Avaliaçao T2 Rua Luciano Cordeiro

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO T2, Rua Luciano Cordeiro

Pedro Oliveira 960 347 532 pmgoliveira@remax.pt

Paulo Oliveira 925 490 985 pmoliveira@remax.pt

Mapa de Localização dos Imóveis vendidos

.

+

Imóveis Vendidos nos Últimos 12 meses Rua Soc. Farmacêutica, 15

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

Cv.

Não

1933 Prédio Renovado

Usado

T2

220m2

119m2

Terraço

Não

Má

Idêntica

255.000 €

245.000 €

180

2059€/m2

5,0%

0,0%

5,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

-5,0%

5,0%

2,5%

2,5%

Andar

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

3º

Não

1933 Prédio Renovado

Usado

T2

94m2

71m2

Não

Não

Boa

Idêntica

180.000 €

160.000 €

90

2254€/m2

2,5%

2,5%

5,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

5,0%

0,0%

2,5%

0,0%

Andar

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

5º

Sim

2008

Novo

T3

128m2

105m2

Varanda

Sim

Boa

Idêntica

380.000 €

300.000 €

360

2857€/m2

0,0%

0,0%

-5,0%

-2,5%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Andar

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

5

Sim

2008

Novo

T2

96m2

75m2

Varanda

Não

Boa

Idêntica

320.000 €

260.000 €

240

3467€/m2

0,0%

0,0%

-5,0%

-2,5%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

ID:

122201098-292

A

Andar

Coeficiente de Valoração

Rua Soc. Farmacêutica, 15

ID:

122201156-26

B

2.368 €

Coeficiente de Valoração

Rua Luciano de Cordeiro, 54,D

ID:

121801024-148

C

2.648 €

Coeficiente de Valoração

Rua Luciano de Cordeiro, 54,E

2.471 €

ID:

121801024-149

D

-6,0%

Coeficiente de Valoração

Valores Médios dos imóveis comparados: Idade Tipologia Predominante:

5 Anos T2

-6,0%

2.999 €

Obs.:

Valor Inicial médio:

283.750 €

Valor Médio de Venda:

241.250 €

Área Bruta:

135m2

Desconto Médio:

-11,8 %

Área Útil:

93m2

Valor Médio por m2:

2659€\m2

Em funçao das características do prédio onde se insere o imóvel, assim como dos materiais utilizados, o valor por metro quadrado não deverá ser superior a 2600€

Identificação do Imóvel em Análise Requerente: Ricardo Dias

Determinação do Valor de Mercado pelo Método Comparativo Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, não deverá ser superior a:

Contacto: 914 728 229

Morada: Rua Luciano Cordeiro

Nº 29

Freguesia: Coração Jesus

Piso: 1º

196.606 €

Descrição Resumida do Imóvel Natureza: Tipologia: Andar: Ano de Construção: Conserv. Fracção: Conserv. Prédio Garagem:

Apartamento T2 1º 1988 Usado Boa Sim

Área Bruta: Área Principal: Estrutura: Qual. Materiais: Qual. Execução: Pavimentos: Arrecadação:

142 m2 75 m2 Placa Boa Boa Cer.Mad. Sim

Logradouro: Var. Terraços Funcionalidade: Orient. Solar: Vãos: Nivel de Obras: Elevador:

m2 m2 Boa Boa Vidro Duplo Actualizado Sim

30

Previsão da Evolução do Valor de Mercado para os próximos 12 Meses

4

220.000 € 210.000 € 200.000 € 190.000 € 180.000 €

Métodos Utilizados nesta Análise

170.000 €

Método Comparativo Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros

E porquê este valor?

Método do Rendimento Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado

Basta imaginar que é um potencial comprador.

Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima deste?

"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"

A forma errada de colocar um imóvel no mercado: Ao ser colocado em venda pelo valor correcto , o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.

A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado. É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores.

E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.

É durante a fase inicial de venda de um imóvel que se gera o maior fluxo de interesse em torno do mesmo.

Quer pelo factor surpresa, ou pelo marketing empregue, as primeiras 4 semanas de comercialização são muito importantes. É fundamental a colocação no mercado com um valor de venda correcto, sob pena de não conseguir captar o fluxo inicial de potenciais interessados.

"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança".

Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.

180.000,00€

150.000,00€

Gráfico 1 Exemplo de um imóvel mal posicionado no mercado

Exemplo muito comum de um imóvel que entrou no mercado com valor de venda acima do que seria admissivel.

Vendido por 136.000,00€

14% Desvalorização Anual (2012)

A expectativa de concretizar a venda por €180.000, quando o valor correcto de comercialização seria de €150.000, causou que o imóvel fosse vendido após o 8º mês por um valor ainda mais baixo (€136.000).

Análise de imóveis Concorrentes, Em venda na Mesma Área Residencial

Imóveis Actualmente em Venda Av. Duque de Loulé, 107

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

1º

Não

1937

Usado

T4

120m2

105m2

Não

Não

Boa

Idêntica

225.000 €

360

2143€\m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

2º

Sim

1996

Usado

T2

90m2

80m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

250.000 €

360

3125€/m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

5º

Sim

1998

Usado

T2

100m2

78m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

275.000 €

330

3526€\m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

4º

Sim

1993

Usado

T4

180m2

150m2

Sim

Sim

Boa

Idêntica

350.000 €

300

2333€\m2

A

120211088-159

ID:

Rua Luciano Cordeiro, 9

B

120611193-45

ID:

Rua Conde Redondo, 59

C

122201181-29

ID:

Rua Luciano Cordeiro, 23

D

121801024-412

Valores Médios dos imóveis Concorrentes: Idade Tipologia Predominante:

32 Anos T3

Área Bruta:

123m2

Área Útil:

103m2

Valor médio em Venda: Valor Médio por m2:

275.000 € 2.782 €

fonte: bpiexpressoimobiliario.com

ID:

Obs.:

Na mesma área existem actualmente cerca de 15 apartamentos em venda, com a mesma tipologia, na gama de valores compreedida entre os 150.000€ e os 250.000€

Determinação Do valor De Venda Pelo Método Do Rendimento

Paulo Oliveira 925 490 985

"Preço é o que se paga. Valor é o que se recebe” Warren Buffet

Determinação do Valor de mercado através do método do rendimento: Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado rendimento.

Freg.Santa Catarina,S.Mamede, S.José, Sacramento

Fómula: Valor do Imóvel

= Renda X 12 meses % de rentabilidade

+

Exemplo: Valor do Imóvel: Renda Mensal: Rendimento pretendido:

?

500 € 7%

Valor do Imóvel = 500€ X 12 meses : 7% Valor = 85.700 €

Valor médio das rendas praticadas nos últimos 12 meses para imóveis com a mesma tipologia:

Capitalização Anual:

5,0%

Sugestão de preço a aplicar:

192.000 €

800 €