Avaliaçao T3 Prc. Antonio Sardinha

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO T2+1, Praça António Sardinha, Nº7

Pedro Oliveira 960 347 532 pmgoliveira@remax.pt

Paulo Oliveira 925 490 985 pmoliveira@remax.pt

Mapa de Localização dos Imóveis vendidos

.

+

Imóveis Vendidos nos Últimos 12 meses Praça António Sardinha,11

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

3º

Não

1951

Renovado

T3

95m2

85m2

Não

Não

Boa

Idêntica

187.500 €

170.000 €

210

2000€/m2

0,0%

5,0%

0,0%

-10,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

-5,0%

Andar

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

1º

Não

1930

Renovado

T3

90m2

83m2

Não

Não

Boa

Idêntica

165.000 €

150.000 €

240

1807€/m2

0,0%

2,5%

2,5%

-10,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

2,5%

0,0%

-5%

Andar

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

1º

Não

1930

Renovado

T3

100m2

80m2

Sim

Não

Boa

Idêntica

160.000 €

132.500 €

30

1656€/m2

0,0%

2,5%

2,5%

-10,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

2,5%

0,0%

-5,0%

ID:

121961001-171

A

Andar

Coeficiente de Valoração

Rua da Penha de França, 192

ID:

122201282-1

B

1.800 €

Coeficiente de Valoração

Rua Triângulo Vermelho, 26

ID:

120631038-1873

C

1.672 €

Coeficiente de Valoração

1.532 €

5

R.Enfermeiras da G. Guerra,8

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

1º

Não

1930

Renovado

T3

100m2

80m2

Não

Não

Boa

Idêntica

149.000 €

140.000 €

180

1750€/m2

0,0%

2,5%

2,5%

-10,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

2,5%

0,0%

-5,0%

ID:

121211113-48

D

Andar

Coeficiente de Valoração

Valores Médios dos imóveis comparados: Idade Tipologia Predominante:

78 Anos T3

1.619 €

Obs.:

Valor Inicial médio:

165.375 €

Valor Médio de Venda:

148.125 €

Área Bruta:

96m2

Desconto Médio:

-11,2 %

Área Útil:

82m2

Valor Médio por m2:

1803€\m2

Em funçao das características do prédio onde se insere o imóvel, assim como dos materiais utilizados, e da concorrência actual, o valor por metro quadrado não deverá ser superior a 1550€

Identificação do Imóvel em Análise Requerente: Sr.João Pires

Determinação do Valor de Mercado pelo Método Comparativo Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, não deverá ser superior a:

Contacto: 919 712 552

Morada: Praça António Sardinha

Nº 7

Freguesia: Penha França

Piso: 1º

149.419 €

Descrição Resumida do Imóvel Natureza: Tipologia: Andar: Ano de Construção: Conserv. Fracção: Conserv. Prédio Garagem:

Apartamento T3 1º 1951 Usado Boa Não

Área Bruta: Área Principal: Estrutura: Qual. Materiais: Qual. Execução: Pavimentos: Arrecadação:

100 m2 95 m2 Placa Razoável Razoável Madeira Sim

Logradouro: Var. Terraços Funcionalidade: Orient. Solar: Vãos: Nivel de Obras: Elevador:

Comun m2 Boa Boa Vidro Simples Actualizar Sim

Previsão da Evolução do Valor de Mercado para os próximos 12 Meses 160.000 € 150.000 € 140.000 € 130.000 €

Métodos Utilizados nesta Análise

120.000 €

Método Comparativo Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros

E porquê este valor?

Método do Rendimento Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado

Basta imaginar que é um potencial comprador.

Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima deste?

"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"

A forma errada de colocar um imóvel no mercado: Ao ser colocado em venda pelo valor correcto , o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.

A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado. É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores.

E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.

É durante a fase inicial de venda de um imóvel que se gera o maior fluxo de interesse em torno do mesmo.

Quer pelo factor surpresa, ou pelo marketing empregue, as primeiras 4 semanas de comercialização são muito importantes. É fundamental a colocação no mercado com um valor de venda correcto, sob pena de não conseguir captar o fluxo inicial de potenciais interessados.

"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança".

Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.

180.000,00€

150.000,00€

Gráfico 1 Exemplo de um imóvel mal posicionado no mercado

Exemplo muito comum de um imóvel que entrou no mercado com valor de venda acima do que seria admissivel.

Vendido por 136.000,00€

14% Desvalorização Anual (2012)

A expectativa de concretizar a venda por €180.000, quando o valor correcto de comercialização seria de €150.000, causou que o imóvel fosse vendido após o 8º mês por um valor ainda mais baixo (€136.000).

Imóveis Actualmente em Venda Av. General Roçadas, 149

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

1º

Não

1950

Renovado

T3

100m2

88m2

Varanda

Não

Boa

Idêntica

149.000 €

15

1693€\m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

5º

Sim

1948

Renovado

T3

100m2

88m2

Não

Não

Boa

Idêntica

137.500 €

150

1563€/m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

4

Não

1930

Renovado

T4

150m2

105m2

Não

Não

Boa

Idêntica

155.000 €

120

1476€\m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

2º

Não

1950

Renovado

T4

140m2

125m2

Sim

Não

Boa

Idêntica

137.500 €

360

1100€\m2

A

122201229-43

ID:

Rua Jacinto Nunes, 15

B

122201229-36

ID:

Rua Damasceno Monteiro, 92

C

121961029-28

ID:

Rua Triângulo Vermelho, 21

D

120531142-1

Valores Médios dos imóveis Concorrentes: Idade Tipologia Predominante:

69 Anos T4

Área Bruta:

123m2

Área Útil:

102m2

Valor médio em Venda: Valor Médio por m2:

144.750 € 1.458 €

fonte: bpiexpressoimobiliario.com

ID:

Obs.:

Na mesma área existem actualmente cerca de 50 apartamentos em venda, de tipologia T3, na gama de valores compreedida entre os 125.000€ e os 150.000€

Análise de imóveis Concorrentes, Em venda na Mesma Área Residencial

Determinação do Valor de mercado através do método do rendimento: Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado rendimento.

Freguesia Penha de França

Fómula: Valor do Imóvel

= Renda X 12 meses % de rentabilidade

+

Exemplo: Valor do Imóvel: Renda Mensal: Rendimento pretendido:

?

500 € 7%

Valor do Imóvel = 500€ X 12 meses : 7% Valor = 85.700 €

Valor médio das rendas praticadas nos últimos 12 meses para imóveis com a mesma tipologia:

Capitalização Anual:

6,0%

Sugestão de preço a aplicar:

130.000 €

650 €

Determinação Do valor De Venda Pelo Método Do Rendimento

Paulo Oliveira 925 490 985

"Preço é o que se paga. Valor é o que se recebe” Warren Buffet

Plano de Promoção Mês 1

Mês 2

Mês 3

Mês 4

Mês 5

Mês 6

Mês 7

Mês 8

Mês 9

Mês 10

Mês 11

Mês 12

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2014

2014

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Dezembro

Janeiro

Fevereiro

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Análise Comparativa de Mercado Foto Reportagem

Plano de Actividades de Promoção

Site Remax Multiplos Sites Cartaz de Venda Div. Base dados Remax Casas de Lisboa\Partilha Slide de Apr. a 80 Agentes Convite a Agentes Locais Divulgação Postal Zona Prop. Partilha Comissão Livro da Casa Página Facebook Open House Video c. Visita Virtual Criação de Site do Imóvel Folhetos Exclusivos Caravana 50 comerciais Actual.Valor de Mercado

Resultados

Click's Internet Click's Intranet Visitas ao Imóvel

+

Monitorização da Concorrência

Propostas Av. General Roçadas, 149 ID

122201229-43

Rua Jacinto Nunes, 15 ID

122201229-36

Rua Damasceno Monteiro, 92 ID

121961029-28

Rua Triângulo Vermelho, 21 ID

120531142-1

Sugestões & Recomendações

149.000 € Inicio Monit.

137.500 € Inicio Monit.

155.000 € Inicio Monit.

137.500 € Inicio Monit.

Anexos Plano de Promoção

1 - Fichas dos imóveis vendidos nos últimos 12 meses: B C D E

-

ID: ID: ID: ID:

121961001-171 122201282-1 120631038-1873 121211113-48

-

Praça António Sardinha,11 Rua da Penha de França, 192 Rua Triângulo Vermelho, 26 R.Enfermeiras da G. Guerra,8

2 - Amostra de Imóveis Analisados nesta Avaliação