Magazine Imobiliário 057

Construção Ambiente Turismo

O futuro não é o que costumava ser The future’s not what it used to be

Carla Celestino Directora Director

Editorial O fantasma do passado The ghost of the past

O Imobiliário voltou a estar nas bocas do mundo, nem sempre pelos melhores motivos. Algumas das notícias abanaram os alicerces e difundiram-se tão rapidamente nas redes sociais que quando dávamos conta já alguém estava a colocar uma tableta R.I.P. em algum negócio.

Desde o fim dos Vistos Gold à manipulação de impostos para aumentar o preço das casas, ouvimos de tudo. É, pois, preciso alguma seriedade no tratamento da informação.

Nesta edição fomos auscultar vários especialistas dos sectores do imobiliário, construção, banca, ambiente e turismo para tentar perceber o que podemos esperar de 2023. Há advertências, cautelas, mas também optimismo moderado.

Ainda assim, uma questão impõe-se: Será que a actual conjuntura vai trazer o fantasma do passado recente que evocou o FMI a Portugal? Queremos acreditar que não.

As palavras de ordem para 2023 são: “cautela”, “prevenção”, “poupança”… Mas por cá também costuma dizer-se: “Quem não arrisca não petisca”, e oportunidades de negócio não vão faltar no nosso País.

Depois de uma pandemia, enfrentamos agora um novo ciclo económico cheio de adversidades. Mas se no confinamento os players souberam reinventar-se, sobretudo através da tecnologia, estamos em crer que também agora o saberão.

Em 2023 o Prémio Nacional do Imobiliário, evento organizado pela Magazine Imobiliário, celebra 25 anos e temos a certeza que os “melhores empreendimentos” construídos ou reabilitados em Portugal foram galardoados com um “Óscar”. Por isso, atrevemo-nos a afirmar que, por muitas tormentas que o sector atravesse, haveremos sempre de cá estar para reconhecer o valor, a resistência e o arrojo dos Profissionais do Imobiliário.

Real estate is once again the hot topic for everyone and not always for the best of reasons. Some news has shaken the foundations and spread like wildfire on social media networks so that when we noticed someone was already placing a headstone with R.I.P. on some business deals.

From the end of the Golden Visa to manipulating taxes to push housing prices up, we’ve heard it all. What’s needed is a pinch of seriousness regarding information processing.

In this issue we’ve heard out various specialists from the real estate, construction, banking, environment, and tourism sectors to try and understand what we can expect for 2023. There are warnings and hesitations but also moderate optimism.

Nevertheless, a question needs to be asked: Could the current economic and geopolitical situation reawaken the ghost of the recent past which called the IMF to Portugal? We sincerely hope not. The watchwords for 2023 are ‘caution’, ‘prevention’, ‘savings’... but as we say in Portugal: “He who does not risk, does not feast’ or in English: ‘faint heart never won fair maiden’ and there will certainly not be a lack of business opportunities in Portugal.

After a pandemic, we are now facing a new economic cycle full of adversities. But if during the confinement the players were able to reinvent themselves, particularly through technology, we believe that they will know how to do so now.

In 2023 the National Real Estate Awards, an event organised by Magazine Imobiliário, celebrated its 25th anniversary and we are sure that the ‘best developments’ built or renovated in Portugal will be rewarded with an ‘Oscar’. Which is why we are going to stick our neck out and state that for all the many troubles that the sector is going through, here there will always be those who recognise the value, resilience, courage and daring do of Real Estate Professionals.

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o avisa seu amigo é”

O mundo do imobiliário sempre foi, e será, para quem tem liquidez financeira e é astuto. Ainda assim, até os mais bravos admitem que irão ter uma postura “wait and see” no decorrer do ano que agora se inicia. É que, no actual cenário, nacional e internacional, é cada vez mais difícil tomar decisões.

The world of real estate always has been and always will be for those who have financial capital and acumen. Nevertheless, even the bravest admit that they will have to adopt a ‘wait and see’ posture throughout the year which is now beginning. And in the current national and international scenario it is increasingly more difficult to take decisions.

As razões para uma postura mais conservadora no imobiliário (que exclui o segmento de luxo) facilmente se compreendem quando ouvimos todos os dias notícias que não abonam em favor do sector.

Há novidades…, quer dizer mais alterações, nem todas positivas, e muitas que causaram surpresa e descontentamento no sector fruto do Orçamento de Estado para 2023, nomeadamente na habitação e no arrendamento. Ao menos permanecem os Vistos Gold aprovados pelo Partido Socialista no Parlamento contrariando as afirmações do nosso Primeiro-Ministro na Web Summit.

A isto acresce uma inflação, taxas de juro e custos da construção e da energia em crescendo, já para não falar que não existe um fim à vista para a guerra na Ucrânia. Estaremos a ser fatalistas e à esperar do pior, para depois dar “Graças a Deus” por não ter sido um ano tão mau como esperávamos? Vamos accionar travões e levar à estagnação do mercado? Não temos uma bola de cristal mas uma coisa é certa “cautela” vai ser a palavra de ordem em 2023.

O final do ano passado foi profícuo em eventos sobre sustentabilidade no imobiliário para concluirmos, com desilusão, que vão contar-se pelos dedos das mãos os edifícios que vão ser realmente eficientes e sustentáveis o suficiente para se colocarem próximos

das metas traçadas pela União Europeia até 2030. Não obstante, os valores ESG já fazem parte das agendas das empresas imobiliárias. Este parece ser o caminho, até porque já há bancos a exigir “compromissos verdes” na hora de conceder crédito.

Os tempos que se aproximam vão ser desafiantes, como nos dizem, nas páginas seguintes, os especialistas que consultámos em diferentes áreas que directamente influenciam o imobiliário. Leia com atenção as suas palavras e previna-se, já estamos num ciclo económico menos favorável e lá diz a sabedoria popular: “Quem o avisa seu amigo é!” 2023 vai trazer muitas lutas, mas também oportunidades. Estamos todos expectantes e mais cautelosos. Mas algo é certo: o mercado não pára!

The reasons for a more conservative stance in real estate (excluding the luxury residential segment) is easy to understand when every day one hears news which does not bode well for the sector.

There is news... Which means changes, not all of which are positive, and many that have caused surprise and discontent in the sector because of the State Budget for 2023, namely in housing and rental. To this inflation, higher interest rates, construction costs and energy

Texto Text: Carla Celestino | Elisabete Soares

costs can be added which are ever spiralling up, not to mention the war in Ukraine for which there is no end in sight. Are being fatalists and expecting the worst only to then “Thank the Heavens Above” for a year which was not so bad as we had expected? Will we have to put on the brakes and lead the market to stagnation? We don’t have a crystal ball, but one thing is certain; ‘caution’ will be the watchword for 2023. The end of last year was productive enough in events on sustainability in real estate for us to conclude, with disappointment, that the number of buildings that really are efficient and sustainable enough to place them close enough to meet the targets outlined by the European Union up to 2023, can be counted on the fingers of both hands. Nevertheless, the ESG requirements are now on the agendas of real estate companies. This seems to be the road ahead.

The times ahead will be challenging, as we are told by the specialists in the following pages who we have interviewed in the different areas that directly influence national real estate. Read their opinions carefully and one can forecast that we have now entered a less favourable economic cycle. As wisdom goes: “Forewarned is forearmed!” and who warns you is your friend. 2023 will bring many struggles, but also many opportunities. All of us are expectant and more cautious. But one thing is certain: the market never stops!

Más notícias para a zona Euro Bad news for the Euro Zone

A presidente do Banco Central Europeu (BCE), Christine Lagarde, declarou: “Estamos aqui para um jogo prolongado. Temos ainda mais caminho a percorrer.” O que significa isto? Quer dizer que, no actual quadro de uma inflação com uma previsão média anual de 6,3% em 2023, a subida dos juros vai ser continuamente revista nas reuniões do BCE. A reunião de 15 de Dezembro ditou um aumento das taxas de juro em 50 pontos base. A próxima sessão acontece a 2 de Fevereiro de 2023 e já se teme um novo aumento na mesma ordem de grandeza.

No Twitter, Vítor Constâncio, ex-governador do Banco de Portugal, apressou-se a apontar uma dura realidade: “Más notícias para as perspectivas da zona Euro. As decisões, a linguagem e as previsões do BCE apontam para uma política excessivamente ‘hawkish’ (restritiva) que irá agravar desnecessariamente a recessão que se aproxima.”

The President of the European Central Bank (ECB), Christine Lagarde, has declared: “We are here for the long game. We have still got a long way to go”. What does this mean? It means that in the current situation of average annual inflation running at 6.3% in 2023, the increase in interest rates will be continuously reviewed at ECB meetings. The meeting on 15 December decided upon an increase ofinterest rates by 50 base points. The next session will take place on 2 February, 2023 and by a fresh increase of the same amount and order. On Twitter, ex-Governor of the Bank of Portugal Vítor Constâncio was quick to point out a tough reality: “Bad news for the outlook of the Euro Zone. The decisions, the language and the forecasts of the ECB point towards an excessively hawkish policy which will unnecessarily deepen the recession that is coming”.

Não temos uma bola de cristal mas uma coisa é certa “cautela” vai ser a palavra de ordem em 2023.

We don’t have a crystal ball, but one thing is certain; ‘caution’ will be the watchword for 2023.”

Hipólito Ponce de Leão

Ex-presidente Imoppi/Inci Ex-president Imoppi/Inci

Talvez como disse o outro: “Prognósticos só no fim do jogo.”

Num final de ano que, provavelmente, será um dos mais incertos e dramáticos de que nos lembramos, como determinar referências de ordem económico-social que permitam traçar condutas, criar cenários? Quando parará a guerra na Europa? Penso que ela se manterá condicionando 2023, condicionando o mercado português. Num cenário de “apertar de cinto” vender-se-ão menos casas ou menos hotéis? Se se vender uma casa e não o metro quadrado, 2023 será negativo, mas se for o metro quadrado talvez aceite que 2023 seja positivo. O fluxo de capital não se orienta pela necessidade de ter um lar, conduz-se pela necessidade de ter negócio, lucrativo ou não, pela necessidade de colocar capital em países seguros, coisa que o nosso País tem conseguido garantir. Pobres, mas honrados…

Perhaps, as the football pundits say: “Let’s leave the prognosis until the end of the game.”

At the end of a year which probably will be one of the most uncertain and dramatic in memory, how can socio-economic references be drawn that allow conducts to be outlined and scenarios created? When will the war in Europe end? I think the war will shape 2023, conditioning the Portuguese market. In a “tighten your belt” scenario will less hotels or houses be sold? If a house is sold and not a square metre, 2023 will be negative, but if by the square metre then perhaps 2023 will be positive.

The capital flow is not driven by the need to have a home, it is driven by the need to have business, lucrative or not, by the need of investing capital in secure countries, something that out country has succeeded in guaranteeing. Poor but privileged to have such trust placed in us...

José Cardoso Botelho CEO da Vanguard Properties

O licenciamento deverá continuar moroso, penalizando os custos de desenvolvimento, financiamento e a oferta de produto, e teremos alguma instabilidade nos preços da construção. A inflação será um enorme desafio, embora no segmento de luxo tenha sido um factor positivo em 2022.

A mão-de-obra continuará a ser um tema, mas a recente alteração no regime de concessão de vistos poderá trazer melhorias.

O aumento das taxas de juro terá um impacto muito forte no volume de transacções nos segmentos médios. Já no segmento de luxo, no qual actuamos, apesar de os desafios referidos, acredito que será um ano positivo em termos de vendas.

Desbloquear entraves ao licenciamento de projectos é essencial para a nossa actividade comercial em Lisboa, Oeiras, Algarve e na Comporta.

O turismo terá um forte desempenho, o que é positivo para o imobiliário, e estou convicto de que aumentaremos os clientes internacionais.

Planning permission will likely continue to be slow, pushing up development costs, credit and penalising product offer, and we will have some instability in construction prices. Inflation will be a huge challenge, although it has been a positive factor in the luxury segment in 2022.

Manpower or the shortage of it will continue to be a theme, but the recent change in the regime for eligibility for visas could bring improvements.

The increase in interest rates will have a very strong impact on the turnover of transactions in the mid price range segments.

In the luxury segment, in which we are players, despite the aforementioned challenges, I think it will be a positive year in terms of sales. Removing barriers to the planning permission of projects is essential for our commercial activity in Lisbon, Oeiras, Algarve and in Comporta. Tourism will perform very well which is positive for real estate and I am convinced that we will increase our international clients.

Miguel Gomes

Director-geral de Desenvolvimento e Construção da Mercan Properties Director-General of Development and Construction at Mercan Properties

Sendo sempre difícil prever constantes num panorama tão incerto, antecipamos três grandes tendências para 2023.

Primeiro, antecipa-se o aumento da conformidade da construção, nova e requalificada, aos critérios ESG, que assumem uma crescente importância no contexto da economia circular, da descarbonização e das pressões sociais actuais.

Em segundo lugar, a maior aposta na construção de casas para arrendamento. Os investimentos em Build to Rent são uma grande oportunidade para aumentar a oferta no mercado e melhorar a própria qualidade dessa oferta, sobretudo num contexto em que a maioria das casas disponíveis para arrendamento em Portugal são antigas.

Por último, dada a necessidade de garantirmos estabilidade legislativa, será importante a avaliação do regime da Autorização de Residência para actividade de Investimento, na tentativa de perceber aquilo que se pode melhorar, preservando o fluxo de entrada de capital estrangeiro no País.

Since it is difficult to foresee constants in such an uncertain panorama, we predict three key trends for 2023.

First, the increase in construction regulations for both new-build and renovated properties to meet ESG (Environmental, Social and Governance) criteria which are assuming a growing importance within the context of the circular economy, de-carbonisation, and current social pressures.

Second, a greater focus on building homes for rent. Investments in Build to Rent are a huge opportunity to increase supply in the market and improve the actual quality of this offer, particularly within the context whereby most houses available for rent in Portugal are old ones.

Last, given the necessity of ensuring legislative stability, the evaluation of the Authorisation of Residency for Investment (ARI) or Golden Visa in return for investment activity will be important to understand what could be improved, safeguarding the flow of capital coming into Portugal from overseas.

Vítor Pereira

Director de Produtos, CRM, Marketing e Canais Digitais e membro da Comissão Executiva do Bankinter Portugal

Director of Products, CRM, Digital Marketing and Channels and member of the Executive Commission of Bankinter Portugal

2023 será desafiante para as famílias com crédito à habitação, particularmente para as que tenham contratado taxa variável, dada a exposição à subida das taxas de juro de referência.

Para responder a esta situação, a renegociação dos créditos vai ser flexibilizada, atendendo às taxas de esforço, e vai suspender-se a comissão de amortização de 0,5%, para créditos com taxa variável, deixando de penalizar amortizações antecipadas. O desafio é tanto mais relevante dado que mais de dois terços dos créditos à habitação em Portugal têm regime de taxa variável, em boa parte devido às taxas baixas dos últimos anos. A taxa fixa poderá ser a chave para controlar o impacto da subida de juros na prestação. A decisão de uma eventual mudança não deve ser baseada na comparação entre a prestação de taxa variável e a de taxa fixa, mas sim no entendimento de que a segurança de uma prestação estável se coaduna com a capacidade financeira ajustada à inflação.

2023 will be challenging for families with mortgages, particularly those with variable mortgages given their exposure to the increase in benchmark interest rates. To deal with this situation, renegotiating mortgages will be made easier, concentrating on the effort rate -the ratio between the rent and charges (co-ownership charges and property tax in particular) and the turnover generated by the exploitation in the property, object of the rent - and the repayment charges of 0.5% for variable mortgages, and no longer penalising redemptions. The challenge is even more relevant given that over two-thirds of mortgages in Portugal have a variable rate, most of this because of the low interest rates over the past few years. A fixed rate should be the key to control the impact of the increase in home loan interest. The decision on a future change should not be based on a comparison between variable and fixed rate repayments, but rather on the understanding that the security of a stable monthly repayment is linked with financial capacity adjusted for inflation.

António Carlos Rodrigues

CEO Grupo Casais

Há mais de 60 anos que o Grupo Casais constrói edifícios, entre eles alguns dos mais avançados do mundo. Trabalhamos em muitas latitudes, sempre pautados pela inovação e tecnologia, e por isso mesmo sabemos que a construção do futuro é seguramente mais sofisticada, complexa e exigente, mas também mais motivadora e gratificante.

São muitos os desafios que temos pela frente, mas a falta de mão-de-obra qualificada, a fuga do talento para outros sectores e a inflação com a subida de preços das matérias-primas são as grandes adversidades, que temos ainda aliado a índices de produtividade muito baixos e a um elevado desperdício.

Num mundo em constante mudança, é de destacar ainda o repto imperativo da necessidade de adoptar a abordagem “design for change”, contribuindo para a redução da pegada de carbono do sector.

Grupo Casais has been building buildings for 60 years, among them two of the most advanced in the world. We work in many countries, always characterised by innovation and technology and it is for exactly this reason that the construction of the future is certainly more sophisticated, complex and demanding, but also more motivating and gratifying.

We are facing many challenges ahead, but the lack of qualified manpower, the flight of talent to other sectors and inflation with increases in the prices of raw materials are big setbacks, together with very low productivity indices and a high degree of waste.

In a world in constant change, the imperative challenge for the need to adopt the approach “design for change” should be highlighted, contributing to reducing the sector’s carbon footprint.

Olhamos para 2023 com alguma apreensão, conscientes dos desafios e constrangimentos que a economia europeia enfrentará. O contexto geopolítico incerto, a crise das matérias-primas e dos mercados financeiros, serão factores que impactarão na economia, sendo certo o seu abrandamento. No que ao sector da construção diz respeito, será muito provável que o sector mantenha uma sensível tendência de crescimento durante o próximo ano, ainda que inferior ao verificado nos últimos anos. Contudo, esta subida estará sobretudo alavancada nos projectos já em curso, com uma potencial retracção dos investidores em novos projectos. Será seguro assumirmos uma subida das taxas de juro e a sua manutenção em alta, que tenderá a colocar a habitação num patamar pouco acessível e uma quebra da procura que implicará a diminuição das novas construções, sobretudo para o mass market. O investimento público, essencial para o sector, é uma incógnita. Há muitos projectos anunciados, mas muita incerteza quanto à sua real execução.

We are looking to 2023 with some apprehension, aware of the challenges and constraints that the European economy will face. The uncertain geopolitical context, the raw materials crisis and crisis in the financial markets will be factors that will impact the economy, it being certain that there will be a slowdown.

As to the construction sector, it looks highly likely that the sector will probably maintain a growth trend next year, even if less than the growth seen in recent years.

However, this increase in growth will come from projects that are already underway with a potential withdrawal of investors in new projects. It is almost certain that we will see an increase in interest rates which will remain high, which will make affordable housing beyond reach and a fall in demand will mean a slump in new build, particularly for the mass market.

Public investment, essential for the sector, is an unknown. Many projects have been announced, but a lot of uncertainty as to if they will ever get off the drawing board.

Miguel Garcia Administrador da Garcia Garcia CEO Garcia Garcia

Beatriz Rubio CEO RE/MAX

Nelson Lage

Presidente da ADENEAgência para a Energia President of ADENEAgency for Energy

Diogo Freire de Andrade Partner Conceito Arquitectos

Nos últimos meses notámos que a decisão de compra está ligeiramente mais demorada mas continua a perceber-se que há liquidez para investimento. Não estamos perante uma crise. O que poderá acontecer no próximo ano é que quem procura casa no segmento médio terá de fazer opções mas não deixará de a comprar – em vez de adquirir uma habitação de 250 mil euros, opta por uma de 200 mil, por exemplo. Para se ter uma noção prática, no mercado convencional a RE/MAX fechou o penúltimo trimestre do ano com um volume de preços na ordem dos 1,67 mil milhões de euros, relativos a 18.701 transacções. Dos negócios realizados nos meses de Julho, Agosto e Setembro, 75% foi assegurado pelo mercado nacional, algo que acreditamos que se mantenha em 2023.

É necessário construção nova e para isso é preciso criar estruturas para se construir nas periferias, o que passa forçosamente por garantir uma boa rede de transportes públicos. Basta olhar para o que passa lá fora – nenhuma capital europeia tem uma população residente significativa a viver em pleno centro da cidade.

We have noticed in recent months that the decision to buy is taking slightly longer but we know that there is still liquidity for investment. We are not facing a crisis. What could happen in the coming year is that house hunters in the midprice segment will have to make choices, but they will not stop buying altogether. Instead of buying a property for 250,000 euros, they are opting for a property selling for 200,000 euros for example. To get an idea in practice, in the conventional market RE/MAX closed the penultimate quarter of the year with a volume of prices of around 1.67,000 million euros for 18,701 transactions. Of the business undertaken in July, August, and September, 75% was secured by the national market and we expect this to continue in 2023. New build is required, and frameworks need to be created to build on the outskirts which means a good public transport network must be ensured. You only need see what is going on overseas - not one European city has a significant resident population living right in the centre of the city.

Em 2023 a palavra de ordem será: poupar, poupar, poupar!

Ninguém sabe até quando os efeitos da guerra na Ucrânia vão continuar a afectar negativamente a economia global. Em 2023, a Europa ainda se vai debater com as consequências da maior crise energética da sua história e todas as atenções se centram nas medidas de poupança e de eficiência energética.

Na busca da sua auto-suficiência energética, a Europa irá reforçar os investimentos nas energias renováveis, reforçando as medidas previstas no Plano REPowerEU, em especial na poupança energética, na produção de energia renovável e na diversificação do aprovisionamento energético.

Em Portugal, o Governo vai reforçar as medidas e os apoios à eficiência energética, por via do REPowerEU, e do Plano de Recuperação e Resiliência, sendo de prever novos apoios do Fundo Ambiental. 2023 será mesmo o ano da poupança e da eficiência energética.

In 2023 the word of the day will be: save, save, and save!

No one knows for how long the effects of the war in Ukraine will continue to negatively impact the global economy. In 2023, Europe will still be discussing and dealing with the fallout of the greatest energy crisis in its history and all attentions will centre on energy saving and energy measures.

In the search for energy self-sufficiency, Europe will increase its investments in renewable energy sources, strengthening measures foreseen in the Plan REPowerEU, especially on energy savings, renewable energy production and in energy supply diversification.

In Portugal, the Government will enhance energy efficiency support and measures through REPowerEU, and the Recovery and Resilience Plan, with fresh support expected from the Environmental Fund. 2023 will really be the year of energy efficiency and savings.

Sem dúvida que a sustentabilidade é o maior desafio do arquitecto a curto prazo devido à urgência ambiental.

Como todos sabemos os edifícios são responsáveis por 36% das emissões totais de gases de efeito de estufa e por 40% dos consumos energéticos da União Europeia. É responsabilidade dos arquitectos a concepção dos edifícios adequados ao local e ao clima, é obrigatória a descarbonização, a eficiência energética, a eficiência hídrica e a economia circular para contribuir para a melhoria do desempenho energético e ambiental dos edifícios.

Os novos edifícios terão de consumir pouca energia, terão de ser alimentados por energia renovável local e não emitir carbono já em 2030.

O arquitecto terá de se adaptar a tanto desafio. Edifícios com desempenho energético e sustentáveis devem ser “o novo normal”.

Sustainability is, without a doubt, the greatest challenge for architecture in the short term because of the environmental emergency.

As we all know buildings are responsible for 36% of total greenhouse emissions and 40% of energy consumption in the European Union.

It is the responsibility of architects to design buildings that are suited to the place and climate, and reducing the carbon footprint, fostering energy and water efficiency and the circular economy are mandatory in contributing towards improving the energy and environmental performance of buildings.

New buildings will have to consume less energy, they will have to be fuelled by local renewable energy sources and not emit carbon by 2030.

The architect will have to adapt to so many challenges. Buildings that are energy efficient and sustainable must be ‘the new normal’.

Bernardo Trindade Presidente da Associação de Hotéis de Portugal President of the Portugal Hotels Association

Catarina Santos Cunha

Vereadora

São vários os desafios que 2023 pode trazer ao sector do Turismo e, consequentemente, à hotelaria.

O ano de 2022 tem sido um ano excepcional na recuperação da confiança dos nossos clientes, mas a guerra na Ucrânia, o custo da mão-de-obra, o aumento dos preços na electricidade e no gás, a cadeia alimentar e as diversas prestações de serviços fazem com que 2023 seja um ano de incerteza. Outra das preocupações é o impacto da inflação no consumo. O mercado interno cresceu muito durante a pandemia, no entanto não temos a certeza se, no próximo ano, as pessoas não se vão retrair, até porque não têm já a mesma poupança a que a pandemia tinha “obrigado” e a inflação não está controlada.

Contudo, 2023 afigura-se como um ano de confirmação da retoma clara e crescimento da receita turística para Portugal, com o crescimento de mercados muito interessantes, como o mercado americano.

A actividade turística tem assumido uma importância preponderante para a economia da cidade do Porto, tendo contribuído para o desenvolvimento do território e para a sua afirmação internacional. Se numa primeira fase o Turismo foi correspondendo às necessidades da procura, o actual volume exige uma actuação incisiva, assegurando que a actividade contribui para a sustentabilidade do território.

Surge assim a nova visão que apresentámos, e que tem como premissa a sustentabilidade futura do território, cujas linhas orientadoras passam pela dispersão dos fluxos turísticos (reduzindo a pressão sobre as zonas de maior afluência).

Esta visão concretizar-se-á na criação de novos pólos de interesse, na promoção de roteiros temáticos alternativos e de novas experiências de turismo imersivas.

Assim, para o ano de 2023, o Porto assume o objectivo de continuar a crescer, sobretudo na qualidade do perfil do turista, procurando descentralizar os fluxos turísticos, através do desenvolvimento de novas narrativas que exibam a cidade como um todo.

2023 não será um ano de bater recordes, mas será certamente um bom ano turístico. Haverá abrandamento, mas apesar das incertezas a nível internacional Portugal é um destino seguro e apetecível, em particular se a aposta forem mercados onde a crise é menos sentida.

O Brasil, EUA e Canadá são três grandes mercados a crescer no alojamento e no investimento. Os turistas oriundos do mercado americano aumentaram 28% em Portugal até Agosto.

Há reconhecimento de Portugal enquanto destino global, de curta dimensão territorial. Os mercados não atribuem à diversidade regional o peso que internamente consideramos existir. Antes valorizam a diversidade e a proximidade dos diversos destinos.

A promoção e o marketing digital são determinantes. Promover Portugal como destino de múltiplas ofertas e com atractivos para os mercados tradicionais, emergentes e para diferentes nichos. Importa ainda ter mais foco na qualidade dos serviços ena diferenciação da oferta.

There are various challenges that 2023 could bring to the Tourism sector and, as a consequence, to the hotels sector.

The year 2022 has been an exceptional year in terms of winning back the confidence of our clients, but the war in Ukraine, the cost of manpower, the increases in prices of electricity, gas, the food chain and in the provision of various services means that 2023 will be a year of uncertainty.

Another worry is the impact of inflation on consumption. The internal market grew considerably during the pandemic, however, we are not sure if next year people will retrench, because they don’t now have the same savings that the pandemic “required them to have” during the pandemic and inflation is not under control.

However, 2023 will be the year of confirmation of a clear recovery and growth in tourism revenues for Portugal, with the growth of very interesting markets, like the American market.

Tourist activity has become extremely important for the economy of Portugal’s second city Porto having contributed to the development of the region and has placed it firmly on the international map. If in a first phase Tourism grew to meet the demand, the current number of tourists requires a well thought out action plan, ensuring that the sector contributes to the sustainability of the region. We have come up with a new vision for tourism which we are presenting whose starting point is the future sustainability of the region and whose principal guidelines include distributing tourist flows (reducing pressure on areas with the greatest influx). In practice this vision means creating new hubs of interest, marketing alternative tourist routes with themes and new immersive tourism experiences. So, for 2023 Porto’s goal is to continue growing, particularly in the quality of the tourist profile with tourists who are willing to spend more money and time in the region while decentralising tourist flows by promoting the city as a whole.

2023 will not be a record-breaking year, but will certainly be a good year for tourism. There will be a slowdown, but despite uncertainties at an international level Portugal is a safe and attractive destination, particularly if the focus is on markets where the crisis is not being felt quite as much. Brazil, USA and Canada are three large markets that are growing in accommodation and investment. Tourists from the US market have increased 28% in Portugal to August. Although small in terms of territory, Portugal is recognised as a global destination. The overseas markets do not attach the importance of the regional diversity that we know exists at home. Rather they prize the diversity and the closeness of the various destinations..

Marketing and digital marketing are fundamental. Marketing Portugal as a destination with attractions on offer for traditional and emerging markets and for different niches. It is also important to have more focus on the quality of services and in a differentiated offer.

do Pelouro do Turismo e Internacionalização da Câmara Municipal do Porto Porto Council Cllr. for Tourism and Internationalisation

Reinaldo Teixeira CEO Garvetur Enolagest

Sempre

nas Câmaras

houve corrupção

There has always been corruption in the councils

Guilherme Duarte é outro homem de sucesso que se fez a si próprio. Natural de Olailhas, em Tomar, nasceu a 19 de Setembro de 1935, numa aldeia quase isolada do Mundo, onde só havia um caminho. Sem água canalizada e sem luz, o único telefone existente era o da Junta de Freguesia. Aos cinco/seis anos a sua maior alegria era ir a correr pela estrada, aos sábados, para ver passar a camioneta da carreira que em cima do tejadilho vinha repleta de cabazes. Muita gente trabalhava em Lisboa e as pessoas mandavam-lhes bens alimentares.

O pai era tanoeiro e carpinteiro. Trabalhou em Almeirim, numa altura em que o comboio não chegava a Tomar. As pessoas eram transportadas nas Galeras. De Tomar a sua casa distavam 15 quilómetros que o pai fazia para ir e vir trabalhar. Mas, aos poucos, a sua vida foi mudando porque foi comprando terra e quase chegou a ser um “latifundiário” numa região de minifúndio. Plantou vinha e oliveiras e passou a viver da agricultura. Mesmo assim tomava de empreitada obras de carpintaria.

Guilherme Duarte era o mais novo de oito ir-

mãos. Fez a quarta classe na sede da freguesia, num palheiro, que distava quatro quilómetros de sua casa. Mas o exame foi feito em Tomar. Até ali a sua vida limitava-se ao estudo e à lida com os rebanhos de ovelhas que levava a pastar. Como diz, “não foi nenhuma tragédia”.

O pai não o deixou estudar mais, dava o exemplo das irmãs que nem sequer foram à escola e ele lá ficou a ajudar o progenitor que, então, já produzia vinho e tinha até uma adega. Como se percebe, Guilherme Duarte fala muito do seu pai que chegou a ser Regedor mas que nem por isso arranjou nenhum inimigo. “Para as outras pessoas foi sempre muito compreensivo”.

Guilherme Duarte também fazia alguns biscates de carpintaria mas o pai só lhe dava 25 tostões para ir à festa da vindima.

Passou, então, a fazer objectos de carpintaria, bancos, cadeiras e outros utensílios. Até que um dia apareceu lá por casa um rádio a pilhas e começou a ouvir notícias.

Foi o rastilho. Aos 13 anos foge de casa e vem para Lisboa trabalhar numa drogaria, em Alvalade. Tinha uma irmã na capital, casada

Históricos do Imobiliário

com um bombeiro. Esteve 10 meses a vender pregos e parafusos até que volta a fugir, agora para Santo Amaro de Oeiras, para trabalhar como canalizador.

Depressa conclui que aí não tinha futuro. Regressa a Lisboa. Lembra-se que um dos seus primeiros empregos foi na Rua António Patrício, no bairro de Alvalade. Vira carpinteiro nas obras e trabalha imenso neste ofício. Eis que quando consegue juntar uma boa quantia de dinheiro, juntamente com um tio,

o cunhado e um irmão, lançam-se num negócio por “conta própria”. Começam mal. Compram um terreno com projecto no Restelo, fazem um prédio mas nunca conseguem regularizar a situação do terreno e nunca conseguem hipotecar o prédio. O vendedor do negócio acaba por ficar com o dinheiro dos quatro e paga 16 contos a cada um. “Do mal o menos”, desabafa.

Faz a tropa, e entretanto, com a mesma sociedade do primeiro negócio constrói um prédio

em Benfica. Quando o edifício estava quase pronto dá-se uma tragédia na família. Num acidente de viação, em Alhandra, morrem quatro pessoas, incluindo o irmão de quem era sócio e que deixa nove filhos. Fez-se um inventário e teve de vender o prédio abaixo do custo. Aconteceu assim porque o “agiota” que lhe emprestara o dinheiro não o largava. Guilherme Duarte assegura que havia muitas pessoas a agir assim, aproveitando-se do facto destes jovens empreiteiros não terem capacidade para recorrer à Banca. Como ele sublinha, há uma ideia errada desses empreiteiros que muita gente julga serem homens ricos. Isso é um erro. Era uma profissão de risco onde se ganhava algum dinheiro mas onde toda a atenção e cuidado eram poucos. Por exemplo, o pai, em certa altura, emprestou-lhe 100 contos que ele nunca pôde pagar.

Apesar das adversidades dos primeiros tempos, não pára e começa a construção de outro prédio na Graça. Ao mesmo tempo que trabalha na obra, inicia estudos no Atheneu Comercial de Lisboa, chegando até ao terceiro ano. Recebe mesmo um prémio. O prédio da Graça vende-se bem, por sinal através de um sujeito que se veio a revelar agente da PIDE e que não quis comissões. Deu-lhe uma prova de honestidade rara. Ao tempo já havia muita gente que governava a

Dele próprio afirma que nunca foi aventureiro, pelo contrário, pautou-se sempre pela cautela. “Por isso nunca fui rico”. In reference to himself, he states that he was never an adventurer, and always acted with caution. “Which is why I’ve never been rich.”

Não se ofende com a designação de “pato bravo” e assegura que os construtores de Tomar começaram todos como serventes. He doesn’t get offended at being called a ‘cowboy’ builder and says that all the builders from Tomar started off as bricklayer’s mates.”

vida através destes esquemas. E aos primeiros anos de agruras, começam a surgir tempos melhores. Casa com uma moça cujo pai também é construtor e continua a lançar projectos como, por exemplo, um na Rua Alexandre Braga, ao lado do Colégio Sá de Miranda. Paralelamente, herda um prédio em Tomar que lhe dá um rendimento de 18 contos mensais. Consegue, finalmente, um empréstimo do Montepio Geral mas tem de pagar comissão à pessoa que encaminhou o processo. Confessa que sempre repudiou essa prática mas que era impossível evitá-la.

Em 1961, com o rebentar da guerra em Angola vive-se uma crise muito grande, pára quase tudo. Menos ele. Compra um terreno em Campo de Ourique, mesmo junto ao Cemitério dos Prazeres e vende-o com facilidade a Jorge Silva Araújo, então director dos Hospitais Civis de Lisboa. Só nessa altura se começam a vender imóveis em propriedade horizontal.

Ao mesmo tempo que continua a construir em Lisboa, investe também na sua terra natal.

Até que surge o 25 de Abril. Há prédios ocupados e perde dinheiro em acções que, entretanto, havia comprado. Nesse tempo só passou a haver dinheiro para Habitação Social. Mas não pára. Começa a fazer empreitadas em Odivelas, ajuda uns sobrinhos a entrar no negócio e chega a trabalhar com eles. Opera também em Massamá onde constrói imenso.

É, em 1980, que constitui a Teto, empresa que mantém até à actualidade. Tem também obras em Sete Rios, na Rua do Viriato, na An-

drade Corvo… entre outras.

Dele próprio afirma que nunca foi aventureiro, pelo contrário, pautou-se sempre pela cautela. “Por isso nunca fui rico”.

Pelo caminho foi membro da direcção da AICE, a Associação dos Industriais da Construção de Edifícios, e tem por isso uma visão global e crítica desta actividade. Não se ofende com a designação de “pato bravo” e assegura que os construtores de Tomar começaram todos como serventes.

Não hesita em apontar o dedo aos desenhadores e engenheiros das Câmaras que elaboravam os projectos. De outra forma não se aprovavam os projectos. “Havia corrupção imposta. Quem não alinhasse não andava”. Chega ao ponto de assegurar que a má qualidade dos projectos é devida a este facto. Havia muita ignorância no seu entender. Fortunas feitas pelos empreiteiros há meia dúzia.

Guilherme Duarte mantém intactas as suas convicções e considera as câmaras municipais são centros de corrupção.

Apesar do êxito, lamenta que tudo tenha de ser assim.

Guilherme Duarte is another successful selfmade man. From Olailhas, in Tomar, he was born on 19 September 1935 in an almost isolated village which only had one road. With no piped water or electricity supply, the only telephone was in the local parish council building. At five-six years his greatest joy was to run along the road on Saturdays to see the bus which passed above the rooftops laden

with baskets. Many people used to work in Lisbon and people sent them food. His father was a cooper and carpenter. He worked in Almerim at a time when there was no train line to Tomar. People were transported on galleys. His father travelled 15 km a day from his home to work in Tomar and back. But little by little his life changed because he bought land and almost became a ‘landowner’ in a region of small-holdings. He planted vines and olive trees and became a farmer. Nevertheless, he took on carpentry jobs. Guilherme Duarte was the youngest of nine siblings. He did his primary schooling at the parish school 4km from his house sat on a haybale, but he took his exam in Tomar. Until then his life was confined to studying and taking flocks of sheep to pasture. As he says: “It wasn’t that bad”.

His father did not allow him to study further, gave the example of his sisters who hadn’t even been to school, and he stayed behind helping his parent who was producing wine and even had a winery at the time. As is evi-

dent, Guilherme Duarte talks a lot about his father who became a Magistrate, but notwithstanding never made an enemy. “To others he always was very understanding”. Guilherme Duarte also did some odd carpentry jobs, but his father only gave him 25 farthings to spend at the grape harvest festival. He then went on to produce wooden objectsbenches, chairs, and other utensils, until one day a radio appeared at home, and he began to listen to the news.

That lit the fuse. At the age of 13 he ran away from home and came to Lisbon to work in a hardware store in Alvalade. He had a sister in the capital married to a fireman. He spent 10 months selling nails and screws until he again ran away, this time to Santo Amaro de Oeiras, to work as a plumber

He quickly realised that he didn’t have a future in that and returned to Lisbon. He recalls that one of his first jobs was on Rua António Patrício, in the Alvalade neighbourhood. He became a carpenter on building sites and worked a lot in the trade.

Pelo caminho foi membro da direcção da AICE, a Associação dos Industriais da Construção de Edifícios, e tem por isso uma visão global e crítica desta actividade. Along t he w ay h e was a board m ember of the Association of Building Construction Industries which gave him an overall view and critical eye of t his sector.

Não hesita em apontar o dedo aos desenhadores e engenheiros das Câmaras que elaboravam os projectos. De outra forma não se aprovavam os projectos. “Havia corrupção imposta. Quem não alinhasse não andava”. They wouldn’t give planning permission. “There was enforced corruption. I f you didn’t play the game, you’d get nowhere”.”

Then, when he managed to save a good amount of money, he started his own business with an uncle, his brother-in-law, and one of his brothers. It began badly. They bought a plot of land with a project in Restelo, did a building, but never succeeded in regularising the planning situation with the land and couldn’t mortgage the building. The person who sold the deal ended up with the money of the four and paid them 16 contos each. (16,000 escudos) “It could have been worse”, he admits.

He went into the army and meanwhile using the same company from the first business deal built a building in Benfica. When the building was almost ready there was a tragedy in the family. Four people died in a car accident in Alhandra, including his brother, who was his partner and who left nine children.

He drew up an inventory and had to sell the building below cost. That happened because the loan shark who lent him the money pressured him constantly. Guilherme Duarte says that there were many such loan sharks who

took advantage of the fact that these young builders did not have the capacity to borrow from banks. As he points out, lots of people have the wrong idea that builders are rich men. This is a mistake. It was a risky profession where you could earn some money, but where there was little care and attention. For example, his father once lent him 100 contos (100,000 escudos)) that he could never pay.

Despite the difficulties in the early years, he didn’t stop and began to build another building in Graça. At the same time, he was working on the building site he began studying at Atheneu Comercial de Lisboa, completing the third year. He even won a prize.

The building in Graça sold well with a deposit put down on behalf of a buyer who would turn out to be a PIDE secret police agent and who didn’t want commission. It was a rare test of honesty. At the time there were lots of people who ran their lives using schemes like this. After these first years of difficulties times changed for the better. He married a girl whose father was also a builder and con -

Históricos do Imobiliário

tinued to launch projects like, for example, the one in Rua Alexandre Braga, next to the Colégio Sá de Marina college. At the same time, he inherited a building in Tomar which gave him a rental income of 18 contos (18,000 escudos) a month. He finally managed to get a loan from Montepio Geral, but had to pay a commission to the person who had smoothed the whole process. He admits that he never accepted this bad practice but said it was impossible to avoid.

In 1961, as war was about to break out in Angola, there was a massive crisis that hit almost everything, except him. He bought a plot of land in Campo de Ourique, right next to Prazeres Cemetery and sold it easily to Jorge Silva Araújo, then the director of Hospitais Civis de Lisboa. (Lisbon hospitals) It was only at this time that he began selling properties for condominiums. At the same time, he was building in Lisbon, he

also invested in the place where he grew up. Until the 25 April Revolution came. Buildings were taken over and he lost money on shares which he had bought. At that time there was only money for Social Housing. But he did not stop. He began to do developments in Odivelas, helped some nephews come into the business and worked with them.

He also developed in Massamá where he built extensively. In 1980 he set up his company Teto which he has to this day. He also has completed developments in Sete Rios, Rua do Viriato, Andrade Corvo ... among others.

In reference to himself, he states that he was never an adventurer, and always acted with caution. “Which is why I’ve never been rich”. Along the way he was a board member of the Association of Building Construction Industries which gave him an overall view and critical eye of this sector. He doesn’t get offended at being called a ‘cowboy’ builder

and says that all the builders from Tomar started off as bricklayer’s mates.

He has no hesitation at pointing the finger at council designers and engineers who draw up projects. They wouldn’t give planning permission. “There was enforced corruption. If you didn’t play the game, you’d get nowhere”.

He insists that it would get to the point that bad-quality projects were down to this. There was a lot of ignorance in his view. Only half a dozen builders made big fortunes. The most famous, he says, was the case of José Maria Gonçalves nicknamed ‘Zé Carvoeiro who always went in for quantity instead of quality.

Guilherme Duarte has kept his convictions intact and believes that municipal councils are hotbeds of corruption.

Despite his success, he is only sorry that things have to be that way.

A Civilria foi conquistando de forma sustentada o seu posicionamento de topo no imobiliário nacional. Hoje, com um portfólio de sucesso e muitos projectos em carteira, a empresa revela-se uma verdadeira geradora de vida entre edifícios. Civiliria has won its position at the top of Portugal’s real estate development sector in a sustainable way. Today, with a successful portfolio and many projects in the pipeline, the company really is a powerhouse of life between buildings.

Alejandro Oliveira, director da área comercial da Civilria, é quem nos dá a visão global desta empresa que, desde 1991, tem vindo sempre a crescer.

Começa por nos dizer, meio a sério, meio a brincar, que existem duas formas de olhar para um empreendimento: “Se é um edifício que já existe, temos de compreender a sua essência, toda a envolvente e tentar não fazer asneira; se é um espaço novo, temos de perceber desde a natureza do terreno até imaginar o que se pode ali construir, no conforto de quem o vai utilizar, e também tentar não se fazer disparates.”

Dá como exemplo o empreendimento Miradör, em Aveiro, cujo terreno esteve durante anos à venda numa localização central absolutamente em bruto. O projecto em questão englobou as vertentes de habitação e serviços, mas foram os espaços terciários, nomeadamente um ginásio Holmes Place e um Hospital da Luz, a par de todas as demais áreas, que se apresentaram como a grande âncora dinamizadora e de atracção de pessoas a esta nova centralidade da cidade. Uma área votada ao abandono tornou-se num pólo cheio de vida e de actividade pujante frequentada diariamente por mais de 3.000 pessoas na cidade de Aveiro.

O Ícon na cidade do Porto, composto por três edifícios - dois de escritórios e um de service apartments -, é considerado outro caso de sucesso. Foi recentemente inaugurado o primeiro edifício de escritórios, ocupado pela sede da Ageas, e é também outro dos exemplos que dá como de um lugar não aconselhado - uma fábrica em decadência, mal frequentado e paredes “embelezadas” de graffiti -, está a ser transformado num espaço com auto-estima e beleza. Hoje, todos os colaboradores da Ageas dizem que gostam de trabalhar nesta parte da cidade. Mas houve igualmente um cuidado com toda a envolvência, sobretudo com os espaços verdes, e isso também influência o bem-estar local.

Alejandro Oliveira dá ainda outro exemplo: o Blanc. Trata-se de um empreendimento imobiliário que marca a diferença em Aveiro, que insere-se numa zona nova, beneficia da proximidade ao centro da cidade e de estacionamento público de elevada capacidade, e que cria uma nova centralidade.

A pedido de um cliente para instalar um supermercado, a Civilria comprou naquela área um terreno com 25.000 metros quadrados (m2). O empreendimento conjuga uma componente residencial com 354 apartamentos e

10.000 m2 de área para comércio e serviços. Um mix de inquilinos já se encontra presente neste empreendimento, onde está instalado um supermercado Continente e empresas como a Fidelidade, Mapfre, Remax, Squaspace ou Clínica Médis, entre outras. Estes três empreendimentos são o propósito do desenvolvimento de cidades que têm criado ao longo da história com dezenas de empreendimentos nas cidades de Aveiro Porto e Lisboa.

Sempre a Desenvolver

O design, a eficiência e a sustentabilidade estão no ADN desta empresa, pelo que todos os seus projectos têm sempre estes três pilares presentes. Mas a sua solidez financeira, uma equipa com competências técnicas e o know-how ao nível do desenvolvimento imobiliário são igualmente a sua imagem de marca. Com projectos imobiliários em Aveiro, Porto e Lisboa tem em carteira um portfólio de peso, tendo ao dia de hoje em projectos e terrenos para desenvolver na área residencial um valor aproximado de 500.000.000€ em vendas, não sabendo ainda em quanto tempo o vão concretizar.

A empresa está a iniciar também dois empreendimentos em Aveiro. Junto ao já mencionado Blanc vai nascer o Eco-Living, empreendimento residencial constituído por três edifícios que já se encontram projectados e onde dominam os apartamentos T2 e T3, mas revela que ainda têm terreno para mais construção futura.

Na Praia da Barra, depois de seis anos de construção, encontra-se em fase de conclusão o último de nove edifícios do empreendimento Doca. Ainda não se encontra em comercialização mas as obras seguem a bom ritmo.

Em Aveiro têm ainda um projecto que, como enfatiza, “nos está a dar um certo gozo.” Localizado na Fonte Nova, junto ao hotel Meliá, apresenta-se como “um postal da cidade”. O projecto é de autoria do arquitecto Eduardo Souto de Moura, está inserido numa zona em que os edifícios foram desenvolvidos pela Civilria e é composto por quatro edifícios. Ainda no que diz respeito ao imobiliário avança que agora na área do BTR (Build to Rent) ganharam um novo impulso. Isto porque, como diz, “Portugal está na moda”, sobretudo por parte de uma “nova geração que tem uma diferente abordagem na forma como olha para o mundo e que não pretende comprar casa mas arrendar.” Alejandro considera

que a “legislação melhorou para o arrendamento e já protege um pouco mais os senhorios” pelo que também aqui passou a existir um novo mindset que, “em vez de deixar o dinheiro no banco, que não rende, prefere investir em edifícios para arrendar.”

O retalho e a logística são outros dois segmentos que merecem a atenção da Civilria e onde, como salienta, “vamos continuar a investir”. Do mesmo modo, pretendem que a área de gestão de activos em renda, actualmente em indústria e logística, retalho e escritórios, se estenda à habitação.

Há conversa com Alejandro Oliveira junta-se Artur Varum, CEO da Civilria, que nos dá a sua opinião enquanto especialista e player de há muitos anos a operar no nosso País. Confessa-nos que é “com optimismo moderado e

expectante que esperamos o próximo ano.”

Mas recorda que “a Civilria já ultrapassou sem percalços outras crises” e que “hoje está melhor preparada do que nunca para eventuais adversidades que surjam.”

Muito seguro de si, Artur Varum remata dizendo que esta confiança no futuro da empresa prende-se, acima de tudo, com o facto de a Civilria ter “um excelente produto em boas localizações e uma equipa extraordinária para o seu desenvolvimento.”

Alejandro Oliveira, Commercial Director at Civiliria gives us an overall view of this company which has been constantly growing since 1991. He starts off by telling half seriously and half joking that there are two ways of looking at a development: “If we’re talking about a pre-

existing building, we must understand its essence and the entire surrounding area and try not to mess it up; if it is a new space, we have to have an understanding of the nature of the plot of land and even imagine what can be built there for the comfort of the people who will use it, and also try not to mess it up”.

He gives by way of an example the Miradör development in Aveiro, the plot of land for which was up for sale for years in a central location but completely in the raw. The project in question encompasses the aspects of housing and services, but it was the tertiary spaces, namely a Holmes Place gym and a Hospital da Luz, as well as all the other areas which anchored the development and were the big draw and driver that attracted people to this new central part of the city. An area that had been abandoned

and became a hub full of flourishing life activity frequented daily by over 3,000 people in Aveiro. O Ícon (The Icon) in Porto, comprising three buildings - two office buildings and service apartments -, is considered another case study. The first offices building was recently inaugurated, occupied by the headquarters of Ageas, and is also another of the examples he gives of a place that was less than inviting - a dilapidated factory, frequented by bums with walls “emblazoned” with graffiti -, is being transformed into a space with self-esteem and beauty. Today, all the staff at Ageas say they like working in this part of the city. But great care was taken with the entire surroundings, particularly the green spaces, and this also influences the well-being of the location. Alejandro Oliveira gives yet another example:

Blanc This is a real estate development that stands out from others in Aveiro and is in a new area, benefitting from being close to the city centre and public parking with lots of parking spaces, and which has created a new urban centre.

When a client requested them to build a supermarket, Civiliria bought the parcel of land with 25,000 square metres. (m2) The development brings together a residential component with 354 apartments and 10,000m2 of area for trade and services. There is already a tenant mix in the development where there is a Continente supermarket and companies like Fidelidade, Mapfre, Remax, Squaspace and Clínica Médis, among others. These three developments are the aim of city development that it has created throughout its his-

tory with tens of developments in the cities of Aveiro, Porto, and Lisbon.

Always Developing

Design, efficiency and sustainability are in this company’s DNA, so that all its projects always have these three pillars present. But the fact that it is financially solid, has a team with technical competencies and know-how at a real estate development level equally represent its brand image.

With real estate projects in Aveiro, Porto and Lisbon, it has a significant portfolio of projects on its books, having to date projects and land to develop worth around €500,000,000 in sales, and does not yet know how long these will take to get done. The company is also beginning two developments in Aveiro. The project Eco-

living will be built next to the aforementioned Blanc, a residential development comprising three buildings which have already been designed and which predominantly have two and three-bedroom apartments but he reveals that the development also has land for more future construction.

The Doca development at Praia da Barra is in the final phase of construction after six years with the completion of the last of nine buildings. It is not yet being marketed for sale, but work is going ahead at a brisk rate.

The developer also has another project in Aveiro, as Alejandro Oliveira emphasises: “We’re rather pleased as Punch,” he admits. Located in Fonte Nova, next to the Meliá hotel, he presents it as a “city postcard.” The project is by the architect Eduardo Souto de Moura and is set within an area in which the buildings were developed by Civiliria and comprise four buildings. Moreover, regarding real estate he says that they have received a fresh impetus in the area of BTR. (Build to Rent) This, as he says, is because: “Portugal is in fashion” particularly among the “younger generation that has a different approach in the way in which it looks at the world and don’t intend to buy a house but rent one.” Alejandro says that the “legis-

lation has improved for the rental market and already now protects landlords more,” so that now there is a new mindset in Portugal which “instead of leaving money in the bank, which doesn’t bring in any interest, he prefers to invest in buildings for rent.”

Retail and logistics are another two segments that warrant the attention of Civiliria and in which, he emphasises, “we will continue to invest.” In the same way, they intend that the yield-based asset management area, currently in industry and logistics and offices and retail extends to housing.

Joining in the conversation with Alejandro Martins is Artur Varum, CEO of Civiliria who gives us his opinion as a specialist and player operating in Portugal for many years. He admits to us that he is “moderately optimistic and hopeful as to what to expect from next ye ar.” But recalls that “Civiliria has already overcome other crises without mishaps and that today the company is “better prepared than ever to face possible adversities that might come their way. Very sure of himself, Artur Varum points out that this confidence in the company’s future has, above all to do with the fact that Civiliria has “an excellent product in good locations and an extraordinary team for its development.”

Os três empreendimentos – Miradör, Icon, Blanc - são o propósito do desenvolvimento de cidades que têm criado ao longo da história com dezenas de empreendimentos nas cidades de Aveiro Porto e Lisboa. These three developments –Miradör, Icon, Blanc - are the aim of city development that it has created throughout its history with tens of developments in the cities of Aveiro, Porto, and Lisbon. ”

The most awarded workspace in Portugal.

Offices | Cowork | Meeting Rooms

Edifício Atrium Saldanha, 2º andar - Lisboa

Este País não é para cripto Crypto - It’s not for this country

O que é? Como é que surgiu? É o segredo para a riqueza ou não passa de mais uma ilusão de dinheiro fácil que termina em desilusão? E, já agora, o futuro do imobiliário passa por aqui? Sejam bem-vindos ao mundo (des)encantado da criptomoeda. What is it? How did it arise? Is it the secret of riches or is it little more than the illusion of easy money that will end in disappointment? And will transactions in cryptocurrencies be the future of real estate? Welcome to the (dis) enchanted world of cryptocurrencies.

Andamos todos a falar nisto, mas só uma elite exclusiva é que parecer saber realmente do que se trata. Para falar de criptomoeda é preciso falar de Web3 e, para isso, vamos recuar ao início da Internet.

E é mais ou menos isto: a Internet surge com Tim Berners-Lee e, na sua primeira fase, a Web1, consiste em sites e blogues (domínios como html, url, http), aos quais se acede com um nome de utilizador e uma palavra-passe. Mais tarde, com o surgimento de empresas como a Google ou a Facebook, surge a Web2, na qual são criadas aplicações e a dimensão económica começa a estar intimamente ligada à utilização da Internet.

Simultaneamente com a criação de economia em torno da tecnologia e do foco do conceito de comunidades online, crescem as preocupações com questões de privacidades, uma vez que os utilizadores precisam de colocar dados pessoais, como morada, número de telemóvel ou número do cartão de crédito, para passar a ter acesso a aplicações.

É aqui que entra a Web 3. Contrariamente à Web2, esta é focada no indivíduo e não no conceito de grupo, precisamente porque tem como objectivo fugir do controlo das grandes empresas (como as gigantes tecnológicas referidas acima) e devolver aos utilizadores a capacidade de controlarem os seus dados pessoais. E como é que se acede à Web3? Através de uma carteira de criptomoedas, que é, essencialmente, a nossa palavra-passe para esta nova Internet. Agora, importa compreender que falar de “all things crypto” é como mergulhar até ao ponto mais profundo do oceano, mesmo ali na Fossa das Marianas, e que há um sem fim de informação sobre todos os tipos de contexto na qual esta forma de transação pode ser aplicada. A nós, neste caso, interessa-nos o imobiliário e, já aqui estamos, tentar compreender seem Portugal isto tem futuro.

Mas qual é o interesse em comprar uma casa com Bitcoin, por exemplo?

Os agentes imobiliários que trabalham com estes processos explicam que a rapidez com que as transações são feitas é um dos aspectos mais relevantes, porque lhes permite “despachar” mais rapidamente cada processo e, consequentemente, ter muito mais clientes. Afinal, trata-se de um processo que não exige todas as burocracias que se espera do tradicional, junto de bancos, cartórios e advogados.

Além do mais - e talvez este seja o principal benefício para quem compra -, transacções com criptomoeda não necessitam de aprovação de crédito por parte dos bancos nem de “ba-

ckground checks”, para conhecer o histórico e perfil financeiro do cliente, o que faz com que comprar casa se torne mais fácil.

Até aqui só coisas boas, portanto é altura de ir buscar os contras.

Contrariamente ao investimento tradicional, como as ações numa determinada empresa em que o valor sobe ou desce de acordo com a performance do negócio, com cripto não há uma empresa ou negócio base. Ou seja, a oscilação no valor da moeda depende apenas da especulação entre os próprios investidores, que podem começar a vender as suas criptomoedas por medo do risco associado, levando a crashes, como o que está a acontecer agora. E se há a concepção entre o público geral de que a criptomoeda é acessível apenas para os mais ricos, a realidade não é diferente. Ainda não existe democratização neste tipo de investimento e só uma elite de milionários é que se pode dar ao luxo de surfar a onda da vulnerabilidade da cripto, ver como corre e depois recuperar da queda.

Aqui em Portugal, a notícia da primeira casa vendida totalmente com criptomoeda, em Maio deste ano, teve destaque em todos os meios e fez furor dentro do mercado imobiliário. Localizado em Braga, o apartamento custou três Bitcoins, o equivalente a 110 mil euros. Desde então, não houve mais movimentações semelhantes.

Num País onde sector imobiliário só agora, depois da pandemia, começa a modernizar-se e a adoptar recursos tecnológicos para acelerar as transações, talvez seja demasiado ambicioso falar de uma invasão da criptomoeda num futuro próximo.

Outro aspecto incontornável é a dimensão e perfil do mercado nacional. A criptomoeda prospera (quando não está em queda livre) no seu berço, os Estados Unidos, onde há um sem fim de bilionários, milionários e a máxima é sempre “mais é mais”. Não se trata de evolução, mas sim de uma questão cultural e, aqui para estes lados, somos drasticamente diferentes. Garantidamente, temos de esperar para ter certezas. Por enquanto, os factos deixam-nos céticos.

Everyone is talking about cryptos, but only a small and exclusive circle are really in the know. To discuss cryptocurrencies, one needs to talk about Web3, and to do that we have to step back in time to the beginning of the Internet. The story is more of less this: the Internet started with Tim Berners-Lee and, in its first phase, Web1 consisted of sites and blogs (do-

Texto Text: Madalena Guinote Ramos

Em que ficamos?

mains like html, url, http) to which access could be acquired using the name of the user and a password. Later, with the emergence of companies like Google and Facebook, came Web2 for which applications were created and the economic dimension began to be closely linked to Internet use.

At the same time, with the creation of the technology economy and the focus of online communities, concerns grew over issues like privacy since users needed to feed in personal data such as address, mobile phone number, and credit card number to gain access to applications.

And it is here that Web3 comes in. Unlike Web 2, it is focused on the individual and not on the concept of the group, precisely because its goal is to control large companies (like the aforementioned technology giants) and hand users back the ability to control their personal data. And how does one access Web3? Through a cryptocurrencies wallet that is essentially our password to this new Internet.

Now it is important to understand that referring to “all things crypto” is like diving to the bottom of the deepest ocean and even to the Marianas Trench, and that there is an endless amount of information about all types of contexts in which this form of transaction may be applied. Real estate is important for us in this case and here we are trying to understand if this has a future in Portugal.

But what is the interest in buying a house in Bitcoin, for example?

Real estate agents working with these process-

es explain that the speed in which these transactions are done is one of the more relevant aspects because it enables each process to be completed faster and, consequently, have lots more clients. At the end of the day, it is a process that does not demand so much paperwork and red tape as expected in the traditional manner with banks, notaries, and solicitors.

Moreover - it is this which is perhaps the main advantage for the buyer - transactions with cryptocurrencies do not need credit approval from banks or background checks to know the track record and financial history of the client which makes buying a house much easier.

Up until this point it is all good, but now we have to examine the cons.

Unlike traditional investments, such as shares in a specific company in which the value rises and falls according to the company’s business performance, with crypto there is no business basis or company. In other words, the value of the currency oscillates depending on the speculation between the actual investors who can start selling their cryptocurrencies for fear of associated risk, leading to crashes such as the one that is taking place now.

And if the conception among the general public is that cryptocurrencies are only accessible for the wealthiest, the reality is not that different. Democratisation does not exist yet for this type of investment and only an elite group of millionaires have the luxury of riding crypto’s unstable crest, see how things go and then recover when the wave breaks.

Here in Portugal, news of the first house bought totally with cryptocurrency in May of 2022 made local headlines and was a sensation in the real estate market. Located in Braga, the apartment cost three Bitcoins, the equivalent of €110,000. Since then, there have not been sales involving a similar amount.

In a country where only now, after the pandemic, it is beginning to modernise and adopt technology resources to speed up transactions it perhaps might be too ambitious to talk of a cryptocurrency invasion soon.

Another unavoidable aspect is the size and profile of the national market. The cryptocurrency proposers (when it is not in freefall) in the place of its genesis, the United States, where there are countless billionaires and millionaires, and the slogan is always “more and more.” This has nothing to do with evolution, but it is a question of culture and on this we’re completely different from our friends across the pond. Without a doubt, we’ll have to wait to be certain. In the meantime, the facts make us sceptical.

Portugal anda nas bocas do mundo como um país bom para se viver. Temos bom clima, boa gente e boa comida, oportunidades, talentos, óptimo nível de vida… mas perde na hora de cumprir com a Economia de Bem-Estar.

Dignidade, natureza, propósito, justiça e participação são as cinco necessidades essenciais que devem ser as orientadoras do investimento público. Mas, segundo os especialistas, ainda temos um longo caminho a percorrer, quer no combate às múltiplas desigualdades (rendimento, de género, de acesso à informação, à educação, à saúde e à qualidade de vida), quer no estímulo a um modelo económico diferente (locais, sustentáveis, partilhadas, inclusivas)

O nosso País tem, pois, de alterar o seu modelo de desenvolvimento económico e social.

Everyone is talking about Portugal as a good place to live. We have a great climate, friendly people, opportunities, talent, a great lifestyle ... But it loses out when it comes to the Economy and Well-being.

Dignity, nature, purpose, justice, and participation are the five essential needs that should guide public investment. But according to the specialists we still have a long way to go whether combatting inequalities (income, the sexes, access to information, health, education, and quality of life), or stimulating a different economic model (places, sustainable, shared, inclusive)

Our country must change its model of economic and social development.

Rumo a uma Economia do Bem-Estar, ou talvez não

Heading for a Well-being Economy, or maybe not

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Filho de um construtor, foi também esse o caminho que quis seguir e, depois de anos a trabalhar com o pai, criou a sua própria empresa que nos últimos tempos tem ganho destaque no mercado com projectos arrojados e inovadores. Quem é Yannick Santos, o homem por detrás da Yarteck, e o que tem ele a dizer sobre o sector da construção?

Son of a builder, he also wanted to follow in his father’s footsteps, and after working with him for years set up his own company, which recently attracted the attention of the market with bold and innovative projects. Who is Yannick Santos, the man behind Yarteck, and what does he have to say about the construction sector?

Tem 44 anos, mas se lhe perguntarmos há quanto tempo anda nisto de erguer paredes e tectos e transformá-los em casas, no verdadeiro sentido da palavra, a resposta é “desde sempre”. “Nas férias da Páscoa ia para as obras, nas férias grandes a mesma coisa, e embora eu tivesse de ir por causa do trabalho do meu pai eu gostava muito, portanto isto sempre fez sentido.”

Ali, algures no meio do barulho das máquinas e do pó do cimento, nascia uma sensibilidade artística que o faz licenciar-se em Arquitectura, anos mais tarde. Aplicar a arte de forma funcional e reflectir esta vontade de atrevimento típica de artista são os pilares dos seus projectos. Na verdade, a Yarteck, que nasce em 2007, surge desta vontade de inovar e criar uma ruptura com o que já existia. Um tiro no escuro, num ano em que uma gigante crise financeira levou milhares de construtores à falência.

“Acho que o que nos diferencia de outros no sector, e talvez por isso tenhamos conseguido sobreviver numa altura tão complicada, é o facto de marcarmos uma posição e de tentarmos fazer sempre diferente de tudo o resto. A inovação é essencial para nós, desde aplicar técnicas diferentes, até trabalhar com pessoas mais novas.”

Mas também não ignoremos o mercado onde a Yarteck opera: Montijo e Alcochete, na Margem Sul. Estas são as regiões onde a empresa tem investido desde a sua criação e, simultaneamente, das zonas onde se tem assistido a um

acentuado boom no segmento residencial nos últimos anos. Pela curta distância a Lisboa, os preços mais acessíveis e a boa rede de transportes, as duas localidades são populares cidades-dormitório, que têm sido um paraíso para promotores e construtores.

Aliás, a empresa prepara-se agora para construir, pela primeira vez, noutra região do País. Entre Abril e Maio de 2023 arranca a primeira fase do empreendimento Lagoon Village, em Óbidos, no qual a construtora vai intervir num total de 56 lotes, ainda sem data para conclusão.

E o ponto de viragem, que permite agora este crescimento, é o empreendimento Ria Gallega, à entrada do Montijo. Yannick descreve-o como um projecto especial, por ter sido o primeiro em que a empresa investiu desde o início, enquanto promotora, mas também por representar, esteticamente, as ambições de inovação, conforto e irreverência da marca Yarteck. Actualmente concluída a primeira fase, composta por três prédios já totalmente habitados, a última fase deverá estar terminada em meados de 2024. A expansão do negócio e as constantes notícias sobre o sector da construção não lhe permitem ignorar as “dores de crescimento”, e Yannick não tem problemas em apontar críticas. “O nosso problema é cultural e, independentemente dos políticos que venham de quatro em quatro anos, há coisas que nunca vão mudar, porque não somos capazes de pensar a longo prazo e de fazer mudanças estrutu-

Texto Text: Madalena Guinote Ramos

rais. Acho que devíamos começar a apostar na educação, desde cedo, e a pagar salários mais elevados na construção, que façam as pessoas quererem trabalhar.”

Propostas que soam familiares, talvez por já terem sido sugeridas várias vezes, por várias outras vozes. Se a solução para o problema é assim tão óbvia, fica a inevitável questão: É inércia política ou “as coisas não são assim tão simples”?

He is 44 but if you ask him how long he has been putting up walls and ceilings and turning them into houses in the true sense of the word, the answer is “forever”. “During the Easter holidays I would go to building sites; in the summer holidays it was the same thing. Although I had to go because of my father’s work, I enjoyed it, so it has always made sense to me.”

There, amid the sound of machines and the cement dust an artistic sensibility was born, and he took a degree in architecture years later. Applying art in a functional way and reflecting his intent with typical artists’ audacity are the bases of his projects.

In truth, Yarteck, which was founded in 2007, was born of a desire to innovate and create a break with what already existed. A shot in the dark in a year in which a great financial

crisis led to thousands of construction companies closing down.

“I think that’s what makes us stand out from our competitors in the sector and is perhaps why we have managed to survive at such a difficult time, and the fact that we have taken a position and have always tried to do things differently from the rest. Innovation is vital for us, from applying different techniques to working with younger people.”

We should not ignore the market in which Yarteck operates: Montijo and Alcochete on the South Bank of the River Tagus in Lisbon are the metropolitan districts where the company has invested since its creation, and at the same time the areas which have seen a sharp boom in the residential segments in recent years. Because of their short distance to Lisbon, more affordable prices, and a good transport network, the two zones are popular as dormitory cities which have been a paradise for developers and builders.

Moreover, the company is now, for the first time, preparing to build in another region of the country. Between April and May 2023, the first phase of the Lagoon Village development in Óbidos began where the builder will build on a total of 56 plots with a date still to be set for completion.

It is a turning point which now allows for this

Innovation

growth and the Ria Gallenga development on the way into Montijo. Yannick describes it as a special project having been the first in which the company invested from the start as a developer, but also because it aesthetically represents the ambitions for innovation, comfort and irreverence that are the Yarteck brand. The first phase, comprising three buildings has currently been completed and the residents have moved in; the last phase should be completed in the middle of 2024.

The expansion of the building and the constant news about the construction sector do not let him ignore “growing pains” and Yannick does not have problems in making criticisms. “Our problem is cultural and regardless of the politicians that come and go every four years, there are things that will never change because we are incapable of thinking long term and making structural changes. I think that we should begin to invest in education from an early age and pay higher salaries in construction that will make people want to work.”

Proposals that sound familiar because they have perhaps been suggested various times and by various voices. If the solution to the problem is so obvious, the inevitable question is: Is it down to political inertia or are “things simply not that simple?”

A inovação é essencial para nós, desde aplicar técnicas diferentes, até trabalhar com pessoas mais novas.

is vital for us, from applying different techniques to working with younger people.”

Nuno Marques on Unsplash

Começou por ser uma questão ambiental, mas hoje vai muito além disso. Em tempos de crise energética, a popularidade da energia solar disparou e até já se fala numa eventual obrigatoriedade da instalação de painéis solares em todos os edifícios novos já a partir de 2023.

It began as an environmental issue, but today it is so much more. In times of energy crisis, the popularity of solar energy has taken off and now there is even talk of the mandatory installation of solar panels on all new buildings from 2023.

A crise energética está a levar ao aumento do valor das facturas da electricidade e do gás e, naturalmente, as outras formas de energia entram rapidamente para primeiro plano numa tentativa de reduzir custos. A solar torna-se particularmente vantajosa por poder ser instalada por qualquer um, desde que haja um telhado ou um grande terreno. A aposta das grandes empresas tem ganho particular força, com algumas a investirem em parques solares ou em instalações de grandes dimensões em Portugal. Mas o passo de que se fala agora vai mais além: A União Europeia vai discutir a obrigatoriedade da instalação de painéis solares em todas as novas construções, já a partir de 2023. No entanto, de acordo com a associação ambientalista ZERO, a medida deveria ir mais longe. “É necessária uma obrigatoriedade da energia solar em novos telhados, mas não só – é também preciso solarizar rapidamente os existentes”. Planos ambiciosos e bem-intencionados, mas que esquecem algumas questões fundamentais.

Os cépticos em relação a estas medidas apontam como um dos seus argumentos o inevitável aumento dos preços da habitação. Investir em energia solar vai valorizar os edifícios, o que se traduzirá num aumento das rendas ou dos valores de compra, uma realidade que mais parece um pesadelo quando temos em conta o estado actual do mercado. Acresce ainda o facto de a preservação da paisagem arquitectónica ser um aspecto

importante a ter em conta. A arquitectura de uma cidade faz parte da sua cultura e identidade, e passar a ter um mar de telhados cinzentos uniformizados em todas as cidades da União Europeia levanta algumas questões.

Ainda pouco se sabe sobre esta medida e há muitas dúvidas por esclarecer, mas, por agora, mesmo sem obrigatoriedade, o Sol continua a viver dias de glória no País onde brilha 2799 horas por ano. Que os painéis solares aqui são produtivos, disso, não haja dúvida.

The energy crisis is leading to an increase in electricity and gas bills and, naturally, other forms of energy are coming to the fore in a bid to reduce costs. Solar energy is of particular advantage because it can be installed by anyone providing there is a roof or large plot of land.

Investment by large companies has gained traction, with some investing in solar parks or in large installations in Portugal. But the step now being discussed goes much further: The European Union will debate whether to make the installation of solar panels mandatory for all new build from 2023.

However, according to the environmental association ZERO, the measure should go further. “It should be mandatory to have solar energy on new roofs, but not only - existing ones need to have solar panels too.” Plans that are ambitious and well-intentioned, but which forget some key questions.

Texto Text: Madalena Guinote Ramos

Jeroen van de Water on Unsplash

Regarding these measures, the sceptics in one of their arguments point to the inevitable cost of house prices. Investing in solar energy will increase the value of buildings, which means an increase in rents or the purchase value, a reality that seems more like a nightmare when considering the current state of the market.

Preserving the architectonic landscape is also added as an important aspect to be tak-

en into consideration. A city’s architecture is part of its culture and identity, and having a sea of grey, uniform roofs all over European Union cities is raising some questions. Much is still not known about this measure and there are many doubts that still need clearing up, but for now, and even while optional, the sun continues to shine gloriously for 2799 hours per year. That solar panels are productive here, there is no doubt.

Mercado Único celebra 30º aniversário Single Market

Em 2023 celebram-se 30 anos desde a criação do “mercado único” que permitiu a livre-circulação de bens, serviços e pessoas entre os 27 Estados-membros da União Europeia (UE), aos quais se juntou ainda a Islândia, o Liechtenstein, a Noruega e, de forma parcial, a Suíça. Graças a este acordo, os cidadãos europeus podem estudar, viver, fazer compras, trabalhar e reformar-se em qualquer país da UE, assim como ter acesso a todos os produtos oriundos de toda a Europa.

No entanto, também é um mercado que enfrenta constantes desafios, como foi a pandemia de Covid-19 ou mais recentemente a guerra da Ucrânia-Rússia e a crise energética.

30 anos depois, o mercado único permite à UE posicionar-se, ao lado da China e dos Estados Unidos da América, no topo das maiores economias do mundo.

2023 will celebrate 30 years since the creation of the ‘single market’ that enables the free circulation of goods, services, and people between the 27 Member-States of the European Union (EU) to which Iceland, Lichtenstein, Norway and in a partial way, Switzerland, are also joined.

Thanks to this agreement, European citizens can study, live, shop, work and retire in any EU country, as well as having access to all the products from all over Europe.

However, it is also a market that faces constant challenges, as was the case with the Covid-19 pandemic, or more recently the Russia-Ukraine war and the energy crisis.

30 years later, the single market enables the EU to position itself, alongside China and the United States of America at the top of the major economies of the world.

Raze Solar on Unsplash

VD

Photography on Unsplash

Temperatura Temperature

celebrates its 30th anniversary

Habitat Verde

Green Habitat

Crise climática… a quanto obrigas?

Climate crisis... what are we waiting for?

Azevedo Presidente da Direcção Nacional da Quercus President of the Quercus National Board

Em jeito de balanço e perspectivas de futuro é incontornável falar-se da crise climática.

Apesar do muito que se tem falado sobre este assunto, há sempre muitas abordagens na sua análise e importa acima de tudo, o exercício de algum contraditório no que diz respeito ao leque de soluções apontadas. Tanto mais que se há assunto que exige uma análise mais alargada e integrada, este é seguramente um deles.

Surge legislação, planos, estratégias e linhas de financiamento, com muitas opções em jogo, quase invariavelmente envolvendo inovação e desenvolvimento de novas tecnologias. É inegável o ganho em eficiência já alcançados nos mais diversos bens tecnológicos, como os electrodomésticos, automóveis, ou iluminação, contudo acabam por ser absorvidos pelo aumento do número e período de utilização desses mesmos equipamentos!

Ora, se estamos em emergência climática, sabemos que é necessária uma redução efectiva de emissões de gases com efeito de estufa e aumento de sequestro de carbono o mais rápido possível. Estaremos condenados, ou limitados, a esperar por mais tecnologia e aos conceitos de transição energética, digitalização, economia verde e economia circular? Para além da polémica de algumas opções, como o avanço de mega-centrais fotovoltaicas, novas barragens (o caso da barragem do Pisão) e unidades de dessalinização, importa ter em atenção que a reciclagem (a dita economia circular) é muitas vezes difícil na prática pelos consumos elevados de energia e outras questões logísticas e técnicas, e perceber ainda que o desenvolvimento de qual-

quer tecnologia, para além de tempo, requer recursos, e como tal é inevitavelmente gerada dívida ambiental, que irá por sua vez demorar o seu tempo até que o balanço se torne positivo. Sendo que as contas não são fáceis de fazer, faltando muitos dados para uma análise do ciclo de vida com o rigor desejável. Sectores não energéticos, como a alimentação, a agricultura e a floresta são desvalorizados, ou mesmo omissos, em políticas públicas sobre alterações climáticas, ou estas [políticas públicas] vão mesmo no sentido oposto em políticas sectoriais. Um exemplo paradigmático é a penalização nos subsídios da PAC de práticas agrícolas com integração de faixas/áreas de bosque, mas é ainda assim compensador para o agricultor pelo aumento de produtividade devido aos serviços ecológicos, embora implique ter esta consciência para o investimento inicial no capital natural. Portanto, a boa notícia é que para quem sair da roda que nos empurra para um consumo desenfreado e fizer opções de reaproximação à Natureza e atenção aos limites do planeta, será recompensado.

When taking stock and weighing up the prospects for the future you cannot avoid mentioning the climate crisis. Despite so much having been spoken on the subject, there are always many approaches to its analysis, while the range of solutions suggested are often contradictory in this exercise. So much so that if there is one topic that demands a broader and integrated analysis, then this is surely one of them.

Legislation, plans, strategies, and credit lines arise with lots of options in play, almost

Alexandra

inevitably involving innovation and the development of new technologies. The gains in efficiency that have already been achieved in a wide range of technological goods such as household appliances, cars, and lighting are undeniable, however they have ended up being absorbed by the increase in the number of times and periods using these same appliances!

Now, if we are in a climate emergency, we know that we must effectively reduce greenhouse gas emissions and increase carbon uptake as quickly as possible. Will we be condemned, or confined to waiting for more technology, energy transition concepts, digitalisation, and green and circular economy?

Apart from the controversy of some options such as the advance of mega solar parks, new hydroelectric dams (such as the Pisão dam) and desalination units, it is important to take into consideration that recycling (the circular economy) is very often difficult in practice because of high energy consumption and other technical and logistical issues, while also understanding that the development of any technology, notwithstanding the time,

also requires resources, and as such inevitably creates an environmental liability, which in turn will take time to resolve until the balance is positively restored. And it is not easy to weigh up the balance given that so much of the data required to study the life cycle in sufficient detail is lacking.

Non energy sectors such as food, agriculture and forestry are played down or even ignored when it comes to public policy on climate change. Of these (public policies) somework in the opposite direction to sector policies. A typical example is the penalties on Common Agricultural Policy subsidies with the integration of belts/areas of woodland, but nevertheless it is worthwhile for the farmer to increase productivity from ecological services, although it means taking the upfront natural capital investment into consideration.

However, the good news is that for whoever gets off the merry-go-round that pushes us towards frenetic consumption and chooses options bringing us closer to nature and an awareness of the limits of our planet, will be rewarded.

DR Foto: Henrique on unsplash

O antes e o depois do Bolhão

O Bolhão é uma obra com grande impacto no Porto, que despertou o interesse nacional e internacional. Por isso, não é de estranhar que o seu projectista seja conhecido como o ‘arquitecto’ do Bolhão. Bolhão is an enormous impact market restoration project in Porto which sparked both national and international interest. It is why it is hardly surprising that the man who designed it is known as the ‘architect’ of Bolhão.

A renovação do icónico Mercado do Bolhão, localizado na Baixa do Porto e inaugurado em meados de Setembro do ano passado, é um marco na vida da cidade. Uma realidade que Nuno Valentim, o arquitecto portuense que assinou o seu projecto de renovação, bem conhece e que ficará marcada na vida e obra do seu atelier de arquitectura, fundado em 1997, que conta com mais de 150 projectos executados. Não admira, por isso, que Nuno Valentim tenha ficado conhecido como o ‘arquitecto’ do Bolhão. Não nega que fica sensibilizado quando é abordado por pessoas que não conhece “de certo modo agradecidas por lhes ter devolvido o edifício e o mercado enquanto tal”. Reconhecendo que “é bom sinal para a arquitectura poder ser reconhecida enquanto serviço à comunidade”, Nuno Valentim destaca que, na prática do atelier, ou do ensino que ministra na Faculdade de Arquitectura da Universidade do Porto, não sente grandes mudanças. “O Bolhão é uma obra com grande impacto no Porto e despertou muito interesse nacional e internacional”, diz. Mas, adverte, “não vejo essa mudança, na prática, no atelier, ou seja, continuamos com a mesma forma de trabalhar, com o mesmo número de pessoas e com a mesma escala de trabalhos”.

Aliás, para Nuno Valentim, a arquitectura vive hoje um momento muito desafiador.

É que, na sua opinião, se, por um lado, o “projecto de arquitectura pode, de facto, ser uma ferramenta ou uma arma no combate por melhores condições de vida, paisagens mais belas, edifícios mais bem enquadrados e adequados aos desafios ambientais e humanos”. Por outro,

“parece que a sociedade e sobretudo o poder político reserva à arquitectura um papel totalmente secundário, porque selecciona os projectos apenas através de critérios de preço (de honorários) e de prazo”.

E, desabafa, “a nossa contratação pública não tem uma palavra relativamente à qualidade dos serviços de arquitectura, de engenharia e da construção”. Dá, como exemplo, programas determinantes como o “Revive”, promovido pelo Turismo de Portugal, que não têm uma única referência ao projecto e à sua qualidade nos critérios de selecção das empresas a quem vão concessionar, por 50 anos, o melhor do nosso património edificado histórico.

Os grupos hoteleiros, promotores dos projectos, “são seleccionadas unicamente pela renda que pagam e pela capacidade de antecipação da sua entrada em exercício e ficam responsáveis pelos levantamentos, projectos, licenciamentos, obra, exploração, etc.”, sendo este um aspecto altamente preocupante e revelador de como o País encara a arquitectura, alerta Nuno Valentim.

Por isso, para o arquitecto portuense, seria necessário aproveitar o actual PRR (Plano de Recuperação e Resiliência) para introduzir a palavra qualidade na equação de execução, tal, como, por exemplo, fizeram os espanhóis recentemente de forma a não banalizar os projectos de concepção/construção e exploração. Apesar do natural abrandamento do ciclo de crescimento a que temos assistido no sector da construção, Nuno Valentim prevê “alguma estabilização, mas não um recuo para valores de alguns anos”. Uma continuidade que, na

sua opinião, se deve ao interesse internacional sobre Portugal: “À nossa cultura, nas nossas paisagens, na nossa forma de estar. Porque o nosso País é maravilhoso”, desafia.

Um dos projectos mais desafiantes do atelier, neste momento em fase de conclusão, é um conjunto de residências seniores que estão a projectar para o Porto, Braga, Gaia e Coimbra.

“São projectos em locais muito centrais das cidades, com alguma dimensão e que permitiram ao atelier consolidar-se a nível da equipa e de presença territorial”, refere Nuno Valentim.

The renovation of the iconic Bolhão Market located in Porto’s downtown ‘baixa’ was inaugurated in the middle of September and represents a milestone in the life of the city. It is a fact that Nuno Valentim, the Porto architect that did the renovation project, knows only too well; a project that will mark his career and his architects’ atelier founded in 1997 and which already has over 150 projects completed.

Which is why it is hardly surprising that Nuno

Valentim has become known as the architect of Bolhão. He doesn’t deny that he feels touched when approached by people he doesn’t know “who thank him for having returned the building and market back to them as it is”.

Recognising that “it is a good sign for architecture to be recognised as a service to the community,” Nuno Valentim emphasises that in the atelier’s work or the teaching he ministers at the University of Porto’s Faculty of Architecture, he doesn’t feel things have changed that much. “Bolhão is a big impact project in Porto which fired a lot of national and international interest,” he says. But points out “I don’t see this change in practice in the atelier, or to put it in another way, we continue to work in the same way, with the same number of staff and with the same scale of projects.”

Moreover, Nuno Valentim says he is experiencing a particularly challenging period. And that in his opinion if, on the one hand, “architectural projects can, in fact, be a tool

Fora da caixa

Projecto Barcelona Superblock

Barcelona Superblock Project

Designado de “Superilla Barcelona” quer transformar a cidade espanhola num espaço onde todos podem viver melhor e já é tido como um modelo a seguir em matéria de sustentabilidade urbana que coloca as pessoas em primeiro lugar.

Ali imperam calçadas mais largas, mais vegetação, mais espaços para se encontrar e brincar, ruas que fomentam o comércio local e priorizam as ciclovias e o transporte público, onde o ar é mais limpo e há menos ruído, onde se recebe de braços abertos talentos e grandes investimentos em tecnologia.

Incorpora vários projectos, áreas e valências que fazem parte de um todo, onde a prioridade é dada aos cidadãos e onde as suas necessidades são protagonistas.

Para descobrir em: https://www.barcelona.cat/ca/

Dubbed the ‘Superilla Barcelona’ it aims to transform the Spanish city into a space where everyone can live better and is already held up as a model to follow in terms of urban sustainability that puts people first. Here the pavements are wider, there is more vegetation, more spaces to hook up and play, streets that encourage local trade and prioritise cycle paths and public transport, where the air is cleaner and there is less noise, where talent and investments in technology are welcomed with open arms.

It incorporates various projects, areas and valences that make up a whole, where the priority is given to the citizens and where their needs are put first.

To find out more: https://www.barcelona.cat/ca/

Out of the box

Não nega que fica sensibilizado quando é abordado por pessoas que não conhece “de certo modo agradecidas por lhes ter devolvido o edifício e o mercado enquanto tal.

He doesn’t deny that he feels touched when approached by people he doesn’t know “who thank him for having returned the building and market back to them as it is”

or an arm in fighting for better conditions of life, prettier landscapes, building that are positioned and suited to environmental and human challenges”, then on the other, “it seems that society, and in particular political power, relegates architecture to a totally secondary role, because it selects projects solely through the criteria of price (fees) and completion deadlines”.

And vents, “our public contracting has nothing to say regarding the quality of architectural, engineering and construction services.” He gives, as an example; essential programmes such as ‘Revive,’ promoted by Portuguese tourism office Turismo de Portugal, which does not have a single mention about the Bolhão project, and its quality in the selection criteria for companies which will hold the management concession for 50 years for what is the best of our historic building heritage.

The hotel groups and project developers are selected solely for the rent that they pay and their capacity to provide a deadline for projects being ready for use, and be responsible for the surveys, projects, planning licences, works and exploration, etc.,” and this is a

highly worrying aspect that reveals how Portugal treats architecture, warns Nuno Valentim.

Which is why the Porto architect thinks it is important to take advantage of the RRP (Recovery and Resilience Plan) to introduce the concept of quality into the equation like, for example, what the Spanish recently did to not trivialise projects at conception/construction and exploration.

Despite the natural slowdown in the growth cycle that has been seen in the construction sector, Nuno Valentim foresees “some stabilisation,” but not a slump to the figures seen some years ago.”A continuity that, in his opinion, is down to the international interest shown in Portugal: “Our culture, our landscapes, and our way of being,” he says, because “our country is wonderful”.

One of the most challenging projects that the atelier is currently completing are several senior residences that it is doing for Porto, Braga, Gaia, and Coimbra. “These are projects that are centrally located, of some scale and that will allow the atelier to consolidate its position in terms of its team and its presence in Portugal,” concludes Nuno Valentim.

Reino Unido

United

Janelas de Oportunidade

Kingdom Windows of Opportunity

Agora que parece que, colectivamente, chegámos à conclusão que estamos perante uma correcção nos mercados, urge saber onde estarão as oportunidades no próximo ciclo. Para tal, vou arriscar um enquadramento para guiar quando e onde investidores deverão se posicionar tacticamente para o novo ciclo que aí vem.

Custo da dívida

Como já tive oportunidade de mencionar no meu último artigo, as taxas de juro, nas diferentes moedas, subiram, repentinamente, cerca de 250 a 300 pontos base. E vamos ver se os bancos centrais se ficam por aqui. Esta volatilidade pode ser boa para quem especule nos mercados da dívida mas estes movimentos bruscos trazem incerteza à economia real. Para mais, os bancos e fundos de crédito ou apertaram critérios e/ou aumentaram spreads. Alguns, simplesmente bloquearam e não querem financiar até haver visibilidade nos mercados. O segmento mais afectado é o da promoção/ construção. Em alguns casos, financiamento que havia há um ano, simplesmente desapareceu. Um mercado que funcione devidamente, tem que ter a montante a oferta de novos activos, até para enquadrar preços e rendas.

Normalização da procura por activos core

A procura por activos/estratégias de rendimento, ditas core, quase que desapareceu. Os fundos core, por norma de natureza aberta e os REITs, também eles compradores substantivos destes activos, estão em greve. Os fundos abertos porque começam a ter que gerir resgates e os REITs, cotados em bolsa, não têm condições de levantar capital nos mercados, nem para aproveitar o momento. Acredito que veremos transacções aqui e ali de activos icónicos por parte de investidores mais insensíveis aos ciclos, como os fundos soberanos, mas para já tem ha-

vido poucas transacções desta natureza. Para um mercado funcionar, claramente este segmento, ajusante dos demais, tem que poder absorver activos recentemente construídos ou reabilitados.

Consolidação dos patamares de rentabilidade

Nos últimos 20 anos, tem sido interessante ver a dança à volta das rentabilidades indicadas pelos gestores, nas quais me incluo. Antes da crise financeira em 2008, qualquer fundo “oportunístico”, tinha como objectivo uma TIR acima dos 20%. Depois da crise, e conforme as taxas de juro baixavam, assim como os retornos esperados de quase todos os activos, este patamar foi baixando para 18% e depois 16%. Os fundos de menor risco, os fundos “core”, na sua proporção tiveram um caminho parecido. No princípio dos anos 2000, um fundo core poderia oferecer 8%-9%. Hoje, poucos indicam mais que 5%-6%, senão menos. Claro que podemos estar perante um reajustamento significativo da rentabilidade de todas as classes de activos e os gestores terão que acompanhar pois, certamente, os investidores já aumentaram as suas expectativas de retornos para investimentos feitos daqui para a frente.

Igualmente tanto compradores como vendedores terão que encontrar novos patamares de preços aceitáveis a ambas as partes.

Ciclo Económico

Por último, uma economia com visibilidade quanto ao nível de emprego, robustez das empresas, no geral, a procura por espaço e capacidade dos agentes económicos em pagar as rendas.

Obviamente, todas as condições não se apresentarão em condições de perfeição. O investidor tem que sempre decidir quando o risco e o retorno estão alinhados.

Roberto Varandas Managing Director Europa Capital Partners / Mitsubishi Estate Co.

E onde estarão estas oportunidades? Na minha opinião, elegeria as seguintes estratégias como proporcionando retornos mais favoráveis:

• Financiamento de promoção / construção – precisamente pela retracção dos canais de financiamento habituais, um investidor com a capacidade de proporcionar capital onde ele é mais escasso, terá mais probabilidade de ter retornos acrescidos. A construção sofre em todos os planos: custos mais altos, financiamento mais difícil e menos capacidade dos clientes finais em comprar ou arrendar. Nas circunstâncias certas, um investidor pode definir os termos.

• Retalho / comércio – é notável a repulsa que a maioria que muitos investidores têm por muitas formas de retalho, incluindo centros comerciais e retail parks. Há um certo consenso de que o retalho morreu e que o comércio electrónico substituiu por completo o comércio presencial, o que simplesmente não é verdade. Num dos mais avançados mercados neste plano, a quota de comércio electrónico no Reino Unido em 2021, ano de confinamentos, chegou aos 35% do comércio total. Em 2022, esse valor já caiu para 27%. Uma proporção ainda assim notável mas de longe “tudo”. As pessoas continuam a frequentar centros comerciais, comércio de rua e supermercados. As rentabilidades de um centro comercial, bem operado e localizado, é um múltiplo do que se pode obter em logística ou residencial.

• Empresas e fundos cotados – existem inúmeros fundos cotados em diferentes mercados europeus cujo a capitalização bolsista está a um desconto superior a 50% do valor avaliado dos activos imobiliários. Resta saber se a avaliação dos activos corresponde ao correcto valor de mercado mas a compra de fundos cotados apresenta uma excelente oportunidade para aproveitar a actual correcção no mercado accionista que, mais que provável, terá sido excessiva. É este o meu guião para 2023, que desejo que seja próspero. Um bom Natal e bons investimentos!

Now that we have collectively reached the conclusion that we are facing a correction in the markets, it becomes urgent to ascertain where the opportunities will be in the next cycle. To this end, I will put forward a framework to guide when and where investors

should tactically position themselves for the new cycle that is coming.

Cost of Debt

As I already had the opportunity to mention in my last article, interest rates, in different currencies, suddenly rose by around 250 to 300 basis points. Let’s see if the central banks stop there. This volatility can be good for anyone speculating in the debt markets, but these sudden movements bring uncertainty to the real economy. Furthermore, banks and credit funds have either tightened criteria and/or increased spreads. Some are simply blocked and don’t want to finance until there is visibility in the markets. The most affected segment is development and construction. In some cases, funding that existed a year ago has simply disappeared. A properly functioning market must offer new assets upstream, even if just to normalise prices and rents.

Core Assets

The demand for core assets / strategies, has almost disappeared. Core funds, which tend to be open/ended, and REITs, are both substantive buyers of these lower risk assets and they are out of the market. As open-ended funds are starting to have to manage redemptions and REITs are unable to raise capital in the markets, neither are able to take advantage of the moment. I believe we will see trades here and there in iconic assets from investors that are less cycle-sensitive, such as sovereign wealth funds, but so far there have been very few transactions of this nature. For a market to function, clearly this segment, downstream of the others, must be able to absorb recently built or refurbished assets.

Return Levels

Over the last 20 years, it has been interesting to see the dance around the returns proposed by managers. Before the financial crisis in 2008, any “opportunistic” fund aimed at an IRR above 20%. After the crisis, and as interest rates dropped, as did the expected returns on almost all assets, this level dropped to 18% and then 16%. Lower risk, core funds, proportionally had a similar path. In the early 2000s, a core fund could offer 8%-9%. Today, few propose more than 5%-6%, if not less. Of course, we could be facing a significant readjustment of returns for all asset classes and managers will have to follow this as investors have certainly increased their expectations of returns for investments made from this point on.

Likewise, both buyers and sellers will have to find new price levels acceptable to both parties.

Economic Cycle

Finally, an economy with visibility regarding the level of employment, robustness of companies, in general, the demand for space and the ability of economic agents to pay rents.

Obviously, all the above conditions will not present themselves in perfect conditions. The investor always has to decide when risk and return are aligned. And where are these opportunities? In my opinion, I would elect the following strategies as providing more favourable returns:

1. Development finance – precisely because of the retraction of the customary financing channels, an investor with the ability to provide capital where it is most scarce, will command higher returns. Construction suffers on all fronts: higher costs, more difficult financing, and less ability for end customers to buy or lease. In the right circumstances, an investor can define the terms.

2. Retail – It is remarkable how many investors are simply repulsed by many forms of retail, including shopping centres and retail parks. There is a certain consensus that retail is dead, and that e-commerce has completely replaced face-toface commerce, which is simply not true. In the UK, one of the most advanced retail markets, the share of e-commerce in 2021, a covid confinement year, reached 35% of total commerce. In 2022, this figure has already dropped to 27%. A still impressive proportion, but by far a complete change in retail distribution. People continue to frequent shopping centres, high street stores and supermarkets. The yield on a well operated, well located shopping centre, is a multiple of that in logistics or residential.

3. Listed companies and funds – there are countless funds listed in different European markets whose market capitalization is at a discount of more than 50% of the appraised value of the underlying real estate assets. It remains to be seen whether the reported values of the assets correspond to the correct market value, but buying listed funds presents an excellent opportunity to take advantage of the current correction in the equity market which, more than likely, has been overdone.

This is my guide for 2023, which I hope will be prosperous one. A Merry Christmas to everyone and wishes of excellent investments in the New Year!

Anabela Loureiro

“Faça chuva ou faça sol”

‘Come rain or come shine’

As alterações climáticas e os debates acerca do desenvolvimento sustentável do planeta estão na ordem do dia. Em Portugal, depois de uma travessia no deserto, seguiram-se verdadeiros dilúvios.

Já todos sabemos que essa discussão se deve à inconsequência do Homem perante o mundo. É a factura que todos estamos a pagar. Mas há uns que deviam pagar mais que outros. Já estamos cansados de estudos e planos que não saem do papel cada vez que há mudança de cadeiras do poder.

Não é que a superfície terrestre de Portugal esteja saturada de construção, mas urgem políticas que permitam às cidades serem mais verdes e tenham mais espaço para que a chuva caia e tenha onde se infiltrar.

A terra precisa, pois, de respirar! E nós, de acreditar no futuro: “Faça chuva ou faça sol”.

Climate change and debates around the sustainable development of the planet top the agenda. In Portugal an authentic deluge of floods has arrived after crossing a desert. All of us know that this debate is down to the carelessness paid by mankind towards the planet and now we’re paying the price. But there are some that should foot a higher portion of the bill than others. We are sick and tired of studies and plans that fail to get off the drawing board whenever there are reshuffles in government.

It is not that Portugal’s landmass is overbuilt but policies are called for that enable cities to be greener and more spacious so that when the rain falls it has somewhere to go. The planet indeed needs to breathe and we need to believe in the future: ‘Come rain or come shine’.

DR Foto: Anabela Loureiro

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