Kansan osake. Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet

KANSAN

OSAKE Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet

Esko Nurmi • Laura Puro • Martti Lujanen

Kansan osake

KANSAN

OSAKE Suomalaisen asunto-osakeyhtiön vaiheet

Esko Nurmi • Laura Puro • Martti Lujanen Suomen Kiinteistöliitto ry

S IS Ä L LY S L U E T T ELO 8

Esko Nurmi ja Laura Puro: Saatteeksi: Asunto-osakeyhtiö – kestävä kotimainen

Esko Nurmi:

PIENISTÄ PÄÄOMISTA SYNTYY TALO Asunto-osakeyhtiöjärjestelmän synty 1864–1939 15

Yhtiötalojen esiinmarssi • Topeliuksen toive: ”Rakentakaa toisin” • Hätkähdyttävää asuntokurjuutta • Työväenasuntoyhtiöt Taimi ja Alku • Säännöt selviksi: vuoden 1895 osakeyhtiölaki • ”Oman tuvan” kasvattava vaikutus • Kivinen tie asunnonomistajaksi • Keskiluokkaistuva asuntoyhtiö

41

Kolme erilaista varhaisyhtiötä • Säätyläiset erikseen, kirvesmiehet keskenään • Ajanmukaisia asuntoja Katajanokalle • Olofsborg urakoi talonsa itse • Matti Paasivuori ja hänen kirvesmiestoverinsa • Mies ja ääni -yhtiö Siltasaaressa • Asunnot jakoon huutokaupalla • Yhtiöiden tarina jatkuu

61

Rakentamisen pysähdys ja vimma • Inflaatio tappoi uskon • Valtiolta lainoja erikoisin deflaatioehdoin • Asuntohypoteekkipankin synty 1927 • Oma laki asunto-osakeyhtiöille • ”Petollinen ja kohtalokas harhakäsitys” • Asunto-osuuskunta putosi kyydistä • Puolikunnallista asuntotuotantoa

79

”Pako asunto-osakeyhtiöstä” • Ylikuumeneminen ja nopea kylmeneminen • Pakkohuutokauppoja ja pakkohallintoa • Asunto-osakeyhtiöiden horjuva maine • Toteutumaton lakiuudistus • Vuokra-asumisen vankkumaton asema

Laura Puro:

SUOMALAISEN ASUMISEN KIVIJALKA Asunto-osakeyhtiöjärjestelmä laajenee ja syvenee 1939–2010 101

Asuntopula ja Arava • Hävitetyt talot, tuhotut asunnot • Kärjistyvä asuntotilanne • ”Kerrostalolaki”: asuntoja rintamamiehille • Arava: pääomia valtion varoista • Aravastandardi • Tapaus Kaljakallio ja muita Aravan ongelmakohtia • Verohuojennusyksiöitä ja ”kääpiöasuntoja”

129

Aluerakentamisen aikakausi • Asuntotehtaan liukuhihna • Ilveskorven idea • Asuntosäästäntä – uusi valtionuskonto • Sivulliset uhrit • Vauhtia rakennemuutokseen • RS-järjestelmä: asunnonostajan suojaksi • Hinta, laatu ja asuntohallituksen ohjaus

165

Kodinomistusyhteiskunta • Pienimuotoisesti ja kovalla rahalla • Torppareista oman elämänsä herroiksi • Uusia avauksia: hitas ja asp • Nousu, äkkijarrutus ja romahdus

187

Suuri remontti • Vuoden 1992 asunto-osakeyhtiölaki • Kiinteistöt korjauksen tarpeessa • Vuokrasääntely – vuosisadan haaste • Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu 2010

Martti Lujanen:

MEILLÄ JA MUUALLA Asunto-osakeyhtiö kansainvälisessä vertailussa 213

Johdanto

213

Keskeiset kerrostaloasumisen omistusmuodot

215

Tilanne eri maissa

217

Eri järjestelmien edut ja haitat

228

Tiivistelmä ja johtopäätökset

234

Matti Inha ja Harri Hiltunen, Suomen Kiinteistöliitto ry Lopuksi: Kansan osakkeen arvo kasvaa

238

Tilastot

242

Lähdeluettelot

246

Kiitokset

Esko Nurmi ja Laura Puro

Saatte ek si:

ASUNTO-OSAKEYHTIÖ – KESTÄVÄ KOTIMAINEN

Asunto-osakeyhtiö on suomalainen ilmiö. Se ei ole meidän suoranainen keksintömme siihen tapaan kuin kuriositeettina usein mainittu astiankuivauskaappi, mutta kuitenkin täällä mahtiasemaan kehittynyt. Missään muualla osakeyhtiömuoto ei ole yhtä vahvasti ottanut paikkaansa moniasuntoisten rakennusten, siis kaupunkien kerros- ja rivitalojen, hallintamuotona.

Suomen Kiinteistöliitto on asunto-osakeyhtiöiden järjestönä tuottanut käsillä olevan Kansan osake -teoksen. Lyhin mahdollinen perustelu asunto-osakeyhtiöjärjestelmän historian julkaisemiselle on se, että Suomessa on 88 000 asunto-osakeyhtiötä ja niissä lähes 1,5 miljoonaa asuntoa ja 2,6 miljoonaa asukasta.

Lain mukaan asunto-osakeyhtiön tarkoitus on ”omistaa ja hallita” asuinrakennusta. Yhtiön osakkeet taas antavat oikeuden hallita tiettyä, yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta kiinteistön osaa. Asuinhuoneistojen haltijat eivät siten omista asuntoa sinänsä, sen seiniä ja rakenteita, vaan he omistavat yhtiön osakkeita.

Kaupunkitalojen omistamisen malli kantaa pitkää historiallista perinnettä, joka on eri maissa erilainen.

Syrjäisessä Suomessa ei ole Keski-Euroopan kaltaisia vanhoja kauppakaupunkeja, joissa on asuttu monikerroksisissa kivitaloissa useita satoja vuosia. Mo8

Saatteeksi

nissa Keski-Euroopan maissa kaupunkien asuinkerrostalot ovat perinteisesti olleet vuokrataloja, ja esimerkiksi Saksan, Sveitsin ja Hollannin kaupungeissa vuokralla asuminen on ollut huomattavan yleistä vielä pitkään toisen maailmansodan jälkeenkin.

Suomessa kerrostaloissa sijaitsevien omistusasuntojen osuus on ollut kansainvälisesti poikkeuksellisen korkea. Selitys piilee suomalaisessa asunto-osakeyhtiömallissa, joka on toimivuutensa ansiosta saavuttanut suuren markkinaosuuden. Maailmalla asukkaiden omistamien kerrostalojen yleisin hallintomalli kulkee nimellä condominium. Toisen maailmansodan jälkeen levinnyt condominium-malli on kuitenkin ratkaisevalla tavalla myöhempää perua kuin suomalainen asunto-osakeyhtiö, jonka synty voidaan ajoittaa 1800-luvun jälkimmäiselle puoliskolle.

• Suomessa teollistuminen ja kaupungistuminen pääsivät vauhtiin verraten myöhään. 1800-luvun puolivälissä useimmat kaupunkimme muistuttivat vielä maalaiskyliä. Suuriruhtinaskunnan pääkaupunki Helsinki oli komeine hallintokortteleineen omassa sarjassaan, mutta sielläkin matala puutaloasutus oli hallitsevaa. Suomessa monikerroksiset asuintalot il-

mestyivät kaupunkikuvaan vasta 1870-luvulta lähtien.

Teollisuuden tulo ja kaupunkien kasvu olivat kaksi toisiinsa kytkeytynyttä valtavirtaa, joiden ajoittuminen selittää paljolti asuntoyhtiömallin juurtumisen suomalaiseen yhteiskuntaan. Osakeyhtiöstä oli 1800-luvun puoliväliin tultaessa muodostunut nousevan kapitalismin yritysmuoto Euroopassa, ja Suomessakin erityinen osakeyhtiöasetus kirjoitettiin Ruotsin mallin mukaan lakiin vuonna 1864. Kun meillä alettiin tarvita yhä enemmän asuntoja kasvavan työväenluokan tarpeisiin ja kun kaupunkitaloista alettiin tehdä kolmi-, neli- tai jopa viisikerroksisia, oli yritysmaailman osakeyhtiömalli meillä olemassa ja tullut tutuksikin.

Ensimmäisenä osakeyhtiömuoto otettiin käyttöön vuokrakasarmeja rakennettaessa 1850-luvulta alkaen.

Helsingissä puhuttiin ”puulaakivilloista”. Vähitellen kaupungin keskustaan nousi myös yhtiömuotoisia, paremman väen vuokra-asunnoiksi rakennettuja kivitaloja. 1880-luvulla alkoi lopulta ilmestyä sellaisia asuntoyhtiöitä, joissa asukkaat tulivat omistajiksi. Ensimmäiset puiset työväenasuntoyhtiöt Taimi ja Alku rakennettiin Helsinkiin 1880-luvun lopulla, minkä jälkeen myös keskiluokka otti yhtiömuodon vähitellen omakseen.

Alkupääoman kasaamistapana osakeyhtiömuoto osoitti voimansa – suorastaan välttämättömyytensä – etenkin vähävaraisten ihmisten yhteishankkeissa.

Pääomien saatavuus asuntorakentamiseen on vaihdellut suomalaisessa yhteiskunnassa. Yleensä pääomista on ollut niukkuutta tai pulaa. Lainarahan ylitarjontaa ei ole ollut kuin korkeintaan 1980-luvulla ulkomaisen lainanoton äkkiä vapautuessa. Muuten luotot ovat olleet tiukassa. Asunnontarvitsijan oma säästäminen on ollut arvossaan.

Yhteiskunnan tuki asuntorakentamiselle otti merkittävän askeleen vuonna 1897, jolloin säätyvaltiopäivillä hyväksyttiin määräraha työväenasuntoyhtiöiden lainoittamiseen. Rahanjako ei kestänyt montakaan vuotta, mutta se juurrutti asunto-osakeyhtiömuotoa pienasuntojen tuottamiseen. Joskus paljon myö-

hemmin tuota valtionlainoitusta on kutsuttu ”esi-aravaksi”, ohueksi edeltäjäksi toisen maailmansodan jälkeiselle huomattavalle valtion arava-lainoitukselle.

Asunto-osakeyhtiörakentaminen lähti varsinaiseen nousuun 1900-luvun alkuvuosina. Vuoden 1895 osakeyhtiölaki oli antanut sille entistä tukevamman säännösperustan. Keskiluokka oli liikkeellä, ja tulokset näemme edelleen eteläisen Helsingin jugendtaloissa. Suunta olisi varmaan jatkunut, ellei ensimmäinen maailmansota olisi puhjennut vuonna 1914.

Sitä seurasi Suomessa vielä sisällissota 1918.

Asunto-osakeyhtiöiden historia asettuu maan historian yleiseen kaavaan, jossa sota-ajat katkaisivat jatkuvuuden yhteiskunnalliselta ja taloudelliselta kehitykseltä. Tarvittiin uusi voimien kokoaminen itsenäisen Suomen ensimmäisellä vuosikymmenellä, mutta vielä kovempi oli koitos toisen maailmansodan jälkeisessä jälleenrakennuksessa.

• Yksi tärkeä merkkipaalu oli erillisen asunto-osakeyhtiölain säätäminen vuonna 1926. Siihen asti oli tultu toimeen yleisen osakeyhtiölain säännöksillä ja yhtiöjärjestyksiin otetuilla määräyksillä. Nyt laissa määriteltiin muun muassa se, mihin tarkoituksiin osakkailta kerättävää yhtiövastiketta sai käyttää. Lain mukaan yhtiöjärjestyksessä piti myös osoittaa, että tietyt osakkeet oikeuttivat tietyn huoneiston hallintaan.

Laki antoi asunto-osakeyhtiölle entistä selkeämmän muodon ja vahvisti luottamusta järjestelmään.

Varhaiset asuntoyhtiöt olivat monasti olleet toisensa tunteneiden asunnontarvitsijoiden yhteenliittymiä.

Yhtiöitä oli synnytetty tutussa piirissä esimerkiksi ammattikunnittain tai työtovereiden kesken. 1920-luvun puolivälin jälkeen, kiivaan rakennuskauden aikana, lisääntyivät ammattimaisten perustajaurakoitsijoiden eli grynderien käynnistämät hankkeet.

Suomessa suhdanteet ja niiden mukana asuntorakentaminen romahtivat kotimaiseen suhdannekuoppaan ja jatkoksi kansainväliseen suureen lamaan.

Saatteeksi

9

Meillä lasku alkoi jo vuoden 1928 puolella, ja pulaa kesti vuoteen 1933. Korkeiden kustannusten aikana rakennettuja asunto-osakeyhtiöitä ajautui pakkohuutokauppoihin.

Pulaa seurasi elpyminen ja noususuhdanne. 1930luvun loppupuolen ahkera asunto-osakeyhtiöiden perustaminen oli lähes pelkästään grynderivetoista.

Asunnontarvitsijoiden erkaantuminen asunto-osakeyhtiöiden perustamisesta näkyi myös siinä, että yhtiötalojen lisääntymisestä huolimatta omassa osakkeessa asuvien osuus ei juuri lisääntynyt. Asunto-osakeyhtiömuotoa käytettiinkin 1930-luvulla kasvavassa määrin sijoittajille myytävien vuokra-asuntojen tuottamiseen. Syntyi ”yhden miehen asunto-osakeyhtiöitä”, joissa omistus ja valta keskittyivät, ja mahdolliset muutamat omaan osakkeeseensa muuttaneet tunsivat olevansa hyyryläisiä, vailla vaikutusvaltaa.

1930-luvun lopulla kaupunki- ja kauppalaväestön osuus oli noussut runsaaseen neljännekseen koko Suomen asukasluvusta. Heistä edelleen suuri enemmistö asui vuokralla, ja näin oli kaikissa kansankerroksissa.

• Toinen maailmansota hyydytti rakennustoiminnan ja ajoi yli 400 000 suomalaista evakkotielle. Kaupunkien ankaraa asuntopulaa ratkomaan perustettiin vuonna 1949 Aravaksi nimetty valtion virasto. Aravalainojen avulla valtio ryhtyi pääomittamaan asutuskeskusten rakennustuotantoa, joka näin saatiin uudestaan käyntiin. Etenkin ensimmäisten 20 vuoden ajan aravarakentaminen merkitsi korostetusti omistusasuntojen ja nimenomaan asunto-osakeyhtiömuotoisten kerrostalojen rakentamista.

Omistusaravat olivat varsinkin 1950-luvulla korkeatasoisia, ja ”arava-standardi” oli mitoitettu vastaamaan keskiluokan asumistarpeita. Aikakauden arava-alueet kuten Espoon Tapiola ja Helsingin Herttoniemi olivat viihtyisiä ja hyvin suunniteltuja kokonaisuuksia, jotka ovat säilyttäneet arvostuksensa.

10

Saatteeksi

Asunto-osakeyhtiöitä käytettiin sodan jälkeen myös vuokra-asuntojen tuotannossa. Tähän kannusti avokätinen verohuojennuslaki, joka teki sijoitusasunnoista kymmeneksi vuodeksi täysin verovapaita.

Näitä verohuojennusyksiöitä rakennettiin paljon muun muassa Helsingin Kallion ja Vallilan kaupunginosiin.

Muutto maalta kaupunkiin ja elintason nousu kiihdyttivät asuinrakentamisen 1960- ja 1970-luvuilla ennen näkemättömiin mittoihin. Asuntoja syntyi aluerakentamisen tuloksena etenkin uusiin lähiöihin ja niissä sijaitseviin asunto-osakeyhtiötaloihin. 1960luvulla kansanliikkeeksi paisuneen asuntosäästämisen ja omistusaravien yhteisvaikutuksesta ”oman osakkeen” hankkiminen tuli mahdolliseksi yhä useammalle suomalaiselle. 1950–1980-lukujen aikana Suomeen valmistui yhteensä 250 000 asunto-osakeyhtiömuotoista arava-asuntoa. 1980-luvulta lähtien asuntotuotanto on vähitellen ”privatisoitunut”, kun yhä suurempi osuus asunnoista on rakennettu vapaarahoitteisina.

Nykyisenkaltainen kodinomistusyhteiskunta syntyi Suomen kaupungeissa toisen maailmansodan jälkeen. Neljässä vuosikymmenessä (1950–1990) kodinomistusluvut nousivat 30 prosentista 70 prosenttiin. Kaupungeissa kodinomistus on toteutunut nimenomaan asunto-osakeyhtiöiden kautta, kun ihmiset ovat muuttaneet vuokra-asunnosta osakehuoneistoon. Oma osake onkin nostanut ensin keski- ja sittemmin myös pienituloisia suomalaisia ”omistavan luokan” jäseniksi. Tässä mielessä kyse on ollut todellisesta kansan osakkeesta.

Oma työmaansa oli luottamuksen rakentaminen.

Asunnonostajan suojattomuus grynderituotannossa oli saanut osakseen kovaa kritiikkiä jo 1930-luvulla, mutta vasta 1970-luvun alussa siihen saatiin selvä parannus. Ostajan suojaksi luotiin vuonna 1972 niin kutsuttu RS-järjestelmä, joka turvasi osakkeenmerkitsijöitä asunto-osakeyhtiön perustamis- ja rakennusvaiheessa. Se oli tarpeellista, sillä uudisrakentamisessa oli esiintynyt harhaanjohtamista ja suora-

naista huijaustakin. Nykyään vastaavat normit on sisällytetty asuntokauppalakiin.

Uudistuotannon supistuttua 1970-luvun lopulla voitiin yhä enemmän huomiota kiinnittää kiinteistöjen ylläpitoon ja peruskorjauksiin. Korjausrakentamisen tarve on kasvanut etenkin 1990-luvulta lähtien, kun suomalainen asunto-osakeyhtiökanta on tullut peruskorjausikään. Osittain juuri peruskorjausten helpottamiseksi asunto-osakeyhtiölakia uudistettiin 1990-luvun alussa.

Uusi asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus oli kuitenkin edessä jo vajaat 20 vuotta myöhemmin.

Vuonna 2010 asunto-osakeyhtiölaki irrotettiin kokonaan osakeyhtiölaista. Siinä missä vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölaki oli pitänyt sisällään 27 pykälää, on vuoden 2010 laissa yli 300 pykälää. Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa on myös pyritty entistä tarkemmin määrittelemään osakkaan ja taloyhtiön vastuiden rajoja korjaus- ja muutostöitä tehtäessä.

• Suomalainen asunto-osakeyhtiö on historiansa aikana kehittynyt vähitellen pitäväksi kuoreksi, johon on voitu panna vaihtelevaa sisältöä. Malli on ollut kestävä, koska se on ollut joustava. Perustyyppinä asuntoosakeyhtiö on osakkaiden itsensä asuttama talo. Eri ajanjaksoina asunto-osakkeet ovat toimineet myös sijoituskohteina, jolloin taloihin on tullut vuokraasuntoja.

Asunto-osakeyhtiö on soveltunut myös yhteiskunnan tukemiin asuntotuotannon muotoihin alkaen 1800-luvun lopun ”esi-aravasta” huipentuen varsinaiseen aravaan. 1920-luvulla Helsingissä ja Tampereella käynnistynyt puolikunnallinen asuntorakentaminen oli sekin asunto-osakeyhtiömuotoista, samoin kuin maanhankintalain lisäyksen eli niin kutsutun Lex Raatikaisen perusteella rakennetut kerrostalot toisen maailmansodan jälkeen. Helsingissä yhtiömalli on taipunut myös asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyyn eli hitasiin ilman uutta lainsäädäntöä.

Asunto-osuuskuntien osuus on Suomessa jäänyt pieneksi, mikä on johtunut ennen kaikkea asuinrakentamiseen käytössä olleiden rahavarojen niukkuudesta. Pääomaköyhässä Suomessa osakeyhtiö on ollut rahoituksen keräämisessä ylivoimainen. Asuntoosakeyhtiössä on kylläkin mukana osuustoiminnan ja yleishyödyllisyyden piirteitä. Perustarkoitus on tuottaa yhtiön osakkaille taloudellista ja turvattua asumista, ei rahallista voittoa, mikä on osakeyhtiöille yleensä kuuluva tavoite. Vaikka osakeyhtiötalon rakennuttaminen ja rakentaminen olisivat kaupallisesti hoidettuja, perustuu talon ylläpito omakustannusperiaatteeseen.

Jo varhaisia työväenasuntoyhtiöitä kiiteltiin siitä, että niiden kautta työväki oppi talouden lainalaisuuksia ”debetin ja kreditin” muodossa. Yhä nykyäänkin asunto-osakeyhtiömaailma tarjoaa osakasasukkaille hyvän oppimäärän siitä, miten talouden yhtälö toimii: kulutettu raha on katettava osakkaiden itsensä maksamilla vastikkeilla. Historia lisää opetukseen sen, että asunto-osakeyhtiöön liittyy myös riskejä: omistusasunnon arvo laski jyrkästi 1930- ja 1990lukujen lamavuosina.

Asunto-osakeyhtiöjärjestelmän historiana käsillä oleva kirja kuvaa vain kalpeasti asunto-osakeyhtiöissä vallitsevaa inhimillisen toiminnan kirjoa. Yhtiöissä joudutaan aina sopeutumaan yhteiselämään siihen sisältyvine velvollisuuksineen ja sääntöineen. Niistä kehkeytyy välillä kiistoja, jotka muistuttavat jopa maatalousyhteiskunnan rajariitoja. Vähemmän ulospäin kuuluvaa, mutta sitäkin merkittävämpää on asuntoyhtiökumppanuus, joka tuottaa yhteenkuuluvuutta ja yhdessä tekemistä. Asunto-osakeyhtiö on Suomen laajin lähidemokratian muoto, jonka avulla nurkat pidetään kunnossa yhteisin päätöksin. ▪

Saatteeksi

11

Pienistä pääomista syntyy talo

PIENISTÄ PÄÄOMISTA SYNTYY TALO Asunto-osakeyhtiöjärjestelmän synty 1864–1939 * Esko Nurmi

14

Pienistä pääomista syntyy talo

YHTIÖTALOJEN ESIINMARSSI TO P E L I U K S E N TO I V E : ” R A K E N TA K A A TO I S I N ”

Arbetarnes i Helsingfors Byggnadsaktiebolag rakensi Sadan markan villat Ruoholahteen 1881-–1884.

(Kuva: Ivan Timiriasew, Helsingin kaupunginmuseo)

Asuntopula oli tullut tutuksi 1850-luvun Helsingissä, Suomen suuriruhtinaskunnan pääkaupungissa. Kaupunkia vuosikymmenen alussa koetellut koleraepidemia ja Krimin sota (1853–1856) olivat lamauttaneet rakennustoiminnan, ja huoneistojen vähyys korotti vuokria. Ajan johtaviin lehtimiehiin lukeutunut Zacharias Topelius kehotti Helsingfors Tidningar -lehdessä vuonna 1858 talonomistajia tarttumaan epäkohtaan rakentamalla varsinkin kaupungin keskustaan entistä suurempia taloja.

Topeliuksen Helsinkiä hallitsivat vielä yksikerroksiset puutalot. Säätyläisiä varten oli komeita, empiretyylisiä asuintaloja; porvareille ja käsityöläisille vaatimattomampia puurakennuksia. Työläiset ja kalastajat asuivat erilaisissa mökeissä, piharakennuksissa ja hökkeleissä. Tiheämpää ja korkeampaa rakennuskantaa oli vain Senaatin- ja Kauppatoria ympäröivissä kortteleissa. Yksi- ja kaksikerroksisten talojen yhteenlaskettu osuus kaupungin koko rakennuskannasta nousi yli 95 prosentin.

Topeliukselle olemassa olevat puutalot edustivat pääosin huonoa laatua. Ne olivat ”huonosti rakennettuja, huonosti sisustettuja, huonosti varustettuja, huonosti katettuja”, kuten lehtimiehen murska-arvioi kuului. Puutalojen sijaan Helsinkiin tarvittiin Topeliuksen mielestä moderneja, kolmi- ja nelikerroksisia kivitaloja. ”Rakentakaa siis! Ja kun rakennatte, niin rakentakaa toisin kuin tähän asti, sillä se totisesti maksaa vaivan. Pikkukaupunkimietteillä on ollut aikansa. (…)

Mutta nykyisiä pieniä, yksi- tai kaksikerroksisia rakennuksianne tullaan tulevaisuudessa katselemaan yhtä ihmetellen kuin meidän aikamme ihmiset katselevat 1600-luvun pikkukaupunkeja ja kuin helsinkiläinen nykyisin katsoo Katajanokan hökkeleitä”, julisti Topelius.

Rakennuttajilta useampikerroksiset kivitalot vaativat kuitenkin entistä suurempia pääomia. Mikäli talonomistajat pelkäsivät kustannuksia, he voisivat muodostaa rakennusyhtiöitä, Topelius ehdotti. Topelius on usein mainittu Suomen ensimmäiseksi asuntopoliitikoksi, ja hän oli kärjessä myös kannustaessaan asuntoyhtiöiden perustamiseen. Vähitellen yhtiötalojen rakentaminen alkoi etsiä muotoaan.

Osakeyhtiöstä oli 1700–1800-luvuilla tullut teollistuvan yhteiskunnan tärkein yritysmuoto. Se teki mahdolliseksi suurtenkin alkupääomien keräämisen pieninä erinä. Osakeyhtiö myös vapautti yksityiset osakkeenomistajat osakepää-

Pienistä pääomista syntyy talo

15

omaosuuttaan suuremmasta vastuusta vararikon kohdatessa yhtiötä. Osakeyhtiömuodon juuret olivat 1600- ja 1700-luvun englantilaisissa ja hollantilaisissa kauppakomppanioissa. Lain muotoon osakeyhtiö (société anonyme) kirjoitettiin Napoleon I:n Ranskassa vuonna 1804. Osakeyhtiö oli erillinen oikeushenkilö, irrallaan osakkaistaan.

Ruotsalais-suomalainen oikeus noudatti pitkälle Ranskan mallia. Ruotsissa säädettiin osakeyhtiölaki vuonna 1848, ja sisällöltään vastaava osakeyhtiöasetus tuli voimaan Suomessa vuonna 1864, vaikka Suomen suuriruhtinaskunta oli osa Venäjän imperiumia. Yhtiöitä oli Suomessa tosin perustettu jo paljon aikaisemmin, ensimmäiset jo 1700-luvulla. Vaikka yhtiöasetuksessa oli vajavaisuuksia, sen pohjalta voitiin edetä myös asuntorakentamisen alalla. Laki antoi yhtiöille toiminnan perustan, ja loppu määriteltiin yhtiöjärjestyksissä, joihin piti hakea viranomaisen hyväksyntä.

Topeliuksen toiveista huolimatta yhtiömuotoinen rakennustoiminta ei kuitenkaan heti ottanut tuulta purjeisiinsa. Krimin sota halvaannutti rakentamisen pitkäksi aikaa. Ja kun rakennustoiminta sitten oli 1860-luvulla elpymässä, katkaisivat suuret nälkävuodet (1866–1868) hyvin alkaneen kehityksen. Tämän jälkeen rakentaminen pääsi uudestaan vauhtiin vasta 1870luvun puolivälissä.

Samaan aikaan 1870-luvulla vilkastui myös kaupunkien ja ennen muuta Helsingin kasvu. Vanhat ammattikuntasäännökset ja elinkeinoelämän rajoitukset olivat höllentyneet 1800-luvun puolivälistä lähtien, ja väestön liikkuvuus lisääntyi. Kaupungin vetovoima perustui teollisuuden ja kaupan uusiin työpaikkoihin, joita syntyi ripeästi etenkin 1870-luvulta lähtien.

Kaupungistumisen kiihtyessä rakentamistapa muuttui. 1870-luvulta lähtien korkeat kivitalot alkoivat vähitellen syrjäyttää matalia puutaloja Helsingissä. Tätä edisti vuoden 1875 rakennusjärjestys, joka tarjosi aiempaa paremmat mahdollisuudet monikerroksisten kivitalojen rakentamiselle. Helsingin ensimmäinen viisikerroksinen asuintalo nousi Fabianinkatu 31:een vuonna 1873. Monikerroksisia kivitaloja rakennettiin 1870- ja 1880-luvuilla Helsingin Kruununhaan, Kaartinkaupungin, Kluuvin ja Kampin kaupunginosiin. Turussa ensimmäiset asuinkerrostalot rakennettiin nykyisen Kauppatorin ympäristöön 1880-luvulla.

Kaupunkikeskustojen komeat kivitalot ja niiden hyvin varustellut asunnot houkuttelivat asukkaikseen erityisesti kaupungin varakkaampaa väkeä. Kyse oli pääsääntöisesti vuokra-asunnoista, sillä myös säätyläisten ja porvarien vallitseva asumismuoto oli vuokralla asuminen.

Samalla kun monikerroksiset asuintalot ilmestyivät kaupungin keskustan katukuvaan, tapahtui Helsingissä myös vuokrakasarmien läpimurto. 1870-luvulla kaupungin laitamille alkoi nousta työläisiä varten vuokrataloja, jotka yleensä olivat puisia ja parikerroksisia. Kivitalojen ja vuokrakasarmien yhteisvaikutuksesta asukkaiden lukumäärä asuintaloa kohti enemmän kuin kaksinkertaistui 16

Pienistä pääomista syntyy talo

Koko maan, kaupunkien ja Helsingin väkiluvut 1850–1940 4 milj.

3

2

Koko maa

1

Kaupungit Helsinki 1850

1860

1870

1880

1890

1900

1910

1920

1930

1940

Lähde: Vattula, Kaarina, toim.: Suomen Taloushistoria 3, s. 18–19, 25–26; Helsingin seudun aluesarjat -tietokanta.

Helsingissä vuosien 1870 ja 1910 välillä. Erityisen suuri harppaus tässä suhteessa tapahtui vuosien 1880–1900 välillä.

Perinteinen tapa rakennuttaa, omistaa ja hallita kiinteistöä perustui 1800-luvulla ”talon omistukseen”. Sekä keskustan suuret kivitalot että valtaosa vuokrakasarmeista olivatkin aluksi yksittäisten henkilöiden – talonomistajien – rakennuttamia ja omistamia. Keskustassa taloja rakennuttivat varakkaat liikemiehet, tehtailijat, kauppiaat ja ylemmät virkamiehet. Ihailtu saavutus oli vuonna 1882 valmistunut, kunnallisneuvos ja liikemies F. W. Grönqvistin rakennuttama korttelinmittainen kivimuuri, Grönqvistin talo, Pohjois-Esplanadilla. Grönqvistin suurimittaisiin kiinteistöbisneksiin verrattuna työväestölle tarkoitettujen vuokra-asuntojen rakennuttaminen puutaloihin oli pienimuotoinen elinkeino.

Osakeyhtiömuoto tarjosi etenkin 1860-luvulta lähtien vaihtoehtoisen tavan rakennuttaa ja omistaa kiinteistöjä. Helsingissä ensimmäinen yhtiömuotoinen

Pienistä pääomista syntyy talo

17

Helsingin panoraamaa hallitsi vuonna 1872 Nikolainkirkko, joka nykyisin tunnetaan Tuomiokirkkona. Seuraavina vuosikymmeninä puukaupunki väistyi kivirakennusten tieltä. (Kuva: Eugen Hoffers, Helsingin kaupunginmuseo)

vuokratalo oli hyväntekeväisyystarkoituksessa työläisiä varten perustettu Villa Lugnet, joka valmistui vuonna 1857.

Historioitsija Per Schybergsonin tekemien laskelmien mukaan osakeyhtiömuotoisia asuin- ja vuokrakiinteistöjä perustettiin vuosina 1865–1896 – eli karkeasti ajanjaksolla, joka ulottui osakeyhtiöasetuksesta ensimmäisen osakeyhtiölain säätämiseen – koko maassa yhteensä 41. Näistä 25 oli niin kutsuttuja työväenasuntoyhtiöitä (ks. seuraavat alaluvut). Rakennushankkeiden laajuuden huomioiden merkittävämpi ryhmä olivat Schybergsonin mukaan kuitenkin muut osakeyhtiömuotoiset asuin- ja vuokratalot (yhteensä 16 kiinteistöä), joiden perustaminen vilkastui etenkin 1880-luvun lopulta lähtien. Kyse oli ilmeisesti kiinteistöosakeyhtiöistä, joiden pääasiallisena tarkoituksena oli tarjota varakkaammille kansanosille vuokrahuoneistoja kivitaloissa.

18

Pienistä pääomista syntyy talo

Helsingin kartta vuodelta 1889. Kaupunkimainen asutus ei ulottunut vielä Pitkänsillan pohjoispuolelle eikä Töölöön. (Kuva: Helsingin kaupunginmuseo)

Määränä 41 kiinteistöä liki 30 vuoden ajanjaksolla ei kuulosta suurelta määrältä – eikä se sitä ollutkaan. Valtaosa uudisrakennuksista oli 1890-luvulle tultaessa yhä yksittäisten ihmisten rakennuttamia ja omistamia. Osakeyhtiömuodon roolia asuntorakentamisessa korosti kuitenkin 1870-luvulta lähtien se, että siitä lähdettiin hakemaan ratkaisua yhä polttavammaksi käyneeseen työväenasuntokysymykseen.

H ÄT K Ä H DY T TÄVÄ Ä A S U N TO K U R J U U T TA Helsingin samoin kuin muiden kaupunkien kasvu perustui 1800-luvun jälkimmäisellä puoliskolla suurelta osin maaseudulta tulleeseen muuttovirtaan. Kyse oli niin kutsutusta liikaväestöstä eli 1800-luvun mittaan kasvaneesta tilatto-

Pienistä pääomista syntyy talo

19

Työläiset asuivat 1800- ja 1900-lukujen taitteessa usein yksi- tai kaksikerroksisissa puutaloissa. Käyttövesi noudettiin kaivosta, sillä vesijohdot yleistyivät ensin varakkaamman väen asuintaloissa. Näkymä Pieni Roobertinkatu 4–6:n pihalta 1907. (Kuva: Signe Brander, Helsingin kaupunginmuseo)

masta väestä. Väestötilaston mukaan Suomessa oli vuonna 1880 yli 400 000 tilapäisansioiden varassa elävää henkilöä ja 30 vuotta myöhemmin jo yli 700 000. Heidät tilasto luokitteli lähinnä mäkitupalaisiksi, itsellisiksi tai loisiksi. Torpparien asema oli parempi, sillä heillä oli vuokramaa omassa viljelyksessään.

Tilattoman väestön alakomitean laajat tutkimukset vuodelta 1901 osoittivat, että noin 2,6 miljoonan hengen maaseutuväestöstä vain neljännes omisti sekä asuntonsa että sen maan. Elämisen mahdollisuuksia lähdettiin etsimään kaupungeista.

Vuodesta 1860 vuoteen 1910 suomalaiskaupunkien väkimäärä yli nelinkertaistui, vaikka ei jakson lopussa ollutkaan kuin 15 prosenttia maan koko väkilu20

Pienistä pääomista syntyy talo

vusta. Suomen kehityksen myöhäisyys käy ilmi siitä, että samaan aikaan Ruotsin kaupunkiväestön osuus oli jo 25 prosenttia, Norjan 29 prosenttia ja Tanskan 40 prosenttia, vaikka niidenkin kaupungistuminen ja teollistuminen kulki kaukana jäljessä esimerkiksi Englannista ja Saksasta.

Suomessa kaupunkien kasvun veturi oli pääkaupunki Helsinki. Hiljaisen kehityksen jälkeen nousu kiihtyi 1860-luvulla. Silloisesta 22 000 asukkaasta kasvukäyrä oli jyrkkä, ja se puhkaisi 100 000 asukkaan rajan vuonna 1902. Helsingistä oli tullut suomalaisessa mitassa suurkaupunki. Sillä oli urbaani syke, joka itsessään oli vetovoimatekijä.

Voittopuolisesti Suomi oli edelleen maatalousyhteiskunta – ja sitä kesti vielä monet vuosikymmenet. 1900-luvulle tultaessa maa- ja metsätaloudesta sai toimeentulonsa yhä 73 prosenttia väestöstä. Kaupunkilaisempien elinkeinohaarojen eli teollisuuden, käsityön, rakentamisen, kaupan, liikenteen ja palvelusten yhteenlaskettu osuus elinkeinojakautumassa, 19 prosenttia, oli kuitenkin yli kaksinkertainen vuoden 1860 lukemaan verrattuna.

Oli siis uusia työmahdollisuuksia ja mahdollista uutta työvoimaa, joiden yhteen saattamisessa – nykytermein kohtaannossa – asuminen oli ratkaisevassa osassa. Sosiaalisena ongelmana nousivat esiin asunto-olot. Ne muodostivat ”työväenasuntokysymyksen”, kuten sosiaalipoliittinen ilmaisu kuului. Kysymys oli kurjuuden lieventämisestä, mutta myös työvoiman saannin helpottamisesta.

Esimerkki kurjuuden kärjistymisestä oli Helsingin poliisilaitoksen myöhään lokakuussa 1873 lehdistökeskustelun takia tekemä laskenta. Vajoista, kellareista ja muista lämmittämättömistä paikoista tavattiin yli kaksisataa henkeä, joista sata oli lapsia. ”Useimmat näistä asunnottomista olivat tilapäisansioiden varassa eläviä sekatyöläisiä, jotka eivät yleensä olleet pystyneet maksamaan vuokraansa ja sen tähden joutuneet kadulle”, Heikki Waris kirjoittaa kaupungin historiateoksessa.

Nekin työläiset, joilla oli katto päänsä päällä, olivat pakotetut ahtauteen. Helsingin työväestöstä kaksi kolmannesta eli vuonna 1900 yhden huoneen asunnoissa. Maaseutukaupungeissa tilanne oli parempi. Vertailu Tukholmaan oli dramaattinen: siellä yhden huoneen asuntoon oli pakkautunut selvästi harvempi, 14 prosenttia työväestöstä.

Ahtaasti asumisen raja oli tuohon aikaan enemmän kuin kolme henkeä huonetta kohti keittiö mukaan luettuna. Pienissä asunnoissa raja ylittyi useimmiten. Perhekuntien lomaan asuntoihin muutti vielä ”asukkeja”, alivuokralaisia, jotka useimmiten olivat maalta työn perässä kaupunkiin tulleita nuoria miehiä tai neitosia.

Asuntojen ylikysyntä toi muassaan myös vuokrakasarmit, jotka alkoivat yleistyä 1870-luvulta lähtien. Niistä kuuluisimpia olivat Mikael Antipoffin talot.

Ne teki tunnetuiksi siivottomuus, ylikansoitus, huono elämä – ja kiskurivuokrat. Asuntokysymyksessä tällaiset esimerkit herättelivät omiatuntoja.

Pienistä pääomista syntyy talo

21

Työväenasunnoista tuli se kenttä, jolla osakeyhtiömuotoinen rakentaminen otti ensimmäisiä askeleitaan. Osakeyhtiömuoto soveltui toisaalta vuokrakasarmien ja vuokratalojen tekoon ja toisaalta myös asunnontarvitsijoiden omatoimiseen järjestäytymiseen.

Filantrooppista, hyväntekeväisyyteen perustuvaa harrastusta yhtiömuotoiseen vuokra-asuntojen rakentamiseen oli sekä Turussa että Helsingissä 1850-luvun lopulta lähtien. Periaatteisiin kuului hankkeiden yleishyödyllisyys: liikevoitto ei ollut tavoitteena tai omistajan voiton oli määrä olla rajoitettu. Nämä asuntoyhtiöt olivat myöhempien, asunnontarvitsijoiden itsensä perustamien työväenasuntoyhtiöiden ja myös nykyaikaisen asunto-osakeyhtiön esiasteita.

Työväestölle suunnattuihin kymmenien asuntojen vuokrataloihin alkupääoma oli helpompi kerätä monesta lähteestä, varsinkin kun tavoitteena oli yleishyödyllisyys. Osakeyhtiössä filantropiaan pääsi mukaan rajatulla panoksella ja riskillä.

Turussa Bolaget för arbetarbostäder i Åbo tarjosi asuntoja kymmenen vuoden ajan, kunnes vuokralaiset 1860-luvulla irtisanottiin. Sen ylevämpää ei ollut edellä mainitun, Helsingissä vuodesta 1857 toimineen Villa Lugnet -yhtiön yleishyödyllisyys. Pormestari Carl Gustav Brummerin aloitteesta yhtiö rakensi ”terveellisiä ja huokeampia asuntoja työtätekevälle kansanluokalle” Lapinlahteen.

Ne tehtiin asemakaava-alueen ulkopuolelle, jotta kaupungin rakennusjärjestyksen hintaa nostavilta määräyksiltä vältyttäisiin. Yhtiön omistajat nostivat Lugnetista 12 prosentin osinkoja eivätkä pitäneet talojaan kunnossa.

Teollisuus- ja kauppiaspiirit perustivat 1870-luvun puolivälissä Helsingfors Aktiebostäder -nimisen yhtiön, joka sai valtiolta lainaa. Se rakensi Kamppiin ja Kallioon ”puulaakivilloiksi” kutsuttuja työväenasuntoja. Suurin yksityinen osakkeenomistaja oli tehtailija Ossian Osberg, jolla oli konepaja Sörnäisissä. Yhtiön perustamisen eräs syy olikin tarjota asuntoja osakkaiden työväelle.

Tehtailijoiden ja kauppiaiden työväenasuntoliikkeellä oli myös kansainvälisiä virikkeitä. Suomenkin lehdistössä esiteltiin Saksassa ja Ranskassa perustettuja yleishyödyllisiä asuntoyhtiöitä, joista elsassilaisen Mühlhausenin tehtailijoiden aikaansaannokset tulivat tunnetuimmiksi. Puhuttiin Mühlhausenin järjestelmästä. Sen ydin oli, että asukkaat lisävuokraa maksamalla voisivat vähitellen päästä oman asuntonsa haltijoiksi.

Selvimmin ”mühlhausenilainen” lähtökohta oli Sadan markan villoilla, jotka Arbetarnes i Helsingfors Byggnadsaktiebolag -yhtiö rakensi Ruoholahteen vuosien 1881–1884 aikana. Rahapiirien lisäksi yhtiön perustamiseen osallistui työläisiä. Yhtiöjärjestyksessä osingonjako rajoitettiin kuuteen prosenttiin. Omaksi lunastamisen idea ei kuitenkaan toiminut Sadan markan villoissa suunnitellulla tavalla. Asumisen laatua ne joka tapauksessa edustivat: huoneen ja keittiön asunnot olivat 37 neliömetrin suuruisia, ja niillä oli oma sisäänkäynti ja puutarhapalsta. Puutalot ovat kestäneet aikaa. Sadan vuoden iässä ne peruskorjattiin valtion lainalla. Siellä elämä jatkuu – asunto-osakeyhtiössä.

22

Pienistä pääomista syntyy talo

Työväen Asuntoyhtiö Alku perustettiin vuonna 1886.

Räätäli K. H. Hirvosesta tuli Alun osakas kaksi vuotta myöhemmin. (Kuva: Osakekirja.fi)

T YÖ VÄ E N A S U N TOY H T I ÖT TA I M I J A A L K U Puulaakivillat tai Sadan markan villatkaan eivät vielä tunnuspiirteiltään vastanneet nykykäsitystä asunto-osakeyhtiöstä. Ne olivat pikemminkin kiinteistöosakeyhtiöitä vuokra-asuntojen tuottamiseen. Ne näyttivät kuitenkin tietä sellaisille asunto-osakeyhtiöille, joissa huoneistot kuuluvat osakkaiden hallintaan.

Asunto-osakeyhtiö on siis asunnontarvitsijoiden yhteenliittymä, joka osaltaan omin varoin pääomittaa asuintalohanketta ja puhtaimmaksi viljellyssä tapauksessa huolehtii itse rakennuttamisesta ja joskus jopa osasta rakennustöitä.

Tähän suuntaan kehitys kulki nopeasti.

Kärjessä etenivät taloudellisesti vakaassa asemessa olevat, valistuneet työntekijät, jotka ryhtyivät auttamaan itse itseään oman asunnon hankkimisessa. Työväenyhdistykset kannustivat ja valistivat jäseniään tässä toiminnassa. Ratkaisevaa oli kuitenkin valtion lainoitus. Sitä oli satunnaisesti myönnetty asuntoyhtiöille 1870-luvulta lähtien, mutta vuosisadan vaihteessa määrärahoja oli enemmän.

Niitä riitti muutamana vuotena yhteensä yli 30 työväenasuntoyhtiölle.

Pienistä pääomista syntyy talo

23

Väinö Tanner on kuvannut Helsingin ensimmäisen varsinaisen työväenasuntoyhtiön, Työväen Osakeyhtiö Alun, taivalta muistelmaklassikossaan Näin Helsingin kasvavan. Alku-yhtiö perustettiin vuonna 1886, ja rakennukset Ruoholahden- ja Eerikinkadun varteen valmistuivat kaksi vuotta myöhemmin. Viivästyksiä oli sen verran, että vastaava naapuriyhtiö Taimi ehti valmiiksi hiukan ennen Alkua.

Väinö Tannerin isä Gustav Thomasson oli rautatieläinen, mikä oli Alkuyhtiön asunto-osakkaiden yleisimpiä ammattitaustoja. Vaikka tulot olivat kenties säännölliset ne eivät olleet suuren suuret: Gustav ansaitsi 75 markkaa kuukaudessa ja Alku-yhtiön yhtiövuokra eli nykytermein yhtiövastike vei siitä 31 markkaa. Osakkeen hinta vastasi yli kahden vuoden palkkaa. Perheen taloutta tasapainotettiin vuokraamalla kamaria ulkopuolisille, useimmiten ylioppilaille, kunnes yhtiövelat alkoivat helpottaa ja tulivat loppuun maksetuiksi 14 vuodessa.

Alku-yhtiö antoi kyllä rahoille vastinetta: asuntoon kuului 30 neliön kamari ja 18 neliön keittiö. Jokaisella asunnolla oli oma sisäänkäynti ja oma ”puusee” pihan perällä. Lisäksi huoneistolle kuului iso vintti sekä kellari halkoja varten ja vielä erikseen muurattu perunakellari. Piharakennuksissa oli yhtiön yhteinen pesutupa ja leivintupa.

Keittiössä oli kunnollinen hella uuneineen sekä aikansa ylellisyytenä vesijohto sekä viemäri kulhoineen. Sähköjä ei kylläkään saatu vielä ensi vaiheessa. Vesijohtotyöt teki insinööri Robert Huberin putkiliike. Insinööri Huber auttoi yhtiötä myös vakuutusyhtiölainan takaajana, kun rakennuskustannukset ylittivät budjetin.

Väinö Tanner toteaa muistelmissaan, että Alku-yhtiön puutalot edustivat ”silloisissa oloissa erittäin korkeaa asuintasoa”. Se on eittämätön tosiasia eikä vain nostalgian kultaama lapsuudenmuisto. Muutto osaketaloon merkitsi Tannerin mukaan sitä ”että irtolaiselämä oli päättynyt ja perhe oli tavallaan siirtynyt omistavan luokan jäseneksi (…) Sillä on vakava sijansa yhteiskunnassa”. Perhe asui Alku-yhtiön osakehuoneistossa 20 vuotta.

S Ä Ä N N ÖT S E LV I K S I : V U O D E N 1 895 O S A K E Y H T I Ö L A K I Asunto-osakeyhtiöiden panos kaupunkien asuntotarjonnassa oli vielä 1890-luvulle tultaessa hyvin vaatimaton. Pää tälle omistusmuodolle oli kuitenkin saatu auki. Asunnontarvitsijoiden yhteistoiminnassa liikuteltiin perheiden mittapuulla isoja taloudellisia arvoja, joten luottamus oli kaiken kulmakivi. Sitä helpotti yhtiökumppanien keskinäinen tuntemus, joka usein oli luotu työpaikoilla tai vauraamman väen kyseessä ollen vaikkapa sosieteetissa. Sääntöjen piti kuitenkin olla mahdollisimman selvät.

Osakeyhtiömuotoisten talojen rakennuttamista edesauttoi osakeyhtiölain säätäminen. Uusi osakeyhtiölaki tuli voimaan vuonna 1895 korvaten vuoden 1864 24

Pienistä pääomista syntyy talo

Seuraavalla aukeamalla: Arkkitehti Theodor Höijerin suunnittelema Grönqvistin talo oli valmistuessaan vuonna 1882 Helsingin suurin asuin- ja liikerakennus.

Se oli varakkaan liikemiehen yksityinen rakennushanke, joka tarjosi huippuluokan vuokra-asumista. Grönqvistin talo rahoitettiin osittain senaatin perustaman Helsingin rakennusrahaston varoilla. (Kuva: K. E. Ståhlberg, Helsingin kaupunginmuseo)

osakeyhtiöasetuksen. Se selvensi ja vakiinnutti myös asunto-osakeyhtiön juridista perustaa.

Keisarillisen Majesteetin armollisessa esityksessä Suomenmaan Valtiosäädyille vuonna 1891 todettiin vanha asetus ”lyhyeksi ja vaillinaiseksi”. Asetus oli jättänyt paljon toivomisen varaa esimerkiksi yhtiön perustamisvaiheiden määrittelyssä, mikä heikensi osakkeenmerkitsijöiden oikeusturvaa. Keskeiset hämäräkohdat liittyivät siihen, milloin yhtiö oli katsottava perustetuksi ja oliko osakepääoma täyteen määrään maksettu. Näin vanhaa asetusta moitittiin uuden lain esityksessä: ”Erittäinkin on syntynyt vaikeuksia ja hankaluutta siitä, että asetuksessa ei ole mitään tai ei ainakaan täysin tarkkoja ja selviä määräyksiä osakkeenkirjoituksen ehdoista ja siinä noudatettavasta menettelystä ja sekä mikä vaikutus sellaisella kirjoituksella on, millä osakeyhtiö on pidettävä perustettuna ja milloin laillisesti perustettu osakeyhtiö on katsottava tulleeksi voimaan sekä osakkeenomistajain oikeudesta yhtiössä ja sitä kohtaan miten tätä oikeutta on käytettävä.” Ja jatkettiin: ”Niin ikään puuttuu tarpeellisia määräyksiä, jotka tuottaisivat varmuutta siitä, että ilmoitettu osakeyhtiö todellakin on perustettu sille tehdyn yhtiöjärjestyksen mukaan, sekä että osakepääoma on täyteen kirjoitettu ja että kirjoittajat ovat täysivaraisia.”

Säätyjen vastauksessa niin ikään vuodelta 1891 annettiin selvästi ymmärtää, ettei yleinen osakeyhtiölaki vielä ollut riittävän tarkka ja kattava joillekin toimialoille, esimerkiksi asunto-osakeyhtiöille: ”Nykyaika väsymättömine pyrintöineen ja kilvoituksineen toimeentulon ja itsensä elättämisen puolesta tarjoaa niille yhdistymismuodoille, joita ylipäätään kutsutaan taloudellisiksi yhdistyksiksi, yhä enemmän huomattavan sijan. Nykyajan yhteiskuntaelämässä esiintyvät nämä yhdistykset, joiden tarkoituksena ei ole niin paljon välittömän voiton hankkiminen jäsenille, kuin pikemmin niitten talouden kannattaminen monenlaisissa muodoissa. Tällaisina yhdistysmuotoina mainitaan ulkomaan lainsäädännössä etuanto- ja krediittiyhdistykset, produktioniyhdistykset, konsumtioniyhdistykset sekä asuntoyhdistykset.”

Säädyt ennakoivat, että osakeyhtiömuodon tullessa uuden lain myötä ”tarkemmin rajoitetuksi ja lähemmin määritellyksi” näyttävät myöskin ”ns. taloudelliset yhdistykset mitä pikimmin olevan otettavat lainsäätäjän huomion esineiksi”. Viittaus on selvä osuustoimintaan, mutta rahallista voittoa tavoittelematon asunto-osakeyhtiö on monessa mielessä osuuskuntaan rinnastettava. Se ei ole osakkailleen rahallista voittoa tavoitteleva yritys, vaan sen päämääränä on asumistarpeen tyydyttäminen. Erillistä asunto-osakeyhtiölakia jouduttiin kuitenkin odottamaan 1920-luvun puoliväliin. Siihen asti tultiin toimeen yleisellä osakeyhtiölailla ja yhtiöjärjestyksiin sisällytetyillä erityismääräyksillä.

Riittävän säännöspohjan lisäksi asunto-osakeyhtiöiden lisääntyminen vaati rahoitusta. Senaatti oli jo vuonna 1873 perustanut Helsingin rakennusrahaston,

Pienistä pääomista syntyy talo

25

Akseli Gallen-Kallela ikuisti näkymän Helsingin Fredrikinkadulta 1880-luvun alussa. Myöhemmin puiset asuinrakennukset tekivät tilaa kerrostaloille. (Akseli Gallen-Kallela: Näköala Fredrikinkadulta, 1883.

Kansallisgalleria/Ateneumin taidemuseo. Kuva: Pirje Mykkänen, Kansallisgalleria)

jolla oli kaupungin historiaa kirjoittaneen Sven-Erik Åströmin mukaan ollut erittäin positiivinen vaikutus pääkaupungin rakennustoimintaan. Rahastosta annettiin rakennuslainoja kaksi- tai useampikerroksisten kivisten asuintalojen rakentamiseen ja myöhemmin myös puisille työväenasuntoyhtiöille. Monet 1880-luvun suurista rakennustöistä – esimerkiksi Grönqvistin talo – rahoitettiin osittain rakennusrahaston varoilla. 1880-luvulla myös pankit alkoivat vähitellen myöntää lainoja rakennusalan urakoitsijoille.

Etenkin työväenasuntoyhtiöille rahoitus oli kuitenkin yhä 1890-luvulle tultaessa tiukka kynnyskysymys. Ammattimiesperheissäkin oli huonosti omia varoja sijoitettavaksi osakepääomaan. Talot yritettiin rakentaa edullisesti: perustyyppi oli yksikerroksinen puutalo, joka yleensä tuli puolta halvemmaksi kuin 28

Pienistä pääomista syntyy talo

kivitalo. Puutalolla oli kuitenkin se haittapuoli, että se riitti lainan vakuudeksi vain puolesta arvostaan, sillä palonvaara otettiin huomioon. Rahoitussolmun aukaisemiseksi työväenyhtiöissä tarvittiin niin muodoin yhteiskunnan lainoitusta ja takauksia.

Merkittävin päätös valtion vastaantulosta tehtiin vuoden 1897 valtiopäivillä, joilla hyväksyttiin asuntoreformistien August Hjeltin ja Otto Stenrothin porvarissäädyssä tekemä ehdotus tuesta ”terveellisten asuntojen rakentamiseksi työväelle kaupungeissamme”. Valtion lisälainat kiinnitysvakuutta vastaan mitoitettiin vastaamaan noin kolmannesta kiinteistön arvosta. Kiinteistön yhteenlaskettu lainamäärä (so. valtion laina yhdistettynä yksityisten rahoituslaitosten myöntämiin lainoihin) sai nousta 75 prosenttiin, eli osakepääomaa vaadittiin vähintään 25 prosenttia. Ehdot olivat edulliset: pitkä, 20 vuoden laina-aika ja matala, 3,5 prosentin korko. Jos kyseessä oli vuokra-asuntoja tuottava yhtiö, siltä edellytettiin, ettei osinko saanut ylittää kohtuullista korkoa. Voitto oli käytettävä pääasiassa vuokrien alentamiseen.

Tämän tapaisia valtion lainoja oli myönnetty ennenkin, mutta vain seitsemälle työväenasuntoyhtiölle. Aiempaan nähden uusi lainasumma oli liki kuusinkertainen, 2,9 miljoonaa markkaa. Siitä liikeni työväenrakennuslainoja vuosina 1899–1904 kaikkiaan 34 yhtiölle. Valtaosa rahasta meni Helsinkiin, 25 yhtiölle. Tampereella oli viisi saajaa ja lisäksi yksittäisiä talohankkeita rahoitettiin Raumalla, Porissa ja Kuopiossa. Kuntien kautta lainoja ei myönnetty, vaikka sekin oli alun perin ohjelmassa. Valtiokonttori kuitenkin epäili työväenrakennuslainojen tehoa ja tarkoituksenmukaisuutta, koska julkinen raha oli niukka hyödyke tuolloinkin. Niinpä lainoitus lopahti vuonna 1904.

Vuoteen 1909 mennessä koko maassa oli 126 työväenasuntoyhtiötä, joista 73 Helsingissä. Valtion lainaa oli myönnetty 41 yhtiölle. Osakepääoman osuus hankkeissa oli keskimäärin 20 prosenttia. Vaikka rahat ja ajanjakso olivat rajatut, työväenasuntoyhtiöiden esimerkkiarvo oli mittava. Heikki Waris onkin kutsunut tätä yhteiskunnan asuntopoliittista lainapyrähdystä ”esiaravaksi”.

” O M A N T U VA N ” K A SVAT TAVA VA I K U T U S Ketkä sitten tarttuivat mahdollisuuteen rakennuttaa itselleen koti työväenasuntoyhtiöön? Yhtiöiden perustajissa oli erityisen paljon rakennustyöntekijöitä ja valtion tai kunnan palveluksessa olevia. Helsingissä ja Tampereella rautatieläiset olivat vahvasti mukana. Rakennustyöläisosakkaista osa erosi yhtiöistä perustamis- ja rakennusvaiheen jälkeen, sillä monelle heistä yhtiöhanke merkitsi oman kodin lisäksi myös työmahdollisuutta. Talon valmistumisen jälkeen he olivat valmiit myymään osakkeensa ja toivoivat saavansa voittoakin.

Osa varhaisista asuntoyhtiöistä oli tiukasti yhden ammattikunnan käsissä.

Esimerkiksi Turussa kuritushuoneen työntekijät perustivat Rakennusyhtiö

Pienistä pääomista syntyy talo

29

Lämpölän ja satamassa ja merenkulun piirissä työskennelleet Työväen Asuntoosakeyhtiö Regressin.

Työväenasuntoyhtiöiden perustamista luonnehdittiin jopa yhteiskunnalliseksi liikkeeksi muiden ajankohdan yhteiskunnallisten uudistuspyrkimysten rinnalla. Sen katsottiin johtuneen etupäässä ”työväen yhä laajentuvasta herätyksestä, joka on innostanut laajoja työväenkerroksia tälläkin alalla toimimaan yhteishengen ja itseauttamisen periaatteiden mukaan”. Näin kuvaili ilmiötä vuonna 1904 Kansantaloudellisen yhdistyksen Asuntokysymys-komitea, jonka puheenjohtajana oli historiantutkija ja lehtimies Santeri Ingman (Ivalo) ja jäseninä muiden muassa filosofian tohtorit K.A. Brander (Paloheimo), August Hjelt ja Väinö Wallin (Voionmaa).

Asuntoyhtiöitä perustettiin wrightiläisen työväenliikkeen hengessä aikana, jolloin työväenyhdistyksissä oli mukana myös edistyshenkisiä porvareita ja työnantajiakin. Helsingin työväenyhdistys järjesti vuosisadan vaihteen tienoilla neuvontaa uusille asuntoyhtiöille.

Tohtori K. A. Brander korosti työväenasuntoyhtiöitä koskevassa tutkimuksessaan vuonna 1904 niiden kasvattavaa merkitystä: ”Moni taloyhtiöiden osakkaina olevista työmiehistä on nimittäin käynyt nyt vanhoilla päivillään kirjanpitokurssin ja ymmärtänyt debet´n ja kredit´n y.m. yhtä hyvin kuin joku ammattitaitoinen kirjanpitäjä. Käsiala tosin ei ole yhtä sujuvaa eivätkä viivatkaan varsin suoria, kynä kun ei tahdo oikein viivotinta seurata, mutta selvät ja oikeat tulevat kuitenkin tilit, jotka sitten tilintarkastajat useimmiten ‘kiitollisuudella’ hyväksyvät.”

Talousmies Oscar Groundstroem puolestaan tähdensi vuonna 1897 säästäväisyyden oppimista ja sitä, miten työmiesten ryhtyminen yhtiön osakkaiksi ”avaa heidän silmänsä näkemään miten kapitaali syntyy ja miten sitä hyödyttävällä tavalla on käyttäminen”.

Työväenliike siirtyi vuosisadan vaihteessa wrightiläisestä reformismista sosialismin linjoille. Kehitys heijastui jossakin määrin myös suhtautumisessa asuntoyhtiöliikkeeseen. Työväenyhdistysten Tampereen edustajakokouksessa 1896 asuntokysymyksestä alusti Matti Helenius (myöhemmin Seppälä, raittiusliikkeen isänä tunnettu), joka puolusti yhtiöitä ja omistusasumista. ”Oman tuvan” hankkiminen johtaisi hänen mielestään säästäväisyyteen ja ahkeruuteen.

Sellainen työläinen, joka omistaa asuntonsa, ei myöskään ”kenen hyvänsä mukana huuda”.

Helenius esitteli kokoukselle yhteiskunnan rahoittamia mallikelpoisia vuokra-asuntohankkeita Sveitsistä ja Saksasta, mutta niistä puuttui hänen mukaansa tärkein: ”Työmiehen täytyy nimittäin päästä asuntonsa omistajaksi.” Heleniuksen mielestä parhaiten tämä kävisi, jos työväenasunnot voisi vuosien kuluessa vähitellen lunastaa omaksi. Mühlhausenin mallista oli siis jossakin muodossa kyse.

30

Pienistä pääomista syntyy talo

Heleniuksen ajatuksia vastusti Tampereen kokouksessa Nils R. af Ursin.

Hänen mielestään omistusasunnot tulivat kovin kalliiksi ja rajoittivat työmiehen vapautta etsiä työtä toiselta paikkakunnalta. Tosin omistusasumisen puolesta oli myös tyystin toisensuuntaista perustelua: omistusasuminen olisi yksi keino vapautua työnantajan vuokrahuoneista.

Kovin selvää linjaa asuntoyhtiöiden puolesta tai niitä vastaan ei työväenliikkeessä syntynyt. Yhteiskunnallisena kysymyksenä maaseudun tilattoman väestön asema ja torpparien olot jättivät sen varjoonsa. Jos tilattomalle väestölle haluttiin omaa maata, miksei kaupunkien työväelle haluttaisi omaa asuntoa, kyseltiin.

K I V I N E N T I E A S U N N O N O M I S TA J A K S I Keskustelu omistusasumisesta ei rajoittunut vain periaatteellisiin ja ideologisiin näkökulmiin. Kritiikkiä alkoi nousta myös työväenasuntoyhtiöiden käytännön kokemuksista. Väinö Tannerin seesteinen muistelus Alku-yhtiöstä ei ollut koko totuus, ei lähellekään.

Ilppo Kivivuori on Suomen historian pro gradu -tutkimuksessaan kuvannut kolmen kalliolaisen työväenasuntoyhtiön asumisoloja ja vaiheita. Yhtiöiden lähestyessä kymmenen vuoden ikää vuonna 1910, niiden asumisahtaus oli jopa pahempi kuin samankokoisissa Helsingin pienasunnoissa keskimäärin. Tiheimmin asutetussa yhtiössä asukkaita oli hiukan yli viisi huonetta kohti, kun keittiökin laskettiin huoneeksi.

Helsingin ensimmäinen kunnallinen asunnontarkastaja Arthur Gauffin piti vuonna 1913 esitelmän asumisoloista Yhdistyksessä yleishyödyllisen rakennustoiminnan edistämiseksi. Kyseinen yhdistys toimi myöhempinä vuosikymmeninä Asuntoreformiyhdistyksen nimellä. Gauffin kertoi kärjekkään esimerkin nelilapsisesta perheestä, joka oli lainarahalla saanut ostettua huoneen ja keittiön osakkeen. Perheen isä oli rautatieläinen. Hän oli ottanut yhteyttä asunnontarkastajaan, koska huoneet olivat kosteita.

Gauffin oli käynnillään voinut todeta, että kuusihenkinen perhe oli ahtautunut 18 neliön keittiöön ja huone oli vuokrattu pois. Muuten eivät rahat olisi riittäneet 55 markan yhtiövuokraan. Näinkään ei perhe vielä selvinnyt, vaan keittiöönkin oli otettava vielä yksi asukki eli alivuokralainen.

Esimerkki lienee ääripäästä, mutta markan venyttäminen ja asukkien pitäminen oli vallitseva ilmiö työväenasuntoyhtiöissä. Pääsy omistavaan luokkaan otti koville. Ensimmäiset vuodet henkilökohtaisia ja yhtiön lainoja hoitaessa olivat tietysti kaikkein raskaimmat. Kaikki eivät pitkästä ponnistuksesta selvinneet, vaan omistusasunnosta oli luovuttava. Ne, jotka jaksoivat maksaa, pääsivät vähitellen elämään vähän väljemmin. Ne, jotka odottivat työväen asuntoyhtiöistä nopeaa kohennusta asunto-oloihin, joutuivat pettymään.

Pienistä pääomista syntyy talo

31

Asunto Oy Ahtola perustettiin vuonna 1906. Helsingin Kallion kaupunginosaan nousseen talon suunnitteli ja rakennutti rakennusmestari Heikki Kaartinen. (Kuva: Tuomo Tuomikosken arkisto)

Kriitikoiden joukkoon liittyi myös Einar Böök, joka oli maan johtavia sosiaalipoliitikkoja ja asuntoreformin kärkinimiä. Hän arvosteli vuonna 1909 uusien yhtiöiden laatua, koska monet talot olivat ”isoja, monella kymmenellä tulisijalla varustettuja”. Böökin mukaan ne eivät ”edes oman kodin aatteen kannalta tarjoa niitä etuja, joita ulkomailla varsinkin Englannissa vaan myöskin ihan viime aikoina oman maamme kaupunkikunnissa on pyritty saavuttamaan edistämällä yhden tai muutaman perheen asuntorakennuksia käsittävien pieniin vuokratontteihin jaettujen puistokaupunkien syntymistä.” Böökin mielipide heijasteli asuntoreformistien puutarhakaupunkiaatetta, joka sitten konkretisoitui PuuKäpylän rakentamisessa 1920-luvulla.

Toinen Böökin arvostelun kohde liittyi osakkeiden myyntiin ja keinotteluun: ”On nimittäin tunnettua, että vuokrat ovat viime vuosikymmenenä ainakin Helsingissä yleensä nousseet. Tämä on aiheuttanut sen sivuilmiön, että usein edul32

Pienistä pääomista syntyy talo

lisesti aikaansaatujen työväenasuntorakennusten osakkeiden käypä hinta on tuntuvasti noussut yli nimellisarvon. Tämän seurauksena on, että osakkeet, milloin ne joutuvat myynnin alaiseksi, yhä enemmän siirtyvät henkilöiden omaksi, jotka ovat saavuttaneet jonkinmoisen, joskin vaatimattoman varallisuusasteen. Ne ovat muuttuneet pikkukapitalistien pienten spekulatsionien esineiksi.”

Böökin mukaan samaan spekulaatiotautiin liittyi se, että jotkut työväenyhtiöiden osakkaat ”ovat vuokranneet ne (asunnot) muille hyvästä hinnasta tyytyen itse huokeampaan ja vähemmän kelvolliseen suojaan”. Mühlhausenin työväenkortteleissa oli ollut samanlaista epäonnistumista, kun asuntokysymystä oli ratkaistu tekemällä työmiehistä talonomistajia, Böök vertaili. Hän ei nähnyt ratkaisuksi muuta kuin sen, että ”vuokra-asuntoja on tarpeeksi paljon ja tarpeeksi hyviä sekä mahdollisimman huokeihin hintoihin saatavissa”.

Helsingin vuoden 1900 väestölaskennassa työväenasuntoyhtiöiden osuus oli melko vaatimaton: 3,6 prosenttia kaikista asunnoista. Uustuotannossa niiden osuus oli kuitenkin muutamina vuosina jo selvästi merkittävämpi. Esimerkiksi vuonna 1902 työväenasuntoyhtiöihin valmistui 600 huonetta, mikä oli yli neljännes kaupunkiin valmistuneista 2 300 uudesta huoneesta.

Työväen asuntoyhtiöliike erillisenä ilmiönä laantui 1900-luvun ensimmäisen vuosikymmenen jälkeen. Kritiikillä oli vaikutuksensa, mutta tärkein syy oli valtion lainoitustuen päättyminen. Se laittoi työväen hankkeet samalle lähtöviivalle muiden asunto-osakeyhtiöiden kanssa. Einar Böök totesi vuonna 1915, kuinka oli käynyt yhä vaikeammaksi erottaa työväen ja muiden asuntoyhtiöitä toisistaan. Valtion lainan toivossa erottautumista ei tarvinnut tehdä.

K E S K I L U O K K A I S T U VA A S U N TOY H T I Ö Asuntoyhtiö ei jäänyt vain työläisten asiaksi. 1890-luvulta lähtien yleistyivät myös muiden yhteiskuntaluokkien perustamat ja rakennuttamat yhtiömuotoiset asuintalot. Kansantaloudellisen yhdistyksen Asuntokysymys-komitea kirjoitti mietintöönsä vuonna 1904: ”Kaupunkiemme kasvaessa asuntopula on ruvennut rasittamaan myöskin n.s. keskiluokkia... Meidän päivinämme Suomen suurimmissa kaupungeissa, etenkin Helsingissä, on jo kymmenittäin varakkaittenkin kansanluokkain perustamia rakennusyhtiöitä, jotka ovat syntyneet samoista perussyistä kuin työväenasuntoyhtiöt.”

Samalla kun asuntoyhtiöiden määrä vuosisadan vaihteessa lisääntyi, tuli niistä yhä selvemmin keskiluokan ja myös ylimmän yhteiskuntakerrostuman asumisen malli. Näin tapahtui siitä huolimatta, että työväestö oli toiminut asiassa tienraivaajana. Vauraalle väelle osakeyhtiö ja sitä koskeva säännöstö olivat usein tuttuja liike-elämän kokemusten perusteella, joten heillä ei ollut suuria pidäkkeitä hankkia kotia asunto-osakkeena hyvästä kivitalosta hyvältä paikalta. Myös uuteen osakeyhtiölakiin opittiin luottamaan.

Pienistä pääomista syntyy talo

33

Eiran Laivurinkadun ja Pietarinkadun risteyksen vastavalmistuneita taloja vuonna 1909. Eirasta rakennettiin 1910-luvun alussa huvilamainen kaupunginosa, joka laajeni myös kuvan kallioille. (Kuva: Signe Brander, Helsingin kaupunginmuseo)

Kuten työväen parissa myös porvarillisissa piireissä ja säätyläisten keskuudessa talohankkeet saivat yleensä alkunsa siitä, että joukko keskenään tuttuja perheitä perusti osakeyhtiön. Helsingin historiaa tutkinut Sven-Erik Åström on todennut yhtiötalojen saaneen näin yhtenäisen kielellisen ja sosiaalisen leiman.

Helsingin keskustaan sekä uusille asuinalueille kuten Katajanokalle, Ullanlinnaan ja Eiraan nousi 1890-luvulla ja uuden vuosisadan alussa ”ruotsalaisia” ja ”suomalaisia” taloja sekä taloja, joissa ”pienporvarillinen aines oli vallitsevana ja toisia, joissa asui yksinomaan säätyläisiä”.

Helsingissä yhteiskunnan kermaa asettui 1910-luvulla esimerkiksi Etu-Töölössä Dagmarinkadun ja Nervanderinkadun kulmassa sijaitsevaan asunto-osakeyhtiöyhtiö Oivaan. Yhtiön perustajiin kuului valtiokonttorin ylitirehtööri J.K. 34

Pienistä pääomista syntyy talo

Paasikivi. Osakasluettelossa esiintyivät myös nimet von Bonsdorff, Liuksiala (Meurman), Ingman, Palmén, Sirelius ja Yrjö-Koskinen.

Yhtiömuotoisen rakentamisen voi sanoa vakiinnuttaneen paikkansa Helsingin asuntotuotannossa vuosisadan vaihteessa. Vuonna 1904 pääkaupungissa rakennettiin yhteensä 78 taloa, joista 60 oli asunto-osakeyhtiömuotoisia (niistä 8 työväenasuntoyhtiöitä). Tilanne eli kuitenkin jonkin verran vuodesta toiseen. Neljä vuotta myöhemmin 1908 Helsingissä paiskittiin töitä 113 rakennustyömaalla, joista 47:llä työskenneltiin osakeyhtiöiden laskuun.

Kaiken kaikkiaan Helsingissä elettiin vuosisadan vaihteen molemmin puolin vilkkaan rakennustoiminnan aikaa, ja uusia asuinalueita valmistui nopeassa tahdissa. Uudisrakentamisen ja asuntoyhtiöiden lisääntymisen taustalla vaikutti laaja hypoteekkitoiminta, joka oli käynnistynyt 1890-luvun puolivälin jälkeen, kun maan silloiset suurpankit Yhdyspankki ja Pohjoismainen Osakepankki olivat perustaneet erityiset hypoteekkiosastot. Vuonna 1895 syntyi myös Kaupunkien hypoteekkikassa, jossa Kansallis-Osake-Pankki oli pääosakkaana.

Uudet luottolaitokset myönsivät irtisanomattomia kuoletuslainoja kiinnitystä vastaan, mikä merkitsi luottotilanteen huomattavaa parantumista entiseen nähden.

Vähitellen osakeyhtiömuodon merkitys alkoi tulla näkyviin myös koko rakennuskantaa – ei vain uudistuotantoa – tarkastellessa. Kun yksityishenkilöiden omistamien talojen osuus koko Helsingin rakennetusta kiinteistökannasta oli vielä vuoden 1870 väestölaskennassa ollut 93 prosenttia, laski se tästä jyrkähkösti ollen vuonna 1910 enää 63 prosenttia. Erilaiset valtion, kunnan ja järjestöjen rakennuttamat talot olivat lisääntyneet. Tämän lisäksi tulivat kiinteistöosakeyhtiöiden omistamat talot, joiden osuus oli vuonna 1910 jo 15 prosenttia.

Viipurissa ja Turussa vastaava osuus oli vain prosentti tai pari.

Asuntoyhtiö olikin uuden vuosisadan alussa luonteenomainen nimenomaan Helsingissä. ”(Kaupunki) jossa on kasvava määrä suuria kivitaloja (tarjoaa) paremmat edellytykset yhtiömuodolle kiinteistönomistajana kuin pienet kaupungit, joiden kehitys on etupäässä tapahtunut puutalojen lisääntymisen merkeissä”, totesi Tilastollinen päätoimisto kommentoidessaan vuoden 1910 väestölaskennan lukuja.

Muut kaupungit seurasivat vähitellen perässä. Turun keskustaan valmistui 1910-luvun alussa Pantern-yhtiön komea talo, jonka perustajat olivat talon historiikin mukaan ”varakkaita, hyväosaisia ja ruotsinkielisiä”. Asukkaissa oli pankinjohtajia, upseereita, professoreja, lääkäreitä, tuomareita ja liikemiehiä.

Yhtiötalojen lisääntyneestä rakentamisesta huolimatta asuminen omassa osakehuoneistossa oli kuitenkin edelleen niin Helsingissä kuin muissa kaupungeissa poikkeuksellista. Vuonna 1910 helsinkiläisistä huoneistoista vain 12 prosenttia oli osakkeenomistajien asuttamia. Vuokra-asuntoja oli 86 prosenttia ja yksityisten talonomistajien koteja runsaat kaksi prosenttia. Tampere oli vielä

Pienistä pääomista syntyy talo

35

Vuonna 1898 perustetun Ab Annegatan 24:n tarkoituksena oli vuokrata asuntoja niitä tarvitseville. Tätä nykyä talo on kiinteistöosakeyhtiö ja siellä sijaitsevat mm. Kiinteistöliiton toimitilat. Oikeanpuoleinen arkkitehtikuva esittää fasadia Annankadulle, vasemmanpuoleinen Kalevankadulle. Talon tyyli on uusrenessanssia. (Kuva: Kiinteistöliitto)

hiukan Helsinkiäkin vuokra-asuntovaltaisempi. Turussa vuokra-asuntojen osuus oli hitusen alle 80 prosenttia ja Viipurissa 73 prosenttia. Näistä luvuista puuttui esikaupunkialueille osin järjestämättömästi levinnyt asutus.

Selvää oli, että osakeyhtiöitä käytettiin 1900-luvun taitteessa kasvavassa määrin myös vuokra-asuntojen tuottamiseen. Kansantaloudellisen yhdistyksen Asuntokysymys-komitea erottelikin vuonna 1904 omaksi luokakseen sellaisen yhtiörakentamisen, jossa liiketoiminta oli johtavana ajatuksena ja asunnontarvitsija-osakkaat sivuroolissa. ”Puheena olevat rakennusyhtiöt ovat tosin erotettavat sellaisista yhtiöistä, jotka harjoittavat talonrakentamista yksistään asioimisena, mutta tavallisesti ne eivät kuitenkaan ole asuntoyhtiöitä siinä mielessä kuin yleensä työväenyhtiöt, vaan sekaluontoisia rakennus-yhtiöitä, jotka suuremmaksi tai vähemmäksi osaksi toimivat yhtiöön kuulumattomain vuokralaisten nojalla”, mietintö eritteli.

Yksi esimerkki tällaisesta yhtiömuotoisesta rakentamisesta oli Helsingin 36

Pienistä pääomista syntyy talo

Kampin kaupunginosaan, Annankadun ja Kalevankadun kulmaan vuonna 1899 noussut Ab Annegatan 24. Osakeyhtiön perustajia ja omistajia olivat talon piirtäneet arkkitehdit K.G. Grahn ja Klas Boman sekä kirjakauppias Wentzel Hagelstam. Yhtiön päällimmäisenä tarkoituksena oli vuokrata asuntoja niitä tarvitseville, joskin vuokralaisten ohella taloon asettuivat asumaan myös molemmat arkkitehdit. Talo oli jaettu herrasväen ja työväen portaisiin, ja vuokralaiset jakautuivat tämän mukaisesti kahteen kastiin. Hagelstam avasi talon pohjakerroksen kulmamyymälään kirjakauppansa sivuliikkeen.

Helsingissä kiihkeään asuntorakentamiseen pesiytyi vuosisadan vaihteessa varjopuolineen myös grynderi-ilmiö. ”Yhtiöajatus oli joutumaisillaan huonoon huutoon sen häikäilemättömän ‘jobbauksen’ johdosta, johon arkkitehdit ja rakennusmestarit yhdessä rakennustarpeiden hankkijain kanssa syyllistyivät perustamalla naamioituja ‘asuntoyhtiöitä’, joiden osakkeet vasta talon valmistuttua hyvällä voitolla myytiin tuleville asukkaille”, kirjoittaa Sven-Erik Åström Helsingin

Pienistä pääomista syntyy talo

37

Ensimmäinen maailmansota aiheutti ankaran elintarvikepulan. Unioninkadun voijono oli liki korttelin mittainen vuonna 1917. (Kuva: Ivan Timiriasew, Helsingin kaupunginmuseo)

historiassa. Rinnalla kulki tonttikeinottelu. Kerrottiin, että eräskin tontti Huvilakadun varrelta vaihtoi kahdeksan kertaa omistajaa vuoden 1912 kuluessa.

Asuntokeinottelu ja jobbaus yhdistettiin usein nimenomaan rakennusmestarivetoiseen rakentamiseen. 1900-luvun alussa rakennusmestarit hoitivat rakennustyömailla monia tehtäviä. Vaikka arkkitehtikoulutus oli käynnistynyt Polilla jo vuonna 1872, oli arkkitehdeistä pitkään pulaa. Ennen ensimmäistä maailmansotaa jopa yli puolet Helsingin suurista asuntoyhtiöistä oli rakennusmestarien suunnittelemia.

38

Pienistä pääomista syntyy talo

Samalla rakennusmestarit toimivat rakennusliikkeiden puutteessa myös urakoitsijoina. He suunnittelivat rakennusurakan, palkkasivat työmaalle tekijät ja valvoivat töiden edistymistä. Kolmanneksi – ja mikä usein johti syytteisiin keinottelusta – rakennusmestarit myös rakennuttivat yhtiömuotoisia taloja sijoitus- ja jälleenmyyntitarkoituksessa. Kun talo oli valmistunut, he myivät valtaosan asunnoista eteenpäin, pitivät ehkä joitain asuntoja vuokralla ja saattoivatpa itse ottaa yhden asunnon omaan käyttöönsä.

Helsingissä 1900-luvun alussa vaikuttaneista rakennusmestareista tuotteliain ja ehkä myös arvostetuin oli Heikki Kaartinen. Kaartinen oli orpopoika Karjalasta, jolta jäi kansakoulukin käymättä. Hän kuitenkin hankkiutui Helsingin teollisuuskouluun vuonna 1894, opiskeli rakennusmestariksi ja perusti oman rakennustoimiston. Toisin kuin useimmat tuon ajan arkkitehdit hän oli kiinnostunut pienasuntojen piirtämisestä. Hän ei myöskään leimautunut jobbariksi. Kaartisen tuotantoon kuului kaikkiaan 80 kerrostaloa Helsingissä.

Asuntopolitiikan historiaa tutkinut Anneli Juntto on väitöskirjassaan todennut yhtiömuotoisten talojen rakentamistavan muuttuneen 1910-luvulla.

Kollektiivisen ryhmärakentamisen suosio hiipui, ja vähitellen grynderirakentaminen ”nieli asuntoyhtiöt”. Asunto-osakeyhtiömuodon kehityksen kannalta tällä tuli olemaan ratkaiseva merkitys. 1910-luvulta lähtien kerrostalojen ja yhtiötalojen tuotanto nojasi yhä enemmän spekulatiiviseen yritteliäisyyteen ja hiljalleen kehittyneisiin rakennusliikkeisiin.

Varsinainen korkeasuhdanne käynnistyi rakennusalalla vuoden 1910 paikkeilla. Helsingissä rekisteröitiin vuosina 1909–1914 peräti 245 kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiötä. Etenkin vuosista 1912 ja 1913 muodostui suomalaisissa kaupungeissa asuntorakentamisen huippuvuosia, sillä kumpanakin vuonna valmistui noin 3 600 uutta asuntoa. Hyvää suhdannetta jatkui, kunnes ensimmäinen maailmansota sen katkaisi. Venäjä joutui sotaan mukaan elokuun alussa 1914, ja jo muutamaa päivää aiemmin kenraalikuvernööri Seyn oli julistanut Suomen suuriruhtinaskunnan sotatilaan.

Vaikka suoranaiset sotatapahtumat eivät paljon Suomessa tuntuneet, yleinen epävarmuus ja kasvava tavarapula iskivät myös rakennustoimintaan. Maailmansodan syttymisvuonna 1914 asuntotuotanto painui alle puoleen viimeisen rauhanvuoden luvusta, ja vuonna 1916 kaupungeissa valmistui enää 343 asuntoa.

Se oli alle kymmenesosa ennen sotaa saavutetusta tasosta.

Maailmansodan jälkimainingeissa Suomesta tuli itsenäinen. Uuden valtion toivorikasta alkua himmensi kuitenkin vuoden 1918 ankara sisällissota. ▪

Pienistä pääomista syntyy talo

39

KOLME ERILAISTA VARHAISYHTIÖTÄ S Ä ÄT Y L Ä I S E T E R I K S E E N , K I RV E S M I E H E T K E S K E N Ä Ä N Asunto-osakeyhtiöiden perustamisessa 1900-luvun ensimmäinen vuosikymmen oli kasvun aikaa. Millaisia olivat nämä pioneeriyhtiöt? Keitä oli niiden takana? Mitä rajoituksia tai vaikeuksia niillä oli alkutaipaleellaan? Entä rahoitus?

Miten yhtiöiden lopulta kävi? Näitä kysymyksiä lähestymme kolmen yli sata vuotta sitten perustetun esimerkkiyhtiön kautta. Ne ovat kaikki helsinkiläisiä, mikä on sikäli oikeutettua, että asuntoyhtiöidean kasvualusta oli pääkaupungissa.

Esimerkit ovat kymmenien yhtiöiden joukosta. Ne on poimittu sillä perusteella, että niiden historiasta on koottu pätevästi tietoa. Toinen valintaperuste on erilaisuus: aikansa tuotteina yhtiöistä kaksi edustaa likipitäen ääripäitä ja kolmas on likempänä keskimääräistä.

Fastighetsaktiebolaget Olofsborg Katajanokalta oli säätyläisyhtiö jugendlinnoineen. Työväen Asunto- ja Rakennusosakeyhtiö Kallio pystytti matalia puutaloja, joissa lähes kaikista mukavuuksista oli tingitty. Asunto Osakeyhtiö Saariston taustavoimina olleet rakennusmestarit, muurarit, kirvesmiehet ja keskiluokan ammateissa toimineet olivat sen verran vaurastuneita, että he saivat aikaan ylvään kivitalon Pitkänsillan taakse Siltasaareen.

Perustajien motiivit ja mahdollisuudet eri yhteiskuntakerroksissa poikkesivat toisistaan, mutta sama järjestäytymisen muoto, asuntoyhtiö, kävi kaikille. Kaikille kolmelle yhtiölle oli yhteistä myös perustajaosakkaiden eli tulevien asukkaiden omatoimisuus. Ulkopuolinen manageri tai omaan pussiinsa pelaava liikemies ei ollut hallitsevassa asemassa. Se oli yleislinja vielä sata vuotta sitten.

Tarkasteltavista yhtiöistä sekä Olofsborgin että Kallion syntysanat lausuttiin vuoden 1900 lopulla. Saariston perustaminen osui vuosikymmenen jälkipuoliskolle. Vuosisadan vaihteen Helsingissä väkiluku ei ollut vielä kivunnut sataantuhanteen. Kaikissa yhteiskuntakerroksissa – työläisistä säätyläisiin – vuokralla asujia oli ylivoimainen enemmistö.

A J A N M U K A I S I A A S U N TO J A K ATA J A N O K A L L E Kauppiaankatu 3–5 kuvattuna vuonna 1915.

Taustalla näkyy Olofsborgin talo torneineen. (Kuva: Nils Wasastjerna, Helsingin kaupunginmuseo)

Katajanokka oli ollut pahainen hökkelikylä, mutta nousevan kaupungin vaurastuvaa väestöä varten sinne suunniteltiin kivitaloja yhtenäiseksi kaupunginosaksi. Tero Halonen painottaa Olofsborgin historiateoksessa, että Katajanokalla oli keski- ja yläluokalla mahdollisuus rakennuttaa itselleen muodin- ja sää-

Pienistä pääomista syntyy talo

41

Katajanokka oli 1860-luvun lopussa tiheään asuttu hökkelikylä. Muutamaa vuosikymmentä myöhemmin paikalle kohosi Suomen ensimmäinen yhtenäinen kokonaan kivestä rakennettu kaupunginosa. (Magnus von Wright: Katajanokalta, 1868. Kansallisgalleria/Ateneumin taidemuseo. Kuva: Hannu Aaltonen, Kansallisgalleria)

dynmukaiset asunnot yhtenäiseen ympäristöön. Toisin oli muualla kantakaupungissa, missä jäljellä oli vielä paljon vaatimatonta puutaloasutusta.

Katajanokan uusi asemakaava valmistui 1895 – samana vuonna kuin uusi osakeyhtiölaki tuli voimaan. Katuja oli tasoitettu jo ennen asemakaavan vahvistamista, ja niinpä kaupunki pääsi nopeasti kauppaamaan tontteja. Vuoteen 1905 mennessä kaupunki myi alueelta 44 tonttia. Hinta oli laskettu sellaiseksi, että kaupungin oli määrä myyntituloilla rahoittaa infrastruktuuri eli kadut ja johdot ja vieläpä satamarakentamista.

Olofsborg-yhtiön toimeenpanija ja ensimmäinen isännöitsijä oli kapteeni Hjalmar von Bonsdorff, joka oli tuolloin luotsilaitoksen merikarttalaitoksen päällikkönä. Uuteen yhtiöön hän keräsi monia osakkaita luotsilaitoksen piiristä ja sotaväestä. Sukulais- ja tuttavuussuhteet yhdistivät joukkoa, ja kokoonpano oli kaiken lisäksi puhtaasti ruotsinkielinen.

42

Pienistä pääomista syntyy talo

Katajanokkaa valokuvaaja I.K. Inhan ikuistamana vuonna 1908. (Kuva: Suomen valokuvataiteen museo)

Olofsborg eli Olavinlinna ei varmaankaan tullut yhtiön nimeksi sattumalta.

Olihan Olavinlinna aikanaan rakennettu Ruotsi-Suomen rajan vartioksi Venäjää vastaan. Nimi osui monen yhtiön osakkaan aatemaailmaan. Esimerkiksi von Bonsdorff itse oli luotsilaitoksessa joutunut kokemaan tsaarinvallan venäläistämispolitiikan, ja hänestä tuli äärimmäisen kansallismielinen.

Valmistavassa kokouksessa taloyhtiön väliaikainen hallitus kertoi, että luonnospiirustukset olivat Arkkitehtitoimisto Gesellius, Lindgren, Saarisen kehiteltävinä. Toimistossa päävastuun Olofsborgista kantoi Herman Gesellius. Nuoren arkkitehtikolmikon ensimmäinen suuri työ oli Tallbergin asuin- ja liiketalo uudella Katajanokalla. Suurta mainetta he saivat Pariisin maailmannäyttelyn Suomen-paviljongista vuonna 1900.

Pienistä pääomista syntyy talo

43

Euroopassa arkkitehtuurin muotisuuntaus oli art nouveau, joka tunnetaan myös jugendin nimellä. Se sai Suomessakin innostuneen vastaanoton, ja vaikutus näkyy yhä Helsingin lisäksi muidenkin kaupunkien kuten Tampereen keskustan katukuvassa. Meillä jugend yhdistyi myös kansalliseen heräämiseen ja taiteen kultakauteen. Jugend muuntui kansallisromantiikan suuntaan.

Puhtaimmillaan tyylisuunta oli ”kokonaistaideteoksissa”, joissa rakennuksen yksityiskohdat sisustusta myöten vahvistivat samaa vaikutelmaa. Art nouveau muunnelmineen heijastui myös sisätilojen järjestykseen, jossa kodikkuutta korostettiin esimerkiksi ruokasalin hallitsevalla asemalla.

Gesellius, Lindgren, Saarisen säilyneistä töistä tunnetuin kokonaistaideteos on kolmikon ateljee ja residenssi Hvitträsk Kirkkonummella. Samoihin aikoihin Olofsborgin kanssa arkkitehdit suunnittelivat Viipurin lähelle Suur-Merijoen kartanon – sittemmin sodassa tuhoutuneen arkkitehtuurin helmen. Rakennuksiin tuli paljon yhteisiä piirteitä, muun muassa tornien muotoihin ja holvikaariin.

Senaatti sai vahvistaakseen Olofsborgin ensimmäisen yhtiöjärjestyksen, joka ei ollut aivan tavallinen. Koska erityistä asunto-osakeyhtiölakia ei vielä tuolloin ollut, oli yhtiöjärjestyksissä paljonkin muuntelemisen varaa. Olofsborgin tapauksessa erityisyys alkoi nimestä. Olofsborgista tuli fastighetsaktiebolaget eli kiinteistöosakeyhtiö. Nimi viittasi siihen, että osakkaiden tavoitteena ei ollut vain omien asuntotarpeidensa tyydyttäminen vaan laajempikin taloudellinen toiminta kiinteistöalalla.

Yhtiöjärjestys antoi mahdollisuuden Kauppiaankatu 7:n tontin ja rakennuksen lisäksi ostaa muitakin tontteja ja rakentaa niille. Osakkaille osoitettavien huoneistojen lisäksi talon pohjakerrokseen suunniteltiin pieniä asuntoja vuokrattavaksi ulkopuolisille. Taloon muuttavista osakkaista puhuttiin ”osakas-vuokralaisina”.

Osakkeita ei suoraan sidottu tietyn huoneiston hallintaan, mikä oli tuolloin tavallista, koska laki ei siihen pakottanut. Osakkaiden vuokrasopimusten pituus päätettiin aluksi kymmeneksi vuodeksi, mihin sitten oli saatavissa jatkoaikaa.

Osakas-vuokralainen ei ollut oikeutettu siirtämään vuokraoikeuttaan toiselle ilman yhtiökokouksen lupaa. Yhtiökokous voi joko hyväksyä siirron tai ostaa osakkeet yhtiölle.

Pitkät vuokrasopimukset varmistivat yhtiön taloutta sen alkutaipaleella, mutta kuten Tero Halonen historiikissaan huomauttaa, inflaatiota ei otettu sopimuksissa ollenkaan huomioon. Se johti myöhemmin vaikeuksiin.

Yhtiöjärjestyksessä mainittiin myös, että tarkoituksena oli rakentaa ”ajanmukaisia huoneistoja”. Sähkö, kaasu, puhelin, vesijohto ja wc olivat itsestään selvyyksiä tämän tason asumisessa. Kylpyhuoneissa mukavuutta lisäsivät lämminvesikamiinat. Keskuslämmitystä ei vielä osattu kaivata; pitivätpä olofsborgilaiset 44

Pienistä pääomista syntyy talo

pitkään kaakeliuuneja ja takkoja kodikkaampina ja tyyliin sopivampina. Myös hissien hankinta jäi myöhempiin vuosikymmeniin.

Asumisen laatu merkitsi avaruutta. Alkuperäisen huonejaon mukaan talon neljässä kerroksessa oli kussakin neljä huoneistoa kokoonpanoltaan viisi tai kuusi huonetta ynnä keittiö ja palvelijanhuone. Huonetta kohti osakasasunnoissa oli alkuaikoina 0,8 henkeä, kun palvelijattaria ei laskettu lukuun. Pohjakerroksen pienissä työväenasunnoissa elettiin selvästi ahtaammin. Nämä yhtiön omistamat huoneistot oli tarkoitettu tuloa tuottamaan.

O L O F S B O R G U R A K O I TA L O N S A I T S E Olofsborgin perustava yhtiökokous pidettiin hotelli Fenniassa tammikuussa 1901. Kapteeni von Bonsdorff ilmoitti tiedustelleensa Sotaväen leski- ja orpokassalta rakennuslainaa ja saaneensa siitä lupauksen. Tontti oli edelleen von Bonsdorffin omistuksessa, ja hän tarjosi sitä nyt yhtiölle. Hinta ei sanottavasti ylittänyt hänen kaupungille maksamaansa alkuperäistä summaa.

Yhtiö oli näin järjestäytynyt. Helmikuussa se merkittiin kaupparekisteriin, ja sen toiminta saattoi virallisesti alkaa. Geselliuksen piirustusten perusteella urakkatarjouksia pyydettiin viideltä rakennusmestarilta. Kaikki tarjoukset kuitenkin hylättiin liian kalliina.

Kun sopivampia tarjouksia ei suunnitelmien lievän yksinkertaistamisen jälkeenkään ilmaantunut, päätti ylimääräinen yhtiökokous, että kiinteistöosakeyhtiö ottaa urakoinnin omaksi tehtäväkseen. Von Bonsdorff valittiin johtamaan hanketta apunaan tarpeen vaatiessa varatuomari Axel Palmgren. Työmaalle päätettiin ottaa kokopäiväinen kokenut rakennusmestari valvomaan johtavan arkkitehdin kanssa piirustusten noudattamista ja materiaalien hankintaa.

Olofsborgin rakentaminen pääsi käyntiin loppukeväästä 1901. Muutama osakas liittyi yhtiöön matkan varrella, ja osakepääoma nousi 144 000 markkaan. Maaliskuussa 1902 Arkkitehtitoimisto Gesellius, Lindgren, Saarinen todisti Sotaväen leski- ja orpokassalle, että Olofsborgin rakennustyöhön oli kulunut myönnetystä 300 000 markan lainasta 200 000 markkaa ja lisäksi yhtiön koko osakepääoma.

Ensimmäiset asukkaat muuttivat taloon kaupunkilaisten perinteisenä muuttopäivänä, kesäkuun ensimmäisenä vuonna 1902. Samaan aikaan yhtiöllä oli kuitenkin jo viritettynä uusi rakennushanke: Kauppiaankatu 5:stä oli päätetty ostaa tontti. Naapuritontin hankinta oli asumisympäristön suojelua. Olofsborgilaiset halusivat varmistaa, että heidän oman asumisensa ilmavuus ja valoisuus eivät vaarantuisi. Raskaimmillaan käytettynä asemakaava olisi sallinut tällaisen varjostuksen.

Yhtiökokouksen päätöksellä Lilla Olofsborgin suunnittelijaksi valittiin Arkkitehtitoimisto Jung & Bomanson. Rakennus valmistui vuonna 1903. Lainarahoi-

Pienistä pääomista syntyy talo

45

Arkkitehtitoimisto Gesellius, Lindgren, Saarisen piirtämä Olofsborgin Katajanokankadun puolen julkisivuluonnos vuodelta 1900. (Kuva: Arkkitehtuurimuseo)

tusta saatiin tälläkin kertaa Sotaväen leski- ja orpokassalta sekä lisäksi osakkaalta, kuvernööri Wilhelm Theodor von Kraemerilta.

Lilla Olofsborgin valmistumisen jälkeen vuonna 1904 yhtiön perustaja ja isännöitsijä Hjalmar von Bonsdorff äänestettiin ulos hallituksesta, ja hän muutti pois talosta. Luottamuksen menettämisen syystä ei ole tietoa, joka olisi saatu talon historiikkiin.

Nykyajan asunto-osakeyhtiöihin verrattuna kiinteistöosakeyhtiön erikoispiirteenä oli osingonjako kuin liikeyrityksessä konsanaan. Taloyhtiön historiikkiin on kirjattu vuodelta 1906 säilynyt laskelma, jonka mukaan yhtiö tuotti jaettavaa 46

Pienistä pääomista syntyy talo

voittoa 6 300 markkaa (nykyrahassa 26 500 euroa). Samana vuonna perityt vuokrat – niin osakkailta kuin ulkopuolisiltakin – olivat 32 000 markkaa.

Ensimmäisen maailmansodan vuosina taloyhtiön talous tiukkeni ja Lilla Olofsborgin myynti nousi esiin. Päätös lykkääntyi yli sisällissodan, syksyyn 1918. Myynti ulkopuolisille oli torjuttu aikaisemmin, koska mahdollinen lisärakentaminen olisi ehkä vaarantanut Olofsborgin ilman ja valon saantia. Hintakaan ei ollut tyydyttävä. Lopulta kauppaan löytyivät ostajat Olofsborgin omasta osakaspiiristä: Lilla Olofsborgin suurimmaksi osakkaaksi tuli maisteri Björn Cederhvarf. Kauppakirjaa täydennettiin servituutti- eli rasitesopimuksella, joka asetti Lilla Olofsborgin tontin käytölle rajoituksia 20 vuodeksi.

M AT T I PA A S I V U O R I J A H Ä N E N K I RV E S M I E S TO V E R I N S A Työväenasunto-Rakennus-Osakeyhtiö Kallion valmisteleva kokous pidettiin tapaninpäivänä 1900. Ajallisesti siis oltiin likellä katajanokkalaisen Olofsborgin alkuvaiheita. Kilometreissäkään mitaten ei oltu kaukana, sillä tuleva Kallio-yhtiö päätti hakea kaupungilta vuokratonttia Helsinginkadun, Alppikadun ja Kristiinankadun (nyk. Kirstinkatu) rajaamasta korttelista Kallion kaupunginosasta.

Kallio oli 1800-luvun jälkimmäisellä puoliskolla kehittynyt leimallisesti työläiskaupunginosaksi, jonka yleisilmettä hallitsivat yksi- ja kaksikerroksiset puutalot.

Sinne ei haviteltu linnaa vaan hellahuoneita puutaloihin.

Perustavan kokouksen puheenjohtajana toimi ammattiyhdistysmies, Helsingin kirvesmiesten ammattiosaston puheenjohtaja Matti Hälleberg, joka vuonna 1906 suomensi nimensä Paasivuoreksi. Hänestä tuli kansanedustaja ja ministeri. Kun eduskunta sisällissodan jälkeen vuonna 1918 kokoontui, salissa oli vain yksi vasemmiston edustaja, Matti Paasivuori.

Varsinaisessa perustavassa kokouksessa sovittiin, että yhtiöön rakennettaisiin 25–36 neliön suuruisia huoneita, kolme jokaista porrastasannetta kohti. Hellojen asemesta tulisijaksi tulisivat kakluunit. Vesijohtoja ei vedettäisi eikä sähköäkään alkuvaiheessa.

Piirustukset tilattiin arkkitehti Carl Ärtiltä, joka oli kokenut puutalojen suunnittelija. Puutavara päätettiin hankkia Korpilahdelta. Asuinrakennuksia tulisi kuusi ja niihin osakkaille yhteensä 70 hellahuonetta sekä talonmiehen huone ja kaksi puotihuonetta. Lisäksi rakennettaisiin talousrakennukset, joihin sijoitettaisiin pesutupa, vesiposti ja ”ulkohuoneita eli niin kutsuttuja hyyskiä”, yksi kolmea asuntoa kohti.

Ilppo Kivivuori on koonnut täsmällisiä tietoja Kallio-yhtiöstä Suomen historian pro gradu -tutkielmaansa. Siinä hän kertoo, että perustajaosakkaista 18 oli kirvesmiehiä, siis Paasivuoren ammattitovereita. Muurareita ja rappareita oli 13 ja muita rakennustyöläisiä kymmenen. Rakentaminen Helsingissä sattui olemaan alamaissa juuri tuolloin, joten mahdollisuus oman työn käyttämiseen

Pienistä pääomista syntyy talo

47

Näkymä Helsinginkadulle Kalliossa vuonna 1952. Kaksikerroksisen Kallio-yhtiön rakennukset purettiin pian kuvan ottamisen jälkeen, ja tilalle kohosi aravataloja. (Kuva: Arvo Korhonen, Helsingin kaupunginmuseo)

houkutteli Kallio-yhtiöön liittyjiä. Muurari Karl Saxberg valittiin yhtiön toimikunnan puheenjohtajaksi ja Paasivuori sihteeriksi. Toimikuntaan tuli viisi kirvesmiestä ja kaksi muuraria.

Kalliolle hyväksyttiin säännöt eli yhtiöjärjestys, jonka mukaan tarkoitus oli ”rakentaa työväestölle terveellisiä asuntoja mahdollisimman alhaisesta vuokrasta”. Vastiketta kutsuttiin tuolloin yhtiövuokraksi. Yhtiön taloudellista tulosta tuli sääntöjen mukaan käyttää vuokrien alentamiseen tai korkeintaan kuuden prosentin voiton jakamiseen osakkaille sen jälkeen, kun lainat oli maksettu. Ylijäämällään yhtiö sai myös ostaa talon osakkeita, ei kuitenkaan enempää kuin kaksikymmentä kappaletta. Isännöitsijän tointa alkuperäinen vuonna 1902 vahvistettu yhtiöjärjestys ei tuntenut. Vasta muutamaa vuotta myöhemmin yhtiön toimihenkilöksi tuli taloudenhoitajan sijaan isännöitsijä.

48

Pienistä pääomista syntyy talo

Helsingin maistraatin hyväksymät Kallio-yhtiön julkisivupiirustukset.

(Kuva: Helsingin kaupunginarkisto)

Sääntöihin sisältyi ankara pykälä häiritsevää elämää vastaan. Jos kaksi varoitusta ei tehonnut, oli häiritsevä asukas velvollinen muuttamaan huoneistosta kuukauden kuluessa. ”Jos tuo syyllinen on osakkeen omistaja yhtiössä ja johtokunta harkitsee tarpeelliseksi, tulee johtokunnan sen lisäksi ehdotella yhtiökokoukselle tokko syyllinen myöskin katsotaan osansa yhtiössä kadottaneeksi”, kuului uhkaus.

Kallio-yhtiön osakepääoma oli alkuun 35 000 markkaa (nykyrahassa noin 150 000 euroa). Se piti kuitenkin kaksinkertaistaa, sillä valtiolta anottu työväenasuntolaina viipyi ja viipyi. Rahapulan takia työt olivat välillä keskeytyksissä. Helsingin säästöpankista onnistuttiin kuitenkin saamaan 130 000 markan laina.

Viimeisetkin asunnot valmistuivat marraskuussa 1902. Valtion laina saatiin vasta talon valmistumisen jälkeen. Anotusta 175 000 markan lainasummasta valtio myöntyi vain runsaaseen puoleen. Lainoja ja kiinnityksiä järjestettiin uudelleen siten, että vakuutusyhtiö Suomi tuli kiinnelainallaan valtion rinnalle rahoittajaksi.

Rakennusvaiheessa ja vuosia sen jälkeenkin yhtiö ja sen osakkaat olivat tiukoilla. Olihan kunkin osakkaan pitänyt laittaa omaan pääomaan tuhat markkaa omaa tai lainattua rahaa, minkä lisäksi varoja oli kulunut huutorahoihin huoneistojen jakohuutokaupassa.

Pienistä pääomista syntyy talo

49

Rahapula koetteli kukkaron ohella hermojakin. Osakkaista suurin osa osallistui talon rakentamiseen vaihtelevissa rooleissa yhtiössä ja työmaalla. Pahaa verta herätti esimerkiksi se, että osakkaat saivat rakennustöistä parempaa palkkaa kuin muut työntekijät. Johtokunta kuittasi itselleen kokouspalkkioita, mistä kaikki eivät pitäneet. Syytöksiä työmaajuopottelusta esiintyi niin ikään.

Osakkailla oli rakentamista varten työosuuskunta, jossa tehdyistä töistä yritettiin pitää mahdollisimman tarkkaa kirjaa. Marjaliisa Hentilä mainitsee Paasivuoren elämänkertateoksessaan, että vuoden 1902 aikana tämä rakensi Kallioyhtiöön 24 metriä rossipohjaa, teki 24 metriä koolausta, 31 kellarin ovea karmeineen ja loppuvuonna rappusia. Lisäksi hän osallistui työnjohtoon ja yhtiön hallintotehtäviin.

Asuminen uudessa yhtiössä oli alkuun kallista lainojen painaessa. Kallion yhtiövastikkeet olivat 204–300 markkaa kuukaudessa, kun samassa kaupunginosassa vuokra-asunnossa pääsi keskimäärin hiukan halvemmalla. Yhtiövuokrien ja erityisesti ”huutorahojen” keräämisessä oli vaikeuksia. Yhtiön oli myönnettävä maksulykkäyksiä. ”Räikeätä on myös oikeudella hakea mainitut saatavat ja syöstä köyhä osakas perikatoon”, pohdiskeltiin johtokunnassa rästeistä.

Alkuvaiheen jälkeen asumiskustannukset alenivat. Nimellisvuokrat pidettiin 1920-luvun alkuun saakka alkuperäisinä, vaikka inflaatio laukkasi. Yhtiön talous asettui niin, että pieniä uudistuksiakin päästiin tekemään: puotihuoneet muutettiin vuokrattaviksi asunnoiksi ja sähkö vedettiin ulkovaloihin vuonna 1911 ja asuntoihin vuonna 1918.

Asumisahtaus vaivasi Kallio-yhtiötä. Asukkaita huonetta kohden oli jopa enemmän kuin Pitkänsillan takana kaupunginosan työläisasunnoissa keskimäärin. Yhden huoneen asunnot olivatkin altteimpia liikakansoitukselle. Vielä vuonna 1920 Kallio-yhtiössä oli 20 sellaista hellahuonetta, joissa eli kuusi asukasta tai enemmän. Oli joukossa muutama yhdeksänhenkinenkin huonekunta.

Tässä suhteessa yhtiö oli aika voimaton. Toisinaan se saattoi periä ”luonaasuvien vesirahaa”.

Etenkin alkuaikoina osakkeen vuokraamista pidettiin sopimattomana. Paasivuoret itse asuivat Kalliossa 25 vuotta. Se onnistui seitsenlapsiselle perheelle, kun elintilaa oli saatu laajennettua ostamalla naapuriasunto.

Vähitellen osakkeenomistajat alkoivat kuitenkin muuttaa pois Kallio-yhtiöstä.

Vuonna 1910 eli kahdeksan vuotta yhtiön valmistumisen jälkeen 70 osakkaasta 47 asui talossa, kymmenen vuotta myöhemmin määrä oli laskenut 42:een ja vuonna 1930 osakasasukkaita oli enää 31 eli alle puolet silloisesta omistajakunnasta. Samaisena vuonna perustajaosakkaita oli yhtiössä jäljellä 13.

Vaihtuvuus oli ollut siis melkoinen; hellahuone – vaikkakin oma – ei oikein enää vastannut ajan vaatimuksia. Ammattijakaumassa työläisten osuus oli laskenut selvästi. Uutena osakastilastoon oli tullut luokka ”yrittäjiä, toimihenkilöitä ym”. Todennäköisesti ryhmässä oli monia pienituloisia, joiden taloudellinen 50

Pienistä pääomista syntyy talo

Näkymä Kallion kirkon tornista 1910-luvun lopussa. Kallio oli vielä puutalovaltainen, mutta Siltasaareen olivat jo kohonneet kuvan keskellä näkyvä Työväentalo torneineen sekä sen viereen Asunto-osakeyhtiö Saaristo.

(Kuva: Ivan Timiriasew, Helsingin kaupunginmuseo)

asema oli heikompi kuin esimerkiksi työväen palkka-aateliin kuuluneilla muurareilla ja kirvesmiehillä.

M I E S J A Ä Ä N I - Y H T I Ö S I LTA S A A R E S S A Asunto-osakeyhtiö Saariston komea, viisikerroksinen rakennus valmistui Siltasaareen, Säästöpankinrannan kulmatontille vuonna 1910. Se nousi tuolloin upouuden Helsingin Työväentalon viereen, ja yhtiön juuret johtavatkin työväentalon rakennustyömaalle. Siellä olivat yhdessä tehneet töitä rakennusmestarit Juho Kustaa Koskinen ja Kristian Robert Lindeman. He olivat päättäneet ryhtyä rakentamaan asuntoyhtiötä. Kolmanneksi yrittäjäksi ydinjoukkoon he löysivät maalarimestari Juho F. Aaltosen. Kaikki olivat nuoria miehiä, noin 30-vuotiaita,

Pienistä pääomista syntyy talo

51

kun he elokuussa 1907 panivat paperille Saariston syntysanat. Yhtiöjärjestyksen he saivat nopeasti hyväksytettyä Senaatissa. Nimiä osakaslistaan alettiin kerätä marraskuussa.

Yhtiöjärjestyksestä tuli betoniin valettu tai graniittiin hakattu sen harvinaisen tiukkojen äänivaltasäännösten takia. Osakkeita oli yksi huonetta kohti, keittiö huoneeksi luettuna, mutta äänestyksissä noudatettiin mies ja ääni -periaatetta.

Jokaisella osakkaalla oli yksi ääni, minkä lisäksi osakas – ja vain osakas – sai äänestää valtakirjalla toisella äänellä, ei useammalla. Yhtiöjärjestyksen muuttamiseen pantiin vaatimukseksi, että kaksi kolmasosaa osakkaista oli kokouksessa edustettuina ja kaksi kolmasosaa äänistä annettiin muutoksen puolesta. Samoilla edellytyksillä muutoksen oli läpäistävä vielä toinen kokous.

Yhtiön varsinainen perustava kokous pidettiin tammikuussa 1908. Kokouspaikka oli sosiaalidemokraattien pää-äänenkannattajan Työmies-lehden talossa Sirkuskatu 3:ssa (nyk. Paasivuorenkatu). Maalarimestari Aaltonen toimi puheenjohtajana ja Työmiehen toimittaja Voitto Eloranta sihteerinä. Kokoukseen osallistui 46 miestä ja kaksi naista.

Johtokunta sai kokoukselta valtuudet ottaa rakennuslaina ja pääsi näin viimeistelemään tonttikauppoja. Tontti ostettiin senaattori, professori Arvid Genetziltä ja hänen vaimoltaan Evalta. Perhe asui Siltasaaressa puuhuvilassa, joka alkoi jäädä kivimuurien varjoon. Niinpä Genetz osti kaupungilta vuokratonttinsa voidakseen myydä koko kiinteistön Saaristo-yhtiölle.

Koskinen ja Lindeman olivat Työväentalon rakennusmestareina tutustuneet talon piirtäneeseen Karl Lindahliin, josta tuli Saaristonkin suunnittelija. Hän oli arvostettu arkkitehti, jonka tunnettuja töitä Siltasaaren graniittilinnan lisäksi olivat muun muassa Polyteknikkojen talo Lönnrotinkadulla ja Otavan talo Uudenmaankadulla. Kahdessa viimemainitussa hänen yhteistyökumppaninsa oli arkkitehti Valter Thomé.

Airi Immosen kirjoittamassa Saaristo-yhtiön satavuotishistoriikissa Lindahlin suunnitelmaa luonnehditaan ”työläisjugendiksi”. Jugendille tyypillistä ornamentiikkaa ja koristeaiheita käytettiin etenkin sisätiloissa säästeliäämmin kuin monissa muissa aikakauden jugendtaloissa, vaikkapa Katajanokan Olofsborgissa. Tyyliä Saaristossa edustivat esimerkiksi ensimmäisen kerroksen kaari-ikkunat. Ryhtiä antoi omalta tontilta louhitusta graniitista muurattu kellarikerros, joka Säästöpankinrannan puoleisella seinustalla nousee asuinkerroksen korkeuteen.

Ero ylemmän keskiluokan ja säätyläisten jugendtaloihin verrattuna oli vielä se, että huoneistot olivat Saaristossa selväsi pienempiä. Toisaalta puutalojen hellahuoneista harppaus laadukkaampaan asumiseen oli tuntuva. Ajanmukaisuus oli tavoitteena: oli selvää, että sähköt sekä vesi- ja viemärijohdot vedettäisiin huoneistoihin. Wc kuului joka kodin varustukseen, mutta ”kylpyhuoneet jokainen saa laittaa omalla kustannuksellaan”, todettiin jo perustavassa kokouksessa.

52

Pienistä pääomista syntyy talo

Arkkitehti Karl Lindahlin piirtämä Asunto-osakeyhtiö Saariston Saariniemenkadun puoleinen julkisivukuva.

(Kuva: As Oy Saariston arkisto)

Yhtiöön tuli kuusi porrashuonetta ja asuinhuoneistoja 88 kappaletta.

Asunnot olivat keittiön ja kamarin sekä keittiön ja kahden kamarin suuruisia.

Kaksioista joissakin oli alkovi. Huoneet olivat varsin tilavia. Ilmavuutta lisäsi yli kolmen metrin huonekorkeus.

A S U N N OT J A K O O N H U U TO K AU PA L L A Mestarien ja arkkitehdin lisäksi myös työmiehiä saatiin vastavalmistuneen Työväentalon työmaalta. Osakkaissakin oli parikymmentä muuraria, kuusi kirvesmiestä, viisi kivityömiestä, pari rakennusmestaria, uunintekijöitä ja maalareita.

Tälle omalle joukolle tarjottiin mielellään töitä. Osakkaiden suosiminen töiden jaossa oli niin selvää, että Lasinleikkaajien Osuuskunta osti talosta huoneiston saadakseen ikkunoiden lasitusurakan. Ensimmäinen isännöitsijä, maalarimestari Juho F. Aaltonen hyötyi myös voidessaan tarjota maalaus- ja tapettiliikkeestään töitä ja materiaaleja Saaristolle.

Pienistä pääomista syntyy talo

53

Rakentamisen aloitusta viivytettiin, koska lainansaanti venyi. Ensimmäisiin töihin kuitenkin ryhdyttiin tontilla kesällä 1909. Kansallis-Osake-Pankin 600 000 markan rakennuslaina hyväksyttiin yhtiökokouksessa syyskuussa 1909.

Myöhemmin saatiin Rautatien eläkelaitoksesta 400 000 markkaa ensimmäistä kiinnitystä vastaan. Jo vuonna 1911 lainoittajien joukkoon liitettiin Kaupunkien Hypoteekkikassa ja Suomen kouluviraston Eläkekassa. Vekseliluottojakin oli välillä käytettävä.

Muuttamaan päästiin loppuvuodesta 1910. Rakentaminen sujui siis erittäin nopeasti, vaikka tiili kerrallaan oli muurattava. Työvoimaa oli rakennuksilla paljon, ja työn voi sanoa olleen halpaa.

Tavan mukaan huoneistojen jako osakkaiden kesken ratkottiin huutokaupalla.

Hissittömässä talossa ylin kerros oli ensimmäisen kerroksen ohella halvin. Tarjouksiin vaikutti tietysti muukin sijainti muun muassa näköalojen takia.

Osakepääomaa oli pitänyt laittaa 800 markkaa osaketta kohden, mikä sinänsä oli jo melkein teollisuustyöntekijän vuosiansion verran. Osakkeita oli huoneiston koosta riippuen kaksi tai kolme. Huutokaupassa halutuimman huoneiston lisämaksu nousi 1 225 markkaan. Huoneiston huusi itselleen tehtailija John Nordberg. Halvin asunto irtosi 25 markalla. Suurin omistaja tuli isännöitsijä Aaltosesta, joka huusi seitsemän huoneistoa, joista kolme puoliksi tehtailija Nordbergin kanssa. Perustajarakennusmestareista Robert Lindeman huusi kaksi huoneistoa.

Isännöitsijä oli hyvin keskeisessä roolissa talon hallinnossa. Saariston yhtiöjärjestyksen mukaan hän kuului johtokuntaan eli hallitukseen ja hänen tehtävänään oli kutsua koolle yhtiökokous, jossa esitettiin ”isännöitsijän toimintakertomus” tilinpäätöksineen. Pykälien mukaan johtokunta valitsi keskuudestaan rahastonhoitajan. Yhtiön nimenkirjoitusoikeus oli isännöitsijällä ja rahastonhoitajalla yhdessä.

Pahaksi onneksi vuoden 1911 yhtiökokous päätti sinisilmäisyyttään kytkeä isännöitsijän ja rahastonhoitajan toimet niin, että rahastonhoitaja oli isännöitsijän palkollinen. Niinpä isännöitsijä Aaltonen pääsi käyttämään yhtiön varoja omiin tarkoituksiinsa eli kavaltamaan rahaa yhtiön kassasta.

Aaltonen erosi isännöitsijän toimesta vuonna 1913, mutta hänen apulaisensa, talon osakas, jäi rahastonhoitajaksi. Yhtiöllä oli vaikeuksia selvitä maksuistaan, ja likviditeetin ylläpitoon jouduttiin kyselemään lainoja osakkailtakin. Lopulta kavallus paljastui vuonna 1914. Juho F. Aaltosen liiketoimet päättyivät konkurssiin ja hänen elämänsä oman käden kautta.

Karvaista kokemuksista viisastuneena johtokunta päätti ottaa kassavarojen valvonnan ja kirjanpidon kokouksissaan tarkkaan seurantaan. Yhtiön tärkeät paperit siirrettiin Kansallis-Osake-Pankin holviin. Yhtiön lisäksi myös osakkailla ja vuokralaisilla oli yhtiön alkuvuosina tuntuvia maksuvaikeuksia, mitä esimerkkinä kuvaa se, että johtokunta kerrankin hyväksyi kaksi rautasänkyä vuokran pantiksi.

56

Pienistä pääomista syntyy talo

Edellisellä aukeamalla: Työväentalo ja Saaristo talvisessa iltavalaistuksessa vuonna 1925.

(Kuva: Kalle Havas, Helsingin kaupunginmuseo)

Saaristo-yhtiö pääsi rakennusaikaisista lainoistaan voitolle vuonna 1917. Sotaajan inflaatio oli tässä tapauksessa velallisen ystävä. Yhtiön taseessa oli kylläkin koko ajan tavaraa pahan päivän varalle, sillä yhtiö omisti itse talosta kymmenen huoneistoa, joista yhdeksän sijaitsi pihasiivessä. Niiden huutokauppaa pohdittiin johtokunnassa vuonna 1919, mutta ajatuksesta luovuttiin.

Y H T I Ö I D E N TA R I N A J AT K U U Miten esimerkkiyhtiöidemme tarina on jatkunut? Miten hyvin asuintalot voivat, kun yhtiöiden syntymästä on kulunut yli sata vuotta?

Fastighetsaktiebolaget Olofsborg ajautui taloudellisiin vaikeuksiin 1920luvun alussa. Inflaatio oli riehunut ja nostanut kaikkia kustannuksia. Osakasvuokrat ja myös ulkopuolisten vuokrat olivat jääneet pahasti jälkeen kustannuskehityksestä, sillä vuokrasopimukset ja -säännökset estivät korotuksia. Katto vuosi, mutta korjausrahoja ei tahtonut löytyä. Pankkilainaa oli vaikea saada.

Vuokria päästiin korottamaan vasta vuonna 1922, ja silloin korotus olikin sata prosenttia.

Suomen uusi, ensimmäinen asunto-osakeyhtiöiden erityislaki tuli voimaan maaliskuussa 1926, ja Olofsborg mukautti heti yhtiöjärjestyksensä siihen.

Olennaisinta oli osakkeiden sitominen määrättyyn huoneistoon. Bostadsaktiebolaget Olofsborgin osakkaat eivät myöskään enää maksaneet huoneistoistaan vuokraa vaan yhtiövastiketta.

Puulämmitys ja hissittömyys alkoivat käydä vanhanaikaisiksi. Hissit rakennettiinkin 1930-luvulla. Keskuslämmitys saatiin 1950-luvun alussa, ja runsaat kymmenen vuotta myöhemmin oma kattila vaihdettiin kaupungin kaukolämpöön.

Huoneistojen suuruuskin alkoi muodostua epäajanmukaiseksi. Perhekoko pieneni, ja kotiapulaiset hävisivät. Olofsborgin säätyläisasunnoista alkoi tulla toimistoja. Yhtiö vieläpä muutti yhtiöjärjestyksensä tähän suuntaan. 1970luvun alussa yli puolet talon kerrosalasta oli muussa kuin asuinkäytössä. Tässä vaiheessa Helsingin kaupungin hallinnossa heräsi kuitenkin yleinen huoli keskustan ja kantakaupungin asuntojen muuttumisesta piilokonttoreiksi, ja rakennusvalvontavirasto ryhtyi jahtaamaan luvattomia konttoreita. Tämän seurauksena Olofsborg kääntyi jälleen asuintaloksi, alkuperäiseen tehtäväänsä ja historialliseen arvoonsa.

Yhtiön hallituksessa on tosin pohdittu, olisiko kiinteistöosakeyhtiö asuntoosakeyhtiötä sopivampi hallintomuoto nyky-Olofsborgille. Vuosikymmenten mittaan huonejärjestyksiä ja asuntojen varustusta on näet muutettu yksilölliseen suuntaan niin paljon, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuta on joskus hankala soveltaa esimerkiksi kylpyhuoneisiin.

Kallio-yhtiön arkistot ovat tallella vuoteen 1930 saakka, mutta yhtiön loppuvaihekin on tiedossa: 1950-luvulla yhtiö myytiin ja rakennukset purettiin.

Pienistä pääomista syntyy talo

57

Myynti oli ollut ensimmäisen kerran esillä yhtiökokouksessa jo vuonna 1909.

Selvä enemmistö osakkaista oli myynnin kannalla. Tavoitehinta, 400 000 markkaa, oli varsin korkea, ja Ilppo Kivivuori päätteleekin tutkimuksessaan, että myyntisuunnitelman pontimena oli lähinnä päästä jakamaan tontin arvonnousu.

Seuraavan kerran myyntiä yritettiin 1920-luvun alussa, mutta varteenotettavaa ostajaa ei ilmaantunut silloinkaan. Vuosikymmenen lopulla, jolloin kivitalojen rakentaminen Helsingissä oli kuumeista, ehdotettiin että Kallio-yhtiö itse rakennuttaisi ”ajanmukaisen kivitalon” tontilleen. Osakkaiden enemmistö hylkäsi kuitenkin ajatuksen, sillä hanketta pidettiin liian kalliina.

Yhtiö sai pahasti siipeensä Neuvostoliiton ilmahyökkäyksissä keväällä 1944.

Rakennusryhmästä tuhoutui Työväenopiston vieressä ollut talo. Kallio-yhtiön kiinteistö myytiin taloineen ja tontteineen vuonna 1953. Samoin kävi kaikille kaupunginosan työväenasuntoyhtiöille, joista viimeisiä vietiin 1960-luvulla. Asemakaava salli tonteille tehokkaan rakentamisen, mikä nosti tontin arvon – myös verotusarvon – kohti taivasta. Kallio-yhtiönkin tontille rakennettiin nopeasti kaksi seitsenkerroksista aravataloa, jotka valmistuivat vuosina 1954 ja 1956.

Saaristo-yhtiön talous vakiintui 1920-luvulla muun muassa siksi, että inflaatio oli syönyt lainoja. Joitakin taloudellisia huolenaiheita silti oli. Vuoden 1918 tilapäinen varallisuusvero oli jäänyt maksamatta, ja sama toistui seuraavana vuonna. Johtokuntaa syytettiin kiivaasti laiminlyönneistä. Korkeimpaan oikeuteen saakka viety prosessi kesti pitkään. Johtokunta ja isännöitsijä saivat vastuuvapauden vuosien 1919 ja 1920 tileistä vasta vuonna 1926.

Vuosikymmenen lopulla verot veivät jo neljänneksen kaikista yhtiön menoista. Yhtiö katsoi parhaaksi turvautua lakimiehen apuun veroilmoituksen teossa.

Toinen kasvava rasite oli katuosuuden kunnossapito, joka vielä tuolloin kuului kiinteistönomistajille. Saariston taakkaa lisäsi kulmatontti. Katurasitus oli ollut keskeinen syy myös kaupunkien talonomistajien paikalliseen ja valtakunnalliseen järjestäytymiseen, josta Suomen Kiinteistöliitto oli vuonna 1907 saanut alkunsa. Saaristo järjestäytyi Helsingin pohjoiseen asunto- ja kiinteistöyhdistykseen vasta toisen maailmansodan jälkeen vuonna 1946.

Sadan vuoden aikana Saariston talo on kokenut jos jonkinlaista kunnostusta ja uudistusta. Mitään rappiovaihetta ei ole tullut. Tarkasti on eletty, ja tiukimmissa paikoissa rahoitusta on saatu taloyhtiön omistuksessa olleita huoneistoja myymällä.

Talo sai oman saunan vuonna 1951. Siihen saakka asukkaat käyttivät tyypilliseen tapaan yleisiä saunoja, jollainen oli muun muassa naapuritalon, Saariniemenkatu 6:n, piharakennuksessa. Keskuslämmitys taloon otettiin vuonna 1954. Talon roskanpolttouuni valmistui vähän myöhemmin, ja vuonna 1964 talon pattereissa alkoi virrata kaupungin kaukolämpö. Samana vuonna tehtiin iso putkiremontti, joka toi myös lämpimän veden hanoihin.

58

Pienistä pääomista syntyy talo

Ulkokuoren ja porrashuoneiden remontteja on tehty lukuisia. Talon arkkitehtonisen arvon huomioon ottaminen on korostunut talon iän karttuessa. Hissejä Saaristo ei ole saanut, vaikka niiden hankkiminen on ollut esillä aika ajoin 1930luvulta lähtien. Niiden rakentamisesta on tehty päätöksiä, jotka seuraavissa kokouksissa on kumottu. Viimeisin yritys oli vuonna 2005. Pitkälle viedyt suunnitelmat eivät saneet yhtiökokouksen puoltoa. Porraskäytävät ovat kaikki vähän erilaisia, ja vain yhdessä olisi hissille hyvin tilaa.

Yhtiöjärjestyksessä on edelleen vanhakantaisuutta, jota äänivaltamääräysten takia on ollut vaikea poistaa. Ketään tuskin häiritsee 5 §:n määräys, joka kieltää kaikenlaisen väkijuomain valmistuksen ja kaupan talon huoneistoissa. Käytännön merkitystä sen sijaan on esimerkiksi osakkaiden ja yhtiön lunastusoikeudella osakekaupoissa. Lunastuspykälästä monet yhtiöt ovat pyrkineet ja päässeet eroon, mutta Saaristossa se ei ole onnistunut.

Talon hallinnossa siirryttiin ulkopuolisen isännöitsijän käyttöön ensimmäisen kerran vuonna 1969. Kirjanpito ulkoistettiin vuotta aiemmin. Sen jälkeen talon sisältä on löytynyt isännöitsijä vain muutamiksi vuosiksi. Saaristo ei ole valtavirran mukana siirtynyt huoltoyhtiön asiakkaaksi, vaan on pitänyt oman talonmiehen. ▪

Pienistä pääomista syntyy talo

59

RAKENTAMISEN PYSÄHDYS JA VIMMA I N F L A AT I O TA P P O I U S K O N

Muurarit työssään 1920-luvulla.

(Kuva: A. Kattilamäki, Kansan Arkisto)

Kaupunkien asuntorakentamisessa 1910-luku oli jyrkästi kaksijakoinen: alkuvuosien vireä toiminta katkesi kuin saksilla leikaten ensimmäisen maailmansodan syttymiseen. Yhtiömuotoinen tuotanto oli päässyt valta-asemaan, mutta kaiken rakentamisen hiipuessa hiipui myös asunto-osakeyhtiöiden muodostaminen.

Vuonna 1916 valmistuneiden huoneistojen määrä kaupungeissa oli vain kymmenesosa vuoden 1913 lukemasta. Pudotus oli keskimääräistä suurempi Helsingissä, jonka osuus kaikkien kaupunkien asuntorakentamisesta oli yli puolet.

Vuonna 1916 pääkaupungissa valmistui ainoastaan 29 asuntoa, kun määrä korkeimmillaan vuonna 1913 oli ollut 2 600.

Antti Kuusterä on Suomen Asuntohypoteekkipankin historiateoksessa maininnut rakentamisen pysähtymisen syiksi sota-ajan yleisen epävarmuuden, kiinteistöalan kannattamattomuuden ja rahoituksen perusteiden horjumisen.

Lisäksi pelättiin sitä, että sotatoimet voisivat kohdistua rannikkokaupunkeihin ja tuhota asuntoja.

Sodan sytyttyä länsimaat irtautuivat rahapolitiikassaan kultakannasta. Tästä seurasi inflaatiovyöry, joka ei pysähtynyt sodan päättymiseen 1918. Suomessa hintojen nousu vuodesta 1914 vuoteen 1919 oli yli 600 prosenttia ja vuoteen 1921 mennessä peräti 1 200 prosenttia. Sotaa edeltäneestä markan arvosta ei siis ollut jäljellä edes kymmenettä osaa. Kustannusten arvaamaton nousu jäädytti tehokkaasti rakentamishaluja.

Asuntorakentamisessa sodan varjo oli pitkä. Itsenäisen Suomen alkuvuodet olivat hidasta toipumista, ja myös 1920-luvusta tuli hyvin kaksijakoinen. Vuosikymmenen lopulla asuntoyhtiöitä perustettiin taas kiivaasti, kun tulevaisuudenusko ja rakennusalan kannattavuus palasivat ja rahoitusolot olivat järjestyksessä.

Rakentamisen tarvetta kyllä olisi ollut vuosikymmenen alussakin, sillä sotaa edeltäneinä vuosina kerrytetty asuntovaranto oli sulanut pois. Kaupunkeihin virtasi uutta väestöä, ja kun asuntokanta ei kasvanut, seurauksena oli paha asuntopula.

Väestö kasvoi kyllä maaseudullakin, mutta kaupungeissa väen lisääntyminen oli suhteellisesti selvästi nopeampaa. Vuonna 1910 kaupunkilaisia oli ollut 457 000 maan koko väkiluvun ollessa 2,7 miljoonaa. Kymmenen vuotta myöhemmin, vuonna 1920, luvut olivat 543 000 ja 2,8 miljoonaa. Kaupunkilaisten

Pienistä pääomista syntyy talo

61

Asuntopula vaivasi Helsinkiä 1920-luvun alkupuolella. Perhe on majoittunut Helsingin Suvilahden makasiinirakennukseen. (Kuva: Työväen Arkisto)

enemmistö, noin 80 prosenttia asui edelleen vuokrahuoneissa. Helsingissäkin omassa osakehuoneistossa asuvien osuus oli – yhtiötalojen esiinmarssista huolimatta – pysytellyt 12 prosentissa. Se oli tismalleen sama luku kuin kymmenen vuotta aiemmin. Muissa suurissa kaupungeissa Turkua lukuun ottamatta omassa osakkeessa asuvia oli vielä häviävän pieni määrä.

Keväällä 1919 pantiin toimeen virallinen tilastollinen selvitys asunto-oloista kaikissa kaupungeissa, kauppaloissa ja 65 taajaväkisessä yhdyskunnassa.

Asuinkiinteistöjen kokoeroista antoi kuvan se, että Helsingissä asuttua kiinteistöä kohti oli keskimäärin 43 asukasta. Luku olisi ollut suurempikin, ellei tilastoon olisi otettu mukaan myös joitakin esikaupunkialueita. Turussa ja Tampereella talokohtainen asukasmäärä oli suunnilleen puolet Helsingin luvusta 62

Pienistä pääomista syntyy talo

ja Viipurissa neljänneksen. Alle 5 000 hengen asutuskeskuksissa elettiin pääasiassa pientaloissa, sillä kiinteistöä kohden oli asukkaita alle kymmenen. Vastaavasti kerrostalot olivat merkittävä asumisen muoto vain suurimmissa kaupungeissa.

Maaseudun väestökeskuksissa oli huoneistoista asumattomia vajaat seitsemän prosenttia, mutta kaupungeissa osuus oli vain 1,4 prosenttia. Maan johtaviin sosiaalipoliitikkoihin lukeutuneen Einar Böökin mukaan huoneistojen kysynnän ja tarjonnan ajateltiin tuohon aikaan olevan tasapainossa, kun vuokraamattomia asuntoja oli kolme prosenttia. Tilasto siis vahvisti käytännön kokemusta, jonka mukaan useimmissa kaupungeissa oli ankara asuntopula.

Pahin asumisahtaus vallitsi suurimmissa kaupungeissa ja tehdaskaupungeissa. Olot olivat tässä suhteessa kaikkein huonoimmat Kotkassa ja Kajaanissa, missä yli puolet asui ahtaasti, eli huonetta kohden, keittiö mukaan lukien, oli enemmän kuin kolme henkeä. Toisaalta myös joissakin taajaväkisissä yhdyskunnissa, pääasiassa tehdaspaikkakunnilla, koetteli liika-ahtaus yli 70 prosenttia väestöstä. Taajaväkinen yhdyskunta oli hallinnollinen erikoiskunta maalaiskunnan sisällä, maalaiskunnan ja kauppalan välimuoto 1950-luvulle saakka.

VA LT I O LTA L A I N O J A E R I K O I S I N D E F L A AT I O E H D O I N Asuntojen kovasta kysynnästä huolimatta uudisrakentaminen näytti kannattamattomalta, mikä johtui ensimmäisen maailmasodan syttymisen jälkeen toteutetusta vuokrasäännöstelystä. Säännöstelyoloissa vuokrat eivät päässeet nousemaan samassa tahdissa yleisen kustannustason kanssa. Vuokrasäännöstelyä kesti vuoden 1915 lopulta aina vuoden 1924 puoliväliin. 1920-luvulle tultaessa vuokrien kohoaminen oli jäänyt noin puoleen rakennuskustannusten noususta.

Asuinkiinteistöjen kuoletusajat ovat kymmeniä vuosia ja pidempiäkin, joten vakaa luototus on rakennushankkeiden kannalta keskeinen ehto. Inflaation riehuessa pitkiä kiinnelainoja ei ollut saatavissa, koska niitä aiemmin myöntäneet kiinnelainalaitokset olivat vaikeuksissa. Suuren yleisön luottamus kiinnelainalaitosten tarjoamiin obligaatioihin oli inflaation vuoksi mennyt, mikä tyrehdytti antolainauksen mahdollisuuksia.

Valtion asuntokomitea mietti vuonna 1918 keinoja asuntotuotannon elvyttämiseksi. Konkreettisin esitys koski rakennusmateriaalien saannin helpottamista. Valtion metsät ehdotettiin otettavaksi tehokkaaseen käyttöön, jotta saataisiin puutavaraa asutuskeskusten rakennuksille. Komitean tiivistetty johtopäätös oli, että ”asuntopula oli poistettavissa ainoastaan siten, että edellytykset taloudellisesti kannattavalle rakennustoiminnalle palautetaan ja yksityinen rakennustoiminta saadaan elpymään”.

Sitä odotellessa valtio ryhtyi komitean esityksestä myöntämään rajoitetusti luottoja asuntotuotantoon. Niitä suunnattiin kunnille ja yleishyödyllisille raken-

Pienistä pääomista syntyy talo

63

nusyhtymille, joissa voitonjako oli säännelty. Määräraha otettiin vuoden 1920 budjettiin.

Lainan ehdot olivat hyvin erikoiset, mikä johtui yleisestä uskosta, että inflaatio pyyhkiytyisi pois ja rakennuskustannukset laskisivat tuota pikaa jopa sotaa edeltäneellä tasolle. Tämä usko markan jyrkkään vahvistumiseen rajun heikkenemisen jälkeen oli tehokas este rakentamiselle: heikoilla ja paljoilla markoilla rakentava päätyisi pian taloudelliseen umpikujaan hintatason pudotessa. ”Kerrotaan Tampereella ja Helsingissä rakennettavan kahta taloa, jotka ennen sotaa olisivat maksaneet hiukan yli 500 000 markkaa. Nyt ne tulevat maksamaan viisi miljoonaa markkaa”, mainitsi Kunnallisen keskustoimiston johtaja Yrjö Harvia esitelmässään Asuntoreformiyhdistyksessä vuonna 1919. ”Nämä ovat huimaavia rakennuskustannuksia. Niihin eivät vielä rakennuttajat yhtä vähän kuin suuri yleisökään ole tottuneet. Ne pelottavat jo sellaisinaan muita kuin aivan huimapäitä rakennuttamasta”, Harvia kiteytti tilanteen.

Rakentajat siis pelkäsivät rajua deflaatiota eli sitä, että kaikki taas halpenisi: työ, tarvikkeet ja valmiit asunnot. Siksi valtion tukilainoihin sisältyi lääke tähän pelkoon. Lainaehdoissa luvattiin, että kymmenen vuoden kuluttua luoton myöntämisestä olisi lainamäärästä voitu vähentää rakennuskustannusten laskun aiheuttama tappio. Tämän avustusosan poistamisen jälkeen loppuosa olisi kuoletuslainaa kolmen prosentin korolla.

Asuntotuotanto käynnistyi julkisen rahoituksen avulla vähitellen 1920-luvun alkupuolella. Väliaikaiseksi tarkoitettu apu teki tehtävänsä. Vuosikymmenen loppua kohti verkkainen alku vaihtui yksityisen rakentamisen uudeksi huippukaudeksi.

A S U N TO H Y P OT E E K K I PA N K I N SY N T Y 1 927 Usko rahan arvon vakauteen palautui muutamassa vuodessa. Luottamus sai vahvistuksensa vuoden 1926 alussa, jolloin markka palautettiin kultakantaan.

Tuona vuonna asuntotuotannon rahoituksesta 30 prosenttia tuli liikepankeilta, 34 prosenttia säästöpankeilta, 25 prosenttia vakuutuslaitoksilta ja eläkekassoilta ja vain 11 prosenttia kiinnitysluottolaitoksilta liikepankkien hypoteekkiosastot mukaan lukien. Vielä vuonna 1913 kiinnitysluottolaitosten osuus oli ollut 33 prosenttia ja liikepankkien vain 14 prosenttia.

Liikepankeille asuntorahoitus oli sivutoimi. Siihen ryhdyttiin sen mukaan, mitä teollisuuden ja kaupan lainoittaminen salli. Pankkien lainat olivat yleensä lyhyitä ja irtisanottavissa olevia, ja korotkin olivat korkeahkoja. Liikepankkilainat olivat kaikessa tässä vastakohta kiinnitysluottolaitosten vakaille luotoille, joita oli liian vähän tarjolla. 1920-luvun alussa asuntoyhtiömuotoisen tuotannon elpyessä ja korvatessa vuokratalotuotantoa osakkaiden panos kylläkin helpotti 64

Pienistä pääomista syntyy talo

Suomen Asuntohypoteekkipankki perustettiin vuonna 1927 rahoittamaan suomalaista asuntotuotantoa. Helsingin Sanomien uutisointia Asuntohypoteekkipankista 1920- ja 1930-lukujen vaihteessa.

(Kuva: Helsingin Sanomat/Päivälehden arkisto)

Pienistä pääomista syntyy talo

65

pääoman keruuta. Antti Kuusterän arvion mukaan osakepääoman muodossa saatiin 1920-luvun alkupuoliskolla vajaa viidennes kaupunkien asuntuotantoon sijoitetusta pääomasta.

Keväällä 1924 asetettiin yhden miehen komitea laatimaan ehdotusta rakennusja kiinteistöluototuksen uudelleen järjestämiseksi. Senaattori Otto Stenroth luovutti mietinnön saman vuoden viimeisenä päivänä. Hän ehdotti Suomen Asuntohypoteekkipankin perustamista. Asiaan liittyi sen verran poliittista ja kilpailullista ristivetoa, että lain säätäminen venyi. Pankki pääsi aloittamaan toimintansa vasta vuonna 1927. Lopulta hankkeen läpimenon varmisti se, että valtiovalta katsoi uuden pankin olevan tarpeen myös sen tuoman valuuttareservin takia.

Aloitusvuonnaan Suomen Asuntohypoteekkipankki hankki ensimmäisen luottonsa kansainvälisiltä obligaatiomarkkinoilta puntamääräisenä. Seuraavana vuonna otettiin dollarimääräistä obligaatiolainaa. Kumpikin ulkomainen luotto oli Suomen markoissa mitaten vajaan neljän miljoonan suuruinen (nykyrahassa noin 1,3 miljoonaa euroa). Laina-ajat olivat 30 vuoden vaiheilla.

Asuntohypoteekkipankin antolainaukselle oli kova kysyntä. Pankin osuus kaupunkikiinteistöille myönnetyistä kiinnelainoista nousikin muutamaksi vuodeksi liki viidennekseen. Alkuun suurin osa meni vanhoille asuntoyhtiöille, jotka vaihtoivat lyhytaikaisia, irtisanottavia lainojaan pitkiin kiinnelainoihin.

Onnekkaita olivat ne vanhimmat asuntoyhtiöt, joiden lainat olivat sulaneet rahanarvon heikkenemiseen.

O M A L A K I A S U N TO - O S A K E Y H T I Ö I L L E Suurin hallinnollinen muutos suomalaisen asunto-osakeyhtiön historiassa oli ensimmäisen erityisen asunto-osakeyhtiölain säätäminen vuonna 1926. Siihen asti oli toimittu yleisen osakeyhtiölain puitteissa. Asuntoyhtiöiden tarvitsemat erityissäännökset oli kirjattu kunkin yhtiön yhtiöjärjestykseen. Asunto-osakeyhtiölaki täsmensi, täydensi ja yhtenäisti säännöksiä. Asuntopolitiikan kehitysvaiheita tutkinut Anneli Juntto on todennut, että laki vahvisti asunnontarvitsijoiden luottamusta osakeyhtiömuotoon.

Osakeyhtiölaki oli siihen saakka määrännyt summittaisesti, mitä asuntoyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä piti olla, mutta monilta osin yhtiömiehille jäi suuri vapaus pykälien sisältöä muotoiltaessa. Yhtiöissä saattoi olla kantaosakkeita, jotka varmistivat asunnon, ja etuoikeutettuja osakkeita, jotka oikeuttivat tuntuviin osinkoihin. Osakkeet saatettiin jakaa epätäsmällisin perustein, eikä asuntojen pinta-alaa ollut yleensä suhteutettu osakkeiden lukumäärään. Asuntoyhtiön perustajilla oli mahdollisuus käyttää säännösten aukkoja omaksi hyväkseen. Lisäksi osakkeenomistajan hallintaoikeus oli riittämättömästi turvattu.

Säännösremontin tarvetta kiirehti se, että yhtiömuotoinen asuntorakentaminen oli ottanut pääroolin kaupungeissa. Valtiovalta halusi vankistaa taloyh66

Pienistä pääomista syntyy talo

Arkkitehti Heikki Tiitolan suunnittelema hirsirakenteinen, 138 metriä pitkä Tampereen vuokralaisyhdistyksen Asunto-oy Oma Koti eli ”Kilometritalo” valmistui Tampereelle vuonna 1923. Peruskorjatussa yhtiössä on nykyisin 41 asuntoa.

(Kuva: Vapriikin kuva-arkisto)

tiöiden säännöspohjaa senkin takia, että tuotannon laajamittaisen lisäämisen ja asunto-olojen kohentamisen ei nähty olevan mahdollista ilman yksityisten aloitteellisuutta ja pääomia.

Asunto-osakeyhtiölaki tuotiin eduskuntaan ja saatiin vahvistetuksi porvarillisten enemmistöhallitusten, Tulenheimon ja Kallion toisen ministeristön, kausilla 1925–1926. Poliittisia kiistoja uuteen lakiin ei näytä liittyneen, vaan se katsottiin laajasti tarpeen sanelemaksi. Eduskunnan suuressa salissa kansanedustajat eivät käyttäneet laista yhtään puheenvuoroa.

Laki oli suppea. Siinä oli vain 27 pykälää. Osakeyhtiölaki säilyi asunto-osakeyhtiöitä koskevana yleislakina, joten erityislakiin otettiin ne säännökset, joita asunto-osakeyhtiöiden erityisluonne vaati. Asunto-osakeyhtiö sai laissa määritelmän. Yhtiöjärjestyksen sisällöstä annettiin luettelo ja huoneistojen hallinta-

Pienistä pääomista syntyy talo

67

oikeudesta säädettiin. Laki antoi säännökset muun muassa yhtiön pakkotoimista, äänivallan käytöstä ja yksimielisyysvaatimuksesta määrätyissä tilanteissa sekä kunnossapitovastuun jaosta yhtiön ja osakkaan kesken.

Asunto-osakeyhtiötä tuli lain mukaan määrittelemään se, että huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta enin osa on varattu osakkeenomistajille asuntohuoneistoksi. Lisäksi määrättiin, että ”yhtiön jokainen osake, yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa, tuottaa oikeuden hallita määrättyä rakennuksessa olevaa asunto- tai liikehuoneistoa”.

Yhtiöjärjestyksen sisältöön tärkeä täydennys oli se, että yhtiövastikkeen laskennan peruste oli mainittava. Äänivaltaa yhtiökokouksessa rajoitettiin siten, että yksi henkilö sai käyttää korkeintaan viidettä osaa kokouksen yhteenlasketusta äänimäärästä. Korkein oikeus, joka ajan tavan mukaan antoi lausunnan hallituksen lakiesityksestä, esitti tässä kohdin joustavuutta: yhtiöjärjestyksessä voitaisiin äänileikkurista määrätä toisinkin. Tämä maininta tuli lopulliseen lakitekstiin.

Osakkeen hallintaoikeutta koskeviin yhtiöjärjestyksen muutoksiin laki vaati osakkaiden yksimielistä päätöstä, samoin mahdolliseen yhtiön purkamiseen.

Korkeimman oikeuden huomautuksesta purkamista koskevaan pykälään tuli kuitenkin lisäys, jonka mukaan, ”ellei yhtiön toimintaa voida jatkaa tuottamatta osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa”, yhtiökokous voi päättää omaisuuden myymisestä tai yhtiön purkamisesta kolmen neljäsosan enemmistöllä kaikkien osakkaiden äänimäärästä.

Lakiehdotuksen käsittelyvaiheessa korostettiin parissakin yhteydessä sitä, että yhtiö on rakennuksen varsinainen omistaja ja osakkailla on hallintaoikeus huoneistoihinsa. Näin esimerkiksi lakiin tuli täsmennys, jonka mukaan huoneiston muutostöiden mahdollisesti tarvitsemaa viranomaislupaa on yhtiön anottava, ei osakkeenomistajan.

Osakkeenomistajalle laki antoi oikeuden ilman yhtiön lupaa luovuttaa huoneisto toisen käytettäväksi. Asunnon vuokraaminen oli siis sallittua. Korkeimman oikeuden neuvosta tähän tuli kuitenkin mahdollisuus poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Asukaskunnan valikoiminen oli näin periaatteessa mahdollista.

Osakkeiden jälleenmyynnissä samantapainen valikointi perustui osakeyhtiölakiin, jossa oli säännöt osakkeiden lunastuksesta.

Ylläpidossa pääsäännöksi tuli, että huoneiston sisäkorjaukset kuuluivat osakkeenomistajan vastuulle lukuun ottamatta rakenteista johtuvia sisäpuolisia vikoja sekä lämpö-, kaasu-, vesi- ja viemärijohtoja. Tulisijatkin kuuluivat alkuperäisessä tekstissä yhtiön korjauslistaan, mutta eduskunnan laki- ja talousvaliokunta totesi tulisijojen kunnossapitotarpeen riippuvan niin paljon niiden käytöstä ja hoidosta, että ne pitäisi jättää osakkeenomistajan vastuulle. Niin tehtiinkin.

Jos kohta lailla haettiin lisää suojaa osakkaan hallintaoikeudelle, tahdottiin toisaalta antaa yhtiöllekin vahvat keinot vastikkeita laiminlyövää tai pahanta68

Pienistä pääomista syntyy talo

paista elämää viettävää osakasta vastaan. Keino oli huoneiston hallintaanotto enintään kolmeksi vuodeksi. Vuokraamalla hallintaan otettua huoneistoa yhtiön oli määrä kuitata rästiin jääneet vastike- ja muut saatavansa. Korkein oikeus täydensi keinovalikoimaa yhtiön oikeudella pidättää huoneistoissa olevaa osakkeenomistajan irtaimistoa. Malli otettiin vuokrasuhteista, joissa vuokraisännällä oli samanlainen oikeus vuokralaisen tavaraan.

Laki asunto-osakeyhtiöistä vahvistettiin presidentin esittelyssä helmikuussa 1926, ja se määrättiin tulevaksi voimaan miltei saman tien eli maaliskuun alusta.

Pääosa uuden lain pykälistä tuli sellaisinaan sovellettaviksi vanhoissa yhtiöissä, jotka täyttivät asunto-osakeyhtiön perustunnusmerkit. Yhtiöt myös muuttivat yhtiöjärjestyksiään omin toimin uuden lain mukaisiksi. Lisäksi monet yksityisomistuksessa olleet talot vaihtoivat hallintamuotonsa asunto-osakeyhtiöksi, kun sille nyt oli olemassa lailliset puitteet. Osakeyhtiönä toimimisesta oli hyötyä lainansaannissa, ja se auttoi myös suunnittelemaan verotusta.

Suppeutensa takia vuoden 1926 laki jätti monia kysymyksiä oikeuskäytännön varaan, mutta sellaisenaan se osoittautui pitkäikäiseksi. Voi sanoa, että kestävä laki antoi vakautta ja ennustettavuutta asunto-osakeyhtiöiden toiminnalle. Uusi asunto-osakeyhtiölaki saatiin vasta 1990-luvun alussa monen yrityksen jälkeen.

Eniten vanhaan lakiin oli matkan varrella kaivattu turvaavia säännöksiä osakkeen ostajan asemasta, kun tämä osti asunnon rakenteilla olevasta talosta.

” P E TO L L I N E N J A K O H TA L O K A S H A R H A K Ä S I T Y S” 1920-luvun puolivälissä asuntorakentaminen oli päässyt irti sodan aiheuttamasta pitkästä lamaantumisesta. Nousu jatkui rakennusmarkkinoiden ylikuumentumiseen saakka. Tuotannon huippu ja samalla käänne osui vuoteen 1928.

Helsingissä rakentamisen vauhdittuminen oli kaikkein ripeintä. Kaupungissa valmistui vuonna 1924 kaikkiaan 1 400 asuntoa, ja vuonna 1928 oli noustu 5 000 asuntoon. Maaseutukaupungeissa, joiksi ajan tavan mukaan luettiin kaikki muut kaupungit kuin pääkaupunki, samoina vuosina valmistuneiden asuntojen määrät olivat 1 900 ja 4 600. Maaseutukaupungeissa omakotirakentajat vastasivat 1920-luvun alkupuolella liki kolmanneksesta asuntotuotantoa.

Helsingissä omakotitalojen osuus oli paljon pienempi: useimpina vuosina 1920-luvulla vain prosentin tai parin suuruinen.

Tuotannon jyrkkään kasvuun oli useita yhtaikaa vaikuttaneita syitä. Väitöskirjatyössään asuntotuotannon vaihteluista Mikko Tamminen esittää, että yleinen taloudellinen noususuhdanne antoi suuntaa rakentamisellekin. Suomen kansantuote kasvoi vuosina 1922–1928 keskimäärin peräti 6,1 prosenttia vuodessa.

Kaupunkiväestön reaalitulot perhekuntaa kohti kohosivat 27 prosenttia vuodesta 1923 vuoteen 1928.

Pienistä pääomista syntyy talo

69

70

Pienistä pääomista syntyy talo

Pitkä pysähdys asuntotuotannossa oli aiheuttanut asuntopulaa, joka aikojen parannuttua purkautui kovana kysyntänä. Vuokrasäännöstelyn loppuminen kesällä 1924 johti vuokrien tuntuvaan ja vuosia jatkuneeseen nousuun. Se paransi asuntorakentamisen kannattavuusnäkymiä. Rakentaminen kävi mahdolliseksi myös sen takia, että rahoitusolot kevenivät. Lainaa sai, ja Suomen Asuntohypoteekkipankin tulo markkinoille vuonna 1927 antoi tuotannolle vielä lisäsysäyksen.

Mikko Tammisen mukaan asuntomarkkinoilla vallitsi sotaan liittyneen laman jälkeen erikoinen mentaliteetti, jota hän luonnehti positiivisen luottamuksen tilaksi. Syntyi ”petollinen ja kohtalokas harhakäsitys”, että asuntojen hintojen nousu voisi jatkua loputtomiin. Tähän vaikutti se, että omaisuusarvot sopeutuivat inflaation kymmenkertaistamaan hintatasoon hitaasti. Kun hinnannousu alkoi näyttää tasaisen varmalta, oltiin asuntokiinteistöistä ja -osakkeista valmiita maksamaan korkeampia hintoja kuin mitä rationaaliset kannattavuuslaskelmat olisivat edellyttäneet. Spekulaatiojaksoon kuului, että uuden talon osakkeista säännönmukaisesti saatiin parempi hinta kuin mitä niistä oli yhtiötä perustettaessa maksettu.

Osakeyhtiömuoto, jota uusi asunto-osakeyhtiölaki vahvisti, oli omiaan vauhdittamaan asuntorakentamista mutta myös lisäämään keinottelua. Kaupungeissa ei asuinkerrostaloja muussa muodossa oikeastaan enää rakennettukaan.

1920-luvun alkupuolella asuntoyhtiö oli vielä useimmiten asunnontarvitsijoiden oman avun organisaatio, mutta loppupäässä rakennuttamisen aloite siirtyi ulkopuolisiin käsiin. Asialla oli ammattirakentajia mutta myös aivan muilta aloilta tulleita liikemiehiä, jotka haistoivat hyvät ansaintamahdollisuudet.

Rakennusluottoa tarjosivat myös yksityiset henkilöt, jotka näkivät alan tuottoisuuden. Yksityisten kiinnelainojen korot olivat rahalaitoslainoja korkeammat.

Asunto-osakeyhtiömuoto teki mahdolliseksi myös suhteellisen pienten pääomien omistajien päästä mukaan voitontavoitteluun asunnolla. Tällä tavoin kiinteistömarkkinoiden ala ja keinottelumahdollisuudet laajenivat, Tamminen kirjoittaa. Myös varsinaiset asunnontarvitsijat oppivat pitämään silmällä asuntoosakkeidensa myöhempiä myyntimahdollisuuksia.

Vaikka asunto-osakeyhtiöt valtasivat alaa, ei omistusasuminen kuitenkaan yleistynyt samassa suhteessa, sillä suuri osa asunnoista rakennettiin vuokraamista varten.

A S U N TO - O S U U S K U N TA P U TO S I K Y Y D I S TÄ Huoneistojen sisäkorjaukset tulivat vuoden 1926 asuntoosakeyhtiölaissa osakkaiden vastuulle. (Kuva: Työväenmuseo Werstaan kuvakokoelmat)

Asunto-osakeyhtiöiden lukumäärä oli 1920-luvun lopussa noussut 1 100:aan.

Pelkästään vuosina 1926–1928 yhtiöitä oli merkitty kaupparekisteriin pitkälle toistasataa kunakin vuonna. Uudisrakentamisen lisäksi osakeyhtiömuoto oli otettu käyttöön suuressa joukossa vanhoja vuokrataloja, jotka vuokrien vapau-

Pienistä pääomista syntyy talo

71

duttua säännöstelystä olivat hakeneet verotuksellisesti edullisempaa asemaa.

Asunto-osakeyhtiö oli tehnyt lopullisen läpimurron hallintamuotona. Siitä tuli pysyvä ja omintakeinen osa suomalaisten asumista.

Monissa muissa maissa osuuskunta on ollut keskeisessä osassa asuntokysymystä ratkaistaessa. Näin oli muissa pohjoismaissa ja muun muassa Saksassa.

Suomessa asunto-osuuskuntia oli syntynyt yhtä aikaa ensimmäisten työväenasuntoyhtiöiden kanssa, mutta 1920-luvun päättyessä niiden luku ei ollut noussut kuin 84:ään.

Miksi Suomi kulki eri tietä kuin esimerkiksi Ruotsi? Syytä voi etsiä yhteiskunnan taloudellisista kehityseroista: Ruotsi oli vuosisadan vaihteen tienoilla pari-kolmekymmentä vuotta edellä Suomea. Viimeisenä rauhanvuotena 1913 Ruotsin kansantuote asukasta kohti oli Suomeen verraten yli kaksinkertainen.

Periaatteellinen ero osakeyhtiön ja osuuskunnan välillä kulkee siinä, että osakeyhtiö edustaa kollektiivista pääomaa ja osuuskunta kollektiivista luottoa.

Tosin käytännössä näin ääripuhtaita tapauksia ei juuri ole, sillä osakeyhtiötkin tarvitsevat lainaa ja osuuskunnat omaa pääomaa.

Suomessa luotto-olot olivat tiukat ja kiinteistöluototus kehittyi hitaasti. Tämä teki omarahoitusosuuksista korkeita ja laina-ajoista lyhyitä. Osuustoiminnalle ominainen suhteellisen pieni jäsenten pääomapanostus ei sopinut näihin luotto-oloihin, kun taas yhtiömuoto oli omiaan helpottamaan asuntotuotannon rahoitusta. Vielä ennen ensimmäistä maailmansotaa osakkailta kerättävä pääoma ylitti harvoin viidennestä rakennuskustannuksista. 1920-luvun edetessä osuus nousi jopa 40 prosenttiin, mihin osakkaat säästöjensä lisäksi tarvitsivat henkilökohtaista lainaa rahalaitoksista. Tätä rahoitusosuuden saantia helpotti se, että osakekirjat kelpasivat lainan välilliseksi pantiksi.

Asuntoreformiyhdistys teetti Kaarlo J. Kallialalla vuonna 1917 selvityksen muiden maiden asunto-osuuskunnista. Selvityksessä todettiin näiden maiden lainsäädännön kehittyneisyys Suomeen verrattuna. Lisäksi osuuskunnan jäsenten omarahoitusosuus oli muissa tutkituissa maissa usein jäänyt alle kymmenen prosentin.

Saksassa, Tanskassa ja Ruotsissa asuntotuotantoa rahoitettiin työeläkerahastoista. Suomessa sosiaalivakuutus viivästyi, mikä välillisesti haittasi asuntoolojen kehittämistä. Suomessa myös työväenliikkeen asema oli heikompi kuin Ruotsissa, missä asunto-osuuskuntaliike nivoutui ammatilliseen ja poliittiseen työväenliikkeeseen.

Osuuskuntamuotoon liittyi yleishyödyllisyys, ja muualla yhteiskunta oli mukana asunto-osuuskuntahankkeita rahoittamassa. Suomessa valtion ja kuntien taloudellinen tuki asuntorakentamiselle pysyi kuitenkin pienenä ja pätkittäisenä toisen maailmansodan jälkeiseen aikaan saakka. Tämä antoi etusijan täysin yksityiselle toimeliaisuudelle asunto-osakeyhtiöiden perustamisessa.

Suomessa vuosisadan alun harvoista asunto-osuuskunnista useimpien kotikau74

Pienistä pääomista syntyy talo

Edellisellä aukeamalla: Asunto-osakeyhtiö Mannerheimintie 44:n rakentajat kokoontuivat yhteiskuvaan vuonna 1922.

Mies etualalla istuu keskuslämmitysradiaattorien päällä, mikä kertoo asumismukavuuksien yleistymisestä. (Kuva: Eric Sundström, Helsingin kaupunginmuseo)

Helsingin Käpylää 1920-luvun lopussa. Etualalla vuonna 1920 perustetun Asunto-osuuskunta Kävyn rakennuksia.

Käpyyn kuului kaikkiaan 36 kaksikerroksista kahden perheen taloa. Alueelle perustettiin samana vuonna myös Asunto-osuuskunta Käpylä, johon kuului 29 asuntoa. Molemmat osuuskunnat ovat yhä toiminnassa. (Kuva: Helsingin kaupunginmuseo)

punki oli Viipuri. 1920-luvulla tunnetuimmat uudet asunto-osuuskunnat nousivat Helsingin Puu-Käpylään ja Vallilaan.

Lainsäädäntökin tuki Suomessa nimenomaan asunto-osakeyhtiön vakiintumista. Osakeyhtiöasetus oli ollut voimassa vuodesta 1864 lähtien, ja ajanmukainen osakeyhtiölaki saatiin vuonna 1895. Osuuskuntalaki säädettiin Suomessa vuonna 1901. Osuuskuntalaissa kyllä mainittiin asunto-osuuskuntienkin mahdollisuus, mutta niitä koskevaa erityislakia ei koskaan tullut. Laki asuntoosakeyhtiöistä sen sijaan astui voimaan vuonna 1926, mikä vahvisti yhtiö-

Pienistä pääomista syntyy talo

75

Tampereen ensimmäinen puolikunnallinen talo oli Martti Välikankaan suunnittelema As Oy Tammerkontu.

Yhtiö valmistui kahdessa osassa, ensin kohosi kuvassa näkyvä Pyynikintori 6 vuonna 1929 ja sen viereen muutamaa vuotta myöhemmin Pyynikintori 4. (Kuva: Hannu Rantakallio, Vapriikin kuva-arkisto)

muodon uskottavuutta ja käyttökelpoisuutta sekä asunnontarvitsijoiden että rakennusyritysten silmissä.

P U O L I K U N N A L L I S TA A S U N TO T U OTA N TOA Osakeyhtiömuoto tuli myös Helsingin kaupungin valinnaksi, kun se 1920-luvun puolivälissä päätti ryhtyä vauhdittamaan niin kutsuttua puolikunnallista asuntotuotantoa. Nimitys puolikunnallinen asuntotuotanto ei vielä sinänsä kerro kovin paljon: lähinnä se teki eron täyskunnalliseen asuntotuotantoon, jonka tuloksena syntyi vuokra-asuntoja kaupungin omaan, pysyvään omistukseen.

Puolikunnallisen asunto-osakeyhtiön tavoite oli tuottaa matalan kynnyksen pienasuntoja, jotka ajan myötä siirtyisivät asukkaiden täyteen hallintaan. Puolikunnallinen malli oli alkuun eräänlainen osuuskunnan ja osakeyhtiön välimuoto. Ensimmäinen Helsingin kaupungin puolikunnallinen yhtiö oli vuonna 1924 perustettu rakennusyhtiö N:o 1, joka myöhemmin tuli tunnetuksi Hauho76

Pienistä pääomista syntyy talo

yhtiönä. Vallilaan rakennetun taloparin piirsi arkkitehti Martti Välikangas, joka oli jo aiemmin saanut tunnustusta pienasuntojen suunnittelijana muun muassa Puu-Käpylästä.

Hauho-yhtiön rakennuskustannukset olivat 5,5 miljoonaa markkaa (nykyrahassa noin 1,7 miljoonaa euroa). Lähes kaikki osakkeet merkitsi alkuun kaupunki. Vakuutusyhtiö Kaleva lainoitti hanketta ensimmäistä kiinnitystä vastaan.

Kaupunki välitti yhtiölle valtion kuoletuslainan, minkä lisäksi se myönsi yhtiölle vielä kolmatta kiinnitystä vastaan omaa kuoletuslainaa. Vuokralaisiksi tulleet asukkaat maksoivat sisäänkirjoitusmaksuna 1 000 markkaa huonetta kohti (hieman yli 300 euroa). Maksu oli mahdollista hoitaa vähittäin viidessä vuodessa. Sen jälkeen osakkeet siirtyivät asukkaiden haltuun, ja yhtiöstä tuli muodollisesti normaali asunto-osakeyhtiö.

Lainojen myötä kaupungin taloudelliset vastuut jäivät kuitenkin suuriksi, ja kaupunki piti yhtiötä otteessaan. Kaupungilla oli hallussaan enemmistö yhtiön hallituksessa siihen asti, kunnes lainat oli maksettu.

Helsingin toinen puolikunnallinen yhtiö, korttelinkokoinen Sture, oli sekin Martti Välikankaan suunnittelema. Se sai hoidettua velkansa kaupungille 30 vuoden kuluttua perustamisestaan eli vuonna 1956, ja vasta silloin osakkaat ottivat täyden hallitusvastuun. Kaikkiaan Helsingissä perustettiin puolikunnallisia yhtiötä niin, että vuoteen 1930 mennessä niihin tuli liki 500 asuntoa.

Tampereella otettiin mallia Helsingistä. Kutsuttiinpa sinne arkkitehti Välikangaskin käynnistämään puolikunnallista tuotantoa. Ensimmäinen puolikunnallinen tamperelaisyhtiö, Tammerkontu, perustettiin vuonna 1928, ja se sai kahdessa rakennusvaiheessa aikaan kaksi isoa, vierekkäistä kivitaloa Pyynikintorin laidalle. Tästä puolikunnallinen toiminta jatkui 1930-luvulla ja vielä sodan aikanakin Tammelan kaupunginosassa Lähteenkadun ja Puolimatkankadun (nyk. Itsenäisyydenkatu) varressa. 1950-luvulla puolikunnallisia yhtiöitä perustettiin vielä lisää. Muun muassa Kalevan kaupunginosan komeat tornitalot syntyivät kaupungin aktiivisuuden ja tuen turvin puolikunnallisina yhtiöinä.

Puolikunnallinen asuntotuotanto tarjoaa yhden esimerkin siitä, että osakeyhtiömuoto taipuu hyvin monenlaisiin käyttötarkoituksiin – muun muassa yhteiskunnan tukemaan ja sääntelemään rakentamiseen kuten myöhemmin on saatu nähdä. ▪

Pienistä pääomista syntyy talo

77

”PAKO ASUNTO-OSAKEYHTIÖSTÄ” YLIKUUMENEMINEN JA NOPEA KYLMENEMINEN

Muuttokuormia Helsingin Eteläisellä Hesperiankadulla kesällä 1930.

Kesäkuun ensimmäinen oli kaupunkilaisten perinteinen muuttopäivä.

(Kuva: Rafael Roos, Helsingin kaupunginmuseo)

Suuren, maailmanlaajuisen talouspulan kohtalonhetki löi 24. lokakuuta 1929, jolloin ”mustana torstaina” New Yorkin arvopaperipörssi romahti. Maailmanpulan aallot hyökyivät myös Suomeen, jossa kuitenkin suhdanteet olivat kääntyneet laskuun jo vuotta aiemmin. Nousun taittumisen panivat Suomessa alulle talouden sisäiset tekijät; siihen ei tarvittu pörssiromahdusta.

Suomen suhdanteiden ylikuumeneminen näkyi selvimmin sahateollisuudessa ja rakentamisessa. Sahateollisuuden tuotteet olivat käyneet maailmalla kaupaksi hyvään hintaan. Vientitulot olivat keventäneet rahoitusmarkkinoita.

Metsästä saatuja tuloja siirtyi sujuvasti talonrakennukseen, joka asuntojen määrällä mitaten viettikin huippukauttaan vuosina 1927–1928.

Noususuhdanteessa spekulatiivinen taloudellinen toiminta kasvatti tuontia.

Sitä lisäsi vuoden 1928 heikko sato maataloudessa. Valuuttavaranto supistui jyrkästi, ja rahamarkkinat kiristyivät. Suomen Pankki nosti diskonttokorkoa ja pyrki kaikin keinoin rajoittamaan liikepankkien lainanantoa rakennustuotantoon. Yksittäisen kerrostalon rakentaminen kesti yleensä parisen vuotta. Valmistuneiden asuntojen määrässä talouskriisi tuntui siten kunnolla vasta 1930, jolloin lukema kaupungeissa putosi kolmasosaan vuoden 1928 luvusta.

Suhdannekäännettä seurasi työttömyys. Rakennustyöläiset menettivät työpaikkojaan ensimmäisten joukossa. Monet rakentajat, jotka olivat olleet tekemässä Helsingissä suurimittaista tuotantoa, palasivat kotiseuduilleen. Yleinen työttömyysprosentti heilahti yli viiden, mikä oli silloisissa oloissa korkea luku.

Työttömyyden tuhoisaa merkitystä yksittäisten ihmisten ja myös koko kansantalouden kannalta korosti se, että työttömyysturva oli vielä 1930-luvun alussa olematon. Työttömyyslautakuntien hyvin puutteellisten kortistojen mukaan työttömyys oli ylimmillään kevättalvella 1932. Kortistoissa oli silloin 90 000 kokonaan työtä vailla olevaa.

Työttömyysuhka ja tulotason putoaminen olivat paljolti alasta ja ammatista kiinni. Kansantaloustieteilijä Mikko Tammisen koostaman tilaston mukaan kaupunkiperhekunnan reaalitulot laskivat vuoden 1928 huipusta 12 prosenttia vuoden 1931 pohjalukemaan. Nimellistulot laskivat enemmänkin, mutta hintojen aleneminen pehmensi tulopudotuksen vaikutusta. Reaalitulot saavuttivat ja niukasti ylittivät vuoden 1928 tason vasta vuonna 1935.

Rakennuskustannusten vuosia jatkunut nousu pysähtyi ja kääntyi laskuksi.

Rakennuskustannusindeksi putosi vuoden 1929 huipulta vuoden 1933 pohjaan

Pienistä pääomista syntyy talo

79

Ankara pula-aika koetteli Suomea 1930-luvun alussa. Laman aikaisena hätäaputyönä rakennettiin muun muassa Tampereen kaupungin vedenpuhdistamo vuonna 1930. (Kuva: Veikko Kanninen, Vapriikin kuva-arkisto)

30 prosenttia. Lasku oli jyrkintä Helsingissä, missä spekulatiivinen yrittäminen oli nostanut selvimmin niin tonttien hintoja kuin rakennusalan palkkoja.

Asuntomarkkinoiden vaikeuksien painavin syy oli vuokrien lasku. Ylikuumenemisen vuosina markkinoille oli rakennettu liikaa vuokra-asuntoja, ja nyt ylitarjonta painoi talouden lainalaisuuksien mukaan vuokria alas. Samaan suuntaan vaikutti tietysti se, että vuokralaisten maksukyky heikkeni.

Pahimmassa pinteessä olivat vuosina 1927–1929 valmistuneet kiinteistöt, sillä ne oli tehty korkeimpien rakennuskustannusten aikaan. Vuokratason olisi pitänyt olla sen mukainen. Jos vuokraisäntä piti siitä kiinni, vuokralaiset pyrkivät etsiytymään halvempiin huoneistoihin. Vuoden 1929 huipputasosta vuokrat laskivat vuoteen 1933 mennessä liki kolmanneksella.

Maailmantaloudessa vuoden 1929 pörssiromahdus oli alkumerkki sille, mitä tuleman piti. Etenkin vuodesta 1931 tuli dramaattinen, kun kansainvälisiä luottoja ryhdyttiin Itävallan suurimman pankin kaatumisen jälkeen irti80

Pienistä pääomista syntyy talo

1930-luvun alun lama iski myös asunto-osakeyhtiöihin. Asuntoosakeyhtiön pakkohuutokauppailmoitus julkaistiin Helsingin Sanomissa vuonna 1935.

(Kuva: Helsingin Sanomat/Päivälehden arkisto)

sanomaan. Kriisi levisi Saksaan ja edelleen Britanniaan, joka ei saanut järjestystä luottomarkkinoille. Syksyllä 1931 Englannin pankki joutui lopettamaan seteleiden lunastamisen kullassa. Pian Ruotsikin luopui kultakannasta, ja Suomi seurasi perässä lokakuussa 1931.

Kun valuuttakurssit vakiintuivat, oli Suomen markka devalvoitunut 15 prosenttia puntaan nähden. Se tietysti helpotti lautojen, lankkujen ja vaikkapa voin vientiä, mutta valuuttalainojen houkutuksiin sortuneille yhtiöille, kiinteistöille ja maatiloille se oli myrkkyä.

PA K K O H U U TO K AU P P O J A J A PA K K O H A L L I N TOA 1930-luvun alun suuri lama muodosti vaaranpaikan taloyhtiöille ja asunnon omistajille – oli kyse sitten omassa osakkeessa asuvasta omistajasta tai asunnon sijoitustarkoituksissa omistavasta vuokranantajasta. Omistaja-asukkaat kärsivät 1920-luvun lopun korkeiden rakennuskustannusten aiheuttamista suurista henkilökohtaisista ja taloyhtiökohtaisista lainoista, jotka pahimmassa tapauksessa oli otettu vieraaseen valuuttaan sidottuna. Vuokranantajia rasitti myös vuokratason yleinen lasku.

Asunto-osakeyhtiöihin sijoitettu pääoma eli rakennuskustannukset olivat nousseet vuosi vuodelta 1920-luvulla. Pääosa rahoituksesta oli lainaa, jopa niin,

Pienistä pääomista syntyy talo

81

että Helsingissä kriittisinä vuosina 1920-luvun lopulla rakennetuista yhtiöistä vain joka kymmenes oli sellaisia, joilla lainaa oli alle puolet pääomasta. Noin puolet yhtiöistä oli 50–60-prosenttisesti lainan varassa ja kaksi viidennestä meni siitä vielä yli. Myös yhtiövuokrissa eli yhtiövastikkeissa oli suuria vaihteluja. Neljänneksessä taloista yhtiövuokra oli jopa yli 15 markkaa neliöltä (nykyrahassa noin 5,5 euroa). Lainanhoitokulut olivat suurin tekijä yhtiövuokrien vaihtelussa.

Yli 80 prosenttia maailmansodan jälkeen rakennetuista asunnoista oli pienhuoneistoja. Silloin kun kyse oli omasta osakkeesta, ei niiden omistajissa juurikaan voinut ajatella olevan vaurasta väkeä. Yhtiövuokran lisäksi osakehuoneiston omistaja-asukkaalla olikin useimmiten vielä henkilökohtaista lainaa rasituksenaan.

Kadehdittava ei ollut myöskään vuokranantajan osa. Virallisen vuokratilaston mukaan vuokrataso oli Helsingissä tullut alas vuoden 1929 huipusta vuoteen 1933 mennessä kolmisenkymmentä prosenttia ja muissa suurissa kaupungeissa hiukan vähemmän. Vielä jyrkemmästä pudotuksesta kertoivat Suomen Asuntokiinteistöliiton keräämät tiedot kesäkuussa 1933 alkaneelle vuokrakaudelle tehdyistä alimmista tarjouksista. Ne koskivat uudenaikaisia, kaikin mukavuuksin varustettua asuntoja. Niiden kohdalla vuokranantajat olivat pudottaneet vuokrapyyntöjään suurissa ja keskisuurissa asunnoissa noin puoleen vuoden 1929 tasosta. Pienasunnoissa lasku oli 40–45 prosenttia. Turussa uusien asuntojen vuokranlasku oli vielä suurempi, koska siellä asuntojen liikatuotantoa oli ollut runsaimmin.

Sitä mukaa kun työttömyys kasvoi ja vuokratulot vajosivat, nousi kaupunkikiinteistöjen pakkohuutokauppojen määrä jyrkästi. Ulosotoista tai vararikoista johtuvat kiinteistöjen pakkohuutokaupat yleistyivät niin, että vuonna 1933 määrä oli 25-kertainen verrattuna lamaa edeltäneeseen tasoon.

Kiinteistölama ei koskenut pelkästään kaupunkitaloja. Ylivelkaantuneiden maatilojen kohtalo oli karu, ja pulan vaikutukset maaseudulla laajoja ja syvällekäyviä. Vasaran alle joutui 15 000 maatilaa. Se synnytti voimakasta yhteiskunnallista levottomuutta, muun muassa ”pulamiesten” liikkeen Pohjanmaalla.

Valtion tuella perustettiin uusia hypoteekkiyhdistyksiä, jotka myönsivät viljelijöille pitkäaikaisia lainoja. Tärkeä valtion instrumentti oli Oy Maakiinteistöpankki, joka pelasti velkaisia tiloja pakkohuutokaupalta ottamalla ne haltuunsa ja myymällä ne takaisin velallisen saatua asiansa kuntoon.

Kaupungeissa asunto-osakeyhtiöitä oli syntynyt 1920-luvulla paljon, ja moni pieni- ja keskituloinen oli löytänyt niistä asumiselleen ratkaisun. Pahasti velkaantuneissa taloyhtiöissä osakkaiden sijoitukset joutuivat kuitenkin vaakalaudalle. Taloyhtiön vararikossa ne voitiin menettää kokonaan.

Asunto-osakeyhtiöiden asema oli sosiaalisesti ja poliittisesti tulenarka, mikä osaltaan lisäsi ruutia yhteiskunnallisiin jännitteisiin. Niinpä valtioneuvosto 82

Pienistä pääomista syntyy talo

asetti keväällä 1933 komitean suunnittelemaan velkaantuneiden asuntoyhtiöiden auttamista. Komitean puheenjohtajaksi tuli Asuntohypoteekkipankin toimitusjohtaja Arvo Linturi. Linturin komitean mietinnöstä on seuraavassa pitkähkö lainaus, joka kuvaa mekanismin, jolla ”pako asunto-osakeyhtiöistä” toimi: ”Asunto-osakeyhtiölaki sellaisissa tapauksissa, joissa osakas ei suorita yhtiövuokraansa (vastikettaan), ei anna yhtiölle muuta keinoa kuin ottaa huoneisto yhtiön hoitoon ja koettaa saada siitä tuloa vuokraamalla se sivullisille. Mutta kun käypä vuokra on yhtiövuokraa alempi, tuottaa tällainen vuokraaminen, jos se aina edes onnistuu, tappiota, joten yhtiön on korotettava jälelläolevien osakkaiden vuokraa saadakseen tulot peittämään talon menot. Yhtiö saattanee kestää jonkin huoneiston kohdalla tällaisen tappion, mutta jos tappioita tulee runsaammin nousee jälelläolevien uskollisten osakkaiden vuokra suhteettomiin. Tällöin ei yhtiöllä ole muuta neuvoa kuin jättää viimeisten kiinnitysten korot maksamatta. Mutta kun niin pitkälle on jouduttu ja yhtiön osakkaat tietävät vuosittain kasaantuvan korkorästejä, jotka yhä lisäävät yhtiön velkoja, ei ole mahdollista saada jälelläolevia osakkaitakaan pysymään huoneistoissaan, jollei yhtiövuokraa voida laskea käypien vuokrien tasalle tai rästiin jääviä korkoja saada anteeksi.”

Monet taloyhtiöt joutuivatkin 1930-luvun alussa neuvottelemaan rahoittajiensa kanssa järjestelyistä vararikon välttämiseksi. ”Pako asunto-osakeyhtiöstä” oli totta esimerkiksi helsinkiläisessä 1920-lopulla valmistuneessa Sammatti-yhtiössä. Se oli kaupungin perustama ”puolikunnallinen” iso yhtiö, jota kaupunki yritti auttaa asukkaiden kohdatessa maksuvaikeuksia. Kaiken päälle tulivat Helsingin Työväen Säästöpankin talousongelmat, joiden takia pankki irtisanoi yhtiölle myöntämänsä lainat. Vuoden 1933 aikana peräti 89 asukasta sanoi itsensä irti Sammatista, ja vielä vuonna 1936 yhtiön hallussa oli 38 huoneistoa.

Pikavauhtia valmistellussa mietinnössä Linturin komitea esitti asunto-osakeyhtiöille eräänlaista yrityssaneerauslakia, ”lakia maksuvaikeuksissa olevain asunto-osakeyhtiöiden asettamisesta eräissä tapauksissa pakkohallinnon alaiseksi”. Lain tarkoitus oli antaa yhtiölle ja sen osakkaille suojaa velkojia vastaan ja samalla varjella velkojista niitä, joilla oli huonoimmat kiinnitykset.

Vaikka suunnitelma ei toteutunut, se oli poikkeuksellisuudessaan mielenkiintoinen. Pakkohallinto olisi voinut koskea asunto-osakeyhtiöitä, jotka oli perustettu vuosina 1924–1931, jolloin rakennuskustannukset olivat kaikkein korkeimmat. Suojelun kohteiksi olisi otettu vain sellaisia yhtiöitä, joissa enemmistö huoneistoista oli osakkeenomistajien käytössä.

Määrittely rajasi pois sellaisen spekulatiivisen asuntotuotannon, jossa osakkeiden enemmistö oli jäänyt rakennuttajan tai liikemiesten käsiin. ”Tähän asti kumoon menneet asunto-osakeyhtiöt ovat etupäässä olleet tällaisia keinottelun pohjalta syntyneitä taloja”, komitea totesi. Pakkohallintoa olisi maistraatilta

Pienistä pääomista syntyy talo

83

Väinö Kunnas kuvasi kaupungistumista ja puutalojen väistymistä kivitalojen tieltä teoksessaan Kaupunki tulee (1927). (Kansallisgalleria/Ateneumin taidemuseo. Kuva: Pirje Mykkänen, Kansallisgalleria)

voinut hakea taloyhtiö itse tai sen velkojat. Hakemuksesta olisi heti seurannut, että yhtiötä ei olisi voinut hakea konkurssiin tai vaatia sen omaisuutta ulosmitattavaksi.

Suunnitelmassa yhtiölle olisi määrätty toimitsija, joka olisi ottanut hoitoonsa hallituksen ja isännöitsijän tehtävät. Hänen olisi tullut esittää yhtiön hallitukselle ja velkojien kokoukselle niin suurta yhtiövuokraa eli vastiketta, että yhtiön talous olisi saatu palautettua terveelle pohjalle. Mittatikkuna tässä olisi ollut paikkakunnalla vastaavista vuokra-asunnoista perittävä vuokrataso. Toimitsija olisi maksanut talon verot, palovakuutukset ja välttämättömät korjaukset, mutta muutoin olisi ollut pidättyväinen maksuissa. Kiinnitettyjen velkojen korkoja etuoikeusjärjestyksessä olisi voitu hoitaa, jos talon tuotto olisi siihen riittänyt.

84

Pienistä pääomista syntyy talo

Linturin komitea esitti pakkolain olevan voimassa vuoden 1936 loppuun saakka. Jatkomahdollisuuteenkin varauduttiin, jos taloudelliset olot eivät odotetulla tavalla kohenisi.

Valtioneuvostolta saamaansa toimeksiantoa myötäillen komitea korosti asunto-osakeyhtiöiden pelastamisen sosiaalista merkitystä. Yhteiskunnalla oli intressi suojella asunto-osakkeen hankkineita ”vaikealta ja kauan tuntuvalta iskulta”, jota pääomien tuhoutuminen merkitsisi: ”Työmies, jolla on oma asunto, on paljon turvatummassa asemassa sairauden tai työttömyyden sattuessa kuin hänen toverinsa, joka ei muuta omista kuin kättensä työvoiman, ja luonnollisesti henkilö, joka omistaa jotakin, suhtautuu yhteiskuntaankin harkitummin kuin sellainen, jolla ei ole mitään menetettävää.”

Velkaiset mutta vielä elinkelpoiset asuntoyhtiöt tarvitsivat komitean mukaan pakkolain suojaa, koska ”kiinnityksenhaltijain joukossa saattaa olla aina joku sellainen pääomanomistaja, joka haluaa nähdessään ajan paranevan ottaa talon itselleen kiinnityksistä”.

Komitean mukaan osakkeenomistajien varjeltumisen lisäksi ehdotetulla menettelyllä saavutettaisiin toinenkin tulos: ”Pelastetaan nimittäin ne toissijaista kiinnitysvakuutta vastaan asunto-osakeyhtiöiden taloihin tehdyt pääomasijoitukset, jotka nykyisen vuokratason pohjalta talon asemaa arvioitaessa näyttävät menetetyiltä.” Liikepankit, säästöpankit, vakuutuslaitokset ja yksityiset rahoittajat olivat vaarassa kärsiä huomattavia luottotappioita.

Lakiesitys jäi lopulta varotoimeksi, sillä aikojen parantuessa pahimmat uhat asunto-osakeyhtiöiden päältä väistyivät eikä pakkohallintoa enää nähty tarpeelliseksi. Pakkohuutokauppojen osalta tilanne helpottui vuonna 1935. Antti Kuusterä toteaa Suomen Asuntohypoteekkipankin historiassa, että pakkohuutokaupat osoittavat asuntomarkkinoiden laman jatkuneen selvästi pidempään kuin mitä laskukausi Suomen taloudessa yleisesti ottaen kesti.

A S U N TO - O S A K E Y H T I Ö I D E N H O R J U VA M A I N E Paremmat ajat kansantaloudessa olivat kuitenkin jo käsillä. Vuosina 1934–1937 Suomessa vallitsi korkeasuhdanne. Tosin yleinen suhdannekäänne saavutti rakennustoiminnan ja kiinteistöalan hitaasti. Kun Helsingissä oli vuonna 1928 valmistunut lähes 5 000 asuntoa, oli määrä kahta vuotta myöhemmin enää 800. Sitten seurasi spekulatiivinen piikki, joka nosti vuoden 1932 tuotantomäärän 1 900 asuntoon, mistä pudottiin taas seuraavina kahtena vuonna alle puoleen. Pysyvämpi uusi nousu valmistuneissa asunnoissa saavutettiin vasta vuonna 1935, jolloin Helsinkiin syntyi taas 1 900 uutta huoneistoa. Enimmillään määrä kasvoi vuonna 1938 yli 4 000 asuntoon.

Helsingin tuotanto oli osapuilleen puolet kaikkien muiden kaupunkien uusien asuntojen määrästä. Maaseutukaupungeissa käänteet osuivat samoihin

Pienistä pääomista syntyy talo

85

Arkkitehtuuripiirustus vuoden 1940 olympialaisia varten suunnitelluista Käpylän Olympiakylän rakennuksista. (Kuva: Atlantic-Photo, Helsingin kaupunginmuseo)

ajankohtiin, mutta olivat loivemmat kuin pääkaupungissa. Mikko Tammisen mukaan 1930-luvun puolivälissä alkanutta rakentamiskautta on yleensä pidetty ”terveenä ja vastakohtana edellisen vuosikymmenen rakentamiskiihkolle”. ”Sellaisia kiihokkeita kuin edellisellä vuosikymmenellä ei enää ollut vaikuttamassa, koska kiinteistönarvojen lopullinen sopeutuminen muuttuneeseen rahanarvoon oli jo ehtinyt tapahtua.”

86

Pienistä pääomista syntyy talo

Rakennustoiminnan elpymistä auttoi halpa raha. Suomen Pankin diskonttokorko laski vuoden 1934 lopulla neljään prosenttiin, alimmilleen sitten vuoden 1896. Laman takia pankkien antolainaus oli ollut vuosia varovaista, joten sijoitettavia pääomia oli alkanut kasautua. Jonkinlaisen rokotuksen rakennussuhdanteiden ylikuumenemista vastaan pankit olivat lamakaudesta saaneet. Yhden ison aukon rahoittajakenttään pulavuodet jättivät: suurin toivein perustettu ja komeasti aloittanut Suomen Asuntohypoteekkipankki ei enää toipunut. Se painiskeli valuuttamääräisten obligaatiolainojensa kanssa, kirjasi tappioita ja typisti antolainauksensa vähiin.

Oletettavasti pulakauden kokemukset tekivät myös asunnonhankkijoista entistä varovaisempia: oma osake ei välttämättä merkinnytkään taloudellisen aseman varmaa nousua. Asunto-osakeyhtiö oli hyvistä lupauksistaan huolimatta alkanut monen mielestä merkitä keinottelua ja epävarmuutta.

Ankaraa kritiikkiä ilmeni muun muassa asuntoreformistien piirissä. He lähtökohtaisesti toivoivat yleishyödyllistä asuntopolitiikkaa, jossa voitontavoittelu ei olisi päällimmäisenä. Tähän suuntaan oli asuntorakentamista viety Suomessa vain pätkittäin. Pääasiassa rakentaminen oli kaupallista, spekulatiivista kuten tuolloin sanottiin, ja jopa suoranaista keinottelua.

Asuntoreformiyhdistyksen puheenjohtajan, maisteri Yrjö Harvian aloite ja toiminta johtivat Helsingin asuntokeskuskunta Hakan perustamiseen. Valmistelevia kokouksia pidettiin vuodesta 1936 alkaen, ja varsinainen perustamispäätös tehtiin syyskuussa 1938.

Harvia oli kunnallismies. Hän oli edistyspuoluelainen, mutta haki hankkeelle taloudellisia hartioita kuluttajaosuustoiminnasta, sen edistysmielisestä haarasta, jota Helsingissä edusti vahvasti Osuusliike Elanto ja sen sosiaalidemokraattinen toimitusjohtaja Väinö Tanner.

Laajassa muistiossa, jossa perusteltiin uuden organisaation pystyttämistä, Harvia totesi vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain herättäneen alkuun paljon toiveita. Asuntoyhtiömallin suosio oli kuitenkin Harvian silmissä mennyttä ja järjestelmä oli rappeutunut. ”Siitä, että asuntoyhtiömuoto muodostui spekulatiivisen rakennusyritteliäisyyden toimintamuodoksi, oli huomattavalta osalta seurauksena se liikatuotanto asuntomarkkinoilla, mikä pulavuosina oli todettavissa, ja sittemmin lukuisat romahdukset, mitkä tällä alalla kuten tunnettua, tapahtuivat”, Harvia kirjoitti muistiossa, jonka hän oli osoittanut Elannolle, Keskinäiselle henkivakuutusyhtiö Suomelle, Keskinäiselle henkivakuutusyhtiö Kansalle, Helsingin Työväen Säästöpankille ja Suomen Asuntohypoteekkipankille.

Aloite asuntoyhtiöiden perustamisessa pitäisi palauttaa tavalla tai toisella asunnontarvitsijoille, Harvia vaati. Kun yksityiset yrittäjät olivat yhtiöitä organisoimassa, ”muodostuvat rakennuskustannukset yleensä suuremmiksi, kuin mikä olisi välttämätöntä”. Asunnontarvitsijoiden äänen kuulumattomuus oli

Pienistä pääomista syntyy talo

87

johtanut myös siihen, että ”huoneistot sisustetaan tarpeettoman ylellisesti ja kalliisti”. Kun asuntojen kustannukset ylellisyyksien takia nousivat ”vähennetään toisaalta säästöjen aikaansaamiseksi pinta-alaa”.

Harvia oli havainnut, että liiketoimintansa varmistamiseksi rakennusyritykset olivat kohdistaneet tuotantonsa ”melkein yksinomaan virkamiehistön ja yleensä keskiluokan asuntoihin”. Tämä yksipuolisuus oli johtanut yksipuolisuuteen myös asuntojen sijoittumisessa eri kaupunginosiin. Helsingissä oli rakennettu etenkin Töölöön ja siitä etelään. Rakennusyritysten toimintatapa oli Harvian mukaan suuri syypää myös tuotannon jyrkkiin vaihteluihin, joista koitui häiriöitä työmarkkinoille ja rakennustarpeiden valmistukseen.

Kun yksityinen asuntotuotanto 1920-luvulla paisui, lakkasi Helsingin kaupungin viranomaisten toiminta asunto-osakeyhtiöiden perustamiseksi. Kentältä oli poistunut myös Helsingin Vuokralaisyhdistys, joka aiemmin oli koonnut ja järjestänyt asunnontarvitsijoita yhteistoimintaan. Kun sitten syntyi joku asunnontarvitsijoiden yhteinen hanke, se koski vain heidän senkertaisen asuntotarpeensa tyydyttämistä. Harvian mukaan alalle tarvittiin kuitenkin pysyvää yhteistoimintaa.

Muiden pohjoismaiden pääkaupungeissa asunnontarvitsijoiden yhteistoiminta oli järjestetty yhdistys- ja osuuskuntamuotojen pohjalta. Harvian muistion mukaan osuuskunta sopisi keskusjärjestöksi Suomessakin. Osuuskuntaan voisi tulla kahdenlaisia jäseniä: taloudellisesta panostuksesta vastaavia perustajajäseniä ja yksityisiä asunnontarvitsijoita. ”Keskusjärjestön toimesta aikaansaadun asuintalon hallinta- ja omistusoikeus voidaan luonnollisimmin järjestää asuntoyhtiömuodon pohjalle.” Nämä asuntoyhtiötkin määriteltäisiin yleishyödyllisiksi. Järjestelmässä pääomalle hyväksyttäisiin kuuden prosentin korko.

Harvia uskoi, että viiden miljoonan markan (nykyrahassa noin 1,7 miljoonaa euroa) alkupääomalla voitaisiin tuottaa viisi tai kuusi suurehkoa kivitaloa vuodessa. Niihin sopisi noin kymmenesosa Helsingin tuolloisesta vuotuisesta asuntotuotannosta.

Jotta asuntorakentamisen yleishyödyllisyydestä voitaisiin puhua, sen oli oltava asukkaalle edullisempaa kuin vapaiden markkinoiden tuotanto. Siinä oli jo tehtävää, mutta lisäksi yleishyödyllisyyden nimissä olisi varmistettava, ettei edullista asuntoa käytettäisi keinotteluun.

Harvian mukaan edullisuustavoitteeseen yltäminen edellyttäisi sitä, että rakennuttaja ja rakentaja tyytyisivät kohtuulliseen voittoon, joka olisi mitoitettu takaamaan toiminnan jatkuvuuden. Toinen säästömahdollisuus oli teknisessä osaamisessa ja isoissa rakennuskokonaisuuksissa, joissa saavutettaisiin sarjatuotannon etuja. Näihin keinoihin uuden organisaation tulisi nojata.

Harvian ajatukset kohtasivat myös vastustusta. Asuntohypoteekkipankin Arvo Linturi tuomitsi muistioon sisältyneen suunnitelman, jonka mukaan asukas ei 90

Pienistä pääomista syntyy talo

Edellisellä aukeamalla: Olympiakylän rakentajaksi valittiin Helsingin Asuntokeskuskunta Haka, ja rakennustyöt alkoivat talvella 1939. Koskelantien varressa Käpylässä oli elokuussa 1939 jo useita rakennuksia valmiina. (Kuva: Työväenmuseo Werstaan kuvakokoelmat)

saisi vapaasti myydä asuntoaan. Hänen mielestään olisi sitä paitsi ollut luonnollisempaa etsiä yhteistyötä luotottajien kuin kulutusosuustoiminnan kanssa asunto-osakeyhtiöiden perustamisessa.

Hakan perustamissa asunto-osakeyhtiöissä alkuvaiheen linjaksi omaksuttiin joukko osakkeenomistajien oikeuksien rajoituksia. Ensinnäkin osakkaan piti itse asua asunnossa. Asunnosta luovuttaessa siitä maksettaisiin takaisin alkuperäinen sijoitus. Liiketoimintaa ei voitu laskea kaikkein vähävaraisimpien asunnontarvitsijoiden varaan, mikä heijastui asukasvalintaan. Osakkaalla piti olla kohtuullisesti maksukykyä.

Haka sai tuotannolleen lentävän lähdön, sillä jo kaksi kuukautta perustamisensa jälkeen loppuvuodesta 1938 se solmi suururakan: joukkueiden majoitustilojen rakentamisen olympiaurheilijoille. Helsinki oli näet yllättäen valittu vuoden 1940 kesäkisojen järjestäjäksi. Käpylän Olympiakylän ensimmäiseen vaiheeseen tuli 420 asuntoa. Kuten tiedetään, kisat sitten peruuntuivat toisen maailmansodan takia.

Hakan perustajat ennakoivat yhteiskunnan jossakin vaiheessa aktivoituvan asuntopolitiikassa ja suuntaavan tukea asuntotuotannolle. Uusi organisaatio oli käypäinen tällaisen tuen kanavoimiseen. Vuonna 1939 mietintönsä jättänyt kaupunkien asuntokomitea ehdottikin asumiselle valtion lainoitusta ja erityisiä avustuksia suurperheisille.

Hakan piiri ei ollut ajatuksissaan yksin. Rakennusteollisuuksien Keskusvaltuustossa käsiteltiin tammikuussa 1937 ”yksityisyritteliäisyyden pohjalta maassamme harjoitettavaa asuntotuotantoa yleispoliittisesta näkökulmasta”. Keskustelut johtivat Sosiaalinen Asuntotuotanto Oy -nimisen rakennuttajaorganisaation eli Saton syntyyn talvisodan jälkeen vuonna 1940. Saton osakkaita olivat ensi sijassa rakennusliikkeet, alan teollisuus ja kauppa sekä eräät vakuutuslaitokset. Sato oli vastapaino osuustoiminnalliselle ja vasemmistosävytteiselle Hakalle. Saton ensimmäinen taloyhtiö valmistui Käpylään jatkosodan aikana.

Sekä Hakan että Saton mallien mukaiset asuntorakennuttajat alkoivat pian levitä maaseutukaupunkeihin. Helsingin Haka oli sikäli poikkeuksellinen, että se oli myös rakennusliike. Haka-perheessä samanlainen toimintatapa oli vain Tampereella.

Hakaa ja Satoa rajatummalla toimenkuvalla aloitti ennen talvisotaa myös pari pienempää yritystä, joiden pyrkimys oli antaa ryhtiä asunto-osakeyhtiöiden perustamiseen ja korjata siinä ilmi tulleita epäkohtia. Helmikuussa 1938 perustettiin Suomen Kiinteistöpankin aloitteesta Asuntoemissio Oy, jonka kerrostaloja nousi Helsingin Lauttasaareen. Lokakuussa 1938 – sattumalta vielä samana päivänä kuin Haka perustettiin – syntyi Asunnonhankinta Oy. Sen takana olivat Helsingin asunto-osakeyhtiöiden ja asunnonomistajien yhdistykset, Kaupunkien Palovakuutusyhtiö sekä Suomen Asuntohypoteekkipankki.

Pienistä pääomista syntyy talo

91

TO T E U T U M ATO N L A K I U U D I S T U S Syyskuussa 1938 valtioneuvosto asetti komitean harkitsemaan asunto-osakeyhtiölainsäädännön kehittämistä ja täydentämistä. Komitean puheenjohtajaksi nimitettiin siviilioikeuden professori Ilmari Caselius. Tehtävänä oli 12 vuotta käytössä olleen asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistus.

Valmis mietintö luovutettiin sodan keskellä vuoden 1941 viimeisenä päivänä.

Esityksiin tuli siinä määrin arvostelevia huomautuksia, että koko lakiuudistus jäi sillä erää tekemättä. Poikkeusoloilla saattoi olla oma osuutensa lakimuutoksen raukeamisessa. Joka tapauksessa mietintö tiivisti virallisesti asunto-osakeyhtiölaista saadut kokemukset ja toi esiin järjestelmän kipupisteet. Komitean kuvaus asunto-osakeyhtiötoiminnan luonteen muuttumisesta oli paljolti samaa, mitä Yrjö Harvia oli esittänyt uutta Haka-organisaatiota perustellessaan. Kritiikkikin oli yhtä armotonta.

Komitea totesi, että asunto-osakeyhtiöissä aloite oli lähes tyystin liukunut asunnontarvitsijoilta rakentajille ja muille liikemiehille. ”Asunnontarvitsijat eivät ole omanneet riittävää aloitekykyä eikä tarpeellista kokemusta asunto-osakeyhtiöiden perustamiseen. Yhteistoiminnan aikaansaaminen asunnontarvitsijoiden kesken on niin ikään tuottanut vaikeuksia.”

Yhtiöiden perustajien toiminta oli tähdännyt ”voiton saamiseen ammattinsa harjoittamisesta, joten heidän ansiotarkoituksensa on saattanut olla määräävänä tekijänä yhtiöiden asioita hoidettaessa”. Näitä perustajarakennuttajia kutsuttiin yleisesti jo tuohon aikaan gryndereiksi, vaikka komiteamietinnössä sitä sanaa ei käytetäkään. Mietintö jatkoi: ”Asunnontarvitsijat ovat monessa tapauksessa saaneet vain vaillinaisia ellei vääriä tietoja ja sittemmin havainneet tulleensa tavalla tai toisella harhaanjohdetuiksi tai ottaneensa osakkeita yhtiöstä, jolla ei ole taloudellisia edellytyksiä jatkuvaan toimintaan.”

Komitea kiinnitti huomiota myös siihen, että asuntoyhtiöiden perustaminen oli alkanut siirtyä yksityisyrittäjiltä ”suuremmille yhtymille, jotka harjoittavat toimintaansa joukkotuotantona”. Hakaa tai Satoa ei mietinnössä mainita nimeltä, mutta viittaus niiden toimintatapaan on ilmeinen. ”Joukkotuotannolla” komitea näki voitavan saavuttaa paljon etuja etenkin kustannusten kurissapitämisessä ja laadun parantamisessa, mutta toisaalta grynderitoiminnassa havaitut epäkohdat saattaisivat paisua. Jos isoilla rakennusyhtymillä ei ollut yleishyödyllisiä tarkoitusperiä, ”on tarjona vaara, että ne epäkohdat, joita on havaittu asunto-osakeyhtiöiden perustamisessa, saavat yhä laajemmat mittasuhteet ja käyvät yhä räikeämmiksi”.

Lukuisten pienten muutosten ohella komitealla oli esittää kaksi isoa uudistusta. Toinen koski perustettavasta asuntoyhtiöstä annettavia tietoja ja toinen asunto-osakeyhtiöiden eriyttämistä sen perusteella, olivatko huoneistot tarkoitetut vain osakkeenomistajien omaan asumiseen. Oli nimittäin syntynyt paljon 92

Pienistä pääomista syntyy talo

Torivilinää Turussa kesällä 1938. (Kuva: Aarne Pietinen, Historian kuvakokoelma/ Museovirasto)

”yhden miehen yhtiöitä”, joissa kaikki tai useimmat huoneistot olivat ulkopuolisille vuokrattuja.

Pääomasijoittajien hallitsemat yhtiöt olivat komitean mielestä ”vain nimellisesti asunto-osakeyhtiöitä ja vailla näille yhtiöille kuuluvaa sosiaalista merkitystä”. ”Näissä yhtiöissä asunnontarvitsijan edut jäävät yleensä sivuun, kun yhtiötä on hoidettu pelkkänä liikeyrityksenä.”

Komitea totesi, että yhtiöjärjestyksiin olisi ollut mahdollista ottaa osakkaiden asumista pönkittäviä säännöksiä, mutta harvoin näin oli tehty. Jälkikäteen sellaisten määräysten lisääminen oli hyvin vaikeaa. Lailla taas komitean mielestä ei voitu mennä määräämään osakkeiden myymistä vain ja ainoastaan asunnontarvitsijoille. Tällainen yksityisen yritystoiminnan rajoitus leikkaisi asuntorakentamista liiaksi.

Niinpä komitea ehdotti lailla luotavaksi uudenlaisen keskinäisen asunto-osakeyhtiön mallin, jossa osakkaiksi tulisi perustamisvaiheessa ja myöhemminkin vain asunnontarvitsijoita. Erityinen yhtiömuoto tehtäisiin selväksi toiminimestä

Pienistä pääomista syntyy talo

93

alkaen, jolloin osakkeen ostajalla olisi mahdollista valita mieleisensä malli. Jos haluasi muuttaa vain osakkaiden asuttamaan taloon, voisi valita keskinäisen yhtiön.

Osakkeen ostajien suojaa niin tavallisissa kuin keskinäisissä asunto-osakeyhtiöissä komitea esitti parannettavaksi pakollisella taloussuunnitelmalla, johon malli oli otettu Ruotsista. Suunnitelmasta kävisivät ilmi taloyhtiölle hankittava omaisuus, kustannukset, rahoittaminen, rakennusten käyttösuunnitelmat ja ennustetut vuotuiset menot ja osakkailta kerättävät tulot. Suunnitelma olisi annettava kahden auktorisoidun asiantuntijan tarkastettavaksi ja liitettävä yhtiöjärjestyksen vahvistushakemukseen. Komitea uskoi näin estettävän vailla luotettavaa taloudellista pohjaa olevien yhtiöiden perustaminen. Taloussuunnitelmaa varten komitea oli laatinut valmiiksi asetustekstin. Niin ikään mietintöön kuului perusteellinen lomake, jolla perustettavan yhtiön tiedot oli määrä kerätä.

Myöhempiin asuntokauppoihin, kuten aivan tavanomaiseen yhden asunnon myyntiin, komitea halusi varmistuksia. Myyjän oli annettava ostajaehdokkaalle selvitys taloyhtiön omaisuudesta ja sen arvosta, remonteista, lainoista, voitoista tai tappioista kolmelta vuodelta sekä huoneistoa koskevia vastaavia tietoja. Näin ostajaa suojattaisiin yllätyksiltä. Taloyhtiön hallitusta velvoitettiin antamaan tarvittavat tiedot myyntiä valmistelevalle osakkeenomistajalle. Ehdotettu asunnon myyjän allekirjoittama selvitys olisi vastannut nykyajan asuntokaupassa käytettävää isännöitsijäntodistusta.

Komitea tähdensi taloussuunnitelman merkitystä paitsi asunnonostajan myös luotonantajien kannalta. Entistä täsmällisemmät taloudelliset tiedot parantaisivat yhtiön lainansaantimahdollisuuksia. Keskinäisen asunto-osakeyhtiön malli puolestaan olisi tarpeen myös siksi, että valtio ja kunnat osaisivat suunnata asuntototuotannon tukea nimenomaan asunnontarvitsijoille, sillä muuten edullisia lainoja saaneet yhtiöt ja osakkeet lipsahtaisivat helposti keinottelukohteiksi.

Komitean mietintö ei ollut täysin yksimielinen. Eriävässä mielipiteessään pankinjohtaja K.J. Kalliala kuvasi komitean tehtävää siten, että ”on ollut luotava sellainen uusi asunto-osakeyhtiön muoto, keskinäinen asunto-osakeyhtiö, joka soveltuu käytettäväksi yleishyödyllisen asuntopolitiikan välineenä ja joka tarjoaa vähävaraisille ja asuntotuotannon taloudellisiin kysymyksiin perehtymättömälle väestölle mahdollisuuden oman asunnon hankintaan turvallisemmin kuin ennen”. Virallisesti tarkistettava taloussuunnitelma tarvittaisiin Kallialan mielestä ensisijaisesti näihin keskinäisiin yhtiöihin. Kaikkiin asunto-osakeyhtiöihin ulotettuna pakollinen yksityiskohtainen taloussuunnitelma voisi olla rakentamisen jarru, hän totesi.

Keskinäistä asunto-osakeyhtiötä ei tullut lainsäädäntöön myöhempinäkään vuosina. Sen sijaan pakollinen taloussuunnitelma tuli, mutta se istutettiin asunto-osakeyhtiölain sijasta asuntokauppalakiin.

94

Pienistä pääomista syntyy talo

V U O K R A- A S U M I S E N VA N K K U M ATO N A S E M A Toiseen maailmansotaan mennessä asunto-osakeyhtiömuoto oli ottanut ylivoimaisen valta-aseman kaupunkien rakentamisessa. Rakennuttajien osuuksia koskevat tilastot ovat kylläkin jossakin määrin tulkinnanvaraisia, koska ”yksityiset ja yhtiöt” olivat niissä pitkään yhtenä luokkana. Pula-ajan seurauksena erityisesti vuodesta 1931 vuoteen 1936 rakennuttajajakaumasta puuttuu tilastolukuja.

Helsingistä on tieto, joka on peräisin Gunnar Modeenin pakkolakikomiteaa varten tekemistä laskelmista: vuosina 1925–1933 peräti 87,5 prosenttia kaikista pääkaupungissa valmistuneista asunnoista sijaitsi asunto-osakeyhtiöiden (ja muutaman osuuskunnan) rakennuttamissa taloissa. Maaseutukaupungeissa yleishyödyllisillä yrityksillä ja omakotirakentajilla oli suurempi merkitys kuin Helsingissä.

Mikko Tamminen laski Helsingin kaupungin tilastojen pohjalta, että vuosina 1934–1938 asunto-osakeyhtiöiden osuus kaikesta asuntorakentamisesta nousi tasaisesti jakson alun 60 prosentista viimeisen vuoden 83 prosenttiin. Toiselta puolelta vastaavasti aleni ”yksityisten henkilöiden ja yhtymäin rakennuttamien, etupäässä vuokrattavaksi tarkoitettujen asuntojen” osuus.

Kaupparekisterissä on tätä nykyä, 2010-luvulla, jäljellä noin puolitoista sataa asunto-osakeyhtiötä kultakin vuodelta 1936–1939. Rekisterissä pysyneet määrät ovat samaa suuruusluokkaa kuin 1920-luvun kolmelta viimeiseltä vuodelta. Sen sijaan ne ovat noin viisinkertaiset verrattuna ensimmäistä maailmansotaa edeltäneisiin vilkkaan yhtiörakentamisen vuosiin. Osa yhtiöistä on vuosikymmenten mittaan poistettu yhtiörekisteristä eri syistä: taloja on purettu uusien tieltä, niitä on palanut tai muuten vaurioitunut, konkurssi on niittänyt tai talo on voinut jäädä luovutettuun Karjalaan. Rekisterissä jäljellä olevien asuntoosakeyhtiöiden luvut kuitenkin kuvastavat rakentamisen mittasuhteita ja huippujen ajoittumista.

Vielä 1920-luvulla asunto-osakeyhtiöiden rakentaminen lisäsi selvästi myös omistusasumista; siis moni asunnontarvitsija löysi ratkaisun asunto-osakkeen ostamisesta. Helsingissä huoneistoja, joita osakkeenomistaja itse käytti omaan asumiseensa, oli vuonna 1920 ollut 12 prosenttia. Siitä osuus oli vuonna 1930 noussut 21 prosenttiin. Turussa omassa osakkeessaan asujia oli 1930 suunnilleen samassa suhteessa, ja siellä nousu oli ollut vielä jyrkempää kuin pääkaupungissa. Tampereella osakas-asujia oli kymmenen prosenttia, Vaasassa vähän vähemmän, ja seuraavina tulivat Oulu, Kotka ja Viipuri.

Kaupunkilaiset olivat siis vuonna 1930 etupäässä vuokralaisia. Helsingissä huoneistoista oli 71 prosenttia vuokra-asuntoja. Muissa kaupungeissa osuus oli samaa tasoa. Maaseutukaupungit erottuivat Helsingistä lähinnä siinä, että niissä omassa talossaan elävät talonomistajat olivat selvästi suurempi ryhmä kuin pääkaupungissa. Vuokra-asuminen oli myös yleistä kaikissa kansanker-

Pienistä pääomista syntyy talo

95

Asuminen kaupungissa ja kerrostalossa on vaatinut totuttelua. (Kuva: Helsingin Sanomat 6.2.1927/Päivälehden arkisto)

roksissa. Oli statukseltaan erilaisia kaupunginosia sekä kooltaan ja mukavuuksiltaan erilaisia asuntoja, mutta vuokra- tai omistusasuminen sinänsä ei mitenkään selvästi erotellut sosiaalisia ryhmiä.

Sodan aiheuttamien poikkeusolojen takia vuodelta 1940 ei ole väestölaskentatietoja, joihin olisivat sisältyneet myös asumista koskevat tilastot. Vuodelta 1938 on olemassa Sosiaalisen tutkimustoimiston pienasuntotutkimus. Se vahvistaa, että osakeasuntojen lisääntyminen ja omistusasumisen yleistyminen ovat kaksi eri asiaa. Tilastotieteilijä Gunnar Modeen arvioi tuolloin, että ”todellisia asuntoosaketaloja”, joissa osakkeenomistajat asuivat itse, oli rakennettu vain vähän vuoden 1930 jälkeen. Näkemys on sama kuin Yrjö Harvian asunto-osakeyhtiökritiikissä tai asunto-osakeyhtiölakikomitean mietinnössä vuodelta 1941.

Pienasunnoiksi tutkimuksessa luettiin huoneistot, joissa oli korkeintaan kolme huonetta. Helsingissä sellaisista kodeista 17 prosenttia oli asukkaan omia osakehuoneistoja. Turussa osuus oli 25 prosenttia, Tampereella kymmenen ja Viipurissa kaksi prosenttia. Vuoden 1930 kattavaan väestölaskentatilastoon verrattuna erot olivat pieniä.

96

Pienistä pääomista syntyy talo

Funktionalistista arkkitehtuuria Helsingin Pohjoisella Hesperiankadulla vuonna 1938. (Kuva: Aarne Pietinen, Helsingin kaupunginmuseo)

Sosiologi Hannu Ruonavaara on asunnonhallinnan muotoja kokevassa väitöskirjassaan vertaillut pienasuntotutkimuksen ja väestölaskentojen – myös vuoden 1950 laskennan – tietoja. Hänen johtopäätöksensä on, että omistusasuminen lisääntyi Helsingissäkin varsin vähän 1930-luvulla. Ruonavaara arvioi Modeenin olleen oikeassa kuvatessaan rakennettujen osaketalojen luonnetta vuokrataloina. 1920-luvulla omistusasuminen lisääntyi yhtiörakentamisen myötä, mutta 1930-luvulla se jäi lisääntymättä.

Samaan aikaan Suomen kaupungistuminen eteni. Kahdessa vuosikymmenessä 1920–40 kaupunki- ja kauppalaväestön osuus nousi 16:sta 27 prosenttiin.

Tosin osa muutoksesta johtui uusista kauppaloista ja kaupunkien liitosalueista.

Elinkeinorakenteeltaan Suomi oli edelleen maatalousyhteiskunta, sillä yli puolet väestöstä sai 1930-luvun lopulla toimeentulonsa suoraan maa- ja metsätaloudesta.

Itsenäisessä Suomessa maaseudulla oli tapahtunut valtava yhteiskunnallinen mullistus, kun torpparit, mäkitupalaiset ja lampuodit olivat saaneet omaa maata.

Siihen verrattuna omistusasumisen lisäys kaupungeissa ennen toista maailmansotaa oli mittasuhteiltaan ja merkitykseltään vähäinen muutos. ▪

Pienistä pääomista syntyy talo

97

SUOMALAISEN ASUMISEN KIVIJALKA Asunto-osakeyhtiöjärjestelmä laajenee ja syvenee 1939–2010 * Laura Puro

ASUNTOPULA JA ARAVA H ÄV I T E T Y T TA L OT, T U H OT U T A S U N N OT

Aravan maamerkiksikin nimitetyt kahdeksankerroksiset asuintalot nousivat Helsingin Mannerheimintielle 1940ja 1950-lukujen taitteessa.

(Kuva: Eino Heinonen, Helsingin Kaupunginmuseo)

Ensimmäinen ilmahälytys annettiin Viipurissa torstaiaamuna 30.11.1939 klo 9.00. Helsingissä sireenit pärähtivät soimaan 20 minuuttia myöhemmin.

Suomen ja Neuvostoliiton välit olivat kiristyneet syksyn 1939 mittaan, ja ylimääräiset kertausharjoitukset olivat vieneet asekuntoiset miehet rajalle jo lokakuussa. Lopulta talvisota alkoi, kun neuvostotankit vyöryivät ilman sodanjulistusta itärajan yli varhain 30. päivän aamuna. Nimenomaan ilmapommitukset olivat kuitenkin viipurilaisille ja helsinkiläisille siviileille ensimmäinen, shokeeraava kosketus sotaan ja sen tuhoihin.

Suomalaiset kuvittelivat aluksi, että viholliskoneet keskittyisivät moukaroimaan sotilaallisesti tai taloudellisesti merkittäviä kohteita ja jättäisivät siviilit rauhaan. Karu totuus selvisi kuitenkin pian. Talvisodan pommituksissa vaurioituneista rakennuksista 77 prosenttia oli asutuskeskuksissa nimenomaan asuinrakennuksia.

Yksi talvisodan pommitetuimmista kaupungeista oli Tampere, jota neuvostohävittäjät ahdistelivat kaikkiaan 12 otteeseen. Tuhoisin oli viimeiseksi jäänyt pommituspäivä 2.3.1940, jolloin 111 konetta pudotti kaupunkiin 690 pommia.

Yli 50 rakennusta tuhoutui ja 200 vaurioitui. Yksi vaurioituneista asuinrakennuksista oli kaupungin ydinkeskustassa sijaitseva Asunto Oy Hatanpään Valtatie 6, johon osui kaksi pommia. Ensimmäinen putosi talon katon ja vintin läpi neljänteen kerrokseen, missä se räjähti. Toinen pommi räjähti talon pihassa puhkoen ulkoseinän ja rikkoen muun muassa talon lämpökeskuksen.

Hatanpään Valtatie 6:ssa säästyttiin ihmishenkien menetyksiltä. Ilmahälytys annettiin ajoissa, ja siviilit olivat jo tässä vaiheessa oppineet pakenemaan pommisuojiin ja pysymään siellä. Kun vaara ohi -merkki oli soinut ja Hatanpään Valtatie 6:n asukkaat pääsivät palaamaan kotiin, oli näky lohduton. Katon läpi pudonnut pommi oli puhkonut useampia asuntoja. Pommien sirpaleet olivat tehneet tuhoa myös muissa huoneistoissa, ja paineaalto oli rikkonut talon ikkunoita. Ulkona räjähtänyt pommi oli vaurioittanut pahasti taloyhtiön omistamia liikehuoneistoja. Talon ulkoseinässä ammotti valtava aukko.

Raivaus- ja korjaustöihin oli ryhdyttävä välittömästi. Taloyhtiön johtokunta päätti heti ensi tilassa korjata rikkoutuneet vesi- ja lämpöjohdot sekä varmistaa talon sähkönjakelun jatkumisen. Kaiken kaikkiaan rakennuksen korjaustyöt tulivat maksamaan taloyhtiölle liki puoli miljoonaa markkaa (nykyrahassa noin 170 000 euroa). Korjaustöitä varten taloyhtiö nosti säästöpankista lainan, jonka

Suomalaisen asumisen kivijalka

101

Talvisodan ensimmäisen pommituksen tuhoja Helsingin Lönnrotinkadun ja Abrahaminkadun kulmassa 30.11.1939.

(Kuva: Helsingin kaupunginmuseo)

kuluja osakkaat maksoivat vastikkeissaan. Irtain omaisuus oli asukkaiden omalla vastuulla.

Talvisodan ilmapommituksissa tuhoutui tai vahingoittui kaikkiaan 10 000 asuinhuoneistoa, ja liki 20 000 ihmistä menetti kotinsa. Tuhot olivat mittavia: asutuskeskuksissa tuhoutuneiden asuntojen määrä vastasi suunnilleen normaalivuoden asuntotuotantoa. Kuka nämä vahingot sitten lopulta korvasi? Joutuivatko Hatanpään Valtatie 6:n osakkaat ja muut vaurioituneiden kiinteistöjen omistajat maksumiehiksi?

Kansainvälisen käytännön mukaan palovakuutusten ehdot laadittiin 1930-luvulla siten, etteivät sodan aiheuttamat tuhot kuuluneet korvausten piiriin. Sotavahinkojen arveltiin nimittäin nousevan niin suuriksi, etteivät vakuutusyhtiöt pystyisi niitä maksamaan. Myös Suomessa palovakuutusten sotaklausuuli vapautti vakuutusyhtiöt korvaamasta sotavahinkoja.

Suomessa sosiaaliministeriö totesi jo ennen talvisodan syttymistä, että mahdollisessa sotatilanteessa kotirintaman yksityisomaisuus olisi turvattava erityisellä sotavahinkolailla. Laki säädettiin taannehtivasti talvisodan syttymisen 102

Suomalaisen asumisen kivijalka

jälkeen 14.12.1939. Sotavahinkoasioita hoitamaan perustettiin Sotavahinkoyhdistys, jonka muodostivat Suomessa palovakuutuksia myöntävät vakuutusyhtiöt. Sotavahinkovakuutuksen piiriin sisällytettiin kaikki sellaiset rakennukset, jotka oli palovakuutettu vähintään 50 000 markan arvosta (nykyrahassa noin 17 000 euroa). Tällainen rakennus oli myös Hatanpään Valtatie 6. Irtaimen omaisuuden korvaamisesta säädettiin erillinen laki.

Sotavahinkolain mukaiset vakuutusmaksut määrättiin suoritettaviksi ja korvaukset maksettaviksi, kun sota oli päättynyt. Vasta tällöin voitiin laskea lopulliset tuhot ja porrastaa vakuutusmaksut niiden mukaan. Jos rakennus oli asianmukaisesti palovakuutettu, Sotavahinkoyhdistys korvasi periaatteessa kaikki vahingot täysimääräisinä. Kiinteistön omistajan oli toimitettava poliisin lausunnolla varustettu ilmoitus sotavahingosta Sotavahinkoyhdistykseen ja arvioitava vahinkojen markkamääräinen suuruus. Talvisodan tuhojen kartoittaminen osoittautui siinä määrin suureksi urakaksi, että korvauksia päästiin suorittamaan vasta alkuvuodesta 1941.

Vaikka yhteiskunta näin antoikin takuun siitä, etteivät vahingoittuneiden kiinteistöjen omistajat joutuneet yksin maksumiehiksi, muodostui tilanne monessa pommituksista kärsineessä taloyhtiössä tukalaksi. Hatanpään Valtatie 6:ssa korjaustyöt aiheuttivat taloyhtiölle vuoden kestäneen taloudellisen ahdinkotilan, joka helpotti vasta, kun Sotavahinkoyhdistys alkoi alkukeväästä 1941 tilittää korvauksia. Kaikkiaan 473 000 markkaa maksaneista korjauksista taloyhtiö sai lopulta 387 923 markan korvaukset. Erotus, samoin kuin vuokratappiot, jotka olivat syntyneet tuhoutuneiden liikehuoneistojen jäädessä tyhjilleen, tulivat taloyhtiön maksettaviksi.

Jatkosodan 1941–1944 tuhot korvattiin talvisodan aikana luodun järjestelmän perusteella kuitenkin siten, että osa korvauksista tilitettiin vielä sodan kestäessä.

Kaikkiaan Sotavahinkoyhdistys maksoi korvauksia noin 18 000 rakennuksen tai kiinteistön omistajille yhteensä 636 miljoonan nykyeuron arvosta.

Kaikkiaan talvi- ja jatkosodassa tuhoutui tai vahingoittui liki 32 000 asuinhuoneistoa. Määrällisesti eniten asuntoja (14 000) vaurioitui Helsingissä. Vaikka pommitustuhot olivat merkittäviä ja vastasivat useamman vuoden asuntotuotantoa, välttyi Suomi Lappia lukuun ottamatta täydelliseltä hävitykseltä. Iso osa vahinkoa kärsineistä taloista saatiin korjattua vielä sodan kestäessä. Saapuessaan Helsinkiin syksyllä 1944 valvontakomission neuvostoliittolaiset jäsenet joutuivatkin hieraisemaan silmiään, siinä määrin hyvin säilynyt kaupunki oli.

K Ä R J I S T Y VÄ A S U N TOT I L A N N E Verraten hyvin säilynyt kaupunkifasadi kätki kuitenkin taakseen yhä pahenevan asuntopulan. Paitsi Helsingissä myös muissa suomalaisissa kaupungeissa oli jo sodan aikana kärsitty tilanahtaudesta, joka kärjistyi välirauhan myötä syksyllä

Suomalaisen asumisen kivijalka

103

Ankara asuntopula vaivasi kaupunkeja sodan jälkeen. Asunnontarvitsijat jonottavat asuntoa Helsingin asuntotuotantokomitean toimiston edessä. (Kuva: Yrjö Lintunen, Kansan Arkisto)

1944. Pommitustuhot, niin dramaattisia kuin ne olivatkin, olivat lopulta pientä verrattuna siihen, että rauhanteossa Neuvostoliiton puolelle jäi lopullisesti yli 100 000 asuntoa, liki 10 prosenttia Suomen koko asuntokannasta. Vaikka iso osa evakoista asutettiin maaseudulle, 200 000 siirtokarjalaista etsi itselleen uuden kodin asutuskeskuksista. Sitä mukaa kun miehet kotiutettiin armeijasta, kääntyi avioliittojen määrä ja pian myös syntyvyys hurjaan kasvuun.

Suomen kaupungeissa oli esiintynyt tosiasiallista asuntovajausta jo 1930luvun lopulla. Tämän jälkeen sota – ensin talvisota ja sitten jatkosota – hiljensi rakennustyömaat: työmiehet lähetettiin ”sinne jonnekin”. Samalla ehtyi myös rakennustyömailla tarvittavien rakennusaineiden tuonti. Sota-aikana pulaa oli myös pääomista. Talvisodan syttymisen jälkeen pankit ja rahalaitokset eivät enää olleet halukkaita myöntämään luottoja asuinrakentamiseen, sillä sodan aiheuttamassa epävarmuuden tilassa rakentajien oli vaikea esittää rahoittajille paikkansapitäviä kustannusarvioita.

104

Suomalaisen asumisen kivijalka

Tapiolan perustaja ja Väestöliiton toiminnanjohtaja Heikki von Hertzen tiivisti näkemyksensä kaupunkirakentamisesta vuonna 1946 julkaistussa pamfletissa. von Hertzen suomi ankarin sanankääntein kaupunkien umpikortteleita ja julisti puutarhakaupunkimaisen asumisen autuutta. (Kuva: Espoon kaupunginmuseo)

Ennen toista maailmansotaa valtion asuntopolitiikka oli ollut vähäistä, 1930luvulla käytännössä olematonta. Rakennustoimintaa oli Suomessa dominoinut yksityinen yritteliäisyys. Poikkeukselliset ajat vaativat kuitenkin myös valtiolta poikkeuksellisia toimia, sillä maaliskuussa 1940 solmitun Moskovan rauhan päätteeksi valtion oli pikapikaa asutettava yli 400 000 evakkoa. Talvisodan hengessä porvaripiiritkin kokivat, että kansakunnan voimat oli yhdistettävä myös asuntopolitiikassa. Äärimmäisen kireillä rahamarkkinoilla julkisen vallan oli ryhdyttävä lainoittajaksi, muuten rakennustoiminta uhkasi pysähtyä väestökeskuksissa tyystin.

Joulukuussa 1940 eduskunta vahvisti kolme lakia, jotka merkitsivät halpakorkoista ja pitkäaikaista valtion lainaa kolmelle eri asumismuodolle: omakotitaloille, vähävaraisten lapsiperheiden vuokra-asunnoille sekä asunto-osakeyhtiöille. Vuonna 1944 lainoitettaviin kohteisiin lisättiin vielä ns. pienasuntotalot, joihin rakennettavien vuokra-asuntojen pinta-ala ei saanut ylittää 40 neliö-

Suomalaisen asumisen kivijalka

105

metriä. Suurimmat odotukset liittyivät aluksi asunto-osakeyhtiömuotoiseen rakentamiseen.

Lain mukaan lainoitettavan asunto-osakeyhtiön saattoi perustaa joko asunnontarvitsijoiden joukko, kunta tai yleishyödyllinen yhtymä. Valtio myönsi asunto-osakeyhtiöille toissijaista lainaa enintään 30 prosenttia rakennuskustannuksista; loput taloyhtiön ja osakkaiden oli kerättävä yksityisistä rahoituslaitoksista ja omana pääomana. Laki ei edellyttänyt – eikä edes kannustanut – valitsemaan asukkaita sosiaalisin perustein. Ainoa rajoite oli, ettei asunnontarvitsijalla saanut entuudestaan olla omistusasuntoa asunto-osakeyhtiössä.

Keinottelun estämiseksi sosiaaliministeriö edellytti, että taloyhtiöiden yhtiöjärjestykseen kirjattiin asunnon vuokrausta ja jälleenmyyntiä rajoittavia kohtia.

Mikäli asunnon omistaja halusi myöhemmin myydä asuntonsa jollekin muulle kuin lähisukulaiselle, oli hänen tarjottava sitä ensin taloyhtiön hallitukselle lunastettavaksi, jolloin yhtiön hallituksen tuli määrätä osakkeelle luovutushinta.

Asunnon vuokraaminen taas oli rajoitettu poikkeustapauksiin, ja sitä varten oli pyydettävä lupa taloyhtiöltä.

Heti lain astuttua voimaan ryhtyivät yleishyödylliset yhtymät Sato ja Haka (ks. s. 87–91) paikallisine organisaatioineen töihin. Alkuvuodesta 1941 ne aloittivat yhteensä 19 asunto-osakeyhtiötalon rakennustyöt Helsingissä ja Tampereella.

Jatkosodan sytyttyä kesällä 1941 rakennushankkeet saatiin kuitenkin vain vaivoin vietyä loppuun, eikä sodan aikana käynnistetty kuin muutamia yksittäisiä uusia työmaita.

Hyvistä aikeista huolimatta kaupunkien rakennustoimintaa ei sota-aikana saatu pidettyä edes sellaisella tasolla, että se olisi kattanut pommitustuhot. Jatkosodan aikana väestökeskuksiin rakennettiin keskimäärin 1 100 asuntoa vuodessa, kun vuonna 1939 luku oli ollut liki seitsenkertainen (7 500 asuntoa). Helsingissä rakentaminen hyytyi lähes tyystin vuonna 1944, jolloin kaupunkiin valmistui 137 huoneistoa. Vertailun vuoksi mainittakoon, että jatkosota oli tuhonnut tai vaurioittanut Helsingissä 13 500 asuntoa.

Jatkosodan päätyttyä syksyllä 1944 väki pakkautui kaupunkeihin. Itse asiassa ensimmäiset merkit maaltamuuton kiihtymisestä olivat nähtävissä juuri 1940luvulla. Siinä missä maaseudun väkiluku kasvoi vuosikymmenen aikana 50 000 asukkaalla, tuli väestökeskuksiin 400 000 asukasta lisää. Keväällä 1945 asutuskeskusten viranomaisten kortistoissa oli jo 30 000 asuntoa hakevaa perhettä. Luku oli kuitenkin harhaanjohtavan matala, sillä muita kuin perheellisiä ei edes hyväksytty virallisiin asuntojonoihin.

Kärjistyvää asuntotilannetta yritettiin ratkaista niukkuutta jakamalla. Vuokrasäännöstely oli aloitettu jo talvisodan aikana. Vuokralaisten irtisanominen kiellettiin, ja vuokria sai vuodesta 1941 lähtien korottaa vain sosiaaliministeriön suosituksen verran. Syksyllä 1944 säännöstelyä kiristettiin entisestään määräämällä henkilö/huone-periaatteesta. Mikäli asunnossa oli ylimääräisiä huoneita, 106

Suomalaisen asumisen kivijalka

asuntoviranomaiset saivat sijoittaa niihin vuokralaisia ja alivuokralaisia myös vastoin omistajien ja asukkaiden tahtoa.

Helsingissä, samoin kuin muissa suurissa kaupungeissa, kaikki asuttavaksi kelpaava tila oli sodan jälkeen otettava käyttöön. Asuntoa vailla olevat joutuivat majoittumaan siirtolapuutarhamökkeihin, loma-asuntoihin, saunoihin ja pommisuojiin. Enimmillään Helsingin väestösuojissa oli lähes 1 500 vuodepaikkaa.

Vaikka pommisuojiin pyrittiin sijoittamaan lähinnä yksinäisiä miehiä, tiesivät sanomalehdet kertoa näissä kosteissa ja vetoisissa tiloissa asuvan jopa vauvoja.

Miesten palattua rintamalta työvoimaa olisi kyllä ollut käytettävissä uusiin rakennushankkeisiin, mutta sodan jälkeen materiaalipula vain yltyi. Puuta lukuun ottamatta rakennusmateriaalit olivat yleensä tuontitavaraa, eikä valuuttapulassa kärvistelevä valtio hevillä myöntänyt tuontilupia.

Jo sodan aikana kulkulaitosten ja yleisten töiden ministeriön alaisuuteen oli perustettu rakennusasiainosasto (KYMRO), joka valvoi kaikkea rakentamista.

Se päätti resurssien kohdentamisesta myös sodan jälkeen. Ensimmäisellä sijalla olivat sotakorvaustuotanto ja maan elintarvikehuollon varmistaminen. Maaseudulla jälleenrakennus polkaistiinkin sodan päätyttyä nopeasti käyntiin (ks. taulukko s. 239). Siirtokarjalaisille ja rintamamiehille perustettiin yhteensä lähes 100 000 uutta tilaa. Maaseudun rakennustoiminnan priorisointia puolsi myös se, että toisin kuin kaupungeissa siellä rakennettiin lähinnä puusta ja hartiapankilla.

Rakennustarvikkeiden säännöstely oli tiukimmillaan vuosina 1946–1947.

Puusta ja hartiapankilla rakennettavat rintamamiestalot tarjosivat siten myös kaupunkilaisille käytännössä ainoan mahdollisuuden uuden asunnon hankintaan. Rauhantekoa seuranneina vuosina suomalaisten kaupunkien reunamille syntyi lukuisia uusia omakoti- ja pientalovaltaisia asuinalueita. Lisäksi kuntien ja valtion rahoituksella pystytettiin ”pika-asuntoja”, halvalla rakennettavia ja väliaikaiseksi tarkoitettuja puutaloja, joissa ei aina ollut edes juoksevaa vettä tai viemäröintiä.

Vaikeista olosuhteista huolimatta rakennustoiminta vilkastui kaupungeissakin sodan jälkeen. Tästä oli kiittäminen paitsi pientalovaltaista asuntotuotantoa myös valtion tukea. Vuosina 1945–1948 asutuskeskuksiin valmistui vuodessa keskimäärin 6 400 asuntoa, joista valtion lainoitusta sai noin neljännes.

Suurin osa asunnoista sijaitsi pienissä ja usein puisissa vuokrataloissa ja omakotitaloissa. Valtio lainoitti vuosittain vain noin 300 asunto-osakeyhtiöasunnon rakentamisen.

Kokonaisuuden kannalta tällaiset asuntotuotantoluvut olivat auttamattomasti liian pieniä. Vuonna 1948 väestökeskusten asuntovajaus oli kivunnut jo 74 000 asuntoon, minkä lisäksi laskettiin tarvittavan 7 000–8 000 uutta asuntoa vuodessa kattamaan syntyvyyden ja maaltamuuton aiheuttama väestön lisäys. Suurimittainen kerrostalotuotanto olisi ollut ainoa keino asutuskeskusten asunto-

Suomalaisen asumisen kivijalka

107

pulan hillitsemiseksi, mutta KYMRO ei antanut sille lupaa. 1940-luvun loppua kohden voimistuivatkin sellaiset äänet, jotka vaativat valtiovaltaa puuttumaan tilanteeseen. Keinot olivat kuitenkin vähissä, sillä sota, sotakorvaukset ja jälleenrakennus olivat ajaneet valtiontalouden lähes täydelliseen umpikujaan.

Lopulta vuosi 1949 osoittautui käänteentekeväksi sekä kaupunkien asuntoongelman ratkaisemisessa että valtion entistä aktiivisemman asuntopoliittisen roolin muotoutumisessa. Keväällä ja kesällä 1949 eduskunta sääti useampia lakeja, joiden tavoitteena oli asutuskeskusten asuntotuotannon vauhdittaminen.

Parhaiten näin luoduista valtion tukimuodoista tunnetaan aravarakennuttaminen. Kesällä 1949 säädettiin kuitenkin myös niin kutsuttu Lex Raatikainen, joka mahdollisti kerrostaloasuntojen rakentamisen maanhankintaan oikeutetuille rintamamiehille ja siirtokarjalaisille. Tätä maanhankintalain urbaania ja vähemmän tunnettua puolta käsitellään seuraavassa ensin ja siirrytään vasta sitten käsittelemään aravajärjestelmää.

” K E R R O S TA L O L A K I ”: A S U N TO J A R I N TA M A M I E H I L L E Ehkä hieman yllättäen yhden mahdollisuuden kaupunkien asuntopulan lievittämiseen tarjosi vuonna 1945 säädetty maanhankintalaki. Sen nojalla siirtoväelle, sotainvalideille, sotaleskille ja perheellisille rintamamiehille lohkottiin tiloja niin valtion, kuntien ja seurakuntien kuin yksityistenkin maista. Maanhankintalaki koski alusta lähtien myös kaupunkeja, sillä ne olivat velvollisia luovuttamaan maata kaupungeissa asuville maansaantiin oikeutetuille. Kaupungit olisivat mieluusti käyttäneet kallisarvoisen tonttimaan kerrostalorakentamiseen, mutta lain toimeenpanosta vastaava maatalousministeriön asutusasiainosasto (ASO) pakotti ne kaavoittamaan ja luovuttamaan nimenomaan omakotitalotontteja.

Pitkällisen poliittisen kädenväännön jälkeen maanhankintalakia muutettiin 12.7.1949 siten, että maansaantiin oikeutetut saattoivat vaihtaa maan kerrostaloosakkeeksi. Tämä ”kerrostalolaki” tai ”Lex Raatikainen” (sosiaalidemokraattisen ministerin Jussi Raatikaisen mukaan) sai etenkin suuremmissa kaupungeissa innostuneen vastaanoton. Kaupungit olivat hidastelleet omakotitonttien kaavoituksessa, mutta nyt kaavoitusasioihin pantiin vauhtia. Kuvaavaa on, että Helsingissä ryhdyttiin rakentamaan katuja ja viemäröintejä kerrostalotonteille jo ennen kuin ensimmäinenkään talo oli saanut rakennuslupaa. Kaupungit olivat myös valmiita järjestämään tontteja normaalia huomattavasti edullisemmilla ehdoilla.

Valtio tuki Lex Raatikaisen mukaista kerrostalojen rakentamista pitkäaikaisilla ja halpakorkoisilla lainoilla. Valtion lainoissa maksuaika oli 36 vuotta, joista ensimmäiset viisi vuotta olivat lyhennysvapaita. Jokaisesta syntyvästä lapsesta myönnettiin niin ollen lykkäystä lainanmaksuun. ASO hyväksyi sekä lainaan 108

Suomalaisen asumisen kivijalka

Ilmakuva Tampereen Kalevan kaupunginosasta, joka on varhaisimpia avoimen korttelirakenteen mukaan rakennettuja asuinalueita Suomessa. Kalevaan nousi 1950-luvulla useampia Lex Raatikaisen nojalla rakennettuja asunto-osakeyhtiöitä samoin kuin Tampereen kaupungin puolikunnallista asuntotuotantoa. (Kuva: Matti Selänne, Vapriikin kuva-arkisto)

oikeutetut taloyhtiöt että osakkeenmerkitsijät; lainat myönsi ja välitti koko maassa Suomen Hypoteekkiyhdistys.

Toisin kuin vuoden 1940 laki asunto-osakeyhtiöiden lainoittamisesta tai vuoden 1949 aravalait Lex Raatikainen ei välttämättä edellyttänyt asunnonhankkijalta omaa pääomaa. Mikäli asunnonhankkijan tulot tai varallisuus eivät riittäneet laissa säädetyn omarahoitusosuuden (35 prosenttia rakennuskustannuksista) maksamiseen, osakemaksu oli mahdollista kuitata jopa sataprosenttisesti valtiolta ja kunnilta saatavin lainoin. Tämä mahdollisti asunnonhankinnan myös sellaisille asunnontarvitsijoille, joilla ei ollut omia säästöjä.

Kuten Lex Raatikaista väitöskirjassaan tutkinut Antti Palomäki toteaa, maanhankintalaki oli rintamamiesten osalta tiukan sosiaalinen. Suurin osa Lex Raatikaisen nojalla asunnon saaneista taas oli rintamamiehiä, sillä monet kaupun-

Suomalaisen asumisen kivijalka

109

Lapsia leikkimässä Tampereen Kalevassa 1960-luvun alussa. (Kuva: Ensio Kauppila, Vapriikin kuva-arkisto)

kilaissiirtolaiset olivat jo tässä vaiheessa ehtineet luopua maansaantioikeudestaan. Rintamamiehistä maansaantiin olivat oikeutettuja vain ruumiillista työtä tekevät ja vähintään kolmen lapsen isät, joilla ei entuudestaan ollut maata tai asunto-osaketta. Periaatteessa lainansaajan tuli kyllä olla siinä määrin vakavarainen, että hän kykeni suoriutumaan lyhennyksistä. Käytännössä lainoja ei kuitenkaan evätty puutteellisen maksukyvyn takia. Ero aravalainajärjestelmään (s. 117–119) oli tässä suhteessa huomattava.

Lex Raatikaisen lähtökohtana oli yksityinen yritteliäisyys, sillä lain mukaan taloyhtiön perustaminen jäi asukkaiden kontolle. Puuhamieheksi saattoi tosin ryhtyä myös järjestö, kunta tai jopa yksityinen yritys. Asunto-osakeyhtiön perustaja teki alustavat suunnitelmat tontin, rakennuksen ja lainoituksen varalle, etsi esimerkiksi lehti-ilmoituksin asunnontarvitsijat ja kutsui heidät koolle taloyhtiön perustavaan kokoukseen. Kun osakkeenmerkitsijät oli hyväksytty ja ta110

Suomalaisen asumisen kivijalka

loyhtiö perustettu, valitsivat asukkaat väliaikaisen hallituksen, joka ryhtyi rakennuttajaksi: se hankki tontin, järjesteli lainat ja valitsi suunnittelijat ja rakentajat.

Helsingin kaupungin silmissä Lex Raatikainen arvioitiin siinä määrin tärkeäksi, että tonttien luovutuksen ohella kaupunki ryhtyi myös perustamaan taloyhtiöitä. Tätä varten kaupungin asutustoimiston yhteyteen perustettiin vuonna 1950 asutuslautakunta, joka hoiti yhtiöiden perustamiseen ja asukasvalintaan liittyviä käytännön kysymyksiä. Kun ASO:n lainarahat uhkasivat huveta, tuki Helsinki vuodesta 1951 lähtien rakentamista omista varoistaan.

Kaupungin rahoitusosuus nousikin monissa taloyhtiöissä yhtä suureksi kuin valtion osuus. Kaiken kaikkiaan Helsinki myönsi vuosina 1951–1960 yhteensä 1,7 miljardin markan (nykyrahassa noin 40–50 miljoonan euron) edestä lainoja Lex Raatikaisen mukaisille kerrostalohankkeille.

Rakennuttajien riesana olivat 1950-luvulla villinä laukannut inflaatio ja kustannustason nousu. Esimerkiksi helsinkiläisessä, asukkaiden itsensä perustamassa taloyhtiössä Aleksis Kivenkatu 4-6-8:ssa rakennuskustannukset nousivat 60 prosenttia ASO:lle alun perin esitetyistä luvuista. Lisäksi lakot hidastivat maaliskuussa 1950 aloitettuja rakennustöitä niin, että asukkaat pääsivät muuttamaan sisään liki vuoden alkuperäisestä aikataulusta jäljessä. Tekipä urakoitsija viimemetreillä konkurssinkin.

Valmiin talon laatutaso yllätti kuitenkin Aleksis Kivenkatu 4-6-8:n asukkaat, tällä kertaa positiivisesti. Keskuslämmitys, valoisat huoneet, sisävessat, kiiltävät hanat ja kylpyammeet olivat sen ajan moderneja hienouksia. ”Kuin paratiisiin olisimme tulleet”, muisteli eräs asukas muuttoa upouuteen ja modernein mukavuuksin varustettuun taloon. Maanhankintalain mukaiset kerrostalot olivatkin haluttuja kohteita. Suunnittelultaan ja laadultaan ne vastasivat aikakauden aravatasoa (ks. s. 117), mutta araviin verrattuna niihin pääsi kiinni puolta pienemmällä pääomalla.

Vaikka maanhankintalain mukaiset lainaehdot olivat edulliset, tuotti verraten suuren lainan takaisinmaksu monelle vähävaraiselle rintamamiesperheelle ongelmia. Valtaosa osakkaista oli ammattityöntekijöitä tai alempia toimihenkilöitä, joiden oli lainansa maksaakseen tingittävä menoistaan ja venytettävä työpäiviään. Lisätuloja hankittiin pitämällä pienissä asunnoissa alivuokralaisia, joita oli yleensä yksi tai kaksi asuntoa kohden.

Lex Raatikaisen mukainen kerrostalorakentaminen jatkui aina vuoteen 1960 asti. Lain nojalla valmistui yhteensä 3 255 asuntoa, joista suurin osa Helsinkiin (2 069 asuntoa 27 taloyhtiössä) ja Tampereelle (558 asuntoa 9 taloyhtiössä). Jos katsotaan tuotantomääriä, häviää maanhankintalain mukainen kerrostalorakentaminen mennen tullen samanaikaisesti käynnistyneelle aravarakentamiselle (noin 51 000 asunto-osakeyhtiömuotoista asuntoa vuosina 1949–1960).

Lex Raatikainen tarjoaa kuitenkin mielenkiintoisen esimerkin siitä, miten valtion tukemaa asuinrakentamista oli mahdollista hoitaa myös aravaa sosiaa-

Suomalaisen asumisen kivijalka

111

lisemmalta pohjalta. Toisin kuin 1950-luvun arava, maanhankintalaki antoi myös vähävaraisille mahdollisuuden päästä kiinni omaan osakkeeseen.

A R AVA : PÄ ÄO M I A VA LT I O N VA R O I S TA 1940-luvun lopulle tultaessa rakennustoiminnan pullonkaulaksi oli muodostunut nimenomaan pääomapula. Paitsi absoluuttisesta rahavarojen niukkuudesta kyse oli myös siitä, että rahalaitokset pitivät asuntorakentamista huonosti tuottavana ja epävarmana sijoituskohteena. Tämä heijastui suoraan rakennuttajien saamien lainojen määrään ja kokoon. Pääomien lisäksi valtiolta kaivattiin 1940-luvun lopulla myös yhä määrätietoisempaa asuntopoliittista otetta, jotta asutuskeskusten asunto-ongelma saataisiin pysyvästi ratkaistua. Vähitellen kokonaisvaltaisen asuntopolitiikan kehittämiselle alkoi löytyä myös poliittista tahtoa.

Aloite tähän ”asuntopoliittiseen käänteeseen” tuli kuitenkin poliittisten piirien ulkopuolelta. Toukokuussa 1948 asuntopoliittisesti erittäin aktiivinen Väestöliitto – johtajanaan asuntopolitiikan myös henkilökohtaiseksi missiokseen ottanut Heikki von Hertzen – lähetti yhdessä Vuokralaisten Keskusliiton kanssa valtioneuvostolle kirjelmän, jossa ne totesivat väestökeskusten asuntotilanteen muodostuneen katastrofaaliseksi. Istuvalla hallituksella ei ollut asuntopoliittista ohjelmaa, eikä valtiovallalla tahoa, joka olisi kantanut vastuuta asuntotilanteesta. Järjestöt korostivat, että asuntopolitiikkaa ohjaamaan ja asuntotuotantoa suunnittelemaan tarvittiin pysyvä elin.

Kirjelmän johdosta valtioneuvosto nimitti vielä samana vuonna asuntorakennustoiminnan organisointikomitean, jonka puheenjohtajaksi nimitettiin Postisäästöpankin pääjohtaja Teuvo Aura. Komitean sekä samanaikaisesti istuneen asuntotuotantokomitean ehdotusten pohjalta ja kiivaan poliittisen polemiikin saattelemana säädettiin 29.3.1949 nk. aravalait.

Lakien nojalla perustettiin Aravaksi nimetty asuntotuotantotoimikunta (lyhenne sanoista ”asuntorakennustuotannon valtuuskunta”), jonka tehtävänä oli myöntää pitkäaikaisia ja halpakorkoisia lainoja yleishyödylliseksi määriteltyyn asuinrakentamiseen väestökeskuksissa. Arava aloitti toimintansa huhtikuussa 1949 kulkulaitosten ja yleisten töiden ministeriön alaisuudessa.

Maalaisliitto (joka vastusti kaupunkien rakentamista ylipäätään) ja oikeistopuolueet (jotka vastustivat valtion sotkeutumista asuntotuotantoon) onnistuivat lakien eduskuntakäsittelyssä tyrmäämään hallituksen esittämän laajemman ratkaisun. Aravan tehtävistä poistettiin asuntopoliittisten yleissuunnitelmien teko, ja viraston tehtävänkuva supistettiin valtion lainojen myöntämiseen. Toisin kuin järjestöt ja lakiesityksen laatinut sosiaalidemokraattinen vähemmistöhallitus olivat kaavailleet, Aravasta tehtiin väliaikainen toimielin. Lakia säädettäessä nimittäin arvioitiin, että asuntopula helpottuisi vuoteen 1953 mennessä, jolloin Arava voitaisiin tarpeettomana lakkauttaa.

112

Suomalaisen asumisen kivijalka

Asuntosäätiön toimitusjohtaja Heikki von Hertzen (vas.) ja tiedotuspäällikkö Jorma Aaltonen Tapiolan peruskiven muurauksessa vuonna 1954. Asuntosäätiö ideoi ja toteutti von Hertzenin johdolla Espoon Tapiolaan modernin suomalaisen puutarhakaupungin. (Kuva: K. Manninen, Asuntosäätiön arkisto, Espoon kaupunginmuseo)

Aravalainaa saattoi saada Suomessa jo vakiintuneisiin asumismuotoihin, eli omakotitalon, asunto-osakeyhtiön tai vuokratalon rakentamiseen. Asunto-osakeyhtiön rakennuttajiksi hyväksyttiin asukkaiden, kuntien ja yleishyödyllisten yhtymien lisäksi myös yksityiset rakennusliikkeet. Myöhempää kehitystä silmällä pitäen oli merkittävää, että Arava tuki myös grynderivetoista rakentamista. Tätä perusteltiin sillä, että kaikki voimat oli saatava mukaan asuntopulan

Suomalaisen asumisen kivijalka

113

Peltojen takaa nousevat näkyviin helsinkiläisen Maunulan lähiön talot Koivikkotiellä. 1950-luvun ja 1960-luvun alun lähiöt rakennettiin yleensä metsälähiöideologian mukaisesti irralleen olemassa olevasta kaupunkirakenteesta.

(Kuva: Heikki Havas, Helsingin kaupunginmuseo)

lievittämiseen. ”Yleishyödyllisyyttä” ei Aravassa määritelty sen mukaan kuka rakensi, vaan mitä ja – ennen kaikkea – kuinka paljon rakennettiin.

Asunto-osakeyhtiölle myönnettävä aravalaina oli taloyhtiökohtainen sekundäärilaina, ja sitä saattoi saada maksimissaan 40 prosenttia kiinteistön rakennuskustannuksista. Noin 40 prosentin suuruiset primäärilainat (so. lainat ensimmäistä vakuutta vastaan) tuli taloyhtiöiden hakea yksityisistä rahoituslaitoksista. Loppusumma oli osakkaiden maksettava omista säästöistään tai otettava henkilökohtaisena pankkilainana. Kannustamalla asunnontarvitsijoita käyttämään omia säästöjään valtion vähien varojen laskettiin riittävän mahdollisimman moneen rakennushankkeeseen. Sekundäärilainoituksen kautta valtio puolestaan hyväksyi omille lainoilleen vakuusarvoltaan heikomman aseman verrattuna rahalaitosten myöntämiin taloyhtiökohtaisiin luottoihin. Kun valtio näin otti rakennushankkeista kantaakseen suurimman riskin, saatiin rahalaitokset houkuteltua mukaan asuntorakentamisen rahoittamiseen.

Osakkaat maksoivat aravalainasta ja ensisijaislainasta muodostunutta lainaosuutta pois yhtiövastikkeissaan. Toisin kuin ensisijaislainoissa, aravalainoissa laina-ajat olivat pitkiä. Kivisissä kerrostaloissa aravalaina oli kuoletettava 45 vuo114

Suomalaisen asumisen kivijalka

dessa sen myöntämisestä. Pitkä laina-aika takasi sen, ettei suuren, yleensä 80 prosenttiin nousevan lainaosuuden kuoletus muodostunut ensimmäisinäkään vuosina ylivoimaiseksi tehtäväksi. Verrattuna vapailla rahoitusmarkkinoilla vallinneeseen noin yhdeksän prosentin korkotasoon oli aravalainosta perittävä 1–3 prosentin korko erittäin matala.

Asunnonostajan näkökulmasta Aravan tarjoama korkotuki yhdistettynä pitkään laina-aikaan oli rahanarvoinen etu. Vielä merkittävämpää oli kuitenkin se, että aravalainoitetuissa asunnoissa omarahoitusosuus (osakemaksu) jäi yleensä 20 prosentin tuntumaan, mikä oli vapaarahoitteisiin asuntoihin verrattuna matala taso. Esimerkiksi vuonna 1955 puolet helsinkiläisistä arava-asunnoista sai lunastettua alle 500 000 markan hintaan (nykyrahassa noin 16 000 euroa) ja puolessa osakemaksu oli 500 000–1 000 000 mk. Sen sijaan 95 prosentissa vapaarahoitteisista asunnoista omarahoitusosuus oli yli miljoona markkaa, puolessa yli kaksi miljoonaa.

Tällä erolla oli 1950-luvun äärimmäisen kireillä rahamarkkinoilla erittäin suuri merkitys. Koko asuntolainakonsepti kehittyi Suomessa vasta 1950-luvun kuluessa (ks. s. 136–137). Liikepankit eivät vielä Aravan alkuaikoina myöntäneet käytännössä lainkaan asuntolainoja, vaan kaikki käytettävissä olevat varat suunnattiin teollisuuden investointeihin. Lainaa oli jossain määrin mahdollista saada säästö- ja osuuspankeista, mutta silloinkin seula oli tiukka. Koska 70 prosenttia kaupunkilaisista asui 1950-luvun alussa vuokralla, ei asunnonostajilla välttämättä ollut käytettävissään edellisen asunnon myynnistä vapautuneita varoja. Vuonna 1955 puolet arava-asunnon hankkineista helsinkiläisistä tarvitsi omarahoitusosuuden kattamiseen lainaa. Pankkilainoituksen puutteessa osa heistä joutui lainaamaan rahat sukulaisiltaan tai jopa työnantajiltaan. Jos rahoitustarve oli liian suuri, jäivät asuntokaupat tekemättä.

Ilman valtion pääomaa asuntotuotanto olisi kaupungeissa jäänyt 1950-luvulla vaatimattomaksi, sillä Aravan lainoittamien asuntojen osuus kattoi vuosikymmenen ajan hieman yli puolet asutuskeskusten asuntotuotannosta. Aravalainoituksella asuntorakentamisen painopistettä myös suunnattiin vähitellen maaseudulta asutuskeskuksiin – joskin kesti aina 1950-luvun puoliväliin ennen kuin kaupungeissa ja kauppaloissa rakennettiin enemmän asuntoja kuin maaseudulla (ks. s. 239 taulukko). Vaikka Arava ei vielä 1950-luvulla saanut niin vahvaa mandaattia asuntopolitiikan suunnannäyttäjänä kuin lain valmistelijat olivat toivoneet, vahvisti julkinen valta aravalakien kautta merkittävällä tavalla asuntopoliittista rooliaan.

A R AVA S TA N D A R D I Aravarakentaminen lähti keväällä 1949 nopeasti käyntiin. Ensimmäisiä aravalainan saaneen asunto-osakeyhtiön harjannostajaisia vietettiin Helsingin Man-

Suomalaisen asumisen kivijalka

115

Asuntojen varustetaso vuonna 1950 Asuntoja %, joissa on:

kylpyhuone

wc

vesijohto

sähkövalo

Helsinki

44

74

82

99

Tampere

13

48

70

98

Turku

13

29

57

99

Lähde: Hannu Ruonavaara: Omat kodit ja vuokrahuoneet. Turku 1993.

nerheimintiellä vielä alkusyksyn 1949 aikana. Aravan tuella rakennettiin niin yksittäisiä piste- ja lamellitaloja kuin isompia taloryhmiä. 1950-luvun mittaan yleistyi suurempien, yleensä kantakaupungista erillisten asumalähiöiden eli niin kutsuttujen metsälähiöiden rakentaminen. Helsingissä aravalainoituksella rakennettiin muun muassa Herttoniemeä, Maunulaa, Roihuvuorta ja PohjoisHaagaa, Espoossa Tapiolaa. Turussa ja Tampereella uudet aravataloalueet rakennettiin selvemmin kaupunkikeskustan jatkoksi.

Merkille pantavaa on, että 1950-luvulla aravalainoituksella rakennettiin pääosin omistusasuntoja. Puolet aikakauden aravatuotannosta oli asunto-osakeyhtiöasuntoja, kolmasosa omakotitaloja ja vain vajaa viidesosa vuokrataloissa sijaitsevia vuokra-asuntoja. Vuosina 1949–1959 aravalainoja myönnettiin yhteensä 47 000 asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan omistusasunnon rakentamiseen ja 1960-luvulla 52 000:n.

Arava-asuntojen rakennuttajat muodostivat vielä 1950-luvun alkupuoliskolla hyvin heterogeenisen joukon, johon lukeutui niin rakennusliikkeitä ja kuntia kuin Hakan ja Saton kaltaisia yleishyödyllisiä yhtymiä sekä järjestöjä (mm. Tapiolan rakennuttanut Asuntosäätiö). Näiden ohella alkuaikojen arava-asuntojen perustajina profiloituivat myös asunnontarvitsijoiden yhteenliittymät, joita syntyi tyypillisesti työpaikoilla. Etenkin suuret työnantajat kuten VR, Alko tai vakuutuslaitokset kannustivat henkilökuntaansa omatoimiseen asunnonhankintaan ja avustivat asunto-osakeyhtiöiden rakennuttamiseen liittyneissä käytännön kysymyksissä ja hallinnossa. Näin syntyi tietyn ammattikunnan tai tietyn työpaikan työntekijöiden asuttamia taloyhtiöitä. 1950-luvulla keskimäärin noin 20 prosenttia myönnetyistä aravalainoista meni tämän tyyppiseen rakennuttamiseen.

116

Suomalaisen asumisen kivijalka

Lähtökohtana Aravassa oli rakentaa kohtuuhintaisesti, mutta silti ”sosiaalisesti tarkoituksenmukaisesti” eli kansankielellä riittävän laadukkaasti.

1950-luvulla laatutaso korostui hinnan kustannuksella, ja aravarakentamisesta tuli synonyymi aikakauden mallirakentamiselle. Hyvä, joskin kunnianhimoisuudessaan poikkeuksellinen esimerkki on Espoon Tapiola, jossa peräti 95 prosenttia ensimmäisten vaiheiden asunnoista oli 1950-luvulla aravia.

Tapiolan perustaja Heikki von Hertzen oli yksi innokkaimmista laaturakentamisen puolestapuhujista. von Hertzenin mottona oli, ettei laadukas arkkitehtuuri käytännössä maksanut sen enempää kuin huono. Tapiolaa – samoin kuin 1950-luvun muita aravalähiöitä – suunnittelivatkin aikakauden kuuluisimmat arkkitehdit Viljo Revellistä Aarne Erviin ja Aulis Blomstedtiin. Arkkitehtuurin lisäksi von Hertzen korosti asuinympäristön ja kaavallisten ratkaisujen merkitystä viihtyisyyden luojina. Niin Tapiolassa kuin aikakauden muissa lähiöissä korkeat tornitalot sijoitettiin matalien lamellitalojen sekä omakoti- ja rivitalojen joukkoon vaihtelevaksi ja monipolviseksi kokonaisuudeksi. Hyvin suunniteltuina ja mittakaavaltaan miellyttävinä 1950-luvun arava-alueet ovat säilyttäneet arvostuksensa myöhemminkin.

Arava-asunnot sisälsivät monia sellaisia mukavuuksia, jotka eivät välttämättä olleet itsestäänselvyys aikakauden uustuotannossa – vanhasta asuntokannasta puhumattakaan. Vielä vuonna 1950 kylpyhuone oli kaupungeissa ylellisyyttä (ks. oheinen taulukko). Kylpyhuoneen lisäksi arava-asunnoista löytyi keskuslämmitys, sähkö- tai kaasuliesi, kiinteät keittiönkaapit, komerot ja korkkimatto lattioissa. Kolmessa huoneistoissa neljästä oli parveke, ja useimmissa taloissa oli yhteinen sauna ja pesutupa. Korkea laatutaso luonnollisesti nosti arava-asuntojen hintaa. Asunto-osakeyhtiöiden ”aravastandardi” olikin suunniteltu nimenomaan hyvin toimeentulevan keskiluokan tarpeita ja mieltymyksiä vastaavaksi.

Luonteeltaan Aravan tarjoama tuki oli tuotantopoliittista: lähtökohtana oli mahdollisimman suuri asuntotuotanto. Näin ollen Arava tarkkaili rakentamisen volyymia, hintaa ja laatua, mutta ei asukkaiden tulotasoa. Eduskunnassa oli aravalakeja säädettäessä kyllä puhuttu tunteisiin vetoavasti pienituloisista lapsiperheistä. Alkuperäiset aravalait eivät kuitenkaan sisältäneet lainkaan säädöksiä asukkaiden varallisuudesta. Aravan edellyttämä omarahoitus samoin kuin hintava aravastandardi johtivatkin käytännössä siihen, että pienituloiset jäivät aravan ulkopuolelle.

Ylempien sosiaaliryhmien osuus korostui etenkin 1950-luvun alkupuoliskon aravatalojen asukkaissa. Vuosina 1949–1952 lähes puolet lainoitetusta aravatuotannosta meni ns. ensimmäiselle sosiaaliryhmälle, johon luettiin akateemisen loppututkinnon suorittaneet ja johtavassa asemassa olevat. Hyvin koulutettujen ja hyvin toimeentulevien osuutta kasvatti omalta osaltaan myös se, että vaikka Arava viime kädessä hyväksyi asukkaat, teki valinnan käytännössä

Suomalaisen asumisen kivijalka

117

Fredrikssonin perheen keittiö Espoon Tapiolassa vuonna 1956. Aikakauden aravaasunnot oli varustettu vastaamaan keskiluokan käsitystä hyvästä asumisesta.

(Kuva: West, Tekniikan museon kuva-arkisto)

kohteen rakennuttaja. Asuntopulan vallitessa suhteiden merkitys korostui näin myös arava-asunnon hankinnassa.

Hyvin toimeentulevaa asukaskuntaa ei Aravassa pidetty yksinomaan kielteisenä asiana. Pelkästään pienituloisten varoin ei uskottu saatavan aikaan merkittävää asuntotuotantoa, ja mitä varakkaampi henkilö oli, sitä varmempi oli hänen takaisinmaksukykynsä. Lisäksi varhaisen Aravan perusteluissa korostui nk. ”filtering-up”-ajattelu: kun hyvätuloiset saivat uuden arava-asunnon, meni vanha asunto pienituloisemmille, jolloin kaikki hyötyivät.

Kuten Anneli Juntto on asuntopolitiikan historiaa tarkastelevassa väitöskirjassaan esittänyt, aravarakentaminen tuli omalta osaltaan kiihdyttämään suomalaisen asuntokannan omistusasuntovaltaistumista. Vielä vuonna 1950 yli 70 prosenttia kaupunkien asunnoista oli vuokra-asuntoja. Prosessin ensivaiheessa kaupunkien varakkaampi väestö siirtyi vuokra-asunnoista aravalainoitettuihin omistusasuntoihin, jotka pääosin sijaitsivat asunto-osakeyhtiöissä. Vähävarai118

Suomalaisen asumisen kivijalka

semmat saattoivat aravalainan avulla ja hartiapankilla rakentaa omakotitalon, jonka statusarvo oli vielä 1950-luvulla modernia kerrostaloasuntoa matalampi.

Aravalakeja säädettäessä Suomessa oltiin asuntopoliittisella vedenjakajalla: valtio saattoi ryhtyä tukemaan joko omistus- tai vuokra-asumista. Jos poliittista tahtoa olisi ollut, aravalainoituksella olisi periaatteessa voitu saada aikaan julkisessa tai yleishyödyllisessä omistuksessa oleva vuokra-asuntokanta. Näin tapahtui Ruotsissa, missä valtion tuki suuntautui yleishyödylliseen osuuskuntaasumiseen.

Suomen eduskunnassa ei kuitenkaan aravalakeja säädettäessä juuri keskusteltu omistusmuodosta tai hallintaperusteesta, eivätkä sosiaalidemokraatit tehneet asiasta kiistakysymystä. Vain SKDL esitti rakennustoiminnan suuntaamista yleishyödyllisempään suuntaan. Myöskään aravalainoituksen sisällä eri hallintamuotojen osuutta ei kiintiöity tai yritetty ohjata. Lainat jaettiin hakemusten perusteella rakennuttajille, joiden silmissä omistusasunnot olivat vuokrataloja houkuttelevampia kohteita, koska osakemaksut pienensivät pääoman tarvetta.

Omistusaravien suosimisessa kyse ei siten niinkään ollut julkilausutuista asuntopoliittisista päätöksistä kuin nimenomaan varojen niukkuudesta. Kroonisesta pääomapulasta kärsivässä maassa riittävän laaja asuntotuotanto edellytti myös asukkaan omaa panosta, oli kyse sitten hartiapankista (aravaomakotitalot) tai osakemaksusta (aravayhtiöt), ja sitä oli mahdollista kanavoida vain omistusasuntotuotantoon. Ruotsissa tilanne oli sodan jälkeen aivan toinen kuin Suomessa ja valtiovallalla enemmän vaihtoehtoja.

TAPAUS KALJAKALLIO JA MUITA ARAVAN ONGELMAKOHTIA Keinottelun estämiseksi aravarakentamiseen ja arava-asuntoihin liittyi sääntöjä, joista osa oli lain mukaan kirjattava taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin. Vastaavia rajoituksia oli sisältynyt jo vuoden 1940 lakien nojalla lainoitettuun asuntotuotantoon. Taloyhtiö ja osakkaat vapautuivat säännöksistä, kun taloyhtiö oli maksanut lainansa pois. Keskeisiä arava-asuntoihin liittyviä sääntöjä olivat seuraavat: • Rakennettavan asunnon koko ei saanut ylittää tiettyä pinta-alaa, joka aluksi oli 100 neliötä.

• Yksi ihminen sai omistaa vain yhden huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet.

• Asuntoa sai käyttää vain omana tai oman perheen asuntona.

• Asunnon vuokraaminen oli mahdollista vain poikkeustapauksissa ja taloyhtiön luvalla alle vuodeksi.

• Alivuokralaisen käyttöön asunnosta sai antaa enintään puolet.

• Mikäli asukas myi asunnon jollekin muulle kuin lähisukulaiselle, oli taloyhtiöllä lunastusoikeus ja oikeus määrätä myytävän asunnon hinta.

Suomalaisen asumisen kivijalka

119

Kari Suomalainen kommentoi paljon kohua herättänyttä As. Oy. Kaljakallion tapausta Helsingin Sanomissa 23.1.1953.

Aravalainaa saaneesta rivitaloyhtiöstä tuli 1950-luvulla synonyymi ”Aravan rahoittamalle ylellisyydelle”.

(Kuva: © Kari Suomalaisen perikunta)

Pian 1950-luvun alussa aravajärjestelmään alkoi kohdistua kritiikkiä, joka liittyi sekä aravan periaatteisiin että sääntöjen kiertämiseen. Eduskunnassa paheksuttiin jo keväällä 1950 sitä, että arava-asunnot olivat liian ”loisteliaita” ja että ne menivät yhteiskunnan varakkaimmille kerroksille: johtajille, liikemiehille, kansanedustajille ja jopa ministereille. Niin eduskunnassa kuin julkisessa sanassa moitittiin ennen kaikkea sitä, että aravastandardi oli liian kallis ja siksi vähävaraisten ulottumattomissa. Sen sijaan, että asuntoja saisivat ne, jotka niitä kipeimmin tarvitsivat, menivät asunnot niille, joilla oli varaa maksaa jopa ”luksuksesta”.

Julkisuudessa paljon kohua herätti 1950-luvun alussa nk. Kaljakallion tapaus.

Helsingin Lauttasaaressa sijaitsevan rivitaloyhtiön, Asunto Oy Kaljakallion, perusti ja rakennutti neljä arkkitehtia omaksi ja perheidensä kodiksi. Virallisesti huoneistot olivat 100-neliöisiä, mutta käytännössä laajat, ikkunalliset kellaritilat saunoineen ja pesutupineen nostivat pinta-alaa merkittävästi (myöhemmin kyseisiä asuntoja on myyty 200 neliön pinta-alan perusteella). Jokaiseen huo120

Suomalaisen asumisen kivijalka

neistoon kuului myös autotalli. Sen jälkeen kun Aravan kriitikkona tunnettu Veikko Vennamo oli nostanut Kaljakallion saaman aravalainan esille eduskunnassa vuonna 1952, tuli taloyhtiöstä lehdistössä synonyymi Aravan rahoittamalle ylellisyydelle.

Kritiikin siivittämänä valtioneuvosto nimesi vuonna 1953 erillisen Aravatoimikunnan tutkimuskomitean selvittämään aravarakentamiseen liittyviä epäkohtia. Viisi vuotta myöhemmin komitea oli saanut valmiiksi 370-sivuisen raporttinsa. Raportissa komitea käsitteli varsin laajasti nimenomaan asuntoosakeyhtiömuotoista aravatuotantoa ja siinä esiintyneitä ongelmia, joita komitea oli havainnut lukuisia.

Komitean mielestä Aravan laatimat säännöt eivät olleet riittäviä. Etenkin vallitsevan asuntopulan huomioon ottaen Aravan olisi tullut määrätä, kuinka paljon yksi ihminen oli oikeutettu saamaan tilaa. Kun tätä ei oltu tehty, olivat jopa yksinäiset ihmiset voineet ostaa asuttavakseen suuria perheasuntoja. Lisäksi komitea oli havainnut, että olemassa olevat säännöt voitiin härskisti ohittaa. Sääntöä, jonka mukaan yksi ihminen sai omistaa vain yhden aravaasunnon, kierrettiin siten, että toisen asunnon osakkeet ostettiin vaimon, vanhempien tai jopa alaikäisten lasten nimiin. Pinta-alasäännöksiä puolestaan rikottiin niin, että puolisot ostivat taloyhtiöstä vierekkäiset asunnot ja purkivat ilman taloyhtiön lupaa asuntoja erottavan väliseinän. Myöskään vuokraamiskieltoa ei noudatettu.

Yhden suurimmista ongelmista alkuaikojen aravassa muodosti jälleenmyynnin ja myyntihinnan sääntelemättömyys. Periaatteessa taloyhtiöllä oli lunastusoikeus aina, kun asuntoa tarjottiin myytäväksi muille kuin omistajan perheenjäsenille. Taloyhtiön hallituksen Arava taas velvoitti määrittämään myyntihinnan siten, ”että se ei saa olla kohtuuton” ja että se ”vastaa osakkeen käypää arvoa”. Käytännössä taloyhtiöillä ei yleensä ollut mahdollisuutta osakkeiden lunastamiseen. Taloyhtiöiden hallitukset taas olivat haluttomia määräämään myyntihintaa tai sitten ne katsoivat, että ”käypä arvo” oli asunnosta vapailla markkinoilla maksettu hinta. Pohtiessaan myyntihinnan rajoittamista, oli osakkaista koostuva hallitus loppujen lopuksi kuin pukki kaalimaan vartijana.

Hinnan rajoittaminenhan koski mitä suurimmassa määrin heitä itseään siinä vaiheessa, kun he halusivat myydä oman asunto-osakkeensa.

Tilanteesta hyötyi ensimmäinen asukasosakas, joka oli maksanut asunnostaan Aravan hyväksymän, lähtökohtaisesti melko alhaisen hinnan, mutta joka pystyi myymään asunnon markkinahintaan. Käytännössä vanhojen aravaasuntojen toteutunut neliöhinta nousi 1950-luvun alussa vielä vapaarahoitteisia asuntojakin korkeammaksi, sillä taloyhtiön nimissä olevan aravalainan matalat korot laskivat asumiskustannuksia, mikä voitiin ottaa huomioon kauppahinnassa. Myyntihinnan säännöstelemättömyys yhdistettynä asuntopulan kiihdyt-

Suomalaisen asumisen kivijalka

121

tämään asuntojen hintojen nousuun avasikin alkuaikojen aravataloissa houkuttelevia keinottelumahdollisuuksia. Kerrotaan, että ovelimmat ostivat heti vanhan arava-asunnon myytyään uuden.

Hyvä, joskin todennäköisesti melko äärimmäinen, esimerkki on Helsingin Mannerheimintie 77:ssä tehty asuntokauppa, johon myös tutkimuskomitea kiinnitti raportissaan huomiota. Mannerheimintie 77:n asuinkerrostalo oli valmistunut alkukeväällä 1951. Tuolloin asunnonostaja oli maksanut 61,6 neliön kokoisesta, kolme huonetta ja keittiön käsittävästä asunnosta 214 000 markkaa.

Huhtikuun lopulla 1952 omistaja halusi myydä asuntonsa. Taloyhtiön hallituksen alustavasti määrittämä luovutushinta oli 240 000 markkaa, mutta taloyhtiö pidättyi lopulta käyttämästä lunastusoikeuttaan. Kun asunnon myyjä näin sai vapaat kädet, myi hän asunnon vapailla markkinoilla 1,65 miljoonalla markalla. Aravan pyynnöstä kaupunginviskaali tutki asuntokaupan, muttei löytänyt siitä mitään lainvastaista.

Julkisten kohujen saattelemana Aravan sääntöjä tiukennettiin 1950-luvulla.

Vuonna 1953 säädetyllä asuntotuotantolailla vanhojen arava-asuntojen myynnille asetettiin uusia rajoituksia. Kunnat saivat niihin etuosto-oikeuden, ja myös myyntihintaa alettiin säädellä. Niissä kunnissa, joissa etuosto-oikeutta käytettiin, pysyi aravahuoneistojen hintataso hyvin kurissa. Vuonna 1956 Aravaan luotiin kortisto, johon kirjattiin kaikki aravalainan saaneet henkilöt. Taloyhtiöiden oli täytettävä jokaisesta osakkaasta ja kaikista osakassuhteissa tapahtuneista muutoksista kortti, joka postitettiin Aravaan. Näin varmistettiin, ettei yksi henkilö, pariskunta tai perhe voinut omistaa kuin yhden asunnon.

Lainoitettujen asuntojen maksimipinta-ala puolestaan laskettiin 87 neliöön vuonna 1953, ja samalla säädettiin, ettei asuntojen keskipinta-ala saanut nousta yli 50 neliön. Käytännössä uudet pinta-alasäädökset merkitsivät kaksioiden rakentamista. Tiukentuneiden pinta-alarajoitusten ansiosta samalla rahamäärällä voitiin rakentaa enemmän asuntoja, minkä lisäksi näin syntyneisiin pienempiin ja siksi halvempiin asuntoihin pääsivät kiinni myös vähemmän varakkaat henkilöt.

Pinta-alasäännösten lisäksi Arava alkoi vuonna 1953 määritellä entistä tarkemmin myös sitä, mitä laitteita ja materiaaleja arava-asunnoissa sallittiin ja mitä ei. Kiellettyjen asioiden listalle joutuivat muun muassa takat, bidee-laitteet, ulko-ovien ovipuhelimet ja sähkölukot sekä alle viisikerroksisissa taloissa hissit.

Enimmäislaatutasomääräykset koskivat myös lattioiden, seinien ja katon pintakäsittelyä, ulkomaalausta, ovia, ikkunoita ja liesiä.

1950-luvun lopulla aravajärjestelmää muutettiin entistä sosiaalisempaan suuntaan. Vuodesta 1959 lähtien etusijalle oli lain mukaan asetettava asuntoa vailla olevat ja epätyydyttävissä oloissa asuvat. Pienituloisten asunnonhankintaa ryhdyttiin tukemaan 10 prosentin lisälainoilla, joiden saamisen ehdoksi otettiin käyttöön enimmäistulorajat. Hyvistä tarkoitusperistä huolimatta lisälainat jäivät 122

Suomalaisen asumisen kivijalka

Perhe-elämää Helsingin Roihuvuoressa 1950-luvun lopussa. Roihuvuori oli yksi niistä Helsingin kaupunginosista, jonne rakennettiin paljon Aravan lainoittamia kerrostaloasuntoja. (Kuva: Olavi Mannonen, Helsingin kaupunginmuseo)

kuitenkin merkitykseltään vähäisiksi. Niihin liittyneet tulorajat asetettiin nimittäin siinä määrin matalalle tasolle, ettei lainaan oikeutetuilla henkilöillä lähtökohtaisesti ollut mahdollisuutta omistusasunnon, edes omistusaravan, ostamiseen.

Aravasääntöjen lepsuus ja epäsosiaalisuus johtivat 1950-luvulla siihen, että toisin kuin maaseudulla, missä maanhankintalaki tuki nimenomaan vähävaraisten asunnonsaantia, aravarakentaminen kohotti kaupungeissa yhteiskunnan parempiosaisten asumistasoa. Arava ei myöskään onnistunut poistamaan asuntopulaa – mikä annetussa aikataulussa ja annetuilla resursseilla olikin lähtökohtaisesti mahdoton tehtävä. Samana vuonna 1953, jolloin Arava oli ollut määrä lakkauttaa tarpeettomana, oli asutuskeskusten asuntovajaus kasvanut jo 78 000 huoneistoon. Tässä tilanteessa eduskunta päätti jatkaa Aravan

Suomalaisen asumisen kivijalka

123

toimintaa uudella asuntotuotantolailla. Vuosikymmenen lopulla tilanne oli lopulta helpottanut siinä määrin, että akuutin kassakriisin kanssa taisteleva valtio alkoi vetäytyä laajamittaisesta asuntolainoituksesta (ks. s. 240 taulukko). ”Onko maallamme malttia vaurastua?” kysyi Urho Kekkonen pamfletissaan vuonna 1952. Kyllä oli, todistivat etenkin 1950-luvun lopun asuntopoliittiset päätökset. Siinä missä monissa muissa Euroopan maissa voimavaroja käytettiin sodan jälkeen asumistason jatkuvaan nostamiseen, suunnattiin Suomessa investoinnit teollisuuteen. Suomi olikin niitä harvoja Länsi-Euroopan maita, joissa vielä vuonna 1960 kärsittiin määrällisestä asuntopulasta. Suomalaiset myös asuivat ahtaasti, sillä aravalainoituksella oli 1950-luvulla rakennettu pääasiassa kaksioita ja verohuojennuksin (ks. seuraava luku) vapaarahoitteisia yksiöitä. 50-neliöisen kaksion laskettiinkin vielä 1950-luvulla riittävän nelihenkisen keskivertoperheen tarpeisiin.

V E R O H U O J E N N U SY K S I Ö I TÄ J A ” K Ä Ä P I ÖA S U N TO J A” Vuokra-asuntojen tuotantoa tuettiin 1950- ja 1960-luvuilla ennen kaikkea verohuojennusten kautta. Verohuojennukset perustuivat eduskunnan vuonna 1948 säätämään verohuojennuslakiin, jonka tavoitteena oli parantaa asuntosijoitusten tuottavuutta ja näin houkutella pääomia etenkin vuokra-asuntotuotantoon. Laki vapautti kaikki uudet asuinkiinteistöt määräajaksi kuntien ja valtion verotuksesta. Merkittävin verohuojennusten kohde olivat vuokratulot, jotka olivat ensimmäisten kymmenen vuoden ajan täysin verovapaita. Kun vielä vuokrasäännöstelyä vuonna 1949 purettiin siten, että 1.1.1949 lähtien valmistuneiden asuntojen vuokrat vapautettiin sääntelystä, alkoi rahaa virrata vuokraasuntotuotantoon.

Ennen toista maailmansotaa vuokra-asunnot olivat yleensä sijainneet yhden henkilön, perheen tai muun yksittäisen tahon omistamissa vuokrataloissa.

Toisen maailmansodan aikana toteutettu vuokrasäännöstely teki talonomistamisesta kuitenkin taloudellisesti kannattamatonta toimintaa. Vaikka vuokria korotettiin 1940-luvun lopulta lähtien maltillisesti myös vanhoissa asunnoissa, eivät matalat vuokratulot yleensä mahdollistaneet talojen ja huoneistojen asianmukaista kunnossapitoa. Vanhojen asuntojen vuokrasäännöstely jatkui suurimmissa kaupungeissa aina 1960-luvun alkuun asti.

Vuokrasäännöstelyn tarkoituksena oli suojella vuokralaisia, mutta paradoksaalisesti säännöstelyn jatkaminen yli akuuttien kriisivuosien tuli heikentäneeksi vuokralaisten asemaa. Kun vuokratalojen omistaminen ei enää sodan jälkeen tuonut elantoa, alkoivat talonomistajat 1950-luvulla muuttaa kiinteistöjä asunto-osakeyhtiöiksi. Yksi toisensa perään vuokra-asunnot myytiin omistusasunnoiksi tai liikehuoneistoiksi. Talonomistajien ammattikunta harveni ja katosi lopulta lähes kokonaan.

124

Suomalaisen asumisen kivijalka

Näkymä Helsingin Kallion Linjoille vuonna 1964. Kallion kaupunginosaan ja nimenomaan Linjoille nousi verohuojennuslain myötä paljon pieniä vuokrayksiöitä.

(Kuva: SKY-Foto Möller, Helsingin kaupunginmuseo)

Verohuojennuslain vauhdittamana vuokra-asuntoja syntyi 1950-luvulla uusiin, kovan rahan asunto-osakeyhtiötaloihin. Uusien vuokra-asuntojen vuokrat olivat kuitenkin markkinahintaisia ja mitä enemmän vanhoja vuokraasuntoja hävisi markkinoilta, sitä korkeammaksi uusien asuntojen vuokrataso nousi. Verohuojennuksia oli 1940-luvun lopulla perusteltu nimenomaan vuokratason alentamisella. Kun vuokra-asuntojen kysyntä kuitenkin ylitti tarjonnan, näin ei päässyt tapahtumaan. Selviytyäkseen vuokranmaksusta vuokralaisen oli usein pakko ottaa pieneenkin vuokra-asuntoon alivuokralainen tai kaksi.

Sijoittajalle asunto-osakehuoneisto oli korkean inflaation vallitessa houkutteleva sijoituskohde. Asunnossa varallisuus oli turvassa rahan arvon alenemiselta, ja asunto-osakeyhtiömuoto teki piensijoittajalle mahdolliseksi sijoittamisen vain yhteen tai muutamaan vuokra-asuntoon. Uudet vuokra-asunnot osoittautuivat 1950- ja 1960-luvuilla myös erittäin tuottoisiksi sijoituskohteiksi.

Suomalaisen asumisen kivijalka

125

Tässä helsinkiläisperheessä ei tunnettu hukkatilan käsitettä. Ahtaasti asuminen oli yksi suomalaiskaupunkien vitsauksista 1950- ja 1960-luvuilla. (Kuva: Yrjö Lintunen, Kansan Arkisto)

Asiaa 1960-luvun alussa selvitellyt komitea totesi sijoitusasuntojen verovapaan tuoton nousseen parhaimmillaan 15–18 prosenttiin. Kaikkein paras tuotto oli Helsingissä sijaitsevissa pienissä asunnoissa.

Verohuojennuslaki onnistui siinä, mihin se oli ensi sijassa tähdättykin. Se polkaisi vuokra-asuntojen tuotannon käyntiin siellä, missä vuokra-asunnoista oli pulaa. Verohuojennusten turvin tuotettiin runsaasti yksiöitä ja pieniä kaksioita muun muassa Helsingin Kallioon, Sörnäisiin ja Vallilaan. Jonkinlaista mittakaavaa antaa 1960-luvun alussa toteutettu tutkimus, jossa havaittiin, että Helsinkiin vuonna 1960 valmistuneista vapaarahoitteisista asunto-osakehuoneistoista puolet oli omistajan omassa ja puolet vuokralaisen käytössä.

1960-luvulle tultaessa verohuojennuslait ja etenkin vuokratulojen verovapaus alkoivat kuitenkin herättää yhä kasvavaa kritiikkiä. Verohuojennuksia moitittiin epäsosiaalisiksi ja valtiontaloutta rasittaviksi. Lisäksi verohuojennustuotantoon katsottiin liittyvän erilaisia epätoivottuja lieveilmiöitä, joista ehkä merkittävin 126

Suomalaisen asumisen kivijalka

koski asuntotuotannon voimakasta suuntautumista kaikista tuottoisimpiin asuntoihin eli yksiöihin. Kansainväliset vertailut osoittivat 1950-luvulla suomalaisten asuvan ahtaasti, minkä vuoksi uusien asuntojen keskipinta-alan kasvattaminen nostettiin 1950-luvun lopulla keskeiseksi asuntopoliittiseksi tavoitteeksi. Verohuojennusyksiöt vaikuttivat kuitenkin juuri päinvastaiseen suuntaan synnyttämällä kaupunkien keskustoihin ”kääpiöasuntoja”.

Erityisen kovasanaisesti verohuojennustuotantoa suomi toimittaja Pekka Lounela pamfletissaan Anna Meidän asua (1964). Lounelan mukaan verohuojennukset olivat synnyttäneet Kallioon ja muihin Helsingin keskustan kaupunginosiin ”valkoisia slummeja”, liian tiiviiksi rakennettuja, vuokralaisten ja alivuokralaisten kansoittamia vuokrakasarmeja, joissa vuokranantajat kiskoivat asukkailta vuosi vuodelta yhä korkeampia vuokria. ”1960-luvun vuokralainen maksaa muustakin kuin asumisestaan: hän tuottaa voittoprosentit kaikille välikäsille maanomistajasta osakkeenomistajaan, hän takaa verottomille sijoituksille korkean koron ja kuolettaa yksiöön kiinnitetyn pääoman muutamassa vuodessa”, Lounela kirjoitti tuohtuneena.

Kritiikin saattelemana verohuojennuslainsäädäntöä alettiin ajaa alas 1960luvun alussa. Viimeinen mahdollisuus päästä nauttimaan täysin verovapaista vuokratuloista oli ostaa asunto sellaisesta talosta, jonka rakentaminen oli käynnistynyt viimeistään 31.12.1962. Tämän jälkeen rakennetut asunnot tulivat osallisiksi osittaisesta vuokratulojen verovapaudesta, joka oli voimassa aina 1970luvun alkuun.

Verohuojennusyksiöihin liittyneet epäkohdat ja niiden ympärillä vellonut keskustelu olivat omiaan mustaamaan yksityisten vuokranantajien maineen. Samalla esitetty kritiikki sai monet epäilemään, oliko sijoitusasuntojen suora omistus lopulta edes tarkoituksenmukainen tapa hoitaa vuokra-asuntomarkkinoita. Toisin kuin yksityisissä osakehuoneistoissa, vakuutusyhtiöiden omistamissa vuokrakiinteistöissä vuokrat olivat 1950- ja 1960-luvuilla pysytelleet maltillisella tasolla.

Tähän vedoten valtioneuvoston nimittämä asuntopoliittinen komitea päätyi vuonna 1965 esittämään, että vuokra-asuntoihin suuntautuvat yksityiset pääomat pitäisi saada kulkemaan luottolaitosten liikkeelle laskemien obligaatiolainojen kautta. Tällöin yksityisen sijoittajan ja asunnontarvitsijan ei myöskään tarvitsisi olla välittömässä sopimussuhteessa keskenään, millä komitean mielestä olisi vuokralaisten asemaa parantava vaikutus. Samalle linjalle päätyi myös vuoden 1967 vuokra-asuntokomitea, joka patisti keskittämään vuokra-asuntotuotantoa aiempaa enemmän erillisiin vuokrakiinteistöihin.

1960-luvun lopulla asuntopolitiikan keskeiseksi tavoitteeksi nostettiin aravavuokra-asuntojen määrän ripeä kasvattaminen. Samalla yleistyivät myös äänet, jotka vaativat puuttumista markkinoilla esiintyneisiin kohtuuttomiin vuokriin.

Tästä ei ollut enää pitkä askel vuokrasäännöstelyn palauttamiseen. ▪

Suomalaisen asumisen kivijalka

127

ALUERAKENTAMISEN AIKAKAUSI A S U N TOT E H TA A N L I U K U H I H N A

Helsingin Pihlajamäen Graniittitien taloja rakennetaan vuonna 1963.

(Kuva: Foto Roos, Helsingin kaupunginmuseo)

Toisen maailmansodan jälkeen harjoitettu laajamittainen asutuspolitiikka sitoi väkeä maaseudulle ja lykkäsi Suomen kaupungistumista. Kun suuri muutto sitten 1960-luvulla käynnistyi, oli kuin padot olisivat auenneet. Vuosien 1960– 1975 aikana noin miljoona suomalaista muutti maalta kaupunkiin – osa paremman työ- ja asuntotilanteen perässä suoraan Ruotsiin. Pientilallisten lapsista tuli palkkatyöläisiä kaupunkien lähiöihin. Väen virratessa asutuskeskuksiin kiristyi asuntotilanne etenkin etelän suurissa kaupungeissa. 1960luvun jälkipuoliskolle osunut suurten ikäluokkien aikuistuminen ja oman perheen perustaminen kärjistivät tilannetta entisestään.

Vilkkaasta rakentamisesta huolimatta Suomessa kärsittiin yhä vuonna 1960 määrällisestä asuntopulasta, eikä tilanne suinkaan helpottanut vuosikymmenen edetessä. Kyse ei enää 1960-luvulla ollut vain siitä, että asuntoja olisi ollut liian vähän. Asunnot myös sijaitsivat väärässä paikassa, ne olivat liian ahtaita, eivätkä ne välttämättä enää vastanneet modernin elämän ja nousevan elintason vaatimuksia. Etenkin kunnollisista, vähintään kolme huonetta ja keittiön käsittävistä perheasunnoista oli kova kysyntä.

Suuren muuton aiheuttamaa asuntopulaa ratkottiin 1960- ja 1970-luvuilla massamuotoisen aluerakentamisen keinoin. Aluerakentamisella viitataan yleensä kerralla rakennettuihin, yhtenäisesti suunniteltuihin ja toteutettuihin asuinalueisiin, jotka perustuivat kuntien ja rakennusliikkeiden välisiin sopimuksiin. Yhtenä varhaisimmista aluerakennuskohteista on pidetty Helsingin Pihlajamäkeä, jonka rakentaminen käynnistyi vuonna 1960. Varsinaista aluerakentamisen kultakautta olivat 1960- ja 1970-luvut.

Aluerakentamisen taustalla vaikutti 1940-luvulla kehittynyt metsälähiöideologia, jossa hajautettu kaupunkirakenne nostettiin ihanteeksi. Tapiolan perustaja Heikki von Hertzen oli yksi metsälähiöiden innokkaimmista puolestapuhujista – ja tunnettu kaupunkivihamielisyydestään. von Hertzenin mielestä lasten piti saada kasvaa luonnon keskellä, ja Tapiolaa markkinoitiin nimenomaan protestina kivikaupungin epäterveellisyydelle. Suomen kaupungistuminen olikin eräänlainen paradoksi, kuten Johanna Hankonen on väitöskirjassaan todennut: sitä leimasi ”epäkaupungistuminen” kaupunkien äärelle, ”luonnon helmaan” rakennettuihin asumalähiöihin.

Aluerakentaminen muutti myös rakennettavien asuinalueiden mittakaavaa ja ilmettä. Postisäästöpankin pääjohtaja ja myöhempi Helsingin kaupungin-

Suomalaisen asumisen kivijalka

129

Helsinkiin 1960-luvun alkupuolella noussutta Pihlajamäen lähiötä on usein pidetty ensimmäisenä aluerakennuskohteena. Alueen asemakaava on aikakauden tapaan vielä väljä ja monimuotoinen. (Kuva: Volker von Bonin, Helsingin kaupunginmuseo)

johtaja Teuvo Aura totesi jo vuonna 1960, ettei väljään, puutarhakaupunkimaiseen kaupunkisuunnitteluun ollut varaa. Parhaana Aura piti ratkaisua, jossa lähiöt sijoitettiin niin kauaksi keskustasta, ettei välimaaston umpeutumisesta ollut vaaraa. Tällöin asuinalueet voitiin rakentaa entistä tiiviimmiksi.

1960-luvun puolivälin jälkeen lähiöitä ei enää kaavoitettu vanhan metsälähiöihanteen perusteella väljiksi ja rakennusten sijoittelun suhteen monipuolisiksi.

Vallalle tuli kompaktikaupunki-ideologia, jonka pyrkimyksenä oli moninkertaistaa asemakaavalliset tehokkuusluvut. Esimerkiksi 1960-luvun lopulla kaavoitetussa Vantaan Koivukylässä lähdettiin tavoittelemaan viisinkertaista rakentamistehokkuutta Tapiolaan verrattuna. Kymmenen vuoden ajan aina 1970luvun puoliväliin asti suomalaiset lähiöt suunniteltiin korkeiden kerrostalojen ruutukaavoina.

Suuren muuton vuosina 1960–1975 Suomeen valmistui huikeat 740 000 uutta asuntoa, joista ylivoimainen enemmistö kerrostaloihin. Suurin osa uusista asunnoista syntyi nimenomaan asunto-osakeyhtiötaloihin, sillä vuokratalojen rakentaminen lähti kunnolla käyntiin vasta 1970-luvun alussa. Voidaan 130

Suomalaisen asumisen kivijalka

siis perustellusti sanoa, että asunto-osakeyhtiö näytteli suuressa muutossa erittäin keskeistä osaa. Kun vuokra-asunnoista vallitsi 1960-luvulla huutava pula, oli asunnontarvitsijoilla usein vain kaksi vaihtoehtoa: muutto joko vapaarahoitteiseen tai aravalainoitettuun osakehuoneistoon.

Rakentamisen kerrostalovaltaistuminen ja yhä suuremmat aluerakennusprojektit perustuivat 1950- ja 1960-luvun taitteessa tapahtuneeseen betonirakentamisen läpimurtoon. Vielä 1950-luvulla rakentaminen oli Suomessa vielä pitkälti käsityötä, ja kerrostalojen rungot muurattiin yleensä tiilestä. Tilanne muuttui vuosikymmenen vaihteessa, kun talojen rungot alettiin valmistaa ensin betonista ja sittemmin betonielementeistä. Betonielementtitehtailta valmiit elementit kuljetettiin työmaalle asennusta varten. Samalla työmaat koneellistuivat, sillä elementtien liikuttelemista varten tarvittiin nostureita.

Elementtien ja nostureiden käyttö teki mahdolliseksi pitkien sarjojen suurtuotannon, jossa talojen ja asuntojen rakentamisen prosessi voitiin rationalisoida mahdollisimman kustannustehokkaaksi. Ranskalainen arkkitehti Le Corbusier oli kehottanut rakentajia ottamaan mallia autoteollisuudesta, missä Ford oli tehnyt aikaisemmasta luksustuotteesta koko kansan kulkuneuvon. Le Corbusierin visioiman asuntotehtaan liukuhihnalta uusia asuntoja syntyisi tehokkaasti, nopeasti ja halvalla.

Uusi rakentamistapa tuli Suomessakin merkitsemään rakennusalan tuottavuuden kasvua, jonka rakennusteollisuus kuitenkin siirsi vain osin asuntojen hintoihin. Niin kauan kuin asuntojen kysyntä pysytteli tuotantoa korkeammalla tasolla, ei rakennusliikkeiden tarvinnut laskea asuntojen hintoja. Voittojaan rakennusliikkeet käyttivät paitsi elementtirakentamisen edellyttämiin koneisiin ja elementtitehtaiden tuotantolinjoihin myös maakauppoihin. Alue- ja elementtirakentamisen edellyttämä kasvava pääomien tarve keskitti kerrostalojen uustuotannon 1960- ja 1970-lukujen kuluessa yhä harvempien rakennusliikkeiden käsiin.

Elementtirakentamisella oli suuri vaikutus myös rakennusten ja asuinalueiden arkkitehtuuriseen ilmeeseen – eikä kyse ollut vain ulospäin näkyvästä harmaasta betonipinnasta. 1960-luvulla teollinen logiikka alkoi yhä suuremmassa määrin säädellä rakentamista. Nosturien radat sanelivat talojen sijoittumisen asemakaavaan. Elementtitehtaan tuotantolinjat taas sitoivat arkkitehdin käsiä, sillä kustannustehokkainta oli tuottaa asuntoja mahdollisimman harvoilla muoteilla. Pelkistetyimmillään rakennusliikkeet katsoivat tarvitsevansa muotit vain kahta huoneleveyttä ja yhtä ikkunakokoa varten. Kunnianhimoisen arkkitehtuurin edellytykset heikkenivät näin sekä vapaarahoitteisessa että aravatuotannossa.

Lähiörakentamisessa ongelmia aiheuttivat myös erilaiset betonielementtirakentamisen lastentaudit ja niistä johtuneet jopa virheelliset rakennustekniset ratkaisut. Samalla niin arkkitehdit kuin rakentajat alkoivat mieltää kerrostalot

Suomalaisen asumisen kivijalka

131

yhä enemmän ”kertakäyttöhyödykkeiksi”, joiden elinikä liikkui 30–50 vuoden paikkeilla ja jotka voitiin elintason noustessa korvata entistä ehommilla.

Suuren muuton vuosina kiirekin vaikutti omalta osaltaan sekä rakentamisen että suunnittelun laatuun. Tärkeintä oli saada edes jonkinlainen katto niiden ihmisten päiden päälle, jotka pakkasivat tavaransa ja muuttivat työn perässä maalta kaupunkiin. Aravan ja asuntohallituksen pääjohtaja Olavi Lindblom on myöhemmin puolustellut aikakauden lähiörakentamista sillä, että mikäli asuntotuotantoa ei olisi tehostettu ja nopeutettu, olisi ammattitaitoinen työvoima yksinkertaisesti äänestänyt jaloillaan ja muuttanut Ruotsiin. Nopeasti ja halvalla rakennetut lähiöt pysäyttivät muuttovirran suurelta osin Suomen puolelle.

Huomionarvoista on, ettei 1960- ja 1970-lukujen lähiörakentamiseen liitetty huono rakennustekninen laatu koskenut kuin osaa lähiöiden rakennuskannasta. Korkeatasoinen arkkitehtuuri taas ei välttämättä ollut päällimmäisenä mielessä niillä ihmisillä, jotka uusiin lähiöihin muuttivat. Vielä vuonna 1965 noin 500 000 suomalaista asui ilman vesi- ja viemäriverkkoa, heistä 45 000 Helsingissä. Usein lähiöiden ensimmäiset asukkaat tulivatkin puutteellisista asuinoloista joko maaseudulta tai keskustojen ahtaista vuokrayksiöistä ja -kaksioista. Lähiötalon modernisti varustettu kolme huonetta ja keittiö oli monelle lähes unelman täyttymys. Etenkin sen jälkeen, kun rakennetun asuinalueen palvelut ja liikenneyhteydet saatiin kuntoon, olivat asukkaat itse yleensä tyytyväisiä asumiseensa.

Kolhoudestaan ja monotonisuudestaan huolimatta suomalaiset 1960- ja 1970-lukujen lähiöt olivat moniin muihin maihin verrattuna pienimuotoisia – ja jopa viihtyisiä. Maailmalta tuttuja vuokratalolähiöitä ei Suomeen juuri rakennettu, vaan asuinalueilla sekoitettiin vuokra- ja omistusasuntotuotantoa. Sosiaalisia ongelmia suomalaisissa lähiöissä ilmeni vain paikoin. Iso osa 1960- ja 1970-luvuilla rakennetuista asuinalueista oli ”nukkumalähiöitä”, joita kansoittivat tavalliset lapsiperheet.

Aluerakentaminen osoittautui pelastukseksi myös niille kunnille, jotka joutuivat ottamaan muuttoliikkeen vastaan. Nopeimmin kasvoi pääkaupunkiseutu, jonka väkiluku nousi 15 vuodessa 1960–1975 noin 200 000 hengellä. Kuntien oli ripeällä aikataululla hankittava ja kaavoitettava tonttimaata, järjestettävä tonteille kunnallistekniikka ja organisoitava tarvittavat palvelut päiväkodeista kouluihin, terveyskeskuksiin ja kirjastoihin. Pääkaupunkiseudulla ainoastaan Helsingillä oli tähän edes jonkinlaiset edellytykset. Espoon kauppala ja Helsingin maalaiskunta (nyk. Vantaa) sen sijaan löysivät itsensä ylivoimaisen tehtävän edestä.

Heikki von Hertzen on kuvannut osuvasti Espoon, silloisen 25 000 asukkaan maalaiskunnan, tilaa 1950-luvun alussa, jolloin Asuntosäätiö ryhtyi rakentamaan Tapiolaa. ”Kun Tapiolaa ruvettiin rakentamaan ei ollut mitään. (…) Espoossa ei ollut viemäriverkostoa, ei vesijohtolaitosta, ei sähkölaitosta – ei yli134

Suomalaisen asumisen kivijalka

Edellisellä aukeamalla: Ilmakuva Hervannasta vuodelta 1975. 1960-luvun puolivälistä lähtien lähiöt suunniteltiin entistä tiiviimmiksi kokonaisuuksiksi uusruutukaavaa noudattaen.

(Kuva: Vapriikin kuvaarkisto)

päänsä mitään, mitä nykyisin pidetään välttämättömänä kehittyneessä yhdyskunnassa. Kunnanisät selittivät vakavissaan, etteivät he vastaisuudessakaan kaipaa mitään sellaista.” Asuntosäätiö sai kunnalta luvan rakentaa Tapiolan, mikäli säätiö itse maksaisi kaikki kunnallistekniikasta aiheutuvat kulut: kadut ja katuvalaistuksen, puistot, viemäri- ja vesijohtoverkoston, lämpö- ja puhdistuslaitokset sekä koulu- ja päiväkotitilat. ”Näin alkoi kaupunkimaisen asutuksen kehitys Espoossa”, von Hertzen tiivistää.

Sama malli toistui sittemmin rakennusliikkeiden ja kuntien solmimissa aluerakennussopimuksissa, joille uusien lähiöiden rakentaminen yleensä perustui.

Rakennuttaja tai rakennusliike osti ensin maa-alueen joko yksityisiltä tahoilta tai kunnalta, minkä jälkeen rakentaja laaditutti alueelle asemakaavan ja vastasi alueen kunnallistekniikan ja joissain tapauksissa jopa kunnallisten palvelujen rakentamisesta. Asunnonostajan näkökulmasta olennaista tässä järjestelyssä oli se, että aluerakentaminen siirsi lainsäädännössä kunnalle kuuluvia velvoitteita rakennuttajan ja sitä kautta tulevien asukkaiden maksettaviksi. Sen sijaan että kuntalaiset olisivat kattaneet kaavoituksen ja kunnallistekniikan aiheuttamat kulut veroissaan, maksoivat asunnonostajat ne asunto-osakkeensa hinnoissa.

Sinänsä aluerakentamisen periaate oli järkevä ja ennen kaikkea tehokas. Kun Espoon ja Vantaan kaltaiset voimakkaasti kasvavat kunnat eivät kuitenkaan kyenneet ottamaan riittävän suurta vastuuta maapolitiikasta, tuli aluerakentaminen etenkin pääkaupunkiseudulla merkitsemään kaupunkirakenteen lähes täydellistä hajoamista. Yhdyskuntarakenteen kehitystä ei enää 1960-luvulta lähtien ohjannut ensi sijassa kaavoitus, vaan rakennusliikkeiden maakaupat.

Ne taas suuntautuivat sinne, mistä maata kulloinkin sattui halvalla saamaan.

Teuvo Aura tuskaili aluerakentamisen pääkaupunkiseudulle jättämiä jälkiä vuonna 1982 julkaistuissa muistelmissaan: ”Tuskin maailmassa on yhtään niin laajalla alalla sijaitsevaa metropolialuetta, jossa kuin summittaisena tilkkutäkkinä on syntynyt asuma-alueita, pieniä teollisuusalueita, sinne tänne hajalle heitettyjä suuria teollisuuslaitoksiakin, jotka ovat huonosti järjestetyn julkisen liikenteen ulottumattomissa. Tämän kaiken rakentamisen sotkun juhlistaa sitten vielä palvelujen puutteellisuus. Koko pääkaupunkiseutu on kuin kottikärryistä kaadettu sieluton epäjärjestys.”

I LV E S K O RV E N I D E A Filosofian maisteri ja kemisti Martti Ilveskorvella oli visio ja hänellä oli missio.

Molemmat olivat muotoutuneet asuntopulan piinaamalla pääkaupunkiseudulla 1950-luvun puolivälissä. Ilveskorven mielestä säännölliseen säästämiseen kykenevät kansalaiset ansaitsivat kohtuuhintaisen asunto-osakehuoneiston, ja tässä hän uskoi voivansa auttaa. Asiaa ajamaan Ilveskorpi perusti vuonna 1957

Suomalaisen asumisen kivijalka

135

Miehiä Asuntosäästäjät ry:n rakennuttaman talon katolla. (Kuva: Asuntosäästäjät ry:n arkisto, Helsingin kaupunginarkisto)

”yhden aatteen ja yhden miehen” yhdistyksen Asuntosäästäjät ry:n, joka ryhtyi tuottamaan mahdollisimman edullisia osakehuoneistoja Helsingin seudun asukkaille. Ensimmäinen Asuntosäästäjät ry:n rakennuttama kerrostalo, Asunto-Oy Säästötupa, valmistui Haagaan vuonna 1958.

Niin Asuntosäästäjät ry:n nimi kuin koko toimintaidea perustui toisen maailmansodan jälkeen virinneeseen asuntosäästämiseen. Asuntosäästämisen uranuurtaja oli Turun Työväen Säästöpankki, joka Aravan perustamisvuonna 1949 oli ryhtynyt tarjoamaan asiakkailleen asuntolainoja. Tätä ennen asuntoja olivat käytännössä ostaneet vain ne, joilla oli ollut varaa maksaa asunnon koko hinta tai uudisrakennuksessa koko omarahoitusosuus kaupantekohetkellä. Kahden vuoden säästämisen jälkeen Turun Työväen Säästöpankki myönsi lainan, joka vastasi korkeintaan puolta asunnon rakennuskustannuksista. Turusta asunto136

Suomalaisen asumisen kivijalka

Asuntosäästäjät ry antoi Viljo Revellin ja Heikki Castrénin suunnitteleman Asunto Oy Säästömaston hartiapankkirakentajien toteutettavaksi. Vuosaareen nousseen asunto-osakeyhtiön kuusi seitsemänkerroksista taloa valmistuivat vuosina 1966–1967. (Kuva: Arkkitehtuurimuseo)

säästäminen levisi muutamassa vuodessa säästöpankkien piirissä ainakin Poriin, Lahteen, Tampereelle, Ouluun ja Helsinkiin.

Asuntosäästöjärjestelmä muotoutui vähitellen 1950-luvun kuluessa. Yleensä pankin asettama säästötavoite oli puolet asunto-osakkeen omarahoitusosuudesta; loput pankki antoi henkilökohtaisena vastaantulolainana. Laina-ajat olivat lyhyitä, tavallisesti 5–10 vuotta. Lainarahalla asuntosäästäjä saattoi hankkia asunnon joko aravalainoitetusta tai vapaarahoitteisesta kohteesta, joskin vapaarahoitteisissa kohteissa omarahoitusosuus oli merkittävästi suurempi.

Asuntosäästännästä muodostui vastaus etenkin niiden keskituloisten mutta vähävaraisten asunnontarvitsijoiden tarpeisiin, jotka oli unohdettu luotaessa aravajärjestelmää. 1950-luvun Aravahan auttoi asunnonhankinnassa ennen kaikkea niitä, joilla oli sijoittaa hankkeeseen omaa pääomaa vähintään 20 prosenttia rakennuskustannuksista. Asuntosäästännän avulla myös vähävaraisemmat kansanosat saattoivat ensin säästää varoja ja saada sitten säästöjään vastaan lainaa pankista.

Asuntosäästäjät ry:n toiminnan pohjana oli Ilveskorven neuvottelema rahoitussopimus Kansallis-Osake-Pankin kanssa. Asuntosäästäjä avasi KOP:ssa säästötilin ja sopi pankin kanssa omasta säästötavoitteesta. KOP puolestaan rahoitti taloyhtiöiden rakentamista rakennusaikaisilla luotoilla. Kohteen valmistuttua pankki ja Asuntosäästäjät ry poimivat säästäjien joukosta ne, joille asuntolainat

Suomalaisen asumisen kivijalka

137

ja asunnot annettiin. Pelkkä säästäminen tai edes säästötavoitteeseen pääseminen ei siis vielä taannut asuntoa.

Lainansaantimahdollisuuden lisäksi Ilveskorven yhdistys tarjosi asunnontarvitsijalle myös mahdollisuuden päästä käsiksi kohtuuhintaiseen asuntoon.

Asuntosäästäjät ry hankki tontteja, perusti taloyhtiöitä ja kokosi osakkeenmerkitsijöitä yhteen. Nimellisesti rakennuttamisesta vastasi perustettava taloyhtiö, mutta koska Ilveskorpi piti taloyhtiön osake-enemmistön rakennusaikana tiukasti käsissään, käytännössä rakennuttajana toimi yhdistys. Yleishyödyllisenä yhdistyksenä Asuntosäästäjät ry ei tavoitellut voittoa, vaan talot rakennutettiin omakustannushintaan. Siinä missä rakennusliikkeet kanavoivat rakentamisen rationalisoinnista syntyneet voitot investointeihinsa ja maahankintoihinsa, halusi Ilveskorpi siirtää hyödyn asunnontarvitsijoille entistä halvempina asuntojen hintoina. Tässä hän myös onnistui.

Ilveskorven luoma konsepti osoittautui välittömäksi menestykseksi. Jo yhdistyksen perustamiskokous 9.2.1957 keräsi Messuhallin täyteen asunnontarpeessa olevia ihmisiä. Kroonisen asuntopulan vaivaamalla pääkaupunkiseudulla asunnontarvitsijoiden yhteenliittyminen näytti monen mielestä ainoalta mahdollisuudelta päästä kiinni kohtuuhintaiseen asuntoon. Vuonna 1958 yhdistyksessä oli 2 800 jäsentä ja uusia taloja valmistumassa muun muassa Tapiolaan ja Helsingissä Etelä-Kaarelaan. Pääosa kohteista oli Aravan rahoittamia taloyhtiöitä, jolloin asunnontarvitsijan ei tarvinnut säästää kuin puolet 20 prosentin omarahoitusosuudesta.

Asuntosäästäjät ry:n tahti kiihtyi 1960-luvun alkupuolella, ja vuonna 1964 yhdistykseen kuului jo 20 000 jäsentä. Yhdistyksestä tuli huomattava rakennuttaja monissa Helsingin lähiöissä kuten Puotilassa. Toiminnan huippuvuonna 1965 yhdistykselle valmistui 2 500 asuntoa, mikä teki siitä Helsingin suurimman rakennuttajan.

Ilveskorven varsinainen voimannäyttö oli Vuosaaren rakennuttaminen, joka käynnistyi vuonna 1964 sen jälkeen, kun KOP oli lainoittanut alueelta yhdistyksen suuren maakaupan. Asuntosäästäjät ry:n toimesta alueelle nousi yhteensä 3 400 asuntoa, minkä lisäksi yhdistys vastasi Vuosaaren sillan rakentamisesta. Perustettavien asunto-osakeyhtiöiden nimet (Säästölampi, Säästösaari jne.) jatkoivat Ilveskorven jo aikaisemmin aloittamaa säästö-sarjaa, joka kuvasti yhdistyksen tavoitteena olevaa edullisten asuntojen tuottamista. Aiheetta ei Vuosaarta ole nimitetty ”köyhän miehen Tapiolaksi”.

Erityisen suosittuja olivat Asuntosäästäjät ry:n hartiapankkikohteet. Perinteisesti hartiapankkirakentaminen on liitetty omakotitaloihin, mutta Asuntosäästäjät ry organisoi nimenomaan rivi- ja kerrostalojen rakentamista hartiapankilla.

Yhdistyksen ensimmäiset hartiapankkikohteet olivat Itä-Helsingin Tammisaloon vuosina 1960–1961 rakennetut kaksi rivitaloyhtiötä. Hartiapankin avulla asunnontarvitsija saattoi maksaa osan asunnon hinnasta omalla työllä, jolloin 138

Suomalaisen asumisen kivijalka

omistusasunnon hankkiminen tuli mahdolliseksi myös pienituloisille. Vuosaaressa noin kymmenen prosenttia yhdistyksen rakennuttamista asunnoista sijaitsi hartiapankkikohteissa.

Hartiapankkikohteiden suunnittelu perustui yksinkertaisiin, toistuviin rakenteisiin ja elementteihin. Pohjatöissä sekä runko- ja elementtiasennuksissa käytettiin apuna ulkopuolisia rakennusliikkeitä, muuten hartiapankkirakentajat tekivät kaiken itse. Hartiapankkilaisissa oli niin ammattitaitoisia rakennusmiehiä kuin ammattitaidottomia ”siviilejä” postinkantajista kirjastonhoitajiin.

Työmaita johti yhdistyksen palkkaama rakennusmestari. Jotta asuntojen laatu saatiin pysymään tasaisena, osallistuivat hartiapankkilaiset kaikkien asuntojen rakentamiseen ja asunnot arvottiin omistajilleen vasta kohteen valmistuttua.

Jokaiselle hartiapankkirakentajalle kirjattiin ns. hartiapankkitunnit, ja töitä tehtiin ansiotyön ohessa iltaisin ja viikonloppuisin. Vaadittavat työmäärät olivat suuria. Vuosaaren rivitaloyhtiöissä töitä piti paiskia kohteesta ja asuntojen koosta riippuen yhteensä 2 000–4 000 tuntia. Kun otetaan huomioon, että 45tuntista työviikkoa tekevän vuosittainen työaika oli noin 2 000 tuntia ja että Asuntosäästäjien rivitalourakat kestivät 1–2 vuotta, voidaan todeta, että hartiamiehet tekivät varsinaisen työpäivänsä päälle vielä täyden työpäivän rakennustyömaalla. Siirtyminen viisipäiväiseen työviikkoon ja lauantaiden vapautuminen helpottivat vuodesta 1966 lähtien jonkin verran hartiapankkirakentajien aikataulua. ”Kahden vuoden ajan töitä paahdettiin työn ohella, pyhät, arjet, kesät, talvet, melkein yötä päivää. Kaikki lomat meni”, muisteli 34-vuotias sosiaalityöntekijä vuosaarelaisen rivitalokohteen rakentamista. ”No, kun mä olin duunissa, niin sieltä pääsin neljältä, ja viideltä piti olla täällä. Ja yhdeksään asti joka arki-ilta. (…) Sitten kun lauantaitkin tulivat vapaaksi, niin sittenhän tehtiin 14 tuntia lauantaina ja 14 tuntia sunnuntaina”, kertoi puolestaan 37-vuotias asentaja. Illalla hartiamiehet kaatuivat sänkyyn hädin tuskin tajuissaan.

Suurin tunnetuista hartiakohteista oli yhdistyksen Vuosaareen rakennuttama As. Oy. Säästömasto, johon kuului kuusi 7-kerroksista taloa ja yhteensä 210 huoneistoa. Arkkitehti Viljo Revell oli alun perin suunnitellut talot ammattilaisten rakennettaviksi, ja Ilveskorven suunnitelma muuttaa ne hartiapankkikohteeksi nostatti arkkitehtitoimistossa hiukset pystyyn. Arkkitehtien huolet eivät kuitenkaan vaikuttaneet Ilveskorpeen, joka oli päättänyt tehdä Vuosaaresta esimerkin suomalaisten omatoimisuudesta kodin hankkimisessa. Säästömaston rakennustyöt käynnistyivät vuonna 1965, ja talot valmistuivat vuosina 1966–1967.

Vuosaaren rivitalokohteissa hartiapankkirakentajan laskettiin säästäneen jopa puolet rakennuskustannuksista. Monelle tämä oli riittävä kimmoke työlääseen urakkaan ryhtymiselle. 1960-luvun hartiapankkirakentajien joukossa oli paitsi pienituloisia myös paljon sellaisia keskituloisia, jotka olivat asuntomarkkinoilla

Suomalaisen asumisen kivijalka

139

jääneet väliinputoajan asemaan. Heillä ei ollut varaa tavanomaiseen omistusasuntoon, mutta ei myöskään mahdollisuutta saada yhä harvinaisemmiksi käyviä arava-asuntoja.

Kansansuosiosta huolimatta Asuntosäästäjät ry:n toiminta ajautui 1960luvun loppupuolella vastatuuleen. Helsingin kaupungin kiinteistölautakunta oli vielä 1960-luvun alussa tukenut Asuntosäästäjiä myymällä tai vuokraamalla yhdistykselle tontteja edullisin hinnoin. Vuoden 1965 jälkeen yhdistys joutui kuitenkin tonttien hankinnassa kasvavien vaikeuksien eteen, mikä sai Ilveskorven valittamaan, ettei kaupunki kohdellut Asuntosäästäjiä tasapuolisesti.

Myös aravalainoituksen hankkimisessa esiintyi vaikeuksia. Kylmä tosiasia oli, että Asuntosäästäjät ry:n kaltaisen yhdistyksen oli 1960-luvulla yhä vaikeampaa kilpailla tonteista ja pääomista alati kasvavien ja suhdetoimintaan voimakkaasti panostavien rakennusliikkeiden kanssa.

Lopulta myös rahoittaja käänsi llveskorvelle selkänsä. Vuonna 1967 KOP ilmoitti lopettavansa yhteistyön Ilveskorven kanssa ja kytki muiden pankkien vanavedessä asuntolainoituksensa yhä selvemmin omiin asuntosäästökohteisiinsa (ks. seuraava alaluku). Ilmeisesti KOP:n johdossa oli laskettu, ettei pankin kannattanut tukea sellaista asuntotuotantoa, joka oli hyödyllistä vain asunnontarvitsijoille, kun aluerakentamisessa ja asuntosäästännässä samaan aikaan liikuteltiin valtavia rahavirtoja. Martti Ilveskorven kuolema vuonna 1973 johti lopulta yhdistyksen toiminnan hiipumiseen.

A S U N TO S Ä Ä S TÄ N TÄ – U U S I VA LT I O N U S K O N TO Vaikka Asuntosäästäjät ry:n taival katkesi, muodostui asuntosäästännästä 1960luvulle tultaessa pääasiallinen tapa, jolla sekä asunnon ostaminen että asuntoosakeyhtiötalojen rakentaminen rahoitettiin. Säästöpankkien ja KOP:n rinnalla myös muut pankit alkoivat 1950-luvun puolivälin jälkeen tarjota asuntosäästäntään perustuvia asuntolainoja, ja rakennuttajat – Asuntosäätiö, Haka ja Sato etunenässä – kytkivät uustuotantonsa pankkien asuntosäästöjärjestelmiin.

Omaan asuntoon säästämisestä tuli ”valtakunnallinen harrastus”, jonka suosiosta kielivät jonot, joita syntyi pankkien ovien eteen niiden ilmoitettua uusista asuntosäästökohteista.

Asuntosäästäntä osoittautui menestyskonseptiksi, sillä se puhutteli monien eri intressiryhmien – kuluttajien, pankkien, rakennusliikkeiden ja valtiovallan – tarpeita. Keskeinen edellytys oli asuntosäästämisen lähes saumaton kytkeytyminen valtion harjoittamaan talouspolitiikkaan. Sodan jälkeen valtiovalta suitsi yksityistä kulutusta kovalla kädellä ja ohjasi näin niukat pääomat teollisuuden investointeihin ja maan kansainvälisen kilpailukyvyn kohentamiseen. Valtiovallan näkökulmasta oli kätevää, että asuntosäästämisen avulla kulutuskysyntä supistui miltei itsestään. Samalla saatiin kerättyä kipeästi tarvittuja pääomia 140

Suomalaisen asumisen kivijalka

Asuntosäästäjät jonottivat KOP:n Kaivokadun konttorin edessä Helsingissä vuonna 1961 päästäkseen ilmoittautumaan pankin asuntosäästäjiksi. (Kuva: Ensio Ilmonen, Lehtikuva)

asuntotuotantoon. Kun lainasummat vielä pidettiin tarpeeksi pieninä ja lainaajat lyhyinä, ei myöskään asuntokysyntä päässyt vaarantamaan kokonaistaloudellista priorisointia.

Paitsi valtiovaltaa asuntosäästäminen hyödytti myös pankkeja, jotka kärsivät sodan jälkeen kroonisesta pääomapulasta. Kannustaakseen teollisuutta investoimaan valtiovalta piti korkotason inflaatioon nähden keinotekoisen matalalla.

Kun raha oli halpaa, pankit saivat lainahakemuksia aina moninkertaisesti enemmän kuin ne saattoivat myöntää lainoja. Varainhankinnassaan pankit taas olivat lähinnä kotimaisten talletusten armoilla. Korkean inflaation vallitessa ihmisten ei kuitenkaan kannattanut säästää pankkitileille, vaan säästövarat suunnattiin mieluummin valtion verovapaisiin obligaatioihin. Tässä tilanteessa asuntosäästäntä tarjosi pankeille tien uusien pääomavirtojen äärelle.

Pankeille asuntosäästännästä muodostui 1960-luvulle tultaessa tärkeä talle-

Suomalaisen asumisen kivijalka

141

Postisäästöpankki mainosti Helsingin Laajasaloon ja Oulunkylään nousevia asuntosäästökohteitaan vuonna 1961. Asuntosäästännästä oli 1960-luvulle tultaessa muodostunut pankeille tärkeä talletuskilpailun muoto. (Kuva: ELKA)

tuskilpailun muoto. Mahdollisimman suuri asuntosäästäjäkanta oli itseisarvo, koska se toi pankkiin pääomia. Jotta rahat saatiin riittämään mahdollisimman monelle, oli laina-ajat pidettävä lyhyinä. Säästöpankeista asuntolainaa saattoi saada parhaimmassakin tapauksessa kymmeneksi vuodeksi; liikepankeissa laina-aika oli yleensä viisi vuotta. Lisäksi pankki edellytti asuntosäästäjältä etukäteissäästämistä, joka vastasi lainan suuruutta.

Suomalaisille asuntosäästännästä taas muodostui 1960-luvulla pääasiallinen säästötapa. Etukäteissäästämisen aikana säästäjä kärsi inflaation ja alhaisten talletuskorkojen yhdistelmästä. Säästäjä alkoi kuitenkin hyötyä järjestelmästä heti, kun hän sai lainan nostettua ja siirtyi jälkikäteissäästämisen vaiheeseen.

Inflaatio nimittäin söi lainasummaa nopeasti. Käytännössä asuntolaina muuttuikin inflaation, inflaatiota alhaisemman säännöstelykoron ja korkojen verovähennysoikeuden yhteisvaikutuksesta miltei kuin itsestään omaisuudeksi.

142

Suomalaisen asumisen kivijalka

Valtaosa suomalaisesta asuntotuotannosta rahoitettiin 1960-luvulla nimenomaan asuntosäästännän avulla, sillä valtio oli 1950-luvun lopulla supistanut merkittävästi aravalainoitustaan. Siinä missä aravahuoneistojen osuus kaupunkien ja kauppaloiden asuntotuotannosta oli vielä vuonna 1958 muodostanut 50 prosenttia, oli se vuonna 1963 painunut 19 prosenttiin. Myös yksityisten vuokra-asuntojen tuotanto hiipui 1960-luvun alussa pian sen jälkeen, kun verohuojennuksia leikattiin. Suuren muuton aiheuttaman asuntopulan lievittämisessä asuntosäästännällä oli siten ratkaiseva merkitys.

Kuten Markku Kuisma on todennut KOP:n historiateoksessa, nimenomaan asuntosäästäntä tuli mahdollistaneeksi asuntorakentamisen pankkirahoituksen lisäämisen tilanteessa, jossa sitä erityisen kipeästi kaivattiin. Vielä 1940- ja 1950-luvuilla asuntotuotannon pankkirahoitus kanavoitiin pääosin rakennuttajien kautta taloyhtiökohtaisiksi luotoiksi. Koska Suomen Pankki kuitenkin rajoitti ”ei-tuottavana” pitämänsä rakennusteollisuuden luotonsaantia, ei laajamittainen rakennustoiminnan rahoittaminen onnistunut tältä pohjalta. Sen sijaan keskuspankki suhtautui suopeammin asuntosäästämisjärjestelmän kautta myönnettyihin yksityisiin asuntoluottoihin, koska niiden katsottiin edistävän säästämistä.

Tästä syystä pankit alkoivatkin 1950-luvun lopulta lähtien suosia henkilökohtaisia asuntolainoja suhteessa taloyhtiökohtaisiin lainoihin. Henkilökohtaiset lainat sopivat pankeille senkin vuoksi paremmin, että niissä laina-ajat olivat lyhyempiä kuin taloyhtiöiden lainoissa, mikä lisäsi lainapääomien kiertonopeutta. Henkilökohtaisten asuntolainojen suosiota kasvatti myös niiden korkojen täysi verovähennysoikeus. Kun vähennykset tehtiin palkkatuloista, maksoi valtio käytännössä puolet lainan koroista. Sen sijaan taloyhtiöiden nimissä olevat luotot olivat vain osittain verovähennyskelpoisia.

Valtiovallan, pankkien ja lainantarvitsijoiden lisäksi asuntosäästäntä hyödytti myös gryndausmenetelmää käyttäviä ja voimakkaasti investoivia rakennusliikkeitä, jotka olivat riippuvaisia ulkopuolisesta rahoituksesta. Keräämistään asuntosäästövaroista pankit nimittäin saattoivat myöntää rakennusliikkeille rakennusaikaisia luottoja ja lainoittaa näiden maakauppoja. Aluerakentamisen ja asuntosäästännän kytkös ulottui kuitenkin syvemmälle kuin pelkkään rakennusliikkeiden luototukseen.

Hyvän esimerkin aluerakentamisen ja asuntosäästännän yhteen nivoutumisesta tarjoaa 1960-luvun alkupuolella rakennettu Kaivoksela, joka oli Vantaan ensimmäinen varsinainen asumalähiö. Helsingin Työväen Säästöpankki ja Postisäästöpankki rahoittivat grynderinä toimineen rakennusliike A. Puolimatka Oy:n maakaupan, jolla se sai haltuunsa 60 hehtaaria rakennusmaata. Tämän jälkeen Puolimatka ja pankit laativat alueen rakentamisesta tarkan sopimuksen, jossa lyötiin lukkoon muun muassa asuntojen neliöhinnat. Asuntosäästäminen Kaivokselaa varten alkoi vuonna 1961, ja lähiö rakennettiin vuosien 1961–1966

Suomalaisen asumisen kivijalka

143

aikana. Alueelle nousi sekä vapaarahoitteisia että Aravan lainoittamia asuntoosakeyhtiöasuntoja. Aluksi kummankin pankin asuntosäästäjiä varten rakennettiin omat talot; myöhemmin tästä käytännöstä luovuttiin.

Aluerakennusurakoissa asuntosäästäntä sidottiin aiempaa selvemmin tiettyihin kohteisiin, jolloin rahoittajapankin asuntosäästäjät saattoivat merkitä asunnon osakkeet jo rakentamisvaiheessa. Parhaassa tapauksessa rakennusliikkeillä oli asunnoille ostajat jo ennen kuin ensimmäiset maansiirtoajoneuvot olivat saapuneet rakennustyömaalle. Samalla asuntosäästännästä muodostui rakennusliikkeille tärkeä asuntokysynnän mittari. Rakennusliike Polarin toimitusjohtaja Kauko Rastas laskeskeli aikoinaan, että alueittain rakennettavien kohteiden valmistuminen vei aikaa viitisen vuotta rakennuspäätöksen tekemisestä asuntojen viimeistelyyn. Sopivasti se oli juuri sama aika, joka oli varattu lyhyiden asuntolainojen edellyttämään etukäteissäästämiseen.

Aluerakentamisen ja asuntosäästännän kytkös mullisti myös uusien asuntojen markkinoinnin 1960-luvulla. Säästäjien houkuttelemiseksi pankin kannatti konkretisoida asuntosäästäntä mahdollisimman varhaisessa vaiheessa tiettyyn kohteeseen. Parhaiten asuntosäästövaroista käydyssä kilpailussa taas menestyivät ne rahalaitokset, jotka kykenivät tarjoamaan säästäjilleen mahdollisimman edullisia asuntoja. Näin asuntotuotannon markkinoinnista ja välityksestä tuli vähitellen pankkien uusi oheistehtävä.

Asunnontarvitsijan näkökulmasta asuntokauppa oli kuitenkin vielä 1960-luvulla niukkuuden jakoa. Asuntomarkkinoita ei nykyisessä mielessä vielä ollut olemassa. Asuntosäästäjä sai vapaasti valita pankin, jossa hän säästötilinsä avasi, mutta säästettyään tarvittavan summan pankki käytännössä osoitti hänelle asunnon. Kun kyse oli omistusaravista, otettiin pankin omistusaravajonosta sopiva pätkä säästäjiä, joille asunnot jaettiin. Krooninen asuntopula piti huolen siitä, etteivät asunnot jääneet rakennusliikkeen tai niitä välittävän pankin käteen.

Asuntosäästännässä havaitut epäkohdat liittyvät nekin nimenomaan säästäjän asemaan. Korkean inflaation aikana säästökohteen hinta saattoi nousta nopeammin kuin säästötili karttui. Lisäksi esimerkiksi KOP kieltäytyi vielä 1960-luvulla ja 1970-luvun alussa antamasta sitovaa lainalupausta edes säästötavoitteeseen päässeelle asiakkaalle; säästäjiä houkuteltiin pankin asiakkaiksi lupaamalla ”mahdollisuus lainaan”. Markku Kuisman mukaan pankki ei halunnut sitoa käsiään tilanteessa, jossa rahankireys saattaisi pakottaa pankit hätäjarrutukseen. Nekin pankit, jotka sitoutuivat myöntämään lainan, saattoivat vitkutella lainan nostamista erilaisin verukkein.

Oman lukunsa muodostivat ongelmat, joita pankkien lyhyet, 5–10 vuoden säästö- ja laina-ajat aiheuttivat. Vapaarahoitteisissa kohteissa vaadittu säästösumma ja pankin vastaantulolaina muodostivat yhteensä noin 80 prosenttia rakennuskustannuksista. Ainoastaan 20 prosenttia oli taloyhtiökohtaisia, yleensä pitkäaikaisempia luottoja.

144

Suomalaisen asumisen kivijalka

Etukäteissäästämisen ja ensimmäisten lainanlyhennysvuosien aikana asuntosäästäjän talous olikin kovalla koetuksella, ja säästötavoitteeseen yltäminen vaati yleensä tiukkaa kulutuksesta tinkimistä. Tästä huolimatta etenkin liikepankkien tarjoama viiden vuoden etukäteissäästöaika osoittautui myös monelle suhteellisen hyvätuloiselle säästäjälle liian lyhyeksi, ja säästötilejä oli ruokittava sukulaisilta tai muilta tahoilta saaduilla tilapäisillä lainoilla. Asuntosäästäjän näkökulmasta tilanne helpottui vasta 1970-luvun alkupuolella, kun rahaa alkoi olla enemmän saatavilla ja laina-ajat pitenivät.

Asuntosäästäntä joudutti omalta osaltaan suomalaisten kaupunkien omistusasuntovaltaistumista. Kun omistusasuntojen (asukkaiden omassa käytössä olevien asunto-osakkeiden ja omakotitalojen) osuus kaupunkien ja kauppaloiden koko asuntokannasta oli vuonna 1950 ollut 28 prosenttia, oli se 43 prosenttia vuonna 1960 ja 49 prosenttia vuonna 1970. Omistusaravat ja vuokratalojen muuttaminen asunto-osakeyhtiöiksi olivat potkaisseet kaupunkien omistusasuntovaltaistumisen käyntiin 1950-luvulla. Samaan suuntaan vaikutti asuntosäästännän avulla rakennettu uustuotanto, joka oli asunto-osakeyhtiövoittoista. Kaupungeissa ”oma tupa” tulikin 1960-luvulla ja 1970-luvun alkupuolella merkitsemään nimenomaan omaa osaketta, sillä omakotitalojen rakentaminen jäi aikakaudella verraten vähäiseksi.

Kaupunkien omistusasuntovaltaistumista pitivät yllä monet vetovoimatekijät kuten edellä mainitut omistusaravat, asuntolainoituksen kehittyminen ja anteliaat verovähennykset. Merkitystä oli myös vuokra-asuntomarkkinoilla tapahtuneilla muutoksilla. Kun suuret kaupungit 1960-luvun alussa luopuivat vuokrasäännöstelystä, nousi kaupunkien vuokrataso nopeasti. Tämä teki omistusasumisen entistä houkuttelevammaksi. Aravan ja asuntohallituksen pääjohtaja Olavi Lindblom laskeskeli myöhemmin, että mikäli henkilö vuonna 1960 osti kolmion, oli hän vuonna 1980 maksanut siitä lainanlyhennyksinä ja yhtiövastikkeina yhtä paljon kuin toinen henkilö vuokrina vuokrakolmiosta. Ainoa ero oli, että ensin mainittu omisti asuntonsa.

Oman asunnon ostamista tuki myös ajan henki, joka 1950- ja 1960-luvuilla korosti omillaan pärjäämistä. Erityisen vahvasti omistusasumisen puolesta propagoi Väestöliitto. Liiton piirissä asuntosäästäntä miellettiin ennen kaikkea sosiaalisena valistusprojektina, jonka avulla kansan syviä rivejä voitiin opettaa kantamaan vastuuta omasta elämästään. ”Yhteiskunnan hyvinvointi riippuu sen kyvystä kasvattaa itsenäisiä ja omatoimisia persoonallisuuksia. Näitä ominaisuuksia kehittää erityisen suuressa määrässä pyrkimys oman asunnon, kulutusomaisuuden tärkeimmän lajin, hankkiminen”, tiivisti toimistopäällikkö Kauko Sipponen liiton näkemyksen. Samalla asuntosäästämisen katsottiin tarjoavan myös pienituloisille mahdollisuuden sosiaaliseen nousuun ”omistavan luokan” jäseneksi.

Suomalaisen asumisen kivijalka

145

SIVULLISET UHRIT Suurten rakennusliikkeiden ja pankkien intresseissä oli 1960-luvulta lähtien harjoittaa ja tukea nimenomaan tietynlaista – elementti- ja aluerakentamiseen sekä asuntosäästäntään perustuvaa – asuntorakentamista. Johanna Hankonen on väitöskirjassaan kuvannut, miten uusi rakentamis- ja rahoitusjärjestelmä vähitellen työnsi syrjään muut, vaihtoehtoiset asuntotuotannon mallit. Asuntosäästäjät ry ei suinkaan ollut ainoa tämän kehityskulun ”sivullinen uhri”, vaan saman kohtalon kokivat 1960- ja 1970-luvuilla myös asukkaiden perustamat ja puolikunnalliset taloyhtiöt sekä asunto-osuuskunnat.

Puolikunnallinen asuntotuotanto oli käynnistynyt Suomessa 1920-luvulla (ks. s. 76–77). Käytännössä puolikunnallisuus merkitsi sitä, että kaupunki perusti ja rakennutti asunto-osakeyhtiötalon, jonka asukkaat lunastivat huoneistot vähitellen omikseen. Tavoitteena oli tuottaa asuntoja varattomille, mutta säännöllisiä palkkatuloja nauttiville asunnontarvitsijoille. Erityisen vilkasta puolikunnallinen asuntotuotanto oli Helsingissä ja Tampereella.

Vielä 1950-luvun alussa puolikunnallisen asuntotuotannon tulevaisuus näytti valoisalta. Aravalainoituksen turvin useat kaupungit, Helsinki ja Tampere etunenässä, tuottivat omistusasuntoja asukkailleen. Verrattuna kaupungin omistamiin vuokra-asuntoihin puolikunnallista asuntotuotantoa pidettiin edullisena, sillä siitä kaupunki sai sijoittamansa pääomat melko nopeasti takaisin.

Muuttuneet olosuhteet katkaisivat kuitenkin puolikunnalliselta asuntotuotannolta tien 1950-luvun lopulla. Yhtenä keskeisenä tekijänä oli aravalainoituksen supistuminen ja sen suuntaaminen aiempaa enemmän vuokra-asuntotuotantoon. Rahoittajien ja rakentajien silmissä puolikunnallinen malli puolestaan hävisi asuntosäästännälle. Pankeille asuntosäästäntään liittyvä ennalta säästäminen oli edullisempaa kuin puolikunnallisen systeemin jälkikäteinen säästäminen. Rakennuttajille taas asuntosäästäntä toimi tärkeänä asuntokysynnän mittarina, jonka avulla tuotantoa voitiin suunnitella pitkäjänteisesti (ks. s. 144).

Puolikunnallisten taloyhtiöiden rinnalla myös asukkaiden itsensä perustamat ja rakennuttamat taloyhtiöt muuttuivat vähitellen yhä harvinaisemmiksi.

Vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölakia kirjoitettaessa tällaiset taloyhtiöt olivat olleet tyypillisiä, ja vielä Aravan alkuaikoina 20–25 prosenttia valtion lainoista oli mennyt asukasvetoisille taloyhtiöille. Vuoteen 1964 mennessä asukkaiden itsensä perustamien taloyhtiöiden osuus Aravan myöntämistä lainoista oli laskenut viiteen prosenttiin. Vähitellen ammattimaiset rakennuttajat ja rakennusliikkeet syrjäyttivät rakentamisen prosessista asukkaat, joiden tehtäväksi jäi valmiin osakehuoneiston ostaminen.

Vastaava kohtalo oli edessä myös asunto-osuuskunnilla, joskin ne kokivat lyhyen kukoistuskauden nimenomaan 1960- ja 1970-lukujen taitteessa. Toisin 146

Suomalaisen asumisen kivijalka

Vantaan Martinlaakson rakentaminen käynnistyi vuonna 1968. (Kuva: Vantaan kaupunginmuseo, kuvaaja Esko Silvanto, Salpa Oy)

kuin Ruotsissa, missä valtion asuntopoliittinen tuki suunnattiin osuuskuntaasumiseen, oli asunto-osuuskunta jäänyt Suomessa marginaaliseksi ilmiöksi (ks. s. 74–75). Suomessa asunto-osuuskuntia varten ei myöskään säädetty erillistä lakia asunto-osakeyhtiölain tavoin, vaan rakentaminen perustui aluksi vuoden 1901 osuuskuntalakiin ja sittemmin vuoden 1954 osuuskuntalakiin.

Osuuskunta-asumisen edut ja sen ”sosiaalinen” luonne suhteessa asunto-osakeyhtiöihin tunnustettiin 1960-luvulla melko laajasti. Koska osuusmaksu kattoi yleensä noin seitsemän prosenttia rakennuskustannuksista, tarjosi osuuskuntaasuminen asunnontarvitsijalle asunnon ilman valtaisaa säästöponnistusta.

Osuuskuntamuotoinen asuminen nostettiinkin 1960-luvun asuntopolitiikassa esille yhtenä mallina, jonka avulla voitiin turvata pysyvän asunnon saanti myös vähävaraisille ja pienituloisille asunnontarvitsijoille. Pisimmälle meni vuonna 1965 mietintönsä jättänyt Aravan uudistamiskomitea, joka väläytti koko vuokraasuntosektorin uudelleen järjestämistä asunto-osuuskuntien pohjalta. Ainoastaan kunnalliset vuokra-asunnot olisivat komitean visiossa säilyneet perinteisinä vuokra-asuntoina.

Asunto-osuuskuntien perustaminen ei kuitenkaan tullut kyseeseen ilman valtion tukea. Osuuskuntien lainoittaminen valtion varoista tuli mahdolliseksi

Suomalaisen asumisen kivijalka

147

Helsingin Työväen Säästöpankin toimitusjohtaja Mauno Koivisto (vas.) sekä Hakan johtajat Vilho Ahtee ja Eero Soini Helsingin Pihlajamäen rakennustyömaalla vuonna 1962. Ennen pääministeriksi ja presidentiksi nousuaan Mauno Koivisto oli keskeinen vaikuttaja suomalaisessa asuntopolitiikassa. (Kuva: Työväen Arkisto)

1960-luvun alussa, ja vuoden 1966 asuntotuotantolaki hyväksyi asunto-osuuskunnat tasa-arvoisiksi aravalainan saajiksi vuokratalojen rinnalle. Vuokratalojen tavoin osuuskunnille voitiin myöntää valtion toissijaista lainaa enintään 60 prosenttia rakennuskustannuksista, minkä lisäksi ne saattoivat saada 30 prosenttiin asti valtion ensisijaislainaa.

Vuosina 1962–1978 valtion lainoituksella perustettiin noin 300 asunto-osuuskuntaa, joissa oli yhteensä yli 8 000 asuntoa. Vilkkaimmillaan asunto-osuuskuntien rakentaminen oli vuosina 1969–1972, jolloin syntyi yli 5 000 osuuskunta-asuntoa.

Maan suurin asunto-osuuskunta oli Tampereen Tesoman alueelle vuosien 1964–1967 aikana noussut asunto-osuuskunta Ristikukkula, joka käsitti 480 asuntoa 11 talossa. Asukkaat osallistuivat rakennusvaiheessa rahoitukseen seit148

Suomalaisen asumisen kivijalka

semän prosentin osuudella. Aravalaina kattoi 50 prosenttia rakennuskustannuksista, ja puuttuvat 43 prosenttia saatiin kiinteistökohtaisena lainana Tampereen Säästöpankista. Asukkaat maksoivat lainoja pois vuokrassaan, joka laski lyhennysten myötä. Ristikukkulan tavoin monet 1960- ja 1970-luvun alun suomalaiset asunto-osuuskunnat muistuttivatkin enemmän omistus- kuin vuokra-asuntoja, sillä lainansa maksettuaan osuuskunnat omistivat kiinteistönsä kokonaan.

Kohtuuhintainen ja vuokra-asumiseen verrattuna turvattu osuuskunta-asunto oli asunnontarvitsijan näkökulmasta tervetullut vaihtoehto. Asukkaan kannalta ongelmalliseksi muodostui kuitenkin se, että asunnosta pois muuttaessaan hän sai maksamansa osuusmaksun sekä mahdolliset lainanlyhennykset yleensä takaisin vain nimellishintaan. Kiinteistön arvonnousua ei hyvitetty siinäkään tapauksessa, että asukas omalla rahallaan korjasi tai perusparansi asuntoa.

Osuuskunta-asunnon vaihtaminen toiseen taas oli hankalaa, koska asuntokanta oli niin pieni.

Valtioneuvosto asetti vuonna 1966 komitean pohtimaan osuuskunta-asumista ja siinä ilmenneitä epäkohtia. Mietinnössään komitea rinnasti sekä asunto-osuuskunnat että asunto-osakeyhtiöt osuustoiminnallisiksi yhteisöiksi sillä perusteella, että molempien tehtävänä oli tukea asukkaiden taloudenpitoa.

Asunto-osuuskuntia kohtaan komitea otti kielteisen kannan. Komitean mielestä ei ollut välttämätöntä, että vähävaraisten asunnontarvetta tyydyttämään perustettu asumisyhteisö muodostettiin nimenomaan osuuskunnaksi, kun samat edut voitiin valtion tukipolitiikan avulla saavuttaa asunto-osakeyhtiöissä.

Sama nihkeä asenne välittyi myös vuoden 1976 Valtakunnallisesta asunto-ohjelmasta. Viime kädessä kysymys oli rahasta: osuuskuntamuotoiset asunnot olisivat tulleet maksamaan valtiolle enemmän kuin osakeyhtiömuotoiset.

Valtiovallan ohella myös rakennuttajat ja rahoittajat omaksuivat kielteisen kannan osuuskunta-asuntoihin nähden. Johtuen pienistä säästöosuuksista ja vastaavasti suuremmasta lainoitustarpeesta pankit eivät innostuneet asuntoosuuskuntien rahoittamisesta. Yksi rakennusteollisuuden kärkihahmoista, Hakan toimitusjohtaja Antti Pelkola painotti sijoitustarkoituksessa rakennettavien vuokratalojen ensisijaisuutta. Pelkola piti tärkeänä sitä, että vuokratalossa asuminen tehtäisiin vähävaraisille mahdolliseksi asumistukijärjestelmän avulla. Silloinen Helsingin Työväen Säästöpankin toimitusjohtaja Mauno Koivisto on myöhemmin arvioinut, ettei Suomessa päädytty Ruotsin kaltaiseen osuuskuntamalliin johtuen nimenomaan asunto-osakeyhtiöjärjestelmän olemassaolosta ja sen joustavuudesta.

Asunto-osuuskuntien perustaminen hiipui 1970-luvulla. Osuuskunnat saivat tehdä tilaa institutionaalisten sijoittajien omistamille vuokrataloille, joille aravalainoitustakin yhä enemmän suunnattiin. 1980-luvulla merkittävä osa asuntoosuuskunnista muutettiin asunto-osakeyhtiöiksi vuoden 1980 omaksilunastamislain perusteella. Omistus- ja vuokra-asumisen välille sijoittuvaa mallia

Suomalaisen asumisen kivijalka

149

päästiin seuraavan kerran kokeilemaan vasta 1990-luvun alussa asumisoikeusasuntojen muodossa.

Asunto-osakeyhtiön ja asunto-osuuskunnan välinen ”kilpa” päättyi Suomessa asunto-osakeyhtiön voittoon, ennen kuin se oikeastaan oli kunnolla päässyt käyntiin. Asunto-osakeyhtiöiden rakennuttamisessa taas ammattimaiset rakennuttajat ja rakennusliikkeet syrjäyttivät 1960-luvulla lopullisesti asukkaat. Kehitys, joka oli alkanut jo maailmansotien välisellä kaudella grynderirakentamisen yleistymisenä, tuli näin päätökseen. Asunto-osakeyhtiöiden rakennuttajina myös kunnat painuivat taka-alalle, ja ne suuntautuivat vuokra-asuntotuotantoon. Kun sekä puolikunnalliset että asukkaiden itsensä perustamat taloyhtiöt olivat näin poistuneet markkinoilta, tuotettiin asunto-osakeyhtiömuotoiset talot yhä selvemmin tietyllä rakennusliikkeiden ja pankkien määrittämällä sabluunalla joko kovan rahan tai aravalainoitetuiksi kohteiksi.

VAU H T I A R A K E N N E M U U TO K S E E N Kuten sodan jälkeinen asuntopula aikanaan, toi 1960-luvun rakennemuutos asuntopolitiikan jälleen puheenaiheeksi valtakunnallisena sosiaalipoliittisena kysymyksenä. Etenkin kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista vallitsi 1960-luvulla huutava pula. Asunnonostajia taas rasitti lyhyiden laina-aikojen aiheuttama asumiskustannusten nousu lähes sietämättömälle tasolle. Vilkkaasta rakennustoiminnasta huolimatta asuntojen tuotantoa oli vaikea saada vastaamaan maalta kaupunkeihin suuntautuvaa muuttoaaltoa, mikä heijastui alivuokrasuhteiden yleisyytenä ja muuna epätyydyttävänä asumisena.

Vielä 1950-luvun lopulla päättäjät olivat ajatelleet, että asuntototuotanto voitiin jättää markkinoiden hoidettavaksi. Tähän vedoten valtio oli supistanut aravamäärärahojaan. 1960-luvun kuluessa kävi kuitenkin selväksi, että rakennemuutos edellytti valtiovallan asuntopoliittisen otteen terästämistä ja myös rahoituksen lisäämistä.

Suomalaisen sosiaalipolitiikan kärkihahmoihin lukeutunut Pekka Kuusi määritteli 1960-luvun alussa uudestaan sosiaalipolitiikan – ja samalla myös asuntopolitiikan – lähtökohdat teoksellaan 60-luvun sosiaalipolitiikka. Siinä missä sosiaalipolitiikkaa oli aikaisemmin harjoitettu luokkaristiriitojen lieventämiseksi ja poliittisen järjestelmän legitimoimiseksi, muuttuivat sosiaalipolitikan perusteet Kuusen teoksen myötä taloudellisiksi. Koska rakennemuutos edisti talouskasvua, oli tavoitteeksi Kuusen mukaan asetettava mahdollisimman monen suomalaisen muuttaminen maalta kaupunkiin tuottavamman työn äärelle.

Yhtenä keinona rakennemuutoksen vauhdittamiseksi Kuusi näki asuntojen tarjonnan lisäämisen.

Tältä kantilta asuntokysymystä tarkasteli myös Ahti Karjalaisen johdolla kokoontunut talousneuvosto, joka jätti mietintönsä vuonna 1964. Asuntopoliit150

Suomalaisen asumisen kivijalka

Yksitoistahenkinen ilomatsilaisperhe kotonaan vuonna 1969. Etenkin muihin Länsi-Euroopan maihin verrattuna suomalaiset asuivat yhä 1960-luvun lopulla ahtaasti. (Kuva: Martti Peltonen, HS/Lehtikuva)

tiset toimenpiteet olivat neuvoston mielestä avainasemassa, mikäli kasvun nopeuttamiseksi haluttiin edistää työvoiman liikkuvuutta. Neuvosto kehottikin maan hallitusta turvaamaan asuntotuotannon pääomien saannin.

Samoilla linjoilla olivat myös valtioneuvoston 1960-luvun puolivälissä asettamat kaksi komiteaa: asuntopoliittinen komitea ja Aravan uudistamiskomitea.

Ne asettuivat kannattamaan aravamäärärahojen tuntuvaa lisäystä sillä perusteella, että pääomaköyhässä maassa vähäiset asuntotuotantoon irrotettavissa olevat varat kannatti sijoittaa sinne, mistä niille saatiin paras vastine. Suomessa tämä merkitsi arava-asuntoja, joiden keskimääräiset neliöhinnat jäivät alle vapaarahoitteisten asuntojen hintatason.

Aravamäärärahojen lisääminen oli myös rakennusteollisuuden toivelistalla.

Jotta koneisiin ja maakauppoihin investoineet ja kapasiteettiaan kasvattaneet rakennusliikkeet pääsisivät täysimittaiseen tuotantoon, tarvittiin mahdollisimman tasaisena pysyvä tilauskanta. Sen paras tae oli suhdanteista vapaa ja mahdollisimman pitkäjänteinen valtion rahoitus.

Suomalaisen asumisen kivijalka

151

Pekka Lounela suomi vuonna 1964 julkaistussa pamfletissaan Anna meidän asua ankarasti suomalaista asuntopolitiikkaa. (Kuva: Työväenliikkeen kirjasto)

Eduskunta oli jo 1960-luvun alussa patistanut hallitusta uudistamaan Aravan toiminnan – ja samaa tavoitteli myös rakennusteollisuus. Arava oli yhä 1960luvulle tultaessa tilapäinen virasto, jonka varoista eduskunta päätti vuosittain valtion budjetin yhteydessä. Se ei siten voinut tehdä pitkäaikaisia lainapäätöksiä tai luvata alueittain toteutettavalle asuntotuotannolle pitkäjänteistä tukea. Tähän vedoten Aravan uudistamiskomitea esitti vuonna 1965 Aravan korvaamista asuntohallituksella.

Komitean esityksen pohjalta perustettiin vuonna 1966 asuntohallitus, jonka tehtäviin kuului lainoitustoiminnan ohella asuntopolitiikan pitkäntähtäimen suunnittelu ja ohjaus. Samana vuonna säädettiin myös uusi asuntotuotantolaki, joka astui voimaan muutoksia läpikäyneenä 1.7.1968. Asuntopoliittisen komitean esityksen pohjalta määritettiin kunnianhimoinen, puolen miljoonan uuden asunnon tuotanto-ohjelma seuraavalle kymmenvuotiskaudelle 1966–1975. Uusi asuntotuotantolaki sekä asuntohallituksen perustaminen merkitsivät siihen asti tilapäisen valtion lainoitustoiminnan vakinaistamista 152

Suomalaisen asumisen kivijalka

ja laajentamista. Edellytykset tuntuvaan aravatuotannon kasvattamiseen olivat näin olemassa.

Myös aravarakentamisen sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen kiinnitettiin vuoden 1966 asuntotuotantolaissa entistä enemmän huomiota. 1960luvun puolivälin komiteat olivat pitäneet omistusaravien asumiskustannuksia suhteettoman korkeina etenkin ensimmäisinä vuosina asunnon valmistumisen jälkeen. Uusi asuntotuotantolaki teki mahdolliseksi lykätä lainan kuoletuksen aloittamista aina yhdeksänteen lainavuoteen, jolloin pankkien vastaantulolainojen ja taloyhtiöiden ensisijaislainojen rasitus oli jo suurelta osin lakannut.

Toinen vaihtoehto oli lyhentää asuntolainaa niin, että lyhennysmaksut olivat aluksi pienemmät ja kasvoivat laina-ajan kuluessa. Koska pääomien kiertonopeutta ei kuitenkaan haluttu hidastaa, lyhennettiin asunto-osakeyhtiöiden laina-aika 45 vuodesta 25 vuoteen.

Uuden asuntotuotantolain myötä aravalainoituksessa tehtiin myös entistä selvempi jako yleistukeen ja harkinnanvaraiseen tukeen. Taloyhtiökohtaisen aravalainan osuus rakennuskustannuksista laskettiin 40:stä 30 prosenttiin, kun taas henkilökohtaisen lisälainan osuutta nostettiin 10:stä ensin 25:een ja lopulta 30 prosenttiin. Lisälainan suuruus riippui hakijan tuloista ja varallisuudesta ja se oli myös mahdollista periä takaisin, mikäli asunnonhankkijan taloudellinen tilanne muuttui. Vuonna 1968 asuntohallitus määritti lopulta yleiset enimmäistulorajat, joita sovellettiin kaikkiin vuokra- ja omistusasuntoihin. Aluksi tulorajat olivat suhteellisen väljät, mutta 1970-luvulla niitä tiukennettiin asteittain.

Yksi keskeinen omistusaraviin liittynyt kiistakysymys koski niiden jälleenmyyntiä ja siihen liittyviä rajoituksia. Rajoituksista merkittävin oli vuodesta 1953 lähtien sovellettu kunnan etuosto-oikeus ja siihen liittyvä hintakontrolli, josta yksittäinen asunto vapautui vasta sen jälkeen, kun koko taloyhtiökohtainen laina oli maksettu takaisin. Tavoitellessaan pysyvästi edullista asuntokantaa asuntopoliittinen komitea olisi halunnut rajoittaa omistusaravien jälleenmyyntiä entisestään, ja se väläyttikin mahdollisuutta säätää jopa pysyvistä hintarajoituksista. Vuoden 1966 laki pysyi kuitenkin tältä osin muuttumattomana.

Vastoin asuntopoliittisen komitean näkemyksiä eduskunta päätyi vuonna 1970 helpottamaan omistusaravien jälleenmyyntiä. Tästedes aravahuoneiston omistaja saattoi maksaa pois oman osuutensa taloyhtiökohtaisesta lainasta ja näin vapauttaa asuntonsa kaikista myyntiä koskevista rajoitteista. Monelle arava-asunnon omistajalle, etenkin asunnonvaihtoa suunnittelevalle, tämä oli pitkään odotettu uudistus. Lainan takaisinmaksu oli sitäkin houkuttelevampaa, kun inflaatio oli syönyt varsinkin vanhimpien aravalainojen arvoa. 1970-luvun ensimmäisellä puoliskolla merkittävä määrä omistusaravia vapautui tätä kautta hintakontrollista ja -rajoituksista.

Omistusaravatuotannon volyymi nousi merkittävästi 1960-luvun lopulta lähtien, ja kasvua jatkui aina vuoteen 1976 asti. Jos tuotantolukuja katsotaan,

Suomalaisen asumisen kivijalka

153

muodostui nimenomaan 1970-luvusta omistusaravien kulta-aikaa. Tästä huolimatta 1970-luku on usein yhdistetty aravavuokra-asuntojen nousuun. 1970luvun alkupuoliskolla valtion lainoitus painottuikin suhteellisesti laskettuna yhä selvemmin vuokra-asuntoihin. Siinä missä aravavuokra-asuntojen osuus koko aravatuotannosta oli 1960-luvulla muodostanut noin kolmanneksen, nousi osuus 1970-luvulla lähemmäs 50 prosenttia. Tämä oli perusteltua paitsi sosiaalipoliittisista myös työvoimapoliittisista syistä, sillä juuri vuokra-asuntojen tarjonta edisti tehokkaimmin työvoiman liikkuvuutta. 1970-luvun jälkipuoliskolla vuokra-asuntojen tuotanto-osuus laski kuitenkin jälleen 30–40 prosentin tuntumaan.

Huomattava osa 1970-luvulla rakennetuista aravavuokra-asunnoista oli joko työsuhdeasuntoja tai kaupunkien vuokra-asuntoja. Merkittäviksi aravavuokraasuntojen rakennuttajiksi nousivat vuonna 1969 perustettu vasemmistotaustainen VVO sekä vastaavasti porvarillisten piirien vuotta myöhemmin perustama Vatro. Paitsi kunnille ja työnantajille ne rakennuttivat vuokra-asuntoja myös omaan omistukseensa. Asuntosijoitukset vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin sen sijaan supistuivat sen jälkeen, kun koko maata koskeva vuokrasäännöstely astui uudestaan voimaan vuonna 1968.

Toisin kuin edellisillä vuosikymmenillä, ei 1970-luvun alkupuolen asuntopolitiikassa ollut pulaa rahasta. Valtiontalouden hyvä rahoitusasema antoi mahdollisuuden aravatuotantomäärärahojen nopeaan kasvattamiseen. Kun 1960-luvun puolivälin paikkeilla oli aloitettu vuosittain noin 10 000 aravaasunnon rakentaminen, valmistui 1970-luvulla keskimäärin yli 30 000 aravaasuntoa vuodessa. Vuokra- ja omistusaravien lisäksi 1970-luvun alkupuoliskolla rakennettiin myös runsaasti vapaarahoitteisia, asunto-osakeyhtiömuotoisia asuntoja. Valtiovallan tavoitteeksi asettama puolen miljoonan asunnon kokonaistuotanto vuosille 1966–1975 toteutui. Varsinainen asuntorakentamisen hullu vuosi oli 1974, jolloin valmistui ennätykselliset 73 000 asuntoa, niistä liki puolet valtion lainoittamia. Väestömäärään suhteutettuna tämä oli kansainvälisesti huipputasoa.

R S - J Ä R J E S T E L M Ä : A S U N N O N O S TA J A N S U O J A K S I Porvoolaisen As. Oy. Rintamamiehentie 1:n osakkeenmerkitsijät aloittivat vuoden 1972 sekasortoisissa tunnelmissa. Vielä osittain keskeneräisen kerrostaloyhtiön rakennustöistä vastannut rakennusliike Repo Oy oli tehnyt joulukuun lopulla 1971 konkurssin, jonka jäljiltä oli paljastunut rakenteilla olevien asuntojen osakekirjojen kaksoiskappaleita. Repo oli Suomen kuudenneksi suurin rakennusliike, joka oli tullut tunnetuksi muun muassa Tallinnan Viruhotellin urakoitsijana. Keskeneräisiä työmaita sillä oli ympäri Suomea. Siitä, keiden kaikkien osakekirjat olivat päteviä, ei ollut tietoa. Hätääntyneet osakkeen154

Suomalaisen asumisen kivijalka

Olari oli poikkeus 1970-luvun alun lähiörakentamisessa. Talojen julkisivut muurattiin tiilestä, ja kaikki asunnot suunnattiin vapaille markkinoille. Olarissa myös arkkitehtuurisuunnittelu oli aikakauden betonilähiöitä kunnianhimoisempaa.

(Kuva: Simo Rista, Arkkitehtuurimuseo)

merkitsijät eivät voineet muuta kuin soitella Repo Oy:n toimistoon yrittääkseen selvittää, mikä heidän tilanteensa oikein oli.

Konkurssipesän selvityksessä kävi nopeasti ilmi, että Repo Oy oli tehnyt monien rakenteilla olevien kerrostalojen koko osakekannasta kaksoiskappaleet, ja näitä duplikaatteja oli pantattu rakennusliikkeen velkojen vakuudeksi. Jonkin aikaa ilmassa leijui uhka, että osakkeenmerkitsijät saattaisivat menettää keskeneräisistä asunnoista maksamansa rahat. Tammikuussa 1972 pantinhaltijana oleva vakuutusyhtiö Pohjola ilmoitti kuitenkin luopuvansa saatavistaan osakkeenmerkitsijöiden hyväksi.

Suomalaisen asumisen kivijalka

155

Espoon Olarin asemakaavaa vuodelta 1969. (Kuva: Arkkitehtuurimuseo)

Repo Oy ei ollut ainoa osakekirjojen kaksoiskappaleista ja -panttauksista uutisotsikoihin noussut yhtiö. Koska vain harva rakennusliike painatti osakekirjat setelipainossa, osakekirjojen kaksoiskappaleiden teettäminen oli helppoa – ja väliaikaiseen rahapulaan ajautuneelle rakennusliikkeelle myös houkuttelevaa.

Mikäli osakekirjojen kaksoispanttauksiin syyllistynyt rakentaja ei ajautunut konkurssiin, eivätkä kaksoispanttaukset lauenneet, pääsi rakennusliike tilanteesta kuin koira veräjästä.

Asunnonostajan aseman turvattomuus ei ollut 1970-luvulla uusi keskustelun aihe, vaan se oli noussut esille jo grynderirakentamisen yleistymisen myötä 1930-luvulla (ks. s. 92–94). Kyse ei myöskään ollut vain osakekirjojen kaksoiskappaleista ja -panttauksista vaan laajemmin asunnonostajan oikeusturvasta silloin, kun asunnon rakennuttaja, rakentaja ja myyjä olivat yksi ja sama taho.

Vuonna 1926 säädetyn asunto-osakeyhtiölain perusajatuksena oli ollut, että asunnontarvitsijat olisivat itse toimineet asunto-osakeyhtiöiden rakennuttajina.

Pian lain säätämisen jälkeen ammattimaiset, gryndausmenetelmää käyttävät rakennusliikkeet ottivat kuitenkin tehtävän hoitaakseen. Tällöin grynderi perusti asunto-osakeyhtiön, merkitsi kaikki osakkeet itselleen, rakensi talon ja sen valmistumisen jälkeen myi osakkeet asunnontarvitsijoille.

Grynderimuotoisessa rakentamisessa asuntokaupat tehtiin (ja tehdään yhä) tyypillisesti jo rakentamisvaiheen aikana. Yleensä kauppasopimuksiin sisältyi ehto, jonka mukaan ostaja sai omistusoikeuden osakkeisiin vasta sen jälkeen, kun asunto-osakeyhtiön rakennus tai rakennukset oli luovutettu taloyhtiölle.

Näin rakennuttaja säilytti itsellään osakkeisiin liittyvän hallinnoimisvallan yh156

Suomalaisen asumisen kivijalka

tiössä koko rakentamisvaiheen ajan, mikä olikin perusteltua rakennustöiden sujuvuuden kannalta.

Osakkaiden näkökulmasta oli kuitenkin ongelmallista, että vaikka he maksoivat asunnot erissä jo rakennusaikana, ei heillä tästä huolimatta ollut minkäänlaista valtaa yhtiössä ennen asuntojen luovutusta. Käytännössä osakkeenmerkitsijät olivatkin täysin riippuvaisia niistä päätöksistä, joita rakentaja-rakennuttaja teki yhtiössä rakentamisen aikana. Selvää myös oli, etteivät osakkeenmerkitsijöiden ja voiton maksimointiin tähtäävien rakennusliikkeiden intressit aina käyneet yksiin.

Lukuisat valtioneuvoston nimittämät komiteat ja erilaiset toimikunnat olivat istuneet jo 1930-luvun lopulta lähtien pohtimassa asunnonostajan asemaa ja sen parantamista. Vuosina 1942 ja 1959 mietintönsä jättäneet komiteat päätyivät molemmat painottamaan rakentajan laatiman taloussuunnitelman tärkeyttä. Komiteoiden mielestä asunto-osakeyhtiön perustaja (grynderi) olisi velvoitettava laatimaan taloyhtiötä varten taloussuunnitelma, joka pitäisi sisällään tarvittavat tiedot taloyhtiön taloudellisesta asemasta ja jonka noudattamisesta perustaja olisi vastuussa.

Vaikka varsinaiseen asunto-osakeyhtiölakiin ei tältä osin tehty muutoksia, yleistyivät taloussuunnitelmat 1960-luvulla niin, että ne olivat 1960- ja 1970-lukujen taitteessa jo käytäntönä uustuotannossa. Laadituissa taloussuunnitelmissa ei kuitenkaan välttämättä annettu kaikkia tarvittavia tietoja. Rakennushankkeen rahoitusta ja tulevaa toimintaa koskeva suunnittelu oli myös usein puutteellista. Näin ollen taloyhtiön taloudellinen asema saattoi luovutusvaiheessa olla heikompi kuin asunnonostajien oli alun perin annettu ymmärtää. Taloyhtiöllä saattoi esimerkiksi olla luultua enemmän velkaa tai sen omaisuutta saattoi olla kiinnitettynä yhtiön kannalta jopa täysin vieraiden sitoumusten vakuudeksi.

Myös muita epäkohtia, jopa suoranaisia rikoksia, nousi esille etenkin rakennusliikkeiden konkurssien yhteydessä. Tiettyihin huoneistoihin oikeuttavat osakekirjat saattoivat olla pantattuna rakennusliikkeiden velkojen vakuudeksi, vaikka asunto oli jo käytännössä myyty ja maksettu. Tällöin pantinhaltija, mikäli hänellä oli osakekirja hallussaan, oli lähtökohtaisesti paremmassa asemassa kuin asunnonostaja, jolla oli vain luovutussopimus. Mikäli määrättyyn huoneistoon oikeuttavasta osakkeesta oli annettu useampia kuin yksi osakekirja, ratkaistiin kiista aikaprioriteettisäännöllä: aikaisemmin asetettu osakekirja katsottiin oikeaksi.

Joitain asunto-osakeyhtiöiden perustajia oli vuosien varrella tuomittu petoksista heidän laskettuaan liikkeelle osakekirjojen kaksoiskappaleita. 1970-luvun alussa esille nousseet tapaukset, Repo Oy etunenässä, antoivat kuitenkin puhtia vaateille, joiden mukaan asunto-osakeyhtiöiden perustamista ja asuntokauppoja säätelevä järjestelmä olisi uudistettava vastaavien väärinkäytösten estämiseksi.

Tärkeää oli ehkäistä paitsi osakekirjojen kaksoiskappaleiden liikkeelle laskeminen myös ylimääräisten velkojen otto taloyhtiön nimiin.

Suomalaisen asumisen kivijalka

157

Asunnonostajan oikeusturva puhutti myös tiedotusvälineitä.

Helsingin Sanomien uutisointia 1970-luvun alussa. (Kuva: Helsingin Sanomat/Päivälehden arkisto)

Valtioneuvosto oli vuonna 1968 asettanut jälleen uuden komitean valmistelemaan vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain muuttamista siten, että osakkeen ostajan asemaan liittyvistä epäkohdista päästäisiin eroon. Valtiovallan ohella myös rahalaitokset olivat huolestuneet asuntotuotantoon liittyvistä epäkohdista.

Pankkien pelkona oli, että väärinkäytösten takia asunnonostajat menettäisivät luottamuksensa koko järjestelmään ja pahimmassa tapauksessa lopettaisivat asuntosäästämisen. Samaan aikaan valtioneuvoston asettaman komitean kanssa kokoontuikin myös suomalaisten pankkien yhteistyöelimen, Rahalaitosten neuvottelukunnan, asettama toimikunta. Pankit osoittautuivat lopulta valtiovaltaa vikkelämmiksi toimijoiksi.

Rahalaitosten neuvottelukunnan piirissä kehitettiin 1960- ja 1970-lukujen taitteessa niin kutsuttu RS-järjestelmä (lyhenne sanoista Rahalaitosten neuvot158

Suomalaisen asumisen kivijalka

telukunnan suosittelema), jota testattiin 1970-luvun alussa ja joka otettiin käyttöön 1.5.1972 vain joitain kuukausia Repo-tapauksen paljastumisen jälkeen.

RS-järjestelmästä tuli ensimmäinen merkittävä asunnonostajan turvaksi laadittu normisto, jonka tarkoituksena oli parantaa ostajan asemaa nimenomaan perustajarakentamiseen pohjautuvassa asuntotuotannossa.

RS-järjestelmä oli käytössä silloin, kun ostaja hankki asunnon rakentamisvaiheen aikana. Sen sijaan järjestelmää ei sovellettu kauppoihin, joissa osakkeet myytiin vasta rakennuksen valmistumisen jälkeen. RS-järjestelmä ei myöskään koskenut valtion lainoittamia kohteita, koska arava-asunnoissa oli tältä osin jo käytössä toimivat menettelytavat.

Pankit sopivat keskenään, ettei yksittäisiä asunnonostajia eikä taloyhtiöitä tai niiden rakentamista lainoiteta, mikäli RS-järjestelmää ei sovellettu kyseisessä kohteessa. Rahahanoja säätelevät pankit ottivat näin niskaotteen rakennusliikkeistä, joiden ei auttanut kuin sopeutua uuteen systeemiin. Lähes kaikki rakennettavat vapaarahoitteiset asunto-osakeyhtiöt tulivatkin RS-järjestelmän piiriin.

Käytännössä RS-järjestelmä toimi siten, että pankki, asunto-osakeyhtiö ja perustajaosakkaat (eli grynderinä toimiva rakennusliike) tekivät keskenään sopimuksen, jonka perusteella pankki ryhtyi valvomaan rakennushankkeen talouden hoitoa. Rakennusliikkeen oli toimitettava pankille asunto-osakeyhtiön perustamiskirja ja voimassa oleva yhtiöjärjestys, kaupparekisterinote, selvitys omistus- tai vuokraoikeudesta rakennettavaan tonttiin, rasitustodistus sekä rakennettavan talon taloussuunnitelma. Nämä asiakirjat pankki säilytti koko rakentamisvaiheen ajan. Palveluksistaan pankki veloitti RS-maksun, joka oli noin 0,3–0,5 prosenttia rakennuskustannuksista.

Osakekirjojen kaksoisluovutusten ja -panttausten estämiseksi pankki painatti asunto-osakeyhtiön osakekirjat Suomen Pankin setelipainossa ja talletti ne rakentamisvaiheen ajaksi. Ylikiinnitysten ehkäisemiseksi asunto-osakeyhtiö ja rakennusliike sitoutuivat kiinnittämään kiinteistöön velkakirjoja enintään taloussuunnitelmassa esitetyn määrän. Rakennushankkeen maksuliikenteen valvomiseksi avattiin erillinen RS-tili, jolle talletettiin niin asunnonostajien suorittamat osakkeen kauppahinnan maksuerät kuin taloyhtiölle maksetut luotot.

Asunto-osakkeita koskevat kauppakirjat oli laadittava RS-mallin mukaisiksi, ja kauppahinnan maksaminen oli jaksotettava rakennushankkeen edistymisen mukaan. Näin ostajalta ei voitu pyytää enempää rahaa kuin mihin talon kulloinenkin rakennusvaihe antoi aihetta. Myyjän konkurssin varalta ostaja sai panttioikeuden myytyihin osakkeisiin maksamiensa kauppahinnan erien vakuudeksi.

Tämän lisäksi rakennusliike luovutti rahalaitoksen haltuun ja ostajien lukuun vakuuden, joka oli vähintään kymmenen prosenttia tehtyjen osakekauppojen kauppahintojen yhteismäärästä. Rakennusliike sai vakuuden takaisin, kun talo valmistui. Viimeiset kaksi prosenttia vakuudesta maksettiin takuuajan päätyttyä.

Suomalaisen asumisen kivijalka

159

RS-järjestelmässä asunnonostajat saattoivat myös valvoa rakennushankkeen toteuttamista valitsemalla rakennustyön valvojan, jonka palkkauksesta aiheutuvat kustannukset sisältyivät rakennuskustannuksiin. Valvojalla ei tosin ollut valtaa suhteessa rakennuttajaan, joten käytännössä hän saattoi esittää rakennuttajan suuntaan ainoastaan toiveita sekä raportoida osakkeenmerkitsijöille talohankkeen edistymisestä. RS-sopimus oli voimassa, kunnes talo oli rakennusviranomaisten puolesta hyväksytty käyttöönotettavaksi ja vastaanottotarkastuksessa luovutettu asunto-osakeyhtiölle.

RS-järjestelyllä pankit ryhtyivät asuntotuotannon takuumiehiksi. Melko nopeasti voitiin todeta, että RS-järjestelmä onnistui siistimään uusien asuntojen rakentamista ja kauppaa: se esti tehokkaasti niin osakekirjojen kaksoiskappaleet ja -panttaukset kuin taloyhtiön omaisuuden ylikiinnittämisen.

Huomionarvoista kuitenkin on, etteivät pankit olleet vastuussa rakennushankkeen taloudellisesta tai teknisestä onnistumisesta vaan ainoastaan siitä, että ne täyttivät niille RS-sopimuksen mukaan kuuluvat tehtävät. Koska pankit olivat asuntosäästäntäjärjestelmiensä kautta hyvin tiiviisti sidoksissa rakennusliikkeiden intresseihin, eivät kaikki uskoneet pankkien haluun noudattaa tarpeeksi tiukkaa käytännön linjaa. RS-järjestelmästä ei muodostunutkaan täysin aukoton: ohjeista huolimatta yksittäiset pankkikonttorit eivät aina soveltaneet sitä tai säännöistä saatettiin tehdä poikkeuksia.

Myös RS-järjestelmän vapaehtoisuuteen perustuva lähtökohta herätti kritiikkiä. Monet katsoivat jo 1970-luvun alussa, että asunnonostajan taloudellisen suojan antaminen olisi kuulunut nimenomaan yhteiskunnan tehtäviin ja että turvajärjestelyiden olisi pitänyt määräytyä lainsäädännön kautta. Asuntoosakeyhtiölain uudistamiskomitea esittikin vuonna 1984 jättämässään mietinnössä, että RS-järjestelmää vastaava säännöstö tulisi sisällyttää uuteen asunto-osakeyhtiölakiin. Käytännössä tämä osoittautui kuitenkin hankalaksi, sillä uustuotantoon liittyvät ongelmat koskivat vain pientä osaa asunto-osakeyhtiöitä.

Vuoden 1992 uuteen asunto-osakeyhtiölakiin ei tältä osin tullutkaan muutoksia. Sen sijaan RS-järjestelmä sisällytettiin miltei sellaisenaan vuonna 1995 voimaan astuneeseen asuntokauppalakiin. Sen nojalla RS-järjestelmää vastaavien sääntöjen noudattamisesta tuli pakollista kaikessa uudisrakentamisessa sekä uustuotantoon verrattavissa olevassa korjausrakentamisessa.

H I N TA , L A AT U J A A S U N TO H A L L I T U K S E N O H J AU S ”Lainoja ja takauksia myönnetään (…) sijainniltaan, pohjaratkaisultaan, teknillisiltä rakenteiltaan ja varusteiltaan sosiaalisesti tarkoituksenmukaisten sekä hankinta- ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisten asuntojen aikaansaamiseksi”, totesi vuoden 1966 asuntotuotantolaki.

160

Suomalaisen asumisen kivijalka

Kysymys hinnasta ja laadusta oli näytellyt keskeistä osaa aravarakentamisen alkuajoista lähtien. Niin alkuperäisten aravalakien kuin myöhemmin säädettyjen asuntotuotantolakien lähtökohta oli kaksijakoinen, sillä lait määrittelivät sekä aravarakentamisen laatu- että kustannustavoitteet. Mitä suuremmaksi omistusaravaasuntojen määrä vuosien saatossa kasvoi, sitä laajempi merkitys tällä säätelyllä oli myös koko suomalaisen asunto-osakeyhtiöjärjestelmän kannalta.

Laadun osalta aravatuotannon perustana toimivat arkkitehtejä ja rakennussuunnittelijoita varten laaditut suunnitteluohjeet, jotka määrittivät rakentamisen enimmäis- ja vähimmäistason. 1960-luvun puoliväliin tultaessa alkuaikojen aravan korostetun laatutietoinen ja arkkitehtuuriltaan kunnianhimoinen rakennussuunnittelu jäi vähitellen historiaan, ja kustannusten minimointi elementtitekniikan avulla nousi entistä tärkeämmäksi päämääräksi. Suunnitteluohjeiden vähimmäisnormit muuttuivat monissa kohdin enimmäisnormeiksi. Toisaalta asuntohallitus oli maassa ainoa taho, joka ohjeistuksensa kautta pyrki myös tietoisesti nostamaan rakentamisen laatua.

Monesti ajatellaan, että aravarakentaminen merkitsi ennen kaikkea lainojen jakamista. Rahoittajan ominaisuudessa valtiovalta pystyi kuitenkin samalla myös sanelemaan rakennusratkaisuja ja ohjaamaan asuntotuotantoa asuntopoliittisesti järkevänä pidettyyn suuntaan. Valtakunnallisen ohjauksen merkitys korostui entisestään asuntohallituksen perustamisen, 1960-luvulla vallalle nousseen suunnitteluideologian ja aravatuotannon määrällisen kasvun myötä. Samat normit olivat voimassa niin aravavuokrataloissa kuin omitusaravayhtiöissä.

Yksi uuden asuntotuotantolain yhteydessä tehty linjaus koski aravalainoitettujen asuntojen keskipinta-alan nostamista 1960-luvun alussa vallinneesta 60 neliömetristä 70 neliömetriin. Näin varmistettiin paljon kysyttyjen perheasuntojen tuotanto ja edistettiin sitä kansainvälisen normituksen mukaista tavoitetta, että suomalaisilla olisi ennen pitkää käytössään yksi huone henkilöä kohti. Merkittäviltä osin juuri asuntohallituksen toimenpiteiden johdosta 1970-luvun Suomessa vallitsevaksi huoneistotyypiksi vakiintui kolme huonetta ja keittiö. Tämä heijastui myös suomalaiseen asumisväljyyteen, joka kasvoi vuosien 1960–1990 aikana 14,3 neliömetristä/henkilö 31,4 neliömetriin/henkilö.

Asuntohallituksen ohjauksen merkitys korostui etenkin vuoden 1973 öljykriisin aikana, kun öljyn ja muiden polttoaineiden hinnat nousivat rajusti. Parissa kuukaudessa asuntohallituksessa luotiin uudet asuinrakentamista koskevat energiansäästöohjeet, joilla muun muassa lisättiin seinien sekä ala- ja yläpohjien lämmöneristystä, määrättiin kolminkertaisista ikkunoista ja termostaateista ja kannustettiin aluerakentajia kytkemään asuintalot osaksi kaukolämmitysverkkoa.

Asuntohallituksen ohjauksen johdosta lähes kaikki 1970-luvulla rakennetut lähiöt saatiin liitettyä kustannustehokkaan alue- ja kaukolämmityksen piiriin.

Entä sitten kustannuspuoli ja arava-asuntojen hinta? Asuntotuotantolain mukaan lainan myöntämisen ehtona oli, että asuntohallitus oli hyväksynyt ra-

Suomalaisen asumisen kivijalka

161

Elementtejä nostetaan paikalleen Hakan rakennustyömaalla vuonna 1964. Elementtirakentamisen valtakausi kerrostalotuotannossa alkoi 1960-luvulla. (Kuva: Yrjö Lintunen, Kansan arkisto)

kennussuunnitelmat. Ohjaamalla suunnittelua asuntohallitus valvoi rakennuskustannuksia ja pyrki estämään epätarkoituksenmukaisen kalliit ratkaisut.

Asuntopoliittinen komitea oli 1960-luvun puolivälissä puolustanut aravarakentamisen kansantaloudellisuutta nimenomaan sen matalilla kustannuksilla.

Aravatuotannossa asuntojen hintataso olikin saatu painettua pysyvästi vapaarahoitteista tuotantoa matalammalle tasolle, mutta mikäli väitöskirjatutkija Johanna Hankosta on uskominen, sielläkään ei 1960-luvulla täysin päästy nauttimaan asuntotuotannon rationalisoinnin ja tehostamisen hedelmistä. Yksi syy tähän oli aravatuotannon puutteellinen kustannusvalvonta.

Vielä 1960-luvulla asuntohallituksessa ei juurikaan ollut malleja, joiden avulla rakentajien esittelemiä rakennuskustannuksia olisi analysoitu. Suurin ongelma koski ilman urakkakilpailuja toteutettua perustajaurakointia, jossa rakennuttaja ja rakentaja olivat yksi ja sama taho. Tällöin grynderin esittämiä hintoja verrattiin urakkakilpailuista saatuun yleiseen hintatasoon. Lähtökohtana 162

Suomalaisen asumisen kivijalka

oli, ettei perustajaurakointi saanut muodostua kalliimmaksi kuin kilpailutetut urakat. Yksittäiset rahoituspäätökset tehtiin kuitenkin sormituntumalla, eikä asuntohallituksen toimistoinsinööreillä ollut käytössään mitään työkaluja, joiden perusteella olisi voitu laskea hintoja eri tavoin toteutetuille talohankkeille. Käytännössä grynderillä ei ollutkaan motiiveja esittää asuntohallitukselle keskimääräisen hintatason alittavia hintoja, vaikka urakan kustannustaso olisi tehnyt sen mahdolliseksi.

Asuntohallituksessa kehitettiin 1970-luvun alussa niin kutsuttu vertailuhintajärjestelmä, jossa erilaisten muuttuvien tekijöiden kuten kerrosluvun, keskipinta-alan, talon perustusten ja materiaalien vaikutus otettiin huomioon ja määriteltiin, mitä mikäkin sai maksaa. On vaikea arvioida sitä, missä määrin kiristynyt hintakontrolli lopulta laski koko aravarakentamisen kustannustasoa. Ainakin tietyissä kohdin urakoitsijat joutuivat tarkistamaan hintatasoaan. Vertailuhintajärjestelmän luonut Markku Hainari muistelee, että varsinkin ”kultapossuiksi” nimitettyjen korkeiden kerrostalojen hinta laski.

Alkuperäiset aravalait olivat hyväksyneet grynderirakentamisen, eivätkä asuntohallituksen luominen ja vuoden 1966 asuntotuotantolaki muuttaneet tätä tilannetta. Päinvastoin grynderirakentaminen lisääntyi voimakkaasti 1960-luvun loppupuolelta lähtien, kun suuret rakennusliikkeet olivat saaneet hankittua kaupunkikeskustojen ympäriltä isoja maa-alueita ja kaavoitettua ne rakennuskäyttöön. Esimerkiksi vuonna 1972 perustajaurakointina toteutettiin peräti 75 prosenttia kaikista Helsinkiin rakennetuista aravakerrostaloista.

Grynderirakentamisesta aiheutuneita epäkohtia hillitsemään asuntohallituksessa luotiin vuonna 1976 kilpailuohjesäännöt. Ne edellyttivät, että asuntohallituksen tukemista aluerakennuskohteista oli järjestettävä kunnolliset urakkakilpailut, joissa otettiin huomioon hinnan ohella myös laatu. Ilman urakkakilpailua rakentaja ja rakennuttaja eivät enää voineet olla yksi ja sama taho kuin joissain poikkeustapauksissa. Lisäksi säädettiin, etteivät kunnat saaneet luovuttaa maitaan aluerakentamiseen ilman tarjouskilpailua. Sekä rakentajat että jotkin kunnat yrittivät saada asuntohallituksen kilpailuohjesäännöt kumottua, mutta turhaan.

Gryndaamista suitseva kilpailuohjesääntö tuli siinä suhteessa myöhään, että 1970-luvun lopulla aluerakentaminen alkoi vähitellen menettää merkitystään.

Aravamäärärahojakin leikattiin vuodesta 1976 lähtien, kun asuntojen tarve katsottiin suurelta osin tyydytetyn. Talouden heikkeneminen ja muuttoliikkeen hidastuminen 1970-luvun puolivälin jälkeen merkitsivät muutenkin asuntotuotannon hiljenemistä. Lähiöasunnot eivät enää menneet kaupaksi entiseen malliin, mihin epäedullisen suhdannekehityksen lisäksi vaikutti myös lähiöiden ongelmista käyty julkinen keskustelu. Aluerakentaminen jatkui yhä 1980-luvulla, mutta silloin sen suuruuden päivät olivat jo ohi. ▪

Suomalaisen asumisen kivijalka

163

KODINOMISTUSYHTEISKUNTA P I E N I M U OTO I S E S T I J A K O VA L L A R A H A L L A

Lapsia Espoon Tapiolassa 1960- ja 1970-lukujen vaihteessa.

(Kuva: Historian kuvakokoelma/Museovirasto)

1970-luvun lopulta alkanutta ajanjaksoa on asuntopolitiikassa kutsuttu asuntotuotannon privatisoitumisen kaudeksi. Tällä on ennen kaikkea viitattu siihen, miten vapaarahoitteinen – tai ”kovan rahan” – tuotanto vähitellen valtasi alaa aravarakentamiselta. Kun määrällinen asuntopula näytti selätetyn, saattoi valtio leikata aravamäärärahojaan. Samalla myös muuttoliikkeen hiljentymisen katsottiin vähentävän valtion lainoittaman asuntotuotannon tarvetta. Siinä missä yli puolet rakennetuista asunnoista oli 1970-luvulla ollut aravarahoitteisia, oli vastaava osuus 1980-luvulla enää keskimäärin 40 prosenttia.

Asuntotuotannossa privatisoinnin ohjenuorana oli, ettei valtion tullut puuttua sellaisiin aloihin, joissa markkinat pystyivät hoitamaan tilanteen yksin. 1980luvulla tämä tuli koskemaan ennen kaikkea omistusasuntotuotantoa. Huippuvuonna 1976 valtio oli lainoittanut kaikkiaan 22 000 omistusaravan rakentamisen. Vuodesta 1980 lähtien omistusaravien tuotantomäärä painui pysyvästi alle 15 000:n, vuodesta 1985 alle 10 000:en ja vuodesta 1993 alle 5 000:n. 1990luvun lopun jälkeen omistusaravien tuotanto on ollut käytännössä olematonta.

Samalla vuokra-aravien osuus kaikesta aravarakentamisesta kasvoi 1980-luvun kuluessa ensin 50 prosenttiin ja 1990-luvulla jo yli 80 prosenttiin. Tämä oli perusteltua ennen kaikkea siksi, että työnantajat olivat viestittäneet haluavansa luopua työsuhdevuokra-asuntojen rakennuttamisesta.

Omistusaravatuotannon alasajo merkitsi huomattavaa linjanmuutosta sotien jälkeen omaksutussa asuntotopolitiikassa. Aravan ja asuntohallituksen 40 ensimmäisen vuoden aikana 1949–1989 valtio oli ehtinyt lainoittaa kaikkiaan 420 000 omistusaravaa, joista liki 250 000 oli asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevia asuntoja.

Laskevien asuntotuotanto- ja myös omistusaravalukujen taustalla vaikutti tietoinen tarve vähentää asuinrakentamista 1970-luvun alkupuoliskon huippuvuosista. Jatkossa 60 000–70 000 asunnon vuosittaiselle tuotannolle ei katsottu olevan kysyntää. Määrän sijasta asuntoviranomaiset halusivat kääntää huomion laadun parantamiseen sekä korjausrakentamiseen (ks. s. 191–192).

Herättelijöinä tälle asuntopoliittiselle linjamuutokselle toimivat ulkomaiset lähiöt, joissa uusiakin asuntoja oli jäänyt tyhjilleen.

Oli kyse sitten vapaarahoitteisesta tai aravalainoitetusta tuotannosta, uudet asunnot valmistuivat vielä 1970-luvun alkupuoliskolla pääsääntöisesti kerrostaloihin. Tämä oli selvässä ristiriidassa sen seikan kanssa, että kaikissa kyse-

Suomalaisen asumisen kivijalka

165

Asuntomessujen tunnelmaa Vantaan Varistossa vuonna 1977. Vuodesta 1970 järjestetyillä asuntomessuilla esiteltiin ennen kaikkea pientalotuotantoa.

(Kuva: Työväen Arkisto)

lyissä suomalaiset ilmoittivat haluavansa asua pientaloissa: mieluiten omakotitalossa tai sellaisen puutteessa rivitalossa. Omakotitalounelmaa vaalivat etenkin monet maalta kaupunkiin muuttaneet, jotka saattoivat kokea taloyhtiöiden kollektiiviset järjestyssäännöt hyvinkin kahlitsevina. Heidän näkökulmastaan omakin osakehuoneisto oli lopulta hyvin vaatimaton talon ja pihapiirin korvike.

Kun suomalaisten elintaso 1960- ja 1970-luvuilla nousi, alkoi ihmisillä vähitellen olla mahdollisuuksia toteuttaa asumiseen liittyviä unelmiaan. 1970-luvun alussa voitiinkin havaita, että pientaloille oli syntymässä uusi sosiaalinen tilaus, joka varallisuuden kasvun ohella perustui myös vastareaktioon edellisten kymmenen vuoden aikana toteutetulle massiiviselle elementtirakentamiselle. Tuusulassa vuonna 1970 järjestetyille ensimmäisille asuntomessuille suorastaan tulvi pientaloideologian innoittamia suomalaisia ihastelemaan näytteillä olleita omakoti- ja rivitaloja.

Radikaali muutos suomalaisessa asuntotuotannossa tapahtui 1970-luvun puolivälissä, kun omakotitalojen ja rivitalojen osuus kaikesta asuinrakentamisesta alkoi nopeasti kasvaa. Aikaisemmin omakotitalot oli rakennettu pääasiassa hartiapankilla, ja rivitalojen teollinen tuotanto oli sekin Suomessa ollut lapsenkengissään. 1970-luvun alkupuolella talonrakennusteollisuus haistoi kui166

Suomalaisen asumisen kivijalka

Pientaloasuntojen osuus valmistuneista asunnoista 1970–1988 100%

61%

36%

1970

65%

70%

41%

1975

1980

1985

1988

Lähde: Asuntotoimi Suomessa. Helsinki 1993.

tenkin pientaloissa uuden markkinaraon. Myös kunnat, jotka olivat aiemmin pitäneet pientaloalueita turhan kalliina kaavoittaa, ryhtyivät toimiin.

Valmistuneiden pientaloasuntojen (omakoti-, paritalo- ja rivitaloasuntojen) määrä ylitti vuonna 1977 kerrostaloasuntojen määrän, ja 1980-luvusta muodostui pientalotuotannon ja pienimuotoisen kerrostalorakentamisen vuosikymmen. Kehitys heijastui suoraan myös uusien asunto-osakeyhtiöiden kokoon. Siinä missä 1970-luvun alun tyypillinen asunto-osakeyhtiö oli ollut useiden kymmenien asuntojen kerrostalo tai kerrostalokompleksi, oli 1980luvun asunto-osakeyhtiö alle kymmenen asuntoa käsittävä pienkerros- tai rivitalo. Myös paritaloja ryhdyttiin rakentamaan asunto-osakeyhtiömuotoisiksi.

Samalla asuntorakentaminen painottui yhä enemmän täydennysrakentamisen suuntaan, ja lähiö- ja aluerakentaminen hiipuivat.

1980-luvulla vapaarahoitteinen asuntotuotanto koostui joinain vuosina lähes pelkästään rivi-, pari- ja omakotitaloista aravarakentamisen kannatellessa lähes yksinään suomalaista kerrostalorakentamista. Tosin myös aravalainoitusta suunnattiin 1970-luvun puolivälistä lähtien yhä enemmän omakotitalojen rakentamiseen. Kun aravaomakotitaloja oli 1960–1970-lukujen taitteessa rakennettu 3 000–4 000 vuodessa, valmistui niitä 1970-luvun lopulla jo 7 000–8 000.

Suomalaisen asumisen kivijalka

167

Talonmies Liisankadulla vuonna 1970. Kaupungeissa talonmiehet vastasivat perinteisesti kerrostalojen huoltotöistä. Usein talonmiehen käytössä oli taloyhtiön omistama asunto. (Kuva: Simo Rista, Helsingin kaupunginmuseo)

Aravarivitalojen rakentaminen yleistyi maaseutukeskuksissa, kun taas kaupunkien kerrostalotuotannossa suosittiin aiempaa enemmän pienkerrostaloja.

Elintason noustessa asunnonhankkijat alkoivat vaatia neliöiden ohella myös laatua ja entistä yksilöllisempiä ratkaisuja. Asuntosäästäjän ei enää 1980-luvulla tarvinnut valita säästökohteekseen pankin osoittamaa lähiökerrostalon perushuoneistoa. Uudiskohteissa valinnanvapaus lisääntyi, ja tulevat asukkaat pääsivät itse valitsemaan asuntoon kaakeleita ja keittiönkaappeja. Myös asuntokohtaiset saunat yleistyivät.

Vielä 1960-luvulla vanhojen asuntojen markkinoita ei nykymielessä ollut olemassa. Asuntoja välittivät yleensä asianajotoimistot, eikä asunnonostajalla ollut käytössään tilastotietoa vanhojen asuntojen hinnoista. Tilastokeskuksen tutkija Ilkka Lehtinen onkin todennut vanhojen asuntojen markkinoiden syntyneen vasta 1970-luvulla, kun merkittävä määrä omistusaravia vapautui kertaheitolla sääntelystä ja asunnot tulivat myyntiin (ks. s. 153). Samaan aikaan kasvoi päätoimisten kiinteistönvälittäjien ammattikunta. 1970- ja 1980-luvuilla kiinteistönvälittäjät hoitivat jo 60–70 prosenttia asuntokaupoista.

Uustuotannon määrän hiipuessa 1970-luvun alkupuoliskon huippuvuosista voitiin yhä enemmän huomiota kiinnittää kiinteistönpitoon. Perinteisesti isän168

Suomalaisen asumisen kivijalka

nöintiä oli asunto-osakeyhtiöissä hoitanut joku osakkaista. Tällainen ”iltaisännöitsijä” vastasi taloyhtiön hallinnosta ja kirjanpidosta sekä valvoi varainhoitoa oman työnsä ohella ja pientä korvausta vastaan.

Aluerakentamisen myötä yleistyivät alueelliset, ammattimaiset huoltoyhtiöt, joiden toiminta piti yleensä sisällään myös isännöinnin. Alueellisten huoltoyhtiöiden omistajina olivat usein alueen taloyhtiöt. Tästä huolimatta kerrostalojen isännöinti saatettiin 1960-luvun uusissa lähiöissäkin yhä antaa iltaisännöitsijän toimeksi. Suurten asuntolainojen kanssa painiskelevat osakkaat pyrkivät näin pienentämään asumiskustannuksiaan.

Tilanne muuttui vähitellen 1970- ja 1980-lukujen kuluessa. Vapaaehtoisia osakasisännöitsijöitä oli yhä hankalampi löytää, eikä taloyhtiöllä välttämättä ollut muuta vaihtoehtoa kuin siirtyä isännöintitoimistojen asiakkaiksi. Myös taloyhtiöiden suuret peruskorjaukset saattoivat johtaa iltaisännöitsijästä luopumiseen, sillä miljoonaremonttien valvonta annettiin mieluummin ammattiisännöitsijän kuin sivutoimisen vapaaehtoisen hoitoon. Osakasvetoinen isännöinti on silti säilynyt pääasiallisena toimintamallina pienissä taloyhtiöissä ja etenkin rivi- ja paritaloissa aina näihin päiviin asti.

Isännöinnin ohella kiinteistönpitoon liittyy elimellisenä osana myös kiinteistönhuolto. Etenkin suuremmissa kerrostaloissa kiinteistönhuolto oli perinteisesti järjestetty talonmiespohjalta siten, että sivu- tai päätoiminen talonmies asui taloyhtiön omistamassa asunnossa ja piti huolta kiinteistöstä. Asunnontarve näyttelikin tärkeää osaa talonmiehen rekrytoinnissa. Tyypillisesti talonmieheksi valikoitui maalta kaupunkiin muuttanut pariskunta: rouva siivosi ja piti paikat kunnossa ja mies hoiti oman palkkatyönsä ohella taloyhtiön raskaat työt kuten lumenluonnin. Merkillepantavaa oli, että tällöin taloyhtiö toimi talonmiehen työnantajana.

Vähitellen taloyhtiöt ovat suurelta osin luopuneet talonmiehistä ja siirtäneet työt huoltoyhtiöiden hoidettavaksi. Päällimmäisenä syynä on yleensä ollut raha, sillä ulkopuolelta ostetun kiinteistönhuollon on laskettu tulevan talonmiestä halvemmaksi. Myös taloyhtiöiden suuret peruskorjaukset ovat osaltaan johtaneet siihen, että talonmiehen asunto on päätetty myydä remontin rahoittamiseksi. Ammattimaisen kiinteistönhuollon (niin talonmiesten kuin huoltoyhtiöiden) ulkopuolelle ovat jääneet monet pienet taloyhtiöt ja etenkin rivi- ja paritalot, joissa osakkaat ovat itse vastanneet kiinteistönhoidosta joko talkoilla tai erilaisin vuorojärjestelmin.

TO R P PA R E I S TA O M A N E L Ä M Ä N S Ä H E R R O I K S I Yksi suurimmista muutoksista suomalaisten asumisessa on toisen maailmansodan jälkeen tapahtunut kaupunkiasuntojen hallintasuhteissa. Kaupunkien perinteisenä asumismuotona oli vielä ennen sotia ollut vuokra-asuminen: peräti

Suomalaisen asumisen kivijalka

169

Lapsia leikkimässä Lauttasaarentie 22 pihassa Helsingissä. Lauttasaarentie 22 rakennettiin alun perin vuokrataloksi; taustalla oleva Lauttasaarentie 24 puolestaan asuntoosakeyhtiöksi. (Kuva: Volker von Bonin, Helsingin kaupunginmuseo)

70–80 prosenttia asunnoista oli annettu vuokralle. 1980-luvun puolivälissä omistusasuntojen osuus vakituisesti asutuista kaupunkiasunnoista oli noussut jo 65 prosentin tasolle, ja koko maassa omistusasuntojen osuus hätyytteli 70 prosentin rajaa. Suomen lisäksi vain muutamassa muussa länsimaassa yllettiin 1980-luvulla näin korkeisiin kodinomistuslukuihin.

Sosiologi Hannu Ruonavaara puhuu vuonna 1993 hyväksytyssä väitöskirjassaan kodinomistusyhteiskunnasta. Ruonavaaran mukaan käsitteen voi katsoa tiivistävän jotain olennaista 1980-luvun suomalaisesta yhteiskunnasta: omistusasumisesta oli tuossa vaiheessa tullut niin hallitseva piirre suomalaisessa asumisen järjestelmässä, että koko yhteiskuntaa saattoi kutsua kodinomistusyhteiskunnaksi.

170

Suomalaisen asumisen kivijalka

Lappeenrannan Kivisalmen asuinaluetta 1970-luvun lopussa. Rivitalojen rakentaminen lisääntyi Suomessa merkittävästi 1970- ja 1980-luvuilla. (Kuva: Aarne A. Mikonsaari, Etelä-Karjalan museo)

Millainen sitten oli suomalaisen kodinomistusyhteiskunnan syntyhistoria?

Maaseudulla omistusasuminen oli yleistynyt jo ensimmäisen maailmansodan päätteeksi toteutetulla torpparivapautuksella, ja toisen maailmansodan jälkeen säädetty maanhankintalaki takasi lopuillekin maannälkäisille maata. Kaupunkilaisten vuoro tuli 1950- ja 1960-luvuilla. Omistusaravat, vuokratalojen myynti asunto-osakeyhtiöasunnoiksi ja asuntosäästäntä vaikuttivat kaikki samaan suuntaan siten, että omistusasuntojen osuus kaupunkien ja kauppaloiden asuntokannasta nousi 43 prosenttiin vuonna 1960, 49 prosenttiin 1970 ja 59 prosenttiin 1980. Karkeasti ryhmitellen omistusasuntoon siirtyivät 1950-luvulla varakkaimmat ja koulutetuimmat kansankerrokset, 1960-luvulla keskiluokka ja 1970- ja 1980-luvuilla työväenluokka.

Alkuun kyse oli nimenomaan omistusasumisen vedosta ja siihen liittyneistä eduista. Yhä laajemmissa piireissä asunnon omistaminen alettiin kokea tärkeäksi, sillä sen katsottiin merkitsevän sosiaalista nousua ja ikään kuin tekevän ihmisestä ”täysivaltaisen kansalaisen”. Kuten suomalaista asuntopolitiikkaa tutkinut Ilkka Sumu on todennut, vuokralaisia on Suomessa usein verrattu torp-

Suomalaisen asumisen kivijalka

171

pareihin. Keskustelun taustalla on häämöttänyt tilattoman väestön kohtalo, erityisesti Laukon torppareiden häätö vuonna 1907. Sosiaalikonservatiivinen sosiaalipoliitikko ja tutkija Eino Kuusi puolusti jo vuonna 1931 työväen omistusasumista seuraavasti: ”Jos työläinen saa omalle tontilleen vaikka vaatimattomankin asunnon ja kykenee sen maksamaan vuosien uurastuksella, niin hän jo kohoaa keskiluokkaan.”

Suomessa nimenomaan sosiaalidemokraattien tuki on ollut omistusasumisen yleistymiselle ratkaisevan tärkeää. Sen sijaan että vasemmisto olisi yhdistänyt voimansa kohtuuhintaisen vuokra-asumisen turvaamiseksi, sosiaalidemokraatit ovat vaatineet työväenluokalle tasa-arvoisia omistusasunnon hankintamahdollisuuksia. Työväenluokalle omistusasuminen on mahdollistanut nousun keskiluokkaan ja ”omistavan luokan” jäseneksi.

Ideologioiden ja arvostusten ohella omistusasumisen yleistymiseen vaikuttivat hyvä työmarkkinatilanne ja elintason nousu, joka jatkui toisen maailmansodan jälkeen lähes keskeytyksettömänä. Kuten Hannu Ruonavaara on huomauttanut, omistusasumisen kasvu osuu ajallisesti yhteen myös naisten laajamittaisen työssäkäynnin kanssa. Sotien jälkeen myös naimisissa olevat naiset siirtyivät vähitellen työmarkkinoille, mikä mahdollisti yhä useammalle perheelle asuntolainan ottamisen.

Asuntolainojen hyvä saatavuus ruokki sekin 1970-luvulta lähtien Suomen omistusasuntovaltaistumista. Laina-ajat pitenivät vähitellen, ja pankkien edellyttämä omarahoitusosuus laski 1970-luvun 40 prosentista 20–25 prosenttiin 1980-luvulla. Vuosikymmenen lopulla lainaa saattoi saada jopa koko asunnon hinnan. Myös julkinen asuntolainoitus on selvästi tukenut omistusasumista.

Aravan ja asuntohallituksen vuosina 1949–1989 lainoittamista asunnoista liki 60 prosenttia oli omistusasuntoja.

Monet tutkijat ovatkin huomauttaneet, että nimenomaan erilaiset tuet ja verotukselliset ratkaisut ovat vahvasti ohjanneet suomalaisia omistusasumiseen.

Toisen maailmansodan jälkeen asunnon omistamista on tuettu ratkaisevalla tavalla sekä inflaation että korkovähennysten kautta. Asuntoedun verotus lievennettiin 1970-luvun alussa asuntotulon verotukseksi, ja oman asunnon myyntivoiton verotusta helpotettiin. Asuntolainojen korkovähennys taas erotettiin vuonna 1975 muista koroista. Siinä missä muiden lainojen korkoja sai vähentää verotuksessa 5 000 markkaan asti, nousi asuntolainojen korkojen enimmäisvähennysmäärä 15 000 markkaan. 1970-luvun puolivälistä lähtien asumistukea on voinut hakea myös omistusasuntoon, joskin tämän tukimuodon merkitys on jäänyt verraten vähäiseksi.

Pikkuhiljaa omistusasumisen suosion taustalla alkoi vaikuttaa myös vaihtoehtojen puute, kun vuokra-asuntojen määrä väheni vähenemistään. Suomessa oli perinteisesti ollut paljon yksityisiä vuokra-asuntoja, ensin yksittäisten talonomistajien omistamissa vuokrakiinteistöissä ja 1950-luvulta lähtien yhä 172

Suomalaisen asumisen kivijalka

enemmän vapaarahoitteisissa asunto-osakeyhtiöissä. Yksityisten vuokranantajien edellytykset harjoittaa vuokraustoimintaa kuitenkin heikkenivät olennaisesti 1970-luvulla sen jälkeen, kun Suomessa oli vuonna 1968 palattu koko maata koskevaan vuokrasäännöstelyyn. Varsinainen säännöstely päättyi vuonna 1974, jolloin siirryttiin kevyempään vuokrien sääntelyjärjestelmään. Vuokrasääntely palveli paitsi vuokralaisia myös työnantajia, sillä keinotekoisen matala vuokrataso vähensi palkankorotuspaineita.

Yksityisten vuokra-asuntojen rakentaminen asunto-osakeyhtiötaloihin hiipui 1970-luvun alussa, kun viimeisetkin verohuojennukset päättyivät. Tämän jälkeen käynnistyi vuokra-asuntojen myynti omistusasunnoiksi. Siinä missä vuokra-asuntojen tuotto jäi verraten matalaksi, teki asuntojen hintojen jatkuva nousu myynnistä sitäkin houkuttelevampaa.

On laskettu, että vuosina 1970–1985 markkinoilta poistui yhteensä 240 000 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Näistä 100 000 asuntoa oli omakotitaloissa, yleensä talon yläkerrassa, sijaitsevia vuokra-asuntoja, jotka elintason noustessa otettiin perheen omaan käyttöön. Valtaosa lopuista oli asunto-osakeyhtiömuotoisia kerrostaloasuntoja. Tästä lähtien vuokra-asunnot keskittyivät yhä selvemmin joko kunnallisiin tai yleishyödyllisiksi luokiteltujen tahojen omistamiin vuokrataloihin. 1970-luvun aikana valtio lainoitti ennennäkemättömät 150 000 aravavuokra-asuntoa. Tämä ei kuitenkaan auttanut patoamaan kuin osittain pääomien pakoa vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista.

Suomalaisissa kaupungeissa vallitsi 1980-luvulla krooninen vuokra-asuntopula, eivätkä vuokra-asuntomarkkinat vuokrasääntelystä johtuen toimineet.

Kaupungin vuokra-asunnot jaettiin sosiaalisin perustein. Jäljelle jääneet yksityiset vuokranantajat vuokrasivat asuntojaan mieluiten työsuhdeasunnoiksi, sillä tämä mahdollisti vuokrasääntelyn kiertämisen. Myös pimeiden vuokrien periminen oli yleistä. Niissä vuokra-asunnoissa, joissa noudatettiin säädettyä vuokratasoa, omistajalla ei enää ollut varaa pitää huolta asunnon kunnosta.

Kaikki tämä johti vuokralla asumisen maineen romahtamiseen. Siitä tuli vaihtoehto niille, joilla ei ollut muita vaihtoehtoja. Kaikki kynnelle kykenevät pyrkivät pääsemään kiinni omistusasuntoon.

Vuokra-asuntojen riittämättömyys yhdistettynä asuntoluottojen runsaaseen tarjontaan toivat 1980-luvun lopulla omistusasuntomarkkinoille myös paljon sellaisia asunnonhakijoita, joilla oli ollut vaikeuksia saada lainaa kireiden rahamarkkinoiden aikana. Anneli Junton vuonna 1988 toteuttamassa kyselytutkimuksessa havaittiin, että yli 50 prosenttia pääkaupunkiseudulla ensiasunnon ostaneista ilmoitti asunnon hankinnan syyksi huonon vuokra-asuntotilanteen.

Vallitseva tila sai asiantuntijat varoittelemaan mahdollisista asuntomarkkinahäiriöistä. Laajamittaisen omistusasumisen katsottiin levinneen ”riskiryhmiin”, joiden tulot eivät lamaoloissa riittäisi lainanlyhennyksiin.

Suomalaisen asumisen kivijalka

173

U U S I A AVAU K S I A : H I TA S J A A S P Vaikka pahin asuntopula helpotti 1970-luvun kuluessa, tuotti kohtuuhintaisten asuntojen puute jatkuvaa päänvaivaa etenkin suurimmissa kaupungeissa. Kun etenkään isompia vuokra-asuntoja ei ollut riittävästi tarjolla, omistusasunnon hankinta muodostui etenkin monelle lapsiperheelle ainoaksi vaihtoehdoksi.

Omistusaravista oli apua vain osalle asunnontarvitsijoista. Aravalainoituksen tiukentuneet tulorajat johtivat 1970-luvulla siihen, että asuntomarkkinoille syntyi väliinputoajaryhmiä, joilla ei olisi ollut varaa vapaarahoitteiseen omistusasuntoon, mutta joiden tulot olivat liian suuret arava-asuntoihin.

Omistusaravien lukumäärää pienensi vuonna 1970 tehty lakimuutos, joka mahdollisti aravalainan henkilökohtaisen takaisinmaksun ja sen seurauksena asunnon vapauttamisen kaikesta sääntelystä. Korkean inflaation johdosta aravalainan takaisinmaksu oli edullista ja etenkin 1970-luvun alkupuoliskon korkeasuhdanteessa myös houkuttelevaa, sillä asuntojen hinnat nousivat nopeasti. Vuosina 1970–1976 yli 9 000 omistusaravaa vapautui tätä kautta sääntelystä ja muuttui tavallisiksi kovan rahan asunnoiksi. Kun vielä omistusaravien tuotantomäärät kääntyivät 1980-luvulla laskuun, oli jaettavaa entistä vähemmän.

Pahiten asuntojen hintojen noususta kärsittiin 1970-luvulla Helsingissä. Turvatakseen kohtuuhintaisten asuntojen tarjonnan Helsingin kaupunki ryhtyi vuosikymmenen puolivälissä suunnittelemaan järjestelmää, jossa kaupunki asettaisi rakennuttajille ehtoja silloin, kun asuntoja tuotettiin kaupungin omistamalle maalle. Tältä pohjalta kaupunginvaltuusto hyväksyi vuonna 1978 asuntojen hinta- ja laatuvalvontajärjestelmän eli hitasin.

Pähkinänkuoressa hitas-järjestelmä toimi siten, että maanvuokrasopimuksissa kaupunki asetti vapaarahoitteiselle asuntotuotannolle hintakaton ja valvoi samalla rakentamisen laatua. Vastineeksi rajoituksista kaupunki luovutti hitastontit markkinavuokraa halvemmin ehdoin. Merkille pantavaa on, että aina 1990-luvun alun lamaan asti hitas-säännöt pätivät kaikkeen Helsingin maalle rakennettuun yhtiömuotoiseen asuntotuotantoon. Hitas-sääntelystä vapaita kovan rahan kerrostaloasuntoja oli siten mahdollista rakentaa vain yksityisten omistamalle maalle. Omakotitalot jäivät hitasin ulkopuolelle.

Jotta muutkin kuin vain asunnon ensimmäinen omistaja hyötyisivät matalammista hinnoista, kirjattiin perustettavien taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiin pykälät kunnan lunastusoikeudesta silloin, kun asunto myytiin jollekin muulle kuin omistajan perheenjäsenelle. Käytännössä asunnon omistaja sai myydä asunnon valitsemalleen henkilölle, mutta hänen tuli tehdä se kaupungin sanelemasta hinnasta, joka määräytyi asunnon rakennuskustannusten mukaan korjattuna rakennuskustannusindeksillä. Mikäli myyjä yritti pyytää asunnosta korkeampaa hintaa, käytti kaupunki lunastusoikeuttaan ja kauppa peruuntui.

174

Suomalaisen asumisen kivijalka

Helsingin Katajanokan kärjen rakentaminen aloitettiin 1970-luvun lopulla. Alue oli ensimmäinen, jossa noudatettiin Helsingin kaupungin hitas-sääntöjä. (Kuva: Hannu Vallas, Helsingin kaupunginmuseo)

Toisin kuin aravatuotantoon, hitasiin ei liittynyt säädöksiä tulorajoista, vaan asunnot oli tarkoitettu kaikille maksukykyisille asunnontarvitsijoille.

Ensimmäisen kerran hitas-sääntöjä sovellettiin Katajanokan kärkeen nousseella uudella kerrostaloalueella, jonka rakentaminen alkoi vuonna 1978. Katajanokan tontinjaossa omistusasunnoille oli varattu 60 prosentin osuus, josta yli puolet oli vapaarahoitteisia, hitas-säädeltyjä omistusasuntoja ja alle puolet omistusaravia. Loput 40 prosenttia oli aravavuokra-asuntoja. Ensimmäinen hitas-yhtiö oli As. Oy. Katajanokanranta 1, jonka asunnot myytiin Postipankin asuntosäästäjille. Postipankkilaisten lisäksi asukkaiden joukossa oli muiden muassa talon suunnitellut arkkitehti Kristian Gullichsen sekä Mauno Koivisto, joka pian talon valmistumisen jälkeen muutti kirjansa Presidentinlinnaan.

Katajanokan kärjessä vallitsevaksi julkisivumateriaaliksi valittiin punatiili.

Siinä missä 1960- ja 1970-luvut olivat olleet betonijulkisivujen aikakautta, hallitsi punatiili kerrostalojen ilmettä 1970-luvun lopulta aina 1980-luvun puoli-

Suomalaisen asumisen kivijalka

175

väliin. Katajanokalla taloista pyrittiin tekemään yksilöllisiä. Myös laatuun kiinnitettiin erityistä huomiota, sillä aravatalojen ja -asuntojen heikko laatutaso oli herättänyt yhä kasvavaa kritiikkiä. Kuten hitas-järjestelmän historian kirjoittanut Esko Nurmi toteaa, toimivat Katajanokka ja hitas laadun osalta tiennäyttäjinä, joskin muutos vallalla olleeseen bulkkituotantoon olisi tullut myös ilman niitä.

Katajanokan kärki kuvasti monessakin suhteessa aikakauttaan. Helsingin kaupunkisuunnittelussa siirryttiin 1970-luvun puolivälissä vähitellen uuteen vaiheeseen. Lähiörakentaminen hiipui, ja yhä enemmän painoarvoa annettiin kantakaupungin ja sen välittömässä läheisyydessä sijaitsevien alueiden tiivistämiselle. Katajanokan lisäksi Helsingissä rakennettiin muun muassa Pasilaa, jonka itäpuolen asemakaava hyväksyttiin vuonna 1972 ja länsipuolen vuonna 1978.

Hitas-taloja nousi 1980-luvulla etenkin sellaisiin Helsingin kaupunginosiin kuin Länsi-Pasila, Konala, Kannelmäki, Malminkartano, Kurkimäki, Vesala ja Itäkeskus. Vuosina 1979–1991 hitas-asuntoja rakennettiin kaikkiaan 9 300.

Huomionarvoista on, että samaan aikaan Helsingissä aloitettiin vain 5 000 omistusaravan rakentaminen. Vuoteen 2015 mennessä hitas-asuntoja on valmistunut kaikkiaan liki 23 000.

Hitasin ja Helsingin esimerkin innoittamana eduskunta hyväksyi vuonna 1990 lain yhtiöjärjestykseen perustuvasta kunnan lunastusoikeudesta ja osakkeiden enimmäishinnoista. Laki jäi kuitenkin merkityksettömäksi, sillä hitasin kaltaista järjestelmää kokeiltiin 1990-luvun alussa ainoastaan Oulussa. Asuntojen hintojen romahdettua laman myötä järjestelmälle ei nähty muualla käyttöä.

Hitasin akilleenkantapään on koko järjestelmän olemassaolon ajan muodostanut asuntojen jälleenmyynti. Ensimmäiset vihjeet hitas-asunnoista pyydetyistä pimeistä hinnoista saatiin jo 1980-luvun alussa Katajanokalta. Paitsi myyjän ahneudesta, kyse on ollut myös siitä, että hitas-asuntojen hintataso on nousukausien aikana – korostetusti juuri 1980-luvulla – jäänyt jälkeen asuntojen yleisestä hintakehityksestä.

Pimeiden hintojen maksamisessa käytännöt ovat vaihdelleet. Rahaa on voitu antaa ”tiskin alta”, myyjä on saattanut veloittaa asunnossa tehdyistä muutos- ja korjaustöistä tähtitieteellisiä summia tai asuntokauppoihin on sisällytetty erittäin korkeasti hinnoiteltuja huonekaluja.

Tässä suhteessa omistusaravien jälleenmyynti muodostaa mielenkiintoisen vertailukohdan hitasille. Vuodesta 1980 lähtien omistusaravien jälleenmyyntiä nimittäin tiukennettiin uudestaan siten, ettei aravalainan takaisinmaksu enää vapauttanut asuntoja jälleenmyynnin sääntelystä. Samalla säädettiin, että kunnan oli nimettävä asunnolle ostaja. Käytännössä luovutusmenettely vaihteli kunnittain. Helsingissä kaupunki etsi sääntelyn piirissä oleville vanhoille omis176

Suomalaisen asumisen kivijalka

tusaraville uudet omistajat. Kun ostaja ei näin ollut riippuvainen myyjän päätöksistä, ei ylihinnan maksamiselle ollut perusteita.

Vastaavaa systeemiä kokeiltiin vuodesta 1989 lähtien myös hitasissa. Ajankohta osoittautui kuitenkin huonoksi, sillä Suomen syöksyessä lamaan asuntojen hinnat romahtivat ja asuntokauppa hyytyi. Hitasin osalta kaupungin asunnonvälityksestä luovuttiinkin 1990-luvun alussa.

Kuten Esko Nurmi on todennut, 1990-luvun alun lama tuli merkitsemään hitasille käännekohtaa, eikä hitas-tuotanto enää 1990-luvun puolivälin jälkeen noussut entiselle tasolleen. Samalla kaupunki alkoi sallia tonteillaan myös eihitas-säädeltyä vapaarahoitteista asuntotuotantoa. Tämä johtui paitsi lamasta myös asuntopoliittisten ideologioiden muuttumisesta yhä markkinatalousvaltaisempaan ja sääntelyä kavahtavaan suuntaan. Siinä missä hitas-tuotannon osuus oli ennen lamaa ollut 25–30 prosenttia kaikista Helsinkiin valmistuneista asunnoista, painui osuus laman jälkeen 5–15 prosenttiin.

Muutenkin hitasin sääntöjä loivennettiin. Vanhojen hitas-asuntojen hintojen määrityksessä siirryttiin 2000-luvun alussa käyttämään yksinomaan asuntojen myyntihintaindeksiä. Tämä oli muutos, jota hitas-asukkaat olivat hartaasti toivoneet ja joka etenkin asuntojen hintojen nousun aikana suosi myyjää ostajan kustannuksella. Lisäksi kaupunginvaltuusto päätti vuonna 2009, että 30 vuoden ikään ehtineet taloyhtiöt saattoivat hakea vapautusta hitas-sääntelystä.

Ensimmäinen sääntelystä vapautunut hitas-yhtiö oli Katajanokanranta 1.

Sekä aravassa että hitasissa järjestelmän lähtökohtana oli asuntojen uustuotanto. Täysin toisenlainen tulokulma oli vuonna 1981 luodussa asuntosäästöpalkkio- eli asp-järjestelmässä, jonka tarkoituksena on ollut tukea nuorten ensiasunnon ostajien asunnonhankintaa. Asp-järjestelmän lähtökohtana on havainto siitä, että asuntomarkkinoilla nimenomaan ensiasunnon ostajat ovat aina suhteellisesti heikommassa asemassa kuin asunnonvaihtajat, joille on jo ehtinyt kertyä asuntovarallisuutta. Lyhykäisyydessä järjestelmä on toiminut siten, että kun asp-säästäjä on ylittänyt tietyn säästötavoitteen ja ostanut asunnon, valtio on maksanut hänelle säästöpalkkiota. Lisäksi valtio on voinut myöntää säästäjälle korkotukea. Asuntosäästöpalkkiot ja niihin liittyvä korkotukilainoitus ovat kohdistuneet lähinnä vanhojen asuntojen kauppaan. Toisin kuin aravaan ja hitasiin, asp-lainoitettuihin asuntoihin ei myöskään ole liittynyt minkäänlaista rakentamiseen tai rakennuskantaan liittyvää ohjausta tai kontrollia.

Asp:ta ja 1970- ja 1980-lukujen aravalainoitusta erotti toisistaan myös tuen kohdentuminen. Asp:ssa tuen saajat ovat olleet pääosin hyvin koulutettuja ja myös verraten hyvätuloisia. Vuonna 1985 asunnon pääkaupunkiseudulta hankkineista asp-säästäjistä oli ylempiä toimihenkilöitä 39 prosenttia yksin säästäneistä ja 46 prosenttia pariskunnista. Anneli Juntto onkin todennut asp:n vastaavan kohdentumiseltaan 1950-luvun aravaa. Siinä missä 1970-luvun aravalainoituksella asutettiin ammattitaitoisia teollisuustyöläisiä kerrostalolähiöihin, asuntosäästöpalk-

Suomalaisen asumisen kivijalka

177

kioiden kautta yhteiskunnan tuki on suuntautunut kaupungeissa ja etenkin Uudenmaan alueella asuville, hyvin koulutetuille toimihenkilöille.

Asp-lainat sopivat esimerkiksi myös 1980- ja 1990-luvuilla tapahtuneesta asuntotuotannon privatisoitumisesta, jonka yhtenä tunnusmerkkinä on pidetty suorasta tuotantotuesta luopumista ja siirtymistä yhä selvemmin kulutuksen tukemiseen. Vuokra-asumisessa tämä on merkinnyt asumistuen painottumista laajan vuokra-aravatuotannon sijaan; omistusasumisessa taas asuntolainojen korkojen verovähennysoikeuden korostumista omistusaravatuotannon kustannuksella. Sitä mukaa kun omistusaravatuotantoa on ajettu alas ja Helsingissäkin hitasin merkitys on vähentynyt, on julkinen valta luopunut myös tuotantotukeen liittyvästä hinta- ja laatukontrollista.

N O U S U, Ä K K I J A R R U T U S J A R O M A H D U S Pääosin Suomi oli vapautunut sodan aikana luodusta säännöstelyjärjestelmästä jo 1950-luvulla. Ainoat merkittävät poikkeukset koskivat pankkitoimintaa ja asuntojen vuokraamista, jotka olivat yhä 1980-luvun puoliväliin tultaessa tiukasti säädeltyjä. Pankkitoiminnan säännöstelyn purku toteutettiin lopulta vuosien 1986–1987 aikana – tunnetuin seurauksin. Rahoitusneuvos Matti Inhan mukaan ongelma ei ollut siinä, että rahamarkkinoiden vapauttaminen olisi Suomessa tapahtunut liian aikaisin, vaan päinvastoin siinä, että se tehtiin liian myöhään ja liian nopeasti. Ruotsissa vastaava säännöstelyn purku oli toteutettu kymmenen vuotta aikaisemmin ja maltillisemmassa tahdissa.

Suomessa elettiin 1980-luvulla vahvaa nousukautta. Lisää käyttövoimaa korkeasuhdanteen myllyyn saatiin, kun Suomen Pankki vuonna 1986 vapautti luoton hakemisen ulkomailta. Aiemmin valuuttaluotot olivat edellyttäneet keskuspankin erillistä hyväksyntää. Suomalaiselle elinkeinoelämälle halpa ulkomainen raha oli houkutteleva vaihtoehto. Kun yritykset vuodesta 1986 lähtien ottivat uudet velkansa pääosin valuuttaluottoina, jäi kotimaisille rahalaitoksille yhä enemmän jaettavaa kotitalouksille. Siinä missä asuntoluottojen määrä oli 1980-luvun alussa kasvanut noin kahdella miljardilla markalla vuodessa, oli kasvua vuonna 1987 jo seitsemän miljardia edelliseen vuoteen verrattuna ja vuonna 1988 peräti 17 miljardia.

Valuuttaluottojen lisäksi Suomen Pankki oli aikaisemmin kieltänyt myös vaihtuvakorkoiset asuntolainat sekä säädellyt pankkien antolainauksen määrää ja ehtoja. 40 vuotta kestänyt korkotason sääntely päättyi vuonna 1987, kun Suomen Pankki salli asuntolainojen sitomisen markkinakorkoon. Keskuspankki luopui myös asuntolainojen sääntelystä ja etukäteissäästämistä koskevista ohjeista.

Muuttuneissa oloissa rahan niukkuus ei enää ollut ongelma, päinvastoin: rahoitusmarkkinoilla vallitsi vuodesta 1986 lähtien rahan runsaus. Pankit alkoivat 180

Suomalaisen asumisen kivijalka

Edellinen aukeama: Päiväkotilapsia tutustumassa Katajanokan vastavalmistuneeseen asuinalueeseen 1980-luvulla.

Taustalla Katajanokanranta 1. (Kuva: Eeva Rista, Helsingin kaupunginmuseo)

Helibor (Helsinki Interbank Offered Rate) oli vuosina 1987–1998 asuntolainoissakin käytössä ollut suomalainen viitekorko. Koron kehitti rahoitusneuvos Matti Inha. Tarinan mukaan helibor sai nimensä Postipankin pääjohtajan Heli-nimisen sihteerin mukaan.

Kari Suomalaisen piirros on vuodelta 1989. (Kuva: © Kari Suomalaisen perikunta)

myydä suuria ja entistä pidempiaikaisia asuntolainoja, jotka vuodesta 1987 lähtien saattoivat olla kokonaan tai osin vaihtuvakorkoisia. Parhaimmillaan asuntolainaa oli mahdollista saada jopa sata prosenttia asunnon hinnasta. Samalla lainojen myöntämisestä siirryttiin niiden myymiseen. Suomalaisen asuntorahoituksen peruspiirteet – lyhyet asuntolainat, luotonsaannin vaikeus ja säädelty korkotaso – siirtyivät näin historiaan.

Suomalaisen asumisen kivijalka

181

Asuntomyynti-ilmoituksia Helsingin Sanomissa loppuvuodesta 1986. Rahamarkkinoiden vapauttaminen johti 1980-luvun lopulla asuntomarkkinoiden ylikuumenemiseen. (Kuva: Helsingin Sanomat)

Säännöstelyn purun vaikutuksia asuntomarkkinoilla ei osattu riittävästi ennakoida. Sodan jälkeen suomalaisten mieliin oli iskostunut ajatus, että lainaa kannatti aina ottaa niin paljon kuin pankki suostui sitä myöntämään. Tähän asti inflaatio oli syönyt lainapääomaa nopeasti, ja kun korot olivat säädeltyjä ja työmarkkinatilanne vakaa, eivät asunnonostajat olleet tottuneet laatimaan kauhuskenaarioita pahimman varalle. Korkeat korotkaan eivät pelottaneet asunnonostajia, sillä anteliaan korkojen verovähennysoikeuden laskettiin tasoittavan tilannetta.

182

Suomalaisen asumisen kivijalka

Muihin länsimaihin ja etenkin pohjoismaihin verrattuna Suomi oli yhä 1980luvun puolivälissä jäänyt jälkeen asumisväljyydessä. Kun suomalaisten tulotaso korkeasuhdanteen ansiosta nousi ja asuntolainaa oli helppo saada, pyrkivät monet hyödyntämään tilanteen ja nostamaan asumistasoaan. Asuntomarkkinoilla elettiin muutenkin vilkasta aikaa, sillä 1980-luvun nousukausi oli käynnistänyt uudestaan rakennemuutoksen ja ihmisiä virtasi jälleen työn perässä etelän suuriin kaupunkeihin. Samalla vuokra-asuntojen riittämättömyys yhdistyneenä anteliaaseen asuntoluottojen tarjontaan toi asuntokaupoille myös paljon sellaisia asunnonhankkijoita, joilla ei aikaisemmin olisi ollut halua tai mahdollisuuksia asunnon ostoon.

Asuntolainoituksen säännöstely oli vuosikymmenien ajan padonnut kulutuskysyntää. Kun asunnonostajien resurssit kasvoivat entistä pidempien ja suurempien asuntolainojen ansiosta, eivät asuntomarkkinat kyenneet vastaamaan tilanteeseen. Kysynnän kasvu siirtyi hintoihin, jotka alkoivat nousta jyrkästi vuoden 1987 puolivälin paikkeilla. Vuosien 1987–1988 aikana vanhojen asuntojen hinnat nousivat reaalisesti peräti 80 prosenttia. Nopeinta hintojen nousu oli pääkaupunkiseudulla. Vielä vuonna 1970 vanhojen asuntojen hinnat olivat pääkaupunkiseudulla olleet vain 12 prosenttia korkeammat kuin koko maassa keskimäärin – vuonna 1988 ne olivat jo 84 prosenttia korkeammalla tasolla.

Vaikka asuntoluottojen saatavuus ja laina-aikojen pidentyminen olivatkin aluksi näyttäneet pitkään kaivatuilta mahdollisuuksilta nostaa kotitalouksien asumistasoa, johti muuttunut tilanne lopulta asunnonostajien aseman heikentymiseen. Siinä missä vuoden keskitulo oli vuonna 1979 riittänyt Helsingissä 18,5 asuinneliön ostamiseen, sai sillä vuonna 1989 enää yhdeksän neliötä pintaalaa.

Asuntojen hintojen nousu kannusti rakennuttajia ja rakennusliikkeitä lisäämään asuntotuotantoa. Vuonna 1989 Suomessa aloitettiin ennätyksellinen lähes 50 000 vapaarahoitteisen asunnon rakentaminen. Suhdannekäänne oli kuitenkin jo ovella. Hillitäkseen ylikuumentuneita markkinoita Suomen Pankin oli kiristettävä luotonantoa keväällä 1989, ja loppuvuodesta heliborkorko nousi jyrkästi jopa 16 prosenttiin. Seuraavana vuonna Suomen kokonaistuotanto kääntyi laskuun.

Kun Suomi vuoden 1990 aikana syöksyi lamaan, tulevaisuuden näkymät muuttuivat hetkessä. Investoinnit romahtivat, ja työttömyys (työttömien %osuus työvoimasta) nousi vuoden 1990 kolmesta prosentista liki 17 prosenttiin vuonna 1994. Tuotannolla ja työllisyydellä mitattuna vuosien 1991–1993 taloudellisen romahduksen on sanottu olleen rajumpi kuin missään muussa teollisuusmaassa toisen maailmansodan jälkeen.

Vilkkaana käynyt asuntokauppa hyytyi vuoden 1990 aikana. Huonojen talousuutisten pelästyttämät suomalaiset eivät enää uskaltaneet vaihtaa asuntoa tai hankkia uutta. Asuntojen hinnat kääntyivät laskuun koko maassa. Näyttävin ro-

Suomalaisen asumisen kivijalka

183

mahdus oli pääkaupunkiseudulla, missä asuntojen reaalihinnat laskivat parissa vuodessa peräti 50 prosenttia.

Asuntokupla puhkesi samaan aikaan, kun markkinoille oli juuri valmistumassa suuri määrä uusia vapaarahoitteisia omistusasuntoja. Asuntoja kasautui rakennusliikkeiden myyntivarastoksi, joka talvella 1990–1991 käsitti jopa 15 000 myymättä jäänyttä asuntoa. Asuntokaupan seisahduttua rakennusliikkeetkin painoivat jarrua. Asuntotuotanto laski jo vuonna 1991, mutta varsinainen romahdus tapahtui vuosina 1992–1994 (ks. taulukko s. 238).

Synkimpinä lamavuosina vapaarahoitteinen tuotanto pysähtyi liki täysin ja aravatuotanto sai miltei yksinään kannatella suomalaista rakentamista. Matalimmillaan vapaarahoitteinen tuotanto oli vuonna 1993, jolloin aloitettiin vain noin 9 000 vapaarahoitteisen asunnon rakentaminen. Vapaarahoitteisten kerrostalojen rakentaminen käytännössä pysähtyi. Asuntohallituksen ja sen tilalle vuonna 1993 perustetun Valtion asuntorahaston eli ARA:n tuen ansiosta Suomen asuntotuotanto pysytteli läpi 1990-luvun kriisivuosien yli 20 000 asunnossa.

Rakennusliikkeiden ja rakennustyömiesten lisäksi tukalasta tilanteesta kärsivät etenkin ne asuntovelalliset, jotka olivat hankkineet asuntonsa hintapiikin aikana, mutta jotka eivät työttömyyden tai muun syyn takia selviytyneet lainoistaan. Asuntojen hintojen romahdettua asunnosta saatu myyntitulo ei enää välttämättä riittänyt lainan takaisinmaksuun. Pahin tilanne oli niillä ns. kahden asunnon loukkuun joutuneilla, jotka menettivät molemmat asunnot, mutta jäivät maksamaan lainoja. Monien asuntovelallisten tilannetta heikensi entisestään vuonna 1993 toteutettu asuntolainojen korkojen verovähennyskäytännön uudistaminen.

Asunto-osakeyhtiöitä 1990-luvun alun lama ei sen sijaan pahemmin heilutellut. Mikäli velkaloukkuun joutunut osakas ei kyennyt maksamaan vastikkeitaan, oli taloyhtiöillä tarvittaessa oikeus ottaa asunto haltuun ja kattaa puuttuvat vastikkeet asunnon vuokralla.

Siihen, että taloyhtiöt eivät joutuneet samanlaiseen kurimukseen kuin 1930luvulla (ks. s. 81–85), oli monia syitä. Pääsääntöisesti pankit myönsivät pulaan joutuneille asuntovelallisille lykkäystä lainan kuolettamiseen, jolloin nämä saattoivat ainakin jonkin aikaa maksaa pankille pelkkiä lainan korkoja. Sosiaalinen turvaverkkokin oli 1990-luvun alussa siinä määrin kehittynyt, että mikäli pariskunnasta vähintään toinen säilytti työpaikkansa, ei edes suuri asuntolaina välttämättä johtanut ylitsepääsemättömiin ongelmiin. Lisäksi vuokrataso pysytteli myös synkimpinä lamavuosina pääsääntöisesti yhtiövastikkeita korkeammalla tasolla, joten toisin kuin 1930-luvulla taloyhtiöt saivat tarvittaessa ”omansa pois”.

Sen sijaan 1990-luvun alun lamalla näyttäisi olleen vaikutusta asuntojen hallintamuotojakaumassa tapahtuneeseen muutokseen. Omistusasuntojen osuus 184

Suomalaisen asumisen kivijalka

asuntokannasta kääntyi 1990-luvulla ensimmäistä kertaa selvään laskuun. Kun omistusasuntojen osuus koko asuntokannasta oli vielä vuonna 1990 ollut yli 70 prosenttia, painui se vuoteen 1995 mennessä 67 prosenttiin ja vuonna 2000 63 prosenttiin. Tämän jälkeen omistusasuntojen osuus on pysytellyt 64–65 prosentin tuntumassa.

Yhtenä kehitystä selittävänä tekijänä oli tarjonnan lisääntyminen vuokraasuntomarkkinoilla. Aravavuokra-asuntoja rakennettiin runsaasti suhdannesyistä samaan aikaan kun vuosina 1991–1995 toteutettu vuokrasääntelyn purkaminen (ks. s. 198–203) alkoi vähitellen lisätä yksityisten vuokra-asuntojen määrää. Laman aikana vuokralle pantiin paljon myös sellaisia asuntoja, joita ei asuntokaupan hyytymisen takia saatu kaupaksi tai joiden myynti ei hintojen romahdettua kannattanut.

Samalla kyse oli myös yksittäisten ihmisten arvostuksista ja arvioista siitä, millainen asumismuoto oli kannattava ja järkevä. On sanottu, että asuntokuplan puhkeaminen ja sen seuraukset pelästyttivät kokonaisen sukupolven, joka aikuistui laman kynnyksellä tai sen aikana. Kun vaakakuppiin asetettiin ylisuuret velat yhdistettynä jopa 16–17 prosentin korkotasoon ja alati vaanivaan työttömyyden uhkaan, näytti vuokra-asuminen yhtäkkiä perin turvalliselta vaihtoehdolta. ▪

Suomalaisen asumisen kivijalka

185

SUURI REMONTTI V U O D E N 1992 A S U N TO - O S A K E Y H T I Ö L A K I

Helsinkiläisessä kerrostalossa tehdään julkisivuremonttia marraskuussa 2013.

(Kuva: Milla Takala, Lehtikuva)

Kuudessa vuosikymmenessä maailma ehtii muuttua melkoisesti. Asunto-osakeyhtiöissä noudatettiin kuitenkin vielä 1980-luvulla asunto-osakeyhtiölakia, joka oli säädetty vuonna 1926. Lakia oli muutettu sen voimassaoloaikana vain yhden kerran, kun siihen oli uuden osakeyhtiölain säätämisen yhteydessä tehty muutamia teknisiä muutoksia vuonna 1978.

Vuoden 1926 laki oli kirjoitettu tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiöjärjestelmä oli vasta muotoutumassa. Lain säätämisen jälkeen asunto-osakeyhtiöissä oli tullut eteen monia sellaisia kysymyksiä, joihin laki ei tarjonnut vastausta.

Riitatilanteissa taloyhtiöt ja yksittäiset osakkeenomistajat olivat joutuneet hakemaan ratkaisua tuomioistuimista. Voimassa oleva oikeus ei näin ollen aina perustunut lakitekstiin vaan vuosien varrella muotoutuneeseen oikeuskäytäntöön ja viime kädessä korkeimman oikeuden ratkaisuihin. Oli kuitenkin kohtuutonta ajatella, että tavallisen kansalaisen olisi taloyhtiön hallituksessa tai yhtiökokouksessa toimiessaan tunnettava korkeimman oikeuden linjauksia.

Toinen vuoden 1926 lakia koskeva pääongelma liittyi siihen, miten vahvasti laki nojasi yleiseen osakeyhtiölakiin. Itse asunto-osakeyhtiölaki oli suppea, vain 27 pykälän mittainen, ja se piti sisällään ainoastaan sellaiset säännökset, jotka koskivat yksinomaan asunto-osakeyhtiöitä. Monissa tilanteissa osakeyhtiölakia jouduttiin soveltamaan taloyhtiöihin lähes sellaisinaan. Näin toimittiin muun muassa asunto-osakeyhtiön perustamiseen, osakkeisiin ja osakekirjoihin, yhtiön johtoon ja yhtiökokoukseen liittyvissä asioissa.

Vuosien varrella oli kuitenkin voitu havaita, ettei osakeyhtiölain soveltaminen asunto-osakeyhtiöihin ja niissä esille nousseisiin erityiskysymyksiin ollut ongelmatonta. Osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiön luonteet erosivat lopulta lähtökohdiltaan melkoisesti toisistaan. Siinä missä osakeyhtiön oli määrä tuottaa osakkaille voittoa, oli asunto-osakeyhtiön tarkoituksena tyydyttää osakkeenomistajan asumistarpeita. Tältä pohjalta oli vähitellen kasvanut tarve sisällyttää asunto-osakeyhtiölakiin säännökset ainakin sellaisia tilanteita varten, joiden kanssa taloyhtiöiden hallinnossa jouduttiin säännönmukaisesti tekemisiin.

Näiden ongelmakohtien lisäksi 1980-luvulla alettiin korostaa varautumista edessä olevaan ”peruskorjaushaasteeseen”, kun 1960–1970-luvuilla rakennetut lähiöt tulisivat 1990-luvulta lähtien peruskorjausikään. Tästä näkökulmasta asunto-osakeyhtiölailla oli myös taloyhtiöitä laajemmalle – koko kansantalouteen – ulottuvia vaikutuksia. Kun peräti kolmannes maan asuntorakennus-

Suomalaisen asumisen kivijalka

187

Espoonlahden kaupunginosa yövalaistuksessa. (Kuva: Eero J. Laamanen, Vastavalo.fi)

kannasta oli asunto-osakeyhtiöiden omistuksessa, oli asunto-osakeyhtiölain pykälillä suora vaikutus siihen, miten hyvin ja tehokkaasti rakennuskantaa voitiin pitää kunnossa.

Voimassa olevasta oikeuskäytännöstä ei sinänsä katsottu seuraavan erityisiä esteitä rakennusten kunnossapidolle ja korjaamiselle. Tuomioistuinten linjana oli ollut, että perusparannushanke oli taloyhtiössä toteutettavissa enemmistöpäätöksen nojalla, mikäli sen tarkoituksena oli saattaa rakennus vastaamaan ajankohdan tavanomaisena pidettyjä laatuvaatimuksia. Sen sijaan ongelmia saattoi tässäkin koitua siitä, etteivät noudatettavat menettelysäännöt aina olleet taloyhtiöiden tiedossa, koska niitä ei ollut kirjattu lakiin.

Vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain uudistamista oli pohdittu erilaisissa komiteoissa ja toimikunnissa jo niinkin pitkään kuin 1930-luvun lopulta lähtien.

Valtioneuvoston nimittämät komiteat olivat jättäneet asiasta mietintönsä 188

Suomalaisen asumisen kivijalka

vuosina 1942, 1959 ja 1972; toimikunnat taas vuosina 1945 ja 1961. Osa komiteoista ja toimikunnista oli pohtinut asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistusta, osa osittaisuudistusta. Komiteoiden ja toimikuntien esityksiä yhdisti ennen kaikkea se, ettei mikään niistä ollut toteutunut. Merkittäviltä osin keskustelu oli pyörinyt sen kysymyksen ympärillä, missä määrin asunto-osakeyhtiölakiin olisi tuotava pykäliä, jotka turvaisivat asunnonostajan asemaa uustuotannossa.

Tätä silmällä pitäen luotu RS-järjestelmä (s. 154–160) sisällytettiin lopulta vuonna 1995 voimaan tulleeseen asuntokauppalakiin.

Vuonna 1980 oikeusministeriö asetti jälleen uuden komitean pohtimaan asunto-osakeyhtiölainsäädännön puutteita ja uudistustarvetta. Toimikunnan vuonna 1984 jättämästä mietinnöstä käy hyvin ilmi se, että asunto-osakeyhtiö oli 1980-luvulle tultaessa ehtinyt muuttua olosuhteeksi. Kun kyse oli useita asuntoja käsittävän asuinkiinteistön omistamisesta ja hallitsemisesta, ei asuntoosakeyhtiölle enää esiintynyt varteenotettavia vaihtoehtoja.

Asunto-osakeyhtiöön oltiin Suomessa myös pääsääntöisesti tyytyväisiä, mihin toimikunta näki useampia syitä. Ensinnäkin osakeyhtiöstä lainattu, yhtiökokoukseen ja hallitukseen perustuva hallintomuoto oli osoittanut toimivuutensa myös asuinkiinteistöjen asioiden hoidossa. Toiseksi asunto-osakeyhtiömuoto oli käytännöllinen asunnon rahoituksessa, kun osakkeet voitiin antaa luoton vakuudeksi. Lisäksi asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden myynti oli vaivatonta, kun sitä verrattiin kiinteistön (esimerkiksi omakotitalon) kauppaan.

Matka toimikunnan vuonna 1984 jättämästä mietinnöstä valmiiksi laiksi osoittautui lopulta yllättävän pitkäksi. Toimikunnan ehdotuksesta uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi pyydettiin lausuntoa yhteensä 60:lta eri taholta, jotka edustivat viranomaisia, kuluttaja- ja asukasjärjestöjä, elinkeinoelämää, työmarkkinajärjestöjä, lakimiehiä ja tilintarkastajia. Tämän jälkeen lain valmistelua jatkettiin oikeusministeriössä virkatyönä, ja jatkovalmistelussa kuultiin vielä keskeisimpiä eturyhmiä. Osittain lain valmistelun pitkittyminen johtui vuonna 1987 virinneestä laajasta ja monisäikeisestä keskustelusta, joka koski asuntoosakeyhtiöiden liittymistä kaapelitelevisioon. Matkan varrella toimikunnan esityksestä myös poistettiin RS-järjestelmää vastaava osa ja siirrettiin se valmisteltavaksi osana asuntokauppalakia.

Hallituksen esitys uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi oli viimein valmis käsiteltäväksi eduskunnassa vuoden 1990 syksyllä. Eduskunnassakin suurimmaksi kiistelyn kohteeksi nousi lakiesitykseen sisältynyt, kokonaisuuden kannalta melko merkityksetön kohta kaapelitelevisioon liittymisestä. Eduskunta hyväksyi hallituksen esityksen helmikuussa 1991, ja uusi asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1.1.1992.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki käsitti yhteensä 96 pykälää kymmeneen lukuun jaettuna. Paitsi pidempi, uusi laki oli monelta osin myös paljon yksityiskohtai-

Suomalaisen asumisen kivijalka

189

sempi kuin vanha. Tehdyissä muutoksissa ja täydennyksissä oli paljolti kysymys siitä, että vallitseva oikeuskäytäntö kirjoitettiin nyt lakitekstin muotoon. Lisäksi uudella lailla haluttiin varmistaa se, etteivät taloyhtiön päätöksentekosäännökset estäneet kiinteistöjen asianmukaista hoitoa ja korjausta.

Ehkä keskeisin niistä kysymyksistä, jotka vuoden 1926 laki oli jättänyt säätelemättä ja joissa oli jouduttu nojaamaan oikeuskäytäntöön, koski yhtiövastikkeen sisältöä eli sitä, mitä kaikkia kuluja yhtiövastikkeella voitiin kattaa. Tähän liittyvä epätietoisuus oli vuosien varrella aiheuttanut runsaasti ristiriitoja taloyhtiöissä. Yhtiövastikkeen maksuperustasta säätäminen nähtiin tärkeänä myös sen takia, että asiasta päätettiin yhtiökokouksissa yksinkertaisella enemmistöllä.

Uudessa laissa yhtiövastikkeella katettaviksi määriteltiin sellaiset menot, jotka johtuivat yhtiön kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta, sen kunnossapidosta ja hoidosta sekä sellaisista perusparannuksista ja uudistuksista, joilla kiinteistö tai rakennus saatiin vastaamaan aikakauden tavanomaisia vaatimuksia.

Listaus oli luonteeltaan pikemminkin yleinen kuin yksityiskohtainen, sillä lainkirjoittajien mielestä yhtiövastikkeen maksuperusteen täytyi voida elää ajassa.

Myös taloyhtiön toimivallan jakoon tehtiin uudessa laissa muutoksia. Osakeyhtiölain nojalla taloyhtiön yleistoimivalta oli kuulunut hallitukselle, ja yhtiökokous oli päättänyt vain sellaisista asioista, jotka laissa oli erikseen lueteltu sille kuuluviksi. Taloyhtiöihin tämänkaltaisen toimivallan jaon katsottiin kuitenkin istuvan huonosti. Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa päätösvalta taloyhtiön asioista olikin lähtökohtaisesti yhtiökokouksella. Taloyhtiön hallituksen vastuulle taas kuuluivat vain laissa erikseen nimetyt asiat kuten hallinnon järjestäminen sekä kirjanpidon ja varainhoidon valvonta. Suurissa kysymyksissä ja aina silloin, kun toimet ”vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin”, hallitus tarvitsi esityksilleen yhtiökokouksen siunauksen.

Uusi laki helpotti jonkin verran yhtiöjärjestyksen muuttamista silloin, kun kyse oli osakkeisiin liittyvästä hallintaoikeudesta. Aikaisemmin yhtiöjärjestyksen muuttaminen oli edellyttänyt kaikkien osakkeenomistajien suostumusta silloin, kun muutos koski osakkeenomistajan oikeutta hallita ja käyttää tiettyä huoneistoa, huoneiston käyttötarkoituksen muutosta tai yhtiövastikkeen maksuperustetta. Tästä yksimielisyyden vaatimuksesta oli kuitenkin vuosien varrella syntynyt kohtuuttomia tilanteita, joissa yksi osakas saattoi jarruttaa muille tärkeitä uudistuksia siitäkin huolimatta, ettei asia välttämättä edes koskenut häntä itseään. Uudessa laissa yhtiöjärjestyksen muuttaminen tehtiin pääsääntöisesti mahdolliseksi 2/3 määräenemmistöllä.

Kuten jo mainittua, yksi uuden lain keskeisimmistä tavoitteista koski peruskorjausten mahdollisimman sujuvan hoitamisen turvaamista. Lakiin ei kuitenkaan tältä osin otettu uusia erillissäännöksiä. Tarvittavat säännökset siitä, millä tavoin päätökset korjaus- ja uudistustöistä oli taloyhtiöissä tehtävä, kirjoitettiin auki lain asianomaisiin kohtiin.

190

Suomalaisen asumisen kivijalka

Peruskorjausten osalta uuden lain keskeisimmät säännökset koskivat yhtiövastiketta. Yhtiövastikkeella voitiin uuden lain mukaan kattaa sellaiset perusparannukset ja uudistukset, joilla kiinteistö ”saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia”. Tällöin tosin edellytettiin, ettei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus saanut muodostua kohtuuttoman ankaraksi. Jos suunnitteilla oleva uudistus voitiin kattaa yhtiövastikkeilla, oli myös päätös korjauksista mahdollista tehdä yksinkertaisella enemmistöllä. Poikkeus koski sellaista perusparantamista tai uudistamista, jonka tarkoituksena oli kohottaa asumistasoa yksinomaan osakashallinnassa olevissa huoneistoissa.

Mikäli peruskorjauksen toteuttaminen taas vaati yhtiöjärjestyksen muutosta, merkitsivät tähän kohtaan otetut muutokset (so. yksimielisyyden vaatimuksesta luopuminen) helpotusta aiemmin vallinneeseen tilanteeseen.

Yhteenvetona voidaan todeta, että vuoden 1992 asunto-osakeyhtiölaki selkeytti rakennusten peruskorjausten edellytyksiä. Valtaosin päätökset voitiin nyt tehdä yksinkertaisella enemmistöllä, ja lakiin oli nyt myös kirjoitettu auki se, miten tämä taloyhtiössä tapahtui. Ainakaan periaatteessa taloyhtiöissä ei enää pitänyt syntyä tilanteita, joissa yksi ihminen saattoi estää tarpeellisia korjaus- ja muutostöitä. Tällä oli käytännön merkitystä, kun korjausrakentamisen tarve 1990-luvulla lisääntyi ja yhä useammat asunto-osakeyhtiöt ryhtyivät peruskorjaamaan kiinteistöjään.

K I I N T E I S TÖT K O R J AU K S E N TA R P E E S S A Remontin tarpeen saattoi katsoa kiteyttävän laajemminkin suomalaisen yhteiskunnan tilaa 1990-luvun alussa. Samaan aikaan kun syvä lama ja Neuvostoliiton hajoaminen ravistelivat sodan jälkeen luodun järjestelmän perusteita, havahduttiin Suomessa toden teolla siihen, että merkittävä osa suomalaisesta asuntokannasta oli tullut peruskorjausikään. Peruskorjauksen tarpeessa olivat paitsi 1950-luvulla rakennetut kivitalot myös 1960-luvulla ja 1970-luvun alkupuolella rakennetut lähiöt, jotka alkoivat nekin vähitellen rapistua. Kyse oli myös kansantalouden kannalta merkittävästä asiasta, sillä huomattava osa kansallisvarallisuutta oli kiinni nimenomaan sodan jälkeen rakennetuissa asuinkiinteistöissä. Mikäli talot ja asuinalueet päästettäisiin rappeutumaan purkukuntoon, olisi tästä lankeava lasku suuri.

Asiantuntijapiireissä peruskorjaustarpeen kasvusta oli puhuttu jo pitkään.

Ensimmäisen kerran asiaan oli kiinnitetty vakavaa huomiota vuoden 1976 Valtakunnallisessa asunto-ohjelmassa. Peruskorjausten vauhdittamiseksi tarjolla oli myös valtion tukea. Vuokratalot olivat voineet hakea valtiolta lainaa korjausrakentamiseen jo 1970-luvun alkupuolelta lähtien, joskin laajamittainen peruskorjausten tukeminen alkoi vasta vuosikymmenen loppupuolella.

Vuonna 1979 säädetyllä perusparannuslailla myös asunto-osakeyhtiöt pää-

Suomalaisen asumisen kivijalka

191

Kiinteistölehti pyrki 1990-luvun alussa kiinnittämään huomiota korjausrakentamisen tarpeen kasvuun. (Kuva: Piirros Pekka Hannula, Kiinteistölehti 9/1991)

sivät osallisiksi valtion halpakorkoisista perusparannuslainoista. Aluksi korjausrakentaminen keskittyi kokeiluluonteisesti puukaupunki- ja pientaloalueisiin – esimerkkinä Helsingin Puu-Käpylä ja Ruoholahden villat. Vuonna 1985 perusparannuslaki laajennettiin koskemaan koko maata, ja lainoituksen piiriin otettiin myös asuinympäristön kunnostaminen. Perusparannuslaeilla valtiovalta käytännössä myönsi korjausrakentamisen muodostavan siinä määrin suuren ja merkittävän haasteen, ettei sitä voitu jättää yksinomaan yksittäisten talojen omistajien kontolle. Asunto-osakeyhtiöiden kohdalla kyse oli yleensä lyhytaikaisista lainoista, jotka eivät pitäneet sisällään tarveharkintaa tai rajoituksia asuntojen käytön suhteen. Näistä lainoista luovuttiin vuoden 1989 jälkeen.

Edullisesta lainarahasta huolimatta peruskorjaukset ja perusparannukset jäivät 1980-luvun noususuhdanteessa kuitenkin uudisrakentamisen jalkoihin.

192

Suomalaisen asumisen kivijalka

Asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevien huoneistojen jakautuminen rakennusvuoden mukaan

rakennusta

huoneistoa

huoneistoa/ rakennus

ennen vuotta 1921

1800

21 000

11,7

1921–1939

2700

55 700

20,6

1940–1959

6200

101 600

16,4

1960–1969

10 000

199 000

19,9

1970–1979

23 000

292 300

12,7

1980–1989

40 100

230 500

5,7

1990–1999

23 300

129 000

5,5

2000–2007

16 800

110 700

6,6

Tilanne vuonna 2007. Lähde: Hallituksen esitys uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi 24/2009 vp.

Tekijöitä oli vaikea löytää, sillä rakennusliikkeet eivät innostuneet korjausrakennusurakoista. Koko rakennusalan organisaatio rakennusliikkeistä rakennusaineteollisuuteen, asuntohallitukseen, kuntiin ja tutkimukseen oli sodan jälkeen valjastettu palvelemaan uustuotantoa, ja samalla vanhan rakennuskannan ylläpidon tarvitsemaa ammattitaitoa oli painunut unohduksiin. Tuotannon kääntäminen uudisrakentamisesta kohti korjausrakentamista otti oman aikansa.

Kun 1990-luvun alun lama sitten iski, pysähtyi uustuotanto lähes kokonaan ja rakennusalan työttömyys ponkaisi huippulukemiin. Tässä tilanteessa tekijöitä ja resursseja löytyi korjausrakentamiseen aivan eri mittakaavassa kuin vielä pari vuotta aiemmin. Nimenomaan työllisyysnäkökohtiin vedoten Kiinteistöliitto esitti kesällä 1991 valtioneuvostolle, että valtion kannattaisi tukea asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamista erityisillä korjausavustuksilla. Liitosta muistutettiin, että nimenomaan korjausrakentamisessa työn osuus oli suuri. Liitossa ynnäiltiin, että kymmenen prosentin tuella ja 340 miljoonan markan summalla (nykyrahassa noin 84 miljoonaa euroa) voitaisiin vuodessa panna alulle jopa 30 000 asunnon peruskorjaus. Valtiovalta päätti kuitenkin keskittää tukimarkat uusien arava-asuntojen rakentamiseen.

VTT:n 1980- ja 1990-lukujen taitteessa laatiman selvityksen mukaan suomalaisten asuntojen peruskorjaustarve nousi 1990-luvulla keskimäärin 68 000

Suomalaisen asumisen kivijalka

193

asuntoon vuodessa. Vuosikymmenen aikana peruskorjausta odotti kaikkiaan 300 000 asunto-osakeyhtiömuotoista asuntoa, joista lähiöissä laskettiin sijaitsevan 140 000. Tämän päälle tulivat vielä asuntojen laatutason parantaminen ja vanhan asuntokannan varustaminen hisseillä. Osittain näin mittava korjaustarve oli peruja 1980-luvun laiminlyönneistä, sillä vuosikymmenen loppupuolella Suomessa oli korjattu vain 20 000–25 000 asuntoa vuodessa. Kiinteistöliiton äänenkannattajassa Kiinteistölehdessä varoiteltiin, että mikäli nykysuunta jatkuisi, rappeutuisi suomalainen asuntokanta pian itäeurooppalaiseen malliin.

Pääsyy sille, miksi peruskorjaaminen nousi 1980- ja 1990-luvun taitteessa niin voimallisesti esiin, johtui suomalaisen asuntokannan rakenteesta ja iästä.

Kahdeksan kymmenestä olemassa olevasta asunnosta oli rakennettu vuoden 1960 jälkeen. Kansainvälisesti verrattuna suomalaiset lähiöt olivat syntyneet 1960- ja 1970-luvuilla poikkeuksellisen lyhyessä ajassa: noin 70 prosenttia kaikista lähiöasunnoista oli rakennettu 12–13 vuodessa.

Kiireessä tehdyn ja osin heikkolaatuisen rakentamisen jäljet alkoivat tulla esille 1980-luvun aikana. Toisin kuin rakentajat olivat vielä 1970-luvulla uhonneet, betoni ei ollut rakennusmateriaalina ikuista. Päinvastoin elementtitaloissa monien rakennusosien korjaukset tulivat ajankohtaisiksi huomattavasti ennakoitua aikaisemmin. Siinä missä aiempina vuosikymmeninä rakennetut tiilitalot olivat voineet odottaa peruskorjaamista jopa 50 vuotta, saavuttivat betonielementtitalot peruskorjausiän 20–30 vuodessa.

Lähiöissä sijaitsevien taloyhtiöiden näkökulmasta 1990-luvun alku ei kuitenkaan ollut otollista aikaa suurimuotoisille peruskorjausurakoille. Lähiöiden maine oli romahtanut 1980-luvulla – ja 1990-luvun alussa romahtivat myös asuntojen hinnat. Pahimmillaan tilanne saattoi olla se, että perusteellisen peruskorjauksen kustannukset ylittivät asunnon silloisen myyntihinnan. Monissa taloyhtiöissä oli saatettu vuosien varrella laiminlyödä jopa vuosikorjauksia, eikä kerätyissä yhtiövastikkeissa yleensä ollut huomioitu tulevia korjaustarpeita.

Monet omistaja-asukkaat olivatkin 1970- ja 1980-luvuilla tuudittautuneet asuntolainojen takaisinmaksun myötä laskeviin asumismenoihin.

Lähiöihin oli aikoinaan muutettu maalta työn perässä, mutta 1990-luvun alussa iso osa ”kanta-asukkaista” alkoi olla jo eläkeiässä. Suuria peruskorjauksia oli vaikeaa rahoittaa myöskään työttömyystuilla, jotka 1990-luvun alkupuolella muodostivat yhä useamman suomalaisen toimeentulon. Kaiken kukkuraksi omistaja-asukkaita kuritettiin 1990-luvun alussa kaksinumeroisilla koroilla ja verovähennysoikeuden leikkauksilla.

Vedoten ennen kaikkea rakennusalan alati pahenevaan työllisyystilanteeseen valtioneuvosto päätti vuonna 1993 toteuttaa Kiinteistöliiton aiemmin esittämän ehdotuksen asunto-osakeyhtiöille jaettavista korjausavustuksista. Vuosien 1993– 1996 ajan valtio maksoi taloyhtiöille kymmenen prosentin korjausavustusta peruskorjauksiin, joiksi laskettiin muun muassa lvis-työt sekä vesikattojen, julkisi194

Suomalaisen asumisen kivijalka

vujen, ikkunoiden ja parvekkeiden kunnostukset. Käytännössä valtion piikki oli näinä vuosina auki, ja avustuksia myönnettiin kaikkiin hyväksyttäviin korjaustöihin. Vuosittain korjausavustusten menot nousivat noin 400–500 miljoonaan markkaan (nykyrahassa pyöreästi noin 100 miljoonaa euroa).

Korjausavustukset haettiin siltä kunnalta, jonka alueella kiinteistö sijaitsi.

Poikkeuksen tekivät hissien asentamista varten myönnetyt avustukset, jotka anottiin suoraan asuntohallitukselta ja 1.12.1993 jälkeen sen seuraajalta Valtion asuntorahastolta (ARA:lta). Hissejä varten taloyhtiö saattoi saada tukea jopa 30 prosenttia asennuskustannuksista. Tältä osin asuntohallitus paikkasi omia vanhoja määräyksiään, joiden mukaan hissejä ei ollut saanut rakentaa alle viisikerroksisiin ja sittemmin alle nelikerroksisiin taloihin. Väestön ikääntyessä asuntohallituksessa oli kuitenkin havahduttu huomaamaan hissien tarpeellisuus myös matalammissa kerrostaloissa.

Valtion tukea oli saatavilla myös taloyhtiöiden kuntoarvioiden tekoon ja peruskorjausten suunnitteluun, mitä Kiinteistöliitossa erikseen kiiteltiin. Liitto oli 1980- ja 1990-lukujen taitteesta lähtien painottanut kiinteistökohtaisten kuntoarvioiden ja niiden pohjalta laadittavien korjaussuunnitelmien merkitystä kiinteistöjen suunnitelmallisessa ylläpidossa. Liiton mielestä taloyhtiön korjaussuunnitelma olisi tullut esittää myös asuntokaupan yhteydessä, jotta asunnon ostajakin voisi ennakoida kiinteistön tulevaa korjaustarvetta. Yhtiökokoukselle esitettävä ja isännöitsijäntodistukseen liitettävä viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys tuli lopulta pakolliseksi vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölaissa.

Valtion korjausavustusten tultua haettaviksi alkuvuodesta 1993 Kiinteistöliitto ja Kiinteistölehti käynnistivät tiedotuskampanjan, jolla asunto-osakeyhtiöitä patistettiin korjaustalkoisiin. Isännöitsijöille ja taloyhtiön hallituksen jäsenille suunnatussa Kiinteistölehdessä korostettiin, että valtion avustukset yhdistettynä alentuneisiin rakennuskustannuksiin muodostivat taloyhtiöille vuosikymmenen tilaisuuden. Korjausrakentamisen hintojen laskettiin lehdessä tulleen alas jopa kolmanneksen. Samalla varoiteltiin edessä olevasta verouudistuksesta, joka vuoden 1994 alusta lähtien toisi myös rakennusalan työt arvonlisäveron piiriin ja nostaisi korjausrakentamisen kustannuksia jopa kymmenen prosenttia.

Kiinteistöliiton rummutuksesta huolimatta viesti tavoitti asianosaiset vain osin. Keväällä 1993 korjausavustusten haku meni vielä monelta taloyhtiöltä kokonaan ohi. Tähän vedoten Helsingin kaupunki päätti keväällä 1993 käynnistää A-projektiksi nimetyn hankkeen, jonka tehtävänä oli huolehtia siitä, että jokainen helsinkiläinen asunto-osakeyhtiö varmasti saisi tiedon korjausavustusten olemassaolosta ja että kaupunki käsittelisi taloyhtiöiden hakemukset mahdollisimman sutjakkaasti.

Helsingissä kaupungin tiedotuskampanja puri: parhaimmillaan taloyhtiöiden korjausavustusanomuksia tuli A-projektiin 30 hakemuksen päivävauhdilla. En-

Suomalaisen asumisen kivijalka

195

Taloyhtiössä tehdään putkiremonttia. (Kuva: Jussi Nukari, Lehtikuva)

simmäisen vuoden aikana A-projekti jakoi korjausavustuksia 1 700 kohteeseen yhteensä 78 miljoonan markan edestä. Eniten avustuksia myönnettiin TakaTöölössä, Lauttasaaressa, Kalliossa ja ydinkeskustassa sijaitseville asunto-osakeyhtiöille. Varsinaisten lähiöiden osalta korjausavustukset tulivat ilmeisesti jakoon hieman liian aikaisin. Suurin osa lähiöistä oli vasta tulossa peruskorjausikään, eikä lähiöiden asunto-osakeyhtiöissä ollut vielä ehditty suunnitella korjauksia. Tähän viittasivat myös Helsingin luvut.

Työvoimapoliittiset syyt korjausavustuksille poistuivat vähitellen uudisrakentamisen vilkastumisen ja rakennusalan työttömyyden laskun myötä. Koska valtiovalta ei nähnyt tarpeelliseksi tukea asunto-osakeyhtiöiden peruskorjaamista sinänsä, sulkeutui korjausavustusten ”avoin piikki” vuoden 1996 lopulla.

Tämän jälkeen valtion avustusta on myönnetty muun muassa hissien jälkiasennuksiin sekä kiinteistöjen energiatehokkuuden parantamiseen. Lisäksi finanssikriisin puhjettua syksyllä 2008 taloyhtiöiden korjausrakentamista tuettiin 196

Suomalaisen asumisen kivijalka

suhdannesyistä kahden vuoden ajan. Myös vuosina 2013–2014 taloyhtiöt saattoivat hakea 10 prosentin käynnistysavustusta lähinnä kerrostalojen raskaisiin peruskorjauksiin.

Pääsääntöisesti taloyhtiöiden peruskorjaukset on kuitenkin rahoitettu yhtiöiden rahoituslaitoksista ottamilla markkinakorkoisilla korjauslainoilla. Osakas on voinut joko maksaa oman osuutensa lainasta heti pois tai lyhentää sitä rahoitusvastikkeessaan. Asuntolainakorkojen verovähennysoikeudesta johtuen osakkaan on kannattanut muuntaa yhtiölaina henkilökohtaiseksi asuntolainaksi. Vähäisessä määrin peruskorjauksia on myös rahoitettu keräämällä osakkailta ennakkoon varoja peruskorjausrahastoon tai myymällä yhtiön omistuksessa olevia asuntoja tai liiketiloja. Taloyhtiöistä riippuen myös ullakko- tai lisärakentaminen on voinut tulla kyseeseen.

Vaikka valtio 1990-luvun puolivälin jälkeen supisti asunto-osakeyhtiöille maksettavia korjausavustuksia, jatkui vuokratalojen peruskorjaamisen tukeminen vilkkaana. Tätä perusteltiin ennen kaikkea sosiaalipoliittisin syin. Yksi merkittävimmistä hankkeista oli ARA:n vuonna 1995 käynnistynyt lähiöprojekti, jossa peruskorjattiin ja perusparannettiin vuokrataloja yhteensä 49 lähiössä eri puolilla Suomea. Projektissa lähiön perusparannusta ei tarkasteltu vain yksittäisten talojen osalta, vaan sitä suunniteltiin laajemmassa alueellisessa ja toiminnallisessa mittakaavassa. Tarkoitus oli estää etenkin huonomaineisten lähiöiden slummiutumista. Valtion tuen ehtona oli, että kunta teki samalla aluetta ja sen kiinteistöjä, palveluja ja ulkoalueita koskevan kehittämissuunnitelman.

Asunto-osakeyhtiöiden tukeminen oli esillä ARA:n lähiöprojektin eri vaiheissa. Periaatteessa lainarahan myöntäminen asunto-osakeyhtiöille olisi ollut perusteltua etenkin sellaisissa tapauksissa, joissa asunto-osakeyhtiöiden korjaaminen liittyi saumattomasti johonkin alueelliseen kunnostustoimeen. Käytännössä asunto-osakeyhtiötalojen korjausurakat jäivät kuitenkin projektin ulkopuolelle. Vuokratalot sen sijaan kunnostettiin valtion tukien turvin yleensä varsin perinpohjaisesti, sillä suurten vuokranantajien kuten kuntien tai VVO:n kannalta oli yleensä perusteltua peruskorjata yksi kohde alusta loppuun kerralla. Lopputuloksena lähiön vuokratalot nousivat maisemasta esiin uudenveroisiksi ehostettuina asunto-osakeyhtiötalojen rapistuessa vieressä. Pikkuhiljaa tilanne tasoittui, kun asunto-osakeyhtiötkin ryhtyivät korjaustoimiin.

Asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamiseen on vaikuttanut ennen kaikkea osakkaiden kyky ja halu rahoittaa tarvittavia korjausinvestointeja. Siinä missä kunnan vuokrataloyhtiössä yksi omistaja on voinut päättää vuokratalon tyhjentämisestä, vuokrasopimusten irtisanomista, korjaustason määrittämisestä ja vuokrien tasaamisesta, ovat päätökset asunto-osakeyhtiössä edellyttäneet osakkeenomistajien enemmistön yhteistä tahtotilaa. Asunto-osakeyhtiöissä tarpeelliset korjaukset on näin ollen saatettu toteuttaa myöhemmin – mutta myös tarkemman harkinnan tuloksena – kuin vuokrataloyhtiöissä.

Suomalaisen asumisen kivijalka

197

Rakennusala ei ole 1990- ja 2000-luvuilla kyennyt vastaamaan kasvavaan peruskorjaustarpeeseen, ja korjausrakentamisen kehittämisen vaatima tutkimusja kehitystoiminta on jäänyt uudisrakentamisen kehittämisen varjoon. Esimerkiksi putkistokorjauksiin tai rakennusten energiatehokkuuden parantamiseen liittyvien teknisten ratkaisujen ja toteutusprosessien kehittämiseen on herätty vasta viime vuosina.

1990-luvun puolivälissä korjausrakentamiseen käytettiin ensimmäistä kertaa enemmän rahaa kuin uudisrakentamiseen, mikä tosin pääosin selittyi laman aiheuttamalla uustuotannon romahduksella. Uudisrakentamisen vilkastuessa kääntyivät osuudet vuoden 1997 jälkeen jälleen päittäin. Korjausrakentamiseen tehdyt investoinnit samoin kuin korjausrakentamisen suhteellinen osuus koko talonrakennustuotannosta jäivät kuitenkin 1990-luvun peruina pysyvästi aiempaa korkeammalle tasolle. 2000-luvulla korjausrakentaminen on muodostanut vajaat 40 prosenttia kaikista talonrakennuskustannuksista uudisrakentamisen edustaessa hieman yli 60 prosenttia. 2010-luvulla korjausrakentamisen osuus on noussut 45 prosenttiin.

V U O K R A S Ä Ä N T E LY – V U O S I S A D A N H A A S T E Kiinteistöliiton ensimmäisten 80 vuoden historiassa yksi teema nousee selvästi ylitse muiden: vuokrasäännöstelyn ja vuokrasääntelyn vastustaminen. Liitto (alkuperäiseltään nimeltään Suomen Kaupunkien Talonomistajainyhdistysten Keskustoimikunta) oli perustettu vuonna 1907 talonomistajien eli käytännössä vuokranantajien yhdyssiteeksi. Ensimmäisen kerran koko maan kattavaa vuokrasäännöstelyä toteutettiin ensimmäisen maailmansodan aikana ja sen jälkeen vuosina 1915–1924. Liiton ”yhden järjestön sodasta” vuokrasäännöstelyä ja -sääntelyä vastaan muodostui pitkä ja kivinen, sillä sääntelystä vapaat aikakaudet jäivät Suomen vuokramarkkinoilla tämän jälkeen vain lyhyiksi välivaiheiksi.

Vielä 1980-luvun lopulle tultaessa Suomen vuokrataso oli tiukasti säädelty.

Vuokrankorotuksista sovittiin asuntoneuvoston vuokrajaostossa käytännössä työntekijöiden ja työnantajien edustajien kesken. Myös työnantajien intresseissä oli pitää vuokrat mahdollisimman matalina, koska näin voitiin hillitä palkankorotuspaineita. Lopputuloksena oli nimellisesti edullinen vuokrataso, joka kuitenkin sivuutti lähes täysin vuokranantajien intressit. Vuokranantajien näkökulmasta 1980-luvun yhtälö alati nousevine asuntojen hintoineen ja paikalla polkevine vuokrineen muuttui vuosi vuodelta vaikeammaksi.

Käytännössä vuokrat eivät myöskään pysytelleet säädetyissä rajoissa. Pimeitä vuokria maksettiin yleisesti etenkin suuremmissa kaupungeissa ja pääkaupunkiseudulla, missä vuokra-asunnoista vallitsi huutava pula. Tässä tilanteessa vuokrasääntelyn asteittainen purku alettiin yhä laajemmissa piireissä hahmottaa ongelman ratkaisuksi ja vuokra-asuntomarkkinoiden pelastukseksi.

198

Suomalaisen asumisen kivijalka

Helsingin Pikku Huopalahden maamerkki, Reijo Jallinojan suunnittelema terassitalo suunniteltiin alun perin asunto-osakeyhtiöasunnoiksi. Lamaoloissa niistä kuitenkin tehtiin asumisoikeusasuntoja. Asumisoikeusasuminen oli kehitetty 1980- ja 1990-lukujen taitteessa vuokra- ja omistusasumisen välimuodoksi. (Kuva: Kimmo Mäntylä, Lehtikuva)

Poliittinen ilmapiiri vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja kohtaan oli kuitenkin yhä 1980-luvulla kielteinen. Etenkin vasemmisto suhtautui epäluuloisesti asuntojen vuokraamiseen, joka saatettiin jopa lähtökohtaisesti nähdä eräänlaisena riistämisen muotona. Eduskunnassa vasemmistopuolueet pitivätkin ärhäkästi vuokralaisten puolia ja älähtivät heti, mikäli vuokralaisten asemaa pyrittiin jollain tapaa heikentämään.

Vuokratason sääntely yhdistettynä aikakauden poliittiseen ilmapiiriin aiheutti sen, ettei vuokranantajan osa ollut 1980-luvulla järin houkutteleva. Tällä oli suora vaikutus vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrään, joka laski tasaisesti 1970- ja 1980-lukujen ajan. Suomen reilusta puolesta miljoonasta vuokraasunnosta hieman yli puolet oli 1980-luvun lopulla aravavuokra-asuntoja. Vapaarahoitteisten, yksityisten tahojen omistuksessa olevien vuokra-asuntojen määrä oli painunut alle 250 000:n, ja trendi oli laskeva.

Vuonna 1987 voimaan astunut uusi huoneenvuokralaki helpotti vuokranantajien ahdinkoa jonkin verran. Lain mukaan vuokraa määritettäessä oli otettava huomioon sekä ylläpitokustannuksissa tapahtunut kehitys että asuntosijoi-

Suomalaisen asumisen kivijalka

199

tuksen kohtuullinen tuotto. Laki mahdollistikin aiempaa selvästi korkeammat vuokrien yleiskorotukset.

Vuosikymmenen lopulle tultaessa ilmassa alkoi olla muutoksen merkkejä, vaikka tuskin kukaan vielä tässä vaiheessa uskoi vuokrasääntelyn kokonaisvaltaiseen purkuun. Noususuhdanteen oloissa purulla olisi myös saattanut olla kohtalokkaat seuraukset.

Vuonna 1989 Harri Holkerin hallitus linjasi tähtäävänsä vuokrasääntelyn purkuun niillä alueilla, joissa vuokrien kysyntä ja tarjonta olivat tasapainossa.

Huoneenvuokralakiin tehtiin tältä osin muutos, jolla vuokrien sääntelystä luovuttiin uusien asuntojen osalta Itä- ja Pohjois-Suomen kunnissa korkeakoulupaikkakuntia lukuun ottamatta. Lakimuutos astui voimaan vuoden 1991 alusta.

Samalla määräaikaisten vuokrasopimusten enimmäispituus pidennettiin kahteen vuoteen ja luotiin uusi pitkäaikainen, vähintään viiden vuoden määräaikainen vuokrasopimustyyppi. ”Vuokrasääntelyn purusta kaunis torso”, otsikoi Kiinteistöliiton äänenkannattaja Kiinteistölehti huoneenvuokralain muutosta koskevan artikkelinsa alkuvuodesta 1991. Itse juttu alkoi kysymyksellä: ”Mikä on lakimuutos, jolla ei käytännössä saavuteta mitään?” Sellaiseksi voitiin lehden mukaan luonnehtia sääntelyn purkua alueilla, joissa sääntelyllä ei ylipäätään ollut vaikutusta vuokratasoon. Kaiken lisäksi lakimuutos koski Kiinteistöliiton tekemien laskelmien mukaan vain noin sataa uutta asuntoa vuosittain. Liitosta korostettiin, että näin rajallisesti toteutettuna muutoksesta ei tultaisi saamaan riittävää käytännön kokemusta purkamisen vaikutuksista.

Huoneenvuokralakiin tehdyt muutokset eivät kuitenkaan ehtineet kauaa vanhentua. Keväällä 1991 valtaan nousi Esko Ahon porvarihallitus, jonka hallitusohjelmaan vuokrasääntelyn purku kirjattiin yhtenä asuntopoliittisena tavoitteena. Ahon hallituksen asuntoministeriksi nousi kokoomuslainen kansanedustaja Pirjo Rusanen, joka profiloitui alusta lähtien vuokrasääntelyn purkajana.

Ahon hallituksen ottaessa ohjat käsiinsä alkoivat 1990-luvun alun laman vaikutukset toden teolla tuntua Suomessa. Näissä oloissa vuokrasääntelyn purku alettiin nähdä yhtenä keinona kasvattaa uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tuotantoa ja näin lieventää rakennusalan työttömyyttä. Porvarihallituksen valtaantulo yhdistettynä ennätyksellisen syvään taantumaan loikin ensimmäistä kertaa reaaliset mahdollisuudet vuokrasääntelyn kumoamiselle.

Rusasen johdolla ja Kiinteistöliiton aktiivisella taustatuella asiat lähtivät rullaamaan vuokranantajien toivomaan suuntaan. Joulukuussa 1991 eduskunta hyväksyi huoneenvuokralakiin muutoksen, jolla vuokrasääntelyn piiristä vapautettiin aluksi kaikki uudet vuokrasopimukset. Käytännössä tämä tarkoitti sitä, ettei vuokran määrää tai vuokrasuhteen kestoa enää rajoitettu uusien vuokrasopimusten osalta 1.2.1992 lähtien. Hallitus arvioi purun koskevan ensim200

Suomalaisen asumisen kivijalka

mäisenä ja toisena vuonna yhteensä runsasta 60 000 asuntoa. Seuraavien vuosien ajan Suomessa oli käytännössä kahdet vuokramarkkinat: yhdet vanhoille ja toiset uusille vuokralaisille.

Uusien vuokrasopimusten vapauttaminen toimi alkulaukauksena koko vuokrasääntelyn purulle. Ympäristöministeriö, jonka tontille asuntoasiat kuuluivat, asetti vuonna 1993 toimikunnan laatimaan ehdotusta uudesta huoneenvuokralaista. Toimikunnan lähtökohtana oli, että säännellyistä vuokrasuhteista siirryttäisiin vapaaseen sopimiseen myös vanhoissa vuokrasuhteissa. Kiinteistöliitto sai oman edustajansa toimikuntaan, kun liiton johtava lakimies Petteri Kuhanen nimitettiin toimikunnan toiseksi sihteeriksi.

Komitean esityksen pohjalta tehty hallituksen esitys tuli eduskunnan käsittelyyn marraskuussa 1994. Porvarienemmistöstä huolimatta vuokrasääntelyn purku ei ollut eduskunnassa läpihuutojuttu – ja lopputulos oli myös Kiinteistöliitolle positiivinen yllätys. Vasemmistopuolueet olivat lähtökohtaisesti sääntelyn purkua vastaan, kun taas Keskustan riveissä esiintyi horjuntaa. Kiinteistöliiton silloisen toimitusjohtajan Ukko Laurilan mukaan keskeistä lakimuutoksen läpimenolle oli eräiden sosiaalidemokraattien, kuten Paavo Lipposen, hiljainen tuki. Sääntelyn purkamisen hyväksymistä siivitti myös ajatus siitä, että vuokra-asuntotuotannon kasvu saattaisi omalta osaltaan auttaa Suomea ylös lamasta.

Eduskunnan hyväksymänä huoneenvuokralain kokonaisuudistus tuli voimaan 1.5.1995, ja se merkitsi siirtymistä vapaaseen sopimiseen myös vanhoissa vuokrasuhteissa. Uudistuksella purettiin vuokratason sääntely koko asuinhuoneistokannasta. Samalla liike- ja asuinhuoneistoja koskevat säännökset erotettiin omiin lakeihinsa (laki asuinhuoneistojen vuokraamisesta ja laki liikehuoneistojen vuokraamisesta). Vuodesta 1995 lähtien Suomi on ollut yksi harvoista Euroopan maista, joissa asuinhuoneistojen vuokratasoa ei säännellä lainkaan.

Syvimmät lamavuodet muodostivat vuokrasääntelyn purkamiselle 1992–1995 hyvän ajankohdan. Markkinoilla oli runsaasti myymättömiä ja jopa tyhjillään olevia asuntoja, joiden vuokraaminen muuttui sääntelyn purun myötä houkuttelevaksi. Samalla talouden romahdus ja massatyöttömyys takasivat sen, että vuokrankorotukset pysyivät aisoissa, eikä vuokralaisia edustavien järjestöjen esittämä pelko kohtuuttomista vuokrista toteutunut. Päinvastoin tarjonnan lisääntyminen laski aluksi vuokrapyyntöjä. 1990-luvun puolivälin jälkeen vuokrat kallistuivat vähitellen kaupungeissa ja yliopistopaikkakunnilla. Tästä huolimatta reaalivuokrat olivat vuosituhannen vaihteessa saavuttaneet vasta vuoden 1973 tason.

Valtion tukema vuokra-aravatuotanto oli supistunut vuodesta 1993 lähtien.

Kun vuokra-asunnoista kuitenkin oli kysyntää, tekivät yksityiset vuokranantajat paluun vuokra-asuntomarkkinoille. Siinä missä uusia vuokra-asuntoja oli 1970ja 1980-luvuilla rakennettu pääosin vuokrataloihin, syntyi niitä nyt asunto-osa-

Suomalaisen asumisen kivijalka

201

Vuokrasääntely purettiin lopullisesti vuonna 1995 voimaan tulleella huoneenvuokralain muutoksella. Tämän jälkeen vuokranantaja ja vuokralainen ovat voineet vapaasti sopia vuokratasosta ja vuokrasuhteen kestosta. (Kuva: Kiinteistölehti 2/1995)

keyhtiöihin. Vuokrasääntelyn purkua seuranneiden kymmenen vuoden aikana markkinoille tuli lähes 100 000 uutta vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. 2010luvulla vuokra-asuntokanta on kasvanut jo yli 800 000 asuntoon, joista kunnat omistavat noin 38 prosenttia. Yksityisten asunnonomistajien osuus on hieman pienempi, noin 33 prosenttia. Loput noin 29 prosenttia asunnoista (sis. osin markkinavuokraisia ja osin säädeltyjä asuntoja) on erilaisten yritysten, säätiöiden ja yhtymien omistuksessa (luvut vuodelta 2014).

Tarkasteltaessa 1980-luvulta 2010-luvulle ulottuvaa ajanjaksoa voidaan huomata, miten asunto-osakeyhtiömuoto on myös vuokra-asuntojen osalta osoittanut taipuisuutensa. Ennen 1990-lukua vuokralaiset loistivat poissa202

Suomalaisen asumisen kivijalka

olollaan paitsi omistusaravataloissa (joissa asuntojen vuokraamista oli rajoitettu) myös monissa vapaarahoitteisissa asunto-osakeyhtiöissä.

Tilanne muuttui olennaisesti vuokrasääntelyn purun ja yksityisten vuokraasuntojen lisääntymisen myötä. Toisinaan muutos on saattanut osoittautua kivuliaaksikin. Etenkin sellaiset osakasasukkaat, jotka olivat aikoinaan ostaneet asunnon joko aravalainoitetusta tai leimallisesti omistusasumiseen keskittyneestä vapaarahoitteisesta taloyhtiöstä, ovat saattaneet suhtautua vuokralaisiin eräänlaisina kakkosluokan asukkaina. Esimerkiksi autopaikkojen ja saunavuorojen jaossa osakasasukkaita on varsin yleisesti suosittu vuokralaisten kustannuksella. Vuoden 2010 uusi asunto-osakeyhtiölaki on kuitenkin tältä osin tiukentanut yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamista. Kiinteistöliiton neuvonnasta taloyhtiöitä onkin muistutettu siitä, että osakasasukkaita ja sijoittajaosakkaiden vuokralaisia on kohdeltava samojen periaatteiden mukaisesti.

Suomessa nimenomaan asunto-osakeyhtiömuodon voi katsoa edistäneen kerrostalojen asukasrakenteen monipuolisuutta ja sekoittaneen omistus- ja vuokraasuntoja, kuten asuntopolitiikasta väitellyt Anneli Juntto on todennut. Samalla asunto-osakeyhtiöt ovat tulleet estäneeksi sosioekonomisten erojen kasvua talojen ja myös eri asuinalueiden välillä. Vertailukohdaksi Juntto nostaa Ruotsin, jossa kerrostalotuotanto jakautui etenkin 1900-luvulla tiukasti toisaalta vuokraja toisaalta osuuskuntataloihin. Eroa eri hallintamuotojen välillä on vielä korostanut se, että osuuskuntataloissa asunnon vuokraamista on usein rajoitettu siten, että siihen on tarvittu osuuskunnalta erillinen lupa.

Välillisesti vuokrasääntelyn purku johti myös vuokranantajien maineen kohentumiseen. Sääntelyoloissa vuokrasuhteissa esiintyneet ongelmat vedettiin helposti poliittiselle tasolle ja jopa eduskunnan käsittelyyn, jolloin asuinhuoneistojen vuokraaminen näytti lähtökohtaisesti hankalalta ja jopa epäilyttävältä toiminnalta.

Sääntelyn purkamisen jälkeen vuokraukseen liittyvien kysymysten käsittely siirtyi yhä selvemmin järjestöille. Samalla Kiinteistöliitto ja Vuokralaisten Keskusliitto hakeutuivat entistä tiiviimpään yhteistyöhön keskenään. Järjestöt toteuttivat yhdessä muun muassa Hyvä vuokraustapa -ohjeistuksen, minkä lisäksi järjestöjen juristit ovat yhdessä etsineet kohtuullisia ratkaisuja asuntojen vuokrauksessa esille nousseisiin ongelmatilanteisiin.

Kiinteistöliiton aloittamaa yhteistyötä on 2000-luvulla jatkanut Suomen Vuokranantajat ry, joka on Kiinteistöliiton toimialajärjestönä ottanut liitolle aiemmin kuuluneen roolin erityisesti yksityisten pienvuokranantajien edustajana ja yhdyssiteenä.

A S U N TO - O S A K E Y H T I Ö L A K I U U D I S T U U 201 0 Asunto-osakeyhtiölain vaikutuspiiri on laaja: laki säätelee 88 000 asunto-osakeyhtiön toimintaa ja 2,6 miljoonan suomalaisen asumista. Se, mitä lain py-

Suomalaisen asumisen kivijalka

203

1960-luvun alussa perustettu Asunto-osakeyhtiö Satakallio on mainittu Suomen suurimmaksi asuntoosakeyhtiöksi. Helsingin Alppiharjussa sijaitseva taloyhtiö käsittää 765 asuinhuoneistoa neljässä eri rakennuksessa.

(Kuva: Pekka Rousi)

käliin on kirjattu, määrittää hyvin konkreettisella tavalla taloyhtiöiden arkipäivää. Annetaanko taloyhtiössä vapautunut autopaikka osakasasukkaalle vai jonossa edellä olevalle vuokralaiselle? Kuka korvaa kylpyhuoneen vesieristysten pettämisestä aiheutuvat kustannukset? Kuinka hyvissä ajoin yhtiökokouskutsut tulee lähettää osakkaille? Onko myös pohjakerroksessa asuvan osakkaan maksettava hissin jälkiasennuksesta koituvia kustannuksia, vaikka hän ei hissiä käyttäisikään? Vastaavia esimerkkejä voisi luetella loputtomasti.

Vuonna 1992 voimaanastunut asunto-osakeyhtiölaki osoittautui suurilta linjoiltaan toimivaksi. Vaikka lain pääperiaatteissa ei ollut moittimista, havahduttiin oikeusministeriössä 2000-luvun alussa kuitenkin siihen, että monet yksittäiset säännökset kaipasivat muutosta tai täsmennyksiä.

Oikeusministeriössä käynnistettiin vuonna 2003 selvitys asunto-osakeyhtiölain muutostarpeista. Asiaa tiedusteltiin 50 eri taholta, näiden joukossa myös 204

Suomalaisen asumisen kivijalka

asunto-osakeyhtiöiden edunvalvojana toimivalta Kiinteistöliitolta. Liiton oikeusministeriölle antama esitys pohjautui liiton omaan kartoitukseen sellaisista tyypillisistä tilanteista, joissa taloyhtiöt ja yksittäiset osakkeenomistajat joutuivat kääntymään liiton lakineuvonnan puoleen. Tästä näkökulmasta lain toimivuudessa voitiin havaita ongelmia. Hankaluuksia aiheuttivat etenkin kunnossapitoja vahingonkorvausvastuuta ja osakkaan muutostöitä koskevat säännökset sekä muun muassa hissien jälkiasennusta koskevien säännösten puute. Jotta voimassa olevan lain aiheuttamilta tulkinnanvaraisuuksilta vältyttäisiin, esitti liitto asunto-osakeyhtiölain kokonaisuudistusta.

Ehkä havainnollisin esimerkki siitä, miten osakkaan tekemät muutostyöt sekä kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuu nivoutuivat toisiinsa, liittyi kylpyhuoneremontteihin. Vuoden 1992 laki antoi osakkaalle mahdollisuuden tehdä asunnossaan varsin laajoja muutostöitä. Tällaisia olivat vaikkapa kiinteän ammeen korvaaminen suihkulla, vesihanojen ja wc-istuimen vaihtaminen sekä saunan tai jopa uuden kylpyhuoneen rakentaminen. Rajoituksena osakkaan tekemille muutostöille oli se, etteivät ne saaneet vahingoittaa yhtiön rakennusta tai aiheuttaa pysyvää haittaa yhtiölle tai muille osakkaille. Tällaisessa tilanteessa osakkaan tuli saada muutoksiin yhtiön tai toisen osakkaan lupa.

Tyypillinen ongelmatilanne syntyi, mikäli muutostöiden havaittiin myöhemmin johtaneen rakennusvirheisiin ja sitä kautta esimerkiksi vesivahinkoihin. Tällöin taloyhtiössä oli ratkaistava, kenelle kunnossapitovastuu muutoksesta kuului ja kuka korvaisi aiheutuneet vahingot. Lain mukaan osakkaalla oli muutostöihin liittyvä ilmoitusvelvollisuus silloin, kun työt koskivat kantavia rakenteita, eristeitä tai huoneistoissa olevia putkia tai johtoja. Yhtiöllä puolestaan oli valvontaoikeus, joskaan ei velvollisuutta valvoa osakkaan muutostöitä.

Käytännössä vuoden 1992 laki oli johtanut siihen, että taloyhtiöt – so. muut osakkaat – joutuivat korvamaan monia sellaisia osakkaan tekemiä muutostöitä, jotka oli tehty hyvän rakennustavan vastaisesti. Tätä ei Kiinteistöliitossa pidetty reiluna. Sinänsä liitto kannatti osakkaan laajaa muutostyöoikeutta, mutta se ei saisi aiheuttaa kustannuksia muille osakkaille. Liiton näkemys olikin, että uuteen lakiin tulisi sisällyttää yhtiön mahdollisuus käyttää muutostyön valvojaa osakkaan kustannuksella ja oikeus keskeyttää muutostyöt, mikäli vaarana oli, että muutostyöstä aiheutuisi pysyvää haittaa tai vahinkoa.

Myös muut tahot jakoivat Kiinteistöliiton näkemyksen lain kokonaisuudistuksen tarpeesta. Kiinteistöliiton lailla oikeusministeriössäkin suurimpien muutostarpeiden katsottiin liittyvän nimenomaan osakkaan ja taloyhtiön suorittamiin muutos- ja kunnossapitotöihin. Vastuunjaon selventäminen nähtiin ministeriössä tärkeänä erityisesti siksi, että rakennuskannan ja asukkaiden ikääntyessä taloyhtiöiden ja osakkeenomistajien tekemien korjausten, uudistusten ja lisärakentamisen tarve kasvoi koko ajan.

Suomalaisen asumisen kivijalka

205

Markku Haapaniemen piirros suunnitteilla olleesta asunto-osakeyhtiöiden kuntoluokituksesta.

(Kuva: Keski-Uusimaa 9.10.2005)

Muutos- ja kunnossapitotöihin liittyvien vastuukysymysten selkiyttämisen lisäksi lakimuutoksella haluttiin varmistaa se, että asunto-osakeyhtiölaki olisi osakkaiden ja taloyhtiön maallikkojohdon näkökulmasta mahdollisimman helposti ymmärrettävissä. Tämän katsottiin olevan tärkeää etenkin pienissä asuntoosakeyhtiöissä, joita oli lukumääräisesti paljon ja joissa isännöitsijäkään ei välttämättä ollut kiinteistöalan ammattilainen. Taloyhtiöiden maallikkovaltaiseen hallintotapaan vedoten olikin esitetty toiveita asunto-osakeyhtiölain erottamiseksi entistä selvemmin osakeyhtiölaista.

Tältä pohjalta käynnistyi lainsäädäntöprosessi, jonka lopputuloksena eduskunta hyväksyi muutoksin hallituksen esityksen uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi vuonna 2009. Uusi laki astui voimaan 1.7.2010 kumoten kokonaan 1990luvun alussa säädetyn asunto-osakeyhtiölain. Vaikka asunto-osakeyhtiölain pääperiaatteet pysyivät kokonaisuudistuksessa ennallaan, tuli uuteen lakiin huomattava määrä uudistuksia ja vanhojen säännösten täsmennyksiä. Samalla uusi laki irrotettiin kokonaan osakeyhtiölaista, ja kaikki tarvittavat pykälät kirjoitettiin osaksi asunto-osakeyhtiölakia.

206

Suomalaisen asumisen kivijalka

Yksittäisen osakkaan ja taloyhtiön vastuiden rajat käyvät ilmi Kiinteistöliiton julkaisemasta vastuunjakotaulukosta. (Kuva: Kiinteistöalan Kustannus)

Osittain tästä syystä vuoden 2010 laista tulikin vanhaan verrattuna hyvin yksityiskohtainen. Siinä missä vanha laki oli sisältänyt 10 lukua ja 96 pykälää, oli uudessa laissa peräti 29 lukua ja 314 pykälää. Jotta laki tästä huolimatta avautuisi maallikoille, pyrittiin se ryhmittelemään mahdollisimman johdonmukaisesti ja varustettiin otsikoinnilla. Lakiin perehtymistä helpotti myös se, että tavanomaiseen taloyhtiötoimintaan liittyvät säännökset sijoitettiin lain alkuosaan.

Erityisesti uudessa laissa pyrittiin selkeyttämään niitä kohtia, jotka koskivat kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkeenomistajan kesken, osakkeenomistajan muutostöitä sekä yhtiön päätöksentekoa kunnossapidosta ja muutostöistä.

Kunnossapitovastuun lähtökohta säilyi uudessa laissa muuttumattomana.

Osakkeenomistajan tuli pitää huoli huoneistonsa sisäosista yhtiön vastatessa kaikesta muusta. Vanhassa laissa yhtiön vastuulle olivat kuuluneet myös huoneistojen sisäpuoliset rakenteet ja eristeet sekä erilaiset johdot ja kanavat (lämmitys-, sähkö-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja vastaavat järjestelmät). Tämä päti uudessakin laissa, jossa yhtiön todettiin tältä osin olevan vastuussa tiettyjen asennuttamiensa ”perusjärjestelmien” kunnossapidosta.

Yhtiön kunnossapitovastuu laajeni uuden lain myötä jonkin verran, sillä aiemmasta poiketen perusjärjestelmiin luettiin nyt kuuluvaksi muun muassa lämminvesivaraajat ja lattialämmitysjärjestelmät. Lainvalmistelun viime met-

Suomalaisen asumisen kivijalka

207

reillä myös hanat ja wc-istuimet päätettiin siirtää yhtiön vastuulle. Näin siksi, että molemmilla katsottiin olevan laajempaa merkitystä yhtiön vedenkulutuksen kannalta. Lisäksi yhtiö oli uuden lain mukaan vastuussa myös sellaisesta osakkaan tekemän asennuksen kunnossapidosta, joka vastasi yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä ja joka oli suunniteltu, toteutettu ja valvottu asianmukaisesti. Tällaisessa tapauksessa kunnossapitovastuun katsottiin siirtyneen yhtiölle, vaikka yhtiö ei erillistä päätöstä vastuulleen ottamisesta olisi tehnytkään.

Uudessa laissa erotettiin aiemmasta poiketen osakkaan kunnossapitotyö ja osakkaan muutostyö. Molemmat saivat lakiin omat lukunsa, joissa säädettiin toisaalta yhtiön ja toisaalta osakkaan vastuista ja oikeuksista kunnossapito- ja muutostöissä. Lukuihin kirjattiin jo aiemman lain perusteella vallinneet pelisäännöt, joiden mukaisesti osakkaalla säilyi asunnossaan laaja muutostyöoikeus.

Muutostöihin liittyvien ongelmien korjaamiseksi uudessa laissa selvennettiin myös sääntelyä, joka liittyi muutostyötä koskevaan ilmoitus- ja suostumusmenettelyyn. Näin pyrittiin varmistamaan se, että muutos suunniteltiin, toteutettiin ja valvottiin hyvän rakennustavan mukaisesti. Jo vanhan lain mukaan osakkaan oli tullut ilmoittaa yhtiölle aikeistaan suorittaa asunnossa muutostöitä, mikäli työ saattoi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai sen käyttämiseen. Nyt sama päti myös osakkaan suorittamiin kunnossapitotöihin. Osakkaan ilmoitusvelvollisuus säädettiin uudessa laissa aiempaa laajemmaksi ja se tuli koskemaan lähes kaikkia huoneistossa tehtäviä kunnossapito- ja muutostöitä. Ilmoitusvelvollisuuden ulkopuolelle jäivät vain vähäiset työt kuten seinien maalaus ja tapetointi tai kaappien ovien vaihto.

Ilmoitus kunnossapito- tai muutostyöstä oli uuden lain mukaan tehtävä taloyhtiölle kirjallisesti ja hyvissä ajoin ennen töihin ryhtymistä. Ilmoituksen tuli sisältää sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakas saattoi arvioida hyvän rakennustavan noudattamista ja muutoksesta aiheutuvaa haittaa. Muutostyön valvontaa koskevia säännöksiä selvennettiin uudessa laissa siltä osin, että yhtiöllä oli oikeus käyttää valvojana myös ulkopuolista asiantuntijaa. Lisäksi lakiin kirjattiin se jo aiemmin noudatettu periaate, että muutostyön tekijä vastasi selvitysten ja valvonnan aiheuttamista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista. Tällaisia menoja saattoivat olla muun muassa hallituksen ja isännöitsijän palkkiot tai yhtiön käyttämän valvojan ja vaikkapa lvis-asiantuntijan aiheuttamat kulut.

Taloyhtiöllä oli velvollisuus säilyttää sille toimitetut kunnossapitoa ja muutostöitä koskevat ilmoitukset, jotka saattoivat vaikuttaa kunnossapito- ja vahingonkorvausvastuun jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajien kesken. Yhtiölle ilmoitetuista muutostöistä oli tehtävä merkintä isännöitsijäntodistukseen, 208

Suomalaisen asumisen kivijalka

jotta myös asunnonostajalla olisi käytettävissään tarpeelliset tiedot asunnosta.

Taloyhtiöiden suunnitelmallisen korjaamisen edistäminen oli yksi uuden lain lähtökohdista. Kun puhuttiin taloyhtiöiden korjaustoiminnasta, puhuttiin samalla myös suurista rahoista: vuosittain taloyhtiöt käyttivät korjauksiin noin 1,5 miljardia euroa. Samalla kun yhtiöiden rakennukset ikääntyivät ja suurten peruskorjausten tarve tuli ajankohtaiseksi, korostui myös yhtiön kunnossapitotarpeen seuranta.

Yksi keskeisimmistä vuoden 2010 lakiin otetuista uusista kohdista koski asunto-osakeyhtiön pitkäntähtäimen korjaussuunnitelmaa. Laki velvoitti taloyhtiön hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain selvityksen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta seuraavien viiden vuoden ajalta. Korjaussuunnitelma tuli liittää myös isännöitsijäntodistukseen. Näin osakkaiden ja asunnonostajien huomiota pyrittiin kiinnittämään pitkäjänteisen kiinteistönhoidon tarpeeseen ja tulevien korjaustöiden rahoituksen järjestämiseen. Samassa hengessä taloyhtiön hallitus velvoitettiin antamaan yhtiökokoukselle selvitys myös yhtiössä jo suoritetuista huomattavista muutos- ja korjaustöistä.

Uudessa laissa kiinnitettiin erityistä huomiota myös väestön ikääntymiseen liittyvään kunnossapitotarpeeseen. Ennen kaikkea tämä koski hissien jälkiasennukseen liittyvien hankintapäätösten helpottamista. Uudessa laissa hissien jälkiasennuksen kustannuksia ei enää jaettu normaalin vastikeperusteen mukaisesti vaan jyvityksessä huomioitiin myös huoneistojen sijaintikerros, minkä arvioitiin vähentävän alimmissa kerroksissa asuvien vastustusta hissien asentamista kohtaan. Niin ikään taloyhtiöissä, joissa oli sekä rivi- että kerrostaloja, voitiin rivitalot vapauttaa maksuista.

Muutos- ja kunnossapitotöihin liittyvien muutosten ohella asunto-osakeyhtiölakia uudistettiin ja täsmennettiin myös yhdenvertaisuusperiaatteen, lunastusmenettelyn, asunnon hallintaanoton ja yhtiövastikkeella rahoittavien palveluiden osalta. Osakkeenomistajan tiedonsaannin ja osallistumismahdollisuuksien parantamiseksi laissa tiukennettiin yhtiökokouskutsua ja siihen liittyviä asiakirjoja koskevia vaatimuksia. Jatkossa kutsu oli toimitettava kirjallisesti osakkeenomistajille, ja vähimmäiskutsuaika pidennettiin viikosta kahteen viikkoon.

Lähidemokratian muotona asunto-osakeyhtiömuoto tarjoaa osakasasukkaille suoran ja konkreettisen vaikutusmahdollisuuden omaa asumistaan koskevissa asioissa. Kuten asunto-osakeyhtiölain pykälätkin paljastavat, rajoittaa kollektiivinen taloyhtiömuoto kuitenkin samalla osakkaiden autonomiaa. Asunto-osakeyhtiössä asumisessa ja toimimisessa kysymys onkin aina siitä, missä kulkevat toisaalta yksittäisen osakkaan ja toiselta yhtiön vastuun ja oikeuksien rajat. ▪

Suomalaisen asumisen kivijalka

209

MEILLÄ JA MUUALLA Asunto-osakeyhtiö kansainvälisessä vertailussa * Martti Lujanen

JOHDANTO Tässä osiossa käsitellään sitä, miten kerrostaloasuntojen omistus on muissa maissa järjestetty. Tarkoituksena on kuvata keskeisten omistamisjärjestelmien sisältö, alueellinen levinneisyys sekä eri järjestelmien vahvuudet ja puutteet. Samalla suomalaista asunto-osakeyhtiöjärjestelmää verrataan muihin kilpaileviin omistusjärjestelmiin.

Eri maissa käytössä olevat kerrostaloasuntojen omistamiseen liittyvät oikeudelliset ratkaisut ovat: • Condominium-järjestelmä, jossa omistajat omistavat asuntonsa kiinteistöomistuksena. Tontti ja rakennuksen muut osat omistetaan yhteisesti. Perusmallina rakennuksen yhteisten osien hallinnoinnissa on erityisen omistajien yhdistyksen käyttö.

• Määräosaomistukseen perustuva omistus, jossa omistaja omistaa määräosan kiinteistöstä. Tähän

omistukseen liittyy pysyvä hallintaoikeus tiettyyn asuntoon.

• Asunto-osakeyhtiömalli, jossa asunto-osakeyhtiö omistaa kiinteistön ja osakkeenomistajat saavat osakkeenomistuksensa perusteella pysyvän hallintaoikeuden tiettyyn asuntoon.

• Asunto-osuuskuntamalli, jossa asunto-osuuskunta omistaa kiinteistön ja osuuskunnan yksittäiset jäsenet saavat hallintaoikeuden tiettyyn asuntoon.

Vaikka osuuskunta-asunnot on usein luokiteltu omaksi omistusasuntojen ulkopuoliseksi ryhmäksi, niitä käsitellään seuraavassa analyysissä samassa viitekehyksessä kuin omistusasuntoja. Näin siksi, että osuuskunta-asunnot ovat useissa maissa selkeästi lähentyneet omistusasuntoja. Sen sijaan vuokratalojen omistusmuotoja ei tässä käsitellä.

*** K E S K E I S E T K E R R O S TA L OA S U M I S E N O M I S T U S M U O D OT Condominium Condominium on latinankielinen ilmaisu, jonka alkuosa ”con” tarkoittaa yhdessä ja loppuosa ”dominium” tarkoittaa omistusta ja hallintaa. Näin condominium voidaan kääntää yhdessä omistamiseksi.

Sanaa condominium käytetään eri maiden lainsäädännössä lain nimikkeissä ja itse säännösteksteissä vain harvoissa tapauksissa. Tämä on tilanne aino-

Kanadan suurimman kaupungin Toronton rakennuskantaa. Maailmalla asukkaiden omistamien kerrostalojen yleisin hallintomalli kulkee nimellä condominium.

(Kuva: Baker Jarvis, Shutterstock.com)

astaan USA:n, Kanadan ja eräiden yksittäisten maiden lainsäädännöissä. Sen ratkaisemiseksi, kuuluuko jonkin maan järjestelmä condominium-käsitteen alle, ei näin ollen riitä sen katsominen, onko lain kirjoittaja käyttänyt condominium-ilmaisua vai ei.

Ratkaisevaa on sen sijaan järjestelmän substantiaalinen sisältö. Tällöin kysymys ei ole vain ”yhdessä omistamisesta”, vaan siitä, että condominium-käsitteen sisältö on riittävän tarkasti määritelty tarkoittamaan tietynlaista kiinteistön yhdessä omistamista.

Jotta voidaan puhua condominium-talosta, tulee jokaisen omistettavan asunnon muodostaa erillinen kiinteistönsä. Asuntojen omistajat omistavat yhdessä talon tontin sekä asuntojen ulkopuoliset tilat, talon rakenteet ja tekniset verkostot, kuten porraskäytävät, hissit, ulkoseinät, katot sekä vesi- ja viemäriverkostot,

Meillä ja muualla

213

Pariisilainen condominium-talo. Condominium-järjestelmän mukaista lainsäädäntöä sovelletaan useimmissa LänsiEuroopan maissa. (Kuva: Ralf Gosch, Shutterstock.com)

214

keskuslämmitystaloissa patterit ja niiden putkistot sekä sähköverkostot.

Näiden yhteisesti omistettujen tilojen, rakenteiden ja verkostojen hallinto tapahtuu erityisen omistajien yhdistyksen (homeowners’ association) puitteissa.

Vakiintuneissa markkinatalousmaissa nämä yhdistykset ovat lakisääteisiä, mutta useimmissa entisissä sosialistimaissa niiden perustaminen on vapaaehtoista.

omistuksen juridinen rakenne eroaa suuresti condominium-järjestelmästä, näiden talojen hallinto ja toiminta ovat hyvin pitkälle samankaltaiset kuin condominium-talojen. Tämä ilmenee muun muassa siten, että kiinteistön hallinnon päättävänä elimenä on laissa määritetty omistajien muodostama yhdistys tai muu erillinen hallintorakenne. Yhteisön korkein päättävä elin on yhteisomistajien yleinen kokous, joka valitsee hallituksen.

Kiinteistön määräosaomistus Kiinteistön määräosaomistukseen perustuvassa yhteisomistuksessa asunnonomistajat omistavat tietyn osuuden kiinteistöstä, mikä puolestaan tarjoaa pysyvän hallintaoikeuden tiettyyn asuntoon. Vaikka

Asunto-osakeyhtiö Asunto-osakeyhtiöön perustuvassa omistuksessa kiinteistön omistaa asunto-osakeyhtiö. Asunto-osakeyhtiön osakekanta on jaettu osakeryhmiin, joista kukin tarjoaa pysyvän hallintaoikeuden tiettyyn huo-

Meillä ja muualla

neistoon. Asunto-osakeyhtiöiden hallinnollinen ratkaisu on samankaltainen kuin osakeyhtiöissä siten, että asunto-osakeyhtiön keskeiset päätöksentekoelimet ovat yhtiökokous ja sen valitsema hallitus.

Asunto-osuuskunta Asunto-osuuskunnissa kiinteistön (tai kiinteistöt) omistaa osuuskunta, jonka jäseniä asukkaat ovat.

Osuuskunnan jäsenyys antaa pysyvän hallintaoikeuden tiettyyn asuntoon. Asunto-osuuskunta voi perustua osuuskuntalainsäädäntöön, kuten Suomessa, tai tätä tarkoitusta varten on säädetty erityiset lait, kuten Ruotsissa ja Norjassa.

Asunto-osuuskuntien keskeiset päätöksentekoelimet ovat osuuskunnan yleinen kokous ja osuuskunnan hallitus. Tämän lisäksi esimerkiksi Ruotsissa ja Norjassa muun muassa korjausten organisointia saatetaan käsitellä myös asunto-osuuskuntien alueellisissa yksiköissä.

TILANNE ERI MAISSA Condominium Kerrostalojen selvästi yleisin omistusjärjestelmä on maailmalla condominium-järjestelmä. Sen mukaista lainsäädäntöä sovelletaan USA:ssa ja Kanadassa sekä useimmissa Länsi-Euroopan maissa, kuten Saksassa, Ranskassa, Espanjassa, Italiassa, Tanskassa ja Islannissa. Lisäksi condominium-järjestelmä on äskettäin otettu käyttöön myös Englannissa (vuonna 2004) ja Ruotsissa (vuonna 2009).

Koska monessa Keski-Euroopan maassa vuokratalojen osuus kerrostaloista on jo historiallisista syistä korkea, ei kerrostaloissa oleville omistusasunnoille, kuten condominium-asunnoille, ole jäänyt kovinkaan paljon tilaa. Tästä syystä condominium-asuntojen osuus asuntokannasta onkin Keski-Euroopassa usein suhteellisen alhainen.

Vaikutussuunta voi tosin olla osittain päinvastainenkin. On nimittäin ajateltavissa, että nimenomaan condominium-järjestelmään liittyvät puutteet ovat

osaltaan vähentäneet kiinnostusta kerrostaloissa sijaitsevia omistusasuntoja kohtaan ja että omistusasuntojen osuus on tästä syystä jäänyt vähäisemmäksi kuin esimerkiksi Suomessa. Toisaalta esimerkiksi Kanadassa condominium-asuntojen osuus suurimpien metropolialueiden tuotannosta on yhden kolmasosan luokkaa.

Erityisen korkea condominium-asuntojen osuus on Venäjällä, entisissä neuvostotasavalloissa sekä niissä entisissä sosialistimaissa, jotka ovat liittyneet Euroopan unioniin vuonna 2004 tai sen jälkeen.

Tämä johtuu siitä, että useimmissa näistä maista käytännöllisesti katsoen kaikki julkisen vallan omistamat vuokra-asunnot yksityistettiin 1990-luvun alkupuolella ja usein massiiviset vuokratalot muutettiin nopealla aikataululla condominium-taloiksi.

Condominium-järjestelmä on käytössä myös Kauko-Idän maissa, kuten Kiinassa, Japanissa, EteläKoreassa, Hongkongissa ja Singaporessa. Sama koskee myös Australiaa ja Uutta-Seelantia sekä myös Etelä-Afrikan tasavaltaa.

Condominium-järjestelmää sovelletaan huomattavan laajasti myös monissa Etelä-Amerikan maissa.

Perussa ja Uruguayssa condominium-lait säädettiin jo vuonna 1946 ja Meksikossa vuonna 1954. EteläAmerikasta järjestelmä siirtyi Puerto Ricoon vuonna 1958 ja sieltä vuoteen 1969 mennessä kaikkiin USA:n osavaltioihin ja edelleen vuoteen 1974 mennessä Kanadan osavaltioihin.

Samoihin aikoihin järjestelmää alettiin soveltaa vaiheittain myös monissa Keski-Euroopan maissa. Esimerkiksi Saksan vastaava lainsäädäntö on peräisin vuodelta 1951 ja Ranskan vuodelta 1965. Onkin syytä korostaa sitä, että condominium-lait ovat yksittäisiä maita lukuun ottamatta täysin toisen maailmansodan jälkeistä lainsäädäntöä.

Condominium-lainsäädäntö on näin ollen toteutettu useimmissa maissa ratkaisevasti myöhemmässä vaiheessa kuin Suomen asunto-osakeyhtiölainsäädäntö, joka on peräisin vuodelta 1926. Kun lisäksi otetaan huomioon, että osakeyhtiölainsäädäntöön pe-

Meillä ja muualla

215

Condominium-taloja Berliinin läpi virtaavan Spree-joen rannalla. (Kuva: ArTono, Shutterstock.com)

rustuvia taloja on Suomessa rakennettu jo vuoden 1895 osakeyhtiölain perusteella ja tätäkin aikaisemmin, ulottuu kerrostaloasuntojen omistamista koskeva lakitraditio Suomessa paljon kauemmas historiaan kuin useimmissa muissa Suomeen nähden vertailukelpoisissa maissa.

Tämä onkin osaltaan selityksenä sille, miksi kerrostaloissa sijaitsevien omistusasuntojen osuus on Suomessa korkea verrattuna moniin muihin Suomeen nähden vertailukelpoisiin maihin. Yleiskuva ei juuri muutu, vaikka tarkasteluun otettaisiin osuuskuntaasuntoja koskeva lainsäädäntö, joka sekin ulottuu selvästi pidemmälle kuin useimpien maiden condominium-lainsäädännöt.

216

Meillä ja muualla

Kiinteistön määräosaomistus Määräosaomistukseen perustuva kerrostaloasuntojen omistusjärjestelmä on voimassa muun muassa Itävallassa, Sveitsissä, Hollannissa ja Norjassa. Selvimmin sovellettava juridinen ratkaisu ilmenee norjalaisesta lain nimikkeestä: ”omistusosuuslaki” (eigarseksjonslova).

Asunto-osakeyhtiö Asunto-osakeyhtiöön perustuva omistusmuoto on Suomen lisäksi ollut voimassa muun muassa USA:ssa, Kanadassa, Norjassa, Tanskassa, Australiassa, Uudessa-Seelannissa ja Etelä-Afrikan tasavallassa. Vaikka järjestelmä on ollut käytössä eri puolilla maailmaa, sen kanssa rinnakkaisena on yleensä

myös condominium-järjestelmä ja monesti myös asunto-osuuskuntajärjestelmä. Asunto-osakeyhtiöjärjestelmän merkitys on yleensä ollut muita omistusmuotoja vähäisempi ja lisäksi vähenemässä, sillä monissa maissa condominium-järjestelmä on vähitellen syrjäyttänyt tai syrjäyttämässä asunto-osakeyhtiötä.

Viron ratkaisujen raportointi on tässä yhteydessä perusteltua. Virossa kerrostalojen asunto-omistuksen yleisenä ratkaisuna oli vielä ennen toista maailmansotaa samankaltainen asunto-osakeyhtiölainsäädäntö kuin Suomessa. Tästä huolimatta uudelleen itsenäistymisen jälkeinen lainvalmistelu on tehty kokonaan condominium-mallin pohjalta. Asiasta ei käyty laajempaa keskustelua, vaan tältä osin – kuten monelta muultakin osin – lainsäädäntötyön pohjaksi otettiin Saksan lainsäädäntö. Condominium-yhdistysten osalta Virossa tosin hyödynnettiin myös suomalaisesta asunto-osakeyhtiöjärjestelmästä saatuja kokemuksia.

Onkin syytä korostaa sitä, että Suomi on ainoa maa maailmassa, jossa asunto-osakeyhtiöjärjestelmästä on muodostunut täysin dominoiva omistusasuntojen hallintamuoto kerrostaloissa. Konkreettisesti tämä ilmenee siinä, että kun Suomessa näkee kerrostalon, siitä tulee ensimmäisenä mieleen asunto-osakeyhtiö.

Sen sijaan monissa Keski-Euroopan maissa, esimerkiksi Saksassa, oletusveikkauksena olisi vuokratalo.

Tässä suhteessa entiset sosialistimaat muodostavat oman ryhmänsä, sillä useimmissa näistä maista kerrostalot ovat lähes poikkeuksetta condominiumeja.

Asunto-osuuskunta Asunto-osuuskuntien suurvaltoja ovat Ruotsi ja Norja, joissa huomattava osa kerrostalojen asuntokannasta sijaitsee asunto-osuuskuntataloissa. Tosin Norjan tapauksessa asunto-osuuskuntien markkinaosuus ei ole yhtä dominoiva kuin Ruotsissa, koska Norjassa määräosaomistukseen perustuvien asuntojen määrä yltää samalle tasolle asunto-osuuskuntien kanssa.

Asunto-osuuskunta-asuntoja on myös muun muassa Tanskassa, Islannissa, Itävallassa, Saksassa,

Sveitsissä, Hollannissa, Tšekin tasavallassa, Puolassa, Venäjällä, USA:ssa, Kanadassa ja Australiassa. Monissa maissa asunto-osuuskunnat ovat lähentyneet omistusasuntoja tai niitä on muutettu condominium-asunnoiksi.

Suomessa osuuskunta-asuntoja on toteutettu jo ainakin heti ensimmäisen maailmansodan jälkeen.

Täällä asunto-osuuskuntia varten ei missään vaiheessa luotu erillistä lainsäädäntöä, vaan hankkeet on toteutettu osuuskuntalainsäädännön puitteissa.

Vaikka huomattava osa Suomen asunto-osuuskunnista on 1970-luvun jälkeen muutettu asunto-osakeyhtiöiksi, on joitain asunto-osuuskuntia yhä jäljellä.

Esimerkkinä mainittakoon kaksi vuonna 1920 perustettua, kohtalaisen suurta asunto-osuuskuntaa, jotka toimivat Helsingin Puu-Käpylässä.

E R I J Ä R J E S T E L M I E N E D U T J A H A I TAT Condominium Koska condominium-malli on levinneisyydeltään yleisin, käsitellään sitä seuraavassa muita järjestelmiä perusteellisemmin. Condominium-mallin sovellukset vaihtelevat eri maissa suuresti. Selkeä ero voidaan nähdä, kun verrataan toisiinsa kehittyneimmissä maissa (esimerkiksi USA:ssa ja Kanadassa sekä monissa Länsi-Euroopan maissa) ja entisissä sosialistimaissa toteutettuja lainsäädännöllisiä ratkaisuja.

Tämän vuoksi seuraavassa käsitellään ensin condominium-malliin yleisesti kuuluvia piirteitä. Sen jälkeen tarkastelun kohteena ovat mallin keskeiset kipukohdat. Niiden osalta voidaan kiinnittää huomiota siihen, miten tiettyä osatekijää on lähestytty toisaalta kehittyneimmissä markkinatalousmaissa ja toisaalta useissa entisissä sosialistimaissa.

Yhteistä condominium-järjestelmän valinneille maille on mallin perusratkaisu, jonka mukaan kukin omistaja omistaa asuntonsa kiinteistöomistuksena.

Tällöin jokainen asunto muodostaa oman kiinteistönsä. Nämä kiinteistöt rekisteröidään samalla tavalla kuin muutkin kiinteistöt, esimerkiksi omakotitalot.

Meillä ja muualla

217

Tästä seuraa, että yksittäisten asuntojen omistajat voivat käyttää asuntoaan kiinnitysvakuutena ottaessaan lainaa. Condominium-malliin perustuville taloille yhteistä on myös se, että asunnon ulkopuoliset tilat, rakenteet ja tekniset verkostot ovat kaikkien asunnonomistajien yhteisesti omistamia.

Näihin kahteen peruspilariin kulminoituu toisaalta condominium-mallin keskeinen etu ja toisaalta sen merkittävin heikkous. Mallin suurin etu on se, että yksittäisten asuntojen omistus on yksiselitteisellä tavalla järjestetty. Tästä myös seuraa, että asunnon ostoa ja asunnon sisäisiä korjauksia varten tarkoitettujen lainojen saanti on lainavakuuden kannalta ongelmatonta. Toisaalta mallin suurimpana heikkoutena ovat vaikeudet varmistaa rakennuksen yhteisten tilojen, rakenteiden ja teknisten verkostojen jatkuva ylläpito ja tarvittavien korjausten rahoitus. Tämä johtuu siitä, ettei rakennusten yhteisillä osilla ole yhtä omistajaa, joka olisi ilman erityisjärjestelyjä kykenevä järjestämään lainojen saamiseksi tarvittavat vakuudet.

Näihin kahteen peruspilariin päättyvätkin sitten kaikkia maita koskevat yhtäläisyydet. Kuitenkin yhtenä varsin yleisesti hyväksyttynä piirteenä condominiummallissa on se, että omistajien yhteisesti omistamien rakennusten osien ja tontin hallintoa varten on olemassa omistajien yhdistys, joka voi toimia hyvin samantapaisesti kuin asunto-osakeyhtiöiden hallinto.

Mikäli asunnonomistajien yhdistys on toiminnassa, talon tärkeimmistä asioista päätetään yhdistyksen yleisissä kokouksissa. Tällaisia asioita ovat muun muassa rakennuksen yhteisesti omistettujen osien peruskorjaukset sekä tarvittava lainarahoitus.

Tärkeänä asiakohtana on myös omistajilta kerättävien vastikkeiden suuruus. Hyvin toimivissa condominium-malleissa yhdistyksen yleinen kokous valitsee hallituksen, joka puolestaan valitsee isännöitsijän (manager/administrator). Kehittyneimmissä malleissa yhdistyksen yleinen kokous valitsee myös tilintarkastajan.

Kaikki tämä tuntuu suomalaisen asunto-osakeyhtiön toimintaa tuntevista kovin tutulta. Ongelmia 218

Meillä ja muualla

ilmenee kuitenkin erityisesti entisissä sosialistimaissa, niiden joukossa myös lähes kaikissa EU:n uusissa jäsenmaissa, sillä yhdistyksen olemassaolo on varmistettu vain Puolassa ja Tšekin tasavallassa.

Virossa vain noin joka toisessa yksityisten asuntojen omistamiseen perustuvassa kerrostalossa on toiminnassa asunnonomistajien yhdistys. Koska yhdistysten vapaaehtoinen perustaminen on maan poliittisen johdon mielestä ollut liian hidasta, on yhdistysten perustaminen haluttu varmistaa vuonna 2014 säädetyllä lailla. Sen mukaan, ellei yhdistyksiä ole perustettu 1.1.2018 mennessä, ne perustetaan hallinnollisella prosessilla ilman omistajien myötävaikutusta.

Erityisen epätyydyttävä tilanne on tältä osin Venäjällä. Sen ohella, ettei yhdistysten perustaminen ole ollut pakollista edes uustuotannon osalta, omistajien ei myöskään edellytetä kuuluvan yhdistykseen, vaikka sellainen olisikin olemassa. Tämä johtuu siitä, että Venäjän perustuslakituomioistuimen vuonna 1998 tekemän päätöksen mukaan velvoite kuulua omistajien yhdistykseen rikkoisi kansalaisten vapautta kuulua tai olla kuulumatta yhdistykseen.

Tämän päätöksen johdosta jouduttiin vuonna 1996 annettu omistajien yhdistyksiä koskeva laki kumoamaan. Tuloksena on tilanne, jossa asunnon omistajien yhdistykset toimivat vain noin joka viidennessä kerrostalossa.

Tilanteessa, jossa yhdistystä ei ole lainkaan olemassa, talojen hallinto joudutaan järjestämään ulkopuolisten huoltoyhtiöiden toimesta. Tällöin omistajien vaikutusvalta supistuu asukkaiden yleisiin kokouksiin, joissa käsiteltävien asioiden valmisteluun omistajat voivat vaikuttaa vain varsin rajoitetussa määrin. Tilanne on epätyydyttävä, sillä huoltoyhtiöt ovat tällöin pääosaltaan omistajien taholta tulevan valvonnan ulkopuolella. Myös omistajien osallistuminen rakennusten yhteisten osien jatkuvan kunnossapidon ja korjausten rahoitukseen jää usein vähäiseksi.

Condominium-mallin ongelmat eivät kuitenkaan rajoitu siihen, onko yhdistys saatu perustettua ja miten talojen hallinto on näiden yhdistysten puit-

Pietarin lähiöiden betonikerrostaloja huhtikuussa 2016. Valtaosa entisten sosialistimaiden asuntokannasta yksityistettiin 1990-luvun alkupuolella, ja talot muutettiin condominium-muotoisiksi. (Kuva: Aleksandr Borovikov, Shutterstock.com)

teissa järjestetty. Keskeisenä ongelmana on myös yhdistysmuodon käyttö tässä yhteydessä. Näin siksi, ettei kysymys ei ole mistään yhdistystoiminnan kannalta tyypillisestä harrastustoiminnasta, vaan omistamiseen liittyvästä hallinnollisesta päätöksenteosta.

Yhdistysten päätöksentekoa vaikeuttaa lisäksi muun muassa se, että rakennusten yhteisesti omistettujen osien peruskorjaamista koskevat päätökset edellyttävät monissa maissa kahden kolmasosan tai usein tätäkin korkeamman määräenemmistön. Näitä ongelmia esiintyy sekä vakiintuneissa markkinatalousmaissa että entisissä sosialistimaissa.

Yhdistyksen toiminnan keskeisin tehtävä liittyy asukkaiden yhteisesti omistamien tilojen, raken-

teiden ja teknisten verkostojen kunnossapitoon ja korjaustoimintaan. Tämän toteuttamiseksi yhdistyksen tulisi kuitenkin kyetä päättämään talon kunnossapidon kannalta olennaisten kuukausittain kerättävien vastikkeiden määrästä. Toiseksi yhdistyksen pitäisi pystyä hankkimaan lainarahoitusta.

Molempien rahoitusmuotojen osalta yhdistyksellä tulisi olla käytössään riittävät valtuudet ryhtyä toimiin niitä omistajia kohtaan, jotka ovat laiminlyöneet heille kuuluvien taloudellisten velvoitteidensa täyttämisen.

Vastikkeiden maksamisen laiminlyönnin sanktiona on useimmissa maissa se, että yhtiö voi haastaa asunnonomistajan oikeuteen vaatien asunnon

Meillä ja muualla

219

Bulgarialainen condominium-talo maan pääkaupungista Sofiasta. Condominium-talossa yksittäinen omistaja on vaihtanut asuntonsa ulkopuolisen elementin parantaakseen oman asuntonsa lämmöneristystä. Tällaisia taloja näkyy eräiden muidenkin entisten sosialistimaiden kaupungeissa. (Kuva: Bulgarian Housing Association)

myyntiä pakkohuutokaupalla, ellei asunnonomistaja muuten maksa omaa osuuttaan. Tämänkaltaisen sanktion ongelma on siinä, että se on aivan liian raskas keino sovellettavaksi erityisesti silloin, kun kyse on kohtalaisen pienistä summista.

Varsinkin monissa entisissä sosialistimaissa ongelmana on usein myös se, että oikeusistuinprosessit ovat hitaita ja päätökset vaikeasti ennakoitavissa.

Monet asukkaat pitävät myös kiusallisena tilannetta, jossa he olisivat epäsuorastikaan osallisina tämänkaltaisissa oikeusprosesseissa. Näissä olosuhteissa on ymmärrettävää, että maksamattomat vastikkeet jäävät usein perimättä. Tältäkin osin erot maiden välillä ovat kuitenkin suuret.

Edellä käsitelty liittyy osaltaan siihen, että condominium-järjestelmässä on ollut merkittäviä ongelmia 220

Meillä ja muualla

lainojen saannissa, kun tarkoituksena on ollut muun muassa talon yhteisesti omistettujen osien korjaaminen. Näin ensinnäkin siksi, ettei yhdistyksellä käytännössä ole mitään sellaista omaisuutta, jota se voisi käyttää lainan vakuutena. Vakuuden saaminen ilman erityisjärjestelyitä edellyttäisi sitä, että asunnon omistajat panttaisivat asuntonsa yhdistyksen ottaman lainan vakuudeksi. Tämä ei kuitenkaan ole toimiva ratkaisu vakuusongelman ratkaisemiseksi, koska suuri osa omistajista ei ole halukkaita allekirjoittamaan tämänkaltaista panttaussopimusta.

Tosin eräissä tapauksissa, kuten Slovakiassa, osa pankeista hyväksyy vakuudeksi myös kokonaisuuden, joka käsittää riittävän määrän yksittäisiä asuntoja, vaikka kaikki omistajat eivät olisi pantanneetkaan asuntoaan lainan vakuudeksi. Asuntonsa

pantanneet ottavat tällöin kuitenkin sen riskin, että heidän asuntonsa voi joutua realisoinnin kohteeksi, mikäli yhdistys ei pysty maksamaan pääomamenojaan lainan myöntäneelle rahalaitokselle.

Koska yksittäisten omistajien suostumukseen perustuva menettely ei käytännössä useinkaan ole mahdollinen, on monissa kehittyneimmissä maissa, kuten USA:ssa, Kanadassa, Saksassa, Ranskassa, Espanjassa ja Ruotsissa, otettu käyttöön niin sanottu lakiperusteinen vakuus (statutory lien). Tällöin yksittäiset asunnot toimivat yhdistyksen ottaman lainan vakuutena siten, ettei tähän tarvita omistajien suostumusta. Tarvittaessa vakuus voidaan realisoida, mikäli asunnon omistaja ei ole suorittanut lainaa koskevia velvoitteitaan.

Tämänkaltainen lakiperusteinen vakuus on kuitenkin käytössä vain harvoissa maissa. Useimmissa maissa yhdistysten on huomattavan vaikea saada tarvitsemaansa lainaa yhteisesti omistettujen rakennusten osien peruskorjauksia varten. Kun vähänkin suurempien korjausten rahoittaminen omistajien käteisvaroilla tai heidän itse hankkimallaan lainarahoituksella on yleensä vaikeaa, ellei mahdotonta, ovat monet tarpeelliset korjaukset jääneet esimerkiksi monissa entisissä sosialistimaissa tekemättä.

Poikkeuksena ovat yksittäiset maat, kuten Viro, joissa lainojen maksamisen traditio on siinä määrin voimakas, että pankit myöntävät lainoja condominium-talojen korjauksiin, vaikka vakuudet eivät olisikaan tavanomaisten vaatimusten mukaisia. Virossa lainansaantia helpottaa myös mahdollisuus saada valtion takaus, vaikka se ei olekaan kattava. Lisäksi perusparannusten rahoittamiseen voidaan myöntää avustuksia. Myös Puolassa, Tšekin tasavallassa ja Slovakiassa condominium-talojen korjaustoiminta on verraten laajaa. Erityisesti Viron ja Tšekin tasavallan osalta kyky hankkia rahoitusta myös kansainvälisistä lähteistä on helpottanut condominiumtalojen korjaamisen rahoittamista.

Edellä on useassa yhteydessä viitattu niihin erityisiin ongelmiin, joita entiset sosialistiset maat ovat

kohdanneet condominium-järjestelmään siirtymisen yhteydessä. Koska nämä haasteet eroavat merkittävällä tavalla muiden maiden tilanteesta, on näitä maita koskeva lyhyt yleistarkastelu perusteltu.

Entisissä sosialistimaissa condominium-talojen omistajien tulot ovat usein huomattavan alhaiset.

Tämä johtuu osaltaan siitä, että condominium-mallia sovellettiin koko yksityistettyyn vuokratalokantaan. Yksityistämisen yhteydessä asunnot joko jaettiin asukkaille ilmaiseksi tai myytiin hyvin alhaisella lunastushinnalla, jolloin käytännöllisesti katsoen kaikista entisistä vuokralaisista tuli condominium-talojen omistajia. Tästä syystä talojen asukkaina on kaikkiin tuloluokkiin, myös pienituloisimpiin, kuuluvia henkilöitä.

Tältä osin vakiintuneiden markkinatalousmaiden tilanne eroaa entisistä sosialistimaista, koska niissä omistusasunnon omistajaksi pääsee vain asunnon oston kautta, mikä taas edellyttää aina tietynlaista maksukykyä. Poikkeuksena ovat perityt asunnot.

(Mainittakoon, että entisissä sosialistimaissa condominium-omistajia on myös uusissa rakennuksissa, joissa omistajien tulotaso on korkeampi kuin yksityistetyissä vuokrataloissa. Näiden uusien talojen osuus on kuitenkin selvästi pienempi kuin yksityistetyn asuntokannan.)

Yksityistettyjen vuokratalojen asukkaiden usein suhteellisen alhainen tulotaso vaikeuttaa luonnollisesti näiden talojen toimintaa, koska osa asukkaista on niin pienituloisia, ettei heillä läheskään aina ole taloudellisia edellytyksiä suoriutua talojen vaatimista kasvavista korjauskustannuksista. Tämän seikan tarkempi käsittely ei kuulu käsillä olevan julkaisun tehtäväkenttään. Asian huomioiminen on kuitenkin sen tähden perusteltua, ettei kaikkia condominium-talojen ongelmia pidettäisi perusteettomasti järjestelmästä aiheutuvina.

Merkittävä osa niistä ongelmista, joita entisten sosialistimaiden condominium-taloissa esiintyy, johtuu kuitenkin nimenomaan condominium-mallista ja sen soveltamisen yhteydessä tehdyistä ratkaisuista.

Yksi ilmeisimmistä ongelmista liittyy siihen, että

Meillä ja muualla

221

condominium-yhteisöjen päätöksenteon ja jokapäiväisen toiminnan puitteet ovat valtaosassa entisiä sosialistimaita varsin puutteellisesti järjestetyt. Kysymys ei ole vain siitä, että condominium-yhdistysten perustaminen on useimmissa maissa ollut hidasta, vaan muidenkin tarpeellisten toimijoiden vähäisyydestä. Esimerkiksi isännöitsijät puuttuvat eräissä maissa ammattikuntana kokonaan tai heidän merkityksensä on pieni. Yleisenä haasteena ovat myös yhdistysten taloudellisen toiminnan läpinäkyvyydessä ilmenevät puutteet.

Yhteenvetona voidaan todeta, että condominiummallin perustavanlaatuinen heikkous piilee siinä, että malli suuntaa keskeisen huomion yksittäisten asuntojen omistukseen ja jättää rakennusten yhteisesti omistetut osat toissijaiseen asemaan. Tämä näkyy erityisen selvästi monien entisten sosialistimaiden asuntokannassa, joissa asunnot sinänsä ovat usein hyvässä kunnossa, mutta joissa lähes kaikki yhteisesti omistettu on usein enenevässä määrin rappeutumassa. Juuri näiden yhteisesti omistettujen rakennusten osien hallinnointia varten tarvittaisiin toimivaa lainsäädäntöä. Tältä osin eri maiden lainsäädännössä onkin huomattavia eroja.

Toisena condominium-mallin keskeisenä heikkoutena on asunnonomistajien yhdistyksen oikeudellinen muoto. Yhdistys on koko rakennelmassa tietyllä tavalla keinotekoinen. Talojen toiminnan kannalta on välttämätöntä antaa yhdistyksille tehtäviä, jotka edellyttävät yhdistyksen voivan määrätä sanktioita yksittäisiä omistajia kohtaan. Koska se ei selvästikään ole kaikkien omistajien intressissä, on omistajien pyrkimyksenä usein ollut yhdistyksen suhteellisen vallan vähentäminen. Tämä on heijastunut sekä lainsäädännön valmisteluun että yhdistysten toimintaan. Toisaalta on syytä korostaa sitä, että monissa maissa näiden lakisääteisten elinten toiminta on vakiintunutta eikä siinä esiinny erityisiä ongelmia.

Olennaista onkin tässä yhteydessä se, miten yhdistysten asema, hallinto ja valtuudet on lainsäädännössä määritelty.

222

Meillä ja muualla

Kiinteistön määräosaomistus Vaikka määräosaomistukseen perustuva oikeudellinen ratkaisu on toinen kuin condominium-järjestelmässä, ovat sen ongelmat monelta osin identtiset condominium-järjestelmän kanssa. Tämä johtuu osaltaan siitä, että kaikissa tämän ratkaisun valinneissa maissa, Itävallassa, Sveitsissä, Hollannissa ja Norjassa, määräosaomistettujen kiinteistöjen hallinto on toteutettu samankaltaisella tavalla kuin condominium-mallissa eli se perustuu asunnonomistajien yhdistyksiin.

Keskeisen eron condominium-malliin muodostaa asuntojen omistus. Määräosaan perustuvassa omistuksessa omistajat omistavat tietyn määräosan kiinteistöstä, mikä tarjoaa heille pysyvän hallintaoikeuden yksittäisiin asuntoihin. Kun nämä määräosuudet ovat pantattavissa ja osaomistajat voivat saada kiinnityslainaa esimerkiksi asuntonsa ostoa ja korjauksia varten, on tilanne käytännössä yhtenevä condominium-omistukseen verrattuna.

Koska määräosaomistusmallissa yksittäiset määräosuudet muodostavat yhteenlaskettuna koko kiinnitettävän kiinteistöomaisuuden, mahdollisuutta talokohtaisten lainojen edellyttämiin tavanomaisiin kiinnitysvakuuksiin ei ole. Tämän johdosta vaikeudet esimerkiksi talon yhteisten tilojen, rakenteiden ja teknillisten verkostojen korjaamiseen otettavan lainan saamiseksi ovat samat kuin condominium-mallissa.

Itävallassa, Sveitsissä ja Hollannissa tämä ongelma on ratkaistu ottamalla käyttöön samanlainen lakiperusteinen vakuus (statutory lien) kuin useissa niissä kehittyneimmissä maissa, joissa condominiummallia sovelletaan. Tämä ratkaisu saattaa yksittäisten omistajien asuntoja koskevat määräosuudet talokohtaisten lainojen vakuudeksi. Norjassa tätä lakiperusteista vakuusmenettelyä ei sovelleta. Koska lainoissa ei tällöin voida käyttää kiinnitysvakuutta, tilanne on Norjassa käytännössä johtanut siihen, että talokohtaisten lainojen osuudet kiinteistön arvosta eivät yleensä ylitä kymmentä prosenttia.

Kaiken kaikkiaan määräosaomistukseen perustuvien rakennusten toiminta on siinä määrin saman-

laista kuin condominium-mallia sovellettaessa, etteivät omistajat välttämättä huomaa tätä eroa mitenkään. Tämän vuoksi monet edellä käsitellyt condominium-mallin ongelmat koskevat myös määräosaomistukseen perustuvaa mallia.

Erona kuitenkin on se, ettei määräosaan perustuva omistus samalla tavalla ylikorosta yksittäisiä asuntoja suhteessa rakennusten muihin osiin kuin mitä condominium-malli tekee. Tässä suhteessa käytännön merkitystä lienee kuitenkin myös sillä, että määräosaomistukseen perustuvat kerrostaloasuntojen omistusmuodot on toteutettu huomattavan kehittyneissä maissa, joissa rakennusten jatkuvan kunnossapidon on laajasti ymmärretty olevan omistajien edun mukaista. On myös huomattava, ettei sellaisia ongelmia kuin esimerkiksi asunnonomistajien yhdistysten puuttumisesta seuraa, näissä maissa esiinny.

Asunto-osakeyhtiö Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmällä, jota seuraavassa käsitellään yleispiirteisellä tasolla, on monia selkeitä etuja muihin vaihtoehtoisiin järjestelmiin nähden. Ensinnäkin kullakin kiinteistöllä on asuntoosakeyhtiömallissa selkeä omistaja, joka kykenee vastaamaan rakennuksen ylläpidosta ja korjauksista.

Toiseksi yhtiön hallintoprosessi on selkeä, sillä kukin yhtiön päätöksiä tekevä toimielin (yhtiökokous, hallitus ja isännöitsijä) käyttää sille luontevasti kuuluvaa päätösvaltaa. Se, että hallintorakenne on samankaltainen kuin tavanomaisissa osakeyhtiöissä, parantaa asiaa, koska tämä hallinnollinen rakenne on laajasti tunnettu koko yhteiskunnassa. Lisäksi valtaosa yhtiökokouksen päätöksistä voidaan tehdä yksinkertaisella enemmistöllä, mikä sujuvoittaa päätöksentekoa.

Kolmanneksi on syytä korostaa suomalaisten asunto-osakeyhtiöiden kirjanpidon korkeaa tasoa. Esimerkiksi tilintarkastajien käyttöä pidetään asunto-osakeyhtiöissä täysin luontevana. Muutoinkin on syytä korostaa sitä, että Suomen asunto-osakeyhtiöiden hallinto on kauttaaltaan huomattavan läpinäkyvää.

Järjestelmän neljäntenä etuna on, että osakeomistukseen perustuvien asuntojen myynti on hallinnollisesti helpompaa ja nopeampaa kuin monissa muissa maissa. Suomi saa tästä selkeän kansantaloudellisen tehokkuusedun moniin muihin maihin verrattuna.

Viidentenä seikkana on syytä tuoda esille se, että asunto-osakkeiden omistajana voi ilman rajoituksia olla sekä luonnollinen että juridinen henkilö. Kun asuntoja voidaan myös vuokrata, sopeutuu asuntokanta helpommin vallitsevaan omistus- ja vuokraasuntojen markkinatilanteeseen. Tältä osin Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä eroaa erityisesti asuntoosuuskunnissa sovelletuista käytännöistä.

Kuudenneksi asunto-osakeyhtiössä yhtiö voi varmistaa, etteivät yksittäiset osakkeenomistajat teetä asunnossaan sellaisia korjauksia, joista olisi haittaa esimerkiksi talon rakenteelle tai muille osakkeenomistajille. Tämä ei condominium-taloissa ole yhtä helposti varmistettavissa, koska niissä taloyhteisön kokonaisetua varjelevan yhdistyksen asema on yleensä heikko suhteessa yksittäisten asuntojen omistajiin.

Asunto-osakeyhtiömallin seitsemäntenä etuna on se, että asunto-osakeyhtiö voi ottaa esimerkiksi peruskorjauksia varten lainaa, jonka vakuutena on yhtiön omistama kiinteistö. Tämän ohella yksittäiset osakkeenomistajat voivat saada lainaa esimerkiksi asunnon ostoa ja asunnossaan tehtäviä korjauksia varten käyttämällä vakuutena omistamiaan asuntoosakeyhtiön osakkeita. Tätä jälkimmäistä seikkaa käsitellään seuraavassa ensin.

Asunto-osakkeet toimivat hyvin esimerkiksi asunnon ostoa ja asunnon sisäisiä korjauksia varten otettavien lainojen vakuutena. Lähtökohtaisesti condominium-rakenteeseen tai määräosaomistukseen perustuvat järjestelmät ovat kuitenkin siinä suhteessa asunto-osakejärjestelmää parempia, että niissä vakuutena on kiinnitysvakuus, kun asunto-osakeyhtiöissä vakuutena on irtain omaisuus. Asialla on merkitystä siksi, että rahalaitosten vakavaraisuusvaatimusten takia kiinnityslainat ovat pankkien kannalta

Meillä ja muualla

223

edullisempia kuin luotot, joiden vakuutena on irtainta omaisuutta. Tämän seurauksena kiinnityslainojen korkotaso muodostuu lähtökohtaisesti alhaisemmaksi kuin osakekirjoja vastaan annetut luotot.

Tältä osin Suomen asunto-osakeyhtiöiden asema kuitenkin muuttui, kun Suomen ja Euroopan unionin maiden välisen 24.6.1994 allekirjoitetun liittymissopimuksen johdosta asiaa käsitteleviä EU-direktiivejä muutettiin siten, että Suomen asunto-osakeyhtiöiden osakkeet rinnastetaan vakuutena kiinnitysluottoon.

Uusimman asiaa koskevan säädöksen osalta voidaan viitata Euroopan unionin asetuksen 575/2013 neljännen artiklan toiseen kohtaan, jossa säädetään muun muassa seuraavasti: ”2. Kun tässä asetuksessa viitataan kiinteistöä tai asuin- tai liikekiinteistöä tai tällaista omaisuutta koskevaan kiinnitysluottoon, viittaus kattaa sellaisen suomalaisen asunto-osakeyhtiön osakkeet, joka toimii Suomen vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölain tai vastaavan myöhemmän lainsäädännön mukaisesti. [- -].”

Tällä EU-asetuksella on ollut selkeä myönteinen vaikutus Suomessa toimivien pankkien vakavaraisuutta koskevien vaatimusten toteuttamisessa. Asian vaikutusta korostaa se, että Suomessa sellaisten lainojen osuus, joiden vakuutena ovat asunto-osakkeet, on rahalaitosten antolainaustoiminnasta ollut tunnetusti korkea (yli 40 prosenttia).

Asunto-osakeyhtiöiden toiminnan kannalta tärkeää on, että asunto-osakeyhtiöt voivat ottaa lainaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien tilojen ja rakennusosien huolto-, korjaus- ja uusintatoimien rahoittamiseen. Näitä kohteita ovat esimerkiksi porraskäytävät ja muut yleiset tilat, ulkoseinät, katto, vesi- ja viemärijohdot, keskuslämmitysjärjestelmä, sähköjohdot sekä usein myös internet- ja muut verkostot. Myös yhteiset piha-alueet kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle.

Näiden lainojen vakuutena on asunto-osakeyhtiön omistama asuinkiinteistö. Osakkeenomistajat vastaavat lainojen maksamisesta pääsääntöisesti yhtiöjärjestykseen kirjatun vastikeperusteen mukaisesti.

224

Meillä ja muualla

Yhteisvastuullisuudesta aiheutuvien kielteisten seurausvaikutusten vähentämiseksi Suomen asunto-osakeyhtiölaissa on tässä yhteydessä otettu käyttöön sanktiomenettely. Menettely perustuu siihen, että ellei osakkeenomistaja maksa omaa osuuttaan yhtiön ottamien lainojen pääomamenoista tai muista vastikkeilla katettavista menoista, yhtiö voi kirjallisen varoituksen annettuaan ja yhtiökokouksen päätöksellä ottaa huoneiston yhtiön hallintaan niin pitkäksi aikaa, että yhtiö saa vuokratuloilla kuitatuiksi maksamattomat hoito- ja pääomavastikkeet tai muut laissa yksilöidyt saatavat. Yhtiö ei kuitenkaan voi ottaa huoneistoa hallintaansa kolmea vuotta pitemmäksi ajaksi.

Huoneiston hallintaanottoa voidaan lisäksi käyttää tilanteissa, joissa osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Tällöinkin menettely toimii paremmin kuin pakkolunastuksen käyttö, joka monissa maissa muodostaa ainoan, ja usein huomattavan vaikeasti toteutettavan, puuttumiskeinon.

Jotta sanktio olisi toimiva, sen tulee olla niin uskottavasti käytettävissä, että jo pelkkä sillä uhkaaminen saa omistajat toimimaan halutulla tavalla ja tarve sanktion käyttämiseen poistuu. Asunto-osakeyhtiölain mahdollistama huoneiston hallintaanotto toimii juuri näin. Jo tietoisuus tämän sanktion olemassaolosta vaikuttaa ennalta ehkäisevästi. Viimeistään sen jälkeen, kun yhtiökokous on tehnyt päätöksen huoneiston hallintaanotosta, maksamattomat vastikkeet lähes poikkeuksetta tulevat maksetuiksi eikä huoneiston hallintaanottoa ole tarpeen toimeenpanna.

Suomen asunto-osakeyhtiölain mukaan päätökset eivät myöskään edellytä sitä, että yhtiö veisi asian oikeuden käsiteltäväksi, kuten monessa muussa maassa joudutaan toimimaan esimerkiksi pakkolunastukseen perustuvien sanktioiden toimeenpanossa. Sen sijaan Suomen asunto-osayhtiölaissa todistustaakka ja prosessi ovat päinvastaiset siten, että jotta yksittäinen velvoitteensa laiminlyönyt omistaja voi välttyä sanktion toimeenpanosta, hänen on nostettava moitekanne ja osoitettava, että esimerkiksi

hallintaanottoon johtanut vastikerästi on perusteeton.

Kun pyrkimyksenä on asukkaiden yhteisvastuullisuudesta johtuvien kielteisten seurausvaikutusten minimointi, hallintaanoton käyttöön liittyy kuitenkin yksi tärkeä näkökohta. Sanktio ei nimittäin toimi tarkoitetulla tavalla, jos yhtiö ei voi huoneistoa vuokraamalla saada summaa, jolla pystyttäisiin kuittaamaan yhtiön saatavat. Ongelmia voi tältä osin ilmetä esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiöllä on kohtalaisen suuret uustuotantoon ja/tai korjauksiin otetut lainat, joiden pääomamenojen taso ylittää sen vuokran, joka asuntoa vuokrattaessa voidaan saada.

Yhteisvastuullisuuden kannalta ongelmallisin tilanne syntyy silloin, jos asunto-osakeyhtiö ei kykene suoriutumaan taloudellisista velvoitteistaan. Tällöin yhtiö voi ajautua konkurssitilaan. Viime kädessä asunto-osakeyhtiön omistama kiinteistö voidaan joutua myymään jopa pakkohuutokaupalla, jolloin taloyhtiölle lainaa myöntäneet rahalaitokset voivat kärsiä luottotappioita. Vielä olennaisempaa on kuitenkin se, että koska tässä tilanteessa asunto-osakeyhtiö ei enää omista kiinteistöään, asunto-osakkeet muuttuvat arvottomiksi ja asunnonomistajat menettävät asuntonsa. Kun tällöin myös huoneistokohtaisten lainojen vakuutena olevat osakkeet menettävät arvonsa, asuntolainoja myöntäneet rahalaitokset saattavat kärsivät huomattavia luottotappioita.

Tästä asiasta on syytä mainita jo siksi, että kerrostalojen eri omistusmuotoja koskevassa alan kirjallisuudessa asunto-osakeyhtiömallin keskeisenä heikkoutena on pidetty osakkeenomistajien riippuvuutta toisistaan. Ääritapauksessa joidenkin osakkeenomistajien toiminta saattaa johtaa siihen, että kaikki osakkaat menettävät asunto-omistuksensa. (Ks. C.G. van der Merwe: Apartment ownership. Teoksessa: International Encyclopedia of Comparative Law. Tübingen 1994, s. 188) Tämänkaltaiset huomiot näyttävät olevan yhtenä keskeisenä tekijänä siihen, ettei asunto-osakemallin leviämistä ole tuettu alan kirjallisuudessa ja ettei

asunto-osakemalli ole yleistynyt niissäkään maissa, joissa se on pitkään toiminut.

Lopuksi on vielä syytä korostaa sitä, ettei lainojen myöntämisellä osakkaiden yksittäisten asuntojen hankintaan tai korjaamiseen ole samanlaisia potentiaalisia vaikutuksia kuin asunto-osakeyhtiöille myönnettävillä lainoilla voi olla. Tämä johtuu siitä, että yksittäisten asuntojen hankintaan otettujen lainojen heijastusvaikutukset rajoittuvat vain vakuutena oleviin asuntoosakkeisiin. Mikäli lainansaaja on kykenemätön suoriutumaan lainanmaksuvelvoitteistaan, eikä lainan vakuusarvo ei ole riittävä, voi rahalaitos kärsiä luottotappiota ja osakas menettää asunto-osakkeensa.

Tällainen tilanne ei kuitenkaan lähtökohtaisesti heijastu itse asunto-osakeyhtiöön tai muihin osakkaisiin niin kauan, kun vanhan osakkaan tilalle löytyy uusi osakas, joka kykenee ja on halukas maksamaan taloyhtiölle myös entiselle omistajalle kuuluvat velvoitteet. (Asunto-osakeyhtiölain 3.7 §:ssä on tosin tiettyjä rajoituksia uuden omistajan maksuvelvoitteita koskien.) Järjestelmä sinänsä on terve. Koska vanha osakkeenomistaja on vastuussa muun muassa erilaisten vastikkeiden maksamisesta aina omistajanvaihdokseen asti, on hänellä aito intressi pyrkiä löytämään asunnolle uusi omistaja.

Tiivistetysti voidaan todeta, että asunto-osakejärjestelmä toimii yleisesti ottaen hyvin. Sen hallinnon ja päätöksenteon puitteet ovat loogisesti järjestetyt. Järjestelmän keskeisenä etuna on se, että asunto-osakeyhtiö voi ottaa esimerkiksi kiinteistön peruskorjauksiin lainaa, joiden vakuutena on yhtiön omistama kiinteistö. Tämän ohella yksittäiset osakkeenomistajat voivat saada lainaa asunnon ostoa ja asunnossaan tehtäviä korjauksia varten käyttämällä lainan vakuutena omistamiaan asunto-osakeyhtiön osakkeita.

Samalla kun tämä rinnakkainen mahdollisuus lainojen saantiin on asunto-osakemallin keskeinen etu, siihen liittyy myös mallin käytännön toteutusta koskeva riski. Tämä riski näyttää kulminoituvan nimenomaan taloyhtiölle myönnettyjen lainojen seurausvaikutuksiin, mikäli niistä aiheutuvat pääoma-

Meillä ja muualla

225

Ruotsalaisen Riksbyggenin rakennuttama asunto-osuuskuntatalo Horisonthuset Malmön Västra Hamnenin kaupunginosassa. (Kuva: Andrei Nekrassov, Shutterstock.com)

menot nousevat asunto- ja vuokramarkkinat huomioon ottaen korkeiksi. Sen sijaan osakkeenomistajille myönnettyihin lainoihin ei kohdistu samankaltaista koko asunto-osakeyhtiön toiminnan vaarantavaa potentiaalista riskiä.

Asunto-osuuskunta Asunto-osuuskunnilla tarkoitetaan asuntojen omistusmuotoa, jossa asunto-osuuskunta omistaa yhden tai useamman asuinkiinteistön. Osuuskunnan jäsenyys puolestaan antaa pysyvän hallintaoikeuden tiettyyn asuntoon.

Koska Ruotsissa ja Norjassa asunto-osuuskuntaasumisen merkitys on suuri ja näiden maiden asunto-osuuskuntamalleissa on erityisesti 1990-luvulta lähtien tapahtunut merkittävä muutos, keskitytään seuraavassa näiden maiden tarkasteluun.

226

Meillä ja muualla

Ruotsissa kaikki osuuskuntatyyppinen taloudellinen toiminta on toteutettu 1800-luvulta lähtien taloudellisten yhdistysten puitteissa. Tästä huolimatta Ruotsissa katsottiin tarpeelliseksi säätää vuonna 1931 erityinen osuuskunta-asuntoja koskeva laki. Norjassa ensimmäinen nykyisenkaltainen asunto-osuuskunta (OBOS) perustettiin vuonna 1929. Ensimmäinen asunto-osuuskuntia käsittelevä erityislaki säädettiin kuitenkin vasta vuonna 1960.

Ruotsissa osuuskunta-asuntojen hallintaoikeuden käyttö henkilökohtaisten lainojen vakuutena ei ollut mahdollista ennen 1980-luvun alkua. Näin ollen osuuskunta-asuntojen rakentaminen toteutettiin lähes kokonaan asunto-osuuskunnan ottamilla yhteisökohtaisilla lainoilla, joista korkeariskisin osa oli aluksi valtion myöntämää ja sittemmin valtion takaamaa lainaa. Loppuosa uustuotannon rahoituksesta – alhai-

simmillaan yhden prosentin osuus, mutta käytännössä jonkin verran korkeampi osa – katettiin osuuskunnan jäsenten omalla pääomapanoksella.

Tilanne muuttui tyystin 1990-luvun loppupuolella.

Tämän jälkeen asunto-osuuskunnan ottamien yhteisökohtaisten lainojen osuus uustuotannon arvosta laski jyrkästi siten, että näiden lainojen osuus on nykyisin suuruusluokaltaan vain noin 15–30 prosenttia. Loppuosa rahoitustarpeesta katetaan asunnontarvitsijan omalla panoksella, josta valtaosa katetaan rahalaitoksen myöntämällä henkilökohtaisella lainalla. Näiden lainojen vakuutena on osuuskunta-asunnon hallintaoikeus, jonka yhteisön hallitus vahvistaa. Myös Norjassa kehitys on ollut samansuuntainen. Henkilökohtaisia lainoja on voitu myöntää 1970-luvun alkupuolelta lähtien, mutta niiden osuuden kasvu on ollut selvästi hitaampaa kuin Ruotsissa.

Aikaisemmin asunto-osuuskuntatalojen rakennuttajat olivat Ruotsissa pääosin suuria osuuskunnallispohjaisia yhteisöjä. Nykyään rakennuttajana on varsinkin suurimmissa kaupungeissa usein rakennusliike, joka toimii hyvin pitkälle samalla periaatteella kuin perustajaurakoitsija Suomessa. Myös Norjassa rakennusliikkeiden asema osuuskunta-asuntojen rakennuttamisessa on kasvanut. Yhtenä mahdollisuutena on 1990-luvulta lähtien ollut se, että rakennuttamisesta vastaava osuuskunnallinen alueellinen yhteisö ja alueella toimiva rakennusliike ovat perustaneet tiettyä rakennushanketta varten yhteisesti omistetun yhtiön.

Etenkin Ruotsissa nykyinen tilanne on johtanut siihen, että ruotsalaisten osuuskunta-asuntojen toiminta muistuttaa melko pitkälle suomalaista asuntoosakeyhtiöasumista. Seuraavassa käsitellään eräitä osuuskunta-asumiselle tyypillisiä piirteitä, jotka erottavat osuuskunta-asumisen ja asunto-osakeyhtiöasunnot toisistaan.

Asunto-osuuskunta-asunnoille luonteenomaisena piirteenä on ollut se, että asuntoja on lähtökohtaisesti käytettävä osuuskunnan jäsenten asunnontarpeen

tyydyttämiseksi. Näin ollen osuuskuntatalojen asuntokantaa ei ole samalla lailla voitu käyttää myös vuokra-asuntoina kuin esimerkiksi Suomen asuntoosakeyhtiöissä. Tältä osin tilanne on kuitenkin esimerkiksi Ruotsissa muuttumassa Suomen asuntoosakeyhtiöiden kaltaiseen suuntaan. Juridisten henkilöiden hyväksyminen osuuskunnan jäseniksi on tosin osuuskunnan säännöissä edelleen usein kielletty, eikä oman asunnon vuokraaminen ole kuin poikkeustapauksissa mahdollista.

Kuntien asuntojen hallintaa ei kuitenkaan Ruotsin lainsäädännön mukaan saa rajoittaa. Norjassa puolestaan kunnilla on oikeus omistaa kymmenen prosenttia osuuskunta-asunnoista ja osoittaa näihin asuntoihin vuokralaiset. Siten näitä asuntoja voidaan käyttää myös sosiaalisten vuokra-asuntotarpeiden tyydyttämiseen. Myös Norjassa osuuskunta-asuntojen omistajien oikeutta vuokrata asuntojaan on rajoitettu, joskin lupa vuokraukseen voidaan myöntää enintään kolmeksi vuodeksi.

Olennaista on, ettei osuuskunta-asuntoa voi Norjassa ja Ruotsissa hankkia sijoitustarkoitusta varten.

Tämä on ollut yhtenä keskeisenä selityksenä sille, että Norjassa määräosaomistukseen perustuvien talojen rakentaminen on lisääntynyt. Vastaavasta syystä myös Ruotsissa arvioidaan, että vuonna 2009 käyttöön otetun condominium-mallin soveltaminen saattaa tulevaisuudessa lisääntyä, vaikka uuden mallin suosio onkin tähän asti ollut vähäistä.

Osuuskunta-asumiselle tyypillisenä voidaan pitää sitä, että yhdistys hyväksyy osuuskunnan uudet jäsenet. Tämä on tilanne sekä Ruotsissa että Norjassa.

Näin esimerkiksi eläkeläisille tarkoitettuun palvelutaloon voidaan valita taloon sopivia asukkaita. Norjassa osuuskunta-asuntojen hallinnosta vastaava alueellinen elin on voinut hylätä uuden omistajan, jos hän ei aikaisemmin ole suoriutunut taloudellisista velvoitteistaan tai jos hän on aiheuttanut vakavia häiriöitä entisessä asunnossaan.

Mikäli asunto-osuuskunnan jäsen ei Ruotsissa ole maksanut kuukausimaksuaan yhdistykselle, yhdistys

Meillä ja muualla

227

voi irtisanoa jäsenen, jolloin hän menettää asumisoikeutensa ja joutuu muuttamaan pois huoneistostaan.

Osuuskunnan jäsenen on tässä tilanteessa myytävä asuntonsa tai vaihtoehtoisesti asunto myydään pakkohuutokaupalla. Tällöin entinen jäsen saa itselleen myyntihinnan vähennettynä yhdistyksen saatavien määrällä ja mahdollisilla kuluilla. Huomattakoon, että yhdistykselle maksettavilla kuukausimaksuilla katetaan kaikki yhdistykselle syntyvät menot mukaan luettuna yhdistyksen ottamien lainojen korko- ja lyhennysmenot.

Irtisanomista voidaan kuitenkin siirtää, jos maksamatta jättämisen syynä on ollut sairaus tai muu vastaava peruste. Samoin voidaan menetellä, jos sosiaalilautakunta tukee jäsenen velvoitteiden maksamista.

Irtisanomista ei kuitenkaan voida peruuttaa, jos maksuviiveet ovat toistuvia.

Edellä kuvattu Ruotsia koskeva järjestelmä koskee pääpiirteittäin myös Norjaa. Jos osuuskunnan jäsen ei suorita velvoitteitaan, hän voi joutua irtisanotuksi ja myymään asuntonsa. Norjan järjestelmä poikkeaa kuitenkin siltä osin Ruotsin järjestelmästä, että uudistetun, sopimuspohjaisen menettelyn mukaan osuuskunnan ottamaan lainaan voidaan liittää vastuunjakotaulukko, josta käy ilmi kunkin jäsenen vastuu lainan pääomamenoista. Tällöin lainansaajat eivät ole solidaarisessa vastuussa osuuskunnan ottaman lainan pääomamenoista. Solidaarinen vastuu tulee kuitenkin voimaan, mikäli osuuskunta ajautuu selvitystilaan.

Osuuskuntapohjaisesta ajattelusta juontuu myös sen kaltainen yksityiskohta, että jokaisella jäsenellä on yhteisön kokouksessa yleensä vain yksi ääni asunnon koosta riippumatta. Tämä on tilanne sekä Ruotsissa että Norjassa. Asunto-osakeyhtiöissä osakkaan yhtiökokouksessa käyttämä äänimäärä on sen sijaan suoraan riippuvainen osakkeiden määrästä, johon puolestaan vaikuttaa keskeisellä tavalla asuntojen koko.

Kun asuminen asunto-osuuskunnissa perustuu jäsenyyteen, ei jäsenen välttämättä tarvitse löytää asun228

Meillä ja muualla

nolleen ostajaa, vaan hän voi vain ilmoittaa luopuvansa jäsenyydestä. Ruotsissa tämä tapahtuu kolme ja Norjassa kuusi kuukautta ennen poismuuttoa. Tilanne on toinen Suomen asunto-osakeyhtiöissä, joissa osakkaan tulee ensin siirtää osakkeenomistuksensa uudelle omistajalle, minkä jälkeen hän vasta vapautuu velvoitteistaan yhtiötä kohtaan.

Talokohtaisten lainojen korkea osuus ja helppous irtaantua yhteisvastuullisista velvoitteista osuuskuntaa kohtaan myötävaikuttivat siihen, että Ruotsin asuntoosuuskunnille myönnettyihin lainoihin liittyi markkinatilanteen muuttuessa selkeä riski, joka realisoitui 1990-luvulla. Satoja asunto-osuuskuntataloja joutui Ruotsissa tilanteeseen, jossa lainojen uudelleenjärjestely oli välttämätöntä. Tässä yhteydessä on kuitenkin syytä mainita, että 1990-luvun vaikeudet asuntomarkkinoilla koskivat kaikkia asumismuotoja, minkä seurauksena eri osapuolten luotto- ja muut tappiot nousivat noin 100 miljardin kruunun suuruisiksi.

Yhteistä eri maiden osuuskunta-asumiselle on se, että kiinteistöllä on yksi omistaja, joka on juridinen henkilö aivan kuten asunto-osakeyhtiöissä. Tällöin samanlaisia oikeudellisesta rakenteesta nousevia ja esimerkiksi päätöksentekoon liittyviä ongelmia, joita voidaan havaita useiden maiden condominiumtaloissa, ei asunto-osuuskunnissa pääse syntymään.

Edellä on kuvattu Ruotsin ja Norjan asunto-osuuskuntamalleja osaltaan siksi, että näissä maissa osuuskunta-asuntojen markkinaosuus on maailmanlaajuisesti korkea. Toisena perusteena on se, että molemmat maat ovat Suomen naapurimaita. Eri maiden asunto-osuuskuntamalleissa on kuitenkin merkittäviä eroja, ja eräät sovellukset ovat melko lähellä vuokra-asumista. Lisäksi samankin maan sisällä voi olla erityyppisiä osuuskunta-asumisen muotoja T I I V I S T E L M Ä J A J O H TO PÄ ÄTÖ K S E T Alla olevassa taulukossa esitetään eri puolilla maailmaa käytössä olevien kerrostaloasuntojen omistusmuotojen yleisyys ja niiden keskeiset piirteet.

Kerrostaloasuntojen omistusmuodot Condominium

Määräosaomistus

Asunto-osakeyhtiö

Asunto-osuuskunta

Eri järjestelmien yleisyys

Yleinen eri puolilla maailmaa.

Käytössä lähinnä vain eräissä Euroopan maissa.

Harvinainen, keskeisenä omistusmuotona käytössä vain Suomessa.

Suhteellisen yleinen, mutta harvinaisempi kuin condominiumjärjestelmä.

Omistuksen muoto

Asunto omistetaan kiinteistöomistuksena, rakennuksen muut osat ja tontti yhteisomistuksena.

Asunnot omistetaan kiinteistön määräosaomistuksena.

Omistaja omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeita.

Omistus perustuu osuuskunnan jäsenyyteen.

Taloyhteisön hallinto

Hallintomuotona on yhdistys, jonka jäseniä asunnonomistajat ovat.

Hallintomuotona on yhdistys, jonka jäseniä määräosaosuuden omistajat ovat.

Hallintomuotona on asunto-osakeyhtiö.

Hallintomuotona on asunto-osuuskunta.

Condominium-järjestelmä on yleisesti käytössä eri puolella maailmaa, ja se on levinneisyydeltään huomattavasti yleisempi kuin muut vaihtoehtoiset järjestelmät. Silloinkin, kun maassa on käytössä myös muita tässä käsiteltyjä omistamisen muotoja, condominium-järjestelmän markkinaosuus on yleensä korkein.

Määräosaomistus on käytössä vain eräissä Euroopan maissa, joissa tämä järjestelmä korvaa yleensä condominium-mallin.

Asunto-osuuskuntien yleinen markkinaosuus jää sekin selvästi alhaisemmaksi kuin condominiumasuntojen. Sama koskee myös asunto-osakeyhtiöasuntoja. Vaikka asunto-osakeyhtiömuoto on käytössä yksittäisissä maissa eri puolilla maailmaa, sen markkinaosuus on näissä maissa usein alhainen.

Tässä suhteessa Suomi muodostaa selkeän poikkeuksen.

Condominium-malli eroaa muista kolmesta järjestelmästä siten, että siinä asuntojen omistus on eriytetty rakennuksen muiden osien ja tontin omistuksesta. Sen sijaan muissa kolmessa mallissa ei tämän-

kaltaista jakoa ole. Lainsäädännöllisenä ratkaisuna näissä kolmessa mallissa on se, että määräosaosuuden omistajilla, asunto-osakeyhtiön osakkailla tai osuuskunnan jäsenillä on yksinoikeus tietyn asuinhuoneiston hallintaan.

Toisena tapana ryhmitellä neljä eri mallia on se, että condominium-mallissa ja määräosaomistukseen perustuvassa mallissa omistus perustuu kiinteistön suoraan omistukseen. Sen sijaan asunto-osakeyhtiömallissa ja asunto-osuuskuntamallissa omistus on välillistä.

Vaikka eri omistusmuotojen väliset erot ovat periaatteessa selvät, malleja sovelletaan erilaisilla tavoilla eri maissa. Tämä koskee erityisesti condominiumia.

Näin siksi, että muun muassa entisissä sosialistimaissa condominium-talojen hallinnollinen rakenne on usein kovin puutteellinen, eikä järjestelmään yleisesti kuuluvien omistajien yhdistysten perustaminen ole pakollista valtaosassa entisiä sosialistimaita. Silloinkin kun yhdistykset ovat olemassa, niiden toimintaa vaikeuttavat usein muun muassa tiukat määräenemmistösäännökset.

Meillä ja muualla

229

Singaporen ydinkeskustaa halkoo Singapore-joki, jonka rannoilla kohoaa korkeita toimistotaloja sekä condominiumtaloja. (Kuva: JPL Designs, Shutterstock.com)

Condominium-yhdistysten toimintaa vaikeuttaa ratkaisevasti myös se, että yhdistysten mahdollisuus hankkia lainarahoitusta on lähtökohtaisesti huono.

Tämä johtuu siitä, että omistajien yhdistys ei yleensä omista mitään sellaista omaisuutta, jota voitaisiin käyttää lainan vakuutena. Tämän ongelman ovat useat kehittyneet markkinatalousmaat ratkaisseet erityisellä lakiperusteisella vakuudella (statutory lien), jonka mukaan yksittäiset asunnot toimivat yhdistyksen ottaman lainan vakuutena myös ilman, että siihen tarvittaisiin omistajien suostumusta. Vakuus voidaan tarvittaessa realisoida tilanteessa, jossa 230

Meillä ja muualla

asunnon omistaja ei ole suorittanut lainaa koskevia velvoitteitaan.

Määräosaomistukseen perustuvan mallin ongelmat ovat varsin pitkälle samat kuin condominiumtaloissa. Näin siksi, ettei tavanomainen kiinteistökiinnitys ole ollut käytettävissä talokohtaisten luottojen vakuutena. Itävallassa, Sveitsissä ja Hollannissa tämä ongelma on ratkaistu ottamalla käyttöön samanlainen lakiperusteinen vakuus kuin monissa kehittyneissä condominium-maissa. Tämä ratkaisu saattaa yksittäisten omistajien asuntoja koskevat määräosuudet talokohtaisten lainojen vakuudeksi. Norjassa

tällaista vaihtoehtoa ei ole, minkä seurauksena talokohtaisten lainojen osuus kiinteistön arvosta ei yleensä ylitä kymmentä prosenttia.

Sen sijaan asunto-osakeyhtiössä ja asunto-osuuskunnissa ei tämänkaltaista ongelmaa ole. Kummassakin tapauksessa kiinteistön omistaa juridinen henkilö, joka voi käyttää kiinteistöä vakuutena esimerkiksi kiinteistöä koskevien korjausten rahoittamiseksi.

Tilanne muuttuu, jos tarkastelun kohteeksi otetaan eri omistusmuotojen tarjoamat lainansaantivakuudet silloin, kun kyseessä on lainojen myöntäminen

asunnon hankintaa tai niiden korjaamista varten.

Tällöin condominium-malli on kaikkein ongelmattomin, sillä condominium-asuntoa voidaan käyttää kiinnitysvakuutena samalla tavalla kuin esimerkiksi omakotitalokiinteistöä. Myös tiettyyn asuntoon kohdistuva määräosaomistus tarjoaa vastaavan mahdollisuuden käyttää omistusta asunnon omistajalle myönnettävän lainan kiinnitysvakuutena.

Sen sijaan asunto-osakeyhtiömuotoisissa asunnoissa henkilökohtaisten lainojen vakuutena ovat asunto-osakeyhtiön osakkeet, joihin asunnon pysyvä hallintaoikeus perustuu. Vakuutena on näin ollen

Meillä ja muualla

231

Slovakian pääkaupungin Bratislavan condominium-taloja. (Kuva: Grafxart, Shutterstock.com)

irtain omaisuus. Tilanne on vastaavanlainen myös asunto-osuuskunta-asunnoissa, jolloin vakuutena on osuuskunnan jäsenyys ja siihen liittyvä asunnon hallintaoikeus.

Vakuuden luonteella on merkitystä lainansaannin kannalta jo siksi, että kiinnityslainojen osalta rahalaitoksia koskevat alhaisemmat vakavaraisuusvaatimukset, mikä lähtökohtaisesti alentaa kiinnityslainojen korkotasoa. EU:n rahalaitosten vakavaraisuusasetus (ks. s. 224) on kuitenkin tältä osin saattanut suomalaisten asunto-osakeyhtiöiden osakkeet kiinnitysvakuuteen verrattavaan asemaan EU:n alueella tapahtuvassa lainoitustoiminnassa.

232

Meillä ja muualla

Vertailtaessa eri järjestelmien tehokkuutta condominium-mallin eduksi nousee se, että itse asuntojen omistus on yksiselitteisen selkeästi järjestetty. Tämä ei kuitenkaan vielä yksinään riitä nostamaan mallia muita tehokkaammaksi tai paremmaksi. Keskeisiä ovatkin ne ongelmat, joita eri malleissa esiintyy tarkasteltaessa yhteisesti omistettujen rakennusten osien kunnossapitoa ja korjaamista koskevaa päätöksentekoa ja rahoitusta. Tässä suhteessa useiden maiden condominium-mallien toimivuudessa on merkittäviä puutteita.

Lainsäädäntöä tarvitaan taloyhteisöissä nimenomaan sen takaamiseksi, että päätöksenteko ja hal-

linto voidaan toteuttaa tehokkaasti ja läpinäkyvästi.

Yhtä lailla merkittävää on myös se, miten taloyhteisön tarvitsemien lainojen vakuudet voidaan järjestää ja miten yhteisten kulujen kattamiseen tarvittavat varat voidaan turvata. Tässä katsannossa asuntoosakeyhtiöjärjestelmällä on puolellaan selviä etuja verrattuna condominium-malliin.

Tiivistäen voidaan todeta, että vaikka condominium-malli on eri maissa huomattavasti yleisempi kuin asunto-osakeyhtiö, ei tästä voi tehdä sitä johtopäätöstä, etteikö asunto-osakeyhtiömalli olisi condominiumiin verrattuna monessa suhteessa paremmin toimiva ja perusrakenteeltaan helpommin hahmotettavissa oleva. ▪

Meillä ja muualla

233

Matti Inha ja Harri Hiltunen, Suomen Kiinteistöliitto ry

L op uksi :

KANSAN OSAKKEEN ARVO KASVAA

Suomen yli 800 miljardin euron kansallisvarallisuudesta asuinrakennusten osuus on noin 30 prosenttia.

Asunto-osakeyhtiöiden omistamien rakennusten osuus asuntovarallisuudesta kasvaa tasaisesti, kun yhä useampi uusi asunto rakennetaan asunto-osakeyhtiöön joko omistajan omaksi asunnoksi tai sijoitusvuokra-asunnoksi. Uusia asunto-osakeyhtiöitä perustetaan vuosittain noin tuhat. Vuoden 2017 alussa asunto-osakeyhtiöitä oli noin 88 000, ja ne omistivat lähes puolet kaikista suomalaisista asunnoista.

Suomessa on käynnissä kaupungistumisen uusi vaihe, joka kasvattaa erityisesti kerrostaloasuntojen määrää. Tätä kehitystä tukee nykyisten asuinalueiden lisä- ja täydennysrakentaminen yhdyskuntarakenteen tiivistämiseksi.

Pieniä asunto-osakeyhtiöitä on lukumääräisesti paljon, sillä neljäsosa taloyhtiöistä on erillistalo- tai paritaloyhtiöitä, joissa on enintään kuusi huoneistoa.

Asunto-osakeyhtiö- ja muun lainsäädännön velvoitteet koskevat yhtä lailla pieniä ja isoja yhtiöitä.

Kaikissa asunto-osakeyhtiöissä näitä velvoitteita ei kuitenkaan ole hoidettu pykälien edellyttämällä tavalla. Varsinkin noin 15 500 omakoti- ja paritaloyhtiössä hallintobyrokratia on voinut jäädä hoitamatta.

Pieniä taloyhtiöitä on perustettu joko varainsiirtoveron välttämiseksi tai useamman pientalon rakenta234

Lopuksi

misen mahdollistamiseksi, kun tontin jakaminen hallinnanjakosopimuksella ei ollut aiemmin mahdollista. Pienten yhtiöiden purkaminen joko erillisiksi kiinteistöiksi tai jakautuminen useaksi yhtiöksi olisivat tapoja purkaa nämä pienet yhtiöt. Tämä tulisikin mahdollistaa ilman veroseuraamuksia, jos kohteiden omistajat säilyvät alkuperäisinä.

Asunto-osakeyhtiölainsäädäntöä on uudistettu vastaamaan muuttuneen ja muuttavan yhteiskunnan tarpeita. ”Laki ennen mua syntynyt, myös jälkeeni jää” -ajattelu ei ole koskenut asunto-osakeyhtiölakia, onneksi.

Vuodesta 2010 lähtien asunto-osakeyhtiölaki on tehostanut taloyhtiöiden tulevien vuosien korjaustarpeiden ennakointia sekä osakkeenomistajan tiedonsaantia asuntonsa käyttöön ja asumiskustannuksiin vaikuttavista asioista. Muun muassa hallituksen kunnossapitotarveselvitys yhtiökokoukselle on ollut tarpeellinen uudistus, joskin selvitysten laadussa ja yleisyydessä on vielä paljon parannettavaa. Oikeusministeriö järjesti lain toimivuudesta vuonna 2014 laajan kuulemiskierroksen, jonka tuloksena on laadittu muun muassa Asunto-osakeyhtiön viestintäsuositus sekä päivitetty Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus.

Tulevaisuudessakin on tärkeää varmistaa, että lainsäädäntö mahdollistaa asunto-osakeyhtiöiden kehit-

tämisen osakkeenomistajiensa muuttuvia tarpeita vastaavasti. Yhtiöllä ja erityisesti sen hallituksella tulee olla välineitä kehittää ja uudistaa yhtiötä. Joskus tämä kehittäminen voi tarkoittaa, että päätöksiä pitää voida tehdä myös siten, että ne eivät vaadi kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.

Kiinteistöliiton neuvontapalveluiden perusteella suurin osa asunto-osakeyhtiöiden neuvontatarpeista liittyy taloyhtiön ja osakkeenomistajan väliseen kunnossapitovastuunjakoon. Tämä neuvontatarve tulee entisestään kasvamaan, kun tarve tehdä yksittäisiä vauriokorjauksia taikka peruskorjauksia ja -parannuksia lisääntyy tulevaisuudessa.

Asunto-osakeyhtiöihin muutetaan usein omakotitalosta, jossa omistaja on voinut tehdä asuntoonsa tarpeellisia korjaus- ja muutostöitä hyvin vapaasti.

Asunto-osakeyhtiössä osakkaan oikeus omaa asuntoaan koskeviin kunnossapito- ja muutostöihin on säänneltyä, mikä voi tulla yllätyksenä omatoimisuuteen tottuneelle asukkaalle.

Asuinrakennuskannan kasvava korjaustarve merkitsee, että yhä suurempi osa kotitalouksien lainanotosta tapahtuu asunto-osakeyhtiön ottaman yhtiölainan muodossa. Asuntolainakorkojen verovähennysoikeuden poistuminen tulee vahvistamaan tätä kehitystä. Asuntorahoituksen kansainvälistyessä ja

Asunto-osakeyhtiöt Suomessa 2015 87 000 asunto-osakeyhtiötä 1,5 miljoonaa asuntoa 2,6 miljoonaa asukasta 300 000 hallituksen jäsentä Hoitokulut: 4,5 mrd euroa (työllistämisarvio 90 000 henkilötyövuotta)

Korjaukset: 3,2 mrd euroa (työllistämisarvio 50 000 henkilötyövuotta)

Lähde: Kiinteistöliitto Patentti- ja rekisterihallituksen, Tilastokeskuksen ja Rakennusteollisuuden tilastojen pohjalta. Korjaukset sisältävät vuosi- ja peruskorjaukset sekä osakkaiden tilaamat korjaukset. Samalla vuosikorjaukset sisältyvät myös hoitokuluihin. Hallitusten jäsenten määrä on arvio.

yhtiölainoituksen merkityksen korostuessa on tärkeää varmistaa, että ainutlaatuinen asuntojen hallintamuotomme tunnetaan ja ymmärretään myös rajojemme ulkopuolella. Näin varmistetaan lainarahoituksen saatavuus.

Asunto-osakeyhtiöiden omistama rakennuskanta ikääntyy samaa tahtia suomalaisten kanssa tuoden

Lopuksi

235

uusia haasteita asuntojen käytettävyyteen. Samaan aikaan yhä useampi ikääntyvä kansalainen haluaa muuttaa omakoti- tai rivitaloasunnostaan kuntakeskuksen taloyhtiöihin lähelle tarvitsemiaan palveluita.

Oman lisänsä asuinrakennusten korjaustarpeeseen tuovat energiansäästötavoitteet.

Asunto-osakeyhtiöt ja niiden omistajat investoivat korjauksiin 3,3–3,5 miljardia euroa vuodessa, mikä vastaa noin 18 000–19 000 uuden rivi- ja kerrostaloasunnon rakennuskustannuksia. Asunto-osakeyhtiöiden hallitustyöskentelylle ja isännöinnille kasvava korjaustarve asettaa uusia vaatimuksia liittyen muun muassa hankkeiden valmisteluun, suunnitteluun, rahoitukseen, ohjaamiseen sekä erityisesti osaavien ja ammattitaitoisten toteuttajien valintaan.

Asuinrakennusten peruskorjaukset tarjoavat oivan tilaisuuden uudistaa asuntoja vastaamaan asukkaiden muuttuvia asumistarpeita. Jopa suhteellisen alhaisilla lisäinvestoinneilla voidaan kehittää asuntojen toimivuutta ja palvelutasoa vastaamaan yhtä lailla vanhenevan väestön kuin lapsiperheiden yksilöllisiä tarpeita ja vaatimuksia. Jopa usein pelätty putkiremontti voi olla mahdollisuus.

Maan sisäisen muuttoliikkeen suuntautuessa kaupunki- ja kuntakeskusiin osassa maata asuntojen tarve ja kysyntä vähenevät. Muuttotappiopaikkakunnilla tämä kehitys vaikeuttaa ja jopa muodostuu esteeksi saada lainarahoitusta sinänsä välttämättömiin korjauksiin.

Pahimmassa tapauksessa asunto-osakkeille voi käydä kuin golf-osakkeille: tarpeettomille osakkeille ei löydy ostajaa, mutta vastikkeen maksuvelvollisuus säilyy. Asukkaista tyhjentyvä taloyhtiö joutuu joka tapauksessa maksamaan kiinteistöveroa, vaikka asuntoja ei saataisi vuokrattua eikä osakkeita myytyä.

Asunto-osakeyhtiölain toimivuus tilanteissa, joissa osakkeet ovat tosiasiassa menettäneet arvonsa, olisi syytä pohtia jo ennen kuin ongelmayhtiöitä ilmaantuu.

Yhteiskunnassamme käynnissä oleva digitalisointi mahdollistaa onnistuessaan monien toimintojen te236

Lopuksi

hostamisen ja palveluiden laadun nostamisen. Samalla digitalisaatio edellyttää asioiden tekemistä ennakkoluulottomasti uudella tavalla asiakaslähtöisyys muistaen. Tämä pätee myös asunto-osakeyhtiöihin.

Vuonna 2016 käynnistyneen kehityshankkeen tarkoitus on toteuttaa sähköinen asunto-osakerekisteri, jonka avulla asunto-osakkeilla hallittavia osakehuoneistoja koskevat tiedot ja omistajamerkinnät voidaan rekisteröidä sähköisesti. Samalla painetut asunto-osakeyhtiöiden osakekirjat siirtyvät historiaan. Rekisteri mahdollistaa muun muassa sähköisen asunto-osakkeiden kaupan ja panttauksen pörssiosakkeiden tavoin. Rekisteri voi luoda myös tietoperustan monipuolisille asunto-osakeyhtiöihin ja niissä sijaitseviin asuntoihin liittyville palveluille.

Onnistuessaan asunto-osakerekisteri voi muun muassa edistää asunto-osakeyhtiöiden omistamien rakennusten elinkaarenhallintaa, tehostaa yhtiöiden hallintoa ja parantaa osakasviestintää. Asunto-osakeyhtiöiden omistamien rakennusten tilaa ja kehitystä kuvaavien tietojen laadun, kattavuuden ja saatavuuden parantuminen synnyttävät myös uusia asunto-osakeyhtiöitä ja niiden osakkaita hyödyttäviä palveluita sekä parantavat nykyisiä palveluita, kuten asuntorahoitusta, isännöintiä, kiinteistönvälitystä ja julkista hallintoa.

Suomalainen asunto-osakeyhtiö asuntojen hallintamuotona on kyennyt hyvin sopeutumaan muuttuneisiin olosuhteisiin ja vastaamaan ajan haasteisiin.

Toki tämä on edellyttänyt, että järjestelmää on kehitetty huolehtien siitä, että kunkin aikakauden muutostarpeet ovat tulleet huomioiduiksi. Näin tulee tehdä myös tulevaisuudessa.

Kansan osake – tosin sähköisenä omistajarekisteritietona – tulee säilyttämään asemansa myös globalisaation aikakaudella. ▪

Tilastot

237

Asuntotuotanto Suomessa 1910–2015 Valmistuneet asunnot, huoneluku (keittiö huoneeksi luettuna) sekä huoneita/asunto keskimäärin.

4,5 Huonetta/asunto

300 000

4,0 250 000 3,5 3,0

200 000

Huonetta/ asunto Huoneet Asunnot

2,5 150 000 2,0 100 000

1,5 1,0

50 000 0,5

1910 1915 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 20002005 2010 2015

Lähteet: Eero Heikkonen: Asuntopalvelukset Suomessa 1860–1965. Suomen Pankin Taloudellinen tutkimuslaitos.

Helsinki 1971; Tilastokeskus; VTM Ossi Paukku.

Asuntokanta huoneluvun mukaan 1910–2015 Asuntokanta huoneluvun mukaan (keittiö huoneeksi luettuna) sekä pienten huoneistojen (1–2 h) %-osuus koko kannasta. Niiden asuntojen osalta, joissa on 4–7 huonetta ja keittiö/keittokomero/keittotila, myös keittotila ja keittokomero on laskettu huoneeksi tilastopuutteen vuoksi.

3 000 000

80% 70

2 500 000

60 2 000 000 50

1–2 h %-osuus 5+ h 4h 3h 2h

1 500 000

40

1 000 000

20 500 000 10

1910

238

Tilastot

1h

30

1920

1930

1940

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

Lähteet: Eero Heikkonen: Asuntopalvelukset Suomessa 1860–1965. Suomen Pankin Taloudellinen tutkimuslaitos. Helsinki 1971; Tilastokeskus; VTM Ossi Paukku. Vuosien 2010–2015 luvut on laskettu vuosien 1997– 2009 asuntokannan huoneistokohtaisen kasvun perusteella tilastopuutteen vuoksi.

Tietojen luotettavuus yli 98 %.

Asuntokanta väkimäärään suhteutettuna Asuntojen määrä tuhatta henkeä kohti sekä huoneiden (keittiö huoneeksi laskettuna) määrä henkilöä kohti.

600

3,00

500

2,50

Asunnot/ 1000 henkilöä

Lähteet: Eero Heikkonen: Asuntopalvelukset Suomessa 1860–1965. Suomen Pankin Taloudellinen tutkimuslaitos.

Helsinki 1971; Tilastokeskus; VTM Ossi Paukku.

2015

2005

2010

2004

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1965

1970

1955

1960

1950

1940

0,50

1945

100

1935

1,00

1930

200

1925

1,50

1920

300

1915

2,00

1910

400

Henkilöä/huone

Asuntotuotanto ja kuntamuoto 1910–1990 Valmistuneet asunnot kuntamuodon mukaan sekä kaupunkien ja kauppaloiden prosenttiosuus asuntotuotannosta. Vuoden 199o-luvun taitteen jälkeen asuntotuotantoa kuntamuodon mukaan ei ole saatavilla julkaistuista tilastoista.

80000

80 %

70000

70

60000

60

50000

50

40000

40

30000

30

20000

20

10000

10

1910 1915 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990

Kaupungit ja kauppalat % osuus Muut kunnat Kaupungit ja kauppalat

Lähteet: Eero Heikkonen: Asuntopalvelukset Suomessa 1860–1965. Suomen Pankin Taloudellinen tutkimuslaitos.

Helsinki 1971; Tilastokeskus; VTM Ossi Paukku.

Tilastot

239

Valtion lainoittama ja vapaarahoitteinen asuntotuotanto 1949–2015 Vuosittain valmistuneet asunnot rahoitusmuodon mukaan.

80 000

90%

70 000

80 70

60 000

60 50 000

Tuetun tuotannon osuus Vapaarahoitteinen tuotanto Asutus-/ maatilahallitus

50 40 000 40 30 000

Arava ja asuntohallitus

30

20 000

20

10 000

10

1950

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

Lähteet: Luvut 1949–1988 – Anneli Juntto: Asuntokysymys Suomessa. Topeliuksesta tulopolitiikkaan. Helsinki 1990, s. 408; luvut 1989–2015 – Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen tilastot (ARA); Tilastokeskus; VTM Ossi Paukku.

Omistusasuntojen %-osuus 1950–2015 Omistusasuntojen (omakotitalojen ja asunto-osakeyhtiöasuntojen) %-osuus kaikista vakinaisesti asutuista asunnoista. Erottelua kauppalat ja kaupungit ei enää käytetty vuonna 1990 julkaistuissa tilastoissa.

80 %

Koko maa 70

Kaupungit/kauppalat

60

50

40

30

20 1950

240

Tilastot

1960

1970

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

Lähde: Tilastokeskus/Arja Tiihonen; Anneli Juntto: Asuntokysymys Suomessa.

Topeliuksesta tulopolitiikkaan.

Helsinki 1990, s. 319.

Asunto-osakeyhtiöt perustamisvuoden mukaan Vuonna 2015 olemassa olevien asunto-osakeyhtiöiden määrä perustamisvuoden mukaan.

Ennen vuotta 2015 lakkautetut, puretut tai tuhoutuneet asunto-osakeyhtiöt eivät näy luvuissa.

7 000

6 000

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

1896

1910

1920

1930

1940

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

Perustamisvuosi/as.oy. lukumäärä 1896 1897 1898 1899 1900 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914 1915

1 6 4 8 9 16 9 20 13 23 22 32 23 12 34 29 35 13 8 25

1916 1917 1918 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935

22 35 54 25 56 59 60 90 80 91 119 144 134 27 34 39 47 54 47 56

1936 1937 1938 1939 1940 1941 1942 1943 1944 1945 1946 1947 1948 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955

66 138 151 147 63 85 25 17 13 99 42 42 62 103 184 163 214 232 343 388

1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975

395 320 320 389 483 612 735 596 605 721 734 759 942 940 1128 1304 1608 1990 1802 1665

1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995

1490 1554 1677 2091 1801 1813 2031 2440 2430 2623 2198 2534 2556 6297 3348 1697 959 824 707 625

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

734 1043 1324 1411 1361 938 1163 1252 1384 1579 1616 1342 1026 681 1008 1168 1039 1008 968 868

Lähde: Patentti- ja rekisterihallitus

Tilastot

241

L ÄH D EL U ET T EL OT Esko Nurmi: Pienistä pääomista syntyy talo.

Asunto-osakeyhtiöjärjestelmän synty 1864–1939

Kalliala Kaarlo: Asunto-osuuskunnat. Yhdistys yleishyödyllisen rakennustoiminnan edistämiseksi, julkaisuja n:o 14. Helsinki 1917.

Kirjallisuus Ahvenainen Jorma: Taloudellinen kasvu ja elintaso. Teoksessa Ahvenainen Jorma, Pihkala Erkki ja Rasila Viljo (toim.): Suomen taloushistoria 2. Teollistuva Suomi. Helsinki 1982.

Kanerva Unto: Puolikunnallista asuntotuotantoa Tampereella.

Tampere 1956.

Ahvenainen Jorma ja Kuusterä Antti: Teollisuus ja rakennustoiminta. Teoksessa Ahvenainen Jorma, Pihkala Erkki ja Rasila Viljo (toim.): Suomen taloushistoria 2. Teollistuva Suomi.

Helsinki 1982.

Ahvenainen Jorma ja Vartiainen Henri J.: Itsenäisen Suomen talouspolitiikka. Teoksessa Ahvenainen Jorma, Pihkala Erkki ja Rasila Viljo (toim.): Suomen taloushistoria 2. Teollistuva Suomi.

Helsinki 1982.

Brander K.A.: Työväen talo-osakeyhtiöt Helsingissä. Teoksessa Asuntokysymys: esitelmiä ja ehdotuksia. Helsinki 1904.

Böök Einar: Asuntokysymyksen alalta: esitelmiä ja kirjoitelmia.

Ylioppilaiden keskustelusarjan julkaisuja n:o 10. Helsinki 1911.

Böök Einar: Asuntokysymys ja asuntopolitiikka. Teoksessa Harmaja Leo et al: Valtiotieteiden käsikirja, osa 1. Helsinki 1921.

Finne Selina: Sata vuotta Ahtolassa. Hämeenlinna 2007.

Groundstroem Oskar: Työväenasuntokysymys meillä. Esitelmiä Kansataloudellisessa yhdistyksessä II:5. Porvoo 1897.

Hackzell Kaija ja Toppari Kirsti: Töölöntullin molemmin puolin.

Helsinki 1997.

Hackzell Kaija: Viertotietä itään ja länteen. Helsingin vanhoja kortteleita 3. Helsinki 1988.

Halonen Tero: Olofsborg: Katajanokan jugendlinnan vuosisata.

Espoo 2002.

Harvia Yrjö: Lähivuosien Asuntopolitiikan suuntaviivoja.

Esitelmä Asuntoreformiyhdistyksen kokouksessa 20.X.1919.

Asuntoreformiyhdistyksen julkaisuja n:o 17. Helsinki 1919.

Hentilä Marjaliisa: Sovittelija: Matti Paasivuori 1866–1937.

Helsinki 2013.

Huttunen Veikko: Kansakunnan historia 6. Täysivaltainen kansakunta. Porvoo 1968.

Immonen Airi: Saaristo: talo parhaalla paikalla. Asunto-osakeyhtiö Saaristo 100 vuotta. Helsinki 2010.

Juntto Anneli: Asuntopolitiikka Suomessa. Topeliuksesta tulopolitiikkaan. Sosiaalipoliittisen yhdistyksen julkaisu no 50.

Helsinki 1990.

Jutikkala Eino: Tampereen historia 3. Vuodesta 1905 vuoteen 1945. Tampere 1979.

Kalela Jorma: Pulapolitiikkaa: valtion talous- ja sosiaalipolitiikka Suomessa lamavuosina 1929–1933. Työväen taloudellisen tutkimuslaitoksen tutkimuksia 13. Helsinki 1987.

242

Lähdeluettelot

Kauniskangas Maarit: Ihmisiä ja kiinteistöjä. Suomen kiinteistöliiton 100 vuotta. Helsinki 2007.

Koskinen Juha: Kallion historia. Helsinki 1990.

Krohn Aarni: Grönqvistin talo. Yksisarvisen ylpeys 1881–1981.

Helsinki 1991.

Kuusterä Antti: Suomen Asuntohypoteekkipankki 1927–1979.

Jyväskylä 1980.

Linhala Jari (toim.): Asunto-osakeyhtiöt. Helsinki 1991.

Luoma Jukka: Asunto-osakeyhtiö Jonasberg. Helsinki 1997.

Luukko Unto: Rakentajan elämänkaari: Helsingin Hakan noususta Haka-konsernin tuhoon 1938–1994. Helsinki 2000.

Manninen Antti: Puretut talot. 100 tarinaa Helsingistä. Helsinki 2004.

Mannio Niilo A.: Yhtiöt. Teoksessa Harmaja Leo et al: Valtiotieteiden käsikirja, 4. osa. Helsinki 1924.

Nenonen Kaija ja Toppari Kirsti: Herrasväen ja työläisten kaupunki. Helsingin vanhoja kortteleita 2. Helsinki 1983.

Neuvonen Petri (toim.): Kerrostalot 1880–2000 – arkkitehtuuri, rakennustekniikka ja korjaaminen. Tampere 2006.

Norri Matti ja Palsala Arto: Asuntoyhtiö. Helsinki 1979.

Nurmi Esko: Alussa oli hellahuone: Asuntoreformiyhdistys 1910–2010. Tampere 2010.

Ollila Kaija ja Toppari Kirsti: Puhvelista Punatulkkuun. Helsingin vanhoja kortteleita. Helsinki 1977.

Palomäki Antti: Juoksuhaudoista jälleenrakennukseen. Siirtoväen ja rintamamiesten asutus- ja asuntokysymyksen järjestäminen kaupungeissa 1940–1960 ja sen käänteentekevä vaikutus asuntopolitiikkaan ja kaupunkirakentamiseen. Tampere 2011.

Rasila Viljo: Kehitys ja sen tulokset. Teoksessa Ahvenainen Jorma, Pihkala Erkki ja Rasila Viljo (toim.): Suomen taloushistoria 2. Teollistuva Suomi. Helsinki 1982.

Rasila Viljo: Väestönkehitys ja sosiaaliset ongelmat. Teoksessa Ahvenainen Jorma, Pihkala Erkki ja Rasila Viljo (toim.): Suomen taloushistoria 2. Teollistuva Suomi. Helsinki 1982.

Ruonavaara Hannu: Omat kodit ja vuokrahuoneet. Sosiologinen tutkimus asunnonhallinnan muodoista Suomen asutuskeskuksissa 1920–1950. Turun yliopiston julkaisuja. Sarja C, osa 97.

Turku 1993.

Schybergson Per: Aktiebolagsformens genombrott i Finland: utvecklingen före 1895 års lag. Helsinki 1964.

Siipi Jouko: Pääkaupunkiyhteiskunta ja sen sosiaalipolitiikka.

Teoksessa Rosén Ragnar et al: Helsingin kaupungin historia 5:1.

Ajanjakso 1918–1941. Helsinki 1962.

Sjöholm Anne: Asunto Oy Sture: kahdeksan vuosikymmentä 1926–2006. Helsinki 2006.

Tamminen Mikko: Suomen kaupunkien asuntotuotannon vaihtelut ja niiden syyt itsenäisyyden aikana. Suomen Pankin taloustieteellisen tutkimuslaitoksen julkaisuja. Sarja B, 4.

Helsinki 1945.

Tanner Väinö: Näin Helsingin kasvavan. Helsinki 1966.

Waris Heikki: Helsinkiläisyhteiskunta. Teoksessa Helsingin kaupungin historia III:2. Helsinki 1950.

Haimi Olavi: Rintamamiehet rakentajina Helsingissä: vuoden 1945 maanhankintalain toteutuminen Helsingin kaupungissa.

Helsinki 2010.

Hankonen Johanna: Lähiöt ja tehokkuuden yhteiskunta. Suunnittelujärjestelmän läpimurto suomalaisten asuinalueiden rakentamisessa 1960-luvulla. Tampere 1994.

Henriksson Weio: Valtion asuntolainat (arava-lainat). Suomen lakimiesliiton kirjasarja 2. Helsinki 1949.

Henriksson Weio: Valtion asuntopoliittinen ohjelma. Sosiaalinen aikakauskirja 9–10/1941.

Waris Heikki: Työläisyhteiskunnan syntyminen Helsingin Pitkänsillan pohjoispuolelle. Helsinki 1973.

Herranen Timo: Kaupunkisuunnittelu ja asuminen. Teoksessa Turpeinen Oiva, Herranen Timo ja Hoffman Kai (toim.): Helsingin historia vuodesta 1945, 1: Väestö, kaupunkisuunnittelu ja asuminen, elinkeinot. Helsinki 1997.

Vattula Kaarina (toim.): Suomen taloushistoria 3. Historiallinen tilasto. Helsinki 1983.

Honkaranta Ilmari: Maanhankintalain mukaisesta kerrostalolainoituksesta. Asutustoiminnan aikakauskirja 3/1963.

Åström Sven-Erik: Kaupunkiyhteiskunta murrosvaiheessa.

Teoksessa Helsingin kaupungin historia IV:2. Helsinki 1956.

Ikkala Vilho: Mannerheimintie 73 1950–2000. Elämää vihreässä laaksossa. Helsinki 2000.

Julkaisemattomat lähteet Harvia Yrjö: Muistio asunnontarvitsijain yhteistoimintaan perustuvan asuntotuotannon aikaansaamisesta Helsinkiin.

Kopio Asuntoreformiyhdistyksen arkistossa, 1938.

Kivivuori Ilppo: Malliasumista vai osakekeinottelua – työväen asunto-osakeyhtiöitä vuosisadan vaihteen Helsingissä. Suomen historian pro gradu -tutkielma. Helsingin yliopisto 1991.

Juntto Anneli: Asumisen historiallinen muutos Suomessa ja polkuriippuvuus. Teoksessa Juntto Anneli (toim.): Asumisen unelmat ja arki. Suomalainen asuminen muutoksessa. Helsinki 2010.

Juntto Anneli: Asuntopolitiikka Suomessa. Topeliuksesta tulopolitiikkaan. Sosiaalipoliittisen yhdistyksen julkaisu no 50.

Helsinki 1990.

Komiteanmietinnöt

Juntto Anneli: Jatkuuko kodinomistuksen kasvu tulevaisuuden Suomessa? Teoksessa Andersson Kari ja Juntto Anneli (toim.): Asumisen tulevaisuus. Asuntopolitiikan ja rakentamisen vaihtoehdot. Jyväskylä 1993.

Komitealta, jonka tehtävänä on suunnitella lainsäädäntöä velkaantuneiden asunto-osakeyhtiöiden auttamiseksi 1933, KM:1

Kauniskangas Maarit: Ihmisiä ja kiinteistöjä. Suomen kiinteistöliiton 100 vuotta. Helsinki 2007.

Asunto-olojen parantaminen. Kaupunkien asuntokomitean mietintö n:o 1 1939, KM:5

Kekkonen Marjatta: Hartiapankkirakentamisen historia Vuosaaressa 1964–1969. Helsingin kaupunginkanslian julkaisusarja A. Helsinki 1989.

Asuntoyhtiötoimintaa koskevan lainsäädännön kehittäminen ja täydentäminen 1942, KM:2

Valtiopäiväasiakirjat Vuoden 1895 osakeyhtiölain aineisto Vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain aineisto

Laura Puro: Suomalaisen asumisen kivijalka.

Asunto-osakeyhtiöjärjestelmä laajenee ja syvenee 1939–2010 Kirjallisuus ja artikkelit Asuntohallitus: Asuntotoimi Suomessa. Helsinki 1993.

Haarma Kai: Isännöinnin historia. Teoksessa Kaivanto Keijo et al: Isännöinnin käsikirja. Helsinki 2011.

Korkeamäki Timo, Takalo Tuomas ja Rainio Elina: Suomen osakeyhtiölaki ja sen uudistus: vaikutuksia sijoittajansuojaan.

Kansantaloudellinen aikakauskirja 4/2006.

Koskinen Mauno (toim.): Merkkituotteena suomalainen koti.

Sato 1940–2000. Helsinki 2000.

Kuisma Markku: Kahlittu raha, kansallinen kapitalismi. Kansallis-Osake-Pankki 1940–1995. Helsinki 2004.

Kuusela Pekka: Kadonneen kauriin metsästys. As Oy Hatanpään Valtatie 6. Tampere 2008.

Laine Ari: Arava, asuntohallitus ja asuntopolitiikka 1949–1993.

Asuntohallituksen tutkimus- ja suunnitteluosaston julkaisuja 4:1993. Helsinki 1993.

Lehtinen Ilkka: Pääkaupunkiseudulla asumisen elintaso on pysynyt ennallaan kolme sukupolvea. Hyvinvointikatsaus 1/2012.

Leskinen, Jari: Tulevaisuuden turvaksi: Sotavahinkoyhdistyksen ja Irtaimiston sotavahinkoyhdistyksen sotavahinkovakuutustoiminta 1939–1945. Helsinki 2004.

Lähdeluettelot

243

Lindblom Olavi: Pitkällä palkilla (toim. Ilkka Sumu). Helsinki 1981.

Lounela Pekka: Anna meidän asua: pamfletti asuntokysymyksestä. Helsinki 1964.

Julkaisemattomat lähteet

Luukko Unto: Rakentajan elämänkaari: Helsingin Hakan noususta Haka-konsernin tuhoon 1938–1994. Helsinki 2000.

Hylli Marko: Asunto-osakkeen ostajan suojaaminen asunto-osakeyhtiön rakentamisvaiheen aikana. Yksityisoikeuden laitos, tutkielma. Helsingin yliopisto 1995.

Manninen Ulla: Aravarakentaminen pääkaupunkiseudulla 1950–1985. Stadsbygdens utvecklingsdynamik -projektin osaraportti 4. Valtion teknillinen tutkimuskeskus. Tiedotteita 1068. Espoo 1989.

Nieminen Armas ja Purola Tapani: Asunnonhankinnan rahoitus. Väestöpoliittisen tutkimuslaitoksen julkaisuja. Sarja A:10. Helsinki 1958.

Nurmi Esko: Herkkä Hitas. Hinnan ja laadun asuntopolitiikkaa Helsingissä. Helsinki 2015.

Palomäki Antti: Juoksuhaudoista jälleenrakennukseen. Siirtoväen ja rintamamiesten asutus- ja asuntokysymyksen järjestäminen kaupungeissa 1940–1960 ja sen käänteentekevä vaikutus asuntopolitiikkaan ja kaupunkirakentamiseen. Tampere 2011.

Pesonen Reijo: Asuntorakennuttaminen Suomessa, Pohjoismaissa ja eräissä EU-maissa. Ympäristöministeriön asunto- ja rakennusosasto. Tutkimusraportti 1/1994. Helsinki 1994.

Ruonavaara Hannu: The Growth of Urban Home-ownership in Finland 1950–1980. Turku 1988.

Ruonavaara Hannu: Omat kodit ja vuokrahuoneet. Sosiologinen tutkimus asunnonhallinnan muodoista Suomen asutuskeskuksissa 1920–1950. Turun yliopiston julkaisuja. Sarja C, osa 97.

Turku 1993.

Saari Valto: Hartiapankki: As Oy Säästöparin historia. Helsinki 2009.

Saarikangas Kirsti: Metsän reunalla: Suomen rakentaminen 1900-luvulla. Teoksessa Saarikangas Kirsi, Mäenpää Pasi, Sarantola-Weiss Minna (toim.): Suomen kulttuurihistoria 4. Koti, kylä, kaupunki. Helsinki 2004.

Salmi Elina: Talo Tammelan portilla. As. oy Kalevanlukko 1954– 2004. Tampere 2004.

Salonen Ahti M.: Asunto ja kansantalous. Asuntokysymys pohjoismaiden ja erityisesti Suomen kansantaloudessa. Helsinki 1961.

Schulman Harry: Helsingin suunnittelu ja rakentuminen.

Teoksessa Schulman Harry, Pulma Panu, Aalto Seppo (toim.): Helsingin historia vuodesta 1945, 2. Suunnittelu ja rakentuminen, sosiaaliset ongelmat, urheilu. Helsinki 2000.

Sumu Ilkka: Suomen asuntopolitiikan juuria. Mahdollisen suomalaista politiikkaa. Yhdyskuntasuunnittelun täydennyskoulutuskeskuksen julkaisuja. C9. Espoo 1991.

Tuomi Timo (toim.): Tapiola – elämää ja arkkitehtuuria. Helsinki 2003.

Torkkel Kyllikki: Asunto Oy Aleksis Kivenkatu 4–6–8. Puoli vuosisataa funkkistalossa Harjussa. Helsinki 2008.

Tuuri Antti: Linnuille pesänsä, ketuille kolonsa. Asuntorakentamisen viisi värikästä vuosikymmentä. Helsinki 1998.

244

Valtion asuntorahasto: Aravaa kautta aikojen. Helsinki 1999.

Lähdeluettelot

Lehdet ja aikakauskirjat Helsingin Sanomat Suomen Kiinteistölehti Sosiaalinen aikakauskirja Komiteanmietinnöt Aravan uudistamiskomitean mietintö 1965, KM:B6 Aravatoimikunnan tutkimuskomitean mietintö 1958, KM:3 Asunnonostajan oikeusturvatoimikunnan mietintö 1982, KM:38 Asuntokauppatoimikunnan mietintö. Komiteanmietintö 1989, KM:47 Asunto-osakeyhtiölakikomitean mietintö 1959, KM:2 Asunto-osakeyhtiölakitoimikunnan mietintö 1961, KM:9 Asunto-osakeyhtiölakikomitean mietintö 1972, KM:A9 Asunto-osakeyhtiölakitoimikunnan mietintö 1984, KM:36 Asunto-osuuskuntakomitean mietintö 1969, KM:B57 Asuntopoliittisen komitean mietintö 1965, KM:A6 Asuntorakennustoiminnan organisoimiskomitean mietintö 1948, KM:17 Asuntotuotannon verohuojennuskomitean mietintö 1961, KM:33Mon Asuntotuotantokomitean mietintö 1948, KM:16Mon Asuntoturvatoimikunnan mietintö 1974, KM:124 Asuntoyhtiötoimintaa koskevan lainsäädännön kehittäminen ja täydentäminen 1942, KM:2 Ehdotus uudeksi asunto-osakeyhtiölaiksi. Asunto-osakeyhtiölakitoimikunnan mietintö 1984, KM:36 Talousneuvoston mietintö lähivuosien kasvupolitiikasta 1964, KM:B93 Valtakunnallinen asunto-ohjelma vuosille 1976–1985 1976, KM:36 Vuokra-asuntokomitean mietintö I 1967, KM:B88 Valtiopäiväasiakirjat Asunto-osakeyhtiölaki 809/1991 ja siihen liittyvä aineisto Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 ja siihen liittyvä aineisto Asuntotuotantolaki 488/1953 Asuntotuotantolaki 247/1966 Asuntotuotantolaki 33/1968 Asuntotuotantolaki 219/1970 Hallituksen esitys eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi HE 14/1994

Laki asuntolainoista, -takuista ja -avustuksista 224/1949 Laki asutuskeskusten asuntorakennustuotannon tukemisesta valtion varoilla 226/1949 Laki lainan tai takuun myöntämisestä eräille asunto-osakeyhtiöille 777/1940 Haastattelut ja tiedonannot Jussi-Pekka Alanen Markku Hainari Virpi Hienonen Matti Inha Jyrki Jauhiainen Ukko Laurila Martti Lujanen

Martti Lujanen: Meillä ja muualla.

Asunto-osakeyhtiö kansainvälisessä vertailussa Kirjallisuus ja artikkelit Bärmann J., Pick E. ja Merle W.: Wohnungseigentumsgesetz.

Kommentar. München 1983.

Canada Mortgage and Housing Corporation: Condominium Buyers’ Guide. Ottawa 2006.

Economic Commission for Europe: Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition.

New York 2003.

The Institute for Urban Economics: Practice of Reforms in the Housing and Communal Service Sector. Moskova 2003.

Rönnberg, M.: Staten fick Svarte Petter ‒ en ESO-rapport om bostadsfinansieringen 1985‒1993, Ds 2002:9. Finansdepartementet. Tukholma 2002.

Searl D.: You and the Law in Spain, 2006/2007 Edition. Malaga 2006.

Tosics I.: Refurbishment of multi-storey housing in Hungary: social, legal and financial conditions. Teoksessa Amann W. (toim.): Immobilienforschung in Mittel-Ost- und Südost-Europa.

Wien 2004.

Victorin A., Lilleholt K., Argale D., Paal K. and Vainauskas A.: Legal Framework of User-Owned Dwellings in the Baltic Countries. Kööpenhamina 2001.

Vihavainen R.: Homeowners’ Associations in Russia after the 2005 Housing Reform. Helsinki 2009. Österberg T.: Samfälligheter. Handbok för samfällighetsföreningar. Tukholma 2007.

Lait, asetukset ja mallisäädökset Euroopan Unionin asetus n:o 575/2013, luottolaitosten ja sijoituspalveluyritysten vakavaraisuusvaatimuksista.

Uniform Condominium Act. Drafted by the National Conference of Commissioners on Uniform State Laws and by it Approved and Recommended for Enactment in all the States at its Annual Conference Meeting in its Eighty-Ninth Year on Kauai, Hawaii, July 26–August 1 1980.

Lähteenä on käytetty myös seuraavien maiden keskeisiä kerrostalojen asuntojen omistusta koskevia lakeja: Australia (Victoria), Bulgaria, Englanti ja Wales, Espanja, Georgia, Hollanti, Itävalta, Kanada (Ontario), Kazakstan, Kiina, Norja, Puola, Ranska, Ruotsi, Saksa, Slovenia, Sveitsi, Venäjän Federaatio, Viro ja USA (Florida, Illinois, Massachusetts).

Karlberg B. ja Viktorin A.: Housing tenures in the Nordic Countries. Teoksessa Lujanen M. (toim.): Housing and Housing Policy in the Nordic Countries. Kööpenhamina 2004.

Lujanen M.: Legal challenges in ensuring regular maintenance and repairs of owner-occupied apartment blocks. International Journal of Law in the Built Environment, vol. 2, 2/2010.

Lux M. (toim.): Housing Policy: An End or a New Beginning?

Budapest 2003. van der Merwe C.G.: Apartment ownership. Teoksessa Yiannopoloulos A.N. (toim.): International Encyclopedia of Comparative Law. Volume VI, Property and Trust. Tübingen 1994.

Nordic Council of Ministers: Housing Law in the Nordic Countries. TemaNord 1998:571. Kööpenhamina 1998.

Paulsson J.: 3D Property Rights – An Analysis of Key Factors Based on International Experience. Tukholma 2007.

Roy F.: Legal requirements for models of free market management of privatised panel-block buildings in Central and Eastern Europe. Teoksessa Amann W. (toim.): Immobilienforschung in Mittel-Ost- und Südost-Europa. Wien 2004.

Lähdeluettelot

245

KIITOKSET Kansan osake -kirja julkaistaan Kiinteistöliiton 110-vuotisjuhlan kunniaksi.

Kirjoittajien – toimittaja VTM Esko Nurmen, tutkija VTM Laura Puron ja ympäristöministeriön entisen ylijohtajan VTL Martti Lujasen – tukena on ollut historiatoimikunta, johon ovat kuuluneet liitosta puheenjohtaja, rahoitusneuvos Matti Inha, toimitusjohtaja Harri Hiltunen ja pääekonomisti Jukka Kero sekä liiton ulkopuolisena vanhempi asiantuntija Veijo Åberg Spiritus Historiaesta.

Kirjan kuvatoimituksesta on vastannut tutkija Hanna Lundell-Reinilä Spiritus Historiaesta. Kirjassa esiintyvät tilastotaulukot ovat pääosin VTM Ossi Paukun laatimia. Kirjan visuaalisen ilmeen on luonut graafikko Timo Setälä.

Kirjaa varten on haastateltu useita henkilöitä, joilta asunto-osakeyhtiöjärjestelmän sodan jälkeisistä vuosista kirjoittanut Laura Puro on saanut tutkimuksen kannalta tärkeää tietoa.

Teoksen historiaosioissa on käytetty jonkin verran alkuperäislähteitä. Isolta osin teksti kuitenkin nojaa jo olemassa olevaan tutkimukseen. Avainteoksia ovat olleet mm. Anneli Junton, Hannu Ruonavaaran, Johanna Hankosen, Mikko Tammisen ja Antti Palomäen väitöskirjat sekä Helsingin kaupungin historiateokset.

Kiinteistöalan Koulutussäätiö on myöntänyt taloudellista tukea kirjan julkaisemiseksi.

Kiitokset kaikille tämän kirjan mahdollistaneille tahoille ja henkilöille.

246

Julkaisija: Suomen Kiinteistöliitto ry Graafinen suunnittelu: Timo Setälä Painopaikka: Print Best, Viljandi, Viro 2017 ISBN 978-952-5072-20-4 Kannen kuva: Signe Brander, Helsingin kaupunginmuseo

Asunto-osake lienee tyypillisin osake, jonka suomalainen omistaa.

Asunto-osakeyhtiö ei ole suoranaisesti omaa keksintöämme, mutta nimenomaan Suomessa se on kehittynyt mahtiasemaan. Missään muualla maailmassa osakeyhtiömuoto ei ole yhtä vahvasti ottanut paikkaansa kerros- ja rivitaloasuntojen hallintamuotona.

Suomalaisen asunto-osakeyhtiön juuret ulottuvat ajassa taaksepäin aina 1800-luvulle. Vuosien varrella oma osake on nostanut niin keski- kuin työväenluokkaan lukeutuvia suomalaisia ”omistavan luokan” jäseniksi. Tässäkin mielessä kyse on ollut todellisesta kansan osakkeesta.

Tällä hetkellä Suomessa on 88 000 asunto-osakeyhtiötä ja niissä lähes 1,5 miljoonaa asuntoa ja 2,6 miljoonaa asukasta. Kansan osake kuvaa suomalaisen asunto-osakeyhtiöjärjestelmän kehitystä ja kertoo, miten tähän on tultu.