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Construção Ambiente Turismo

2026: O que está para vir?

What’s around the corner?

Carla Celestino Directora Director

Editorial Porto seguro Safe haven

O Orçamento de Estado para 2026 trouxe medidas que podemos considerar favoráveis aos sectores da construção e do imobiliário. As metas passam por aumentar a oferta de forma a combater a crise habitacional, por um lado, e reduzir os preços da aquisição e arrendamento de imóveis, por outro.

É a esperança a ser renovada. Esperemos é que não seja mais propaganda política, e que se passe das palavras à acção, pois de boas intenções já estamos todos saturados. Estamos na recta final do ano e “Portugal deverá continuar a afirmar-se como um verdadeiro safe haven em 2026” dizem-nos os especialistas em imobiliário nesta edição. A indústria do turismo também deverá manter-se em alta. Como terão a oportunidade de ler, o presidente da APAVT diz-nos que o grande desafio do turismo português vai ser gerir a pressão turística de modo a continuar a crescer. A aposta recai agora na Ásia (e não só) depois do Turismo de Portugal ter feito um périplo pelo Oriente.

A black friday, o Natal e a passagem de ano estão quase a bater à porta. Animarão, seguramente, o retalho nacional.

Deixamos, no final da revista, o repto para que, seja com castanhas assadas ou tapas, aprecie um bom vinho à lareira, com familiares e amigos. Faça uma pausa, tenha tempo para si e para os outros. Este é uma época de reflexão e de traçar metas para o próximo ano, mesmo sabendo que, tal como o Governo, nem todas serão cumpridas.

The State Budget for 2026 brought measures that we can say are favourable to the construction and real estate sectors. These measures include increasing supply to counter the housing crisis on the one hand, and reducing the prices to buy and rent properties, on the other.

And there is renewed hope. We hope that there will be no more political spin, and that

things will move from words to action because we’re all fed up with good intentions. We are at the end of the year and “Portugal should continue to be seen as a genuine safe haven in 2026” real estate specialists tell is in this issue.

The tourism industry should also remain buoyant. As you will have the opportunity to read, the president of APAVT tells us the big challenge of Portuguese tourism will manage the pressure of tourism while allowing it to continue to grow. The focus now is on Asia (and not only) after The Portuguese tourist board Turismo de Portugal made a roadshow in the East.

Black Friday, Christmas, and New Year are just around the corner. They will surely provide a boost for national retail.

We throw down the gauntlet at the end of the magazine for roasted chestnuts or tapas, to appreciate a fine wine by the fireside with family and friends. Take a break, take time out for yourself and for others. This is a time of reflection and making resolutions for the following year, even knowing, like the government, that not all will be met.

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Grande Tema

Lead Story

Continuará Portugal a ser um destino seguro? Will Portugal continue to be a secure destination?

Entrevista

Big Interview

Pedro Costa Ferreira

Pedro Costa Ferreira

Sócio da VdA / Sócio Responsável pela Área de Imobiliário & Urbanismo

Partner VdA / Partner Responsible for the Real Estate & Urbanism Area

Opinion Patrícia Alvarez Directora de Inovação de Portugal da RE/MAX Director of Portugal Innovation, RE/MAX

44 Sol e Lua Tourism Vinhos à lareira Wines by the fireside

fora

Miguel Marques dos Santos

Azimute Plumb Line Certificar o amanhã Certifying tomorrow

Opinion Nelson Lage Presidente da ADENE President of ADENE

Opinião Opinion Roberto Varandas Casas para as Pessoas - Parte II Houses for LivingPart II

dos

Ficha técnica Datasheet

Propriedade Property

Palavras Aliadas

Sociedade Unipessoal, Lda. NIPC – 510 653 901

Administração Anabela Loureiro

Rua Paulo Reis Gil nº 39, 3º Esq. 2745-195 Queluz

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Capa Cover: Brian Koellish on

Imobiliário 2026

Real estate in 2026

Continuará Portugal a ser um destino seguro?

Will Portugal continue to be a secure destination?

Enfermeiros, professores e bombeiros não podem viver onde servem, estudantes estão a abandonar porque não conseguem pagar as rendas e os jovens adiam o objectivo de formar família.” Assim é a crise na habitação segundo Ursula von der Leyen, Presidente da Comissão Europeia. O imobiliário não é só habitação, mas move-se a diferentes velocidades. Como será, então, 2026?

“Nurses, teachers, and firemen cannot live where they would serve, students are leaving Portugal because they can’t pay their rents, and young people put off creating a family.” That sums up the housing crisis according to Ursula von der Leyen, President of the European Commission. Real estate is not just housing, and it operates at different speeds. So, what will 2026 be like?

Já muito tinta se fez correr sobre o dossier da habitação. Mau grado, pode-se dizer que todos estão expectantes em relação ao Plano Europeu de Habitação Acessível da Comissão Europeia que deverá ser apresentado na Primavera de 2026 e que, segundo palavras de Ursula von der Leyen, Presidente da Comissão Europeia, irá “erradicar a pobreza até 2050”. Estas palavras foram proferidas no Parlamento Europeu (PE), em Estrasburgo, no âmbito do debate do Estado da União, e no seu discurso deu a conhecer igualmente que a estratégia para resolver a crise na habitação passa por torná-la “mais acessível, sustentável e de melhor qualidade”.

Ursula von der Leyen disse, e muito bem, que para “muitos europeus” tentar encontrar uma casa é “uma fonte de ansiedade” e que estão a “fazer sacrifícios para chegar ao final do mês”. E não é para menos, para se ter uma noção, nos países da União Europeia (UE) os preços das casas aumentaram mais de 20% desde 2015.

Portugal é um desses países em que o pagamento da casa ao banco ou das rendas mensais aos senhorios é um dos mais pesados no orçamento familiar dos Estados-membros da UE. Por isso, a possibilidade do nosso país poder vir a beneficiar de uma plataforma de investimento europeia e de mais apoios à habitação são vistos com bons olhos. Na realidade, nem os governos anteriores, nem o presente, têm a capacidade, por si só, de resolver a crise habitacional do país. Ainda assim, foi com algum regozijo que se recebeu

a notícia que, no âmbito do Orçamento de Estado para 2026, vão ser disponibilizadas 59 mil casas ao longo dos próximos seis anos, a par da construção de 33 mil novos fogos com recurso ao financiamento do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) e ainda o investimento de 930 milhões de euros em programas públicos de promoção e reabilitação com o objectivo de dar casa a 22 mil pessoas.

Apesar disso, são muitas as reservas em relação a estes números, sobretudo quando sabemos que das 26 mil casas prometidas para 2025, só duas mil efectivamente foram concretizadas.

Uma das bandeiras pelas quais os sectores do imobiliário e da construção têm vindo a debater-se nos últimos anos era baixar o IVA para 6%, o que foi conseguido. Tal vai ser possível na construção de habitações para venda ou arrendamento a preços “moderados”. Entendendo-se por “moderado” 2.300 euros mensais no arrendamento e 648 mil euros na construção para arrendamento, valores que, mais uma vez, só servem alguns e empurram os menos favorecidos para fora do mercado, além de estarem completamente desfasados da realidade média de quem vive no nosso País.

O documento do OE2026 reconheceu a “necessidade de maior agilidade nos processos de planeamento municipal” por isso vai “simplificar e desburocratizar os mecanismos de revisão dos Planos Directores Municipais (PDM), facilitando a sua adequação às novas realidades sociais, económicas e ambientais.” As au-

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

tarquias receberam esta iniciativa de bom grado, pois há muitos PDM desfasados nas novas realidades habitacionais.

A carecer de revisão, dizemos nós, estão os licenciamentos. E não falamos apenas da sua morosidade. Quem procura casa cada vez mais é empurrado para as periferias das grandes cidades e nos locais onde deveria estar a ser construída habitação a preços realmente acessíveis estão a nascer condomínios privados. Estes “cogumelos” dirigidos aos “enfermeiros, professores, bombeiros…” de Ursula von der Leyen, nascem a paredes meias com habitações de más construções e com habitantes que, até podem não viver mal, mas têm dificuldades financeiras para chegar ao final do mês. Quer parecer que o “gap” habitacional entre estratos sociais está a tornar-se cada vez maior na nossa rede urbana. A este ritmo, um dia, não restará mais território para onde os menos favorecidos possam ser empurrados. Este é, pois, um cenário que deveria ser repensado…

Outro cenário que dá que pensar são os anúncios de “arrendamento de quartos” que podem aceitar desde sete a oito pessoas e ir até ao máximo de 16 pessoas num T4. A Magazine Imobiliário recebeu um artigo de opinião de José Cabral, do site A House in Lisbon, que nos dá conta desta realidade a que chamou “belicholândia”. Além de todas as questões legais e fiscais que levanta, ele diz, e bem, que chegámos ao ponto de estarmos “a ser pressionados a subdividir algo que ninguém quer partilhar: o seu espaço vital.” Mais, quer pare -

cer que estamos perante uma desumanização e desresponsabilização por metro quadrado. A habitação condigna para todos é constitucional, mas todos sabemos que o que move a economia são os lucros e, com isso, estamos muito longe de ver justiça e equilíbrio no mercado de habitação.

Flight to quality

Analisando o imobiliário para lá da habitação, todos os cenários são sempre marcados por incertezas, além da geopolítica internacional, a inflação e os custos operacionais deixam reservas quanto a negócios, quanto a investimentos.

Ainda assim, Frederico Leitão de Sousa, head of offices da Savills Portugal, afirma que o País vai “continuar a afirmar-se como um verdadeiro safe haven em 2026.”

Na sua opinião, vão manter-se “intactas as qualidades intrínsecas que o tornam particularmente atractivo para empresas e investidores: a competitividade, a qualificação do talento nacional, a segurança, a estabilidade e a elevada qualidade de vida.”

Depois da tendência do home office, agora o movimento é de return to office a diferentes velocidades consoante o sector. Frederico Leitão de Sousa considera que esta realidade surge acompanhada pela “tendência de flight to quality, que reforça a importância da localização e da qualidade dos espaços” e “observa-se uma clara transição para uma cultura empresarial centrada nas pessoas, que valoriza o bem-estar, o desenvolvimento profissional e o

Para muitos europeus tentar encontrar uma casa é uma fonte de ansiedade e estão a fazer sacrifícios para chegar ao final do mês.

For many Europeans, trying to find a house is a source of anxiety, and they are making sacrifices in order to get to the end of the month.”

Excellence in Project and Construction Management

sentimento de pertença dos colaboradores.”

Estudos recentes, como os publicados pela Harvard Business Review, sublinham que esta abordagem potencia o engagement e a produtividade. Com este cenário em mente, cresce a procura por escritórios de categoria Grade A, que se caracterizam por ser modernos, sustentáveis, tecnologicamente avançados e concebidos para promover a experiência e a eficiência dos utilizadores.

Segundo dados desta consultora, o pipeline de projectos em Lisboa e no Porto apresenta actualmente um nível de qualidade muito elevado. Esta dinâmica deverá contribuir para a manutenção de um mercado activo e positivo.

A combinação entre uma vacancy rate historicamente baixa e uma procura sólida irá traduzir-se num aumento das rendas, sobretudo nas zonas mais centrais e prime do mercado de escritórios de Lisboa.

Mas deixa um alerta: será igualmente essencial que os principais players do sector consigam reabilitar parte do stock de escritórios actualmente datado, sob pena de estes activos perderem relevância e serem progressivamente descartados pelos ocupantes. Paralelamente, observa-se o crescimento contínuo do segmento flex, quer através da expansão dos operadores, quer pela adesão crescente de empresas a modelos de coworking, que oferecem maior flexibilidade e eficiência na ocupação de espaços.

Tudo indica que 2026 será um ano dinâmico para o mercado imobiliário de escritórios, em linha com os níveis de actividade dos últimos

anos (excluindo os períodos mais atípicos de 2021 e 2023, condicionados pela pandemia).

Frederico Leitão de Sousa remata dizendo que “a confiança mantém-se: Portugal continuará a destacar-se como um destino seguro, competitivo e atractivo para empresas e investidores.”

Retalho com oportunidade para os proprietários

No advento da Black Friday, do Natal e do Réveillon existe sempre grandes expectativas quanto ao consumo e quanto aos lucros no retalho. Mas a grande questão é como serão as perspectivas para 2026?

Neste sector, José Galvão, head of retail da Savills Portugal, não tem dúvidas: “São muito positivas.” E justifica a sua declaração com a “elevada procura no mercado de ocupação, especialmente em localizações e centros comerciais premium, que continuará a pressionar o valor das rendas e consequentemente a provocar uma compressão nas yields prime.”

Com efeito, como a consultora avança, o valor ainda diminuto de stock (metro quadrado por habitante) no segmento de retail parques, aliado a uma performance económica positiva, irá promover o desenvolvimento desta tipologia de activo nos próximos anos. Já o segmento de centros comerciais manterá os mesmos fundamentos, ou seja, mercado consolidado - sem novos activos projectados para os próximos anos - com elevadas taxas de ocupação, elevado footfall, e boa performance de vendas.

Temperatura

Casas a preços recordes

Houses at record prices

O mercado imobiliário português voltou a aquecer em 2025.

No segundo trimestre, os preços das casas subiram 17,2% em termos homólogos, atingindo um novo recorde.

Foram transaccionados 42.889 alojamentos, mais 15,5% do que no ano anterior, num total de 10,2 mil milhões de euros.

Mas por trás destes números está um cenário desigual: enquanto a procura estrangeira e o investimento em imóveis de luxo continuam a impulsionar o sector, a habitação acessível permanece fora do alcance da maioria.

Fonte: INE

The Portuguese real estate market got over-heated again in 2025.

In the second quarter, house prices were up 17.2% in like-for-like terms, hitting a new record.

Some 42,889 properties were transacted, up 15.5% on the year before, worth a total of 10.2 million euros.

But behind these numbers is an unequal picture: while overseas demand and investment in luxury properties continues to drive the sector, affordable housing rmeains out of reach for most.

Source: INE

Para José Galvão, tal traduz-se numa “oportunidade para os proprietários” e irá “premiar os que apostarem na remodelação e recuperação de activos como forma de melhorarem as rentabilidades enquanto aumentam também o valor intrínseco das propriedades.”

Área logística entregue

vai bater recordes

O sector imobiliário de indústria e logística prepara-se para entrar em 2026 com perspectivas de ser um dos melhores anos de sempre e Tiago Cortez, Industrial, Logistics & Data Centres associate da Savills Portugal corrobora esta afirmação.

No seu ponto de vista, para o expectável forte dinamismo deste sector, muito vai contribuir o pipeline robusto de novos projectos logísticos em desenvolvimento, que irá adicionar uma quantidade significativa de novo stock ao mercado. Além disso, estima-se também que em 2026 se iniciem diversos projectos que irão para o mercado em 2027. Como esclarece: “A maioria destes espaços já está contratualizada em regime de pre-let, mas haverá grande oferta de produto de elevada qualidade — há muito aguardado pelos operadores.”

No que toca ao mercado ocupacional acredita que, “a manter-se forte, antecipa-se mais um excelente ano de take-up no segmento logístico em 2026, impulsionado pela nova oferta e pela procura contínua.”

Segundo a consultora, a atractividade de Portugal como destino de nearshoring é também para continuar. Tal será possível porque a es-

tabilidade política, os custos competitivos de factores como energia e mão-de-obra, e a elevada incorporação de fontes renováveis — em comparação com outros países europeus — deverá contribuir para um aumento do investimento directo estrangeiro. Do mesmo modo, os Data Centres “continuarão a expandir-se, ocupando áreas relevantes em zonas industriais e logísticas, reforçando a importância estratégica deste tipo de activos”, salienta Tiago Cortez.

O especialista antevê ainda “um ano positivo” que na área de Capital Markets. Com efeito, nos últimos anos foram desenvolvidos vários projectos que estão agora em condições de serem transaccionados para fundos core, que procuram activos de qualidade. Rematamos com as palavras de Tiago Cortez: “Portugal continua a atrair grandes investidores internacionais, que acreditam no potencial do país e pretendem reforçar a sua presença no sector.”

A lot of ink has been spent on housing reports. Notwithstanding, one can say that everyone has high hopes in relation to the European Commission’s European Affordable Housing Plan presented in the Spring of 2026 which, according to Ursula von der Leyen, President of the European Commission, will “eradicate poverty by 2050”.

These words were made at the European Parliament (EP) in Strasbourg as part of the State of the Union speech, and in her speech also revealed that the strategy to resolve the hous-

Mobilidade do futuro já circula em Madrid

Mobility of the future now circulating in Madrid

Madrid está a testar o seu primeiro autocarro autónomo com passageiros, um projecto-piloto desenvolvido pela Empresa Municipal de Transportes (EMT) em colaboração com o Centro Tecnológico de Automação da Galiza (CTAG).

Este mini-autocarro 100% eléctrico circula desde 15 de Setembro na Casa de Campo, oferecendo um serviço gratuito até 24 de Outubro. Com capacidade para 12 passageiros, o veículo percorre um trajecto circular de 1,8 km com seis paragens, funcionando de segunda a sexta-feira, das 12h00 às 17h00.

O projecto visa testar a viabilidade da mobilidade autónoma em condições reais de tráfego e explorar soluções para a escassez de condutores na Europa.

Madrid is testing its first driverless bus with passengers, a pilot project developed by the Municipal Transports Company EMT together with the Galiza Automation Technology Centre (CTAG).

This 100% electric minibus has been on the roads since September 15 at Casa de Campo, offering a free ride until October 24. With a 12 passenger capacity, the vehicle runs a circular bus route of 1.8km with six stops, operating from Mondays to Fridays from 12 Noon to 5pm.

The project aims to test the viability of autonomous mobility under real traffic conditions while exploring solutions for the lack of drivers in Europe.

Fora da caixa Out of the box

ing crisis involves making it more affordable, sustainable, and better quality.”

Ursula von der Leyen said, and rightly so, that for “many Europeans”, trying to find a house is a “source of anxiety” and they are “making sacrifices in order to get to the end of the month.” And it’s no wonder. To get an idea, in the European Union (EU) countries house prices have increased more than 20% since 2015. Portugal is one of these countries in which the payment of a house to the bank, or monthly rents to landlords, is one of the heftiest in the family budget in EU Member-States, which is why the possibility that Portugal could benefit from a European investment platform and more support for housing are seen in a positive light.

In reality, neither the previous governments nor the current one, have had the capacity to resolve the country’s housing crisis on their own. Moreover, it was some jubilation that news was received that as part of the State Budget of 2026, 59,000 houses will be made available over the next six years as well as the construction of 33,000 new homes with recourse to finance from the Recovery and Resilience Plan (RRP), and also the investment of 930 million euros on public housing development and refurbishment programmes with the goal of providing homes to 22,000 people. Despite this, there are many reservations in relation to these numbers, particularly when we know that of the 26,000 houses promised for 2025, only 2,000 were actually built.

One of the banners under which the real estate

and construction sectors has been debating in recent years was lowering VAT to 6% and that was achieved. That will be made possible in the construction of housing for sale or rent at “moderate” prices. “Moderate” is understood as 2,300 euros a month in the renting of a property costing 648,000 euros to build; amounts that once again only serve some and push those less favoured out of the market, in addition to being completely at odds with the average reality of those who live in Portugal.

The SB2026 document recognised the “need for greater agility in municipal planning processes”, which is why it will “simplify and cut red tape to revise mechanisms for Municipal Master Plans (PDM), making it easier to adapt them to new social, economic and environmental realities.” The municipalities welcomed this initiative since there were many PDMs which were far removed from the new realities of housing.

We say that licensing is still lacking revision. And we’re not just referring to the lengthy time it takes to get planning permission. House hunters are increasingly pushed out to the outskirts of large cities, and in places where housing should have been built at really affordable prices, private condominiums are being built. These ‘mushrooms’ from Ursula von der Leyen aimed at “nurses, teachers, firemen…” have sprung up cheek-by-jowel with poorly-constructed housing with households that may not live badly, but have financial difficulties in getting to the end of the month. At this rate, one day there won’t be any strips of

Em que ficamos?

Where we are now

Retoma turística com sabor a incerteza

Tourism recovery amid uncertainty

Entre Janeiro e Julho de 2025, Portugal registou 45,8 milhões de dormidas, mais 2,7% face a 2024, segundo o INE e o Turismo de Portugal.

O crescimento, porém, é desigual: as dormidas de residentes aumentaram 3,6%, enquanto as de não residentes subiram 2,4%, reflectindo uma retoma ainda moderada dos principais mercados emissores.

As receitas do sector atingiram três mil milhões de euros até Junho, mas a dependência do turismo estrangeiro e as variações regionais deixam a dúvida no ar.

Fonte: INE e Turismo de Portugal

Between January and July 2025, Portugal posted 45.8 million overnight stays, up 2.7% on 2024 according to INE (National Institute of Statistics) and The Portuguese tourist board Turismo de Portugal.

Growth, however, is imbalanced: overnight stays from Portuguese nationals have increased 3.6% while those of overseas tourists climbed 2.4%, reflecting a still modest recovery in the main issuing markets.

Sector revenues reached three thousand million euros to June, but dependence on overseas revenues and regional variations leave doubts lingering in the air.

Source: INE e Turismo de Portugal

land left between the very rich and the needy where the disadvantaged can be pushed out to. Indeed, this is a scenario that should be rethought…

Another scenario that raises eyebrows is the “room rental” ads that can accept from seven to eight people and go up to a maximum of 16 people in a four-bedroom apartment. Magazine Imobiliário published an opinion article by José Cabral, from the website ‘A House in Lisbon’, which gives an account of this reality that he called “bunkbed land”. In addition to all the legislative and tax issues it raises, he says, and rightly so, that we have reached the point where we are “being pressured to subdivide something that no one wants to share: their living space.” Moreover, it seems that we are dealing with a lack of humanity and responsibility per square meter.

Dignified housing for all is enshrined in the constitution, but we all know that what drives the economy are profits and, because of this, we’re very far from seeing justice and balance in the housing market.

Flight to quality

Analysing real estate beyond housing, all scenarios are always marked by uncertainties. Be -

yond international geopolitics, inflation and operational costs leave doubts as to the deals and the investments.

However, Frederico Leitão de Sousa, Head of Offices of Savills Portugal affirms that Portugal will continue as a safe haven in 2026.”

In his opinion, the intrinsic qualities that made it particularly attractive for companies and investors will continue; competitiveness, the qualification of national talent, security, stability, and a high standard of life.”

Following the home office trend, now the movement is for a return to the office at different speeds depending on the sector. Frederico Leitão de Sousa believes that this reality is accompanied by the “flight to quality” trend, which reinforces the importance of location and the quality of spaces” and “there is a clear transition to a people-centric business culture that values well-being, professional development, and the feeling of belonging amongst employees.”

Recent studies, such as those published by Harvard Business Review, underscore that this approach fostered engagement and productivity. With this scenario in mind, the demand for Grade A offices is growing, which are characterized by being modern, sustainable, tech-

nologically advanced and designed to promote experience and efficiency for the users. According to data from this consultant, the pipeline of projects in Lisbon and Porto currently presents a very high level of quality. This dynamic should contribute towards the maintenance of a buoyant and positive market. The combination between a historically low vacancy rate and a solid demand would translate into an increase in rents, particularly in more central and prime areas of the Lisbon offices market.

But it leaves a warning: it will be equally essential that the main players in the sector are able to rehabilitate part of the currently outdated office stock, otherwise these assets will lose relevance and be gradually discarded by the occupants.

At the same time, the continuous growth of the flex segment is being observed, whether through the expansion of operators, or by the growing number of companies joining coworking models offering greater flexibility and efficiency in the take-up of office spaces. Everything indicates that 2026 will be a dynamic year for the office real estate market, in line with the activity levels of recent years (excluding the most atypical periods of 2021 and

2023, restricted by the pandemic).

Frederico Leitão de Sousa concludes saying that “confidence will remain: Portugal will continue to stand out as a safe, competitive, and attractive destination for companies and investors.”

Retail with opportunities for owners

On the eve of Black Friday, Christmas, and New Year there are always great expectations as to consumer spending and retail profits. But the big question is what are the prospects for 2026?

In this sector, José Galvão, Head of Retail of Savills Portugal is in no doubt: “They are very positive.” And justifies his statement with the “high demand in the occupation market, especially in locations and premium shopping centres that will continue put pressure on rental values and consequently cause a compression in prime yields.”

In effect, as the consultant says, the still quite small value of stock (square metre per inhabitant) in the retail parks segment allied to a positive economic performance, will foster the development of this type of asset in the coming years.

The same fundamentals will remain in the shopping centres segment - meaning market consolidation, without new assets planned for the next few years - with high occupation and footfall rates and good sales performance.

For José Galvão, that means an “opportunity for owners” and will “reward those who invest in modernisation and refurbishment of assets as a way of improving rents while also increasing the intrinsic value of the properties.”

Logistics area pipeline promises records in 2026

The logistics sector of the real estate sector is preparing to enter 2026 with prospects of being one of the best years ever and Tiago Cortez, Industrial, Logistics & Data Centres partner at Savills Portugal backs up this statement.

From his point of view, because of the expected strong buoyancy of this sector, there’s a lot contributing to this robust pipeline of new logistics projects under development, which involves bringing a significant quantity of new stock on-line in the market. Moreover, it is also estimated that in 2026 several projects will start that will come onto the market in 2027. As he makes clear: “The majority of these spaces have already had contracts signed in a pre-let regime, but there will be a big high-quality product offer - and it’s been highly anticipated by the operators.”

As for the take-up market, he believes that “it will remain strong and predicts another excellent year of take-up in the logistics segment in 2026, driven by new offer and continued demand.

According to the consultant, Portugal’s attractiveness as a nearshoring destination is also set to continue. That’s possible because Portugal’s political stability and competitive costs, and factors such as reasonably priced energy and labour, and the high level of inclusion of renewable sources compared to other European countries - should contribute to an increase in foreign direct investment. In the same vein, Data Centres “will continue to expand, occupying relevant areas in industrial and logistics areas, reinforcing the strategic importance of this type of assets,” stresses Tiago Cortez.

Specialists also predict “a positive year” in the Capital Markets area. In effect, various projects have been developed in recent years that are now ready to be transacted to core funds looking for quality assets.

We close with words from Tiago Cortez: “Portugal continues to attract big international investors, who believe in Portugal’s potential and aim to beef up their presence in the sector.

Obras que não acompanham o ritmo

Works that aren’t keeping pace

No 2.º trimestre de 2025, o sector da construção em Portugal continuou a avançar a um ritmo tímido: a produção cresceu apenas 1,75% face ao trimestre anterior e 2,71% em termos homólogos.

Apesar de as vendas de cimento terem subido 6%, os construtores alertam para entraves persistentes, da burocracia à falta de mão-de-obra qualificada, passando pela escalada dos custos dos materiais.

Há licenças e intenções, mas nem sempre execução. Os projectos ganham forma no papel, mas demoram a erguer-se no terreno.

Fonte: APCMC

In the 2nd quarter of 2025), the construction sector in Portugal continues at a sluggish rate: production grew just 1.75% on the previous quarter and 2.75% in like-for-like terms. Despite cement sales rising 6%, builders have warned of persistent bureaucratic blocks and a lack of qualified labour, and the rising costs of materials.

There are licences and intentions, but building doesn’t always go ahead. Projects remain on the drawing board phase and take ages to get off the ground.

Source: APCMC

Nevão Snow

Looking to the future f tourism for 75 years

No advento do 50º Congresso da APAVTAssociação Portuguesa

das Agências de Viagens e Turismo, que vai decorrer em Macau, o presidente Pedro Costa Ferreira fala-nos deste país considerado a porta de entrada turística para o mercado chinês, de como se gere a pressão turística decorrente do actual crescimento e até sobre o aspecto “engraçado” das tarifas de Trump.

On the eve of the 50th APAVT Congress - The Portuguese Association of Travel Agencies and Tourism - that will take place in Macau, the President Pedro Costa Ferreira tells us about this region and China, believing it to be a springboard to the Chinese market, of how tourism pressure is managed arising from current growth, and even about the ‘amusing’ aspect of the Trump tariffs.

A APAVT celebra 75 anos. Como tem sido manter a importância, credibilidade e notoriedade ao longo dos tempos sabendo que o sector tem enfrentado inúmeros desafios?

O sector mudou muito em 75 anos. Houve imensas revoluções, pelo menos de grande significado, como a internet, a liberalização do espaço aéreo e o crescimento económico consolidado do Ocidente e, mais tarde, da Ásia. Isto trouxe uma alteração absolutamente brutal nas viagens, no consumidor e nas agências de viagens.

Quando a APAVT nasceu havia poucas opções de viagens e as que existiam eram extremamente caras. Hoje, diga-me um sítio onde quer estar em qualquer ponto do globo e em 72 horas eu ponho-a lá. E qualquer dia fora do globo também, embora vá demorar um pouco mais. Por outro lado, as viagens ficaram muito mais baratas, são uma commodity.

A APAVT tem sido uma voz cada vez mais activa e, julgo, cada vez mais credível, no diálogo com os stakeholders na construção do que é hoje o turismo português que é o pilar económico do país.

No âmbito dos 75 anos, vão promover o 50º Congresso da APAVT. Porquê a escolha de Macau e o que vai ser debatido?

O tema do congresso é “75 anos a olhar o futuro”. A APAVT tem uma história com 75 anos, mas consideramos que todos os anos a associação deve olhar o futuro. E é precisa -

mente isso que nós vamos fazer. A escolha de Macau tem a ver com uma relação muito próxima com o destino turístico de Macau desde há muitos anos. Macau é considerada por nós uma porta de entrada para todo o mercado chinês e, politicamente, do ponto de vista do trabalho associativo, tentamos que seja também uma porta de entrada para as associações europeias.

Os conteúdos ainda estão a ser trabalhados, mas vamos incluir uma visão mais holística, temas mais macro-económicos, políticos, sectoriais.

O congresso é organizado por agências de viagens, mas não é só o congresso das agências de viagens, historicamente, é o congresso do turismo português.

Há alguma aspiração ao mercado turístico asiático?

Macau hoje é China e o Congresso ao realizar-se neste país, naturalmente, tem uma grande ambição relativamente ao mercado chinês que é já hoje o número um, mas que ainda não é um mercado com grande influência no destino turístico de Portugal. Temos que aumentar a captação dos turistas asiáticos, por todas as razões, porque os destinos de longo curso são necessários, porque os chineses não procuram praia, porque os chineses não procuram Agosto. Aliás, do ponto de vista das férias dos chineses a procura surge na época baixa em Portugal que é isso que a economia e o país precisa. O mercado chinês é um mercado de paciên -

Entrevista Interview: Carla Celestino

Fotos Photos: Anabela Loureiro

cia de construção de confiança, de diálogo permanente, e nós esperamos que o Congresso seja essa porta de entrada. Temos inclusivamente um painel importante no congresso que cruza com o trabalho que o Turismo Portugal está a fazer na Ásia. Isto porque o Turismo de Portugal vai fazer um roadshow asiático em 2025 e a última paragem será em Macau.

Fala-se agora muito também da captação do mercado turístico norte-americano.

Precisamos assim tanto destes turistas internacionais?

O grande desafio do turismo português é continuar a crescer, mas sabendo gerir a pressão turística decorrente desse crescimento, nomeadamente nos destinos que já estão sob pressão. Ora, esse é o desafio dos mercados longínquos. Porque a única maneira que Portugal tem de crescer com mais território turístico é com os mercados mais afastados. Porque os americanos, os sul-coreanos, os mexi -

A APAVT tem sido uma voz cada vez mais activa e, julgo, cada vez mais credível, no diálogo com os stakeholders na construção do que é hoje o turismo português que é o pilar económico do país.

APAVIT has been an increasingly more vocal voice, and I think ever more credible in its interactions with stakeholders in the building of what Portuguese tourism is today which is a pillar of Portugal’s economy.”

canos, os chineses, os canadianos, os brasileiros procuram mais do que o Algarve e mais do que as grandes regiões de turismo, ajudam a combater a sazonalidade e geram mais receita por turista para gerir a pressão. Deste ponto de vista, são todos muito bem-vindos, apesar das ligações aéreas serem menos desenvolvidas neste momento.

Por falar em ligações, não posso deixar focar a questão da TAP. Como é que a APAVT lida com esta nova etapa da privatização da companhia aérea?

Lidamos bem. Acho que em princípio será benéfico.

Existe um processo de privatização, porque existem pretendentes, e existem pretendentes porque houve uma grande recuperação económica e financeira na TAP. O processo de privatização é possível porque nos últimos três anos teve resultados positivos.

Toda a gente fala, e eu não vejo razão para se falar, dos 3,2 mil milhões de euros que têm de ser recuperados. Fala-se muito do PRR, que tem seis anos para ser executado, e que são 22 mil milhões de euros, dos quais seis mil milhões são dívida e 16 mil milhões são subvenções. Estamos a tentar gastar 16 mil milhões, mais seis, em seis anos, e estamos

com dificuldades. O excedente turístico por ano, isto é, a diferença entre as receitas dos turistas estrangeiros em Portugal e dos portugueses lá fora, são 20 mil milhões por ano. E a TAP é um pilar destes 20 mil milhões. Os 3,2 mil milhões, que supostamente que são um poço sem fundo e que têm que ser recuperados, já foram recuperados todos os anos através da performance do turismo em Portugal e da importância que a TAP tem para o turismo.

Julgo que é uma medida racional, que era necessária e espero que tenha êxito. Mais difícil é falar do crescimento da TAP, já agora do turismo português, com o estado em que estão os aeroportos.

Apesar do actual quadro de incerteza geopolítica e económica, este é um sector em crescimento. Considera que os valores de 2023 e 2024 são para continuar?

O sector representa 5,8 mil milhões de euros, que corresponde mais ou menos a 2,8% do Valor Acrescentado Bruto (VAB) nacional.

Em 2019, que eram os melhores números até à altura, eram 4,5 mil milhões de euros e representavam 2,5% do valor acrescentado internacional.

Prever é uma coisa difícil e em todo o planeta é mais difícil ainda, quer para o incoming, quer para o outgoing. Até Maio, que são os números que se conhecem mais recentes, está tudo a correr bem.

Em 2024, ao nível do mercado de incoming, obtivemos receitas turísticas no valor de 27 mil milhões de euros. Esta era a meta de

receitas turísticas que estava estabelecida para 2027 e foi alcançada em 2024. Pois bem, em Maio deste ano, segundo o Turismo de Portugal, temos quase 10 mil milhões de euros de receita turística, ou seja, um pouco mais de 5% de crescimento.

O mercado de outgoing também está a portar-se bem. Sabemos que tivemos a melhor campanha de reservas antecipadas de sempre, sabemos que a Páscoa correu bem e até um pouco acima do ano passado. Temos de esperar para ver a performance

Macau hoje é China e o Congresso ao realizar-se neste país, naturalmente, tem uma grande ambição relativamente ao mercado chinês que é já hoje o número um, mas que ainda não é um mercado com grande influência no destino turístico de Portugal.

Macau today is China and with the Congress organised in that country means there is naturally a great ambition regarding the Chinese market that today is number 1 but is not yet a market that has had a major influence on Portugal as a tourism destination.”

do Verão, do mercado do Algarve, pois há algumas incertezas. Ainda assim, a verdade é que estamos a atravessar o melhor momento daquilo que já construímos até agora.

Considera que as tarifas de Donald Trump poderão impactar o mercado das viagens?

Todos os anúncios não efectivados produzem muita incerteza e a incerteza é inimiga do consumo e é particularmente inimiga do consumo de viagens. Mercados mais tradicionais europeus como a Alemanha reagem com muita rapidez à possibilidade de termos aqui um problema económico. Por outro lado, se elas se efectivarem, podem criar inflação nos Estados Unidos, desde logo em primeiro lugar, podem implicar perda de poder de compra, e perda de poder de compra é também perda de vendas. Agora, há aqui um aspecto “engraçado” relativamente às tarifas. Estamos sempre a dizer que o modelo económico português está muito dependente do turismo, é muito passível de vir a ser importunado por questões externas. Mas no caso das taxas, há muitos outros produtos que são exportados, como o vinho, o calçado, etc., que vão ter consequências directas, enquanto que no turismo apenas haverá consequências secundárias, apenas as decorrentes da eventual inflação nos mercados emissores e a perda de poder de compra nos mercados emissores. Desse ponto de vista, relativamente às tarifas, o modelo económico português é bastante mais resiliente.

Este é o seu último mandato à frente da APAVT. O que lhe faltou fazer que gostaria de ter feito?

Não lhe consigo responder…, não há assim algo que eu identifique como não tendo sido feito e gostasse de ter feito.

Prefiro citar Peter Drucker: “É no cumprimento do dever que nós somos mais felizes.” E eu acho que tive um mandato feliz.

APAVT celebrates 75 years. What has it been like maintaining the importance, credibility and notoriety of the sector knowing that it has faced countless challenges?

The sector has changed a lot over the past 75 years. There have been huge changes with massive implications, like the internet, mass overseas travel, and the consolidated economic growth of the West and, later, Asia. This brought an absolutely phenom -

enal change in travelling, the consumer and travel agencies.

When APAVT was founded, there were few choices for travel and those that did exist were extremely expensive. Today, tell me a place where you want to be in the world and within 72 hours I’ll put you there. And one day beyond the world too, although that might take a little more time. On the other hand, travel has become a lot cheaper; it’s a commodity.

APAVIT has been an increasingly more vocal voice, and I think ever more credible in its interactions with stakeholders in the building of what Portuguese tourism is today which is a pillar of Portugal’s economy.

As part of the 75th anniversary of APAVAT, you’re promoting its 50th Congress. Why have you chosen Macau and what’s on the agenda?

The congress’s theme is “75 Years Looking to the Future”. APAVAT has 75 years of history, but we consider that every year the association should look to the future, and that’s precisely what we’ll do.

Macau as a choice has to do with a close relationship as a tourist destination that Macau has had for many years. Macau is considered by us as a springboard to the whole Chinese market and, politically, from the point of view of associative work, we’ve also strived for it to be an entry point for European associations.

The content is still be worked on, but we’ll include a more holistic vision, more macroeconomic, policy and sector themes.

The congress is organised by travel agencies, but it’s not just a travel agencies congress; historically it is a congress for Portuguese tourism.

Is there some aspiration for the Asian tourism market?

Macau today is China and with the Congress organised in that country means there is naturally a great ambition regarding the Chinese market that today is number 1 but is not yet a market that has had a major influence on Portugal as a tourism destination. We must increase the number of Asian tourists visiting Portugal, for all kinds of reasons, because long-haul destinations are necessary because the Chinese aren’t looking for beach holidays and don’t look to August for their holidays. Indeed, from the Chinese holidays point of view, demand surges in the

low season in Portugal and that’s what the economy and country needs.

The Chinese market is patient, and it takes time to build trust through ongoing dialogue, and we hope that the Congress will be an open door.

We have an important panel at the congress which overlaps with the work that Portugal’s tourism department Turismo Portugal is doing in Asia. This is because the Portuguese tourist board will do an Asian roadshow in 2025, and its last stop will be Macau.

There’s a lot of talk right now about harnessing the US tourism market. Do we really need these international tourists?

The great challenge of Portuguese tourism is continuing to grow but knowing how to manage the pressure from tourism arising because of this growth, namely the destinations that are under pressure.

Now, this is the challenge of far-flung markets. Because the only way that Portugal can grow in terms of overseas tourism markets is by working on more distant markets. Because it is the Americans, South Koreans, Mexicans, Chinese, Canadians, and Brazilians who are looking for more than the Algarve and more than the large tourism regions; they help counter seasonality and generate more revenues per tourist and help alleviate the pressure.

From this point of view, they are all very welcome, despite air links being less developed at the moment.

Talking about links, I must ask you about the TAP question. How is APAVT dealing with this new step in the privatisation of the airline company?

We’re dealing with it fine. I think in principle it will be beneficial.

We’ve got a privatisation process with interested parties because TAP was restructured economically and financially and has recovered. The privatisation process is possible because over the last three years it’s had positive results.

Everyone’s talking about - and I don’t see any reason for talk - the 3.2 billion euros that must be clawed back. (*TAP was given a cash-injection loan by the government to keep it flying) There’s a lot of talk about the RRP (Recovery and Resilience Plan) of 22Bn euros of which six billion is loans and 16Bn are grants. We’re trying to spend 16Bn but in six-year time we’ll be in difficulties. The tourist surplus per year, which is the difference between overseas tourist revenues in Portugal and the Portuguese tourists holidaying overseas, is 20Bn per year. And TAP is a pillar of these 20Bn.

The 3.2Bn which is supposedly a bottomless well and must be recovered, has already been paid back every year through the performance of tourism in Portugal and the importance that TAP has for tourism. I think that it is a rational measure that was necessary, and I hope that it is successful. More difficult is discussing TAP’s growth and the growth of Portuguese tourism given the state that the airports are in.

Despite the current climate of geopolitical and economic uncertainty, this is a sector that is growing. Do you think that the revenues of 2023 and 2024 are set to continue?

The sector represents 5.8Bn euros, corresponding to around 2.8% of national Gross Added Value (GAV). In 2019, which were the best figures at the time, it stood at 4.5Bn euros and represented 2.5% of international added value.

Predicting is a tricky thing and all over the world it’s even more difficult, both in terms of incoming and outgoing. To May, which are the most recent figures we have, everything is going well.

In 2024, at the incoming market level, we re -

ceived tourism revenues worth 27Bn euros. This was the target for tourism revenues established for 2027 and was reached in 2024. Indeed, in May this year, according to The Portuguese tourist board Turismo de Portugal, we had over 10Bn euros in tourism revenues, or a little over 5% growth. The outgoing market is also doing well. We know that we had the best pre-bookings campaign ever, we know that Easter went well and even a little better than last year. We must wait to see Summer’s performance and the Algarve market, and there are some uncertainties. Nevertheless, the truth is that we are enjoying the best time that we’ve ever built to date.

Do you think that the Donald Trump tariffs could impact the travel market?

All tariff announcements that are not enacted cause lots of uncertainty and uncertainty is the enemy of consumption and is particularly the enemy of travel consumption. More traditional European markets such as Germany have reacted swiftly to the possibility that we have an economic problem here.

On the other hand, if they are enacted, they can create inflation in the United States, and this can immediately imply a loss of purchasing power and also a loss in sales.

Now, there’s an “interesting” aspect regarding tariffs. We’re always saying that the Portuguese economic model is very dependent on tourism, and it is very possible that it will be assailed by overseas issues. But in the case of duties, there are many other products that are exported, such as wine, footwear, etc., that will have direct consequences, while in tourism there will only be secondary consequences, just those arising from eventual inflation in the issuer markets and the loss of purchasing power in these issuer markets.

From this point of view, regarding tariffs, the Portuguese economic model is fairly more resilient.

This is your last term in front of the APAVT. What is still left to do that you would like to have done?

I can’t give you a reply..., there’s nothing like that that I can identify as not having been done and that I would have liked to have done.

I prefer to quote Peter Drucker: “It is in fulfilling the task that makes us happier.” And I think that I’ve had a happy term.”

Os americanos, os sulcoreanos, os mexicanos, os chineses, os canadianos, os brasileiros procuram mais do que o Algarve e mais do que as grandes regiões de turismo, ajudam a combater a sazonalidade e geram mais receita.

The Americans, South Koreans, Mexicans, Chinese, Canadians, and Brazilians who are looking for more than the Algarve and more than the large tourism regions; they help counter seasonality and generate more revenues.”

CASACERAMICA,

FOTO: MICHAEL SANDMAIER

Persuadis

Nova era com IA reforça venda de projectos imobiliários

A new era with AI boosts the sale of real estate projects

A empresa ibérica de marketing imobiliário, Persuadis, anunciou que deu um salto para o futuro com o lançamento do LIFE, um programa que combina inteligência artificial generativa e imagens 3D dando vida aos seus projectos. The Iberian real estate marketing company Persuadis has announced that it has taken a leap into the future with the launch of LIFE, a programme that combines generative artificial intelligence and 3D images, bringing new life to its projects.

Com mais de 15 anos de trajectória, 400 promotores como clientes, uma facturação anual superior a quatro milhões de euros e presença em Madrid, Barcelona, Málaga e Lisboa, a Persuadis consolida-se como referência indiscutível do marketing imobiliário em Espanha. O seu plano de negócio para os próximos anos é ambicioso: ampliar o portefólio de mais de 25 serviços, reforçar o seu papel como partner estratégico e continuar a liderar a transformação digital do sector.

Segundo o CEO Juanba Ramos, as duas grandes vantagens competitivas da Persuadis são: Uma equipa multidisciplinar especializada exclusivamente no sector imobiliário; e a capacidade de oferecer preços competitivos graças ao volume de projectos geridos.

Serviços que marcam a diferença

Conforme a empresa avança, a Persuadis oferece soluções integrais que incluem a área de Serviços; Marketing digital que engloba SEO, SEM, web analytics, email marketing, redes sociais; Desenvolvimento web, microsites, landing pages, design web; Produção visual de renders, vídeos 3D, realidade virtual e mista; Branding, ao nivel de naming, design comercial, sinalética, material promocional; e Call center como suporte comercial especializado para aumentar visitas e conversações. Desde estudos de procura até campanhas publicitárias personalizadas, a Persuadis desenha estratégias que conectam cada projecto com a sua audiência ideal. Combina ainda tecnologia, creatividade e conhecimento profundo do mercado.

Actualmente, gere mais de 400 promoções imobiliárias e trabalha com clientes como Kronos, Landco, La Llave de Oro, consolidando a sua posição como o parceiro mais completo para promotores, servicers, fundos e agências.

Olhar para 2026

A companhia encontra-se a preparar a sua participação nos principais eventos imobiliários de 2026, onde apresentará novas soluções baseadas em IA generativa e experiências imersivas que prometem redefinir o marketing imobiliário, nomeadamente no SIMA, SIMED, Inmoventas, The District, Future… Com uma estratégia bem definida, a Persuadis trabalha para o futuro do marketing imobiliário que, como diz, “já está aquí!”.

With a 15-year track record, 400 developers as clients, an annual turnover of over four million euros and a presence in Madrid, Barcelona,

Malaga, and Lisbon, Persuadis has consolidated itself as an undeniable reference in real estate marketing in Spain.

Its business plan for the next few years is ambitious: increasing its portfolio of more than 25 services, reinforcing its role as a strategic partner, and continuing to lead digital transformation in the sector.

According to CEO Juanba Ramos, the two great competitive advantages of Persuadis are:

A multidisciplinary team exclusively specialised in the real estate sector; and the capacity to offer competitive prices thanks to the number of projects generated.

Services that make a difference

As the company says, Persuadis offers integral solutions that include the Services areas; Digital marketing that encompasses SEO, SEM, web analytics, e-mail marketing, and social networks; Web development, microsites, landing pages, and web design; Visual production renders, 3D videos, virtual and mixed reality; Branding at the naming level, commercial design, signage, and marketing materials; and Call centres such as specialised commercial support to increase visits and conversations. From studies on demand to personalised publicity campaigns, Persuadis designs strategies that connect each project with its ideal audience. It also combines technology, creativity, and deep-dive market expertise.

Currently, it manages over 400 real estate developments and collaborates with clients like Kronos, Landco, La Llave de Oro, consolidating its position as a one-stop shop for developers, servicers, funds, and agencies.

Looking to 2026

The company is preparing to take part in the main real estate events in 2026 where they will present novel solutions based on generative AI and immersive experiences that promises to redefine real estate marketing, namely in SIMA, SIMED, Immoventas, The District, Future... With a well-defined strategy, Persuadis is working towards a real estate marketing future that, as he says, “is already here”.

Miguel Marques dos Santos

Habitação – As medidas do Governo

Housing - The Government’s measures

Miguel Marques dos Santos

Sócio da VdA

Sócio Responsável pela Área de Imobiliário & Urbanismo

Partner VdA

Partner Responsible for the Real Estate & Urbanism Area

O actual Governo assumiu um caminho claro para ultrapassar a crise: um choque de oferta assente em mobilização de solo, simplificação regulatória, incentivos fiscais e reequilíbrio do arrendamento, com apoios transitórios aos mais vulneráveis. O objectivo é devolver escala e previsibilidade ao mercado para que se construam mais casas, com preços de venda e com rendas mais comportáveis.

O diagnóstico já era claro, mas agora passou a ser claramente assumido. O acesso à habitação tornou - se difícil para jovens e para famílias de rendimentos médios e baixos. Os preços e rendas cresceram acima dos rendimentos num contexto de produção anémica e de um mercado de arrendamento disfuncional. As causas essenciais são o custo do solo, a morosidade e incerteza no licenciamento, a complexidade normativa, as exigências e taxas municipais desproporcionadas e uma pressão fiscal agregada que inviabiliza a habitação acessível ou mais acessível.

O novo rumo preconizado pelo governo pressupõe mais solo, mais escala e mais simplicidade. A ideia de mais solo e mais escala passa pelo entendimento de que mobilizar solo público e privado para a habitação, requalificar áreas obsoletas com densificação responsável e criar novas centralidades articuladas, com transportes de qualidade, pode criar capacidade de produção em escala e reduzir significativamente os preços. A ideia de mais simplicidade tem essencialmente a ver com o licenciamento, onde a prioridade é a uniformização de critérios, menos passos, decisões em paralelo, prazos vinculativos e deferimento tácito, reduzindo os prazos de licenciamento e aumentando a previsibilidade jurídica, com a inerente re -

dução do risco e do custo, levando também a uma redução significativa dos preços. No âmbito da fiscalidade, as medidas centram-se no IVA a 6% para empreitadas de construção de projectos para venda e arrendamento a preços moderados, na mitigação do IMT em transações afectas a programas acessíveis, e em isenções ou reduções de IRS e IRC quando estão em causa projectos de arrendamento a preços moderados. Tudo isto a par do objectivo de reconfiguração das taxas urbanísticas. A redução do custo fiscal para os investidores e promotores terá também necessariamente um impacto relevante nos preços e nas rendas.

Finalmente, no âmbito do regime do arrendamento, o Governo pretende maior previsibilidade e segurança, preconizando a adopção de regras claras para proprietários e inquilinos, a generalização dos seguros de renda e o reforço dos mecanismos de despejo em caso de incumprimento. Para além disto, estabelece o princípio de que os apoios à renda devem ser simples, temporários e ajustados à localização e ao rendimento, amortecendo o custo até a nova oferta mais acessível chegar.

Em suma, tudo indica que estamos a falar de medidas positivas e que poderão ter um contributo decisivo no aumento da oferta e na redução dos preços e das rendas.

O problema de tudo isto, como sempre, pode estar no detalhe e na capacidade de implementação. É que a grande maioria das medidas anunciadas, são ainda princípios e intenções, que agora terão de ser concretizadas em legislação e depois implementadas. E o passado recente, em particular nos últimos dez anos, foi desolador quanto à capacidade do Estado de concretizar ideias em legislação e depois assegurar a respecti -

va implementação.

Os optimistas, como eu, acreditam que agora vai ser diferente. Mas é preciso que o Governo ponha mãos à obra de forma decisiva e competente nesta tarefa de concretização legislativa, pois tudo indica que esta será a última oportunidade para alterar realmente o panorama actual e assegurar habitação a preços razoáveis aos portugueses.

The current government has taken a clear path to overcome the crisis: a supply injection based on making land available, simplifying regulations, providing tax incentives, and rebalancing renting with temporary support for those who are more vulnerable. The goal is to develop at scale and create predictability in the market so that more houses are built at more affordable sale and rental prices.

The diagnosis was already clear, but now it has been accepted. Access to housing became more difficult for young people and those on average and low incomes. Rental prices increased above incomes in a context of sluggish production and a dysfunctional rental market. The essential causes are the cost of land, the sluggishness and uncertainty over planning licenses, complex regulations, disproportionate municipal taxes and requirements, tax pressures which taken together made affordable or more accessible housing unviable.

The new direction signalled by the government entails more land, more scale and more simplicity.

The idea of more land and more scale involves an understanding that mobilising public and private land for housing, regenerating obsolete areas with responsible housing development and creating new articulated hubs with quality transport could create production capacity at scale and significantly reduce prices.

The idea of more simplicity essentially has to do with licensing where the priority is the standardisation of criteria, with less steps, parallel decisions, set deadlines, automatic approvals and reducing the times it takes for planning permission, while increasing legal predictability reduces inherent risk and costs, also leading to a significant reduction in prices.

In terms of tax, measures were centred

around VAT at 6% for developers of construction projects for sale and rent at moderate prices, in the mitigation of IMT property transfer tax on transactions within affordable housing programmes, and in exemptions or reductions of IRS and IRC when projects for rent at moderate prices are involved. All of this in line with the objective of reconfiguring urban taxes. The reduction in tax costs for investors and developers will necessarily also have a relevant impact on prices and rents.

Finally, as part of the rental regime, the government seeks greater predictability and security, putting forward the adoption of clear rules for house owners and tenants, general rental insurance, and the strengthening of eviction mechanisms in the case of noncompliance. Apart from this, it establishes the principle that rental support should be simple, temporary, and adjusted to location and rent, reducing the cost until a new, more affordable offer arrives.

In conclusion, all seems to indicate that these are positive measures that can make a decisive contribution to increasing supply and reducing house prices and rents.

The devil in all this, as ever, could be in the detail and in the capacity to implement it, and that most measures announced are still principles and intentions that will now have to be firmed up in legislation and then implemented. The recent past, particularly the past 10 years, was distressing when it came to the State’s capacity to put ideas into legislation and then ensure their respective implementation.

The optimists, like me, believe that now it will be different. But the government needs to roll up its sleeves decisively and competently in this task of making the legislation, because this all points to this being the last opportunity to really change the current landscape and assure housing at reasonable prices for the Portuguese.

Patrícia Alvarez

Inteligência Artificial: O futuro (humano) do imobiliário

Artificial intelligence: The (human) future of real estate

Patrícia Alvarez

Directora de Inovação de Portugal da RE/MAX

Director of Portugal Innovation, RE/MAX

O sector imobiliário vive hoje uma transformação acelerada pela Inteligência Artificial. Longe de ser apenas uma tendência passageira, esta tecnologia já molda a forma como compramos, vendemos e até imaginamos um imóvel. As visitas virtuais em 3D, a encenação digital de espaços ou a personalização da pesquisa através de algoritmos inteligentes são apenas alguns exemplos de como a IA está a tornar o processo mais ágil, transparente e envolvente.

Mas o verdadeiro impacto não está apenas nas ferramentas, está na forma como os profissionais utilizam a tecnologia. A automação de tarefas administrativas e a gestão inteligente de leads libertam tempo para o que é mais importante: a relação humana. Porque, apesar de toda a inovação, continua a ser a confiança que decide a compra de uma casa.

Na RE/MAX, essa visão é clara: investir na formação digital dos consultores não significa substituir competências, mas ampliá-las. A tecnologia reforça a capacidade de prestar um serviço mais estratégico, personalizado e de excelência. A análise de dados e a previsão de tendências permitem ajustar preços com mais precisão e orientar clientes de forma informada, mas são os consultores que continuam a transformar informação em decisões seguras. O futuro do imobiliário será inevitavelmente digital, mas nunca deixará de ser humano. A IA veio para ficar, mas o toque pessoal, a empatia e o conhecimento do mercado continuarão a ser insubstituíveis. Cabe-nos, enquanto setor, saber integrar estas ferramentas de forma equilibrada e ética, valorizando sempre a proximidade e a confiança que estão no coração de cada transação imobiliária. Afinal, comprar ou vender uma casa não é apenas um processo tecnológico: é, acima de tudo, uma decisão de vida.

The real estate sector is going through a transformation accelerated by Artificial intelligence. Far from being just a passing trend, this technology now moulds the way in which we buy, sell, and even imagine a property. The virtual visits in 3D, the digital staging of the spaces or the customisation of a search using intelligent algorithms are just some of the examples how AI is making the process more agile, transparent, and involving.

But the true impact is not just in the tools, it is in the way professionals use the technology. The automation of administrative tasks and the intelligent management of leads frees up time what’s really important: the human relationship. Because despite all the innovation, trust continues to be the deciding factor in a house sale.

At RE/MAX this vision is clear: investing in digital training for our agents does not mean replacing skills, but broadening them. The technology reinforces the capacity of providing a more strategic, personalised service of excellence. Data analysis and forecasting trends allows for more precision in price adjustment and guides clients in an informed way, but it is the agents who continue to turn information into the right decisions. The future of real estate will inevitably be digital, but will never cease to be human. AI is here to stay, but the personal touch, empathy, and knowledge of the market will continue to be irreplaceable. It’s down to us as a sector to know how to integrate these tools in a balanced and ethical way, always valuing that close relationships with the client and the trust that are at the heart of every real estate transaction. At the end of the day, buying or selling a house is not just a technological process; it is, above all, a life decision.

Certificar o amanhã

Certifying tomorrow

Onde está a próxima vaga de edifícios inovadores?

Where is the next clutch of innovative buildings?

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Portugal vive uma transformação no sector imobiliário. Cada vez mais os promotores procuram certificações internacionais de inovação e sustentabilidade para os seus edifícios — BREEAM, LEED, WELL, SmartScore e WiredScore. A missão é tomar decisões e orientar estratégias em prol das boas práticas de eficiência, bem-estar e digitalização.

Portugal is going through a transformation in the real estate sector. Developers are increasingly seeking international innovation certificates for their buildings - BREEAM, LEED, SmartScore and WiredScore. The mission is to take decisions and direct strategies for good efficiency, wellness, and digitalisation strategies.

Texto Text: Bruna Margalho

O relatório “The Most Innovative Buildings in Portugal 2025”, elaborado pela consultora EightySeven, revela como as certificações internacionais estão a moldar o mercado, destacando temas como as tendências geográficas, os principais promotores e as áreas com maior margem de crescimento. A capital lidera com 62,8% entre todos os edifícios certificados, reflexo de um mercado consolidado e diversificado. O Porto surge em segundo lugar com 18,3%, afirmando-se como hub emergente ao integrar não apenas escritórios, mas também hotéis, e antecipando a procura por turismo sustentável. Oeiras (7,3%), Matosinhos (5,8%) e Sintra (5,8%) completam o top cinco, revelando núcleos em expansão. Já o interior e o sul do país mantêm uma baixa densidade de activos certificados, mas surgem como espaços de futuro para democratizar a sustentabilidade. O estudo mostra que a liderança se concentra em poucos actores. Lisboa distingue-se pela diversidade, escritórios, habitação, retalho e espaços públicos, sob vários selos de certificação. Oeiras apresenta um perfil mais focado, com 14 edifícios certificados exclusivamente em escritórios BREEAM, reflectindo a força de players corporativos e institucionais. O Porto diferencia-se como o principal centro urbano com hotéis certificados, concentrando três dos quatro

existentes no país, reforçando o cruzamento entre turismo e construção sustentável.

Sinais de mudança

Dos 364 projectos certificados em Portugal, 315 são escritórios, ou seja, 87% do total. Esta predominância confirma que a certificação continua a ser vista como requisito prioritário no segmento corporativo.

No entanto, outros sectores começam a ganhar visibilidade: 25 edifícios residenciais já integram critérios de sustentabilidade, o retalho soma sete activos e a hotelaria quatro.

O SmartScore, ainda em fase inicial, conta apenas com o projecto Spark em Matosinhos, que ambiciona reunir escritórios, coworking e comércio com padrões digitais e ambientais de referência.

As conclusões da EightySeven apontam para um caminho claro: diversificar. Lisboa e Porto continuarão a liderar, mas o futuro passa por expandir certificações para o interior e o sul, transformando excepções em regra.

A habitação sustentável, o retalho adaptado a novos estilos de vida e a hotelaria verde são segmentos com grande margem de crescimento. Somam-se ainda as oportunidades ligadas à digitalização e ao bem-estar, que reforçam as certificações como critério essencial de competitividade, mais do que uma formalidade, um factor real de transformação.

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“The Most Innovative Buildings in Portugal 2025” report compiled by the consultancy EightySeven shows how international certification is shaping the market, highlighting themes such as geographical trends, the main developers, and the areas with the greatest margin for growth.

The capital leads with 62.8% from among all the certificated buildings, a reflection of a consolidated and diversified market.

Porto comes in second place with 18.3%, making a statement as an emerging hub by integrating not just offices, but also hotels, and anticipating the demand for sustainable tourism. Oeiras (7.3%), Matosinhos (5.8%) and Sintra (5.8%) complete the top five, revealing hubs in expansion. In the interior and south of the country there remains a low density of certified assets but have arisen as spaces for the future to democratise sustainability.

The study shows that leadership is concentrated within the hands of a few players. Lisbon stands out for its diversity of offices, housing, retail, public spaces, under various seals of certification. Oeiras has the most focused profile with 14 office buildings solely with BREEAM certificates, reflecting the

force of corporate and institutional players. Porto is set apart as the main urban centre in terms of certified hotels, concentrating three of the four existing in the country, reinforcing the cross between tourism and sustainable construction.

Signs of change

Of the 364 certified projects in Portugal, 315 are offices, or 87% of the total. This predominance confirms that certification continues to be seen as a priority requirement in the corporate sector.

Meanwhile, other sectors are starting to gain visibility: 25 residential buildings already integrate sustainability criteria with retail having seven assets and the hotel sector, four. SmartScore, still in an initial phase, only has the project Spark in Matosinhos, which ambitions to bring together offices, co-working and commerce with benchmark digital and environmental standards.

The conclusions from EightySeven point in a clear direction: diversify. Lisbon and Porto will continue to lead, but the future points to expanding certifications in the interior and south, turning exceptions into the rule. Sustainable housing, retail adapted to new

As conclusões da EightySeven apontam para um caminho claro: diversificar. Lisboa e Porto continuarão a liderar, mas o futuro passa por expandir certificações para o interior e o sul, transformando excepções em regra.

The conclusions from EightySeven point in a clear direction: diversify.” “Lisbon and Porto will continue to lead, but the future points to expanding certifications in the interior and south, turning exceptions into the rule.”

Foto Photo jeroen van de water na unsplash

A missão é tomar decisões e orientar estratégias em prol das boas práticas de eficiência, bem-estar e digitalização. The mission is to take decisions and direct strategies for good efficiency, wellness and digitalisation strategies.”

lifestyles, and green hotels are segments with greater margins for growth. To these are added opportunities linked to digitalisa -

tion and well-being that reinforce certifications as essential criteria for competitiveness - a real factor for transformation.

Foto

Photo Gustavo Sánchez na Unsplash

Nelson Lage

25 anos a ligar pessoas e energia

25 years linking people and energy

Nelson Lage

Presidente da ADENE President of ADENE

Há 25 anos, falar de energia era falar de centrais a carvão, consumo e produção. Hoje falamos de escolhas, de conforto, de transição e de empregos. No último quarto de século o sector transformou-se, e a ADENE esteve lá, a ligar as políticas públicas às pessoas, as estratégias à acção.

A primeira viragem foi política. Portugal traçou o seu rumo com o Roteiro para a Neutralidade Carbónica 2050, reforçou o compromisso na Lei de Bases do Clima e definiu metas concretas no PNEC 2030. Mas mais do que metas e números, esta viragem deu ao cidadão o poder para comparar preços, mudar de comercializador e decidir com informação. A energia passou de um dado adquirido para uma escolha consciente.

A segunda viragem foi tecnológica e económica. Fechámos as centrais a carvão, acelerámos as renováveis e colocámos a eficiência no centro. Das janelas às bombas de calor, da indústria aos sistemas de água. Produzir melhor e gastar menos trouxe competitividade.

A terceira viragem é a que estamos a viver. Um mundo de redes digitais, medidores inteligentes, e um sistema mais fiável e preparado para integrar produção distribuída, com consumidores que também produzem, armazenam e participam. No meio desta mudança, a ADENE foi e continua a ser a ponte. Criámos sistemas que dão confiança ao mercado e benefícios reais às famílias e empresas, desde a certificação energética e ponto de encontro entre a procura e a oferta, até à eficiência hídrica, de produtos, passando pelas simulações através do portal Poupa Energia, da Rede Espaço Energia e da Academia ADENE. Promove literacia, combate a pobreza energética, apoia autarquias e indústria a medir, agir

e melhorar e testa soluções e abordagens através dos vários projectos nacionais e europeus onde participa ou lidera.

Nos últimos anos, abrimos novas frentes no combate à pobreza energética e criámos ferramentas que tornam a transição mensurável. Lançámos o Mercado Voluntário de Carbono, que transforma o compromisso ambiental em investimento e inovação.

Os novos desafios? Fazer acontecer mais depressa e para todos. Apostar nas redes e armazenamento, simplificação do licenciamento, e eficiência como “primeiro combustível”. Provar que Portugal deixou de ser o “bom aluno”, tem de ser o bom professor que partilha soluções com quem mais precisa, da Europa aos PALOP.

Se há uma lição destes 25 anos é que a transição energética não depende apenas da potência das máquinas. Depende da força das pessoas e das alianças que as movem. É isso que a ADENE tem feito desde o primeiro dia, transformando metas em resultados e promessas em confiança. O próximo capítulo começa agora.

25 years ago, talking about energy meant coal burning fire stations, consumption, and production. Today the talk is of choices, comfort, transition, and jobs. In the last quarter of the century the sector has transformed, and ADENE was there, linking public policies to people, and strategies to action. The first turning point was policy. Portugal set out on its path with the Road to Carbon Neutrality 2050, reinforced its commitment to the Climate Base Law and set out concrete targets in the PNEC2030. (National Climate and Energy Plan) But more than targets and numbers, this turning point gave the citizen the power to compare prices, change suppli -

er and decide based on information. Energy went from a given to a conscious choice.

The second turning point was technological and economic. We closed coal fired stations, we fast-tracked renewables and put efficiency at the centre. From windows to heat pumps, from industry to water systems, producing better and spending less brought competitiveness.

The third turning point is one we’re going through now. A world of digital networks, smart meters, and a more reliable system that is prepared to integrate distributed production, with consumers that also produce, store, and get involved.

Amid this change, ADENE was and continues to be a bridge. We have created systems that give confidence to the market and real benefits to families and companies, from energy certification and a meeting point between supply and demand, to water efficiency, products, and simulations through the website Save Energy, Energy Space Network, and the ADENE Academy. Promoting literacy, fighting energy poverty, supporting local authorities and industry in measuring, acting, improv-

ing, and testing solutions and approaches through various national and European projects in which it participates or leads.

In recent years we’ve opened new fronts in fighting energy poverty, and we’ve created tools that make transition measurable. We’ve launched the Voluntary Carbon Market that transforms environmental commitment into investment and innovation.

The new challenges? Making it all happen and faster for all. Investing in storage networks, licencing simplification, and efficiency as the ‘first fuel.’ It goes to show Portugal has ceased to be the ‘good student’ but now must be the good teacher that shares solutions with those that most need it from Europe to the PALOPs (Portuguese-speaking countries).

If there is one lesson learnt from these 25 years, it is that energy transition does not just depend on power of machines. It depends on the force of people and the alliances that shape them. And this is what ADENE has done from the very first, transforming targets into results and promises into trust. The first chapter starts now.

Colinas e Marolas Hills and Ripples

Azulejaria “fora da caixa”

Portuguese tiling

“Out of the box”

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Photo: Ivo Oliveira Rodrigues

Há algo de especial quando visitamos uma fábrica-atelier, ainda mais quando se trata de uma empresa centenária como a da Viúva Lamego. Espaço de confluência de artistas nacionais e internacionais, fomos conhecer a mais recente parceria com os criadores canadenses REPUBLIC OF II BY IV. There is something special when visiting a manufactory-workshop, and even more so when dealing with a centenary company like Viúva Lamego. A space where national and international artists mingle, we discovered the latest partnership with the Canadian creators REPUBLIC OF II BY IV.

Olhando para as suas paredes, para as suas obras, imaginamos que a fábrica Viúva Lamego tenha passado por diferentes ciclos culturais, sociais, económicos, adversidades e múltiplos desafios ao longo dos séculos. Mas passar hoje pelas salas desta produtora de azulejaria made in Portugal é vivenciar uma interessante mescla entre o tradicional e o moderno, o arrojado, o colorido, vítrico, cerâmico.

Ali, observam-se exímios artesãos, mestres pintores e técnicas ancestrais a serem transpostas para projectos icónicos, sejam de arte pública ou privada, sejam de arquitectura, ou B2B de retalho ou hotelaria. Como nos diz Catarina Cardoso, directora de Marketing – CMO, todas as peças são a “prova da durabilidade e da qualidade dos nossos azulejos”. É o actual CEO Gonçalo Conceição, que levou a empresa a uma nova fase de dinamismo e crescimento, que nos aguça a curiosidade. Fala-nos do novo painel que vai ser oferecido ao bairro do Zambujal numa colaboração com um artista local. Também há obras de “RV”, pintor e ceramista francês Hervé di Rosa; ou de Kruella Danford, jovem com origem na street art que chamaram para fazer uma experiência.

Ao contrário do que se possa pensar, Gonçalo Conceição, sublinha que “quem ocupa os espaços públicos tem o cuidado de preservar a arte, pelo que temos muito pouco feedback,

seja a nível de grafite, seja a nível de roubos.” Não podemos deixar de referir igualmente o sucesso que alcançou a recente criação do artista Diogo Machado no pavilhão na Expo Osaka. Os azulejos foram pintados à mão pela fábrica Viúva Lamego, numa obra que entrelaçou na perfeição os símbolos das culturas japonesa e portuguesa.

Recorde-se que por esta fábrica já passou a inspiração de Álvaro Siza Vieira, Manuel Cargaleiro, Maria Keil, Querubim Lapa, Joana Vasconcelos, VHILS, Zao Wou-Ki, entre tantos outros.

Foi precisamente a mais recente colaboração com o estúdio internacional canadense de design industrial REPUBLIC OF II BY IV que nos moveu à sede da Viúva Lamego. A atestar pelo brilho nos olhos de Keith Rushbrook, um dos sócios fundadores, esta foi, nas suas palavras, uma parceria “fora da caixa” que resultou em “inovadores e versáteis azulejos”.

Estrias e ondulações

Keith Rushbrook explica-nos que o seu atelier tem 10 anos de existência, a sede fica em Toronto, mas contam também com escritórios em Nova Iorque e Londres. Estão focados nos “revestimentos de parede para mobiliário, iluminação e design de iluminação”, mas agora atreveram-se a lançar a sua primeira colecção de azulejos em parceria com a Viúva Lamego e como diz: “Que maneira de começar!”

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Anabela Loureiro

São duas as suas novas colecções - Colinas e Marolas – mas não se resumem a simples azulejos, diríamos que são, na realidade, esculturas, dado a espessura e os relevos incorporados em cada rectângulo e em cada quadrícula. Têm presença e profundidade. Colinas apresenta estrias verticais e horizontais e tem três formatos diferentes, podendo ser utilizados no interior ou exterior e, segundo os criadores, são ideais para ambientes hoteleiros, comerciais e residenciais. Não são legos, mas podemos “brincar” com as peças como se o fossem: são modulares e permitem conjugar as estrias originando diferentes combinações e padrões, “não havendo respostas erradas”, há sempre surpreendentes artes finais.

São também “iluminados”, dependendo da direcção em que o azulejo se encontra ou da deslocação do sol, de dias cinzentos ou chuvosos, das estações do ano, obtém-se um extraordinário jogo de sombras: “A luz narrativa ganha vida e então obtém-se um toque incrível!”.

Keith acrescenta que trabalham com o design de produto, onde “tentamos anexar uma narrativa ou uma história por detrás de cada colecção que desenvolvemos.”

Na segunda colecção Marola, que apresenta dois tamanhos de azulejos, José Navarrete, director de Design de Produto, revela-nos que o enredo “surge do mar” em que cada azulejo “faz lembrar uma ‘onda’ que à sua passagem revela a areia, os fósseis.”

Ambas as colecções são produzidas pela fábrica Viúva Lamego, nas cores branco, verde, azul, ocre e preto. Não deixa de ser curioso que, tendo em conta a experiência e as preferências de cada pessoa, a arte, que é sensorial, associa diferentes imagens mentais e

emocionais. Enquanto que para os autores a colecção Marola faz lembrar as águas e areias do mar, a nós, o tom ocre, a que também chamam de “mel” ou “ouro”, faz-nos viajar automaticamente até aos socalcos do Douro. Esta é, pois, a beleza real da arte. Diz-nos ainda que querem que os seus projectos “durem muito tempo”. Não querem, por exemplo, que se “coloque os azulejos no lobby da recepção de um hotel e que fique obsoleto daqui a cinco anos.” Até porque acreditam que a sua execução será sempre “simplesmente emocionante”.

Esta colecção foi igualmente idealizada com um “pensamento muito intencional”, segundo Keith Rushbrook. E começam em grade com a apresentação oficial na Downtown Design Dubai, que vai decorrer entre 5 e 9 de Novembro.

A colecção Colinas e Marola revela não só a grande versatilidade e beleza que o azulejo possui, mas também como um material de elevada qualidade pode ser trabalhado de forma criativa e intemporal e, acima de tudo, ser reinventado.

Looking at its walls and works, we can imagine that the Viúva Lamego factory has undergone diverse cultural, social, and economic cycles with adversities and multiple challenges over the centuries.

But strolling today through the rooms of this ‘Made in Portugal’ glazed tile manufactory is to experience an interesting blend between the traditional and the modern, the bold, the colourful, glass and ceramic.

Their skilled artisans, master painters, and their ancestral techniques are transposed to iconic projects that can be observed, be they public or private art, architecture, B2B

in retail or the hotel sector. As Director of Marketing -CMO Catarina Cardoso tells us that all the pieces are “proof of the durability and quality of our tiles.”

It is the current CEO Gonçalo Conceição who led the company to a new phase of dynamic growth that sparks our curiosity. He tells us about the new panel that will be gifted to the Zambujal neighbourhood in collaboration with a local artist. There are also works from ‘RV,’ the painter and ceramics artist Hervé di Rosa; and Kruella Danford, a young person with a background in street art who they called to make an experiment.

Contrary to what you might think, Gonçalo Conceição stresses that “those who occupy public spaces take care to preserve the art, so we have very little feedback, whether at a graffiti or theft level.”

We should also mention the success that the recent creation by artist Diogo Machado in the Expo Osaka pavillion, achieved. The azulejos tiles were hand painted at the Viúva Lamego factory in a work that perfectly weaves in symbols of Japanese and Portuguese culture.

It will be remembered that the inspiration of Álvaro Siza Vieira, Manuel Cargaleiro, Maria Keil, Querubim Lapa, Joana Vasconcelos, VHILS, Zao Wou-Ki have passed through this factory, among others.

It was precisely the latest collaboration with the international Canadian industrial design studio REPUBLIC OF II BY IV that motivated us to visit the headquarters of Viúva Lamego. This can be attested from the shine in the eyes of Keith Rushbrook, one of the founding partners, and was, in his words, an ‘out of the box’ partnership that resulted in “innovative and versatile azulejos tiles.”

Foto

Photo: Ivo Oliveira Rodrigues

Grooves and waves

Keith Rushbrook explains to us that his atelier has been going for 10 years, it is based in Toronto but also has offices in New York and London. They are focused on “wall cover furnishings, lighting, and lighting design,” but has now taken the bold step to launch its first collection of azulejo tiles in partnership with Viúva Lamego, and as he says: “What a way to start!”

It has two new collections - Colinas (Hills) e Marolas (Ripples) - but they can’t be summed up as simple azulejos tiles; we would say that in reality they are sculptures given their thickness and the incorporated reliefs in each rectangle and square. It has presence and depth. Colinas has vertical and horizontal grooves in three different formats to be used outdoors or indoors and, according to the designers, and are ideal for hotel, commercial and residential environments.

They are not like Lego, but you can play with the pieces as though they were: they are modular and allow you to play with the grooves to create different combinations and patterns,

with “no wrong results” but always surprising final artworks.

They are also “catch the light” depending on where the azulejo tiles are or according to where the sun is, changing tone on grey or rainy days, the seasons of the year, achieving an extraordinary play through the effect of shadows. “The light narrative gains life and provides an incredible touch!”

Keith adds that they work with product design where “we try to attach a narrative or a story behind each collection that we develop.”

In the second Marola collection, which has two sizes of azulejos tiles, José Navarette, the director of Product Design, tells us that the storyline “comes from the sea “and is reminiscent of a ‘wave’ and the delicate lines it leaves in the sand as the water recedes, evoking the feeling of a fossilised artefact”.

Both collections are produced by the Viúva Lamego factory in white, green, blue, ochre, and black. It is no less curious that bearing in mind the experience and preference of each person, the art, which is sensory, elicits dif-

ferent emotional and mental images. While for the authors the Marola collection reminds one of the waters and sands of the sea, for us the ochre tone which they also call ‘honey’ or ‘gold’ automatically transports us to the vineyard terraces of the Douro. This is, indeed, the real beauty of art.

He also tells us that they want their projects to be “long lasting.” For example, they don’t want their tiles “put in the reception lobby of a hotel to become outdated in five years.” That’s because he believes that its execution will always be “simply emotional.”

This collection was equally designed with a “very intentional thought,” according to Keith Rushbrook. And begins on a big scale with an official presentation in Downtown Design Dubai, a trade fair that runs between November 5-9.

The Colinas and Marola collection not only shows the great versatility and beauty that the azulejos tiles possess, but also how the high-quality material can be creatively and timelessly worked and, most of all, be reinvented.

Privado versus público

Private versus public

A nova vida das cooperativas de habitação

The new life of housing cooperatives

Enquanto que as cooperativas de iniciativa públicas estão paradas a aguardar financiamento, os particulares lançam no mercado projectos, de iniciativa e financiamento 100% privados. While public initiative cooperatives are at a standstill awaiting financing, private ones are launching 100% private-financed developments on the market.

No início de Outubro, a Habit.Norte, CRL – Cooperativa de Habitação e Construção – avançou com o primeiro projecto de habitação “a preço de custo”.

Localizado em Guifões, precisamente o concelho pioneiro da construção cooperativa a preços controlados, o projecto da Habit. Norte – numa primeira fase constituído por 32 apartamentos – é de iniciativa e financiamento 100% privados, embora os valores de venda, entre 128.500 euros (T1) e 262.000 euros (T2), se situem num patamar de habitação a preços acessíveis. De referir que esta cooperativa não beneficia de apoios fiscais, como é o caso da redução do IVA a 6%.

Na primeira semana de Outubro, também a Mome Living – cooperativa que desenvolve projectos a preços de mercado – anunciou uma aliança com a Revive, plataforma belga de investimento imobiliário, para concretizar a aquisição de um terreno no Amial, Porto, onde nascerá um empreendimento residencial com uma área de construção próxima dos 33 mil metros quadrados (m2) e mais de 400 habitações, num investimento que ultrapassa os 140 milhões de euros.

O empreendimento encontra-se actualmente em fase de planeamento e concepção, prevendo-se o arranque da construção no quarto trimestre de 2026. Quanto aos preços de venda, prevê-se que sejam a valores de mercado.

Basta referir outros projectos da Mome, como é o caso das moradias da Pedras.coop, em construção em Lavadores, Canidelo, que apresentam preços a partir de 613.005 euros.

Mais recentemente, a Mome abriu candidaturas para a Hera.coop, no Porto, que terá 98 apartamentos, distribuídos por um edifício com dois blocos, incluindo 44 T0 (lofts), 28 T2 e 26 T3, cujos preços começam em 187.000 euros.

Autarquias em compasso de espera

Enquanto isso, os últimos governos – que elegeram a construção de habitação a preços acessíveis como desígnio nacional – não criaram as condições que permitam às autarquias avançar com os projectos - muitos deles já aprovados -, sobretudo na definição de uma linha de financiamento prevista no pacote de medidas do “Mais Habitação” –aprovado em outubro de 2023 pelo governo socialista, mas que acabou por não sair do papel.

É o caso da Câmara de Matosinhos que, a par de Lisboa, é um dos municípios que tomaram a dianteira na nova fase do movimento cooperativo.

Em declarações recentes, Luísa Salgueiro, reeleita presidente da Câmara de Matosinhos, destacou o apoio do município ao

Texto Text: Elisabete Soares Fotos Photos: Mome

programa de habitação cooperativa, que passou “pela entrega de um conjunto de terrenos municipais às cooperativas, isenção de taxas urbanísticas e comparticipação – até 75 mil euros – na construção de cada conjunto habitacional”, referiu.

Apesar de terem sido identificados cinco terrenos – que permitiriam a construção de 100 fogos – cujos projectos foram aprovados em Assembleia Municipal em Abril de 2024, os projectos acabaram por não avançar devido às indefinições na questão do financiamento.

“A única questão que se coloca aqui é a possibilidade de a autarquia atribuir financiamento a juros bonificados às cooperativas”, alerta Luísa Salgueiro. Frisa, contudo, que “não cabe nas competências de as autarquias atribuir financiamentos e gerir a política de juros”.

De referir que, inicialmente, a linha de financiamento de 250 milhões de euros do “Mais Habitação”, destinada ao financiamento dos projectos apresentados pelas cooperativas, estava previsto ser gerida pelo Banco Português de Fomento. Contudo, os esforços da autarquia de Matosinhos junto desta instituição para desbloquear esta situação foram infrutíferos.

Uma informação confirmada em Outubro de

2024 pela secretaria de Estado da Habitação (SEH), que referiu “estarem em curso trabalhos preparatórios junto do Banco Português de Fomento no sentido da regulamentação da garantia de Estado, destinada a financiar a construção a custos controlados”. Mas um ano depois nada aconteceu.

At the beginning of October, Habit.Norte, CRL - Cooperativa de Habitação e Construção - pressed ahead with its first housing project - ‘at cost price.’

Located in Guifões, the pioneering municipality of cooperative construction at controlled prices, the Habit.Norte project - initially consisting of 32 apartments - is a 100% private initiative with private financing, although the sales prices, between 128,500 euros (T1 - 1-bed) and 262,000 euros (T22-bed), are at an affordable house price level. It should be mentioned that this cooperative does not benefit from any tax relief such as is the case with the new reduction in VAT to 6%.

In the first week of October, Mome Living too - a cooperative that develops projects at market prices - announced an alliance with Revive, a Belgian real estate investment platform to secure the acquisition of a parcel of land at Amial, Porto where a new

Os últimos governos – que elegeram a construção de habitação a preços acessíveis como desígnio nacional –não criaram as condições que permitam às autarquias avançar com os projectos (de cooperativas).

The last governments - that designated the construction of housing at affordable prices as a national priority - have not created the conditions to enable local councils to advance with the (cooperative) projects.”

residential development will rise with a construction area close to 33 thousand square metres (m2) and over 400 homes, in an investment exceeding 140 million euros.

The development is currently at the drawing board and planning phase with work expected to start in the fourth quarter of 2026. As to sales prices, it is expected they will be sold at market prices.

One only need mention the other Mome projects, a case in point being the Pedras.coop town houses in Lavradores, Canidelo whose prices start from 613,005 euros.

More recently, Mome launched applications for Hera.coop in Porto which will have 98 apartments, spread out over a building with two blocks, including 44 T0 (studio lofts), 28 T2 (two-bed) and 26 T3 (three-bed), whose prices start at 187,000 euros.

Local authorities still waiting

As to this, recent governments - that designated the construction of housing at affordable prices as a national priority – had and have not yet created the conditions to enable local councils to advance with projects - many of them with planning permissionparticularly by defining a line of financing as foreseen in the ‘More Housing’ package of measures - approved in October 2023 by the

then Socialist government, but which never got off the ground.

Such is the situation with the Matosinhos Council which, like Lisbon, is one of the councils that took the lead in the new phase of the cooperative movement.

In recent statements, Luisa Salgueiro, reelected mayor of Matosinhos Council, highlighted the council’s support for the cooperative housing programme which involved “the delivery of a number of municipal parcels of land to the cooperatives, exempt from council taxes and a co-financing of up to 75,000 euros - in the construction of each housing complex”, she said.

Despite five parcels of land having been identified - that will permit the construction of 100 homes - whose projects were approved at the Municipal Assembly in April, 2024, the projects didn’t go ahead because of the lack of clarity on the question of financing.

“The only question here is the possibility of the council providing financing at special interest rates to the cooperatives,” adds Luisa Salgueiro. She stresses, however, that “it is not down to local authorities to provide financing and manage interest policy.”

It should be mentioned that initially the line of financing of 250 million euros from ‘More Housing’ aimed at financing projects from

cooperatives, was slated to be arranged by the development bank Banco Português de Fomento. However, the efforts by the Matosinhos authority with this institution to unblock the situation were fruitless.

A piece of news was confirmed in October 2024 by the Secretary of State of Housing (SEH), who stated “preparatory works are underway with the Banco Português de Fomento in terms of regulations for State financing, destined at financing construction at controlled costs.” But a year on nothing has happened.

Vinhos à lareira

Wines by the fireside

Aromas que perduram na memória

Memorable bouquets that linger

Seja a uma lareira interior, seja fogo de chão, o Outono e o Inverno propiciam a (r) encontros entre amigos e familiares. Dois dedos de conversa e um bom copo de vinho sabem sempre tão bem. Whether an indoor fireplace or an outdoor brazier, autumn and winter beckon gettogethers between friends and family. Chit-chat over a fine glass of wine always goes down well.

Depois de termos feito as vindimas nos hotéis Vila Galé de Beja, Ponte de Lima e Douro, ficamos com a nostalgia de um Verão bem passado entre a pisa de uvas e o deleite de um repasto bem regado por bons vinhos destas regiões.

É no Vila Galé Collection Palácio dos Arcos, no concelho de Oeiras, entre o jardim amarelado e avermelhado pela estação e algumas árvores já despidas, que acendemos o fogo de chão. O vento que sopra do mar, bem ali em frente, lembra-nos que estamos com um pé no Outono e outro no Inverno. Na nossa modesta opinião, esta é a melhor altura do ano para reunir amigos e familiares à volta da fogueira. E como tipicamente portugueses que somos, com um bom copo de vinho a acompanhar.

Vinho com “quentes e boas”

Ao entardecer apetece umas “quentes e boas”. Ninguém resiste àquele cheirinho do assar das castanhas. Para muitos, o momento é celebrado com uma doce jeropiga ou água pé, mas, e se preferíssemos antes um bom vinho, qual seria?

Ricardo Gomes, enólogo do Paço do Curutelo (Ponte de Lima) e de Val Moreira (Douro) do Grupo Vila Galé, aconselha-nos os vinhos verdes ou rosés.

Perguntamos por que razão a escolha seria esta e ficamos rendidos à sua clara explicação: “Os vinhos verdes são aromáticos, com baixo teor alcoólico e boas e baixas acidezes. Também se pode optar pelos rosés, pois a água pé normalmente é sempre de massas tintas e, portanto, ela também é meia rosé. Os rosés são de baixo teor alcoólico e de boa acidez. São sempre vinhos mais sérios, obviamente, do que uma água pé, mas que combinam muito bem com as castanhas que tanto apetecem no Outono.”

Também poderíamos optar por um vinho tinto jovem, sem ter estágio em madeira e sem grandes complexidades. Mas a escolha final do enólogo foi para um vinho verde Paço do Curutelo de 2024.

Acabadinho de sair da adega do Paço do Curutelo, em Ponte de Lima, tem uma casta Loureiro, naturalmente turvo, que confere um paladar fresco e aveludado, e diríamos também muito vibrante, que casa na perfeição com as castanhas que, entretanto, já assaram.

Degustação que perdura na boca e no tempo

A conversa já vai longa e o estômago já pede mais algum conforto. Servem-nos um ovos-rotos com alheira e

Texto Text: Carla Celestino

Fotos Photos: Anabela Loureiro

nem foi preciso perguntar nada, pois no copo já estão a colocar um branco Vale Moreira Curtimenta. Dizem-nos que se trata de um DOC Douro de casta Arinto e Alvarinho, com uma estrutura complexa devido ao seu tempo de maceração e ao estágio sob borras finas com processo de bâtonnage. A nós o que nos fascina é a sua cor dourada.

O enólogo fez esta escolha por se tratar de uma “novidade” e porque é um “vinho branco que aguenta gordura”. Como sublinha: “Há os que gostam e os que torcem o nariz ao sabor peculiar dos vinhos de curtimenta ou dos vinhos de talha, mas este é super tolerável.”

De facto, este é um vinho de nicho e entre

os nossos convidados as opiniões dividem-se. Para os menos apreciadores, deixa-se a alternativa do vinho tinto Altitude, que é de um profundo vermelho, intenso e sabe às frutas madura da ameixa, amora e framboesa, mas onde se destaca também as flores violetas. Muito encorpado, é igualmente fresco.

Passamos às tapas de queijos e enchidos. E voltamos a questionar Ricardo Gomes: “Esta tábua vai ser regada com que vinhos?”

“Estamos perante alimentos fortes que pedem um tinto, porque é um vinho com estágio em madeira, que tem uma complexidade e estrutura muito maior, é mais sério e aguenta sabores fortes”, esclarece,

referindo-se que poderíamos seleccionar o vinho grande reserva tinto Inevitável, da Casa Santa Vitória.

Este vinho, feito no Alentejo, a partir de uma combinação de uvas como Alicante Bouschet e Cabernet Sauvignon, estagia em barricas de carvalho francês e possui um grau alcoólico de 14%. Apresenta uma linda e profunda cor rubi, aromas de groselha, cassis, amora, pimenta e notas balsâmicas e de chocolate.

Ricardo diz-nos que, em alternativa, se escolhêssemos um vinho tinto reserva Val Moreira também estaríamos bem servidos. Primeiro porque é um vinho do Douro DOC, depois porque nos faz despertar os sentidos e permite descobrir o sabor da ameixa preta, dos frutos vermelhos, grafite, com algumas especiarias à mistura e um toque de baunilha, tudo isto numa degustação que perdura por algum tempo na boca.

Entre os queijos e enchidos regionais a decisão final foi o “Inevitável”. E que boa escolha!

Um brinde aos reencontros

A noite caiu e nem demos por ela. Ao luar fazemos um brinde à amizade, à boa comida e aos bons vinhos com um Porto Val Moreira Tawny 10 anos.

De tons acastanho e aloirado a âmbar, com sabores a frutos secos, alguns frutos maduros e baunilha, diríamos que é intenso, mas igualmente muito fresco. Perfeito para fechar o dia em que fizemos novas e inesquecíveis memórias.

Ainda com o sabor do Tawny no palato, fazemos a promessa de regressar no próximo ano. Uma boa lareira e um vinho excepcional são sempre boas razões para viajar e reencontrar velhos amigos.

Once the grape harvesting is over at the Vila Galé, Beja, Ponte de Lima and Douro hotels, we’re already feeling a certain nostalgia for a well-spent summer languishing by the pool, strolling through the vineyards and enjoying the treat of a well-watered meal washed down with some of the wines from these regions.

We light the floor brazier at the Vila Galé Collection Palácio in the district of Oeiras, between the garden covered by a carpet of dappled yellow and reddish leaves that have fallen from some of the trees.

The fresh wind blowing in from the sea right in front reminds us that we’ve got one foot in

autumn and another in winter.

In our modest opinion, this is the best time of the year to gather friends and family members around the fire, and being typically Portuguese as we are, that means cradling a class of wine in hand.

Wine with fine hot chestnuts

As the afternoon draws on we fancy some roasted chestnuts and no-one can resist the smell. For many the moment is celebrated with a sweet Jeropiga wine spirit or the similar drink Água-pé made with strawberry tree berries. And if we’d rather prefer a good wine, then what to choose.

Ricardo Gomes, the winemaker at the Paço do Curutelo (Pointe de Lima) and Val Moreira (Douro) vineyards that belong to the Vila Galé Group, suggests green or rosé wines.

We ask why he’s chosen those, and then readily agree when he explains why: “Green wines are aromatic with a low alcohol content and a good low level of acidity.

You can also opt for the rosés, indeed the Água Pé normally always derives from red grape varieties and so is also a half rosé. The rosés have a low level of alcohol content and good acidity. They are obviously always more serious wines than an Água Pé, and combine very well with chestnuts that people are so fond of eating in the autumn.

We can also plump for a young red wine that has not been matured in wood and therefore is less complex. But the winemaker’s final choice fell to a green wine, Paço do Curutelo, 2024. Having just been produced at the Paço do Curutelo winery in Ponte de Lima, it was produced from the Loureiro grape variety that is naturally cloudy which lends it a fresh and velvety taste, and we would also say very vibrant which goes perfectly with the chestnuts that in the meantime have now been roasted.

A wine tasting that lingers in the mouth over time

The conversation continues and peckishness calls for some comfort food.

We are served scrambled egg and ham with smoked chicken sausage and we didn’t even have to ask as a white bottle of Moreira Curtimenta was uncorked.

They tell us that it is a DOC Douro from Arinto and Alvarinho grape varieties with a complex structure due to its maceration process while maturing over fine leaves in a bâtonnage process.

What fascinates us is its golden colour.

The winemaker made this choice because it is a novelty and because it is a white wine that has glycerin which gives a generous, full, and oily taste”. As he emphasises: “There are those who like and those who turn up their noses at the particular taste of orange or Talha wines from the Alentejo region with their earthy, mineral and rustic aromas.

Actually, this is niche wine and among our invited guests opinions are divided. For those who are not so keen we provide the alternative red wine Altitude that has a deep red taste, is intense and tastes of mature fruits such as plums, blackberries, and raspberries but where violet flowers stand out. It is full bodied and equally fresh.

This comes the tapas, cheeses and cured sausages and we once again ask Ricardo Gomes: “Which wines are going to wash down this board of tasty tidbits?”

“Estamos perante alimentos fortes que pedem um tinto, porque é um vinho com estágio em madeira, que tem uma complexidade e estrutura muito maior, é mais sério e aguenta sabores fortes”, esclarece, referindo-se que poderíamos seleccionar o vinho grande reserva tinto Inevitável, da Casa Santa Vitória.

“We are enjoying strong-tasting foods that beg for red - a red matured in wood that has a much greater complexity and structure, is more serious, and goes well with strong flavours”, he explains, and mentions that we could select the grand reserve wine Inevitável from Casa Santa Vitória.

This wine, made in the Alentejo from a combination of grapes such as Alicante Bouschet and Cabernet Sauvignon, matures in French oak casks and has an alcohol percentage of 14%.

It has a lovely ruby red colour, aromas of red currents, black currents, blackberries, peppers, and chocolate and balsamic notes. Ricardo tell us that alternatively, if we were to choose the reserve red wine Val Moreira we also would be very well catered for. First, because it’s a Douro DOC wine, then because it fires the senses to open up flavours of black plum, forest fruits, graphite and some mixed spaces with a hint of vanilla. All this lingers in the mouth on sampling. From amongst the cheeses and regional cured sausages came the inevitable: “what a great choice!”

A toast to meeting up again

Night fell and we hardly noticed. In the moonlight we tasted friendship, good food and fine wines with a Val Moreira Tawny 10-year port wine.

With light brown amber tones, nutty flavors with some mature fruits and vanilla, we would say that its is intense, but at the same time quite fresh. Perfect to round off the day in which we made new and unforgettable memories.

Still with the flavor of the Tawny in our mouths, we pledged to return the following year. A roaring fire and exceptional wine are always good reasons to travel and hook up once again with old friends.

Brighton College

Oportunidades de ouro

Golden Opportunities

O Reino Unido é reconhecido pela sua educação de excelência ao nível do ensino privado. Portugal prepara-se para receber o Brighton College, em 2027. A Magazine Imobiliário foi a Inglaterra perceber que tipo de ensino este colégio lecciona e ficámos muito surpreendidos, pela positiva. The United Kingdom is recognised for its excellent private education. Portugal is preparing to receive Brighton College in 2027. Magazine Imobiliário went to England to understand what kind of education this college offers, and we were very positively surprised.

A convite do Brighton College, a Magazine Imobiliário visitou aquela que foi considerada pelo jornal Sunday Times a “Escola da Década” do Reino Unido.

Somos recebidos pelo CEO do Grupo Richard Cairns que assume a liderança deste colégio britânico independente há quase 20 anos e que, como nos diz, durante esse tempo, “a escola duplicou de tamanho e tornou-se muito popular a nível nacional.”

Recorda que, quando chegou a esta escola privada, encontrava-se no 140º lugar no ranking académico do Reino Unido e em 2025 alcançou o primeiro lugar. Outrora com poucos alunos a frequentar as universidades de Oxford e Cambridge, em Inglaterra, ou as universidades nos Estados Unidos da América, este ano bateu o recorde de alunos colocados nas melhores instituições de ensino superior. “Tem sido uma viagem e tanto”, declara Cairns.

Um confesso anti-Brexit, lembra que o Reino Unido “ainda se encontra na Europa” e por isso considera as novas aberturas previstas para Madrid, Roma e Lisboa uma forma de “voltar a ligar-se à Europa continental.”

Brighton College Lisboa

As informações recolhidas sobre a nova escola privada do Brighton College em Lisboa foram tiradas a “ferros”.

O máximo que conseguimos obter por parte do CEO do Grupo é que o local já está esco -

lhido, “é lindo”, numa “posição muito proeminente”, num “edifício que vai ser transformado numa escola maravilhosa” e que “terá o aspecto, o ambiente e o ADN” do Brighton College. Certo é que ficará localizado entre Lisboa e Cascais. Lançamos a possibilidade de ser em Oeiras, mas sem obter qualquer eco de resposta.

Sem especificar o presidente da autarquia com o qual falou, disse que o mesmo “ficou muito satisfeito com o investimento interno que estamos a fazer e com os postos de trabalho que vamos criar” em Portugal. Não foram também avançados quaisquer números. Está tudo muito bem guardado a sete chaves.

Ainda assim, adiantaram que vão “trabalhar com arquitectos de topo para garantir que, quer se trate de uma conversão ou de uma nova construção, seja algo de que as pessoas falam”, até porque, como salientou, “as crianças adoram edifícios interessantes.” Ao todo serão 1.900 crianças a frequentar este estabelecimento de ensino de excelência, dos três aos 18 anos, que abrirá portas em 2027.

Confiança, curiosidade e bondade

Nesta escola de topo, os professores, e, sobretudo, os alunos são igualmente de topo. Ali promove-se o sucesso académico e o crescimento pessoal, os alunos têm um elevado desempenho (98% com valores A) e

Texto Text: Carla Celestino Fotos Photos: Brighton College

destacam-se pelas conquistas académicas, nomeadamente no desporto e nas artes. Mas mais do que excelentes notas, há algo que diferencia estes alunos: “Têm a sorte de ter pais que podem e estão dispostos a pagar pela sua educação ao mais alto nível, mas tal significa que estas crianças, desde o primeiro dia, aprendem que, por isso, precisam de retribuir à comunidade, à sociedade”, esclarece Graeme Owton, CEO do Brighton College Internacional.

Por isso um dos valores basilares do Brighton College - além da confiança, curiosidade e de questionar tudo -, é a cultura da bondade e toda a educação é orientada sobre como fazer a diferença.

Esta é também uma escola inclusiva. Ali, diz-nos o CEO do Grupo, a introversão é vista como um “superpoder” e não como alguém a discriminar.

O mais importante diz-nos Stephen Spurr, chairman e director de Educação da Inte -

llego Education, parceiro estratégico do Brighton College para desenvolver e abrir novas escolas premium na Europa, é que quando os alunos “se deparam com algum problema difícil, seja dele próprio, das suas famílias, das suas comunidades, dos seus países ou do mundo, por causa da formação que receberam, do pensamento crítico, da confiança, da curiosidade, da bondade, do respeito, sabem o que deverão fazer.” E acrescenta que “este é o futuro que estamos a construir aqui.”

“Show time”

No ensino privado em Portugal, desde o infantil até ao secundário, domina o ensino britânico, norte-americano, francês, alemão, espanhol e o International Baccalaureate (IB).

A International Schools Database avançou que, em 2025, Lisboa conta com 34 escolas privadas, distribuídas pela capital, Cascais,

Há cerca de 20 anos o Brighton College encontravase no 140º lugar no ranking académico do Reino Unido e em 2025 alcançou o primeiro lugar.

Around 20 years ago Brighton College was in 140th place in the UK’s academic league table and by 2025 was first.

No Brighton College promove-se o sucesso académico e o crescimento pessoal, os alunos têm um elevado desempenho (98% com valores A) e destacam-se pelas conquistas académicas, nomeadamente no desporto e nas artes.

At Brighton College academic success and personal growth are promoted, the students have a high level of performance (98% with A grades) and stand out for their academic achievements, notably in sport and the arts”.

Sintra, Oeiras e Carcavelos. A estas juntam-se outras localizadas no Porto, Faro, Almancil, Lagos, Lagoa, Braga, Setúbal e Madeira. E para breve esperam-se mais nove aberturas. Num encontro com o atelier Broadway Malyan, ficamos a saber que uma dessas próximas unidades será em Almada.

O Índice Global de Escolas da Carfax Education seleccionou 15 escolas de elite, entre as quais Portugal possui duas: a St. Julian’s, em Carcavelos, e a St. Peter’s, em Palmela. O Brighton College quer posicionar-se no topo da educação privada e independente britânica em Portugal. Fundada em 1845, a ancestralidade das paredes do Brighton College, que nos fazem lembrar Hogwarts, convivem com edifícios arrojados e modernos, os quais já foram agraciados com prémios de arquitectura. Ali não falta nada, desde orientação, equipamentos, a campo de alta competição ou piscina de padrão olímpico, residências para alunos em regime de internato que mais parece uma segunda família...

Participámos na “manhã aberta” às famílias e tivemos a oportunidade de ver ao vivo um espectáculo de música, canto e dança dos alunos que mais parecia um espectáculo da Broadway. O seu entusiasmo foi contagiante.

No Brighton College dão aos alunos asas para voar, bem alto, sem medos, mas dando sempre a mão a outros para voar a seu lado. Na nossa visão, educam as crianças para terem sucesso e serem felizes, mas também a partilharem felicidade para lá da sala de aula.

At the invitation of Brighton College, Magazine Imobiliário visited what was considered by the Sunday Times newspaper as the UK’s ‘College of the Decade.’

We are welcomed by the CEO of the group, Richard Cairns who has headed this independent British college for almost 20 years which, as he tells us, has “almost doubled in size and has become very popular on a national level.”

It will be remembered that when he arrived at this private college, it was in 140th place in the UK’s academic league table and by 2025 was first. At that time with few students attending Oxford and Cambridge universities in England, or the universities in the United States of America, this year the record was beaten in the number of students placed in the best higher education institutions. “It has been such a journey,” says Cairns.

A self-confessed anti-Brexiter, he reminds that

the “United Kingdom is still in Europe,” which is why he views the new openings slated for Madrid, Rome, and Lisbon as a way of “returning to be linked to continental Europe.”

Brighton College Lisbon

The information collected about the new private college Brighton College in Lisbon was teased out by the rack.

The most that we could get from the group’s CEO was that the location has already been chosen, “It is lovely”, in a “very prominent position”, in a building that will be transformed into “a marvellous college” and will have the “aspect and environment” of Brighton College. Of course, it will be located between Lisbon and Cascais. We mooted the possibility of being in Oeiras but didn’t get a hint of a reply.

Without being specific, the Mayor of Oeiras with whom he spoke, said that he was “very satisfied with the internal investment that we are making and with the job posts that we will create” in Portugal. No figures were ad-

vanced either. All of this is being kept a very tight secret.

Nevertheless, they did say that they would be “working with top architects to ensure that whether a conversion or a new construction, it will become a talking point,” since, as he says, “kids love interesting buildings.”

All told, there will be 1,900 children attending this educational establishment of excellence, from three years to 18 and will open its doors in 2027.

Confidence, curiosity, and kindness

In this top school, the teachers, and particularly the students, are also top. Here academic success and personal growth are promoted, the students have a high level of performance (98% with A grades) and stand out for their academic achievements, notably in sport and the arts.

But more than excellent grades, that is something that sets these students apart. “They are lucky to have parents that can and want to pay for their education at the highest level,

Por causa da formação que receberam, do pensamento crítico, da confiança, da curiosidade, da bondade, do respeito, os alunos sabem o que deverão fazer. Because of the education they receive, the critical thinking, confidence, curiosity, kindness, and respect, the pupils know what they should do.”

but that means that these children, from the first day, learn that they have to give back to the community, to society”, says Graeme Owton, CEO of Brighton College International. Which is why one of the core values of Brighton College - apart from confidence, curiosity and questioning everything - is the culture of kindness and the entire education is geared towards making a difference.

It is also an inclusive school. There, the Group’s CEO tells us, introversion is seen as a ‘superpower’ and not something to be discriminated against.

The most important thing, says Stephen Spurr, Chairman and Director of Education at Intellego Education, a strategic partner of Brighton College to develop and open new premium schools in Europe, is that when the students are faced with some difficult problem, whether themselves, their families, their communities, their countries or the world, because of the teaching they have received, from critical thinking, confidence, curios-

ity, kindness, respect, they know what they should do.” And adds that “this is the future that we are building here.

“Show time”

In private education in Portugal, from infancy to secondary, British, American, French, German, Spanish, and the International Baccalaureate (IB) dominate.

The International Schools Database shows that in 2025 Lisbon has 34 private schools spread out around the capital, Cascais, Sintra, Oeiras and Carcavelos. To these are added other locations in Porto, Faro, Almancil, Lagos, Lagoa, Braga, Setúbal and Madeira. And soon nine openings are expected. At a meeting with the atelier Broadway Malyan, we discovered that one of these next schools will be in Almada.

Carfax Education’s Global Schools Index selected 15 elite schools, from which Portugal has two: St. Julian’s in Carcavelos and St. Peter’s in Palmela.

Brighton College aims to position itself at the top of British private and independent education in Portugal.

Founded in 1845, the hallowed walls of Brighton College remind us of Hogwarts, side by side with bold and modern buildings which have already picked up architectural awards. Everything is catered for there, from guidance, equipment, high competition sports field, or Olympic size swimming pool, boarding students’ residences that seem more like a second family...

We take part in an ‘open morning’ when we had the opportunity along with families to see a live music, singing and dance show that seemed more like a Broadway show. His enthusiasm is contagious.

At Brighton College they give pupils wings to fly high and without fears but always giving a hand to others to fly by their sides. In our vision, children are educated to be successful and happy, but also to share their happiness beyond the classroom.

Reino Unido

United

Kingdom

Casas para as Pessoas Parte II

Houses for Living - Part II

Roberto Varandas

Imagine um país onde, em apenas duas décadas, centenas de milhões de camponeses abandonam o interior para inundar as megacidades, transformando a sociedade de ponta a ponta. Foi isso que vivi de perto durante seis anos, liderando as operações do braço imobiliário de um fundo estatal chinês na Europa. Testemunhei a explosão de construções residenciais na China – uma escala que faz as nossas cidades ocidentais parecerem aldeias adormecidas. Mas, como em todo grande movimento, os excessos surgiram: bolhas especulativas, promotores endividados e um governo forçado a intervir. A palavra de ordem? “Casas para viver” – não para especular. Expliquei esta política em edições anteriores da Magazine Imobiliário, mas uma coisa é certa: por mais que o meu lado capitalista resista a freios na economia, a habitação é um activo especial. Não é só tijolo

e cimento; é onde as famílias constroem vidas, evoluem necessidades e sonham futuros. O mercado tem de responder a isso – com opções para todos os capítulos da existência humana.

O vilão invisível: o Estado e a Burocracia

Em Portugal, o grande complicador não é a falta de terreno ou de vontade, mas o Estado em todas as suas formas. Autoridades locais multiplicam requisitos – segurança, ambiente, acessibilidade – com boas intenções, claro. Queremos casas mais seguras e sustentáveis, quem discorda? O problema é o caminho: um labirinto de autorizações, certificações e processos que se arrastam como novelos emaranhados. E quem lucra? Empresas especializadas em “facilitar” tudo isso, cobrando fees que brotam como cogumelos. Pior ainda: quando a corrupção entra em cena, transforma dificuldades em venda de facilidades. Resultado? Prazos dilatam-se, custos explodem. Hoje, quase nenhum promotor se aventura a construir para classes médias ou baixas. Simplesmente, não compensa o risco. É uma equação perversa: quanto mais regulamos para “proteger”, mais excluímos quem mais precisa.

Um choque fiscal bem-vindo, mas ainda tímido

Recentemente, o governo atual deu um passo na direcção certa – e isso merece aplausos. Há semanas, anunciou cortes na fiscalidade da habitação, rotulados como um “choque fiscal”. Confirmado: o IVA na construção e reabilitação cai de 23% para 6% em casas até 648.022 euros ou arrendamentos até 2.300 euros mensais. Estimativas apontam para uma redução de custos de 10% a 15% – positivo, embora o IVA irrecuperável em materiais limite o impacto. Para os inquilinos, há mais deduções em gastos com

rendas, aliviando o bolso. E para proprietários? Medidas pendentes no Parlamento prometem isenção de IMT em vendas futuras, isenção de IMI por oito anos, cortes parciais no AIMI e taxa reduzida de imposto sobre dividendos para sociedades de investimento coletivo. São avanços positivos, sem dúvida. Afinal, ninguém arrisca uma casa no mercado se o retorno for uma miragem. O que conta é o que sobra no final do mês, não o valor cobrado. Mas, convenhamos: estas medidas tratam sintomas, não a doença. O sector precisa de um choque de licenciamento, não só fiscal. Os efeitos do Simplex ainda são uma miragem no terreno – e nos segmentos acessíveis? Nem sombra. Promotores deviam gerir só o risco de construir e vender (ou arrendar), não o de um licenciamento que se torna uma quase lotaria. Aumentar prazos e incertezas no início só encarece o produto final, afastando o sonho da casa própria de quem mais precisa.

Porquê tantos impostos num sector tão importante?

Eis a pergunta que corrói: num sector vital – afinal, casas são para viver, não para encher cofres estatais –, por que tanta carga fiscal? O IMT, por exemplo, é um castigo duplo: não só morde o bolso na compra, como paralisa a mobilidade. Comprar e vender casa é um luxo proibitivo; racionalmente, as famílias evitam, trancando-se em casas que já não servem. Resultado? Mercados congelados, famílias desajustadas às novas fases da vida – do ninho vazio ao primeiro emprego instável. Os idosos que beneficiariam de um downsize, permanecem em habitações desadequadas.

Hora de apostar no Build-To-Rent: soluções para a vida

É aqui que volto a uma ideia que defendo há

tempos: institucionalizar o build-to-rent. Investidores profissionais – fundos de pensões, seguradoras – a construir blocos inteiros, com a qualidade adequada, para arrendar, com rendas competitivas e estáveis. Não é especulação selvagem; é um investimento responsável, alinhado com objectivos sociais: habitações mais acessíveis para quem precisa. Estes agentes económicos adoram mercados previsíveis, com enquadramentos claros que minimizam riscos. Em países europeus como o Reino Unido ou a Alemanha, isso floresce, oferecendo opções para imigrantes, jovens no arranque da carreira ou expatriados de passagem. Em Portugal? Não é ainda uma realidade, e isto agrava as dificuldades para quem chega ou muda de vida. Por que não importar o que funciona? Olhemos para esses modelos: incentivos fiscais específicos, licenças rápidas e garantias de longo prazo. Seria um bálsamo para o início da vida adulta – ou para quem só quer um tecto temporário sem dramas. Hoje, essas pessoas sofrem mais que os residentes de longa data, quando poderiam ser a espinha dorsal de um mercado vibrante.

Em resumo, “casas para as pessoas” não é só um slogan chinês – é um imperativo nosso. Fiscalidade mais leve é bom, mas sem simplificar licenças e abraçar modelos como o build-to-rent, ficamos no meio do caminho. O Estado deve regular para elevar, não para sufocar. Porque, no fim, o que constrói nações não são prédios vazios, mas lares cheios de histórias. E se calhar, está na hora de escrevermos a nossa.

Imagine a nation where, in just two decades, hundreds of millions of rural dwellers abandon the countryside to flood megacities, transforming society from top to bottom. That is what I witnessed firsthand during six years leading the operations of the real estate investment arm of a Chinese state fund in Europe. I observed the explosion of residential construction in China –a scale that makes our Western cities seem like sleepy hamlets. But, as with every grand movement, excesses emerged: speculative bubbles, indebted developers, and a government compelled to intervene. The rallying cry? “Houses to live in” - (Corollary: not to speculate). I explained this policy in previous editions of Magazine Imobiliário, but one thing is certain: however much my capitalist instincts resist curbs on economic activity, housing is a special asset class. It is not merely bricks and mortar; it is where families build lives, evolving needs and dreaming fu-

tures. The market must respond to this – with options for every chapter of human life.

The invisible villain: the State and Bureaucracy

In Portugal, the chief complicating factor is not a lack of land or will, but the State in all its guises. Local authorities multiply requirements – safety, environment, accessibility – with laudable intentions, of course. We want safer, more sustainable homes; who could disagree? The problem lies in the path: a labyrinth of authorisations, certifications, and processes that drag on. And who profits? Firms specialised in “facilitating” it all, charging fees that sprout like mushrooms. Worse still: when corruption enters the fray, it turns obstacles into paid “services”. The outcome? Timelines stretch, costs balloon. Today, scarcely any developer ventures to build for middle- or low-income classes. Quite simply, the risk does not justify the reward. It is a perverse equation: the more we regulate to “protect”, the more we exclude those who need it most. The elderly, lucky enough to live in larger properties would benefit from a downsize, stay put in inappropriate dwellings.

A welcome fiscal shock, but still timid

Recently, the current government has taken a step in the right direction, which merits applause. A few weeks ago, it announced cuts to housing taxation, branded as a “fiscal shock”. Confirmed: VAT on construction and rehabilitation falls from 23% to 6% for homes up to €648,022 or rentals up to €2,300 per month. Estimates suggest a cost reduction of 10% to 15% – not insignificant, though irrecoverable VAT on some inputs caps the impact. For tenants, there are additional tax deductions on rental expenses, easing the burden. And for landlords? Measures pending in Parliament promise exemption from IMT on future sales, IMI exemption for eight years, partial reductions in AIMI, and a lower tax rate on dividends for collective investment vehicles.

These are positive advances, without question. After all, no one risks placing a property on the rental market if the return is illusory. What matters is the net receipt, not the gross rent charged. But let’s be frank: these measures address symptoms, not the disease. The sector needs a planning shock, not merely a fiscal one. The effects of Simplex remain evasive on the ground. And in the affordable segments? Not a trace. Developers should manage only con-

struction and subsequent sales or letting risks, not the roulette of planning. Prolonging timelines and uncertainties at the outset merely inflates the end product, distancing homeownership from those who deserve it most.

Why such heavy taxation in a sector that is so important?

Here is the question that gnaws: in such a vital sector – after all, houses are for living in, not for filling state coffers –, why such a burdensome tax load? IMT, for instance, is a double penalty: it not only bites on purchase but paralyses mobility. Buying and selling property has become a prohibitive luxury; rationally, families avoid it, locking themselves into homes that no longer suit. The result? Frozen markets, families mismatched to new life stages – from empty nests to precarious first jobs.

Time to bet on Build-To-Rent: solutions for real life

This is where I return to an idea I have championed for some time: institutionalising build-torent. Picture professional investors – pension funds, insurers – erecting entire blocks for letting, with stable rents. This is not wild speculation; it is responsible investment, aligned with social objectives: affordable housing for those in need. These players thrive in predictable markets, with clear frameworks that minimise risks. In European countries such as the United Kingdom or Germany, it flourishes, providing options for immigrants, young professionals launching careers, or temporary expatriates. In Portugal? It remains fallow ground, exacerbating the crisis for newcomers or those in transition.

Why not import what works? Let us examine those models: targeted fiscal incentives, swift licences, and long-term guarantees. It would be a balm for early adulthood – or for those seeking temporary shelter without drama. Today, these profiles suffer more than long-term residents; tomorrow, they could form the backbone of a vibrant market.

In summary, “houses for people” is not merely a Chinese slogan – it is our imperative. Lighter taxation is welcome, but without streamlining licences and embracing models like build-torent, we halt midway. The State must regulate to elevate, not to suffocate. Because, in the end, what builds nations is not empty buildings, but homes brimming with stories. And perhaps it is time we wrote ours.

Prémio Personalidades 2025

Personality Awards 2025

Carreiras feitas de partilha e sucesso

Careers built on sharing and success

A celebração do 13º aniversário da Magazine Imobiliário e atribuição dos Prémios Personalidades do Ano ficou marcada por quebras de protocolo e momentos de humor espontâneos, mas, acima de tudo, pela partilha de memórias e triunfos.

A cerimónia decorreu no dia 18 de Setembro, no Hotel Vila Galé Collection Palácio dos Arcos, no concelho de Oeiras, onde foram agraciados: Personalidade Imobiliário - Pedro Lancastre, CEO Dils Portugal; Personalidade Construção - Paula Roque, Managing Partner da Révigres; Personalidade Ambiente - Manuel Duarte Pinheiro, Professor Catedrático e Engenheiro do Ambiente; Personalidade Turismo - Pedro Machado - Secretário de Estado do Turismo, Co-

mércio e Serviços; e Personalidade Mérito - Arquitecto Mário Sua Kay.

A esta grande festa de celebração do Imobiliário, Construção, Ambiente e Turismo juntam-se empresas de prestígio que apoiam o evento: os patrocinadores Grohe e Haier, o apoio institucional da ADENE e a Green Media na comunicação.

The celebration of the 13th anniversary of Magazine Imobiliário and the award of the Personalities of the Year Awards were marked by breaks in protocol and moments of spontaneous humour, but most of all for the sharing of memories and triumphs.

The ceremony took place on September 18, at the Hotel Vila Galé Collection Palácio dos Arcos,

in the borough of Oeiras where they were paid tribute to: Real Estate Personality- Pedro Lancastre, CEO Dils Portugal; Construction Personality - Paula Roque, Managing Partner of Révigres; Environment Personality - Manuel Duarte Pinheiro, Resident Professor and Environmental Engineer; Tourism Personality - Pedro Machado - Secretary of State of Tourism, Trade and Services; and Personality of Merit - Architect Mário Sua Kay.

The big party in celebration of Real estate, Construction, Environment and Tourism brings together prestigious companies that supported the event: the sponsors Grohe and Haier, the institutional support ADENE, and Green Media in communication

Fotos Photos: Joaquim Morgado

Anabela Loureiro

Corrida ao palácio rosa

The race for the pink palace

É com alguma nostalgia e tristeza que assisto à corrida a Belém.

Imagino-me numa corrida de galgos tentando apostar qual será o mais aerodinâmico e veloz a cortar a meta. Mas ao contrário dos galgos, infelizmente não vislumbro força nem intensidade. O ADN político dos 17 pré-candidatos, não faz um presidente.

Hoje temos uma crise de valores morais, de ausência de eloquência e considero que os melhores preferem afastar-se da política, o que não deixa de ser deveras assunto para meditar…, precisávamos mais do que nunca de um bom estadista.

It is with some nostalgia and sadness that I follow the race for Belém.

I imagine myself at a race of greyhounds trying to bet on which will be the most aerodynamic and fastest to cut the distance. But unlike the greyhounds, unfortunately, I see neither strength nor intensity. The political DNA of the 17 candidates for Belém doesn’t make a president.

Today, we have a crisis of moral values, a lack of eloquence and I think that the best would prefer to steer clear of politics, which makes it no less a matter to think upon ... More than ever we need a good statesman.

Foto

Photo:

Anabela Loureiro