Urban Upcycling - MOME Építészeti Intézet

Page 1

MEETUP 2022 /05 /12 UPCYCLING URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN UPCYCLIN UPCYCLIN

UPCYCLIN G

URBAN URBAN UPCYCLIN G

URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G

URBAN UPCYCLIN G

URBAN

URBAN URBAN UPCYCLIN G

UPCYCLIN G

URBAN UPCYCLIN G

URBAN

UPCYCLIN G

UPCYCLIN G

URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G

URBAN UPCYCLIN G URBAN

URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G

URBAN URBAN

URBAN UPCYCLIN G

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
UPCYCLIN G URBAN
UPCYCLIN G URBAN
URBAN
URBAN URBAN

A Városlabor első Urban Upcycling Meetupja nem jöhetett volna létre a Moholy-Nagy Művészeti Egytem

Doktori Iskolájának támogatása nélkül.

Köszönetet mondunk előadóinknak, Kovács Csaba tanszékvezető egyetemi docensnek, Erő Zoltán főépítésznek, Kiss Ida tervezési vezetőnek és Schneller Domonkos helyettes államtitkárnak.

Köszönet illeti a megvalósításban közreműködőket.

Meetup fotók: Szécsi Noémi

Videóvágás: Nyíri Julianna

Szervezés: Gáspár Júlia

Pályázatírás: Jóföldi Laura

A kiadvány szerkesztésében közreműködött Sütöri Laura olvasószerkesztő. A kiadványt és a Városlabor arculatát Vándor Rita grafikus tervezte.

Jelen kiadványt a Nemzeti Kulturális Alap támogatta.

Köszönet érte!

Szakál Andrea építész, a MOME Doktori Iskola hallgatója

Soóki-Tóth Gábor egyetemi tanársegéd, Széchenyi István Egyetem Építészettörténeti és Városépítési tanszék

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12 UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G
URBAN UPCYCLING MEETUP ELHAGYATOTT INGATLANOK ÚJRAHSZNOSÍTÁSA _SOÓKI-TÓTH GÁBOR MEGFIZETHETŐ LAKHATÁS _SZAKÁL ANDREA 7 27 71
Urban Upcycling Meetup_2022/05/12 UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN
7 URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G MOME ÜVEGTEREM URBAN UPCYCLING MEETUP 2022 /05 /12 7

MEETUP MEGNYITÓ KOVÁCS

CSABA DLA _ egyetemi docens

A Moholy-Nagy Művészeti Egyetemen

2022. május 12-én rendezték meg az első Urban Upcycling Meetupot, a felhagyott városi ingatlanok értéknövelő újrahasznosítása iránt érdeklődők szakmai találkozóját. A rendezvényt az intézmény részéről Kovács Csaba DLA egyetemi docens, a MOME Építészeti Intézetének igazgatója nyitotta meg. Bevezetőjében elmondta, hogy az egyetem építészeti curriculumának fókuszában az építészeti és a belsőépítészeti hangsúly közötti mozgást lehet megfigyelni: mostanában ismét az építészet van előtérben, de a belsőépítészet irányába is fogékony, nyitott hallga-

tókat keresnek, akik az épített és nem épített környezet alakítása iránt egyaránt érdeklődnek. Bár építészeti alkotások vannak a gondolkodás fókuszában, de ezeket a városi kontextus részeként kezelik: a képzésben hangsúlyos, hogy nem az infrastrukturális, strukturális nagyrendszerek felől, hanem az emberi használat, érzések irányából közelítve jutnak el az épület, a település léptékéig. Mindennek hátterében olyan belső műhelymunka zajlik, amelynek célja a képzési portfólió bővítése az urbanisztika, a városépítészet felé, hiszen a lokális és a globális kihívások egyértelműen ezt az irányt jelölik ki.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

BUDAPEST BARNAMEZŐS TERÜLETEI

ERŐ ZOLTÁN

A felvezető gondolatokat követően Erő Zoltán tartotta meg előadását. Budapest főépítésze szerint az építészet nem választható el a városépítészettől – és fordítva. Felidézte, hogy ösztöndíjasként részt vett a Leuveni Egyetem Centre for Historic Towns and Buildings képzésén, amely már a nevében is jelezte, hogy a korábban épületcentrikus műemlékes szakma is a városi kontextus, a város mint történeti együttes irányába tolódott el már évtizedekkel ezelőtt. Az előadás két irányból közelítette a városi újrahasznosítás, az urban upcycling gondolatkörét. Az egyik a városrész lépték, ami Budapest barnamezős helyszíneivel mutatható be, többek között a vasúti és honvédségi területekkel. Ezek hajdan a periférián, ma a városi szövet átmeneti zónájában találhatók. Napjainkban a belső városrészek és a kertvárosi perem között húzódó övezetek jelentős átalakuláson mennek át. Jellemzően a magas presztízsű városrészekhez közvetlenül kapcsolódó, részben Duna menti területeken érhető tetten a megújulás.

A másik az egy-egy épület, illetve tömb léptékében zajló átalakulás. A MOM Park jó adottságú területek közé ékelődve, megújult formában szolgálja a várost, bár az eredeti ingatlanállomány nem maradt meg.

Az átalakulás ebben az esetben a szomszédos parcellákhoz való kapcsolódás, az egykor az ipar által kiszakított tömböknek a városszövetbe történő visszaintegrálódása volt. A Millenáris – az egykori Ganz gyár helyszíne – másodvirágzását éli a Széllkapu park megvalósulásával. Itt ikonikus épületek is meg tudtak maradni. A harmadik felidézett példa az Óbudai Gázgyár területe, amelynek nagy részén a Graphisoft Park campusa működik, de adósság még a műemléki együttes nagyobb része, ami fővárosi tulajdonban van ugyan, de szennyezettsége hátráltatja a fejlesztést. A főépítész a kisebb léptékű sikertörténetekre is kitért. A Fővárosi Önkormányzat helyi értékvédelmi rendszert működtet, ez a lista idén 100 épülettel gyarapodott.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

A példák sorolhatók, a barnamezős övezetek újjáélesztése az egyik legfontosabb eszköz a városok mértéktelen térbeli szétterülése ellen. Mik a hátrányai egy ilyen területnek? Többek között a bontások, a kármentesítés költsége és időigénye, a jogi helyzet, a hiányzó közművek, az utak, az elmaradó helyi közlekedés és az intézményhálózat hiányosságai. Az ipari tevékenység részbeni megszűntével lepusztult állapotban konzerválódott helyszínek közül a csepeli és a Kőbányai út menti területeket, a Rákosrendezőt és az egykori Nagyvásártelep, a Déli Városkapu fejlesztés térségét emelte ki Erő Zoltán. Az elsőnek átfogó megújulása ugyan várat magára, de kisebb szigetek működnek a területen belül. Felmerül a kérdés, mi a tétje a fizikai megújulásnak, ha ma is sok ezer embernek van munkája, gazdaságilag racionális működés érzékelhető itt? Milyen mértékű megújulásnak van értelme? A Kőbányai út mentén négy önálló, nagyobb elemről lehet beszélni: a felhagyott pályaudvar területén elindult a sportcélú fejlesztés, a Ganz gyár az egykor a pályaudvar helyszínén működő ázsi-

ai kereskedelmi központnak ad ma helyet, a Népliget megújítása napirenden van, az Északi Járműjavító területén az Opera új művészeti központja, az Eiffel Műhelyház megvalósult, és ide tervezik az új Közlekedési Múzeumot is. Elindult egy kedvező folyamat. A Zugló és Angyalföld határán elhelyezkedő Rákosrendező jövőbeli sikertörténet lehet a Déli Városkapuhoz hasonlóan.

A főépítész szerint a rozsdaövezeti akcióprogram jó irány, azonban mivel nem koordinált rendszer, egyedi döntésen múlik, hogy egy területen a megépülő lakások kedvezményes áfával értékesíthetők vagy sem. A szubszidiaritás elve sérül, ezért a város egészét összefogó fejlesztési gondolkodásra nem alkalmas. Ma Budapesten a beruházások peremfeltételeit a településszerkezeti terv és az építési szabályzat határozza meg, illetve a kerületi építési szabályzat mintegy harminckét hatósággal és a lakossággal is egyeztetve. Azzal, hogy a projekteket gyakorlatilag kiemelik egyedi döntéssel ebből a szabályozásból, meghiúsítja a közös gondolkodás esélyét.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

INGATLANFEJLESZTÉS ÉS VÁROS

KISS IDA _ DVM tervezési részleg igazgatója

A konferencia harmadik előadója Kiss Ida, a DVM tervezési részlegének igazgatója volt, aki bemutatkozásában hangsúlyozta, hogy az általa képviselt cég munkájának fókuszában a dizájn áll, de ezt szorosan követi a fenntarthatóság. Saját kutatási területe a városi metabolizmus – a település mint rendszer – vizsgálata, ideértve a víz-, az energia-, a hulladék- és az építőanyag-gazdálkodás kérdéskörét. A tervező számára kihívás az a feltételrendszer, amiben kreatív alkotóként kell különféle érdekek és szempontok között egyensúlyt teremtenie. A fejlesztő érdeke, hogy az épület, városrész jól eladható legyen, a projekt megfelelő megtérülést biztosítson. A tervezőnek ki kell szolgálnia a megbízó érdekeit, ezt viszont csak a városrendezési szabályozás keretei között teheti. A városi szempont hosszabb időtávra tekint, ami érdekütközéshez vezet. Harc van a fejlesztő és az önkormányzat között, de nem elhanyagolhatók a társadalom érdekei sem: ez a beruházások környezetében élők története. Jobb lesz az élet, mert szebbé válik a lakókörnyezet, vagy gondot jelent, hogy beépülnek az eddig szabadon álló területek?

Közjó-e a városkép? – tette fel a kérdést Kiss Ida. A fejlesztő saját kockázata, hogy mit hoz létre, de nem teljesen szabadon határoz, hiszen szakmai platformok képviselik a városkép, a közjó érdekét, illetve vizsgálják a környezeti hatásokat, így a forgalom várható növekedését, a fényszennyezést vagy a zöldfelület mértékének és minőségének változását. Mindezen szempontok metszetében van a tervező. Egy új épület lehet a fejlődés, az értékteremtés gyújtópontja azáltal, hogy minőséget hoz, és akár a környező közterület minőségére is képes hatást gyakorolni. Eközben felmerül a társadalmi fenntarthatóság kérdésköre, mert a fejlesztés hatására sok esetben a kevésbé fizetőképes átlagemberek, tehát a lakosság zöme kiszorul az érintett helyszínekről. Kiss Ida a Kopaszi-gát példáját hozta fel, amely magában hordozza a 15 perces város gondolatát, mégis zárvány, mert az új lakásokat csak egy adott réteg tudja megfizetni. A korábban beépült Duna-parti területekhez, például a Marina Part lakóparkhoz képest itt több funkciót helyeztek el.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

Ezekhez a budapesti példákhoz képest Bécsben nagyon inspiráló a sokszínűség megőrzése, ami a felülről jövő szabályozás által megfogalmazott cél. Ezekhez előre biztosítják az infrastruktúrákat, különféle lakásformákat telepítenek, ezáltal árazásában is differenciált városrészek jönnek létre. Bécsben az új főpályaudvar környéke ilyen terület: egyelőre steril, de már látszik, hogy az építőközösségi projektek és mellettük a luxus jól működő városrészt eredményez együtt. Hasonlóra látunk példát brit és holland fejlesztéseknél is. Az élő szervezetek működése azt mutatja, hogy a hálózatokban rejlik a fenntarthatóság. Ha a városon belül zárványok alakulnak ki, a területek elszigeteltek egymástól, így ott sokkal kevesebb a kapcsolódási lehetőség. A komplex struktúra hosszú távon élhetőbb és a környezeti változásokkal szemben is ellenállóbb.

A DVM tervezői sok projekten a Horizon Development ingatlanfejlesztővel dolgoznak együtt. A műemléki Eiffel Palace nagy műszaki kihívást jelentett, végül az eredeti épületből csak a homlokzat maradt meg. A belső teret meghatározó acélszerkezeteket szétszerelést követően restaurálva helyezték vissza. A Promenade Gardens irodaépület a Váci úton valósult meg. A terület átalakulására erősen jellemző a faszádizmus: az új házak a főút felé míves homlokzatokkal fordulnak, a szomszédos utcák felé pedig jóval egyszerűbb képet mutatnak. Ez az épület azonban minden irányban azonos minőséget képvisel. Az Eiffel Square egyszerű építészeti eszközökkel viszonyul ahhoz a városi környezethez, ami a XIX. század végén a Teréz körút kialakításával jelent meg. Az irodaház mellett új közterületet létesítettek, amely várhatóan tovább gazdagodhat. Előadásának zárásaként Kiss Ida a Szervita téri irodaházat mutatta be, ami Budapest szívében kapott helyet. Kovács Attila, a DVM alapítója olyan minőségi építészetet álmodott ide, ami a műemléki városképbe is illeszkedik. Az előadás végén vetített rövidfilmen a tér átalakulása, az új épület kivitelezése volt látható.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

ALULHASZNOSÍTOTT TERÜLETEK MEGÚJÍTÁSA

DR. SCHNELLER DOMONKOS

_ Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztésének végrehajtásáért felelős helyettes államtitkár

A következő előadó dr. Schneller Domonkos, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztésének végrehajtásáért felelős helyettes államtitkár volt. Meglátása szerint a fővárosból való kiköltözés összefügg azzal, hogy Budapest nem képes élhető alternatívát

állítani olyan kulturális közegben, ahol erős a tulajdonhoz való kötődés: a populáris kultúra által sugallt életérzés és a hagyomány

egyaránt a családi házat jeleníti meg ideális lakóingatlan-típusként. Az ilyen irányú kereslet kielégítése során az externáliákkal mintha elfelejtenének foglalkozni a fejlesztők és az önkormányzatok. A településeken az egykori mezőgazdasági területeket felparcellázva értékesítették, de se az alapvető infrastruktúrák hiányát, se a megnövekedő ingázás forgalomterhelését nem vették figyelembe. 1990-től jelentősen romlott a közlekedési módok közötti arány, különösen a városhatárt átlépő forgalomban jelent nagy terhet az egyéni közlekedők száma. Dinamikusan nőtt a gépjármű-tulajdonosok száma, de ha ezen lakosság nagy része hajlandó lenne a tömegközlekedést választani, azonnal kiderülne, hogy nem áll rendelkezésre megfelelő kapacitás.

Budapest területének 5%-a barnamezős övezet. Ezek jó része magánterület, amelyet szétaprózódott tulajdonviszonyok jellemeznek. A tulajdonrendezés jogi költségei jelentős tételt képeznének. Ezzel szemben vannak aranytartalékok a városban: a vasútüzem hatékonyabb ellátásával nagyméretű és jól pozícionálható területek szabadulhatnak fel. Észak-Csepelen az olimpiai pályázat felhajtóerejének köszönhetően nemzetközi építésziroda vezetésével készült mesterterv. A tervezési folyamatot állami és önkormányzati szereplők kísérték. A terv 30 éves távlatban jelöli ki a fejlesztés irányát, hasonlóan ahhoz, ahogyan Bécs Aspern városrészében is a mesterterv, illletve a tömegközlekedési kapcsolat kialakítása, valamint a terület szívében található tó létrehozása voltak a kezdő lépések. Vagy a bécsi főpályaudvar, amely az állami vasúttársaság, a szövetségi állam és Bécs önkormányzata közös, évtizedes fejlesztési programjának eredményeként új városi parkot, változatos üzleti és lakáscélú beruházásokat eredményezett. Az új csepeli közpark tervezése ehhez hasonló léptékű projekt kapcsolódva a Déli Városkapu térségéhez. Részben barnamezős,

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

de a növényállomány is megújításra szorul, ugyanakkor a vízió része a csapadékvízgazdálkodás mellett az aktív szabadidő eltöltésére alkalmas park, amely kapcsolódik az új atlétikai stadion körül kialakított zöldterületekhez.

A Nyugati pályaudvar megújítására kiírt nemzetközi pályázat, és az ehhez kapcsolódó előkészítő tanulmányok nyomán kialakult vízió az évszázaddal korábban elhibázott városfejlesztés hiányzó funkcióját is pótolja. Ennek feltétele a pályaudvarokat összekötő vasúti alagút kialakítása, amely gondolat már az 1930-as években felmerült. A beruházásnak nemcsak helyi jelentősége van, de a transzeurópai hálózat átmenő forgalmát is javítaná. A Déli pályaudvar az alagút másik végpontja, illetve a Nyugatihoz kapcsolódik a Rákosrendező területe is. A Józsefvárosi pályaudvar egyik nagy eredménye volt a kínai piac elköltöztetése. A sportcélú fejlesztések már a megvalósítási fázisba értek, de a helyszín kitűnő közlekedési kapcsolata ennél többet érdemel. Az Orczy-park nagy fejlődésen ment keresztül, a Népliget megújítása is napirenden. A két terület között lehetőség adódik a városszövet összekapcsolására, új minőségi városrész létrehozására – zárta előadását a helyettes államtitkár.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

VÁROSLABOR SZAKÁL ANDRA

_ építész

SOÓKI-TÓTH GÁBOR _városi termékfejlesztő

A konferencia plenáris ülésének záróelőadása a Városlabor bemutatkozása volt.

Szakál Andrea és Soóki-Tóth Gábor prezentációját két kerekasztal követte a városrehabilitáció és a megfizethető lakhatás témájában.

Az előadást és a konferenciát követő beszélgetések inspiráló gondolatait szerkesztett tanulmány formájában adjuk közre.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
Urban Upcycling Meetup_2022/05/12 UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G
27 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása URBAN UPCYCLIN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN SOÓKI-TÓTH GÁBOR városi termékfejlesztő
27
ELHAGYATOTT INGATLANOK ÚJRAHASZNOSÍTÁSA

MAGYARORSZÁG BŐVELKEDIK

KIHASZNÁLATLAN

INGATLANOKBAN, ELSŐSORBAN

VÁROSI KÖR-

NYEZETBEN REJLIK BENNÜK

LEHETŐSÉG.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

AZ ÜRESEN ÁLLÓ ÉPÍTMÉNYEK

NEMCSAK A TULAJDONOSOK SZÁMÁRA

OKOZNAK GONDOT, DE A KÖRNYEZET

ÉLETMINŐSÉGÉT, A SZOMSZÉDSÁG

ÉRTÉKÉT IS RONTJÁK. AZ ELHAGYOTT

INGATLANOK ÚJRAÉRTELMEZÉSE RÉVÉN POTENCIÁLIS BEVÉTELI FORRÁS

TEREMTHETŐ OTT, AHOL JELENLEG MINDEN TEKINTETBEN VESZTESÉGET LÁTUNK.

Ma az ingatlanfejlesztés rendszerint rombolással kezdődik. A bontás az építkezéshez hasonlóan rendkívül környezetterhelő tevékenység. Az újrahasznosítás a klímaérzékeny városfejlesztés fontos eszköze, hiszen a már meglévő szerkezeteket, beépített anyagokat használva nemcsak az előállítás, de a szállítás környezeti terheit és a keletkező hulladékmennyiséget is csökkenti.

Az üresen álló ingatlan nem termel bevételt és az állaga is romlik rendszerint. Egy városi közszolgáltatásokkal ellátott helyen kihasználatlanul álló ingatlan társadalmi szempontból sem elfogadható olyan időszakban, amikor az átlagjövedelemből megfizethető lakhatás egyre kevésbé elérhető, különösen a nagyvárosokban. Az ingatlan elhelyezkedését, városi szövetbe való beágyazottságát figyelembe véve a meglévő épületállomány minél nagyobb mértékű újrahasznosítása a város ökológiai, üzemeltetési és társadalmi fenntarthatóságához, ezáltal az életminőség javulásához járul hozzá.

AZ ÜRESEN ÁLLÓ INGATLANOK

INNOVATÍV ÚJRAÉRTELMEZÉSE

HIÁNYBÓL ÉRTÉKET, PROBLÉMÁBÓL LEHETŐSÉGET, VESZTESÉGBŐL BEVÉTELT TEREMTŐ, KREATÍV FOLYAMAT.

29 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

KÖRFORGÁSOS INGATLAN — ÉS VÁROSFEJLESZTÉS

Ha az újrahasznosítás fogalmát próbáljuk meg definiálni, a szakirodalomban és szakpolitikai állásfoglalásokban egyaránt sűrűn hivatkozott „re–” előtagú angol kifejezésekkel érdemes kezdeni. A kortárs gazdaság lineáris modellje szerint egy terméket a gyártását és felhasználását követően, hasznos élettartama végén hulladékként „ártalmatlanítják”, ami legtöbbször nem jelent végső megoldást, hulladéklerakóban való tárolása csak „eltüntetés”. Ezzel szemben a termék „visszautasítása” (refuse), azaz szükségtelenné tétele vagy más termékkel történő kiváltása, újragondolása (rethink), azaz a termék, például közösségi használat révén megvalósítható intenzívebb használata, illetve az előállítás során a nyersanyagfelhasználás csökkentése (reduce) a körforgásos modellhez legközelebb álló fogalmak. A hangsúly az előállításon és a használat módján van ezekben az esetekben.

Szintén fontos az élettartam meghosszabbítása az újbóli hasznosítás (reuse), a javítás (repair), a felújítás (refurbish) vagy az újragyártás, illetve más célú újbóli felhasználás révén (remanufacture). Ezen megközelítések közül a lineáris gazdasági modellhez legközelebb az újrafeldolgozás (recycle) és a visszanyerés (recover) állnak, amikor a hasznos élettartam végén már hulladéknak tekintett terméket nyersanyaggá válva ismét feldolgozzák, vagy energiatermelésre használják fel megvalósítva ezzel a körforgást. (Kirchherr - Reike - Hekkert, 2017).

A fenti stratégiák között érzékelhető különbségre utal az újrahasznosításra használt recycling fogalom finomítása aszerint, hogy az eredeti használathoz képest értéknövelt (új funkcióra adaptált) vagy csökkentett módon (pusztán nyersanyagként vagy energiahordozóként) alkalmazzák a terméket (upcycling, downcycling).

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

A körforgásos gazdaságban az anyagok zárt rotációja és az erőforrások viszszanyerése egyszerre érvényesül. Az ilyen elv szerint kialakított szervezeti, szervezési és tervezési rendszer az összes felhasznált erőforrást zárt ökoszisztémába rendezi a termékek és alkatrészeik előállítása, valamint a nyersanyagokkal való gazdálkodás során (Alhawari - Awan - Bhutta - Ülkü, 2021). A termelés, elosztás és fogyasztás folyamatában a felhasznált anyagmennyiség csökkentését, alternatív hasznosítását, újbóli felhasználását, illetve nyersanyagként történő visszanyerését célzó rendszerszerű innováció értelmezhető lokálisan, a szervezetek, vállalatok vagy fogyasztók, de a települések, térségek, régiók tágabb szintjén is. Az egyes szervezetek, illetve az egyéni fogyasztók a viselkedésmintázatai összeadódnak, és területi léptékben is érzékelhető változást hoznak létre. A városi, térségi vagy nagyobb régiót érintő rendszer

átalakításának feltétele, hogy az egyének életvitele mellett a szervezetek, vállalatok működése is megváltozzon. Ez kihívás, mivel a lineáris gazdasági modellben az ipari forradalom óta több száz év alatt jöttek létre a nagy rendszerek, amelyeket most részben alapjaiktól kezdve kellene újraépíteni a fenntarthatóság jegyében.

31 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

Az Ellen MacArthur Alapítvány honlapján olvasható definíció szerint a körforgásos gazdaság a termékeket és nyersanyagokat folyamatosan használva helyreállítja a természetes rendszereket, ezért működése hulladék- és szennyezésmentes. Az alapítvány által megfogalmazott körforgásos vízió városi léptékben is értelmezhető javaslatot tesz a tervezés, a termelés, a szolgáltatások és a fenntartás elemeinek átalakítására. A tervezést két aspektusból vizsgálják, egyrészt a várostervezés (planning), másrészt a terméktervezés (design) oldaláról. Javaslatuk szerint a körforgás a kompakt város kialakításával, illetve a hulladék- és az energiagazdálkodás nagy rendszereinek újraszervezésével hozható létre.

A Carlos Moreno munkássága nyomán elterjedt „15 perces város” ideája a vegyes funkciójú, a mindennapi életvitelhez csak rövid, lehetőleg nem motorizált utazásokat igénylő területfelhasználási mintázat létrehozását jelenti (Moreno és szerzőtársai, 2021). A terméktervezés, a dizájn feladata a várost alkotó egyedi elemeknek, az infrastruktúrának, a közterületeknek, az épületeknek, a tömegközlekedési rendszer elemeinek – járműveknek, megállóhelyeknek – az újragondolása. Ezek az elemek moduláris, adaptív, könnyen fenntartható, javítható és újra-felhasználható módon, a természet által inspirált megoldások alkalmazásával lesznek a körforgásos gazdaság elemei és ezáltal járulnak hozzá a fenntartható város működéséhez. A hulladékmentes termelési eljárások, a helyben termelés, az ipar 4.0 ágazati szintű elterjedése, a létrehozott termékek javíthatóságának biztosítása, illetve az „elérhetőség” elve, a szükségletek kielégítésének új, megosztáson alapuló módjai –tulajdonlás helyett szolgáltatásként használt eszközök – városi léptékben is mélyreható változást indukálnak.2

https://www.ellenmacarthurfoundation.org/circulareconomy/what-is-the-circular-economy

https://www.ellenmacarthurfoundation.org/our-work/activities/circular-economy-in-cities/vision

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
1 2

REUSE

REPAIR REFURBISH REFUSE RETHINK REDUCE RECYCLE RECOVER REMANUFACTURE

RECYCLING DOWN CYCLING UP CYCLING

33 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

„Minden település valamikor létrejön, »megszületik«, aztán növekedni kezd, stagnál, esetleg elhal vagy megújul, növekszik, működéséhez a környezetből energiát és anyagokat használ fel, ezek átalakításával saját fogyasztására és piacra szánt termékeket állít elő, közben hulladékokat bocsát ki, kapcsolatba kerül más településekkel, és köztük – különösen az ellátás terén – bizonyos munkamegosztás alakul ki. A benne élő emberek helyi társadalmat alkotnak, miközben a település saját történelemmel, kultúrával és hagyományokkal rendelkezik – vagyis sajátosan komplex életjelenségeket produkál.” (Meggyesi, 2006). A város biológiai rendszerekkel való összehasonlítása nem véletlen: a települések növekedése sok elemében ugyanolyan matematikai törvényszerűségeket követ, mint amelyek komplex biológiai rendszerekben is megfigyelhetők. Európa, Észak-Amerika, Kína és Brazília urbanizált területeinek nagy elemszámú és hoszszú időszakot átfogó statisztikai adatainak elemzése alapján a kutatók arra jutottak, hogy a metropolisz térségekben az élő organizmusokhoz hasonlóan, a rendszer léptékével arányos méretgazdaságossági sza-

bályok érvényesülnek, amelyek az eltérő földrajzi elhelyezkedés és történelmi fejlődés ellenére közös mintázatot mutatnak.

Természetesen a megfigyelt mintázatok nem adnak mindenre választ, hiszen a városok fejlődését hosszú távon ható, komplex humán-, anyagi erőforrásés tudásinterakciók, társadalmi innováció és gazdasági fejlődés alakítja, amelyek nem hasonlítanak a biológiai folyamatokhoz (Bettencourt és West, 2010). A települések alaktana, a „városi szövettan” a települések, városok alkotóelemeiként infrastruktúra-hálózatokat (utakat és közműveket), ingatlanokat, üres telkeket, többféle funkciójú épületeket különböztet meg, és ezek alaktanával, egymáshoz való viszonyával foglalkozik. A város szövetét alkotó elemek létrejöttét és használatát a korszak tudományos (technológiai), gazdasági és társadalmi feltételrendszere határozza meg, a megépült térbeli mintázat egy-egy kor „lenyomataként” is értelmezhető és vizsgálható. Arena Mall, Barcelona építész Alonso y Balaguer és

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
Fotó: Soóki-Tóth Gábor

AZ ÉPÜLETEK ÉLETCIKLUSA

A lineáris gazdaság modellje szerint az épületek létrehozása ingatlanfejlesztés révén valósul meg, majd ezek hasznos élettartamuk során – a rendszeres karbantartás és felújítás ellenére – idővel oly mértékben elhasználódnak, illetve elavulnak, ami gazdaságos használatukat nem teszi a továbbiakban lehetővé, ezért elbontják őket, hogy az új igényeknek megfelelő ingatlanokat építsenek helyükre. A körforgásos modell ezzel szemben a meglévő struktúrák adaptációjára helyezi a hangsúlyt, és törekszik a minél teljesebb újbóli felhasználásra.

Az épületek élettartama a funkcionális használhatóság, a műszaki követelmények kielégítése és a ráfordítás-megtérülés gazdaságossági szempontjából egyaránt értelmezhető. Az épületelemek állapota a felújítás céljától, a szükséges megerősítés mértékétől, új szerkezetek beépítésétől, ezek meglévő szerkezetekhez viszonyított arányától, összességében a felújítási munkák mértékétől és költségétől függően értékelhető, míg a tartószerkezetek minősítésénél az erőtani követelményeknek való megfelelés az elsődlegesen

vizsgált szempont. A felújítási, fenntartási munkák ütemezése az életciklus, vagy a szerkezetek hierarchiájának függvényeként tervezhető (Lepel, 2009). Az elavulás a felgyorsult technológiai változások következtében a műszakilag még jó állapotban lévő ingatlant is értéktelenné teheti azért, mert használatát akadályozza (pl. az új szabványokhoz való igazítás költsége, műszaki megvalósíthatósága okoz problémát), vagy mert a piaci kínálat versenyében nem képes gazdaságosan fenntartható alternatívát kínálni más, jobb adottságokkal rendelkező ingatlanokkal szemben. Mindezek értelmezhetők ingatlanok együtteseire, szomszédságokra, városrészekre is: a gazdaság térbeli rendjének megváltozása, a termelés és elosztás rendszerének technológiai fejlődése a nagyobb térbeli egységek struktúrájának elavulásához vezet, ami az adaptáció lehetőségének és feltételeinek függvényében meghatározza az újrapozícionálás, az átépítés, a rehabilitáció lehetséges stratégiáit az egyes ingatlanok megújításán túlmutató léptékben és komplexitásban.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

Több tényező befolyásolja, hogy az egyes ingatlanok gazdasági értelemben hasznos élettartama végén bontás és új építés, vagy újrahasznosítás, esetleg valamilyen köztes megoldás (részleges bontás, átépítés) valósul meg. Az épületek újrahasznosításának egyik nehézsége az átépítési, felújítási munkáknál jelentkező költségek bizonytalansága. A meglévő tartószerkezet adaptálásával elméletben akár megtakarítás érhető el, hiszen nem kell szerkezetet építeni, de ez nagymértékben függ az új funkció támasztotta igényektől is. Az új építés esetén szokásos megoldásokhoz képest felmerülő többletköltséget a történeti értékkel bíró, építészetileg különleges, illetve műemléki védettség alatt álló épületek esetében ezek presztízse ellensúlyozhatja (Lepel, 2009).

Amennyiben a városrendezési szabályozás lehetővé teszi a nagyobb mértékű kapacitásbővítést és/vagy funkcióváltást – valamint az ingatlanpiacon a kereslet mértéke meghaladja ezekben a szegmensekben a kínálatét – akkor ez a piaci „felhajtóerő” jóval magasabbra értékeli a fejlesztési lehetőséget, mint a meglévő ingatlan pozícióját. Az előnyös elhelyezkedés, a jó megközelíthetőség és a megengedő szabályozás a területek átépülése irányában hatnak. Ha a szintterületi mutató a jelenlegi beépítés intenzitásához képest magasabb lehet, akkor a meglévő és az újonnan létesíthető ingatlan értéke

között megnő a különbség az utóbbi javára. Amennyiben nincs sok hasonló pozíciójú építmény az adott helyen, az ingatlanfejlesztők érdeke lesz az átépítés. Minél nagyobb ez a „fejlesztési nyomás”, annál kisebb az esély a meglévő struktúra fennmaradására. Ez a tapasztalati összefüggés egyben azt is jelenti, hogy a bontás nyomán létrejövő új beépítés intenzitása egyre magasabb lesz, idővel egyre sűrűbbé válik a városszövet.

Akkor van esély a meglévő ingatlan megőrzésre, illetve átalakítására, ha a kialakult struktúrán belül is van lehetőség a használat intenzitásának fokozására (akár funkcióváltás révén), vagy a meglévő építmény adottságai kínálnak egyedi versenyelőnyt. Ebben az esetben a meglévő ingatlan értéke már eléri a bontás és új építés költségét, ami gazdaságilag észszerűvé teszi a felújítást, átalakítást (MangialardoMicelli, 2019). Az intenzitás fokozása ebben a gondolatmenetben nem csupán fizikai méret- és kapacitásnövekedést jelent, de intenzívebb használatot, illetve a hasznosításból származó hozam, az egységnyi alapterületen megtermelt gazdasági haszon mértékének növekedését is.

37 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

A várostervezési eszközök által meghatározott keretek kihasználhatósága nagymértékben függ az ingatlanpiaci ciklustól. A fejlesztési időszak az épület jellegétől és méretétől függően átlagosan 1-5 év, de különösen nagyméretű, komplex, több ütemben épített projektek esetében akár ennél hosszabb idő is lehet. A hasznosítási időszak évtizedei során több felújítási és akár funkcióváltási periódust is megérhet az épület attól függően, hogy milyen elévülési folyamatok érvényesülnek. A fejlesztők által létrehozott jövedelemtermelő ingatlanokat befektetők vásárolják meg, akik a jelenben kifizetett vételárért egy jövőbeni pénzfolyam megszerzésének jogát váltják meg. Az ingatlan vételára a hasznosítás időszakára vetített nettó működési bevétel becsült éves mértéke, illetve az ebben rejlő kockázat értékelésének függvényében alakul (Soóki-Tóth, 2002).

A kockázat és a hozam alapvetően határozzák meg egy ingatlan sorsát. Makroszinten a gazdaság fejlődése (a vállalkozások és a háztartások szintjén megjelenő jövedelmek), a demográfiai mutatók alakulása (népességnövekedés, -csökkenés, születések, halálozások és elvándorlások száma), a városrészek szintjén a városzszerkezet, a telekstruktúra, az egyes ingatlanok szintjén a meglévő épületek alapterülete (kapacitása), elrendezése (szerkezeti rendszere), műszaki paraméterei (pl. szintszám, szabad belmagasság, födém teherbírás) befolyásolják az építmény iránti piaci keresletet. Az épület tulajdonosa vagy az ingatlanfejlesztő ezeket a tényezőket kockázati és jövedelemtermelő képesség szempontjából vizsgálja. Az újrahasznosítást támogató vagy kikényszerítő tényezők között a városképi érték, az épülethez kapcsolódó közösségi igények, a társadalmi kötődés, az ingatlan pénzben kifejezhető értéke, a városszöveten belül elfoglalt helye, valamint az építmény jellemzői vagy valamilyen környezeti idő- és lépéskényszer említhető (Helfrich, 2014).

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

A hasznos élettartam végén elbontott épület alkotóelemei visszanyerhetők („városi bányászat”), de mint az a fentiekben látható, az efajta újrahasznosítás a körforgásos modell alacsony szintjét képviseli, hiszen a beépítéssel járó energia és szén-dioxid mennyiségnek csak egy része hasznosul újra, illetve maga a bontási tevékenység és a nyersanyagként történő újrafelhasználás szintén erőforrás-igényes folyamat. Downcyclingnek nevezzük azt, amikor a termék életciklusa végén eredeti használati értékéhez képest alacsonyabb értékű nyersanyagként vagy energiahordozóként hasznosul újra, míg upcyclingről akkor beszélünk, amikor az újrahasznosítás során az eredetinél magasabb érték jön létre. Ez történhet azáltal, hogy új kontextusba kerül (pl. egy szerkezeti elem, amit épületdíszként hasznosítanak újra sajátos formája vagy anyaga miatt) vagy a használata változik meg (pl. történeti ipari szerelőcsarnok felújításával, átalakításával múzeum vagy operaház épül megőrizve annak egyedi formálását, építészeti, szerkezeti részleteit).

Az ingatlan életciklusa során többféleképpen közelíthető az érték fogalma. Az életciklust fejlesztési és hasznosítási fázisok váltakozásaként modellezve a hasznosítási, használati periódusban az ingatlan értékét a használó szempontjából mint funkcionális értéket vizsgálhatjuk. Ennek része, hogy az építmény hozzájárul a benne végzett tevékenység

gazdasági eredményességéhez, ezt szolgálja az ingatlan gazdaságos üzemeltetése is. A befektető számára ezzel szemben a pénzben mérhető piaci érték a meghatározó, hiszen ő az ingatlanra mint időben realizálódó pénzáramra tekint. A befektetési eszközként tekintett tulajdonok pénzáramai nem függetlenek az épület műszaki, a lokáció városszerkezeti és társadalmi vonatkozásaitól, amelyeket térben a kereslet és kínálat piaci dinamikája fejez ki.

Az ingatlanfejlesztési és -befektetési döntések a jelenben invesztált pénzösszeg (tőke) és az elvárt, jövőbeli pénzösszegsorozatok (bevételek) közötti összefüggések vizsgálata alapján születnek. A cashflow a különböző időpontban esedékes pénzösszegek, bevételek és kiadások egyenlegének sorozata. A tulajdonost terhelő kiadások levonása után megmaradó nettó bevétel alapján számítható a befektetett tőke hozama. A projekt eredményességi indikátorait a piaci környezettel, a versenytársak és tágabb értelemben véve a pénzügyi piacok hozamaival vetik össze. Az elvárt hozamot a befektető által vélt kockázatok és a piac általános megítélése alapján határozzák meg. A befektetéshez képest az ingatlanfejlesztés értékelése során egy jóval rövidebb időszak alatt beruházott értéket, valamint a fejlesztés üzleti értékét –a befektető számára képviselt értéket –lehet összemérni. Profit akkor keletkezik, ha a fejlesztés költségeit meghaladja az értékesítésből származó bevétel.

39 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

LOKÁCIÓ, TÉR ÉS FORMA AZ IDŐBEN

A pénzügyi gazdasági elvárások az ingatlanok esetében három fő tényező függvényeként írhatók le: ezek az elhelyezkedés, a termékjellemzők és az időbeliség. A lokáció az ingatlan helyhez kötöttsége miatt kritikus: a közlekedési kapcsolatok – a tágabb térségből, városrészből való elérhetőség, illetve a közvetlen környezetből történő megközelítési lehetőségek – és a szomszédság területhasználati kontextusa kihat a lehetséges hasznosításra. Ugyanígy a termékjellemzők, a beépítés, valamint az al- és felépítmények szerkezeti, anyaghasználati, technológiai –azaz a tér és a forma – paraméterei is behatárolják az optimális használatot.

Az időbeliség mind a két paramétert befolyásolja: az időben változó társadalmi és gazdasági folyamatok térbeli hatása megváltoztatja a lokáció értékét. A tágabb térségben zajló folyamatok „meg tudják mozdítani” az egyébként helyhez kötött ingatlant, míg a szintén időben változó

technológiák, az ezekkel kapcsolatos társadalmi elvárások, paradigmák változása a műszaki paraméterek tekintetében befolyásolják az ingatlan megítélését.

Ilyen paradigma volt a „természet megzabolázása” a modernitás jegyében, vagy napjainkban ilyen meghatározó gondolatkör a klímaváltozás megakadályozása, a fenntartható fejlődés, a körforgásos gazdaság elveinek érvényesítése. A gondolkodásbeli változások, egy-egy eszme avantgárd elképzelésből meghatározó fősodorrá válása azt is jelenti, hogy idővel az értékválasztás jogszabályokban, műszaki szabványokban kodifikálva műszaki normává alakul. Ezek a nagy időtávlatban nyomon követhető folyamatok az utóbbi évtizedekben felgyorsultak: míg az ipari forradalom meghatározó technológiáihoz, vagy a motorizáció elterjedéséhez évtizedek kellettek, addig korunk digitális technológiája már évtizeden belül is nagy változásokat képes előidézni.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

HELY

FORMA IDŐ

THE CITY AS AN EGG

Az elhelyezkedési potenciál is változik az idő előrehaladtával. A város térbeli struktúrája gazdasági tényezőkkel magyarázható. Már a 18. században megfigyelte Thünen, hogy az eltérő mezőgazdasági kultúrák hogyan rendeződnek a piactértől való távolság függvényében a szállítási költség és az áru romlékonysága szerint, később Ricardo és Alonso is leírta, hogy a tevékenységek hatékonysága, profitabilitása milyen versenyt generál a központhoz közeli és távolabbi területekért, és ezt hogyan tükrözi a beépítés intenzitása (Fisher, 2011). A központban a kisebb alapterületet igénylő, magas termelékenységű funkciók koncentrációja nagy beépítési sűrűséget hoz létre (iroda, kiskereskedelem, szolgáltatások), az ezeket körbeölelő lakóövezetek és a periféria egyre extenzívebben használja a területet: ide telepednek a nagy alapterületet igénylő, de alacsonyabb termelékenységű funkciók. A Patrick Geddes által leírt térszervezési mintázatot vette alapul Andrés Duany, amikor az új urbanizmus városforma kritikáját és városépítészeti módszertanát kidolgozta (Han, 2021).

A nagy, kontinenseket, régiókat átfogó gazdasági változások a városok és környékeiknek fejlődési dinamikájában is tetten érhetők. A városszerkezet a zárt, fallal körbevett, monocentrikus középkori formából fokozatosan alakult át: az ipari forradalomtól a XX. század közepéig egyre nagyobb területre kiterjedő, de továbbra is egy meghatározó központ köré szerveződő nagyvárosi térségekké, majd a motorizációs robbanást követően többközpontú térbeli urbanizációs mintázattá. Ezt az évszázadokon átívelő, komplex folyamatot Cedric Price haiku-szerűen összefoglalva főtt tojás - tükörtojás - tojásrántotta grafikai hasonlattal illusztrálta (Jacobs, 2011).

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
https://www.cca.qc.ca/object/420807 The
Cedric Price
City as an Egg

BOILED FRIED SCRAMBLED

ANCIENT 17-19 CENT. MODERN

43 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

Az urbanizációs ciklus a városrobbanástól a szuburbanizáción át a reurbanizációig ível: az indusztrializáció megerősíti a várost, a növekedés kiterjeszti területét, sőt, a régió fejlődése megelőzi a magterület népesedési dinamikáját, majd újra a magterület dinamizálása figyelhető meg (Enyedi, 1984). Ezek a térbeli hatások az egyébként helyhez kötött építmény pozícióját is megváltoztatják. Az ingatlan építésekor még városszéli terület az újrahasznosítás időpontjában a beépített területek által közrefogva már egészen más pozíciót vesz fel, perifériából központi hellyé válik.

A gazdaság és társadalom változása a keresleti és kínálati dinamikára is hatással van. A gazdaság teljesítménye, a pénzügyi rendszer kínálta feltételek meghatározzák a lakosság és a gazdasági szereplők fizetőképességét, melynek javulása megváltoztatja a fogyasztás szerkezetét, a kedvező hitelfeltételek ösztönzik a beruházásokat. Mivel az ingatlanállomány bővítése idő- és erőforrás igényes, a kereslet változására a kínálat az egyes földrajzi térségekben rugalmatlanul reagál, ami erőteljes árnövekedéshez, adott esetben ingatlan-

buborék kialakulásához vezet, azaz a gazdasági folyamatok által nem magyarázható, irracionális szintre emelkedhetnek az árak. A területhasználatban tapasztalható mozgások befolyásolják az invesztálási piacot, a rugalmatlan kínálat miatt megemelkedő árak vonzó befektetéssé teszik az ingatlant. A pénzügyi piacok is hatnak a kereslet és kínálat alakulására, ami befolyásolja az ingatlanfejlesztők aktivitását: minél jobb árat fizetnek a befektetők az építményekért, annál jobban megéri új ingatlanokat építeni. Az új kínálat megjelenése szűkíti a rést a keresett mennyiség és az elérhető állomány között, a piac önszabályozása ciklikusan érvényesül. Az ingatlan-újrahasznosítás tervezése során ezt a térben és időben jelentkező mintázatot lehet a város és térsége egészének, valamint a szűkebb városrész és szomszédsági egység léptékében megfigyelni, és az adott építmény vonatkozásában fejlesztési potenciálként, gazdaságilag megvalósítható jövőképként megfogalmazni (fejlesztési program).

Metrodom Panoráma Lakópark építész Hajnal Építész Iroda és szecessziós iskolaépület részlete építész Herczegh Zsigmond és

Baumgarten Sándor

Fotó: Soóki-Tóth Gábor

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

ÉRTÉKNÖVELŐ ÉPÜLETFELÚJÍTÁSI

STRATÉGIÁK

A FELHAGYOTT INGATLANOK

ÚJRAÉRTELMEZÉSE AZ

ELHELYEZKEDÉSBŐL

FAKADÓ PIACI POTENCIÁLRA

(HELYZETI ENERGIÁRA) ÉS

AZ INGATLANHASZNÁLÓK

FUNKCIONÁLIS ELVÁRÁSAIRA

ALAPOZ A FENTI

GONDOLATOK MENTÉN.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

Ez egyrészt a területfelhasználás strukturális viszonyrendszerében való relatív helyzet értékelését, másrészt a termékjellemzők – a meglévő felépítmény struktúrái és a leendő funkció által megkívánt téri helyzet és méretezés –közötti egyezések és különbségek feltárását foglalja magában. A lokációs potenciál elemzése az adott hely elérhetőségének, a tágabb vonzáskörzet viszonylatában való értékelése és a közvetlen megközelíthetőség vizsgálata, az ebben rejlő üzleti lehetőségek feltérképezése. A vonzáskörzetben élők vásárlóereje, életmódja, illetve az üzleti szereplők részéről jelentkező kereslet különféle funkcionális terek vonatkozásában meghatározza az ingatlanpiac működését. Ezt területi és funkcionális szegmensekre bontva megvizsgálható, milyen „réspiaci” igények kielégítésére alkalmas egy adott hely mind a mennyiség, mind a minőség vonatkozásában.

Ezt összevetve az ingatlan meglévő formai adottságaival (telek- és felépítményméret, arányok, épületszerkezetek térbeli rendszere) meghatározható az adaptáció stratégiája, mely időben változhat. A legkisebb ráfordítás igénye egy használaton kívüli ingatlan „belakásának” van, amikor az lényegében átalakítás nélkül vagy minimális beavatkozással ideiglenesen használhatóvá tehető. Ennél jelentősebben, jellemzően hosszabb távra már átalakítás és felújítás révén válik kihasználhatóvá egy ingatlan. Ez történhet az épület értékeinek, jellegének, környezetével való viszonyának maximális tiszteletben tartásával, míg „újraértelmezés”, illetve „metamorfózis” esetén az épület eredeti karaktere megváltozik az újrahasznosítás során. Ennél még tovább megy az „idézet”, amikor az eredeti épület megszűnik létezni, csak töredékei maradnak meg (Helfrich, 2014).

47 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

Az újrahasznosítási terv kiterjed a műszaki beavatkozás meghatározására és költségeinek elemzésére, valamint a beruházás üzleti struktúrájának és piaci megvalósíthatóságának modellezésére. Az üzleti struktúra a források függvényében változó lehet: a tisztán piaci logikától egy mecénás által finanszírozott és fenntartott modellig terjed a skála. Ha viszsza nem térítendő támogatásból valósul meg a beruházás, akkor az adott keretöszszegen belüli műszaki, gazdasági optimalizálás lehet cél, emellett a hosszú távú fenntarthatóságra, a hatékony és alacsony költségvetésű üzemeltetési struktúra megvalósítására kell törekedni. Amennyiben a beruházási összeg egy része vagy egésze visszatérítendő, illetve megtérülés vagy kamatelvárás is terheli, fontossá válik az üzemeltetési költségen felüli bevételek mértéke és jellege. Míg az üzleti befektetés modellje a profitabilitás és a megtérülés irányából közelít, a támogatások bevonását költség-haszon elemzés, illetve gazdasági hatáselemzés alapozhatja meg.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

A körforgásos, értéknövelő hasznosítás, az urban upcycling során az ingatlanfejlesztés hagyományos, lineáris modelljével szemben a lehetséges beavatkozási formák kiválasztásakor szempont a meglévő épületszerkezetek minél nagyobb arányú felhasználása. A helyzeti potenciál és az ingatlanpiac elemzése nyomán meghatározott funkciókra kell alkalmassá tenni a meglévő al- és felépítményeket. Az ingatlan jellege és léptéke egyaránt befolyásolja az adaptálhatóság mértékét, ebben kell egyensúlyt találni.

A két szélső helyzet egyike, hogy a lehetséges funkciók olyan elvárásokat jelentenek, amelyek drasztikus bontást kívánnak meg.

A másik eset, hogy az épület eredeti funkciójához nagyon hasonló az új funkció által megkövetelt térszerkezet, ezért szinte egy az egyben megtartható minden.

A legtöbbször a két szélsőség között bizonyos épületrészek, illetve a szerkezet az, ami változatlan formában, vagy kis átalakítással megmarad.

Az eredeti ingatlan léptéke, térbeli rendje és szerkezetei, valamint a jövőbeli használat igényei közötti ellentmondások áthidalására több stratégia alkalmazható. Abban az esetben, ha a felépítmény a hozzá tartozó telek területének csak egy kisebb hányadát foglalja el, akkor az új funkció jobb kiszolgálása, illetve a pénzügyi megtérülés érdekében bővítésre lehet szükség. Ez történhet a meglévő épületkontúron belül (pl. tetőtér-beépítéssel vagy a pinceszinti területek tartós használatra történő átalakításával), vagy azt meghaladó módon, rá- vagy melléépítéssel, ami az eredeti épület karakterét is megváltoztathatja. Egy harmadik megoldás olyan kiegészítő, „parazita” struktúrák építése, amelyek az eredeti épülettől függetlenül hoznak létre plusz alapterületet. Az említett megoldások egymással kombinálhatók is, például önálló egységként egy új, karakteres építészeti elem az eredeti épülettől függetlenül, arra ráépítve vagy ahhoz kapcsolva is megjelenhet, ezáltal nemcsak többlet alapterületet jelenthet, de az egész ingatlan hangulatát meghatározó, új építészeti minőséget hozhat létre, ami akár branding célokat is szolgálhat.

49 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

TŐRY-VILLA

Egy ilyen adaptációra példaként a Budapest II. kerületében, a Budakeszi út 57. szám alatt álló Tőry-villa hipotetikus újrahasznosítása szolgál. Az egykor reprezentatív lakóházként funkcionáló, mintegy 450 négyzetméteres villaépület átalakítása során az alagsor és a tetőtér beépítésével további hasznos területek alakíthatók ki, de a 12 000 négyzetmétert meghaladó telken – a meglévő faállomány megtartásával – az épülettől független, pavilonos rendszerű kiegészítéssel a hasznosítható felület az eredeti alapterület mintegy négyszeresére növelhető.

Nagy alapterületű épületeknél a belső térhasználat átstrukturálása rendelkezik potenciállal. Városképi vagy műemléki védettséget élvező házak esetében az épület külső megjelenését és az értékleltárban meghatározott belső terek kialakítását tiszteletben tartva a belső elrendezés átstrukturálása jelenthet megoldást. Például a nagy belső közlekedők egy része –az épület adottságainak függvényében akár a meglévő lépcsőházak szerepének újraosz -

tásával, vagy új vertikális közlekedőmagok létrehozásával – a leendő bérlők kizárólagos használatába kerülhet. Az átmenő for-

galom kizárásával más, az irodai, műhely, rendezvénytér vagy egyéb egységek kiszolgálását lehet ezekben a terekben megoldani, de az is elképzelhető, hogy ezek is a fő funkcionális terekkel egyenértékű használatba kerülnek. Egykori ipari épületek, nagy csarnokok újrahasznosítása során gyakori megoldás az „épület az épületben” elv érvényesítése: a nagy szerkezetet külső burokként megtartva az új funkcióknak leginkább megfelelő tereket teljesen független, új belsőszerkezetben hozzák létre –ez tulajdonképpen a fent már bemutatott „parazita” struktúrához hasonló logika. Ez alkalmas a nagy, ma már nem igényelt léptékű, egybefüggő csarnokterek kisebb, a piaci keresletnek jobban megfelelő részekre osztására. Hasonló eredményre lehet jutni emellett belső födémek és vázas, falas tartószerkezet építésével is.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
Tőry-villa
Fotó: Szakál Andrea

JELENLEGI ÁLLAPOT

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

hasznos terület közlekedő

közösen használható tér vizesblokk

Helyszín Kategória Telekterület

Villaépület alapterülete

Tulajdonos

Budakeszi út 57. mecénás / minimális feljújítás / kiegészítés

12 436 m2

450 m2 Budapest Főváros

Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

53

ÁTALAKÍTÁSI JAVASLAT

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

hasznos terület 500 m2

közlekedő 60 m2

közösen használható tér 60 m2

vizesblokk 60 m2

A beépített alapterület 10%-ra növelhető

A meglévő villán túl lehetséges

önálló rendeltetési egység (lakás)

Újonnan építhető bruttó szintterület

12 436 m2 * 10% – 450 m2

= 793,6 m2

12 db

kb 1 980 m2

Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

55 Soóki-Tóth

LAKÓÉPÜLET DIÓSZEGI UTCA 18 – 20

A meglévő, az eredeti épület meghatározó szerkezetét radikálisan nem változtató belső átstrukturálás bemutatásának céljából két jellegzetes épülettípusra készítettünk elemzést: egy századfordulós, közép udvaros bérház, illetve egy ugyanezen időszakra jellemző iskolaépület volt a modellünk. A Diószegi Sámuel utca 18-20-22. szám alatti épületek sajátossága egyrészt, hogy a hosszú, keskeny telkeken megépített bérházak belső udvarai meglehetősen szűkösek, másrészt, hogy mindhárom épület önkormányzati tulajdonú. Az 5 575 m2 telekterületre felépült három épület bruttó alapterülete 3 730 m2 összesen. A telek geometriájából, illetve a korszakban jellemző beépítésmódból adódóan az utcafronti kéttraktusos épületszárnyakban található nagyobb méretű lakások számához képest jóval nagyobb számban találunk kis alapterületű, belső udvari tájolású

Diószegi utca 18–20–22.

Fotó: Soóki-Tóth Gábor

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
– 22.

szoba-konyhás lakóegységeket. Az átstrukturálási lehetőséget az egységes tulajdon és az épületek egymás melletti elhelyezkedése adja: az oldalszárnyakban található lakások a tűzfal áttörésével összekapcsolhatók (természetesen ennek jogi és műszaki előfeltételeit biztosítani kell). A szűk, rossz benapozású belső udvartér aránya szintén az oldalszárnyak részleges visszabontásával javítható, egyúttal a belső udvarok térszínen is összekapcsolhatók. A legrosszabb adottságú földszinti lakások funkcióváltásával (akár a belső udvar egy részének lefedésével)

gazdasági célú terek (műhelyek, raktárak) alakíthatók ki. Az ily módon többfunkcióssá alakított épület lakásstruktúrája – tekintettel a szomszédságban található felsőoktatási campusra is – lehetővé teszi a piaci alapú hasznosítást, akár szálláshely, bérlakás, iroda, illetve kreatív ipari telephely, city-logisztikai bázis céljára.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
59 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása telek területe 3 épület területe 5 575 m2 3 730 m2

ISKOLAÉPÜLET DUGONICS UTCA 17– 21.

Szintén a VIII. kerületben, a Nemzeti Közszolgálati Egyetem szomszédságában, a Dugonics utca 17-21. szám alatt található iskolaépület példáján azt kívántuk bemutatni, hogy az eredeti épületszerkezeteket megtartva, kizárólag a belső térszervezés átalakításával milyen egységek alakíthatók ki, és ezzel hogyan növelhető a hasznos alapterület. Az épület elhelyezkedése annyiban nem szokványos, hogy két utca határolja a telket, így az U alaprajzú, oldalfolyosós elrendezésű épület két teljes értékű utcafronttal is rendelkezik. A széles és nagy belmagasságú oldalfolyosó hasznos területté alakításával mintegy 15-20%-kal megnövelhető az alapterület. A nagy belmagasság miatt az épület korszerűsítését szolgáló épészeti rendszerek álpadlóba vagy -mennyezetbe rejtése is könnyen megoldható, így magas minőségi igények is kiszolgálhatók, akár szállás, akár iroda jellegű hasznosítást célzott az átalakítással.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
Dugonics utca 17–21. Fotó: Soóki-Tóth Gábor

FÖLDSZINT

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12 926 m2 471 m2 85 m2 56 m2 35 m2 35 m2 56 m2 56 m2 56 m2 103 m2 188 m2 közösségi tér 224 m2 iroda/stúdió/terem/flexibilis tér 471 m2 co-working/flexibilis tér 69 m2 vizesblokk

EMELET VERZIÓ

Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

63
85 m2 25 m2 25 m2 58 m2 62 m2 61 m2 116 m2 61 m2 61 m2 35 m2 35 m2 56 m2 56 m2 58 m2 62 m2 56 m2 56 m2 103 m2 188 m2 közösségi tér 649 m2 iroda/stúdió/terem/flexibilis tér 69 m2 vizesblokk
Urban Upcycling Meetup_2022/05/12 103 m2 56 m2 35 m2 35 m2 56 m2 56 m2 56 m2 56 m2 56 m2 103 m2 25 m2 25 m2 62 m2 61 m2 61 m2 61 m2 62 m2 207 m2 közösségi tér 649 m2 lakótér 50 m2 konyha 69 m2 vizesblokk
2. EMELET

3. EMELET

Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása

65
103 m2 63 m 2 63 m 2 10 m2 11 m2 58 m2 407 m2 35 m2 35 m2 56 m2 56 m2 58 m2 56 m2 56 m2 103 m2 126 m2 közösségi tér 547 m2 iroda/stúdió/terem/flexibilis tér 407 m2 rendezvénytér 69 m2 vizesblokk

Mindhárom jellegzetes típus esetében az átmeneti, illetve a megfizethetőségi szempontot előtérbe helyező újrahasznosítási stratégiát is megvizsgáltuk. Az iskolaépület esetében kézenfekvő, hogy jelen állapotában – gépészeti korszerűsítéssel – akár az eredeti funkciójához közeli képzési, oktatási központként való működtetése jelentheti a legkisebb felújítási igényt, ugyanakkor vannak sikeres példák minimális felújítással kulturális célú, vagy nonprofit vállalkozások számára elérhető telephelyként történő hasznosításra (ilyen többek között a budapesti Jurányi Ház).

A belső udvaros bérház épülettípus esetén is hasonló megoldások jöhetnek szóba.

A nagy, átfogó felújítás elsősorban a köz -

mű gerincvezetékekre, az épület tetőhéjalására koncentrálva történhet, míg a belső megújítás a leendő használókkal együttműködve, kisebb ütemekben, bérbeadott egységenként jöhet létre. A villaépület esetében a nagyobb beruházást igénylő épület rekonstrukció helyett, a meglévő épület belakásával párhuzamosan pavilonok, akár átmeneti „pop-up” jelleggel autonóm működésű egységek elhelyezésével van mód a terület újraélesztésére például vendéglátó, sport, szabadidős vagy kulturális szolgáltatások révén.

A bemutatott példák esetében előzetes megtérülés számításokat is készítettünk, amelyek a becsült műszaki felújítási, átalakítási költségeket, illetve a finanszírozás költségét állította szembe a jövőbeli bérleti díjak pénzáramával. Az eredményekből az látható, hogy a bemutatott stratégiákkal elérhető megtérülés azonban a piaci elvárásoktól még elmarad: ez magyarázatot ad arra a gyakorlati tapasztalatra is, hogy egyegy magas minőségben helyreállított (és kibővített) épületre sokkal több új építés jut Budapesten. Egyedül a szálloda beruházásoknál újultak meg nagyobb számban régi, védett épületek, míg a legdinamikusabb szegmensben, az irodaház- és lakásépítési projektek esetében szinte teljes mértékben új fejlesztések valósultak meg, melyek legtöbbször meglévő épületek elbontásával jöttek létre. A kutatás és koncepcióalkotás következő fázisában a nemzetközi jó gyakorlatok, a megvalósult hazai példák vizsgálatával, a lehetséges finanszírozási és üzleti struktúrák elemzésével, valamint megtérülés számítások finomításával kívánjuk az urban upcycling fenntartható modelljét megalkotni.

Bem Center irodaház és hotel építése építész_ 3h Építésziroda

Fotó: Soóki-Tóth Gábor

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

BIBLIOGRÁFIA

Alhawari, O. – Awan, U. – Bhutta, M.K.S. – Ülkü, M.A. (2021): Insights from Circular Economy Literature: A Review of Extant Definitions and Unravelling Paths to Future Research. Sustainability 2021/13, 859. o., forrás: https://www.mdpi.com/2071-1050/13/2/859/html (A letöltés dátuma: 2021. augusztus 8.)

Bettencourt, Louis – West, Geoffrey Brian (2010): A unified theory of urban living, in Nature, Vol. 467, October 2010, Macmillan Publishers Limited, 912-913. o., forrás: https://www.nature.com/articles/467912a (A letöltés dátuma: 2022. július 17.)

Brekelmans, Bauke (2021): Adaptable Real Estate: The added value of adaptability in a long-term business case, Master thesis, Delft University of Technology, Faculty of Architecture and the Built Environment, forrás: http://resolver.tudelft.nl/uuid:84785568-935e-464b-a10d89d8e1cc4e2c (A letöltés dátuma: 2021. augusztus 11.)

Enyedi György (1984): Az urbanizációs ciklus és a magyar településhálózat átalakulása: akadémiai székfoglaló 1982. december 6., Értekezések, emlékezések, Akadémiai Kiadó, Budapest, forrás: http://real-eod.mtak.hu/3362/ (A letöltés dátuma: 2021. szeptember 2.)

Fischer, Kathrin (2011): Central Places: The Theories of von Thünen, Christaller, and Lösch. In: Eiselt, H., Marianov, V. (szerk.) Foundations of Location Analysis. International Series in Operations Research & Management Science, vol 155. Springer, New York, NY., forrás: https://doi.org/10.1007/978-1-4419-7572-0_20

Han, SaMin (2021): The use of transects for resilient design: core theories and contemporary projects. Landscape Ecology 36, 1567-1582., forrás: https://link. springer.com/article/10.1007/s10980-020-01172-9#citeas (A letöltés dátuma 2022. november 20.)

Helfrich Szabolcs (2014): Felhagyott ipari épületek újrahasznosítása, DLA értekezés, Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem, Építőművészeti Doktori Iskola, http://dla.epitesz.bme.hu/appendfiles/815-helfrich_ ertekezes.pdf (A letöltés dátuma: 2021. augusztus 7.)

Jacobs, Frank (2011): The Eggs of Price, An Ovo-Urban Analogy, Strange Maps, Big Think, October 2011, forrás: https://bigthink.com/strange-maps/534-the-eggs-ofpricean-ovo-urban-analogy/ (A letöltés dátuma: 2011. november 24.)

Kirchherr, Julian– Reike, Denise– Hekkert, Hekker, Marko (2017): Conceptualizing the circular economy: An analysis of 114 definitions, Resources, Conservation and Recycling, Volume 127, 2017, 221-232 o., forrás: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/ S0921344917302835 (A letöltés dátuma: 2021. július 30.)

Kondratyev, N. D. (1980): A gazdasági fejlődés hosszú hullámai, Történelmi Szemle, 1980/2, 241-269. o., .forrás: https://tti.abtk.hu/images/kiadvanyok/folyoiratok/ tsz/tsz1980_2/kondratyev.pdf (A letöltés dátuma: 2021. szeptember 2.)

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

Lepel Adrienn (2009): Az ipari épületek második élete és újrahasznosításuk folyamata, PhD értekezés, Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem, Építészmérnöki Kar, Építéskivitelezési Tanszék, Budapest, forrás: http:// www.ekt.bme.hu/Szemallo/PhD-LA.pdf (A letöltés dátuma: 2021. augusztus 6.)

Mangialardo, Alessi – Micelli, Ezio (2019): Build or reuse? Built Environment Regeneration Strategies and Real Estate Market in Seven Metropolitan Cities in Italy, In Bisello, Adriano (szerk.): Smart and Sustainable Planning for Cities and Regions: Results of SSPCR 2019, Springer, forrás: Google books https://books.google.hu/books?h l=en&lr=&id=VVYlEAAAQBAJ&oi=fnd&pg=PA226&dq= circular+economy+model+of+real+estate&ots=R ROITSLo2d&sig=qTiWjJ_jdvLniA2XIQaVXEkPOY k&redir_esc=y#v=onepage&q=circular%20economy%20 model%20of%20real%20estate&f=false (A letöltés dátuma: 2021. augusztus 3.)

Meggyesi Tamás (2006): Településfejlesztés, egyetemi jegyzet a BMGE Építőmérnök Kar hallgatói részére, Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem, Urbanisztika tanszék, forrás: http://www.urbanisztika. bme.hu/segedlet/telepulesfejlesztes-jegyzet.pdf (A letöltés időpontja: 2021. augusztus 7.)

Moreno, Carlos – Allam, Zaheer – Chabaud, Didier – Gall, Catherine – Pratlong, Florent (2021): Introducing the “15-Minute City”: Sustainability, Resilience and Place Identity in Future Post-Pandemic Cities. Smart Cities 2021, 4, 93–111., forrás: https://www.mdpi.com/26246511/4/1/6/pdf (A letöltés dátuma: 2021. augusztus 11.)

Soóki-Tóth Gábor (2002): Az ingatlanfejlesztés gyakorlata, Soós János és szerzői kollektívája: Ingatlangazdaságtan, KJK-Kerszöv Üzleti és Jogi Kiadó, Budapest

Soóki-Tóth Gábor – Sütő András Balázs (2002): Loft program, Ecorys Magyarország – Naos Consulting, Budapest

Soóki-Tóth Gábor (2016): Ingatlanfejlesztés, ingatlan értékelés, Szabó Julianna (szerk.): URB.0 Urbanisztika kezdőknek, BME Urbanisztika tanszék, Budapest, 63-74. o.

Soóki-Tóth Gábor Csaba (2021): A külföldi tőke szerepe és jelentősége a budapesti ingatlanpiacon, Salamin Géza – Tóth Bálint (szerk.): Városok – Tervezés – Ingatlanpiac, Az urbanisztika aktuális kérdései, Magyar Urbanisztikai Társaság, Budapest

69 Soóki-Tóth Gábor_Elhagyott ingatlanok újrahasznosítása
Urban Upcycling Meetup_2022/05/12 URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G

MEGFIZETHETŐ LAKHATÁS

71 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN
UPCYCLIN G
UPCYCLIN G
UPCYCLIN G
URBAN URBAN UPCYCLIN G
URBAN
URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN
URBAN
URBAN
URBAN
URBAN
URBAN
URBAN
SZAKÁL ANDREA építész 71

HOGYAN LEHET MEGFIZETHETŐ

LAKÓEGYSÉGEKET LÉTREHOZNI MEGLÉVŐ, ÜRESEN ÁLLÓ

ÉPÜLETEKBEN?

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

Mit jelent a megfizethetőség? Hogyan válhat azzá egy lakóhely? Miért fontos ez a kérdés? Kinek áll érdekében, hogy elérhető árú legyen egy ingatlan? Valós igények és fizetőképes kereslet nélkül hiába szeretnénk egy épületet lakóházként újraértelmezni, e két tényező nélkül nem járhatunk sikerrel. Fontos felmérni a leendő célcsoportok igényeit és elvárásait: különbséget kell tenni a diákok, fiatal pályakezdők, családosok, munkavállalók, vállalkozók és idősek között, mert ezeknek az alcsoportoknak eltérő igényei, elvárásai és anyagi lehetőségei vannak a lakóhelyüket illetően. A különböző életszakaszokhoz más-más típusú életmód és jövedelemszint kapcsolódik, ez befolyásolja az éppen megfizethető bérleti díj vagy vételár mértékét. Azokban a városrészekben, ahol sok diák és fiatal van, érdemes alacsony költségű szálláshelyeket kialakítani. A lakások iránti sajátos keresletre irányuló piackutatás segíthet annak meghatározásában, hogy melyik típusú átalakítás a legmegfelelőbb a potenciális célcsoportok igényeinek és preferenciáinak kielégítésére.

73 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

HOGYAN LEHET MEGFIZETHETŐVÉ TENNI EGY LAKÓHELYET?

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

AZ ENERGIAHATÉKONYSÁG JAVÍTÁSÁVAL

A korszerű technológiai megoldások csökkentik az üzemeltetés költségét. Ugyanakkor a gépészet fejlesztése, felújítása vagy cseréje a beruházás költségvetésének legnagyobb hányadát teszi ki. Kérdés, ki az a szereplő a folyamatban, aki ezt finanszírozza.

A LAKÁSMÉRET MINIMALIZÁLÁSÁVAL

Minél kisebb egy lakóegység, annál kevesebbet kell fizetni érte. A lakásméret úgy (is) lehet minimalizálható, hogy csak a legszükségesebb elemek maradnak a személyes térben, és minden, amit megosztva lehet használni, közös terekbe kerül (pl. mosógép, konyha, stb.). Ez a megoldás csak bizonyos korosztálynak felel meg, a családosoknak nagyobb alapterületre és több privát térre van szükségük, emellett kevesebb dolgon tudnak másokkal osztozni.

BEVÉTELTERMELŐ EGYSÉGEKKEL

Ha az épületben megjelennek bevételt termelő, bérbeadható egységek, az ezekből származó jövedelem a ház lakóié és a tulajdonosáé, ezzel csökkenthetők a közös költségek, így nemcsak a lakások bérleti díjából térül meg az ingatlan felújításába fektetett összeg.

A LAKÓEGYSÉGTÍPUSOK DIFFERENCIÁLÁSÁVAL

A kisebb lakások olcsóbbak, a nagyobbak drágábbak, de nem elvárható, hogy piaci beruházásoknál ne legyen megtérülés, hiszen egy befektetőnek az elvárt haszon megszerzése az érdeke. Más a helyzet, ha a tulajdonos az állam vagy az önkormányzat, ebben az esetben egyéb szempontok érvényesítésére is van lehetőség.

75 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

AZ ALÁBBIAKBAN OLYAN PÉLDÁKAT

MUTATUNK BE, AMELYEK

INSPIRÁCIÓKÉNT

SZOLGÁLHATNAK

HAZAI ÉPÜLETÚJRAHASZNOSÍTÁSI

PROJEKTEK SZÁMÁRA.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

AZ ELEMZÉSI

SZEMPONTOK A KÖVETKEZŐK

VOLTAK

HOL? MIT?

MIKOR?

MIÉRT?

KIK?

HOGYAN?

Milyen időtávra, milyen konstrukció keretében adják ki az egységeket?

Hogyan kezelik a kockázatokat?

MENNYIBŐL?

Bevétel oldal Bérleti díjak, befektetések, egyéb bevételek

Üzemeltetési költségek Karbantartási és rezsi költségek, elszámolási rendszer

Beruházási költségek Felújítás, tulajdonszerzés, kapcsolódó illetékek, díjak

Finanszírozás

Konstrukció, források

77 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

PROJECT THRIVE

MEGÜRESEDETT IRODAÉPÜLET ÁTALAKÍTÁSA SZOCIÁLIS ÉS

KÖZÖSSÉGI

BÉRHÁZZÁ

MIT?

A Project Thrive több mint 180 rászoruló számára nyújt menedéket, átmeneti szállást, megfizethető, olcsó lakóegységet egy épületen belül. Az ingatlan otthont biztosít olyan kiszolgáltatott társadalmi rétegek képviselői számára, mint az alacsony jövedelmű családok és magánszemélyek, az idősek, a fogyatékkal élő felnőttek, a kisebbséghez tartozók, illetve a bevándorlók. A Project Thrive kézzelfoghatóan jobb életminőséget kínál lakói számára, emellett hozzásegíti őket egy szabadabb és biztonságosabb élethez. Az épületben 82 alacsony bérleti díjú (37%-kal a piaci ár alatt), 10 átmeneti lakóegység, 10 sürgősségi családi menedékhely, gyermekmegőrző és fejlesztő központ, közösségi és rendezvénytér található. Az építkezés ideje alatt 160 munkahely jött létre.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

HOL?

KIK?

A projekt az Inn from the Cold és a HomeSpace nonprofit szervezetek, magánbefektetők, Calgary városa, a megye, illetve az állam partnerségében valósult meg. A HomeSpace jótékonysági alapon működő ingatlanfejlesztő cég, bérlakás-tulajdonos és ingatlankezelő vállalat, mely 27 alkalmazottal dolgozik. Célja a kiszolgáltatottságban élők számára biztonságos, méltó és megfizethető lakhatást biztosítani. A vállalat 765 lakásból álló portfólióval rendelkezik több mint 32 ingatlanban, Calgary egész területén, és olyan szociális szolgáltató ügynökségekkel dolgozik együtt, amelyek támogatást nyújtanak épületei több mint 875 lakójának. Elkötelezettek aziránt, hogy minél specifikusabb, megbízható és méltányos árú otthonokat építsenek, és hogy ezáltal a fennálló lakhatási válságra adjanak választ városukban.

MIÉRT?

A Project Thrive sokkal több, mint egy tipikus adománygyűjtő kampány; egy holisztikus kezdeményezés a leginkább rászoruló családok lakhatási bizonytalanságának enyhítésére, a belváros újjáélesztésére, valamint a város jövőképének alakítására.

MENNYIBŐL?

30 millió CAD

A projekt kiadásainak 95%-át magánszemélyek adományaiból, a kormányzat és különböző vállalatok támogatásaiból fedezték, a maradék 6,5 millió kanadai dollárt az Inn from the Cold és a HomeSpace egy fundraising kampányból biztosította. Calgary városa 5,5 millió kanadai dollárral segítette a fejlesztést – jelezve ezzel az ügy fontosságát, valamint a belváros újjáélesztése melletti elköteleződésüket.

81 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás
Calgary Kanada
2019-2022 rászoruló mendéke alacsony bérleti díjú lakóegység átmeneti lakóegység sürgősségi menedék 180 82 10 10
MIKOR?
Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
LAKÓÉPÜLET ÁTALAKÍTÁSA ÉS BŐVÍTÉSE, A LAKÁSMINŐSÉG NAGYFOKÚ JAVÍTÁSA lakás emelet magasság alapterület területbővítés 96 16 50 m 8 900 m2 +3560 m2
TRANSFORMATION OF HOUSING BLOCK

MIT?

A projekt keretében egy 16 emeletes, 50 méter magas, 96 lakásos épület átalakítása és bővítése valósult meg a lakásminőség nagyfokú javításával. A meglévő 8 900 m² további 3 560 négyzetméterrel egészült ki. Az eredeti tervek szerint elbontották volna az ingatlant, de végül az átalakítás mellett döntöttek. A lakások minősége nagymértékben javult a bővítésből, a homlokzat nagyvonalú megnyitásából, valamint az az elé került, előregyártott terasz-bővítmény elhelyezéséből adódóan. Az előregyártásnak köszönhetően a lakóknak nem kellett kiköltözniük az építkezés idejére, mely már a tervezés során szempont volt.

HOL?

Párizs Franciaország

MIKOR?

2011

épült: 1959 – 1962.

építész: Raymond Lopez

KIK?

A projekt a Druot, a Lacaton & Vassal és a Paris Habitat partnerségében valósult meg.

HOGYAN?

A szociális lakhatás kulcsszereplőjeként a Paris Habitat egyik legfontosabb küldetése a rászorulók otthonhoz juttatása. A teljes átláthatóság érdekében a juttatási rendszert egy mindenki számára hozzáférhető charta szabályozza.

MENNYIBŐL?

11,25 millió EUR HT/net

85 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

MIÉRT?

A torony megújítása nemcsak azért emblematikus, mert nagymértékben javította az otthonok színvonalát, ezáltal a lakók életminőségét, hanem azért is, mert sikerült bebizonyítani, hogy az 1960-as évek épített örökségében is rengeteg kiaknázatlan lehetőség rejlik, és van mód a megmentésükre, potenciáljuknak kihasználására.

Az átalakítás túlmutat a homlokzatok egyszerű átformálásán, ugyanis a lakhatóság növelése volt a cél. Ennek a metamorfózisnak a legfontosabb elemei a terasz-bővítményben elhelyezett télikertek és az egyes lakásokhoz tartozó, újonnan létrejött nyitott részek. A panorámás terek több természetes fényt és nagyobb alapterületet biztosítanak a lakók számára. Az új terasz-héj lehetővé tette a lakások akusztikai és hőteljesítményének javítását is, ami kiemelten fontos volt az épület forgalmas közlekedési csomópont melletti elhelyezkedése miatt.

A lakott környezetben végrehajtott

átalakítás lehetőséget teremtett a bérlők

bevonására a fejlesztési folyamatba, különösen a projekt kezdeti, tervezési szakaszában. Itt fektették le az alapjait annak a keretrendszernek, amit ma a Paris Habitat lakossággal történő együttműködése jelent.

A szociális lakások vagy a HLMek (Habitation à Loyer Modéré – mérsékelt bérleti díjú lakások) olyan ingatlanok, amelyeket az állam és a helyi hatóságok finanszírozásával építettek, és ennek megfelelően a helyi építési és kezelési szabályok vonatkoznak rájuk. A bérleti díjak maximalizáltak, a lakásokhoz való hozzáférés forrásokhoz kötött, emellett a klímasemlegesség iránti elköteleződés jellemző ezekre a beruházásokra.

„A HLM mozgalom alapvető elvei a befogadás, egyenlőség és szolidaritás, valamint az éghajlatváltozás elleni küzdelmet segítő energia- és környezettudatos fejlesztések segítése…”

A torony a Paris Habitat nagy lakótelepekkel foglalkozó stratégiájának egyik jellegzetes példája. Az épület elbontása helyett megvalósult átalakítással, a meglévő adottságok számításba vételével sikerült – az „örökség” sajátosságait szem előtt tartva – egy újabb lépést tenni a széndioxid-semleges város létrejötte felé.

Később nyilvánvalóvá vált, hogy a lakóépület lerombolása nem tett volna lehetővé egyenértékű építkezést – a megújult toronyéhoz képest az üzemeltetés költsége magasabb, az otthonok minősége alacsonyabb lett volna.

87 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

DE FLAT KLEIBURG

HOLLANDIA EGYIK LEGNAGYOBB BÉRHÁZA

HOL?

Amszterdam

Hollandia

MIKOR?

2012-2016

MIÉRT?

A fejlesztők célja az volt, hogy a lakhatás új útjait tárják fel, új lakástipológiákat mutassanak be a városlakók számára. A rigid, monoton rendszert humanizálni akarták, hogy az individualizáció után újra a közösség ereje váljon vonzóvá. Értékké lett annak, ami már adott volt a helyszínen (pl. homokfújták a beton balusztrádokat, nem építettek újat). Kleiburg egy minimalista hardware lett, amihez hozzáadódtak az egyedi interface-ek.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

MIT?

A hatalmas területen elhelyezkedő lakónegyed több, a Kleiburggal azonos kialakítású épületből állt. A hatvanas években a CIAM (Congres Internationaux d’Architecture Moderne – Modern Építészet Nemzetközi Kongresszusa) hatására más városok mellett Amszterdamban is nagyléptékű városfejlesztés és terjeszkedés indult meg. A városvezetés akkoriban a belváros élhetetlenül szűk, szinte középkorias lakóhelyeit akarta ellensúlyozni olyan negyedek kialakításával, ahol hatalmas területet, zöldfelületet, fényt tud biztosítani a városlakók számára. Óriási komplexumot terveztek

méhsejt alakban kialakított, vertikális kertekkel. Az optimista kezdetet lassú hanyatlás követte: az évek során megváltoztak az igények, a kertvárosi otthon megszerzésére való törekvés új irányokat hozott a fejlesztésekben. A hatvanas években épült lakónegyedek állapota eközben egyre csak romlott, területük lassan leszakadt a város testéről.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12
lakás emelet hosszúság 500 10+1 400 m

A várva várt átalakulás a kilencvenes években kezdődött: a kaszárnyaszerű „méhsejtek” nagy részét elbontották, helyettük kertvárosiasabb, alacsonyabb, élhetőbb otthonokat, házakat alakítottak ki. Egyetlen épületet, a legemblematikusabb részt hagyták csak meg. Kleiburg ennek a területnek a „sarokköve”, az utolsó ház, ami eredeti formáját őrzi.

Egy adott ponton azonban a tulajdonos, a Housing Corporation Rochdale úgy döntött, elbontják az épületet, mert a felújítás igencsak költséges lett volna (nagyjából 70 millió EUR). A helyi önkormányzat és a környéken élő, az épületkomplexumhoz erősen kötődő lakosság ellenállt, ezért a Rochdale kénytelen volt alternatív megoldást keresni. A cég kampányt hirdetett, hogy megmentse az ingatlant: egy euróért pályázatot írtak ki, hogy ezzel a lépéssel alternatív, gazdaságilag is működőképes megoldásokat, terveket generáljanak. 50 terv érkezett a felhívásra, amik között szerepelt diák-, idős- és hajléktalanszállás, illetve work-live unit is. Négy csapatot választottak ki, hogy továbbfejlesszék az elképzeléseiket. Végül a De Flat konzorcium terve bizonyult a legjobbnak, akik azt javasolták, a Kleiburg épületéből legyen barkácsház.

Az alapötlet az volt, hogy csak a főbb szerkezetet, a fontosabb struktúrákat újítják fel (homlokzatok, folyosók, gépészet, liftek), de a lakásokat üresen, befejezetlenül és bútorozatlanul hagyják – tehát a beavatkozás az otthonok konyháira, fürdőszobáira, gépészetére, falaira sem

vonatkozott. Tulajdonképpen a küszöbig tartott a felújítás, onnantól a leendő lakónak kellett befejeznie a munkát saját elképzeléseinek megfelelően. Ennek a koncepciónak köszönhetően a kezdő befektetés (az épület központi felújítása) a lehető legalacsonyabb költséggel járt, a lakók olcsón juthattak hozzá olyan otthonhoz, amelyet aztán szabadon formálhattak. Nemcsak a lakások kialakításában, de azok bővítésében is szabad kezet kaptak a beköltözők: egyszerre több lakóegység megvásárlásával azokat akár bármelyik irányba össze is tudták nyitni egymással. Az ideális otthon így „megfizethető” közelségbe került azok számára is, akik korábban ettől a lehetőségtől elestek.

Az épületbe új lifteket helyeztek el, a korábbi szűk homlokzati folyosókat áttörték, összenyitották a földszinti terekkel, az átjárókat összevonták, a földszinti tárolókat feljebb helyezték, minden emeletre csoportosan. Az így felszabadított terekből lakások, munkahelyek, stúdiók, irodák, óvodák, bárok, boltok alakultak ki: szociális és közösségi funkciókkal teltek meg a parkhoz kapcsolódó épületrészek, így egy izgalmas, változatos, folyamatosan változó, a közterek felé nyitott lakóhely jött létre. A „barkácsjelleg” nemcsak a terek, hanem a homlokzat szabad alakításából is állt: az épülethez készült egy ablak- és ajtópaletta, amiből választhattak a vevők és az egyedi kialakításokat tervező csapatok, emellett katalógusból lehetett válogatni többek között különféle falak, tolóajtók, nyitható felületek közül.

91 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

KIK?

A megbízó a De Flat konzorcium volt, aki különböző tanácsadókat kért fel az épület

felújítására és a projekt felügyeletére

A konzorcium tagai

KondorWessels Vastgoed

Vireo Vastgoed

Hendriks CPO

Dutch Light

A De Flat Aan De Flat tanácsadói együttműködnek a következő szervezetekkel

Tervfejlesztés

NL Architects, Rappange and Partners, XVW architektúra _ építészek

M + M tervezés, ArchitectenCentrale, Droogdok, PD+P

Kondor Wessels Amsterdam _ vállalkozó

Homij _ telepítések

Van Rossum _ konstruktőr

Drost _ épületfizikai tanácsadó

Aveco de Bondt _ azbesztleltár és útmutatás

Eladás

AVT Makelaars _ bróker

Urbannerdam _ folyamatvezetés

Új építés Hollandiában _ megvalósítás honlapja

De Wijde Blik _ marketing, tervezés

és szövegszerkesztés

Hartman LMH _ jegyző

Építőipari bank _ VvE menedzsment

Martijn Heil, Hans Mooren _ fotós

M + M tervezés, ArchitectenCentrale, Droogdok _ lakások testreszabása, egyedi designtermékek

93 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

EXROTAPRINT

TÖRTÉNET

1989-es csődbe jutása után a nyomda tulajdonjoga a kerületre, illetve a berlini ingatlanalapra szállt, aki arra szerződött, hogy eladja az ingatlant a legjobb ajánlatot tevőnek. 2004-ben két vizuális művész jelentkezett be, hogy több bérlővel közösen hasznosítanák az építményt. Hosszas tárgyalási folyamat után 2007-ben végre a leendő lakók megalapították az ExRotaprint gGmbH-t, és birtokba vették az ingatlant.

Az épületegyüttes építészeti jellege erősen hatott a használatra, célokra, funkcióra, emellett a környék izgalmas hátteret adott a kezdeményezésnek: a bevándorlás, a munkanélküliség és a szegénység, valamint a kreatívok és kezdeményezéseik által ösztönzött ingatlanérték-növekedés kölcsönösen hatottak egymásra. Ez az elkövetkező években konfliktushoz vezethet, amely számos városban és újjáépítési folyamatban meg fog jelenni.

HOL?

Berlin Németország

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

KIK?

A projektet 11 alaptag (partner) valósította meg, melynek keretében 34 bérlő vette birtokba az ingatlant.

MIT?

Az ExRotaprint korábban egy 10 000 négyzetméteres nyomda nevét jelentette, mára sokkal inkább egy szociális városfejlesztési koncepciót takar: tulajdonosi modellt magántulajdon nélkül. A kezdeményezők kizárták a tulajdonon keresztül történő profitszerzést, és heterogén, nyitott közeget teremtettek a közösség mindennapi életéhez.

Egyedülálló tulajdonosi és önkormányzati, önszerveződési rendszert hoztak létre egy bizonytalan közegben: a jogi struktúra a csoportérdekeket helyezi előtérbe az egyéniekkel szemben, és a profit fogalmát a fizikai telephelyhez, valamint annak céljaihoz köti. A komplexumot ebből adódóan hosszú távra kivonták az ingatlanspekuláció alól. Itt nem a marketingen vagy a pénzügyi profiton van a hangsúly, hanem a felhasználókon, illetve az általuk létrehozott munkán, alkotásokon. Ez lehetővé tette, hogy elkerüljék a szokásos piaci logikát, és az ezzel járó függőségeket, kockázatokat. Az ExRotaprint működésének alapja a változatos társadalmi összetétel, ennek köszönhetően pedig a kölcsönös elfogadás és biztonság egy változékony környezetben. Munka-, lakó- és közösségi helyet biztosítanak különféle közösségek, szervezetek, valamint eltérő foglalkozású, hátterű és előéletű emberek számára. A bent élők és dolgozók organikusan működnek együtt a környéken élőkkel.

97 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

M U N KA & M ŰVÉSZET & SÖZÖK GÉS &

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

HOGYAN?

A projekt hosszú távú céljainak biztosítása érdekében az ExRotaprint egy jogi keretet hozott létre, amely örökölhető építési jogot és nonprofit státuszt tartalmaz. Az épületek az ExRotaprint gGmbH tulajdonában állnak. A telek két alapítványhoz tartozik, amelyek az ingatlanspekulációval szemben állva kizárják annak továbbértékesítési lehetőségeit. A 99 éves örökölhető építési jog alapján az ExRotaprint kezeli a telephelyet, és felelős a projektfejlesztésért, a helyiségek bérbeadásáért, a finanszírozásért és a felújítással kapcsolatos feladatokért. A megtermelt anyagi hasznot az építészeti műemlék megőrzésére, a művészet és a kultúra támogatására fordítják, a projektből származó bevétel egyéb célokra történő felhasználása nem megengedett.

Az ExRotaprint a teljes terület egyharmadát bérli „munka, művészet, közösség” céljából. A helyszínen vállalkozások, közösségi szervezetek működnek, illetve független kreatívok dolgoznak. A projekt jelentősége az általa kínált stabilitásban és a felhasználási módokban rejlik.

Az ExRotaprint gGmbH partnerségi megállapodás első célja a telephely műemléki jellegének megőrzése. A bérbeadásból származó profitot az épületek felújítására fordítják, ami egy ekkora méretű ingatlan esetében nem kevés pénzt jelent. A máso -

dik cél a művészet és a kultúra terjesztése. Ez lehetővé teszi számunkra, hogy a karbantartás és folyamatos felújítás mellett tartalomfejlesztéssel is foglalkozhatnak, sőt, bevételhez is jutnak általa. Ezeknek köszönhetően az ExRotaprint a művészettel, kultúrával, politikával és városfejlesztéssel kapcsolatos diskurzusok helyszíne is lett egyben.

A megalakuláskor partnerekké váltak azok a bérlők, akik aktívan érdeklődtek a projekt fejlesztésében való részvétel iránt. A partnerek nem profitálnak pénzügyileg az ingatlanból származó bevételből, és nem realizálhatnak pénzbeli nyereséget a partnerségben lévő részesedésük eladásakor. Ezáltal olyan közeg jön létre, amely hosszabb időn keresztül és saját feltételei szerint alakítható, fejleszthető.

Az új bérlők kiválasztásánál fontos szempont, hogy tevékenységük illeszkedjen a meglévő közösséghez (nyelviskola bevándorlóknak, munkaügynökség munkanélkülieknek, oktatóközpont az oktatási rendszerből lemorzsolódott fiataloknak).

Cél volt a kultúra és pénz között feszülő ellentét feloldása, és a meglévő, környékbeli közösség bevonása a működési folyamatba. Az ExRotaprint igazodik és reflektál a helyi lakosság igényeire.

99 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

MENNYIBŐL?

Az ExRotaprintben a bevételhajszolás helyett a hangsúly az együttműködésen és a cserén van. A 100 fős rendezvényterem mellett a teljes terület egyharmadát adják bérbe munka, művészeti, közösségi céllal. Zenészek, tervezők, írók és művészek bérlik az irodahelyiségeket, próbatermeket és stúdiókat, akik jól kapcsolódnak a külvilághoz, és saját szakmai struktúrát alakítanak ki. A földszinti terek feldolgozóipari vállalkozások számára vannak fenntartva (fémszerkezetek, neoprén- és faműhelyek, kiállítóterek, stb.), a nagyobb egységeket különböző szolgáltatásokat nyújtó és építőipari vállalkozók foglalják el. Egy olyan körzetben, ahol a feldolgozóipari munkahelyek megszűntek, az új munkahelyek és az oktatási, továbbképzési helyek központi szerepet játszanak a környék gazdasági és társadalmi stabilizálásában. Az épületegyüttesben rövidebb időtávra bérelhető lakóegységek (szobák), és egy kantin is helyet kapott.

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

A bérleti díjból származó bevétel adja a projekt pénzügyi alapját, fedezi a felújítás, az épületátalakítás és az üzemeltetés költségeit, valamint az éves bérleti díjat. Az ExRotaprint által az alapítványoknak évente fizetett összeg finanszírozza a telephely megvásárlását, és lehetővé teszi az alapítványok számára, hogy új, hasonló jellegű projekteket vállaljanak. Ez hosszú távú cash flow-t hoz létre, amely túlmutat az ExRotaprinten és saját érdekein.

A felújítás finanszírozására a cég egy svájci nyugdíjpénztárnál, a CoOpera Sammelstiftung PUK-nál vett fel építési hitelt 2,25 millió euró értékben. A nyugdíjalap elkötelezte magát befektetőivel szemben, hogy nyugdíjjárulékaikat ne a tőzsdére vigyék, hanem fenntartható, társadalomorientált, ökológiai vagy kulturális projektekbe invesztálják. A befektetők a folyamatos kamatemelést részesítik előnyben, és védve vannak a tőzsde kiszámíthatatlanságával szemben.

Az ExRotaprint komplexum alap bérleti díja a használattól és az épület

állapotától függően nettó 3-5 euró között mozog négyzetméterenként, fűtési és járulékos költségek nélkül. Jelenleg a bérleti díj éves bevétele 420 000 euró. Az ExRotaprint az örökölhető építési jogi szerződés értelmében az alapítványoknak a nettó bérleti díjból származó bevétel 10%át (jelenleg évi 42 000 eurót), vagy legalább évi 35 200 eurót, a telekérték 5,5%-ának megfelelő földbérleti díjat fizet. A CoOpera Sammelstiftung PUK építési hitele 4%-os kamattal jár, és 2%-os kamattal fizetik ki, kötelezettségvállalási díjat nem számolnak fel, ami fokozatos felújítást tesz lehetővé.

101 Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás

BIBLIOGRÁFIA

Urban Upcycling Meetup_2022/05/12

TU Delft online course on Managing Building Adaptation: A Sustainable Approach

Project Thrive

https://calgary.ctvnews.ca/empty-office-tower-to-becomeaffordable-housing-complex-shelter-in-calgary-downtowncore-1.5755954

https://www.homespace.org/projectthrive/

Transformation of housing block

https://www.lacatonvassal.com/index.php?idp=56

https://www.parishabitat.fr/nous-connaitre/notrefondation/

https://www.parishabitat.fr/nous-connaitre/ notre-fondation/

DeFlat Kleiburg / Barkácsház

http://www.klushuisamsterdam.nl/

http://www.nlarchitects.nl/slideshow/201?utm_ medium=website&utm_source=archdaily.com#

ExRotaprint

https://www.exrotaprint.de/en/

103
Szakál Andrea_Megfizethető lakhatás
URBAN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN G URBAN UPCYCLIN URBAN UPCYCLIN
Issuu converts static files into: digital portfolios, online yearbooks, online catalogs, digital photo albums and more. Sign up and create your flipbook.