Page 1


Korjaushanke haltuun

ii


Korjaushanke haltuun -kiertue 2014 - 2015 Kiinteistöliitto jäsenyhdistyksineen ja yhteistyökumppaneineen järjestää Korjaushanke haltuun -kiertueen lokakuusta 2014 maaliskuuhun 2015. Tapahtumakiertue kattaa 10 kaupunkia ja kiertueen tavoitteena on edistää asuintalojen korjaushankkeiden onnistumista. Tapahtumakiertue sisältää seminaariohjelman lisäksi yritysten näyttelyn. Seminaaripäivän ohjelma jakaantuu ammattilaisiltapäivään ja taloyhtiöiden hallituksille suunnattuun iltatilaisuuteen. Näyttely tarjoaa lisätietoa erilaisista korjaushankkeista, ratkaisuista ja materiaaleista sekä muista asuintalon korjaushankkeisiin liittyvistä asioista.

1

Korjaushanke haltuun


Otetaan korjaushanke haltuun! Taloyhtiön johdon ymmärrys rakennuttamisesta on onnistuneen korjaushankkeen edellytys. Korjaushanke haltuun -kiertueen tarkoituksena on parantaa taloyhtiöiden rakennuttamisosaamista sekä antaa työkaluja hallituksille ja isännöitsijöille viedä korjaushankkeet onnistuneesti maaliin asti. Kun korjaushankeen karikot tiedostaa, on ne mahdollista kiertää, ja lopputuloksena on hyvin hoidettu ja tyytyväinen taloyhtiö. Käsissäsi on Korjaushanke haltuun -kirja, josta löytyy paljon hyödyllistä materiaalia. Tutustu aiheeseen kuvitetun case-esimerkin kautta, seuraa luentoja esitysmateriaalin kanssa ja tee itsellesi muistiinpanoja sekä syvenny Korjaushanke haltuun -pikaoppaaseen. Tervetuloa mukaan!

Jari Virta kehityspäällikkö Kiinteistöliitto

Kristel Pynnönen vanhempi lakimies Kiinteistöliitto

Korjaushanke haltuun

2


Sisältö

Case: Asunto Oy Tuurillaseilaten s. 4 Luentojen esitysmateriaalit

s. 12

Korjaushankesanasto

s. 74

Lait ja asetukset

s. 76

Hallituksen pikaopas

s. 78

Kiertuekumppaneiden tarjontaa s. 91 Lisää tuotteita ja palveluita

s. 120

Kiinteistöliiton palvelut

s. 127

Kirjan toteutus

s. 128

3

Korjaushanke haltuun


Case: Asunto Oy Tuurillaseilaten

Seuraavilla sivuilla on esitelty elävään elämään osin pohjautuva tapaus siitä, kuinka taloyhtiön korjaushankkeessa kaikki ei mennyt niin kuin piti. Huolellisuutta ja asioiden selvittämistä olisi tässäkin taloyhtiössä tarvittu, tuurilla seilaamalla kun ei hyvään lopputulokseen päästä.

Korjaushanke haltuun

4


Tarina alkaa...

Asunto-osakeyhtiö Tuurillaseilaten päätti varsinaisessa yhtiökokouksessaan teettää parvekeremontin ja valtuutti hallituksen valitsemaan hankkeelle tekijän.

5

Korjaushanke haltuun


Urakoitsijan valinta Hallituksen puheenjohtaja löysi googlaamalla hankkeeseen urakoitsijaksi Mies ja Ämpäri Oy:n, jolla oli todella hienot nettisivut.

Korjaushanke haltuun

6


Ongelmia heti urakan alkuvaiheilla

Ennen urakan aloittamista mutta tarjouksen hyväksymisen jälkeen Mies ja Ämpäri Oy:n toimitusjohtaja otti yhteyttä taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaan ja ilmoitti, että heille oli sattunut urakkalaskennassa virhe - urakkahinta olisikin 15 % tarjoukseen kirjattua suurempi. Taloyhtiö suostui mukisematta tekemään sopimuksen 54 parvekkeen kunnostuksesta korotetulla hinnalla. Parvekkeiden kunnostus piti saada alkamaan mahdollisimman nopeasti ennen syksyä ja sateita. Urakkamuotona oli perinteinen kokonaisurakka.

7

Korjaushanke haltuun


Ongelmat jatkuvat...

Urakka alkoi ripe채sti, mutta pian huomattiin, ettei parvekkeita voitukaan kunnostaa suunnitellulla tavalla, vaan parvekelaatat olisi pit채nyt purkaa ja valaa uudet betonilaatat entisten tilalle.

Korjaushanke haltuun

8


Älä säästä suunnitteluvaiheessa Ongelma johtui parvekkeiden elastomeeripinnoitteesta, jota ei ollut mahdollista poistaa muutoin kuin purkamalla kokonaan vanha n. 5 cm paksuinen laatoitus. Taloyhtiössä oli säästetty suunnittelukustannuksissa, eikä teetetty rakennesuunnitelmia, josta parvekkeiden pintamateriaali olisi käynyt ilmi. Pinnoitetta ei olisi voinut havaita silmämääräisesti tarkastelemalla. Parvekekunnostuksen suunnitelmat tilattiin muutoinkin minimibudjetilla.

9

Korjaushanke haltuun


Urakkasopimuksen purku Mies ja Ämpäri Oy teki taloyhtiölle lisätyötarjouksen pintalaatan purku- ja valutyöstä 2501 euron hinnalla per parveke. Taloyhtiö ei suostunut tilaamaan lisätyötä, koska se katsoi, että urakoitsijalla on ollut mahdollisuus valita tarkoituksenmukainen työtapa. Lisäksi rakennustapaselityksessä urakoitsijan oli edellytetty tutustuneen rakennuskohteeseen ja kartoittaneen korjaustöiden laajuuden ennen urakkatarjouksen antamista. Osapuolet ajautuivat umpikujaan ja urakoitsija puhalsi pelin poikki sekä purki urakkasopimuksen. Työmaalla urakoitsija teki väliaikaiset suojaukset työn alla olleille parvekkeille.

Korjaushanke haltuun

10


Mihin kaikki johti?

Taloyhtiössä ihmeteltiin kuukausitolkulla miten näin oli päässyt käymään. Syksy ja rankkasateet tulivat ja saivat aikaan huomattavia vesivahinkoja, kun ulkopuolinen kosteus pääsi väliaikaisten suojausten petettyä sisälle asuntoihin. Jotta näin ei kävisi, kannattaa taloyhtiössä ottaa korjaushanke haltuun heti alusta alkaen! 11

Korjaushanke haltuun


Luentojen esitysmateriaalit Seuraavilta sivuilta lรถytyy Korjaushanke haltuun -luentojen esitysmateriaalit. Voit seurata luentoa, ja kirjoittaa itsellesi muistiinpanoja!

Korjaushanke haltuun

12


Sisältö

Korjaushankkeen osapuolet

s. 14

Tarpeesta toteutukseen

s. 20

Taloyhtiö tilaajana

s. 58

13

Korjaushanke haltuun


Osapuolet ja roolien määrittäminen Taloyhtiön johdon tärkein tehtävä korjaushankkeessa • Rakennushankkeeseen ryhtyvällä huolehtimisvelvollisuus (MRL 119 §) • Voi täyttää hankkimalla riittävän asiantuntemuksen työ- ja konsulttisopimuksin

• Korjaushankkeissa huolellisesti toimiva johto valitsee asiantuntevat henkilöt projektipäälliköksi, suunnittelijaksi ja valvojaksi • Riski vahingonkorvausvastuusta kasvaa, mikäli lähdetään omalla porukalla vetämään vaativaa projektia, laatimaan suunnitelmia tai valvomaan urakkaa

Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? • Taloyhtiön johdon (hallitus, isännöitsijä) tehtävänä on • valvoa sopimusosapuolten (projektipäällikkö, suunnittelija, valvoja) toimintaa • huolehtia tarvittavien päätösten oikea-aikaisesta tekemisestä yhtiössä (riittävät valtuudet hallitukselle) sekä • järjestää hankkeenaikainen tiedottaminen / viestintä • Mitä tapahtuu ja milloin • Kuka tekee ja mitä (mm. yhtiön edustaminen)

Korjaushanke haltuun

14


Osapuolet ja roolien määrittäminen Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? • Projektipäällikkö • vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta taloyhtiölle, joka tekee lopulliset päätökset vastuu perustuu konsulttisopimukseen • Rakennuttamistehtäviä ovat mm. • aikataulutus ja raportointi • hankkeen organisointi ja resursointi yhdessä hallituksen kanssa • yhteydenpito korjaushankkeen eri osapuoliin, viestintä • kilpailuttaminen, sopimusten laatiminen • maksuliikenteen kontrollointi jne.

Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? • Suunnittelija ja valvoja • vastaa konsulttisopimuksen perusteella tilaajalle oman työsuorituksensa asianmukaisuudesta

• Mikä KSE? • Yleiset sopimusehdot, nykyiset vuodelta 2013 - ei laki • Yleisiin sopimusehtoihin viitattava • Mahdollista viitata myös vanhoihin KSE 1995 sopimusehtoihin

• Ehdot on laadittu suunnitteluun, mutta soveltuvat myös valvonta- ja rakennuttajakonsulttipalveluihin • poikkeamistarpeet mietittävä

15

Korjaushanke haltuun


Suunnittelu ja valvonta Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty • Suunnittelusta ei taloyhtiön korjaushankkeessa kannata säästää • Laadukkaaseen suunnitteluun panostaminen on taloyhtiön etujen mukaista, koska • urakoitsijat voivat antaa parempia urakkatarjouksia, mikä tarkoittaa, että työnaikaisten lisätöiden ja potentiaalisten erimielisyystilanteiden määrä vähenee oleellisesti • Hyvällä suunnittelulla säästää aikaa ja rahaa!

Ammattitaitoa valvontaan • Taloyhtiön pitää palkata hankkeelle pätevä ammattivalvoja mielellään jo suunnitteluvaiheessa • Tehtävistä sovittava • Valvojan tehtävänä varmistaa, että korjaustyön toteutus vastaa teknisesti, laadullisesti ja kustannuksiltaan urakkasopimuksessa sovittua • Samalla valvoja voi seurata myös työturvallisuutta koskevien menettelyjen noudattamista (turvallisuuskoordinaattorina toimiminen) • Valvoja voi hoitaa myös maksuliikenteen seurantaa (maksupostien hyväksyminen): raha ei liiku ennen kuin työt on sovitusti tehty!

Korjaushanke haltuun

16


Osapuolet ja roolien määrittäminen Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä • Suurin osa taloyhtiöiden korjaushankkeista tehdään kokonaisurakkana • Pääurakoitsija kokonaisurakassa • vastaa urakkasopimuksen mukaisen työsuorituksen aikaansaamisesta sovitussa ajassa tilaajalle - vastuu perustuu urakkasopimukseen • vastaa täysin aliurakoitsijoiden toimista suhteessa tilaajaan

Mikä YSE? • Yleiset sopimusehdot, nykyiset vuodelta 1998 - ei laki • Laadittu uudisrakentamiseen, soveltuvat myös korjausrakentamiseen • Vaikkei sovellettaisikaan, vaikuttavat alan kauppatapana • Kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista osattava sopia, koska ei olemassa mitään ”urakkalakia”

17

Korjaushanke haltuun


Mikä turvallisuuskoordinaattori? Mikä turvallisuuskoordinaattori? • Taloyhtiön on nimettävä turvallisuuskoordinaattori hankkeeseen • Käytännössä turvallisuuskoordinaattoriksi valitaan rakennuttajan projektipäällikkö tai valvoja, EI URAKOITSIJAN EDUSTAJA

• Turvallisuuskoordinaattori huolehtii niin työmiesten kuin asukkaiden turvallisuudesta • Turvallisuuskoordinaattorin tehtävä on huomioida keskeiset turvallisuustehtävät jo tarjouspyynnössä niin selkeästi, että suunnittelija/urakoitsija voi ottaa ne huomioon tarjousta laatiessaan

• Taloyhtiön valvottava, että koordinaattori hoitaa tehtävänsä ja että tällä on riittävät toimivaltuudet

Korjaushanke haltuun

18


Ohje 1: Roolipeli • Taloyhtiön johdon selvitettävä itselleen, kuka johtaa/vetää projektia (esim. rakennuttajakonsultti, isännöitsijä, hallitus), mikä hankkeessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnittelijan tai valvojan työsarkaa • Hallituksella ja isännöitsijällä oltava näkemys hankkeen eri vaiheista ja visio hankkeen onnistuneesta maaliin saattamisesta • Sopijakumppaneiden kanssa tehdään kirjallinen sopimus

19

Korjaushanke haltuun


Tarpeesta toteutukseen

Korjaushanke haltuun

20


Rakentamisen johtaminen? • Rakennuttaminen • Taustaselvitykset (lähtötilanne + omistajan tahtotila) • Organisointi (kuka tekee mitäkin ja millä valtuuksilla) • Rakennuttamistehtävät hankkeen eri vaiheissa

• Rakentaminen • Varsinainen korjaustyönaikainen toiminta

Tarveselvitys • Lähtötilanteen arviointi ainakin teknisen kunnon ja talouden osalta • Tuloksena laaditaan korjausohjelma tms., josta osakkaat näkevät korjausten ajankohdat ja niiden vaikutukset asumiskustannuksiin

21

Korjaushanke haltuun


Korjausohjelma graafina

Korjaushanke haltuun

22


Tarveselvitys • Tarveselvityksessä perustellaan muutostarpeet ja hankkeiden tarpeellisuus • Yhtiökokouksessa taloyhtiön hallitus saa valtuudet käsillä olevan hankkeen valmisteluun, eli hankesuunnittelun aloittamiseen

23

Korjaushanke haltuun


Suunnitelmallinen kiinteistรถnpito

Korjaushanke haltuun

24


Hankesuunnittelu - tärkein vaihe • Organisointi • Pätevän projektipäällikön valinta • Rakennuttamistehtävien hoitaminen

• Hankesuunnittelu / hankeselvitys • Asettaa hankkeelle ajalliset, laadulliset, taloudelliset ja laajuutta koskevat tavoitteet • Vertaillaan soveltuvia korjausvaihtoehtoja • Arvioidaan hankkeeseen liittyviä riskejä • Laaditaan hankkeen viestintäsuunnitelma

• INFOTILAISUUS • Yhtiökokous • Hyväksytty hankesuunnitelma (projektiohjelma ja hankeohjelma) ja investointipäätös

25

Korjaushanke haltuun


Projektipäällikkö Ensimmäiseksi valitaan projektipäällikkö eli rakennuttamisesta vastaava • Taloyhtiön hallitus valitsee hankkeelle pätevän projektipäällikön yleensä isännöitsijän esityksestä • Projektipäällikkö vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta tilaajalle, joka tekee AINA lopulliset päätökset

Korjaushanke haltuun

26


Tavanomaisia rakennuttamistehtäviä • Ehdotukset hankkeen toteutuksen sopimusmuodoista ja urakkamuodoista • Hankkeen yleisaikataulun laatiminen • Suunnittelun järjestäminen (tarjouspyynnöt ja sopimukset) • Tarjouspyyntöasiakirjojen valmistelu (urakkaohjelma, urakkarajaliitteet...) • Asiakirjojen ristiriidattomuuden varmistaminen • Tarjouspyyntöjen toteutus • Urakkaneuvottelut ja urakkasopimukset • Työmaan johtamiseen liittyvät rakennuttajatehtävät • Työmaakokousten johtaminen • Tarvittavien katselmusten ja tarkastusten järjestäminen ja koordinointi • Tiedottamisen organisointi ja valvonta • Valvonnan johtaminen • Vastaanotto- ja takuutarkastukset sekä taloudellinen loppuselvitys

• Työmaan ja asumisen turvallisuuden suunnitteluun ja valvontaan liittyvät tehtävät

27

Korjaushanke haltuun


Hankesuunnittelu • Projektiohjelmassa esitetään hankkeen läpiviennille asetetut tavoitteet ja hankeohjelmassa hankkeen suunnittelulle asetetut tavoitteet • Käytännössä taloyhtiöiden hankesuunnitelma sisältää hankeohjelman ja projektiohjelman • Taloudelliset tehtävät, joihin kuuluu rahoituksen hankinta, rahoitusvaihtoehtojen vertailu ja hankkeen kustannusseuranta alistetaan yleensä isännöitsijälle

• Soveltuvista korjausvaihtoehdoista esitellään yhtiökokoukselle käsittelyä ja valintaa varten seuraavat seikat: • Hankekustannusarviot • Käyttöikäarvio • Tekniset ominaisuudet • Viranomaisvaatimusten täyttyminen • Riskianalyysi ja vastatoimet • Toteutustapa ja -aikataulu • Työnaikainen turvallisuus ja terveellisyys • Rakentamisenaikaiset asumisjärjestelyt • Rahoitussuunnitelma sekä vaikutus yhtiövastikkeeseen

Korjaushanke haltuun

28


Hankesuunnittelu • Ison korjaushankkeen toteutus on pitkä prosessi, jonka läpivientiin on varattava riittävästi aikaa • Korjaushankkeen urakkamuoto määräytyy yleensä sen perusteella, siirtääkö tilaaja hankkeen tehtävien suoritusvastuun urakoitsijalle hankesuunnittelun (HS) vai toteutussuunnittelun (TS) jälkeen ja missä laajuudessa • Korjaushankkeen hankesuunnittelu on yleensä tilaajan vastuulla urakkamuodosta riippumatta

29

Korjaushanke haltuun


Urakkamuodon valinta - ABC

Korjaushanke haltuun

30


Urakkamuodon valinta: maksuperuste

31

Korjaushanke haltuun


Kokonaishintaisen korjaushankkeen vaiheistus

Korjaushanke haltuun

32


Hankeohjelma Miksi hankeohjelma laaditaan? • Hankeohjelmasta suunnittelija saa käsityksen siitä, mikä on tilaajan tahtotila • Ilman hankeohjelmaa suunnittelu ohjautuu suunnittelijan oman näkemyksen mukaan • Hyvän hankeohjelman laadintaan on varattava riittävästi aikaa jotta osakkaiden tahtotila saadaan selville!

Kun yhtiökokouksessa on päätetty korjausvaihtoehdoista ja suunnitteluvaiheen aloittamisesta, projektipäällikkö kokoaa hankesuunnittelun päätökset hankeohjelmaksi, jossa esitetään esim: • Korjausvaihtoehdot yksilöitynä • Hankekustannusarviot • Käyttöikäarvio • Toteutusaikataulu ja toteutustapa (urakkamuoto) • Suunnittelussa ja urakkalaskennassa huomioitavat osakkaiden valintamahdollisuudet ja omat hankinnat • Rahoitussuunnitelma

Hankeohjelma on taloyhtiön yhtiökokouksen investointipäätös, joskin vasta urakkakilpailun jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa päätetään lopullisesti hankkeen käynnistämisestä 33

Korjaushanke haltuun


Toteutusmuodot Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta

Korjaushanke haltuun

34


Korjaushankkeen hankesuunnittelu

35

Korjaushanke haltuun


Suunnittelu - tärkeä! • Organisointi (valmisteluvaihe) • Tarjouspyynnön liitteenä hankesuunnitelma ja suunnitteluohjeet • Valitaan pätevät suunnittelijat ja valvojat • Sopimukset (tarjouspyyntö - tarjous - neuvottelu - sopimus)

• Suunnittelun ohjaus • Laadukas hankeohjelma johtaa asetettuihin tavoitteisiin • Tuotetaan tarvittavat asiakirjat

Suunnitteluvaiheen päätavoite: laadukkaat urakkalaskenta-asiakirjat • Voidaan jakaa karkeasti kahteen osaan: suunnittelun valmisteluvaihe ja suunnittelun ohjausvaihe • Suunnittelun valmisteluvaiheessa organisoidaan suunnittelu, pyydetään suunnittelutarjoukset, käydään sopimusneuvottelut ja valitaan suunnittelijat • Suunnittelun ohjauksella varmistetaan, että suunnitteluprosessi johtaa asetettuihin tavoitteisiin ja tuottaa hyväksyttävät tekniset ja kaupalliset asiakirjat

Korjaushanke haltuun

36


Suunnittelun ohjausvaihe Suunnittelun ohjausvaiheen tehtäviä: • Suunnittelukokousten järjestäminen ja dokumentointi • Suorittaa rakennuttajan turvallisuuskoordinaattorin tehtävät • Viranomaislupiin liittyvien toimien valvonta • Suunnittelun valvonta • Korjaustyönaikaisen asumisen huomioon ottaminen • Ratkaisuvaihtoehtojen vertailu

37

Korjaushanke haltuun


Suunnittelu Riskinarviointi suunnitteluvaiheessa • Pätevä suunnittelija osaa (tilaaja edellyttää!) laatia arvion suunnittelun ja rakentamisen aikaisista riskeistä ja vastatoimista • Riskeihin voidaan varautua jo suunnitteluvaiheessa ottamalla nämä asiat esille tarjouspyyntöasiakirjoissa • Tilaaja esittää vaatimuksen ja suunnittelijat määrittävät soveltuvat laadunvarmistustoimet • Erityisesti vastatoimien analysointi on riskienhallinnan keskeisimpiä elementtejä

Suunnittelusopimus • RT 13-10927 Suunnittelupalvelun tarjouspyyntö. Laatiminen • RT 13-10578 Konsulttisopimuksen laadinta • RT 80254 Konsulttitoimeksiannon tilaus / tilausvahvistus / sopimus • RT 13-11143 Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013

Korjaushanke haltuun

38


Suunnittelu Varsinainen suunnittelu jakaantuu kahteen osaan • Tekninen suunnittelu, jossa määritellään korjaushankkeen laatu ja laajuus

ja • Kaupallinen suunnittelu, jossa laaditaan korjaushankkeen toteuttamisen raamit ja urakoitsijan ohjausvälineet

• Suunnittelijat tekevät luonnokset laaditun hankeohjelman ja annettujen suunnitteluohjeiden perusteella • Luonnosten pohjalta laaditaan suunnitelmat ja viranomaisille tarkoitetut lupa-asiakirjat • Pääsuunnittelija hakee viranomaisluvan • Pääsuunnittelijan tehtävänä on tarkistaa, että eri suunnittelijoiden laatimat asiakirjat ovat yhteensopivia • Pääsuunnittelija ei vastaa yksittäisen erikoissuunnittelijan tekemien suunnitelmien sisällöstä

39

Korjaushanke haltuun


Korjaushankkeen suunnittelu

Korjaushanke haltuun

40


Rakentamisen valmistelu • Tarjouspyyntöasiakirjat • Urakoitsijoiden kartoitus • Valitse kokenut ja osaava urakoitsija • Referenssejä (taloyhtiökokemus!) • RALA-pätevyys tai muuten tunnettu luotettava kumppani

• Urakkaneuvottelut • Yleensä 2-3 urakoitsijaa • Osakkaiden lisä- ja muutostyöt jne.

• INFOTILAISUUS • Yhtiökokous • Urakkasopimuksen allekirjoitus

Hankekohtaiset asiakirjat A. Tekniset asiakirjat

B. Kaupalliset asiakirjat

• Sopimuspiirustukset • Työselostukset • Selostukset • Turvallisuus- ja terveellisyysselvitykset • Purku- ja suojauspiirustukset • Laatuvaatimukset • Tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset ym.)

• Sopimus • YSE 1998 • Urakkaohjelma • Urakkarajaliite • Tarjouspyyntökirje • Tarjouslomake • Turvallisuusasiakirja • Yksikköhintaluettelo (lisä- ja muutostöiden varalle)

41

Korjaushanke haltuun


Urakka-asiakirjojen rakenne

Korjaushanke haltuun

42


Rakentamisen valmistelu Rakentamisen valmisteluvaihe, osa 1 • Rakentamisen valmistelussa organisoidaan rakentaminen, kilpailutetaan rakentamistehtävät, käydään sopimusneuvottelut sekä tehdään urakka ja hankintasopimukset • Tarjouspyyntöasiakirjojen kokoaminen ja valmistelu 1) Tarjouspyyntökirje ja tarjouslomake 2) Urakkaohjelma ja urakkarajaliite 3) Turvallisuusasiakirja (RT 16-10699, RT 10-10898) 4) Yksikköhintaluettelo (lisä- ja muutostöiden varalle) 5) Tekniset asiakirjat (piirustukset, työselostukset ym.)

43

Korjaushanke haltuun


Rakentamisen valmistelu Rakentamisen valmisteluvaihe, osa 2 • Purkutöiden, suojausten ja käytönaikaisen asumisen huomioon ottaminen tarjouspyyntöasiakirjoissa • Urakkaneuvotteluiden käyminen ja dokumentointi • Osakkaiden lisä- ja muutostyöt • Maksuerätaulukoiden, vakuutusten yms. tarkastaminen • Tarjouspyyntö taloudellisesti vakaille ja riittävän liikevaihdon omaaville yrityksille • Pyri valitsemaan pääurakoitsijaksi rakennusliike

Rakentamisen valmisteluvaihe, osa 3 • Viestintäsuunnitelman tarkistus rakentamisvaiheen osalta • Kulkuluvat ja kulkulupaluettelo sekä veronumerot • Lisä- ja muutostöiden hallinta (kuka päättää ja miten tehdään) • Työmaan yleisistä toimintatavoista sopiminen (urakkaohjelma) • Projektipäällikkö laatii rakentamispäätösesityksen, josta muistio yhtiökokouskutsun liitteenä • Yhtiökokous päättää rakentamisen aloittamisesta

Korjaushanke haltuun

44


Valvonta korjaushankkeessa • Hyvän lopputuloksen varmistamiseksi tulee jokaiseen korjaushankkeeseen luoda toimiva valvontaorganisaatio • Valvontasuunnitelmaan ja dokumenttien hallintaan tulee kiinnittää erityistä huomiota • Valvojien valinta tehdään yleensä suunnitteluvaiheessa • Valvojan valinta/kutsuminen (hallitus hyväksyy) • Valvojan valtuuksista päättäminen (hallitus päättää) • Valvojan sopimuksen laatiminen

Valvontasuunnitelman sisältö • Hanketiedot • Valvonnan organisointi • Valvonnan tehtävät, vastuut ja valtuudet • Kokoukset ja katselmukset • Dokumentointi, projektipalaverit ja raportointi • Vastaanoton ja käyttöönoton valvonta • Takuuajan valvonta • Arkistointi

45

Korjaushanke haltuun


Sopimusehdon valinta

Korjaushanke haltuun

46


Sopimus Urakkasopimus Urakoitsijan kanssa tehdään aina kirjallinen sopimus • RT 16-10669 Rakennusurakkasopimuksen laatiminen • RT 16-10703 Pienurakkasopimuksen laatiminen, talonrakennustyöt

Valvontasopimus • RT 16-10745 Valvontasopimuksen laatiminen • RT 16-11121 Talonrakennustyön työmaavalvonnan tehtäväluettelo • RT 16-11123 Talotekniikkatöiden valvonnan tehtäväluettelo • RT 80282 Rakennustyön valvontasopimus • RT 80283 Talotekniikkatöiden valvontasopimus

47

Korjaushanke haltuun


Korjaushankkeen valmistelu

Korjaushanke haltuun

48


Rakentaminen • Aloituskatselmus/kokous • Luovutetaan rakennusalue urakoitsijalle • Varmistetaan aloitusedellytykset • Sovitaan käytännön järjestelyistä • Todetaan avoimien asioiden tila

• Rakennusvalvonnan aloituskokous • Vastaava työnjohtaja (VTJ) kutsuu kokoon • Laadunvarmistusasiat • Ketkä edustavat taloyhtiötä jne.

• Työmaakokoukset • Osapuolien tärkein edunvalvontakokous

• Valvoja valvoo taloyhtiön etuja • Loppukatselmus

Rakentamisen ohjausvaiheen tehtäviä: • Aloituskatselmuksen järjestäminen • Välitavoitteet • Suunnittelu- ja työmaakokousten järjestäminen • Edunvalvonta (reklamointi ja vastineet) • Katselmusten ja tarkastuksien järjestäminen • Urakoitsijoiden esittämien valintojen tarkastaminen ja hyväksyminen • Maksuerälaskujen tarkastaminen (valvojat!) • Lisä- ja muutostöiden teettäminen ja hyväksyttäminen • Valvontasuunnitelman laadinta ja toteutumisen seuranta

49

Korjaushanke haltuun


Vastaan- ja käyttöönotto • Aikataulutus • Ennakko-, vastaanotto- ja jälkitarkastus • Taloudellinen loppuselvitys • Käyttöönoton opastus • Hankeselvitys osakkaille • Takuuajan jälkeisten korjausten vastuuttaminen

Korjaushanke haltuun

50


Korjausrakentaminen

51

Korjaushanke haltuun


Vastaan- ja käyttöönotto • Tarkistetaan, että korjaustyö on tehty suunnitelmien mukaan, ja että korjatut laitteistot ja järjestelmät toimivat suunnitellulla tavalla • Vastaan- ja käyttöönottovaiheen tehtäviä: • Laitejärjestelmien ja rakenteiden tarkastukset • Urakoitsijan itselleluovutusmenettely / ennakkotarkastus • Vastaanotto- ja jälkitarkastusten aikatauluttaminen, järjestäminen ja dokumentointi • Viranomaistarkastukset • Luovutusmateriaalin tarkastaminen • Työn tuloksen hyväksyminen tai hylkääminen

Korjaushanke haltuun

52


Taloudellinen loppuselvitys Taloudellinen loppuselvitys (YSE 73 §) • Taloudellisessa loppuselvityksessä tarkastetaan tilaajan ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne • Taloudellinen loppuselvitys pidetään yleensä noin kuukauden päästä vastaanottotarkastuksesta. Siihen mennessä molempien osapuolten on ollut määriteltävä toisiinsa kohdistuvat vaatimukset. Urakoitsija esittää lopputilityksen, jota tilaaja kommentoi • Loppuselvitystilaisuudesta laaditaan aina pöytäkirja (RT 80285), jonka molempien osapuolten tulee hyväksyä

53

Korjaushanke haltuun


Takuu TAKUU (YSE 74 §) • Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) mukaan urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jotka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne voidaan katsoa urakoitsijan vastattaviksi virheiksi ja puutteiksi • Takuuaika kestää 2 vuotta

Vastuu takuuajan jälkeen (YSE 70§) • Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen sellaisista virheistä, joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai olevan seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä ja joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana • Tästä vastuusta urakoitsija on vapaa, kun kymmenen vuotta on kulunut rakennuskohteen vastaanottamisesta tai, mikäli vastaanottotarkastusta ei ole pidetty, siitä päivästä, jolloin rakennuskohde on otettu käyttöön

Korjaushanke haltuun

54


Vastaan- ja käyttöönotto

55

Korjaushanke haltuun


Tilaajan / rakennuttajan velvollisuuksia Lait ja asetukset • Huolehtimisvelvollisuus (MRL 119§) • Työturvallisuuslaki • Tilaajavastuulaki, www.hankinnat.fi tai www.tilaajavastuu.fi • Hankintalaki, www.hankinnat.fi (Uusi hissi -> ARAn ja kunnan avustus ≥50 %) • Ilmoitusvelvollisuus • Muut maankäyttö- ja rakennuslaissa täsmennetyt vaatimukset, kuten suunnittelijoiden ja työnjohtajien kelpoisuusvaatimukset

Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) • Tiedonantovelvollisuus • Sopimusosapuolten on voitava luottaa toisen osapuolen antamiin tietoihin (urakoitsijoilla vastaavasti selonottovelvollisuus)

• Myötävaikutusvelvollisuus • Luvat, suunnitelmat, hankinnat, katselmukset jne.

• Maksuvelvollisuus (päävelvollisuus) • Valvoja tarkistaa laskun sopimuksenmukaisuuden ja tehdyn työn, mutta laskun hyväksyy tilaaja tai tämän valtuuttama edustaja

• Muut YSEssä täsmennetyt velvollisuudet, kuten valvonta-, laadunvarmistus-, työmaanjohto- ja vakuudenantovelvollisuus

Korjaushanke haltuun

56


Yhteenveto • Panostakaa lähtötilanteen selvittämiseen • Aina hankkeen organisointi • Pätevän henkilöstön hankinta (MRL 119§) • Toimeksiannon selkeys ja yksiselitteisyys • Sopimusten sisältöön kiinnitettävä huomiota • Hankesuunnitteluvaiheessa kannattaa vertailla soveltuvia vaihtoehtoja • Suunnittelun ohjaukseen kannattaa panostaa • Panosta asukasviestintään ja valvontaan • Huoltokirja käyttöön!

57

Korjaushanke haltuun


Taloyhtiö tilaajana Metsään meni… • Millaisia vahinkoja taloyhtiöille on sattunut? • Valittu ”väärä” urakoitsija • Urakkaa ei ole valvottu • Hyväksytty väärä hinta -> lisätyö • Korjauksissa viivytelty • Remonttitarjouksia ei ole pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta • Avustuksia ei ole haettu

Korjaushanke haltuun

58


Kumppaneiden valinta ja kilpailuttaminen Kilpailuttamisessa huomioitava • Reilun pelin pelisääntöjä noudatettava • Urakoitsijoita kohdeltava tasapuolisesti ja noudatettava tarjouspyynnössä ilmoitettuja valintaperusteita • Tinkimiskierros ei kuulu reiluun rakennuttamiseen

• Yleisiä taloyhtiöiden valintakriteerejä ovat urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky sekä resurssit • Syytä selvittää myös urakoitsijoiden luottotiedot

• Taloyhtiön ei kuitenkaan pidä sitoutua noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16-10182) • Periaatteet mm. velvoittavat valitsemaan halvimman tarjouksen ja kieltävät tinkimisen

Kilpailuttamisessa huomioitava • KKO 1999:48: kun tarjouspyynnössä oli sitouduttu noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita, johti hintaneuvottelukierros vahingonkorvausvastuuseen • Jos halutaan muutoin noudattaa em. periaatteita, mutta valita työhön taloyhtiön mielestä parhaiten sopiva urakoitsija, tulee tarjouspyyntöön yhtiön edun nimissä selkeästi kirjata, että • ”Tilaaja pidättää oikeuden valita kokonaistaloudellisesti parhaan / edullisimman urakoitsijan.”

Ohje 2: Ei iltalypsyä • Ns. tinkimiskierros ei ole reilun pelin hengen mukaista rakennuttamista ja johtaa vain siihen, että urakoitsija keksii korjauksen aikana kaikenlaista urakkaan kuulumatonta ja pyrkii laskuttamaan näistä töistä taloyhtiötä lisätöinä 59

Korjaushanke haltuun


Urakkakilpailutuksen järjestäminen • Hallitus tekee tarjouspyynnöt riittävälle määrälle (yleensä 3-5) päteviä ja sopivia urakoitsijoita • Hallitus yhdessä projektipäällikön kanssa päättää keneltä tarjoukset pyydetään, käytännössä projektipäällikkö kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat ja hallitus hyväksyy ne

• Tarjouspyynnössä asetetaan määräaika tarjousten antamiseen • Tarjouspyynnössä määritettävä myös riittävän pitkä tarjousten voimassaoloaika, jotta urakkaneuvottelut ehditään käydä ja valinta tehdä tarjousten voimassa ollessa

• Tarjouspyyntöön • otetaan maininta YSE 1998 soveltamisesta • kirjataan mahdolliset YSE-ehdoista poikkeamiset, jotta urakoitsijat voivat huomioida ne tarjouksessaan

• Tarjouspyynnössä • pyydetään yksikköhinnat ajatellen osakkaiden mahdollisesti teettämiä omia lisä- ja muutostöitä (eivät kuulu yhtiön urakkaan) • velvoitetaan urakoitsija käymään työmaalla ennen tarjouksen antamista • otetaan huomioon mm. työturvallisuussäännökset ja rakennusalan tiedonantovelvollisuutta (1.7.2014 ->) koskevat säännökset • urakoitsija määritettävä päätoteuttajaksi

• maininta, jos sitovan sopimuksen halutaan syntyvän vasta urakkasopimuksen allekirjoituksella

Korjaushanke haltuun

60


Urakkakilpailutuksen järjestäminen • Neuvottelut käydään yleensä 2-3 parhaiten tarjouskriteerit täyttäneen urakoitsijan kanssa • Neuvotteluissa on varmistettava, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyyntöasiakirjojen sisällön • Jos esimerkiksi halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen ero on yli 20 %, on tarkkaan selvitettävä, pitääkö tarjous varmasti sisällään kaikki yhtiön tarjouspyynnössä määrittämät asiat

• Jos valintakriteerinä halvin hinta, neuvottelut yhden kanssa kerrallaan

Ohje 3: Marssijärjestys urakoitsijan valinnassa • Yhtiökokous valtuuttaa hallituksen käymään neuvottelut ja tekemään päätöksen urakoitsijan valinnasta

tai • Hallituksella valtuudet käydä neuvottelut, mutta lopullinen päätös urakoitsijan valinnasta tapahtuu yhtiökokouksessa

61

Korjaushanke haltuun


Kilpailutus ja tilaajavastuulaki Kilpailutus ja tilaajavastuulaki • Tilaajalla (esim. taloyhtiö) velvollisuus selvittää, onko urakoitsija täyttänyt yhteiskunnalliset velvoitteensa • Poikkeus: jos sopimussuhteen arvo alle 7 500 euroa (alviton hinta)

• Selvitykset saa ilmaiseksi esim. tilaajavastuu.fi -palvelusta • Pyydettävä sopimuskumppanilta jo ennen sopimuksen tekemistä • selvitykset saavat olla max 3 kk vanhoja • jos sopimus voimassa yli 12 kk, pyydettävä todistukset veroista ja eläkemaksuista aina 12 kk:n välein • selvitykset säilytettävä 2 vuotta urakan päättymisestä

• Laiminlyöntimaksu rakennustoiminnassa 16 000-50 000 euroa

Ohje 4: Luotettava kumppani? • Taloyhtiö edellyttää tarjouksenantajilta tilaajavastuulain mukaisia tietoja jo kirjallisessa tarjouspyynnössä • Taloyhtiö valikoi urakkaneuvotteluihin vain sellaiset tarjouksentekijät, joiden tilaajavastuutiedot ovat kunnossa • Urakkasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä tarkistetaan vielä tilaajavastuutiedot sekä liitetään tilaajavastuuraportti urakkasopimukseen • Pitkäkestoisessa sopimuksessa muistettava tarkastaa vuoden välein eläkevakuutus- ja verotiedot • Säilytetään asiakirjoja 2 vuotta urakan päättymisestä

Korjaushanke haltuun

62


Miten urakkasopimus syntyy Tarjouspyyntö -> tarjous -> sopimus • Tarjoukseen saadaan hyväksyvä vastaus = sitova urakkasopimus • Yhtiön edun mukaista sopia, että sitova sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella (maininta tarjouspyynnössä)

• Antamalla tarjouksen urakoitsija sitoutuu suorittamaan tarjouspyynnössä määritellyn työn ilmoittamallaan hinnalla • Huolella laaditut suunnitelmat -> myöhemmin vähemmän lisätöitä

• Jos tarjouspyynnössä varattu määräaika tarjousten jättämiselle, sitovuus alkaa määräajan päätyttyä • Tämän jälkeen tarjouksen peruuttaminen ei enää mahdollista

Tarjouspyyntö -> tarjous -> sopimus • Valitettavan tyypillistä, että urakoitsija poikkeaa tarjouksessaan tarjouspyynnössä määritetyistä ehdoista • Tarjoukset saatava vertailukelpoisiksi (neuvottelut) • Taloyhtiön kannalta tärkeää selvittää poikkeamat urakkaneuvotteluissa

• Virheellinen tarjous • sitoo tarjouksen tekijää, jollei tilaaja ole huomannut / ei olisi pitänytkään huomata virhettä

• Taloyhtiöllä tiedonantovelvollisuus, urakoitsijalla selonottovelvollisuus

63

Korjaushanke haltuun


Tarjouspyyntöasiakirjat selkeiksi KKO 2007:5: Epäselvät tarjouspyyntöasiakirjat • Urakoitsija oli urakkatarjousta tehdessään valinnut tilaajan rakennusselostuksessa mainituista kahdesta vaihtoehdosta halvemman • Rakennuttaja oli tarkoittanut kalliimpaa • Suunnitteluasiakirjojen ja niihin liittyvän urakkaneuvottelun perusteella urakoitsija oli tarjousta tehdessään voinut perustellusti lähteä liikkeelle siitä, että kaksi vaihtoehtoa • Urakoitsijalla oikeus korvaukseen kalliimman vaihtoehdon toteuttamisesta = lisätyö, jonka urakoitsija sai laskuttaa -> Tarjouspyyntöasiakirjat oltava selkeät ja yksiselitteiset

Korjaushanke haltuun

64


Tiedonantovelvollisuus Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus • Urakkatiedot • Rakentamispalvelun tilaajan (taloyhtiön) velvollisuutena ilmoittaa • Tehtävä voidaan sopimuksin siirtää esim. rakennuttajakonsultille

• Rakennustyömaan urakkatietoina annetaan tietoja ilmoittajasta, urakoitsijasta ja urakasta • Muun muassa työmaatiedot ja urakkaa koskevat tiedot (laskutettava määrä, ennakkomaksu, urakkasumma, urakan alku- ja loppupäivä)

• Ilmoitettava kuukausittain

• Työntekijätiedot • Ilmoitusvelvollisuus päätoteuttajalla, pääasiallista määräysvaltaa käyttävällä työnantajalla tai näiden puuttuessa rakennuttajalla -> Urakkasopimuksessa urakoitsija on syytä nimetä päätoteuttajaksi • Ilmoitettava kuukausittain

• Ilmoitusvelvollisuutta ei ole jos sopimuksen arvo (ilman arvonlisäveroa) on 15.000 € tai alle

Ohje 5: Pilkkua saa ja pitää viilata • Kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista osattava sopia • Projektipäällikön osaamista kysytään: Osaava vetäjä korjaushankkeen ruorissa on välttämättömyys

65

Korjaushanke haltuun


Korjaushankkeen läpivienti ”Korjaushankkeen läpivienti päätöksenteon näkökulmasta – asia, jonka hoitamiseen ei voi palkata ammattilaista!” Toimivalta hallituksen ja yhtiökokouksen välillä • Hallitus valmistelee asiat yhtiökokoukselle, hoitaa kilpailutukset ja urakkaneuvottelut yhtiökokousten valtuutuksien rajoissa sekä panee täytäntöön yhtiökokouksen päätökset • Yhtiökokous tekee kaikki isot päätökset: päättää hankesuunnittelun ja suunnittelun aloittamisesta, varsinaisesta toteutukseen ryhtymisestä ja asettaa raamit ja periaatteet hankkeelle sekä sen sisällölle • Enemmistöpäätös pääsääntönä

Kustannusten jakautuminen osakkaiden kesken • Pääsääntö: kaikki osakkaat osallistuvat yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaisesti sekä kunnossapitoon että uudistuksiin • Katetaanko hoito- vai pääomavastikkeella? • Mitä YJ sanoo? Onko peruste sama vai eri? Onko kertoimia? Poismaksuoikeus? • AOYL:n olettamasäännös siitä, mitä pääomavastikkeella katetaan • Hankesuunnittelusta lähtien kustannukset menee samalla vastikkeella!

• Maksuvelvollisuuden muuttaminen saattaa tulla sovellettavaksi (esim. hyvitys, tasajako)

Korjaushanke haltuun

66


Tärkeä huomioida Tärkeä huomioida jo hankkeen alussa • Onko huoneistoissa tehty kunnossapito- tai muutostöitä, joiden takia • osakkaita pitää AOYL:n mukaan hyvittää • joudutaan poistamaan tai palauttamaan osakkaan lisärakenteita tai sisustuksellisia lisäyksiä • Vain perustaso ennallistetaan yhtiön kustannuksella, muutostyötaso osakkaan kustannuksella

• Kuinka moni osakas aikoo teettää lisä- ja muutostöitä korjaushankkeen yhteydessä • Urakkaan sisällytetään vain sellaisia töitä, jotka tehdään kaikille samantasoisina • Yksikköhinnat selvitettävä tarjoyspyynnössä • Yksilöllisten pinnoite- ja kalusteratkaisujen käsittely

• Laadun nostamisesta kukin osakas sopii suoraan urakoitsijan kanssa

67

Korjaushanke haltuun


Päätökset yhtiökokouksissa Päätökset yhtiökokouksissa 1) Yhtiökokous: Päätös hankesuunnittelusta + rahoitus • Mitä tehdään, mitkä tavoitteet

2) Yhtiökokous: Päätös hankeohjelman hyväksynnästä (korjausvaihtoehdot), toteutussuunnitteluvaiheen aloittamisesta + rahoitus • Miten tavoitteet toteutetaan

3) Yhtiökokous: Päätös hankkeen toteuttamisesta (rakentamispäätös) + rahoitus (+ urakoitsijan valinta) • Mahdolliset hyvitysperiaatteet • Huoneistokohtaisten lisä- ja muutostöiden toteuttamisperiaatteet

4) Yhtiökokous: Taloudellinen loppuselvitys • Infotilaisuus ennen yhtiökokousta: asian esittely - sulattelu - päättäminen

Ohje 6: Päätökset kertaheitolla pakettiin 1) Varsinaisen kunnossapitotoimen/uudistuksen toteuttamispäätös (+ urakoitsijan valinta) 2) Hankkeen rahoituspäätös • Lainanottovaltuudet hallitukselle, enintään xxxx euroa • Vakuudet pankille (kiinnitysten hakeminen, panttaussuostumus)

3) Päätös vastikeosuuksista ja kertasuorituksista • Millä tavalla osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan vastiketta päätetyn kunnossapitotoimen/uudistuksen rahoittamiseksi • Milloin osakkaat voivat maksaa huoneistokohtaisen osuuden pois (hankeosuus vai lainaosuus)

4) Päätös hallituksen valtuuttamisesta jatkotoimiin tarvittavassa laajuudessa 5) Päätös tarvittavien rahastojen perustamisesta 6) Muuta? Korjaushanke haltuun

68


Malli yhtiökokouskutsusta Asunto Oy Mallitalo Mallikatu 5 12345 Mallila KUTSU YLIMÄÄRÄISEEN YHTIÖKOKOUKSEEN Aika: Keskiviikko 1.12.2013 kello 18.00 Paikka: Taloyhtiön saunaosasto Mallikatu 5, 12345 Mallila Kokouksessa käsitellään: 1) Päätetään yhtiön kylpyhuoneiden saneeraamisesta Hallitus esittää, että päätetään kylpyhuoneiden saneeraamisesta 10.11.2013 infotilaisuudessa ja tämä kokouskutsun liitteessä (liite 1) esitetyllä tavalla. Hankkeen toteutusta varten päätetään antaa hallitukselle valtuudet ottaa enintään 200 000 euron laina sekä hakea ja pantata riittävä määrä panttikirjoja em. lainan vakuudeksi. Päätetään osakkaiden vastikeosuuksista, jotka määräytyvät yhtiöjärjestyksen mukaan. Laskettuna 200 000 eurolla vastikeosuus on 90 euroa/m² ja pääomavastikkeen suuruus on 0,75 euroa/m²/kk. Lainaosuuksien poismaksuoikeus on yhtiöjärjestyksessä esitetyllä tavalla ja lainaosuus on mahdollista maksaa pois hallituksen määräämänä ajankohtana sen jälkeen, kun hanke on saatettu loppuun ja kustannusosuudet varmistuneet. Päätetään valtuuttaa hallitus kilpailuttamaan ja valitsemaan urakoitsija, tekemään tarvittavat urakka- ja muut sopimukset. 2) Päätetään lainanlyhennysrahaston perustamisesta Päätetään perustaa lainanlyhennysrahasto ja rahastoida enintään tilikauden aikana tapahtuneet lainanlyhennykset lainanlyhennysrahastoon. Valtuutetaan hallitus päättämään täsmällinen rahastoitavien lainanlyhennysten määrä. ASUNTO OY MALLILA HALLITUS 69

Korjaushanke haltuun


Urakan-/takuunaikaisia huomioita • Korjaushankkeen aikainen vakuutusturva kuntoon • Työmiehiä ei näy työmaalla -tilanteen estäminen riittävillä viivästyssakoilla -> otetaan sopimuksessa huomioon • Maksuposti sovittava takapainotteisesti • Viimeinen maksuposti maksetaan ja rakennusajan vakuus vapautetaan vasta sen jälkeen, kun kaikki sovitut työt ja korjaukset on hyväksytysti tehty

• Hallitus tekee yhtiökokoukselle lopputilityksen hankkeesta • Viimeistään päätetään osakkaiden vastikeosuuksista ja kertasuorituksista

Korjaushanke haltuun

70


Urakan-/takuunaikaisia huomioita • Reklamointi (= virheilmoitus) viivytyksettä ja aina kirjallisesti • Pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijasta (kokonaisurakka) • Takuuajan vakuuden vapautuminen pitää estää, jos taloyhtiöllä vaatimuksia urakoitsijalle • Takuuaikana virheen korjaamista koskevien vaatimusten esittäminen helppoa - takuuajan jälkeen erittäin haasteellista • Näyttötaakan jakautuminen takuuaikana ja takuuajan jälkeen erilainen

• Asiantuntijan puoleen kääntyminen ajoissa

Ohje 7: Pidä puolesi taloyhtiö • Vastaanotto- ja takuutarkastuksissa kirjattava virheet pöytäkirjaan sekä sovittava • Kuka tekee? • Mitä tekee? • Milloin tekee? • Miten tsekataan, että sovitut asiat tehty?

71

Korjaushanke haltuun


Metsään meni... mutta ei mene enää Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää? • Valittu ”väärä” urakoitsija • Taloyhtiöllä oltava selvät valintaperusteet, ei tuijoteta pelkkää hintaa • Selvitetään urakoitsijan referenssit ja taustat, mm. luottotiedot, huolella

• Urakkaa ei ole valvottu • Hankitaan ammattilainen valvojaksi • Ei valvota itse – vahinkoriski kasvaa merkittävästi

Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää? • Hyväksytty väärä hinta -> lisätyö • Hyvät suunnitelmat -> paremmat tarjoukset -> ennakoitava hinta ja vähemmän riitoja

• Korjauksissa viivytelty • Yhtiön vastuun selvittäminen yksittäisissä korjauksissa ajoissa • Suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon panostaminen

Korjaushanke haltuun

72


Metsään meni... mutta ei mene enää Miten alussa mainitut vahingot olisi voitu välttää? • Remonttitarjouksia ei pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta • Kilpailutetaan urakka • Kohdennetaan tarjouspyynnöt vain päteville ja sopiville urakoitsijoille • Hallitus paneutuu myös itse potentiaalisten urakoitsijoiden kartoittamiseen

• Avustuksia ei ole haettu • Ennakoidaan - selvitetään ja haetaan avustukset • Hallituksen hyvä myös varmistaa, että todella haettu

73

Korjaushanke haltuun


Sanasto Kuntoarvio, PTS, korjausohjelma – mitä näillä tarkoitetaan ja miten ne poikkeavat toisistaan? Mikä on hankeohjelma ja mitä tarkoitetaan huoltokirjalla? On hyvä, jos taloyhtiöiden osakkaat, hallitukset ja isännöitsijät puhuisivat samaa kieltä taloyhtiöiden asioita hoitaessaan. Hankeohjelma

Asiakirja, johon on kirjattu korjaushankkeen suunnittelua koskevat tavoitteet

Hankepäätös

Yhtiökokouksen tekemä päätös hankesuunnittelun aloittamisesta

Hankeselvitys osakkaille

Hallituksen yhtiökokouksessa tekemä loppuyhteenveto osakkaille hankkeen toteutuksesta

Huoltokirja

Asiakirja, joka sisältää kiinteistön perustiedot ja johon aktiivisesti kirjataan kiinteistön ylläpitoon liittyvät toimenpiteet

Korjaushanke haltuun

74


Kiinteistöstrategia

Taloyhtiön kiinteistön kunnossapitoa koskeva tahtotila

Korjausohjelma

Taloyhtiön kunnossapitoa ohjaava PTS:n pohjautuva suunnitelma, jossa otetaan huomioon tekniset ja taloudelliset näkökulmat sekä osakkaiden toiveet

Kuntoarvio

Kiinteistön kunnon aistinvarainen selvittäminen rakenteita rikkomatta, korjaustarpeiden arviointi ja raportointi KH-kortin 90-00294 määrittämällä tavalla

Projektiohjelma

Asiakirja, johon on kirjattu korjaushankkeen läpivientiä (aikataulu ja toteutustapa) koskevat tavoitteet

Kunnossapitosuunnitelma (PTS) Teknisen asiantuntijan laatima pitkän aikavälin suunnitelma korjaus- ja kunnossapitotoimien ajoittamisesta Taloudellinen loppuselvitys

Kokous, jossa tarkastetaan taloyhtiön ja urakoitsijan välisten maksujen lopullinen tilanne

Tarveselvitys

Asiakirja, jossa perustellaan taloyhtiön rakennuksen korjaamis- ja kunnossapitotarve

Turvallisuuskoordinaattori

Taloyhtiön korjaushankkeeseen nimeämä taloyhtiön turvallisuusvelvoitteista huolehtiva henkilö, tyypillisesti projektipäällikkö tai valvoja

Lue lisää: www.taloyhtio.net/korjaushanke/sanasto 75

Korjaushanke haltuun


Lait ja asetukset TALOYHTIÖN KORJAUSHANKKEESEEN LIITTYVIÄ KESKEISIÄ LAKEJA JA ASETUKSIA: Asunto-osakeyhtiölaki (AOYL, 22.12.2009/1599) Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL 5.2.1999/132) Maankäyttö- ja rakennusasetus (MRA, 10.9.1999/895) Laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä (22.12.2006/1233) Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus (Verohallinnon ohje)

Korjaushanke haltuun

76


Työturvallisuuslaki (23.8.2002/738) Valtioneuvoston asetus rakennustyön turvallisuudesta (26.3.2009/205) Laki veronumerosta ja rakennusalan veronumerorekisteristä (9.12.2011/1231) Laki verotusmenettelystä (18.12.1995/1558) Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (OikTL, 13.6.1929/228) Lue lisää: www.taloyhtio.net/korjaushanke/lait

77

Korjaushanke haltuun


Hallituksen pikaopas

Kiinteistöliitto on laatinut taloyhtiöiden hallitusten käyttöön Korjaushanke haltuun -pikaoppaan, josta löytyy paljon hyödyllistä ja syventävää tietoa korjaushankkeiden läpiviennistä.

Taloyhtiön johdon ymmärrys rakennuttamisesta on onnistuneen korjaushankkeen edellytys. Jotta voi ymmärtää mm. suunnittelu-, urakka- ja valvontasopimusten laadintaa ja yleisten sopimusehtojen merkitystä sekä logiikkaa (KSE 2013, YSE 1998), tulee hahmottaa korjaushankkeen kulku lähtien taloyhtiön lähtötilanteesta (tarpeiden selvittämisestä) ja päätyen korjaustyön takuuajan kysymyksiin. Korjaushanke lähtee aina paremmin liikkeelle, jos taloyhtiössä on olemassa kiinteistönpitoon (korjaaminen, ylläpito) liittyvä tahtotila ja lähtötilanne selvillä. Tässä oppaassa korjaushankkeen läpivientiä hahmotetaan tyypillisimmän urakkamuodon eli pääurakkamuodon (kokonaisurakka tai jaettu urakka) näkökulmasta. Pääurakkamuotoisessa hankkeessa tilaaja hankkii suunnittelun ja urakoinnin erillisillä sopimuksilla.

Korjaushanke haltuun

78


Ketä osapuolia korjaushankkeessa on? Mikä on kunkin korjaushankkeen osapuolen tehtävä? Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että hänellä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä käytettävissään pätevä henkilöstö. Laissa määritellyn huolehtimisvelvollisuuden (MRL 119 §) voi täyttää hankkimalla riittävän asiantuntemuksen työ- ja konsulttisopimuksin. On hyvä tiedostaa, että riski vahingonkorvausvastuusta kasvaa, mikäli lähdetään omalla porukalla vetämään vaativaa projektia, laatimaan suunnitelmia tai valvomaan urakkaa. Käytännössä isoissa korjaushankkeissa huolellisesti toimiva johto palkkaa asiantuntevan henkilön projektipäälliköksi. Vastuun näkökulmasta tärkeä asia on pätevän ammattilaisen valitseminen myös korjaushankkeen suunnittelijaksi ja valvojaksi. Onnistuneen korjaushankkeen edellytys on, että hankkeen eri osapuolten roolit ja tehtävät ovat selvät. Taloyhtiön johdon onkin selvitettävä itselleen heti aluksi, kuka johtaa/vetää projektia (esim. rakennuttajakonsultti, isännöitsijä, hallitus), mikä hankkeessa on hallituksen ja isännöitsijän vastuualuetta ja mikä taas suunnittelijan tai valvojan työsarkaa. On myös tärkeää, että taloyhtiön johdolla itselläänkin on näkemys hankkeen eri vaiheista ja sen onnistuneesta maaliin saattamisesta.

79

Korjaushanke haltuun


Hallituksen pikaopas • Asunto-osakeyhtiö tilaajana eli rakennuttajana • määrittää mitä halutaan tehdä • organisoi hankkeen (eri osapuolten roolit, kuka tekee mitäkin) • vastaa suunnittelusta • valitsee hankkeelle pätevän projektipäällikön, suunnittelijan, urakoitsijan ja valvojan kilpailutuksen kautta • nimeää hankkeeseen sen vaativuutta vastaavan pätevän turvallisuuskoordinaattorin • huolehtii tilaavavastuulain mukaisten velvollisuuksien täyttämisestä • vastaa esimerkiksi suunnittelijalle antamistaan tiedoista ja tarvittavien viranomaislupien hakemisesta (ks. tarkemmin jäljempänä tilaajan velvollisuudet korjaushankkeessa) • taloyhtiön johdon (hallitus, isännöitsijä) tehtävänä on valvoa sopimusosapuolten (projektipäällikkö, suunnittelija, valvoja) toimintaa ja huolehtia tarvittavien päätösten tekemisestä yhtiössä sekä järjestää hankkeenaikainen tiedottaminen

• Projektipäällikkö • vastaa rakennuttamistehtävien suorittamisesta ja päätösten valmistelusta tilaajalle, joka tekee lopulliset päätökset

• Pääurakoitsija • vastaa urakkasopimuksen mukaisen työsuorituksen aikaansaamisesta sovitussa ajassa tilaajalle – vastuu perustuu siis urakkasopimukseen • vastaa täysin aliurakoitsijoiden toimista suhteessa tilaajaan

• Suunnittelija ja valvoja • vastaa konsulttisopimuksen perusteella tilaajalle oman työsuorituksensa asianmukaisuudesta

Korjaushanke haltuun

80


Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty Kannattaa muistaa vanha viisaus siitä, että hyvin suunniteltu on puoliksi tehty – suunnittelusta ei taloyhtiön korjaushankkeessa kannata säästää. Heikosti laaditut suunnitelmat aiheuttavat päänvaivaa urakoitsijalle tarjous- ja rakentamisvaiheessa. Tästä seuraa se, että urakoitsija hinnoittelee tarjouspyyntöasiakirjojen riskialttiit kohdat isommalla riskillä eli suostuu tekemään työn kalliimmalla hinnalla. Toinen merkittävä kokonaiskustannuksia kohottava tekijä on rakentamisvaiheen aikaiset lisätyöt. Huonosti laadituista suunnitelmista nimittäin seuraa se, että urakoitsija saa helposti osoitettua mikä työ ei kuulu urakkaan. Seurauksena on jatkuva kädenvääntö lisätöiden tilaamisesta työmaakokouksissa. Myös korjaushankkeen valvontaan pitää taloyhtiössä panostaa, koska virheiden havaitseminen ja niiden korjaaminen mahdollisimman aikaisessa vaiheessa on taatusti yhtiön ja sen osakkaiden etu. Valvontasopimus kannattaa toisinaan solmia samaan aikaan suunnittelusopimuksen kanssa. Kokeneesta valvojasta voi olla erittäin paljon hyötyä jo suunnitelmien valmistusvaiheessa (suunnittelunohjaus). Valvoja voi huomata suunnitteluratkaisuja, jotka ovat urakoitsijalle hankalia tarjouspyyntövaiheessa ja/tai rakentamisvaiheessa. Näin toimien voidaan saada aikaan laadukkaampia suunnitelmia ja lopulta alhaisempia urakkatarjouksia. Pääsääntö on, että edellä mainittujen asiantuntijoiden kanssa tehdään kirjallinen sopimus, johon kirjataan kaikki tilattavaa palvelua (projektinjohtaminen, suunnittelu- tai valvontatyö) koskevat keskeiset ehdot. Mitä jäljempänä puhutaan rakennusurakan yleisistä sopimusehdoista (YSE 1998) soveltuu pitkälti myös konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin (KSE 2013). KSE-ehtoja käytetään vakiintuneesti projektinjohto- sekä suunnittelu- ja valvontasopimuksissa. Kun korjataan vanhaa, ei voi välttyä yllätyksiltä: joudutaan esimerkiksi tarkentamaan suunnitelmia tai tekemään kokonaan uuttakin suunnittelutyötä, mikä edellyttää työmaalla käymistä. Jotta taloyhtiössä vältytään ikäviltä kustannusyllätyksiltä, tulee sopimuksissa sopia hinnat esimerkiksi myöhemmille suunnitelmien muutoksille ja työmaakäynneille.

81

Korjaushanke haltuun


Hallituksen pikaopas Miten korjaushankkeen kilpailutus pitää taloyhtiössä tehdä? Taloyhtiötä ei sido laki julkisista hankinnoista (poikkeus hissihanke, joka saa julkista tukea yli 50 %), joten taloyhtiö voi toteuttaa kilpailuttamisen vapaasti, kunhan reilun pelin sääntöjä noudatetaan. Taloyhtiön ei kannata sitoutua noudattamaan rakennusalan urakkakilpailun periaatteita (RT 16-10182), jos se haluaa pitää avoinna mahdollisuuden valita muu kuin halvimman tarjouksen tehnyt urakoitsija. Varoittava esimerkki tästä on korkeimman oikeuden ratkaisu (KKO 1999:48), jossa taloyhtiö oli edellä mainittuja periaatteita rikkoen ryhtynyt urakkatarjousten avaamisen jälkeen neuvottelemaan tarjouksen tekijöiden kanssa urakkahinnoista ja hyväksynyt sen jälkeen muun kuin alun perin edullisimman tarjouksen tehneen rakennusliikkeen uuden halvemman tarjouksen. Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan alun perin edullisimman tarjouksen tehneelle rakennusliikkeelle urakan menettämisestä aiheutunut vahinko, jota arvioitaessa pidettiin lähtökohtana niin sanottua positiivista sopimusetua eli sopimuksen saamatta jäämisestä johtuvan taloudellisen menetyksen (saamatta jääneen voiton) korvaamista. Jos halutaan muutoin noudattaa em. periaatteita, mutta valita työhön taloyhtiön mielestä parhaiten sopiva urakoitsija, tulee tarjouspyyntöasiakirjoihin yhtiön edun nimissä kuitenkin selkeästi kirjata, että tilaaja pidättää itsellään oikeuden valita minkä tahansa tarjouksen tai olla valitsematta mitään niistä. Usein tämä asia kirjataan urakkasopimukseen seuraavasti: tilaaja pidättää oikeuden valita kokonaistaloudellisesti parhaan/edullisimman urakoitsijan.

Korjaushanke haltuun

82


Reilun pelin hengessä toteutettu kilpailutus järjestetään seuraavasti: • Hallitus tekee tarjouspyynnöt riittävälle määrälle (yleensä 3-5) päteviä ja sopivia urakoitsijoita; hallitus yhdessä projektipäällikön kanssa päättää keneltä tarjoukset pyydetään • käytännössä projektipäällikkö kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat, hallitus hyväksyy ne • tarjouspyyntöön otetaan maininta YSE 1998 soveltamisesta • mahdolliset YSE-ehdoista poikkeamiset huomioitava jo tarjouspyynnössä, jotta tarjouksen antajat voivat huomioida ne tarjouksessaan • pyydetään ns. yksikköhinnat ajatellen myös osakkaiden mahdollisesti teettämiä omia lisä- ja muutostöitä (eivät kuulu yhtiön urakkaan) • velvoitetaan urakoitsija käymään työmaalla ennen tarjouksen antamista • myös työturvallisuussäännösten vaatimukset, kuten henkilötunnisteet, turvallisuusasiakirja jne., otettava huomioon jo tarjouspyyntöasiakirjoissa • jo tarjouspyyntöön maininta siitä, että sitova sopimus syntyy vasta urakkasopimuksen allekirjoittamisella

• Tarjouspyynnössä asetetaan määräaika tarjousten antamiseen • Tarjouspyynnössä määritettävä myös riittävän pitkä tarjousten voimassaoloaika, jotta urakkaneuvottelut ehditään käydä/valinta tehdä tarjousten voimassa ollessa • Neuvottelut käydään yleensä 2-3 parhaiten tarjouskriteerit täyttäneen urakoitsijan kanssa • Neuvotteluissa on varmistettava, että urakoitsija on ymmärtänyt tarjouspyyntöasiakirjojen sisällön • Jos esimerkiksi halvimman ja toiseksi halvimman tarjouksen ero on yli 20 %, on tarkkaan selvitettävä, pitääkö tarjous varmasti sisällään kaikki yhtiön tarjouspyynnössä määrittämät asiat

• Jos valintakriteerinä halvin hinta, neuvottelut yhden kanssa kerrallaan

• Urakoitsijoita on kohdeltava tasapuolisesti ja noudattaen tarjouspyynnössä ilmoitettuja valintaperusteita • urakoitsijalla ei oikeutta korvaukseen urakkakilpailuun osallistumisesta • urakoitsijalla kuitenkin oikeus vahingonkorvaukseen, jos yhtiö ei aikonutkaan toteuttaa hanketta (”vilpillinen mieli”)

• Yleisiä taloyhtiöiden valintakriteerejä ovat urakan hinta, urakoitsijan pätevyys, referenssit, toimituskyky sekä resurssit • Ns. tinkimiskierros ei ole reilun perin hengen mukaista rakennuttamista (ks. oikeustapaus edellä) ja johtaa vain siihen, että urakoitsija keksii korjauksen aikana kaikenlaista urakkaan kuulumatonta ja pyrkii laskuttamaan näistä töistä taloyhtiötä lisätöinä. Samojen periaatteiden mukaisesti voidaan järjestää myös muiden korjaushankkeen osapuolten, kuten projektipäällikön tai suunnittelijan, kilpailutus.

83

Korjaushanke haltuun


Hallituksen pikaopas Urakkasopimusten osalta vallitsee sopimusvapaus Urakkasopimuksen osapuolet voivat neuvotella välilleen millaisen sopimuksen tahtovat. Sopimuksen neuvotteleminen alkutekijöistä lähtien vie paljon aikaa ja aiheuttaa huomattavia sopimuksentekokustannuksia, joten yleensä urakkasopimuksissa hyödynnetään alan toimijoiden neuvottelemia yleisiä sopimusehtoja. Myös rakennusurakkaa varten on neuvoteltu yleiset sopimusehdot, nykyiset ovat vuodelta 1998 (YSE 1998). YSE-ehdot eivät ole laki, vaan koonti urakoitsija- ja tilaajapuolen yhteisesti neuvottelemista sopimusehdoista, joita voidaan käyttää avuksi yksittäisissä rakennuttamishankkeissa. YSE-ehdot kuvastavat tavallaan kultaista keskitietä rakennuttamisessa, mikä on sopimusehtojen arvo, ei puute. Todettakoon vielä, että taloyhtiön suojaksi ei ole ylipäätään olemassa mitään kuluttajansuojalain kaltaista lainsäädäntöä, vaan kaikista urakan kannalta tärkeistä asioista on osattava sopia urakkasopimuksessa. Tämä korostaa osaltaan taloyhtiön ulkopuolelta hankittavan rakennuttamisosaaminen tärkeyttä; osaava vetäjä korjaushankkeen ruorissa on välttämättömyys.

Korjaushanke haltuun

84


Koska YSE-ehdot eivät ole laki, voivat taloyhtiö ja urakoitsija tehdä urakkasopimuksen ilman, että yleisiä sopimusehtoja miltään osin liitetään osaksi sopimusta. Sopijapuolet voivat myös ottaa YSE-ehdoista parhaaksi katsomansa ehdot osaksi keskinäistä urakkasopimustaan, tavallaan poimia rusinat pullasta. Kolmas tapa hyödyntää yleisiä sopimusehtoja on liittää YSE-ehdot kokonaan osaksi urakkasopimusta, mutta sorvata tiettyjä YSE-ehtojen kohtia osapuolten tarkoitusta paremmin palveleviksi. Tiettyjen ehtojen osalta tämä poikkeaminen pitää tehdä urakkasopimuksessa (mm. vakuuksien määrästä sopiminen, YSE 36 §). Osa ehdoista taas on sellaisia, että poikkeaminen voidaan toteuttaa asiakirjojen pätevyysjärjestyksessä urakkasopimusta alempanakin olevissa sopimusasiakirjoissa (esim. rakennustuotteiden takuuaika, YSE 10 §). Tilaaja eli taloyhtiö maksaa yleensä yleisistä sopimusehdoista poikkeamisen kustannukset kohonneena urakkahintana. Jos poikkeamiselle on olemassa perustelu, on kultaisesta keskitiestä - YSE-ehdoista poikkeaminen toki korkeammasta urakkahinnasta huolimatta tarkoituksenmukaista. Esimerkiksi uusien korjausmenetelmien epävarmuus saattaa edellyttää suuremman vakuuden tai pidemmän takuuajan.

85

Korjaushanke haltuun


Hallituksen pikaopas Seuraavassa on käsitelty niitä rakennusurakan yleisten sopimusehtojen kohtia, joiden osalta toisinsopiminen voi olla taloyhtiön edun mukaista: YSE 7 § Taloyhtiön kannattaa pyrkiä sopimaan, että urakoitsija on velvollinen hyväksyttämään tilaajalla kaikki - ei vain tärkeimmät - käyttämänsä aliurakoitsijat. Taloyhtiö voi myös sopimusehdolla rajoittaa aliurakoiden ketjuttamista. YSE 13 § Sopimusasiakirjojen keskinäistä pätevyysjärjestystä voidaan muuttaa, mutta taloyhtiön kannattaa huolella miettiä millainen muutos on taloyhtiön edun mukainen. YSE 18 § Voidaan sopia YSE-ehtoja suuremmista viivästyssakoista. Taloyhtiön kannalta voi olla hyvä sopia myös hankekohtaisesti määritellyt luontevat työvaiheet välitavoitteiksi ja asettaa urakkasopimuksessa niille omat viivästyssakot. Esimerkiksi: A-portaan osalta korjaushanke oltava valmis xx.xx.2013, ja hankkeen viivästyessä urakoitsija on velvollinen maksamaan kultakin viivästyneeltä päivältä x euroa viivästyssakkona. Välitavoitteiden lisäksi tulee koko hankkeelle määrittää myös valmistumisajankohta ja viivästyssanktiot. Viivästyssakon määrän lisäksi voidaan sopia viivästyksen kestosta, esimerkiksi sovittu päiväkohtainen viivästyssakko maksetaan vaikkapa 70 päivältä.

Korjaushanke haltuun

86


YSE 31 § Taloyhtiön kannattaa pyrkiä sopimaan siitä, että urakoitsija vastaa osakkaille/asukkaille aiheutuneista vahingoista kuten taloyhtiölle aiheutuneista vahingoista eli saattaa edellä mainituille sopimuksen ulkopuolisille henkilöille aiheutuneet vahingot sopimusvastuun piiriin. YSE 36 § Vakuuden määrä ja/tai kesto voidaan sopia YSE-ehtoja suuremmaksi/pidemmäksi. Esimerkiksi takuuajan vakuus on 5 % alvittomasta urakkahinnasta tai takuuaika on 10 vuotta. YSE 43 § Taloyhtiön edun mukaista on sopia, että urakoitsijan on annettava aina ennen lisä- ja muutostöihin ryhtymistä kirjallinen tarjous, joka sisältää hinnan ohella kannanoton aikatauluun. Lisätyötarjouksia käsitellään hankkeen aikana työmaakokouksissa. Laadukkaaseen suunnitteluun panostaminen on taloyhtiön etujen mukaista, koska urakoitsijat voivat antaa parempia urakkatarjouksia. Näin vähennetään työnaikaisten lisätöiden ja potentiaalisten erimielisyystilanteiden määrää oleellisesti.

87

Korjaushanke haltuun


Hallituksen pikaopas Tilaajan velvollisuudet korjaushankkeessa Taloyhtiön on tiedostettava, että sillä on omat tilaajan velvollisuudet korjaushankkeessa hoidettavana. Taloyhtiön on huolehdittava YSE-ehtojen mukaisista velvollisuuksista, kuten • Tiedonantovelvollisuus • Sopimusosapuolten on voitava luottaa toisen osapuolen antamiin tietoihin (urakoitsijoilla vastaavasti selonottovelvollisuus)

• Myötävaikutusvelvollisuus • Lupien hankkiminen, suunnitelmien tarkistus ja toimittaminen ajallaan, hankinnat, katselmukset jne.

• Maksuvelvollisuus (tilaajan päävelvollisuus) • Valvoja tarkistaa laskun sopimuksenmukaisuuden ja tehdyn työn, mutta laskun hyväksyy tilaaja tai tämän valtuuttama edustaja. Taloyhtiön edun mukaista on maksaa viimeinen maksuposti ja vapauttaa rakennusajan vakuus vasta sen jälkeen, kun kaikki sovitut työt ja korjaukset on hyväksytysti tehty.

• Muut YSE-ehdoissa täsmennetyt velvollisuudet, kuten valvonta-, laadunvarmistus-, työmaanjohto- ja vakuudenantovelvollisuudet Käytännössä myötävaikutusvelvollisuudesta huolehtiminen on erittäin tärkeää. Jos esimerkiksi rakennuttajan hankinnat tai suunnitelmien toimitus myöhästyy, on urakoitsijalla perusteet urakka-ajan pidennykseen ja tätä kautta myös hankkeen kokonaiskustannukset nousevat. Tilaajan tulee ilmoittaa kirjallisesti urakoitsijalle toimivaltaiset edustajansa sekä heidän valtuutensa, jotta edustamisoikeudet ovat taloyhtiö-urakoitsija –suhteessa selvät. Kuka tahansa ei voi yhtiön nimissä tilailla urakoitsijalta töitä. Myös taloyhtiön sisällä toimivaltuudet on oltava selkeät; milloin isännöitsijä voi tilata esimerkiksi lisätyön, milloin tilaus vaatii hallituksen päätöstä. Työmaavaiheessa pidetään säännöllisesti työmaakokouksia, joissa tehdään hankkeen etenemisen kannalta tärkeitä päätöksiä. Taloyhtiön edustus ja valtuudet myös koskien työmaakokouksia on määritelty edellä kerrotulla tavalla urakkasopimuksessa. Työmaakokouksissa pidetään pöytäkirjaa, joilla on suuri näyttöarvo arvioitaessa osapuolten toimintaa erimielisyystilanteissa. Taloyhtiön on huolehdittava oman etunsa nimissä siitä, että pöytäkirjojen kirjaukset ovat mahdollisimman täsmällisiä ja informatiivisia (esimerkiksi kuka ilmoitti viasta/puutteesta, kenelle ja milloin jne.). Sama koskee myös työmaapäiväkirjaa, jota pääurakoitsijalla on velvollisuus työmaalla pitää (YSE 75 §).

Korjaushanke haltuun

88


Urakoitsijan vastuut pähkinänkuoressa Urakoitsijan velvollisuus työmaavaiheessa YSE-ehtojen mukaan Työmaavaiheessa urakoitsija vastaa taloyhtiölle virheistään ja niiden aiheuttamista vahingoista. Urakoitsijan on luovutettava taloyhtiölle urakkasopimuksessa tarkoitettu työntulos, joten virheen korjaaminen tai rahalla hyvittäminen (hinnanalennus) ei edellytä edes urakoitsijan tuottamusta. Urakoitsijalla on oikeus ja velvollisuus korjata suorituksessaan oleva virhe. Varsinainen vahingonkorvaus eli taloyhtiön kärsimät virheestä johtuvat ylimääräiset kustannukset urakoitsijan tulee korvata, jos urakoitsija on ollut huolimaton. Urakoitsijan pitäisi vahingonkorvausvastuusta vapautuakseen kyetä näyttämään huolellisuutensa toteen (käännetty todistustaakka). Urakkasopimuksessa mainittu työntulos pitää lisäksi luovuttaa taloyhtiölle sovitussa ajassa. Jos urakoitsija ei tähän kykene, tulee urakoitsijan maksaa taloyhtiölle korvausta. Usein sopimussuhteissa viivästyksen perusteella maksettava korvaus vakioidaan sopimuksessa tietynsuuruiseksi sopimussakoksi, eikä taloyhtiön tarvitse näyttää todellisia, viivästyksestä aiheutuneita vahinkoja toteen. Niin on tapana toimia myös urakkasopimuksissa. Taloyhtiö pääsee siis näytöllisesti helpommalla, kun sovitaan sopimussakosta. Viivästyssakon (sopimussakon) etu urakoitsijan kannalta on se, että urakoitsija tietää etukäteen, millaisiin korvauksiin hän viivästystilanteissa tietyltä sopimuksessa määritellyltä ajalta on velvollinen. Jos viivästys jatkuu urakkasopimuksessa määriteltyä aikaa pidempään (YSE-ehdoissa määritelty urakan valmistumisen osalta maksimiajaksi 50 työpäivää), tulee urakoitsijan maksaa taloyhtiölle täysimääräinen korvaus niistä vahingoista, jotka taloyhtiö pystyy näyttämään toteen. Toisin sanoen maksimiajan jälkeen vallitsee täyden korvauksen periaate, joskin vain toteennäytetyt viivästyksen aiheuttamat vahingot tulevat korvattavaksi. Käytännössä urakoitsija yrittää usein perustella aikataulun pettämisen mm. esiin tulleilla lisä- ja muutostöillä tai taloyhtiön myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönnillä.

89

Korjaushanke haltuun


Hallituksen pikaopas Urakoitsijan vastuu takuuaikana (YSE 29 §) • Takuuaika on kaksi vuotta ja se alkaa hyväksytystä vastaanotosta • Urakoitsijan korjattava takuuaikana ilmenneet virheet ja puutteet, ellei osoita niiden aiheutuneen hänestä riippumattomista syistä (näyttötaakka urakoitsijalla) • Virheet ja puutteet kirjattava ylös ja saatettava viimeistään takuutarkastuksessa urakoitsijan tietoon (kirjallinen reklamointi) • Urakoitsijan on toteutettava korjaukset viimeistään takuukauden päätyttyä. Huomioitava kuitenkin, että kiireellistä korjausta vaativat virheet ja puutteet ilmoitettava viipymättä, ja myös niiden korjaukset tehtävä viipymättä. • Takuuajan päättyessä tehtävät korjaukset on myös organisoitava, eli vastuutetaan taloyhtiön puolelta henkilö katsomaan, että kaikki sovitut asiat todella tehdään.

Urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen (YSE 30 §) • Urakoitsija on vastuussa 10 vuoden kuluessa vastaanotosta havaituista virheistä tai puutteista, jotka aiheutuneet • urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta / laiminlyönnistä • täyttämättä jääneestä suorituksesta • sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä • ja joita ei ole voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana (käytännössä siis vain ns. piilevät virheet). Taloyhtiön on pystyttävä näyttämään toteen kaikki edellä mainitut seikat, jotta taloyhtiön vaatimukset voisivat menestyä.

• Jos takuuaikana havaitun ja urakoitsijalle ilmoitetun virheen korjaaminen epäonnistunut ja virhe uusiutuu takuuajan jälkeen, on virhe edelleen takuuajan vastuun piirissä. Kahden vuoden ajan vastaanottotarkastuksen pitämisestä virheen korjaamista koskevien vaatimusten esittäminen on taloyhtiön kannalta helppoa, mutta sen jälkeen urakoitsijan saaminen vastuuseen on käytännössä hankalaa, siirtyyhän näyttötaakka edellä kerrotulla tavoin kahden vuoden jälkeen taloyhtiölle. Taloyhtiön edun mukaista on vapauttaa takuuajan vakuus vasta sen jälkeen kun kaikki takuuajan korjaukset on suoritettu. YSE-ehtojen mukaan takuuajan vakuus vapautuu ilman eri toimenpiteitä, kun 3 kuukautta on kulunut takuuajan päättymisestä. Taloyhtiö estää vakuuden vapautumisen ilmoittamalla vakuuden voimassaoloaikana takuun antaneelle taholle, ettei vakuutta saa vapauttaa urakoitsijalle. Taloyhtiöltä vaaditaan siis aktiivisuutta vakuuden vapautumisen estämisessä. Korjaushanke haltuun

90


Kiertueen yrityskumppanit

Korjaushanke haltuun -kiertueella on mukana alan yrityksiä näytteillasettajana. Sivuilla 92 - 119 pääset tutustumaan heidän tarjoamiinsa palveluihin ja tuotteisiin käytännön esimerkkien kautta! Sivulta 120 - 126 löydät lisäksi muiden yritysten tuotteita ja palveluita korjaushankkeisiin liittyen.

91

Korjaushanke haltuun


ABLOY OPTIMA – ratkaisu taloyhtiöön Vuokrakerrostalossa asukkaat kadottivat avaimia usein ja avaimia jäi myös edellisille asukkaille. Avainten kadotessa lukot jouduttiin sarjoittamaan usein uudelleen. Myös yhteisissä tiloissa oleviin kellarikomeroihin murtauduttiin silloin tällöin. Murtojälkiä ei jäänyt, joten syyllisten epäiltiin löytyvän asukkaiden joukosta. Vuokrataloyhtiön hallinnoija halusi uusia järjestelmän sellaiseksi, että avainten häviäminen ei tuottaisi suuria ongelmia eikä sarjoitusvara loppuisi liian nopeasti. He myös halusivat saada kontrollin siitä, ketkä liikkuivat yhteisissä tiloissa, jotta kellarikomeroiden murrot loppuisivat. Tavoitteena oli löytää kustannustehokas ratkaisu, jonka käyttö olisi asukkaille mahdollisimman yksinkertaista. Syyt valita ABLOY OPTIMA -ratkaisu taloyhtiöön Kerrostalossa päädyttiin ABLOY OPTIMA -ratkaisuun, jossa mekaaniseen asunnon avaimeen (ABLOY SENTO) on yhdistetty sähköinen tunnisteosa (ABLOY OPTIMA). Etäluettavalla tunnisteella asukas pääsee kulkemaan taloyhtiön ulko-ovista ja yhteisten tilojen ovista. Ratkaisu helpotti taloyhtiön avainten hallintaa, sillä avaimen kadotessa yhteisten tilojen lukot avaava etätunniste saadaan poistettua käytöstä elektronisesti ja uudelleensarjoitus tarvitsee tehdä ainoastaan asunnon lukkoon. Samalla ilkivallan ja väärinkäytösten riskit pienenivät, kun yhteiset tilat saadaan kulunvalvonnan piiriin. Kulkurekisteristä on helppo tarkastaa jälkikäteen kenen avaimella yhteistilojen lukkoja on avattu.

Projektin läpivienti Projekti eteni sujuvasti yhteistyössä ABLOY -valtuutetun lukkoliikkeen kanssa. Myös Abloyn myyntihenkilö oli mukana projektissa valvomassa juuri tilanteeseen sopivien tuotteiden valintaa. Hyvin hoidetun yhteisen suunnittelun ansiosta lukkoliike pystyi tekemään asennukset ja hallinnoijien koulutuksen tehokkaasti. Taloyhtiö päätti järjestelmän valinnasta kevättalvella. Lukkoliikkeen, Abloyn ja asiakkaan hyvin toimineen yhteistyön myötä järjestelmä oli otettu onnistuneesti käyttöön juhannukseen mennessä. Haasteet Uudenlainen järjestelmä vaati aluksi käyttäjiltä opettelua ymmärtää, että jatkossa yhteisten tilojen ovet avautuvat avaimen lehteä lukijaan näyttämällä eikä perinteisesti mekaanisella avaimella. Aluksi järjestelmän hallinnoija tuskaili ajatuksesta joutua opettelemaan käyttämään uutta ohjelmistoa, mutta huomattuaan kuinka yksinkertaista järjestelmän hallinnointi on, tällaiset ajatukset unohtuivat. Tulokset Uuden lukitusjärjestelmän myötä kellarimurtoja ei tähän mennessä ole ollut ja avainten katoamiset ovat vähentyneet. Tieto siitä, että avain on henkilökohtainen, on lisännyt ihmisten huolellisuutta avaimien säilyttämiseen.


Kierto- ja käyttövesiputket puhdistuivat palvelutalossa

Vattuvuori välttää turhat remontit Bauerilla

- Bauer-vedenkäsittelyjärjestelmä puhdisti ja on pitänyt putket puhtaina kierto- ja käyttövedessä, kertovat Ismo Lind ja Matti Holopainen.

Vattuvuoren palvelutalon tekninen isännöitsijä Ismo Lind kertoo joutuneensa vaihtamaan seitsemän hanaa ja puhdistamaan useita patteriventtiileitä vuoden 2012 aikana. Varkauden mineraalipitoinen verkostovesi alkoi tuottaa virtausongelmia kahdeksankymmentä asuntoa sisältävän kiinteistökokonaisuuden putkistossa. Lind oli kuullut Bauer -vedenkäsittelyjärjestelmästä esittelytilaisuudessa ja asennutti systeemin Vattuvuoren kierto- ja käyttövesiputkistoon vuoden 2013 tammikuussa.

Vattuvuoren palvelutalo on 50-vuotiaan Varkauden Vanhaintukisäätiön omistama nelirakennuksinen kiinteistökokonaisuus. Vuosina 1962 - 65 valmistuneet ja 1995 kaukolämpöremontoidut talot lämpenevät samalla lämmönsiirtimellä. Lind sanoo, että eri-ikäisten talojen tasainen lämmittäminen ikäihmisten palveluasumiseen vaatii toimiessaankin säätämistä. Patteriventtiileiden ja nousuputkien virtausongelmat tekevät homman liki mahdottomaksi. Alati vaihdettavat vesikalusteet aiheuttavat vuoden aikana merkittäviä kustannuksia, vaikka työn tekisi talon oma kiinteis-

Korjaushanke haltuun

94

tönhoitaja. Lind laskee, että hana maksaa 150 euroa ja sen vaihtaminen omana työnä 50 euroa. Vuonna 2012 Vattuvuoren palvelutalossa vaihdettiin epäkuntoon menneitä hanoja 1400 eurolla. Summa vastaa neljän asunnon kuukausivuokraa.

Puhtaat putket Lind ja kiinteistönhoitaja Matti Hujanen kertovat vesikaluste- ja patteriventtiiliongelmien loppuneen täysin Bauer-vedenkäsittelyjärjestelmän käyttöönoton jälkeen. Hanoja ei ole tarvinnut vaihtaa vikojen vuoksi sitten vuoden 2012. Palvelutalo

ruokahuollosta vastaavan Justiinan Hyvinvointipalvelut Oy:n monitoimiuunille käytössä puhdistuneet putket aiheuttivat kuitenkin ongelman: – Kun uunin vesijärjestelmän liittimet tiivistänyt sakka huuhtoutui pois, se alkoi vuotaa, Lind virnistää.

Hapeton kiertovesi Useiden kiinteistöjen kokemuksella Lind toteaa tyytyväisenä, ettei Vattuvuoren 90-luvulla valmistuneeseen palvelutaloon aikoinaan laitettu muoviputkia. Ensim-


mäisen muoviputkisukupolven havaittiin vuosia myöhemmin läpäisevän happea. Kiertoveteen päässyt happi alkoi ruostuttaa teräksisiä pattereita ja paisuntasäiliöitä sisältäpäin. Ruostesakka alkoi kertyä paikkoihin, jossa virtaus hidastuu eli juuri venttiileihin, termostaatteihin ja niille johtavien nousuputkien päihin. Tämän lisäksi sakka toimi tehokkaana lämmöneristeenä pattereiden sisäpinnalla ja kiertovettä jouduttiin lämmittämään yhä kuumemmaksi, jotta asunnot lämpenisivät haluttuun lämpötilaan. Muoviputkien ohella Lind lisää listaan kahdeksankymmentäluvun loppupuolella yleisesti asennetut joustoliittimet. Onneksi niitäkään ei ole asennettu asuntojen välille estämään äänen kulkeutumista putkessa kuten tapana oli. Myös joustoliittimissä tapahtui happidiffuusiota eli hapen imeytymistä kiertoveteen muoviseinämien läpi. Hujanen sanoo Vattuvuoren kaikkien neljän talon yhteisen kiertovesiputkiston olevan niin puhdas, että Bauerin sivuvirtasuodatin vaihdetaan vain kerran vuodessa.

PTS järkitulkintaan Teknisenä isännöitsijänä Lindin tavoite on pitää kiinteistö kunnossa järkikustannuksin. Myös ylläpitoremontteihin tulee riittää rahaa. Vattuvuoren palveluasunnot pinta-

remontoidaan aina asukkaan vaihtuessa. Hän sanoo suoraan, että PTS:ää, pitkän tähtäimen suunnitelmaa, tulkittavan usein ilman järkeä. On silkkaa hölmöyttä vaihtaa hyvin toimiva lämmönsiirrin vain siksi, että sen käyttöikä on kirjattu paperiin. Jos sen käyttöikä lisääntyy Bauer-vedenkäsittelyjärjestelmällä vaikka 50 % PTS:n mukaisesta, on Bauerin hinta hankittu takaisin ja muut säästöt ovat ekstraa.

Kannattava ratkaisu

Matti Holopainen ja Ismo Lind vastaavat Vattuvuoren palvelutalon kiinteistöjen hoidosta. Vanhan ajan talkkariolemus kuuluu talon henkeen.

Bauer-vedenkäsittelyjärjestelmän asentaminen säästää Li-ndin mukaan monella sektorilla. Siivoojat ovat kiitelleet, kun kalkkikertymien hankaus pinnoilta on selvästi vähentynyt. Lämmin käyttövesi tulee putkesta juoksuttamatta ja vettä säästyy. Vesikaluste- ja patteriventtiiliremontit ovat loppuneet. Lämmönsiirtimen vaihtotarve on siirtynyt tulevaisuuteen. Erityisen tyytyväinen Kuopiossa asuva Lind on Vattuvuoren käyttöveteen: – Tämä on paremman makuista kuin kotona hän nauraa.

Lisätietoja: Bauer Watertechnology Oy Jaakonkatu 2 01620 VANTAA

Bauer vedenkäsittelyjärjestelmä Saksalais-suomalaisen Bauer-vedenkäsittelyjärjestelmän toimivuus on osoitettu kiistatta niin tutkimuslaitoksissa kuin käytännön kohteissakin. Haponkestävästä teräksestä valmistetun yksikön läpivirtaavaan veteen kohdistetaan vaihtelevataajuuksinen sähkömagneettikenttä. Se muodostaa veden mineraalihiukkasista mikroskooppisia kiteitä, jotka alkavat tarttumisen sijasta huuhdella putkiston sisäpintaan jo tarttuneita kovuustekijäpartikkeleita. Irronnut sakka kerätään verkoston päässä olevaan suodattimeen ja suodatettu vesi jatkaa magneettikäsittelyn kautta uuteen kiertoon. Käyttövesiputkiston sakka huuhtoutuu veden mukana viemäriin.

Tel.      +358 9 2769 9556 Fax      +358 9 879 2681 Email   info@bauer-wt.com www.bauer-wt.com 95 Korjaushanke haltuun


Kunnon kattoremontti antaa kerrostalolle uuden elämän Nokian Lauttakorventie 5-7:ssä oli ennen kaksi tasakattoista 1970-luvun kerrostaloa. Kattoremontin myötä talot ovat saaneet uuden elämän ja nykyaikaisemman ulkonäön uusine tiiliharjakattoineen.

Tasakattoiset 1970-luvun alussa rakennetut kerrostalot olivat tulleet elämänsä käännekohtaan. Tuon ajan rakennustavan mukaan katon betonilaatan päällä oli 120 mm styroksia eristeenä ja sen päällä bitumikermit. IV-putket kulkivat suojattomina katon päällä. Liki nelikymppinen katto oli alkanut rapistua ja IV-putket vuotaa. Eristekerrokseen oli päässyt kosteutta.

Uudet tikkaat turvaavat pääsyn katolle.

IV-putket suojaan, tasakatosta harjakatto Kattoremontti päätettiin tehdä viimeisen päälle. IVputket haluttiin saada suojaan, joten päädyttiin kattomuodon muutokseen: bitumitasakatosta remontoitiin tiiliharjakatto. – Urakka kilpailutettiin rakennuttajakonsultin suunnitelmien mukaan, kertoo Mikko Niskanen

Pirkan Isännöintikeskuksesta. Urakkaneuvottelujen jälkeen katolle alun perin suunniteltu huopakate päätettiin vaihtaa tiilikatteeseen ja urakoitsijaksi valittiin KerabitPro Oy. – KerabitProlla oli paras kokonaistarjous ja esitetty aikataulu soveltui meille hyvin, Niskanen jatkaa. Urakka aloitettiin purkamalla vanha katto pois aina betonilaattaan asti. Sen jälkeen asennettiin uusi höyrynsulku ja kattotuolit. Kattotuolien sovitus tuotti lisätyötä: sisäänkäyntien kohdalla betonilaatta olikin 10 cm korkeampi kuin muualla. Käytettävissä olevaan vesikaton tasopiirustukseen ei sitä ollut merkitty. Kahden talon yhteensä 140 kattotuolista jouduttiin 24:ää muokkaamaan asennuksen yhteydessä. Kattotuolien jälkeen urakka jatkui aluskatteen, ruoteiden ja tiilien asennuksella. Uusi katto eristetään puhallusvillalla, kunhan välitilan julkisivulevytykset on saatu kuntoon. Osa räystäspellityksistä on vielä viimeistelemättä ja vanhat tikkaat pitää poistaa. Kattoremontin yhteydessä IV-putket on uusittu ja eristetty. Myös parvekkeiden katot uusittiin.

Kun välitilan julkisivulevytys on valmis, eristetään katto puhallusvillalla.


Vedenpoistosta on huolehdittava Vedenpoistosta huolehtiminen on tärkeä osa kattoremonttia. Vesi tulee johtaa hallitusti pois katolta alas pihalle. As Oy Alhonkallion talojen takapiha on nurmikkoa, joten se ei tuota ongelmia. Etupihan asfalttiin tehdään rännien kohdalle asfalttikourut, jotka johtavat veden pois pihalta kauemmas nurmikolle.

Kattoturvatuotteet ovat nykypäivää

Osaavan ja takuuvarman urakoitsijan valinta on tärkeä osa remonttia Markkinoilla toimii monenlaisia ja -kokoisia rakennusyrityksiä ja matalasuhdanteen aikana kilpailu on kovaa. Vaikka halpa tarjous houkuttaisi, on tilaajan syytä punnita muutkin näkökohdat kuin hinta. Pitkään alalla toimineen, suuremman kattourakointiyrityksen valinta on turvallinen ja kustannustehokas vaihtoehto. Työ tehdään laadukkaasti määräysten mukaan, aikataulut pitävät ja takuuseen voi luottaa. Remontti tehdään kokonaisurakkana eikä sitä tarvitse pilkkoa. Näin tilaajan on mukava ja tehokas asioida vain yhden toimittajan kanssa. – Urakka on valmistumassa jopa etuajassa ja taloyhtiössä olemme olleet tyytyväisiä KerabitPron toimintaan, Niskanen kertoo. Urakoitsijan velvollisuudet on hoidettu hyvin. Rakennuttaja: As Oy Alhonkallio Pirkan Isännöintikeskus/Mikko Niskanen Rakennus- ja rakennesuunnittelu sekä rakennusvalvonta: Insinööritoimisto Jorma Huura Oy Jouni Huura

Kattoturvatuotteet varmistavat turvallisen liikkumisen katolla.

Nykyajan rakennusmääräysten mukaan on huolehdittava turvallisesta liikkumisesta katolle, katolla ja kattoa ympäröivällä pihalla. Siksi uusille harjakatoille asennettiin lumiesteet, kulkusillat ja turvakiskot. Kulku katolle hoidettiin uusilla tikkailla. Näin katot voi jatkossa tarkistaa ja huoltaa turvallisesti.

– Taloyhtiö sai hyvän ja kestävän katon ja aikaisemmat murheet katon ulkopuolisen IV-kanaviston vuodoista ovat nyt historiaa, Niskanen toteaa tyytyväisenä

Tämä on vain yksi esimerkki siitä, miten toteutamme onnistuneen kattoremontin. Otathan yhteyttä, jos tarvitset katto- ja vedeneristysrakentamisen erikoisosaajaa. Meillä on sadan vuoden kokemus ja jälki on sen mukaista, pitävää ja pätevää.

Puh. 010 851 1000 | info@kerabit.fi | www.kerabit.fi


Putkiremonttiko kirosana?

www.laattapiste.fi/perhe

®

Onko teillä suunnitteilla putkiremontti? Arveluttaako urakan laajuus ja kustannukset? Taloyhtiölle putkiremontti on usein välttämätön paha. Usein huolena on paitsi laatu, myös aikataulun viivästyminen. Monesti kuitenkin unohtuu, että putkiremontin myötä kiinteistön ja yksittäisten asuntojen arvo nousee.

Putkiremontin yhteistyökumppaneita ja tavarantoimittajia valittaessa kannattaa kiinnittää huomiota siihen, minkälaisia palveluita remontin eri vaiheisiin tarjotaan. Parhaassa tapauksessa kaikki remontin osapuolet huokaisevat helpotuksesta – putkiremontti ei ehkä olekaan kirosana. Esimerkiksi Laattapiste ei toimi putkiremonteissa pelkästään tavarantoimittajana vaan tarjoaa apuvälineet projektin jokaiseen vaiheeseen – hankesuunnitteluun, toteutussuunnitteluun ja toteutukseen. Tästä hyötyvät niin suunnittelijat, rakennusurakoitsijat, isännöitsijät kuin taloyhtiön osakkaatkin. Hyvän yhteistyökumppanin edustaja on tukena projektissa ensimmäisestä kokouksesta viimeiseen käyttöönottokatselmukseen saakka. Tällöin informaatio kulkee esteettä heti urakan alkuvaiheista lähtien. Hankesuunnitteluvaiheessa kannattaa huomioida, että kiinteistön arvo nousee mm. panostamalla yleisiin tiloihin, kuten saunaosastoon ja porraskäytäviin. Esimerkiksi porraskäytävä on koko talon käyntikortti, jonka pohjalta ensivaikutelma syntyy. Havainnollistavien 3D-kuvien avulla näet miltä taloyhtiön viihtyisät remontoidut tilat tulevat näyttämään. Laattapiste on koonnut putkiremontteja varten Rakentajan kylpyhuonemalliston, johon on koottu hinnaltaan, saatavuudeltaan ja visuaalisuudeltaan parhaat tuotteet. Rakentajan kylpyhuonemallistosta on helppo valita kuhunkin putkiremonttiin sopivimmat tuotteet. Toteutussuunnitteluvaiheessa

3D-kuvien avulla näet miltä taloyhtiön remontoidut tilat tulevat näyttämään.

päästään kurkistamaan asuntojen uusiin kylpyhuoneisiin 3D-kuvien välityksellä. Taloyhtiölle räätälöity oma esite kuvineen ja tuotetietoineen on kätevä työkalu, jonka avulla asukkaat voivat tehdä tuotevalinnat helposti. Lisäksi eri laattavaihtoehdot on koottu taloyhtiölle mallitauluihin. Mikäli asukas ei löydä mieleisiään tuotteita kohde-esitteestä, hänelle tarjotaan muutostyöpalvelu Laattapisteen myymälässä. Muutostyösuunnitelmat toteutetaan veloituksetta asiakkaan toiveiden mukaisesti.

PALVELUT AMMATTITAITO RATKAISUT KOKEMUS

Putkiremontin toteutusvaiheessa on helpotus saada kaikki tuotteet huoneistoeriteltyinä toimituksina työmaalle. Tämä helpottaa rakennusliikkeen työtä ja myös nopeuttaa urakan etenemistä. Laattapisteen valikoimasta taloyhtiö saa kätevästi kaikki kylpyhuonetuotteet pohjavalusta pyyhekoukkuun. Lisätietoja Laattapisteen putkiremonttipalveluista: Myyntipäällikkö Tarja Rasanen, Laattapiste Oy puh. 050 5535 864, tarja.rasanen@laattapiste.fi

ASUNTO- JA KORJAUSRAKENTAMINEN Espoo I Hyvinkää I Hämeenlinna I Joensuu I Jyväskylä I Kouvola Kuopio I Lahti I Lappeenranta I Mikkeli I Oulu I Pori I Porvoo Rauma Rovaniemi I Savonlinna I Seinäjoki I Tampere I Turku I Vaasa I Vantaa

laattapiste.fi/ammattilaiset


ttiin. Meiltä saat koko maan kattavan Valitse luotettava kylpyhuonekumppani putkiremon ille. Palvelumme kattaa projektin jokaisen palveluverkoston asuntorakentamisen ammattilais osapuolen ja apua saat projektin kaikkiin vaiheisiin.

MEILTÄ SAAT AVUN

Autam me osalta mme teitä hankkeen käynnistämisessä. Tuotamme hankkeen tueksi visuaalisia ehdotuksia sekä tarjoamme konsultaatioapua tarpeen vaatiessa.

MEILTÄ SAAT PALVELUN

Pidäm me langat käsiss ä ja yhteydenpitomme suunnittelijoihin on saumatonta. Huomioim me toimin nallisu udet tuotteistuksessamme ja visualisoimme ne esitteen muotoon.

MEILTÄ SAAT KOKONAISUUDEN

Meiltä saat täydelliset tuotetoimitukset tuotedokume ntteineen, sekä henkilökohtaisen muutostyöpalvelun. Saat myös työmaakoulutuksen tuotteillemme.

laattapiste.fi/ammattilaiset



NEWLINER NEWLINER MULLISTAA MULLISTAA KÄSITYKSESI KÄSITYKSESI VIEMÄRIREMONTISTA VIEMÄRIREMONTISTA

SUKITUS

Vanhojen viemäreiden sukittaminen on kustannustehokas ja asiakasystävällinen tapa saneerata maanalaiset putkistot, kellariputkistot ja pystylinjat. Vanhan putken sisään sukitetaan paineilman avulla epoksihartsikyllästeinen kuitusukka, joka kestää kovettuessaan korkeapainehuuhtelun ja mekaanisen puhdistamisen uusien PVC-putkien tavoin. Vuosikymmeniä kestävä sukitettu putki on itsekantava, korjaa luotettavasti vanhan putken halkeamat ja suojaa putkia tehokkaasti korroosiolta.

RUISKUVALU

NewLiner -ruiskuvalumenetelmällä vanhat putket saavat uuden elämän. NewLinerin ammattilaiset ruiskuvalaa käsityönä puhdistetun putken sisäpinnalle uuden saumattoman pinnan, joka kestää erinomaisesti korroosiota ja estää liukkaan pintansa ansiosta tukkeumien syntymistä. NewLinerin kehittämän teknologian myötä on mahdollista saneerata myös muoviputket sekä hankalammat teollisuuskohteet. Tämän ansiosta NewLiner voi tarjota entistä laajemman palvelukokonaisuuden asiakkailleen.

www.newliner.com

Blogi: www.newliner.com/blogi

mpm: 8,35 mpm:snt/puh 8,35 snt/puh +17,17 +17,17 snt/min snt/min

+358 20 790 2000 pvm: 8,35 pvm:snt/puh 8,35 snt/puh + 7,02+snt/min 7,02 snt/min


NEWLINER CASE: ISÄNNÖINTIKULMA OY SEINÄJOKI Lähde: RAKSA-LEHTI

Ruiskuvalu tai sukitus valitaan kohteen mukaan NewLiner -putkiremontille ominaista on, että se toteutuu luotettavasti, nopeasti ja vaivattomasti: asukkaiden ei tarvitse muuttaa pois viemärisaneerauksen aikana. Yhden kerrostaloasunnon putkien saneeraukseen esim. ruiskuvalulla kuluu keskimäärin yksi työpäivä, kertoo myyntipäällikkö Markus Urpiola NewLinerin Vaasan yksiköstä. Lattia- ja seinäpintoja ei tarvitse porata eikä rakennuksen ulkoalueita kaivaa auki. Näin säästetään huomattavat summat verrattuna putkien vaihtamiseen, Urpiola muistuttaa. NewLiner -remontissa ei tarvitse sitoutua vain yhteen tekniikkaan, sillä toteutustavaksi voi valita ruiskuvalu- tai sukitusmenetelmän tai

näiden yhdistelmän putkien sijainnin ja ominaisuuksien mukaan. Molemmissa tekniikoissa käytännössä valmistetaan uudet viemäriputket talon vanhojen putkien sisään. Sekä ruiskuvaluettä sukitusmenetelmällä verkostoon valmistettavien putkien kestoikä on verrattavissa uusiin putkiin, Urpiola toteaa. Ruiskuvalutekniikka soveltuu parhaiten rakennuksien sisäpuolisiin putkistoihin ja sukitustekniikka erityisesti kellari- ja maanalaisiin putkiin sekä pystylinjoihin. NewLinerin remontista on etua sekä kiinteistön omistajalle että asukkaalle. Toimitusjohtaja Mika Kulmala Isännöintikulma Oy:stä Seinäjoelta kertoo olevansa vilpittömästi tyytyväinen

NewLinerin toimintatapoihin. Kahdessa isännöimässämme taloyhtiössä on toteutettu NewLiner -remontti vuosina 2010 ja 2011. Kerrostalot on rakennettu 1969 ja 1962. Remontin toteutuksesta asukkailta saatu palaute on todella positiivista, Kulmala sanoo. Olen iloinen myös siitä, että asuntoyhtiöasiakkaamme ovat säästäneet huomattavat summat verrattuna siihen, että kerrostaloissa olisi tehty perinteinen putkiremontti. Kustannukset ovat jääneet alle puoleen siitä, hän kertoo. NewLiner on hoitanut tiedottamisen asukkaille erinomaisesti. Asuntokohtaiset remonttipäivät ovat olleet tiedossa tarpeeksi pitkään

etukäteen ja aikataulu on myös pitänyt. Viemärin käyttökatkokset ovat jääneet lyhyiksi, sillä tarvittaessa NewLiner rakentaa väliaikaisen ohitusputken pääviemäriin valun ajaksi. Lisäksi he tuovat vanhuksille ja liikuntarajoitteisille tarvittavia apuvälineitä, esimerkiksi kuivakäymälän osakekohtaisen remontin ajaksi. Asuntokohtainen remontti on alkanut tavallisesti kello 8 ja kylpyhuonetta ja wc:tä on voinut käyttää normaalisti jo illan suussa kello 18, kun putkien sisäpinnat ovat kuivuneet. Suosittelen NewLiner-remonttia kokemuksemme perusteella varmasti vielä monille taloyhtiöille, Isännöitsijä Mika Kulmala toteaa.

NewLiner on suomalainen putkien saneeraukseen erikoistunut yritys. Toimintamme perustana on osaava ja motivoitunut henkilöstö, jolla on monen vuoden työkokemus. Vastaamme asiakkaittemme toiveisiin ja tarpeisiin ammattitaidolla jokaisessa projektissamme, lupaa Markus Urpiola NewLiner Suomi Oy:stä.

Läntinen Pitkäkatu 21-23 C, 20100 Turku

info@newliner.fi

NewLiner Oy


www.oras.com

EASY

Etäkäytettävä Smart Bidetta toimii hanaan koskematta

ECO

Kaikki veden kanssa kosketuksissa olevat materiaalit ovat lyijyttömiä

SAFE

Älykäs Bidetta sulkeutuu automaattisesti

Optima


Lisää toimivuutta ja käyttäjäystävällisyyttä taloyhtiöihin Hankittaessa vesikalusteita taloyhtiöihin huomio kohdistuu erityisesti kalusteiden vedensäästävyyteen, huollettavuuteen sekä turvallisuuteen, mutta myös niiden käyttömukavuuteen. Oraksen laajasta hanavalikoimasta on helppo valita käyttäjäystävälliset, mutta samalla yksilölliset hanat eri käyttötarkoituksiin. Veden- ja energiansäästöä Vaikka puhdas vesi on useimmille suomalaisille itsestäänselvyys, vedenkäytön kustannukset saattavat olla monelle yllätys. Lämmin vesi voi aiheuttaa jopa yli kolmanneksen aiheutuneista energiakustannuksista, ollen näin yhdessä vesi- ja jätevesimaksujen kanssa yksi taloyhtiön merkittävimmistä käyttökustannuksista. Vedenkulutuksesta aiheutuviin kustan-

nuksiin vaikuttavat oleellisesti paitsi käyttötottumukset myös laitevalinnat. Käyttötarkoitukseen sopivilla hana- ja suihkuvalinnoilla saavutetaan merkittäviä säästöjä paitsi vedenkulutuksen myös huoltokulujen osalta. Taloyhtiön yhteisiin tiloihin LVI-ratkaisut ovat perusratkaisuja, joilla on huomattava vaikutus taloyhtiöiden yksittäisten huoneistojen sekä yhteisten tilojen toimivuuteen. Koska yhteisten tilojen vesikalusteilla saattaa olla useita kymmeniäkin eri käyttäjiä, tulisi näiden tilojen vesikalusteiden veden- ja energiansäästöön sekä hygieenisyyteen kiinnittää erityistä huomiota. Oraksen kosketusvapaat hanat ovat taloudellisia, mutta myös turvallisia. Lisäksi niillä voi jopa puolittaa vedenkulutuksen. Huoneistokohtaisen säästöpotentiaalin voi tarkistaa Oraksen vedensäästölaskurilla osoitteessa www.oras.com.

Oras Optimassa yhdistyvät korkealuokkainen muotoilu, uudet materiaalit ja älykkyys

ORAS OY Isometsäntie 2, PL 40, 26101 RAUMA Puh. 02 83161, Fax 02 8316 340 www.oras.com, e-mail: Info.Finland@oras.com


LVIS

JULKISIVUT

RALA-pätevyys on kilpailuetu

RALA-referenssit osoittavat osaamista

– Lähiputki Yhtiöt

– Esko Nurmisen Maalaamo Oy

RALA on kunnon yritysten asialla

RALA-pätevyysraportit lisäävät uskottavuutta

Urakan tilaajan on helppo varmistaa, että tarjoava osapuoli on rehellisesti ja vakavissaan liikkeellä, jos yritykselle on myönnetty RALA-pätevyys. “Olen voinut varauksetta suositella RALA-pätevyyttä” Jukka Laamanen, toimitusjohtaja, Lähiputki Yhtiöt

www.rala.fi

“Hinnan ei tulisi olla ainoa valintakriteeri myöskään perustason urakoissa, vaan merkitystä pitäisi olla myös valittavan urakoitsijan osaamisella ja referensseillä”

Mikko Mensio, toimitusjohtaja, ENM Oy


PIHA

RALA-yritykset kestävät päivänvalon Löydät osaavat ja pätevät urakoitsijat täältä:

www.rala.fi

“Laatu alkaa siitä, että paperiasiat on kunnossa.” – Niko Lindfors, toimitusjohtaja, Vihermali Oy

Rakentamisen Laatu RALA ry:n tavoitteena on parantaa rakentamisen laadun ja terveen kilpailun edellytyksiä. RALA kerää ja ylläpitää tietoa alan yrityksistä, arvioi niitä ja myöntää niille pätevyyksiä ja luokituksia. RALAn palveluita ovat:  RALA-pätevyys  RALA-sertifiointi

 RALA-projektipalaute  Luotettava laatutyömaa


SUOMALAISEN INNOVATIIVISUUDEN EDISTÄMISHANKE VUODESTA 1994 LÄHTIEN SUOJELIJANA ON TASAVALLAN PRESIDENTTI

Skaala matalaenergiaikkunat

Suomen Rakennusinsinöörien Liitto

Vuoden paras hanke 2007: MERA Matalaenergiakerrostalo-projekti, Skaala matalaenergiaikkunat

Ainoa parhaan energialuokan A++ huurtumaton energiaikkuna

Voittajan valitsi Tasavallan Presidentti Tarja Halonen

TESTIVOITTAJA Skaala Alfa Vertailu

Ainoa ikkuna joka sai täydet viisi tähteä! TM Rakennusmaailma 1/2009

Kotimainen, vuonna 1956 perustettu Skaala on paras ratkaisu energiansäästöön. Skaalan ikkunat ja ovet asennetaan huolellisena takuutyönä, nopeasti ja vaivattomasti. Tiedustele Skaalan ikkuna- ja oviasiantuntijalta lähialueesi referenssit.

Skaala Ikkunat ja Ovet Oy

Vaihde: 010 8354 700 info@skaala.com www.skaala.com

E=300 E=200 E=100

E=30

vähimmäisvaatimus

skaala.com


Onnistunut ikkunaja oviremontti alkaa luotettavasta kumppanista. Julkisivuremontti 2012 -kilpailun voittaja Asunto-osakeyhtiö Näsinamuri, Tampere

Kotimainen Skaala toimitti kohteen kaikki A-energialuokan huurtumattomat Skaala Alfa -ikkunat ja ovet. Skaala vastasi aliurakoitsijana kohteen ikkunoiden ja ovien toimittamisesta sekä huolellisesta asennuksesta.

Julkisivuremontti 2011 -kilpailun voittaja Asunto-osakeyhtiö Vattuniemenkatu, Helsinki

Kotimainen Skaala toimitti kohteen kaikki ikkunat ja parvekeovet. Skaala Alfa FrostFree on erittäin energiatehokas ja täysin huurtumaton ratkaisu kaikkiin ikkuna- ja ovitarpeisiin. Jätä huurtuminen kerralla historiaan.

Julkisivuremontti -kilpailun järjestävät Julkisivuyhdistys ry ja Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat ry AKHA yhdessä Kiinteistöposti -lehden kanssa.


HALLINTOPALVELUT

KO O K I M SUO

KIN U ISÄNNÖINTIP U KA TU PALVELUT Ä Ä P U E S KIN U P U KA TU Ä Ä P SEU

KO O K MI O SU


SKH Isännöinti — ammattimaista rakennuttamistukea korjaushankkeisiin Lue lisää: skh.fi


RAKENTAMISEN TIEDONANTOVELVOLLISUUS 1.7.2014 astui voimaan laki rakentamiseen liittyvästä tiedonantovelvollisuudesta. Käytännössä laki koskettaa kaikkia rakennustyömaalla työskenteleviä. Rakentamispalveluja tilaavan esim. taloyhtiön tai isännöitsijän on ilmoitettava verottajalle kuukausittain työmaakohtaisesti tiedot tilaamistaan rakentamispalveluista, jos tilauksen kokonaissumma ylittää 15 000€. Tällaisia rakentamispalveluita ovat mm. maalausurakat, ulko-ovien vaihdot, ikkunaremontti ja putkiremontti.

TYÖN TILAAJA Rakennustyön tilaajana voi toimia rakennuttaja, pääurakoitsija, sivu-urakoitsija tai aliurakoitsija. Rakennuttaja on urakoitsijan sopimuskumppani, joka tilaa tältä rakennusurakan. Rakennuttaja on aina tiedonantovelvollinen tilaaja. Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö ovat rakennustyön tilaajina vastaavalla tavalla tiedonantovelvollisia. Tiedonantovelvollinen päätoteuttaja on rakennuttajan nimeämä pääurakoitsija tai työmaalla pääasiallista määräysvaltaa käyttävä työnantaja taikka sellaisen puuttuessa rakennuttaja itse.


URAKKANEUVOTTELUISSA HUOMIOITAVAA • Rakennuttaja eli työn tilaaja (taloyhtiö/isännöitsijä) nimeää päätoteuttajan. Mikäli päätoteuttajaa ei erikseen määritellä urakkasopimuksessa, työn tilaaja on tällöin tiedonantovelvollinen päätoteuttaja. • Kaikki työmaalla toimivat tahot velvoittavat sopimusketjujensa osalta omat kumppaninsa antamaan työntekijätiedot päätoteuttajalle. • Huolehdi, että kuukausittaiset tiedot toimitetaan päätoteuttajalle sähköisessä muodossa ja että työmaalle tulevien työntekijöiden tiedot toimitetaan ajoissa. • Työmaalla on käytettävä kuvallista henkilötunnistetta (esimerkiksi VALTTI-älykorttia)

VERONUMERO.FI Veronumero.fi-palvelu on suunnattu rakennustoimialalla toimivalle yritykselle 1.7.2014 voimaan astuneiden verotusmenettely- ja työturvallisuuslakien velvoitteiden hoitamiseen. Palvelun avulla voidaan kerätä urakkaketjuun osallistuvien tiedot kuten urakkamaksut ja työmaalla työskentelevien työntekijöiden tiedot. Palvelun kautta voidaan myös tilata Valtti-kortit, jotka ovat työturvallisuuslain mukaiset kuvalliset henkilö- tunnisteet rakennustyömaalle. Rakennuspalvelujen tilaajina myös taloyhtiöt ja isännöitsijät voivat hyödyntää palvelun työkaluja viranomaisvelvoitteiden hoitamiseen.

PIENI VAIVA, ISO HYÖTY.


Elementtikerrostalot saivat

uuden ilmeen Kuva: Stonel Oy/Jukka Klemettilä

Kirkkonummen keskustassa sijaitseva As Oy Finnsbacka II edustaa tyypillistä 1970-luvun aluerakentamista. Taloyhtiö on valmistunut vuonna 1980, ja kolmen vuosikymmenen aikana osin maalatut, pesubetonipintaiset julkisivut olivat päässeet huonoon kuntoon. Meren läheisyyden aiheuttama kosteus ja tuulisuus oli rapauttanut julkisivuja pahoin.

Kaikenkattava korjaustyö Julkisivuremontti on iso ja kustannuksiltaankin merkittävä hanke, jota pureskeltiin taloyhtiössä pari vuotta. Lopulta osakkaat olivat kuitenkin melko yksimielisiä siitä, ettei asia parane odottelemalla. Hankesuunnitelmassa vuonna 2010 päädyttiin uusimaan koko ulkovaippa ja sen rakenteet vesikattoa lukuun ottamatta: parvekkeet, ovet, ikkunat ja julkisivuverhous. Eri korjaustapoja vertailemalla päädyttiin tuulettuvaan Stonel-tiililaattaverhoukseen.


Valitut työmenetelmät mahdollistivat sen, että suuri osa korjaustyöstä tehtiin talvella, kun elementtitehtailla on hiljaisempaa ja tuotteiden toimitus työmaalle ja asennukset saatiin tehtyä nopeasti. Purkutyöt alkoivat lokakuussa 2011, ja juhannuksen kynnyksellä 2012 urakka otettiin vastaan.

Parvekkeiden ilme keveni Julkisivut uusittiin kokonaisuudessaan vanhat elementtien ulkokuoret ja eristeet purkamalla. Parvekkeet rakennettiin kokonaan uudestaan ja niiden ilme keveni, kun entisten betonikaiteiden tilalle tuli opaalilasiset kaiteet. Myös parvekkeiden ulkopieliä kevennettiin. Ikkunat ja parvekeovet uusittiin, sisäänkäyntiovet uusittiin ja varustettiin suojakatoksin. Paloturvallisuutta parannettiin porrashuoneiden savunpoistolaittein ja opasteiden lisäämisellä. Julkisivukorjauksessa varauduttiin jopa siihen, että taloyhtiössä joskus päätettäisiin rakentaa nelikerroksisiin hissittömiin taloihin hissit tekemällä rakenteeseen varauksia, jotka helpottavat hissitornin rakentamista talon ulkoseinälle.

Näyttävä lopputulos

" Julkisivukorjaus kohotti ilmettä todella paljon. Osapuolten yhteistyö oli toimivaa, meillä oli hyvä valvoja Talokeskukselta ja hyvä urakoitsija, ja myös asukkaiden palaute oli pääosin myönteistä." - tekninen isännöitsijä Jussi Jeskanen, Kirkkonummen Huolto Oy

" Valitut työmenetelmät mahdollistivat suuren osan työsuorituksesta talviaikaan, jolloin mm. elementtitehtailla oli hiljaisempaa ja tuotteita saatiin sekä työmaalle että asennettua nopeasti ja ennakkoon esitetyn aikataulun mukaisesti." - Julkisivusaneerauspalvelut-yksikön päällikkö Juha Hartikka, Talokeskus Yhtiöt Oy

As Oy Finnsbacka II:n julkisivusaneeraus:

Valvonta tilattiin Talokeskukselta, joka vastasi myös kohteen rakennesuunnittelusta ja rakennuttamisesta. Näin myös työnaikainen muutossuunnittelu, jota saneeraushankkeessa aina tulee, oli joustavaa ja nopeaa.

Kahden elementtikerrostalon muodostama asunto-osakeyhtiö, valmistunut 1980

Noin 8 kuukautta kestäneen urakan lopputuloksena valmistui tiililaattapintainen tuulettuva julkisivu, jonka alla villat eivät pääse kastumaan. Näkyvin muutos oli tietysti ulkoasussa, joka miellytti asukkaita erityisesti.

Rakennesuunnittelu, rakennuttaminen ja valvonta: Talokeskus Yhtiöt Oy

- Kun katsoo tätä aluetta, niin yhtiön talot näyttävät ihan uusilta. Julkisivukorjaus kohotti ilmettä todella paljon. Kyseessä oli yhtiölle taloudellisesti kallis remontti, mutta pitkällä tähtäimellä se oli selvästi oikea ratkaisu. Jos olisi päädytty korjaamaan vanhaa julkisivua uudistamisen sijaan, olisi tullut huolto- ja ylläpitokuluja. Nyt valittu ratkaisu on pitkään lähes huoltovapaa, ja julkisivun elinkaari on pidempi näin, tilaajan edustaja tekninen isännöitsijä Jussi Jeskanen Kirkkonummen Huollosta toteaa.

Tekninen isännöitsijä: Jussi Jeskanen, Kirkkonummen Huolto Oy

Arkkitehtisuunnittelu: Lohman Arkkitehdit Oy Urakoitsija: Jatke Oy

Lue lisää www.talokeskus.fi


Uutta ja asukasystävällistä

Mäkitorpantie 18 valitsi Uponor Cefo -putkistoelementit Asunto Oy Mäkitorpantie 18 Helsingin Oulunkylässä teetti laajan remontin, jossa keskeisessä osassa oli Uponor Cefo -elementeillä tehty putkiston perusparantaminen. – Suosimme asukasystävällistä kunnossapitomenetelmää. Tärkeää oli, että asuntojen käyttövesijärjestelmä toimi mahdollisimman pitkään remontin aikana, samoin kuin se, että saimme täysin uuden putkiston, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Jyrki Ryttyläinen.

Lähtökohtana saneeraukselle oli Suomen Talokeskus Oy:n tekemä kuntoarvio, joka sisälsi kunnossapitosuunnitelman. Tavoitteena on jatkossa hoitaa kunnossapito ennakoivasti. – Putkiremontti oli vuonna 1966 valmistuneessa talossa kiireellisin asia. Tekemällä sen ensimmäiseksi pienensimme veden kulutusta ja ehkäisimme pienet vesivahingot ja putkistokorjaukset, joita vanhenevasta putkistosta koituu. Kustannussäästöillä rahoitamme jo tulevaa julkisivuremonttia, kertoo Jyrki Ryttyläinen. ”Tiedämme varmasti käyttövesilinjojen olevan uusia joka kohdastaan ja saamme myös monia lisäetuja.” Asunto Oy Mäkitorpantie 18 hallituksen puheenjohtaja Jyrki Ryttyläinen

Talotekniikan perusparannusurakassa uusittiin talon käyttövesiputkistot, viemärit ja sähköjohdot asunnoilta pääkeskukselle asti.

Uponor Cefo -elementit voittivat vertailun Kuntoarvion saatuaan Mäkitorpantie 18 eteni hankkeessaan ripeästi. Se hankki tietoa muun muassa Kiinteistöliiton tilaisuuksista ja oli yhteydessä jo putkiremontin teettäneisiin taloyhtiöihin. Saneerauksesta päätettiin yhtiökokouksessa vuoden 2009 alussa. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa toukokuussa vertailtiin eri saneerausmenetelmiä. Urakkasopimus solmittiin joulukuussa 2009. Taloyhtiössä on 28 huoneistoa, joista yksi on taloyhtiön hallussa. Remonttiin kuului myös taloyhtiön ravintolakäytössä oleva erillinen huoneisto.


Yhtiökokous teki päätöksen perinteisen putkistosaneerauksen, putkistojen pinnoituksen ja modulaarisen linjasaneerausmenetelmän välillä. Uponor Cefo -elementeillä tehtynä urakka tuli halvemmaksi kuin perinteisellä saneerausmenetelmällä toteutettuna. Myös asukkaille aiheutunut haitta oli pienempi. – Pinnoitukseen verrattuna putkiasennuselementtien etu on se, että tiedämme varmasti käyttövesilinjojen olevan uusia joka kohdastaan. Saimme myös muita etuja. Komposiittiputkiston elinkaari on pidempi kuin kupariputkien. Asunnot on nyt varustettu huoneistokohtaisilla suluilla. Jatkossa korjausten tekeminen on entistä helpompaa. Putkiasennuselementtejä käytettäessä myös rakennuksen äänitaso paranee ja ääniongelmista johtuvat valitukset vähenevät. Tätä pidän erittäin suurena plussana elementtiratkaisulle, Ryttyläinen toteaa. Asukasinformaatio keskeistä Taloyhtiö tiedotti asukkaita remontista perusteellisesti. Yhtiökokousta valmistellessaan hallitus teki ovensuukyselyjä.

Asukkaita informoitiin elementtiratkaisusta, joka uutena menetelmänä oli heistä suurimmalle osalle vieras. Lisäksi suunniteltiin valmiiksi kylpyhuoneen peruskokoonpano asukkaiden päätöksenteon tueksi. Esittelytilassa oli nähtävissä kaluste- ja laattavaihtoehdot sekä 3D-kuvat ratkaisuista. Putkiremontti eteni porras kerrallaan, kolme linjaa yhtä aikaa. A-rapusta saatuja kokemuksia hyödynnettiin muissa portaissa. Sisätilojen osalta remontti valmistui elokuun lopussa 2010. Remontin aikana osa asukkaista asui asunnoissa, osa hankki väliaikaisen asunnon. Taloyhtiön sauna wc-tiloineen oli asukkaiden käytössä remontin aikana. Koska työ eteni porras kerrallaan, ruuhkia ei syntynyt. – Hanke onnistui hyvin. Tärkeimpinä osatekijöinä olivat hyvä suunnittelu ja urakoitsijavalinta sekä uudentyyppinen toimintamalli, Jyrki Ryttyläinen summaa putkisaneerauksen sujumisen.

Saneeraus maksaa itseään takaisin vesivahinkojen vähenemisenä ja vedenkäytön sekä energiakustannusten pienentymisenä. Vakuutusyhtiöt käsittelevät Uponor Cefo -menetelmällä uusittua putkistoa uutena.

Seinä-WC-elementin tausta ja lattia vesieristetään ennen elementtien asennusta.

WC-elementti on seinäasennusmallia ja sisältää kaikki tarvittavat komponentit. Seinäasennus säästää tilaa ja helpottaa kylpyhuoneen siivousta.

Lisätiedot: projektipäällikkö Harri Perälä p. 020 129 2297 harri.perala(at)uponor.com

www.uponor.fi

Suihku voidaan asentaa esimerkiksi kylpyhuoneen kulmaan.


LAKIUUDISTUKSELLA OIKEUDENMUKAISUUS VESIMAKSUIHIN Huoneistokohtaiset vesimittarit on nyt asennettava myös vanhoihin rakennuksiin. Uusissa kiinteistöissä ne ovat olleet pakollisia jo pari vuotta. Korjausrakentamiseen liittyvät uudet energiamääräykset tulivat voimaan 1.9.2013. Määräysten tarkoituksena on parantaa rakennusten energiatehokkuutta korjaus- ja muutostöiden tai käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä. Velvollisuus energiatehokkuuden parantamiseen on sidottu muihin korjauksiin ja toimenpiteen luvanvaraisuuteen. Huoneistokohtaisten vesimittarien asennus lisää tasa-arvoa taloyhtiöissä. Tähän asti asukkaan veden käytön määrä ei ole näkynyt vesimaksuissa, mutta vesimittarien myötä tilanne muuttuu.

Kukin voi itse tehdä johtopäätöksiä, kummalla saadaan suurempia säästöjä: valoja sammuttelemalla vai hieman pikaisemmin peseytymällä.

Taloyhtiöissä veden käyttö vaihtelee 80 - 400 litraan vuorokaudessa henkilöä kohti. Vähän vettä kuluttava asukas käyttää viisi kertaa vähemmän vettä vuorokaudessa kuin suurkuluttaja. Veden kulutus on pienentynyt huoneistokohtaisen vedenmittauksen käyttöönoton jälkeen 20 - 30 prosenttia ja lämmitysenergian kulutus 3 - 9 prosenttia. Vedenmittauslaitteet on helpointa asentaa vesijohtoja uusittaessa. Mittarit on asennettava sekä lämmin- että kylmävesijohtoihin.

Vesilasku yllättää monen käyttäjän. Kun on koko ikänsä asunut talossa, missä vettä ei ole erikseen laskutettu käytön mukaan, saattaa ensimmäinen vesilasku yllättää, vaikka veden käyttö omasta mielestä olisikin ihan maltillista. Monikaan ei ole ajatellut, että jo viidentoista minuutin suihku päivittäin nostaa vesimaksun noin 50 euroon kuukaudessa henkilöltä. Suihkun vaatima veden lämmitysteho on noin 24 kW. Jos viihtyy suihkussa 15 minuuttia, energiaa kuluu 6 kWh. Vastaavalla energiamäärällä polttaa 60 watin hehkulamppua yli neljä vuorokautta ja 15 watin energiansäästölamppua yli kaksi viikkoa yötä päivää. Tästä voi itse kukin tehdä johtopäätöksiä, kummalla saadaan suurempia säästöjä: valoja sammuttelemalla vai hieman pikaisemmin peseytymällä.


Huoneistokohtainen vedenmittausj채rjestelm채

Ota yhteytt채.

Vercon Oy Pajakatu 11, 38200 Sastamala Puh. 010 7340 700 vercon@vercon.fi | www.vercon.fi Myyntikonttori Lohja Kauppakatu 5-9, 08100 Lohja Puh. 0500 236 238 Myyntikonttori Kuopio Savilahdentie 6, 70210 Kuopio Puh. 0500 616 811


Betonijulkisivut ja -parvekkeet kuntoon!

FCM:stä saat monipuolisia betonirakenteiden tutkimuspalveluja; kuntotutkimusta, näyteporaukset ja laboratoriotestaukset. Erityisosaamistamme ovat ohuthienäytteiden mikroskooppiset analyysit. Yrityksellä on ollut FINAS-akkreditointi toiminnan laadun takeena jo vuodesta 2003 lähtien. Kuntotutkimuksiin liittyvä korjaussuunnittelu, valvonta ja rakennuttaminen hoituvat FCM:n omistajayritysten Aaro Kohonen Oy:n, Suomen Talokeskus Oy:n ja Insinööritoimisto Lauri Mehto Oy:n laajan asiantuntijajoukon toimesta. Lisätietoja: Arto Koskiahde, puh. 050 530 2923, s-posti: arto.koskiahde@ohuthiekeskus.com ja Kari Peippo, puh. 040 520 3498, s-posti: kari.peippo@ohuthiekeskus.com

Betonialan Ohuthiekeskus FCM Oy, Nuijatie 25 B, 01650 Vantaa www.ohuthiekeskus.com


Onko sinulle tuttu tilanne?

Asianajotoimisto, joka tuntee kiinteistölainsäädännön puolestasi. • Päätöksenteko yhtiökokouksessa

Olemme erikoistuneet kiinteistöalan asumisen, rakentamisen ja ympäristön juridiikkaan. Palvelemme muun muassa asunto- ja kiinteistöyhtiöitä sekä isännöintiyrityksiä ja kiinteistönhoitoyrityksiä koko maassa. Kokenut, sitoutunut ja asiantunteva tiimimme hoitaa toimeksiannot joustavasti ja käytännönläheisesti. Palvelemme kaikissa kiinteistöalan sopimuksiin, yhtiölainsäädäntöön ja yhtiöiden hallintoon liittyvissä tilanteissa: • korjaus- ja täydennysrakentaminen ja kunnossapito • kiinteistöalan palvelusopimukset ja muut sopimusasiat • rakennusurakat • maankäyttö, rakentaminen ja kiinteistökehityshankkeet • yhtiökokoukset, hallituksen vastuukysymykset • yhtiöjärjestysmuutokset

• Häiriötilanteen sopiminen

• kiinteistöjen osto tai myynti • huoneenvuokra-asiat • työsuhdeasiat • koulutus • Kivijalan vuokrasopimukset

Käänny puoleemme, kun tarvitset asiantuntevaa neuvontaa kiinteistöalan kysymyksissä. Tavoitat meidät helposti puhelimitse tai lähettämällä sähköpostia suoraan haluamallesi henkilölle. Yhteys- ja henkilötietomme löydät osoitteesta www.kak-laki.fi. • Ullakosta asunnoiksi

Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy Eteläranta 12, 00130 Helsinki, vaihde (09) 5860 750  

• Korjaushankkeen sopimukset ja luvat


ONNISTU KORJAUSHANKKEISSA! JOKAISEN PUTKIREMONTTIOPAS Opas auttaa osakasta ymmärtämään • milloin taloyhtiön vesi- ja viemäriputket on korjattava • millaisia korjausvaihtoehtoja on tarjolla ja miten ne eroavat toisistaan • miten korjaustarvetta voi selvittää. 1. painos, 2014, A5, n. 50 s.

15 € TALOYHTIÖ KORJAUSRAKENNUTTAJANA Kirja auttaa suunnittelemaan ja toteuttamaan korjaushankkeen taloyhtiön edun mukaisesti! 2. painos, 2013, A5, 224 s.

KATASTROFIN AINEKSET - Opas taloyhtiön remonttiviestintään Ainutlaatuinen opas taloyhtiön viestintään, erityisesti remonttiviestintään. Sisältää paljon käytännön vinkkejä. 1. painos, 2014, A5, 132 s.

45 €

35 €

TILAA:

www.kiinkust.fi p. 075 757 8591


Tilaa Suomen Kiinteistölehti, niin tiedät missä mennään.

hti e l ö t s i Kiinte

SUOMEN

4/2014

LUOT

E T TA

SIA VA A

NTUN

TIJA

YHT TA LO

IÖN

PÄ ÄT

TÄ J I L

8€

LE

n Säädetää kesään kiinteistö jien tarkasta an Toiminnuksia kertom katoille Vihreääille ja piho

P arveoken kunto

|

| Digilehti |

ä ti on täynn h le ö t is e t n ailmasta. a m Suomen Kii n e is m toa asu tuoretta tie n muassa: u u m a it le a-artikke Asiantuntij misesta, hyvästä asu , asta ä, talotekniik ännöinnist is a t s e is a nykyaik llinnosta ja hyvästä ha nöstä. amisesta t n lainsäädän e k a r s u ja ta kor tä laadukkaas käytännöis a t is a h r a p n Remonttie a itapauksist k k r e im s e ja


Varmista että omaisuutesi on ammattilaisten käsissä! Ammatti-isännöitsijät, tekniset asiantuntijat, kiinteistönvälittäjät sekä talouden asiantuntijat kouluttaa kiinteistöalan johtava kouluttaja - alan ja asukkaan parhaaksi.

ISÄNNÖINTI • Asunto-osakeyhtiön isännöintikoulutus (IK)™ • Isännöinnin ammattitutkinto • Isännöitsijän koulutus ja tutkinto ITS® • Johtavan ammatti-isännöitsijän koulutusohjelma AIT® KIINTEISTÖNVÄLITYS JA -ARVIOINTI • Kiinteistönvälitysalan ammattitutkinto • Kiinteistöedustajan koulutus ja tutkinto KED™ • Ylempi kiinteistönvälittäjän koulutus ja tutkinto YKV™ KÄYTTÖ JA YLLÄPITO • Asuntokaupan kuntotarkastajan koulutus AKKO™ • Rakennuksen kuntoarvioijan koulutus KUNA™ • Teknisen isännöitsijän peruskoulutus ja tutkinto PerusTEK™ • Teknisen isännöitsijän jatkokoulutus ja tutkinto ITS®-TEK II

Lisätiedot www.kiinko.fi puh. 09 3509 290

Kiinteistöalan johtava kouluttaja - alan parhaaksi! Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy • Kiinteistöalan Koulutussäätiö

Malmin asematie 6 • 00700 Helsinki • puh. 09 3509 290 • www.kiinko.fi


UUSI, MODERNI TALOPESULA syntyy aina helposti putkiremontin yhteydess채


KAIKKI KORJAUSRAKENTAMISEN CONSTIT TAlOyhTIö TARvITSEE JATKUvAA KUNNOSSApITOA SISälTä JA UlKOA. vAIvATTOMUUS JA ASUKASySTävällISyyS AvAINASEMASSA

vIESTINTä RATKAISEE pROJEKTIN SUJUvUUdEN

Putkiremontti, julkisivusaneeraus, katon uusiminen, hissin lisääminen tai pihan kunnostus lisäävät asuintalon viihtyvyyttä ja sen arvoa. Constin asuintaloremonteissa korostuu hyvä suunnittelu, osaava projektinjohto, rakentajien ammattitaito, aikataulujen pitävyys ja säännöllinen asukastiedotus.

Käytössämme on nettipohjainen Oma Consti –asiakasportaali. Se toimii reaaliaikaisena tiedotuskanavana asukkaan, taloyhtiön ja urakoitsijan välillä perinteisen tiedottamisen rinnalla. Tämä mahdollistaa tehokkaan viestinnän saneerauksen eri vaiheissa ja muutostoiveiden käsittelyssä.

Constin työ perustuu putkiremonttien, julkisivusaneerauksen ja korjausrakentamisen parhaisiin käytäntöihin. Korjausrakentamisen laadun takeena on kymmenien vuosien kokemus materiaaleista ja työmenetelmistä.

Palvelemme aktiivisesti ja vastuullisesti myös takuukorjausasioissa.

lUE lISää: CONSTI.fI/ASUINTAlOT Korjaushanke haltuun

126

lvIS-hUOlTOpäIvySTyS 010 2886500 pääKAUpUNKISEUTU JA pIRKANMAA

CONSTI.fI/hUOlTOpAlvElUT


Kiinteistöliiton palvelut Kiinteistöliitto ja jäsenyhdistykset korjaushankkeissa jäsentalojen apuna Lakineuvonta

Kiinteistöliiton lakineuvonta palvelee jäsentalojen johtoa korjaushankkeiden päätöksentekoon ja juridiikkaan liittyvissä asioissa numerossa (09) 1667 6300 ma-to klo 9-15 ja pe 10-15. Myös yhdistysten omat neuvontapalvelut ovat jäsentaloyhtiöiden käytettävissä!

Kirjalliset lausunnot

Kiistanalaisissa ja epäselvissä asioissa jäsentalot voivat tilata Kiinteistöliitolta jäsenetuhintaan kirjallisen lausunnon, jonka perusteella tulkinnanvarainen asia saadaan usein ratkaistua taloyhtiössä ilman oikeusprosessia.

Energianeuvonta

Kiinteistöliiton energianeuvonta opastaa jäsentaloja mm. korjausrakentamisen määräyksiä ja energiatehokkuutta parantavia korjauksia koskevissa kysymyksissä numerossa (09) 1667 6761 ma-pe klo 9-15.

Taloyhtio.net

Taloyhtio.net -tietoportaalista löydät lisätietoa taloyhtiöiden korjaushankkeista. Kiinteistöliiton tuottama sivusto tarjoaa maksutta hyötytietoa, tuotteita ja palveluja taloyhtiöiden toimijoille osoitteessa www.taloyhtio.net

Suomen Kiinteistölehti

Kiinteistölehti tuo korjaushankkeisiin liittyvää tietoa 10 kertaa vuodessa. Kiinteistölehti tulee jäsenetuna maksutta kaikille Kiinteistöliiton jäsentaloille.

127

Korjaushanke haltuun


Kirjan toteutus

Kiertueen koordinaattori: Kristel Pynnönen Esitysmateriaalien tuotanto: Kristel Pynnönen, Maria Kulomäki, Vesa Puisto, Jari Virta, Tom Lindborg, Peter Ström, Jaana Sallmén, Elina Skarra Materiaalin kuvitus: Sakari Sivonen Materiaalin taitto: Hanna Riihimäki Yritysyhteistyö: Timo Tossavainen Paino: Painotalo Punamusta Oy Erityiskiitos Eero Nurmikolle ja Elsa Kaijalalle!

essa siaalis hanke o s a t ees jaus ele aih tagilla #kor t s u k s sh Ke ssa ha media


Kiinteistรถliitto Kotisi asialla

www.kiinteistoliitto.fi www.taloyhtio.net

Korjaushanke haltuun -kirja 2014-2015  
Korjaushanke haltuun -kirja 2014-2015  

Kiinteistöliiton yhteistyötahoineen toteuttaman Korjaushanke haltuun -kiertueen 2014-2015 kirja jaetaan painettuna kiertuetapahtumissa. Lisä...