Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi – Kiinteistöliitto Meri-Lappi
1–2024
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
Jäsenlehti Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi ja Kiinteistöliitto Meri-Lappi mukana Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeessa Suunnitelmallinen kunnossapito – kannattaa ja säästää rahaa Rakennustyön tarkkailija RS-kohteissa
Kiinteistöverotus taloyhtiöiden uhkana, mitä on meneillään?
Tavoitteena turvallisempi taloyhtiö? SPEK kouluttaa: • Taloyhtiön turvallisuuskoulutus • Väestönsuojan hoitajan kurssit taloyhtiöille ja työpaikoille Myös itsenäisesti suoritettavana verkkokurssina! Ilmoittaudu koulutuksiin:
koulutus.spek.fi
2
Kiinteistöverotus taloyhtiöiden uhkana, mitä on meneillään? Jäsenlehti Kiinteistöliitto Pohjois-suomi KIINTEISTÖLIITTO Meri-Lappi Kannen kuva: Johanna Laitala
Lähetä tumeille jut vinkki! jutut Julkaistut . palkitaan PunaM us ta
AUDITOITU
CO2 NEUTRAALI TUOTE
Päätoimittaja Johanna Laitala 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi Toimitussihteeri Merja Kokko 040 485 4311 merja.kokko@kiinteistoliitto.fi Julkaisija Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi Kiinteistöliitto Meri-Lappi Kirkkokatu 53, 90100 OULU 040 485 4311 pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi ISSN 2323-6485
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
Tutustu, sivut 9-10
Pääkirjoitus …………………………………………………………………. 4 Blogi: Osallistu taloyhtiösi yhtiökokoukseen, asetu ehdolle hallitukseen, ole käytettävissä puheenjohtajaksi ja verkostoidu .................................................….. 5 Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen kuulumiset – osa 1 ................................................................................. 8 Kiinteistöverotus taloyhtiöiden uhkana, mitä on meneillään? ......................…………….... ................................ 9 Onko taloyhtiö velvollinenkorvaamaan osakkaan sijaisasunnon kustannukset? ..................................................…….. 12 Mars yhtiökokoukseen ................................................................................. 13 Oulun tavoitteena hulevesien parempi hallinta ........................ 16 Kolumni: Asukkaat ja osakkaat ansaitsevat pätevän hallituksen ...................................................... 18 Järjestösihteerin terveiset ................................................................. 19 Kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito kannattaa ja säästää rahaa .................………......... 22 Rakennustyön tarkkailija RS-kohteissa ......................................... 25 Ilmastonmuutos lisää kiinteistövahinkoja – auttavatko vakuutukset? ............................................ 28 Menestyvän kaupunkikeskustan moottorina ............................. 30 Kannatusjäsenet …………………………….......................................... 31 Pyörävarastot ojennukseen .............................................................. 32 Yksi kotityö vähemmän – näännytä jäteastiat! ........................... 33 Kysy – me vastaamme ………………………………………………….. 34 Palveluhakemisto ………………………………………………………... 35 Jäsenpalvelut ……………………………………………………………....36 Kustantaja PSKY Palvelu Oy Kirkkokatu 53, 90100 Oulu Taitto, ilmoitusaineistot GST Graafinen Studio 0400 514 540 info@graafinenstudio.com Ilmoitusmarkkinointi Mediatoimisto Dorimedia Oy Inkeri Valtonen 040 717 8614 inkeri.valtonen@dorimedia.fi Ilmestymisviikot 7, 38 Aineistoviikot 4, 35 Painopaikka PunaMusta Oy
Osoitelähde Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsen- ja sidosryhmärekisteri Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenrekisteri Jakelu Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenyhtiöiden hallituksen jäsenet ja isännöitsijät sekä sidosryhmät Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenyhtiöiden hallituksen puheenjohtajat ja isännöitsijät Osoitteenmuutokset 040 485 4311 pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi
3
Pääkirjoitus
Taloyhtiöissä turvallisuus on yhteistoimintaa Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi on Pohjois-Suomen pelastusliitto ry:n jäsen. Pelastusliiton jäsenyyden kautta Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenet saavat SPEK:n koulutuksista alueellamme jäsenalennuksen, noin 15 %. Alennus koskee jäsentaloyhtiön hallituksia, isännöitsijöitä ja taloyhtiön turvallisuusvastaavia.
T
aloyhtiö vastaa, että pelastussuunnitelma, väestönsuoja, vakuutusturva sekä muu riskienhallinta ovat kunnossa. Vaikka pelastuslaki ei nykyään velvoita valitsemaan turvallisuushenkilöstöä, ei mielestäni olisi ollenkaan hassumpi ajatus, jos taloyhtiössä olisi asiaan tarkemmin perehtynyt henkilö. Ensimmäinen turvallisuuteen liittyvä koulutus on jo helmikuussa, tuolloin kysymme, onko kotitalossasi turvallista asua. Keväällä paneudutaan työpajassa pelastussuunnitelmaan tarkemmin. Uuden pelastuslain voimaantulon myötä tärkein muutos taloyhtiöiden näkökulmasta on, että kunnossapitovastuu palovaroittimista siirtyy osakkailta taloyhtiölle. Siirtymäaikaa muutokselle on varattu 31.12.2025 saakka. Siirtymäajasta huolimatta on yhtiön hyvä ottaa palovaroitinsäädösten muuttuminen käsittelyyn ajoissa, myös budjetoinnin osalta.
Kannattaa miettiä, miten palovaroittimien kanssa toimitaan jatkossa. Mitä jos taloyhtiössänne olisi viestintäsuunnitelma? Parempi viestintä ehkäisee eripuraa ja lisää asumisviihtyvyyden lisäksi myös turvallisuutta. Hyvä tiedonkulku on taloyhtiön hyvän hallinnon kulmakiviä. Hallituksen ja isännöitsijän onkin tärkeää sopia etukäteen siitä, miten ja mitä kanavia käyttäen tilikauden aikainen osakas- ja asukasviestintä toteutetaan ja kuka vastaa viestinnästä. Olen ehdottomasti sitä mieltä, että yhtiökokouskutsu kerran vuodessa ja tiedote pidetyn kokouksen päätöksistä ei vain riitä. Tästä lehdestä haluan erityisesti nostaa esille Kiinteistöliiton jäsenyhdistysten Ikä- ja muistiystävällisen taloyhtiö -hankkeen esittelyn. Mitä ajatuksia se sinussa herättää?
Johanna Laitala, toiminnanjohtaja, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
Antoisaa kokouskevättä toivotellen!
Puhelin 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi https://fi.linkedin.com/in/johanna-laitala-519647b7/ https://www.facebook.com/kiinteistoliittopohjoissuomi https://www.instagram.com/kiinteistoliitto_ps/
4
Blogi
Osallistu taloyhtiösi yhtiökokoukseen, asetu ehdolle hallitukseen, ole käytettävissä puheenjohtajaksi ja verkostoidu
N
Hannu Suomalainen, Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen 1. varapuheenjohtaja, puheenjohtajaklubin puheenjohtaja sekä taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
äin alkuvuodesta on hyvä suunnata katse jo kevääseen ja tulevaan yhtiökokoukseen. Varsin yleinen haaste monilla taloyhtiöillä on saada osakkaita osallistumaan yhtiökokoukseen. Taloyhtiö toimii ja kehittyy parhaiten silloin kun päätöksenteon tueksi saadaan mahdollisimman suuri joukko osakkaita. Osakkaiden aktivoimiseen kannattaa panostaa. Hyvän hallintotavan mukainen aktivointitapa on ilmoittaa yhtiökokouksen pitoaika osakkaille hyvissä ajoin ennen kokouskutsun lähettämistä. Tässä ennakkoilmoituksessa on hyvä tuoda esiin se, että osakkaalla on oikeus ehdottaa haluamansa asian käsittelemistä yhtiökokouksessa. Lisäksi ilmoitetaan ajankohta, mihin mennessä osakkaan pitää ehdotuksensa toimittaa, sekä tieto miten se tulee toimittaa. Vain osallistumalla yhtiökokoukseen olet mukana päätöksenteossa ja varmistat että saat äänesi kuuluviin. Mitä haastavimmiksi ajat muuttuvat niin sitä tärkeämpää on osallistua yhtiökokoukseen. Mitä paremmin tiedät ja tunnet taloyhtiösi tulevaisuudennäkymät, sitä paremmin pystyt varautumaan myös oman taloutesi osalta tuleviin muutoksiin. Haluan kannustaa lukijoitamme myös hallitustyöskentelyyn. Hallituksen jäsenenä pääset vaikuttamaan suoraan taloyhtiön päätöksentekoon. Hallitustyö on hyvä paikka oppia lisää kiinteistöjen hallinnasta, taloyhtiöiden toiminnasta ja talousasioista. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen jäsenenä saat erinomaiset lähipalvelut
ja työkalut käyttöösi perehtyessäsi hallituksen tehtäviin. Mainittakoon tästä esimerkkinä taloyhtiökohtaiset perehdytykset Teams-palaverina hyvään hallintotapaan, isännöinnin eettisiin ohjeisiin ja hallitustyöskentelyyn. Tätä kannattaa varsinkin uusien hallitusten puheenjohtajien ja jäsenten hyödyntää. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomella on jäsentalojemme puheenjohtajille suunnattua klubitoimintaa Oulussa, Kajaanissa ja Ylivieskassa. Taloyhtiöt elävät nyt haastavia aikoja. Kiinteistökustannusten raju nousu, maailman levottomuuksien luoma yleinen epävarmuus, sekä viimeisimpänä rahoituskulujen nousu ovat tuoneet lisää haasteita taloyhtiöiden arkeen. Vaikeina aikoina yhteisöllisyyden merkitys ja sen tarve kasvaa mikä nosti myös Oulun klubimme suosiota viime vuoden aikana. Mikä hienoa, niin saimme klubille mukaan myös paljon uusia puheenjohtajia. Verkostoituminen, tiedon jakaminen ja yhteen hiilen puhaltaminen ovat klubitoimintamme keskiössä. Keskustelut Oulun klubilla olivat viime vuonna ajankohtaisten aiheiden ympärillä aktiivisia ja tästä iso kiitos kaikille klubitoimintaan osallistuneille. Vinkit huolelliseen kiinteistönpitoon ja positiivisten kokemusten jakaminen klubiverkostossa ovat klubitoiminnan perusta. Näiden teemojen ympärillä tulemme pitämään hyvää pöhinää päällä myös tänä vuonna. Hyvää alkanutta vuotta ja nähdään klubilla!
5
Turvaa ja asumismukavuutta
Llumarin lasikalvoilla Lämpöongelmat kuriin aurinkosuojakalvoilla Llumarin aurinkosuojakalvoilla vähennetään lämpöenergian ja UV-säteilyn kulkeutumista toimija asuintiloihin. Käytettävä kalvo valitaan kohteen vaatimusten ja käyttötarpeen mukaan. Kirkkaat kalvot ovat huomaamattomia ja peilaavilla kalvoilla saadaan myös näkösuojaa sisätiloihin.
Turvaa murto- ja sirpalesuojakalvoilla LLumarin turvakalvot on kehitetty vahvistamaan lasipintoja ja ne tekevät lasista kestävämmän, sitkeämmän ja vaikeammin läpäistävän. Murtosuojakalvo pitää kutsumattomat vieraat loitolla ja sirpalesuojakalvoilla varmistetaan rikkoontuneen lasin koossapysyminen vahinko- ja onnettomuustilanteissa.
Sisustuskalvot Etsaus- ja hiekkapuhalluskalvoilla tuodaan näkösuojaa lasinpintoihin ja varoitetaan kulkureiteillä olevista esteistä. Hiekkapuhalluskalvoon voidaan myös tulostaa haluttu kuva-aihe tai grafiikka ja muotoon leikkaamalla lasipintoihin saadaan elävyyttä.
Liity ammattilaisten Talliin! Tarratalli Oy Hiltusenkaarre 18 B1 90550 Oulu www.tarratalli.fi
6
Veli-Matti 050 3219 135 Antti 050 4624 638 Tarmo 040 545 9010 Matti 050 5221 315
Jätehuolto kuntoon Hyötyisikö taloyhtiösi lajitteluneuvonnasta tai jäteastioiden ja jätehuollon kustannusten kartoituksesta? Ota yhteyttä ja sovitaan tapaamisaika! Hyödynnä materiaalit taloyhtiölle
Ota yhteyttä Terhi Romakkaniemi Kiertotalousasiantuntija p. 040 658 1933 terhi.romakkaniemi@kiertokaari.fi
Palvelemme tällä alueella: Hailuoto, Ii, Kempele, Lumijoki, Oulu, Pudasjärvi, Raahe Ra aahe ja Siikajoki Siikaj
toimisto@kiertokaari.fi, p. 08 5584 0020 ark. 8–15 kiertokaari.fi
Merantin palvelutiimi palvelee Meranti tarjoaa asiakkailleen monipuolisen valikoiman siivouspalveluja: toimitila- ja kiinteistösiivous, rakennussiivous, erikoispalvelut kuten ikkunoiden, julkisivujen, kattojen ja hallitilojen pesut, kotisiivouspalvelut ja MerantiAkatemia -asiantuntijapalvelut. Merantin palvelutiimi neuvoo ja auttaa kaikissa puhtaanapidon ongelmissa. Pyydä tarjous:
Marianne Tuomainen
Yksikön päällikkö marianne.tuomainen@meranti.fi p. 050 477 8598
Sari Kivioja
Palveluasiantuntija sari.kivioja@meranti.fi p. 050 466 2596
Uudet pohjoismaiset jätelajikuvakkeet
Insta 800
Tiina Rauhio-Räisänen
Palvelukoordinaattori tiina.rauhio-raisanen@meranti.fi p. 050 411 8440
Kiertokaari on ottanut Oulun alueella käyttöön uudet piktogrammikyltit ja ne ovat saatavana myös Molok-säiliöihin. Ota yhteyttä alueesi Molok-asiantuntijaan ja varaa ilmainen kartoituskäynti.
Heidi Sääskilahti
Palveluesimies heidi.saaskilahti@meranti.fi p. 050 452 5530
Antti Rimpeläinen
Palveluesimies antti.rimpelainen@meranti.fi p. 040 487 8779
Reetta Alaniemi
Palveluesimies reetta.alaniemi@meranti.fi p. 040 778 4420
Harri Leppänen 040 5658 183 / harri.leppanen@molok.com
Johanna Sallinen
Kenttäohjaaja/palvelumyyjä johanna.sallinen@meranti.fi p. 050 401 8744
Haaransuonkuja 10, 90240 Oulu, p. 020 833 3150, www.meranti.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
7
Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen kuulumiset – osa 1 Teksti: Maura Tiuraniemi Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen teemoja ovat turvallisuuden ja muistiystävällisyyden edistäminen taloyhtiöissä, asukkaiden yhteisöllisyys sekä esteettömyys- ja turvallisuuskorjaukset.
T
Kuva: Esa Piiroinen
8
utustuin heti työt aloitettuani ympäristöministeriön tilaamaan selvitykseen ja tapasin Kiinteistöliiton alueyhdistyksiä. Sain paljon arvokasta tietoa ja hyviä ideoita. Hanke aikataulutettiin ja tehtiin viestintäsuunnitelma. Aineiston kerääminen taloyhtiöiden tarpeista aloitetaan pikimmiten jäsenkyselyllä. Koulutuskiertue maakuntiin alkaa syksyllä 2024. Ouluun kiertue saapuu talvella 2025. Hankkeen aikana laaditaan aineistopankki Kiinteistöliiton nettisivuille (taloyhtiöille – ajassa) sekä tehdään oppaita ja esitteitä. Hanketta ohjaa neljä kertaa vuodessa kokoontuva yhteistyöryhmä, johon kuuluu monta keskeistä asiantuntijatahoa. Kiinteistöliiton järjestötoimikunta on myös tärkeä foorumi hankkeen kehittämisessä. Verkostoituminen ja yhteistyökumppaneiden kartoitus jatkuu. Myös oppilaitosyhteistyö kiinnostaa. Hankkeen teemoista voisi tehdä mm. opinnäytetyön, tutkimuksen tai projektin. Ikäihmisiin liittyvää materiaalia kerätessäni olen huomannut, että oppaita ja nettisivuja on paljon, mutta kattavaa suoraan taloyhtiöille suunnattua ohjeistusta ei ole laadittu, eikä taloyhtiöillä ole vakiintuneita käytäntöjä ikä- ja muistiystävällisyyden huomioimiseksi. Tarvitaan laajempaa tiedon levittämistä isännöitsijöille, hallituksille ja asukkaille. Hankkeen
teemoja nostetaan julkisuuteen myös median avulla.
Kevään painopisteenä turvallisuus Väestö ikääntyy. Tavoitteena on, että ikäihmiset asuisivat kotona mahdollisimman pitkään. Siksi on tärkeää panostaa ikäihmisten kotona asumisen turvallisuuteen. Turvallisuuteen ja turvallisuuden tunteeseen vaikuttavat fyysinen ja sosiaalinen ympäristö. Tuttu ja esteetön asuinympäristö sekä terveys ja toimintakyvyn ylläpito lisäävät liikkumisen turvallisuutta. Yhteenkuuluvuus, tuen ja avun saanti puolestaan luovat sosiaalista turvallisuutta. Ikääntyvän on hyvä ennakoida ajoissa asumisen turvallisuutta. Onko koti esteetön ja hyvin valaistu? Miten paloturvallisuus on huomioitu? Tarvitaanko apuvälineitä tai turvalaitteita? Löytyvätkö tarvittavat palvelut läheltä kotia ja onko asuinalueella helppo liikkua? www.asumisenapu.fi sivulla voi tehdä asumisen pikatestin, miten nykyinen asuminen vastaa tarpeita ikääntyessä. Iäkkään väestön yleisin tapaturmatyyppi on kaatuminen. Tarkistuslista kaatumisen vaaratekijöistä ja keinoista kaatumisten ehkäisemiseen löytyy UKK-instituutilta. www.ukkinstituutti.fi Suomen Pelastusalan Keskusjärjestön (SPEK) sivuilta on ladattavis-
sa tarkistuslistat turvallisuustilanteen kartoittamiseen sekä kodin että asuinympäristön osalta. Sivuilla on myös paljon muuta turvallisuuteen liittyvää tietoa, kuten sähköiset turvakortit eri aiheista. Lisäksi SPEK on koonnut Turvakassin, joka sisältää yli 30 tuotetta, joita taloyhtiöt voivat hyödyntää asukkaiden ja osakkaiden opastuksessa. Turvakassin hinta sisältää koulutuksen. www.spek.fi/ote
Infolaatikko Ikä- ja muistiystävällinen taloyhtiö -hankkeen päätavoitteena on kehittää taloyhtiöitä asukkaiden näkökulmasta ikä- ja muistiystävälliseksi sekä jakaa aiheeseen liittyvää tietoa. Kohderyhmää ovat hankkeeseen osallistuvat taloyhtiöt, niiden asukkaat ja muut yhteistyökumppanit. Hanketta rahoittavat Ympäristöministeriö ja Kiinteistöliiton jäsenyhdistykset. Päävastuullisena toteuttajana toimii Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi.
Kirjoitus on osa neliosaista juttusarjaa, jossa kerrotaan hankkeen etenemisestä. Lisätietoja: Hanketyöntekijä maura.tiuraniemi@kiinteistoliitto.fi Puh: (02) 724 9203 (vain jäsenille)
Kiinteistöverotus taloyhtiöiden uhkana, mitä on meneillään? Petteri Orpon hallituksen ohjelmaan tuli kaksi kiinteistöverokirjausta. Näistä toinen vietiin maaliin jo vuoden 2024 talousarviossa. Maapohjan kiinteistöveroprosenttien alarajaa korotettiin 0,93:sta 1,30 prosenttiin. Samalla yleisestä kiinteistöveroprosentista erotettiin yleinen maapohjan prosentti.
T
oinen kirjaus oli kiinteistöjen arvostusperiaatteiden uudistus, josta arkikielessä käytetään nimeä ”kiinteistöverouudistus”. Tähän on tarkoitus palata keväällä 2024. Valtiovarainministeriöltä odotetaan luonnosta alkuvuonna. Eduskuntaan asia vietäisiin huhti-toukokuussa. Voimaan uudistus tulisi ministeriön mukaan vuonna 2026.
Maapohjan veroprosentit nousivat miltei 250 kunnassa vuonna 2024 Eduskunta sinetöi hallituksen maapohjan kiinteistöveron korotuksen ennen joulua. Muutosten seuraukKiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
sena kiinteistöveroa kannetaan runsaat 100 miljoonaa euroa edellisvuotta enemmän. Kiinteistöveron tuottoarvio nousseekin jo lähelle 2,4 miljardia euroa vuonna 2024. Yleisen maapohjan prosentti nousi 248 kunnassa, ja kahdessa kunnassa prosentti laski. Kiinteistövero kannetaan kiinteistöjen omistajilta. Osa verosta määräytyy rakennuksen, osa maapohjan perusteella. Alarajan korotus kasvattaa kiinteistöverorasitusta isossa osassa taloyhtiöitä vuonna 2024, mutta kasvun suhteellinen suuruus vaihtelee paljon tapauksesta toiseen. Suurimmat korotukset osuvat kalleimpien maapohjan arvojen alueille kunnissa,
Teksti: Jukka Kero, pääekonomisti, Suomen Kiinteistöliitto ry Kuva: Kiinteistöliitto | Keksi
9
jossa kiinteistöveroprosentti nousi maksimimäärän vuodelle 2024.
Pohjois-Pohjanmaalla maapohjan veroprosentit nousivat, kuten myös Kemissä ja Torniossa Pohjois-Pohjanmaan maakunnassa vain neljässä kunnassa (Haapajärvi, Ii, Pyhäjärvi, Ylivieska) maapohjan veroprosentti ei noussut vuodelle 2024. Keskimääräinen veroprosentti nousi 1,14 prosentista 1,30 prosenttiin. Torniossa nousu oli hieman tätä suurempi, mutta Kemissä nousua ei juuri tullut, sillä lähtötaso oli jo 1,24 prosenttia.
Arvostusuudistusta sorvataan jälleen Kiinteistöveron uudistusta on ajettu pitkään. Välillä hankkeet ovat edenneet esitysluonnosten tasolle. Niin syksyllä 2018 Sipilän hallituksen kuin syksyllä 2022 Marinin hallituksen päätöksellä hankkeet laitettiin jäihin. Verovelvollisten lisäksi veronsaajat ovat olleet kriittisiä.
Pääministeri Orpon hallituksen ohjelmassa luvataan toteuttaa kiinteistöverotuksen uudistus, jolla korjattaisiin kiinteistöjen verotusarvojen ja käypien arvojen eriytymisen toisistaan. Uudistuksen sanotaan toteutettavan pitkillä siirtymäajoilla. Ja kiinteistöveron muutokset olivat kohtuullisia kiinteistön omistajille. Kiinteistöverovelvollisen kannalta on vähemmän merkitystä sillä, mistä kiinteistövero muodostuu kuin sillä, mikä kiinteistöveron suuruus on. Hallitusohjelmateksteissä on perinteisesti kerrottu kiinteistöverouudistuksen olevan tuottoneutraali: joillain vero pysyisi entisellään, joillain verotus kevenisi ja joillain verotus kiristyisi, ja kuntien verotuotot pysyisivät ennallaan. Jos nykyisen hallituksen ajatuksena on se, että maapohjan veroprosenttien korotuksen jälkeen toteutetaan tuottoneutraali uudistus, valtaosaltaan kiinteistöverorasitus kasvaisi selvästi vuoteen 2023 verrattuna. Aiempien uudistusluonnosten perusteella maapohjan kiinteistöveron osuus kasvaisi. Mitä arvokkaampaa maa on sitä enemmän verotusarvoa.
Käytännössä kasvavien kaupunkien keskusta-alueet ja muuten arvokkaat alueet maksaisivat nykyiseen verrattuna enemmän, ja päinvastoin. Rakennuksen osuus ehkä pienenisi, mutta rakennuksista kerätyn osuuden jakautuminen kiinteistötyypin perusteella jäisi nähtäväksi. Kysymysmerkkejä on paljon. Yksittäisten verovelvollisten muutokset voisivat olla isoja. Lopulta ratkaisevaa on tulevaisuudessakin se, mille tasolle kunnat veroprosenttinsa asettavat.
Myös rakennuksen kiinteistöverorasitus kasvaa hivenen vuonna 2024 Valtiovarainministeriö toteutti joulukuussa asetuspäätöksen, jonka mukaan rakennuksen kiinteistöveron verotusarvot nousivat 2,1 prosenttia vuodelle 2024, rakennuskustannusindeksin nousun takia. Mikäli kunnan kiinteistöveroprosentti pysyi ennallaan, rakennuksen kiinteistövero kasvaa kauttaaltaan noin kaksi prosenttia.
Kuva: Johanna Laitala
10
Tilaa latauskartoitus!
Kaipaako yhtiönne vaivatonta latausratkaisua? Korpisähköltä sähköauton latausinfra ja latausasemat pieniin ja suuriin taloyhtiöihin Toteutamme latausjärjestelmäprojektin aina alkukartoituksesta latausasemien käyttöönottoon. 50-vuotinen historiamme takaa vankan osaamisen. Taloyhtiön rännit jäässä? Tilaa asentaja paikalle, niin katsotaan sulanapitojärjestelmän tarve tai tilanne. www.korpisahko.fi
08 4152 4400
Suositut Karelia Ikkunat ja ovet nyt myös Pohjois-Suomessa!
PARASTA SUOMALAISTA LAATUA KODILLESI Puu-alumiini Ikkunat | Ulko-ovet, parvekeovet Kerrostaso-ovet | Asennettuna
TEEMME KAUPPAA MONELLA TAVALLA
asiakaskäynneillä, sähköpostitse, Teamsillä, puhelimitse – asiakas päättää
Mika Koivukangas, Puh. 050 388 3161 mika.koivukangas@kareliaikkuna.fi
Peitsa Juujärvi Puh. 040 903 0781 peitsa.juujarvi@kareliaikkuna.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
11
Onko taloyhtiö velvollinen korvaamaan osakkaan sijaisasunnon kustannukset?
S
ijaisasunnon kustannusten korvattavuudesta keskustellaan usein silloin, kun osakehuoneiston käyttö on estynyt esimerkiksi kosteusvaurion korjaamisen vuoksi. Korvaamista koskeva kysymys on sidoksissa vahingonkorvausoikeudellisiin säännöksiin. Vastaus kysymykseen, onko yhtiö velvollinen korvaamaan sijaisasumisen kustannukset, saadaan tarkastelemalla yleisiä vahingonkorvausoikeuden edellytyksiä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on aiheuttanut tahallaan tai huolimattomuudesta rikkomalla lakia tai yhtiöjärjestystä. Lisäedellytyksenä on se, että tästä on aiheutunut vahinkoa osakkeenomistajalle. Vahingonkorvausvastuun realisoitumisen kannalta olennaista on siis yhtiön toiminnan tuottamuksellisuus, eli huolimaton toiminta taikka laiminlyönti, joka on syy-yhteydessä aiheutuneeseen rahalliseen vahinkoon.
Tuottamuksellinen toiminta?
Teksti: Katja Lauronen, lakimies, OTM
12
Oikeuskäytännössä tuottamukselliseksi toiminnaksi on katsottu esimerkiksi se, että yhtiö ei ole asiantuntijalausunnosta tulevasta suosituksesta huolimatta ryhtynyt tutkimaan rakenteita enemmälti ja korjaamaan vaurioita. Tuottamuksellista on ollut myös toiminta, jossa yhtiö on viivytellyt korjausten kanssa, minkä vuoksi vauriot ovat pahentuneet ja aiheuttaneet laajemman vahingon. Korvaus-
vastuu voi siis realisoitua etenkin silloin, kun yhtiö ei ryhdy toimenpiteisiin tai viivyttelee vastuullensa kuuluvan korjauksen kanssa. Vastuun realisoituminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että yhtiö olisi vastuussa koko sijaisasumisen kustannuksista. Sen vuoksi, koska huolimattoman toiminnan ja korvauksen välillä on oltava syy-yhteys, vastaa yhtiö vain viivyttelyn aiheuttamista tarpeettomista lisäkustannuksista. Osakkaalla voisi täten olla oikeus saada korvausta yhtiöltä niistä sijaisasumisen kustannuksista, jotka ovat aiheutuneet yhtiön viivyttelevän toiminnan seurauksena. Näyttötaakka näissä tilanteissa jakautuu siten, että osakkaan on osoitettava syy-yhteys yhtiön huolimattoman toiminnan ja syntyneen vahingon eli sijaisasumisen ylimääräisten kustannusten välillä. Puolestaan, jos yhtiö pystyy näyttämään, että se on menetellyt huolellisesti ilman ai-
Huolimattoman toiminnan ja korvauksen välillä on oltava syy-yhteys heettomia viivytyksiä, ei yhtiön katsota olevan korvausvastuussa sijaisasumisen kustannuksista.
Korvausvastuu vai ei? Esimerkiksi Itä-Suomen hovioikeuden tapauksessa 11.1.2018 nro 9 katsottiin yhtiön toimineen huolellisesti korjausten teettämiseksi. Tapauksessa yhtiö oli aktiivisesti yrittänyt saattaa osakkaan pesuhuoneen kunnossapitotyön loppuun yhteistyössä osakkaan kanssa. Yhtiö olisi teetättänyt työn urakoitsijalla, mutta osakkaan viestin perusteella tämä ei hyväksynyt tekijää. Tämän jälkeen yhtiö olisi teettänyt työn toisella ura-
koitsijalla, mutta osakas ei hyväksynyt tämän korjaussuunnitelmaa. Hovioikeus katsoi, että yhtiöllä on oikeus valita tekotapa ja tekijä. Osakkaalla puolestaan ei ollut perusteltua syytä asettaa näiden osalta ehtoja ja näin viivästyttää korjausta. Oikeus katsoi, ettei työn viivästyminen ollut johtunut yhtiön huolimattomuudesta tai tahallisuudesta. Yhtiö oli pyrkinyt saattamaan korjaustyön loppuun ilman viivytystä ja poistamaan asumishaitan. Yhtiö oli täten menetellyt huolellisesti, eikä se ollut korvausvastuussa osakkaalle aiheutuneesta asumishaitasta. Edellä kerrotun perusteella voinkin antaa vinkin yhtiön johtoon kuuluville henkilöille − reagoikaa aktiivisesti yhtiön vastuulle kuuluviin korjauksiin ilman aiheettomia viivytyksiä! Näin taloyhtiö voi välttää mahdollisen korvausvastuun sijaisasumisen kustannuksista.
Mars yhtiökokoukseen Sinäkin voit viedä asiasi yhtiökokouksen käsiteltäväksi Yhtiökokouksessa vaikutat oman taloyhtiösi päätöksiin Kysy, niin saat vastauksen ja vaikka et kysyisikään, saat kokouksessa paljon tietoa Yhtiökokouksessa vaikutat siihen, kuka valitaan hallitukseen Hallitus ja isännöitsijä voivat viestinnän avulla kannustaa osakkaita osallistumaan yhtiökokoukseen. Kokousaika kannattaa ilmoittaa heti, kun se on tiedossa, niin osakkaat voivat varata ajan kalenteristaan. Samalla osakkaita voidaan muistuttaa, että he voivat esittää asioita yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Lisätietoja yhtiökokouksesta: https://www.kiinteistoliitto.fi/taloyhtio/yhtiokokous/
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
13
14
Riittääkö virtaa? Nyt on aika kartoittaa taloyhtiösi valmiudet sähköautojen latauspisteiden asentamiseen. Riippumatonta selvitysapua hankekartoitukseen ja ohjeita tarvittaviin toimenpiteisiin saat osoitteesta www.lataussähkö.fi. Pyydä meiltä esittely taloyhtiön hallitukselle, miten sähköautojen lataushanke viedään taloyhtiössä läpi hankekartoituksen ja reilun kilpailutuksen kautta laadukkaaseen toteutukseen. Voimme esitellä hankekuviot joko paikan päällä tai etänä. www.lataussähkö.fi info@lataussahko.fi | p. 0400 861 978
Pohjois-Suomen alueella paikalliset yhteyshenkilömme auttavat valitsemaan taloyhtiöön sopivimmat palvelut. Isännöitsijöitä ja taloyhtiöpäättäjiä palvelee Taloyhtiöpalvelun osaava joukko ammattilaisia, jotka varmistavat nopean ja luotettavan avun helposti yhdestä paikasta.
Tutustu myös DNA:n älylämmityspalvelu Wattiseen! Energian hinta on huippulukemissa, joten kaikki keinot sen säästämiseksi ovat arvokkaita. Kotien energiankulutuksesta yli puolet muodostuu lämmityksestä. Wattinen voi pienentää lämmityskuluja jopa 20 %. Kalliin energian aikana säästö on todella merkittävä!
Ei pöllömpi tapa säästää!
Kysy lisää ja pyydä tarjous DNA:n taloyhtiömyynniltä:
DNA:lta saat kiinteän netin markkinajohtajan varmat ja nopeat yhteydet joka kodin tarpeisiin tänään ja tulevaisuudessa.
Lue lisää: dna.fi/taloyhtiöt
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
Lauri Junes Myyntipäällikkö 044 044 5690 lauri.junes@dna.fi
Jussi Mäntylä Asiakkuusvastaava 044 044 5282 jussi.mantyla@wattinen.fi
15
Oulun tavoitteena hulevesien parempi hallinta
M
aankäyttö- ja rakennuslain sekä vesihuoltolain muutosten myötä hulevesien hallinnan ja käsittelyn vaatimustaso on noussut. Muuttuvan ilmaston myötä hulevesien hallinta tulee entisestään vaikeutumaan ja ilmastonmuutokseen sopeutumiseksi ja hillitsemiseksi kokonaisvaltainen hulevesien hallinta on erityisen tärkeää. Ilmastonmuutoksen on ennustettu lisäävän Suomessa yksittäisten sateiden rankkuutta ja kasvattavan keskimääräistä sademäärää, mutta toisaalta myös kuivien kausien on arvioitu lisääntyvän. Samanaikaisen kaupunkirakenteen tiivistymisen ja vettä läpäisemättömien pintojen määrän kasvun kanssa ilmastonmuutos kasvattaa syntyviä hulevesimääriä, jolloin rankkasateiden yhteydessä hulevesiviemäriverkoston kapasiteetti voi olla riittämätön.
Teksti: Tommi Riippa, ilmasto- ja korjausneuvoja, Oulun rakennusvalvonta
Oulun hulevesiohjelma Hulevesiin liittyvät lakimuutokset tulivat voimaan melkein kymmenen vuotta sitten. Vuoden 2021 lopulla hyväksyttiin kaupungin oma hulevesiohjelma, joka toteuttaa osaltaan Oulun kaupunkistrategiaa ja ympäristöohjelmaa. Oulun hulevesiohjelmassa on esitetty tärkeimpiä toimenpiteitä ja tavoitteita, kuten rakennuksille aiheutuvien haittojen ja vahinkojen estäminen, hulevesien muodostumisen ehkäisy, valuma-aluelähtöisyys ja luonnonmukaisuus.
Oulun hulevesiohjelmassa on myös kaupungin määrittelemä prioriteettijärjestys hulevesien käsittelylle: 1. Kiinteistöille aiheutuvien haittojen ja vahinkojen estäminen 2. Hulevesien muodostumisen ehkäisy 3. Hulevesien käsittely ja hyödyntäminen syntypaikalla 4. Hulevesien poisjohtaminen kiinteistöltä viivyttävällä rakenteella 5. Hulevesien poisjohtaminen yleisille alueille viivytettäväksi ja/tai käsiteltäväksi ennen vesistöön johtamista 6. Hulevesien poisjohtaminen suoraan vastaanottavaan verkostoon tai vesistöön
Tämän hetken käytäntö Hulevesiohjelman hyväksymisen jälkeen, käytännössä vuoden 2022 alusta, rakennusvalvonta on edellyttänyt hulevesiohjelman prioriteettijärjestyksen kohtia 3. ja 4. vastaavaa hulevesien käsittelyä niin uudisrakentamisessa kuin pihoihin ja hulevesijärjestelmiin kohdistuvassa korjausrakentamisessakin. Ensisijainen käsittelytapa hulevesille on imeyttäminen niiden muodostumispaikalla
16
Tällaisesta tilanteesta saatiin Oulussakin konkreettista kokemusta esim. kesällä 2022 kun rankkasade sai kadut ja alikulut paikoin tulvimaan.
ja toissijainen on niiden johtaminen viivytettynä hulevesiverkostoon. Imeytys ei välttämättä sovellu kaikille rakennuspaikoille ja viivytysjärjestelmältä vaaditaan sitä suurempaa viivytystilavuutta mitä enemmän tontilla on läpäisemätöntä pintaa (esim. vesikatto, asfalttipiha). Yleisin ratkaisu on tällä hetkellä johtaa hulevedet vähintään viivytettyinä kaupungin hulevesiviemäriin, mutta uusilla asemakaava-alueilla hulevesiä voi olla lupa ohjata tietyin
edellytyksin myös puistoalueille käsiteltäviksi. Uusiin puistoihin voi olla suunniteltu hulevettä varten imeytyspainanteita, joihin sateella kerääntyy vettä vähitellen imeytyen maahan. Imeyttämisellä ja viivyttä-
misellä jäljitellään huleveden käyttäytymistä luonnontilaisella alueella. Kun taloyhtiössä ryhdytään suunnittelemaan kuivatusremonttia, kannattaa hankkia osaavat suunnittelijat ja ottaa yhteyttä rakennusvalvontaan
mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Asiasta kiinnostuneet löytävät netistä helposti Oulun hulevesiohjelman. Yksityiskohtaisempaa tietoa janoavat voivat tutustua Kuntaliiton Hulevesioppaaseen. Linkit alla:
https://www.ouka.fi/media/1774/download https://www.kuntaliitto.fi/julkaisut/2012/1481-hulevesiopas
Hulevedellä tarkoitetaan rakennetulla alueella maan pinnalta, rakennuksen katolta tai muulta vastaavalta pinnalta pois johdettavaa sade- ja sulamisvettä. Hulevesilainsäädäntöä sovelletaan myös perustusten kuivatusvesiin. Hulevesijärjestelmään voi päätyä myös muita kuin sade- ja sulamisvesiä, esimerkiksi työmaavesiä, katujen huuhteluvesiä tai sammutusvesiä. Hulevesiviemäri = Viemäri, joka on tarkoitettu pelkästään hulevesien johtamiseen. Hulevesiviemärissä vesi johdetaan avo-ojan kautta tai suoraan vesistöön. Imeyttäminen = Huleveden tarkoituksellinen imeyttäminen maaperään. Hulevesien viivytys = Hulevesien hallintamenetelmä, jossa hulevesiä varastoidaan rakenteessa tietyksi ajaksi ja vapautetaan vähitellen. Tarkoituksena on tasata rankkasateen aiheuttama huippuvirtaama jakamalla virtaama pitkälle aikavälille.
Katmannin kattopalvelut kattavat kaiken mitä kattosi tarvitsee. KATMAN.FI
Katon korjaaminen ja huoltaminen on viisasta tehdä jo ennen vesivahingon syntymistä. Katman on kattojen uudisrakentamisen, saneeraukseen ja huoltoon erikoistunut ammattilainen. Hanki ammattilainen katollesi. Katman kattaa varmasti.
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
OTA YHTEYTTÄ oulu.myynti@katman.fi rovaniemi.myynti@katman.fi
17
Kolumni
Asukkaat ja osakkaat ansaitsevat pätevän hallituksen Taloyhtiön hallituksen jäseniltä voi ja pitää edellyttää riittävää osaamista taloyhtiöiden asioiden hoitamiseen ja päätöksentekoon liittyen.
Teksti: Heta Warto-Tillander, koulutus- ja asiakaspäällikkö, Kiinko
M
onille meistä oma asunto on suurin ja tärkein omaisuuserä, jonka hoitaminen huolella on luonnollisestikin äärimmäisen tärkeää. Siksi jokaisen osakkaan olisi syytä kiinnostua taloyhtiönsä asioiden hoidosta. Ja siksi jokaisen hallituksen jäsenen olisi syytä huolehtia siitä, että oma osaaminen ja tietämys on ajan tasalla.
18
Asunto-osakeyhtiöiden hallituksiin ei aina ole suurta tunkua, vaan päinvastoin, toimintakykyisen hallituksen muodostaminen saattaa toisinaan olla varsin haastavaa. Koulutusten ja tiedon lisäämisen avulla kynnys liittyä hallituksen jäseneksi madaltuu ja toisaalta osaamisen varmistamisella saadaan aikaiseksi taloyhtiön kannalta viisaita ja vastuullisia päätöksiä. Kun hallitusten jäsenten osaaminen kasvaa, epävarmuus vähenee ja rohkeus osallistua päätöksentekoon ja vastuunkantamiseen lisääntyy.
Hallituksen kokouksissa aika on rajallinen eivätkä ne voi toimia perehdyttämisen foorumeina. Yksi toimiva keino vahvistaa taloyhtiöiden hallitusten osaamista ja perehdyttää uusia henkilöitä hallituksen toimintaan, on suorittaa Kiinteistöliiton Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen -HTHJ-kurssi. Koska kyseessä on verkkovalmennus, sen voi suorittaa missä ja milloin itselle parhaiten sopii. Kurssilla käsitellään kattavasti hallitustyöskentelyn kattavat teemat: hallituksen tehtävät ja vastuut, kiinteistön ylläpito, taloyhtiön sopimukset ja kilpailutus, taloyhtiön talous sekä taloyhtiön yhtiökokous. Kaikessa tapauksessa kouluttautuminen kannattaa aina, oli kyseessä sitten luottamustoimi, palkkatyö tai harrastustoiminta. Usein omaa osaamista pystyy käyttämään laajemminkin, soveltamaan eri tilanteissa ja joskus uudet näkökulmat avaavat ovia aivan uusiin tehtäviin ja toimintoihin. Nykyisin mahdollisuuksia osaamisen kehittämiselle on onneksi runsaasti tarjolla ja lähiopetuksen lisäksi opiskella pystyy työn ohessa, etänä ja verkossa. Sillä tavalla ja siihen aikaan, mikä itselle parhaiten sopii. Enää ei siis voi vedota kiireeseen, sillä monet koulutukset ovat muokattavissa ja soviteltavissa omien aikataulujen mukaisesti. Ei siis muuta kuin läppäri auki ja koulutustarjontaa kartoittamaan!
Järjestösihteerin terveiset
K
iinteistöliitto Pohjois-Suomen ja Kiinteistöliitto Meri-Lapin jäsenmaksulaskutus kuluvalta vuodelta tehtiin 22.1. Suurin osa laskuista lähetettiin e-laskuina, mutta myös sähköpostilaskuja ja paperilaskuja mahtui mukaan. On hyvä huomioida, että sääntöjen mukaisesti äänioikeuden edellytyksenä yhdistyksen kokouksessa on, että kaikki ennen kokousta erääntyneet jäsenmaksut on maksettu. Neuvon mielelläni laskuihin liittyvissä kysymyksissä sekä muissa jäsenasioissa. Tapahtumakalenteriamme kannattaa seurata aktiivisesti esimerkiksi mobiilijäsenkortin kautta. Mielenkiintoisiin koulutuksiin ja tilaisuuksiin on hyvä ilmoittautua mahdollisimman aikaisin. Näin osaamme varata sopivan tilan ja saadaan varmistettua paikka kaikille. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen varsinainen kokous pidetään 12.3. Mikäli kokoukseen osallistuu joku muu kuin jäsentaloyhtiön hallituksen puheenjohtaja, valtuuttamiseen tarvittava valtakirjapohja löytyy jäsensivujen aineistosta. Nähdään kevään tapahtumissa!
Järjestösihteeri Merja Kokko merja.kokko@kiinteistoliitto.fi 040 485 4311
Lähitapahtumat kevät 2024 19.2. Onko kotitalossasi turvallista asua? Oulu (kaikille avoin) 26.2. Puheenjohtajaklubi Oulu 2/2024 12.3. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi ry:n varsinainen kokous 2024 13.3. Puheenjohtajaklubi Kajaani 2/2024 25.3. Puheenjohtajaklubi Oulu 3/2024 11.4. Taloyhtiön pelastussuunnitelma -työpaja, Oulu 22.4. Puheenjohtajaklubi Oulu 4/2024 23.4. Puheenjohtajaklubi Ylivieska 2/2024 16.5. Teatteri-ilta puheenjohtajille, Oulu 21.5. Jäsenvuokratalojen toimitusjohtajatapaaminen, Utajärvi Lisätiedot ja ilmoittautuminen (osaan ilmoittautuminen avataan myöhemmin) sekä webinaarit: https://pohjois-suomi.kiinteistoliitto.fi/tapahtumat/
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
19
LVIPITKALA.FI
LÄHIPUTKIMIES TARJOAA KAIKKI LVI-PALVELUT! 040 592 8000
LUOTETTAVAA SÄHKÖTYÖTÄ MYÖS TALOYHTIÖILLE Kodin ja toimitilan sähkötyöt Sähköurakointi / Sähkösuunnittelu Sähkösaneeraukset Energiansäästöratkaisut Sähköautojen latausratkaisut Aurinkopaneelit LED-valaistukset
TULE TUTUSTUMAAN mallistudioomme osoitteessa Hiltusentie 20 A 5, 90620 OULU.
0400 960 342
asiakaspalvelu@oulunsahkotek.fi www.oulunsahkotek.fi
20
TASOITE –ja MAALAUSTYÖT Puhelin 040 1272 883 www.ht-maalaus.fi htmaalaus@gmail.com
RAIKAS RATKAISU Siivouspalvelut kiinteistöille
PIHAN HOITOTYÖT NYT MYÖS NETTIAJANVARAUKSELLA
KORJAUKSET
AMMATTITAIDOLLA
040 932 2582 asfalttipartio.fi
Tupla-Luuta Oy Gneissitie 22, 90620 Oulu 050 518 2408 | info@tuplaluuta.fi www.tuplaluuta.fi
SÄHKÖ OPTIMA
www.pihakukot.fi/ajanvaraus myynti@pihakukot.fi p. 044 0246746
Oulun Sähkö Optima Oy Marja-ahontie 10 90240 Oulu Finland 044 711 6694 info@sahko-optima.fi sahko-optima.fi
SÄHKÖASENNUKSET OULUN ALUEELLA YLI 20 VUODEN KOKEMUKSELLA
• Sähköasennukset, suunnittelu ja tarvikkeet • Antenni- ja teleasennukset • Lämpökuvaukset
Aktiivista ja asiantuntevaa suunnittelu- ja valvontapalvelua!
SUUNNITTELU JA VALVONTA
SÄHKÖ-VAITTINEN OY Hakatie 14, 90440 Kempele P. 010 292 1730 050 320 0899
ULKOSEINIEN KENGITYSKORJAUKSEN SUUNNITTELU, KUNTOTARKASTUKSET, ENERGIATODISTUKSET JA KOPIOINTIPALVELU
Muurarinkatu 2, 92120 Raahe Puhelin 050 529 0012 www.svapa.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
21
Kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito kannattaa ja säästää rahaa Teksti: Ismo Myllylä Kiinteistön suunnitelmallisen kunnossapidon tärkeyttä korostetaan, mutta mitä se tarkoittaa käytännössä ja mikä siinä on olennaista? Kysyimme asiasta Kiinteistöliiton rakennustekniseltä asiantuntijalta Jari Haloselta, joka on työskennellyt viimeiset 16 vuotta kiinteistöjen kunnossapidon asiantuntijatehtävissä. nossapitovastuuhan on kymmenen vuotta. Itse suosittelen, että kuntoarvio tehtäisiin 8–9 vuoden ikäiselle rakennukselle, jolloin tarvittaessa on varmasti mahdollisuus ja aikaa reklamaation tekemiseen. Kuntoarvio tulee päivittää noin viiden vuoden välein. Kuntoarviossa asiantuntijat määrittävät rakennuksen kunnossapito- ja korjaustarpeet sekä laativat kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen (PTS-ehdotus) seuraavalle 10 vuodelle havaittujen tarpeiden perusteella. Toinen tärkeä asia kunnossapidossa ovat kuntotutkimukset. Niissä on kyse yksittäisten rakennusosien tarkemmista tutkimuksista korjaustarpeen ja -ajankohdan määrittelemiseksi sekä mahdollisten eri korjausvaihtoehtojen selvittämiseksi.
Miksi kiinteistön suunnitelmallinen kunnossapito on tärkeää? Jari Halonen. Kuva: Katri Lehtola | Keksi
Jari Halonen, mitä suunnitelmallisella kunnossapidolla tarkoitetaan? Pohjimmiltaan siinä on kyseessä varautumisesta tuleviin korjaustarpeisiin ennakolta. Jokaisella rakennusosallahan on oma keskimääräinen käyttöikänsä, joten korjaus- ja huoltotarpeet voidaan ennakoida.
22
Miten kunnossapidosta kannattaa huolehtia? Suunnitelmallisen kunnossapidon perustyökalu on asiantuntijalla teetetty kuntoarvio. Ensimmäinen kuntoarvio kannattaa teettää alle kymmenen vuoden ikäiselle rakennukselle, jolloin tässä yhteydessä voidaan arvioida myös rakennuttajan kunnossapitovastuuseen kuuluvia mahdollisia virheitä. Rakennuttajan kun-
Ajallaan suoritetut korjaustoimenpiteet ovat edullisempia, koska silloin selvitään todennäköisesti pienemmillä korjauksilla eikä pääse syntymään lisävaurioita. Ajoissa toimittaessa myös mahdollisia korjausvaihtoehtoja voi olla käytettävissä enemmän. Tärkeää on ymmärtää, että monet eri korjaustoimenpiteet liittyvät toisiinsa. Kun kunnossapito suunnitellaan ajoissa, toimenpiteet tulevat tehdyiksi oikeassa järjestyksessä ja pystytään hyödyntämään synergiaetuja.
Mitä uhkakuvia suunnitelmallisen kunnossapidon laiminlyönnillä voi olla? Silloin kyse on tulipalojen sammuttamisesta eli korjaustoimenpiteisiin ryhdytään vasta, kun on syntynyt vahinkoja. Tällaisen suunnittelemattoman kunnossapidon mahdollisista seurauksista tulee mieleen äärimmäinen, mutta todellisesta elämästä peräisin oleva esimerkki. Eräässä taloyhtiössä oli siirretty ja siirretty kuntoarviossa esitettyä putkistosaneerausta, jonka kustannusarvio oli miljoona euroa. Perustelu saneerauksen siirrolle oli, että viimeisen viiden vuoden aikana taloyhtiö oli käyttänyt vesivahinkojen korjaamiseen 200 000 euroa vuodessa eli tuon 1 miljoonaa euroa. Kun putkistosaneeraus tehtiin sitten selvästi myöhässä, se tuli maksamaan 1,7 miljoonaa euroa. Niinpä kokonaiskustannus taloyhtiölle oli 2,7 miljoonaa euroa, kun putkistosaneerausta ei tehty ajallaan. Nykyään yhä enemmän korostuu myös riski siitä, että jos korjausvelka kasvaa liian suureksi, voi rahoituksen saaminen käydä mahdottomaksi.
Jari Halonen neuvoo korjausrakentamisessa Rakennusmestari Jari Halonen on Kiinteistöliiton rakennustekninen asiantuntija, joka aloitti tehtävässä syksyllä 2022. Hänen työnkuvaansa kuuluvat korjausrakentamisen ja rakennustekniikan asiantuntijatehtävät, tutkimus- ja kehityshankkeet sekä korjausrakentamisen neuvonta ja koulutukset jäsenille. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
Väitetään, että suunnitelmallisella kunnossapidolla taloyhtiö voi säästää pitkällä tähtäimellä. Onko näin? Kyllä todellakin on. Edellä mainittu putkistosaneerausesimerkki kertoo juuri siitä. Eli kun korjaukset tehdään ajallaan, ei synny lisävaurioita – eikä lisäkustannuksia. Esimerkiksi vuotava vesikouru voi aiheuttaa kosteusvaurion seinärakenteeseen tai jos märkätilat saneerataan ennen rakenteiden pettämistä, ei synny kosteusvaurioita. Säästöä syntyy myös siitä, että ajoissa ja suunnitelmallisesti toimittaessa korjausvaihtoehtoja on usein käytettävissä enemmän ja mahdollisesti myös niitä edullisempia. Yksinkertainen esimerkki tästä on, että jos huoltomaalauksia ei tehdä ajallaan, rakenne pääsee lahoamaan tai ruostumaan ja maalaamisen sijasta rakenteet joudutaan uusimaan. Voiko suunnitelmallinen kunnossapito olla liian kallista? Ei kunnossapito tietenkään ilmaista ole, mutta on se edullisempaa kuin tekemättä jättäminen. Tosin on joitakin harvoja tapauksia, jolloin on edullisempaa jättää kunnossapito tekemättä ja tehdä vain pakollisia turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavia korjauksia. Tilanne voi olla
Halonen on työskennellyt viimeiset 16 vuotta monipuolisissa kiinteistöjen kunnossapidon asiantuntijatehtävissä muun muassa Talokeskuksessa ja omassa Kupitas-yrityksessä. Hän on esimerkiksi laatinut yli 1 000 rakennusteknistä kuntoarviota yhdessä talotekniikan asiantuntijoiden kanssa ja tarkastanut noin 13 000 märkätilaa. Hän on ollut myös mukana Rakennustietosäätiön työryhmässä päivittämässä voimassa
tällainen silloin, kun kiinteistö sijaitsee muuttotappioalueella, korjausvelka on suuri, kunnossapitovelka on suuri, kiinteistön arvo on matala verrattuna kunnossapitovelkaan tai taloyhtiöllä on rahoitusvaikeuksia.
Voiko suunnitelmalliseen kunnossapitoon saada taloudellista tukea? Ei enää, sillä valitettavasti kuntoarvioiden ARA-tuki lopetettiin noin 10 vuotta sitten, vaikka se olisi mielestäni erittäin kannattava tukikohde. Sitä ennen taloyhtiöillä oli mahdollisuus saada kuntoarvion teettämiseen tukea enimmillään 50 prosenttia. Etenkin pienille taloyhtiöille tuki oli hyvin merkityksellinen, koska esimerkiksi noin 10 huoneiston taloyhtiön kuntoarvion teettäminen maksaa 300–400 euroa osakasta kohden. Tällä hetkellä ARA ei tue suunnitelmallista kunnossapitoa lainkaan. Kiinteistöliitto tukee kuitenkin jäsentaloyhtiöidensä suunnitelmallista kunnossapitoa neuvonnalla. Taloyhtiöiden käytössä on myös jäsensivuilla rakennuksen kuntosovellus (Raku), jota ollaan tällä hetkellä jatkokehittämässä. Se on taloyhtiöille suunnattu verkkosovellus, jolla voidaan laatia asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitotarveselvitys ja asuinkiinteistön kunnossapitosuunnitelma.
olevat kuntoarvio-ohjeet. Tällä hetkellä hän on mukana työryhmässä, jossa päivitetään rakennusosion keskimääräisiä käyttöikiä. Halonen on myös mukana kahden taloyhtiön hallituksessa, joista toisessa puheenjohtajana.
Katso seuraava sivu »
23
Mitä tarkoittaa? Kiinteistön kuntoarvio • Kiinteistön kunto arvioidaan aistinvaraisesti kokonaisvaltaisesti siltä osin, kun se on taloyhtiön vastuulla. • Arvioinnissa ovat mukana rakennusasiantuntijat, LVI-asiantuntijat ja sähkötekniikan asiantuntijat. • Kuntoarviossa esitetään havaitut korjaustarpeet, niiden edellyttämät toimenpiteet, kustannusarvio ja toimenpiteen ajankohta. • Asiantuntijat laativat edellä mainituilla perusteilla kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen. Kunnossapitosuunnitelma • Kuntoarvion pohjalta laadittu kiinteistön kunnossapidon suunnitelma. • Tehdään yleensä 10 vuodeksi eteenpäin. PTS • Pitkäntähtäimen suunnitelma = kunnossapitosuunnitelma. • Tätä termiä on käytetty etenkin aikaisemmin yleisesti. Korjaussuunnitelma • Kunnossapitosuunnitelman pohjalta laadittu suunnitelma rakenteiden korjaamiseksi. Kuntotutkimus • Yksittäisen rakennusosan tarkempi tutkimus. • Kuntotutkimus on ns. rakenteita rikkova, eli siinä avataan rakenteita ja otetaan rakenteista näytteitä. • Tällaisia ovat esimerkiksi betonirakenteiden kuntotutkimus ja putkiston kuntotutkimus. Kuntotarkastus • Kuntotarkastus on yleensä kevyempi toimenpide kuin kuntotutkimus. • Yleensä laitetaan etuliitteeksi, minkä rakennusosan kunto tarkastetaan. Kuntoarvion yhteydessä tehdään ”kiinteistön kuntotarkastus”, joka koskee siis koko kiinteistöä. • Kyseessä voi olla esimerkiksi ikkunoiden kuntotarkastus. Huoneiston kuntotarkastus • Taloyhtiöt eivät tee varsinaista huoneiston kuntotarkastusta. • Asuntokauppaan liittyen sellainen saatetaan tehdä. • Taloyhtiö saattaa sen sijaan tehdä huoneistoissa erilaisia tarkastuksia niiltä tekniikan osilta, jotka ovat taloyhtiön vastuulla. Tyypillisesti kuntoarvion yhteydessä tarkastetaan 10–20 prosenttia huoneistoista, mutta silloinkin vain taloyhtiön vastuulla olevilta osin. • Merkittäviä tarkastettavia rakennusosia huoneistoissa ovat esimerkiksi märkätilat, parvekkeet, ikkunat, LVI- ja sähkötekniikka. Pintamateriaalit ja kalusteet ovat osakkaan vastuulla eivätkä näin ollen sisälly taloyhtiön teettämiin tarkastuksiin. Kuntokartoitus • Yleisnimitys erilaisille kiinteistön eri osien kunnon tarkastamiselle. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys • Perustuu asunto-osakeyhtiölakiin. • Hallituksen tulee esittää yhtiökokouksessa oma näkemyksensä seuraavan viiden vuoden aikana sellaisista tarvittavista korjaustoimenpiteistä, jotka vaikuttavat merkittävästi asumiseen ja sen kustannuksiin. TIESITKÖ? Kiinteistöliiton korjaus- ja tekninen neuvonta palvelee jäseniä maanantaista torstaihin klo 9–12 numerossa (09) 1667 6311
24
Rakennustyön tarkkailija RS-kohteissa Vaikka gryndirakentaminen on tällä hetkellä vaikeuksissa ja uusia kohteita aloitetaan niukasti, kaukonäköinen uudiskohteen asunnonostaja suuntaa jo ajatuksensa kohti tulevaisuutta ja tulevaisuudessa siintäviä rakennushankkeita.
A
sunnonostaja kohtaa samat kysymykset kuin aikaisemminkin. Onko sijoitukseni turvallinen? Voinko luottaa siihen, että taloyhtiön talous on varmoissa kantimissa nyt ja tulevaisuudessa? Onko talo rakennettu kunnolla? Ainakin viimeiseen kysymykseen liittyen asiat ovat kehittymässä parempaan suuntaan viime syksynä julkaistun RT-kortin ”RT 103645 Rakennustyön tarkkailija RS-kohteissa” myötä. Rakennushankkeiden keskeisten toimijoiden velvollisuuksista määrätään maankäyttö- ja rakennuslaissa, jonka pian voimaanastuva uusi rakentamislaki korvaa. Ympäristöministeriö antaa lain valtuuksin asetuksia, joissa on yleisiä määräyksiä ja ohjeita. Toimialajärjestöt ovat laatineet tarkempia ohjeita, jotka ohjaavat rakennushankkeen sopijapuolia kohti hyviä sopimuskäytäntöjä. Rakennustietosäätiön julkaisemilla RT-ohjekorteilla on tässä keskeinen rooli. Hyviä esimerkkejä ovat pääsuunnittelijan sekä rakennesuunnittelun ja talonrakennustöiden työmaavalvonnan tehtäväluettelot.
Rakennustyön tarkkailijasta ei ole asetuksentasoista sääntelyä Gryndikohteisiin valittava rakennustyön tarkkailija on poikkeus edellä kuvatusta toimialan sääntelymallista. Rakennustyön tarkkailijasta määrätään asuntokauppalaissa, siis ei maankäyttö- ja rakennuslaissa taikka vuoden 2025 alussa voimaan Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
astuvassa rakentamislaissa. Asuntokauppalain määräykset ovat niukkasanaiset. Tulkintaa lain niukkaan sanamuotoon saa hakea lainvalmisteluaineistosta. Tarkentavaa asetuksentasoista sääntelyä rakennustyön tarkkailijasta ei ole. Puutteellinen ohjeistus on johtanut toisinaan yli- tai alilyönteihin. Rakennustyön tarkkailija on saattanut tehdä päällekkäistä työtä valvojan tehtävien kanssa, mikä ei ole kustannustehokasta tai muutenkaan järkevää. Toisaalta rakennustyön tarkkailija on voinut olla taloudellisessa riippuvuussuhteessa perustajaurakoitsijaan, jolloin on jäänyt epäselväksi, valvooko tarkkailija osakkeenostajien etua, kuten on tarkoitus.
Teksti: Juha Ryynänen, asianajaja, välimies, oikeustieteen tohtori
RT-ohjekortti Rakennustyön tarkkailijasta parantaa tilannetta merkittävästi Kiinteistöliiton aloitteesta yhdessä muiden toimialajärjestöjen kanssa laadittu RT-ohjekortti Rakennustyön tarkkailijasta RS-kohteissa parantaa tilannetta merkittävästi. Ohjekortissa rakennustyön tarkkailijan tehtävät jaotellaan yleisiin tehtäviin, rakentamisen ajalliseen tarkkailuun, teknisen toteutuksen ja laadun tarkkailuun, rakentamisen dokumentointiin ja käyttöönottovaiheen tehtäviin. Ohjekortissa nämä määritellään tehtävät varsin yksityiskohtaisesti. Suosituksena on, että rakennustyön tarkkailijan laatii tarkkailusuunnitelman, jonka mukaisesti hän
25
aikoo suorittaa tarkkailutehtävänsä. Rakennustyön tarkkailijan tulee seurata rakennustöiden ajallista toteutusta sekä saattaa osakkeenostajien tietoon, eteneekö rakentaminen suunnitellun aikataulun mukaisesti. Rakennusteknisen laadun tarkkailulla osaltaan varmistetaan, että rakentaminen suoritetaan sopimuksen ja suunnitelmien mukaisesti noudattaen hyvää rakennustapaa. Rakennustyön tarkkailijalta vaaditaan monipuolista teknistä osaamista, jotta hän pystyy kiinnittämään huomiota esimerkiksi käytettyjen materiaalien laatuun, materiaalien säilytykseen työmaalla, valittuihin tai käytettyihin työteknisiin ratkaisuihin ja töiden oikea- aikaiseen toteutukseen. Rakennustyön tarkkailijan on tarkkailtava, että urakoitsijat dokumentoivat olennaiset tiedot, materiaalit ja tapahtumat ja että urakoitsijat tekevät heille urakkasopimukseen
26
kuuluvan teknisen laadunvalvonnan ja muun omavalvonnan dokumentoinnin. Rakennustyön tarkkailijan on dokumentoitava tarkastuskäynnit valokuvallisin käyntiraportein ja tiedotettava osakkeenostajia sovitusti sekä arkistoitava tarkkailutehtäviin liittyvät pöytäkirjat ja asiapaperit. Rakennustyön tarkkailijan toimikausi päättyy hallinnon luovutuskokoukseen. Rakennustyön tarkkailijan on toimitettava kirjallinen lausunto rakennustyön teknisen toteutumisen hyvän rakennustavan mukaisuudesta ja sopimuksenmukaisuudesta osakkeenostajille ja perustajaosakkaalle.
Rakennustyön tarkkailija on silmät ja korvat hankkeen aikana Rakennustyön tarkkailija mahdollistaa osakkeenostajien tiedonsaannin
jo rakennushankkeen aikana. Rakennustyön tarkkailija on yhtiön tulevan pitkäjänteisen omistajuuden silmät ja korvat rakennusvaiheen ja käyttöönottovaiheen aikana. On tärkeää huomata, että ohjekortti on sitova lähtökohtaisesti vain, jos se on otettu osaksi asunto-osakeyhtiön ja rakennustyön tarkkailijan välistä konsulttisopimusta. Vaikka rakennustyön tarkkailijalla on paljon tärkeitä tehtäviä, on aina syytä kuitenkin muistaa, että hän ei ole osakkeenostajien oikeudellinen edustaja tai asiamies, rakennusurakan toinen valvoja tai tilintarkastaja. Hän ei voi hankkia tai luopua osakkeenostajille kuuluvista oikeuksista.
Tarvitsetko asiantuntija-apua
Tiedätkö mikä on talosi pitkän iän salaisuus?
HISSIEN HANKINTAAN, HUOLTOON JA YLLÄPITOON liittyvissä asioissa?
Tietysti oikein hoidettu vesikatto. Nyt käsi sydämelle, milloin viimeksi olet käynyt katollasi? Ennakoi ongelmat ja säästä selvää rahaa. Pyydä tarjous saneerauksesta tai uudesta kohteestasi aidolta kattoammattilaiselta.
Ota yhteyttä POHJOIS-SUOMEN HISSIKONSULTOINTI Hissikonsultti Pekka Ilo Puh: 0400 470 846 pekka.ilo@pshissikonsultointi.fi www.pshissikonsultointi.fi
Lue lisää: ProRakenne.fi Puh. 040 746 6231 toimisto@prorakenne.fi
Ykkösluokan laatua ja palvelua
Elementtisaumaukset ja Elementtisaumaukset ja kokonaisvaltaiset palokatkotyöt. kokonaisvaltaiset palokatkotyöt. Tutustu lisää osoitteessa: Tutustu lisää osoitteessa: www.uspsaumaus.fi www.uspsaumaus.fi Avasimme Saumojentoimipisteen kuntokartoitus Avasimme toimipisteen Karhunkedontielle Ouluun! Oulun alueella veloituksetta! Avasimme toimipisteen Karhunkedontielle Ouluun! Karhunkedontielle Ouluun! fb.com/USPsaumaa fb.com/USPsaumaa instagram.com/USPsaumaa fb.com/USPsaumaa instagram.com/USPsaumaa instagram.com/USPsaumaa
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
- ylläpitosiivous - perussiivous - ikkunanpesu - laadunhallinta serviceone.fi
A&A Palvelut Oy Oulun seutu - Raahe - Ylivieska 0405647179 27
Ilmastonmuutos lisää kiinteistövahinkoja – auttavatko vakuutukset?
I
lmastonmuutoksen on ennakoitu lisäävän ja voimistavan luonnonilmiöitä, jotka aiheuttavat vahinkoja myös suomalaisille taloyhtiöille. Samoin tuhoeläinvahinkojen on arveltu lisääntyvän kiinteistöissä. Taloyhtiö pystyy suojaamaan itseään vakuutuksilla, mutta on tärkeää ymmärtää, mitkä ovat vakuutuksen antaman turvan rajat. Olennaista on myös se, mistä vakuutusyhtiöstä ja minkälainen tuote on hankittu, koska vakuutusehdot vaihtelevat. Taloyhtiöllä on yleensä kiinteistövakuutus, minkä omaisuusosassa on otettu huomioon myös luonnonilmiöitä.
Sateet ja myrskyvahingot Myrskyn aiheuttama vahinko on yksi yleisimpiä kiinteistövakuutuksesta korvattavia luonnonilmiöitä. Tyypillisin tapa määritellä korvattavuus on, että puuskatuulen nopeuden pitää olla vähintään 21 m/s. Osassa tuotteista kerrotaan kuitenkin, että tuulen keskinopeuden pitäisi olla 14 tai 15 m/s. Tässä on tärkeää huomioida, että keskinopeuden ylittyminen vaati selkeästi enemmän kuin vastaavan puuskatuulen rajan ylittyminen. Osa laajemmista kiinteistövakuutustuotteista korvaa tuulivahinkoja paremmin, koska niissä ei ole määritelty erikseen tuulen nopeutta, jolloin korvataan tuulen aiheuttama äkillinen ja ennalta arvaamaton vahinko. Rankkasadevahinkoja korvataan yleisimmin niin, että on pitänyt sataa yli 30 millimetriä tunnissa tai yli 75 millimetriä vuorokaudessa ja vesi menee rakennukseen maanpinnan, maanperän tai putkistojen kautta. Sadevahingon korvattavuus on siis tällaisten vaatimusten vuoksi asetettu näissä tuotteissa varsin korkealle.
28
Tällaisia vahinkoja kuitenkin sattuu voimakkaiden sateiden aikana eli joskus nämä rajat myös ylittyvät. Osassa tuotteista ei ole rankkasadevahingoissa mainittu millimetrejä lainkaan eli näissä vakuutuksissa korvattavuus on parempi. On myös olemassa kiinteistövakuutustuotteita, missä sadevesivahinkoja ei korvata lainkaan. Raesadevahinkoja puolestaan korvaavat melkein kaikki kiinteistövakuutustuotteet.
Tulvat sekä tuhoeläimet Merivesi- ja vesistötulvissa korvattavuuden edellytyksenä on yleensä, että tulvan esiintymistodennäköisyys on kerran 50 vuodessa tai harvemmin. Tämän rajan ylittäviä vahinkoja sattuu suomalaisille taloyhtiöille erittäin harvoin eli tulvavahinkojen korvattavuus on varsin heikko. Osassa vakuutustuotteista tulvat on rajattu kokonaan pois korvattavuuden piiristä. Tuhoeläinten torjunnasta aiheutuvat kulut eivät ole lähtökohtaisesti kiinteistövakuutuksesta korvattavia. Kuitenkin monet kiinteistöjen vakuuttamiseen erikoistuneet vakuutusmeklarit ovat luoneet tätä varten erillisiä tuotteita, joita taloyhtiöt voivat hankkia. Myös yksi kiinteistövakuutuksia tarjoava vakuutusyhtiö on luonut tuotteen, mikä korvaa tuhoeläintorjuntaa. Tällaiset vakuutustuotteet ovat nykyään varsin suosittuja, koska tuhoeläintorjuntaa tehdään taloyhtiöille yhä enemmän. Esimerkiksi vakuutusmeklari Howden Finlandin TorjuntaPLUS-tuotteeseen tehtiin viime vuonna lähes 500 uutta vahinkoilmoitusta ja tänä vuonna kokonaismäärä tulee kasvamaan. Myös yleisesti arvioidaan, että tuhoeläintorjunnan määrä tulee entisestään
Teksti: Jani Korhonen, palvelujohtaja, Howden Finland Oy kasvamaan tulevaisuudessa. Erillistuotteet myös korvaavat näitä vahinkoja varsin kattavasti. Yleisimpiä vahingon aiheuttajia ovat jyrsijät eli rotat ja hiiret sekä erilaiset hyönteiset kuten luteet ja sokeritoukat.
Varautuminen keskeinen osa kiinteistön riskienhallintaa Vakuutustuotteista taloyhtiö voi siis saada tapauksesta riippuen turvaa ilmastonmuutoksen aiheuttamiin vahinkoihin, mutta on tärkeää muistaa, että kiinteistön riskienhallinnassa tulee huomioida myös sellaisia keinoja, joilla estetään tai ainakin rajoitetaan vahinkojen syntymistä. Myös vakuutusten suojeluehdot edellyttävät tietyissä tapauksissa tällaisia toimia eli niihinkin kannattaa tutustua.
KATTAMISEN AMMATTILAINEN KATTAMISEN AMMATTILAINEN Katso lisää: www.katterla.fi
Katso lisää: www.katterla.fi KATTAMISEN KATTAMISEN AMMATTILAINEN AMMATTILAINEN
Katso lisää: www.katterla.fi Katso lisää: www.katterla.fi
KAIKKI KAIVO-, VIEMÄRI JA PUMPPAAMOPALVELUT
www.kukkohovipalvelut.fi www.kukkohovipalvelut.fi info@kukkohovipalvelut.fi kukkohovipalvelut .finfo@kukkohovipalvelut.fi i
SAMAN KATON ALTA
Korkein luottoluokitus ©Soliditet 2012
Korkein luottoluokitus ©Soliditet 2012
2021
KONEURAKOINTI KIINTEISTÖHUOLTOPALVELUT • Traktoreilla ja kiinteistönhuoltokoneilla • tapahtuva Ki i nkoneurakointi te i stö h u olto • Lumen aurausta ja liukkauden torjuntaa •• Harjausta Ko n e urakointi
•
Kukkohovi Palvelut Oy
SALAOJAT JA VIEMÄRIT
HUOLTO SANEER AUS
24/7
P i e n re m o n tit
KUVAUS SSIIVOUS I I VO U S PA LV E L U T
• Siivous •• Ruoanlaitto Ko t i si i vo uk s et • Kaupassakäynti
•
Re m o n t t i / mu u ttos iivou k s et
•
Ki i n te i stö - ja
MYÖS
paikkasukitukset
PUMPPAAMO
24h
päivystys 020 741 8970
myös sulatukset
l i i ke t i l asi ivou k s et
Siivous- ja Kiinteistö- ja kotipalvelut koneurakointipalvelut KIINTEISTÖHUOLTO 045 113 7929 ✆ 040 588 7850 Remonttipalvelut info@kukkohovipalvelut ✆ 0400 685 302
SIIVOUS 040 588 7850 Toimisto ✆ 045 113 7929 siivous@kukkohovipalvelut PÄIVYSTYS 24 H/VRK ✆ 0400 685 302 PÄIVYSTYS 24 H/VRK ✆ 0400 685 302
SUKITUS
IMUPAINEAUTO Pohjois-Suomi 020 741 8976 Uusimaa 020 741 8970 Varsinais-Suomi 020 741 8972
Palolantie 11 a 90630 Oulu • toimisto.oulu@capse.fi
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
29
Menestyvän kaupunkikeskustan moottorina
Teksti: Leena Vuotovesi, toiminnanjohtaja, Oulun Liikekeskus | Kuva: Vesa Ranta
Kaupunkikeskusta on tärkeä meille jokaiselle. Viime aikoina keskustat ovat kuitenkin olleet vauhdikkaassa murroksessa, joissa kaikki eivät ole pysyneet mukana.
30
I
hmisten tavat ja tarpeet ovat muuttuneet pandemian ja energiakriisin jälkijäristyksissä. Mutta se, mikä ei muutu, on ihmisen tarve toisen kohtaamiseen. Kaupunkikeskusta on ja pysyy kiehtovana paikkana tavata tuttuja ja tuntemattomia. Keskustassa yllätytään, ihastutaan ja virkistytään. Oulussa kaupunkikeskustan kehittämistä vetää Oulun Liikekeskus ry. Pian neljäkymmentä vuotta täyttävä toimija koostuu keskustan liike-elämästä: kaupoista, liikkeistä, palveluista, kahviloista, ravintoloista ja kiinteistöistä. Yhteinen tavoite on vetovoimainen kaupunkikeskusta. Uunituoreen strategiansa mukaisesti Oulun Liikekeskus on mootto-
ri, joka pitää keskustan käynnissä. Olemme kaupungille kumppani alueen kehittämisessä ja hallinnoimme keskustan toimia kuten julkisten tilojen vuokrausta ja alueen käyttölupien käsittelyä. Järjestämme aktiivisesti tapahtumia, jotka täyttävät keskustan. Luomme myös tulevaisuuden kestävää keskustaa yhdessä kaupunkilaisten, kaupungin ja elinkeinoelämän kanssa.
Helposti saavutettava keskusta Keskustassa maanomistus on usein yksityistä. Tästä huolimatta keskusta katuineen ja aukioineen on ennen
kaikkea julkista tilaa ja se kuuluu kaikille. Jotta tämä yhteinen julkinen tila olisi aidosti yhteistä, tulee jokaisen päästä keskustaan. Saavutettavuus onkin yksi keskeisimmistä teemoista keskustassa. Tulee varmistaa, että joukkoliikenne sujuu, kevyenliikenteen väylät toimivat ja autoliikenne ohjataan järkevästi. Sen lisäksi kaikilla kulkumuodoilla tultaessa keskustassa on myös pystyttävä viettämään aikaa, eli kulkuväline on saatava turvallisesti ja kätevästi talteen.
Pysäköinti Pysäköinnin on toimittava. Ihannetapauksessa pysäköintiä ei paljon tarvitse miettiä, kun ohjaus älykkäisiin, uutta teknologiaa hyödyntäviin pysäköintilaitoksiin pelittää sujuvasti ja huomaamatta. Sen sijaan, että opettelemme käyttämään uusia teknologioita, pitää meidän päästä tilaan, jossa teknologia hyödyntää meitä helposti ja huomaamatta. Kävijä tunnistetaan, luvitukset ja maksut hoituvat automaattisesti ja kustannustehokkaasti ilman, että niitä täytyy ohjata.
Droonit parantamaan viihtyvyyttä Uudet teknologiat tulevat keskustaympäristöön vauhdilla. Oulussa olemme valmistelleet drooniteknologioiden tuloa yhdessä VTT:n ja Robots.expertin kanssa. Selvisi, että Oulun ytimessä on droonikuljetuksille ideaaleja, tuulelta suojattuja kattotiloja hyvillä hissiyhteyksillä. Alueen yritykset ovat kiinnostuneita kokeilemaan kuljetuksia, joissa vaikkapa ruokalähetys saadaan tilaajalle parissa minuutissa. Drooni pudottaa narulla kuljetuksen valittuun paikkaan, eikä vastaanottajalla tarvitse olla erillistä laskeutumispaikkaa lähetykselle. Näillä teknologioilla keskusta laajenee entisestään, ja maanpäällisiä kuljetuksia voidaan varata niitä tarvitseville kuljetuksille. Tuloksena turvallisempi ja viihtyisämpi ympäristö. Yhteistyön tuloksena julkaisimme kaikille kiinteistöille ja rakennuttajille suunnatun oppaan valmistautumisesta drooniteknologioiden tuloon. Siihen kannattaa tutustua ja ottaa se käyttöön esimerkiksi pakollisen kattoremontin yhteydessä: saman investoinnin yhteydessä voi
luoda puitteet laskeutumispaikalle ja uuden luomiselle. Opas löytyy sekä Oulun Liikekeskuksen nettisivuilta www.oulunliikekeskus.fi että Robots.expertin sivuilta www.robots. expert. Opasta on rahoittanut Keski-Suomen liitto.
Keskustavisio 2040 Tämän vuoden isona liikkuna Oulussa aloitetaan kaiken keskustan kehittämisen yhteenvetävän Keskustavisio 2040:n uudistaminen. Kaavoituksen ohjaama työ on tulevaisuuskuva kaupunkikeskustasta – strategia, joka ohjaa keskustan kehittämistä. Tulevia mittavia investointeja tukeva visio on aito mahdollisuus myös yhteistyön tiivistämiselle. Taloyhtiöt, kiinteistönomistajat, liike-elämä ja kaupunki voivat yhdessä toimiessaan saada aikaan ennennäkemätöntä kehitystä. Kaikki lähtee yhteisestä tahtotilasta. Toivotankin kaikki Kiinteistöliiton toimijat tervetulleeksi mukaan luomaan keskustoille yhteistä tahtotilaa, oli kyse sitten tulevaisuuden teknologioista, investoinneista, liikkumisesta – tai kaiken perustana olevasta ihmisten kohtaamisesta.
Kannatusjäsenet
velua kaikissa hissiasioissa 31
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
0204 7551 (vaihde) 0800 15063 (päivystyspalvelu 24 h)
www.kone.
Pyörävarastot ojennukseen kokatoksiin on mahdollista tehdä lukittavat ovet, jolloin pyörien säilyttäminen on turvallisempaa. Pyörävarastoon tai katokseen voidaan haluttaessa asentaa myös kameravalvonta.
Akkujen lataus haasteena
Teksti: Matts Almgrén, neuvontainsinööri, Kiinteistöliitto Varsinais-Suomi
P
olkupyörien säilytys koetaan ongelmalliseksi suuressa osassa taloyhtiöitä. Vain harvassa taloyhtiössä on riittävästi pyörien säilytykseen sopivaa tilaa. Oman haasteensa tuovat nopeasti yleistyneet sähköpyörät, -skuutit ja -skootterit. Yksi yleisimmistä pyöräpysäköinnin haasteista taloyhtiöissä on tilan puute. Monissa rakennuksissa ei ole varattu riittävästi tilaa pyörille, ja tilat saattavat olla epäkäytännöllisiä palo-ovien sokkeloisten käytävien takia. Uusissakin kohteissa pyöräpaikkojen määrä on usein riittämä-
32
tön. Markkinoilla on erilaisia ratkaisuja pyörien säilyttämiseen, jolloin tila saadaan hyödynnettyä tehokkaammin. Pyörät voidaan esimerkiksi pinota päällekkäin tai nostaa pystyyn seinälle. Samalla pyörävarasto pysyy paremmin järjestyksessä, jolloin sekä käytettävyys että kapasiteetti ovat paremmat. Myös talon sisällä oleviin pyörävarastoihin on tärkeää saada runkolukitusmahdollisuus. Moni empii kalliimman pyörän säilyttämistä pyörävarastossa, jos kunnollista lukitusmahdollisuutta ei ole. Myös ul-
Sähköpyörän tai muun kevyen polkupyörään rinnastettavan kulkuneuvon säilytys pyörävarastossa ei eroa tavallisen polkupyörän säilytyksestä, jos akku irrotetaan ja sitä säilytetään sekä ladataan huoneistossa. Mikäli pyörävarastossa kuitenkin säilytetään litiumakkuja, tulee tilaan sijoittaa palovaroitin ja alkusammutusvälineet. Palovaroittimen hälytyksen tulee kuulua myös yhtiön yleisissä tiloissa. Tukes suosittelee, että akkuja ladattaisiin ensisijaisesti huoneistoissa valvottuna. Joissain polkupyörissä ja kevyissä sähköajoneuvoissa akku on kiinteä, jolloin vaihtoehdoiksi jää kulkuneuvon säilyttäminen huoneistossa tai lataaminen pyörävarastossa. Toisaalta akkuja ei tulisi myöskään ladata huoneistoissa poistumisteiden lähistöllä tai yöaikaan asukkaiden nukkuessa. Akkupalot ovat hyvin harvinaisia, mutta kohdalle sattuessaan erittäin hankalia johtuen nopeasta syttymisestä ja myrkyllisistä savukaasuista. Litiumakkuja ei saa ladata suorassa auringonpaisteessa tai pakkasessa, joten ulkona latausta ei ole suositeltavaa järjestää. Pyörävarastossa ladattaessa tulee pohdittavaksi paloturvallisuuden lisäksi myös lataamisesta aiheutuva kustannus. Motivan arvion mukaan aktiivinen sähköpyöräilijä kuluttaa sähköä n. 10 € arvosta vuoden aikana.
Yksi kotityö vähemmän – näännytä jäteastiat! min kaksi syytä: osaamattomuus ja/ tai motivaation puute. Osaamattomuutta taloyhtiö voi vähentää esimerkiksi tilaamalla Kiertokaarelta lajittelutaulun ja tarrat jäteastioihin. Molemmissa on simppelit lajitteluohjeet.
Lajitteluohjeita netissä
Teksti: Terhi Romakkaniemi kiertotalousasiantuntija, Kiertokaari Oy
”V
ieppä roskat samalla ku meet!” Kodissa syntyviä jätteitä tulee usein ajateltua vasta sitten, kun itselle napsahtaa roskienvientivuoro. Tämä talvella kylmä kotityö on kuitenkin huolellisuutta vaativa ja kultaakin arvokkaampi teko nyky-yhteiskunnassa. Kierrättämisen tehostaminen on välttämätöntä, jotta maapallomme raaka-aineet riittävät jatkossa. Asukkaiden tekemä lajittelu on ensimmäinen askel osana suurta kierrätysjärjestelmää. Lajittelemattomuuteen taloyhtiössä on kokemukseni mukaan yleisim-
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
Nettisivuiltamme voi myös tulostaa lajitteluohjeita ja muuta materiaalia asukkaiden avuksi. Sivuilta löytyvät myös kattavat lajitteluohjeet sekä jätehaku, joka on usein riittävä ensiapu pulmiin. Kun kirjoitat hakuun jätteen nimen, saat vastaukseksi lajittelu- ja vastaanotto-ohjeet. Jos kyseessä on tavallista erikoisempi tapaus, auttaa Kiertokaaren lajitteluneuvonta sähköpostitse tai puhelimitse. Lajittelun näkyväksi tekeminen taloyhtiössä saa sen muuttumaan vähitellen normiksi. Osa asukkaista tarvitsee asiaan hieman enemmän tuuppausta kuin toiset. Motivaation puute on haastavampi tapaus. Tällöin taloyhtiö voi kutsua apuun asiantuntijan kertomaan lajittelusta ja sen tärkeydestä. Pullakahvit tai muu houkutin auttaa eksyttämään paikalle myös muut kuin jo pro-lajittelijat. Osaa motivoi jätepisteen siisteys, josta kannattaa huolehtia. Toisia taas kilpailu, jonka voi pistää pystyyn niin taloyhtiön sisällä kuin yhtiöiden välillekin. Kiertokaari voi auttaa tässä ja palkita esimerkillisesti suoriutuneita taloyhtiöitä. Osaa motivoi myös raha. Jätteen vähentäminen ja oikeaoppinen lajittelu tuovat säästöä taloyhtiön jätehuoltokustannuksiin. Säästöjä voi kertyä tutkimuksen mukaan satoja euroja vuodessa riippuen taloyhtiön koosta ja nykyisestä erilliskeräysasteesta (Tasala-Lappalainen 2020).
Kiertokaaren vuonna 2023 teettämän sekajätteen koostumustutkimuksen mukaan taloyhtiöillä on vielä selkeästi varaa parantaa lajittelua ja siten hyödyntää taloudellinen säästöpotentiaali.
Toimiva jätepiste taloyhtiölle Taloyhtiön jätepisteeseen kannattaa panostaa, jotta lajittelu saadaan houkuttelevaksi ja jätteiden poisvienti toimivaksi. Kun puitteet ovat kunnossa ja astioiden käyttö helppoa niin asukkaille kuin jätteenkuljettajallekin, vältytään hukkatyöltä ja turhalta sotkulta. Asukkaiden lajittelumukavuuteen kannattaa kiinnittää huomiota, mutta myös jätteenkuljettajien työturvallisuuteen jätepisteessä sekä tyhjentämisen helppouteen. Jätepisteen suunnitteluun saa myös apua ja neuvoja Kiertokaarelta. Miten itse välttelen tätä tylsää roskien viemistä? Helposti. Olen tiputtanut tuottamani jätteen määrän minimiin, tai niin lähelle minimiä kuin arjessani pystyn. Sama konsti tehoaa varmasti muillakin, sillä jo pienillä teoilla ja pysähtymällä ostoksia tehdessä pystyy vaikuttamaan huomattavasti syntyvään jätemäärään. Samalla säästyy mukavasti rahaa ja kaapit pysyvät järjestyksessä, kun ylimääräisiä tavaroita ei tule haalittua ja turhat saa lahjoitettua tai myytyä pois. Kukaan tuskin kuitenkaan pääsee täysin jätteettömään elämään tässä yhteiskunnassa. Siksi kaikkien työpanosta tarvitaan niin lajittelussa kuin jätteen vähentämisessä. Nämä yhdessä säästävät ropoja, kuljetuksen päästöjä sekä luontoa. Plussana vähemmän roskien viemistä ja ongelmia lajittelussa!
https://kiertokaari.fi/
33
Kysy – me vastaamme
Satu Kauppila, asianajaja, varatuomari
Yksi osakas ei maksa ylimääräistä hoitovastiketta, summaltaan 280 euroa. Yhtiökokous on valtuuttanut hallituksen perimään 1–2 ylimääräistä hoitovastiketta osakkailta. Maksumuistutuksia on lähetetty. Kuinka hallituksen tulee toimia? Seuraava vaihe on vaatia maksamatonta hoitovastiketta käräjäoikeuden kautta. Hallitus voi jättää velkomuskanteen, jossa osakasta vaaditaan maksamaan avoinna olevat vastikkeet, niille kertyneet viivästyskorot sekä mahdolliset perintä- ja oikeudenkäyntikulut. Tämä vastikesaatava on perusteeltaan ja määrältään ns. selvä ja riidaton velkasaatava, koska hallitukselle on yhtiökokouksessa annettu valtuudet periä ylimääräisiä vastikkeita. Tällaisessa tilanteessa velkomuskanteen voi tehdä helposti oikeusministeriön sähköisen asiointipalvelun kautta, joka löytyy osoitteesta https://asiointi.oikeus.fi/ Mikäli avoinna olevia vastikkeita olisi huomattavasti enemmän, yhtiö voisi harkita huoneiston ottamista yhtiön hallintaan. Käytännössä noin 3 kuukauden vastikerästejä ei pidetä enää vähäisenä ja haltuunoton edellytykset todennäköisesti tuolloin täyttyisivät. Hallintaanotossa tulee noudattaa tarkasti asunto-osakeyhtiölain määräyksiä, jotta hallintaanotto on juridisesti pätevä.
34
www.lumorakennus.fi
KATTO- JA JULKISIVUREMONTIT TALOYHTIÖIHIN LAATUTAKUULLA -TOTTAKAI! LUMO RAKENNUS OY | p. 045 2766 254 | info@lumorakennus.fi
Palveluhakemisto a si a n a jotoi m istoj a
Kiinteistöjuridiikan asiantuntija!
Asianajaja Juha Ryynänen
Urakkasopimukset ja -riidat
www.ppvlex.fi
www.ryynanen.fi
I S Ä NN Ö I N T I Ä
Aktiivisempaa isännöintiä jo vuodesta 1985
www.hlahti.com ISA-auktorisoitu isännöintiyritys
WWW.VUORMA .FI | 044 762 5000 | KIVIHARJUNLENKKI 1 E, 90220 OULU
PARASTA HUOLENPITOA TALOYHTIÖLLENNE OULUN ISÄNNÖINTIKESKUS OY | 044 309 9922 | INFO@OIK.FI | OIK.FI
www.oit.fi | 08 4152 5000 | Alasintie 10 E, 90400 Oulu
Asiakaslähtöistä isännöintija tilitoimistopalvelua! Puh. 010 292 2830 • www.talep.fi
puh. 0207 441 700 • www.reim.fi
Meiltä löytyy kokeneita isännöinnin ammattilaisia taloyhtiösi käyttöön. Pyydä tarjous!
OP Koti Pohjoinen isännöinti – helppoa, läpinäkyvää ja luotettavaa.
Ari Räisänen puh. 040 614 6819, asiakaspalvelu@retta.fi rettaisannointi.fi | omaretta.fi
Pyydä tarjous isännöinnistä: isannointi.opkotipohjoinen@op.fi Puhelin: 010 253 9200 OP Koti Pohjoinen Oy LKV, Isokatu 14, 90100 Oulu
S U U NN I T T E L U P A L V E L U J A
ISÄNNÖINTI
OULU
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi 1-2024
OI.FI
35
KIINTEISTÖL
IITTO POH JOIS
Kiintei
-SUOMI –
stöliitt
KIINTEISTÖL
Jäsenl
IITTO MER I-LA
o Pohj
PPI
ois-Su
3–2023
omi
ulu
ssa 10.10.
2 20
O
ehti
3
Pohjois-Su omen Taloyhtiö päivä 2023- tap ahtuma, sivu 12
JÄSENPALVELUT
Asunto-os ake Koskenpyö yhtiö rre Yhdessä on : mukavam paa
Huoneisto n omistu rekisteröi ksen osakeluet nti ja sen merkitys telon siir ron jälkeen Suomen Kiin teistöliitt o ry: Taloyhtiö iden asialla
Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi on pohjoispohjalaisten ja kainuulaisten taloyhtiöiden etujärjestö. Yhdistyksemme on perustettu 1906. Meillä on tällä hetkellä yli 1 400 jäsenyhtiötä. Olemme osa Suomen Kiinteistöliittoa. Maksuttomat jäsenpalvelut tarjoamme • Hallituksen jäsenille ja varajäsenille, isännöitsijöille sekä toiminnan- ja tilintarkastajille
Jäsenmaksuun sisältyvinä palveluina taloyhtiö saa • Neuvontaa laki-, talous-, tekniikka- ja energiakysymyksissä puhelinpalveluna • Ajankohtaista tietoa uutiskirjeissä, jäsenlehdessä ja Suomen Kiinteistölehdessä • Kattavat nettisivut ja jäsensivut sekä omat kotisivut taloyhtiölle • Koulutusta ja tapahtumia • Työsuhdeneuvontaa Kiinteistötyönantajat ry:ltä • Ikääntyvien asumiseen liittyvää neuvontaa • Osallistumisoikeuden puheenjohtajaklubiin • Webropol asukaskyselytyökalu • Palvelututka • Kokoustilat maksutta käyttöön (Kirkkokatu 53 alakerta)
Lisäksi taloyhtiö saa: • Jäsenalennuksia yritysten tuotteista ja palveluista • Jäsenhintaan tilattavia toimeksiantoja ja kirjallisia lausuntoja
Maksuton liittymisvuosi ensi kertaa liittyville
Johanna Laitala, toiminnanjohtaja neuvontapalvelut, edunvalvonta, media, viestintä 040 149 8398 johanna.laitala@kiinteistoliitto.fi Merja Kokko, järjestösihteeri jäsenrekisteri, laskutus, tapahtumat, osoitteenmuutokset 040 485 4311 merja.kokko@kiinteistoliitto.fi Voit myös varata keskusteluajan toimistolle / TEAMS-keskustelu Sovithan Kirkkokatu 53, 90100 Oulu käyntisi ennakkoon. Palvelemme arkisin klo 9–15 Varmistat että tapaat pohjois-suomi.kiinteistoliitto.fi juuri haluamasi pohjois-suomi@kiinteistoliitto.fi henkilön. Kiinteistöliitto Pohjois-Suomen hallitus: Pasi Orava, puheenjohtaja Hannu Suomalainen, 1. varapuheenjohtaja Satu Kauppila, 2. varapuheenjohtaja Ari Puolimatka Ari Salmela JäsenmaksuHelena Reinilä Jouko Arvola esimerkkejä: Jouko Väänänen As Oy Taloyhtiö 1 Jouni Kostama 2 500 m3 186 € Jukka Rainto Pasi Karjalainen As Oy Taloyhtiö 2 Pertti Jussila 3
9 900 m 280 €
