Wprowadzenie
1. Nieruchomość jako obiekt prawny, techniczny
1.1. Definicje nieruchomości – ujęcie ekonomiczne i prawne
1.3. Nieruchomość jako obiekt prawny
2.2. Cechy rynku nieruchomości
2.3. Podmioty działające na rynku nieruchomości
2.4. Funkcje pełnione przez rynek nieruchomości
2.5. Podsumowanie
3. Specyfika rynku nieruchomości
3.1. Elementy rynku nieruchomości: popyt, podaż i cena
3.1.1. Definicje popytu, podaży i ceny
3.1.2. Krzywe popytu i podaży
3.2. Przejawy specyfiki rynku nieruchomości
3.3. Podsumowanie
4. Cykle rynku nieruchomości
4.1. Cykliczność rynku nieruchomości
4.1.1. Cykl koniunkturalny a cykl rynku nieruchomości
4.1.2. Prosty model przebiegu cyklu rynku nieruchomości
4.1.3. Cykl rynku nieruchomości jako efekt cykliczności jego segmentów
4.1.4. Przyczyny cykliczności rynku nieruchomości
4.1.5. Przyczyny i skutki powstawania baniek cenowych na rynkach nieruchomości
4.2. Zjawisko synchronizacji cykli nieruchomości w skali międzynarodowej
4.3. Podsumowanie
5. Model funkcjonowania rynku nieruchomości
5.1. Model funkcjonowania rynku nieruchomości na przykładzie nieruchomości komercyjnych
5.2. Model funkcjonowania rynku nieruchomości mieszkaniowych
5.3. Podsumowanie
6. Rynek nieruchomości a gospodarka
6.1. Nieruchomość jako kapitał
6.2. Miejsce rynku nieruchomości w gospodarce
6.3. Wpływ gospodarki na rynek nieruchomości
6.4. Wpływ rynku nieruchomości na gospodarkę
6.5. Rynek nieruchomości a sektor finansowy
6.5.1. Kanały powiązań
6.5.2. Wpływ powiązań na bezpieczeństwo sektora bankowego
6.5.3. Rynek nieruchomości a kryzysy bankowe
6.6. Podsumowanie
7. Ekonomiczny rodowód wartości nieruchomości
7.1. Problemy definiowania wartości jako kategorii ekonomicznej
7.2. Kategoria wartości nieruchomości
7.2.1. Rola i funkcje wartości nieruchomości
7.2.2. Definicje i interpretacje wartości nieruchomości na szczeblu europejskim i międzynarodowym
7.2.3. Problem zdefiniowania i interpretacji wartości nieruchomości na poziomie krajowym
7.3. Wartość nieruchomości a cena
7.4. Czynniki wpływające na poziom wartości ekonomicznej nieruchomości
7.5. Podsumowanie
8. Model wyceny rynkowej nieruchomości
8.1. Źródła teorii wyceny w teorii ekonomii
8.2. Elementy metodyki wyceny nieruchomości
8.3. Specyfika wyceny nieruchomości na tle innych dóbr
8.4. Wycena a ocena ekonomicznej efektywności inwestycji
8.5. Podsumowanie
9. Błędy poznawcze w procesie wyceny i ich wpływ na modyfikację modelu wyceny nieruchomości
9.1. Problemy w procesie poznawania obiektywnej rzeczywistości
9.2. Behawioralne aspekty w wycenie nieruchomości
9.3. Niepewność i dokładność wyceny
9.4. Wpływ błędów poznawczych na modyfikację modelu wyceny nieruchomości
9.5. Ewolucja teorii wyceny nieruchomości
9.6. Podsumowanie
10. Finansowanie rynku nieruchomości
10.1. Rola rynku pieniężnego i kapitałowego w finansowaniu rynku nieruchomości
10.2. Źródła finansowania działalności inwestycyjnej na rynku nieruchomości
10.3. Kryteria doboru źródeł finansowania
10.4. Techniki i metody finansowania nieruchomości
Techniki finansowania
Tradycyjne techniki finansowania
10.4.1.2. Asekuracyjne techniki finansowania
Metody finansowania
10.5. Specyfika finansowania inwestycji mieszkaniowych
11. Nieruchomość jako przedmiot inwestowania
11.1. Pojęcie inwestycji
11.2. Formy inwestowania
11.3. Ocena nieruchomości jako przedmiotu inwestowania
11.3.1. Nieruchomość jako źródło osiągania dochodów
11.3.2. Nieruchomość jako inwestycja chroniąca przed inflacją
11.3.3. Nieruchomość jako podstawa osiągania korzyści podatkowych
11.3.4. Nieruchomość jako podstawa odmrażania kapitału .
11.3.5. Nieruchomość jako podstawa stymulowania popytu konsumpcyjnego
11.3.6. Nieruchomość jako inwestycja niepodzielna
11.3.7. Nieruchomość jako inwestycja o umiarkowanym ryzyku inwestowania
11.3.8. Nieruchomość jako inwestycja aktywna, wymagająca zarządzania
11.4. Metody niwelowania wad nieruchomości jako przedmiotu inwestowania
11.5. Podsumowanie
12. Decyzje inwestycyjne na rynkach nieruchomości
12.1. Motywacje inwestorów na rynkach nieruchomości
12.2. Specyfika decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości
13.3. Procesy decyzyjne na rynkach nieruchomości
12.3.1. Wielowymiarowe uwarunkowania podejmowania decyzji inwestycyjnych
12.3.2. Ekonomiczne uwarunkowania decyzji inwestycyjnych
12.3.3. Pozaekonomiczne uwarunkowania decyzji inwestycyjnych
12.4. Inwestorzy na rynkach nieruchomości
12.5. Strategie inwestycyjne
12.6. Podsumowanie
13.1. Deweloper jako uczestnik rynku nieruchomości
13.2. Etapy przedsięwzięcia deweloperskiego
13.3. Ryzyko przedsięwzięć deweloperskich
13.4. Determinanty opłacalności przedsięwzięć deweloperskich
13.5. Podatność procesów deweloperskich na cykle koniunkturalne
13.6. Podsumowanie
14. Zarządzanie nieruchomościami
14.1. Problemy definicyjne zarządzania nieruchomościami
14.1.1. Definicje zarządzania nieruchomościami w świetle literatury przedmiotu
14.1.2. Definicja prawna zarządzania nieruchomościami
14.2. Ewolucja roli zarządcy jako uczestnika rynku nieruchomości
14.3. Modele organizacyjne zarządzania nieruchomościami
14.4. Specyfika zarządzania nieruchomościami z uwzględnieniem pełnionych przez nią funkcji
14.5. Strategie zarządzania nieruchomościami
14.6. Koncepcja zarządzania nieruchomościami przez wartość
14.7. Podsumowanie
15. Długoterminowe zmiany na rynkach nieruchomości .
15.1. Źródła długoterminowych zmian . .
399
401
15.2. Wpływ długoterminowych zmian na funkcjonowanie rynków nieruchomości. Próba identyfikacji pojawiających się problemów 411
15.2.1. Wpływ zmian zachodzących w systemach ekonomicznych . . . 411
15.2.2. Wpływ rewolucji naukowo-technicznej .
15.2.3. Wpływ globalizacji na rynki nieruchomości .
15.2.4. Wpływ koncepcji społecznej odpowiedzialności i zrównoważonego rozwoju na rynki nieruchomości
15.3. Wpływ długoterminowych zmian na rynkach nieruchomości na obsługę techniczną rynku
15.4. Podsumowanie
Zakończenie
Bibliografia
Wykaz aktów prawnych
Wykaz stron internetowych
Spis rysunków
Spis tabel
Indeks rzeczowy
412
416
419
6.5.2. Wpływ powiązań na bezpieczeństwo sektora bankowego
Zaangażowanie sektora bankowego w finansowanie rynku nieruchomości ma wpływ na bezpieczeństwo kredytodawcy, a także całego systemu bankowego. Bezpieczeństwo banku utożsamiane jest z jego wypłacalnością, która występuje wtedy, gdy wartość rynkowa aktywów banku przekracza wartość jego zobowiązań. Brak wypłacalności może doprowadzić do utraty jego płynności45.
Bezpieczeństwo systemu bankowego oznacza zdolność sektora bankowego do dokonywania operacji bankowych bez żadnych przeszkód oraz pełnienia przez sektor bankowy pośrednika finansowego. Bezpieczeństwo systemu bankowego występuje, gdy większość banków jest bezpieczna. Za miarę bezpieczeństwa przyjmuje się poziom wypłacalności sektora bankowego46. W procesie kredytowania banki ponoszą trzy podstawowe rodzaje ryzyka: ryzyko kredytowe, ryzyko rynkowe i ryzyko płynności. Ryzyko kredytowe, które ma decydujące znaczenie dla bezpieczeństwa kredytodawcy, jest związane z powodzeniem danego przedsięwzięcia i zdolnością kredytobiorcy do spłaty zadłużenia łącznie z odsetkami. Poziom tego ryzyka zależy zatem od zdolności kredytobiorcy do obsługi długu, jego wiarygodności (w tym chęci spłaty długu), a także od jakości zabezpieczeń (jakości nieruchomości i sposobu jej wyceny). Ryzyko rynkowe wynika ze zmienności cen na nieruchomości, a także możliwości sprzedaży nieruchomości przy akceptowanej przez wierzyciela cenie zbliżonej do wartości rynkowej, jaka stanowiła zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy. Ryzyko płynności związane jest z płynnością aktywów, które stanowią zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy. W sensie ekonomicznym płynność oznacza łatwość wejścia i wyjścia z rynku za cenę zbliżoną do wartości rynkowej. Niestety, nieruchomości należą do aktywów mało płynnych. Oznacza to, że w razie niewypłacalności kredytobiorcy bank długo może czekać na odzyskanie kapitału poprzez sprzedaż nieruchomości.
W efekcie, w przypadku spadku cen na rynku nieruchomości, ryzyko wystąpienia kryzysu finansowego i jego zakres mogą być znaczne. Niebezpieczeństwo to spotęgowane jest wtedy, gdy banki z instytucji zarządzającej ryzykiem stają się pośrednikami transferującymi ryzyko na zewnątrz sektora poprzez tzw. mechanizm sekurytyzacji, czyli upłynniania mało płynnych aktywów poprzez sprzedaż wierzytelności (patrz rozdział 10.4). Mechanizm ten umożliwia zwiększanie akcji kredytowej, która prowadzi do zwiększenia aktywności rynku nieruchomości i poziomu cen nieruchomości często bez należytej dbałości o ryzyko związane ze spłatą zobowiązań.
6.5.3. Rynek nieruchomości a kryzysy bankowe
Powszechne jest przekonanie, że dostępność kredytu warunkuje zmiany popytu na nieruchomości, wpływając na poziom cen. Z drugiej strony zmiany cen nieruchomości mogą
45 M. Iwonicz-Drozdowska, Znaczenie rynku nieruchomości dla bezpieczeństwa banków [w:] Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych. Modelowanie i zarządzanie, praca zbiorowa pod red. K. Jajugi i Z. Krysiaka, Warszawa 2004, s. 390–391.
46 Ibidem.
przyczynić się do zaburzeń sektora finansowego i doprowadzić do nierównowagi w skali makro. Silne związki rynku nieruchomości z sektorem bankowym spowodowały, że mechanizm powstawania cykli koniunkturalnych i cykli rynku nieruchomości analizowany jest przez pryzmat powiązań dwóch rynków47:
• rynku nieruchomości w ujęciu rzeczowym (phisical property market), determinowanym przez relację popytu i podaży na nieruchomości,
• rynku kapitału (financial property market), który reprezentowany jest przez środki finansowe (własne i kredyty), przeznaczone na realizację nowych projektów lub zakup już istniejących.
Powiązania pomiędzy tymi rynkami przedstawia rysunek 6.3.
W fazie dna cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości w ujęciu rzeczowym występuje nadpodaż, która znajduje swoje źródła w spadku popytu na powierzchnie i pojawieniu się strumienia nowej podaży jako efektu wcześniej wspomnianych działań deweloperskich. Na rynku nieruchomości występuje wiele pustostanów, niskie stawki czynszu, niskie ceny transakcyjne, nie są również rozpoczynane nowe projekty deweloperskie. Rynek przyciąga niewielki kapitał inwestowany w istniejące nieruchomości. Można przypuszczać, że może on być skierowany na finansowanie działań remontowych czy modernizacyjnych, a tylko w niewielkim zakresie – pomimo niskich cen nieruchomości – na finansowanie nowych, rozpoczynanych projektów.
Faza ożywienia w gospodarce wpłynie na wzrost zapotrzebowania na nowe powierzchnie, a w efekcie na spadek pustostanów, wzrost stawek czynszów, powodując ożywienie inwestorów. Gdy ceny istniejących nieruchomości wzrastają ponad koszt odtworzenia, deweloperzy rozpoczynają nowe budowy. Istotny wpływ na postawy inwestorów i deweloperów
Podaż kapitału i strumienie zasobu
Przepływ kapitału do nieruchomości istniejących
Czynsze osiągają poziom kosztowo dopuszczalny
Punkt równowagi Czas
Kapitał przepływa do nowych budów
Cykl przepływu kapitału finasowego Cykl przepływu nieruchomości w ujęciu fizycznym
Rysunek 6.3. Oddziaływanie rynku nieruchomości na przepływ kapitału Źródło: na podstawie G. Mueller, Understanding Real Estates Physical and Financial Market Cycles, op. cit., s. 79.
47 G. Mueller, Understanding Real Estates Phisical and Financial Market Cycles, „Real Estate Now” 1995, Vol. 12, Iss. 3, cytat za: E. Wiśniewska, Rynek nieruchomości a gospodarka, op. cit., s. 77–84.