Bo bättre 3 2016 webb (1)

Juristen reder ut

Måste föreningen återställa lägenhet? Är en bostadsrättsförening verkligen skyldig att återställa lägenhetens inre efter en skada?

Nyligen avgjordes ett fall i hovrätten som gäller en tvist om hur ett badrum ska återställas efter att en bostadrättshavare fått översvämning i sin lägenhet på grund av ett stopp i ett avloppsrör.

H

ändelseförloppet är följande: Det uppstår ett stopp i den del i fastigheten som bostadsrättsföreningen ansvarar för. Föreningen agerar snabbt och för att undersöka om det uppstått fuktskador i intilliggande delar i fastigheten tvingas man riva delar av bostadsrättshavarens kök och badrum. Föreningen reparerar (återställer) de rivna utrymmena i lägenheten fram till ytskikten. Bostadsrättshavaren och föreningen sedan oense om vem som ska betala för ytskikten (golvbeläggning och målning).

När man inte kan komma överens väcker bostadsrättshavaren talan i tingsrätten. Han menar att föreningen ska bekosta återställandet och att rummen ska återställas i nyskick.

Under processen kommer föreningen och bostadsrättshavaren överens om att föreningen är skyldig att ”återställa” (reparera) köket och badrummet. (Detta trots att föreningen inte har något återställaransvar när det gäller ytskikten). De fortsätter sedan att tvista om i vilket skick det ska återställas.

Bostadsrättshavaren vill att det ska återställas i nyskick. Men föreningen hävdar att de endast kan tänka sig att återställa i ursprungligt skick, dvs. mycket slitet skick och hänvisar till att lägenheten inte renoverats på 15 år. Tingsrätten utgår från överenskommelsen mellan parterna vid bedömningen och prövar endast om föreningen ska återställa rummen till nyskick eller till ”mycket slitet skick” (som om det hade funnits en återställarskyldighet). Tingsrätten kommer sedan fram till att bostadsrättsföreningen ska återställa bostadsrättshavarens lägenhet i ”mycket slitet skick”. domen överklagats av bostadsrättshavaren till Svea hovrätt – som också är bunden av parternas överenskommelse om ”återställandeansvar”. Den ändrar tingsrättens dom till att föreningen ska återställa till ”gott skick”. Svea hovrätt menar att om inget annat bevisats så får man anta att bostadsrättshavaren uppfyllt sina skyldigheter enligt bostadsrättslagen och hållit lägenheten i gott skick.

Resonemanget kring bedömningen avseende skicket är intressant och det har betydelse för alla rättsfall där förening-

en har skyldighet att ”återställa” lägenhetens inre, exempelvis vid brand och vattenledningsskada. Både tingsrätten och hovrätten stödjer sig på ett rättsfall som gäller ansvar vid brandskada, NJA 2011 s. 548 eftersom föreningen då är skyldig att reparera (”återställa”) lägenhetens inre.

Den som läser en sådan här dom kan tro att föreningen har ett ”återställandeansvar” i den här typen av situationer.

Men så är det inte. När rätten gör sin bedömning begränsar de sin prövning till hur parterna disponerar över processen, exempelvis genom att komma överens om att något är på ett visst sätt, fast det egentligen inte är så. men föreningen har aldrig en skyldighet att reparera lägenhetens inre utom i fall där det framgår av lag, dvs. vid brand- och vattenledningsskada. Föreningen är inte ens skyldig att återställa när de själva orsakat skadan genom vårdslöshet, försummelse eller underlåtenhet att vidta åtgärder. Då blir det istället fråga om skadeståndsansvar.

” Målets utgång hade blivit helt annorlunda om föreningen hade bestritt betalningsansvar.”

Hovrättens dom avspeglar alltså inte rättsläget om reparationsskyldighet. Detta framgår i och för sig i protokollet där hovrätten anger att ”Parterna är överens om att föreningen är skyldig att återställa de aktuella ytskikten i NNs bostadsrättslägenhet”. Men det är tyvärr inte något som är tydligt för allmänheten. Det är synd att rätten inte fick tillfälle att bedöma målet fritt utan istället var bunden av parternas överenskommelse om vem som var ansvarig för ”återställande”. Målets utgång hade blivit helt annorlunda om föreningen hade bestritt betalningsansvar.

Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

Tidigare jurist på HSB riksförbund.

58 |

bo bättre 3/2016