Mercado Inmobiliario
ya que, en la generalidad de los casos, son poco complejos. Esta decisión en cuanto al procedimiento, por una parte refleja desconocimiento de la materia, y por otra, contribuye a desestimular la actividad de arrendamiento. Lamentablemente se adoptó este cambio sin calibrar las consecuencias a mediano y largo plazo”, afirma Ablan.
Fijación del canon: a ponerse de acuerdo
A juicio de la arquitecta Deyanira López, especialista en avalúo de inmuebles, uno de los mayores avances que ofrece la nueva legislación es la posibilidad de fijar el canon de arrendamiento por tres vías. La primera, propone una fórmula para determinar un canon de arrendamiento fijo, que tomará como base el valor del inmueble al que se le aplicará un porcentaje de rentabilidad anual. La segunda fórmula, que permite un canon variable, toma en cuenta para el cálculo final un porcentaje del monto bruto de las ventas mensuales declaradas por el arrendatario. Como tercera opción, la ley dispone de una fórmula para obtener un canon mixto, compuesto por un monto previamente determinado que no debe exceder 50% del canon de arrendamiento fijo, y por una porción variable que no podrá exceder 8% del monto bruto de las ventas mensuales. La especialista destaca como una posible fuente de ambigüedad el método de avalúo descrito en el artículo 31, el cual se basa en el costo de reposición del inmueble. A su juicio, “el que debe aplicarse es el costo de sustitución, ya que reponer un inmueble con las mismas características del original es imposible, entre otras cosas, porque ya no se dispone del mismo terreno”. “En comparación con lo dispuesto en noviembre de 2013 en el decreto transitorio 602, es un logro que no haya un canon único y que la elección de alguna de las tres modalidades dependa de la negociación entre las partes. Solo en los casos donde no se llegue a ningún acuerdo o haya confusión en la aplicación de la fórmula, la Sundde intervendrá”, explica López. Aquiles Martini Pietri, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, coincide con la valoración de López. “La ley permite el desarrollo sustentable de la actividad comercial y respeta los derechos constitucionales de las partes, más allá de lo complicado de algunos procedimientos puntuales”. Agrega que lo más importante es el evidente espíritu del legislador: “el Gobierno reconoce que no se quiere meter en la relación entre las partes salvo que estas no lleguen a un acuerdo. De allí
que es vital que ambas busquen el equilibrio y el entendimiento”.
Viviendas para alquiler: de 30% a menos de 1%
Martíni Pietri señala que el déficit actual de inmuebles para vivienda se duplicó durante los últimos 15 años. “En 1999 el déficit era de 1.300.000 viviendas y hoy se estima que ronda las 2.700.000 unidades. A esto hay que sumarle que el crecimiento vegetativo de la población requiere de la construcción de 120.000 viviendas nuevas anuales, es decir, que si el Gobierno construyera 320.000 unidades habitacionales al año, tomaría 2 lustros solucionar el problema”. “Hay que insistir en la reforma de las leyes que regulan el arrendamiento de viviendas, a fin de establecer un marco jurídico que genere confianza. Los procedimientos actuales han significado una denegación de justicia para los propietarios –hay más de 45.000 juicios de inquilinato pendientes y más de 11.000 procedimientos administrativos-, lo que explica que la oferta de viviendas para alquiler cayera de 30% en 1998, a menos de 1% en 2014”, afirma Orta. Los expertos consultados argumentan que la resolución del Ministerio de Vivienda emitida en marzo de este año, la cual conmina a los propietarios de edificios destinados para el arrendamiento con más de 20 años de antigüedad, a vender los inmuebles a los arrendatarios, es inconstitucional e inviable en su aplicación. “No se puede traspasar la propiedad al arrendatario ya que 95% de estos edificios no posee documento de condominio, el cual es un requisito para la venta. Bajo las condiciones actuales, es imposible dividir lo indivisible”, afirma Martíni Pietri. Los expertos concluyen que el repunte inmediato en la oferta de inmuebles comerciales tras la publicación de la nueva legislación, indica que lo único necesario para reactivar el sector de arrendamiento habitacional, es un marco jurídico que genere confianza en la inviolabilidad del derecho a la propiedad privada. Habrá quien argumente que luego de 15 años, quizás la dificultad real no estribe en derogar leyes, sino en modificar discursos. Por: Gitanjali Wolfermann GERENTE 2014
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INMUEBLES VIEJOS. La obligación de vender inmuebles con más de 20 años de alquilados es una violación del derecho a la propiedad, además de inaplicable.