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Travessa da Arrochela

Paulo Oliveira

Nยบ


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Nยบ

Travessa da Arrochela

Anรกlise de mercado preparada para:

Sarah Pires Preparado por:

Paulo Oliveira 925 490 985

Data: 13 marรงo, 2019


Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.

Paulo Oliveira 925 490 985

pmoliveira@lado-b.pt


Propriedade em análise: Freguesia Concelho

Nº39 Misericórdia Lisboa

Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso

Travessa da Arrochela

Áreas 1930 T1 Tabique Usado Boa Bom Não Não Não Aberta Boa

Habitação Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro

65,m2 m2 m2 m2 m2

Comentários:Prédio de estrutura em tabique, bem consevado, localizado em zona estruturada, boas acessibiidades, vista aberta (rio e cidade)


Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos

Comparativo - 1

Rua Caetano Palha 16

Comparativo - 2

Rua da Fresca 24

Ano de construção

Localização

Piso

Área Utíl

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

Idêntica

72m2

Usado

não

não

Ano de construção

Localização

Piso

Área Utíl

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

Indêntica

75m2

Usado

não

não

-2,0%

Comparativo - 3

Rua Eduardo Coelho, 19

Comparativo - 4

Rua Marcos Portugal, 19

Comparativo - 5

Rua do Diário de Notícias, 56

Ano de construção

Localização

Piso

Área Utíl

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

idêntica

65m2

Usado

não

não

-2,0%

-1,0%

Ano de construção

Localização

Piso

Área Utíl

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

idêntica

78m2

renovado em 2015

não

não

-2,5%

-1,0%

Ano de construção

Localização

Piso

Área Utíl

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

idêntica

70m2

Usado

não

não

2,5%

-1,0%

-2,5%

5,0%

Paulo Oliveira 925 490 985

pmoliveira@lado.b.pt

Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 70 dias para ser vendidos


Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos Rua Caetano Palha 16 Vistas

Varandas Logradouros

Valor Inicial

Baixa de Preço

Dias em Venda

Preço Final

Valor m2

285 000 €

3 958 €

Comparativo - 1

Após o início da venda

urbana

não

299 000 €

não

25 dias Após baixa de preço

4 156 €

5,0%

Rua da Fresca 24 Vistas

Varandas Logradouros

Valor Inicial

Baixa de Preço

Dias em Venda

Preço Final

Valor m2

305 000 €

4 067 €

Comparativo - 2

Após o início da venda

urbana

não

289 000 €

não

45 dias Após baixa de preço dias

4 189 €

5,0%

Rua Eduardo Coelho, 19 Vistas

Varandas Logradouros

Valor Inicial

Baixa de Preço

Dias em Venda

Preço Final

Valor m2

280 000 €

4 308 €

Comparativo - 3

Após o início da venda

Urbana

não

299 000 €

não

70 dias Após baixa de preço dias

4 394 €

5,0%

Rua Marcos Portugal, 19 Vistas

Varandas Logradouros

Valor Inicial

Baixa de Preço

Dias em Venda

Preço Final

Valor m2

346 000 €

4 436 €

Comparativo - 4

Após o início da venda

Urbana

não

360 000 €

não

90 dias Após baixa de preço dias

4 392 €

5,0%

Rua do Diário de Notícias, 56

Comparativo - 5

Vistas

Varandas Logradouros

Valor Inicial

Baixa de Preço

Dias em Venda

Preço Final

Valor m2

245 000 €

3 500 €

Após o início da venda

Urbana

não

297 000 €

não

120 dias Após baixa de preço dias

5,0%

Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 70 dias para ser vendidos

3 903 €


5 Imóveis Vendidos.

308.000€ Valor médio inicial

292.200€ Valor médio de venda:

72m2 Dimensão média

4054€ Valor médio por m2


5,4% Foi o desconto médio praticado por transação

5,4% Foi o desconto médio praticado por transação


Análise comparativa da principal concorrência

KW

Rua de São Bento, 149

Remax

Travessa dos Poiais 9

Remax

Travessa da Piedade 29

Remax

Rua do Vale, 27

Remax

Rua de São Bento, 28

Ano de construção

Localização

Piso

Área

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

idêntica

42m2

renovado

não

não

Ano de construção

Localização

Piso

Área

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

Idêntica

3º com aproveit. de sótão

50m2

usado

não

não

Ano de construção

Localização

Piso

Área

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

Idêntica

3º com aproveit. de sótão

60m2

usado

não

não

Ano de construção

Localização

Piso

Área

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

Idêntica

Rc

58m2

Renovado, estrear

não

não

Ano de construção

Localização

Piso

Área

Conservação

Estacionamento

Elevador

1930

identica

80m2

renovado

não

não

Valor médio por m2 os imóveis em venda

4 733 €


Análise comparativa da principal concorrência

Comparativo - 1

Rua de São Bento, 149 Vistas

Varandas Logradouros

Valor Actual

Valor Inicial

Dias em Venda

Valor m2

urbana

não

225 000 €

225 000 €

10

5 357 €

Vistas

Varandas Logradouros

Valor Actual

Valor Inicial

Dias em Venda

Valor m2

Urbana

não

240 000 €

240 000 €

140

4 800 €

Vistas

Varandas Logradouros

Valor Actual

Valor Inicial

Dias em Venda

Valor m2

Urbana

lograd. 3m2

250 000 €

250 000 €

200

4 167 €

Vistas

Varandas Logradouros

Valor Actual

Valor Inicial

Dias em Venda

Valor m2

urbana

não

299 000 €

320 000 €

250

5 155 €

Vistas

Varandas Logradouros

Valor Actual

Valor Inicial

Dias em Venda

Valor m2

urbana

não

335 000 €

380 000 €

300

4 188 €

Comparativo - 2

Travessa dos Poiais 9

Comparativo - 3

Travessa da Piedade 29

Comparativo - 4

Rua do Vale, 27

Comparativo - 5

Rua de São Bento, 28

Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:

4 054 €


Valor de mercado - Método Comparativo Valor de mercado sugerido nesta análise Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:

273 000 € Valor máximo sugerido para início da promoção

275 000 €

Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.

270 000 €

fórmula:

renda x 12 meses Rentabilidade

Renda média Yeld (rentabilidade) esperada

900 €

4,0%


Sumário e recomendação de preço.


Paulo O


Paulo Oliveira 925 490 985

pmoliveira@lado-b.pt

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Estudo comparativo de mercado

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