Förutsättningar, planförslag och upplåtelse för flytande bostäder på Södra stranden, Motala kommun

de Un rla p ra gs rt po

Förutsättningar, planförslag och upplåtelse för flytande bostäder på Södra stranden

Förutsättningar, planförslag och upplåtelse för flytande bostäder på Södra stranden Underlagsrapport Praktikarbete Motala kommun 2017-08-16 Denna handling har utarbetats av kommunledningsförvaltningens samhällsbyggnadsenhet genom:

Elias Allouche, planpraktikant Sofia Gillberg, mex-praktikant Avsnitt gällande upplåtelseformer är skrivna av Sofia.

Resterande avsnitt i rapporten är skrivna av Elias.

Kartor, illustrationer och foton Alla kartor, illustrationer och foton är producerade av Motala kommun, där inget annat anges.

Omslagsfoto

Vy över Motalaviken från Södra stranden.

innehållsför teckning Del 1 - inledning

4

Syfte Reflektioner Återstående utredningar

5 5 6

Del 2 - sammanfattning

8

Diskussion 9 Planprogrammets riktlinjer 15 Stöd för upphävande av strandskyddet 18 Vattendjup 20 Byggnadsteknik och teknisk försörjning 21 Miljökonsekvensbeskrivning 22 Utformning av plankartan och planbestämmelser 23 Upplåtelseformer 24

Del 3 - förslag till flytande bostäder på Södra stranden

26

Gestaltning 27 Situationsplan 29 Förslag till detaljplan 33 Upplåtelseform 34 Alternativ 1 - Tomträtt 34 Alternativ 2 - Bostadsarrende 35 Alternativ 3 - Lägenhetsarrende 36

Del 4 - bakgrund Stöd i ÖP 06

38 40

Upplåtelseformer 42 Fastighetsbildning för flytande bostäder 44 Gemensamma anordningar 45 Begreppsdefinition 45

Del 5 - upprättandet av flytande bostäder inom ramen för detaljplan

46

Västervik - Sjöstaden 48 Källor 48 Detaljplan 49 Reflektioner angående plankartan 50 Nulägesbeskrivning 50 Plansammanfattning 51 Teknisk försörjning 52 Byggnadsteknik 53 Likheter och skillnader 54 Lärdomar för flytande bostäder på Södra stranden 54 Upplåtelseform för flytande bostäder 55 Nacka - Marinstaden 56 Källor 56 Detaljplan 57 Reflektioner angående plankartan 58 Nulägesbeskrivning 58 Plansammanfattning 59 Teknisk försörjning 60

Byggnadsteknik 61 Likheter och skillnader 62 Lärdomar för flytande bostäder på Södra stranden 62 Ytterligare reflektioner 63 Upplåtelseform för flytande bostäder 64 Karlstad - Sjögången 66 Källor 66 Detaljplan 67 Reflektioner angående plankartan 68 Nulägesbeskrivning 68 Plansammanfattning 69 Teknisk försörjning 70 Byggnadsteknik 71 Likheter och skillnader 72 Lärdomar för flytande bostäder på Södra stranden 72 Upplåtelseform för flytande bostäder 73 Södertälje - Båtvarvet 74 Detaljplan 75 Kalmar - Varvsholmen 76 Detaljplan 77 Bilaga 1 Bilaga 2

80 84

DEL 1 inledning

Utreda förutsättningarna för uppförande av flytande bostäder på Södra stranden (Motalavikens södra strandområde). Dels med inspiration från projekt med flytande bostäder i tre svenska kommuner, dels med stöd i kommunens eget producerade dokument. Detta med inriktning på detaljplanens framtagning och utformning, gestaltning av tänkbara miljöer samt möjliga upplåtelseformer för de flytande bostäderna.

Reflektioner Under efterforskningen till denna rapport framgick att flytande bostäder är ett relativt nytt koncept i Sverige. En grov uppskattning är att det i dagsläget finns ungefär 100-200 flytande bostäder på olika orter i landet. Genom att ta del i denna utveckling kan Motala stärka sin profilering som “Östergötlands Sjöstad”. Flytande bostäder kan utformas som komplement till den befintliga marina verksamheten, vilket är en utmärkande faktor för staden.

Projekt för flytande bostäder i Västervik, Karlstad och Nacka har studerats i denna rapport och nedan redovisas några viktiga reflektioner:

5

• De sammanlagda erfarenheterna från denna rapport är att bostadskostnaden för flytande bostäder kan vara avgörande för ett lyckat genomförande på Södra stranden. Exklusiva bostäder medför inte enbart högre risk för exploatör och kommun, utan kan även göra det svårare att upphäva strandskyddet. Bland annat påpekar Naturskyddsföreningen att de nödvändiga insatserna är för omfattande med hänsyn till ett fåtal exklusiva bostäder.

• Länsstyrelserna i de respektive kommunerna verkar vara inkonsekventa i sina bedömningar för upphävande av strandskyddet, vilket även kan vara fallet för Motala. De delar i rapporten som belyser länsstyrelsens agerande och beslutsfattande bör därför inte tolkas som absoluta sanningar utan som riklinjer och exempel i fall som rör flytande bostäder.

• Angående räddningstjänst verkar kommunerna ha vitt skilda lösningar på exempelvis brandskyddsåtgärder, beroende på deras respektive omständigheter. Riktlinjer från

myndigheter, exempelvis Boverket, i detta avseende har inte framkommit i materialet • För detaljplanens utformning är det nu rekommenderat att använda allmän plats och kvartersmark på vattenområden, vilket inte var förutsättningarna då detaljplanerna för Västervik, Nacka och Karlstad togs fram. Detta beskrivs mer detaljerat i avsnitt Sammanfattning.

För uttömmande reflektioner av rapporten se följande avsnitt Sammanfattning.

inledning

Syfte

inledning

Återstående utredningar I dagsläget finns en begränsad mängd undersökningar och tillgänglig data över området på Södra stranden som är aktuellt för flytande bostäder, vilket denna rapport måste förhålla sig till. I planprogrammet framgår en rad olika undersökningar som bör göras i ett detaljplaneskede inför en etablering av flytande bostäder.1 En sammanställning av föreslagna utredningar från planprogrammet, såväl som utredningar denna rapport funnit vara relevanta för fortsatt arbete med flytande bostäder på Södra stranden redovisas nedan.

• Hur grumling och länsvatten kan påverka Vättern • Angöring • Teknisk infrastruktur • Parkering • Buller Ansökan behöver göras angående: • Tillstånd om vattenverksamhet från länsstyrelsen.

• Exploatering inom Natura 2000-område (läs vidare i avsnitt Sammanfattning, Miljökonsekvensbeskrivning för flytande bostäder).

En fiberledning är dragen i det närliggande vattenområdet, vilket bör undersökas vidare i detaljplaneskedet.

Vidare utredning bör göras angående: • Vattendjup • Våghöjd • Vattenkvalitet • Förankringsmetod • Undervattensledningar i området • Arkeologi och fornlämningar • Badvattenkvalitet • Naturvärden i vattnet och på botten • Föroreningar i sediment 1 Motala kommun. Motalavikens södra strand - planprogram, 22,54,57,58. Godkännandehandling. Motala: Motala kommun, 2017.

6

inledning SÜdra stranden har en historia av industriverksamhet vilket avspeglar sig även i dagsläget.

7

DEL 2 sammanfattning

Tankarna på flytande bostäder har sedan länge anammats internationellt i bland annat USA. I San Francisco uppkom flytande “kollektivstäder” redan på 70-talet.1 Västra hamnen i Malmö är ett känt svenskt exempel på en tidig detaljplan som tillät bostäder på vattnet. Konceptet har dock, som denna rapport visat på, börjat förverkligas på flera olika platser i landet. Framförallt inom de senaste 7-8 åren. Inte minst i stora städer som Göteborg där man i Frihamnen nu ämnar skapa en typ av flytande kvartersstruktur, men även i mindre städer som Karlstad med tolv flytande hyresrätter. Detta indikerar att flytande bostäder kan ha en flexibel utformning och typ av boendeform med hänsyn till vad målsättningarna för bebyggelsen är: exempelvis exklusivt boende, svar på bostadsbrist eller en lösning på fluktuerande vattennivåer.

Med exemplet Marinstaden i Nacka i åtanke väcks frågan om flytande bostäder är synonymt med exklusivt boende. Det höga försäljningspriset var en huvudfaktor till 1 Simon Lundh.

Bofast.

Flytande hippiehus som klarar ett jordskalv. 2016. http://www.bofast. net/1/1.0.1.0/1031/1/?item=art_art-s1/4150 (hämtad 2017-08-09).

9

varför det inte såldes så många fastigheter, där den första exploatören konkurssattes som följd och därmed avvek från projektet.

Kommunen hade vid den tidpunkten dessutom tagit en viss risk med en investerad VA-dragning till området. Det i regel höga priset för flytande bostäder kan därmed vara ett av de starkaste argumenten mot att bygga flytande bostäder. Marinstaden visar på de negativa konsekvenser som flytande bostäder i exklusivt utförande kan medföra, där kostnaderna kraftigt begränsar vilka som har råd att bosätta sig där. Detta trots närheten till centrala Stockholm och en bred ekonomisk målgrupp.

Frågan om priset är central för utformningen av flytande bostäder i Motala kommun, då typ av boendeform är relevant för de målgrupper som kommer ha möjlighet att bosätta sig där. Vad är då eftersträvansvärt för Södra stranden? I planprogrammet framhålls att de flytande bostäderna ska vara ett intressant inslag i staden, men på vilket sätt framgår inte.

Frågan väcks om det finns alternativ till de traditionellt flytande bostäderna med ett i regel högt försäljningspris. Att sträva emot mindre exklusiva bostäder med en så låg

boendekostnad som möjligt, kan genom att öppna upp för en större målgrupp minska riskerna för kommunen och exploatören med deras respektive investeringar i projektet, och samtidigt stärka planens genomförandekraft.

För att ytterligare minska risken för ett uteblivet plangenomförande i ett ovanligare projekt som detta, bör även detaljplanens utformning ges noggrann omtanke. Som konstaterat i rapporten kan flytande bostäder bevisligen uppföras i olika boendetyper och upplåtelseformer vilket kan gynnas av en mer generös utformning i detaljplan. Det kan potentiellt även öppna upp för fler exploatörer att vilja anamma projektet. Områdesutformningen kan då huvudsakligen regleras i avtalet med den aktuella exploatören. De viktigaste aspekterna gällande exempelvis byggnadshöjder bör dock fortfarande regleras genom planbestämmelser så att rådigheten över dessa i framtiden säkerställs.

Som ovan nämnts är det av vikt att stärka planens genomförandekraft med hänsyn till att flytande bostäder fortfarande i svenska sammanhang är ett relativt nytt koncept

sammanfattning

Diskussion

sammanfattning

och inte lika beprövat som mer traditionella boendeformer. Detta kan vara grund för ökade risker med projektet. En mer generös detaljplaneutformning kan motverka detta i någon mening, men för att planen fortfarande ska gå i linje med planprogrammets krav på utformning samt påpekanden från exempelvis länsstyrelsen gällande riksintressen eller andra bestämmelser, kan ett kompletterande gestaltningsprogram uppföras likt det för Marinstaden i Nacka.

I denna kan riktlinjer upprättas för de flytande bostäderna med hänsyn till exempelvis landskapsbilden för att underlätta i olika tillståndsprövningar. Att understryka är att detta enbart har en vägledande funktion och är inte juridiskt bindande.

Med ovanstående i åtanke, hur kan då den nya bebyggelsen uppfylla sitt syfte att vara ett intressant inslag i staden?

Som en hållbarhetsvision, med helt självförsörjande villor och futuristisk arkitektur ? 2 Eller som en ekonomiskt hållbar lösning med så låga boendekostnader som möjligt, och bredda målgruppen så exempelvis studenter kan bosätta sig? 3

2 Håkan Abrahamson. NyTeknik. Självförsörjande flytande hus. 2015. http://www.nyteknik.se/ bygg/sjalvforsorjande-flytande-hus-6343278 (hämtad 2017-08-09).

3 Johan Hellekant. SVD Näringsliv. Flytande bostäder åt flyktingar och studenter. 2016. https://www.svd.se/flytande-bostader-at-flyktingar-och-studenter (hämtad 2017-08-09).

Leif Johansson. ST. Här kan 25 flytande hus byggas i Sundsvalls hamn: “Det blir ett helt kvarter på vattnet”. 2016. http://www.st.nu/bostadspuls/har-kan-25-flytande-hus-byggas-i-sundsvalls-hamn-det-blir-ett-heltkvarter-pa-vattnet (hämtad 2017-08-09).

Västra hamnen i Malmö, detaljplanen är upprättad 1999. Illustration: Malmö kommun.

10

sammanfattning En prototyp för självförsörjande flytande bostäder är under utveckling. Kan ett eventuellt högt försäljningspris rättfärdigas av minskade utgifter för energiförsörjning och därmed bredda målgruppen? Foto: NyTeknik.

ekologi?

11

sammanfattning

ekonomi?

Omrรฅdesutformning fรถr de flytande kvarteren i Frihamnen, Gรถteborg. Foto: Udvikling Danmark A/S.

Foto: Udvikling Danmark A/S.

12

sammanfattning I Sundsvall prövas ett koncept med studentkollektiv i container-liknande trähuskonstruktioner genom ett tidsbegränsat bygglov som givits för ett centralt vattenområde. Bilden visar den slutgiltiga visionen där flera av dessa bostäder är sammankopplade i en kvartersstruktur. Foto: Imorgon Innovation.

13

Den första planerade bostaden i Sundsvall, där tre studenter ska bo tillsammans.

Foto: Imorgon Innovation.

sammanfattning

Ett givet svar är svårt att hitta.

Erfarenheterna från liknande projekt och de argument som hittills lagts fram mynnar ut i att det lämpligaste är någon form av ekonomiskt förmånligt boende.

Det grundas sammantaget i att: • Riskerna för kommun och exploatör kan minska i och med att det möjliggörs för en större målgrupp att bosätta sig. Detta kan bidra till planens genomförandekraft.

• Det är svårt att med enbart ett fåtal exklusiva bostäder rättfärdiga all annan tillhörande konstruktion (bryggor, angöring, vägar etc.) och ingreppen i områdesmiljön det innebär, vilket även Naturskyddsföreningen påpekar på samrådet för planprogrammet: “[...] mycket tveksamma till förslaget att etablera vattenvillor och kallbadhus.

Vad gäller vattenvillor är de tveksamma eftersom etableringen kräver tillstånd om vattenverksamhet, och för att vattennivåerna i Vättern är så varierande, vilket komplicerar kravet på ett visst vattendjup. De anser att det är en onödigt stor utmaning för en så liten exklusiv

grupp boende.” 1

• Det är mer visionärt än med traditionellt flytande bostäder i exklusivt utförande, vilket kan stärka platsens syfte att vara uppseendeväckande och bli ett dragplåster för staden.

Motala kommun avser att fortsätta äga det vattenområde där de flytande bostäderna ska placeras, vilket ger alternativen tomträtt eller arrende som upplåtelseform.

Utgångspunkten för vilken upplåtelseform som är lämpligast har varit 3 kap. 1§ FBL där förutsättningarna för fastighetsbildning finns specificerade. Är det lämpligt att stycka av fastigheter i ett vattenområde? Kan det antas att sådana fastigheter på Södra stranden kommer att inom en överskådlig tid få en varaktig användning för ändamålet flytande bostäder? Avstyckning bör inte ske så länge det finns en osäkerhet om fastigheten verkligen ska bebyggas. Någon direkt tidsbegränsning för genomförandet finns inte men det bör finnas anledning att tro att ändamålet kommer genomföras. Ett 1 104.

av de största hindren för genomförandet av ett framtida projekt är den ekonomiska aspekten som tidigare nämnts, vilket starkt påverkar planens genomförandekraft. Dock behöver inte allt för stränga krav ställas på bevisen för planens förverkligande.

Syftet med de flytande bostäderna på Södra stranden är som sagt att skapa ett intressant inslag i staden och ett argument för att stycka av fastigheter för detta ändamål är att främja samhällsutvecklingen och ett nytänkande vad gäller markanvändning.

Tomträtt skulle vara vara att förespråka då den flytande bostaden blir knuten till fastigheten. Arrenderas marken ut i form av bostadsarrende till privatpersoner som uppför en bostad kan ett problem uppstå då ägaren inte längre vill arrendera marken.

Eftersom den flytande bostaden står på ofri grund och ägs av arrendatorn skulle ägaren i praktiken kunna flytta på bostaden. I 2 kap 4§ JB står: ”föremål som nyttjanderättshavare eller annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand”.

Motala kommun. Motalavikens södra strand - planprogram,

14

Planprogrammets riktlinjer I planprogrammet föreslås för område 9 beteckningar som medger bostäder (B), småbåtshamn (V1) samt småbåtshamn med karaktär av öppet vatten (W1). En eventuell konflikt som uppstår i samband med detta är om det verkligen går att behålla en karaktär av öppet vatten med uppförande av ny bebyggelse på vattenytan, där framförallt B och W1 kan ses som motsägelsefulla.

Flytande bostäder, angöring för husbåtar och småbåtshamn med den tillhörande bryggstrukturen nödvändig för detta innebär ett relativt stort i anspråktaget område på vattenytan. Den tolkning som denna

15

rapport utgår ifrån är att endast området för småbåtsverksamheten behöver behålla karaktären av öppet vatten. Planprogrammet är ett övergripande dokument som tas fram i ett tidigt skede för att ge en överblickbar bild av projektet, och även visa på visioner och ambitioner samt ge riktlinjer för den fortsatta planeringen. Den nya kunskap som denna rapport bidragit med kan användas för att komplettera och eventuellt ändra vissa av planprogrammets riktlinjer, som rekommenderas i detta fall. Ytterligare ett exempel på detta är angående vattendjupet i området med hänsyn till programområdesgränsen (se stycke Vattendjup).

I de nya riktlinjerna från Boverket gällande vattenområden framhålls att: “Verksamheter och användningar som placeras på, i eller över vatten men där karaktären av öppet vatten inte ska finnas kvar, bör anges som kvartersmark eller allmän plats.” 2

2 Boverket. Användning av vattenområde. http://www. boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/planering/detaljplan/ planbestammelser/anvandning-av-vattenomrade/ (hämtad 2017-08-15).

Detta för att öka tydligheten i plankartan.

Alltså bör exempelvis beteckningen B preciseras med “Flytande bostäder” i fallet för Södra stranden, för att omöjliggöra utfyllnad av vattenområdet vilket annars tillåts med kvartersmark eller allmän plats. Detta innebär att tidigare praxis med att ange beteckningen vattenområde tillsammans med en kvartersbeteckning (ex. WB), skulle vara lämplig att använda om karaktären av öppet vatten ska behållas även i bostadsområdet trots otydligheten i plankartan. Med tolkningen av planprogrammet att enbart småbåtshamnen (W1) behöver ha en karaktär av öppet vatten föreslås att bostadsområdet för de flytande bostäderna samt den omgivande bryggstrukturen ges beteckningar för kvartersmark respektive allmän plats.

Genom detta säkras även allmänhetens tillträde på ett mer övertygande och tydligt sätt, jämfört med exempelvis detaljplanen för Marinstaden i Nacka. I denna framkommer det inte av beteckning på plankartan eller planbestämmelse, utan nämns enbart i planbeskrivningen vilket inte gör det juridiskt bindande.

sammanfattning

Kommunerna Västervik, Södertälje och Karlstad har i sina projekt med flytande bostäder valt upplåtelseformen tomträtt för det berörda vattenområdena. I Karlstad har dess kommunala bostadsbolag genom tomträtt byggt flytande bostäder i form av hyresrätter. Detta skulle kunna vara ett sätt för Motala kommun att skapa lägre boendekostnader och på så sätt bredda målgruppen och stärka genomförandekraften.

sammanfattning

Exempel på utgången praxis, från detaljplan Marinstaden i Nacka.

16

sammanfattning Går det att behålla en karaktär av öppet vatten med flytande bostäder? Foto: Aquavilla.

Föreslagna detaljplanebeteckningar ur planprogrammet.

17

sammanfattning

Stöd för upphävande av strandskyddet “Kommunens inriktning är att allmänhetens tillgång till stränder inte skall försämras. Förhållningssätt till strandskydd inom tätorten ska utgå från en allsidig bedömning av den lämpligaste markanvändningen, oavsett formella förhållanden som uppstått genom en skiftande lagstiftning.” 1

Då en ny detaljplan för området behöver tas fram måste en ny ansökan om upphävande av strandskyddet göras. Tre av de sex särskilda skäl som krävs för att upphäva strandskyddet har åberopats vid ansökan av detaljplanerna för Marinstaden i Nacka och Sjöstaden i Västervik: allmänhetens tillgänglighet till platsen förbättras, platsen anses vara i anspråktagen och att detaljplanen reglerar verksamheter som måste ligga vid eller i vattnet.

Allmänhetens tillgång till strandnära miljöer är viktigt i Motala kommun, vilket tydligt framhållits i ÖP06. Detta har varit en huvudfaktor som utformnings- och detaljplaneförslaget i rapporten förhållit sig till. Förslaget syftar till att avsevärt förbättra allmänhetens tillträde och nyttja 1

Motala kommun. Översiktsplan för Motala kommun, 48

av platsen, som idag är begränsad. Det går att argumentera för att med flytande konstruktioner på vattnet ges allmänheten möjlighet att betrakta strandlinjen utifrån vattnet från ett annat perspektiv, och att detta skulle öka tillträdet till stranden och vattenområdet.

Det har tidigare förts diskussioner med länsstyrelsen i Motala kommun under samråd för planprogrammet för Södra stranden, gällande om platsen kan anses vara i anspråktagen och verksamheter som kräver placering på vatten: “Särskilda skäl för byggande av flytande bostäder i strandskyddat område är att de per definition behöver ligga vid vatten, liksom båtbryggor och badhus. Det föreslagna området för flytande bostäder är dessutom redan i anspråktaget av en båtbrygga. Samhällsbyggnadsenheten anser att denna fråga bör prövas i detaljplan innan möjligheten utesluts.” 2

För att kunna motivera förslaget med flytande bostäder på Södra stranden föreslås att de flytande bostäderna placeras i anslutning till befintliga strukturer.

2 94-95.

Motala kommun. Motalavikens södra strand - planprogram,

Lämpligt för detta skulle vara Motala Skeppsförenings brygga som når ut ca 65 meter i Motalaviken. Vidare utredning bör ske för en alternativ lokalisering av de båtplatser som då blir i anspråktagna av den nya bebyggelsen, om inte de nya föreslagna platserna anses vara tillräckliga. För den föreslagna bryggpromenaden är den främsta motiveringen att allmänhetens tillgänglighet förbättras och till platsens syfte att vara ett intressant inslag. I planprogrammet framhålls även att platser för hus- och fritidsbåtar ska finnas i området, vilket kräver en större brygga. Dessa aspekter kan argumenteras väga tyngre än strandskyddsintresset i det berörda området. För att ytterligare underlätta i tillståndsprövningen kan utformningen i området mellan de två existerande bryggorna sträva efter att behålla karaktären av öppet vatten i så stor utsträckning som möjligt. Detta kan lämpligen regleras i detaljplan. Motala Skeppsförening arrenderar vattenområdet för sina bryggor av kommunen. Bryggan har de uppfört på egen hand, och Motala kommun har inlett processen med att säga upp detta arrendeavtal. Är arrendet ett bostads- eller anläggningsarrende kan kommunen endast bryta besittningsskyddet

18

sammanfattning

om de kan visa att de kommer att använda marken till annan bebyggelse/ ändamål än vad upplåtelsen avser. Ärendet ska gå till arrendenämnden som gör en intresseavvägning mellan parterna. I framtiden avser kommunen att fortsätta äga vattenområdet, vilket även talar för att kommunen är huvudman för allmänna platser då bryggpromenaden anges som allmän plats i detaljplan.

Är det möjligt att motivera exploatering i det markerade vattenområdet om området kan anses i anspråktaget, och om karaktären av öppet vatten strävas efter att behållas i största möjliga mån?

19

Det finns ett flertal konstruktioner uppförda i anslutning till området, vilket kan motivera ytterligare exploatering.

sammanfattning

Vattendjup

Som tidigare konstaterat behöver en detaljerad vattendjupsundersökning i Motalaviken utföras inför projektet.

Detta är av särskild vikt då placeringen av de flytande bostäderna till stor del begränsas av vattendjupet i området. Då denna undersökning är utförd kan ett ställningstagande göras om planområdet behöver muddras eller ej. Muddring innebär en stor miljöpåverkan, men kan vara nödvändigt om vattendjupet inte är tillräckligt för de flytande bostäderna.

Denna rapport utgår från den enda i dagsläget tillgängliga datan över området, för att kunna ge en ungefärlig, lämplig bostadsplacering i vattenområdet. Vad datan indikerar är att en etablering av bostäder på vattenområdet, utan muddring, angränsar till programområdesgränsen för att ligga på tillräckligt djupt vatten (ca 2 meter djupt).

De flytande bostäderna kan enligt denna undersökning, som längst in mot land, placeras i höjd med den befintliga bryggan (ca 65 meter ut). Alternativt längre in mot land under förutsättning att platsen muddras, vilket enligt planprogrammet bör undvikas i största möjliga mån. Denna

oklarhet är något som detaljplaneförslaget tar i beaktning genom att förlänga Motala skeppsförenings brygga till totalt 75 meter, vilket ger mer utrymme för de flytande bostäderna och möjliggör för en placering på djupare vatten. Detta lyfter som tidigare nämnt problematiken att programområdesgränsen eventuellt behöver vidgas för att ge utrymme för bostäderna i det fall muddring inte görs, vilket måste tas ställning till efter en mer detaljerad vattendjupsundersökning.

Slutsatsen är att ytan lämplig för flytande bostäder är begränsad inom området för vad programområdesgränsen medger, vilket påverkar utformningen och antal möjliga bostäder. Avståndet till farleden i Motalaviken är ca 150 meter från området för flytande bostäder, vilket kan jämföras med Marinstaden i Nacka (ca 10-20 meter från bostäderna) och Västervik (ca 20-30 meter från bostäderna).

Av den tillgängliga vattendjupsdatan framkommer att området som är lämpligt för flytande bostäder är relativt litet utan muddringsinsatser (streckat område). Röd linje markerar 3 meters djup och gul linje markerar ungefärligt 2 meters djup. Den blå streckade linjen symboliserar programområdesgränsen.

20

Då utrymmet för de flytande bostäderna är begränsat blir det svårt att motivera stora avstånd mellan bostäderna. I Västervik angavs ett säkerhetsavstånd på 8 meter mellan byggnaderna med hänsyn till brandsäkerheten. I Nacka är avståndet mellan ytterväggarna på bostäderna ungefär 6 meter, vilket motiveras främst av bostädernas sprinklersystem. Det är även påvisat brandhärdigt fasadmaterial i planbestämmelserna. Detta kan vara en lämplig utgångspunkt för flytande bostäder på Södra stranden. Ett brandpostnät i bryggorna kan även vara nödvändigt om räddningstjänst bedöms ha en begränsad framkomlighet till platsen trots den föreslagna utformningen.

Gällande konstruktion för bostadspontonerna kan inspiration hämtas från Karlstads exempel, där man kopplat samman vanliga flytbryggor och modifierat dessa med betongfundament. Detta kan vara en ekonomiskt lönsam lösning och bör utredas vidare. Det utsatta läget för de flytande bostäderna i Motalaviken

21

innebär att åtgärder mot hårt väder måste tas. En möjlig lösning kan vara flytbryggor med vågbrytande funktion, vilket skulle kunna inkorporeras i utformningen. Den förstärkta konstruktionen på dessa bör utredas huruvida det ger tillräckligt skydd för påsegling av fartyg eller ej. Det relativt långa avståndet till farleden minskar risken för påsegling av framförallt större fartyg

vilket är en betryggande faktor.

Erfarenheterna från Sjögången i Karlstad visade på att uppförandet av flytande bostäder på Södra stranden bör samkoordineras med annan planerad bebyggelse i närområdet, med hänsyn till delade VA-ledningar, byggmaterialupplag och dylikt. Annars är risken att exempelvis

Exempel på flytbrygga med vågbrytande funktion. Foto: SF Pontona.

sammanfattning

Byggnadsteknik och teknisk försörjning

sammanfattning

ledningar under marken får grävas upp igen, vilket är ekonomiskt och tidsmässigt kostsamt. En annan aspekt att ta hänsyn till i detta avseende är bostädernas förmåga att vara självförsörjande. Om denna förmåga eftersträvas för de flytande bostäderna kan detta vara skäl till att området inte behöver kopplas på det kommunala VA-nätet och även minska eller utesluta behovet av elförsörjning från annan part.

Regn- och smältvatten föreslås för de flytande bostäderna ledas direkt ut i Motalaviken, men den eventuella miljöpåverkan av detta bör undersökas vid den slutgiltiga bostadsutformningen. En gemensam miljöstation samt parkeringsyta för de flytande och landfasta bostäderna föreslås inom rimligt avstånd från strandlinjen.

Miljökonsekvensbeskrivning Som tidigare exempel i Nacka visat är det inte alltid som kommunen bedömer att en omfattande etablering på ett vattenområde innebär betydande miljöpåverkan. I planprogrammet finns dock stöd för att en miljökonsekvensbeskrivning behöver upprättas inför projektet på Södra stranden: “Tillstånd kan i allmänhet lämnas om skyddsvärda miljöer inte skadas och om bevarandet av de arter som ska skyddas inte hotas eller försvåras. Den som ska utföra åtgärden eller verksamheten ska söka tillstånd. En ansökan ska innehålla en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) med bedömning av åtgärdens påverkan på Natura 2000-värdena, möjliga alternativ, samt lämpliga skyddsåtgärder.” 1

Om förslaget med flytande bostäder på egen hand innebär en betydande miljöpåverkan och därmed utlöser en miljökonsekvensbeskrivning är svårt att avgöra i dagsläget med den tillgängliga faktan. Det planprogrammet framhåller är att den berörda platsen är del av ett 1 82.

Motala kommun. Motalavikens södra strand - planprogram,

Natura 2000-område, vilket är tillräckligt för att en miljökonsekvensbeskrivning inför tillståndsprövning av länsstyrelsen behöver tas fram. Området för flytande bostäder omfattas även av riksintresse för naturvård, rörligt friluftsliv, friluftsliv samt yrkesfiske (sjöar) vilket kan påverka utlösandet av en miljökonsekvensbeskrivning, och vad den i så fall bör behandla. Undersökningarna som utfördes i samband med framtagningen av miljökonsekvensbeskrivningen för Sjöstaden i Västervik kan utgöra underlag för detta: • Nya bryggor och pirers påverkan på vattenkvaliteten, växt- och djurlivet samt vattenrörelser. I utredningen konstaterades att de flytande anordningarna har en väldigt liten eller ingen påverkan på ovan nämnda kriterier.

• Förutsättningar att blanda båthamn inkluderat motorbåtar och flytande villor med avseende på bl.a. badmöjligheter och boendemiljö. Slutsatsen av utredningen var att varken buller, luftföroreningar, sjömacken eller påsegling utgör något problem för området, förutsatt att de föreslagna riskreducerande åtgärderna

22

Utformning av plankarta och planbestämmelser • Den omgivande bryggpromenaden är tänkt som påseglingsskydd för de flytande bostäderna som placeras innanför denna, likt exemplet Marinstaden i Nacka. Relativt långt avstånd från farleden i Motalaviken gör att det troligen inte behöver märkas ut något område för påseglingsskydd i plankartan. Planområdesgränsen kan därmed vara i nära anslutning till planerade konstruktioner i vattenområdet.

Om påseglingshinder tillåts i detaljplan bör det i avtalet med exploatören specificeras vilken part som är skyldig att upprätta sådana, alternativt anges som planbestämmelse.

• Planområdet bör inkludera skogsmarken längs den berörda delen av strandområdet, för att säkerställa lämplig användning med hänsyn till områdets helhet samt allmänhetens tillträde. Även utrymme för en förlängning av Motala Skeppsförenings brygga, tillfart till området, parkering samt landfast miljöstation bör inkluderas. Två betydande faktorer för planområdets avgränsning är vattendjupet och fiberledningen i närheten av planområdet, vilka behöver utredas ytterligare. Förslaget i denna rapport utgår från den för tillfället enda tillgängliga datan över vattendjupet (Sjöfartsverkets allmänna vattendjupsdata

23

som inte lämpar sig för sjönavigering), samt att fiberledningen som är dragen strax utanför det aktuella området inte utgör något hinder.

• Bryggpromenaden ska vara tillgänglig för allmänheten. Detta kan säkerställas genom att i detaljplan ange det som allmän platsmark med beteckningen “Gång”, vilket går i linje med Boverkets senaste rekommendationer. Det utesluter även behovet av x-angivelser i planen. Även strandpromenaden och tillfartsvägen bör anges som allmän platsmark. De flytande bostäderna bör anges som kvartersmark med beteckningen “B” i enlighet med boverkets rekommendationer. Det är även lämpligt att benämna det som flytande bostäder och inte flytande villor för att möjliggöra olika bostadstyper, vilket går i linje med en mer öppen utformning av detaljplan.

• För kommunen att få rådighet i projektet kan utformningsbestämmelser som rör exempelvis materialval, byggnadshöjd och bostadsyta anges. Detta kan vara av vikt för att tillmötesgå brandrisk, behålla karaktären av öppet vatten i så stor utsträckning som möjligt samt relatera den nya bebyggelsen till platsens kulturhistoria. Detta kan även regleras i avtalet med exploatören. Då flytande bostäder kan uppföras i olika boendetyper och upplåtelseformer kan en mer generös utformning i detaljplan vara fördelaktig.

• Genomförandetiden för detaljplanerna i Västervik och Karlstad är satt till 5 år, vilket kan vara en riktlinje för Södra stranden då omfattningen av projekten för flytande bostäder bedöms

sammanfattning

genomförs (se kapitel Västervik - Sjöstaden). Den ökade båttrafiken förväntas ha en viss försämrande effekt, främst sommartid, men inte tillräckligt för att hindra boende- och badmöjligheter.

Tomträtt Kommunen

Karlstad

Tomträtt Kommunen

Södertälje

Västervik

Kommunen

Tomträtt

Hans Marklund och Båtvarvet Fastigheters KB Karlstads Bostads AB

Privatpersoner

Privatpersoner

Hyresrätt

Ja

Ja

Ja

Ja Äganderätt Privatpersoner Kommunen

Kalmar

Marinstaden AB

Fastighetsköp

Marinstaden AB/ MarinaBo AB Modern Marine Homes AB

Privatpersoner

Äganderätt

Ja

GA

Nacka

De upplåtelseformer som förekommit har inte skilt sig nämnvärt.

Mellan kommun och exploatör/privatperson har upplåtelseformen varit äganderätt alternativt tomträtt. Mellan exploatör och privatperson har upplåtelseformen varit äganderätt alternativt hyresrätt.

Avtal

Vid sidan visas en tabell över de kommuner som studerats i syfte att utreda upplåtelseformer för flytande bostäder. I 4 av 5 undersökta kommuner är det kommunen som äger marken och som väljer att upprätta och/eller ändra i detaljplan för att möjliggöra flytande bostäder. I ett fall har en privat aktör begärt planbesked för sin fastighet som kommunen valt att gå vidare med.

Markägare

Upplåtelseformer

Exploatör

• Kommunen föreslås vara huvudman för allmänna platser.

Exploateringsavtal

• Ett gestaltningsprogram har ingen juridiskt bärighet, men kan vara lämpligt att komplettera med för att underlätta tillståndsprövningar hos exempelvis länsstyrelsen i projektet för Södra stranden.

Köpare/nyttjande- Upplåteserättsinnehavare form

• Området där strandskydd föreslås upphävas kan illustreras på en separat karta, bifogad på plankartan. Detta upplevs som tydligare jämfört med en beteckning för varje enskilt område.

Detta står dock enbart som en administrativ bestämmelse i förslaget till detaljplan.

Kommun

sammanfattning

vara likvärdig.

24

25 sammanfattning

DEL 3

förslag till flytande bostäder på Södra stranden

Utgångspunkter • Göra platsen tillgänglig för allmänheten.

Platsen kan utformas som en huvudnod i det planerade rekreationsstråket runt Motalaviken och på så vis bli en del i helheten. En bryggpromenad som är sammankopplad med stråket ger förutsättningar för flera mötesplatser och underlag för exempelvis verksamheter att etablera sig.

• Bostäderna och bryggpromenaden ska utgöra så litet intrång i den befintliga miljön som möjligt med hänsyn till landskapsbilden. Bostäderna kan därför med fördel vara småskaliga och kompakta.

• Bostäderna är uppförda huvudsakligen i metall och trä för att relatera till platsens och stadens industriella kulturhistoria. ”Inriktningen är att Södra stranden ska utvecklas med respekt för sitt kulturhistoriska arv. Det innebär att kulturhistoriskt värdefulla element; fornlämningar, kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och historiska

27

strukturer samt gamla namn och benämningar ska visas hänsyn och tas tillvara och inlemmas i nya användningar och strukturer där det är möjligt.” 1

• Minimera de hårdgjorda ytorna med hänsyn till dagvattenhanteringen.

Koncept “Den solfjädersformade stadsplanen, snart återställd i hela sin utbredning, är unik i sitt slag. En vandring utmed de bågformade gatorna förlänger perspektivet i takt med stegen medan utblicken mot vattnet, markerad av “Visionärens vinkelben”, upprepas i varje gata som korsas.” 2 • Göra detta till en identitetsskapande miljö med en kulturhistorisk koppling.

Synliga balkar i metall är ett exempel på detta, vilket för tankarna till gamla Motala verkstad.

• Den yttersta cisternen kan användas som utsiktsplats, likt “visionärens vinkelben”.

• Bryggpromenadens utformning har en 1 27.

2

Motala kommun. Motalavikens södra strand - planprogram, Motala kommun. Översiktsplan för Motala kommun, 80.

naturlig vågbrytande funktion, utöver eventuella inbyggda sådana funktioner.

• I framtiden kan om lämpligt fler bryggor upprättas som bostäderna placeras invid. Dessa kan göras tillgängliga enbart för de boende för att tydligare åtskilja det privata från det offentliga.

gestaltning

Gestaltning

gestaltning

Ungefärlig placering av flytande bostöder Privat brygga med flytande bostäder Båtplatser Allmänt Gångstråk

Allmän brygga

Framtida Siktlinjepunkt

mötesplats

Rekreationsstråk Angöring/tillfart till området

Konceptskiss.

28

gestaltning 29

Situationsplan.

gestaltning

X3 Genaom att sammanfoga tre skeppscontainrar skapas en boyta på ca 40 kvm. Metallen är beständig mot den marina miljön.

30

gestaltning Bottenplan. Spiraltrappan är inspirerad av de slingrande trapporna på de gamla oljecisternerna (se s. 7).

Förslag på bostadsutformning.

31

32

gestaltning

Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. Bestämmelser utan beteckning gäller inom hela planområdet.

GRÄNSER Planområdesgräns Användningsgräns Egenskapsgräns

ANVÄNDNING AV ALLMÄNNA PLATSER

W

VÄG GATA GATA1 GÅNG CYKEL

W1

GÅN

G

GÅNG CYKEL1

GÅNG PARK

B1

NATUR P-PLATS

II

ÅTERVINNING hpl

W

W

framtida brygga

W

GÅN

KEL1 G CY

PARK

GATA

Återvinningsstation Hållplats för sopbil

ANVÄNDNING AV KVARTERSMARK B1

H PARK

Genomfartstrafik Lokaltrafik, träd och buskar får planteras Vändplan ska anläggas för räddningstjänstens framkomlighet Gång- och cykeltrafik Gång- och cykeltrafik där räddningstjänsten ska ha framkomlighet Gångtrafik Park Natur Parkering

H

GÅNG CYKEL NATUR

Flytande bostäder Detaljhandel

ANVÄNDNING AV VATTENOMRÅDE

PARK

W

GATA1

W1

Öppet vattenområde.

Småbåtshamn, bryggor får anläggas.

UTFORMNING AV ALLMÄNNA PLATSER II

Högsta antal våningar

ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER hpl

Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft Huvudmannaskapet för allmän plats är kommunalt Strandskyddet föreslås upphävas inom området

ÅTERVINNING

Illustrationslinje

NAT

framtida brygga

UR GA

TA

P-PLATS K

PAR

Illustrationstext

Mer information om detaljplanens syfte och stöd för tolkning av planbestämmelserna finns i planbeskrivningen.

GÅNG

VÄG

Detaljplan för Södra stranden

Motala kommun, Östergötlands Län

Praktikarbete upprättad av Elias Allouche 2017-08-15 Elias Allouche Planpraktikant

33

Förslag till detaljplan för flytande bostäder och övrig områdesutformning på Södra stranden.

detaljplan

PLANBESTÄMMELSER

upplåtelseform

Upplåtelseform

Utgångspunkten för hur arbetet med de fastighetsrättsliga frågorna kommer att gå till beror på vem som är ägare till fastigheten där de flytande bostäderna ska placeras. Det aktuella vattenområdet ägs i dagsläget av Motala kommun.

Det finns två sorters genomförandeavtal som kan används vid detaljplaneläggning, exploaterings- alternativt markanvisningsavtal. Är det kommunen som äger fastigheten kan ett markanvisningsavtal tecknas med en exploatör. Är det en privat aktör skrivs ett exploateringsavtal mellan kommunen och exploatören.

Plan- och bygglagen definierar de olika avtalen i 1 kap 4§.

Exploateringsavtal - “avtal om genomförande

av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en exploatör eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur”

Markanvisningsavtal - “ett avtal mellan en

kommun och en exploatör som ger exploatören ensamrätt

att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande”

Kommunen har också som alternativ att avstycka tomter i vattnet och upplåta med äganderätt alternativt tomträtt. Eventuellt skulle kommunen också kunna arrendera ut vattenområdet med bostadsarrende eller lägenhetsarrende.1 Förutsättningen vad gäller ägandet av vattenområdet på Södra stranden är att Motala kommun även fortsättningsvis ska vara ägare. Detta utesluter upplåtelse genom äganderätt.

Alternativ 1 Tomträtt Fastighetsbildning

Lämpliga fastigheter styckas av i vattenområdet. Till de fastigheter som bildas för de flytande bostäderna måste även mark avsättas för eventuell parkering, sophantering, förråd med mera. För detta ändamål bildas en gemensamhetsanläggning.

Avtal Ett tomträttsavtal är ett formavtal och ska vara skriftligt. Avtalet ska innehålla: • Ändamålet med upplåtelsen • Avgäldsbeloppet..

• Föreskrifter angående fastighetens användning och bebyggelse.

Förslag på avtalsutformning se bilaga 1.

Fördelar Motala kommun: • Marken används enligt detaljplan.

• Marken finns kvar i kommunens ägo.

• Kommunen får en inkomst från tomträttsavgälden.

Tomträttsinnehavaren: • Total besittningsrätt.

• Fastigheten kan nyttjas som säkerhet för belåning.

• Panträtt och annan nyttjanderätt får upplåtas i tomträtten.

• Tomträttsinnehavaren har rätt att överlåta fastigheten.

1 Aquavilla. AquaVilla leder utvecklingen av flytande hus och byggnader i världen. Okänt årtal. http://www.aquavilla.se/omaquavilla/fakta/ (hämtad 2017-08-15).

34

Motala kommun: När ändamålet för tomträttsavtalet är bostad är den minsta upplåtelseperioden 60 år som sen förlängs med 40 år i taget. Besittningsskyddet är starkt för tomträttsinnehavaren, en uppsägning ska grunda sig på att det är av vikt för fastighetsägaren att använda fastigheten för annan bebyggelse eller på annat sätt än tidigare. Vill kommunen säga upp tomträttsavtalet tidigare krävs expropriation.

Då tomträtt endast kan upplåtas i hel fastighet behöver 3-5 st områden avstyckas från stamfastigheten Holm 6:30. Plats för gemensamhetsanläggning planläggs som kvartersmark.

Tomträttsinnehavaren: • Möjlighet till påverkan avgäldsbeloppet.

av

Alternativ 2 Bostadsarrende Ett bostadsarrende behöver inte gälla en hel fastighet, det kan vara en del eller ett område/utrymme. Inom fastigheten Holm 6:30 skulle platser för de flytande bostäderna kunna arrenderas ut med bostadsarrende.

För övriga anordningar/anläggningar som behövs för bostäderna såsom brygga, förråd, miljöstation, parkering och väg skulle en gemensamhetsanläggning kunna bildas.

Detta med hänvisning till Anläggningslagen: “1 § Enligt denna lag kan inrättas anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem (gemensamhetsanläggning). Fråga om gemensamhetsanläggning prövas vid förrättning.”

“2 § 2 st Om det är lämpligt, ska bestämmelserna tillämpas även på 1. byggnader och andra anläggningar som inte hör till en fastighet.”

Bostad på arrenderad mark blir övrig lös egendom då den står på ofri grund, det vill säga att bostaden inte hör till fastigheten. I 2 kap 4§ JB står: ”föremål som nyttjanderättshavare eller annan än

35

fastighetsägaren tillfört fastigheten hör inte till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand.”

Även en arrenderätt räknas som övrig lös egendom.

De bostäder som byggs på arrenderad mark är i dagsläget oftast permanentbostäder och det görs därför större investeringar än förr.

Detta leder till ett behov av att använda byggnad och arrenderätt som säkerhet för lån.

När ett bostadsarrende används som kreditsäkerhet upprättas en så kallad säkerhetsöverlåtelse mellan arrendatorn och kreditgivaren. Dessutom tecknas en markägarförklaring mellan fastighetsägaren och kreditgivaren.

Säkerhetsöverlåtelse innebär att både äganderätten till byggnaden och nyttjanderätten till marken överlåts till kreditgivaren. För en kreditgivare räcker det inte med huset (på ofri grund) som säkerhet eftersom det hänger ihop med arrendeavtalet och möjligheterna att överlåta rättigheter och skyldigheter enligt arrendeavtalet till ny köpare av byggnaden.

upplåtelseform

Nackdelar

upplåtelseform

Det finns ingen laglig rätt för en arrendator att överlåta arrenderätten därför krävs det att fastighetsägaren i en markägarförklaring godkänner både överlåtelsen av arrenderätten till kreditgivaren, men även att eventuell ny arrendator under vissa villkor kan få ta över arrendeavtalet.

Avtal Ett tomträttsavtal om bostadsarrende är ett formavtal och ska vara skriftligt. Vid bostadsarrende har arrendatorn direkt besittningsskydd vilket innebär rätt till förlängning av avtalet vid avtalets utgång.

Ett avtal är bindande max 25 år inom detaljplan, efter detta kan avtalet sägas upp av både fastighetsägare och arrendator.

Om arrendatorn inte godtar en uppsägning av avtalet ska jordägaren vända sig till arrendenämnden där skälet för uppsägning prövas. Skälet ska vara ett i lagen godkänt skäl ett så kallat besittningsbrytande skäl.

Dessa finns beskrivna i 10 kap. 5§ JB.

Fördelar Motala kommun: • Marken används enligt detaljplan.

• Marken är kvar i kommunens ägo.

• Kommunen får inkomst i form av arrendeavgift.

• Ingen ändrad fastighetsindelning.

Arrendator: • Slipper de skyldigheter som en fastighetsägare har.

• Arrendatorn kan med hjälp av en säkerhetsöverlåtelse och en markägarförklaring från fastighetsägaren få möjlighet att använda bostad och arrenderätten som säkerhet vid lån.

Nackdelar Motala kommun: • Möjlighet till uppsägning av avtal tidigast efter fem år.

Arrendator: • Saknar de rättigheter som en fastighetsägare har.

• Kort bunden avtalstid.

Alternativ 3 Lägenhetsarrende Kajplats och plats för brygga eller båt är exempel där ett lägenhetsarrende skulle kunna tecknas. Enligt Aquavilla skulle det vara möjligt att arrendera ut en plats för flytande bostad med lägenhetsarrende. För de övriga anläggningar som krävs bildas en gemensamhetsanläggning.

Avtal Ett avtal behöver inte vara skriftligt men för att underlätta vid eventuell tvist bör det upprättas. Avtalet är bindande som längst i 25 år inom detaljplanerat område, vilket innebär att efter den tiden har både fastighetsägare och arrendator rätt att säga upp avtalet.

För arrendatorn saknas besittningsskydd vilket innebär att rätten till förlängning av avtalet, som vid bostadsarrende, saknas.

Förslag på avtalsutformning se bilaga 2.

36

Motala kommun: • Marken används enligt detaljplan.

• Marken är kvar i kommunens ägo.

• Kommunen får inkomst i form av arrendeavgift.

• Den bindande avtalstiden är kort.

• Ingen ändrad fastighetsindelning.

Arrendator: • Slipper de skyldigheter som en fastighetsägare har.

Nackdelar Motala kommun: • Kort bindande avtalstid Arrendator: • Saknar de rättigheter som en fastighetsägare har.

• Kan inte använda bostaden som säkerhet för kredit

37

upplåtelseform

Fördelar

DEL 4 bakgrund

I planprogrammet är det specificerat olika kriterier som bör tas hänsyn till inför en eventuell byggnation av flytande bostäder på Södra stranden. Område 9 (se bild s. 17) anses som lämpligt för placering av flytande bostäder, med hänsyn till framförallt den intilliggande hamnverksamheten och kanalinloppet. Faktorer såsom siktlinjer, vattendjup, våghöjd och vattenkvalitet påverkar den slutgiltiga placeringen av bostäderna på vattenområdet. Rapporten kommer inte gå in djupgående på de tekniska delarna av dessa aspekter, utan på en mer grundläggande nivå belysa och argumentera för tillämpningsbara lösningar på Södra stranden. Exempelvis kan praktiska åtgärder för vågbrytning från andra svenska kommuner vara till grund

39

snarare än tekniska rapporter. I kapitel Diskussion belyses detta mer i detalj. Avsnittet om de juridiska förutsättningarna för upplåtelseformer utgår ifrån att detaljplanen för Södra stranden vunnit laga kraft.

Förutsättningarna denna rapport avser utreda utgår huvudsakligen från planprogrammets nedan givna formulering: “[...] en etablering av ett fåtal vattenvillor, ca 3-5 stycken, och/eller några platser för husbåtar, som skulle utgöra ett spännande utropstecken i Södra strandens siluett.” 1 I citatet ovan framkommer även den nya bebyggelsens tänkta syfte: att vara något uppseendeväckande och ett annorlunda inslag i staden. Flytande bebyggelse anses även kunna komplettera det befintliga båtlivet i området.

Denna rapport använder konsekvent begreppet “flytande bostäder”. För att få en tydligare förståelse av begreppet används definitionen given av Södertälje kommun:

1 57.

Motala kommun. Motalavikens södra strand - planprogram,

“Med flytande villa menas en permanent bostad byggd på betongskrov eller flytpontoner, oftast utan motor och roder, och som aldrig eller undantagsvis kan förflyttas.

De flytande villorna byggs oftast upp på ett betongskrov, en så kallad kassun, som har ett djupgående på cirka 2 meter. Utformning och isolering av skrovet varierar beroende på tillverkare. Moderna husbåtar har en vikt på cirka 150-160 ton varav den största delen består av själva kassunen. Den tunga vikten gör att byggnaden ligger stabilt i vattnet och blir så gott som oberörd av vindar, vågor och isbildning under vintern.

Att bo permanent i ett boende på vatten kräver bygglov och att det dessutom framgår i en detaljplan att platsen får användas som bostadsändamål. Moderna husbåtar räknas till bostäder och därför gäller de ordinarie krav som ställs på ”vanliga” bostäder, exempelvis tillgänglighet, säkerhet och tekniska egenskaper. Det är också viktigt att vägg- och takkonstruktioner uppförs så att ett torrt inomhusklimat kan erhållas utan kondensproblem. Det är viktigt att de flytande bostäderna förankras väl för att klara påfrestningar vid hårt väder och att förankringen tillåter variationer i vattenståndet. Beroende på hur förankringen sker så kan tillstånd för vattenverksamhet komma att krävas.

Lagstiftning om detta finns i Miljöbalken.” 2

Citatet syftar på traditionellt flytande 2 Södertälje kommun. Detaljplan för Båtvarvet 4 och 5 mfl inom Pershagen i Södertälje, 20-21. Utställningshandling. Södertälje: Södertälje kommun, 2009.

bakgrund

Motalavikens södra strand - planprogram samt projekten Sjöstaden i Västervik, Sjögången i Karlstad och Marinstaden i Nacka ligger till grund för denna rapport. Huvudsakligen behandlas detaljplaner samt tillhörande plandokument och handlingar för respektive projekt. Planprogrammet för Södra stranden har behandlats på samråd i slutet av 2016 och kommer läggas fram för godkännande senare i år 2017.

bakgrund

bostäder, exempelvis av typen Aquavilla, men fungerar som stöd för en allmän begreppsförståelse i denna rapport. Andra typer av flytande bostäder börjar numera dyka upp i olika sammanhang, dock ofta med samma grundläggande principer som ovan beskrivet. Detta kan vara relevant för Södra stranden och belyses senare i rapporten. Med utgångspunkt i ovanstående särskiljs här begreppen flytande villa och flytande bostad, där den senare menas innefatta andra bostadstyper än enbart villor.

Stöd i ÖP06 Att bygga flytande bostäder på Södra stranden är något som uttrycks redan vid tiden för framtagandet av Översiktsplan Motala möter framtiden (2006):

staden sedan 1960-talet huvudsakligen koncentrerats till områden norr om Motala ström och Motalaviken. Det finns därmed en strävan att balansera stadsutvecklingen och fokusera mer på de områden belägna söder om vattendragen. Att den oljeverksamhet som tidigare bedrivits strax söder om planområdet för de flytande bostäderna numera är avvecklad och idag används till gasolförvaring och garage, möjliggör för en ny typ av mark- och vattenanvändning vilket då har tydligt stöd i översiktsplanen.

Det finns även en strävan att låta allmänheten få bättre tillgång till strandområden, stimulera näringslivet på den södra sidan

av Motalaviken samt bilda attraktiva stråk runt denna för att knyta ihop innerstaden.

En återkommande vilja framhålls att ta bort eventuella begränsningar för allmänheten att ta del av kustnära områden.4 I dagsläget finns vid strandområdet enbart små öppna ytor med tät omgivande vegetation vars underhåll är eftersatt vilket försvårar den allmänna tillgängligheten. Genom att bilda nya stråk i vegetationen och frigöra ytorna i större utsträckning, skapas förutsättningar för rörelse och vattenkontakt på platser där det idag inte är möjligt. Området för de flytande bostäderna är även den mest 4 Motala kommun. Översiktsplan för Motala kommun, 48,65,88.

“Området är idag ianspråktaget för verksamheter av olika slag men läget utmed Motalaviken är så intressant att markanvändningen på sikt bör förändras. Även möjligheten till vattenburna bostäder, s k sjövillor, bör studeras.” 3

Vidare belyser översiktsplanen en problematik med att exploatering i 3 Motala kommun. Översiktsplan för Motala kommun, 104.

Antagandehandling. Motala: Motala kommun, 2006.

Den här typen av flytande bostäder är vad planprogrammet syftar på. Foto: Aquavilla.

40

bakgrund

nordligt belägna platsen utmed Södra stranden, vilket gör att siktlinjerna är mycket goda åt både väst, öst och nord. Detta gör platsen lämplig som nod i det planerade rekreationsstråket runt Motalaviken.

Illustration av hela programområdet för Södra stranden. Visionen med ett sammanhängande gång- och cykelstråk finns med både i ÖP06 och planprogrammet för Södra stranden.

41

Vegetationen är idag vildvuxen vid området, men skulle kunna bilda en attraktiv strandpromenad.

bakgrund

Upplåtelseformer

Nedan beskrivs kortfattat de olika alternativen av upplåtelseformer som kan tänkas för de flytande bostäderna på Södra stranden. Tomträtt är en sorts nyttjanderätt men är så snarlik en äganderätt att den benämns vid sidan av beskrivningen för nyttjanderätter.

Källor Nils Larsson och Stieg Synnergren.

Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken. Norstedts Juridik AB: Solna, 2007.

Folke Grauers. Nyttjanderätt - hyra, bostadsrätt, arrende och tomträtt.

Studentlitteratur: Lund 2014, 19-27.

Nyttjanderätt Nyttjanderätt är när en fastighetsägare upplåter till någon annan att använda sin fastighet, fast egendom. Fast egendom är enligt 2 kap JB fastighet, fastighetstillbehör, såsom hus och andra byggnader, samt byggnadstillbehör och industritillbehör. Det formella objektet för en nyttjanderätt är fastighet eller samfällighet. En nyttjanderätt

behöver inte gälla en hel fastighet utan kan även gälla en del eller ett område, reellt objekt.

Hyra, arrende och tomträtt är de totala nyttjanderätterna, vilket betyder att nyttjanderättshavaren får full besittning över området/utrymmet under avtalstiden. Detta förutsätter att det utgår ersättning. Partiell nyttjanderätt är när nyttjanderättshavaren inte får besittning till det upplåtna området/ utrymmet utan bara i visst hänseende får använda eller bruka det till exempel för jakt och fiske.

Hyresrätt

“Hyresavtal föreligger när hus eller delar av hus upplåts för nyttjande mot ersättning” 12 kap 1§ 1 st JB. Här används begreppet hus istället för byggnad eftersom det ska gälla en byggnad med både väggar och tak.

Ett hyresavtal behöver inte vara skriftligt för att vara bindande, men om någon av parterna begär det måste ett skriftligt avtal upprättas. Ett skriftligt avtal har fördelen som bevismaterial om det uppstår en tvist.

Ett hyresavtal kan vara på bestämd tid eller på obestämd tid. För att avtalet ska sluta gälla måste det sägas upp. Detta gäller

för båda sorterna men för det på bestämd tid måste en tidsperiod på nio månader ha passerat.

Bostadsrätt

En bostadsrättsförening äger fastigheten men upplåter en nyttjanderätt kallad bostadsrätt. Innehavaren av nyttjanderätten blir indirekt delägare i fastigheten genom sitt medlemskap i föreningen. En bostadsrätt upplåts på obestämd tid och innehavaren kan i princip fritt överlåta bostadsrätten till någon annan.

Arrende

Nyttjanderätten arrende delas upp i lägenhetsarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och jordbruksarrende (beskrivs ej närmare då det inte är en aktuell upplåtelseform). För bostads-, anläggningsoch jordbruksarrende måste ett skriftligt avtal skrivas. I handlingarna måste alla villkor (areal, ev. byggnader, arrendetid och uppsägningstid) framgå och om det senare kommer tillägg eller ändringar måste även de vara skriftliga.Reglerna om arrende är tvingande till arrendatorns fördel om inget annat anges i lagtexten, 8 kap 2§ 1 st JB. Vill parterna avtala om sämre villkor ska

42

Lägenhetsarrende

I lagtexten definieras ett lägenhetsarrende:

“Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende” 8 kap 1§ 2st.

Till skillnad mot de övriga arrendetyperna är ett skriftligt avtal inte ett krav. I 8 kap JB finns de tvingande bestämmelserna. Det finns även en del lagregler som är dispositiva, det vill säga frivilliga. Ett lägenhetsarrende kan avtalas på bestämd tid, tills vidare, eller för arrendatorns livstid. Avtalet är inte bindande i mer än 50 år, inom detaljplan 25 år. Arrendeavgiften beslutas vid första upplåtelsen och ska vara i pengar. Om det avtalas kan arrendeavgiften indexregleras.

Bostadsarrende

I 10 kap 1§ JB definieras bostadsarrende: • Upplåtelse genom skriftligt avtal av jord mot ersättning för annat ändamål än jordbruk.

• Arrendatorn ska enligt arrende-

43

upplåtelsen ha rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus.

• Det är inte uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodoses annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn eller honom närstående.

• Arrendatorn kan endast vara en fysisk person. Om arrendatorn är en juridisk person blir det ett lägenhetsarrende.

Undantaget är när en förening är arrendator och som i sin tur har som avsikt att upplåta bostadsarrende, 10 kap 1§ 2 st.

Anläggningsarrende Anläggningsarrende definieras i 11 kap 1§ JB: • Upplåtelse genom skriftligt avtal av jord för annat ändamål än jordbruk mot ersättning.

• Arrendatorn har rätt att för förvärvsändamål på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad.

• Arrendatorns rätt att uppföra byggnad

får inte vara av sådant slag att byggnaden är av ringa betydelse för verksamhetens bedrivande.

Ett anläggningsarrende används vid förvärvsändamål med ekonomiskt innehåll.

Det kan till exempel vara en bensinstation, fabrik eller en kiosk. Det finns inget krav på att verksamheten ska vara lokaliserad på det upplåtna området men byggnaden får inte vara av ringa betydelse för verksamheten som beskrivs i 11 kap 1§ JB.

Tomträtt

Den här formen av nyttjanderätt kan endast upplåtas av kommun eller stat.

Tomträttsavtal är formavtal och ska vara skriftligt. Upplåtelsen ska vara för ett bestämt ändamål och det måste utgå ersättning. Tiden för upplåtelsen är 60 år i en första period som sedan kan förlängas med 40 år i taget. Fastighetsägaren (kommun/ stat) får inte säga upp avtalet tidigare än vid utgången av dessa perioder, annars måste tomten exproprieras. En uppsägning ska grunda sig på att det är av vikt för fastighetsägaren att använda fastigheten för annan bebyggelse eller på annat sätt än

bakgrund

arrendenämnden godkänna det.

bakgrund

tidigare. Tomträttsinnehavaren kan inte säga upp avtalet endast överlåta fastigheten till någon annan.

Likheten mellan ett tomträttsavtal och äganderätt: • Den som fått en tomträtt upplåten ska ansöka om inskrivning av tomträtten inom tre månader.

• Fastigheten kan nyttjas som säkerhet för belåning.

• Panträtt och annan nyttjanderätt får upplåtas i tomträtten.

• Tomträttsinnehavaren har rätt att överlåta fastigheten.

• En tomträttsinnehavare har samma skyldigheter och rättigheter som en fastighetsägare.

Äganderätt En fastighetsägare som har äganderätt kan sälja, pantsätta eller utan tillstånd hyra ut sin fastighet. Sedan 1 maj 2009 kan även

flerbostadshus byggas med ägarlägenheter.

En ägarlägenhet innehas med äganderätt.

Skillnaden mellan ägarlägenhet och småbostadshus är att en ägarlägenhet har del i en samfällighet som omfattar gemensamma delar i flerbostadshuset såsom yttertak, fasader, trapphus och förråd.

Fastighetsbildning för flytande bostäder I 3 kap. 1§ FBL: “Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får INTE äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får INTE heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat

sätt än genom fastighetsbildning.”

Det är möjligt att avstycka en tomt runt varje flytande bostad om upplåtelseformen är äganderätt eller tomträtt. Nyttjanderätt och lägenhetsarrende kan inte ligga till grund för fastighetsbildning eftersom varaktighetsrekvisitet saknas.

Varaktighetskravet ska säkerställa att det inte sker en onödig splittring av fastighetsbeståndet genom att fastigheter med kortsiktiga och tillfälliga ändamål bildas. Hänsyn bör dock tas till hur samhället utvecklas och hur markanvändningen förändras med tiden.

För att fastighetsbildning ska få ske måste även fastigheten antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid (aktualitetskravet). En tidsbegränsning för genomförandet finns inte dirket men det bör finnas anledning att tro att ändamålet någon gång kommer att genomföras. Enligt fastighetsbildningskommitén bör dock inte allt för stränga krav ställas på att bevisa att ändamålet med fastighetsbildningen förverkligas. Vid fastighetsbildning ska även miljöaspekter samt förutsebara miljöförändringar beaktas.

44

Ledningar för teknisk försörjning och bryggor kan inrättas som gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen 1, 2 §§.

Begreppsdefinition Följande begrepp har i rapporten definierats utifrån faktisk betydelse och egen avgränsning: • • • •

Varaktigt – bestående, permanent Ändamål – flytande bostäder Överskådlig tid – 10 år Sin art – flytande bostäder, ett annorlunda boende.

• Övriga omständigheter - miljöpåverkan, förutsebara miljöförändringar. Hur stort är intresset för denna boendeform i Motala. Vill eventuella boenden äga en fastighet för ändamålet genom äganderätt alternativt arrendera mark för ändamålet eller är intresset störst för att hyra en bostad?

45

bakgrund

Gemensamma anordningar

DEL 5

Upprättandet av flytande bostäder inom ramen för detaljplan

Detta kapitel belyser och jämför detaljplaner samt tillhörande plandokument och handlingar för flytande bostäder i Västervik, Karlstad och Nacka. De primära källorna till respektive avsnitt redovisas i inledningen. Det sista avsnittet redovisar upplåtelseformer för flytande bostäder i Kalmar och Södertälje.

Foto: Västerviks kommun.

Foto: Nacka kommun.

Foto: Karlstads kommun.

47

Källor

N 6404413 E 600588

Västerviks kommun. Plan- och genomförandebeskrivning, Skeppsbrokajen med närliggande område, Detaljplan 3.

Antagandehandling. Västervik: Västerviks kommun, 2013.

Västerviks kommun. Detaljplan för Västervik 4:37, 4:38, 4:119 m.fl., Skeppsbrokajen med närliggande område, Detaljplan 3. Antagandehandling. Västervik: Västerviks kommun, 2013.

E 595484

Västerviks kommun. Miljökonsekvensbeskrivning för Skeppsbrokajen med närliggande områden, Detaljplan 3.

Västervik: Västerviks kommun, 2013.

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

N 6401137

1:18 027

© Lantmäteriet

N 6402933 E 598564 Koordinatsystem SWEREF 99 TM

Huvudman för allmän plats Kommun Genomförandetid 5 år Antagandedatum 2013-06-10 Laga kraft 2013-07-25 Instans KF

E 597926

väster vik - sjöstaden

Vä s t e r v i k - S j ö s t a d e n

N 6402523

1:2 253

© Lantmäteriet

48

Följande gäller inom område med nedanstående beteckningar.

Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet.

Endast angiven användning och utformning är tillåten.

GRÄNSBETECKNINGAR Linje ritad 3 m utanför planområdets gräns Användningsgräns Egenskapsgräns Illustrationslinje

Mark- och vattenanvändning ANVÄNDNING AV MARK Allmänna platser

LOKALGATA KAJ W

STRANDPROMENAD

Lokaltrafik Yta tillgänglig för allmänheten samt för transporter kopplad till hamnverksamhet.

Gångtrafik

Kvartersmark

WV1 a

JKV

Industri, kontor och hamn

HV

Handel, hamn

B

Bostadskomplement kopplat till flytande villor

P

Parkering

ANVÄNDNING AV VATTEN

W

a WB1 II a

a

3,60

WB 1 II a 4,00

WV1 a

2,10

WV1 a

10

2200

e1 e21000 e38

10

WV1 a

2,10

g

WV1 a

g

4600

e1 e22200 e317

WB1

Flytande villor med tillhörande pir

WH

Flytande handel med tillhörande pir

WV

Hamn

WV1 W

UTNYTTJANDEGRAD 00

e

4,30

Högsta sammanlagda byggnadsarea i procent av fastighetsarea

e0000

Högsta sammanlagda bruttoarea i kvm för byggnader

e0000

Högsta sammanlagda bruttoarea i kvm för pirer

e00

Maximalt antal flytande villor

1

2,00

2

6,60 2,00

10

a

2,10

f-magasin

B

2,20

6,30 2,80

8,00

1,40

1,80 1,90

2,10

2,10 4,10

miljöbod 2,10 6 a g e150

6,30 2,60

1,80 2,20

P

2,30 6,60

4,70

6,60

HV a m1 e50

1,80

2,30

11,40

e21400

a

STRANDPROMENAD 2,10

10

2,00

a

2,00

a x y

g

a

2,40

10

A AT LG KA O L

2,20

a

WV a

1,80

KAJ 1,80 a

13,50 11,40

3,30

GRUNDKARTANS BETECKNINGAR

Säkerhetsreducerande åtgärder i form av påseglingsskydd eller dylikt ska redovisas för miljö- och byggnadskontoret innan lov kan ges för flytande bostäder.

Lägsta grundläggningsnivå ska följa byggnadsnämndens rekommendationer. I dagsläget är denna nivå för bostäder +2,5 meter över normalvattennivån. Undantag kan göras för enklare byggnad eller för konstruktion som genom särskildbyggnadsteknik eller annan teknisk lösning, inte riskeras att skadas av vatten.

1

Upphävande av strandskydd Strandskydd föreslås upphävas a

3,20

Huvudmannaskap

Häck

2

Slänt

Kommunen är huvudman för allmän platsmark

3

1,60 1,20

Nivåkurvor

Grundkartan är framställd genom utritning å kommunens databas.

Kartinnehållet aktuellt 2010-06-28.

Fastighetsredovisningen aktuellt 2010-06-28.

Koordinatsystem plan SWEREF99 16.30.

Koordinatsystem höjd RH00.

8,60

Mätklass III Skala 1:1000 Alf Ahnstedt Mätningschef

ÖVERSIKTSBILD ÖVER ETAPPINDELNING

50

Kran eller travers får uppföras till maximalt 12 meter

ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER

Väg

20

Högsta antal våningar

kran

Genomförandetid

Byggnader, takets begränsningslinjer redovisade

10

Högsta nockhöjd i meter. För flytande villor gäller vattenytan som 0-plan.

II

Genomförandetiden är fem (5) år från den dagen planen vinner laga kraft.

Staket

0

Vändplan ska vara i samma nivå som angränsande kvartersmark Fördröjningsmagasin för dagvatten får anordnas

Inför grävning och schaktning inom området ska samråd ske med miljö- och byggnadskontoret för att bedöma om behov av ytterligare provtagning och omhändertagande av uppkomna massor.

Fastighetsbeteckning

18 17

Föreskriven markhöjd över nollplanet

ej kantsten f-magasin

Inför förankring av byggnadsdelar på havsbottnen eller annan verksamhet som kan påverka spridning av föroreningar i sedimenten, ska anmälan göras till miljö- och byggnadskontoret.

Fastighetsgräns 0:00

MARKENS ANORDNANDE

1

a

2,00

3,10

Marken ska vara tillgänglig för utfart från närliggande fastigheter Marken ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning

Om fornlämning eller dylikt skulle påträffas i samband med exempelvis schaktarbete, ska arbetet avbrytas och kontakt tas med Länsstyrelsen.

10

2,30

13,70

Marken ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik

y g

Generellt inom planområdet gäller följande:

JKV a e50 m1

2,10

6,40

Byggnad för sophantering får uppföras

RISK- OCH STÖRNINGSSKYDD Verksamheter får inte vara störande för närliggande fastigheter m

2,00

11,50

x

0

2,10

9,70

13,60

Marken får inte bebyggas

miljöbod

PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE

2,30

6,90

BEGRÄNSNING AV MARKENS BEBYGGELSE

+0,00

2,00

2,30 7,20

WV1 a

1,80

7,20

11,70

HV a kran m1 e1200

+2,00 ej kantsten

WH e1500 a

3

100m

SKALA 1:1000

Detaljplan av Skeppsbrokajen i Västervik.

antagandehandling

2,10

Småbåtshamn Öppet vattenområde.

Dykdalber eller dylikt som hinder för påsegling av flytande villor tillåts.

Egenskapsbestämmelser

2,20

49

Vattenområden

W

Till planen hör: Planbeskrivning Genomförandebeskrivning

Fastighetsförteckning Behovsbedömning MKB MKB

Särskilt utlåtande Samrådsredogörelse Utlåtande efter utställning

Beslutsdatum:

Detaljplan för

VÄSTERVIK 4:37, 4:38, 4:119 m.fl.

KS godkännande: 2013-06-10

Skeppsbrokajen med närliggande område, dp 3

Antagande KF:

Västerviks kommun, Kalmar län

Laga kraft:

2013-06-10

2013-07-25

Kommunledningskontoret i Västervik 2013-05-27 Oscar Häggström Planeringsarkitekt - WSP Sverige AB

Justeringsfaktor:

1

Arkiv nr: Daniel Niklasson Planarkitekt

C 328

väster vik - sjöstaden

PLANBESTÄMMELSER

väster vik - sjöstaden

Reflektioner angående plankartan

• Planområdesgränsen sträcker sig ut i vattenområdet på grund av den intilliggande farleden. Detta innebär en ökad påseglingssrisk vilket har lett till åtgärder som sänkning av hastigheten för fartyg och tillåtelse att på öppet vattenområde anlägga påkörningshinder. Även det närmaste landfasta området samt tillfartsväg till området innefattas i planområdet.

• Relativt stora ytor där flytande bostäder får uppföras, ingen byggrättsindelning efter enskilda bostäder (likt exemplet Marinstaden i Nacka). I övrigt är planen gestaltningsmässigt relativt tillåtande.

• Allmän strandpromenad och kaj samt tillträde för allmänheten på intilliggande kvartersmark genom x-bestämmelse.

Bryggpontonerna till bostäderna är inte allmänt tillgängliga utan enbart menade för de boende och regleras som en gemensamhetsanläggning.

• Ett par olika beteckningar som medger olika typer av flytande bostäder. Olika färger på plankartan för olika användning inom vattenområde, exempelvis blå, lila och turkos. Detta gör plankartan otydlig och det följer inte Boverkets nya riktlinjer för utformning av vattenområde i detaljplan.

• Administrativ beteckning (a) för upphävande av strandskydd på varje enskilt markanvändningsområde.

• För de flytande bostäderna gäller en högsta nockhöjd på 10 meter i högst två våningar.

• Anlagda grönytor längs strandpromenaden ut mot vattnet med syfte att ta hand om dagvattnet från de hårdgjorda ytorna.

Nulägesbeskrivning1

Planen har ännu inte genomförts och platsen har idag samma användningsområden som tidigare: marina, båtvarv, småbåtshamn och viss industrirörelse. Pampas Marina och produktionsplatsen för Aquavillorna ligger som tidigare nämnt i anslutning till det planlagda området, men det verkar inte ha haft någon betydelse för genomförandet av planen. En anledning till detta är Mark- och miljödomstolens långa beslutsprocess.

Länsstyrelsen gjorde bedömningen att planens genomförande innebar tillståndspliktig verksamhet vilket ska prövas av Markoch miljödomstolen. Den främsta orsaken till detta är att planen angående vattenverksamhet, tillåter anläggning som överstiger 3000 kvm. Trots att planen redan 2013 vann laga kraft, tog det tre år för Mark- och miljödomstolen att nå sitt godkännandebeslut.

Formellt finns det inte längre något som hindrar planen från att genomföras. Det som återstår är ett klargörande mellan exploatören och kommunen gällande påseglingsskydd och vilken part som ska finansiera det. Den långa planeringsprocessen verkar dock ha fått exploatören att förlora genomförandeviljan för projektet, om det inte fortfarande anses ekonomiskt lönsamt.

1 Elin Lönn. VT. Ett steg närmare flytande kvarter i Västervik. 2016. http://www.vt.se/ nyheter/vastervik/ett-steg-narmare-flytande-kvarter-i-vastervik-om4401121.aspx (hämtad 2017-08-09).

50

väster vik - sjöstaden

Plansammanfattning

51

0

10

20

50

100m

SKALA 1:1000

antagandehandling

Genom att möjliggöra för småbåtsverksamhet i ett centralt läge i kombination med flytande bostäder, vill staden öka sin profilering som sjöstad. Skeppsbrokajen, som ligger ca 300 meter öst från centrala Västervik, har valts ut som lämplig plats för detta. Detaljplanen som föreslår flytande bostäder är en av tre för hela området, vilka även ersätter tidigare detaljplaner. Det finns dessutom en strävan att tillgängliggöra området i större utsträckning med ett sammanbindande promenadstråk längs vattnet. Planen medger maximalt 25 st flytande bostäder samt flytande handelsverksamhet, fördelade på tre pirer. Som notis är Pampas Marinas verksamhet och den tillhörande tillverkningsanläggningen för Aquavillor lokaliserad strax utanför planlagt område.

Situationsplan över Skeppsbrokajen i Västervik.. Illustration: Aquavillor.

Till planen hör: Planbeskrivning Genomförandebeskrivning

Fastighetsförteckning Behovsbedömning MKB MKB (Dp3)

Särskilt utlåtande Samrådsredogörelse Utlåtande efter utställning

Beslutsdatum:

Illustration för

KS godkännande:

SKEPPSBROKAJEN

2013-06-10

Detaljplan 3

Antagande KF: 2013-06-10

Västerviks kommun, Kalmar län

Laga kraft: 2013-07-25

Kommunledningskontoret i Västervik 2013-05-27 Oscar Häggström Planeringsarkitekt - WSP Sverige AB

Justeringsfaktor:

1

Arkiv nr: Daniel Niklasson Planarkitekt

C 328

väster vik - sjöstaden

Teknisk försörjning Vatten och avlopp ansluts till det kommunala nätet. En gemensam miljöstation är placerad i närområdet för uppsamling och sortering av sopor från de flytande bostäderna, där angöringen är anpassad så att sopbilar kan ta sig fram. Uppvärmning sker med enskilda värmepumpar för sjövatten. Regn- och smältvatten från de flytande bostäderna leds direkt ut i skärgården och dagvattnet från de anslutande parkeringsytorna rinner genom ett anlagt magasin, vilket fördröjer transporten innan det också når ut i skärgården.

Den föreställda områdesutformningen. Illustration: Aquavillor.

52

väster vik - sjöstaden

Byggnadsteknik Bostadshusen är uppförda på flytande betongkassuner vilka är anslutna till två pirer som bildar entrégator till de flytande bostäderna. Planen medger för två av dessa pirer som endast de boende kan nyttja, en tredje pir medger för handelsverksamhet och är tillgänglig för allmänheten. Den bostadstyp som föreslås är av Aquavillamodell. Åtgärder mot påsegling kan ses i plankartan, där öppet vattenområde (W) tillåts bebyggas med hinder, och i planbeskrivningen föreslås en förflyttning av den befintliga farleden så att ett säkerhetsavstånd på 20 meter skapas till de flytande bostäderna. Åtgärd mot brand innefattas av ett brandpostnät i pirerna som räddningstjänst kan nyttja, då de har en begränsad framkomlighet till bostäderna.

Byggnadsplaceringen på vattenytan sker med 8 meters mellanrum och utformningen medger två oberoende utrymningsvägar från bostäderna.

53

Flytande bostäder på betongpontoner. Illustration: Aquavillor.

väster vik - sjöstaden

Likheter med Södra stranden • Del av plansyftet: “Ge Västervik ett tydligare intryck som sjöstad”.

• Möjliggöra för flytande bostäder i kombination med båtverksamhet.

• Området ska ingå i en helhet med en ny strandpromenad.

• Målsättning att tillgängliggöra platsen för allmänheten.

• En delvis omvandling av ett gammalt hamn- och industriområde med förorenad mark till bostadsändamål.

• Närliggande sjömack med 50 meters planerat skyddsavstånd till bebyggelse (detta enligt riktlinjerna i Räddningsverkets handbok ”Hantering av brandfarliga gaser och vätskor på bensinstationer” utgiven maj 2008).

Skillnader mot Södra stranden • Syftar till att skapa ett nytt bostadsområde med ett mycket större antal bostäder än Södra stranden.

Lärdomar för flytande bostäder på Södra stranden • Att marken för det planlagda området sedan tidigare är i anspråktaget är av stor betydelse för att upphäva strandskyddet.

• Mark- och miljödomstolens långa handläggningstid bidrog till exploatörens minskade intresse av projektet, vilket kan vara av vikt inför planeringen av de flytande bostäderna på Södra stranden. Det vill säga om ärendet bedöms utlösa tillståndspliktig verksamhet eller liknande som måste godkännas av högre instans vilket då ökar tidsåtgången från planering till genomförande.

• I exploaterings- eller markanvisningsavtalet bör det specificeras vilken part som är skyldig att upprätta påseglingshinder, om sådana tillåts i detaljplan.

• Kommunens argument för att upphäva strandskyddet var framförallt att området redan var i anspråktaget, att detaljplanen reglerar verksamheter som måste ligga vid eller i havet samt att allmänhetens tillgänglighet till platsen förbättras. Strandskyddet föreslås upphävas för kvartersmark, vattenområden med byggrätt samt för allmän platsmark vilket kan vara riktlinjer för Södra stranden. Som ytterligare stöd i processen tog Kalmar Läns Muséum fram kulturhistoriska riktlinjer för projektet att förhålla sig till.

• En behovsbedömning med förslag på avgränsning av miljökonsekvensbeskrivning upprättades 2008-04-18 och

54

Dessa utredningar kan vara relevanta för flytande bostäder på Södra stranden, framförallt om 1 Västerviks kommun. Miljökonsekvensbeskrivning Skeppsbrokajen med närliggande områden, Detaljplan 3, 1.

I Västervik äger kommunen området där de flytande bostäderna är placerade.

Som kommunal fastighetsägare valde de att stycka av mark för att upplåta till privatpersoner genom nyttjanderättsavtal i form av tomträtt. Kommunen ansvarade och bekostade fastighetsbildningen för avstyckning av fastigheter samt bildande av gemensamhetsanläggning för anordningarna såsom bryggor, VA-anläggning, sophus, parkeringsplats mm. Mark för miljöstation och parkering överläts till den samfällighet som bildades.

E 597977

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

55

Upplåtelseform för flytande bostäder

N 6402931

Nya bryggor och pirers påverkan på vattenkvaliteten, växt- och djurlivet samt vattenrörelser. I utredningen konstaterades att de flytande anordningarna har en väldigt liten eller ingen påverkan på ovan nämnda kriterier.

Förutsättningar att blanda båthamn inkluderat motorbåtar och flytande villor med avseende på bl.a. badmöjligheter och boendemiljö. Slutsatsen av utredningen var att varken buller, luftföroreningar, sjömacken eller påsegling utgör något problem för området, förutsatt att de föreslagna riskreducerande åtgärderna genomförs.

för

en miljökonsekvensbeskrivning behöver tas fram.

N 6402521

1:2 253

Fastighetskarta. Foto: Lantmäteriet.

© Lantmäteriet

väster vik - sjöstaden

Den ökade båttrafiken förväntas ha en viss försämrande effekt, främst sommartid, men inte tillräckligt så för att hindra boende- och badmöjligheter.1

E 598615

godkändes av Kommunstyrelsen 200811-17. I ett samrådsyttrande daterat 2008-05-19 meddelar länsstyrelsen att man samtycker till kommunens framtagna behovsbedömning med förslag på avgränsning.

Miljökonsekvensbeskrivningen utlöstes av detaljplanens innefattande av hamn för fritidsbåtar, vilket ansågs kunna medföra betydande miljöpåverkan.

Med bakgrund i detta så avgränsades miljökonsekvensbeskrivningen till att innehålla utredningar om bland annat:

Källor

6404413 N 6582787 E 600588 683482

Nacka kommun. Detaljplan för Nacka Marinstad, Sicklaön 13:1 m.fl. fastigheter i Svindersviken. Antagandehandling. Nacka: Nacka kommun, 2006.

Nacka kommun. Planbeskrivning, Detaljplan för Nacka Marinstad, Sicklaön 13:1 m.fl. fastigheter i Svindersviken.

Antagandehandling. Västervik: Västerviks kommun, 2013.

E 673274 595484

Nacka kommun. Genomförandebeskrivning, Detaljplan för Nacka Marinstad, Sicklaön 13:1 m.fl. fastigheter i Svindersviken.

Antagandehandling. Nacka: Nacka kommun, 2006.

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

6401137 N 6576235

1:18 054 027 1:36

© Lantmäteriet

Nacka kommun. Tilläg g till planbeskrivning.

Antagandehandling. Nacka: Nacka kommun, 2015.

N 6579270 6402933 E 679074 598564

Nacka kommun. Planläggning av Marinstaden i Svindersviken.

Startpromemoria. Nacka: Nacka kommun, 2001.

Nacka kommun. Miljökonsekvensbeskrivning, Detaljplan för Nacka Marinstad. Nacka: Nacka kommun, 2004.

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

E 678474 597926

nacka - marinstaden

Nacka - Marinstaden

N 6578885 6402523

1:2 119 253

© Lantmäteriet

56

nacka - marinstaden 57

Detaljplan av Marinstaden i Nacka.

nacka - marinstaden

Reflektioner angående plankartan • Väl tilltagen planområdesgräns i vattenområdet till följd av en intilliggande undervattensledning. Planområdet innefattar även det närliggande strandområdet samt tillfartsväg till området.

• Tydlig placering och utformning av de enskilda byggrätterna i vattenområdet.

• Det har inte avsatts områden som tillåter olika former av påkörningsskydd.

• Allmän platsmark utmed strandlinjen med gång- och cykelstråk samt naturmark i anslutning till denna. Allmänheten har även enligt planbeskrivningen tillträde till de flytande bryggpontonerna som bostäderna är anslutna till, men det är oklart hur det förankras.

Troligtvis genom x-angivelsen i planbestämmelserna, men denna återfinns inte i plankartan.

• En rad olika beteckningar för vattenanvändning som medger olika typer av bebyggelse och/eller verksamheter, exempelvis kontor och restaurang. Samma färg på plankartan oavsett beteckning.

Revideringen av plankartan visar hur man frångått att illustrera tillåtande av bostäder på vattnet med gul färg, till blå färg för vattenområde med förtydligande planbestämmelse istället. Detta följer inte Boverkets nya riktlinjer för utformning av vattenområde i detaljplan.

• Administrativ bestämmelse för upphävande av strandskydd, där berörda områden är specificerade i text vilket upplevs som aningen otydligt. I planbeskrivningen illustreras detta på en karta vilket är mer tydligt (kartan är bifogad i illustrativt syfte för denna rapport och är inte del av den ursprungliga plankartan).

• Planbestämmelse som syftar till ett gestaltningsprogram där den tänkta områdesutformningen beskrivs. Enligt Boverket bör dock inte planbestämmelser hänvisa till andra dokument. I övrigt gäller för de flytande bostäderna en högsta byggnadshöjd på 7,5 eller 8 meter i högst två våningar.

Nulägesbeskrivning1 Marinstaden AB var den första exploatören i projektet, denne gick dock i konkurs 2013. Anledningen var ekonomiska svårigheter, något som berodde på högt prissatta (ca 7.5 miljoner per bostad) och därmed svårsålda bostäder, samt en lång byggprocess.

Innan konkursen var ett faktum färdigställdes ett fåtal flytande bostäder, angöring till området, allmänna anläggningar, kommunalt VA, kaj och strandpromenad. Kommunen började sitt arbete efter exploatörens första insatser i området och investerade sammanlagt ca 4 miljoner kronor för VA-dragningen.

MarinaBo AB driver nu projektet Marinstaden där det förutom fler flytande bostäder ska uppföras ett flerbostadshus (Sjöhuset) på strandområdet. Aquavillor är del i projektet och planerar att bygga ytterligare 12 sjövillor i området där det idag endast bor ett fåtal personer. Bostädernas storlek varierar mellan ca 150 - 200 kvm. För det landfasta lägenhetskomplexet är bland annat Thomas Sandell ansvarig arkitekt, som även arbetar med omvandlingen av Bryggeriet i Motala i samarbete med Anebyhus.

1 Jörgen Löwenfeldt. NVP. Marinstaden gick inte i hamn - men de inflyttade stormtrivs: ‘Kan inte bo bättre’. 2013. http://www.nvp.se/Arkiv/Artiklar/2013/04/Marinstaden-gick-inte-i-hamn/ (hämtad 2017-08-09).

Individa fastighetsmäkleri AB. Sjövillorna. 2017. http://www.sjovillorna.se/ (hämtad 2017-08-09).

Per Erik Dufwenberg. Corren. Gamla bryggeriet ska bli bostäder. 2017. http://www.corren.se/ nyheter/motala/gamla-bryggeriet-ska-bli-bostader-om4705355.aspx (hämtad 2017-08-09).

58

Plansammanfattning Genom att sanera och rusta upp ett gammalt industriområde i Svindersviken, beläget sydöst om Stockholms stadskärna i Nacka kommun, syftar planen till att skapa ett nytt bostadsområde. Dels landfasta lägenheter och dels permanentboenden på vattnet.

Detta i kombination med båtverksamhet som charterbåtar och fritidsbåtar samt en genomgående strandpromenad. Efter att MarinaBo AB övertagit ansvaret för projektet från Marinstaden AB reviderades planförslaget vilket nu innehåller 78 bostäder, varav ca 30 är för boende på vattnet. Planen medger även för en flytande restaurang i marinan.

59

Områdesskiss av Marinstaden. Illustration: Nacka kommun.

Situationsplan. Illustration: Nacka kommun.

nacka - marinstaden

Huvudman för allmän plats Kommun Genomförandetid 15 år Antagandedatum 2015-11-04 Laga kraft 2015-12-02 Instans MSN

nacka - marinstaden

Teknisk försörjning Vatten och avlopp är anslutna till det kommunala nätet. En miljöstation är placerad i närområdet för uppsamling och sortering av sopor från hushållen. Uppvärmning sker huvudsakligen med el, men det finns möjlighet för individuella sjövärmelösningar.

Regn- och smältvatten från de flytande bostäderna leds direkt ut i skärgården, vatten från verksamheter renas lokalt innan det leds vidare till spillvattennätet eller ut i skärgården.

Området har idag endast ett fåtal flytande bostäder, men fler är planerade. Foto: Google.

60

De flytande bostäderna är ansluta till bryggpontoner vilka fungerar som entrégator till de flytande bostäderna, och som vågbrytare för “innerhamnen”.

Dessa är dimensionerade även för biltrafik.

Huskonstruktionerna är uppförda på flytpontoner, där den yttre raden mot farleden även fungerar som påseglingsskydd för övriga hus och flytpontoner tack vare en förstärkt konstruktion. Brandskyddsåtgärder som brandhärdigt fasadmaterial och sprinklersystem i bostäderna får genomförandekraft via planbestämmelser.

61

Flytande bostäder på betongpontoner. Illustration: brfSjöhuset.

Illustration: brfSjöhuset.

nacka - marinstaden

Byggnadsteknik

nacka - marinstaden

Likheter med Södra stranden • Möjliggöra för permanent boende på vattnet i kombination med båtverksamhet.

• Området ska ingå i en helhet med en ny strandpromenad.

• Målsättning att tillgängliggöra platsen för allmänheten.

Innan genomförandet var området otillgängligt att nyttja för allmänheten.

• Omvandla ett gammalt industriområde med viss förorenad mark till bostadsändamål.

• Området berörs av ett flertal riksintressen samt strandskydd.

Skillnader mot Södra stranden

• Syftar till att uppföra ett större antal flytande bostäder än Södra stranden.

• Planområdet är inte lika centralt placerat som Södra stranden.

• Har stöd i planeringen, med särskild hänsyn till Länsstyrelsens synpunkter, i ett kvalitetsprogram för Nackas norra kust som anger riktlinjer för beaktande av riksintressen för kulturminnesvården.

Lärdomar för flytande bostäder på Södra stranden

• I planbeskrivningen föreslås ett gestaltningsprogram som ska säkerställa att utformningen sker inom ramen för vad som riksintressen och andra bestämmelser medger. Ett gestaltningsprogram har ingen juridiskt bärighet, men kan vara lämpligt för att underlätta tillståndsprövningar hos exempelvis länsstyrelsen i projektet för Södra stranden. Även möjligheten att upprätta ett program likt Kvalitetsprogram för Nackas norra kust i samband med framtagandet av Motala kommuns nya översiktsplan bör utredas. Detta skulle kunna innefatta enbart Södra stranden, eller samtliga relevanta strandnära områden i hela kommunen för att underlätta framtida tillståndsprövningsprocesser.

• Planområdesgränsen har flyttats ut i vattenområdet från bebyggelsen på grund av en huvudvattenledning. På så vis kan det genom detaljplan säkerställas att området lämnas fritt från husbåtar och pontoner. Motsvarande förhållanden bör undersökas i Motalaviken, vilket kan komma att påverka detaljplanens utformning.

• Bostädernas höga försäljningspris var en huvudfaktor till varför det initialt inte såldes så många fastigheter, där konsekvensen blev att den första exploatörens konkurssattes och därmed avvek från projektet. Kommunen hade då tagit en viss risk med en investerad VA-dragning till området. För att undvika detta bör det utredas om bostäderna ska utformas

62

industriell hamnverksamhet. Beslutet om upphävande av strandskyddet blev inte giltigt förrän planen vann laga kraft.

• Placeringen och storleken av byggrätterna är tydligt avgränsad.

Som tidigare exempel visat kan flytande bostäder uppföras i olika boendetyper och upplåtelseformer, detta kan gynnas av en mer generös utformning i detaljplan. Det kan potentiellt även öppna upp för fler exploatörer att vilja anamma projektet.

Områdesutformningen kan då huvudsakligen regleras i avtalet med den aktuella exploatören. De viktigaste aspekterna gällande exempelvis byggnadshöjder bör dock fortfarande regleras genom planbestämmelser så att rådigheten över dessa i framtiden säkerställs.

• För projektet upprättades två separata miljökonsekvensbeskrivningar: en som upprättats för detaljplan och en annan som upprättats inför tillståndsprövning hos miljödomstolen för andra delar av projektet. Miljökonsekvensbeskrivningen för detaljplan visar att planförslaget förbättrar markoch vattenhushållningen, då gammal industrimark saneras för att ge plats åt ett nytt bostadsområde. I övrigt innebär projektet en tydlig förändring av landskapsbilden samtidigt som planområdet berörs av flera riksintressen. Gestaltningsprogrammet är menat som vägledning i områdesutformningen för att dessa bestämmelser inte ska överskridas. Slutligen visar miljökonsekvensbeskrivningen att tillgängligheten ökar för allmänheten i planområdet.

• Länsstyrelsen beviljade att strandskyddet upphävs inom området för den nya bebyggelsen, med motiveringen att särskilda skäl förelåg: mark- och vattenområdet redan var i anspråktaget sedan innan av en oljedepå och

63

Ytterligare reflektioner Det verkar som att detaljplanen har omarbetats med hänsyn till den nya exploatörens förutsättningar och för att ge området en möjlighet att färdigställas. Det har exempelvis utgått byggrätter på vattnet till förmån för landbaserade lägenheter samt bryggor, småbåtar och en byggrätt för café eller liknande.

En intressant observation är att kommunen ansåg att själva detaljplanen inte utlöste någon betydande miljöpåverkan, trots det stora ingreppet i vattenområdet.

Den uppfördes dock på beslut av kommunfullmäktige med bakgrund i Nacka Kommuns regelverk att till alla detaljplaner ska en miljökonsekvensbeskrivning tillkomma. Standardförfarande är att en behovsbedömning upprättas i samband med planprogrammet, alltså i ett tidigt skede för att få indikationer på om en miljökonsekvensbedömning behöver upprättas eller inte. I Start-pm:et finns dock ingen sådan behovsbedömning, vilket troligtvis beror på kommunens policy att alltid uppföra miljökonsekvensbeskrivningar för detaljplaner, vilket gör behovsbedömningen överflödig.

nacka - marinstaden

för en bredare ekonomisk målgrupp, där kostnaden för att bosätta sig i det nya området är av särskild vikt att ta hänsyn till.

E 678490

Idag ägs fastigheten 13:1 av MarinaBo AB. Bolaget har valt att börja med byggandet

N 6579268

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

2004 lämnade Marinstaden AB in en begäran om planbesked för detaljplaneläggning gällande boenden på vattnet inom området Ryssbacken. Marinstaden AB:s fastighet 13:1 består till största delen av vattenområde men även en del mark. Kommunen upprättade ett exploateringsavtal med Marinstaden AB som reglerade marköverföring, genomförande- och kostnadsansvar men även de fastighetsrättsliga frågorna såsom fastighetsbildning och servitut.

För de fastigheter som bildats inom kvartersmark och vattenområde finns det anläggningar som är gemensamma och utgörs av anläggningar och ytor såsom parkering, VA-ledningar mm. Vid bildandet av gemensamhetsanläggningen stod exploatören för ansökan. Förvaltningen av gemensamhetsanläggningen sköts av en samfällighetsförening. De knappa tiotal villor som finns idag har upplåtits med äganderätt på avstyckade tomter.

av bostadsrättslägenheter på kvartersmark för att i ett senare skede arbeta vidare med planerna för flytande bostäder.

E 679090

nacka - marinstaden

Upplåtelseform för flytande bostäder

N 6578883

1:2 119

Fastighetskarta. Foto: Lantmäteriet.

© Lantmäteriet

64

nacka - marinstaden Föreställd områdesutformning. Illustration: brfSjöhuset.

65

Källor

6404413 N 6585687 6582787 E 600588 683482 418888

Karlstads kommun. Detaljplan för del av Kv. Ställverket mm inom Orrholmen. Antagandehandling. Karlstad: Karlstads kommun, 2008.

Karlstads kommun. Planbeskrivning, Detaljplan för del av Kv. Ställverket mm inom Orrholmen. Antagandehandling. Karlstad: Karlstads kommun, 2008.

E 410245 673274 595484

Karlstads kommun. Genomförandebeskrivning, Detaljplan för del av Kv. Ställverket mm inom Orrholmen. Antagandehandling.

Karlstad: Karlstads kommun, 2008.

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

6401137 N 6580139 6576235

1:18 528 027 1:30 1:36 054

© Lantmäteriet

N 6582704 E 414909 Koordinatsystem SWEREF 99 TM

Huvudman för allmän plats Kommun Genomförandetid 5 år Antagandedatum 2008-01-31 Laga kraft 2008-03-31 Instans SBN

E 414309

karlstad - sjögången

Karlstad - Sjögången

N 6582319

1:2 119

© Lantmäteriet

66

karlstad - sjögången Detaljplan av Ställverket i Karlstad.

67

karlstad - sjögången

Reflektioner angående plankartan

• Planområdesgränsen sträcker sig ca 20-40 meter ut i vattnet från de flytande bostäderna. Även strandområdet, den landfasta planerade bebyggelsen samt tillfartsväg till området innefattas i planområdet.

• Inga enskilda byggrätter är utmärkta. Planen är dessutom utformningsmässigt relativt tillåtande: “Ny bebyggelse skall utformas med ett modernt formspråk med marin anknytning”. I övrigt gäller för de flytande bostäderna en totalhöjd på 6,5 meter.

• Allmän platsmark utmed strandlinjen med gång- och cykelstråk samt naturmark i anslutning till denna. Bostadsområdet för de flytande villorna medger inget tillträde för allmänheten.

• En beteckning för flytande bostäder: WB1 - bostäder på pontoner, vilket begränsar möjliga byggnadskonstruktioner.

• Kommunen är huvudman för allmänna platser, men det finns ingen administrativ bestämmelse om det på plankartan.

Nulägesbeskrivning1

Karlstads bostads AB var exploatör i projektet, och 2013 var 12 radhuslägenheter á 79 kvm med hyresavtal färdigställda på vattnet. Klartecken från Mark- och miljödomstolen kom bara några månader efter laga kraft trädde in, men det ekonomiska och politiska klimatet vid tiden för finanskrisen och valet 2010 försenade genomförandet. Månadshyran varierar mellan 12 000-12 900:- för de 79 kvm stora lägenheterna, och byggkostnaden per kvm uppskattades till 31 500:-.

1 Allmännyttan. Badstege ingår i karlstads flytande hyresrätter. Okänt årtal. https://www. allmannyttan.se/vad-vi-gor/badstege-ingar-karlstads-flytande-hyresratter/ (hämtad 2017-08-09).

Helene Ahlberg. Bofast. Fiske utanför vardagsrummet. 2015. net/1/1.0.1.0/1031/1/?item=art_art-s1/3768 (hämtad 2017-08-09).5.

http://www.bofast.

SVT Nyheter. Klart med flytande bostäder. 2008. https://www.svt.se/nyheter/lokalt/varmland/ klart-med-flytande-bostader (hämtad 2017-08-09).

Helene Ahlberg.

Bofast.

Här flyter hyresrätten.

2015. net/1/1.0.1.0/1031/1/?item=art_art-s1/3770 (hämtad 2017-08-09).

http://www.bofast.

68

karlstad - sjögången

Plansammanfattning Planen syftar till att i Mariebergsviken och på Orrholmen söder om stadskärnan, möjliggöra för ett nytt bostadsområde med blandad bebyggelse på ett tidigare verksamhetsorienterat område. På grund av rådande bostadsbrist i staden finns det en efterfrågan på moderna hyreslägenheter och bostäder i vattennära lägen, vilket planen skapar förutsättningar för.

Klimatförändringen är en drivkraft bakom initiativet, där staden drabbats av ett flertal översvämningar i senare tid, där flytande bostäder naturligt kan hantera detta. I det nya kvarteret planeras en ny förskola, flerbostadshus samt ca 20 flytande bostäder fördelade på maximalt tre pontoner där även viss marin verksamhet tillåts. Intentionen är att skapa en flytande gruppbebyggelse som påverkar den befintliga landmiljön så lite som möjligt.

Planområdet på Orrholmen i Karlstad. Illustration: Karlstad kommun.

69

karlstad - sjögången

Teknisk försörjning

Vatten och avlopp ansluts till det kommunala nätet genom delade servisledningar där en gemensamhetsanläggning bildas av delaktiga fastigheter. Uppvärmning av bostäderna sker med fjärrvärme. För dagvatten finns det möjlighet att antingen ansluta till en dagvattenledning, alternativt att leda det direkt ut i Mariebergsviken. Avfallshantering och parkering är gemensam med de landfasta bostäderna då det korta avståndet möjliggör detta.

Endast en gångbro förbinder bostäderna med fastlandet. De flytande hyreshusen är uppförda på vanliga flytbryggor som modifierats. Foto: Bofast.

70

karlstad - sjögången

Byggnadsteknik Husen är byggda i trä och uppförda på två flytande pontoner á 400 ton styck, bestående av tio vanliga flytbryggor som sammankopplats. Dessa ligger i nära anslutning till strandlinjen där de är förankrade med ledbara metallstänger och är alltså inte bottenförankrade. Detta innebär att det inte finns några flytbryggor som leder till bostäderna, utan endast en mindre gångbro. Inga påseglingsåtgärder har tagits, området är beläget i en skyddad vik där det inte finns några utmarkerade farleder att ta hänsyn till. Pontonerna får inte sträcka sig längre än 40 meter från strandkanten och det är inte specificerat något bestämt avstånd mellan pontonerna med hänsyn till brandrisk. Räddningstjänst har god framkomlighet till pontonernas landfästen via den genomgående gång- och cykelvägen.

71

Utomhusmiljön från de flytande bostäderna. Foto: Bofast.

karlstad - sjögången

Likheter med Södra stranden • Möjliggöra för permanent boende på vattnet i kombination med båtverksamhet.

• Omvandling av verksamhetsområde till boendeändamål.

• Strandskyddet på platsen var upphävt i de äldre detaljplanerna, som var planlagd industrimark. En del i vattenområdet i den nuvarande planen var dock inte planlagd där kommunen ansökte för upphävande av strandskyddet. Detta var innan strandskyddsbestämmelserna reviderades 2009, vilka särskilda skäl som åberopades framgår inte av dokumenten.

Skillnader mot Södra stranden • Syftar till att motverka bostadsbrist och som en lösning på de många översvämningar staden drabbats av.

• Lämpligt vattendjup nära strandkanten, det vill säga inget behov av muddring och ett relativt litet ingrepp i områdesmiljön.

Lärdomar för flytande bostäder på Södra stranden

• Uppfördes i åtanke att det redan fanns ett befintligt bostadsområde vid platsen, som de flytande bostäderna kunde få sin tekniska försörjning från. Detta gjorde det ekonomiskt genomförbart. Därför bör projektet med flytande bostäder på Södra stranden uppföras i samband med annan planerad bebyggelse i närområdet, med hänsyn till delade VA-ledningar, byggmaterialupplag och liknande: Att flythusen byggdes efter landhusen i stället för som planerat tvärtom krånglade också till det. – Vi fick ju gräva upp installationerna som var nedlagda. Det hann gå något år emellan, så vi hann ju nästan avveckla helt. När vintern kom proppade vi igen alla ledningar under mark. Framåt sommaren, när vi fick besked att vi fick bygga, fick vi öppna kulvertarna igen och sätta igång.1

• Politikerna och kommunen var oroliga för den ekonomiska risken och föreslog ägarlägenheter, men fann inget intresse för sådana. När tillräckligt många intresseanmälningar för nyproduktionen hade inkommit blev det beslutat om hyresrätter. Detta bör undersökas i Motala, hur stort intresset och underlaget är för flytande bostäder, och att det är möjligt med hyresrätter på vattnet.

• Kvarteret Sjöstaden har blivit en “vykortsbild” för staden, vilket även de flytande bostäderna på Södra stranden syftar 1 Helene Ahlberg.

Bofast.

Här flyter hyresrätten. net/1/1.0.1.0/1031/1/?item=art_art-s1/3770 (hämtad 2017-08-09)

http://www.bofast.

72

Fastighetskarta. Foto: Lantmäteriet.

N 6582316

1:2 253

© Lantmäteriet

N 6582725

karlstad - sjögången

I Karlstad har kommunen avstyckat det aktuella vattenområdet och tecknat ett tomträttsavtal med KBAB, vilka senare har byggt de flytande bostäderna. Bostäderna är etagelägenheter som hyrs ut som hyres-

E 414312

73

Upplåtelseform för flytande bostäder

rätter. I anslutning till de flytande bostäderna finns ett område där flerbostadshus har byggts, även de utav det kommunala bostadsbolaget. För flerbostadshusen och de flytande hyresrätterna har en gemensamhetsanläggning bildats för parkering och tillfart.

En gemensamhetsanläggning bildades även för fastigheten med flytande bostäder för en vattenledning. Vidare skapades ledningsrätt för fjärrvärme och el till de flytande bostäderna.Karlstads kommun beslutade också att all fastighetsbildning skulle vara klar innan de gav bygglov för nybyggnation.

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

• Planens genomförande utlöste enligt kommunen ingen betydande miljöpåverkan och därmed togs ingen miljökonsekvensbeskrivning fram. Planens miljökonsekvenser motiverades istället genom tre av de femton nationellt framtagna miljömålen: effektivare energianvändning

och transporter, giftfria och resurssnåla kretslopp samt hushållning med mark, vatten och bebyggd miljö. Planens konsekvenser beskrivs innebära enbart positiva aspekter inom dessa områden.

E 414950

till, men de höga hyrorna gjorde det inledningsvis svårt att hitta intressenter, likt exemplet Marinstaden i Nacka.

Den ekonomiska aspekten verkar vara av stor vikt för att projektet ska lyckas. Exemplet med hyresrätter kan därför vara åtråvärt för Södra stranden, där det både verkar som ett slående inslag i staden och samtidigt öppnar upp för en bredare ekonomisk målgrupp. En månadshyra på 12 000:är dock alltför hög om exempelvis studenter ska kunna bosätta sig.

Korrelationen mellan boendekostnad och kvadratmeteryta för denna typ av flytande bostad bör därför undersökas ytterligare. En rimlig utgångspunkt för kostnadsundersökningen kan vara en boendeyta på ca 20-40 kvm, vilket medger för 1-3 personer.

Inom detaljplan finns 4 fastigheter.

Båtvarvet 3 ägs av Hans Marklund, Båtvarvet 4 och 5 ägs av Båtvarvet Fastigheters KB och Pershagen 1:3 ägs av kommunen.

Pershagen 1:3 består av natur och vatten och det är i detta vattenområde som de flytande bostäderna ska ligga. Kommunen tecknade ett exploateringsavtal för markoch vattenområde med Hans Marklund och Båtvarvet Fastigheters KB, som även förvärvade en del av Pershagen 1:3. Det vattenområde som behövs för de flytande byggnaderna har styckats av och upplåtits genom tomträttsavtal.

E 651501

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

Gemensamhetsanläggningar och servitut inom planområdet upprättades i samband med fastighetsbildningen. Hans Marklund Invest AB driver projektet Varvshusen där tanken är att bygga ca 50 bostäder i området av olika typer, däribland ett antal flytande bostäder (sjövillor). Ägare av fastigheten är bolag närstående till Hans Marklund.

Projektet med bostäder på land är sålt till exploatör och en ytterligare exploatör söks idag för projektet med de flytande bostäderna.

N 6560853

E 652101

söder tälje - båtvar vet

Södertälje - Båtvar vet

N 6560468

1:2 119

Fastighetskarta. Foto: Lantmäteriet.

© Lantmäteriet

74

söder tälje - båtvar vet Detaljplan av Båtvarvet i Södertälje.

75

Efter att detaljplanen antagits 2014-06-16 har kommunen överlåtit en fastighet á 196 kvm vattenareal till Modern Marine Homes Sweden AB, ett vid tiden nystartat företag som bygger flytande bostäder. Fastigheten köptes för 500.000kr. Modern Marine Homes AB har sedan byggt och placerat en vattenvilla på fastigheten. Fastigheten såldes sedan för 5.785.000 kr.

E 583860

Koordinatsystem SWEREF 99 TM

Fastigheten har del i en gemensamhetsanläggning och samfällighet för soprum, förråd, garage mm. (Lantmäteriets fastighetsregister 2017-06-27, fastighetsbeteckning “Kalmar Sjövillan 1”).

N 6281671 E 584498

kalmar - var vsholmen

K a l m a r - Va r v s h o l m e n

N 6281261

1:2 253

© Lantmäteriet

Fastighetskarta. Foto: Lantmäteriet.

På varvsholmen är en av tre tillåtna flytande bostäder upprättad.

76

kalmar - var vsholmen Detaljplan av Varvsholmen i Kalmar.

77

Medverkande i rapporten

Rapporten har upprättats av Kommunledningsförvaltningen/ Samhällsbyggnad, Motala kommun genom praktikanterna Elias Allouche och Sofia Gillberg i samråd med berörda tjänstemän inom kommunen.

Elias Allouche Sofia Gillberg

78

79

80

Se punkt 16 allmänna villkor.

ÖVARLÅTELSE AV AVTALET

Flytande bostad

ÄNDAMÅL

Kronor/år

Se punkt 11 allmänna villkor.

TOMTRÄTTSAVGÄLD

Datum

Se punkt 12 allmänna villkor.

REGLERINGSDAG

Datum

Se punkt 1 allmänna villkor.

UPPLÅTELSEDAG

Tomträttshavare

Fastighetsägare

PARTER

2019-

Motala kommun

195 kvm

Vattenareal

2017-06-30

Södra stranden 1

TOMTRÄTTSAVTAL

EXEMPEL

Gatuadress

Fastighetsbeteckning

FASTIGHET

Bilaga 1

81

EXEMPEL

2017-06-30

Byggnader och uppförda anläggningar på fastigheten ska underhållas av tomträttshavaren.

Om byggnader/anläggningar förstörs eller skadas av eld eller på annat sätt, ska de återuppbyggas eller repareras inom bestämd tid om inte annan överenskommelse avtalats mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren. Tidsperioden ska vara skälig och bestäms av fastighetsägaren. Även obebyggd del av fastigheten ska hållas i ett vårdat skick.

6. Underhåll med mera

Varje byggnadsåtgärd som kräver bygglov ska tomträttshavaren anmäla till fastighetsägaren i samband med att bygglov söks. Uppförd byggnad får inte rivas utan fastighetsägarens medgivande.

5. Bygglov

Ändring av tomträttens användning får inte ske utan fastighetsägarens medgivande. Innan sådan ändring sker ska tomträttshavaren, om fastighetsägaren anser att det behövs, skriva tilläggsavtal med fastighetsägaren angående avgift och övriga villkor, som gäller vid förändrat nyttjande av tomträtten.

4. Ändring av utnyttjande

På fastigheten, som endast får användas för angivet ändamål, ska planerad byggnad uppföras och bibehållas med det antal kvadratmeter som är angivet, det vill säga antal kvadratmeter bruttoarea (BTA) uppdelad enligt ovan angiven disposition. Senast 12 månader efter det att byggnaden på fastigheten blivit inflyttningsklar ska obebyggd del av fastigheten vara iordningställd enligt föreskrifter/ direktiv i detaljplanen och i bygglovsärendet.

3. Ändamål

Den årliga tomträttsavgiften (avgift för marken) är, om inget annat har avtalats eller bestämts av domstol, angiven avgift i avtalet. Tomträttsavgiften ska betalas kvartalsvis och i förskott senast sista vardagen före avsedd period. Om avgiften inte har betalats i tid utgår dröjsmålsränta enligt gällande lag på förfallet belopp till dess betalning sker. Har via dom eller annat bestämts att avgift ska utgå med högre belopp än förut, ska dröjsmålsränta enligt gällande lag betalas på mellanskillnaden mellan betalt belopp och de belopp som ska utgå efter nämnda tidpunkt från respektive förfallodag till dess betalning sker.

2. Avgift

Från och med avtalat datum, upplåtelsedagen, upplåter fastighetsägaren tomträtten till tomträttshavaren. Tomträttshavaren ansvarar för att ha besiktigat fastigheten. I och med upplåtelsen avstår tomträttshavaren från att göra någon form av anspråk på fastigheten gällandes fel och brister.

1. Upplåtelse

Allmänna villkor för tomträttsavtal för bostäder

Bilaga 1

82

EXEMPEL

2017-06-30

Fastighetsägaren eller annan part som har tillstånd ska få tillträde till fastigheten, om det är nödvändigt, för att kunna dra fram och bibehålla ledningar på fastigheten eller i direkt anslutning till byggnad. Om intrång eller nyttjande sker utan tomträttshavarens intresse är fastighetsägaren inte ersättningsskyldig. De skador som kan uppstå på byggnad, eller annan anläggning, ska tomträttshavaren ha ersättning för. Om på grund av ändring i detaljplan del av fastigheten måste tas i anspråk till gata, annat trafikändamål eller tomtmark för allmänt ändamål, kan fastighetsägaren nyttja denna del utan att sänka tomträttsavgälden. I dessa fall

14. Intrång och nyttjande

Tomträttshavaren är skyldig att under upplåtelsetiden ansvara för alla skyldigheter och förpliktelser som innehavet av tomträtten och fastigheten kan komma att orsaka.

13. Förpliktelser med mera

Fastighetsägaren kan endast säga upp tomträttsavtalet i slutet av de i lagen, angivna minimiperioderna. Den första perioden är 60 år efter upplåtelsedagen. Därefter vart 40:e år.

Detta gäller enligt 13 kapitlet jordabalken.

12. Uppsägning av avtalet

Avgiften för tomträttsavtalet gäller i 10 år från och med upplåtelsedagen. Därefter regleras avgiften vart tionde år.

11. Ändring av avgift

Tomträttshavaren får inte utan fastighetsägarens medgivande upplåta servitut eller annan särskild rättighet än panträtt, nyttjanderätt eller sådan rätt som följer av detta avtal.

10. Servitut med mera

För kontroll av avtalets tillämpning är tomträttshavare skyldig att lämna nödvändiga upplysningar till fastighetsägaren och ge tillfälle till besiktning.

9. Kontroll

Trädfällning får inte ske utan medgivande av fastighetsägaren. Tomträttshavaren är skyldig att ta bort nerskurna träd och buskar som är till besvär för grannar, trafik och liknande.

8. Träd och buskar

Tomträttshavaren ansvarar för att, på egen bekostnad, vidta nödvändiga åtgärder för att avleda ytvatten från fastigheten så att grannar inte besväras. Fastighetsägaren ansvarar inte för skada orsakad av vattenavrinning från angränsande fastighet (allmän plats). Om det visar sig nödvändigt, ska tomträttshavaren ta hand om avrinning av yt- och grundvatten från allmän plats. Ersättningsskyldighet för fastighetsägaren sker endast om fastighetsägaren orsakat ökad vattenavrinning efter att fastigheten upplåtits med tomträtt.

7. Yt- och grundvatten

Bilaga 1

83

EXEMPEL

2017-06-30

http://goteborg.se/wps/portal/start/bostader-och-boendemiljo/bostader-ochlokaler/tomtratt/allmanna-villkor-forarrendeavtal/!ut/p/z1/hY5BC4IwHMU_jdf9N9Q5u62DkVoZBNouobGmoE7matCnz45B0bs93u_xHgio QIz1o1O17fRY94s_C3opSHpka8LxYRMneHvKimSf5SzdRVDA8QS4x_iGFIQXTMgdx0QRiELYkp9n5AwomEUvOf52PhMgTDyJo006G6WV62107zysIedc0hprXqJZunh b41WzxaqDxCmoXrmsuQvnk-OfA!!/dz/d5/L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/#htoc-1

Fastighetsägaren åtar sig att vidta nödvändiga inskrivningsåtgärder. Kostnader i samband med inskrivningsåtgärd ska bekostas av tomträttshavaren.

17. Inskrivning

Vid överlåtelse av tomträtten ska tomträttshavaren anmäla detta till fastighetsägaren.

16. Överlåtelse av avtalet

Tomträttshavaren betalar kostnaderna för VA-anslutning och kostnader för anslutning av el, fjärrvärme samt eventuell anslutning till gemensamhetsanläggning.

15. Anslutningsavgifter med mera

har tomträttshavaren rätt till ersättning för eventuella kostnader som uppstår vid ovan nämnda åtgärder.

Bilaga 1

84

Arrendatorn är skyldig att skaffa bygglov och övriga tillstånd som erfordras för de byggnader som han låter uppföra på arrendetomten.

Myndighetstillstånd

Gemensamhetsanläggning

Här kan även tas upp om arrendeavgiften kommer att uppräknas med hänsyn till förändringen konsumentprisindex.

Arrendeavgiften är … kr/år.

Avgift

Upplåtelsen gäller för en tid av … år räknat från tillträdesdagen som är den ….

Arrendetid

Här tas även upp andra villkor om tex markarbete, rätt att uppföra andra byggnader än bostad, vatten och avlopp mm.

Fastighetsägaren upplåter till arrendatorn rätt att, på de villkor som anges i detta avtal, nyttja arrendetomten för ändamålet uppföra och/bibehålla ett bostadshus (med en bostadsyta på högst … kvm) att nyttjas för permanentboende av arrendatorn och honom närstående.

Upplåtelse

Arrendetomten avser den del av Holm 6:30 som är markerad på bifogad karta. Arrendetomten omfattar en vattenarea på …..kvm

Arrendetomt

Telefonnummer:

Adress:

Person-/organisationsnummer:

Namn:

Arrendator

Telefonnummer:

Adress:

Person-/organisationsnummer:

Namn:

Fastighetsägare

AVTAL OM BOSTADSARRENDE

Bilaga 2 EXEMPEL Nils Larsson och Stieg Synnergren, Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken s.369

85 Arrendator

Fastighetsägare

Här tecknas eventuella tilläggsöverenskommelser i framtiden.

Tillägg till arrendeavtalet:

Datum

Datum

Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav fastighetsägaren tar det ena och arrendatorn det andra.

------------------------------------------------

Särskilda bestämmelser

Detta avtal får inte inskrivas

Inskrivning

Tvingande regler se 10 kap. 7§ JB.

Arrendatorn får inte utan fastighetsägarens skriftliga godkännande överlåta eller på annat sätt överföra rättigheter enligt detta avtal på annan.

Överlåtelse eller underupplåtelse

Oförutsedda kostnader

Arrendatorn ersätter fastighetsägaren särskilt som ett tillägg till arrendeavgiften.

Fastighetsskatt

Arrendatorn ska svara för avgifter och övriga kostnader för vatten, avlopp, väg, el, sophantering mm som uppkommer genom arrendetomtens nyttjande.

Kostnader

Bilaga 2 EXEMPEL Nils Larsson och Stieg Synnergren, Arrende- och andra nyttjanderättsavtal i praktiken s.369