12 Nº
Trv. José Anastácio da Cunha
Paulo Oliveira
ยบ
12
12 Nº
Trv. José Anastácio da Cunha
Análise de mercado preparada para:
Célia Guido Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985
Data: 16 Setembro 2020
Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt
Propriedade em análise: Freguesia Concelho
Nº12
União das Freguesias de Laranjeiro e Feijó Almada
Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Comentários:
Trv. José Anastácio da Cunha
Áreas 1986 T4 Betão Usado Boa Bom Sim Não Não Urbana Boa
Habitação Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro
117,m2
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Largo Fernão Vasques, 3
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1983
Inferior
2º
97m2
Cozinha e IS renovadas em 2010
Não
Não
5,0%
Comparativo - 2
Praceta Frei Agostinho da Cruz.,17
3,0%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1988
Indêntica
4º
105m2
Usado
Não
Não
2,0%
Comparativo - 3
Rua Aquilino Ribeiro, 24
5%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1969
idêntica
3º
90m2
Original/renov ar
Não
Não
5,0%
Comparativo - 4
Estrada dos Álamos, 1
2,5%
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1982
superior
2º
90m2
Renovação com 7 anos
Não
sim
-2,5%
Comparativo - 5
Rua Padre Manuel Nobrega, 6
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1987
idêntica
1º
103m2
Usado
Não
Não
-2,5%
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado.b.pt
Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 86 dias para ser vendidos
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos Largo Fernão Vasques, 3 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
115 000 €
1 186 €
Comparativo - 1
Após o início da venda
urbana
varanda 7m2
119 900 €
Não
70 dias Após baixa de preço
1 280 € Praceta Frei Agostinho da Cruz.,17 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
110 000 €
1 048 €
Comparativo - 2
Após o início da venda
urbana
varandas 6m2
112 000 €
não
20 dias Após baixa de preço dias
1 121 € Rua Aquilino Ribeiro, 24 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
90 000 €
1 000 €
Comparativo - 3
Após o início da venda
urbana
varanda
90 500 €
não
60 dias Após baixa de preço dias
1 075 € Estrada dos Álamos, 1 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
100 000 €
1 111 €
Comparativo - 4
Após o início da venda
urbaba
varanda 3m2
102 850 €
não
120 dias Após baixa de preço dias
1 083 € Rua Padre Manuel Nobrega, 6
Comparativo - 5
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
125 000 €
1 214 €
Após o início da venda
Urbana
Não
130 000 €
não
180 dias Após baixa de preço dias
1,0%
Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 86 dias para ser vendidos
1 195 €
5 Imóveis Vendidos.
111.050€ Valor médio inicial
108.000€ Valor médio de venda:
97m2 Dimensão média
1112€ Valor médio por m2
2,7% Foi o desconto médio praticado por transação
2,7% Foi o desconto médio praticado por transação
Análise comparativa da principal concorrência
C21
Rua Luis Villas Boas
Remax
Rua D. Duarte
C21
Praceta Bartolomeu Constantino
Easy gest
Azinhaga do Rato
Fátima Cordeiro
Av. Miguel Bombarda
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1982
idêntica
2º
100m2
Renovação recente
não
Sim
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1966
Idêntica
4º
95m2
Renovar
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1976
Idêntica
3º
105m2
Renovado
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1988
inferior
2º
96m2
Renovado
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1970
identica
3º
99m2
Renovado
não
não
Valor médio por m2 os imóveis em venda
1 311 €
Análise comparativa da principal concorrência
Comparativo - 1
Rua Luis Villas Boas Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
varanda 5m2
125 000 €
125 000 €
2
1 250 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
varanda 8m2
113 525 €
133 000 €
38
1 195 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
varanda 3m2
108 000 €
117 000 €
160
1 029 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
aberta
não
165 000 €
165 000 €
22
1 719 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
sim
135 000 €
135 000 €
55
1 364 €
Comparativo - 2
Rua D. Duarte
Comparativo - 3
Praceta Bartolomeu Constantino
Comparativo - 4
Azinhaga do Rato
Comparativo - 5
Av. Miguel Bombarda
Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:
1 112 €
Valor de mercado - Método Comparativo Valor de mercado sugerido nesta análise Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
128 000 € Valor máximo sugerido para início da promoção
135 000 €
Presumivel Valor de Mercado pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
180 000 €
fórmula:
40 000 €
Custo estimado da reabilitação
140 000 €
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld esperada
750 €
5,0%
Sumário e recomendação de preço. Valor recomendado: 127.500€. Existe uma grande probabilidade do mercado entrar brevemente em recessão, pelo que iniciar a promoção com um valor mais competitivo seria a estratégia de venda mais adequada
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt