Marktkompass Frankfurt

(KF) 233 Meter Höhe soll er erreichen, der neue Turm T1. In wenigen Jahren wird er der Frankfurter Skyline mit seinen 55 Geschossen ein neues Gesicht verleihen. Er reiht sich als dritthöchstes Gebäude Deutschlands direkt hinter zwei anderen Frankfurter Gebäuden ein: Platz 1 belegt der 259 Meter hohe Commerzbank Tower, Platz 2 der Messeturm mit 256,5 Metern. T1 bringt neue Büros in die Innenstadt und hat die Allianz und die Bayerische Versorgungskammer beim Erwerb satte 1,4 Mrd. € gekostet. Der Turm kommt nicht allein, sondern ist Teil des neuen Quartiers Four. Hier entstehen neben Büros zwei Hotels und etwa 600 Wohnungen, dazu Ausgeh- und Einkaufsmöglichkeiten sowie eine Kindertagesstätte. Business, Leben und Wohnen werden hier ab Ende 2024 bzw. Anfang 2025 eine Einheit bilden.

Typisch Frankfurt? Ja! Die Mainmetropole ist nach wie vor die Stadt der glitzernden Wolkenkratzer und anthrazitfarbenen Anzüge. Dazu kommen aber jede Menge bunte Facetten. Die meisten Banker und Business People sieht man zwar zumindest tagsüber immer noch in monochromer, dunkler Kleidung durch die Stadt laufen oder radeln, spätestens am Abend zeigt sich aber, dass Frankfurt viel mehr zu bieten hat als Arbeit. Hier ist für alle Bedürfnisse bestens gesorgt und die weltoffenen Frankfurter wissen zu leben und zu feiern. Menschen aus aller Welt schätzen das unaufgeregte Leben und die ausgezeichnete Versorgung der Stadt, die nicht nur mit einer exzellenter Gastronomie, sondern auch mit einem reichen Kulturleben und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten aufwarten kann. Vielleicht ist es eine Sache des Selbstverständnisses und des Understatements der Frankfurter, weshalb Neuankömmlinge von ihrer neuen Wahlheimat oft erst mal sehr positiv überrascht werden. Die Bewohner und Bewohnerinnen von Frankfurt genießen die Vorzüge ihrer Stadt, wollen aber doch nicht ständig darüber reden …

Insgesamt wohnen aktuell rund 764.000 Menschen in der hessischen Metropole – und es würden gern mehr Menschen hier leben, wenn sie nur eine Wohnung fänden. Die Stadtväter rechnen für das Jahr 2040 mit 870.000 Einwohnern. Die Nachfrage nach Wohnraum wird somit auch weiterhin für einen

ausgesprochen bewegten Immobilienmarkt sorgen – die Bautätigkeit kann nämlich seit Jahren nicht gerade mit beeindruckenden Zahlen dienen.

Bautätigkeit 2020

Das Preisgefüge am Immobilienmarkt kennt seit Jahren nur eine Tendenz aufwärts – mal steil, mal moderat. Fakt ist: Die Kommune und die Bauträger kommen bereits jetzt dem Bedarf nicht hinterher. Man revitalisiert und setzt auf Nachverdichtung, doch ein Umstand ist seit Jahren überdeutlich: Es fehlt an bebaubaren Flächen und das ganz besonders in der Innenstadt. 2020 wurden in Frankfurt laut dem Dezernat Planen und Wohnen der Stadt Frankfurt am Main 1.531 Bauanträge und eine Bausumme in Höhe von 873 Mio. € genehmigt. Ein Teil der Bausumme ist für Projekte in den Stadtvierteln Ostend (10,12 Mio. €), Griesheim (14,64 Mio. €) und Seckbach (37,43 Mio. €) eingeplant. Mit dem Geld entstehen im Stadtgebiet 4.228 Wohngebäude (2019: 5.829).

Fertiggestellt wurden im Jahr 2020 insgesamt 4.349 Wohneinheiten. Unter den Top-4-Stadtteilen mit Fertigstellungen sind die Viertel, die auch auf neubaukompass.de besonders häufig erscheinen: Gallus (864 Einheiten), Niederrad (736 Einheiten), Nordend-West (436 Einheiten) und Ostend (376 Einheiten). In den folgenden Ausgaben unseres Frankfurt-Magazins werden Sie sehen, ob dieser Stadtteil-Trend sich in den Jahren fortsetzt und wo, vielleicht an ganz anderer Stelle, neue Quartiere und Projekte entstehen.

Kaufpreise 2020

Doch wie viel muss man in Frankfurt für ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung berappen? Zu dieser Frage liefert der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main konkrete Zahlen. Laut den ausgewerteten Kaufverträgen aus dem Jahr 2020 kostete ein Neubau-Reihenmittelhaus mit 100 bis 300 m² Grundstück in Frankfurt 2020 durchschnittlich 1.075.000 € – dieser Mittelwert errechnet sich aus den Kaufpreisen in allen Lagen. Der Vergleich mit den beiden Vorjahren zeigt, dass die Preise in diesem Segment deutlich anstiegen. Gegenüber 2019, da bezahlten Käufer im Mittel 900.000 €, ist das ein Plus von 19 %. Den Durchschnittspreis von 2018, 765.000 €, bewertet sicher so mancher Kaufinteressent heute rückblickend als Schnäppchen. Auch bei den Eigentumswohnungen kam es laut den Statistiken des Gutachterausschusses zu Preissteigerungen. 2020 kosteten Neubau-Wohnungen, die im Jahr 2020 oder den beiden Vorjahren realisiert wurden, im Durchschnitt 7.670 €/m² – über alle Wohnlagen hinweg. Damit liegt der Mittelwert im Jahr 2020 um 8,7 % höher als im Jahr davor: 2019 stand der Durchschnittspreis bei 7.060 €/m². Käufer von 2018 haben noch vieles richtig gemacht: Damals bezahlten sie im Durchschnitt 1.580 € weniger für den Wohnquadratmeter, nämlich 6.090 €/m², als die Käufer von 2020. Der Zehnjahresvergleich führt uns die drastische Entwicklung der Preise in Frankfurt noch deutlicher vor Augen: Gegenüber dem Jahr 2010, in dem der mittlere Preis bei 2.960 €/m² lag, stieg der mittlere Kaufpreis bis 2020 um satte 159 %. Glücklich ist, wer damals ein Eigenheim oder eine Kapitalanlage kaufte! Alle diese Durchschnittspreise errechneten die Spezialisten des Frankfurter Gutachterausschusses auf Basis der gesichteten Kaufverträge von Eigentumswohnungen, die nicht in eine Spezialkategorie gehören. Somit wurden MaisonetteWohnungen und Penthäuser hier nicht berücksichtigt.

Wer 2020 in der Innenstadt oder einer der anderen bevorzugten Wohnlagen Frankfurts eine Wohnung gekauft hat, weiß, dass die Preise in begehrten Stadtteilen ganz andere Gefilde erreichten: In der Alt-/Innenstadt wurden 54 Neubau-Wohnungen zum Durchschnittspreis von 12.960 €/m² verkauft. Nicht viel günstiger waren 2020 die 47 Wohnungen

im Europaviertel: 12.580 €/m² kostete hier eine neu gebaute Eigentumswohnung. Die 43 Einheiten in Nordend/Ostend (8.500 €/m²) und 28 Wohnungen in Nied (8.180 €/m²) waren da schon erschwinglicher. Die Stadtteile Gutleutviertel/ Gallus (82 Einheiten für durchschnittlich 7.370 €/m²) und Bockenheim (82 Wohnungen für durchschnittlich 7.270 €/m²) besetzten das Mittelfeld, und das Schlusslicht der Preisübersicht der Marktforscher des Gutachterausschusses bildet

Nieder-Eschbach/Nieder-Erlenbach. Dort bezahlten Käufer für die 2020 dort veräußerten 22 NeubauWohnungen einen Durchschnittspreis von 5.820 €/m² – im Mittel 760 €/m² weniger als für die 19 Einheiten in Sachsenhausen.

Natürlich darf man dabei nicht vergessen, dass der Kaufpreis einer Immobilie nicht nur von der Lage abhängt, sondern auch von der Quadratmeterfläche. Mit Blick über alle Stadtteile hat der Gutachterausschuss die Preise nach Wohnungsgröße ermittelt. Am teuersten waren 2020 Frankfurter Neubau-Wohnungen mit Größen von 45 m² bis 79 m² Wohnfläche: Sie wurden im Mittel für 8.620 €/m² verkauft – um 2.390 € pro Wohnquadratmeter teurer als im Jahr 2018. Auch die 80 bis 119 m² großen, neu gebauten Eigentumswohnungen haben sich stark verteuert. Während Käufer im Jahr 2018 noch durchschnittlich 5.790 €/m² dafür bezahlten, stieg der Preis 2019 schon auf 6.700 €/m². Im Jahr 2020 wurden für eine Neubau-Wohnung innerhalb dieser Wohnflächenspanne im Mittel 7.080 €/m² fällig und damit 22,28 % mehr als im Jahr 2018.

Laut Preisspiegel im „Markt für Wohnimmobilien 2021“ der Bausparkasse LBS stand der Preis für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand in mittleren bis guten Wohnlagen (mit ca. 120 m² Wohnfläche, ortsüblichem Grundstück und Garage) Anfang 2020 zwischen 600.000 € und 2,4 Mio. € – der am häufigsten bezahlte Wert lag bei 900.000 €. Die Marktforscher des Maklerhauses Engel & Völkers setzen den durchschnittlichen Angebotspreis für Bestands- und Neubau-Häuser für das zweite Quartal 2020 in ihrem online einsehbaren „Marktreport Frankfurt“ bei 999.008 € an. Auch im Bestand klettern die Preise also weiter nach oben.

Wohnquadratmeter nach Budget

2020 wurden in Deutschland im Durchschnitt 354.000 € für eine Immobilie ausgegeben. Dieser Betrag entspricht gleichzeitig dem 7,4-fachen Jahresnettohaushaltseinkommen der Deutschen. Die Autoren der Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2021“ haben einmal ausgerechnet, wie viele Quadratmeter Wohneigentum man in Frankfurt am Main für einen Investitionsbetrag in dieser Höhe 2020 erhielt. Das Ergebnis: Im Durchschnitt konnte man sich in Frankfurt damit 67 m² Wohnfläche leisten. Beim Blick auf die einzelnen Stadtviertel differenziert sich diese Quadratmeterzahl erheblich. Im Westend-Süd bekam man für das Geld nur 44 m², im Ostend 48 m² und in der Innenstadt ca. 59 m² Wohnfläche. Sehr viel besser sah es 2020 für Käufer von Immobilien im Stadtteil Frankfurter Berg aus: Dort winkten 98 m² Wohnfläche, und wer in Dietzenbach suchte, konnte dort eine Wohnung mit ca. 118 m² Wohnfläche finden. Beim Kauf eines Eigenheims kann man vielerorts Geld sparen, wenn man im Umland seiner Lieblingsstadt auf die Suche geht. Das trifft zwar kaum mehr für München und seinen Speckgürtel zu, aber für Frankfurt – auch das zeigt die Sparda-Wohnstudie. In welchen Vororten und Landkreisen rund um Frankfurt konnten Käufer 2020 am meisten beim Kaufpreis einsparen?

Wenn man 2020 maximal 15 Minuten Fahrt zur Frankfurter Innenstadt auf sich nahm, landete man preislich bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.150 €/m². Doch wer bereits 16 bis 30 Minuten Fahrt in Kauf nahm, und damit bis zu 20 km Entfernung, konnte der Studie zufolge im Mittel schon 34 % beim Kaufpreis einsparen und bezahlte im Durchschnitt für seine Immobilie 4.050 €/m². Bei 30 bis 45 Minuten Fahrzeit zahlte man im Vergleich zu Immobilien in der Innenstadt 44 % weniger: Im Durchschnitt lagen die Preise in diesem weiteren Umkreis bei 3.430 €/m². Bei Immobilien in 45 bis 60 Minuten Entfernung von der Innenstadt konnten Käufer im Mittel mehr als 55 % beim Kaufpreis sparen: Die Angebotspreise standen bei durchschnittlich 2.750 €/m².

Rund 387.000 Arbeitnehmer pendeln aus den nahen Landkreisen nach Frankfurt. Die meisten davon, ca. 33.755 Einpendler, wohnten 2020 im Main-Kinzig-Kreis. Natürlich kommt es besonders in diesem Landstrich darauf an, wo man sucht. Denn im beliebten, ca. 40 Minuten Autofahrt entfernten Hanau kostete 2020 eine Neubau-Wohnung im Mittel auch ihre 4.137 €/m², wie empirica und Engel & Völkers ausgerechnet haben.

Viel günstiger fallen die Preise außerhalb dieses Hotspots aus. Im Durchschnitt bezahlte man 2020 im Landkreis 2.500 €/m² für eine Wohnimmobilie. Da kann man also durchaus noch ein Zuhause zum verträglichen Preis finden! Maximal eine halbe Stunde Fahrt mit der S-Bahn bzw. dem Zug dauert die Fahrt aus dem Landkreis Offenbach (2020: 3.790 €/m²) und dem Wetteraukreis (2020: 2.474 €/m²). Im Hochtaunuskreis bezahlte man letztes Jahr wieder durchschnittlich 4.682 €/m² – dafür braucht man von Oberursel mit der S-Bahn nur 18 Minuten bis in die Frankfurter City. Der Vollständigkeit halber haben wir uns auch angesehen, wo die Angebotspreise in Wiesbaden im letzten Jahr standen. 2020 kostete dort eine Eigentumswohnung laut Online-Marktreport von Engel & Völkers im Mittel 6.084 €/m².

Wenn Sie sich im Speckgürtel Frankfurt auf die Suche nach einem neuen Zuhause machen, können Sie noch hohe Potenziale ausschöpfen. Hier lebt man nah genug an der Bankenmetropole, um den Arbeitsplatz, den Flughafen und die vielen Vorteile der Stadt schnell und bequem zu erreichen, das Preisgefüge befindet sich aber in einem deutlich günstigeren Rahmen. Begehrt ist bei unseren Kaufinteressenten das Projekt „adam Offenbach“ (neubau kompass ID 17917). Die 3- und 4-Zimmer-Wohnungen beginnen preislich bei 341.380 € und überzeugen mit einem stilvollen, wohngesunden Ambiente und einer wunderschönen Lage, umgeben von Wiesen und Apfelbäumen.

Ist das Stadtgebiet Frankfurts für Sie das Nonplusultra? Dann sollten Sie unsere aktuellen Angebote unter die Lupe nehmen. Im hinteren Teil des Magazins stellen wir Ihnen die Projekte im Detail vor. Ein kleiner Ausblick: Wer eine luxuriöse Wohnung mit High-End-Ausstattung und Concierge-Dienst im Europaviertel sucht, wird im „Grand Tower“ (neubau kompass ID 11403) fündig. Das 4-Zimmer-Penthouse mit 274,80 m² Wohnfläche befindet sich im 47. Stock und ist Deutschlands höchstgelegenes Penthouse. Bei 8.411.200 € Kaufpreis lässt die Wohnung keine Wünsche offen, sofern man schwindelfrei ist. Bei neubau kompass ist das exklusive Penthouse aber auch das teuerste Frankfurter Immobilienangebot. Am günstigsten ist unter unseren Angeboten in Frankfurt aktuell eine Wohnung im Projekt „livinit Frankfurt“ (neubau kompass ID 20121). Kapitalanleger und Selbstbezieher können in diesem sorgfältig revitalisierten Gebäude eine 1-Zimmer-Wohnung mit 19,50 m² zum Preis ab 162.900 € kaufen. Im zunehmend beliebten Viertel Gallus sind bei unseren Kaufinteressenten aktuell drei Projekte besonders gefragt: „studiomuc Frankfurt“ (neubau kompass ID 16770), „EDEN Frankfurt“ (neubau kompass ID 17671) und „The Urban“ (neubau kompass ID 16039). Paare finden im letzteren Projekt hochwertig ausgestatte 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche ab 67 m². Die Kaufpreise starten bei 590.000 €.

Falls unter unseren aktuellen Angeboten nichts für Sie dabei ist, werden Sie sicher einen Lieblingsplatz unter den bald entstehenden Quartieren finden.

Bleiben Sie uns treu – renommierte Bauträger

setzen auf neubau kompass. Darum erscheinen bei uns laufend neue Projekte, die das Zeug haben, Ihr Traumzuhause zu werden.

„Erfolgreich sind wir erst dann, wenn die letzte Einheit verkauft ist “

Frank Alexander (Geschäftsführer) und Nina Ringsdorf (ppa. Leitung Vertrieb) sehen in der engen Verzahnung von Markteinschätzung, Projektentwicklung, Marketing und Vertrieb den Erfolgskreislauf für die Vermarktung von Neubauprojekten.

Bei einem Bauprojekt gibt es eine fast unüberschaubare Vielzahl von Aufgaben zu bewältigen. Oft unterstützt zwar ein Maklerunternehmen die heiße Verkaufsphase, aber im Vorfeld muss sich der Bauträger um vieles kümmern, für das ihm eigentlich die Manpower, Zeit oder auch ein zuverlässiger Partner fehlt. Genau hier setzt Hermann Immobilien an. Das Bruchköbeler Maklerunternehmen mit vier weiteren Niederlassungen im Rhein-Main-Gebiet bietet Bauträgern ein integriertes Leistungspaket, das von der Akquise und Markteinschätzung über die Projektentwicklung bis zum Marketing und Vertrieb reicht.

„Wir wollen Bauträger von Beginn an beratend unterstützen“, sagt Frank Alexander, Geschäftsführer der Hermann Immobilien GmbH. „Durch unsere Fokussierung auf das regionale Marktgeschehen im Bereich der Wohnimmobilien besitzen wir ein sehr gutes Gespür für die aktuelle Nachfrage und das Angebot. Im Schnitt verkaufen wir 400 Einheiten pro Jahr – auf dieser Basis können wir die Grundstücks- und Marktsituation präzise einschätzen und eine komfortable, zeit- und kostensparende Projektabwicklung ermöglichen.“

Herausforderung Nr. 1: die Grundstücksakquise

In Ballungsgebieten das passende Grundstück zu finden, ist eine Herausforderung. „Wir kennen den Grundstücksmarkt in der Region ganz genau und beobachten ihn kontinuierlich“, sagt Frank Alexander. „Und wir haben ein hervorragendes Netzwerk, das uns bei der Akquise entwicklungs- und vermarktungsfähiger Grundstücke unterstützt.“ Zu jedem Angebot liefert Hermann Immobilien eine detaillierte Markteinschätzung. „Davon profitieren Bauträger enorm, etwa bei den Kaufverhandlungen“, erklärt Frank Alexander. Neben der Standort- und Wettbewerbsanalyse bietet das Unternehmen die Bewertung der Grundstückslage, Vermarktungsprognosen bis hin zu Empfehlungen für die Preisgestaltung.

Projektentwicklung: die Basis des Erfolgs

Entspricht das Projekt den aktuellen Anforderungen? Wird es eine verlässliche Nachfrage geben? „Wir nutzen alle Informationen, die am Ende ein schlüssiges Gesamtkonzept ergeben“, erläutert Frank Alexander, „von der Grundrissgestaltung bis hin zum Energiekonzept sowie Vorschlägen zu Preisgewichtung und Vertragsgestaltung.“

Da in der Projektentwicklung naturgemäß viele Fäden zusammenlaufen, setzt er außerdem auf kurze Wege und eine schnelle Entscheidungsfindung. So kann im nächsten Schritt das gesamte Wissen aus der Projektentwicklung für das Marketing reibungslos und zügig umgesetzt werden.

Marketing: Begeisterung wecken

Ein durchdachtes Marketingkonzept ist wesentlich für den Verkaufserfolg. Dazu gehören zum einen die Erstellung überzeugender Exposés, Beschilderungen, Verkaufspavillons etc. Zum anderen muss auch das laufende Marketing in der Vertriebsphase gesichert sein – z. B. begleitende Anzeigen, ein aktives Onlinemarketing und vieles mehr. „Im Prinzip können wir alle Aufgaben einer klassischen Werbeagentur erfüllen“, sagt Nina Ringsdorf, Leiterin des Vertriebs bei Hermann Immobilien. „Wir bieten Bauträgern ein ganzheitliches Marketingkonzept, aber natürlich besteht auch die Möglichkeit, einzelne Komponenten zu wählen, wenn der Kunde bestimmte Aufgaben inhouse erledigt.“

Vertrieb: umfassende Begleitung für Käufer und Bauträger

Kaufinteressenten gilt es mit einer vertrauensstiftenden Betreuung abzuholen. Sie werden von dem bestens geschulten Team umfassend beraten und erhalten Antworten auf ihre vielfältigen Fragen – eine partnerschaftliche Begleitung bis zur Vertragsunterzeichnung. Der Bauträger wiederum erhält kontinuierlich Reports zum aktuellen Vertriebsprozess und kann sich auf ein engagiertes Vorgehen des Maklerunternehmens verlassen. „Am Ziel sind wir erst dann, wenn auch wirklich die letzte Einheit verkauft ist“, sagt Frank Alexander. „Denn am Ende wollen wir uns nur am gemeinsamen Erfolg aller Beteiligten messen lassen.“

KONTAKT

Hermann Immobilien GmbH Frank Alexander (Geschäftsführer) Hauptstr. 47–49 63486 Bruchköbel Telefon: 06181 9780-0 info@hermann-immobilien.de www.hermann-immobilien.de