «Investitionen im Wohn- und Gewerbesektor in Deutschland, den USA, Asien sowie UK», so die Autoren. Aber auch Investitionen in Infrastrukturanlagen würden in den nächsten Jahren wichtiger. Man müsse sich nämlich vor Augen halten, dass «der Schweizer Gebäudepark nur beschränkte Opportunitäten für Investitionen in attraktive Sektoren wie Logistik, Light Industrial, Life Science, Health Care oder Infrastruktur» aufweise.

Einen spannenden Aspekt beleuchtet das Buch, wenn es die traditionellen, langfristigen «Core»-Anlagen institutioneller Anleger mit den risikoreicheren, auf Sanierungen fixierten «Value-Add»-Anlagen vergleicht, denen bei der Nachhaltigkeitsthematik eine «bedeutende Rolle» zukomme. Angesichts zahlreicher Studienergebnisse der letzten Jahre, die «einen

Preisanstieg für ESG-konforme Immobilien», verbunden mit steigenden Renditen, vorhersagen, ist jedoch bei gut gepflegten Core-Immobilien nicht klar, welche Wertsteigerungen durch eine ESG-Sanierung mittel- und langfristig erreicht werden. Interessanter, so implizieren es die Autoren, sind hier «Value Add»-Projekte, die praktisch im Hau-Ruck-Verfahren Sanierungen und Modernisierungen bei Bestandsbauten vornehmen, um so signifikante Wertsteigerungen zu erreichen. Allerdings liege der «ImmobilienportfolioSchwerpunkt von Schweizer Investoren insbesondere auf den direkten Immobilienanlagen», die risikoärmer, aber auch teurer zu transformieren sind.

Lokale Partner sind gefragt Nachhaltigkeit sei besonders bei den indirekten Immobilienanlagen im Ausland wichtig, die «mit 12 Prozent des gesamten investierten Anlagevolumens den geringsten Anteil innerhalb der Asset Allokation der befragten institutionellen Investoren» ausmachen und in der Regel, so die Studie, ein Prozent mehr Rendite abwerfen als Immobilienanlagen im Inland. In seinem Artikel «Internationale Immobilienanalgen: Chancen packen, ohne zu stolpern» machte John Davidson auch Mut, sich lokaler Erfahrungen und Partner zu bedienen: «Die Erfahrung von ausländischen Pensionskassen zeigt, dass Immobilienmärkte lokale Märkte sind und man nur mit einem lokalen Partner die internationale Strategie erfolgreich umsetzt. Vorzugsweise wählt man also eine indirekte Strategie mit Investitionen in Fonds oder einem Multi-Manager-Ansatz.» Die Auswahl und Risikoprüfung des Partners oder Investmentvehikels erfordere «ein anderes Know-how als die üblichen Kenntnisse über die Immobilienmärkte und des Portfolios». Transparenz sei unabdingbar und nur durch eine genaue Analyse

herstellbar. Folglich müssten ausländische Immobilienanlagen «möglichst frühzeitig geplant werden» - und eben nicht erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn man kurzfristig nach Diversifikationsmöglichkeiten suche. Allgemein gelte es, «Herdenverhalten zu vermeiden und den richtigen Core-Satellite-Ansatz zu wählen». Dass ein ausgewogenes, diversifiziertes Portfolio automatisch zu ESG-konformen Immobilien führen wird, belegen wiederum die Einschätzungen der 56 befragten institutionellen Investoren, die besonders im EU-Raum die grösste Dynamik in diesem Bereich erwarten. Auch weil wenig darauf hindeutet, dass sich die EU von aussen, sprich vom ehemaligen besten Handelspartner USA, von ihrem Nachhaltigkeitskurs abbringen lässt.

Zukunftsszenarien

Eine vom Zentralen Immobilien-Ausschuss (ZIA) in Berlin beauftragte Szenario-Analyse für die Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft in den Jahren 2035 und 2050 unterstreicht die Notwendigkeit, tiefgreifende Veränderungen in der Immobilienbranche frühzeitig anzugehen und nicht auszublenden. Die im November 2024 veröffentlichte Zukunftsstudie nennt sieben mittel- und langfristige Zukunftsszenarien, «die die Rahmenbedingungen der Branche in den nächsten Jahrzehnten beeinflussen werden». Die plausiblen Szenarien formulieren für die nächsten Jahre und Jahrzehnte «eine starke

Die

Digitalisierung und KI-Integration, eine drastisch gestiegene Bedeutung von ESG-Kriterien und Kreislaufwirtschaft, flexible Wohn- und Arbeitsmodelle, sowie investitionsfreundliche Rahmenbedingungen». Als Warnsignale nennt die Studie Szenarien wie «Reaktionäres Chaos» und «Stagnation und Degrowth». Zu den zentralen Handlungsempfehlungen zählen «nachhaltige Lösungen in der Planung und Bauleitung, aber auch im Betrieb und Rückbau sowie der flexiblen Umwidmung von Immobilien», «KI und Big Data für prädiktive Instandhaltung und Energiemanagement», «flexible Gebäudekonzepte», «Strategien zur Anpassung an den Klimawandel im Immobilienportfolio» und «Investitionen über verschiedene Nutzungsarten und Regionen» sowie «robuste Risikomanagement-Systeme, die auch Langzeitrisiken berücksichtigen».

Mittelfristig könnte es auch um eine umfassendere Definition des Begriffs Nachhaltigkeit gehen, der eben nicht nur erneuerbare Energien oder Materialien, sondern auch ein erneuerbares Gemeinschaftsgefühl der in den Immobilien lebenden und arbeitenden Menschen meint. «Hinsichtlich der Umsetzung des sozialen Nachhaltigkeitsaspekts wird die soziale/generationsübergreifende Durchmischung», so das Resümee von Kessler, Trübestein und Aepli nämlich noch «als keine ausserordentliche Herausforderung eingeschätzt».

Auswahl und Risikoprüfung des Partners oder Investmentvehikels erfordere «ein anderes Know-how als die üblichen Kenntnisse

über die Immobilienmärkte und des Portfolios.»

Klug gemacht, grün bedacht

In Kooperation mit der ZinCo bekam die deutsche Stadt Karlsruhe ihr erstes Biodiversitäts-Gründach.

Der Karlsruher Eislauf- und Tennisverein e.V. übt seine Pirouetten und Aufschläge ab sofort unter einem langlebigen Dach, das nicht nur moderne Wärmedämmung und Schallschutz bietet, sondern auch Flora und Fauna vielfältig fördert.

Das vormals frei bewitterte Bitumendach des traditionsreichen Karlsruher Eislauf- und Tennisvereins, kurz KETV, erhielt im Zuge seiner Sanierung eine Zusatzdämmung sowie eine wurzelfeste Kunststoffabdichtung. Dann startete der ZinCo-Systemaufbau mit der Schutz- und Speichermatte SSM 45 sowie dem Drän- und Wasserspeicherelement Floradrain FD 25, abgedeckt vom Systemfilter SF. Die Samenmischung «Bienenweide» mit über 35 Pflanzenarten wurde auf 10 cm Systemerde «Steinrosenflur» ausgebracht. Dazwischen sind Anhügelungen mit bis zu 30 cm hoher Systemerde «Lavendelheide», wo noch viel mehr Futterpflanzen für Insekten und Vögel wachsen können. Nistplätze wie Sandlinsen, Steinanhäufungen, Totholz, zwei Insektenhotels sowie eine kleine Wasserfläche sind weitere wertvolle BiodiversitätsModule.

Vorteile für Bausubstanz und Umwelt

Die Dachbegrünung auf 235 Quadratmetern kennt nur Pluspunkte: Neben der wunderschönen Optik verlängern sich die Lebensdauer des Daches und der Schutz der Bausubstanz. Wärmedämmung und Schallschutz funktionieren besser, Feinstaub und Schadstoffe werden gebunden, ein immenser Artenreichtum von Flora und Fauna wird erreicht. Die Begrünung wirkt ausserdem wie eine zusätzliche Dämmung, das bedeutet weniger Heizbedarf im Winter und einen Kühleffekt im Sommer. Ein Biodiversitäts-Gründach bringt zwar etwas mehr Gewicht mit sich, aber das Dach des Clubhauses war nach einer statischen Prüfung sehr gut dafür geeignet. Aufgrund des vorgefundenen Zustandes des Altdaches

musste dieses nicht abgeräumt werden, sondern konnte als Grundlage für den neuen Aufbau dienen.

Aufbau mit System Für die dauerhafte Etablierung der Dachpflanzen sorgt der Wasser-Lufthaushalt, den die Funktionsschichten des ZinCo Systemaufbaus bestens gewährleisten. So ist für die gewählte Bepflanzung der natürliche Niederschlag ausreichend und, abgesehen von der Anwachsphase, keine Zusatzbewässerung nötig. Idealerweise liessen sich in den ZinCo

Steckbrief

ZinCo gehört als eines der weltweit führenden Unternehmen zu den ersten Pionieren und Impulsgebern für extensive und intensive Dachbegrünungen. Forschungsprojekte und innovative Systementwicklungen von ZinCo inspirieren Architekten und anspruchsvolle Bauherren zu einer ganzheitlichen und nachhaltigen Planung von privaten Bauten und Grossobjekten im öffentlichen Raum.

ZinCo AG

Dachbegrünungssysteme Eystrasse 16 3422 Kirchberg BE Tel.: +41 62 389 01 60 E-Mail: info@zinco.ch

Mehr Informationen unter zinco.ch

Systemaufbau bautechnisch gleich die Absturzsicherung und die vormalige Solarthermie-Anlage integrieren. Auch das 14 Quadratmeter grosse Garagendach des Müllhäuschens wurde mit einem Gründach versehen, inklusive einem Streifen mit Substratanhügelung und artenreicher Bepflanzung nebst Totholz und einem weiteren Insektenhotel. Das Projekt des KETV Karlsruhe beweist, dass in Sachen Biodiversität jeder Quadratmeter zählt. Das Clubhaus hat mit diesem vielfältigen Biodiversitätsdach ein ganz neues Gesicht bekommen und Ende Juli sogar eine eigene Einweihungsparty mit viel Besuch und noch mehr Lob, unter anderem von Dr. Gunter Mann, Präsident des Bundesverbandes GebäudeGrün e.V.

Digital planen, erfolgreich sanieren

AFC macht Immobilienportfolios fit für Netto-Null-Emissionen

Wer heute grössere Immobilienportfolios zukunftsfähig entwickeln will, muss strategisch denken und effizient handeln. Die AFC AG bietet dafür einen durchgängigen Ansatz: Von der digitalen Bestandsaufnahme über die Projektentwicklung bis zur Betriebsoptimierung. Auch für Investoren und Eigentümer mit über 100 Liegenschaften.

Digitale Portfolioanalyse: Klarheit auf Knopfdruck

Der Einstieg in die Dekarbonisierung beginnt auf Portfolioebene. AFC setzt auf digitale Analyseprozesse, die ESGZiele, gesetzliche Vorgaben, Marktprognosen und Wirtschaftlichkeit intelligent

verknüpfen. Mit der Software des ETHSpin-offs Scandens erstellt AFC dynamische Sanierungsfahrpläne, die Handlungsbedarf und Potenziale präzise aufzeigen.

Gezielte Investitionen mit Wirkung Nicht jede Sanierungsvariante bringt gleich viel. Durch einen interdisziplinären Blick auf Energie, Kosten, Förderprogramme und Nachhaltigkeit stellt AFC wirkungsvolle Massnahmenpakete zusammen – ökologisch und ökonomisch optimiert.

Von der Analyse zur Umsetzung Wird ein Objekt ausgewählt, begleitet AFC die Projektentwicklung. Frühzeitige Potenzialerkennung, digitale Zwillinge, Simulationen und Zertifizierungschecks schaffen fundierte Entscheidungsgrundlagen und vermeiden Überdimensionierungen.

Integrale Lösungen für Betrieb, Bauphysik und Brandschutz

Offene Fragen bei Bestandsobjekten, etwa zu Brandschutz oder Bauphysik, können Projekte verzögern. AFC begegnet dem mit langjähriger Erfahrung und digitalen Simulationen – stets mit Blick auf Betrieb, Raumklima und Instandhaltung.

Langfristige Begleitung

Auch nach Projektabschluss bleibt AFC Partner ihrer Kunden. Der digitale Zwilling wird mit Betriebsdaten ergänzt, ESG-Dokumentation und Monitoring weitergeführt – als Grundlage für eine funktionierende Net-Zero-Strategie. AFC verbindet digitale Analyse mit technischer Expertise – für sichere, energieeffiziente und nachhaltige Immobilienportfolios.

Steckbrief

AFC verbindet digitale Analyse mit technischer Expertise – für sichere, energieeffiziente und nachhaltige Immobilienportfolios.

Kontakt: Stefan Barp, Bereichsleiter Energie + Nachhaltigkeit AFC AG T +41 58 450 00 13

Mehr Informationen unter afc.ch

Erfolgreich in einer sich wandelnden Branche

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

Die Schweizer Immobilienbranche steht derzeit vor verschiedenen Herausforderungen, die sowohl die Anlagestrategien der Investoren als auch die Durchführung von Immobilienprojekten beeinflussen. Zudem befindet sich die Branche in einem strukturellen Umbruch. Während der Wohnimmobilienmarkt vor allem im Mietbereich grundsätzlich intakt ist, geraten Eigentumsobjekte, gewerbliche Flächen und projektgetriebene Investments vermehrt unter Druck. Finanzierungsprozesse werden zunehmend komplexer und kostspieliger aufgrund strengerer Regulierungen und Bankenvorschriften. Kapital wird selektiver bereitgestellt, Risiko- und ESG-Bewertungen rücken stärker in den Vordergrund. Dies betrifft besonders Investitionen in grosse Immobilienprojekte. Entwickler stehen unter erhöhtem Druck aufgrund verschärfter gesetzlicher Auflagen, die sowohl Neubauten als auch Sanierungen vor allem in urbanen Gebieten betreffen. Neben den gesetzlichen Bestimmungen sind auch Bewilligungsrisiken durch Einsprachen von Bedeutung, insbesondere in bereits stark beanspruchten urbanen Zonen. Dies führt auch dazu, dass die gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten zur Nachverdichtung mittels Quartier- oder Gestaltungsplan im städtischen Raum zunehmend an Relevanz verlieren. Angesichts der vielfältigen Herausforderungen sind Investoren, Entwickler und Bauherrschaften gezwungen, ihre Strategien anzupassen. Sie alle möchten vor allen Dingen vermeiden, Fehlentscheidungen hinsichtlich ihrer heutigen sowie künftigen Investitionen zu treffen. Dies ist angesichts der hohen Anlagevolumina verständlich, und daher stellen sich insbesondere zu Beginn eines Bauprojektes viele Fragen. Es ist ratsam, diese frühzeitig zu strukturieren und anzugehen, da man zu diesem Zeitpunkt noch über vergleichsweise viel Handlungsfreiheit verfügt. Diese Herausforderung wird sich durch die

zunehmende Komplexität sowie die steigenden Anforderungen an die Akteure der Baubranche weiter verschärfen.

Eigentümer und Investoren können häufige Fehlerquellen bei Projektabwicklungen vermeiden, wenn sie die notwendige Bestellerkompetenz besitzen. Viele Projekte werden jedoch nicht optimal gestartet. Wenn Korrekturmassnahmen zu einem späten Zeitpunkt des Projekts ergriffen werden müssen, führt dies zu hohen Aufwänden und Kosten. Daher sollten bereits in der Initialisierungsphase eines Projektes die Weichen richtig gestellt werden. In dieser frühen Phase lässt sich mit geringem Aufwand noch viel bewirken. Eine realistische Risikoeinschätzung hilft dabei, potenzielle Verluste zu vermeiden und Entwicklungserfolge sicherzustellen. Zur Minimierung von Risiken muss möglichst früh in der Projektabwicklung eine Risikoanalyse durchgeführt und ein geeignetes Risikomanagementsystem implementiert werden. Regelmässige Überprüfungen und Anpassungen der Risikobewertung sind notwendig, um auf dynamische Entwicklungen und Innovationen reagieren zu können. Qualitäts- und Risikomanagementmodelle unterstützen die Früherkennung und Prävention potenzieller Gefahren. Klare Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten gewährleisten die wirksame Umsetzung des Risikomanagementprozesses auch bei komplexen

Immobilienprojekten. Das StakeholderManagement ist entscheidend für den Erfolg von Immobilienprojekten. Die persönliche Sichtweise auf das Projekt kann irreführend sein. Auch unbedeutende Projektgegner können mit entsprechender Motivation erhebliche Auswirkungen auf ein Projekt haben und beispielweise mit Einsprachen eine Entwicklung verzögern oder ganz verhindern. Daher müssen alle Anspruchsgruppen ab Projektstart identifiziert und während des gesamten Projektablaufs aktiv betreut werden. Zielgruppengerechte Kommunikationsmassnahmen tragen dazu bei, den Projekterfolg sicherzustellen, indem die Interessen aller Stakeholder entsprechend ihren Einflussmöglichkeiten berücksichtigt werden.

Die Einhaltung des Kosten- und Terminrahmens ist von wesentlicher Bedeutung für die Rentabilität eines Immobilienprojekts. Insbesondere in einem anspruchsvollen Finanzierungsumfeld ist es unerlässlich, die geplanten Baukosten strikt einzuhalten. In vielen Bauprojekten sind jedoch die Leistungsanforderungen oft unzureichend definiert, was zu ungenauen Kostenschätzungen führt. Daher müssen in der Immobilienentwicklung verstärkt neue Ansätze verfolgt werden, um die Kosten im Rahmen zu halten und die Leistungserfüllung sicherzustellen. Eine Möglichkeit hierfür ist die Design-to-Cost-Methode, die es

Die Schweizer Immobilienbranche wandelt sich. Investoren sind aufgefordert, innovative Strategien zu entwickeln, um Risiken zu minimieren und Chancen optimal zu nutzen.

Matthias Hugi

Geschäftsleitung und Verwaltungsrat Brandenberger+Ruosch AG

unter Verwendung flexibler Module und Optionen ermöglicht, einen bewusst niedrig angesetzten Standard je nach Stand der Kostenermittlung anzupassen. Zudem verlagert sich der Investorenfokus zunehmend auf die Gesamtkosten über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Dabei beeinflussen Entscheidungen, die in den frühen Konzept- und Planungsphasen getroffen werden, die Lebenszykluskosten und somit die Rendite einer Immobilie am stärksten. Optimierte Lebenszykluskosten können durch die Auswahl wartungsfreundlicher Materialien, die gute Zugänglichkeit von Installationen und Bauteilen, erhöhte Energieeffizienz, optimierte Betriebsabläufe sowie Flexibilität in der Gebäudestruktur erreicht werden. Die Optimierung ist eine kontinuierliche Aufgabe bei Immobilienprojekten. Im Verlauf des Projektes verlagern sich die Schwerpunkte der Optimierung zunehmend auf spezifische operative Bereiche, wobei das Potenzial für Verbesserungen stetig abnimmt. Daher ist es ratsam, frühzeitig regelmässig die Frage nach dem optimalen Aufwand-NutzenVerhältnis zu stellen. Eine strategische Terminplanung auf Bauherrenseite ist dabei äusserst hilfreich. Sie gewährleistet nicht nur eine effiziente Durchführung von Immobilienprojekten, sondern dient mit Meilensteinübersicht

und Übersichtsterminplan auch als Entscheidungs- und Steuerungsinstrument. Vor der eigentlichen Terminplanung erfolgt die Ablaufplanung, idealerweise zu einem sehr frühen Zeitpunkt im Projekt. Sie bildet die Basis für die strukturierte Terminplanung und ist entscheidend für das spätere Terminmanagement mit Soll-Ist-Vergleich. Die Digitalisierung optimiert das Daten- und Prozessmanagement von Immobilienentwicklungen. Bei korrekter Implementierung führt sie zu mehr Effizienz, Kostenreduktion und Fehlervermeidung in der Projektabwicklung und im Betrieb. Neue Technologien wie digitale Projektabwicklungsprozesse, digital unterstützte Projektanalysen, Automatisierung und Robotik oder KIbasierte Gebäudesteuerung können die Effizienz erhöhen, Risiken minimieren und generell die Qualität von Bauprojekten verbessern. Die Digitalisierung von Immobilienentwicklungen setzt aber die Kooperation mit kompetenten Partnern voraus. Dabei ist wichtig, dass alle beteiligten Akteure über die notwendigen Kompetenzen, Verantwortlichkeiten und vor allem die erforderlichen Qualifikationen verfügen, um die digitalen Prozesse kompetent zu beherrschen. Dazu gehört auch, den späteren Betrieb möglichst frühzeitig einzubeziehen und so zu befähigen, dass er seine Aufgaben bestmöglich erfüllt.

Die Schweizer Immobilienbranche wandelt sich. Investoren sind aufgefordert, innovative Strategien zu entwickeln, um Risiken zu minimieren und Chancen optimal zu nutzen. Der sorgfältige Umgang mit begrenzten Finanzmitteln erfordert eine präzise Realisierung der Projekte, wobei ein besonderer Fokus auf das Stakeholder- und Risikomanagement sowie auf die Einhaltung des festgelegten Termin- und Kostenrahmens zu legen ist. Innovative Ansätze und professionelles Projektmanagement ermöglichen es, Immobilienentwicklungen im vorgegebenen Leistungs-, Termin- und Kostenrahmen auch in einem herausfordernden Umfeld erfolgreich zu realisieren.

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