14 minute read
WAŁOWA I LOKALE PREZYDENTÓW. Czy tak się robi wałek na plan zagospodarowania?
©MICHAŁ KOWAL
W 2018 roku, tuż po wyborach samorządowych można było dostrzec w księgach wieczystych gruntu sprzedanego przez miasto świeże zapisy potwierdzające, że prezydent Krzysztof Hildebrandt i Jego zastępca Arkadiusz Kraszkiewicz weszli w posiadanie lokali przy ulicy Wałowej w Wejherowie. Nieruchomości mieli nabyć od przedsiębiorców, którym samorządowcy w ewidentny sposób pomogli zbudować więcej, taniej – tym samym lepiej zarobić.
Jednocześnie miasto straciło po wielokroć, między innymi ponosząc bezpośrednie koszty wprowadzenia korzystnych dla dewelopera zmian w planie zagospodarowania oraz z powodu utraconych przychodów, które trafiłyby do miejskiej kasy, gdyby działano gospodarnie w interesie gminy miasta Wejherowa.
Nie tylko władze Wejherowa, ale także inni urzędnicy i radni miejscy wykonali pracę, żeby „uszczęśliwić” dewelopera. Od mieszkańców zapewne oczekuje się, że uwierzą w bezinteresowność takich działań oraz zaakceptują tzw. porozumienia w Radzie Miasta, które faktycznie trawią lokalną demokrację, a są po prostu układem, zawartym głównie w celu realizacji partykularnych interesów.
Dzisiaj proponuję przyjrzeć się faktom, zdarzeniom związanym ze sprzedażą i zagospodarowaniem gruntu w śródmieściu Wejherowa. Teren praktycznie sąsiaduje z budynkiem urzędu miasta. W najbliższej okolicy znajduje się także historyczny Ratusz Miejski, na którego tle chętnie pokazują się byli i obecni samorządowcy.
Czy poniższe działania to niegospodarność z wyjątkowo niekorzystnie wyglądającym ciągiem przyczynowo-skutkowym? Mało prawdopodobne, wręcz niemożliwe! A jeżeli nawet, to trzeba zaznaczyć, że jedna z wielu.
Czy wieloletnie sprawowanie władzy całkowicie pozbawiło działaczy Wolę Wejherowo poczucia przyzwoitości? Prezydenci rodem z Wolę Wejherowo – organizacji politycznej Krzysztofa Hildebrandta - niesłusznie zwaną społeczną – byli już bohaterami podobnego scenariusza. Wtedy sprawa dotyczyła prezydenta i Jego ówczesnego zastępcy, Pana Wojciecha Kozłowskiego. Czy prezydencka organizacja nie powinna zmienić nazwy z Wolę Wejherowo na Wolę Dewelopera?
Czy władze miasta zdały egzamin z gospodarności i zasługują na zaufanie społeczne – kolejny mandat do sprawowania funkcji publicznych?
Pan Krzysztof Hildebrandt jest, po raz kolejny kandydatem na Prezydenta Miasta i jednocześnie jedynką na liście Wolę Wejherowo do Rady Miasta w Okręgu nr 1. Jego obecny zastępca, Pan Kraszkiewicz jest pierwszym kandydatem na liście Wolę Wejherowo do Rady Miasta w Okręgu nr 4, a Pan Wojciech Kozłowski w Okręgu nr 3. To są jedynki - twarze organizacji stworzonej do utrzymania władzy. Czy to jest przyszłość tego miasta? A ci kandydaci są odpowiednimi osobami do prowadzenia spraw Wejherowa lub reprezentowania mieszkańców w Radzie Miasta – organie stanowiącym i kontrolnym?
PRZETARG – JEDEN UCZESTNIK
W przetargu, dnia 17 maja 2011 r. wzięła udział tylko firma NDM Projekt Sp. z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w Lublinie reprezentowana przez Panów Kalinowskiego i Pastuszaka. Ten drugi reprezentował także spółkę Progress XVII w grudniu 2012 roku, która jako jedyna wzięła udział w przetargu na teren „pod galerię handlową” przy Sienkiewicza, i teren nabyła.
W maju 2011 roku komisja przetargowa z Prezydentem Miasta na czele jako przewodniczącym ustaliła cenę nabycia nieruchomości gruntowej o pow. 1450 m2 położonej przy ulicy Wałowej na kwotę 646 910 zł netto (z vatem: 795 699 zł). Czyli wyższą o jedno, minimalne postąpienie (wymagane prawem, aby przetarg był ważny) od ceny wywoławczej 640 500 zł netto (z vatem: 787 815 zł).
NDM PRZEWIDZIAŁ CENĘ?
Organ spółki komandytowej NDM na 4 dni przed przetargiem tj. 13 maja 2011 r. podjął uchwałę, w której wyraził zgodę na zakup działki przy ulicy Wałowej w Wejherowie. W dokumencie zaznaczono jednocześnie, że może to nastąpić w cenie nie wyższej niż 800 tys. zł brutto.
Wartość brutto jednego postąpienia – skokowego podbicia aktualnej oferty kupna, podczas tej licytacji wynosiła 7 884 zł. Zgodnie z prawem postąpienie nie może być niższe niż 1% ceny wywoławczej z zaokrągleniem w górę do pełnych dziesiątek złotych. Z prostego rachunku wynika, że wartość przebicia oferty nie mogła być niższa na tym przetargu. Te przypisy bez wątpienia znają przedsiębiorcy stający do przetargów i organy spółek.
Panowie Kalinowski i Pastuszak reprezentujący firmę NDM nie mogli się licytować z innymi uczestnikami na przetargu, gdyby tacy się pojawili. Nie mieli do tego umocowania z firmy, którą reprezentowali. Za sprawą uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z 13 maja 2011 r. spółka mogła wygrać przetarg wyłącznie nie mając konkurentów w licytacji, i tak się stało.
Warunkiem wzięcia udziału w przetargu ustnym nieograniczonym była wpłata wadium - określona kwota stanowiąca zabezpieczenie, która jest zwracana uczestnikom przetargu. Granicznym terminem była właśnie data 13 maja – tego dnia najpóźniej pieniądze musiały pojawiać się na koncie bankowym miasta. Ten warunek spełniła tylko spółka NDM – przyszły zwycięzca przetargu. Tego samego dnia wspólnicy sformalizowali umocowanie na zakup działki, gdzie był zapis o maksymalnej cenie przeznaczonej na transakcję.
W tej sytuacji, w mojej opinii nie należy pytać czy spółka miała wiedzę o braku konkurencji w przetargu zaplanowanym na 17 maja, tylko skąd i dlaczego ją miała?!
(MPZP) PLAN ZAGOSPODAROWANIA
Grunt sprzedaje się z planem zagospodarowania, bez niego nie może on trafić do żadnej kalkulacji. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest podstawą wyceny działki, zarówno do ustalenia ceny wywoławczej na przetarg, jak i dla potencjalnych chętnych do zakupu. Deweloper w oparciu o plan zagospodarowania oszacuje przyszłą inwestycję i maksymalną kwotę jaką może za grunt zapłacić. Nie każdy ma szczęście jechać z drugiego końca Polski na przetarg i wygrać go po jednym postąpieniu. To samo szczęście jeszcze na długo pozostało z przedsiębiorcami, którzy kupili i zagospodarowali grunt przy Wałowej w Wejherowie.
W kwietniu 2010 roku, na około rok przed przetargiem na działkę o pow. 1450 m2 w śródmieściu Wejherowa, Rada Miasta przyjęła uchwałę o przystąpieniu do zmiany planu zagospodarowania dla tego terenu. Taka uchwała jest konieczna, żeby sporządzić i przedstawić radzie opracowanie nowego planu. On zacznie obowiązywać dopiero po przyjęciu go przez rajców w drodze uchwały. Na tej samej sesji, dnia 20.04.2010 r. radni przegłosowali także uchwałę zezwalającą na sprzedaż działki, tej przy Wałowej, dla której miał w przyszłości zmienić się plan zagospodarowania.
A więc prezydent miał zgodę na zmianę planu dla omawianego terenu już przed przetargiem, ale jej nie zrealizował. Nie przedstawił radnym nowego opracowania pod głosowanie. Przed licytacją nawet nie została podpisana umowa z wykonawcą nowego opracowania. To nastąpiło dopiero 21 czerwca 2010 r. – 5 tygodni po licytacji podpisano umowę z biurem projektowym.
Jednak przetarg prezydent przeprowadził wskazując na obowiązujący w momencie licytacji plan zagospodarowania (z 1999 r.). Wyłoniono nabywcę i ustalono cenę sprzedaży, do której formalnie już musiało dojść przed notariuszem w związku z przeprowadzonym postępowaniem przetargowym.
Należy zauważyć, że w ogłoszeniu o mającym się odbyć przetargu ustnym nieograniczonym prezydent nie napisał o podjętej uchwale w sprawie zmiany planu. Wskazał tylko obowiązującą na tym terenie strefę aktualnego planu z 1999 r. Każdy miejscowy plan zagospodarowania jest dostępny od ręki z wielu źródeł. W akcie notarialnym sprzedaży działki przy Wałowej z 1.07.2011 r. wskazano dokładnie obowiązujący na zbywanym terenie mpzp: IIIk/X/124/99 z dnia 29 czerwca 1999 roku. Teren sprzedano po oszacowaniu wartości działki na podstawie tego planu.
Umowę na opracowanie nowych warunków zagospodarowania działki, z ustalonym już nabywcą i ceną Prezydent Miasta zawarł 21 czerwca 2010 r. Umowa z biurem projektowym nie mówi o szczegółach i kierunkach zmian mającego powstać nowego planu zagospodarowania. O rozwiązaniach w nowym opracowaniu dotyczącym zabudowy nie mówiły też podpisane do tej umowy aneksy, z maja i września 2011 roku.
PREZYDENT WNIOSKUJE
Dnia 24 kwietnia 2012 roku na wniosek Prezydenta Miasta radni przyjęli uchwałę zmieniającą plan zagospodarowania dla sprzedanej w 2011 roku działki. Nowy plan wprowadził szereg modyfikacji pozwalających wybudować większy budynek, z bardziej atrakcyjnymi lokalami. Mówiąc krótko przedsięwzięcie stało się bardziej dochodowe dla inwestora. Wprowadzono, między innymi korzystne dla dewelopera zmiany: zniesiono maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, maksymalną wysokość budynku zmieniono z 12 na 14 metrów, uchylono zakaz lokowania okien w liniach bocznej zabudowy, zmieniono zapisy o wielkości wypiętrzeń narożników w pierzei głównej ulicy–pozwolono na większe(100m2 zamiast 90).Ściśle określoną geometrię dachów zamieniono na zapis mówiący o rozwiązaniu „indywidualnym”– czyli właściwie dowolnym.
Zmniejszono wymagania dotyczące miejsc postojowych dla powierzchni usługowych o połowę, z obowiązujących wcześniej 5 na 100 m2 usług do 2,5 miejsca dla tej samej powierzchni. Wyłącznie dla przedmiotowej, sprzedanej działki wprowadzono odrębny zapis dopuszczający urządzenie miejsc postojowych (wszystkich) poza posesją, w przypadku niemożności wykonania wszystkich miejsc na terenie posesji. Dla pozostałej części terenu tego samego planu zagospodarowania możliwość taka dotyczyła tylko połowy miejsc.
W sprawie związanej z ilością miejsc parkingowych ciekawy jest fakt, że uwagi do planu przed jego uchwaleniem złożył wejherowski przedsiębiorca (znajomy prezydenta), ale w odniesieniu do innych działek objętych tym samym planem. Prezydent te uwagi uwzględnił i wprowadził zmiany w zapisach, ale w odniesieniu do całej strefy, w której znajdował się także teren sprzedany na przetargu. Może nie byłoby w tym nic dziwnego, że ktoś ma uwagi gdyby nie fakt, że ów wejherowski przedsiębiorca występuje później jako pełnomocnik inwestora budującego na działce sprzedanej przez miasto w sposób opisany wcześniej.
ZAANGAŻOWANIE DLA DEWELOPERA
To, że ktoś prywatnie występuje z uwagami do projektu miejscowego planu zagospodarowanie przestrzennego(mpzp),a potem okazuje się reprezentować biznesmenów można oczywiście przytoczyć jako ciekawostkę i co najmniej podejrzane. W podobny sposób można podejść do tematu, także pełniącego funkcję pełnomocnika spółki inwestora, byłego kierownika wydziału Urzędu Miasta w Wejherowie. Nie można jednak w podobny sposób potraktować zaangażowania czynnych urzędników w sprawy prywatnej firmy.
Z decyzji Starostwa Powiatowego z dnia 31.07.2013 r. odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę wynika, że Architekt Miasta występował z upoważnienia Prezydenta Miasta pisemnie w sprawie i interesie spółki budującej lokale przy ulicy Wałowej. W uzasadnieniu do decyzji starostwa oznaczonej AB.6740.I.103.2013.14 można przeczytać, że urząd miasta zawarł w swoim piśmie nieprawidłowe stanowisko (w sprawie pomiędzy prywatnym inwestorem, a starostwem!), a Prezydent Miasta, ani żaden inny urzędnik Urzędu Miejskiego nie jest uprawniony do interpretacji zapisów planu miejscowego oraz, cytuję:
„Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i podlega wykładni w toku postępowania administracyjnego przez organy administracji architektoniczno-budowlanej i ewentualnie sądy administracyjne”.
Z dokumentów jasno wynika, że funkcjonariusz publiczny, działający z upoważnienia Prezydenta Miasta, wystawił dokument, do którego wystawienia nie miał kompetencji. A próbowano w ten sposób wpłynąć na korzystne rozstrzygnięcie w sprawie wydania pozwolenia na budowę dla prywatnego inwestora.
JAKOŚĆ WNIOSKU
Wniosek w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę inwestor złożył 13 czerwca 2012 roku, czyli niezwłocznie po uchwaleniu zmiany planu zagospodarowania.
Puenta z lektury kolejnych decyzji odmawiających zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę jest jednoznaczna. Inwestor i/lub jego pełnomocnicy nie byli dobrze przygotowani do procedowania wniosku spółki. Od samego początku w podaniu i całym postępowania występuje szereg uchybień ze strony wnioskodawcy. Dotyczyły one, między innymi przekroczenia parametrów zawartych w planie zagospodarowania, braków w dokumentacji projektowej czy sprawy lokalizacji miejsc postojowych dla projektowanego budynku.
ROK 2014 – PONOWNE ZMIANY W MPZP
Samorządowcy, na czele z Prezydentem Miasta, ponownie pomogli prywatnemu inwestorowi. Dnia 10 września 2013 roku zdecydowali o przystąpieniu do kolejnej zmiany planu zagospodarowania. A po jego opracowaniu przez biuro projektowe prezydent wyszedł z wnioskiem do Rady Miasta o uchwalenie nowego planu. Przyjęto go na sesji rady dnia 6 maja 2014 r.
W nowym planie, z 2014 roku określono minimalną ilość miejsc parkingowych dla około 70 lokali w liczbie 10 łącznie. Takie zapisy znacząco ułatwiły zabudowanie działki nr 183/11 i sąsiadujących należących do tego samego inwestora. Dały możliwość wybudowania znacznie większej liczby lokali mieszkalnych/usługowych bez potrzeby poświęcania terenu na miejsca postojowe. Na innych obszarach w mieście podobne ustalenia nie obowiązywały.
W nowym planie, stworzonym pod wąskie zapotrzebowanie prywatnej spółki przeznaczono miejski teren pod parking, który sąsiaduje z wybudowanym budynkiem mieszkalno-usługowym. Oczywistym jest, że na atrakcyjność lokali wpływa także dostępność miejsc parkingowych, więc nie ma co się dziwić, że inwestor zadbał o utwardzenie miejskiego terenu, który gmina zapewniła. Służy on przede wszystkim mieszkańcom bloku przy Wałowej 30/30a.
Dopiero w czerwcu 2016 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Decyzja dotyczyła działki sprzedanej przez miasto na przetargu i sąsiadującego z nią terenu, który należał do tego samego inwestora.
Teren przy ulicy Wałowej o pow. 1450 m2 kupiła spółka komandytowa NDM Projekt. W sprawie o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozyskanie pozwolenia na budowę występowała firma Lokafop 222 Sp. z o.o., która musiała mieć stosowne umocowanie do tego działania. Ta firma później przeniosła pozyskaną decyzję – zatwierdzenie projektu i pozwolenie na budowę na rzecz firmy Apartamenty nad Cedronem Sp. z o.o. Spółka Komandytowa. To pod tą ostatnią firmą były zbywane lokale mieszkalne i usługowe.
0% ZA ZMIANY W MPZP!
Naturalną i pożądaną sytuacją jest uchwalenie ostatecznej wersji planu zagospodarowania, a potem sprzedanie go możliwie najkorzystniej. Najlepiej na przetargu z mnóstwem chętnych do jego nabycia. Może się zdarzyć, że plan ulega zmianie po transakcji, na przykład w związku z nowym pomysłem na określony fragment miasta, jakąś uzasadnioną zmianą co do kierunku zagospodarowania większej przestrzeni. W tym wypadku nie mieliśmy z tym do czynienia, ponieważ prezydent ogłaszając przetarg miał w szufladzie zgodę na przystąpienie do zmiany miejscowego planu i przystąpił do realizacji tego niezwłocznie po przetargu.
Zgodnie z przepisami jeżeli wzrosła wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu zagospodarowania, a właściciel zbywa (sprzedaż, darowizna, aport) nieruchomość ma obowiązek zapłacić rentę planistyczną. Ta opłata stanowi dochód własny gminy. Przedmiotowa działka zmieniła właściciela i nie ma znaczenia, że powtarzały się te same nazwiska w gronie właścicieli firm. Miastu należała się opłata, ponieważ uchwalono nowy, korzystniejszy plan zabudowy i działka zyskała na wartości. Wysokość opłaty zapisuje się w procentach w planie zagospodarowania i jest naliczana od wzrostu wartości nieruchomości. Maksymalnie można ją ustalić na poziomie 30%. W takim przypadku miasto dostałoby 30% z kwoty o jaką wzrosła wartość działki dzięki zmianie miejscowego planu. Nie jest to sytuacja idealna, jak ta kiedy to uchwala się ostateczny plan i wtedy sprzedaje teren, ale jest to przynajmniej 30%, które można pozyskać dla gminy.
Jednak tego 30% dla Wejherowa nie chciano, nie uchwalono nawet 1%. W planie z 2014 roku, który miał ostatecznie pomóc inwestorowi zrealizować zamierzenia inwestycyjne zapisano stawkę renty planistycznej w wysokości 0%. To nie tylko niespotykana przychylność wobec właściciela, ale także działanie niezgodne z prawem. Wiele orzeczeń sądów, w tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 listopada 2012 r., II OSK 1860/12, które zapadły przed wejherowską uchwałą wskazuje za niedopuszczalne ustalenie stawki renty planistycznej na 0%.
LOKALE PREZYDENTÓW
Oferta na zakup lokali w budynku, który stanął przy ulicy Wałowej była ogólnodostępna. Przynajmniej informacyjnie i w jakiejś części można było lokal nabyć na wolnym rynku. Natomiast żadna informacja kompleksowa o powstającym budynku, czy oferta na konkretny lokal nie mówiła o powierzchni mieszkań 95 m2. Według informacji, do której dotarliśmy taki przygotowano specjalnie, z połączenia dwóch lokali mieszkalnych dla Pana Kraszkiewicza. W informacji i ofertach dla chętnych „z ulicy” były mieszkania od 26 do 60 m2.
Pan Arkadiusz Kraszkiewicz występuje jako właściciel (własności wspólnej małżonków) przy 3 lokalach w budynku przy Wałowej, tj. lokal mieszkalny – 95,5 m2 ; komórka lokatorska – 4,25 m2 oraz garaż o powierzchni 34,74 m2 (dla dwóch pojazdów).
Prezydent Miasta Krzysztof Hildebrandt występuje jako właściciel (własności wspólnej małżonków) przy 2 lokalach w budynku przy Wałowej, tj. 108,82 m2 – lokal usługowy (z przedsionkiem, toaletą i pomieszczeniem socjalnym) oraz garaż o powierzchni 35,07 m2 obejmujący dwa miejsca postojowe. Z powyższej informacji oraz z planu zagospodarowania stworzonym specjalnie pod inwestora wynika, że 40% miejsc postojowych w budynku trafiło się władzom Wejherowa. Widać musieli zasłużyć.
KŁAMSTWA W OŚWIADCZENIU
W 2021 roku w programie „W Twojej Sprawie” TVP3 Gdańsk przedstawiono powyższą, kontrowersyjną sprawę. Po emisji materiału Urząd Miejski w Wejherowie wydał niepodpisane nazwiskiem/stanowiskiem oświadczenie, w którym zarzucono realizatorom tendencyjność, atak o podłożu polityczny i insynuacje. Program obejrzałem i mam inne zdanie. „W Twojej Sprawie” było reportażem poruszającym tematy kontrowersyjne, sensacyjne aby społeczeństwo się o nich dowiedziało, a „bohaterowie” głęboko zastanowili.
W oświadczeniu, pisanym najprawdopodobniej przez szefa propagandy (prawej ręki prezydenta) są kłamstwa. Na przykład, już w punkcie pierwszym oświadczenia mówiącym o tym, że Panowie Hildebrandt i Kraszkiewicz kupili po jednym lokalu wraz z miejscami garażowymi. Mają odpowiednio 3 i 2 lokale, jak podano w tym artykule. Duże wątpliwości wzbudza też zapis w oświadczeniu, że grunt sprzedano w normalnym przetargu, można by się nad tym zastanawiać gdyby napisano, że normalnym po wejherowsku. Ale bez tego dopisku to raczej normalne postępowanie przetargowe nie było.
EGZEKWOWANIE KARY
W ogłoszeniu o przetargu oraz umowie notarialnej kupna-sprzedaży były zapisy zobowiązujące nabywcę do rozpoczęcia budowy –zgłoszenia rozpoczęcia prac budowlanych w ciągu 2 lat od nabycia działki oraz zakończenia budowy – pozyskanie pozwolenia na użytkowanie w terminie pięciu lat od momentu zakupu terenu.
Oba warunki nie zostały spełnione, ale miasto procedurę związaną z pozyskaniem należnej kary w przypadku tej inwestycji rozpoczęło dopiero 13 października 2020 roku. To przypada na okres po rozpoczęciu aktywnej działalności społecznej w kierunku weryfikacji działań władz miasta przez redaktora naczelnego tej gazety. Czasopismo jest wydawane od listopada 2022 roku, ale działalność medialna na platformie społecznościowej jest aktywnie realizowana od września 2020 r. Pozwolenie na użytkowanie budynku wydano w październiku 2018 roku i już wtedy należało wystąpić o należne miastu kwoty, a nie dopiero dwa lata później. Chyba należ podziękować Panu Bartoszowi Skwarło za pozyskane dla miasta prawie 160 tys. Szkoda, że nie udało się jak dotąd ‚pozyskać milionów należnych Gminie m. Wejherowa za niewykonanie przez spółkę warunków umowy sprzedaży gruntu „pod galerię handlową” przy Sienkiewicza.
Czy tak się robi wałek na plan zagospodarowania przestrzennego z zaangażowaniem Rady Miasta i pracowników urzędu? Moim zdaniem tak!
