Page 1

HYÖTYTIETOA SINUN KOTISI PARHAAKSI

KIINTEISTÖLIITON TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE

2/2014

Korjaushanke haltuun

2 Kartoita korjaustarpeet suunnitelmallisesti

3 Saako osakas hyvitystä, kun taloyhtiö korjaa?

8 Tupakointikielto kuumentaa tunteita Kuva: Rodeo, Mika Petäjä


2

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

PÄÄKIRJOITUS

Taloyhtiö.Nyt on Kiinteistöliiton julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille. Uudenmaan alueella ilmestyvässä lehdessä käsitellään taloyhtiöiden ja asumisen ajankohtaisia asioita. Teemalehti rakentuu Kiinteistöliittoyhteisön ammattilaisten artikkeleista, vinkeistä ja muusta sisällöstä. Julkaisu: syyskuu 2014 Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Kustantaja: Kiinteistöalan Kustannus Oy Painopaikka: Sanomapaino Oy Päätoimittaja: Asko Sirkiä Toimituksen sihteeri: Marjo Parkkinen Graafi nen toteutus: T-Media Oy Seuraava Taloyhtiö.Nyt ilmestyy keväällä 2015. ISSN: 2242-5209 (painettu) ISSN: 2242-5217 (verkkolehti)

Kotisi asialla Kaupunki, kaupunginosa, kortteli, taloyhtiö, yhtiökokous, taloyhtiön hallitus, osake, osakas, asukas, koti. Siinä paljon sanoja, jotka kaikki liittyvät toisiinsa. Eniten lämpöä näistä herättää kuitenkin sana koti. ETENKIN KAUPUNGEISSA suomalaisen koti on tyypillisesti taloyhtiössä. Kuinka taloyhtiö voi ja kuinka sen asioita on hoidettu, kaikki tuo vaikuttaa myös kotien hyvinvointiin ja niiden arvoon. Taloyhtiöiden asioista niiden omista lähtökohdista Suomessa huolehtii taloyhtiöiden oma järjestö, Suomen Kiinteistöliitto. Siksi onkin luonnollista, että Kiinteistöliiton tunnuslauseena on vuosia ollut ”Kotisi asialla”. TÄMÄ TEEMALEHTI on koottu Kiinteistöliiton ja sen lähipiirin asiantuntijoiden artikkeleista. Niistä useat tällä kerralla valottavat

haasteita, joita taloyhtiöt kohtaavat viedessään läpi vääjäämättä eteen tulevia vaativia korjaushankkeita. Lehti haluaa avata myös osakkaille ja asukkaille niitä käytäntöjä ja hyviä ratkaisuja, joita taloyhtiöissä kannattaa noudattaa, jotta meille kaikille tärkeän rakennetun omaisuuden kunto ja käytettävyys pysyy tasolla, jota tänä päivänä on lupa odottaa. Asunto- ja rakennuskannan vaaliminen on jatkuvaa työtä, joka ei koskaan lopu. Ja oikeaoppisesti hoidettuna tuo työ haittaa jokapäiväistä elämää mahdollisimman vähän. Asko Sirkiä

Kartoita korjaustarpeet suunnitelmallisesti – säästäminen voi tulla kalliiksi Kuva: Rodeo

Kiinteistön teknisen elinkaaren saavuttaminen jokaisen rakennusosan, järjestelmän ja laitteiston osalta edellyttää tiettyjä asioita. Nämä antavat selkeän pohjan suunnitelmalliseen korjaamiseen.

E

Teksti: Jari Hännikäinen

nsiksikin teknisen käyttöiän saavuttaminen edellyttää, että rakennusosa, järjestelmä tai laite on suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olevien lakien, asetusten, määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Lisäksi tulee olla noudatettu hyvää rakennustapaa ja asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteet tulee olla tehty sekä käyttöohjeita noudatettu. Asunto-osakeyhtiölain mukainen korjaustarpeiden suunnitelmallinen kartoittaminen edellyttää varsinaisessa yhtiökokouksessa esitettävää hallituksen kunnossapitotarveselvitystä. Tämä on kirjallinen selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapi-

totarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin seuraavan 5 vuoden aikana. Suositeltavinta yhtiön kunnossapitotarveselvitykseksi on teettää yhtiölle ammattilaisten kuntoarvio. Jos kuitenkin yhtiö päättää tehdä kunnossapitotarveselvityksen itse, ”tee-se-itse-versiona”, löytyy siihen jäsenkiinteistöille apu taloyhtiöiden nettisivuilta osoitteesta www. taloyhtio.net (vaatii jäsennumerolla rekisteröitymisen). Täältä löydät valmiin lomakepohjan sekä esitäytetyn mallin. Jos yhtiössä halutaan selvittää tilanne puolueettomalla ammattilaisella, tulee kyseeseen kuntoarvion tilaaminen kohtee-

LYHYESTI

Jäsenkiinteistöille käyttöikälaskuri Haluatko tietää suuntaa antavasti missä kunnossa kiinteistösi rakenteiden ja järjestelmien kunto on? Tämän maksuttoman laskurin avulla voit arvioida tärkeimpien rakenteiden ja järjestelmien kuntoa asennusvuoden, peruskorjausten ja käyttöiän perusteella. Laskuri on jäsensivuilla www. taloyhtio.net ja sen käyttö on helppoa. Laskuri ei korvaa kuntoarviota, vaan on suuntaa antava ja tarkoitettu helpoksi

ILMOITUSLIITE

työkaluksi. Voit myös tulostaa taulukon kokoukseen mukaasi.

RT-kortti avuksi Hyvä apu korjaustarpeen ennakoinnissa sekä kiinteistön teknisen elinkaaren vaiheen määrityksessä on Rakennustietosäätiön (RT) tammikuussa 2008 julkaisema Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -kortti (numero LVI 01-10424 sekä KH 90-00403).

seen. Kuntoarvio on kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi. Kuntoarviossa kiinteistö-, rakennus-, LVI- sekä sähköalan ammattilaiset arvioivat kiinteistön rakenteista, rakennusosista, järjestelmistä ja laitteistoista niiden: kunnon, korjaustarpeen, korjausten kiireellisyyden ja eri korjausmenetelmät. Näkyvien vaurioiden korjaaminen ei riitä Vaikka kuntoarvio onkin tekninen katselmus, keskitytään siinä riskianalyysin tavoin osakkaiden/asukkaiden terveellisyyteen ja turvallisuuteen vaikuttaviin tekijöihin, kustannuksiltaan ja laajuudeltaan merkittävien rakennusosien korjaustarpeen määrittelyyn sekä riskivaikutuksiltaan merkittäviin asioihin. Lisäksi kuntoarviossa huomioidaan tarkastettavien kohteiden energiataloudellinen kunto, kohteen sisäolot ja ympäristövaikutukset.

Kiinteistöllä tapahtuvassa tarkastuksessa etsitään systemaattisesti merkkejä vaurioprosesseista ja toimivuuspuutteista. Pelkkä näkyvien vaurioiden passiivinen kirjaaminen ei riitä, vaan kuntoarvioitsijoiden täytyy tietää vaurioprosessin vaiheet sekä sen eteneminen. Oikeaa ja puolueetonta lisätietoa kuntoarviosta on saatavana Rakennustietosäätiön (RT) julkaisuista Asuinrakennukset/ohjeistus: Asuinkiinteistön kuntoarvion (KH 90-00489) tilaajan ohje sekä kuntoarvioijan ohje (KH 90-00490). Mikäli kiinteistö on saanut rakennusluvan vuoden 1999 jälkeen, tilanne kiinteistössä pitäisi olla teknisesti hallussa, sillä kohteessa pitäisi olla huoltokirja. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan huoltokirja on laadittava sellaisiin uudisrakennuskohteisiin tai rakennuslupaa vaativiin korjauskohteisiin, joita käytetään pysyvään asumiseen tai työskentelyyn. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan neuvontainsinööri.


ILMOITUSLIITE Kuva: Marjo Parkkinen

HALLÅ ALLT VÄL I ERT HUSBOLAG? VI FINNS TILL

TELEFONRÅDGIVNING SAMT INFORMATION STÖD TILL STYRELSE OCH DISPONENT Är bolaget redan medlem? www.fastighetsforbundet.fi/fsf

Saako osakas hyvitystä kun taloyhtiö korjaa?

DET LÖNAR SIG ATT VARA MEDLEM

Tuttu tilanne monessa taloyhtiössä: yhtiö suunnittelee mittavaa kylpyhuonesaneerausta, koska märkätilat ovat tulleet käyttöikänsä päähän. Muutamat osakkeenomistajat ovat jo itse kylpyhuoneensa remontoineet ja katsovat, ettei heidän enää tarvitse yhtiön korjaushankkeen kustannuksiin osallistua. Oikein vai väärin?

V

Teksti: Katriina Sarekoski

Hyvityksen edellytykset Hyvityksen myöntäminen edellyttää, että osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle korjaushankkeesta aiheutuvia kustannuksia. Tällöin huoneistossa on nykyisen tai aiemman osakkeenomistajan toimesta jo tehty vastaava työ, jota yhtiö on nyt teettämässä kaikissa muissa huoneistoissa, ja tämä osakkaan työ on edelleen hyödynnettävissä suhteessa yhtiön urakkaan. Osakkaan tulee olla hyvityksen vaatimisessa aktiivinen jo hyvissä ajoin korjaushankkeen suunnitteluvaiheessa. Yhtiö voi edellyttää osakkeenomistajalta selvitystä siitä, koska ja miten työ on tehty sekä riittävää dokumentointia työn suoritustavoista ja käytetyistä materiaaleista. Selvityksen saatuaan yhtiön on arvioitava, voidaanko osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty

työ hyväksyä korvaavaksi työksi vai ei. Päätökset tehdään yhtiökokouksessa. Yhtiökokous voi – ja käytännön sujuvuuden vuoksi sen myös kannattaa – valtuuttaa hallitus päättämään osakkaiden hyvittämisen tarkemmista reunaehdoista sekä hyvityksen määrästä, osakkaiden yhdenvertaista kohtelua unohtamatta. Paljonko hyvitetään? Asunto-osakeyhtiölain mukaan hyvityksen määrää laskettaessa on otettava huomioon yhtiölle syntyvä säästö. Hyvityksen enimmäismäärä on osakkeenomistajan vastikeperusteinen osuus yhtiön kyseisen hankkeen kustannuksista. Sillä, kuinka paljon osakas on aikoinaan itse maksanut omasta remontistaan, ei ole merkitystä. Yksityiskohtaisempaa säännöstä hyvityksen määrästä laissa ei ole, joten se on viime kädessä yhtiökokouksen tai sen valtuuttaman hallituksen arvioitavissa. Taloyhtiölle syntyvän säästön arvioinnissa kannattaa hyödyntää yhtiön urakoitsijan näkemystä säästön määrästä. Syntyvän säästön lisäksi tulee huomioida ns. ikävähennys. Hyvitys on siten sitä pienempi, mitä vanhemmasta osakkeenomistajan kunnossapito- tai uudistustoimesta on kysymys. Laskelmassa vähentävänä tekijänä on huomioitava myös se osuus, jolla yhtiö on jo mahdollisesti aiempaan osakasremonttiin osallistunut. Käytännössä syntyvä säästö on aina pienempi kuin osakkaan vastikeperusteinen osuus hankkeen kustannuksista ja siksi myös hyvitettävä osakas osallistuu hankkeen kustannuksiin, vaikkakin pienemmällä maksuosuudella. Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies.

Suomen Kiinteistölehti on täynnä tuoretta tietoa asumisen maailmasta. Asiantuntija-artikkeleita muun muassa: hyvästä asumisesta talotekniikasta nykyaikaisesta isännöinnistä hyvästä hallinnosta ja lainsäädännöstä.

|

Kiinte istöle hti

SUOMEN

äärin. Kaikkien osakkaiden pitää osallistua yhtiön korjaushankkeen kustannuksiin vastiketta maksamalla. Vastiketta voidaan kuitenkin alentaa eli osakasta ”hyvittää” silloin, kun yhtiölle syntyy säästöä siitä syystä, ettei sen tarvitse tehdä kunnossapito- tai uudistustyötä, esimerkiksi kylpyhuoneen uusimista, jossain huoneistossa. Yhtiö ei hyvitystilanteessa maksa mitään kylpyhuoneensa jo remontoineelle osakkaalle. Osakkaan osuus yhtiön korjaushankkeen kustannuksista on vain hyvityksen edellytysten täyttyessä pienempi kuin mitä se normaalilla, yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaan laskettuna olisi.

LUO

TETT

AVA

ASIA

NTU

NTIJ

A TA LO

YHTI

ÖN P Ä ÄT

TÄ J I

LLE

4/2014

y8€

Säädet kiinteis ään tö kesään Toimin kertomnantarkastaji uksia en Vihreää ja pihoillkatoille e

P arv kuntoeoke n

| Digilehti | ILMOITUSLIITE


4

ILMOITUSLIITE

KiinteistĂśliiton teemalehti taloyhtiĂśiden hallituksille ja asukkaille

Rakentamiseen liittyvä ilmoitusvelvollisuus vaatii valppautta Kuva: Rodeo

Kestävän kehityksen uutiset ja taustat YmpäristÜ-lehti on ympäristÜministeriÜn ja Suomen ympäristÜkeskuksen luotettava tiedonvälittäjä.

Tilaa: www.kiinkust.ďŹ , p. 075 757 8599

Saneeraustuotteet

KATOILLE murto-osalla katon vaihdon hinnasta.

Uusi velvollisuus ilmoittaa tietoja rakennusurakoista ja yhteisen tyÜmaan tyÜntekijÜistä tuli voimaan 1.7.2014. Heinäkuun alun jälkeen tehdystä tyÜstä tai tuon hetken jälkeen maksetuista urakkasuorituksista onkin ilmoitettava Verohallinnolle. Tiedonantovelvollisuus voi koskea taloyhtiÜtä, yhteisen tyÜmaan päätoteuttajaa sekä osakkeenomistajaa.

Säästä taloyhtiÜsi rahaa!

T

TURVALLISUUS

Teksti: Jenni Hupli

Asennukset hoitaa sertiďŹ oidut

asennusliikkeet.

iedot tulee toimittaa verottajalle kohdekuukautta seuraavan kuukauden 5. päivänä. Heinäkuun osalta tiedot piti ilmoittaa verottajalle 5.9.2014. TaloyhtiÜ voi toimittaa tiedot vain sähkÜisesti. RakennustyÜn tilaajan, kuten taloyhtiÜn, on ilmoitettava Verohallinnolle tiedot kaikista niistä urakoista, jotka on tilannut. Ilmoitus on tehtävä, kun sopimuksen arvo on yli 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa. Raja-arvon ylittymistä arvioidaan sopimuskohtaisesti. Ilmoitusta ei tarvitse antaa esimerkiksi vuosisopimuksen perusteella tehtävistä kiinteistÜnhoitotÜistä. Samoin velvoitteen

ulkopuolelle jäävät sellaiset kiinteistÜhuoltoyhtiÜn kanssa sovittuun vuosisopimukseen kuuluvat korjaustyÜt, jotka kuuluvat kiinteän veloituksen piiriin. Urakkatietojen tiedonantovelvollisuus jatkuu tyÜn vastaanottamiseen saakka. Päätoteuttajan nimeäminen tärkeää taloyhtiÜlle TaloyhtiÜ on velvollinen antamaan tietoja myÜs yhteisen tyÜmaan tyÜntekijÜistä, jos taloyhtiÜ toimii tällaisella tyÜmaalla rakennuttajana, eikä päätoteuttajaa ole. Yhteinen tyÜmaa muodostuu, jos

• Ab RoofTech Finland Oy • Kilonkallio 5, 02610 Espoo • p. 0400 188 796 • www.rooftech.ďŹ â€˘ info@rooftech.ďŹ

((OlPlVLKHOSRLQ OlPlVLKHOSRLQ OlPl lPlVLKHOSRLQ lVLL KH KHOSRLQ OSRLQ NDWWRUHP NDWWRUHPRQWWL WWRUHPRQWW WW RQWW WWL WL .FJMMĂŠPOKPWVPEF .FJMMĂŠP VPEFOKBZMJLBUUPSFNPOUJOLPLFNVT .FJMMĂŠPOKPWVPEFOKBZMJLBUUPSFNPOUJOLPLFNVT )VPMFIEJN )VPMFIEJNNFLBJLFTUBwB TUBwBWBJNFULĂŠUFFOw KPUFOIBOLFPO )VPMFIEJNNFLBJLFTUBwBWBJNFULĂŠUFFOw KPUFOIBOLFPO ZIUJĂšMMFOOFK ZIUJĂšMMFOOFKBBTVLLBJMMFNBI FNBIEPMMJTJNNBOWBJWBUPO JTJNNBOWBJWBUPO ZIUJĂšMMFOOFKBBTVLLBJMMFNBIEPMMJTJNNBOWBJWBUPO



Kuinka korjaushankkeen kustannukset jaetaan Korjaushankkeet puhuttavat taloyhtiÜissä. Parvekekorjaushankkeissa parvekkeettomien huoneistojen osakkaita ihmetyttää, miksi heidän täytyy osallistua muiden huoneistojen parvekkeiden korjauskustannuksiin. Vastaavasti kylpyhuonesaneerauksen kustannuksia maksavat myÜs yhtiÜn liikehuoneisto- ja autotalliosakkaat.

<NVLVRSLPXV <NVLVRSLP  ,BJLLJLBUUPSFNPOUUJJOMJJUU ,BJLLJLBUUPSFNPOUUJJOMJJUUZWĂ&#x160;LJSKBUBBOZIUFFO JLLJLBUUPSFNPOUUJJOMJJUUZWĂ&#x160;LJJSKBUUBBOZIUFFO NVLTFFOIJOUB BJLBUBVMV KBB UZĂ&#x161;Ă&#x161;WBJIFFU  TPQJNVLTFFOIJOUB BJLBUBV TPQJNVLTFFOIJOUB BJLBUBVMVKBUZĂ&#x161;WBJIFFU BOUPJNJUVLTFTUBQVSLVKĂ&#x160;UUFF  UBWBSBOUPJNJUVLTFTUBQVSLVKĂ&#x160;UUFFO MKFUVLTFFO  QPJTLVMKFUVLTFFO <NVLODVNX <NVLODVNX  -Ă&#x160;IFUĂ&#x160;NNFMBTLVOWBTUBLVOUZĂ&#x161;PO -Ă&#x160;IFUĂ&#x160;NNFMBTLVOWBTUBLVOUZĂ&#x161;POUFIUZKB UFIUZ KB  PMFUTFOIZWĂ&#x160;LTZOZU <NVLWHNLMl: &NNFLĂ&#x160;ZUĂ&#x160;BMJIBOLLJKPJUBWBBOWBTU &NNFLĂ&#x160;ZUĂ&#x160;BMJIBOLLJKPJUBWBBOWBTUBBNNF UBBNNF  LBJLFTUBUZĂ&#x161;TUĂ&#x160;JUTF LBJLFTUBUZĂ&#x161;TUĂ&#x160;JUTF <NVLNLHUURV  5FFNNFSFNPOUJOZIUĂ&#x160;KBLTPJTFTUJWBMN 5FFNNFSFNPOUJOZIUĂ&#x160;KBLTPJTFTUJWBMNJJLTJ NJJLTJ QFBO  ,POFFMMJOFOBTFOOVTUFLFFUZĂ&#x161;TUĂ&#x160;OPQ ,POFFMMJOFOBTFOOVTUFLFFUZĂ&#x161;TUĂ&#x160;OPQFBO



laaturemontti.fi o

Puh. 03 3398 6722 Helsinki t Tampere Tampere t Turku Turku t Oulu Oulu t Pori Pori t+ZWĂ&#x160;TLZMĂ&#x160;

ILMOITUSLIITE

Teksti: Mia Pujals

A

sunto-osakeyhtiÜssä ei noudateta niin sanottua hyÜtyperiaatetta. HyÜtyperiaate tarkoittaisi sitä, että osakas osallistuisi vain sellaisten hankkeiden kustannusten kattamiseen, jotka välittÜmästi hyÜdyttäisivät häntä itseään. Asunto-osakeyhtiÜn toiminta perustuu periaatteeseen,

että kaikki osakkeenomistajat ovat velvolliset maksamaan vastiketta yhtiÜn kunnossapitovastuulle kuuluvien rakennuksen osien korjaushankkeiden kustannusten kattamiseksi. Merkitystä ei siten ole sillä, hyÜdyttääkÜ korjaus välittÜmästi tiettyä osakkeenomistajaa. Siksi parvekkeetonkin osakas maksaa vastiketta parve-

kekorjausten kustannusten kattamiseksi ja liikehuoneisto- ja autotalliosakas kylpyhuonesaneerauksen, vaikkei kyseisessä huoneistoissa kylpyhuonetta edes ole. Tilanne on erilainen silloin, kun on kyse osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvista rakennuksen osista. Tällainen voisi olla esimer-


ILMOITUSLIITE







Kiinteistöliiton suositus jäsentaloyhtiöille KIINTEISTÖLIITTO SUOSITTAA TALOYHTIÖILLE SEURAAVIA TOIMENPITEITÄ: 1.

Tilaa palvelu ulkopuoliselta.

Hallituksen kannattaa tehdä päätös tiedonantovelvoitteen täyttämiseen liittyvän palvelun tilaamisesta urakoitsijalta/rakennuttajakonsultilta/valvojalta/ isännöitsijältä. Sovittaessa velvoitteen täyttämisestä, kannattaa sopia myös palvelun mahdollisesta hintavaikutuksesta sekä vastuista. Sopimus ja sitä koskeva muutos kannattaa tehdä kirjallisesti ja käsitellä hallituksessa. Esitoimena kannattaa varmistaa, onko velvoitteen täyttämisestä jo sovittu esimerkiksi isännöintisopimuksessa.

3.

 

Käsittele hallituksessa.

Hallituksen tulee käsitellä kokouksessaan viivytyksettä, mitä tiedonantovelvollisuus merkitsee asunto-osakeyhtiölle.

2.



ralta. Hallituksen kannattaa huolehtia, että palveluntuottaja laatii tiedonantovelvoitteesta asianmukaisen ohjeistuksen.

4.

5.

Seuraa velvoitteen täyttämistä.

Tiedonantovelvoitteen asianmukaisen täyttämisen seuranta kannattaa lisätä hallituksen kokouksissa säännöllisesti käsiteltäväksi asiaksi. Hallituksen kannattaa huolehtia, että sillä on käytössään asunto-osakeyhtiön käyttäjätunnukset tarpeen vaatiessa.

6.

Huolehdi ohjeistuksesta.

Osakkeenomistajille tulisi laatia selkeät ohjeet siitä, mitä tiedonantovelvollisuus merkitsee yhtiön ja osakkeenomistajan kannalta. Erityisen tärkeää ohjeistuksen laatiminen on yhteisen työmaan muodostumisen va-

Käytä Veronumero.fi -palvelua.

Kiinteistöliitto suosittaa käyttämään tiedonantovelvoitteen täyttämisessä Tilaajavastuu Oy:n Veronumero. fi-palvelua www.veronumero.fi. Palvelun käyttö aloitetaan rekisteröitymisellä.

Vältä riskit.

Tulkinnanvaraisessa tilanteessa tiedonantovelvoite kannattaa täyttää laiminlyöntimaksun välttämiseksi. Ilmoituskohtaisen laiminlyöntimaksun määrä on 15 000 euroa.

     



/XRWHWWDYDNXPSSDQL LVlQQ|LQWLLQMD NLLQWHLVW|QKXROWRRQ 0\\UPlHVVlMD 3LKODMLVWRVVD 

0\\UPlHQ+XROWR2\ ZZZP\\UPDHQKXROWRIL

Kiinteistöliiton antama Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus -ohje on kokonaisuudessaan jäsentaloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijöiden saatavissa osoitteesta: www.taloyhtio.net/omaetusivu/oppaat.

samalla urakka-alueella työskentelee samanaikaisesti tai viivytyksettä peräkkäin useampi kuin yksi työnantaja (tai itsenäinen ammatinharjoittaja) ja asunto-osakeyhtiön tilaamien urakoiden arvo työmaalla ylittää 15 000 euroa ilman arvonlisäveroa. Yhteinen työmaa voi muodostua myös, jos samalla urakka-alueella toimii samanaikaisesti taloyhtiön ja osakkaan urakoitsija. Raja-arvo määräytyy tällöinkin taloyhtiön työmaan kokonaisarvon perusteella. Taloyhtiön kannalta on tärkeää, että urakkasopimuksessa nimetään pääurakoitsija tai muu urakoitsija päätoteuttajaksi. Tällöin vastuu yhteisen työmaan työntekijätietojen ilmoittamisesta Verohallinnolle siirtyy taloyhtiöltä ko. urakoitsijalle. Työntekijätietojen raportointivelvollisuus koskee myös takuuajan jälkitöitä tai korjausten suo-

kiksi huoneistoon jälkikäteen muutostyönä rakennettu sauna. Osakkaan muutostyön kunnossapito ja kustannukset kuuluvat silloin lähtökohtaisesti huoneiston osakkeenomistajalle. Vastikkeenmaksuvelvollisuus, osakkeenomistajan keskeinen velvollisuus Vastikkeenmaksuvelvollisuus on keskeinen osakeomistuksesta seuraava velvollisuus. Asunto-osakeyhtiö rahoittaa toimintansa osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Asunto-osakeyhtiölaki puolestaan sisältää säännökset siitä, mihin taloyhtiö voi vastikkeena perittyjä tuloja käyttää. Tällaisia ovat esimerkiksi juuri taloyhtiön erilaisten korjaushankkeiden kustannukset. Tavallista on, että merkittävän korjaushankkeen kulut katetaan ensisijaisesti yhtiön ottamalla lainalla, jota osakkeenomistajat lyhentävät

rittamista, jos yhteinen työmaa on töiden suorittamisen aikaan käynnissä. Kotitaloudet ilmoittavat tiedot kerran ennen loppukatselmusta Osakkaat ovat velvollisia toimittamaan Verohallinnolle tiedon kotitalouksiaan koskevista remonteista, jos työt vaativat rakennuslupaa. Tiedot on ilmoitettava Verohallinnolle ennen loppukatselmusta. Kotitalouksien on toimitettava Verohallinnolle tiedot siitä, mitkä yritykset ovat tehneet rakennustyötä ja millaisia korvauksia yrityksille on maksettu. Jos kotitalous on itse palkannut työntekijät ja maksanut palkat, tiedot on annettava työntekijöistä ja työntekijöille maksetuista palkoista. Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöliiton päälakimies.

pääomavastikkeen muodossa. Yhtiöjärjestys määrää vastikkeen perusteen Millä perusteella kustannukset sitten jaetaan osakkeenomistajien kesken? Osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvollisuuden sisältö ja vastikkeen peruste käyvät ilmi yhtiöjärjestyksestä. Usein vastikkeen perusteena on huoneiston pinta-ala, mutta se

voi olla esimerkiksi osakelukumäärä. Tällöin osakkeenomistajan osuus hankkeen kustannuksista vastaa hänen huoneistonsa pinta-alan tai osakelukumäärän suhteellista osuutta huoneistojen kokonaispinta-alasta tai osakkeiden kokonaismäärästä. Liikehuoneistojen kohdalla vastikkeenmaksuvelvollisuus saattaa myös olla korotettu siten, että (hoito) vastiketta maksetaan esimerkiksi kertoimella 1,5 asuinhuoneistoihin verrattuna. Erityistä huomiota oikeaan kustannusten jakoon tulee kiinnittää silloin, kun hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen peruste poikkeavat toisistaan. Tällöin laajat peruskorjaus- ja perusparannushankkeet katetaan pääomavastikeperusteella ja muu rakennuksen kunnossapito hoitovastikeperusteella.

PUTKISANEERAUKSET LUOTETTAVASTI JA ASIANTUNTEVASTI HELSINGIN, TAMPEREEN JA OULUN SEUDUILLA TALOTEKNISET HUOLTOPALVELUT KOKO RAKENNUKSEN ELINKAAREN AJAN VAKAVARAINEN PERHEYRITYS PALVELUKSESSANNE VUODESTA 1954 WWW.AROSYSTEMS.FI

9DUPLVWDHWWl RPDLVXXWHVLRQ DPPDWWLODLVWHQNlVLVVl $PPDWWLLVlQQ|LWVLMlWMDYlOLWWlMlWVHNl WHNQLVHWDVLDQWXQWLMDWNRXOXWWDD NLLQWHLVW|DODQMRKWDYDNRXOXWWDMD DODQMDDVXNNDDQSDUKDDNVL ,6b11g,17, ‡$VXQWRRVDNH\KWL|QLVlQQ|LQWLNRXOXWXV ,. Œ ‡,VlQQ|LQQLQDPPDWWLWXWNLQWR ‡,VlQQ|LWVLMlQNRXOXWXVMDWXWNLQWR,76Š ‡-RKWDYDQDPPDWWLLVlQQ|LWVLMlQNRXOXWXVRKMHOPD$,7Š .,,17(,67g19b/,7<6-$$59,2,17, ‡.LLQWHLVW|QYlOLW\VDODQDPPDWWLWXWNLQWR ‡.LLQWHLVW|HGXVWDMDQNRXOXWXVMDWXWNLQWR.('Œ ‡<OHPSLNLLQWHLVW|QYlOLWWlMlQNRXOXWXVMDWXWNLQWR<.9Œ .b<77g-$<//b3,72 ‡$VXQWRNDXSDQNXQWRWDUNDVWDMDQNRXOXWXV$..2Œ ‡5DNHQQXNVHQNXQWRDUYLRLMDQNRXOXWXV.81$Œ ‡7HNQLVHQLVlQQ|LWVLMlQSHUXVNRXOXWXVMDWXWNLQWR3HUXV7(.Œ ‡7HNQLVHQLVlQQ|LWVLMlQMDWNRNRXOXWXVMDWXWNLQWR,76Š7(.,,

/LVlWLHGRWNRNRPRQLSXROLVHVWD NRXOXWXVWDUMRQQDVWDZZZNLLQNRÀ

Kirjoittaja on varatuomari ja Kiinteistöliitto Uusimaan johtava lakimies.

.LLQWHLVW|DODQ.RXOXWXVVllWL|ZZZNLLQNR¿SXK

ILMOITUSLIITE


6

ILMOITUSLIITE

KiinteistĂśliiton teemalehti taloyhtiĂśiden hallituksille ja asukkaille

KeskitymmekÜ jatkossa energiatehokkuuteen? KiinteistÜjen rakentamista ja korjaamista ohjaavat määräykset ja ohjeet muuttuvat kiihtyvällä vauhdilla. Varsinkin vuosi 2013 toi uusien energiatehokkuusvaatimuksien myÜtä suuria muutoksia korjausrakentamiseen ja olemassa olevien rakennusten energiatehokkuuden arviointiin. Rakennusten energiatehokkuuden kuvaamisessa ja laskennassa on siirrytty ns. kokonaisenergiatarkasteluun ja energiamuotokertoimien käyttÜÜn.

Teksti: Matti HellgrĂŠn

U

usi rakennusten energiatodistuksia käsittelevä laki sekä lakiin liittyvä ympäristĂśministeriĂśn asetus (asetus rakennuksen energiatodistuksesta) astui voimaan 1.6.2013 muuttaen oleellisesti rakennusten energiatehokkuuden arviointia ja esitystapaa. MyĂśs rakennusten korjaus- ja muutostĂśille asetettiin valtiovallan toimesta energiatehokkuusvaatimuksia, kun kyse on rakennuksen luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttĂśtarkoituksen muuttamisesta tai teknisten järjestelmien muuttamisesta. YmpäristĂśministeriĂśn asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostĂśissä astui voimaan viranomaisten käytĂśssä olevien rakennusten osalta 1.6.2013 ja muiden rakennusten osalta 1.9.2013. Se, ovatko muutokset kiinteistĂśn omistajan kannalta hyviä ja kannustavia, herättää voimakkaita tunteita ja paljon erilaisia mielipiteitä. ElämmekĂś teoriassa vaiko todellisuudessa? Vuoden 2014 aikana on uuden lain mukaisia energiatodistuksia laadittu ympäri Suomen alati kasvavaan tahtiin. Vaikka monet isännĂśitsijätoimistot ja taloyhtiĂśt pyrkivät hoitamaan asian kuntoon vanhan lain puitteissa, on Suomessa arviolta jopa yli 100 000 asunto-osakeyhtiĂśtä ja pientaloa, joille tullaan laatimaan energiatodistus kesäkuussa 2013 voimaan astuneen lain mukaisesti. Energiatodistusten laadintaan käytetään siis vuoden 2014 kuluessa pahimmillaan jopa 50 miljoonaa euroa asunto-osakeyhtiĂśiden ja pientalojen omistajien rahaa energiatodistusten hinnan vaihdellessa kohteesta riippuen useimmiten 400â&#x20AC;&#x201C;1500 euron välillä. Nykyisessä energiatodistuksessa siirryttiin olemassa olevien rakennusten osalta aiemmasta, rakennuksen toteutuneeseen energiankulutukseen perustuvasta toteutustavasta, laskennalliseen / teoreettiseen energiatehokkuuden tarkasteluun. Energiatodistuksessa esitetään nykyisin kaikille rakennuksille energianmuotokertoimilla korjattu laskennallinen arvio siitä, kuinka paljon rakennus kuluttaisi energiaa, jos se on toteutettu suunnitelmien mukaisesti ja rakenteet ja tekniset järjestelmät ovat uutta vastaavassa kunnossa. Energiatehokkuutta kuvaamaan tarkoitettu energiatehokkuusluvun laskentatapa ei valitettavasti kuitenkaan huomio millään tavoin rakennuksen ylläpitoon ja käyttÜÜn liittyviä tekijĂśitä, jotka ensisijaisesti ovat merkittäviä rakennuksen todelliseen energiatehokkuuden hyvyyteen/heikkouteen vaikuttavia perustekijĂśitä. Energiatodistus ei siis välttämättä kerro onko rakennus toteutettu suunnitelmien mukaan, mikä on ollut rakentamisen â&#x20AC;?laatuâ&#x20AC;?,

mikä on rakenteiden todellinen kunto ja energiatehokkuus, mikä on taloteknisten järjestelmien todellinen kunto ja energiatehokkuus, vastaako rakennuksen oikea energiatehokkuus todistuksessa esitettyä â&#x20AC;?teoreettistaâ&#x20AC;? kulutustasoa.

Rakennusten energiatehokkuuden kannalta olisikin paljon kustannustehokkaampaa, jos kattava ja ongelmiin reagoiva kulutusseuranta ja rakenteiden sekä taloteknisten järjestelmien kunnon ja toiminnan säännÜllinen tarkastaminen olisivat lakisääteisiä nykymuotoisten energiatodistusten laadinnan ollessa vapaaehtoista.

Mihin energia rakennuksessa kuluu â&#x20AC;&#x201C; KeskitymmekĂś oleelliseen? Kun taloyhtiĂśissä mietitään keinoja rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseksi, on tärkeää ymmärtää mihin rakennukseen ostettu energia kuluu, jotta rajalliset resurssit voidaan kohdistaa järkevästi ja taloudellisesti kannattavimpiin toimenpiteisiin. .RQHHOOLQHQSRLVWRLOPDQYDLKWR Asukkaat harvoin tiedostavat, että rakennukseen ostetusta lämpĂśenergiasta kuluu keskimäärin n. 20â&#x20AC;&#x201C;25 % läm/lPP|QNXOXWXNVHQ pimän käyttĂśveden tuottamiseen ja MDNDXWXPLQHQ joutuu lopulta viemäriin, n. 30â&#x20AC;&#x201C;35 % ,OPDQYDLKWR  johdetaan ilmanvaihdon kautta läm.l\WW|YHVL  pimänä ilmana ulos samalla kun ulkoseinien sekä ikkunoiden lämpĂśhä,NNXQDWMDRYHW  viĂśiden osuus rakennukseen ostetusta 6HLQlW  kokonaislämpĂśmäärästä on yhteensä .DWWR  vain n. 25 % (Kuva 1). Kun tämän tiedon pohjalta arvi$ODSRKMD  oimme eri toimenpiteiden aikaansaamia säätĂśvaikutuksia, havaitaan, että jo 20 % vedensäästĂśllä vaikutetaan rakennuksen lämmitysenergiankulutukseen yhtä paljon kuin ikkunoiden vaihdolla tai ra- paa enemmän. Väärin suunnitelluilla tai toteutetuilla ratkaisuilla sekä huollon ja ylläpidon laiminlyĂśnnillä kennuksen ulkovaipan lisäeristämisellä. Toki jos rakennuksen julkisivu on siinä tilassa, kasvatetaan mm. kosteus- ym. ongelmien riskejä. Kesällä 2013 voimaan astuneen asetuksen myĂśettä siihen joudutaan joka tapauksessa suorittamaan laajoja korjaustoimenpiteitä, on ikkunaremontin sekä tä myĂśs olemassa olevassa kiinteistĂśssä suoritettavilulkovaipan lisäeristämisen mahdollisuus tällĂśin jär- le luvanvaraisille korjaus- ja muutostĂśille on asetettu kevää ja tarkoituksenmukaista selvittää. Tätä nyt voi- energiatehokkuuden vähimmäisvaatimukset, jotka tulee täyttyä jos ja kun hankkeisiin ryhdytään. maan astuneet laki ja asetuskin edellyttävät. PäätĂśs mahdollisiin korjaus- ja muutostĂśihin säiRakennuksen käytĂśn ja energiatehokkuuden kannalta on oleellisinta huolehtia siitä, että kulutusseu- lyy edelleen kiinteistĂśn omistajalla, eli kiinteistĂśn ranta on ajantasaista ja olemassa olevat tekniset jär- omistaja päättää, milloin ja missä laajuudessa hän ryhtyy korjaamaan ja mitkä ovat parhaat keinot pajestelmät ovat kunnossa ja niitä käytetään oikein. rantaa energiatehokkuutta säädĂśsten puitteissa. Tavoitteena energiatehokas kiinteistĂś Energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä ei Suunniteltaessa, ylläpidettäessä ja korjattaessa ra- tarvitse toteuttaa, mikäli ne eivät ole teknisesti, toikennuksia ei energiatehokkuuden parantamista pidä minnallisesti tai taloudellisesti toteutettavissa.

PP-PUTKI Oy

Â&#x20AC; LVIJ-URAKOINTI Â&#x20AC; LVI-PĂ&#x201E;IVYSTYS JA HUOLTO Â&#x20AC; JĂ&#x201E;LKIVAHINKOTORJUNTA Â&#x20AC; KARTOITUS- JA KUIVAUSPALVELUT

ILMOITUSLIITE

koskaan toteuttaa asumisen ja sisäilman laadun tai muiden asukkaiden terveyteen ja/tai asumisviihtyvyyteen vaikuttavien tekijĂśiden tai turvallisuuden kustannuksella. Kiristyneiden määräysten myĂśtä kiinteistĂśjen rakenteet muuttuvat entistä haastavimmiksi ja talotekniset järjestelmät monimutkaisemmiksi. Uudisrakentamisessa ollaan siirtymässä matalaenergiatalojen kautta â&#x20AC;?nollaenergiataloihinâ&#x20AC;?, joissa rakennus tuottaa lähestulkoon kaiken tarvitsemansa energian. Erilaiset hybridijärjestelmät sekä lämpĂśpumput yleistyvät niin rakennusten lämmityksessä kuin myĂśs ilmanvaihdon lämmĂśntalteenotossa. Muutokset asettavat entistä suurempia haasteita niin suunnittelijoille, urakoitsijoille kuin myĂśs kiinteistĂśjen käyttÜÜn ja ylläpitoon osallistuville osapuolillekin. Rakennusten rakenteiden ja teknisten järjestelmien monipuolistuessa korostuu kiinteistĂśn ennakoivan huollon ja oikean käytĂśn merkitys aiem-

PP-Putki Oy Mestarintie 3 01730 Vantaa

Päivystys puh. 010-2327 209 Toimisto puh. 010-2327 205/ 010-2327 203 www.pp-putki.com


ILMOITUSLIITE

Hallituksen rooli korjaushankkeissa TaloyhtiÜissä tulisikin käydä osakkaiden kesken arvokeskustelu siitä, mikä on yhtiÜn tahtotila kiinteistÜn arvon ylläpitämiseksi ja kehittämiseksi

TaloyhtiÜissä korjaustoimenpiteet kohdistuvat joko yhteisiin tiloihin tai huoneistoihin ja näissä oleviin rakenteisiin, järjestelmiin ja laitteisiin. Yhteisten tilojen osalta taloyhtiÜ vastaa korjaushankkeiden toteutuksesta ja kustannuksista.

VUOTAAKO KATTO? KATTOREMONTTI TULOSSA? Saneeraustuotteet katoille EnkopurÂŽâ&#x20AC;&#x201C; takuutiivistykset â&#x20AC;˘ Enke Multi Protect â&#x20AC;&#x201C; suojaväri katollesi

Asennukset hoitaa

+286(7(.2< Iso säästÜ kattoremontissa!

M

Teksti: Kai Haarma

Viimekädessä kuitenkin mahdollisen teknisen ja taloudellisen toteutettavuuden arviointi jää paikallisten rakennusvalvontaviranomaisten arvioitavaksi / tulkittavaksi tilanteissa, joissa kiinteistÜn omistajan selvitysten mukaan energiatehokkuuden parantaminen ei ole perusteltua. On mielenkiintoista nähdä kuinka eri alueiden rakennusvalvontaviranomaiset tästä selviävät käytettävissä olevilla resursseilla ja alueellisesti vaihtelevalla osaamisella. Osaaminen avaintekijä energiatehokkuuteen Jotta kiinteistÜn omistaja ja käyttäjä voivat varmistaa, että kiinteistÜ toimii suunnitellusti / energiatehokkaasti ja mahdolliset kiinteistÜssä suoritettavat korjaus- ja muutostyÜt suunnitellaan ja toteutetaan kiinteistÜn ja sen osakkaiden kannalta parhaalla mahdollisella tavalla, on erityisen tärkeää käyttää hankkeissa alusta alkaen apuna ammattitaitoista ja pitkän kokemuksen omaavaa asiantuntijaapua. Valitettavan usein ulkopuolisten asiantuntijoiden käyttäminen koetaan edelleenkin kustannuksena, jota pyritään minimoimaan, on sitten kyse suunnittelusta, valvonnasta tai kiinteistÜn käyttÜÜn, ylläpitoon tai energianhallintaan liittyvistä asioista. Väärässä kohdassa lyhyellä aikavälillä säästetty euro muuttuu useimmiten kiinteistÜlle kuitenkin pitkällä tähtäimellä kustannukseksi. Suomalaisissa taloyhtiÜissä tulisikin käydä osakkaiden kesken arvokeskustelu siitä, mikä on yhtiÜn tahtotila kiinteistÜn arvon ylläpitämiseksi ja kehittämiseksi. Onko tavoitteena minimoida investointikustannukset vai pitkän aikavälin energiakustannukset ja halutaanko toimenpitein vaikuttaa energiatehokkuuteen, viihtyvyyteen, turvallisuuteen ja terveellisyyteen tms. Jos yhtiÜissä ollaan valmiita panostamaan suunnitelmallisiin jatkuvan kunnossapidon ja energianhallinnan palveluihin, voi omistaja varmistua siitä, että mahdolliset käyttÜtekniset ongelmat ja laitteiden vikaantumiset havaitaan ajoissa ennen kuin ne aiheuttavat kustannuksia. Mahdollisissa korjaushankkeissa riittävän ajoissa suoritettujen esiselvitysten (mm. kuntoarviot, kuntotutkimukset), hankesuunnittelun, suunnittelun sekä valvonnan ja vastaanoton myÜtä päätÜksentekoa varten saadaan yhtiÜn kannalta parhaat toteutusvaihtoehdot arvioitaviksi / päätettäviksi sekä hankkeet toteutetuksi kustannustehokkaasti ja laadukkaasti. Tietoa, apua ja ammattiosaamista on saatavilla jos sitä vain halutaan ja ymmärretään käyttää.

Kirjoittaja on Talokeskus YhtiĂśt Oy:n energia-asiantuntija.

ZZZPWUĂ&#x20AC; S +HOVLQNL²9DQWDD²(VSRR²7XXVXOD².HUDYD²6LSRR

yÜs huoneistojen sisäpuolella yhtiÜn vastuu on merkittävä, sillä laissa kunnossapitovastuu on pääsääntÜisesti määrätty taloyhtiÜlle. Asunto-osakeyhtiÜlain mukaan hallitus huolehtii yhtiÜn hallinnosta sekä kiinteistÜn ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. KiinteistÜnpito on mainittu laissa nimenomaisesti sen takia, että lainsäätäjän mielestä on tärkeää, että yhtiÜn toiminta ja tavoitteet eivät rajoitu vain välttämättÜmään kunnossapitoon. Hallituksen tulee siis aktiivisesti selvittää tulevia korjaustarpeita. Lain vaatimus yhtiÜkokoukselle joka vuosi esitettävästä kunnossapitotarveselvityksestä on hyvä lähtÜkohta. Valmisteluvaiheessa Korjaus- ja perusparannushankkeissa hallituksen tehtävät liittyvät toisaalta päätÜksen valmisteluun yhtiÜkokoukselle ja toisaalta hankkeen toteuttamiseen yhtiÜkokouksen päätÜksen mukaisesti. Hallituksen tehtävänä on valmistella asia sellaiseen kuntoon, että yhtiÜkokous voi tehdä siitä päätÜksen. Usein käytännÜn selvitystyÜn tekee kuitenkin isännÜitsijä ja vie tuloksen ensi vaiheessa hallituksen käsiteltäväksi. Hallituksen rooli on erityisen tärkeä hankesuunnitteluvaiheessa, sillä siinä määritellään merkittävä osa hankkeen kustannuksista. Hallituksella on toki talousarvion puitteissa omaakin päätÜsvaltaa korjaustoimenpiteiden tilaamisessa ja käynnistämisessä. Lain mukaan hallituksen on kuitenkin vietävä yhtiÜkokouksen päätettäväksi asiat, jotka ovat epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti huoneistojen käyttämiseen, yhtiÜvastikkeeseen tai käyttÜkustannuksiin. Hallituksen toiminnan kannalta helpointa on, jos yhtiÜkokous antaa hallitukselle hankkeen toteuttamiseen kokonaisvaltuudet määrittämällä hankeen keskeisen sisällÜn ja kokonaisbudjetin. Hankevaiheessa Vaikka hallituksen on korjaushankkeissa luotettava eri asiantuntijoihin, kuten projektinjohtaja ja valvoja, ei omaa valvontavastuuta pidä unohtaa. Hallituksen on pidettävä itsensä ajan tasalla urakan etenemisestä ja urakkahinnan maksuaikatauluista ja suorituksista. Hallituksen edustajan on hyvä osallistua tyÜmaakokouksiin ja muita hallituksen jäseniä on informoitava kokouksissa käsitellyistä asioista. Erityisen tärkeää nykyään on myÜs se, että hallitus varmistuu turvallisuuskoordinaattorin nimeämisestä, tilaajavastuulain säännÜsten noudattamisesta ja siitä, että verottajalle tehdään asianmukaiset ilmoitukset urakoista ja tyÜmaalla tyÜskentelevistä henkilÜistä. Hankkeiden onnistumisen kannalta on keskeistä, että hallitus on itse sitoutunut esitettäviin korjaushankkeisiin ja sillä on tärkeä tehtävä sitouttaa myÜs muut osakkeenomistajat. Kirjoittaja on oikeustieteiden kandidaatti ja KiinteistÜliitto Uusimaan toiminnanjohtaja.

Housetek Oy Arkadiankatu 8 LH 4, 00100 Helsinki 050 594 5923, www.housetek.ďŹ

Maahantuonti

TIEDĂ&#x201E;TKĂ&#x2013;, MITĂ&#x201E; OLET TILAAMASSA?

JOKAISEN PUTKIREMONTTIOPAS Oppaassa kerrotaan käytännÜnläheisesti t millaisia korjausvaihtoehtoja on tarjolla

ja miten ne eroavat toisistaan

t miten osakas voi osallistua päätÜksen-

tekoon

t miten taloyhtiÜn vesi- ja viemäriputkien

korjaustarvetta voi selvittää.

TULOSSA 10/2014, A5, n. 50 s.

15 â&#x201A;Ź

www.kiinkust.ďŹ

IILMOITUSLIITE IL L MO I T TUS TUSL U USL SLII S IITE E


8

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

Kuva: Rodeo

Tupakoinnin puutteelliset puuttumiskeinot

T

aloyhtiö voi kieltää tai rajoittaa tupakointia taloyhtiön yhteisissä tai yleisissä tiloissa, kuten yhteisillä piha- ja leikkialueilla, rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä sekä taloyhtiön tuuletusparvekkeilla. Nykyinen tupakkalaki ei koske yksityisasunnon parvekkeilla eikä sisällä asuinhuoneistoissa tapahtuvaa tupakointia. Tupakointi koettelee naapurisopua Naapurin tupakointi parvekkeellaan tai huoneistonsa sisällä usein haittaa tai ainakin ärsyttää muita taloyhtiön asukkaita, mutta tällä hetkellä lainsäädäntö ei tarjoa tehokkaita keinoja millä asiaan voisi puuttua. Taloyhtiöt voivat joutua tupakoitsijoiden ja ei-tupakoitsijoiden välisissä kiistoissa taistelutantereeksi ilman, että taloyhtiössä on välineitä riitatilanteiden ratkaisemiseksi tai rauhoittamiseksi. Tupakoinnista syntyy helposti koko taloyhtiötä koskettava ongelmavyyhti, johon laki antaa tällä hetkellä vä-

a aupp L ä h i k h y vä ä n u ku u l u s u i n a n. i s tö ö r ä p ym

Nykyisen tupakkalain mukaan tupakointi on kiellettyä mm. päiväkodeissa, kouluissa, julkisrakennuksissa, sekä asuintalojen yhteistiloissa. Laki kieltää sauhuttelun rappukäytävissä sekä muissa yhteiskäytössä olevissa tiloissa kuten ullakoilla, pyöräkellareissa, saunoissa, kellari-, kerho- ja säilytystiloissa.

Teksti: Timo Tossavainen

hän keinoja puuttua. Tupakkasodassa ”poliisin” tai ”tuomarin” roolia ei tule jättää asunto-osakeyhtiölle eikä sen hallitukselle ja isännöitsijälle, mutta ”rauhanvälittäjäksi” taloyhtiön johto kyllä soveltuu luontevasti. Taloyhtiön hallituksen tulee tarvittaessa saada poliisilta tai terveysviranomaisilta virka-apua tupakointikiistoihin. Uudet puuttumiskeinot tarpeen Kiinteistöliitto selvitti taloyhtiöiden näkemyksiä siitä, millaisia oikeussuojakeinoja taloyhtiön hallituksella tulisi olla mahdollisten laajentuvien tupakointikieltojen noudattamisen varmistamiseksi. Elokuussa toteutettuun Kiinteistöliiton kyselyyn hallitusohjelmaan 2015–2019 vaikuttamiseksi vastasi kaikkiaan 481 taloyhtiöpäättäjää. Nykyisen lainsäädännön mahdollistama huoneiston hallintaanottomenettely sai vain 24 % kannatuksen taloyhtiöiden toimijoilta. Huoneiston hallintaanotto edellyttää häiriöltä aina olennaisuutta. Onkin epäselvää, millaisissa tapauksissa tupakointi voisi ylittää tämän

kynnyksen ja hallintaanotto olla taloyhtiön käytettävissä. Selkeästi suurimman kannatuksen – yhteensä 54 % – sai viranomaismenettelyn vireillepano-oikeus, jonka lopputuloksena viranomainen esim. tupakkalain tai muun lain perusteella kieltäisi tupakoinnin uhkasakon uhalla tai sakottaisi kiellon rikkojaa. Tupakointiriidat halutaan selkeästi ratkottaviksi viranomaisen toimesta tai tuomioistuimissa eikä taloyhtiöiden sisäisen hallinnon toimesta. Jos tupakointikiellon asettaminen osakehuoneistoissa ja huoneistoparvekkeilla olisi määritelty asunto-osakeyhtiön päätösvaltaan, tulisi kyselyyn vastanneiden mielestä päätös tupakointikiellosta tehdä yhtiökokouksessa. Enemmistöpäätös yhtiökokouksessa riittäisi 47 prosentille vastaajista ja isomman määräenemmistön tahtoisi 23 % vastaajista. Kaikkien asunto-osakkeenomistajien suostumusta edellyttäisi 14 % taloyhtiöpäättäjistä. Taloyhtiön hallitukselle antaisi päätösvallan tupakointikiellosta 14 % vastaajista. Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöliiton yhteysjohtaja.

Olisiko Sinun kiinteistössäsi sopiva paikka lähikaupalle? Haluatko parantaa oman asuinalueesi palvelutasoa ja haluatko kiinteistöösi pitkäaikaisen sekä luotettavan kumppanin? Kaupan läheisyys on tärkeä asuinpaikan valintaperuste – riittävät palvelut lisäävät koko alueen ja kiinteistösi arvoa sekä kiinnostavuutta. Lähikauppaketju Siwa kasvaa ja kehittyy lähivuosina voimakkaasti. Etsimme Helsinki-Espoo-Vantaa-alueelta jatkuvasti useita uusia päivittäistavarakaupan käyttöön soveltuvia liiketiloja. Meille sopiva liiketila

Sijaitsee näkyvällä, vilkkaalla ja helposti lähialueen asukkaille ja jalankulkijoille saavutettavalla paikalla On kokonaispinta-alaltaan 300 – 700 m2 Sijaitsee yhdessä tasossa ja on pohjaltaan selkeä On myös päivittäisen tavarahuollon kannalta kaupalle sopiva

Kerro meille vapaasta tai vapautumassa olevasta liiketilasta. Suomen Lähikauppa Oy Hanna Santasalo (Helsinki-Vantaa) puh. 020 700 3182, hanna.santasalo@lahikauppa.fi Pekka Leskinen (Espoo) puh. 020 700 3781, pekka.leskinen@lahikauppa.fi

ILMOITUSLIITE


ILMOITUSLIITE

Asuminen nielee leijonan osan tuloista Asuminen vie kuluttajien, palkansaajien ja asunnonomistajien tuloista leijonan osuuden. Yksinasuvan eläkeläisen tuloista nyt jo liki 40 prosenttia kuluu asumiseen, ja osuus vain kasvaa lähivuosina. Asumismenojen osuus käytettävissä olevista tuloista kasvaa – toki erilaisilla kotitalouksilla ja eri asumismuodoissa hieman toisistaan poikkeavaan tahtiin.

U

Teksti: Jukka Kero

utta lähivuosien kehityksessä on se, että käytettävissä olevat tulot kasvavat vain hitusen. Kiinteistöliiton ja Omakotiliiton PTT:llä teettämä selvitys paljastaa, että asumismenot jatkavat kasvua jo nykytietojenkin valossa runsaat kolme prosenttia vuosittain. Asunnon omistaminen ja asuminen omistusasunnossa on yhä kalliimpaa. Valtio ja kunnat omilla päätöksillään ovat merkittävästi nostaneet asumismenoja viime vuosina. Veroratkaisut ovat kurittaneet asumista varsin kovalla kädellä mm. kiinteistöveron ja energiaverotuksen muodossa. Taloyhtiön tulot ovat osakkaiden menoja Taloyhtiöiden osakkeenomistajat maksavat asumiseensa kohdistuvat veronkorotukset ja muiden maksujen nousut kohoavien vastikemaksujen muodossa. Taloyhtiöt saavat rahat menojen katta-

miseen pääosin vastikemaksuina asunto-osakkeenomistajilta. Siksi asuntoosakkaiden kannattaa olla kiinnostuneita taloyhtiönsä maksettaviksi kohdistuvista veroista ja muista menoista. Hallitusten ja osakkaiden tulee taloyhtiöissä kiinnittää erityistä huomiota kustannuskehitykseen ja miettiä kuinka menojen kasvuvauhtia omassa talossa saadaan hillittyä. Taloyhtiön hoitokulujen seurantaa on hyvä tehostaa, koska hoitomenojen kasvu tarkoittaa yleensä osakkailta perittävien hoitovastikkeiden nousua. Hoitokulut ripeässä kasvussa Asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2013 keskimäärin 3,99 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Hoitokulut nousivat edellisvuodesta 6,4 prosenttia. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 4,54 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Lämmitys vei hoitokuluista suurimman osuuden eli

23,8 prosenttia. Korjausten osuus hoitokuluista oli 22,5 prosenttia ja vedenkäytön 7,9 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hoitokulut olivat kerrostaloyhtiöissä keskimäärin 5,26 euroa/m2/kk ja muualla Etelä-Suomessa 5,16 euroa/m2/kk. Rivitaloyhtiöiden hoitokulut olivat keskimäärin 3,25 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Pääkaupunkiseudulla hoitokulut olivat rivitaloyhtiöissä keskimäärin 3,47 euroa/m2/kk ja muualla EteläSuomessa 3,41 euroa/m2/kk. Vastikemaksut nousseet myös Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden pääasiallisen tulonlähteen muodostavat hoitovastikkeet, jotka olivat vuonna 2013 keskimäärin 3,75 euroa neliöltä kuukaudessa. Asuinhuoneistojen hoitovastikkeet nousivat 4,3 prosenttia vuodesta 2012. Hoitovastikkeiden osuus yhtiöiden varsinaisista tuotoista oli 84,7 prosenttia. Vuokrien osuus oli 5,6 prosenttia ja käyttökorvausten 9,5 prosenttia. Taloyhtiön tuotot muodostuvat siten pääosin osakkaiden maksamista vastikkeista ja hoitomenojen kasvu koituu osakkaiden sekä asukkaiden maksettavaksi. Kustannukset selville säästöjä etsittäessä Taloyhtiön hallituksen tulee yhdessä isännöitsijän ja osakkaiden kanssa perehtyä oman taloyhtiönsä kustannusra-

kenteeseen ja -kehitykseen sekä miettiä, kuinka kustannusten nousupaineita voidaan hillitä. Taloyhtiön omilla ratkaisuilla voidaan vaikuttaa mm. energia- ja vesimenoihin, jotka nielevät yhteensä miltei kolmanneksen menoista. Hallitusten tulee kiinnittää huomiota osto-osaamiseen sekä käydä läpi taloyhtiön sopimukset, joista voi löytyä säästömahdollisuuksia. Vanhoissa sopimuksissa voi olla asioita ja tehtäviä, joita ei nykyään tarvita ja joista maksetaan turhaan. Jätehuollon osalta jäteastioiden koot ja tyhjennysvälit kannattaa tarkistaa, samoin kuin kaukolämmön tulovesivirran mitoitus. Taloudenpitoon tavoitteellisuutta Taloyhtiöiden taloudenpitoon tarvitaan tavoitteellisuutta. Yhtiövastike ei jatkossa voi määräytyä enää siten, että taloyhtiön menoihin tehdään vuosittain korotusarviot ja siitä vain lasketaan, paljonko vastikkeen tulee olla menojen kattamiseksi alkavalla tilikaudella. Taloyhtiön talouden suunnittelun tulee olla pitkäjänteisempää toimintaa, jossa asetetaan myös taloudellisia tavoitteita ja pyritään niiden saavuttamiseen. Muuten ajelehditaan ajopuuna talouden virrassa, joka syö taloyhtiön ja osakkaiden euroista yhä suuremman osuuden.

Kirjoittaja on Suomen Kiinteistöliiton pääekonomisti.

6

VUODEN NIBETURVA

POISTOILMAN LÄMMÖNTALTEENOTTO Vähentää hukkalämpöä ja säästää energiaa! NIBE lämpöpumpun avulla taloyhtiön hukkalämpö voidaan siirtää lämpöenergiana olemassa olevaan lämmitysjärjestelmään. Lämmöntalteenottojärjestelmä sopii kaikkiin kerrostaloihin, joissa on koneellinen poistoilma ilman lämmöntalteenottoa. Järjestelmä sopii hyvin kaukolämmön rinnalle. Toteutuneissa kohteissa on kaukolämmön kulutus jopa puolittunut.

Ŷ͘нϱΣ

нϮϭΣ

5 HYVÄÄ SYYTÄ VALITA NIBE LTO-JÄRJESTELMÄ:

LÄMPÖPUMPUN ETÄHALLINTA NIBE UPLINK™ NIBE Uplink™ on helppokäyttöinen ja tehokas työkalu, jolla voidaan hallinnoida lämpöpumppua Internetin kautta. Urakoitsijoille ja huoltoyhtiöille NIBE Uplink™ on avannut aivan uusia mahdollisuuksia ottaa eri kiinteistöjen lämmitysjärjestelmät keskitetysti valvontaan.

ĚEnergiaa säästyy jopa 40 % ĚLämmityskulut pienenevät ĚHukkalämpö vähenee ĚVaivaton saneeraus ĚTaloyhtiön arvo nousee

Huoletonta lämpöä vuosiksi eteenpäin! Lue lisää NIBE kiinteistölämmitysratkaisuista ja löydä lähin NIBE jälleenmyyjä osoitteessa www.nibe.fi ILMOITUSLIITE


10

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

Viestintä – korjaushankkeen apu vai riesa

Jokainen taloyhtiöissä tehty tutkimus osoittaa, että viestinnässä on puutteita ja sille tulisi tehdä jotain. Silti moni edelleen kokee, että tieto luo tuskaa ja lisää kysymystulvaa. Mistä taloyhtiön korjaushankkeen aikana olisi sitten syytä tiedottaa ja mistä ei.

T

Teksti: Marika Sipilä

aloyhtiön jokapäiväisessä elämässä avoimella ja jatkuvalla viestinnällä helpotetaan asioiden yy y yy päättämistä ja lisätään asukastyytyväisyytminen taas saa helposti tä. Niukka tiedottaminen män kerrotaan, sitä huhut pyörimään. Mitä vähemmän helpompi on luulla jonkun pimittävän mittävän tietoja ja asioiden olevan retuperällä. Viestintään estintään panostamalla vähennetään siis epätietoisuuteen oisuuteen perustuvia turhia kyselyitä ja juoruja. Korjaushankkeessa viestintää saattaa vaikuttaa positiivisesti myös hanketta vastustaviin astustaviin asukkaisiin, jotka kokevat muutokuutokset ylivoimaisen epämiellyttävinä. vinä. Avoin ennakkoviestintä esimerkikkiksi putkiremontin haitoista ja omismista vaikutusmahdollisuuksista sta saattaa tehdä vastustajasta kannnattajan. Kannattaa kokeilla! Viestintä onnistumisen avaimena Hallitus vastaa taloyhtiön viestinnästä. Tehtävää hoitamaan voidaan nimetä esimerkiksi joku u hallituksen jäsenistä, mutta usein ein se on annettu isännöitsijälle. Korjaushankkeessa taas tulisi laatia oma erillinen viestintäsuunnitelma, josta

ilmenee, miten viestintä organisoidaan ja millä resursseilla. Suunnitelmassa on huomioitava erikseen sisäinen viestintä sekä asukasviestintä. Suurissa korj korjaushankkeissa viestintäkokonaisuutta olisi hyv hyvä saada hoitamaan ulkopuolinen, palkattu viestinnän ammattilainen tai esimerviesti kiksi siihen vi vihkiytynyt urakoitsijan työntekijä. Myös taloyhtiö taloyhtiön sisältä voidaan valita viestintävastaava. Korv Korvausta vastaan henkilöltä voidaan odottaa sitoutumista ja työpanosta. Viestintä on sitoutu syytä ottaa mukaan myös urakka-asiakirjoihin, jol jolloin se ei pääse unohtumaan urakoitsijaltakaan. koitsi Viestinnässä tulee aina panosV taa vuorovaikutteisuuteen, jota ovat muun mu muassa erilaiset tiedotustilaisuudet ja asukasillat. Näissä pohjussuu tetaan yhtiökokouksissa tapahtute vaa v päätöksentekoa sekä kerrotaan asioiden etenemisestä. a Viestintää joka vaiheessa V Valmisteluja suunnitteluvaiheesV sa on mietittävä, mitä viestinnällä halutaan sa saada aikaan ja kenelle puhutaan; tulee ymmärtää osakkaita ja kartoittaa ym heidän o odotuksensa. Viestintää tukevat kyselyt, jo joilla selvitetään osakkaiden mieli-

LYHYESTI

Kiinteistöliiton maksuton lakineuvonta jäsenille (vaatii jäsennumeron) Palvelee jäsenkiinteistöjen isännöitsijöitä, hallituksen jäseniä, tilintarkastajia sekä toimialajärjestöjen edustajia ma-to klo 9-15 ja pe klo 10-15 puhelimitse numerossa (09) 1667 6300.

Kiinteistöliiton kaikille avoin maksullinen neuvontapalvelu Palvelu toimii numerossa 0600 0 1122, palveluaika on ma-to klo 12-16. Neuvontaa saavat osakkaat, vuokranantajat sekä isännöitsijät. Neuvontapalvelun hinta on 1,98 euroa minuutissa + paikallisverkkomaksu.

piteitä hankkeesta ja sen rahoituksesta sekä asuntokohtaisista remonteista. Tarkoituksena on motivoida asukkaita myönteiseen suhtautumiseen. Hankkeen alkuvaiheessa asioita pohditaan lähinnä taloyhtiön sisällä, mutta suunnittelun ja toteutuksen aikana viestintä jakautuu sisäiseen ja ulkoiseen viestintään. Sisäistä viestintää toteuttavat ammattilaiset, kuten suunnittelijat ja urakoitsijat keskenään. Ulkoinen viestintä on vuorovaikutteista asukasviestintää, jossa ovat mukana asukkaat ja osakkaat, taloyhtiön hallitus, isännöitsijä ja korjaushankkeen toteuttajat. Välineillä on väliä Netti on avainsana avoimeen ja nopeaan viestittämiseen. Sen avulla tieto saadaan salamannopeasti asukkaille ja vuorovaikutteinenkin viestintä onnistuu. Sähköposti ja tekstiviesti ovat myös nopeita työkaluja reaaliaikaisessa viestinnässä. Vaikka tänä päivänä tietotekniikka antaa paljon vaihtoehtoja viestin perille viemiseen, ei perinteisiä paperitiedotteita tule kuitenkaan unohtaa. Taloyhtiön asukaskirjo ohjaa viestintävälineiden valitsemisessa ja mitä useampia käyttää, sitä varmemmin saa viestin menemään perille. Oli viestintätapa sitten mikä tahansa, tulisi siinä aina olla mukana riittävät yhteystiedot, jos kysyttävää ilmenee. Kuinka saa viestin perille Korjaushankkeelle valitun viestintävastaavan yksi tärkeimmistä tehtävistä on kääntää insinöörikieli sellaiseksi, että kaikki sitä ymmärtävät. Suurin virhe mitä voi tehdä, on vähätellä ongelmia tai pimittää tietoa. Korjaushankkeen edistymisestä on viestittävä aktiivisesti ja säännöllisesti. Itse viestin kirjoittajan ei tarvitse olla äidinkielen taituri, kunhan vaan on lyhyt- ja selkeäsanainen. Kannattaa myös muistaa, että alkutekstit luetaan loppua tarkemmin, joten tärkein sanottava on syytä laittaa aina viestin alkuun. Kirjoittaja on Kiinteistöliitto Uusimaan asiakkuuspäällikkö.

Uusi palvelu taloyhtiöille, jotka haluavat laskea vastikkeitaan. Tarvitseeko pieni ja nuori taloyhtiö samanlaista hoitoa kuin suuri ja vanha? Ei tietenkään! Lukuisat suomalaiset taloyhtiöt tulisivat hoidetuiksi paljon edullisemmin pelkillä hallintopalveluilla, sillä lakihan ei isännöitsijän valintaan velvoita. SKH Hallintopalvelut kattavat asiakkaan tarpeen mukaan asukasneuvonnan, taloushallinnon, taloyhtiön kotisivujen ylläpidon, rekisterit, vastikevalvonnan ja monta muuta tehtävää. Taloyhtiön hallitukselle jää käytännössä omien päätöstensä valmistelusta sopiminen. Uudet hallintopalvelut helpottavat ja turvaa-

HALLINTOPALVELUT

KO KO MI SUO

ISÄNNÖINTIPALVELUT

NKI

U AUP U K Ä PÄ SEUT

vat arkea huolehtimalla pakollisista, kuormittavista rutiineista. Jos sitten huominen tuo arkeen yllätyksiä, isännöitsijämme, teknisen isännöinnin osaajamme ja muut asiantuntijamme ovat valmiina paikalla tilannekohtaisiin tehtäviin. Apua saa aina, ja siitä maksetaan vain tarvittaessa.

Tästä sinun on luettava lisää: skh.fi ILMOITUSLIITE


ILMOITUSLIITE

4 vinkkiä taloyhtiÜn remonttiviestintään

Lumon parvekelasitus

â&#x20AC;&#x201C; Sijoita asumisviihtyvyyteen ja rakennuksen hyvinvointiin

Viestinnällä on tärkeä rooli taloyhtiÜn remonteissa. Sillä voidaan muun muassa auttaa asukkaita selviytymään remontista paremmin. Seuraavassa on neljä vinkkiä, jotka kannattaa hyÜdyntää taloyhtiÜn remonttiviestinnässä. Teksti: Annika Jaatinen

1. PĂ&#x201E;Ă&#x201E;TĂ&#x201E;, KUKA VIESTINNĂ&#x201E;N HOITAA

käänteistä (esim. lisäkustannukset) tulee viestiä asukkaille.

TaloyhtiÜn viestinnästä vastaa periaatteessa hallitus. Mikäli urakoitsijoilla on kuitenkin paremmat resurssit remonttiviestintään, viestinnän voi antaa urakoitsijan vastuulle. MyÜs isännÜintiyritys voi periaatteessa hoitaa remonttiviestinnän. Hallituksen on aina varmistettava, että remonttiviestintä tulee hoidetuksi. Huono viestintä voi pahimmillaan pilata muuten hyvin sujuneen remontin.

3. HYĂ&#x2013;DYNNĂ&#x201E; ERI VIESTINTĂ&#x201E;KANAVIA TaloyhtiĂśissä asuu erilaisia ihmisiä, ja tämä on otettava huomioon viestinnässä. Varmin tapa tavoittaa kaikki asukkaat on viestiä tarpeeksi usein ja eri viestintäkanavissa.

2. VIESTI ASUKKAITA KIINNOSTAVISTA ASIOISTA

Perinteisten paperitiedotteiden rinnalla kannattaa käyttää sähkÜisiä viestintäkanavia. Etenkin nuoremman polven asukkaat hakevat tietoa isännÜintiyrityksen nettisivuilta ja Facebookista. MyÜs sähkÜpostia voi hyÜdyntää.

Suunniteltaessa taloyhtiÜn remonttiviestintää kannattaa miettiä, mistä asioista asukkaat tarvitsevat tietoa.

Suurten remonttien yhteydessä kannattaa lisäksi järjestää infotilaisuuksia.

Asukkaita kiinnostavat etenkin remontin eteneminen ja kustannukset sekä vaikutukset asumiseen. Aikataulut ovat tärkeitä; jos asunnoista on esimerkiksi lähdettävä evakkoon remontin takia, tämä tulee kertoa hyvissä ajoin.

Meiltä saa koko paketin â&#x20AC;&#x201C; parvekelasitukset, kaiteet, auringonsuojaverhot ja huolto 020 7403 200

IDFHERRNFRP/XPRQ6XRPL \RXWXEHFRP/XPRQ2\

3XKKLQWDVQWVQWPLQ ODQNDSXK  WDLVQWPLQ PDWNDSXK

4. PANOSTA VIESTINNĂ&#x201E;N KIELEEN Asukkaille tarkoitetut viestit tulee laatia huolellisesti. Viesteissä kannattaa keskittyä olennaisiin asioihin, ja asiat tulee kertoa yleiskielellä. Ammattitermit pistävät helposti asukkaan pään pyĂśrälle.

MyĂśs remontin odottamattomista

Kirjoittaja on KiinteistĂśalan Kustannus Oy:n kustannustoimittaja.

Kattavat ohjeet taloyhtiĂśn remonttiviestintään saat Katastrofin ainekset â&#x20AC;&#x201C; Opas taloyhtiĂśn remonttiviestintään -kirjasta (KiinteistĂśalan Kustannus Oy, 2014).

www.isannoitsijakonttori.ďŹ

Katleena Kortesuon kirjoittamaa kirjaa voi tilata osoitteesta www.kiinkust.ďŹ .

Katleena Kortesuo

KATASTROFIN AINEKSET

â&#x20AC;&#x201C; Opas taloyhtiĂśn remonttiviestintään

Oletko samaa mieltä? Pyydä tarjous! 

Hyvin isännÜidyssä taloyhtiÜssä asuu tyytyväisempiä asukkaita? ILMOITUSLIITE


12

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

ILMOITUSLIITE

Enemmän arvoa asunnoille. Vähemmän huolia asukkaille. Toimivat yhteydet tuovat lisäarvoa niin taloyhtiön asukkaille kuin osakkaillekin. Nyt onkin hyvä hetki liittyä Soneran kattavaan valokuituverkkoon ja ottaa käyttöön taloyhtiölaajakaista. Valokuituverkossa tieto liikkuu jopa 1000 Mbit/s:n vauhdilla ja taloyhtiön asukkaat saavat monipuolisimmat laajakaista- ja TV-palvelut sekä huomattavat edut Soneran laajakaista-, TV- ja matkapuhelinpalveluista. Asumismukavuutta lisää myös Sonera Kaapeli-TV. Se tarjoaa monipuolisen valikoiman maksuttomia televisio- ja radiokanavia, ja tarjontaa on helppo täydentää sopivilla maksullisilla kanavapaketeilla.

Soneran Kaapeli-TV 3 vuotta veloituksetta! www.sonera.fi/ kiinteistoliitto

Lisää tietoa ja tarjouksen huippunopeasta taloyhtiölaajakaistasta ja Sonera Kaapeli-TV:stä saat osoitteesta www.sonera.fi/taloyhtio tai numerosta 0200 32 333 (mpm/pvm) ma–pe 9–15.

www.oras.com

EASY

Etäkäytettävä Smart Bidetta toimii hanaan koskematta

ECO

Kaikki veden kanssa kosketuksissa olevat materiaalit ovat lyijyttömiä

SAFE

Älykäs Bidetta sulkeutuu automaattisesti

ILMOITUSLIITE

Optima


ILMOITUSLIITE

Kuva: Rodeo

 järkisyytä valita

Kuka paikkaa hampaasi – kuka hoitaa omaisuuttasi? Suomessa on poikkeuksellinen tilanne muuhun Eurooppaan nähden, koska olemme ainoa maa, jossa on oma lainsäädäntö määrittelemään asunto-osakeyhtiöiden toimintaa ja vastuunjakoa.

vedenkäsittely 1. Lisää putkiston käyttöikää 2. Suojaa putkistojärjestelmää 3. Vähentää energiankulutusta 4. Varmistaa erinomaisen vedenlaadun 5. Tuo merkittävää kustannussäästöä

Teksti: Katja Haarma

U

sein kaikkein pienimmissä yhtiöissä isännöinnin hoitavat asukkaat, mutta harvemmin suurten yhtiöiden isännöinti on sivutoimisesti asiaa hoitavan hallinnassa. Yhtiön iästä ja korjaustarpeesta riippuen, kannattaa ammattilaisen käyttöä miettiä ja asia nostaa keskusteluun myös pienten yhtiöiden hallituksissa. Harvempi osakkeenomistaja antaa hampaansa paikattavaksi tai autonsa huollettavaksi henkilölle, jolla ei ole riittävää alan koulutusta. Miksi tähän ollaan valmiita oman kodin ja samalla suuren henkilökohtaisen omaisuuden kohdalla? Mikään lainsäädäntö tai määräys ei edellytä isännöitsijältä koulutusta tai kokemusta, mutta ammattilaisen käyttö maksaa usein itsensä takaisin asumisen huolettomuutena ja hyvänä yhteistyönä hallituksen kanssa. Keskeinen tekijä asunto-osakeyhtiön toiminnan kannalta onkin hallituksen ja isännöitsijän välinen yhteistyö ja luottamus. Näin tunnistat ammattilaisen Mistä sitten tietää onko isännöitsijä ammattilainen? Oli kyseessä yhden miehen toimisto tai suuren ketjun edustaja, kannattaa aina varmistaa, että isännöitsijällä on yhtiön kokoon ja ikään nähden riittävä alan koulutus ja pyytää myös referenssejä isännöintikohteista. Koulutuksesta isännöitsijällä voi olla todistus esim. isännöinnin ammattitutkinnosta ja kokeneimmilla ammattilaisilla todistus joko ITS®- tai AIT®-tutkinnon suorittamisesta. Isännöitsijällä tulee myös olla vahva verkos-

to-osaaminen ja ymmärrys sopimusasioista. Koska isännöitsijän keskeinen tehtävä on johtaa taloyhtiön hallintoa, taloutta sekä teknistä ylläpitoa, on varsin selvää, että taloyhtiön asioita isännöitsijä ei voi hoitaa itse. Asiantuntijapalveluiden käyttö ja valvonta sekä niitä edeltävät toimet, kuten kilpailuttaminen ja sopimusten laadinta, edellyttävät kuitenkin erittäin laaja-alaista asioiden ymmärrystä ja hallintaa. Kaiken tämän lisäksi isännöitsijän työstä suuri osa on asukasviestintää, neuvotteluissa istumista, teknisten kysymysten hoitamista esim. kulutusseuranta veden ja lämmityksen osalta ja toimenpide-ehdotusten laadinta hallitusten ja yhtiökokousten käsiteltäväksi. Katse tulevaisuuteen Kaikella toiminnallaan hyvä ammatti-isännöitsijä varmistaa taloyhtiön arvon säilymisen ja katsoo pitkälle tulevaisuuteen osakkaiden ja asukkaiden eduksi. Niin, ja kun on laskun aika, kannattaa miettiä mikä on investointi asuinneliötä kohti siitä, että remontit suunnitellaan ajoissa ja huolella, autopaikkojen jako ja saunavuorot hoituvat sujuvasti ja talvikunnossapito on hoidettu – vakuutusasioita myöten. Vain muutamia asioita mainitakseni. Hyvin hoidetusta taloyhtiöstä on myös helpompi saada asunto kaupaksi, ja kun myynnin aika koittaa, kannattaa kääntyä kiinteistönvälityksen ammattilaisen puoleen. Kirjoittaja toimii koulutuspäällikkönä Kiinteistöalan Koulutussäätiön ammatillisessa oppilaitoksessa.

Bauer Watertechnology Oy Jaakonkatu 2, 01620 Vantaa I puh. (09) 276 99 556 www.bauer-wt.com I email: info@bauer-wt.com

Olemme mukana Finnbuild-messuilla Helsingin Messukeskuksessa 1.–3.10.2014. Tervetuloa osastollemme 7c20!

|QQH WL K \ OR D W R N Q 2 lVLVVl" N D V V L V L O O H O KXR Kontulan Huolto Oy tarjoaa isännöintipalveluita Helsingin ja Vantaan alueilla. Yhdessä asiakkaittemme kanssa haluamme huolehtia turvallisesta ja viihtyisästä elinympäristöstä. Viidenkymmenen vuoden kokemus isännöinnistä on yksi tae ammattilaisuudestamme. Isännöinnin asiakastyytyväisyystutkimuksessa saimme huippuarvosanat kaikissa asiakkaille tärkeimmiksi luokitelluissa kohdissa.

LYHYESTI

Korjaushanke haltuun -tilaisuudet Vantaalla, Hyvinkäällä ja Porvoossa Kiinteistöliiton järjestämien Korjaushanke haltuun -tapahtumien tavoitteena on edistää taloyhtiöiden korjaushankkeiden onnistumista. Seminaariohjelma jakaantuu isännöitsijöille tarkoitettuun ammattilaisiltapäivään sekä taloyhtiöiden hallituksille suunnattuun koulutusiltaan. Tapahtuma sisältää seminaariohjelman lisäksi näyttelyalueen, josta osallistujat saavat lisätietoa erilaisista korjaushankkeista, ratkaisuista ja materiaaleista sekä muista asuintalon korjaushankkeisiin liittyvistä asioista. Osallistujat saavat Korjaushanke haltuun -kirjan maksutta mukaansa tapahtumasta. Myös tapahtumat ovat osallistujille maksuttomia, mutta edellyttävät ennakkoilmoittautumista. Uudenmaan alueella pidetään tilaisuudet kolmessa kaupungissa: • Vantaalla ma 27.10.2014, Tiedekeskus Heureka • Hyvinkäällä ti 4.11.2014, Rantasipi Sveitsi • Porvoossa ke 14.1.2015, Taidetehdas

Lue lisää ja ilmoittaudu: www.taloyhtio.net/korjaushankehaltuun

Tarjoamme nyt isännöintipalveluitamme myös teille. Ota yhteyttä niin keskustellaan, kuinka voimme olla avuksi. Toimitusjohtaja Juha Karjula Kontulan Huolto Oy Puhelin (09) 3424 200 juha.karjula@kontulanhuolto.fi

+XROHOOLVWDLV¦QQ¸LQWL¦YXRGHVWD

Kontulankaari 1 b, 00940 Helsinki www.kontulanhuolto.fi ILMOITUSLIITE


14

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

Beslutsfattande vid underhåll av bolagets byggnader Finlands åldrande fastighetsbestånd och därpå följande underhållsåtgärder, såsom stambyte samt fasadrenovering, medför nya utmaningar för bostadsaktiebolag. En av utmaningarna utgörs av beslutsfattandet om underhållsåtgärden.

TA K

UU

JO

PA 5V U

OT

TA !

SÄÄSTÄ ENERGIAA, SÄÄSTÄ RAHAA! • Maalämpöpumput suuriin kiinteistöihin ja pientaloihin. • Lämmöntalteenottoratkaisut vanhemmissa kerrostaloissa. • Lämmitysjärjestelmien tasapainotus. VT-ENERGIA OY | www.vt-energia.fi p. 040 708 1870 | veijo.hettula@vt-energia.fi

I

Text: Kristel Pynnönen

lagen om bostadsaktiebolag finns bestämmelser för beslutsfattandet gällande bolagets underhållsåtgärder. Enligt lagen ankommer det på bolagstämman att fatta beslut om underhåll som är vittsyftande eller som väsentligt inverkar på boendet eller boendekostnaderna. Bolagets styrelse har således behörighet att fatta beslut enbart om underhållsåtgärder av mindre natur. Bolagstämman fattar beslut om underhållsåtgärden med majoritetsbeslut, dvs. som bolagsstämmans beslut gäller det förslag som har biträtts med mer än hälften av de avgivna rösterna. Kostnadsfördelning Kostnaderna som uppkommer vid underhåll av husbolagets byggnader täcks med bolagsvederlag. Då husbolaget genomför omfattande underhållsåtgärder innebär det vanligtvis en väsentlig höjning av bolagsvederlaget. Då underhållsåtgärderna är nödvändiga, kommer dock inte

KIINTEISTÖLIITTO Uusimaa

ILMOITUSLIITE

omfattningen av kostnaderna för åtgärden att utgöra ett hinder för varken beslutsfattande eller genomförande av underhållsåtgärden. Då det handlar om nödvändigt underhåll av bolagets byggnader, förutsätter inte ett lagligt beslut att aktieägarnas betalningsskyldighet skall hållas skälig. Trots detta bör dock bolagets ledning sträva efter ett arrangemang enligt vilket aktieägarnas betalningsbörda hålls skälig även vid dyra underhållsåtgärder. Detta kan arrangeras exempelvis genom att ta ett tillräckligt långfristigt lån till bolaget, vilket aktieägarna därefter betalar bort genom bolagsvederlaget. Jämn fördelning Kostnaderna som uppkommer vid underhåll fördelas som huvudregel mellan alla aktieägare enligt de grunder som framkommer ur bolagsordningen. Vissa undantag gällande denna regel utgörs exempelvis av en så kalllad jämn fördelning mellan ak-

tieägarna samt gottgörelse till aktieägarna. Jämn fördelning innebär att de kostnader som underhållet förorsakar fördelas jämnt mellan aktieägarna. Jämn fördelning kan komma på fråga om underhållsåtgärden riktar sig till aktielägenheterna och om den fördel som underhållet medför för varje aktielägenhet och kostnaden för varje lägenhet är lika stora (exempelvis underhåll av ytterdörrar). Beslut om jämn fördelning fattas på bolagstämman med kvalificerad majoritet. Om ett beslut ska fattas med kvalificerad majoritet, gäller som bolagsstämmans beslut det förslag som har biträtts med minst två tredjedelar av de avgivna rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. Gottgörelse Gottgörelse/nedsättning av det bolagsvederlag som tas ut av en aktieägare, kommer på fråga då aktieägares arbete som tidigare utförts i lägenhet minskar de kostnader som bolaget orsakas vid bolagets underhållsåtgärder. Exempelvis kan aktieägaren tidigare i sin lägenhet låtit utföra inglasning av sin balkong och då bolaget i senare skede besluter om inglasning av husbolagets balkonger kan gottgörelse komma på fråga. Beslut om gottgörelse fattas med enkel majoritet. Vid beslutsfattandet lönar det sig också att komma ihåg eventuella bestämmelser i bolagsordningen gällande beslutsfattandeproceduren. Bolagsordningen innehåller dock sällan sådana bestämmelser gällande beslutsfattandet, som skulle komma att påverka beslut gällande underhållsåtgärder. Kristel Pynnönen arbetar som äldre jurist vid Fastighetsförbundet.


ILMOITUSLIITE

Kodin huoltotĂśiden top 5 â&#x20AC;&#x201C; oletko muistanut tehdä nämä?

Lisää asunnon huoltotĂśistä voit lukea Joka kodin huoltovihosta (KiinteistĂśalan Kustannus Oy, 2014). Oppaassa on myĂśs kuvitetut ohjeet huoltotĂśiden tekemiseen. Opasta voi tilata osoitteesta www.kiinkust.ďŹ .

Teksti: Annika Jaatinen

4. PESUKONEIDEN LIITĂ&#x201E;NTĂ&#x2013;JEN TARKISTUS

Vesilukkoihin kertyy ajan mittaan ruoantähteitä, hiuksia ja muuta likaa. Vesilukot pitää puhdistaa säännÜllisesti, jotta vältyttäisiin putkitukoksilta ja vesivahingoilta.

Astian- tai pyykinpesukoneen liitännän pettäminen voi aiheuttaa kalliin vesivahingon. Ă&#x201E;lä jätä siksi koskaan pesukonetta yksin päälle asuntoon.

Puhdista vesilukot 1â&#x20AC;&#x201C;2 kertaa vuodessa â&#x20AC;&#x201C; vaikka ne vetäisivät vielä kunnolla. Jos vesilukkoon on yhdistetty pyykinpesukoneen poistoletku, puhdista se vieläkin useammin.

Pidä pesukoneiden liitäntÜjä silmällä ja tarkista niiden kunto useamman kerran vuodessa. Liitännät pysyvät pidempään kunnossa, kun suljet pesukoneiden hanat aina käytÜn päätteeksi.

2. LATTIAKAIVOJEN PUHDISTUS MyÜs asunnon lattiakaivoihin kerääntyy hiuksia ja muuta likaa. Ellei kaivoja puhdisteta, ne tukkeutuvat ennen pitkää ja aiheuttavat vesivahinkoriskin. Puhdista lattiakaivot vähintään 3 kertaa vuodessa ja aina, jos kaivo ei vedä vettä normaalisti.

5. ILMANVAIHTOVENTTIILIEN PUHDISTUS

3. LIESITUULETTIMEN RASVASUODATTIMEN PUHDISTUS

Puhdista poisto- ja korvausilmaventtiilit ainakin 2 kertaa vuodessa. Jos venttiilissä on suodatin, sen voi joutua vaihtamaan monta kertaa vuodessa.

Rasvasuodattimeen kertyy rasvaa ja likaa ruoanlaiton yhteydessä. Suodatin ei poista ruoankäryjä kunnolla, jos se on likainen. Likainen suodatin aiheuttaa myÜs palovaaran. Puhdista rasvasuodatin joka toinen kuukausi. Noudata puhdistuksessa aina laitevalmistajan ohjeita.

Asuntojen ilma vaihtuu poisto- ja korvausilmaventtiilien kautta. Ilmanvaihto toimii oikein vain, jos asukas pitää venttiilit puhtaana. Toimimaton ilmanvaihto johtaa pahimmillaan kosteusongelmiin.

Kirjoittaja on KiinteistĂśalan Kustannus Oy:n kustannustoimittaja.

3(5Î&#x2013;17(Î&#x2013;67Â&#x2020;Î&#x2013;6Â&#x2020;11Â&#x2DC;Î&#x2013;17Î&#x2013;Â&#x2020; 9$+9$//$$00$77Î&#x2013;7$Î&#x2013;'2//$ -2982'(67$

3<<'Â&#x2020;7$5-28662Î&#x2013;7$



72Î&#x2013;0Î&#x2013;67200(3$/9(/(( 0$.( 72 3(6868/-(778

;;

;<

7,9;:,9=0*, : ,? 6 @

7((6(3b,9b66b9,(0b5,5(02177, 32+-2,60$,'(1.2.(1(,17(67$78,1-$123(,1387.,5(02177,

=

1. VESILUKKOJEN PUHDISTUS

=;;* 6;

,:,9;0-02 ( (

;;

0

/lKHVYXRWWDVLWWHQNHKLWLPPHXXGHQODLVHQPHQHWHOPlQYLHPlUHLGHQVDQHHUDXNVHHQ,GHDROLPXOOLVWDYDVLOOlVHDQWRLDVXNNDLOOHPDKGROOLVXXGHQ Nl\WWllYHWWlMDYLHPlUHLWlXUDNDQDLNDQDDLYDQQRUPDDOLVWLLOODOOD\|OOlMDDDPXOOD<KGHQDVXQQRQUHPRQWWLNHVWLYDLQ\KGHQSlLYlQ3UROLQH PHQHWHOPlOOlRQQ\WVDQHHUDWWXPP\OLDVXQWRDNRXOXMDVDLUDDORLWDMDWRLPLVWRUDNHQQXNVLD3UROLQHPHQHWHOPlRQVHUWLILRLWXNDLNLVVD 3RKMRLVPDLVVD7RLPLWDPPHUDWNDLVXWNDLNNLLQYLHPlULVDQHHUDXNVLLQ

SXK LQIR#SUROLQHR\ILÂ&#x2021;ZZZSUROLQHR\IL

Tarkastamme, korjaamme ja huollamme pelti-, tiili- ja huopakatot yli 20 vuoden kokemuksella. Varmista katon kunto talveksi. Tarvittavat täsmäkorjaukset ehditään tehdä vielä ennen talvea! lle Tervetuloa Finnbuild-osasto kuulemaan lisää teidänkin ta vesikattonne hyvinvoinnis

7d16

Ota heti ensimmäinen askel, tilaa Vesikaton Kuntotarkastus:

010 680 4010

040 8315 835 0400 688 191

Puhelut kiinteästä verkosta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min. Matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,17 snt/min.

ILMOITUSLIITE


16

ILMOITUSLIITE

Kiinteistöliiton teemalehti taloyhtiöiden hallituksille ja asukkaille

Putkiremontti tulossa? Tiedätkö kiinteistösi kunnon? Haluatko säästää energiaa?

Talokeskuksesta kaikki palvelut ja tuotteet taloyhtiöllesi: Putkiremontit

Kuntoarviot, PTS

Huoltokirjat

Julkisivuremontit Valvonta ja

Energiatodistukset Kosteusmittaukset

Kulutusseuranta ja energianhallinta

rekennuttaminen

Kuntotutkimukset

Pelastussuunnitelmat

Asiantuntijamme satojen projektien kokemuksella käytettävissänne: Suunnittelu ja rakennuttaminen

Tampuuri-palvelut

Markku Hyvärinen liiketoimintajohtaja, suunnittelu ja rakennuttaminen 040 543 5758 markku.hyvarinen@talokeskus.fi

Pertti Virtanen liiketoimintajohtaja, Tampuuri-palvelut 0400 422 205 pertti.virtanen@talokeskus.fi

Tapio Matila yksikön päällikkö, tarkastukset 040 504 4167 tapio.matila@talokeskus.fi

Timo Haapea yksikön päällikkö, linjasaneerauspalvelut 040 730 4846 timo.haapea@talokeskus.fi

Jari Halonen yksikön päällikkö, kunnossapito 0400 232 285 jari.halonen@talokeskus.fi

Harri Lassila yksikön päällikkö, kiinteistön turvallisuus 0400 703 845 harri.lassila@talokeskus.fi

Juha Hartikka yksikön päällikkö, julkisivusaneerauspalvelut 040 590 9243 juha.hartikka@talokeskus.fi

Juha Salmivaara yksikön päällikkö, huoltokirjat 0400 457 412 juha.salmivaara@talokeskus.fi

Myynti

Päivi Pääkkönen yksikön päällikkö, energia 050 517 0297 paivi.paakkonen@talokeskus.fi

Katso lisää www.talokeskus.fi ILMOITUSLIITE

Ari Alkila myyntijohtaja 040 570 1395 ari.alkila@talokeskus.fi Matti Hellgrén asiakaspalvelupäällikkö, energia-asiantuntija 050 533 7127 matti.hellgren@talokeskus.fi

Profile for Kiinteistöliitto

Taloyhtio.Nyt 2014 syyskuu  

Taloyhtiö.Nyt -teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille, aiheena korjaushanke haltuun taloyhtiössä. Lehti ilme...

Taloyhtio.Nyt 2014 syyskuu  

Taloyhtiö.Nyt -teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille, aiheena korjaushanke haltuun taloyhtiössä. Lehti ilme...