PORTAFOLIO GESTIÓN DE PROYECTOS II MARIA FERNANDA PINEDO VERNE
PROFESORA CLAUDIA CHAVEZ ABAD
2O21-1 Facultad de Ingeniería y Arquitectura
Carrera de Arquitectura - Área de Gestión de Proyectos
CONTENIDO
01
TRABAJO 01 G E S T I Ó N D E A L C A N C E . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 1 CG-01| CG-05| CG-06| CG - 07| CG - 10| CG - 11|
02
TRABAJO 02 M O N O G R A F Í A PA R C I A L . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 5 CG-01| CG-04| CG-05| CG - 06| CG - 07| CG - 10| CG - 11|
03
TRABAJO 03 G E S T I Ó N D E L T I E M P O - C R O N O G R A M A . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 1 CG-04| CG-06| CG-11|
GESTIÓN DE PROYECTOS II
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TRABAJO 04 G E S T I Ó N D E L C O S TO - P R E S U P U E S TO . . . . . . . , . . . . . . . . . . . . 1 5 CG-04| CG-06| CG-10| CG - 11|
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TRABAJO 05 F L U J O D E C A J A | E VA L UA C I Ó N D E P R OY E C TO S . . . . . . . . . . . . 1 9 CG-04| CG-06| CG-10| CG - 11|
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TRABAJO 06 M O N O G R A F Í A F I N A L . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 3 CG-01| CG-04| CG-05| CG - 06| CG - 07| CG - 10| CG - 11|
TRABAJO 01 GESTIÓN DE ALCANCE
C G - 0 1 | C G - 0 5 | C G - 0 6 | C G - 0 7 | C G - 1 0 | C G - 1 1 |
01
TRABAJO 01
GESTIÓN DE ALCANCE
D ES CR I P C IÓN El
t r a ba jo
consist e
en
la
def i ni ci ón
del
al cance
del
pr o d u c t o . P a r a ello d eb en presentar el terreno el egi do
do n de s e v iene d esa r r ollando un proyecto i nmobi l i ari o en
e t a pa i n icia l o d e p r event a. Sobre di cho terreno, real i zan un
an ál i s i s d el cer t ifica d o d e l os parámetros emi ti dos por l a
M u n i c i pa lid a d , a sí como el anál i si s del entorno termi nando e n u n aná lisis
F O DA. Asi mi smo, real i zan un estudi o de
m e r c a do, a na liz a nd o ofer t a, demanda y competenci a para po d e r
d efinir el p úb lico o bjeti vo y proponer una cabi da
pr e l i m i n ar d ond e d et er minarán l os m2 del área construi da y á r e a v end ib le p a r a en
ese
t er r eno.
d esarrol l ar un proyecto i nmobi l i ari o
Ter mina rán
proponi endo
un
perf i l
de
pr o d u c t o , comp r end iend o el concepto de al cance de pr o d u c t o v s el a lca nce d el proyecto
O B J ET I VOS 1 . I d e n t i f ica r la s ca r a ct er ísti cas del terreno: di mensi ones,
u b i c a c i ón, p a r á met r os normati vos que l o hacen atracti vo c o mo i n ver sión.
2 . I de n t i fica r la s vent a ja s competi ti vas del terreno para el de s a r r o l l o
de
un
p r oyecto
i nmobi l i ari o:
ac c e s i b i lid a d , ent or no, eq ui pami ento, etc.
ubi caci ón,
3 . A n al i z ar el mer ca d o, oferta, demanda y competenci a 4 . D e fi n i r el p úb lico ob jet iv o
5. E l ab o ra r el Test d e ca b ida
6 . De f i n i r el a lca nce d el p r o yecto y al cance del producto.
02
TRABAJO 01
GESTIÓN DE ALCANCE
GESTIÓN DE ALCANCE
Para que nuestro proyecto sea concluido con éxito, primero debimos de estudiar el terreno elegido. Vimos que era un terreno rodeado de comercio y más viviendas multifamiliares, por lo que nos dimos cuenta que teníamos competencia y debíamos darle un valor agregado al proyecto.
03
La gestión de alcance de un proyecto es el conjunto de procesos tales como la recopilación de requisitos del cliente, la definición detallada del proyecto y el producto, la subdivisión de entregarles mediante un desglose de trabajos para hacerlos de una manera más rápida y eficiente, la formalización de la aceptación de los entregables y finalmente el control del alcance mediante su monitoreo sobre su estado y la gestión de cambios.
GESTIÓN DE PROYECTOS II
Luego de un estudio más detallado, sacamos diversas variantes con las que podríamos generar estrategias del análisis FODA para poder tener el éxito del proyecto. Llegamos a la conclusión que nuestro público objetivo eran los millenials, los cuales son jóvenes desde los 25 años que buscan independizarse.
Con respecto a los parámetros que debíamos de seguir según la Municipalidad de Magdalena, logramos hacer un fit test o estudio de cabida para lo cual nos guiamos en las diferentes áreas que debía tener nuestro proyecto.
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TRABAJO 02 MONOGRAFÍA PARCIAL
C G - 0 1 | C G - 0 4 | C G - 0 5 | C G - 0 6 | C G - 0 7 | C G - 1 0 | C G - 1 1 |
05
D ES CR I P C IÓN L o s e s t ud ia nt es r ea liz a r á n una entrega y ex posi ci ón del t r ab aj o gr up a l en su et a p a parci al Se sol i ci ta l o si gui ente
TRABAJO 02
MONOGRAFÍA PARCIAL
qu e a ba rq uen lo sig uient e:
1 . I n t r o ducción: d ond e d eben presentar a l a empresa y el pr o y e c t o
y
sust ent a r
los
argumentos
i n t e r e s ant e como inv er sió n.
que
lo
hacen
2 . De f i n i ción d el p r oyect o: D eben presentar el acta de c o n s t i t u ción d el p r oyect o.
3 . E s t a bl ecimient o d e la s bases del proyecto: Anál i si s de l a u b i c a c i ón
y
ent or no,
certi f i cado
n o r ma t i vid a d vig ent e. F O DA del terreno
de
parámetros
y
4 . E s t u d i o d e mer ca d o y p úbl i co objeti vo.
5. Fi t t e s t d el p r oyect o. Alcance y Perf i l del producto. 6 . E s t i ma d o d e inv er sión ini ci al 7 . B r o c h ur e d el p r od uct o O B J ET I VOS
1 . A n a l i z a r el t er r eno y ent orno y determi nar l os cri teri os que j u s t i f i c an su elección
2 . D e mo st r a r el conocimie nto del mercado, real i zando un an ál i s i s d e la ofer t a y d emanda del di stri to.
3 . I de n t i fica r y Ana liz a r la competenci a del proyecto.
4 . De m o st r a r los cr it er ios empl eados para l a el aboraci ón de u n a ca b id a p r elimina r que responda al mercado y n o r ma t i va a na liz a d a s 5.
E n t e nd er
ingresos
y
el
concep t o
cost os,
de
id enti f i car
esti maci ón rati os
prel i mi nar
para
esti mar
i n v e r s i ó n d el p r oyect o q ue responda al perf i l def i ni do. 6.
De f i n i r
los
a t r ib ut os
del
producto
m e r c a do (ela b or a ción d e brochure)
y
presentarl o
de
la al
06
TRABAJO 02 MONOGRAFÍA PARCIAL
MONOGRAFÍA PARCIAL
Para el inicio de nuestro proyecto, debimos presentar nuestra empresa además de la visión y misión que teníamos. Esto nos ayudó a plantearnos objetivos y ver más allá de la primera semana de trabajo. Nos metimos bastante en este proyecto aunque haya sido académico y me pareció de gran utilidad que formemos esta empresa para así poder afrontar verdaderos problemas que se puedan presentar a lo largo del camino. Sin embargo, con una correcta gestión del proyecto, estos imprevistos se pueden solucionar de manera exitosa para continuar con el avance del proyecto.
Presentación de la empresa, misión y visión Lima es una ciudad que crece cada día más y debido a los cambios o situaciones actuales como la pandemia y los problemas de la política y economía, la oferta y demanda de las viviendas, específicamente de los departamentos está en constantes cambios. Debido a esta realidad, el gerenciamiento de las mobiliarias no suele satisfacer la expectativa del cliente, lo que con el tiempo ha generado problemas a la hora de vender los productos. NEXO es una empresa de gerenciamiento de proyectos inmobiliarios enfocado en alcanzar las exigencias del mercado de construcción con un manejo flexible de equipos y recursos de alta calidad, siendo rentables y sostenibles, implementando tecnología moderna para que las inmobiliarias cumplan con sus propuestas. Nexo deriva del latín Nexus que significa nudo o entrelazamiento, sinónimo de conector, unión y nombramos así nuestro gerenciamiento para generar un vínculo entre la empresa, el cliente y la inmobiliaria con el objetivo de que la última cumpla con la calidad, la seguridad, los plazos, la organización y los costos que fueron vendidos al comprador. Nos preocupamos por brindarle la ayuda necesaria a los clientes y compradores para que se sientan cómodos a la hora de comprar o buscar comprar un departamento y así somos conexión directa con la inmobiliaria, logrando agilizar los procesos de manera efectiva y así generar mayor cercanía entre el cliente y el vendedor. Misión: Establecer relaciones entre las tres entidades presentes en la gestión, el cliente, la inmobiliaria y nuestra empresa, brindando el mejor servicio de gerenciamiento de proyectos para así lograr las exigencias del mercado de la construcción para contribuir con el desarrollo y crecimiento de nuestro país. Visión: Ser la empresa gerencial referente en el negocio, el cual en nuestro país es escaso, y caracterizarnos por la alta calidad de nuestros servicios, siendo rentables, modernos y sostenibles acompañado siempre del buen trato y así convirtiéndose en una experiencia innovadora y efectiva para el cliente.
Logo y significado: Nexo deriva del latín Nexus que significa nudo o entrelazamiento, sinónimo de conector, unión. Los dos triángulos de distintos colores se unen en el centro, demostrando que es posible la conexión directa entre la inmobiliaria y el gestiona miento de la empresa para brindarle servicios a los clientes. El logo es una representación de brazo que se unen para poder ayudar, es entrelazar las relaciones para poder sacar ventajas de estas.
07
GESTIÓN DE PROYECTOS II
Luego del estudio de la competencia que teníamos cerca, elegimos este terreno por las siguientes razones; Apostamos por este terreno en Magdalena del Mar por su precio, ya que este no era tan elevado como en otros distritos de Lima Top. Nos llamó mucho la atención que el m2 este a $2000, las proporciones en cuanto a dimensión son adecuadas para realizar un proyecto multifamiliar. Los edificios vecinos también son de gran altura, permitiendo una construcción vertical, luego notamos que el proyecto esta rodeado de varios tipos de equipamiento: restaurantes, parques, hospitales, tiendas, gasolineras, cajeros, colegios, y sobre todo un paradero del corredor rojo: Gregorio Escobedo y es un lote rectangular que esta posicionado en una esquina y por ende cuenta con 2 frentes, beneficiando la venta de departamentos por la cantidad de visuales permitidas hacia el exterior. Finalmente consideramos importante que la ubicación del lote se encuentre en la Av. Juan de Aliaga 650, Magdalena del Mar, generando un rápido acceso a la Av. Javier Prado Oeste, una vía arterial importante en la ciudad.
08
TRABAJO 02 MONOGRAFÍA PARCIAL
MONOGRAFÍA PARCIAL En el siguiente gráfico se muestra la evolución de nuevos créditos hipotecarios desembolsados en 2020. Con respecto a los gastos e ingresos, la mayor cantidad de personas del nivel socioeconómico A tienen una cuenta de ahorros en donde el promedio de gastos familiares es S/. 8083 y el promedio de ingreso familiar es S/. 13016. Con respecto a servicios financieros en el NSE A, el 86.8 % tiene una cuenta de ahorros, el 6.6% tiene una cuenta de ahorro a plazo fijo, el 3.7% tiene una cuenta corriente, el 47.4% cuenta con una tarjeta de crédito, el 84.3% cuenta con una tarjeta de débito y el 11.5% no cuenta con ninguna de las anteriores. Por lo que podemos concluir que nuestro público objetivo pertenece a un sector con la capacidad de poder adquirir un inmueble debido a su situación económica y el estilo de vida que manejan. Además podemos afirmar que el 76.8% de personas en Lima Moderna pertenece al NSE A/B.
Los millennials que buscan independizarse de sus padres, solicitan en su mayoría un departamento que cuente de 1 a 3 dormitorios; ya que, tienen planes a futuro en poder tener familia y que cada uno se encuentre cómodo en dicha vivienda. Además, de la seguridad de la familia en que cada departamento cuente con sus estacionamientos es por eso que de acuerdo al gráfico de la evolución de créditos hipotecarios podemos ver que un millenial sí podría tener acceso a este tipo de vivienda dentro de nuestro proyecto.
09
GESTIÓN DE PROYECTOS II
Nuestro público objetivo son los jóvenes adultos entre la edad de 28 a 35 años, correspondientes al sector socioeconómico A. Los precios unitarios como: Publicidad, pagos administrativos, de índole legal, así como los valores unitarios, están relacionados y orientados a nuestro público objetivo y a la zona en donde se ubica nuestro proyecto.
Fuente: elaboración propia
Luego de analizar los posibles escenarios se pudo observar que si el precio del metro cuadrado del distrito fuera mayor, se obtendría una mayor ganancia. También observamos que si el precio del metro cuadrado es menor, el proyecto tendría un menor margen menos atractivo para los inversionistas, lo que desencadenaría en dificultades en conseguir dinero para la obra. Con estas conclusiones se puede determinar que logramos un proyecto con un margen positivo, lo cual genera una mayor ganancia a los inversionistas. Aprendimos que esto es importante para el correcto desarrollo del proyecto y que esté siempre tenga un flujo caja en positivo.
10
TRABAJO 03 GESTIÓN DEL TIEMPO CRONOGRAMA
C G - 0 4 | C G - 0 6 | C G - 1 1
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TRABAJO 03
GESTIÓN DEL TIEMPO - CRONOGRAMA
D ES CR I P C IÓN Los
e s t ud ia nt es
pr o y e c t o
ela b or a n
inmob ilia r io
el
cronograma
em pl eando
la
i ntegral
herrami enta
del MS
Pr o j e c t , sob r e la cua l ha n teni do previ amente un tal l er de c a pa c i t a ción.
E l t r a b a jo es una cri ti ca cal i f i cada de
av a n c e sob r e el t ema
O B J ET I VOS
1 . De f i n i r cla r a ment e la s et apas, pl azos y secuenci as de l as ac t i v i da des
d el
p r oyect o
i nmobi l i ari o
trabajado,
para
l o gr a r u na b uena a d minist raci ón del ti empo del proyecto
2 . A pl i c ar el a p r end iz a je d e l tal l er de M S Project, el aborando e l c r o n o g r a ma y d ia g r a ma de Gantt en Project
3 . E n t e n der d e ma ner a p r ácti ca l a rel evanci a de l a gesti ón de l t i e mp o en el éxit o d el proyecto.
12
TRABAJO 03 GESTIÓN DEL TIEMPO - CRONOGRAMA
GESTIÓN DEL TIEMPO - CRONOGRAMA
En el presente cronograma se incluyen todas las actividades necesarias para el inicio y el fin del proyecto. Las actividades comienzan con la compra del terreno y culminan con la independización y cierre legal de las nuevas unidades inmobiliarias. El proyecto tiene como fecha de inicio el día 6 del mes de Julio del 2021 y se estima que la duración sea de 30 meses, con una fecha de término del 23 de diciembre de 2024. El cronograma del proyecto incluye un periodo de 3 meses para la fase inicial, la cual comprende la compra del terreno, estudio de mercado, levantamiento topográfico y estudio de suelo. Posteriormente se entrará a una segunda fase en la que se llevará a cabo el desarrollo del proyecto, tanto en su fase de ante proyecto como proyecto, en las se buscará la obtención de la licencia de construcción, esta segunda fase se desarrolla desde el mes 4 hasta el mes 13. La fase de construcción comienza en el mes 14 del proyecto y abarca un periodo de 12 meses. Los 6 primeros meses de construcción son para los Trabajos Preliminares, Obras Provisionales y así como el desarrollo estructural, Ya en el 7mo mes del proyecto comienza los trabajos de arquitectura y se comienza con las instalaciones de los ascensores, así como de los demás equipos eléctricos. Una vez termina la fase de construcción en el mes 26, se procederá a comenzar con el cierre legal de la edificación, en la cual se procederá a realizar la conformidad de obra en los meses 27 y 28, y por último procederemos a la independización de los departamentos para que estos puedan ser entregados a sus nuevos dueños ya en los meses 29 y 30. Con respecto a las ventas, se ha considerado un periodo de preventa de 7 meses (a partir del 8to mes del proyecto en el cual se tiene el anteproyecto aprobado que es el requisito del cartel de obra); y otro periodo de 16 meses para la venta de los departamentos restantes.
13
Id
D u r a c ió n
14 días
215 días
Estudio de suelos
Proyecto-diseño y expediente:
9
10
Indeci (señalización y evacuación)
14
Fin
lun 28/06/21
jue 9/09/21
jue 29/09/22
lun 19/12/22
jue 1/09/22
lun 12/12/22
Aparatos sanitarios, grifería y accesorios 30 días
30 días
2 días
Artefactos de iluminación
Mobiliario especial counter y sala de recepción
34
35
15 días
15 días
15 días
grupo electrógeno
Sistema de seguridad
Aire acondicionado
41
42
43
15 días
Independización-cierre legal
53
54
580 días
580 días
580 días
580 días
Ventas promoción y publicidad
Gestión administrativa
Impuestos
60
57
Ventas operativos
580 días
59
Gerencia de proyecto
58
56
580 días
20 días
Certificado de numeración
52
Gestión
15 días
Inscripción de declaratoria de fábrica
51
55
60 días
60 días
Licencia de obra
Conformidad de obra
50
399 días
15 días
Instalaciones de gas
Instalación de teléfono/cable/internet
48
Aspectos legales
15 días
20 días
Suministro de energía eléctrica
46
47
49
10 días
Suministro de agua y desagüe
45
70 días
15 días
Extracción de monóxido
40
Servicios públicos
20 días
Sistema de presurización
39
44
180 días
20 días
Ascensor
Bomba contra incendios
37
38
180 días
20 días
Cristales y vidrios
33
Equipos
mié 21/12/22 mar 31/01/23
mié 21/12/22 mar 31/01/23
30 días
Carpintería
31
32
36
mié 21/12/22 mar 17/01/23
30 días
Enchapes y revestimientos
30
vie 13/01/23
mar 20/12/22
mar 28/03/23
mar 28/02/23
mar 10/10/23
mar 21/02/23
mar 21/02/23
mar 21/02/23
mar 21/02/23
mar 14/02/23
mar 22/08/23
mar 29/08/23
mar 22/08/23
mié 9/06/21
mié 9/06/21
mié 9/06/21
mié 9/06/21
mié 9/06/21
mar 29/08/23
mar 29/08/23
mar 29/08/23
mar 29/08/23
mar 29/08/23
mié 9/06/21 mar 29/08/23
mié 2/08/23
mié 2/08/23
mié 2/08/23
mié 10/05/23 mar 1/08/23
jue 17/02/22 mié 11/05/22
jue 17/02/22 mar 29/08/23
mié 22/02/23 mar 21/03/23
mié 19/04/23 mar 9/05/23
mié 1/02/23
mié 1/02/23
mié 1/02/23 mar 9/05/23
mié 1/02/23
mié 1/02/23
mié 1/02/23
mié 29/03/23 mar 18/04/23
mié 1/03/23
mié 1/02/23
mié 1/02/23
mié 1/02/23 mar 10/10/23
mié 21/12/22 jue 22/12/22
mié 21/12/22 mar 31/01/23
lun 5/12/22
mié 9/11/22
vie 2/12/22
30 días
mié 9/11/22
18 días
Pisos
mié 12/10/22 mar 8/11/22
20 días
Revoques y enlucidos
Pintura
vie 30/09/22 mar 11/10/22
vie 30/09/22 mar 31/01/23
vie 2/12/22
mar 8/11/22 jue 1/12/22
mar 8/11/22 lun 19/12/22
vie 30/09/22 lun 7/11/22
vie 2/09/22
vie 2/09/22
vie 1/10/21
jue 30/09/21 jue 30/09/21
jue 30/09/21 jue 1/09/22
jue 30/09/21 mar 31/01/23
jue 26/05/22 mié 27/07/22
jue 31/03/22 mié 25/05/22
jue 17/02/22 mié 30/03/22
jue 30/09/21 mié 16/02/22
jue 30/09/21 mié 27/07/22
vie 10/09/21 mié 29/09/21
mié 1/09/21
mié 1/09/21 mié 27/07/22
mié 21/07/21 mar 31/08/21
mié 21/07/21 mar 31/08/21
lun 19/07/21 mar 20/07/21
mar 29/06/21 vie 16/07/21
mié 9/06/21
29
27
C o m ie n z o
mié 9/06/21 mar 20/07/21
28
8 días
Albañilería
7 días
24
26
18 días
sanitarias
Obras exteriores
23
88 días
30 días
Eléctricas
22
Arquitectura
27 días
Estructuras
21
25
20 días
cimentación
77 días
20
Casco
240 días
Movimiento de tierras
18
19
1 día?
241 días?
Demolición
Obra
17
16
349 días?
45 días
Instalaciones eléctricas, sanitarias y mecánicas
Construcción
40 días
Estructuras
12
15
100 días
30 días
Arquitectura
11
13
8
7 días
236 días
Proyecto Arquitectónico
7
Levantamiento topográfico
30 días
Estudio de mercado
6
30 días
2 días
Impuesto de Alcabala
4
Estudios Específicos
14 días
5
14 días
Compra de terreno
Estudio de títulos, gastos notariales, registrales
30 días
3
Terreno
Modo de N o m bre de tarea tarea
2
1
2021
T1
T2
T3
T4
2022 T1
T2
T3
T4
2023 T1
T3
En el presente cronograma aprendimos que los estudios van después de la compra de terreno y también que de debíamos incorporar el anteproyecto después de los estudios, inicio de proyecto luego de la licencia de anteproyecto en un comienzo comienzo con especialidades. Además, debimos de resumir en construcción la obra, los equipos y suministros. También aprendimos que las ventas operativas van después de la licencia de anteproyecto y que el gerenciamiento va a lo largo de la duración de todo el proyecto. T2
T4
GESTIÓN DE PROYECTOS II
14
2024
TRABAJO 04 GESTIÓN DEL COSTO PRESUPUESTO
C G - 0 4 | C G - 0 6 | C G - 1 0 | C G - 1 1
15
TRABAJO 04
GESTIÓN DEL COSTO - PRESUPUESTO
D ES CR I P C IÓN L o s e s t u dia nt es ela b or a n los metrados de l as parti das de
A r q u i t e c t ur a d e una p la nt a tí pi ca del proyecto i nmobi l i ari o
e i n v e s t i ga n sob r e p r ecios uni tari os. Con esta i nf ormaci ón r e a l i z a n el p r esup uest o d e tal l ado de Arqui tectura el cual c o mp l e ment a n con un p r e supuesto en base a rati os del
r e s t o d e p a r t id a s d e construcci ón para l l egar a tener el pr e s u pu e st o d e const r ucci ón de l a obra, el cual empl earán e n l as s i g uient es et a p a s d e l trabajo. O B J ET I VOS
1 . E n t e n d er la r ela ción ent r e el al cance y perf i l del proyecto y l a g e s tión d e cost os y có mo l a sel ecci ón de materi al es y s i s t e ma s const r uct ivos d eben estar al i neados a el l o.
2 . E l ab o ra r los met r a d os de arqui tectura por parti das de u n a p l ant a t íp ica
3 . A pr e n d er a p r ep a r a r un presupuesto esti mado en base a r at i o s y un p r esup uest o d etal l ado en base a metrados. 4.
I n v e s tig a r
pa r t i da s
sob r e
unit a r ia s
cost os
(uso
de
pr o v e e d o r es esp ecia liz a d os)
real es
de
revi sta
mercado
Costos,
de
vi si tas
l as a
5. E n t e n d er d e ma ner a p r ácti ca l a rel evanci a de l a gesti ón de l c o s t o en el éxit o d e un proyecto
16
TRABAJO 04 GESTIÓN DEL COSTO - PRESUPUESTO
GESTIÓN DEL COSTO - PRESUPUESTO Una vez analizado los gastos y ingresos, estos debemos trasladarnos a nuestro flujo de caja para poder ver con mayor precisión en que meses se realizara estos gastos y en que meses se recibirán los ingresos. Para esto debemos utilizar nuestro cronograma de obra para ver que en meses se realizan las actividades. De esta forma podremos ubicar en el tiempo los gastos generados por algunas actividades, así como podremos ver los ingresos por parte de las ventas de los departamentos. Esto nos permitirá tener un mayor control de las inversiones, además nos sirve para poder mostrárselo a las inversiones y que estos puedan ver que su inversión le generará ingresos.
De acuerdo al plan de ventas que tuvimos, el cual en ll proceso de venta del departamento de preventa se desarrollará a partir del mes 8 hasta el mes 14, teniendo una venta promedio de 6 ventas mensuales. Lo cual nos generara un ingreso de 8,538,237.00 de dólares. Gracias a este plan, tuvimos un mejor control de ingresos que más adelante se vera reflejado en el flujo de caja.
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GESTIÓN DE PROYECTOS II
DEPARTAMENTOS VENDIDOSOS EN PRE VENTA POR MES
NÚMERO DE DEPARTAMENTOS VENDIDOSOS EN PRE VENTA POR MES
Luego de un previo estudio con respecto a la gestión de costos que tuvimos, decidimos para el plan de ventas, incluir un 30% del total de las unidades en la fase de preventa , las cuales contaran con 7 % de descuento en relación a su precio de venta normal, por ende los departamentos que se venderían en preventa serán de 46 unidades y los restantes serán 107. Esta es una de las estrategias que aprendimos para poder aumentar la rentabilidad del proyecto.
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TRABAJO 05 FLUJO DE CAJA | EVALUACIÓN DE PROYECTOS
C G - 0 4 | C G - 0 6 | C G - 1 0 | C G - 1 1
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TRABAJO 05
FLUJO DE CAJA | EVALUACIÓN DE PROYECTOS D ES CR I P C IÓN Los
e s t ud ia nt es
d eb en
el aborar
el
f l ujo
de
caja
del
pr o y e c t o. E st o incluye el flujo de i ngresos en f unci ón a l a v e n t a, el flujo d e eg r eso s en f unci ón a l os costos del
pr o y e c t o, p a r a lueg o d et ermi nar el f l ujo de caja operati va
de l pr o yect o y ob t ener los i ndi cadores f i nanci eros. Para el
pr e s e n t e t r a b a jo los est ud iantes uti l i zarán como ref erenci a la
teoría
b r ind a d a
en
cl ase
sobre
l os
conceptos
e c o n ó micos y fina ncier os del proyecto. Tambi én deberán u t i l i z ar
el
i n c o r po r a r
cr onog r a ma
el
fa ct or
previ amente
t iempo
i n g r e s o s y cost os d el p r oye cto.
en
la
real i zado
di stri buci ón
para
de
l os
O B J ET I VOS
1 . C u an t i fica r los ing r esos y gastos total es del proyecto i n mo b i l i ar io.
2 . De f i n i r los cr it er ios p a r a l a di stri buci ón de costos 3 . Pr e pa ra r el cr onog r a ma de ventas
4 . Pr e p ar a r el cr onog r a ma de i ngresos y desembol sos del pr o y e c t o y a r ma r el flujo de caja
5. C a l c u l a r el flujo económ i co, f l ujo acumul ado
6 . C al c u l a r el VAN y TIR d el proyecto y entender l os f actores qu e a f e ct a n su r ent a b ilid ad
7 . E n t e n der la int er r ela ción entre l a Gesti ón del Al cance,
8 . G e s t i ó n d el Tiemp o y G esti ón del Costo del proyecto, y su r e l e v an cia como fa ct or es crí ti cos para el éxi to del mi smo.
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TRABAJO 05 FLUJO DE CAJA | EVALUACIÓN DE PROYECTOS
FLUJO DE CAJA | EVALUACIÓN DE PROYECTOS
“Podemos observar que se cuanta con una utilidad del 37 %, lo cual está dentro de lo requerido para que sea factible las inversiones. Esto nos permitirá tener una inversión segura por parte de nuestros clientes. Además, permite que el proyecto se realice sin pasar por ningún problema económico.”
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GESTIÓN DE PROYECTOS II
En conclusión, contamos con un proyecto rentable, ya que presenta una tasa interna de retorno del 5% aplicada a la tasa del 1% mensual lo cual demuestra la rentabilidad promedio de la inversión inicial. y con respecto al valor actual neto, los S/ 10 269 291.42 representan el valor presente del flujo de caja traído de valores futuros, ya que en el tiempo el valor se devalúa y debe ser calculado previamente. Con respecto al VAN y el TIR llegamos a la conclusión que tenemos la rentabilidad de la inversión en el periodo como indicador relativo a la inversión efectuada, sin embargo, cuando se da la necesidad de tener que elegir entre proyectos, al analizarlos y saber el porcentaje de TIR.
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TRABAJO 06 MONOGRAFÍA FINAL
C G - 0 1 | C G - 0 4 | C G - 0 5 | C G - 0 6 | C G - 0 7 | C G - 1 0 | C G - 1 1
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D ES CR I P C IÓN
El trabajo final contiene todos los temas tratados durante el semestre aplicados
a
un
proyecto
inmobiliario.
Consta
de
lo
siguiente:
1.
TRABAJO 06
MONOGRAFÍA FINAL
Introducción, nombre de la empresa y objetivos 2. Definición del proyecto: 3. Establecimiento de
las bases del proyecto: Análisis de la
ubicación y entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente. FODA 4. Estudio de mercado y público objetivo. 5. Fit test del proyecto. 6. Perfil del producto.. 7. Estimado de inversión inicial 8
Características
del
proyecto.
Presentación
de
proyecto
para
venta/marketing: 9. Cronograma y metrados del proyecto. 10. Present ación de flujos de ingresos y gastos, cálculo de VAN y TIR del proyecto. 11. Conclusiones finales y los factores de éxito del proyecto
O B J ET IVOS
1. Demostrar la aplicación de los fundamentos de la gestión de proyectos en el desarrollo de un proyecto inmobiliario 2. Realizar el análisis del terreno y del entorno y definir los criterios que justifican su elección 3. Realizar un análisis integral del mercado, y definir un producto que responda al mercado analizado, esté claramente sustentado y genere interés para un usuario final. 4. Definir y planificar las activi dades
y procesos que forman parte
integral del proyecto, organizarlas en un cronograma en Ms Project 5. Calcular el presupuesto de ingresos y gastos del proyecto
y
entender la aplicación de los distintos tipos de estimaciones de costos 6. Entender la relación entre el cronograma del proyecto y los flujos de ingresos y gastos 7. Entender la importancia de la
evaluación económica y el análisis
para que una inversión sea rent able 8. Concluir cuales son los factores de éxito del proyecto y preparar escenarios de gestión evaluando riesgos y sus posibles impactos. 24
“” TRABAJO 06 MONOGRAFÍA FINAL
MONOGRAFÍA FINAL
Con respecto al VAN y el TIR aprendimos que el valor actual neto es equivalente a traer al presente valores futuros de gastos o ingresos, es decir, aprendimos que es mejor con respecto a lo económico si tenemos un gasto significativo más cerca al final de la obra y no al comienzo de esta. Con respecto a la taza interna de retorno, vemos la rentabilidad del proyecto y si es que les conviene a los inversionistas invertir en el proyecto o no. Aprendimos además que un proyecto es rentable si el VAN es mayor a cero y que si comparamos dos proyectos, debemos escoger para invertir el que tenga el TIR mayor.
Contamos con un proyecto rentable, ya que presenta una tasa interna de retorno del 5% aplicada a la tasa del 1% mensual lo cual demuestra la rentabilidad promedio de la inversión inicial. y con respecto al valor actual neto, los S/ 10 269 291.42 representan el valor presente del flujo de caja traído de valores futuros, ya que en el tiempo el valor se devalúa y debe ser calculado previamente
Al traer a valor presente el flujo de caja neto es decir la diferencia entre los flujos futuros de ingresos y gastos de nuestra inversión, a través de la tasa de descuento sale un valor positivo S/10 269 291.42 el simple hecho de que es una cifra positiva hace que el proyecto sea inmediatamente rentable, los activos del proyecto agregan valor y permiten una estrategia de crecimiento en el negocio y en el proyecto. Por otro lado, el porcentaje de la Tasa Interna de retorno es mayor a 0 pero es un número pequeño (5%).
Esto muestra la rentabilidad de la inversión en el periodo como indicador relativo a la inversión efectuada, sin embargo, cuando se da la necesidad de tener que elegir entre proyectos, al analizarlos y saber el porcentaje de TIR, se elegirá el que tenga el más elevado. Es en ese momento en donde se presentan los niveles de riesgos, se debe saber hasta que nivel de riesgo se quiere asumir, mientras más inversión tengas (mayor número de dinero), más riesgo puede existir. En este proyecto se presentan números positivos, es decir es un proyecto rentable, sin embargo, se podría conseguir un número más elevado en la tasa de retorno y en el valor actual neto que queda tras la inversión.
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GESTIÓN DE PROYECTOS II
En esta segunda parte pudimos llevar las fases de nuestro proyecto a un cronograma en la cual, pudimos aprender el tiempo que toma la realización de cada actividad, así como el orden de las actividades y a identificar la ruta crítica. Después pudimos ver cuáles son las actividades que representan los ingresos en una obra de esta índole, en este caso serían las ventas de los departamentos. En este proceso de venta pudimos aprender cómo funciona la venta de estas unidades y como se dividen en preventa y venta. Así como vimos los ingresos, también pudimos ver lo gastos que representan realizar un proyecto inmobiliario de este tipo. Es importante ver como los diferentes tipos de gastos, que van desde la compra de terreno hasta el cierre obra, que de alguna forma nos han enseñado a como se manejan estos gastos en el mercado. Así como las condicionantes para poder hallarlas y calcularlas de una forma adecuada. Todo este proceso antes mencionado nos ayuda a poder desarrollar la caja de flujos, en la cual aprendimos a trasladar estos gastos e ingresos a nuestra línea de tiempo, para poder tener con mayor precisión, el tiempo en el cual se desembolsarán o ingresarán sumas de dinero. Esto nos servirá a nosotros para conocer la utilidad que puede producir nuestro proyecto, así como para los inversionistas o clientes. Con este flujo de caja , también podremos desarrollar el Van y Tir del proyecto .Aprender el Van es de suma importantica , porque nos ayudara a sincerar nuestros ingresos a futuro, que se puedan dar por las complicaciones que se pueden presentar .Esto es suma importancia porque nos ayuda entender como funciona el mercado inmobiliario .En cuanto al Tir , esta nos ayudara a ver si nuestro proyecto es rentable en el tiempo a pesar de la inconveniente es que se puedan presentar , siendo de mucha utilidad para los inversionistas . Todos estos temas vistos en la segunda parte del ciclo son de mucha importancia para el desarrollo de un proyecto no solo inmobiliario, sino de toda índole arquitectónica, esto nos ayuda a poder desarrollar todas las materias en el ámbito laboral y educativo en un futuro.
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MARIA FERNANDA PINEDO VERNE ESTUDIANTE DE ARQUITECTURA ¢ ¢
CONTACTO ¡
PERFIL PERSONAL
IDIOMAS
EDUCACIÓN
HABILIDADES
PROGRAMAS
INTERESES
PORTAFOLIOS
RECONOCIMIENTOS
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INFORMACIÓN DEL CURSO
Nombre del curso Gestión de Proyectos II Sección 822 Nombre del profesor Claudia Ana Chavez Abad Sumilla del curso La asignatura proporciona instrumentos y metodologías para el análisis de las distintas operaciones financieras y toma de decisiones de inversión y financiamiento de proyectos y empresas en marcha. En su contenido se tratan temas referidos al valor del dinero en el tiempo; interés simple y compuesto; tasas de interés nominal, proporcional, efectivo y real; diagramas de flujo de caja; conceptos de equivalencia; anualidades; valor presente, futuro y gradientes. VAN, TIR, relación beneficio-costo, periodo de recuperación de capital, entre otras herramientas que sirven para la evaluación de proyectos de inversión.
Objetivo General Entender el concepto de proyecto como un conjunto de actividades y recursos relacionados y coordinados entre sí para lograr un fin concreto y poder así desarrollar la capacidad para preparar y manejar herramientas de gestión y evaluación básica de proyectos, basadas en la metodología PMI.
Objetivos Específicos 1. Investigar las actividades de un proyecto hasta la etapa de finalización, organizarlas secuencialmente y valorizarlas como componentes dentro del mismo. 2. Analizar y formular los elementos que conforman la línea base del proyecto y aprender las herramientas básicas para el control del mismo: uso de herramientas tecnológicas para elaborar el Diagrama de Gantt, preparación de estimaciones, presupuestos detallados y flujo de ingresos y desembolsos en concordancia con todas las disciplinas involucradas. 3. Entender el concepto del valor del dinero en el tiempo y resolver problemas de aplicación de los indicadores que permiten evaluar la conveniencia o no de emprender un proyecto. Aprender a calcular el VAN Y TIR del proyecto en estudio con el uso de herramientas tecnológicas. 4. Aplicar los conocimientos y herramientas impartidos en el curso en el desarrollo de un proyecto urbano residencial, llegando a la identificación de las variables de éxito del mismo.
MARIA FERNANDA PINEDO VERNE
