100415679

Spis treści

Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1.

Nieruchomość jako obiekt prawny, techniczny i rynkowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

2.

Istota rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

1.1.

1.2.

1.3.

1.4.

1.5.

1.6.

2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

2.5.

3.

Definicje nieruchomości – ujęcie ekonomiczne i prawne. . . . . . . . . . . . . . 19 Cechy nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Nieruchomość jako obiekt prawny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 Nieruchomość jako obiekt techniczny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Nieruchomość jako obiekt rynkowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Definicje rynku nieruchomości. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 2.1.1. Rynek jako kategoria ekonomiczna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 2.1.2. Próba definicji rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 Cechy rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 Podmioty działające na rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70 Funkcje pełnione przez rynek nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Specyfika rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77 3.1.

3.2.

3.3.

Elementy rynku nieruchomości: popyt, podaż i cena. . . . . . . . . . . . . . . . . 79 3.1.1. Definicje popytu, podaży i ceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 3.1.2. Krzywe popytu i podaży . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 Przejawy specyfiki rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

5

Ekonomiczny wymiar.indd 5

07.03.2016 09:30

SPIS TREŚCI

4.

Cykle rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 4.1.

4.2.

4.3.

5.

Model funkcjonowania rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119 5.1.

5.2.

5.3.

6.

Model funkcjonowania rynku nieruchomości na przykładzie nieruchomości komercyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 Model funkcjonowania rynku nieruchomości mieszkaniowych . . . . . . . 131 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136

Rynek nieruchomości a gospodarka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137 6.1.

6.2.

6.3.

6.4.

6.5.

6.6.

7.

Cykliczność rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 4.1.1. Cykl koniunkturalny a cykl rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . 97 4.1.2. Prosty model przebiegu cyklu rynku nieruchomości . . . . . . . . . 102 4.1.3. Cykl rynku nieruchomości jako efekt cykliczności jego segmentów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104 4.1.4. Przyczyny cykliczności rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . 105 4.1.5. Przyczyny i skutki powstawania baniek cenowych na rynkach nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Zjawisko synchronizacji cykli nieruchomości w skali międzynarodowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

Nieruchomość jako kapitał . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 Miejsce rynku nieruchomości w gospodarce. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 Wpływ gospodarki na rynek nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145 Wpływ rynku nieruchomości na gospodarkę. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148 Rynek nieruchomości a sektor finansowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 6.5.1. Kanały powiązań. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 6.5.2. Wpływ powiązań na bezpieczeństwo sektora bankowego . . . . . 154 6.5.3. Rynek nieruchomości a kryzysy bankowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

Ekonomiczny rodowód wartości nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161 7.1.

7.2.

7.3.

7.4.

7.5.

Problemy definiowania wartości jako kategorii ekonomicznej . . . . . . . . 163 Kategoria wartości nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 7.2.1. Rola i funkcje wartości nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174 7.2.2. Definicje i interpretacje wartości nieruchomości na szczeblu europejskim i międzynarodowym . . . . . . . . . . . . . . . 175 7.2.3. Problem zdefiniowania i interpretacji wartości nieruchomości na poziomie krajowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181 Wartość nieruchomości a cena . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 Czynniki wpływające na poziom wartości ekonomicznej nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192

6

Ekonomiczny wymiar.indd 6

07.03.2016 09:30

SPIS TREŚCI

8.

Model wyceny rynkowej nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

9.

Błędy poznawcze w procesie wyceny i ich wpływ na modyfikację modelu wyceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

8.1.

8.2.

8.3.

8.4.

8.5.

9.1.

9.2.

9.3.

9.4.

9.5.

9.6.

Źródła teorii wyceny w teorii ekonomii . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 Elementy metodyki wyceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 Specyfika wyceny nieruchomości na tle innych dóbr . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Wycena a ocena ekonomicznej efektywności inwestycji . . . . . . . . . . . . . 222 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

Problemy w procesie poznawania obiektywnej rzeczywistości . . . . . . . . 233 Behawioralne aspekty w wycenie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 Niepewność i dokładność wyceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238 Wpływ błędów poznawczych na modyfikację modelu wyceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245 Ewolucja teorii wyceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254

10. Finansowanie rynku nieruchomości. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 10.1.

10.2.

10.3.

10.4.

10.5.

10.6.

Rola rynku pieniężnego i kapitałowego w finansowaniu rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 Źródła finansowania działalności inwestycyjnej na rynku nieruchomości. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 Kryteria doboru źródeł finansowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262 Techniki i metody finansowania nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264 10.4.1. Techniki finansowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 10.4.1.1. Tradycyjne techniki finansowania. . . . . . . . . . . . . . . . . 265 10.4.1.2. Asekuracyjne techniki finansowania . . . . . . . . . . . . . . 282 10.4.2. Metody finansowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 Specyfika finansowania inwestycji mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . 287 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289

11. Nieruchomość jako przedmiot inwestowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 11.1.

11.2.

11.3.

Pojęcie inwestycji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293 Formy inwestowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 Ocena nieruchomości jako przedmiotu inwestowania . . . . . . . . . . . . . . . 297 11.3.1. Nieruchomość jako źródło osiągania dochodów. . . . . . . . . . . . . 297 11.3.2. Nieruchomość jako inwestycja chroniąca przed inflacją. . . . . . . 302 11.3.3. Nieruchomość jako podstawa osiągania korzyści podatkowych. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303 11.3.4. Nieruchomość jako podstawa odmrażania kapitału . . . . . . . . . . 304 11.3.5. Nieruchomość jako podstawa stymulowania popytu konsumpcyjnego. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305

7

Ekonomiczny wymiar.indd 7

07.03.2016 09:30

SPIS TREŚCI

11.4.

11.5.

11.3.6. Nieruchomość jako inwestycja niepodzielna. . . . . . . . . . . . . . . . 306 11.3.7. Nieruchomość jako inwestycja o umiarkowanym ryzyku inwestowania. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306 11.3.8. Nieruchomość jako inwestycja aktywna, wymagająca zarządzania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316 Metody niwelowania wad nieruchomości jako przedmiotu inwestowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321

12. Decyzje inwestycyjne na rynkach nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 12.1.

12.2.

13.3.

12.4.

12.5.

12.6.

Motywacje inwestorów na rynkach nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . 325 Specyfika decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . 326 Procesy decyzyjne na rynkach nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327 12.3.1. Wielowymiarowe uwarunkowania podejmowania decyzji inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327 12.3.2. Ekonomiczne uwarunkowania decyzji inwestycyjnych . . . . . . . . 329 12.3.3. Pozaekonomiczne uwarunkowania decyzji inwestycyjnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330 Inwestorzy na rynkach nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332 Strategie inwestycyjne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344

13. Przedsięwzięcia deweloperskie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345 13.1.

13.2.

13.3.

13.4.

13.5.

13.6.

Deweloper jako uczestnik rynku nieruchomości. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347 Etapy przedsięwzięcia deweloperskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350 Ryzyko przedsięwzięć deweloperskich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353 Determinanty opłacalności przedsięwzięć deweloperskich . . . . . . . . . . . 356 Podatność procesów deweloperskich na cykle koniunkturalne. . . . . . . . 360 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

14. Zarządzanie nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363 14.1.

14.2.

14.3.

14.4.

14.5.

14.6.

14.7.

Problemy definicyjne zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . 365 14.1.1. Definicje zarządzania nieruchomościami w świetle literatury przedmiotu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365 14.1.2. Definicja prawna zarządzania nieruchomościami. . . . . . . . . . . . 369 Ewolucja roli zarządcy jako uczestnika rynku nieruchomości . . . . . . . . . 370 Modele organizacyjne zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . 378 Specyfika zarządzania nieruchomościami z uwzględnieniem pełnionych przez nią funkcji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381 Strategie zarządzania nieruchomościami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383 Koncepcja zarządzania nieruchomościami przez wartość . . . . . . . . . . . . 387 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396

8

Ekonomiczny wymiar.indd 8

07.03.2016 09:30

SPIS TREŚCI

15. Długoterminowe zmiany na rynkach nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399 15.1.

15.2.

15.3.

15.4.

Źródła długoterminowych zmian . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401 Wpływ długoterminowych zmian na funkcjonowanie rynków nieruchomości. Próba identyfikacji pojawiających się problemów . . . . . 411 15.2.1. Wpływ zmian zachodzących w systemach ekonomicznych . . . . 411 15.2.2. Wpływ rewolucji naukowo-technicznej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412 15.2.3. Wpływ globalizacji na rynki nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . 416 15.2.4. Wpływ koncepcji społecznej odpowiedzialności i zrównoważonego rozwoju na rynki nieruchomości. . . . . . . . . . 419 Wpływ długoterminowych zmian na rynkach nieruchomości na obsługę techniczną rynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422 Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 426

Zakończenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429 Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431 Wykaz aktów prawnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449 Wykaz stron internetowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450 Spis rysunków . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451 Spis tabel. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453 Indeks rzeczowy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455

Ekonomiczny wymiar.indd 9

07.03.2016 09:30

ROZDZIAŁ 6. RYNEK NIERUCHOMOŚCI A GOSPODARKA

6.5.2. Wpływ powiązań na bezpieczeństwo sektora bankowego Zaangażowanie sektora bankowego w finansowanie rynku nieruchomości ma wpływ na bezpieczeństwo kredytodawcy, a także całego systemu bankowego. Bezpieczeństwo banku utożsamiane jest z jego wypłacalnością, która występuje wtedy, gdy wartość rynkowa aktywów banku przekracza wartość jego zobowiązań. Brak wypłacalności może doprowadzić do utraty jego płynności45.

Bezpieczeństwo systemu bankowego oznacza zdolność sektora bankowego do dokonywania operacji bankowych bez żadnych przeszkód oraz pełnienia przez sektor bankowy pośrednika finansowego. Bezpieczeństwo systemu bankowego występuje, gdy większość banków jest bezpieczna. Za miarę bezpieczeństwa przyjmuje się poziom wypłacalności sektora bankowego46. W procesie kredytowania banki ponoszą trzy podstawowe rodzaje ryzyka: ryzyko kredytowe, ryzyko rynkowe i ryzyko płynności. Ryzyko kredytowe, które ma decydujące znaczenie dla bezpieczeństwa kredytodawcy, jest związane z powodzeniem danego przedsięwzięcia i zdolnością kredytobiorcy do spłaty zadłużenia łącznie z odsetkami.

Poziom tego ryzyka zależy zatem od zdolności kredytobiorcy do obsługi długu, jego wiarygodności (w tym chęci spłaty długu), a także od jakości zabezpieczeń (jakości nieruchomości i sposobu jej wyceny). Ryzyko rynkowe wynika ze zmienności cen na nieruchomości, a także możliwości sprzedaży nieruchomości przy akceptowanej przez wierzyciela cenie zbliżonej do wartości rynkowej, jaka stanowiła zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy.

Ryzyko płynności związane jest z płynnością aktywów, które stanowią zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy. W sensie ekonomicznym płynność oznacza łatwość wejścia i wyjścia z rynku za cenę zbliżoną do wartości rynkowej. Niestety, nieruchomości należą do aktywów mało płynnych. Oznacza to, że w razie niewypłacalności kredytobiorcy bank długo może czekać na odzyskanie kapitału poprzez sprzedaż nieruchomości.

W efekcie, w przypadku spadku cen na rynku nieruchomości, ryzyko wystąpienia kryzysu finansowego i jego zakres mogą być znaczne. Niebezpieczeństwo to spotęgowane jest wtedy, gdy banki z instytucji zarządzającej ryzykiem stają się pośrednikami transferującymi ryzyko na zewnątrz sektora poprzez tzw. mechanizm sekurytyzacji, czyli upłynniania mało płynnych aktywów poprzez sprzedaż wierzytelności (patrz rozdział 10.4). Mechanizm ten umożliwia zwiększanie akcji kredytowej, która prowadzi do zwiększenia aktywności rynku nieruchomości i poziomu cen nieruchomości często bez należytej dbałości o ryzyko związane ze spłatą zobowiązań.

6.5.3. Rynek nieruchomości a kryzysy bankowe Powszechne jest przekonanie, że dostępność kredytu warunkuje zmiany popytu na nieruchomości, wpływając na poziom cen. Z drugiej strony zmiany cen nieruchomości mogą 45 M. Iwonicz-Drozdowska, Znaczenie rynku nieruchomości dla bezpieczeństwa banków [w:] Ryzyko kredytowe wierzytelności hipotecznych. Modelowanie i zarządzanie, praca zbiorowa pod red. K. Jajugi i Z. Krysiaka, Warszawa 2004, s. 390–391.

46 Ibidem.

154

Ekonomiczny wymiar.indd 154

07.03.2016 09:31

6.5. RYNEK NIERUCHOMOŚCI A SEKTOR FINANSOWY

przyczynić się do zaburzeń sektora finansowego i doprowadzić do nierównowagi w skali makro. Silne związki rynku nieruchomości z sektorem bankowym spowodowały, że mechanizm powstawania cykli koniunkturalnych i cykli rynku nieruchomości analizowany jest przez pryzmat powiązań dwóch rynków47: • •

rynku nieruchomości w ujęciu rzeczowym (phisical property market), determinowanym przez relację popytu i podaży na nieruchomości, rynku kapitału (financial property market), który reprezentowany jest przez środki finansowe (własne i kredyty), przeznaczone na realizację nowych projektów lub zakup już istniejących.

Powiązania pomiędzy tymi rynkami przedstawia rysunek 6.3.

W fazie dna cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości w ujęciu rzeczowym występuje nadpodaż, która znajduje swoje źródła w spadku popytu na powierzchnie i pojawieniu się strumienia nowej podaży jako efektu wcześniej wspomnianych działań deweloperskich. Na rynku nieruchomości występuje wiele pustostanów, niskie stawki czynszu, niskie ceny transakcyjne, nie są również rozpoczynane nowe projekty deweloperskie. Rynek przyciąga niewielki kapitał inwestowany w istniejące nieruchomości. Można przypuszczać, że może on być skierowany na finansowanie działań remontowych czy modernizacyjnych, a tylko w niewielkim zakresie – pomimo niskich cen nieruchomości – na finansowanie nowych, rozpoczynanych projektów.

Faza ożywienia w gospodarce wpłynie na wzrost zapotrzebowania na nowe powierzchnie, a w efekcie na spadek pustostanów, wzrost stawek czynszów, powodując ożywienie inwestorów. Gdy ceny istniejących nieruchomości wzrastają ponad koszt odtworzenia, deweloperzy rozpoczynają nowe budowy. Istotny wpływ na postawy inwestorów i deweloperów

Podaż kapitału i strumienie zasobu

Przepływ kapitału do nieruchomości istniejących Czynsze osiągają poziom kosztowo dopuszczalny Punkt równowagi

Czas

Kapitał przepływa do nowych budów Cykl przepływu kapitału finasowego Cykl przepływu nieruchomości w ujęciu fizycznym

Rysunek 6.3. Oddziaływanie rynku nieruchomości na przepływ kapitału

Źródło: na podstawie G. Mueller, Understanding Real Estates Physical and Financial Market Cycles, op. cit., s. 79.

47 G. Mueller, Understanding Real Estates Phisical and Financial Market Cycles, „Real Estate Now” 1995, Vol. 12, Iss. 3, cytat za: E. Wiśniewska, Rynek nieruchomości a gospodarka, op. cit., s. 77–84.

155

Ekonomiczny wymiar.indd 155

07.03.2016 09:31