KIINTEISTÖLIITTO VARSINAIS-SUOMEN TEEMALEHTI TALOYHTIÖIDEN HALLITUKSILLE JA ASUKKAILLE 25.10.2017 PÄÄKIRJOITUS Juuso Kallio, Toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi
RAKENTAMISEN TUULET TALOYHTIÖISSÄ
Alueellinen edunvalvoja, vaikuttaja ja asiantuntija
Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi on vuonna 1907 perustettu alueen kiinteistönomistajien edunvalvoja- ja asiantuntijajärjestö. Yhdistyksen jäsenenä on yli 2250 asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä. Jäsenkentästä yli 90 % on asunto-osakeyhtiöitä maakunnan alueelta.
■ Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän
tukiverkko Tutkittua tietoa rakennusten energia tehokkuudesta, kunnossapitovastuista, korjausrakentamisesta, uudistuvasta talotekniikasta ja korjaushankkeiden päätöksentekomenettelystä Ajankohtaista koulutusta taloyhtiöpäättäjille Jäsenillämme on käytössään alan tuoreinta tietoa, sekä kiinteistöalaan erikoistuneiden asiantuntijoiden palvelut.
■ ■ ■
Suomen Kiinteistöliiton muodostavat 23 alueellista yhdistystä ja valtakunnallinen toimialajärjestö Suomen Vuokranantajat. Kiinteistöliittoon kuuluu yli 27 000 taloyhtiötä, joissa asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä.
Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi Puolalankatu 1 D, 4 krs, 20100 Turku www.kiinteistoliitto.fi/varsinais-suomi varsinais-suomi@kiinteistoliitto.fi puh 02 277 5150 Taloyhtiö.nyt on Kiinteistöliitto Varsinais-Suomen julkaisema teemalehti taloyhtiöiden asukkaille, hallituksille ja isännöitsijöille. Lehden sisältö rakentuu Kiinteistöliitto yhteisön artikkeleista ja sisällöistä. Julkaisu 25.10.2017 Julkaisija ja kustantaja: Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi ry Päätoimittaja: Juuso Kallio Taitto: Mediasepät Oy Painopaikka: Hämeen Lehtipaino, Hämeenlinna
Turun seudulla rakennetaan tänä vuonna lähes 4.000 uutta asuntoa. Määrä on huomattava, sillä se on noin kaksinkertainen verrattuna aikaisempien vuosien tasoon. Käynnissä olevassa ilmiössä on nähtävillä samoja piirteitä, kuin lähiörakentamisen aikaan. Asuntotuotannon pääpaino on erityisesti pienissä kerrostaloasunnoissa. Aluerakentamiseen nähden poikkeavaa on, että olemassa olevaa rakennuskantaa tiivistetään ja iso osa asunnoista myydään asuntosijoittajille. Tuetun asuntotuotannon osuus uudistuotannosta on kohtalaisen vähäinen. Noususuhdanteen aikana tämä vaikuttaakin järkevältä, sillä rakentajat rakentavat vapaarahoitteisia asuntoja niin paljon kuin niitä menee kaupaksi. Lisääntyvän tarjonnan pitäisi tutkijoiden mukaan myös vaikuttaa asumisen hintaan sitä laskevasti. Ainakaan toistaiseksi näin ei ole käynyt, koska erityisesti kaupunkikeskustoissa asunnoilla on entistä enemmän kysyntää. Monet taloyhtiöt ovat huomanneet rakentamisen kysynnän nousun. Osa alan toimijoista on kiinni uudisrakentamisessa. Tämän vuoksi tilaajan eli taloyhtiön on kiinnitettävä entistä enemmän huomiota korjausrakentamishankkeiden suunnitteluun ja aikataulutukseen. Korjaushanke tuo myös mahdollisuuksia osakkaille uudistaa kotiaan. Taloyhtiössä kannattaa nähdä vaivaa omistajien ja asukkaiden näkemysten selvittämiseksi ja käsitellä kokonaisuutta avoimesti. Omistajien tahtotilan kartoittamisen lisäksi on tärkeää selvittää riittävillä ja tarkoituksenmukaisilla tutkimuksilla rakennuksen teknistä kuntoa. Tämä tarkoittaa käytännössä useimmiten kuntoarviota ja huonoimmassa kunnossa olevien rakennusosien kuntotutkimuksia. Tyypillisimpiä kuntotutkimuskohteita ovat julkisivut, märkätilat, putkistot ja parvekkeet. Tulevien korjaushankkeiden ajoituksiin on aina kiinnitettävä huomiota, jotta asumiskustannukset saadaan pidettyä kohtuullisella tasolla. Hankkeiden lykkääminen voi johtaa tilanteeseen, jossa hankkeet ajautuvat päällekkäin. Rakennuskannan
ikärakenne, kiristyvät energiatehokkuusvaatimukset ja väestön ikääntyminen haastavat meitä suunnittelemaan hankkeet huolellisesti. Hankkeiden valmistelu ja liikkeellelähtö ovat aina kriittisiä vaiheita. Erityisen haastavia nämä ovat epävarmalle kertarakennuttajalle, kuten taloyhtiölle. Rakennushankkeeseen ryhtyvän on hankittava pätevä rakennuttamisesta vastaava projektipäällikkö. Vaikka yhtiö siirtää rakennuttamistehtävät projektipäällikön hoidettavaksi, on vastuu edelleen hankkeeseen ryhtyvällä. Korjausrakentamisen palveluprosessissa olisi vielä kehitettävää. Palveluntuottajan eli rakentajan näkökulmasta tämä olisi kannattavaa koska asiakkaat lopulta määrittävät yrityksen imagon. Hyvästä palvelusta hyötyvät myös taloyhtiöt jolloin taloyhtiön odotukset ja käytännön kokemukset kohtaavat todennäköisemmin. Palveluntuottajien on panostettava teknisen laadun lisäksi tuotannollisen ja toiminnallisen laadun kehittämiseen. Toiminnallisella laadulla tarkoitetaan palveluntuottajien toimintaa korjaustyön aikana. Tähän vaikuttavat palveluntuottajien asenteet, käyttäytyminen, toiminnan täsmällisyys, aikataululupausten pitävyys, viestintä ja sen oikeellisuus, työmaajärjestelyissä onnistuminen ja niin edelleen. Toiminnallisen laadun kokeminen on osin subjektiivista, mutta kokonaisuuden kannalta merkittävää. Vaikka korjaustyön tekninen laatu olisi hyvä, heikko toiminnallinen laatu saattaa johtaa siihen, että palvelu koetaan kokonaisuutena epäonnistuneeksi. Korjausrakentamisen laadun edistämiseen tarvitaan siis taloyhtiön tahtotilan kirkastamista ja palveluntuottajien palveluprosessien kehittämistä.
Kysyimme seudun 4 suurimman kaupungin edustajilta kysymyksen kaupunkien kasvaessa:
MILLÄ TAVALLA OLEMASSA OLEVA ASUTUS OTETAAN HUOMIOON, KUN KAUPUNKIRAKENNETTA TIIVISTETÄÄN? Turussa keskeisenä linjauksena kaupunkirakenteen tiivistämisessä on tehdä asioita avoimesti ja yhdessä asukkaiden kanssa. Rakentamisesta päätettäessä kaikkien mielipiteiden tulee olla päättäjien tiedossa ja yhtenä näkökulmana on aina rakentamisen vaikutuksen arviointi olemassa olevien asukkaiden kannalta. Kaupunki myös perustelee selkeästi kulloisetkin täydennysrakentamistarpeet. Yleispiirteiset lupaukset esimerkiksi palvelujen säilymisestä eivät yleensä riitä ainoana perusteena. Pyrimme siihen, että täydentäminen toisi aina konkreettisia hyötyjä myös olemassa olevalle asutukselle.
Kaarinan strategian yhtenä päämääränä on ekologisesti viihtyisä ympäristö, mikä tarkoittaa olemassa olevan taajaman kehittymistä tukevaa alueiden rakentamista. Kaupunkirakenteen kehittäminen pohjautuu selvityksiin väestörakenteesta. Täydentävä rakentaminen turvaa palvelujen saatavuuden, avaa joukkoliikenteen yhteyksiä sekä usein kohentaa ympäristön laatua. Varsinkin keskustassa lisärakentaminen on sujunut hyvässä yhteistyössä asukkaiden kanssa. Avainsanoina ovat tiedottaminen ja avoin keskustelu.
Jarkko Virtanen,
Harri Virta,
Naantalin tavoitteena on kasvaa noin 200 asukkaan vuosivauhtia. Uudisrakentamisesta suurin osa on täydennysrakentamista ja sijoittuu keskustaan tai sen tuntumaan. Joukkoliikenteen varteen ja palvelujen lähelle rakentamalla edistetään parhaiten julkisten ja kaupallisten palvelujen kehittymistä. Valmiin kunnallistekniikan lähelle rakentaminen on järkevää taloudellisesti ja ekologisesti. Manner-Naantalin uutta osayleiskaavaa valmisteltaessa täydennysrakentamisen mahdollisuuksia lisättiin. Uusi yleiskaava ohjaa hallitusti täydennysrakentamisen asemakaavoitusta. Täydennysrakentamista kaavoitettaessa lähiasukkaiden kuuleminen on tärkeää. Naantalissa on viime aikoina pidetty yleisötilaisuuksia jokaista asumisen täydennysrakennuskaavaa valmisteltaessa. Jouni Mutanen,
Raisiossa kaavoitetaan uutta rakennuskantaa tukeutuen olemassa olevaan infrastruktuuriin. Erityisen tärkeänä pidämme hyvää työmatkaliikenneyhteyttä, palveluverkon läheisyyttä sekä viihtyisää asuinympäristöä. Kaavoituksessa huomioidaan aiempi asutus myös kaupunki-ilmeen ja asumisviihtyvyyden kannalta. Raisio on esimerkiksi kaavoittanut lisärakennusoikeutta Lumparlaan kerrostaloyhtiöiden tonteille. Asuntoyhtiöt voivat halutessaan hyödyntää rakennusoikeuden lisääntymisestä saatavat tulot, mikäli hankkeita toteutetaan. Näin myös vanhempi asuntokanta saa kipeästi tarvitsemiaan korjauseuroja samalla kun kaupunkirakenne tiivistyy.
Turun apulaiskaupunginjohtaja
Naantalin kaupunginjohtaja
Kaarinan kaupunginjohtaja
Ari Korhonen,
Raision kaupunginjohtaja