35
Rua da Penha de Franรงa
Paulo Oliveira
Nยบ
35
35
Nยบ
Rua da Penha de Franรงa
Anรกlise de mercado preparada para:
Marco Antรณnio dos Reis Preparado por:
Paulo Oliveira 925 490 985
Data: 15 fevereiro, 2019
Metodologia: Neste contexto, irei utilizar os dois métodos que melhor se adaptam às características do seu imóvel: Método comparativo: método em que o valor é determinado por comparação com outros semelhantes, dos quais são conhecidos os preços de venda (assim como o valor de oferta) e as principais características. Método do investimento: Método em que a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado determinado retorno financeiro. Estarei inteiramente disponível para responder a quaisquer questões relacionadas com a presente análise.
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt
Propriedade em análise: Freguesia Concelho
Nº35 Rua da Penha de França Penha de França Lisboa
Características: Ano de Construção: Tipologia Estrutura: Estado de conservação Qualidade de construção Disposição do espaço interior Elevador Varandas ou terraços Estacionamento Vistas Facilidade de Acesso
Áreas 1930 T1 Tabique Usado Boa Bom Não Não Não Aberta Boa
Habitação Varandas e terraços Estacionamento Arrecadações Logradouro
65,m2 m2 m2 m2 m2
Comentários:Prédio de estrutura em tabique, bem consevado, localizado em zona estruturada, boas acessibiidades, vista aberta (rio e cidade)
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos
Comparativo - 1
Rua Mestre António Martins, 17
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
2018
Idêntica
1º
80m2
Renovado, a estrear
não
não
-5,0%
Comparativo - 2
Rua Martins Sarmento, 7
Comparativo - 3
Rua da Penha de França, 127
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1940
Indêntica
2º
65m2
Usado, renovado em 2016
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
2006
idêntica
Rc
80m2
Usado
sim
não
-5,0%
Comparativo - 4
Rua Vale de Santo António, 29
Comparativo - 5
Avenida General Roçadas, 24
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
idêntica
1º
70m2
Renovado
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área Utíl
Conservação
Estacionamento
Elevador
1931
idêntica
Rc
60m2
Renovado
não
não
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado.b.pt
Em média os imóveis que não ajustaram o valor inicial demoraram em média 64 dias para ser vendidos
Análise comparativa dos ultimos imóveis vendidos Rua Mestre António Martins, 17 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
293 000 €
3 663 €
Comparativo - 1
Após o início da venda
urbana
não
320 000 €
não
45 dias Após baixa de preço
3 663 €
5,0%
Rua Martins Sarmento, 7 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
190 000 €
2 923 €
Comparativo - 2
Após o início da venda
urbana
terraço, 3m2
199 000 €
não
60 dias Após baixa de preço dias
3 069 €
5,0%
Rua da Penha de França, 127 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
272 000 €
3 400 €
Comparativo - 3
Após o início da venda
Urbana
logradouro com 100m2
5,0%
-5,0%
Vistas
Varandas Logradouros
286 000 €
não
60 dias Após baixa de preço dias
Rua Vale de Santo António, 29
3 230 €
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
220 000 €
3 143 €
Comparativo - 4
Após o início da venda
Urbana
Terraço
5,0%
-5,0%
Vistas
Varandas Logradouros
231 000 €
não
90 dias Após baixa de preço dias
Comparativo - 5
Avenida General Roçadas, 24
3 143 €
Valor Inicial
Baixa de Preço
Dias em Venda
Preço Final
Valor m2
199 000 €
3 317 €
Após o início da venda
Urbana
lograduro 5m2
5,0%
-5,0%
199 000 €
não
65 dias Após baixa de preço dias
Em média os imóveis após ajustarem o valor inicial demoraram em média 64 dias para ser vendidos
3 317 €
5 Imóveis Vendidos.
247.000€ Valor médio inicial
234.800€ Valor médio de venda:
71m2 Dimensão média
3289€ Valor médio por m2
4,9% Foi o desconto médio praticado por transação
4,9% Foi o desconto médio praticado por transação
Análise comparativa da principal concorrência
KW
Rua Augusto José Vieira, 5
KW
Rua da Graça, 25
KW
Rua Triângulo Vermelho, 28
Remax
Rua Angelina Vidal, 53
Remax
scadinhas Dasmaceno Monteiro, 12
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
idêntica
2º
55m2
Novo
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
2019 em fase final de obra
Idêntica
RC
66m2
Novo
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1963
Idêntica
3º
47m2
Usado, renovação com 4 anos
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1930
Idêntica
3º
51m2
Renovado, estrear
não
não
Ano de construção
Localização
Piso
Área
Conservação
Estacionamento
Elevador
1951
identica
3º
67m2
Usado, renovação com 5 anos
não
não
Valor médio por m2 os imóveis em venda
4 245 €
Análise comparativa da principal concorrência
Comparativo - 1
Rua Augusto José Vieira, 5 Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
urbana
não
225 000 €
225 000 €
70
4 091 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
não
298 000 €
298 000 €
60
4 515 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
Urbana
não
175 000 €
175 000 €
110
3 723 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
aberta
não
245 000 €
245 000 €
140
4 804 €
Vistas
Varandas Logradouros
Valor Actual
Valor Inicial
Dias em Venda
Valor m2
aberta
não
274 000 €
295 000 €
360
4 090 €
Comparativo - 2
Rua da Graça, 25
Comparativo - 3
Rua Triângulo Vermelho, 28
Comparativo - 4
Rua Angelina Vidal, 53
Comparativo - 5
scadinhas Dasmaceno Monteiro, 12
Valor médio por m2 dos imóveis vendidos:
3 289 €
Valor de mercado - Método Comparativo Valor de mercado sugerido nesta análise Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, poderá ascender a:
224 150 € Valor máximo sugerido para início da promoção
245 000 €
Presumivel Valor de transação pelo método do rendimento: O Valor apresentado, reflete um estado de conservação que permita o arrendamento no imediato, em propriedades a necessitar de reabilitação, deverá ser feito um ajuste ao valor indicado, de acordo com a estimativa dos custo para o efeito.
240 000 €
fórmula:
renda x 12 meses Rentabilidade
Renda média Yeld (rentabilidade) esperada
800 €
4,0%
Sumário e recomendação de preço.
Paulo O
Paulo Oliveira 925 490 985
pmoliveira@lado-b.pt