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Habitação: Diferentes realidades por m2

Housing: Different realities per m2

Carla Celestino Directora Director

Editorial Quando a habitação dá barraca When housing is a headache

A Comporta, na afirmação dos norte-americanos, tornou-se na nova “Califórnia”, mas a minha denominação preferida é ser os “Hamptons da Europa”. Um pequeno pedaço do território nacional, até há bem pouco tempo limitado pelo seu interiorismo, foi descoberto por investidores e clientes internacionais, não só dos “States” ou Brasil, mas também de outras latitudes. Num ‘piscar de olhos’ o desenvolvimento chegou com toda a pujança.

Lisboa, Cascais, Porto e Algarve continuam também num radar cada vez mais híbrido de imobiliário e hotelaria.

O nosso imobiliário premium vai bem, obrigada!

Mas como todas as realidades, há sempre o elo mais fraco que continua a lutar por uma habitação condigna. E há também as aves de rapina, oportunistas, que se aproveitam da desgraça alheia de quem vê na ilegalidade o seu único tecto.

Para combater o flagelo habitacional precisamos de governos mais competentes, sérios e com mais vontade, não de assumirem este pesado fardo, mas a darem reais condições para que se construa habitação a preços compatíveis com os orçamentos dos cidadãos, seja a solo, seja em família. Enquanto tal não for concretizável, iremos continuar a dar barraca em matéria habitacional. O público sempre beneficiou com o privado e é o privado que faz girar o mundo.

Nesta edição olhamos, pois, para estes dois mundos que podem, e devem, coexistir de forma sã, sem conflito, e sem aproveitamentos político-partidários.

Mas há mais mundo para lá do residencial.

Nesta edição em que a Magazine Imobiliário celebra 12 anos homenageia cinco personalidades que se atreveram a sonhar alto, mas com os pés bem assentes no chão, que sabem liderar e inspirar, e, acima de tudo, produzem quotidianamente algo que contribui para fazer deste um Portugal melhor para todos.

Comporta, according to the Americans, has become the new ‘California,’ but I prefer the term the ‘Hamptons of Europe.’ A little patch of national territory, until fairly recently, I fear, limited by its interior rurality, was discovered by investors and international clients, not just from the ‘States’ or Brazil, but also form other latitudes. In a ‘blink of an eye,’ development arrived in full force. Lisbon, Cascais, Porto and the Algarve also continue to be on a radar for increasingly more hybrid real estate and hotels.

Our premium real estate is doing very nicely, thank-you!

But like all realities, there is always the weakest link that continues to fight for decent housing. And there are also the birds of prey, opportunists, who take advantage of the misfortune of others who see in illegality their only roof.

In order to combat this housing scourge we need more competent governments which are serious and more willing, not only to take on this heavy mantle, but to create the concrete conditions for housing to be built at affordable prices that fit the budgets of citizens, whether single persons or families. While this is not achievable, we’re going to continue to have a mess on the housing matter.

The public has always benefitted from the private sector, and it is the private sector that makes the world go round.

In this issue we look at these two worlds that can and should coexist in a healthy way without conflict, and without party-politics making capital out of it.

But the world is wider than just residential. In this issue in which Magazine Imobiliário celebrates 12 years, we pay tribute to five personalities that have dared to dream big, but with their feet firmly planted on the ground, and know how to live and inspire, and above all, produce something that makes Portugal better for everyone daily.

Capa Cover: sommart on istockphoto

4

Grande Tema

Lead Story

Habitação: Entre o premium e o (in) acessível

Housing: Between premium and (un) affordable

Opinião Opinion Miguel Marques dos Santos VdA

Prémio Personalidade Construção 2025 Construction Personality Award 2025

38

Grande Entrevista

The Big Interview

Gonçalo Santos Costa Presidente do Conselho de Administração da Lisboa SRU

President of the Lisboa

SRU Administrative Board

48 Fio-de-Prumo Plumb Line Grupo SANJOSE UDRA

SANJOSE Group I UDRA

54 Azimute Coordinates Lisboa em 2030 Lisbon in 2030 60 Ventos do Norte North Winds

Personalidade

Sónia Santos Monteiro Victoria Seguros

Diogo Serras Pereira Nos

Prémio Personalidade Mérito 2025

Merit Personality Award 2025

Imobiliário de luxo em Vila Nova de Gaia

Luxury property in Vila Nova de Gaia

64 Paparazzi

Falar é fácil, agir nem tanto

Talk is cheap, action not so

Ficha técnica Datasheet

Propriedade Property Palavras Aliadas

Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901

Administração Anabela Loureiro

Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz

Telm. / Mobile: (+351) 96 237 00 08 geral@palavrasaliadas.pt www.magazineimobiliario.com

Fundador da Magazine Imobiliário Founder of Magazine Imobiliário Joaquim Pereira de Almeida

Directora Director Carla Celestino

Sede de Redacção / Editor

Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz

Colaboradora Permanente

Permanent Contributor Elisabete Soares

Colaboradora Contributor

Bruna Margalho

Fotografia Photography Anabela Loureiro

Tradução Translation Chris Graeme

Grafismo Graphics Luís Silva

Contabilidade Accounting Nasceconta

Periocidade Frequency Bimestral

Tiragem Number printed 3.000 exemplares

Impressão Printing Jorge Fernandes, Lda. Rua Qta. de Marcarenhas, 2820 Charneca da Caparica

Depósito Legal Legal Deposit 363718/13

SSN – 2183-0517

ERC – 126397

Estatuto editorial disponível em: Editorial policy available at: www.magazineimobiliario.com

Habitação

Housing

Entre o premium e o (in)acessível

Between premium and (un)affordable

Há quem procure vistas desafogadas e quem não se queira afogar em dívidas. Casa com garagem ou transportes públicos à porta. A cinco minutos de tudo, a quilómetros de distância de vivalma. Entre a habitação da gama alta e acessível, haverá lugar para todos?

There are those who seek uninterrupted views and those who don’t want to drown in debts. A house with a garage or public transport nearby. Five minutes from everything, kilometres without a living soul. Between high-end housing and affordable housing is there a place for everyone?

Este parece que foi um Verão atípico, de muito trabalho, com notícias diárias, nomeadamente sobre habitação. Ergueram-se novos condomínios premium e foram reabilitados edifícios só para o bolso de alguns, com os preços em alta, ou não continuasse Portugal no radar nacional e internacional do imobiliário premium, um porto seguro para os investimentos.

Não faltou uma Nicole Kidman a comprar uma propriedade no resort de luxo Costa Terra Golf & Ocean Club, localizado entre Melides e a Comporta, juntando-se a outras tantas celebridades que adquirem imóveis aqui como em qualquer outra parte do globo.

Também houve notícias de barracas ilegais destruídas, esquemas de vendas ilegais de habitação social e 40% dos jovens a liderar o crédito à habitação contratado no primeiro semestre de 2025.

Uma notícia que não deve passar em branco foi proferida pelos presidentes dos maiores bancos a operar no País: os preços das casas vão continuar a subir, e a confirmar-se este cenário a habitação enfrenta uma situação “insustentável”. Uma das causas para este aumento dos valores foi precisamente o pacote de medidas de apoio aos jovens para a compra da primeira casa.

O Governador do Banco de Portugal (BdP), Mário Centeno, antes de fechar a porta já tinha deixado o alerta para o endividamento dos jovens na aquisição de casa ao abrigo da garantia pública no crédito habitação. Recordo a entrevista ao Jornal de Negócios e à An-

tena 1 em que dizia que existia um “maior endividamento das pessoas, durante mais tempo e com níveis superiores face ao valor do imóvel. Portanto, aquilo que é o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do activo é superior.” Acrescentando que lamentava este cenário pelo qual “lutámos muitos anos para que isto não fosse assim”.

Álvaro Santos Pereira é o novo Governador do BdP e é com alguma expectativa que se espera a sua visão sobre esta matéria e sobre o País que um dia disse deveria atrair os reformados estrangeiros e ser transformado numa “Flórida da Europa” enquanto se franchisava os pastéis de nata.

Portugal é um destino cada vez mais procurado pela elite para adquirir casas premium contrastando com a esmagadora maioria da população à procura de um simples tecto sobre as suas cabeças. A Magazine Imobiliário foi tentar perceber como se vive nestas duas esferas tão antagónicas, mas que coexistem a paredes-meias.

O custo do sonho da primeira casa

Entre os incentivos do Estado e a realidade do mercado, a promessa da primeira casa continua a ser, para muitos jovens, um equilíbrio frágil entre oportunidade e obstáculo.

Patrícia Guilhoto e Bernardo Estevão conhecem bem esse jogo de forças. Ela, consultora digital de 27 anos, conseguiu concretizar a compra. Ele, programador de 34, continua à procura, num processo que descreve como “frustrante, para não dizer deprimente”.

Texto Text:Carla Celestino | Bruna Margalho Fotos Photos: Anabela Loureiro

No papel, os apoios existem, mas na prática quase sempre são insuficientes sem um parceiro ou ajuda dos pais. Tanto Patrícia como Bernardo concordam que estar sozinho torna o processo mais difícil, como se a entrada no mercado da habitação estivesse reservada a quem tem um parceiro ou pode contar com suporte familiar. Patrícia poupou cerca de 10 mil euros em impostos e juntou a entrada, mas reconhece que sem apoio familiar não conseguiria comprar casa sozinha. Bernardo também conta que pensava que 10 a 20% de entrada bastava, mas rapidamente percebeu que não, e precisou da ajuda dos pais. A compra da casa tornou-se um exercício de cedência. Patrícia começou a procurar em Oeiras, mas acabou por comprar em Queluz um T2 com boa luz e divisões generosas, embora longe do que idealizava. Bernardo continua a fazer contas, condicionado pela necessidade de ter garagem para a mota, o que reduz drasticamente a oferta disponível. “Sem garagem tenho 200 opções, com garagem passo para cinco.”

Mesmo com o apoio do Estado, as limitações são evidentes. O financiamento a 100% parece atractivo, mas pode significar prestações incomportáveis. Ambos recusaram essa opção. Patrícia usou apenas os benefícios no IMT e na escritura. Bernardo, ainda em fase de simulações, ficou surpreendido com a margem de esforço que os bancos estavam dispostos a aceitar, mas diz que não quer correr riscos: “Não sei o que pode acontecer amanhã. Não posso comprometer metade do

meu rendimento.”

À pressão financeira soma-se a ansiedade do processo. Patrícia descreve-o como “caótico” e diz ter-se sentido “uma adulta bebé” no meio de tanta burocracia. Bernardo, que ainda não chegou à escritura, já se sente exausto. Desconfia de anúncios que desaparecem do dia para a noite, teme ser enganado por vendedores particulares e desconfia da linguagem dos agentes imobiliários: “É uma compra de centenas de milhares de euros e de repente tens de tomar uma decisão mais rápida do que quando compras umas calças.”

Ambos partilham, aliás, essa sensação de urgência constante, de uma corrida contra o tempo para não perder oportunidades. Patrícia visitou a casa numa quarta-feira e assinou o contrato de promessa de compra e venda na sexta. Bernardo sente que está sempre a ser pressionado a dizer que sim sem ter tempo para pensar.

A ambos foi exigida uma maturidade que nem sempre a idade acompanha. E se a casa representa um sonho, representa também um risco. Patrícia não pode arrendar nem vender o imóvel nos próximos seis anos, sob pena de perder os apoios que recebeu do Estado. “Sei lá onde vou estar daqui a seis anos”, diz. Bernardo continua a procurar a casa certa, e o momento certo para arriscar. Para já, não encontrou nem uma coisa nem outra.

Imóveis da gama alta ‘vendem como água’

O outro lado da mesma moeda, revela habi-

Os preços das casas vão continuar a subir, e a confirmar-se este cenário a habitação enfrenta uma situação “insustentável”. House prices will continue to rise, and if this scenario is confirmed, housing will face an “unsustainable” situation.”

Excellence in Project and Construction Management

tações de luxo que, cada vez mais, são construídas, reabilitadas e povoam o nosso País. Na verdade, não se pode falar no conceito de imobiliário de luxo em Portugal, falta alguma escala e alguma sofisticação, embora já comece a estar em voga os serviços exclusivos e personalizados, a arquitectura e design à medida, a tecnologia aplicada… Sendo assim, os conceitos mais correctos deverão ser: premium ou gama alta.

João Cília, CEO da Porta da Frente Christie’s, começa por nos dizer que “a procura internacional no segmento de gama alta em Portugal é uma realidade que se tem intensificado nos últimos anos”. E para lá da procura por parte da tradicional nacionalidade brasileira, a nova tendência são os clientes americanos. Há três anos a compra por clientes americanos era praticamente residual, hoje são já mais de 10% das transacções.

João Cília salienta que “a vinda de mais cidadãos internacionais torna o país mais cosmopolita e mais ‘na moda’ internacionalmente, o que potencia ainda mais este efeito migratório.”

Há um outro grupo que “tem crescido bastante” e que são os “investidores”, cujo interesse surge derivado da “baixa remuneração dos depósitos e produtos de dívida, aliado à maior incerteza no mercado de capitais.”

A sales director na Engel & Völkers Lisboa, Oeiras & Setúbal, Daniela Rebouta, acrescenta um outro: “Os reformados que vêem

no nosso País não só um destino seguro, mas também uma oportunidade sólida de investimento a médio e longo prazo.”

Mas os portugueses também compram este tipo de imóveis, em zonas como Miraflores, Loures, Lumiar, Belas…

Este interesse da procura justifica igualmente que o preço do mercado imobiliário premium na zona de Lisboa-Cascais seja equiparado a cidades europeias como Madrid e Milão. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), no 1º trimestre de 2025, Lisboa registou o preço mediano mais elevado com 4.340 euros por metro quadrado (€/m²).

Daniela Rebouta, baseando-se no mais recente Market Report da Engel & Völkers, eleva a fasquia e avança que o preço médio por metro quadrado nas zonas prime de Lisboa, como Lapa ou Príncipe Real, ronda os 6.500 euros. Mas como nos diz é um “valor que se mantém significativamente abaixo de capitais europeias como Paris, Londres ou Zurique, onde os preços podem facilmente ultrapassar os 10.000 €/m².”

Portugal continua a ser atractivo para os compradores internacionais e nacionais (para os que podem), porque o produto imobiliário premium é de elevada qualidade e ainda se mantém a um preço competitivo, nomeadamente com uma forte margem de valorização.

Este tipo de procura valoriza a segurança de Portugal, a localização junto ao mar, a

Casas por peças, o futuro por camadas

Houses piece-by-piece; the future layer-upon-layer

A construção modular ganha força em 2025 como resposta à escassez de mão-de-obra e aos elevados custos tradicionais.

A plataforma Fixando prevê um aumento de 221 % na procura por serviços de construção modular em Portugal este ano, após um crescimento de 148 % registado apenas em Janeiro em relação a Dezembro de 2024.

Este modelo permite reduzir os prazos de execução até 50 %, ao mesmo tempo que diminui desperdícios e custos imprevistos.

Vários projectos-piloto com financiamento públicoprivado já exploram esta abordagem em habitação social e alojamento estudantil.

Combinada com o novo enquadramento legal do RJUE e a exigência crescente de eficiência energética, a modularidade emerge como uma solução de escala e inovação, inspirada nos exemplos internacionais.

Modular construction is gaining force in 2025 in response to the lack of labour and high traditional costs.

The Fixando website foresees an increase of 221% in the demand for modular construction services in Portugal this year after a growth of 148% posted in January alone compared to December 2024.

This model allows for a reduction in building times of up to 50%, reducing unforeseen waste and costs.

Several pilot projects with PublicPrivate Financing have already explored this approach in social housing and student accommodation.

Combined with the new RJUE (Legal Urbanisation and Building Regime) legal framework and the growing demand for energy efficiency, modularity emerges as a solution of scale and innovation inspired by international examples.

Fora da caixa Out of the box

Entre os incentivos do Estado e a realidade do mercado, a promessa da primeira casa continua a ser, para muitos jovens, um equilíbrio frágil entre oportunidade e obstáculo.

Between State incentives and the market reality, the promise of a first house is, for many young people, a fragile balance between opportunities and obstacle.”

autenticidade local e a sustentabilidade do edificado. E enquanto houver esta procura, os imóveis da gama alta vão ‘vender como água’, alavancando uma tendência positiva expectável para a segunda metade de 2025 à semelhança do que aconteceu no primeiro semestre do ano.

Território inclusivo e equilibrado

Questionámos os interlocutores das redes de mediação imobiliária sobre se travar a habitação de luxo poderia dar lugar à habitação acessível ou se é, antes, uma falsa questão.

O CEO da Porta da Frente Christie’s referiu que “os dois últimos anos provaram de forma muito evidente que travar a habitação de luxo não tem impacto e não irá impulsionar a habitação acessível”, isto porque, os “factores que impactam ambos os mercados são muito distintos.”

Como nos esclarece, basta recuar até 2023, altura em que se deu a subida das taxas de juros e a inflação esteve em níveis recorde, para verificar que o mercado residencial de ‘mass market’ teve uma queda significativa. Aliás, a maioria das imobiliárias neste segmento registaram quedas superiores a 20% nas transacções. Esta realidade não se constatou, no entanto, no mercado de gama alta, em especial no segmento premium e luxo, que teve um comportamento positivo.

Com uma visão mais holística, a sales director na Engel & Völkers Lisboa, Oeiras & Setú-

bal acredita que, “em vez de serem antagónicos, estes dois segmentos podem e devem coexistir, contribuindo de forma complementar para a vitalidade e equilíbrio do sector imobiliário.”

Na sua opinião, devia incentivar-se uma abordagem mais integrada no desenvolvimento urbano, de forma a que diferentes tipos de habitação possam coexistir e ser planeados de forma equilibrada e sustentável.

Rematamos com as palavras de Daniela Rebouta: “Um território verdadeiramente inclusivo valoriza a diversidade da oferta.” Seja de luxo, ou acessível.

This seems to be an unusual summer, one of a lot of work, with news daily, particularly about housing.

New premium condominiums have sprung up and buildings were refurbished aimed at the well-heeled, but high prices or not, Portugal continues to be in the national and international spotlight for national and international premium real estate investors; a safe haven for investments.

There was no lack of a Nicole Kidman to buy a property in the luxury resort Costa Terra Golf & Ocean Club located between Melides and Comporta, along with so many other celebrities who bought property here like in any other part of the globe.

There was also news about illegal shanties destroyed, illegal sales schemes of social

housing, and 40% of young people leading the mortgages contracted in the first half of 2025.

An item of news that should not have passed unnoticed by the CEOs of the main banks operating in Portugal: the prices of houses will continue to rise and with this scenario confirmed, housing faces a “unsustainable” situation. One of the causes for this increase in prices was precisely the package of support measures for young people to buy their first home.

The Governor of the Bank of Portugal (BoP), Mário Centeno, before leaving his post had left a warning about young people getting into debt from buying property on the back of a publicly-backed mortgage guarantee. I recall the interview he gave to business

daily Negócios and radio station Antena 1 in which he said that there was “greater personal debt for longer and at levels that were higher compared to the price of the property. So, the ratio between the value of the loan and the value of the asset is higher.”

Adding that he regretted this scenario and that “we had struggled many years for this not to be the case.”

Álvaro Santos Pereira is the new Governor of the BoP, and there is some expectation of what can be expected on his vision on the matter and the country after one day saying that it should attract overseas retirees and be turned into the “Florida of Europe” while franchising custard tarts.

Portugal is a destination that is increasingly more sought after by the elite to acquire pre -

Investimento acelera, habitação retrai

Investment intensifies, housing contracts

O mercado imobiliário português tem dois ritmos distintos.

De um lado, o investimento institucional cresce com força. Prevê-se um aumento de 8% em 2025, atingindo cerca de 2 560 milhões de euros no segmento comercial e logístico. Por outro, o mercado residencial torna-se cada vez menos acessível. Registou-se uma subida de 16,3% nos preços nas casas no 1º trimestre de 2025, com um valor médio de 2573 euros por metro quadrado (€//m²). O capital estrangeiro volta-se para activos premium, enquanto a habitação para compradores nacionais sofre com escassez de oferta, impacto dos custos de construção e lentidão nos licenciamentos.

A fissura estrutural entre investimento e acesso à casa própria mantém-se e aprofunda-se.

Fonte: Cushman & Wakefield / INE

The Portuguese real estate market has two distinct rates.

On the one hand, institutional investment is showing robust growth. An 8% growth is forecast for 2025, to reach around 2,560 million euros in the commercial and logistics segments.

On the other hand, the residential market is becoming increasingly less accessible. An increase of 16.3% was posted for house prices in the first quarter of 2025, with an average value of 2,573 euros per square metres (€//m2). Overseas capital is back for premium assets while housing supply for nationals has suffered from a lack of offer, the impact of construction costs and slow planning permission processes.

The structural gulf between investment and access to one’s owned home remains wide.

Source: Cushman & Wakefield / INE

Fazemos Futuro.

A SOLYD é uma das promotoras imobiliárias líderes em Portugal e foca-se principalmente em projetos residenciais distintivos (segmentos médio e médio-alto), localizados em zonas históricas e urbanas de qualidade, nas principais cidades portuguesas, nomeadamente na área Metropolitana de Lisboa.

Future in the Making.

SOLYD is one of Portugal´s leading real estate developers and is focused primarily on distinctive residential projects (mid to mid-high-end segments), located in historical and quality urban areas, in major Portuguese cities, namely in Lisbon Metropolitan Area.

EDIFÍCIO ATLAS III

Avenida José Gomes Ferreira, Nº 13, Piso 5 Miraflores, 1495-139 Algés

mium houses, contrasting with most of the population looking for a simple roof over their heads. Magazine Imobiliário investigates to try and understand how people live in these two antagonistic worlds yet exist coexist side-by-side.

The cost of the dream of a first house

Between State incentives and the market reality, the promise of a first house is, for many young people, a delicate balance between opportunities and obstacles. Patrícia Guilhoto and Bernardo Estevão know this tug-of-war all too well. Patrícia, a digital consultant of 27 managed to get on the housing ladder. Bernardo, a programmer, aged 34, continues to look in a process that he describes as “frustrating” if not “depressing”.

On paper, the support exists, but in practice it is almost always insufficient without a partner or support from parents. Both Patrícia and Bernardo agree that being alone makes the process harder, as though the housing market is reserved for those who have a partner or can fall back on the support of parents. Patrícia saved around 10,000 euros in taxes for the downpayment but recognises that without help from her family she wouldn’t have been able to buy her house alone. Bernardo also recounts he thought that a 10-20% downpayment would be enough but quickly realised that it was not and needed the help of his parents. The purchase of a house has become an ex-

ercise in transfer. Patrícia began looking in Oeiras but ended up buying a two-bed apartment in Queluz with good light and generous rooms, although far from what she had imagined. Bernardo continues to do the sums, conditioned by the need to have a garage for his motorbike, which drastically reduces the available supply. “Without a garage I have 200 choices, but with a garage this whittles down to five.”

Even with State help, the limitations are evident. The financing at 100% seems attractive but could mean unsupportable mortgage repayments. Both turned down this option. Patrícia only took advantage of the IMT property transfer tax benefits when signing the contract. Bernardo, who is still at the simulations phase, was surprised at the margin of debt-to-income ratio that the banks were prepared to accept but said he didn’t want to run risks. “I don’t know what could happen tomorrow. I cannot pay half of my income.”

The financial pressure is added to the anxiety of the process. Patrícia describes it as “chaotic” and said she felt like “an adult baby” in the middle of so much bureaucracy. Bernardo, who has not yet got to exchanging contracts, already feels exhausted. He distrusts adverts that vanish overnight, and fears being duped by individual sellers and doesn’t trust the language used by estate agents. “It’s a purchase worth hundreds of thousands of euros and suddenly you have to take a rapid decision faster than buying a pair of trousers.”

Em que ficamos?

Where we are now

Licenças sobem, obras estagnam

Licences rise, works stagnate

Os números mais recentes mostram um contraste gritante entre licenciar e construir. No primeiro trimestre de 2025, foram emitidas mais de 7 000 licenças em Portugal, um crescimento de 20,3% face ao ano anterior, segundo dados oficiais. Só as licenças para reabilitação subiram 23,7%. Mas enquanto a aprovação acelera, a execução não acompanha: o número de edifícios concluídos aumentou apenas 1,1%.

A tendência repete-se desde o fim de 2024, quando o licenciamento cresceu mais de 23% e a construção efectiva caiu.

O novo regime legal trouxe menos burocracia e prazos mais curtos, mas os municípios continuam a braços com falta de recursos técnicos e atrasos na tramitação.

O mercado lê os sinais com desconfiança: se o papel aceita tudo, o terreno continua a marcar passo.

The latest figures show a glaring contrast between licensing and building.

In the first quarter of 2025 over 7,000 licences were issued in Portugal; a growth of 20.3% on the previous year, according to official data. Licences for renovation soared 23.7% alone.

But while planning permission has sped up, the execution rate has not kept pace: the number of buildings completed increased only 1.1%.

The trend had been ongoing since the end of 2024 when licensing grew by more than 23% and actual construction fell. The new legal regime brought less bureaucracy and shorter time frames, but municipalities continue to have a lack of technicians and suffer from delays in processing planning applications. The market has read the signs with mistrust: if planning permission is granted on paper, the building site continues to set the pace.

Serenidade emplenacidade

T1 a T3

Both share, moreover, this sense of constant urgency, of a race against time to not lose opportunities. Patrícia viewed a house on a Wednesday and signed the promissory contract on the Friday. Bernardo always felt like he was being pressured into saying yes without having the time to think it over. Both were required to show a maturity that their ages weren’t keeping pace with. And if the dream represents an opportunity, then it also represents a risk. Patrícia can’t rent out or sell the property for six years, otherwise she will lose the grants she got from the State. “I don’t know where I’ll be in six years’ time,” she says. Bernardo continues to look for the right house, and the right moment to take the plunge. Right now, he’s not finding either one thing or the other.

Top properties “sell like hot cakes”

The other side of the same coin reveals luxury homes that are increasingly built, renovated, and populate Portugal. In truth, you can’t refer to the concept of luxury real estate in Portugal. There’s some lack of scale and sophistication, although exclusive and personalised services, customised architecture, and design, and applied technology are starting to be in vogue. That being the case, the more correct concepts should be premium or high end.

João Cilia, CEO of Porta da Frente Christie’s, starts by telling us that “international demand in the high-end property market in Portugal is a reality that has intensified in re -

cent years.” And beyond the demand on the part of the traditional Brazilian nationality, the new trend are American clients. Three years ago, purchases by American clients were practically residual, today they represent more than 10% of international transactions.

João Cilia stresses that the “arrival of more international citizens has made Portugal more cosmopolitan and more in vogue internationally, which boosts this migratory effect even more.

There is another group that “has grown considerably “who are the investors,” whose interest has arisen because of the “low yields of deposits and bond products, together with greater uncertainty in the capital markets.”

The sales director at Engel & Volkers Lisbon, Oeiras & Setúbal, Daniela Rebouta, adds another: “The retirees who come to our country not just because it’s a safe destination, but also a solid investment opportunity in the medium and long term.”

But the Portuguese also bought this type of property in areas such as Miraflores, Loures, Lumiar and Belas.

This interest in demand equally justifies the market price of premium real estate in the Lisbon-Cascais area, in line with cities like Madrid and Milan. According to the National Statistics Institute (INE), in 1st quarter of 2025, Lisbon registered the highest average price of 4.340 euros per square metre (€/m²). Daniela Rebouta, based on the most recent

Habitação pública: promessa em obras

Public Housing: a promise still under construction

No âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), Portugal comprometeu-se a construir ou reabilitar 26 000 fogos até 2026. Mas a meio de 2025, apenas cerca de 13 400 unidades estavam em obra, o que corresponde a uma execução inferior a 30%, segundo dados do Governo.

Os entraves são vários: concursos desertos, subida dos custos de construção e falta de capacidade técnica em muitas autarquias.

Em Lisboa e Almada, os próprios autarcas vieram a público alertar para os atrasos na aprovação dos projectos e para as dificuldades de articulação com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).

A habitação pública urbana, peça central para equilibrar o mercado, continua bloqueada entre intenções políticas e limitações operacionais.

As part of the Recovery and Resilience Plan (RRP), Portugal has committed to build or renovate 26,000 homes to 2026. But as of mid-2025 only around 13,400 homes were under construction, which means an execution rate of less than 30% according to data from the government.

There are several obstacles: an increase in construction costs and a lack of technical capacity in many municipalities.

In Lisbon and Almada, the councils themselves have publicly warned of delays in getting planning approval for projects and of difficulties being on the same page with the Instituter for Housing and Urban rehabilitation. (IHRU)

Urban public housing, a key component in balancing the market, continues to be blocked between political intentions and operational limitations.

Nevão Snow

Design for people. Build for generations.

Garcia delivers integrated construction and real estate solutions with enduring value.

From industrial to logistics, residential or hospitality, expertise and excellence every step of the way.

Market Report from Engel & Völkers, raises the bar and says that the average price per square metre in the prime areas of Lisbon such as Lapa and Principe Real stand at around 6,500 euros. But as he tells us, it is “an amount that is significantly below European capitals like Paris, London, or Zurich where prices can easily exceed €10,000/m2.” Portugal continues to be attractive for international and national buyers (for those who can) because premium real estate product is high quality but is still at a competitive price, namely with a strong valuation margin. This type of demand values Portugal’s security, it’s location by the sea, the local authenticity, and the sustainability of the buildings. And while there is this demand, the high-end properties will “sell like hot cakes” leveraging an expected positive trend for the second half of 2025 like what happened in the first half of the year.

Inclusive and balanced territory

We asked representatives of estate agent chains if a slowdown in the luxury housing market could make way for affordable housing, or rather if that’s a false question.

The CEO of Porta da Frente Christie’s pointed out that “over the past two years it has proved very evident that a luxury house slowdown has not had an impact and would not boost affordable housing,” because the “factors that impact both markets are very distinct.”

As he makes clear to us, you only have to go back to 2023, a time when interest rates were going up and inflation was at record levels to see that the ‘mass residential market suffered a significant fall. Moreover, most estate agents in this segment have posted falls of over 20% in transactions. This reality was not the case, however, in the high end of the market, particularly in the premium and luxury segments which enjoyed a positive performance.

With a more holistic view, the sales director at Engel & Völkers Lisbon, Oeiras & Setúbal believes that “instead of being antagonistic, these two segments can and should co-exist, contributing in a complementary way to the vitality and balance of the real estate sector.”

In his opinion, a more integrated approach in urban development should be encouraged so that different types of housing can co-exist and be planned in a balanced and sustainable way. We close with the words of Daniela Rebouta: “A truly inclusive territory values the diversity of supply. Whether luxury or affordable”.

Miguel Marques dos Santos

Imobiliário de Luxo vs. Imobiliário

Acessível: Duas faces da mesma moeda ou um falso dilema?

Luxury Real Estate vs. Affordable Housing: Two sides of the same coin or a false dilemma?

Miguel Marques dos Santos

Sócio da VdA

Sócio Responsável pela Área de Imobiliário & Urbanismo

Partner VdA

Partner Responsible for the Real Estate & Urbanism Area

Há muito que, no debate público sobre habitação, se instalou a ideia de que a proliferação de projectos de luxo seria a principal razão para a escassez de casas a preços comportáveis. A narrativa é sedutora: “se não houvesse tantos condomínios caros, teríamos mais habitação acessível”. Contudo, quando analisamos os dados de mercado e a mecânica subjacente à produção imobiliária percebemos que esta é, sobretudo, uma construção ideológica, que oculta as verdadeiras causas da insuficiente oferta acessível: o preço dos terrenos, a morosidade dos licenciamentos, a teia legal e a burocracia transversal ao ciclo de desenvolvimento do produto e uma carga fiscal que onera os projectos de forma totalmente desproporcionada.

O argumento do “efeito de exclusão” – isto é, de que o luxo expulsa o acessível – parte de duas premissas totalmente erradas. A primeira é a de que ambos os produtos competem pelo mesmo tipo de terreno, quando, na realidade, as localizações premium são estruturalmente mais escassas e de maior valor intrínseco, logo inadequadas a projectos de rendas ou preços de venda acessíveis. A segunda é a de que, se canalizássemos o investimento dirigido ao segmento alto para o segmento médio, teríamos imediatamente casas acessíveis em número suficiente. Ignora-se, porém, que o capital privado exige um retorno adequado ao risco e que, sem fundamentais adequados, esse desvio de capitais simplesmente não acontece: o dinheiro migra para outras geografias ou sectores em que pode continuar a investir em projectos para o segmento alto, deixando o problema

da acessibilidade sem solução.

O que impede, então, a concretização de projectos a preços comportáveis?

Em primeiro lugar, o custo do terreno. Nas zonas urbanas consolidadas, o valor de aquisição do terreno pode atingir 40% do custo total de um projecto. Quando o preço do metro quadrado do terreno ultrapassa determinado limiar, torna-se matematicamente impossível promover fogos a preços acessíveis. As soluções para este problema são claras. Desde logo a construção destes projectos em zonas mais periféricas (é uma tendência que já está a ser seguida pelos promotores, mas o seu sucesso dependerá da melhoria das redes de transportes públicos, o que é necessariamente demorado). Depois a libertação (urbanística), para a habitação, de terrenos privados que actualmente têm outros usos (muitas vezes obsoletos) e a afetação de terrenos e imóveis públicos à habitação acessível, através de parcerias público privadas ou de decência desses terrenos com o ónus de promoção acessível.

Em segundo lugar, os processos de licenciamento. De acordo com estimativas recentes do sector, o tempo médio entre a aquisição do terreno e a obtenção do alvará final ultrapassa frequentemente 24 meses nas principais cidades. Cada mês de atraso traduz-se em custos financeiros adicionais (juros de empréstimos, imobilização de capitais próprios, actualização do custo da empreitada) que depois são repercutidos no preço final da habitação. As soluções para este problema são também claras. Simplificar procedimentos, introduzir mecanismos de

deferimento tácito e introduzir prazos obrigatórios para a decisão das entidades licenciadoras.

Em terceiro lugar a complexa teia legal, associada à burocracia transversal ao ciclo do produto. Por um lado, as exigências técnicas, decorrentes de leis anacrónicas, são muitas vezes disparatadas e têm impacto relevante no custo. Por outro lado, as exigências de infra-estruturas desproporcionadas (muitas vezes sem base legal) e uma miríade de regulamentos municipais, muitas vezes contraditórios, elevam o risco jurídico, e, consequentemente, o grau de incerteza, e exigem maiores margens de segurança, incompatíveis com rendas ou preços de venda acessíveis. Mais uma vez a solução é clara: simplificação normativa e uniformização de critérios em todo o País.

Por fim, a fiscalidade. No acumulado de IMT, IVA e taxas municipais, não é incomum que a pressão fiscal represente mais de 25 % do custo final do fogo. Em mercados comparáveis da União Europeia, soluções de isenção de IMT (ou o equivalente nesses países) e regimes de IVA reduzido para construção de habitação acessível mostraram-se decisivos para criar escala no segmento acessível. Portugal terá de seguir o mesmo caminho. O que nos falta, portanto, não é menos imobiliário de luxo, mas mais condições para produzir habitação a preços comportáveis.

Só assim deixaremos de confundir um falso dilema ideológico com o verdadeiro desafio pragmático que temos pela frente. Ao contrário do que muitos, militantemente, nos querem fazer querer, luxo e acessibilidade não são forças antagónicas – são faces complementares de um mercado saudável. Transformar esta complementaridade em realidade é, agora, tarefa urgente do Estado, dos municípios e de todos os agentes do sector. Se o fizermos, daremos o passo decisivo para que o direito à habitação deixe de ser um slogan e passe a ser uma conquista palpável para a maioria das famílias portuguesas.

For some time now, the public debate on housing has embraced the notion that the proliferation of luxury projects is the main reason for the scarcity of homes priced within the reach of the average household. The narrative is seductive: “if there were not so many high-end condominiums, we would have more affordable housing.”

Yet, when we analyse market data and the mechanics underlying real-estate production, we realise that this view is largely an ideological construction that obscures the real causes of the insufficient supply of affordable units: land prices, slow licensing processes, a dense legal net and pervasive bureaucracy throughout the development cycle, and a tax burden that weighs on projects in a wholly disproportionate manner.

The so-called “crowding-out effect”—the idea that luxury pushes out affordability—rests on two fundamentally flawed premises. First, it assumes that both products compete for the same type of land when, in reality, premium locations are structurally scarcer and have higher intrinsic value, rendering them unsuitable for projects offering affordable rents or sales prices. Second, it presumes that if we redirected investment assigned for the high-end segment to the mid-market, we would immediately have enough affordable homes. What is overlooked, however, is that private capital demands a return commensurate with risk and that, without the right fundamentals, this reallocation simply will not occur: the money will migrate to other geographies or sectors in which it can continue to invest in high-end projects, leaving the affordability problem unresolved. What, then, stands in the way of developing projects at attainable prices?

Land cost. In consolidated urban areas, land acquisition can account for up to 40 % of a project’s total cost. When the price per square metre of land surpasses a certain threshold, it becomes mathematically impossible to deliver homes at accessible prices. The solutions are clear. First, to build these projects in more peripheral zones (a trend developers are already pursuing, although its success depends on improvements to public transport networks, which necessarily take time). Second, the release of private land currently devoted to other—often obsolete—uses and the allocation of public land and buildings to affordable housing through public-private partnerships or by selling such sites with a mandatory affordablehousing component.

Licensing processes. According to recent industry estimates, the average time between land acquisition and issuance of the final building permit often exceeds 24 months in major cities. Each month of delay translates into additional financial costs—loan interest, tied-up equity, construction cost escalation—that are

ultimately passed on to the purchaser or tenant. Again, the remedies are clear: streamline procedures, introduce mechanisms for tacit approval, and impose mandatory decision deadlines for licensing authorities.

The complex legal net and the cross-cutting bureaucracy along all product cycle. On the one hand, technical requirements stemming from outdated laws are often excessive and materially affect costs. On the other, disproportionate infrastructure demands (frequently lacking any legal basis) and a myriad of municipal regulations—often contradictory—raise legal risk and, consequently, uncertainty, forcing developers to build in wider safety margins that are incompatible with affordable rents or sales prices. The obvious solution is regulatory simplification and uniformity of criteria nationwide.

Taxation. When one adds up property-transfer tax (IMT), VAT and municipal fees, it is not uncommon for the tax burden to represent more than 25 % of a unit’s final cost. In comparable EU markets, IMT exemptions (or their equivalents) and reduced VAT regimes for affordablehousing construction have proved decisive in scaling up the segment. Portugal will have to follow the same path.

What we lack, therefore, is not less luxury real estate, but rather better conditions for producing housing at affordable prices. Only then will we stop mistaking an ideological false dilemma for the pragmatic challenge that lies before us. Contrary to what many, with militant fervour, would want us to believe, luxury and affordability are not opposing forces—they are complementary facets of a healthy market. Turning this complementarity into reality is now an urgent task for the State, municipalities and all sector stakeholders. If we succeed, we will take the decisive step toward ensuring that the right to housing ceases to be a mere slogan and becomes a tangible achievement for the majority of Portuguese families.

Sónia Santos Monteiro

“Entre o mármore de Carrara e o cimento cru”

“Between Carrara marble and raw cement”

Sónia Santos Monteiro

Gerente Porto VICTORIA Seguros

Manager Porto VICTORIA Seguros

Nas últimas décadas assistimos à recuperação dos centros históricos das nossas cidades (e que bonitas estão as nossas cidades), a reabilitação urbana ganhou força, com incentivos públicos e privados. O luxo infiltrou-se nos bairros típicos, e os edifícios devolutos transformaram-se em revitalizados exemplos arquitectónicos. A habitação deixou, em muitos casos, de ser apenas abrigo, para se tornar investimento.

Nos últimos anos, no entanto, a tensão tornou-se visível. De um lado, apartamentos com rooftop e spa. Do outro, famílias que gastam mais de 40% dos seus rendimentos em rendas, jovens que não conseguem sair de casa dos pais e idosos despejados de habitações que ocuparam por décadas.

Os programas públicos, como o “Arrendamento Acessível” ou o “PRR para habitação”, surgiram com promessas, mas a execução é lenta e distante da urgência social.

Hoje, Portugal vive um dilema habitacional entre a estética do luxo e o silêncio das casas fechadas, a questão permanece e é discutida todos os dias, sem chegarmos às soluções necessárias: como garantir que o direito à habitação não se dissolva no brilho das fachadas renovadas?

Esta dualidade tem-se acentuado com o crescimento dos investimentos em habitação de luxo e a dificuldade crescente em garantir habitação acessível à maioria da população. É o verdadeiro confronto entre o dinamismo económico e o direito constitucional à habitação digna.

No segmento de luxo, estudos revelam que em 2024, o valor médio de venda de imóveis premium em Portugal ronda 1,03 milhões de

euros, com um crescimento de 20% nas transacções desse ano.

Em contraste, a Amnistia Internacional alerta que 13% da população portuguesa vive em habitações sobrelotadas, número que sobe para 27,7% entre pessoas em risco de pobreza.

Neste contexto, surgem questões essenciais de reflexão, como a que se segue: - Será que estamos a construir cidades para todos ou apenas para os que podem pagar mais?

Não é possível pensar em cidades justas sem garantir o direito a habitar nelas. A coexistência entre habitação de luxo e acessível não é, em si, problemática, mas exige regulação firme e planeamento inclusivo. Só assim a habitação passa a ser, de acordo com a nossa Constituição, um direito.

Portugal precisa aumentar drasticamente o número de casas disponíveis a preços comportáveis e reforçar os programas de arrendamento com soluções estruturais. A reabilitação dos centros urbanos deve beneficiar todos e não apenas alimentar a especulação.

Este é um tema muito sério que deve preocupar todos, tendo em conta o aumento de tendas e barracas que ocupam as principais cidades do nosso País.

Entre o mármore branco dos empreendimentos de luxo e o cimento cru das casas que resistem sem a qualidade construtiva necessária a uma vida confortável, desenha-se hoje o retrato da habitação em Portugal. Esta dualidade não é apenas estética, é estrutural, e reflecte escolhas políticas e económicas que moldam quem pode ou não habitar plenamente o País maravilhoso que temos.

In recent decades we’ve seen the regeneration of the historic centres of our cities (and how lovely our cities are), urban rehabilitation has gained force, with public and private incentives. Luxury has infiltrated typical neighbourhoods, and abandoned buildings have been transformed into examples of architectonic revitalisation. Housing in many cases has ceased to be just a home, becoming an investment.

In recent years, however, tension has become visible. On the one hand, apartments with rooftop gardens and spas; on the other, families that spend more than 40% of their income on rent, young people who can’t leave their parents’ home, and old people who are evicted from the homes they have lived in for decades.

Public programmes such as ‘Affordable Renting’ or RRP for Housing’ have arisen with promises but action has been slow, and a far cry given the social urgency.

Today, Portugal is experiencing a housing dilemma between luxury aesthetics and the silence of shuttered houses, and the issue remains, and is debated every day without reaching the necessary answers: how to ensure that the right to housing does not dissolve in the shine of renovated façades?

This duality has become more acute with the growth in luxury housing investments and the growing difficulty to ensure affordable housing to most of the population. It is the real confrontation between economic dynamism and the constitutional right to decent housing.

In the luxury segment, studies reveal that in 2024 the average sale price for premium property in Portugal stood at around 1.03 million euros, with a growth of 20% in transactions this year.

In contrast, Amnesty International has warned that 13% of the Portuguese population lives in overcrowded housing, a number that climbs to 27.7% among people at risk of poverty.

In this respect, there are essential questions to reflect on such as the following:

- Are we building cities for everyone or just for those who can pay more?

It is impossible to think about fair cities without ensuring the right to housing in them. The coexistence between luxury and affordable housing is not, in itself, problematic, but requires firm regulation and inclusive planning.

Only in this way will housing become, in accordance with our constitution. Portugal needs to drastically increase the number of houses available at accessible prices and reinforce the rental programmes with structural solutions. The rehabilitation of urban centres should benefit everyone and not just fuel speculation. This is a very serious subject that should concern all considering the tents and shanties that occupy the main cities in our country.

Between the white marble of the luxury developments and the raw cement of houses that endure without the building quality necessary for a comfortable life, today outlines the portrayal of housing in Portugal. This duality is not just aesthetic, but structural and reflects political and economic choices that mould who may or may not live the marvellous country that we have to the full.

Diogo Serras Pereira

Tecnologia no sector imobiliário

Technology in the real estate sector

Diogo Serras Pereira

As casas inteligentes estão a afirmar-se como uma das principais tendências no mercado imobiliário, impulsionadas pela procura crescente por conforto e tecnologia integrada no dia-a-dia do lar.

A NOS Smart Home é uma solução de casa inteligente desenvolvida para promover valor, eficiência e inovação em projectos imobiliários. Com um sistema modular e flexível, permite integrar segurança, automação e eficiência energética de forma alinhada com o posicionamento de cada empreendimento. O acompanhamento completo é assegurado pela NOS Smart Home desde a fase de projeto até à comercialização. Este apoio inclui a definição da solução tecnológica, a sua incorporação com o desenho arquitectónico e o suporte à comercialização da habitação junto dos futuros proprietários.

Após a conclusão da venda e com a entrada do proprietário na habitação, a NOS Smart Home assegura um acompanhamento dedicado e personalizado através do seu serviço de concierge, com uma equipa dedicada aos clientes Smart Home. Este formato visa facilitar a activação e utilização das funcionalidades instaladas, proporcionando apoio detalhado e contínuo em todas as etapas iniciais.

Desta forma, garante-se que o proprietário usufrui plenamente da sua casa inteligente, com uma experiência clara, eficaz e desprovida de dificuldades técnicas. E é ao nível do pós-venda que a NOS Smart Home mais se destaca no mercado, com anos de experiência a resolver as questões dos clientes de telecomunicações.

Solução prática e transversal a todo produto imobiliário

A NOS Smart Home foi desenvolvida para se adaptar a diferentes realidades habitacionais, apoiando-se no seu atributo modular

para responder às exigências de projectos residenciais com diferentes posicionamentos, desde conceitos mais premium, a conceitos de caracter utilitários e convenientes, dirigidos a clientes mais jovens.

A presença da casa inteligente não é um atributo apenas do produto premium ou de luxo. Um exemplo dessa versatilidade são os dois primeiros projectos com instalação NOS Smart Home, com entrega durante 2025.

No Porto, o Asprela Living Lofts trata-se de uma opção de produto residencial destinado a estudantes ou jovens profissionais, um convite para viver com elegância e simplicidade, enquanto se garante uma vivência segura e inteligente, dos recursos e das rotinas dos futuros proprietários.

Por outro lado, e com um posicionamento completamente diferente, a NOS Smart Home foi instalada no Villa Noémia, um empreendimento de luxo em Leiria, que resulta da reabilitação de dois edifícios com uma traça romântica, proveniente dos séculos XVIII e XIX, com a promessa de ser mantida o esplendor e romantismo de uma Villa intimista. É neste contexto, e de preocupação com a natureza e sustentabilidade que a adoção da tecnologia no projeto vai permitir uma gestão eficiente dos gastos energéticos, enquanto potencia os ambientes de convívio na habitação, assentes em jardins interiores e acabamentos selecionados.

“Queremos democratizar o acesso à casa inteligente”, afirma Diogo Serras Pereira, director da NOS Smart Home. E acrescenta: “Desenvolvemos uma solução intuitiva para quem usa, mais acessível em requisitos para o promotor e competitiva, pelo que acrescenta valor tanto para os promotores como para os proprietários. O nosso objectivo é tornar a tecnologia na habitação uma realidade simples e ao alcance de todos.”

Diretor NOS Alarmes e NOS Smart Home

Smart houses are becoming one of the main trends in the real estate market, driven by growing demand for comfort and integrated technology in daily life at home.

NOS Smart Home is an intelligent house solution developed to promote value, efficiency, and innovation in real estate projects. With a modular and flexible system that allows security, automation, and energy efficiency, they are integrated in an aligned way with the positioning of each development.

Complete assistance is assured by NOS Smart Home from the project phase until commercialisation. This support includes defining the technology solution, its incorporation within the architectonic design, and support in marketing the housing for sale to future owners. After the completion of the sale and with the owner moving into the housing, NOS Smart Home ensures a dedicated and personalised assistance through its concierge service and dedicated team for Smart Home clients. This

format aims to make it easier to activate and use the installed technology features, providing ongoing and detailed support at all initial steps. In this way it ensures that the owner fully uses their smart house with a clear, effective experience devoid of any technical difficulties. And it is at the post-sale level that NOS Smart Home most stands out in the market, with years of experience resolving client telecommunications issues.

Practical and transversal solution for the entire real estate product

NOS Smart Home was developed to be adapted to the realities of different housing, supported by its modular quality to meet the requirements of residential projects that are aimed at different segments of the market, from more premium concepts to those of a utilitarian and convenient nature aimed at younger clients.

Smart technology is not only aimed at premium or luxury products. An example of this versatility are the first two projects that feature NOS Smart Home technology installed which will be delivered in 2025.

Asprela Living Lofts in Porto is a residential product option aimed at students or young professionals. It invites elegant and simple living while ensuring a secure and smart home living regarding the resources and routines of the future owners.

On the other hand, and positioned for a completely different market, NOS Smart Home was installed in Villa Noémia, a luxury development in Leiria which resulted from the renovation of two buildings with a romantic tracery dating from the XVIII and XIX centuries, promising the splendour and romanticism of an intimate villa being preserved. It is in this context, with a concern for nature and sustainability, that the adoption of technology in the project will enable an efficient management of energy use while enhancing the social areas of the housing, based on indoor gardens and select finishes.

“We want to democratise access to smart homes,” says Diogo Serras Pereira, director of NOS Smart Home. And adds: “We’ve developed an intuitive solution for users, which is more accessible and competitive in terms of developer requirements, so that it adds value both for developers and owners. Our goal is to make technology in housing a simple reality within the reach of all.”

Nelson Lage

O conforto na habitação não é uma moda

Comfort in housing is not a fashion

Nelson Lage

Presidente da ADENE President of ADENE

Portugal enfrenta, como tantos outros países, uma crise na habitação. Uma crise que expõe muitas das fragilidades do sector e que nos obriga a repensar o que significa verdadeiramente “ter casa”. A habitação já não pode ser vista apenas como o espaço onde dormimos ou nos abrigamos — deve ser, acima de tudo, um lugar de conforto, de bem-estar, de qualidade. E isto tem de ser garantido para todos, sem exceção, independentemente da condição económica de cada um.

O acesso à habitação condigna é um direito constitucional que exige políticas públicas inclusivas e eficazes, que cheguem a todas as franjas da sociedade. É importante reconhecer que, embora existam diversas gamas de habitação no mercado, destinadas a diferentes públicos, deve existir um ponto de partida comum: o acesso a condições mínimas de conforto e eficiência energética. Passar frio no inverno ou enfrentar temperaturas insuportáveis no verão não devia ser aceitável. Ainda assim, esta é uma realidade para milhares de portugueses. A chamada pobreza energética — a dificuldade em aceder a serviços essenciais como aquecimento, arrefecimento, água quente ou iluminação — continua a afectar uma parte significativa da população, com impactos diretos na saúde, na produtividade, no bem-estar e até na dignidade das pessoas. Mas a boa notícia é que temos as ferramentas para contrariar este cenário. Cabe-nos, como sociedade, aplicá-las com justiça, rigor e proximidade.

A ADENE — Agência para a Energia trabalha diariamente para contribuir para esta mudança. O conforto nas nossas casas não é um luxo, muito menos uma moda. É uma questão estrutural e um pilar da transição energética justa. A Estratégia Nacional de Longo Prazo para o Combate à Pobreza

Energética 2023-2050 (ELPPE), aprovada em 2024, é um instrumento fundamental nesse caminho. Define metas claras e ambiciosas para reduzir, até 2050, a pobreza energética em Portugal, assentando em quatro eixos fundamentais: tornar os edifícios mais sustentáveis e eficientes; garantir o acesso universal a serviços energéticos essenciais; promover ação territorial de proximidade; e reforçar o conhecimento e a literacia energética. O objectivo imediato é claro: reduzir, já até 2030, o número de famílias que não conseguem manter as suas casas quentes no Inverno ou frescas no Verão — um problema que, em 2024, afectava cerca de 16% e 30% dos portugueses, respectivamente, valores que têm vindo a diminuir face a 2020. A ADENE desempenha um papel central na concretização desta estratégia, prestando apoio técnico e operacional ao Observatório Nacional da Pobreza Energética, lançado em 2024, que monitoriza a evolução desta realidade e propõe planos de acção para as próximas décadas. Simultaneamente, trabalha na sensibilização e educação para a eficiência energética, capacitando os cidadãos e colocando-os no centro da acção. Outro exemplo concreto do impacto local desta missão é a Rede Espaço Energia, coordenada pela ADENE. Estes espaços, espalhados por vários pontos do país, oferecem atendimento gratuito e personalizado sobre temas como eficiência energética, reabilitação urbana, autoconsumo, energias renováveis e conforto térmico. São pontos de contacto directo com os cidadãos, facilitando o acesso a soluções sustentáveis, ajudando a reduzir consumos e a melhorar o conforto das habitações. Além disso, ajudam a orientar os beneficiários para programas de incentivo público, como o programa Vale Eficiência, que já atribuiu mais de 10.000 vales para obras de melhoria energética, abran -

gendo mais de 13.000 famílias em pobreza energética, financiados pelo Fundo Ambiental e enquadrados pelo Plano de Recuperação e Resiliência.

No ano em que celebra 25 anos, a ADENE renova o seu compromisso de levar energia mais justa, eficiente e acessível a todos. Porque falar de conforto em casa não é falar de luxo — é falar de saúde pública, de justiça social, de dignidade. Este compromisso é para os próximos 25 anos e para além disso, até que o conforto e a qualidade da habitação deixem de ser uma utopia e passem a fazer parte do quotidiano de qualquer cidadão, em qualquer ponto do país.

Portugal is facing, like many other countries, a housing crisis. A crisis that exposes many of the fragilities in the sector that is forcing us to rethink that “having a house” really means. Housing can no longer just be seen as a space where we sleep and houses us - it should above all be a place of comfort, well-being, and quality. And this must be guaranteed for all, without exception, regardless of the economic situation of each one.

Access to decent housing is a constitutional right that requires inclusive and effective public policies that reach all fringes of society. It is important to recognise that while there are several types of housing on the market aimed at different publics, there should be a common starting point: access to minimum conditions of comfort and energy efficiency. Being cold in the winter or facing unbearable temperatures in summer should not be acceptable. Nevertheless, this is the reality for thousands of Portuguese. The socalled energy poverty - the difficulty in accessing essential services such as heating, cooling, hot and cold water and lighting - continues to affect a significant part of the population with direct impacts on health, productivity, wellbeing and even in people’s dignity. But the good news is that we have the tools to counter this scenario. It is down to us as a society to apply them fairly, correctly and on the ground where needed.

ADENE - Agency for Energy works daily to contribute to this change. The comfort of our houses is not a luxury, even less a fashion. It is a structural issue and a pillar of fair energy transition. The Long-Term National Strategy to Combat Energy Poverty 2023-2050 (ELPPE), approved in 2024, is a fundamental instrument on this road. Defining clear and ambitious tar-

gets to reduce energy poverty in Portugal by 2050, based on four fundamental axes: making buildings more sustainable and efficient; guaranteeing universal access to essential energy services; fostering action on the ground; reinforcing energy literacy and knowledge. The immediate goal is clear: to reduce the number of families that cannot keep their homes warm in winter or cool in summer by 2030 - a problem that in 2024 affects around 16% and 30% of Portuguese, respectively; values that have fallen compared to 2020.

ADENE fulfils a vital role in achieving this strategy, providing operational and technical support to the National Energy Poverty Observatory launched in 2024 that monitors the evolution of this reality and proposes action plans for the coming decades. At the same time, it works on awareness and education to citizens about energy efficiency, placing them in the centre of action.

Another concrete example of the local impact of this mission is the Energy Space Network, coordinated by ADENE. These spaces, spread over various points of the country, offering free and personalised advice on topics such as energy efficiency, urban rehabilitation, selfconsumption, renewable energy, and thermal comfort. They are direct points of contact with citizens, facilitating access to sustainable solutions, helping them to reduce consumption and improve the comfort of homes. Moreover, they helped to guide the beneficiaries to public incentive programmes with the programme Efficiency Vouchers that handed out more than 10,000 vouchers for energy improvement works, involving more than 13,000 families suffering energy poverty, and financed by the Environment Fund and framed within the Recovery and Resilience Plan.

In the year in which it celebrates 25 years, ADENE is renewing its commitment to take fairer, more efficient, and accessible energy to all. Because speaking of comfort in the home does not mean luxury - it means public health, social justice, and dignity. This commitment is for the next 25 years and beyond since comfort and quality in housing has ceased to be a utopia but is part of the daily life of any citizen in any part of the country.

Personalidade 2025

A Magazine Imobiliário celebra 12 anos de actividade e muita dedicação aos sectores do Imobiliário, Construção, Ambiente e Turismo. No mercado é reconhecida pelo seu trabalho, isenção e rigor. Por isso mesmo, uma vez por ano, atribuí merecidos troféus a personalidades que se destacaram nas áreas a que a revista se dedica.

Mais do que validar o percurso extraordinário de uma pessoa, feito de conquistas pessoais e colectivas, estes prémios - determinados pela revista com o apoio de instituições em cada área premiada -, são uma prova de gratidão para com quem sempre procurou a excelência na área da sua vocação e possui uma reputação inabalável. Nas páginas que se seguem vão ficar a conhecer os premiados da edição de 2025. São Personalidades que possuem um grande sentido de servir os outros num espaço universal, de todos. São feitos de pequenos e

Semear e colher

Sow and reap

Lançámos as sementes da Magazine Imobiliário em 2013. De lá para cá, cultivámos um terreno nem sempre fácil, mas de que nos orgulhamos. Ao colhermos os nossos frutos, acreditamos que a abundância deve ser partilhada. We scattered the seeds of Magazine Imobiliário in 2013. Since then, we’ve cultivated land that was not always easy, but one we’re proud of. On harvesting our fruits, we believe that abundance should be shared.

Equipa Magazine Imobiliário The Magazine Imobiliário team

gigantes gestos, de quem soube ouvir o seu chamamento em prol da identidade e das raízes de Portugal, seja na valorização de um edifício singular, num material tão português, na procura por soluções mais amigas do ambiente, seja em levar o melhor de Portugal aqui e além-fronteiras ou em rabiscar ideias e ideais.

Todos souberam cultivar o seu jardim, para que, todos nós, pudéssemos apreciar as flores e frutos do trabalho das suas vidas.

Magazine Imobiliário is celebrating 12 years of activity and a lot of dedication to the real estate sectors Construction, Environment and Tourism. In the market it is recognised for its work, impartiality, and accuracy. Which is precisely why once a year we award well-deserved trophies to personalities that stand out in the areas to which the magazine is dedicated.

More than just recognising the extraordinary career of a person, these awards are the product of personal and collective conquests - decided by the magazine with the help of institutions in each of the areas awarded -, they are mark of gratitude for those who always sought excellence in their vocational area and possess an unshakable reputation. In the pages that follow you’ll meet the award winners for the 2025 edition. They are personalities that have a deep sense of service to others in a universal space including everyone. Huge and small gestures are made for those who know how to hear their calling in the service of identity and Portuguese roots, in seeking environmentally friendly solutions, whether taking the best of Portugal overseas or jotting down ideas.

All have known how to cultivate their garden so that all of us can appreciate the flowers and fruits of their life’s work.

Foto Photo: Anabela Loureiro

Foto Photo: Anabela Loureiro

Pedro Lancastre

Prémio Personalidade

Imobiliário 2025

Real Estate Personality Award 2025

Existem pessoas que se destacam pelo que fazem. Outras, pela forma como inspiram. Pedro Lancastre faz as duas coisas com naturalidade. Discreto no tom, firme nas convicções, carrega quase três décadas de experiência no mundo empresarial, em particular no sector imobiliário e ainda assim, é com um brilho nos olhos que fala da família ou do clube do seu coração, o Sporting Clube de Portugal.

Nascido em Lisboa, com 52 anos e pai de seis filhos, encontra na família o seu maior equilíbrio. Cresceu onde “sonhar alto” era lei e “arriscar com cabeça” um mantra herdado do pai e dos irmãos, uma filosofia que transmite hoje a quem lidera e com quem trabalha. Começou no sector bancário, no BCP e BPI, mas foi no imobiliário que se revelou. Na CBRE, deu os primeiros passos como consultor; na Sonae Sierra, liderou o desenvolvimento de novos centros comerciais; na JLL, dirigiu a operação nacional por mais de uma década, consolidando a liderança da marca em Portugal.

Em 2023, abraçou um novo desafio como CEO da Dils Portugal, onde lidera a entrada e expansão da marca no país. Um novo capítulo, com o mesmo entusiasmo de sempre que reserva para os grandes projectos e que passa às equipas que acredita serem capazes de mudar o jogo.

Na empresa o no campo, entre as quatro linhas, e enquanto vice-presidente do Sporting Clube de Portugal, desde 2018, considera que ambos não são assim tão diferentes e acredita que liderar é confiar, é dar espaço para crescer e brilhar. É ser, como gosta de dizer, um “íman de talento”.

Se há quem veja o futuro como um lugar por descobrir, Pedro Lancastre olha-o como terreno fértil para construir. Mais do que fazer caminho, ele abre caminhos.

There are people who stand out for what they do. Others from the way they inspire. Pedro Lancastre does both naturally. Discreet in tone, firm in convictions, he has three decades of experience in the business world, in the real estate sector, in particular, and even so he talks of the love for his family and football club, Sporting, with a twinkle in his eyes. Aged 52 and born in Lisbon, he is the father of six children and has found his greatest harmony in his family. He grew up where “dreaming big” was the law of “taking calculated risks,” a mantra that he inherited from his father and brothers; a philosophy that he shares today to those he leads and works with. He started out in the banking sector in BPC and BPI, but it was in real estate that he shined. He took his first steps as a consultant at CBRE; while at Sonae Sierra is headed the

development of new shopping centres; at JLL he ran national operations for over a decade, consolidating the brand’s leadership in Portugal.

In 2023, he embraced a new challenge as CEO of Dils Portugal where he leads the entry and expansion of the brand in the country. A new chapter, with the same enthusiasm as ever for large projects and the teams that he believes can change the game.

In the company and on the pitch between the four lines as the vice-chairman of Sporting Football Club since 2018, he believes that both are not so different, and believes that leading is a question of trust, and leaving room to grow and shine. And to be, as he likes to say, a “talent magnet.”

If there are those who see the future as a place to discover, Pedro Lancastre sees it as a fertile place to build. More than following the path, he opens pathways.

Foto Photo: Anabela Loureiro

Paula Roque

Prémio Personalidade Construção 2025

Construction Personality Award 2025

Paula Roque da Silva tem uma energia tranquila, uma presença firme e uma determinação que se impõe pelo exemplo. Há três décadas que deixa a sua marca na Revigrés, onde começou como directora de Marketing, em 1995, e desde 2010 assume o cargo de managing partner de uma das empresas mais emblemáticas da cerâmica portuguesa.

Formada em Gestão e MBA pela Católica Lisbon, foi sempre uma curiosa incansável, e continua a ser. Enriquecida por experiências internacionais desde jovem, passou por cursos de Verão em Inglaterra, um estágio na FIAT em Itália, e aprofundou os seus conhecimentos em liderança em instituições como a Columbia Business School, o ISEG e a Nova SBE. Antes de se juntar à Revigrés, passou pela banca de investimento e pela indústria da porcelana.

Ao longo dos anos, o seu trabalho foi reconhecido dentro e fora de portas. Recebeu o Prémio BPI Empresária 2024, o IWEC 2025, em Barcelona, e a Comenda da Ordem do Mérito Empresarial. Lidera com energia e subtileza, com foco nos resultados e atenção aos detalhes, porque, como gosta de dizer, o “diabo está nos pormenores”.

Soma ainda distinções no mundo do marketing e assume hoje papéis de liderança em várias instituições de referência, como a Fundação AEP e a APICER, além de manter uma

forte ligação ao meio académico e tecnológico, através de conselhos consultivos em universidades e centros de inovação. Mãe de três filhos, mantém as amizades de sempre, adora viajar, caminhar, conversar numa esplanada com uma coca-cola na mão e deixar-se perder em sabores de chocolate. É prática, exigente e muito curiosa. Sonha alto, mas sempre com os pés bem assentes na terra. Porque a sorte, como gosta de dizer, “dá mesmo muito trabalho”.

Paula Roque da Silva has a calm energy, a firm presence, and a determination that commands respect by example. For three decades she left her mark at Revigrés where she began as director of Marketing in 1995, and since 2010 accepted the post of managing partner of one of the most emblematic Portuguese ceramic companies.

Trained in Management and with an MBA from Lisbon’s Católica University she was always an indefatigably curious person and still is. Enriched by international experiences since she was young, she attended various summer courses in England, did a work placement at Fiat in Italy, and deepened her leadership skills at institutions like Colombia Business School, ISEG and Nova SBE. Before joining Revigrés, she was in investment banking and the porcelain industry.

Over the years, her work was recognised both in Portugal and overseas. She received the BPI Entrepreneur 2024 Award, the IWEC 2025, in Barcelona, and the Commendation of the Entrepreneurial Order of Merit. She leads with energy and subtlety, with a focus on results and attention to details, because, as she likes to say, “the devil is in the details.”

To this are also added distinctions in the world of marketing, and today she holds leadership roles in various respected institutions such as the AEP Foundation and APICER, in addition to maintaining a strong link to academia and technology circles by sitting on consultative boards at universities and innovation centres.

A mother of three children, she has retained the friendships she has always had, loves travelling, walking, chatting on an esplanade with a Coca-Cola in hand and enjoying chocolate sweets. She is practical, demanding and very curious. She sets her dreams high but always has her feet firmly planted on the ground because luck, like she likes to say, “takes an awful lot of work.”

Foto Photo: Anabela Loureiro

Manuel Duarte Pinheiro

Prémio Personalidade Ambiente 2025

Environment Personality Award 2025

Há quem viva para resolver problemas. E há quem viva para imaginar soluções. Manuel Duarte Pinheiro pertence claramente ao segundo grupo.

Ele é engenheiro do Ambiente, professor catedrático, consultor, investigador, empreendedor, mentor. Mas nenhuma destas palavras, sozinha, o define. Porque em tudo o que faz está presente uma ideia maior: transformar o mundo num lugar mais justo, mais consciente, mais sustentável.

Desde cedo compreendeu que o conhecimento, quando partilhado, multiplica. E foi isso que fez. Nos corredores do Instituto Superior Técnico, nas empresas de consultoria que fundou, nos projectos que liderou dentro e fora de portas. Criou o sistema LiderA, certificou ambientes construídos e destinos turísticos, desenhou soluções para bairros, edifícios, cidades. Pensou Portugal com técnica, mas também com sensibilidade ambiental e cultural.

Com 64 anos, casado e pai de dois filhos, tem no olhar a calma de quem pensa longe e nas mãos o rigor de quem constrói. Está por trás de projectos que marcaram o País: o Túnel do Marquês, o roteiro para a neutralidade carbónica, a Cidade do Futebol, o destino turístico de Setúbal, entre outros. Todos com um fio condutor: a responsabilidade. Mas a sua obra vai muito além do terreno.

Orientou mais de cem teses, publicou estudos, deu aulas de Lisboa à China, presidiu instituições, ajudou a desenhar políticas e estratégias. Formou gerações. Influenciou mentalidades. Porque para ele, sustentabilidade não é só técnica, é forma de estar. Manuel Duarte Pinheiro não fala de sustentabilidade, pratica-a. Não ocupa lugares, cria caminhos. E talvez por isso, a sua maior marca não esteja só nos edifícios que ajudou a erguer, mas na consciência que ajudou a elevar.

There are those who live to solve problems. And there are those who live to think up solutions. Manuel Duarte Pinheiro clearly belongs to the second group.

He is an Environmental engineer, a university professor, consultant, researcher, entrepreneur, and mentor. But none of these words define him on their own. Because there is a larger idea to everything he does: to make the world a fairer, more aware, and more sustainable place.

From early on he realised that knowledge when shared has a multiplying effect, and this is what he did. On the corridors of the Lisbon Higher Technical Institute, in the consultancy companies that he founded, and in the projects that he headed, both behind closed doors and outside. He created the LiderA system, certified build environments and

tourisms destinations, designed solutions for neighbourhoods, buildings, and cities. He conceived Portugal with technique, but also with environmental and cultural sensitivity. Aged 64, married and a father of two, he has the calm look of someone who has a farsighted vision, and the firm hands of someone who builds. Behind him are landmark projects in Portugal such as the Marquês Tunnel (Lisbon), the Route to Carbon Neutrality, the Football City, Setúbal the tourism destination, among others. All with a common thread: responsibility.

But his work goes far beyond plots of building land. He has tutored more than 100 dissertations, published studies, given lessons from Lisbon to China, headed institutions, and has helped design policies and strategies. He has taught generations and influenced mentalities, because for him sustainability is not only a technique, but also a way of being.

Manuel Duarte Pinheiro doesn’t just talk sustainability; he practises it. He doesn’t occupy places; he creates paths. And perhaps that’s why his greatest mark he’s left is not just in the buildings that he’s helped to erect, but in the awareness, he’s helped to raise.

Foto Photo: Anabela Loureiro

Pedro Machado

Prémio Personalidade

Turismo 2025

Tourism Personality Award 2025

Nem sempre a vocação se revela cedo. Mas, às vezes, manifesta-se com a força silenciosa das raízes, firme, inevitável. Pedro Machado nasceu com essa vocação de servir. Não no sentido vago da política, mas no gesto quotidiano de pensar o território, valorizar a cultura, cuidar das pessoas. Talvez por isso tenha começado com Filosofia: para compreender o mundo. E depois com Psicologia Educacional: para melhor lidar com ele. Concluiu também um doutoramento em Patrimónios Alimentares, tema que traduz o seu olhar, onde memórias, afectos, terra e identidade se entrelaçam. Começou por onde mais se aprende: junto das pessoas. Foi vice-presidente da Câmara de Montemor-o-Velho durante dez anos, onde percebeu que os territórios não se administram, cuidam-se. Essa noção de proximidade e atenção ao detalhe acompanhou-o na presidência da Entidade Regional de Turismo do Centro de Portugal. Durante quase duas décadas, deu voz à região e consolidou um dos destinos mais autênticos do país, promovendo-o com rigor e entrega. Mas o seu trabalho foi além da promoção. Sempre acreditou que o turismo deve ser uma estratégia integrada de desenvolvimento: respeitar raízes, valorizar saberes, dinamizar a economia, criar orgulho. Liderou equipas, redesenhou dinâmicas, cultivou alianças dentro e fora do país. E nunca perdeu o foco: o turismo só faz sentido quando melhora a vida de quem vive nos territórios. Hoje, como secretário de Estado do Turismo, traz consigo esse percurso de escuta e acção.

Conhece o país para lá dos mapas e sabe que cada destino é feito de histórias e patrimónios vividos. Talvez o segredo esteja aí: no modo como olha para o turismo, não apenas como sector, mas como uma ideia de país com memória e uma capacidade imensa de se reinventar.

Talvez venha daí também o prazer de jogar golfe ou desafiar as ondas, de sentir o território com o corpo. Ou o gosto por um bom livro, uma viagem bem vivida, ou um vinho partilhado com tempo e conversa. Porque, no fundo, é de experiências autênticas que se faz o país. E é por isso que ele nunca deixou de o ouvir.

A vocation doesn’t always reveal itself early on. But sometimes it shows with a silent force from the roots - firm and inevitable. Pedro Machado was born with a vocation to serve. Not in a vague political sense, but in the dayto-day gesture of thinking about territory, valuing culture, and looking after people. Perhaps this is why he started off with philosophy; to understand the world. And later with Educational Psychology; to better deal with it. Today, he has completed a doctorate in Food Heritage, a subject that informs the way he sees the world; where affections, land and identity are intertwined. He began where he learnt the most: with people. He was Deputy Mayor of Montemoro-Velho Council for 10 years where he understood territories are not administered, they are cared for. He has drawn on this idea of be -

ing close to people locally and paying attention to detail as the President of the Centre of Portugal Regional Tourism Board. For almost two decades he gave voice to the region and consolidated one of the country’s most authentic regions, promoting it with passion and dedication.

But his work went beyond marketing. He has always believed that tourism should have an integrated development strategy: respecting roots, prizing knowledge, boosting the economy, and instilling pride. He has led teams, redesigned dynamics, cultivated alliances within and outside the country. And he never lost focus: tourism only makes sense when it improves the lives of those who live in these regions.

Today, as Secretary of State for Tourism, he brings this background of listening and action with him. He knows the country beyond just maps and knows that each destination is made up of history and heritages lived. Maybe this is where the secret lies: the way in which he looks as tourism, not just as a sector, but as an idea of the country with a memory and an immense capacity to reinvent itself. Perhaps the pleasure of playing golf or surfing also stems from there, to feel that the territory is like a body. Or to enjoy an enjoyable book, a trip full of experiences, or a wine shared at leisure and in conversation. Because, at the end of the day, the country is made up of authentic experiences. And which is why he has never stopped listening to people.

Foto Photo: Anabela Loureiro

Mário Sua Kay

Prémio Personalidade

Mérito 2025

Merit Personality Award 2025

Há percursos discretos que, quando vistos de perto, se revelam extraordinários. O de Mário Sua Kay é um desses.

Não é só a geografia que marca o seu caminho, entre Lourenço Marques, Eswatini, Londres e Lisboa, mas a forma como o percorreu: com curiosidade sem limites, com rigor e com a sensibilidade de quem vê mais além do traço.

Foi em Moçambique que começou a desenhar o mundo. Frequentou escolas marcadas pela diversidade cultural, étnica e ideológica, talvez aí tenha nascido o olhar aberto que atravessa toda a sua obra. Em Londres, convenceu a Universidade de Westminster com dois desenhos a tinta-da-china de pássaros imaginários. Preferiu a imagem à palavra. E nunca mais deixou de desenhar. Como dizia Le Corbusier: “desenhar é mais rápido, e deixa menos espaço para mentiras”.

Ao fundar o seu atelier em Lisboa, em 1984, iniciou uma viagem entre escalas, linguagens e continentes. Assinou moradias, torres, centros comerciais, sedes de empresas, equipamentos desportivos e de saúde, sempre com um raro equilíbrio entre funcionalidade e identidade. Os prémios acumulam-se: Monsanto, Espace, Alegro Setúbal, Coresi, Nova Arcada… Mas mais do que troféus, o que o move é ver os edifícios vivos,

úteis, intactos. Acredita que sustentabilidade é, acima de tudo, qualidade que perdura. Hoje, continua a acompanhar obras com entusiasmo, visita com carinho projectos de há décadas, rabisca ideias, cultiva o jardim, caminha ao amanhecer, pinta quadros que diz que só ele gosta. Não trabalha para impressionar. Trabalha para fazer bem. No fundo, esse é o mistério de uma vida inteira dedicada à arquitectura: uma prática silenciosa, precisa, generosa. Ou, como gosta de dizer: “we just do it — no fuss, no hassle (Fazemos de forma simples - sem complicações, sem problemas).”

There are discreet career paths that turn out to be extraordinary when seen up close. Mário Sua Kay’s is one of these. It is not just geography that marked his path between Lourenço Marques (Today Maputo), Estwani, London and Lisbon, but the way he took it: with boundless curiosity, accuracy, and with the sensibility of someone who looks far beyond the outline.

It was in Mozambique where he began to design the world. He attended schools marked by cultural, ethnic, and ideological diversity, and it was perhaps here that the open vision that crosses all his work arose. In London he convinced the University of Westminster with two ink drawings of imaginary birds. He pre -

ferred the image to the word. And he never stopped designing. As Le Corbusier used to say: “Drawing is faster and leaves less room for lies.”

On founding his studio in Lisbon in 1984, he began a journey between stopovers, languages, and continents. He designed town houses, towers, shopping centres, company headquarters, sports facilities and always did so with a rare balance between functionality and identify. He collected awards: Monsanto, Espace, Alegro Setubal, Coresi, Nova Arcada... but more than trophies, what moves him is seeing his buildings alive, useful, and intact. He believes that sustainability is, above all, quality that lasts.

Today, he continues to follow his projects that are decades old enthusiastically, sketches ideas, tends his garden, takes dawn walks, paints paintings that he says he does for his own enjoyment. He doesn’t work to impress. He works to do good. At the end of the day this is the mystery of a whole life dedicated to architecture: a silent, precise, and generous practice. Or, as he likes to say: “we just do it — no fuss, no hassle.”

Lisboa SRU

Há 20 anos a criar melhores condições para os lisboetas

Creating the best conditions for Lisboners for 20 years

Foi em 2005 que nasceram as sociedades de reabilitação urbana (SRU) para melhorar os espaços urbanos da capital. Hoje, tem uma nova identidade e uma missão maior. Falámos com o presidente do Conselho de Administração da Lisboa SRU, Gonçalo Santos Costa, para quem a habitação é uma “prioridade absoluta”. The Urban Rehabilitation Companies (SRU) were set up in 2005 to improve urban spaces in the capital. Today, it has a new identity and a greater mission. We interview the President of the Lisboa SRU administrative board, Gonçalo Santos Costa, who says that housing is an “absolute priority.”

Apresentaram recentemente a obra “20 Anos a Construir Lisboa”. Como olha para estes últimos 20 anos da capital? Há 20 anos, a Lisboa Ocidental SRU, E.M., juntamente com outras duas sociedades de reabilitação urbana, foram criadas no sentido de contribuírem para uma maior descentralização dos serviços de urbanismo, e da gestão património, em zonas muito específicas da cidade. Nesse contexto, essas sociedades contribuíram de forma directa para a regeneração das zonas específicas em que actuavam, melhorando o espaço urbano e o edificado existente.

Em 2018, foi decidida a alteração dos estatutos da Lisboa Ocidental SRU, no sentido de se constituir como uma empresa municipal a par da Carris, EGEAC, EMEL e Geabalis, com o objectivo de concretizar um conjunto vasto de projectos e obras previstas para praticamente toda a cidade. Estas acções, foram distribuídas por quatro programas base: habitação, equipamentos saúde/outros, equipamentos de educação e obras de espaço público. O conjunto de intervenções programado foi sendo sucessivamente incrementado, e a execução tornou-se crescente, gerando uma grande transformação em Lisboa, nestas áreas essenciais, e que acompanha as necessidades decorrentes do próprio desenvolvimento da cidade. Considerando que, só de 2021 a 2025, foram executados 28 equipamentos, sete empreitadas de habitação (correspondentes a

878 fogos) e cinco intervenções em espaço público, com uma carteira de investimento anual de valor médio entre 80 e 100 milhões de euros valor que se prevê manter nos próximos anos, fica claro o papel da Lisboa SRU na execução de empreitadas e projectos que contribuem para melhoria da qualidade de vida dos lisboetas.

Nos últimos quatro anos a Lisboa SRU executou sete empreitadas de habitação, correspondentes a 878 fogos. Um valor significativo, mas ainda assim aquém face à carência da oferta habitacional para tanta procura. O que está a ser feito, e vai ser feito, nesta matéria?

Consideramos que a habitação é uma prioridade absoluta. Além dos fogos já construídos com financiamento PRR e das intervenções previstas, temos participado em articulação com os serviços camarários da Câmara Municipal de Lisboa do Pelouro da Habitação da vereadora Filipa Roseta, no desenvolvimento de novos modelos de disponibilização de habitação. Entendemos como prioridade a conjugação de esforços entre a autarquia, o Estado, e os privados, para que seja possível dar continuidade ao esforço na criação de habitação nova, que, na esteira do apoio do PRR, permita a realização de mais habitação em Lisboa nos próximos anos. Reforçamos ainda a necessidade de passagem de imóveis vagos do estado, e do respectivo financiamento,

Entrevista Interview:Carla Celestino

Fotos Photos: Anabela Loureiro

para execução e gestão futura de mais habitação em Lisboa, a par da promoção de modelos de parceria entre o público e o privado.

Aos promotores e empreiteiros, impõe-se o acelerar de novas metodologias de execução de empreitadas, como a pré-fabricação e/ou construção modular, que permitam acelerar a construção, reduzir custos e cumprir os requisitos normativos, mantendo sempre os elevados padrões de funcionalidade, qualidade e de estética que a cidade sempre manteve.

A construção nova para renda acessível é uma solução que tem sido defendida pelos especialistas para dar resposta à actual crise da habitação. Em que zonas da cidade a Lisboa SRU tem actuado com projectos de renda acessível e que novas apostam vão fazer?

A construção nova para renda acessível foi o maior desafio destes últimos cinco anos da empresa, num elevado esforço para

concretização no âmbito do financiamento por PRR, principalmente em Entrecampos, Marvila e Quinta do Ferro, que representam a execução de um total de 878 fogos entre 2021 e 2025, num valor total de empreitadas de 176 milhões de euros mais IVA. Intervenções Santo António, Quinta do Ferro, Campolide e Chelas, irão acrescentar aproximadamente mais 200 fogos entre 2027 e 2030, estando outras localizações em estudo e/ou projeto de acordo com a carta da habitação de Lisboa aprovada neste mandato.

Fala-se também muito no arrendamento a custos controlados. O modelo empreendido para impulsionar este tipo de habitação tem sido a concessão da construção a privados. Na actual conjuntura ainda é viável?

No caso de Lisboa, o modelo tem sido impulsionado pela construção de habitação nova, para esse efeito, com recurso ao financiamento de PRR, permitindo um volume de

Consideramos que a habitação é uma prioridade absoluta.

We think that housing is an absolute priority.”

construção e colocação no mercado de arrendamento a custos controlados, sem paralelo na história da cidade.

O modelo para a concessão a privados da construção de habitação para arrendamento a custos controlados, nomeadamente para Benfica e Parque das Nações, foi estudado de forma a ser apelativo para os privados e conduzir a oferta de habitação para arrendamento acessível, na certeza que o contributo do sector privado é essencial para o aumento da oferta de habitação para arrendamento na cidade. Infelizmente não foi possível dar ainda seguimento a esse modelo, mas estamos certos de que será possível no futuro próximo, que se encontre o consenso político que permita a sua aprovação.

Lisboa tem sabido atrair jovens para o ensino superior, mas a falta de oferta para habitação tem feito disparar os preços, muitas vezes incomportáveis para encarregados de educação e alunos. Prevêem apoiar a construção de residências de estudantes?

A Lisboa SRU participou no desenvolvimento de um modelo para construção de residências de estudantes em parceria com privados, que também não foi aprovado em reunião de câmara. Mantemos a intenção de levar novamente a proposta a votação, convictos de que o modelo é interessante para promotores e garantia de oferta de camas a custos reduzidos para os jovens. Em linhas gerais, neste modelo a autarquia fornece o terreno com projecto aprovado e o privado garante um mínimo de 50% das camas a valores de mensais reduzidos. Neste contexto, foram aprovados PIP’s para dois terrenos em Marvila e estão em fase avançada os estudos para um terreno no Parque da Nações e outro na Ajuda. Acreditamos que no futuro próximo será possível encontrar um ponto de entendimento que nos permita dar seguimento à concessão para estas intervenções.

Tendo em conta o envelhecimento da população, têm previsto algum programa ao nível de residências para seniores?

Está em preparação um outro modelo de parceria com privados, precisamente para a construção de residências sénior, que se pretende levar a votação no próximo mandato. Este modelo prevê a utilização de terrenos e/ ou edifícios da autarquia para a construção

modular de unidades de aproximadamente 120 Quartos, dispersos pela cidade. Estão já em estudos duas localizações, prevendo-se a existência de, pelo menos, uma unidade por freguesia. Entendemos que este programa será muito relevante para um maior apoio à população mais idosa da cidade e para os seus familiares.

As cooperativas habitacionais tão em voga há uns anos parecem estar de volta. Existem novos projectos na calha que a Lisboa SRU poderá apoiar?

A Lisboa SRU teve a seu cargo a execução de projectos para a concretização de duas cooperativas, estando ainda em projecto outros três projectos de cooperativas, em linha com o nosso compromisso com este modelo, em Arroios, em Santa Clara e em São Vicente.

Este modelo de participação de privados, acrescenta mais uma possibilidade de construção de habitação, que em linha com os outros modelos já descritos, deverão ser considerados no esforço conjunto de promover à existência de mais oferta com a participação de todos os atores possíveis para um efetivo resultado de aumento da mesma.

O crescimento de Lisboa e as novas populações que tem atraído criaram a necessidade de ter mais creches e escolas, mais centros de saúde…, imagino que a Lisboa SRU não tenha ‘mãos a medir’ a este nível?

A Lisboa SRU, concretizou, entre 2021 e 2025, 10 escolas básicas, nove jardins de infância, cinco creches, seis unidades de saúde, além de outros equipamentos importantes como o Teatro Variedades, o MUDE e Pavilhão Julião Sarmento, dois postos de limpeza e um pavilhão desportivo. Além disso, actuamos com base na psicologia ambiental para transformar o espaço público e promover hábitos sustentáveis como a mobilidade activa, a convivência comunitária e o uso consciente dos recursos. Realizámos intervenções em várias zonas da cidade, essencialmente no âmbito do programa “Há Vida no meu Bairro”, lançado neste mandato, e estão já em projecto ou obra várias outras intervenções em diversas freguesias, que irão contribuir para a melhoria do tecido urbano. Um outro programa que começa a ganhar forma é o de requalificação dos espaços urbanos nas envolventes às escolas e creches que a empresa executou e para os quais se foram identificando

necessidades de melhoria.

Estão ainda em fase de projecto e/ou de empreitada, mais um vasto conjunto de equipamentos, para diversos fins e para os quais a empresa se esforça diariamente no sentido da sua concretização.

Este foi e será o motor da nossa actuação: “fazer!”

A Câmara Municipal de Lisboa é o único accionista da Lisboa SRU. Considera que se contasse com accionistas privados poderiam fazer mais obra, ou poderia existir o risco de desvirtuar a sua natureza?

Uma empresa municipal deve actuar de forma absolutamente independente de interesses privados, em benefício dos seus cidadãos, com isenção e transparência na utilização parcimoniosa de verbas públicas. Construímos para a cidade, com base no orçamento de global de despesa da autarquia, sem proveitos financeiros, mas com elevados proveitos sociais, culturais, ambientais, etc.

Não obstante este carácter de serviço público, consideramos ser de fundamental interesse a participação de privados em modelos de parcerias, de protocolos, de

Actuamos com base na psicologia ambiental para transformar o espaço público e promover hábitos sustentáveis como a mobilidade activa, a convivência comunitária e o uso consciente dos recursos. We operate based on environmental psychology to transform the public space and promote sustainability habits such as active mobility, community living and a responsible use of resources.”

A construção nova para renda acessível foi o maior desafio destes últimos cinco anos da empresa.

New construction for affordable rent was this company’s greatest challenge over the past five years.”

concessões ou outros, em que o resultado promova ao incremento de oferta de mais equipamentos ou habitação pela colaboração e esforço conjunto.

Disse que o motor da actuação da Lisboa SRU é “o fazer”. Como vão “fazer” os próximos 20 anos?

Em breve, o maior compromisso da empresa será o de assumir a requalificação das escolas secundárias de Lisboa, um desafio enorme, de responsabilidade acrescida pela dimensão e complexidade que representa. Este programa será apoiado pelo Estado, fundamental para que o mesmo seja possível, dado o elevadíssimo esforço financeiro a que obrigaram as reabilitações das 28 escolas do município.

A par deste programa, iremos dar seguimento a uma carteira imensa de projectos e obras de equipamentos em áreas diversas, continuar o esforço de execução de habitação e promover várias intervenções em es -

paço público da cidade, e de acordo com o valor de orçamento plurianual da CML destinado à Lisboa SRU.

Serão certamente contributos de relevante importância para a cidade, reflexo de um cuidado maior na preservação do edificado, mas também na criação de mais e melhores condições para os lisboetas.

You recently presented the book “20 Years Building Lisbon”. How do you view the capital’s last 20 years?

Twenty years ago, Lisboa Ocidental SRU (West Lisbon SRU), E.M., and two other urban rehabilitation entities were set up with the purpose of contributing to a greater decentralisation of urban services and property management in very specific parts of the city. In this context, these companies have directly contributed to the regeneration of the specific zones in which they were operating, improving the urban space, and existing built up area.

In 2018, it was decided to alter the legal status of Lisboa Ocidental SRU (East Lisbon SRU) and reconstitute it into a larger municipal company on a par with Carris (buses), EGEAC (arts, entertainments and cultural events), EMEL (car parks and parking control) and Geabalis (municipal housing), with the aim of achieving a vast range of projects slated for practically the entire city. These acts were distributed across four key programmes: housing, health facilities/ other, education facilities, and public spaces projects. The number of planned projects

has been successively increased as has the number of projects completed, resulting in a great transformation in Lisbon in these essential areas and which meets the needs arising from the actual development of the city.

Considering that from 2021 to 2025 alone, 28 facilities were built, six housing projects (corresponding to 878 new homes), and five public space projects, using an average annual investment portfolio of between €80€100 million - an amount that is set to continue in the coming years - Lisboa SRU’s role

in pursuing developments and projects that contribute to improving the quality of the lives of Lisboners is clear.

Over the past four years Lisbon SRU has built seven housing developments, corresponding to 878 homes. A significant amount, but even so a far cry given the lack of housing offer for so much demand. What is being done and will be done to this end?

We think that housing is an absolute priority. In addition to the homes already built with EU financing from the Recovery and Resilience Plan (RRP) and planned projects, we have been working hand-in-glove with Lisbon City Council’s Housing Department, Cllr. Filipa Roseta, and municipal services to develop new housing models.

Understanding the priority, we’re joining forces with the city municipal authority, the State, private sector operators so that we can continue our efforts to create new housing which, with RRP funding, will enable us to build more housing over the next few years. We’ve also stepped up the need to direct empty State-owned properties towards housing, and the respective funding needed to build and manage more housing in Lisbon and promote PPPs (Private-PublicPartnerships).

We’re also encouraging developers and building firms to speed up the use of new models of construction such as prefabricated and/or modular construction, reducing costs, while meeting the building requirements, and maintaining high standards of functionality, quality, and aesthetics that the city has always had.

New build for affordable rent is a solution that has been called for by specialists to solve the current housing crisis. In which areas of the city has Lisboa SRU operated in terms of affordable rental housing and what new investments are in the pipeline?

New construction for affordable rent was this company’s greatest challenge over the past five years, with us making a great effort to build homes using RRP funds, mainly in Entrecampos, Marvila, and Quinta do Ferro, representing the building of 878 homes between 2021 and 2025, at a total cost of 176 million euros plus VAT.

Projects are also planned for other places such as Santo António, Quinta do Ferro, Campolide and Chelas which will add a fur-

O maior compromisso da empresa será o de assumir a requalificação das escolas secundárias de Lisboa.

The company’s biggest commitment will be

the refurbishment of Lisbon’s secondary schools.”

ther 200 homes between 2027 and 2030, agreed under the Lisbon Housing Charter for this term.

Rents at controlled costs are also very much discussed. The model employed to boost this type of housing has been to award concessions to private construction companies. Is this still viable given the current economic circumstances?

In the case of Lisbon, the model has been driven by the construction of new build and to this effect with funding from the RRP, enabling a volume of housing to be built and put on the market at controlled costs in a move that is without parallel in the city.

The concession model awarded to private developers to build housing for rent at controlled costs, namely for Benfica and Parque das Nações was studied so as to be attractive to private construction firms to provide housing for affordable rent and in the certainty that the contribution of the private sector is essential to increasing the housing offer for rent in the city. Unfortunately, it has not yet been possible to pursue this model, but we’re certain that it will be soon, and that a political consensus can be reached that will enable it to be approved.

Lisbon has known how to attract young people into further education, but the lack of housing supply has skyrocketed prices which very often are insupportable for students weighed down by student loans and education fees. Do you see supporting the construction of student residences?

Lisboa SRU had been involved in the development of a model for the construction of student residences in partnership with private players that also ended up not being approved at a city council meeting. We intend to take the motion to the vote again, convinced that the model is interesting for developers and guarantees a supply of beds at reduced costs for young people. In general lines, in this model the authority supplies the land with planning permission, and the private company guarantees a minimum of 50% of the beds at reduced monthly rates. In this respect, PPRs have been approved for two parcels of land in Marvila, and other projects are in an advanced phase of studies for land in the Park of the Nations (Parque da Nações) and another in Ajuda. We believe that in the near future we will be

able to find a point of understanding that will enable us to grant a concession for these projects.

Considering the ageing of the population, have you some programme in the pipeline for senior residences?

Another partnership model with private entities is under preparation, specifically for the construction of senior residences, and it is intended to put this to the vote in the next term. This model foresees the use of land and/or municipal buildings for the modular construction of units of approximately 120 rooms spread throughout the city. Two locations are already being studied, looking into at least one unit per parish. We believe that this programme will be highly relevant to provide greater support for the city’s elderly and their families.

Housing cooperatives which have been in vogue for some years seem to be back. Are there new projects in the pipeline that Lisboa SRU could support?

Lisboa SRU was responsible for undertaking two projects to create two cooperatives, while a further three cooperative projects are on the drawing board, in line with our commitment to this model, in Arroios, Santa Clara and São Vicente.

This model of private participation adds one further house building possibility, which in line with the other models already described, should be considered in the joint effort to promote more supply involving all players possible to provide an effective result for increasing the same.

The growth of Lisbon and the new populations that it has attracted has created the need to have more creches and schools, and more health centres..., I imagine that Lisboa SRU hasn’t got the pockets or the capacity to stretch to this?

Between 2021 and 2025 Lisboa SRU built 10 new primary schools, nine kindergartens, five crèches, six health centres, in addition to other important amenities such as the Teatro Variedades (Variety Theatre), MUDE (a fashion and contemporary design museum) and the Julião Sarmento Pavillion, and a sports pavillion.

Moreover, we operate based on environmental psychology to transform the public space and promote sustainability habits such as active mobility, community living and a re -

sponsible use of resources. We’ve undertaken projects in various parts of the city, essentially on the back of the “There’s Life in My Neighbourhood” programme (Há Vida no meu Bairro) which was launched in this term, and various other projects in different parishes that are either being projected or are underway to improve the urban environment. Another programme that is starting to gain form is the rennovation of urban spaces surrounding schools and crèches that the company is undertaking; areas which have been identified as needing improvements.

Also, in the project and/or works phase is a vast number of facilities for sundry ends and which the company is working hard daily to complete.

And what has been the driver for our efforts and will continue to be so, is this: “Getting things done!”

Lisbon City Council is the sole shareholder of Lisboa SRU. Do you think that if you could count on private shareholders, you could conduct more works, or would that run the risk of distorting its nature?

A municipal company should act in a way that is absolutely independent of private interests for the benefit of its citizens, transparently and without exception when prudently using public monies. We undertake building projects for the city based on the city council’s total budget, in a not-for-profit way but providing a high social, cultural, and environmental return, etc.

Notwithstanding a public service of this nature, we think that it is fundamentally important for private companies to be involved in partnership models, protocols, concessions, and others, when the result fosters an increase in the supply of more amenities, facilities and housing through joint effort and collaboration.

You said that the driver for Lisbon SRU is “getting things done.” What will the next 20 years look like?

Soon, the company’s biggest commitment will be the refurbishment of Lisbon’s secondary schools, a huge challenge of added responsibility given the size and complexity that this project represents. This programme will be supported by the State, vital for this to be possible given the extremely high financial outlay doing up 28 municipal schools will entail.

Alongside this programme we’ll be pursuing a huge portfolio of projects and works on amenities and facilities in a wide range of areas, continuing our efforts to build housing while developing various improvement projects in the city’s public spaces and in line with the Lisbon City Council’s multi-annual budget earmarked for Lisboa SRU.

They will certainly be contributions of a relevant importance for the city, a reflection of a greater care in preserving the city’s building stock but also creating more and better conditions for Lisboners.

Este foi e será o motor da nossa actuação: “fazer! What has been the driver for our efforts and will continue to be so, is this: “Getting things done!”

CASACERAMICA,

FOTO: MICHAEL SANDMAIER

Plumb Line

SANJOSE e UDRA

SANJOSE and UDRA

Reinventar a construção portuguesa

Reinventing Portuguese construction

Com mais de 35 anos de presença sólida no mercado português, o Grupo SANJOSE tem contribuído de forma decisiva para o desenvolvimento do país, participando em algumas das suas obras mais emblemáticas, e mantendo sempre o compromisso profundo com a qualidade, a inovação e a responsabilidade ambiental.

With over 35 years of solid presence in the Portuguese market, the SANJOSE Group has decisively contributed to the development of the country, involved in some of its flagship projects, while always maintaining a deep commitment to quality, innovation, and environmental responsibility.

Desde a sua chegada a Portugal, o Grupo SANJOSE tem operado através de duas vertentes complementares: a Constructora San Jose SA e a Construtora Udra, Lda. Esta última, com uma identidade própria adaptada ao mercado nacional, destaca-se sobretudo na área da reabilitação urbana, sector em que acumulou vasta experiência. A sua especialização em intervenções técnicas complexas, sobretudo em centros históricos, evidencia o seu compromisso rigoroso com a preservação do património e o desenvolvimento de soluções construtivas inovadoras e sustentáveis.

O sucesso do grupo assenta, em grande medida, na confiança estabelecida com os seus clientes. Mais de 90% das obras são realizadas para entidades privadas, o que evidencia relações duradouras baseadas numa gestão próxima, flexível e em constante evolução. Cada projecto é encarado como único, reflectindo a necessidade de adaptação às especificidades de cada cliente e às dinâmicas de um mercado em constante mudança.

A revolução da industrialização

na construção

No contexto actual, a construção enfrenta um desafio global: como aliar qualidade, sustentabilidade e rentabilidade num mercado que exige respostas rápidas e eficientes. O Grupo SANJOSE tem estado na vanguarda dessa transformação, apostando na industrialização da construção. A construção off-site, que privilegia a pré-fabricação de

componentes e módulos em ambiente controlado, é um claro exemplo dessa inovação. Esta metodologia permite a execução simultânea de várias fases do projecto, reduzindo prazos, minimizando desperdícios e assegurando um rigoroso controlo de qualidade. Com centros de produção estrategicamente localizados em Lisboa, Porto e Algarve, o Grupo responde de forma ágil às solicitações dos clientes, garantindo acompanhamento próximo das empreitadas.

A FACOPREMO, unidade de pré-fabricação integrada no Grupo, simboliza esta visão de futuro. Com uma grande capacidade de produção, garante uma construção eficiente e sustentável, tornando a habitação mais acessível e economicamente viável. Esta abordagem responde à escassez de mão-de-obra qualificada, aos desafios de custo e à necessidade premente de sustentabilidade.

Sustentabilidade: compromisso contínuo

O domínio da sustentabilidade assume também um papel central na estratégia do Grupo SANJOSE.

Desde 2009 que o sistema de gestão da qualidade implementado em Portugal integra certificações ambientais rigorosas, reflectindo uma política de melhoria contínua e responsabilidade social. A participação em mais de 30 projectos certificados BREEAM, LEED e WELL atesta o compromisso da empresa com elevados padrões ambientais e de desempenho energético.

Fotos Photos: SANJOSE/UDRA

A adaptação às alterações climáticas é igualmente uma prioridade. O Grupo aprimorou a sua metodologia de cálculo da sua pegada de carbono, garantindo conformidade com padrões internacionais, como o GHG Protocol, e assegurando a redução progressiva das emissões poluentes nas suas operações.

Portefólio de excelência com inovação

Além da inovação tecnológica e ambiental, o Grupo SANJOSE tem um vasto portefólio de projectos emblemáticos que ilustram a sua capacidade técnica e a sua versatilidade. No sector do comércio, destacou-se com empreendimentos como o Almada Fórum e o Mar Shopping Algarve; no sector dos escritórios, com o edifício da AGEAS e o Edifício Meridiano, em Lisboa, e a Torre Burgo, no Porto; e no sector do ensino, com obras como a Faculdade de Arquitectura do Porto. No sector do turismo, a construção de mais de 50 hotéis, incluindo o premiado The One Palácio da Anunciada, em Lisboa, The Ivens, o PortoBay Flores ou o Aurea Museum Hotel que reforçam a sua presença e excelência. A reabilitação urbana, em particular, é um campo onde o Grupo SANJOSE tem consolidado um papel de referência, respondendo aos desafios técnicos e legais com soluções sob medida e uma forte articulação com equipas multidisciplinares, entidades públicas e organismos certificadores. Esta actua -

ção coesa garante a eficiência e sustentabilidade dos projectos, promovendo a regeneração das cidades portuguesas com respeito pelo seu património.

Atento aos desafios actuais do mercado, nomeadamente a nova vaga de procura habitacional, o Grupo reafirma o seu compromisso com a flexibilidade, a segurança e a cooperação estreita com os clientes. A filosofia da “Qualidade Total” permeia toda a organização, envolvendo todos os colaboradores na manutenção rigorosa dos sistemas de gestão da qualidade e ambiental.

Assim, o Grupo SANJOSE continua a escrever a sua história em Portugal, construindo não apenas edifícios, mas também um legado sólido de excelência, sustentabilidade e compromisso com a comunidade e o ambiente. Como o director geral Nilton Ramos nos diz: “No Grupo SANJOSE, não procuramos ser melhores nem piores que os outros. Procuramos ser diferentes. E essa diferença assenta numa filosofia sólida, que se mantém inalterada: Uma obra é uma empresa; essa empresa tem um responsável e esse responsável é o director de obra.”

Esclarece também que “esta visão confere uma autonomia quase total às nossas obras, que operam como empresas independentes dentro da grande estrutura do Grupo SANJOSE. Cada director de obra é o líder e o ponto de referência em cada projecto, assumindo total responsabilidade pelo seu sucesso.

A estrutura central – “casa mãe” – e cada umas das delegações, compostas por técnicos com mais de 20 anos de experiência na empresa – a verdadeira ‘espinha dorsal’ do Grupo SANJOSE – supervisionam, garantem suporte e partilha de conhecimento. Esta abordagem não só garante um controlo rigoroso e uma gestão eficiente, mas também é o nosso principal motor de formação. Estes técnicos experientes, ao mesmo tempo que supervisionam e orientam, dedicam-se a formar a próxima geração de directores de obra, transmitindo o nosso conhecimento e os nossos valores. São eles que cultivam e fortalecem a relação de confiança com cada cliente, assegurando que cada projecto reflecte a nossa dedicação, a nossa qualidade e a nossa forma única de construir. É esta cultura de responsabilidade, autonomia e formação contínua que nos permite continuar a reinventar a construção nos diferentes países onde actuamos.”

Nilton Ramos remata dizendo que “na SanJose, construímos mais do que edifícios, construímos relações.”

Since its arrival in Portugal, the SANJOSE group has operated through its two complementary vectors: Constructora San Jose SA, and Construtora Udra, Lda. The latter, with its own identity adapted to the national market, above all stand out in the urban rehabilitation area, a sector in which it has gained a

vast experience. Its specialisation in complex technical projects, particularly in historic centres, shows its strong commitment to preserving heritage and the development of innovative and sustainable building constructions.

The group’s success is by large measure down to the confidence it has from its clients. Over 90% of the works done for private entities, which is evidenced by lasting relationships based on a close and flexible management in constant evolution. Each project is seen as unique, reflecting the need to adapt each to the specific needs of each client and the dynamics of a market in constant change.

An industrial revolution in construction

In the current context, construction faces a global challenge: how to link quality, sustainability and profitability in a market that demands rapid and efficient solutions.

The SANJOSE Group has been in the vanguard of this transformation, focusing on the industrialisation of construction. Off-site construction that emphasises prefabricated components and modules in a controlled environment, is a clear example of this innovation. This methodology enables the simultaneous execution of various phases of the project, minimising waste and assuring strict quality control.

With production centres strategically located

in Lisbon, Porto and the Algarve, the group meets the requests of clients in an agile way, ensuring that the projects are closely supervised.

FACOPREMO, a pre-fabrication unit integrated within the group symbolises this vision of the future. With a large production capacity, it guarantees efficient and sustainable construction, making housing more accessible and economically viable. This approach meets the lack of qualified labour, the challenges of cost, and the pressing need for sustainability.

Sustainability: an ongoing commitment

The domain of sustainability also assumes a key role in SANJOSE Group’s strategy. Since 2009, its quality management system implemented in Portugal integrates strict environmental certifications, reflecting a policy of continuous improvement and social responsibility. Its involvement in over 30 BREEAM, LEED, and WELL certified projects testifies to the company’s commitment to high environmental standards and energy performance.

Adapting to climate change is equally a priority. The group perfected its method of calculating its carbon footprint, guaranteeing it complies with international standards, such as GHC Protocol, and assuring the progressive reduction in polluting emissions in its operations.

Portfolio of excellence with innovation

Apart from technological and environmental innovation, the SANJOSE Group has a vast portfolio of flagship projects that showcase its technical capacity and its versatility. In the commercial sector, it stands out with de -

velopment such as Almada Forum, Mar Shopping Algarve; in the offices sector, with the AGEAS and the Edifício Meridiano, in Lisbon, and Torre Burgo, in Porto; and in the education sector, with works like the Porto Faculty of Architecture. In the tourism sector, the construction of over 50 hotels, including the award-winning The One Palácio da Anunciada in Lisbon, The Ivens, the PortoBay Flores and the Aurea Museum Hotel that reinforce its presence and excellence.

Urban rehabilitation is particularly a field in which the SANJOSE Group has consolidated a role of reference, responding to technical and legal challenges with turnkey solutions and a

strong liaison with multidisciplinary teams, public entities and certifying entities. This cohesive performance ensures the efficiency and sustainability of projects, promoting the regeneration of Portuguese cities while respecting their heritage.

Aware of the current challenges of the market, namely a new wave of housing demand, the group reaffirms its commitment to flexibility, safety, and a close cooperation with clients. Its ‘Total Quality’ philosophy permeates the entire organisation, involving all staff in the strict maintenance of quality and environmental management systems.

In this way the SANJOSE Group continues to write its history in Portugal, building not just buildings, but also a solid legacy of excellence, sustainability and a commitment to the community and the environment.

As the Managing Director Nilton Ramos tells us: “In the SANJOSE Group, we don’t seek to be better or worse than the others. We seek to be different. And this difference is based on a solid philosophy that remains unchanged: A project is a company; this company has a manager, and this manager is the Master of Works.”

He also makes clear that “this vision confers an almost total autonomy to our projects” that operate like independent companies within the large structure of the SANJOSE Group. Each Master of Works is the leader and the reference point in each project, assuming total responsibility for its success. The central structure - ‘headquarters’ - and each one of the delegations, comprising technicians with over 20 years of experience at the company - the veritable ‘backbone’ of the SANJOSE Group - supervises and guarantees support and the sharing of knowledge. This approach not only guarantees a tight control and efficient management but is also our main driver of training. These experienced technicians at the same time supervise and guide and are dedicated to training the next generation of Master of Works, conveying our knowledge and values. It is they who cultivate and strengthen the relationship with each client, assuring that each project reflects our dedication, our quality, and our unique way of building. It is this culture of responsibility, autonomy and ongoing training that enables us to continue to reinvent construction in the different countries where we operate.”

Nilton Ramos closes by saying that “at SANJOSE we build more than buildings, we build relationships.”

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Assim, não só pode imaginar o mundo que quer, como também pode construí-lo.

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Portas Fachadas

Lisboa em 2030

Lisbon in 2030

Arquitectar a cidade com o clima em mente

Designing the city with climate in mind

Entre as várias sessões que marcaram a edição mais recente do Archi Summit, destacou-se uma proposta ousada e urgente: “Estratégia Urbanística para Adaptar Lisboa às Alterações Climáticas – We Think Lisbon: Climate and Generation Proposal 2030”.

Among the various sessions that marked the latest edition of Archi Summit, a bold and urgent one stood out. ‘Urban Strategy to Adapt Lisbon to Climate Changes - We Think Lisbon: Climate and Generation Proposal 20230’.

Apresentada por João Castelo Branco e Diogo Lopes Teixeira, do ateliê Horizonte, esta sessão deu corpo a um trabalho colectivo e interdisciplinar que visou reflectir, com base em dados concretos, experiências partilhadas e diálogo entre especialistas, sobre os caminhos possíveis para uma Lisboa mais resiliente face às mudanças climáticas.

O Horizonte, escritório de arquitectura com origem no Porto e forte presença nacional, tem na sustentabilidade uma pedra angular da sua prática, não como chavão, mas como compromisso real com a redução de pegadas ambientais nos edifícios e no espaço público. Foi com esta visão que reuniu, no primeiro dia do Archi Summit, um grupo multidisciplinar para discutir o que já foi feito e o que falta fazer em Lisboa, à luz de estudos prévios e da experiência de profissionais vindos de campos como a geofísica, medicina, urbanismo, engenharia e paisagismo.

O diagnóstico foi claro: Lisboa enfrenta desafios estruturais que a tornam especialmente vulnerável às alterações climáticas. A densificação do solo (cerca de 60% da cidade é impermeabilizada), a segregação dos espaços verdes, e uma diferença térmica que pode atingir os 10 graus entre zonas mais e menos arborizadas, tornam urgente uma intervenção estratégica. Estima-se que, até 2050, a cidade enfrente aumentos de temperatura entre 2,7 ºC e 3,6 ºC, aproximando-se de realidades climáticas típicas do norte de África. Este fenómeno, conjugado com episódios crescentes de ondas de calor e escassez hídrica, coloca a

cidade perante uma encruzilhada.

A sessão de trabalho promovida pelo Horizonte foi, assim, um momento de condensação de saberes e partilha de propostas. Não se tratou apenas de reflectir, mas de delinear um caminho concreto para a transformação. Entre os tópicos centrais, destacou-se a importância de reorganizar o território com base em zonas emergentes, como a zona ribeirinha e Chelas, e apostar na prototipagem urbana como ferramenta de experimentação e envolvimento cidadão. Propôs-se uma abordagem multi-escalar, que articula medidas imediatas com uma visão a médio e longo prazo.

Mas mais do que soluções técnicas, o que ficou claro foi a necessidade de coragem política. Como referiu Diogo Lopes Teixeira, “sabemos que todos precisamos de mais árvores, mais sombreamento, mais água na cidade, mas é preciso começar por algum lado”. E esse começo implica ultrapassar barreiras institucionais, orçamentais e culturais. Exemplos como Viena, onde qualquer proposta urbanística passa antes por uma estratégia de sustentabilidade, foram apontados como modelos a seguir.

A intervenção propõe ainda uma reconfiguração da relação entre espaço público e edifícios, promovendo infra-estruturas ecológicas e a integração de águas pluviais nos sistemas de naturalização urbana. Chama a atenção para a importância de envolver os cidadãos em todas as fases do processo, do desenho à manutenção, e defende a criação de uma “escola de cidade”, que funcione como espaço de formação e experimentação colectiva.

Texto Text: Bruna Margalho Fotos Photos: Anabela Loureiro

A sessão foi também um reflexo do espírito do Archi Summit, evento que este ano celebrou 10 anos e que, segundo o seu fundador Bruno Moreira, pretende “inspirar os profissionais, promover reflexão e trazer mais conteúdo a todo o ecossistema da arquitectura e construção”. Este espírito de partilha e visão foi, aliás, essencial para que o workshop do Horizonte

é um apelo à acção. Sustentado em dados, mas também em emoção, conhecimento técnico e envolvimento social, assume que a cidade precisa de ser repensada como se fosse a nossa casa comum. Porque, como foi dito no encerramento da sessão, “a cidade é de todos nós”, e o tempo para a transformar é agora.

Lisboa enfrenta desafios estruturais que a tornam especialmente vulnerável às alterações climáticas. Lisbon faces structural challenges that make it especially vulnerable to climate change.”

aimed to reflect shared experiences on paths that could be taken for a more resilient Lisbon in the face of climate changes.

Horizonte, the Porto-based architects’ studio with a strong national presence, has sustainability as a corner stone of its practice, but with a genuine commitment to reducing the environmental footprint of buildings in the public space. It was with this vision that a multi-disciplinary group met on the first day of Archi Summit to discuss what had already been done, and what there was still to do in Lisbon in light

Com o apoio: Patrocínio Gold:

Media Partners: Organização: Comunicação: Patrocínio Silver:

of previous studies, and the experience of professionals from the fields of geophysics, medicine, urbanism, engineering and landscaping.

The diagnosis was clear: Lisbon faces structural challenges that make it especially vulnerable to climate change. The land, which has been densely built on, (around 60% of the city is impermeable), the segregation of green spaces, and a heat difference that can reach 10 degrees between areas that are planted with trees to a lesser or greater extent, have made a strategic intervention urgent. It is estimated that to 2050 the city will face temperature increases of between 2.7ºc and 3.6ºc, coming close to climate realities typical of North Africa. These phenomena, together with growing episodes of heat waves and water scarcity, are placing the city at a crossroads.

The working session promoted by Horizonte was therefore a moment of condensing knowledge and sharing proposed solutions. It is not just about reflecting but tracing out a concrete path to transformation. Among the key topics,

the importance of reorganising the land stands out based on emergent zones such as the riverside area and Chelas and focusing on the urban prototype as a tool for experimenting and citizenship involvement. A multi-scale approach is proposed that articulates immediate measures with a medium and long-term view. Much more than requiring technical solutions, what became clear was the need for political courage. As Diogo Lopes Teixeira mentioned, “we all know that we need more trees, more shade, more water in the city, but we have to start somewhere.” And this start implies overcoming institutional, budgetary, and cultural barriers. Examples such as Vienna, where any urban proposal is preceded by a strategy of sustainability, were provided as models to follow.

The intervention also proposes a reconfiguration of the relation between the public space and the buildings, encouraging ecological infrastructures and the integration of rainwater in urban naturalisation systems. It draws atten-

tion to the importance of involving citizens in all phases of the process, from design to maintenance, and argues for the creation of a “city school,” that works as collective training and experimentation space.

The session was also a reflection of the spirit of the Archi Summit, an event that this year celebrated 10 years and which according to its founder, Bruno Moreira, aims to “inspire reflection and bring more content to the entire architecture and construction ecosystem.” This spirit of sharing and vision was, moreover, essential for the Horizonte workshop to turn into a concrete proposal to be presented to Lisbon City Council in the coming weeks.

‘We Think Lisbon’ is not just a proposal, it is a call to action. Sustained in data, but also in emotion, technical knowledge and social involvement accepts that the city needs to be rethought as through it were our common home. Because, as was said at the closing session, “the city is for us all,” and the time to change it is now.

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Luxury property is established in Vila Nova de Gaia Investimento Investment

Vila Nova de Gaia afirma-se no imobiliário de luxo

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Photo:

Conhecida como Foz de Gaia, a cidade tem em construção vários condomínios residenciais voltados para um segmento alto, contudo, a preços mais competitivos.

Known as Foz de Gaia, the town has several residential condominiums under construction aimed at the high-end segment, yet at more competitive prices.

Nos últimos anos, a orla costeira de Vila Nova de Gaia passou a afirmar-se na construção residencial voltada para um segmento alto, o que permite que seja, agora, uma boa alternativa na aquisição de habitação, em comparação com o outro lado do rio Douro, o Porto.

Conhecida por Foz de Gaia – numa comparação com a Foz do Porto –, os condomínios residenciais e turísticos que estão a surgir nas zonas da Afurada, Canidelo, Seca do Bacalhau e até Espinho apresentam as diversas amenities ‘obrigatórias’ para quem se quer afirmar no mercado de luxo, contudo, a preços mais competitivos.

Cristina Almeida, Head da JLL Porto, destaca que o crescente aparecimento de empreendimentos residenciais de luxo em Gaia, sobretudo em Canidelo, leva a que esta zona se afirme “cada vez mais como um complemento à tradicional zona de luxo do Porto – a Foz”.

De acordo com os dados do SIR – citados pela JLL –, a oferta residencial de gama alta/ segmento de luxo “aumentou 28% no Porto e 76% em Vila Nova de Gaia, entre 2020 e 2024”. Contudo, tendo atingido “um valor recorde de 7.310 euros/m² em 2023”, agora “os preços das casas novas no Porto estão a recuar ligeiramente”. Esta correcção, na ordem dos 9,3%, representa, no entanto, “um ajuste natural do mercado”, destaca.

Em relação à procura de fracções residenciais, no período de 2020-24, o Porto registou aumentos de 35%, enquanto Gaia atingiu

os 128%, de acordo com os mesmos dados. Se considerarmos o ano de 2024, em comparação com 2023, verificamos que, enquanto no Porto a procura retraiu (-0,8%), em Gaia registou-se um crescimento de 29%.

De referir que, na Área Metropolitana do Porto e em outras zonas do Norte do país, os preços da habitação de luxo têm evoluído de forma estável, com destaque “para o crescimento consistente fora dos grandes centros urbanos, onde ainda existem oportunidades a preços mais competitivos”, refere Cristina Almeida.

Em relação ao perfil dos compradores, observa-se uma diversificação crescente. Actualmente, a par dos investidores internacionais, surge com forte peso as famílias portuguesas com maior poder de compra. No entanto, independentemente da origem, a percepção do mercado é que os clientes procuram projectos únicos, preferem localizações centrais e valorizam qualidade, conforto e sustentabilidade.

Os projectos que se destacam

Um dos empreendimentos pioneiros neste processo de afirmação da Foz de Gaia foi a Quinta de Marques Gomes, actualmente em pleno desenvolvimento.

Promovido pela United Investments Portugal (UIP), foi lançado recentemente o Residences Lote 8, constituído por 11 apartamentos distribuídos por cinco pisos, nas tipologias T3, T3 duplex, T4 e T5, com preços a partir de 1.375.000 €. O empreendimento

Texto Text: Elisabete Soares

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tem já 64 apartamentos construídos, além de 22 moradias com construção concluída e 32 em construção. A nacionalidade dos compradores é, maioritariamente portuguesa: nos apartamentos, 70% são nacionais e, nos lotes de moradias atinge os 85%.

Do lado do Porto, o destaque vai para o Central Freixo, apresentado pelos promotores – a Gingko e a Emerge (Mota-Engil) – “como uma nova cidade”, prevendo habitação (estima-se cerca de 400 frações no total), hotel, comércio e serviços, estando ainda em estudo a criação de uma residência sénior.

Destinado a clientes com rendimentos altos – embora ainda não sejam conhecidos os preços médios de venda –, vai avançar a construção da primeira fase, que contempla três edifícios com cerca de 14 mil m² de área edificada (66 apartamentos e espaços para comércio e serviços), organizados em torno de uma praça pública. A primeira fase prevê também 10 moradias junto ao rio, inspiradas na arquitetura burguesa tradicional do Porto.

Localizada ao lado do Central Freixo, encontra-se a Quinta da China, onde está em desenvolvimento o empreendimento Aurios, constituído por 48 moradias. Em fase de construção e comercialização, o condomínio residencial de gama alta é promovido pela Emerge, num investimento previsto de 70 milhões de euros. Os dois projectos –Central Freixo e Aurios – assumem-se como as melhores propostas no imobiliário de luxo na cidade do Porto.

In recent years, the coastal shoreline at Vila Nova de Gaia has established itself in resi-

dential construction, aimed at the high-end segment that enables it to be now a desirable alternative for the acquisition of housing compared to the other side of the Douro, in Porto.

Known as Foz de Gaia - in a comparison with Foz de Porto - the residential and tourism condominiums that are popping up in the areas of Afurada, Canidelo, Seca do Bacalhau and even Espinho have diverse ‘obligatory’ amenities for those who want to invest in the luxury market, but at more competitive prices. Cristina Almeida, Head of JLL Porto, highlights that the growing appearance of luxury residential developments in Gaia, particularly Canidelo, is “increasingly becoming established as a complement to Porto’s traditional luxury area - Foz.

According to data from SIR - cited by JLL -, residential supply in the high range/segment “increased 28% in Porto and 76% in Vila Nova de Gaia between 2020 and 2024” However, having achieved a “record value of 7,310 euros/m2 in 2023”, now “new house prices in Porto are falling slightly”. This correction, in the order of 9.3%, represents however “a natural market adjustment,” she highlights. In relation to the demand for residential units, in the period of 2020-2024, Porto registered increases of 35%, while Gaia achieved 128% according to the same data. If we consider 2024, in comparison to 2023, we see that while demand in Porto had fallen (-0.8%), in Gaia it had posted growth of 29%. It should be mentioned that in the Porto Metropolitan Area and in other areas in the North of the country, luxury house prices have evolved stably, with an emphasis on “con -

sistent growth outside large urban centres, where there are still opportunities at more competitive prices”, says Cristina Almeida. In relation to the profile of buyers, there is a growing diversification. Currently, alongside international investors, there is a strong input from Portuguese families with greater purchasing power. However, regardless of the origin, the market perception is that clients are looking for unique projects, preferring central locations and valuing quality, comfort, and sustainability.

The standout projects

One of the pioneering developments in this affirmation process in Foz de Gaia was Quinta de Marques Gomes which is currently fully under development.

Developed by United Investments Portugal (UIP), recently launched was the Residences Plot 8, comprising 11 apartments spread over five floors with three-bedrooms, threebedrooms duplex, four-bedrooms, and fivebedrooms with prices from €1,375,000. The development already has 64 apartments built, in addition to the 22 detached houses under construction completed, and 32 under construction. The nationality of buyers is mostly Portuguese: in apartments, 70% are national and, in detached house plots, they reach 85%.

On the Porto side, the emphasis is on Central Freixo, presented by developers - Ginko and Emerge (Mota-Engil) as “a new city,” anticipating housing (an estimated 400 units in total), commerce and services, with the creation of a senior residence also under study. Aimed at high-income clients - although the average sale prices are not yet known -, the first phase of construction will advance, envisioning three buildings of around 14 thousand m2 of built area (66 apartments and spaces for commerce and services), organised around a public square. The first phase also foresees 10 detached houses next to the river, inspired by traditional bourgeoise architecture of Porto.

Located next to Central Friexo is Quinta da China where the Aurios development is under development, comprising 48 detached houses. In the construction and commercialisation phase, this high-end residential condominium is being developed by Emerge in an expected investment of 70 million euros. The two projects - Central Freixo and Aurios - are accepted as the best luxury real estate projects in Porto.

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Photo: Gingko

Anabela Loureiro

Falar é fácil, agir nem tanto

Talk is cheap, action not so

O flagelo que nos atinge deixa-me incapaz de ficar indiferente: Até 20 de Agosto tínhamos cerca de 225 mil hectares de área ardida, a mais elevada alguma vez atingida.

O actual Primeiro Ministro que, em 2022 e 2023, não se cansou de acusar o Governo de António Costa sobre a falta de meios e estratégias para combater os incêndios, vem agora argumentar com o estado meteorológico como o principal responsável.

É natural que não estivesse inteirado sobre os reais factores desta catástrofe, uma vez que se encontrava com um pé em férias, e outro na festa anual do Pontal.

Os banhos refrescantes do mar algarvio, a boa disposição e os shots do nosso Primeiro, contrastavam com o negro do fumo que assolava o verde transformado em cinza das florestas portuguesas.

Foi preciso perder-se uma vida no concelho da Guarda para que, a muito custo, lá interrompesse as suas “merecidas” férias. Ainda assim ficámos todos estupefactos porque não foi ao terreno, mas ao Governo Civil para activar os mecanismos europeus ao combate dos incêndios, que já tinham sido pedidos, mas que só naquela altura foram activados.

Como todos sabemos, esta catástrofe é uma facínora a que muitos não interessa resolver...

Sr. Primeiro Ministro: falar enquanto oposição é fácil e não sei se o “silêncio representa medo”; a questão é que, agora, é responsável por um país e tem o dever de estar ao lado dele, das suas terras, das suas gentes, quer na hora de ir a banhos, quer nas horas dramáticas de apagar fogos. “Portugal chama por si!”

The wildfires that are affecting us leaves me incapable of indifference: By August 20 we had an area of around 225,000 hectares burnt, the highest ever destroyed. The current prime minister who in 2022 and

2023 never failed to accuse the António Costa government of the lack of resources and strategies to fight fires, is now arguing that the state of the weather is the main culprit. It is natural that I would not be up to speed on the actual factors of this catastrophe given that I was on holiday on the one hand, and at the annual Pontal festival on the other.

The refreshing bathes in the Algarve sea, the high spirits, and drinking of shots contrasted with the black smoke that engulfed the green, turning Portugal’s forests into ash.

It took the loss of life in the district of Guarda for it to interrupt, at great cost, the government’s “deserved” holidays. Nevertheless, we

were all astonished because it wasn’t up to those on the land, but the Civil Government to activate the European mechanism to fight the fires, which had already been requested, but were only activated at that time.

As we all know, this catastrophe is a pain in the neck that many aren’t interested in solving.

Mr. Prime Minister: talking while in opposition is cheap and I’m not sure if the “silence represents fear”; the issue is that now you are responsible for a country and have a duty to be on its side, its land, and people, be that during the holidays or the dramatic hours spent putting out fires. “Portugal is calling for you!”

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Anabela Loureiro

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