Requalification de la Résidence Sainte-Anne (HMP): synthèse des bureaux de rue

Projet de Requalification de la résidence Sainte-Anne

Habitat Marseille Provence

Synthèse & analyse des bureaux de rue phase diagnostic | avril 2023

Mission d’AMO concertation et co-conception des espaces extérieurs

Ce livret s’inscrit dans le cadre de la mission d’organisation et d’animation de la démarche de concertation locative confiée par le bailleur Habitat Marseille Provence à l’Adéus, visant à accompagner le projet de requalification de la résidence Sainte-Anne et plus particulièrement en matière d’espaces extérieurs.

Les 5, 7 et 11 avril 2023 s'est tenue une série de bureaux de rue au sein de la résidence faisant suite à une réunion publique. Cette étape préalable à la conduite des ateliers de co-conception a permis d’informer et de mobiliser les résidents sur le socle du projet et ainsi constituer des éléments essentiels de diagnostic. Ces échanges ont également été l'occasion de réamorcer le dialogue avec les locataires.

Les bureaux de rue ont pris place de 13h à 19h sur les espaces extérieurs, localisés à des endroits convergents du fonctionnement de la résidence (flux et entrées de bâtiments).

Nous avons pu rencontrer une quarantaine de personnes y compris des enfants, adolescents, locataires de longue date ainsi que quelques personnes ayant habité la résidence auparavant, en visite à des parents proches.

Aisément investis par les locataires, ces temps ont permis de mettre en débat les éléments de projet et d’aborder les attentes, interrogations et inquiétudes de chacun.es dans la perspective de les partager.

Au-delà du diagnostic établi par le biais de cet outil notre présence a eu pour fonction d’informer les résident.es de la totalité du projet, majoritairement associé à la future construction, ainsi que de recueillir des éléments vécus occultés par le conditionnement administratif du rapport locataire-bailleur.

Dans un premier temps de synthèse, les thématiques de la réhabilitation du bâti, de la construction de nouveaux logements et de la requalification des espaces extérieurs sont regroupées et développées en sous-points. Dans une seconde partie figurent les sujets saillants ressortis de manière récurrente des récits des locataires. Qu’ils aient été rapportés ou exprimés au gré des interactions entre les résidents. Ils permettent de saisir les problématiques vécues et de donner des perspectives concernant la mise en œuvre du projet.

Enfin, une cartographie établie sur la base des échanges conduits permet d’entrevoir les espaces de la résidence selon ses atouts et potentiels , ainsi que de ses dysfonctionnements.

Mission d’AMO concertation et co-conception

«

Thématique 1

Réhabilitations du bâti »

Les constats et éléments de diagnostic partagés

La réhabilitation n’est pas la thématique la plus investie par les résidents bien que la conduite de travaux apparaît être un prérequis . Les points suivants ont été énoncés :

• Une isolation thermique est impérative (factures élevées, le chauffage n’ayant pas d’incidence sur les températures,...). Les logements situés en RDC, au dernier étage et aux extrémités des bâtiments sont davantage concernés. Plus spécifiquement, le bâtiment C et l’entrée C11.

• Insonorisation, dont l’absence renforce le sentiment de promiscuité, est mise sur le compte de l’ancienneté du bâti.

• Mise aux normes des logements (électricité par exemple) et reprise des éléments installés récemment (porte-fenêtre, volets roulants,...). Pour autant, ces reprises interrogent quant aux priorités (chaudières remplacées il y a peu).

• L’homogénéisation des façades. D’abord abordée sur le plan esthétique (rideaux ; dispositif d’occultation) questionne finalement :

◦ les dispositifs de frontages et de mise à distance de l’extérieur, principalement pour les RDC.

◦ la prise en compte du confort d’été et la mise en place de pare-soleil.

• L’accessibilité des PMR et leur reconnaissance à court et long terme (affectation des logements, accès bâtiments, espaces dédiés au sein des parties communes, communication…).

L’état du bâtiment C, décrit comme très dégradé et plus particulièrement l’entrée 14 sont systématiquement évoqués comme une source d’inquiétude. Si nous avons été mis.es au courant de la réalisation de travaux et de la mise en place d’un dispositif de suivi, les locataires de la résidence ne détiennent pas le même niveau d’information. Ils restent dans l’attente de retours concernant :

◦ La nature des travaux, actuellement méconnue, tandis que certains témoignent encore d’une impossibilité à fermer certaines portes ou des fenêtres et notent que certaines balustrades s’écartent.

◦ L'efficacité des travaux face aux diverses problématiques rencontrées et leur faisabilité dans la perspective de la nouvelle construction.

Il semblerait que de nombreuses demandes de locataires au sujet d’interventions au sein des parties privatives n’aient pas abouties voire n’ont pas donné lieux à des échanges avec le bailleur. Plusieurs locataires affirment avoir conduit par leurs propres moyens ces travaux, qui ont autant concerné la réfection des sols (parquet) que la mise au norme électrique du logement ou d’amélioration globale. Les bandes plantées aux entrées du bâtiment A sont également concernées par ces initiatives individuelles.

Ainsi, les prospectives menées par HMP en prévision de la réhabilitation du parc (prise de rdv et visites individualisées avec un mandataire) font l’objet d’une attente accrue. De fait, les locataires remettent en question la mise en œuvre des travaux dans le futur en faisant référence aux dysfonctionnements de la gestion locative. Ce point constitue un objet d’amélioration.

Enjeux et perspectives identifiés à ce stade :

• Isolation thermique et phonique.

• Adaptation des logements au confort d’été.

• Mise à niveau des parties communes (handicap, …).

• Transparence quant à l’état du bâtiment C à court et long terme.

Thématique 2

« La construction controversée d’un

nouveau bâtiment »

Les constats et éléments de diagnostic partagés

La construction du nouveau bâtiment cristallise la plupart des réactions et des récits reccueillis. Notre présence a été l’occasion pour les locataires de décrire le paysage de la résidence sous de nombreux aspects. Mettant en perspective cette nouvelle construction avec l’état et le fonctionnement actuel du parc.

Cette construction est décriée par la grande majorité des locataires. Ceux s’en accommodant souhaitent quitter la résidence. Bien que les enjeux inhérents à la construction de LLS et d'équilibre budgétaire soient considérés, certains vont jusqu’à parler d’une aberration qui remettrait radicalement en question la vivabilité de la résidence.

Cette construction conduirait à accentuer de nombreuses problématiques et engendrerait de nombreux départs.

Ce projet de construction est critiqué pour différentes raisons :

• La destruction du seul espace vert ; libre ; abrité de la résidence : « le petit bois ».

• La raréfaction de l’espace extérieur face à une hausse de la population (parkings, espace de jeu et de respirations,...). De manière plus spécifique, les 48 places en souterrain sont considérées comme insuffisantes. Pour les résidents, s'il y a 35 logements, il y aura au moins 70 voitures, donc 22 en plus à minima en surface sans compter les besoins lorsque ces ménages recevront des visites. Ils sont très sceptiques sur le fait de pouvoir retrouver des espaces "verts" qualitatifs en augmentant le nombre de stationnement en surface...

• Une interrogation sur de possibles permutations entre les logements du parc actuel et futur (dégradation, inadaptation de la typologie au regard de la structure du ménage occupant).

• Les impacts sur le bâtiment C (fragilisation et confort) vu précédemment.

La gestion des temporalités des travaux apparaît comme un enjeu à part entière. En effet, si les nuisances occasionnées ne pourront véritablement être réduites, il semble impératif de mettre en place des dispositifs visant à :

• Communiquer sur ce sujet.

• Gérer les temporalités et son intégration dans le fonctionnement de la résidence.

• Appréhender la livraison des logements et l’installation de nouveaux ménages avec un dispositif dédié d’intégration des nouveaux locataires.

Cette construction nécessite d'envisager la requalification de l’espace extérieur en intégrant pleinement ses impacts sur divers aspects. Ainsi, éviter l’effet de saturation déjà présents dans les récits et dans les faits. L’architecture de ce nouveau bâtiment pourrait permettre d’intégrer certains enjeux en considérant les modalités d’articulation à l’espace extérieur, ainsi que de réorganiser la circulation (nouvelles entrées).

Enjeux et perspectives identifiés à ce stade :

• Incidences spatiales et fonctionnelles (état actuel et à venir au regard de l’augmentation des ménages).

• Gestion des temporalités et des nuisances induites par le chantier.

• Travail sur la gestion locative et l’accompagnement des nouveaux arrivés.

• Permutation pour répondre aux évolutions des ménages.

Thématique 3

« La requalification des espaces extérieurs»

Les constats et éléments de diagnostic partagés

Sur le temps long les espaces extérieurs semblent avoir traversé de nombreuses transformations. Du large espace vert attenant au bâtiment A, à un espace accueillant de nombreuses pratiques et de fêtes entre voisins. De la résidentialisation à une certaine détérioration, en passant par le réinvestissement perpétuel des recoins de la résidence par les enfants.

Les locataires font part de leur inquiétude quant à l’état actuel et à venir de leur cadre de vie, décrit comme peu qualitatif et suivant un processus de dégradation. La relative qualité des espaces extérieurs se limite aux frontages des entrées des bâtiments A et C et au petit bois, voué à disparaître. Il existe des dysfonctionnements liés aux circulations et au stationnement qui demandent alors à être revus, l’un étant peu sécuritaire et l’autre pas assez délimité. Les places PMR sont également un sujet (existence, attribution, peu de compréhension de la part du bailleur).

Les espaces extérieurs font l’objet de conflits d’usages entre la fonctionnalité du stationnement, la dimension récréative de l’espace et la diversification des usages (rencontres entre voisins par exemple). L’appréhension des espaces extérieurs par les résident.es est en partie liée avec le point précédent.

La principale interrogation consiste à savoir : où trouver d’autres espaces, puisqu’il n’y aura plus d’espace restant suivant la construction du bâtiment.

Le petit bois est un espace de verdure fortement apprécié par les résidents et approprié de manière diversifiée depuis de nombreuses années. Sa large surface libre constitue aussi bien une aire de jeu que le lieu de rencontre reconnu. Il est perçu comme un espace de respiration et d’ombrage, garantis par la densité végétale existante.

Les attentes en la matière spécifient :

• Une forte demande en mobilier urbain. A ce jour, son absence totale renforce le caractère circulatoire et monofonctionnel des espaces extérieurs.

• La création d’un espace dédié aux enfants, que les locataires situent malgré tout en lieu et place de la future construction tant le “petit bois” est empreint de cette fonction.

• Le renforcement de la présence du végétal. Partagée par les occupant.es de tous âges et de tous les bâtiments. Cette aspiration est directement confrontée au constat d’un espace trop bétonné alors que la végétation est mise en regard avec le confort résidentiel et de vie.

• Une adaptation des locaux poubelles (situations, odeurs dues à la chaleur, capacité)

Enjeux et perspectives identifiés à ce stade :

• Gestion des conflits d’usages (actuels et à venir).

• Transversalité et modularité des espaces (tous publics).

• Entretien des espaces extérieurs à court, moyen et long terme.

• Végétalisation stratégique.

Éléments identifiés pour les trois thématiques

De manière plus transversale, il est essentiel de conduire une communication élargie en ce qui concerne la juxtaposition des trois axes du projet et leur articulation. Egalement, une meilleure prise en compte des situations de handicaps (localisation des places de stationnements, parties communes et privatives, accessibilités,...).

Mission d’AMO concertation et co-conception

Points saillants ayant émergés des bureaux de rue

La résidence, un lieu de sociabilités en perte de vitesse

Les rapports de voisinage s'observent sous différents prismes et selon différentes échelles.

• A l’échelle des bâtiments des situations de conflictualités spécifiques sont relatées et semblent connues de tous.

• A l’échelle de la résidence on peut saisir une importante volonté d’interconnaissance, qu’elle fasse écho à un temps révolu ou qu’elle soit très actuelle.

La résidence est appréhendée comme un écrin faisant l’objet d’une série de pratiques et d’événements peu conventionnels voire décriés et marginaux. Il peut alors émerger un sentiment d’incapacité à interagir avec d’autres locataires dans des conditions acceptables sur le plan quotidien ou dans la perspective d’établir de véritables liens avec autrui.

Les perceptions sur l’état de la résidence divergent selon les parcours résidentiels

Les intérrogé.es font part de récits distincts qui se résument comme en suivant :

• Dans l’ensemble, si elle est décrite comme calme, agréable et très bien située dans le quartier, son état pourrait être amélioré.

• Certains récits de résidents de longue date sont empreints d’une nostalgie marquée. Des constats sont partagés sur l’enjeu de pallier un phénomène de dégradation tant matérielle que relationnelle de la résidence. Elle serait due au repli des ménages sur la sphère familiale et la perte d’une capacité à vivre ensemble, à instaurer des moments conviviaux.

Le renouvellement de la population est source de crispations

Il semble que le rapport des locataires à la résidence soit calqué sur l’appréhension, et donc le vécu, du renouvellement des profils socio-démographiques au sein du parc.

• Il induirait un basculement dans l’état de tenue de la résidence.

• Néanmoins ce point précis n’est pas partagé par de nombreux locataires, plus particulièrement les moins de 20 ans intérrogé.es.

Si la population se rajeunit, la résidence ne s’adapte/n’est pas adaptée à cette évolution. Ce qui donne lieu à des conflits intergénérationnels plus ou moins implicites. Cette évolution de la structure démographique se traduit par des rapports et des pratiques différenciés de l’espace. Les enfant sont réprimandés lorsqu’ils investissent des recoins informels pour jouer. Les locataires du bâtiment B nous déconseillent à ce titre de créer une aire de jeu sous les fenêtres.

Les réticences exprimées envers de nouveaux arrivants s'expliquent par le manque de gestion locative et d’accompagnement des rotations sur le temps long. Bien que la diversification des profils ne soit pas récente, les nouveaux arrivants incarnent pour certains les transformations résidentielles de Sainte-Anne.

A ce titre, les anciens attachés à un état passé développent des stratégies qu’ils internalisent dans leur propre parcours résidentiel, consistant à :

• Adopter une posture d’opposition aux démarches pouvant émerger de locataires identifiés comme nouveaux.

• Exprimer leur volonté de quitter la résidence sous peu.

• Mettre en place une stratégie résidentielle afin d’éviter la venue de nouvelles familles nombreuses, en continuant d’occuper un logement dont la typologie est inadaptée à la taille du ménage (un couple dans un T5).

Enjeux et perspectives identifiés à ce stade

• Sentiment de délaissement de la résidence et des rapports locataires-bailleur.

• Individuation des modes d’habiter.

• Décalages inter-générationnels (âge et générations de locataires).

• Approfondir les raisons de potentiels départs.

Les relations de voisinages : un vecteur de la qualité de vie

Le besoin de création de communs se centre sur les espaces extérieurs

Tous les récits abondent dans le sens de construire des dynamiques communes, de partage et de rencontres. Cette possibilité projetée dans ce cadre est conçue comme le dénominateur commun de l’amélioration de la vie de la résidence. Cet aspect provient de :

• L'existence de repères qui ont nourri le paysage vécu de Sainte-Anne (association des locataires, fête de la musique et des voisins,…).

• Un partage de pratiques vécues au sein d'autres résidences en France, qui constituent un horizon souhaitable.

Néanmoins, selon les locataires, le principal frein pour engager de telles initiatives est la dégradation généralisée de la résidence, développée plus haut.

Des conditions sont requises, impliquant un investissement du bailleur

La possibilité de (ré)créer des logiques communes à l’échelle de la résidence serait viable pour les locataires dans les conditions suivantes :

• Un investissement durable en matière d’entretien des espaces aménagés et investis. Ce qui implique plus largement un un renforcement des rapports avec le bailleur, en raison de la défiance instaurée vis-à-vis d’HMP qui est relative à :

• la capacité du bailleur à mener des interventions sur le parc.

• sa disposition à échanger et écouter les locataires sur des sujets divers.

• un manque de discernement de HMP vis-à-vis de situations spécifiques (handicap).

• La maîtrise des charges supplémentaires. Peu abordées dans la requalification des espaces extérieurs, cette interrogation prend corps de la manière suivante :

• à choisir, les locataires portent davantage d’intérêt à la réhabilitation qu’à un investissement massif dans les espaces extérieurs.

• dans un rapport d’équivalence entre la création de nouveaux espaces verts et la création de charges supplémentaires.

Enjeux et perspectives identifiés à ce stade :

• Disposition du bailleur à accompagner les initiatives habitantes.

• Interrogation sur la capacité de l’espace à endosser des fonctions fédératives postconstruction.

• Maîtrise des charges face aux besoins de requalification des espaces extérieurs.

qualité des espaces extérieurs est essentielle au bon fonctionnement de la résidence

La nouvelle construction catalyse ses dysfonctionnements

Le bâtiment à venir cristallise les conflits sociaux mais pas que. L’inquiétude quant à la suppression du petit bois tient à plusieurs aspects de la vie dans la résidence.

• Il s’agit du seul lieu de convivialité historique de la résidence, qu’il soit pratiqué ou non.

• Il recouvre la fonction d’espace de jeu - du moins le plus formel - et est garant du confort résidentiel.

C’est l’endroit où peuvent être renvoyées les pratiques récréatives.

• Sa situation spatiale est propice puisqu’il est isolé des bâtiments. Les termes les plus employés pour le décrire sont caché ou abrité des regards.

Les locataires envisagent difficilement que le réaménagement de l’espace puisse répondre à autant d’aménités (éloignement des bâtiments, aménités, végétal, large espace ombragé, …).

La nouvelle construction est associée à deux principes, la bretonnisation et la densification. Or, la pandémie a renouvelé l’intérêt des habitants à disposer d’un espace qualitatif, facteur de la qualité de vie. Cela implique davantage d’articulation entre les dimensions de la vie de la résidence, qui reposent sur les espaces extérieurs.

La

Mission d’AMO concertation et co-conception

Des besoins exprimés en la faveur d’un espace inclusif

Actuellement, les espaces extérieurs sont décrits comme appauvris et dégradés. Au-delà des éléments apportés dans la première partie (réorganisation de la circulation et stationnement), ils apparaissent comme devant s'organiser autour des rapports de voisinage, et en commun Cette dimension se traduirait par :

• Un espace, des lieux où se retrouver.

• Des initiatives fédératrices qui auraient vocation à animer la vie de la résidence et qui seraient conduites par une association

• L’intégration d’une diversité d’usages et donc de profils (âge, sexe,…).

A ce titre, la proposition recueillie à plusieurs reprises qui réunit ces deux dimensions est celle de l’instauration de jardins partagés. Des personnes ressources ont pu être identifiées et certains espaces désignés comme sous exploités ou potentiels.

Enjeux et perspectives identifiés à ce stade :

• Perte d’un espace structurant (en faits ou dans ses potentialités).

• Nuisances sonores (matériaux employés dans le projet, localisation des espaces structurants, zones tampons,…).

• Qualités de l’espace et l’accueil des usagèr.es (piéton, etc.).

Mission

Mission d’AMO de concertation et de co-conception des espaces extérieurs

le cadre du projet de requalification de la résidence SainteAnne