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Cristián Armas Morel: Esta crisis en los
ESTA CRISIS EN LOS precios es multifactorial, pero SALDREMOS ADELANTE
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Cristián Armas Morel es Ingeniero Civil de la Pontifi cia Universidad Católica de Chile, Master en Administración de Empresas de la Universidad de Chile, MBA Tulane University AB Freeman School of Business. Actualmente, es Vicepresidente Ejecutivo de Empresas Armas y creador de Ecosistema NV, organización que la integran distintas iniciativas que van desde la educación, la vivienda social, apoyo a emprendedores, entre otros. Y con más de 35 años de experiencia en el mundo de la construcción, comparte con nosotros su visión de esta crisis y cómo podemos salir de ella.
¿En qué área de un proyecto participas?
Nosotros trabajamos en proyectos de viviendas sociales, renta inmobiliaria, terrenos, proyectos comerciales, etc. En todos ellos trato de estar presente desde la defi nición de la estrategia, en el diseño, en la compra de los terrenos, en la venta, etc. Pero, principalmente, en la búsqueda y en el análisis del mercado para ir generando iniciativas y productos que respondan a las necesidades de las personas. Para ello, leo mucho, me gusta revisar las tendencias, pero por sobre todo conversar, escuchar a las personas, conocer sus realidades, solo así se puede empatizar y tener una visión de futuro responsable.
En la preparación y revisión de presupuestos, los precios unitarios son fundamentales para dar certeza al costo de construcción de un proyecto, ¿cuáles son las partidas que más han sufrido cambios?
Existen varias que han sufrido cambios. Pero sin duda, la normativa no contribuye mucho a reducir los costos, al contrario, hoy los tiempos de tramitación han aumentado entre seis meses a un año. Los anteproyectos, subdivisiones, los proyectos en sí mismos, la recepción fi nal,
etc., todo se está demorando y su efecto es muy importante. También, se han impuesto nuevas normas de ruido, eléctricas, cableado, certifi caciones energéticas, que aumentan los costos estructurales de construir.
Además, se suma que, en este último año, como consecuencia de la pandemia mundial, el alto costo de los materiales.
En estas partidas, ¿cuáles son los materiales que más impactan? Por ejemplo, acero, cemento, moldajes, pinturas, mano de obra, etc. ¿Cuánto han variado en estos 2 años?
Los materiales han subido su valor, pero lo que más ha impactado es el alza del costo del transporte por la poca disponibilidad de contenedores, al que se suma un costo implícito derivado del petróleo, etc.
Pero, no sólo el transporte y los materiales han aumentado los costos, la baja signifi cativa de colaboradores para las obras, muchos de ellos han optado por otros trabajos y otras opciones, complican el futuro de varios proyectos.
Más que una variable, los costos han aumentado en muchas dimensiones, probablemente 40% o más en los últimos años.
Si mejoramos el rendimiento, aumentando la productividad en cada partida, ¿es viable cambiar en el desarrollo del proyecto el uso de materiales o métodos constructivos?, ¿o estamos obligados a atender estos temas en etapa temprana ya que, en curso, es mucho el tiempo para nuevas revisiones
y aprobaciones de ITO y mandante?
Sí, la productividad es algo clave por la que tenemos que trabajar. Prueba de ello, es la experiencia internacional porque estos problemas no son de exclusividad de Chile, sino que se ha visto en casi todos los países de la OCDE. Por lo tanto, estandarizar y capacitar en el uso de nuevas tecnologías, son la opción más factible y que cada vez se hace más necesaria.
Hoy una casa construida bajo los principios de la industrialización puede resolver muchísimos problemas, desde la rapidez, la disminución de costos, etc. Afortunadamente, en Chile existen alrededor de 10 plantas que ya comenzaron a trabajar en este tipo de construcción. Pero aún queda mucho por delante, desde la capacitación de nuestros colaboradores y visualizar tanto en los equipos de obra y en los líderes que los dirigen, los múltiples benefi cios en productividad y rendimiento que existen detrás de la industrialización.
También creo que es fundamental, la incorporación de maestras constructoras. Es un hecho y ha quedado demostrado que se puede incorporar a mujeres, no sólo porque son muy capaces, si no porque tienen la capacidad de analizar desde una perspectiva diferente, lo que siempre es un aporte. Ellas son más dedicadas y meticulosas, su inclusión es prioritaria.
Este impacto que se traduce en una variación de precio, a
opinión e información de los proveedores ¿a qué se debe? ¿Qué explicación brindan?
Los proveedores tienen sus propios problemas, como los costos de reponer sus stocks y la falta de los mismos. Ellos tambien se están dando cuenta que los materiales más estandarizados e industriales, son una mejor fórmula o la manera de enfrentar este escenario. Lo que sucede hoy, de distinta manera, impacta a todos los que nos relacionamos con el real estate.
Según tu opinión, ¿Qué infl uye en la variación de precios?, ¿cuánto impacta el escenario externo, las importaciones y ahora la guerra?
Impacta mucho. Primero los efectos del COVID-19, especialmente en China, infl uyeron mucho en los costos, en los plazos de transporte marítimo, etc. Tanto a nivel local como a nivel mundial.
Ahora, la guerra entre Ucrania y Rusia, sumó un nuevo factor. Rusia y Ucrania son grandes proveedores de diferentes materiales. Este confl icto bélico ha hecho que los commodities aumenten su precio, debido a las sanciones impuestas sobre Rusia y porque la matriz productiva que está en Ucrania, está destruida.
Los precios son una consecuencia de lo que sucede en el mundo, la economía es refl ejo de todo ello. Y en un mundo globalizado como el que vivimos, las consecuencias se sienten en todos los rincones, y en un plazo cada vez más corto.
Siguiendo con lo anterior, ¿qué está pasando en los contratos actuales?, ¿cómo se incluyen o absorben estas variaciones de precios?, ¿quién las pagan?
Después de la crisis del 2013, cuando nos enfrentamos como industria a problemas similares en cuanto a precios, sacamos varios aprendizajes. Si a esa experiencia, le agregamos hoy la incertidumbre jurídica de plazos de aprobaciones de permisos, etc.; que los contratos se han ajustado, deja muchas partidas variables o ajustables para que el riesgo no recaiga sólo en los mandantes y subcontratistas. Todo esto me hace pensar que el contrato de suma alzada “murió”, igual como en muchos países del mundo, donde está prohibido o no es válido por ser asimétrico. Eso es un hecho concreto.
Para los actuales estudios en licitaciones, ¿cómo describen y confi guran esta situación de variaciones de precio que signifi can una clara incertidumbre en el costo fi nal de construcción de un proyecto?
Las propuestas en su gran mayoría ya no son a plazo fi jo, de hecho, existe un buen precedente en el Ministerio de Obras Públicas con los llamados sistemas de reajustes y comités de expertos, que sancionan las variaciones para evitar la caída de los contratos a medio camino.
¿Están optando por otros materiales o soluciones constructivas para lograr más certeza de plazo en la construcción, gracias a disminuir, por ejemplo, gastos generales, pueden ayudar a reducir el costo total del proyecto?
Sí, defi nitivamente sí. Hay que optar por la estandarización, además de muchos estudios y control logístico. Un método efectivo es el de Kaizen, que tiene como objetivo maximizar la producción mediante la mejora continua del aparato productivo, reduciendo así las inefi ciencias. Hay que ir cambiando rápidamente al mundo de la construcción en planta y ensamble en obra. Esta es una oportunidad real y comprobable en un período en que las noticias no son muy buenas.
¿Qué base de información, indicadores, datos, utilizas para presentar reajustes de precio de cara a tu mandante?, ¿y cómo lo están haciendo los contratistas?
Existen diversos apoyos que se desprenden de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, etc. Creo que sería bueno contar con un índice de costos de construcción, que son unidades de reajuste para la construcción como un todo, o para subsectores como vivienda asequible, industrial, etc. Esto existe en varios países, incluso latinoamericanos, que los tienen hace muchos años mediante un ente independiente público y con apoyo de instituciones privadas. N&C
