Bo bättre 3 2016 webb (1)

Flitiga som bin – och nu med attraktivt boende mitt i stan.

NR 3|2016 Pris 39:50 kr

bostadsrättstidningen med det styrelsen behöver veta

Ingen ändring om avskrivningarna I en stor intervju med Bo bättre berättar bostadsminister Peter Eriksson om sin bostadspolitik. Sidan 9.

Satsa på belysning

Råvinden – en guldgruva för föreningen Tema: Vindsombyggnad Sidan 25.

Lönsam investering för borätterna Sidan 28.

Vattenskador kostar miljarder Tema: Vattenskador. Sidan 37.

Brfn m ä s sa ö Malm7.

Xxxxx

S id a n 1

Samordna försäkringarna Sidan 52.

Juristen:

Styrelseexperten:

Miljöexperten:

Sidan 58.

Sidan 64.

Sidan 60.

Luriga rättsfall

Måste vi göra en ny ekonomisk plan?

Solceller- en ny folkrörelse

Vad betyder ”välskött bostadsrättsförening”? Vissa uttryck används så ofta att man lätt glömmer att kika bakom fasaden. SBC Boendeindikator rätar ut frågetecknen – och leder till nya möjligheter. SBC Boendeindikator är ett verktyg för kvalitetsanalys av bostadsrättsföreningar. Samtliga delar som ingår i ”välskött” är med: fastighet, förvaltning och boendemiljö. De föreningar som uppfyller de uppsatta kraven kan använda sig av ”SBC Godkänd” som kvalitetsmärkning. Och alla som genomgår analysen får informationen de behöver för att kunna fortsätta att öka värdet på föreningens fastighet, effektivisera förvaltningen och öka boendenyttan. Hur välskött är din förening? Få lönsamma svar med SBC Boendeindikator som är tillgänglig för alla föreningar, även de som inte är redan kunder hos SBC. Läs mer på www.sbc.se eller ring oss på 0771-722 722 så hjälper vi dig vidare.

Välkommen till Sveriges BostadsrättsCentrum: Tillsammans ökar vi värdet på hela fastigheten!

AKTUELLT: DAGS ATT BYTA FÖRVALTARE? Det är enkelt att byta till SBC – och fördelaktigt. Vi är specialister på ekonomisk- och teknisk förvaltning, och juridik. Och med all kompetens du behöver om bostadsrättsföreningar under ett och samma tak blir samordningsfördelarna många. Kontakta oss för mer information!

OBEROENDE INFORMATIV AKTUELL

21

Tema: Vindsombyggnad

Tema: Säkerhet

28

Att inreda bostäder på råvindar blir mer och mer populärt bland bostadsrättsföreningar. Ett projekt som kan ge ett extra tillskott till kassan och möjligheter att betala av lån eller renovera. Läs om kraven kommunen kan ställa för att bevilja bygglov och om två föreningar som tog steget.

www.bobattre.se Chefredaktör och ansvarig utgivare Gunnar Wesslén, gunnar.wesslen@bobattre.se Redaktör Karin Urbina Rutström 08-556 963 10, karin.rutstrom@bobattre.se Administrativ redaktör Gunilla Welin gunilla.welin@bobattre.se Redigering och layout ETC Kommunikation Fasta medarbetare Göran Olsson, golsson@mac.com Jörn Liljeström, red@bobattre.se Anders Gustavsson, red@bobattre.se Johan Ehrenberg, johan.ehrenberg@etc.se Inger Evertsson, inger.evertson@almusmedia.se

Hur hårt föreningen än arbetar med säkerheten finns det alltid anledning att se över aktuella områden. Bra belysning samt brand- och inbrottsäkerhet är viktigt och det ökar också värdet på föreningen. Det gäller också att välja rätt försäkringar och snöskottningsavtal.

Produktion Mediabolaget AB Swedenborgsgatan 7 118 48 Stockholm red@bobattre.se Tryck V-TAB

Tema: Stammar och vattenskador

Annonser Recta Media AB www.rectamedia.se Säljare Mie Karlsson 08-410 44 94 mie@rectamedia.se Prenumeration Helår (4 nr), 189 kronor Specialerbjudande Stora och lilla styrelsepaketet Prenumerationsärenden Titeldata AB, Kundtjänst, 112 86 Stockholm 0770-457 119, backoffice@titeldata.se www.prenservice.se Bo bättre trycks i 28 000 ex med TSkontrollerad upplaga på 26 800 ex. De övriga exemplaren delas ut bland annat på Bygg­centrum, mässor, Marknads­respons fastighetsseminarier runt om i landet samt ett flertal mäklarföretag. Bo bättre är en oberoende, informativ och aktuell tidning till nytta och nöje för styrelseledamöter och boende i bostadsrätter. Allt redaktionellt material lagras digitalt. Materialet lagras och används också av vår samarbetspartner, hittaBrf, på vår gemensamma hemsida. Skribenter och fotografer som medverkar i Bo bättre förutsätts medge elektronisk lagring/publicering. Utbetalt ar­ vode inkluderar Bo bättres och hittaBrf:s rätt till elektronisk publicering.

37

Vattenskador kostar landets fastighetsägare över 6 miljarder varje år. En vanlig orsak är läckage från rör. Det kan vara svårt att veta i vilket skick stammarna är i en fastighet. Läs mer om hur hela arbetsprocessen kring byte eller relining av stammar kan gå till.

”Vi måste få fart på byggandet” Stor intervju med nye bostadsministern Peter Eriksson Bostadsrättsmässan i Malmö – seminarieprogrammet Klarar vinden byggnadsnämndens krav? Takskottning – viktigt att tänka på Vårens boktips – hjälpen i styrelsearbetet Bo bättres checklista – styrelsens roller Läsarfrågor och Lag&rätt Ljuset kommer från svenska tak – Johan Ehrenbergs krönika

9 19 21 32 35 44 51 60

Vill du boka annons i Bo bättre

RECTAMEDIA

kontakta Mie Karlsson på Recta Media AB, 08-410 44 94, 070-725 66 77 mie@rectamedia.se Rak och tydlig kommunikation Nr 3 – utg.dag 22 sep Nr 4 – utg.dag 8 nov

rectamedia Rak och tydlig kommunikation

bo bättre 3/2016 | 3

Goda besked och en liten besvikelse

Ett bra sätt att finansiera renoveringar är

Foto: Pe

te r E n

g malm

H

östen har startat och det är full fart på redaktionen. Lådan med läsarfrågor är proppfull efter sommaren och det droppar in mail varje dag. Det är alltid spännande att sätta igång med det första höstnumret, inte minst när artiklar och reportage börjar ta form. Något som vi sett fram emot är vår senaste nyhetsartikel som innehåller en rykande färsk intervju med den nye bostadsministern Peter Eriksson. Visserligen verkar den bostadspolitiska kursen redan ha satts, men det är viktigt att påminna regeringen om att press bevakar de frågor som är angelägna för bostadsrätten. Något som också kan få dessa frågor att ta ett steg högre upp på den bostadspolitiska agendan. Det händer mycket inom bostadspolitiken just nu. Men en liten besvikelse är att det än så länge saknas konkreta förslag för att åtgärda problemet med avskrivningarna. Peter Eriks­sons reaktion på frågan väcker trots allt lite hopp. Utöver det lämnades också en del goda besked. Den som tänker på fastighetsskatten gissar helt rätt. Beskedet var att det inte finns några planer på att återinföra den inom den närmsta framtiden. En skön nyhet som nog får många att dra en lättnande suck. Sedan har vi förstås frågorna om flyttskatten och kommunernas möjligheter att köpa lägenheter i bostadsrättsföreningar. Svaren på det och mycket annat kan man läsa mer om på sidan 9. Även om det är lugnt på den politiska fronten vet vi att det pågår ett hektiskt arbete i många föreningar nu. Det är mycket att tänka på inför vintern, exempelvis att kolla avtal för snöröjning av tak, se över brandsäkerheten och försäkringarna. Ekonomin är alltid en viktig fråga som många brottas med för att kunna finansiera kommande underhåll och renoveringar.

4 |

att förädla råvinden och bygga lägenheter. Många föreningar är ganska omedvetna om att de kan ha en liten guldgruva i fast-

bo bättre 3/2016

igheten eller de kanske drar sig för att ta vara på resursen. Ofta handlar det om osäkerhet eller att ledamöterna i styrelsen är rädda för att arbetsbelastningen ska bli för stor. Men det finns ingen anledning att avstå från en bra investering som kan ge ett ekonomiskt tillskott och på lång sikt även öka föreningens intäkter. Ett bra första steg är att ta reda på om det är möjligt. Det finns olika vägar att gå, antingen kan föreningen sälja råvinden eller själv agera byggherre. Oavsett vad man väljer finns det pengar att tjäna, men det mycket viktigt att noga tänka igenom projektet innan man drar igång ett bygge i egen regi. Det finns alltid en tumregel att tänka på när ett större projekt ska dras igång: Anlita alltid ekonomiskt stabila företag med erfarenhet och kunskap inom området. Det ökar väsentligt möjligheten att det blir ett lyckat projekt! Större underhållsåtgärder och renoveringar är något som förr eller senare måste göras och föreningen ansvarar för att det ska bli gjort. För varje vattenskada som uppstår går prislappen upp och värdet på fastigheten sjunker. Trots detta drar sig många föreningar in i det längsta innan de drar igång sina arbeten, ofta beroende på osäkerhet. I det här numret presenterar vi en annorlunda guide. Den här gången handlar det inte om olika metoder utan istället om arbetsprocessen. Förbättringar kan göras på många olika sätt. Något som många föreningar funderar över och vi får frågor om är möjligheterna att kunna lagra solel. Vår miljöexpert Johan Ehrenberg rätar ut en del av frågetecknen kring detta i sin krönika. Han bjuder på en hel del fakta som nog kan göra att även den mest motsträviga ledamoten kan se fördelar med att satsa på förnyelsebar energi. Det finns olika sätt att skaffa kunskaper och få idéer.

Bostadsrättsmässan är för många som en bra källa. I år är det två mässor och den första är i Malmö 7–8 oktober. Bo bättres redaktion kommer som vanligt att vara på plats där, vår monter (D: 43) hittar man vid stora kunskapsscenen. Välkommen att besöka oss. Trevlig läsning, vi ses på mässan!

Rätt fönster rätt monterat Mockfjärds erbjuder en helhetslösning som genomsyras av gedigen yrkeskunskap, kvalitetssäkrade produkter och vanan av att arbeta i människors hem på ett respektfullt sätt. Att vi är Sveriges ledande fönsterbytare är ingen slump.

Komplett fönsterbyte

Boendeportalen

Vårt helhetskoncept innebär att vi tar ansvar för hela fönsterbytet – från rådgivning, projektering och tillverkning till installation och efterkontroll.

Ett unikt IT-stöd i fönstersverige som förenklar projektplanering, logistik och informationshantering. Ger alla parter tillgång till all information och garanterar en smidig transparent process.

Erfarenhet

BF9K-certifiering

Efter 300 000 fönsterbyten har vi lärt oss vad som krävs. Vi har stor erfarenhet av omfattande fönsterbyten i så väl nya, gamla, stora och små fastigheter.

Mockfjärds Fönsterentreprenad är certifierade enligt BF9K, vilket innebär att vi svarar upp mot kraven i PBL, miljöbalken, arbetsmiljölagen och annan anknuten lagstiftning. BF9K garanterar ett tryggt fönsterbyte.

RÅDGIVNING & PROJEKTERING 020-43 01 00 | www.mockfjards.se

Att ha med er på BRF-mötet Frågor om service och reparationer kan dra ut på styrelsemöten. Någon som känner igen sig? Med oss kan ni göra mötena kortare. Vi är alla företag som gillar att jobba med bostadsrättsföreningar, och har gjort det länge. Här kommer några punkter som hjälper er att fatta beslut.

Med oss vet ni exakt vad ni betalar för. Vi lovar er tydliga offerter, avtal och fakturor. Med vår moderna fastighetsservice kan ni följa samtliga ärenden via er egen kundportal.

Vi kompletterar varandra.

Ingen kan vara bäst på allt. Men var och en av oss är experter på vårt område. Därför gillar vi att samarbeta med varandra. Det gör att ni får bästa möjliga service.

Om något ändå skulle gå fel... Ni kan vara trygga med att vi är väldigt bra på det vi gör. Men vi är självklart inte felfria. Händer det något så gör vi om och rätt. Det kan ni lita på.

Alla kontakter Humidus AB VID FUKT & VATTENSKADOR www.humidus.se Kontakt: Mikael Berglund mikael@humidus.se 070-823 20 03 Driftia Förvaltning AB MODERN FASTIGHETSSERVICE www.driftia.se Kontakt: Cecilia Stangmo Blomqvist cecilia.stangmo@driftia.se 070-244 76 00

GR-Avloppsrensning

www.gr-avloppsrensning.nu Kontakt: Gunnar Orbert gunnar@gr-avloppsrensning.nu 08-795 75 10

Ekerö Bygg & Entreprenad

www.ekerobygg.se Kontakt: Tom Lindqvist tom.lindqvist@ekerobygg.se 08-560 310 36

Söderglas

www.soderglas.se Kontakt: Magdalena Häll magdalena@soderglas.se 070-08 08 365

SKFM Ulf Öberg AB

www.uffesotare.se Kontakt: Ulf Öberg uffe@uffesotare.se 070-212 72 10

Städpoolen

www.stadpoolen.se Kontakt: Anders Blomqvist anders@stadpoolen.se 08-556 701 50

ERAB SMART STYR & REGLERING www.erab.com Kontakt: Viktor Berggren viktor.berggren@erab.com 08-121 488 01

Visst är det skönt att hitta servicelösningarna för er bostadsrättförening på ett enda uppslag? Här har ni det. Vi som annonserar här kommer leverera. Det gör vi över hela Storstockholm. Tillsammans ger vi er det mesta ni behöver.

• Skadebesiktningar • Fuktutredningar • Avfuktningsuppdrag www.humidus.se Kontakta oss för mer information info@humidus.se eller telefon 08-730 50 30.

JOUR DYGNET RUNT 08-81 09 30 REPARATIONER | INREDNINGSGLAS | SKYLTFÖNSTER Grossistvägen 6 | 125 30 Älvsjö | www.soderglas.se

Med nöjda kunder kommer man långt Vi har städat flerbostadshus sedan 1989. Vi erbjuder kvalificerade städtjänster till bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag.

info@stadpoolen.se 08-556 701 50 www.stadpoolen.se

VI LEVERERAR SMARTA WEBBASERADE STYRLÖSNINGAR FÖR ERT VÄRME- OCH VENTILATIONSSYSTEM

erab.com

Skulle du vilja träffa på någon obehörig i ditt badrum? För att du inte ska råka ut för vattenskador eller andra problem i badrummet är det viktigt att arbetet utförs på rätt sätt. Byggkeramikrådet är Sveriges auktoritet för kakel och klinker och på vår hemsida kan du hitta behöriga plattsättare som arbetar enligt våra branschregler, BBV. Där hittar du också en checklista för renovering av badrum och teknisk information som är bra att känna till för dig som är beställare. Kunskap är bästa skyddet mot byggproblem – välkommen till www.bkr.se

Aktuellt

Peter Eriksson:

”Vi måste få fart på byggandet” I en stor intervju med Bo bättre ger Sveriges nye bostadsminister Peter Eriksson inte mycket hopp om att reglerna för avskrivningar i bostadsrättsföreningarna ska ändras, åtminstone inte på kort sikt. Inte heller är en begränsning av kommunernas möjligheter att köpa lägenheter i bostadsrättsföreningar att vänta. Text och foto gunnar wesslén

● Nu när Peter Eriksson har installerat sig i rollen som Sveriges bostadsminister är han i full gång med att försöka lösa bostadskrisen: – Det viktigaste är att öka byggandet kraftigt vilket är en jättestor utmaning. Huvudskälet till den situation vi har idag är att det har byggts alldeles för lite under en lång tid. Nu har vi kommit igång, vi har mer än fördubblat byggandet jämfört med förra mandatperioden. Men det räcker inte, det behöver byggas mycket mer. Peter Eriksson hänvisar till det 22 punkters program som han och finansminister Magdalena Andersson lade fram före sommaren. Där finns en rad olika åtgärder, många som går ut på att förenkla tillstånd och att komma igång med själva byggprocessen. En stor del av diskussionen har handlat

mer om finansiering än om själva byggandet, den så kallade flyttskatten har diskuterats liksom amorteringskrav och räntebidrag. Många av de som sitter med mycket stora lån eller står i begrepp att ta lån är kritiska. Peter Eriksson:

– Det kan jag förstå. Problemet är att hushållen har en hög belåning och det vore bra om man inte driver på detta ytterligare. Den förra regeringen tog bort fastighetsskatten och har byggt alldeles för lite vilket bidragit till att vi har brist och skenande priser på bostäder. – Men jag håller med dig, alla som har höga lån vill ha både låga räntor och avdragsmöjligheter. Det är bra för oss som har det. Men vi måste lösa Sveriges situation också, det är ju faktiskt så att Sverige har

väldigt låga räntor, mycket lägre än vad jag varit med om någon gång. Det är ju inte så att det är synd om oss som har lån, vi har det bättre än tidigare. Det är de som kommer in på marknaden nu och ska ta de här stora lånen, det är för dem det är värst för idag. Ett problem på bostadsmarknaden idag är att det är mest bostadsrätter som byggs, vilket betyder att en stor del människor stängs ute eftersom de inte har råd att köpa en bostad. Peter Eriksson: – Skälet till att det byggs mest bostadsrätter är helt enkelt att byggbolagen tjänar på det. Vi vill att mer hyresbostäder ska byggas. Det investeringsstöd på tre miljarder konor som vi hoppas få ut i höst går framför allt till att bygga hyresrätter. Allt fler, både inom socialdemokratin och borgerligheten, vill höja bostadsbidrag och bostadstillägg för att fler ska ha råd med bostäder. Peter Eriksson ser det som en delvis framkomlig väg: – Jag kan hålla med om att det vore bra att få upp bostadstilläggen och bidragen något, det vore ett sätt att lösa vissa problem, men det viktigaste är att bygga mer. Finns det bostäder kommer de att hyras ut men vi behöver också bygga billigare. Det

bo bättre 3/2016 | 9

Aktuellt

går att bygga billigare och det är kanske det viktigaste sättet att få bostäder som folk har råd med. Från framför allt borgerligt håll har man fört fram att en annan viktig fråga för att kunna disponera befintliga lägenheter bättre är avskaffande av den så kallade flyttskatten som betyder att en reavinstskatt på 22 procent av värdestegringen på bostaden ska betalas när den säljs. Peter Eriksson menar att denna skatt kan ha en betydelse för rörligheten, men att ta bort den utan att ha en annan finansiering är inte möjligt: – Det är politiskt omöjligt att ens diskutera en fastighetsskatt i dag. Vi försökte i överläggningarna med de borgerliga, men det går inte. De är dessutom mycket splittrade inom sig. En faktor som spelar in i byggandet är att

kommunerna lämnar markanvisningar till ställen att bygga nya bostäder och detta har blivit en viktig inkomstkälla för dem. Där är det mer lönsamt för kommunen att lämna anvisningar för byggen av bostadsrätter. – Jag håller med om den beskrivningen och det motverkar möjligheten att bygga billigt så att många har råd att bo. I Stockholmsområdet utnyttjar kommuner den möjligheten genom att ta mycket betalt för marken. Det är idag fullt tillåtet att ge mark fritt för hyresrätter (skratt). Jag är dock tveksam till att gå in med förbud. Det är kommunernas ansvar att klara bostadsförsörjningen. – Jag vill ställa krav och hjälpa kommunerna att klara det här ansvaret och då

reagerar Peter Eriksson som gammal lärare i företagsekonomi spontant på de nya kraven: – Jag måste erkänna att jag inte har hunnit sätta mig in dessa frågor ännu. Det är dessutom finansdepartementets område. Så tyvärr kan jag inte lova några förändringar på kort sikt. Den andra frågan som specifikt rör bostadsrätter som diskuteras nu är kommunernas möjligheter att köpa lägenheter i bostadsrättsföreningar som sedan kan använda till tillfälligt boende för olika grupper som inte får någon lägenhet.

” Finns det bostäder kommer de att hyras ut men vi behöver också bygga billigare.” vill jag inte införa åtgärder som de tycker kan försvåra för dem. Då kanske de ser att kommunen måste finansiera på annat sätt och då kan det bli mindre byggt. Två frågor som specifikt rör bostadsrättsföreningar är de nya avskrivningsreglerna och därmed en ny lag för bostadsrätter samt möjligheten för kommuner att köpa lägenheter i bostadsrättsföreningar, även om föreningens stadgar förbjuder juridiska personer som lägenhetsägare. När det gäller avskrivningsreglerna

Många, framför allt små föreningar, har reagerat mot detta eftersom det innebär att vissa lägenhetsinnehavare inte kommer att delta i föreningens verksamhet. Peter Eriksson har tidigare sagt att det i alla fall kan påverka segregationen positivt: – Ja, så är det. Men om nu kommunerna ska ta sitt ansvar i en situation där det finns mycket få hyresrätter är det svårt att komma ifrån sådana lösningar. Lyckas vi bygga mer hyresrätter minskar problemet. Men det är viktigt att man gör det med förnuft i kommunerna så att man inte köper in stora andelar i vissa föreningar. Det här är andra sidan av att man sålt ut allmännyttan. – Att man sålde ut så mycket av allmännyttan i framför allt Stockholmsområdet har haft ganska stor negativ betydelse. Man har många gånger inte heller tagit ansvar för att rusta och hålla husen i gott skick eftersom pengar förts över från allmännyttans bolag till andra områden. n

SVENS KTIL KVALIT LVERKADE ETSM PVC-FÖ ÄRKTA NSTER

GÖR ETT SMARTARE FÖNSTERBYTE! - Fönster som ökar värdet på din fastighet

ENOMIC FÖNSTER SVERIGE AB

10 |

bo bättre 3/2016

019-603 24 40

www.enomicfonster.se

TILLVERKAR LEVERERAR MONTERAR

Underbara uteliv! På HAGS utvecklar och tillverkar vi lekplatsutrustning och parkmöbler som skapar attraktiva miljöer för både barn och vuxna. Vi hjälper gärna till att skapa oaser för lek och avkoppling. HAGS Aneby AB, Box 133, 578 23 Aneby, Tel. 0380 - 473 00 hags@hags.com www.hags.se

Allt fler installerar värmepumpar i flerfamiljshus Värme. Trots att elpriset är lågt väljer många att investera i energibesparande värmepumpssystem. Den största ökningen är installationer av värmepump i flerfamiljshus där antalet installationer ökar med hela 50 procent under årets andra kvartal jämfört med förra året. Populärast är frånluftvärmepumpen. – Vid nybyggen vill man idag sätta in värmepumpssystem redan från början. Trots att elpriset ligger på en relativt låg nivå lönar det sig för fastighetsägare att investera i värmepumpar, säger Per Jonasson, vd på Svenska Kyl & Värmepumpföreningen. Vid nybyggen vill man idag sätta in värmepumpssystem redan från början. Totalt såldes värmepumpar för 1,5 miljarder kronor i Sverige under det andra kvartalet, vilket är en ökning.

Sveriges mest hållbara stadsdel byggs i Sigtuna Bostad. Byggandet av den nya stadsdelen Sigtuna stadsängar med 900 bostäder kan nu starta efter att Mark- och miljödomstolen gett klartecken. I november kommer arbetet med att bygga vägar, vatten, avlopp och torg att starta och redan vid årsskiftet påbörjas bostadsbyggandet.

Foto: HSB

Riksbyggen ger stadsbin attraktivt boende i Stockholms city Stadsbina är hotade och Riksbyggen erbjuder därför ett bisamhälle med cir­ ka 80 000 individer bostad i en bikupa på huvudkontorets tak vid Kungsbron i Stockholm. Riksbyggens bikupa kom­ mer att bidra till att öka pollineringen i Stockholm och på så sätt också hjälpa till att få staden att blomstra.

● – Riksbyggen företagsidé är att skapa attraktiva och hållbara boenden för alla, nu skapar vi även en bostad för ett helt bisamhälle. Bikupan är ett konkret exempel på hur vi inom Riksbyggen arbetar med ekosystemtjänster som en insats för den biologiska mångfalden och för ett hållbarare samhälle, säger Karolina Brick, miljöchef på Riksbyggen. Riksbyggen har under året anlagt bigårdar även på andra ställen i Sverige. Vid byggandet av Brf Skogsfalken i Uppsala finns

- när det gäller fastigheter -

12 |

bo bättre 3/2016

sedan i april två bikupor för stadsbin. Det var för utvecklande av ett verktyg för att på ett systematiskt sätt arbeta med ekosystemtjänster som Riksbyggen fick Miljöstrategipriset som delas ut av tidningen Miljö & Utveckling. – Förutom bikupor är odlingslotter, gröna tak, fågelholkar, humblebon och grönskande miljöer där insekter pollinerar, naturen blommar och människor trivs exempel på ekosystemtjänster, säger Karolina Brick. Ekosystemtjänster är funktioner hos ekosystemen som är nödvändiga eller nyttiga för människan. Exempel är rent vatten, pollinering, virke, vilt, kulturmiljö- och naturupplevelser. Idag är många av dem satta under hårt tryck och historiskt sett har man inte tagit hänsyn till de här tjänsterna vid samhällsplanering.

specialistbyrån inom Välkommen till fullservicebyrån inomfastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt ochbostadsrätt arrenderätt!och arrenderätt! fastighetsrätt, hyresrätt, Tel 08-663 97 96 info@steinmann.se www.steinmann.se

Till vänster: Mikael Håkansson, Brf Snäckgärdsbaden . Till höger: Johnny Hagberg, Riksbyggen.

”Vår förvaltare Johnny tar föreningen till helt nya nivåer” Mikael Håkansson Ordförande, Brf Snäckgärdsbaden 1 i Visby

”Vår bostadsrättsförening är lite speciell. Vi har det första riktiga höghuset i Visby och har en massa fina detaljer så som bubbelpool på :e våningen, fi lmrum och gym. Och vi vill ju hålla det i gott skick för att alla ska kunna använda dem”, berättar Mikael Håkansson, ordförande i Brf Snäckgärdsbaden 1 i Visby. ”Därför är det skönt att vi har vår duktiga förvaltare Johnny Hagberg alldeles i närheten. Om det händer något så är det bara att ringa.” Johnny fortsätter: ”Vi sköter tillsyn och servar föreningen så att allt, från bubbelpool till snöskottning, fungerar.” Mikael avslutar: ”Med Johnny och Riksbyggen har vi fått närheten, snabbheten och servicen vi vill ha hos en förvaltare. Ja, Johnny är mycket uppskattad av alla här i huset.” Ring oss idag på 0771-860 860 om ni vill ta er förening till nya nivåer. På riksbyggen.se/tjanster kan du läsa mer om fastighetsservice och våra övriga förvaltningstjänster. Där finns även en inspirerande fi lm med Mikael och Johnny i Visby.

Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

Vi ses på Brf-mässan i Malmö

Boråsare testar energieffektiva blandare Projektet ”Vattenanvändning med ener­ gieffektiva blandare” börjar i höst. En­ ergiklassade blandare med funktioner som exempelvis kallstart eller återfjäd­ rande reglage kommer att installeras i AB Bostäders flerbostadshus på Tullen i Borås. Genom att mäta vattenförbruk­ ningen och intervjua hyresgäster ska man sedan ta reda på hur stor andel det går att spara.

Svenska arkitekter vinner pris för vertikalt växthus i Linköping Arkitektur. Plantagon World Food

Building i Linköping är ett 60 meter högt, vertikalt växthus som är en kombinerad industri- och kontorsfastighet. Idéen utvecklades av företaget Plantagon och Swecos arkitekter har stått bakom utformningen och de tekniska lösningarna. Växthuset ska bli en unik demonstrationsanläggning för hållbar stadsodling. Planerad byggstart är 2017. Nu har projektet belönats med ett av de mest betydelsefulla arkitektpriserna internationellt sett. Det delas årligen ut inom byggnadsarkitektur, landskapsarkitektur och stadsplanering. Samtliga vinnare i tävlingen presenteras på Istanbul Design Biennial i oktober och utställningen med projekten kommer även att turnera runt om i Europa under 2017. Bakom priset står The Chicago Athenaeum: Museum of Architecture and Design och The European Centre for Architecture Art Design and Urban Studies.

● – Det bör gå att spara minst 30 procent av energin till varmvatten efter byte till bra energiklassade blandare. Men för att åstadkomma detta krävs ny kunskap om vilka blandare som kan ge stor energibesparing och hur stor denna besparing verkligen är. Dessutom är det viktigt att ta reda på hur de boende upplever att de energiklassade blandarna fungerar över tid, säger Sara Jensen på SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut, som leder projektet. Energiklassade blandare för tappvarmvatten har en mycket stor potential att minska energianvändningen i bostäder, hotell, badhus och liknande lokaler. Det finns en svensk energiklassning för blandare från klass A till G, där A är bästa energiklass. Men i

dagsläget är d svårt att översätta de nuvarande energiklasserna till besparing sett till pengar. Det finns därför ett behov av ny kunskap om hur vatten- och energiförbrukningen påverkas av byte till nya energiklassade blandare. Projektet finansieras av Energimyndigheten, AB Bostäder Borås, FM Mattsson, Villeroy & Boch Gustavsberg, JM, HSB, Skanska samt Boverket.

HSB erbjuder ungdomar utbildning och bostad ● I början av oktober startar projektet HSB Skåne Future i Lund som innebär att tio ungdomar mellan 19-24 år får utbildning, jobb och bostad. Ungdomarna som antagits till projektet har anställts genom en yrkesintroduktionsanställning och kommer under det närmaste året att lära sig arbetet som fastighetsskötare

– samtidigt som de får lön. Utbildningen startar den 1 oktober. Projektdeltagarna kommer att bo i HSB Skånes fastighet Påskalyckan i Lund. Yrkesintroduktionsutbildningen avslutas med skriftligt prov. Valideringen är utformad av fastighetsbranschens utbildningsnämnd och ger efter godkänt provresultat ett kompetensbevis som är giltigt i hela fastighetsbranschen.

Fönster för generationer H-Fönstret i Lysekil tillverkar underhållsfria aluminiumfönster med träklädd rumssida och överlägsen livslängd. Unik konstruktion! www .h f o n s t r et .s e

14 |

bo bättre 3/2016

H-Fönstret AB | Gåseberg 420 | 453 91 Lysekil | Tel 0523-66 54 50 | Fax 0523-478 74

TIDERNA FÖRÄNDRAS. SE TILL ATT DIN FASTIGHET STÅR PÅ SÄKER GRUND. Hus påverkas av tidens tand men också av nya trender, lagar och regler. Det är här våra professionella fastighetsförvaltare kommer in i bilden. Vi kan allt om underhållsplaner, driftsoptimering, myndighetskrav, skadereglering och systematiskt brandskyddsarbete. Men också om hur marknaden utvecklas och påverkar förutsättningarna för er bostadsrättsförening. Med en bra fastighetsförvaltare kan ni vara säkra på att er fastighet förvaltas på bästa sätt. Vi finns alltid nära till

hands och är lyhörda för era behov. Tillsammans med er skapar vi en total överblick över fastigheten och utarbetar en långsiktig plan för framtiden. Det ger nöjda medlemmar och ett hus som växer i värde – år ut och år in. Läs mer på fastighetsagarna.se/service eller hör av dig till Monika Malmsten på 08 - 617 77 28, monika.malmsten@fastighetsagarna.se

En del av Fastighetsägarna Stockholm • Alströmergatan 14 • Box 12871 • 112 98 Stockholm • Tel 08-617 76 00 • fastighetsagarna.se/service

MÖBELSERIEN BOTAN Snurrbara stolar och bord med schackbräde Design: Torbjörn Eliasson & Andreas Sture; White

www.blidsbergs.se

PROBLEM MED KLOTTER – Det fixar vi! snabb respons • hög kompetens • miljövänligt

Vill ni ha ett företag med hög kompetens oavsett underlag, rätt utrustning för jobbet, snabb respons, jour 24-timmar, trevligt bemötande, erfaren och kunnig personal och miljöhänsyn – då är vi det självklara valet! Hos oss kan ni få hjälp med allt från akuta insatser utan avtal till större långsiktiga servicejobb. Vi har snabb och professionell service och är på plats inom 4 timmar. Vi finns i Stockholm och hela Mellansverige kontakta oss gärna för ett besök.

www.klottersanera.se Tel. 0700 30 81 91 E-post: info@klottersanera.se

annons

Snart är det dags för Bostadsrättsmässan i Malmö den 7 – 8 oktober på Malmömässan! Mässan som är öppen för alla riktar sig särskilt till styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar och samfälligheter, förvaltare samt inköpare på fastighetsbolag och bostadsrättsägare. En nyhet för i år är att seminarieprogrammet utökats och förutom Kunskapsscenen och Inspirationsscenen finns nu även Kreativa hörnan, med färska tips och idéer. En annan nyhet är att den vinnande bostadsrättsföreningen av det nyinstiftade priset BostadsrättsMässans Energipris Malmö, som kommer att meddelas under mässdagarna. Konferencier och moderator under mässdagarna är Jesper Aspegren, känd som bland annat programledare för Sköna söndag och Eurovision Song Contest i Malmö. Det och mycket annat! Läs mer i programpunkterna på sidan 18–19 och hitta spännande seminarier.

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 17

annons

2016 Nyinstiftat Energipris! Bostadsrättsmässan har tagit fram ett nytt energipris som tilldelas en bostadsrättsförening som på stort allvar tagit tag i sin energianvändning och genom olika åtgärder fått den att minska drastiskt. Energipriset delas ut den 7 oktober på Bostadsrättsmässan Malmö 2016 på Malmömässan. Prisutdelningen kl. 14:00 på Kunskapsscenen!

En nyhet för i år – Kreativa hörnan

Program för Malmö

Mässans fullödiga seminarieprogram har inför årets mässa utökats och förutom Kunskapsscenen och Inspirationsscenen finns även Kreativa hörnan. Där presenteras tips och idéer besökarna kan ta med sig och använda i den egna bostaden.

FREDAG

Premiär för mässans nya energipris! Under fredagen den 7 oktober delas det nyinstiftade priset ”Energipriset BostadsrättsMässan Malmö” ut. Då avslöjas vinnaren – den bostadsrättsföreningen som genom gediget arbete lyckats få ned sin energiförbrukning och på så sätt både sparat miljö och pengar. Prisutdelningen sker på Kunskapsscenen klockan 14.00.

Godbitar på Bostads­ rättsMässans scener Även i år finns experterna på plats på mässans scener och delar med sig av sina kunskaper. På kunskapsscenen kan besökarna fylla på sina kunskaper och få tips och råd när det gäller styrelsefrågor, exempelvis hur föreningen ska hantera andrahandsuthyrning, störande grannar eller kunna skapa ett större engagemang hos sina medlemmar. För nya styrelsemedlemmar kommer HSB Malmö, SBC och Riksbyggen att arrangera en introduktionsföreläsning om vilka arbetsuppgifter som styrelsen ansvarar för och hur det praktiska styrelsearbetet fungerar i en BRF. (Föranmälan till introduktionsföreläsningen krävs. Den kan göras via registreringen på BostadsrättsMässan hemsida www.bostadsrattsmassan.se) 18 |

bo bättre 3/2016

INSPIRATIONSSCENEN 7 oktober 11.00 Invigning. ­Moderator ­Jesper Aspegren intervjuar ­mässans invigningstalare 12.00 – 12.30 Vem vill bo där det inte är attraktivt? Mikael Stamming, utvecklingsdirektör, Region Skåne 13.00 – 13.30 Energi Renovering Värmesystem och Tappvatten­ system. Lars Hanson, Sverigechef, Bauer Watertechnology 14.00 – 14.30 Dränera er fastig­ het utan att förstöra trädgård och tomt. Björn Sundvall, vd, Arid 15.00 – 15.30 Stofix tegel­ fasadsystem – Nytt sätt att göra en genuin tegelfasad på. Pekka Ojanne , Marknadschef , Stofix 16.00 – 16.30 Cirkulär eko­ nomi – Annars resurshaveri! Kjell Johansson, majoritetsägare i Hydroware AB 17.00 – 17.30 Hissens livscykel. Charlotte Teglgaard, generalsekreterare, Hissförbundet KUNSKAPSSCENEN 7 oktober 11.30 – 12.00 Airbnb – min eller din lägenhet? Lisa Renntun, jurist, HSB Malmö, Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Camilla Alm-Eriksson, chefsjurist, Riksbyggen

12.30 – 13.00 Vad händer med ditt hus när klimatet förändras? Representant från HSB Malmö, Johan Eklund, energiexpert och teknisk förvaltare, SBC, representant från Riksbyggen 13.30 – 14.00 Föreningens ekonomi – vad kan styrelsen påverka? Cipi Jugovic, ekonom, HSB Malmö, representant från SBC, Malin Lundin, arbetsledare ekonomisk förvaltning, Riksbyggen, Henrik Stever, företagsrådgivare, Swedbank 14.00 Bostadsrättsmässan Malmös Energipris delas ut 14.30 – 15.00 Vanliga störningar och ovanliga störningar, vad kan styrelsen göra? Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Lisa Renntun, jurist, HSB Malmö, Camilla Alm-­ Eriksson, chefsjurist, Riksbyggen 15.30 – 16.00 Digitala huset: Nu och i framtiden? Helena Klåvus, chef IT och utveckling, SBC, Linnea Källgård, HSB Living Lab, Daniel Christiansson, gruppchef teknisk förvaltning, Riksbyggen 16.30 – 17.00 Utveckla styrel­ sens arbete med en strategisk inriktning. Representant från SBC, Mia Gustafson, kommunikationschef, HSB Malmö, Pia af Klinteberg, säljansvarig, Riksbyggen KREATIVA HÖRNAN 7 oktober 12.00 – 12.30 Urban Odling. Ulrika Flodin Furås, trädgårdsjournalist, fotograf och formgivare av stadsträdgårdar

annons

Brf mässa 2016 13.00 – 13.30 Färg & tapet uppåt väggarna. John Hemberg och Christian Henningsson, Flügger färg 14.00 – 14.30 Hur, var och varför ska jag lagra mitt vin? Anders Öhman, Gustibus Wine & Spirit Academy 15.00 – 15.30 Rätt material på rätt plats – att skapa en håll­ bar utemiljö. Florence Oppenheim, Tidningen Utemiljö 16.00-16.30 Köp rätt Bostads­ rätt. Mikael Goldstein

LÖRDAG INSPIRATIONSSCENEN 8 oktober 11.00 – 11.30 Nya grannar – nya möjligheter? Marlené Engström, Malmö stads bolots 12.00 – 12.30 Energi Renovering Värmesystem och Tappvatten­ system. Lars Hanson, Sverigechef, Bauer Watertechnology 13.00 – 13.30 Kan vattenläck­ an släcka branden? Kenneth Johansson, skadeförebyggare, Länsförsäkringar Skåne 14.00 – 14.30 Cirkulär ­ekonomi – Annars resurshaveri! Kjell Johansson, majoritetsägare i ­Hydroware AB 15.00 – 15.30 Dränera er fastig­ het utan att förstöra trädgård och tomt. Björn Sundvall, vd Arid

KUNSKAPSSCENEN 8 oktober 11.30 – 12.00 Airbnb – min eller din lägenhet? Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Lisa Renntun, jurist, HSB Malmö, Camilla Alm-­ Eriksson, chefsjurist, Riksbyggen 12.30 – 13.00 Vad händer med ditt hus när klimatet förändras? Representant från HSB Malmö, representant från Riksbyggen, Johan Eklund, energiexpert och teknisk förvaltare, SBC 13.30 – 14.00 Föreningens ekonomi – vad kan styrelsen påverka? Representant från SBC, Cipi Jugovic, ekonom, HSB Malmö, ­M alin Lundin, arbetsledare ekonomisk förvaltning, Riksbyggen 14.30 – 15.00 Vanliga störning­ ar och ovanliga störningar, vad kan styrelsen göra? Monika Jukic, chefsjurist, SBC, Lisa Renntun, jurist, HSB Malmö, Camilla Alm-Eriksson, chefsjurist, Riksbyggen KREATIVA HÖRNAN 8 oktober 12.00 – 12.30 Rätt material på rätt plats – att skapa en håll­ bar utemiljö. Florence Oppenheim, Tidningen Utemiljö 13.00 – 13.30 Färg & tapet uppåt väggarna. John Hemberg och Christian Henningsson, Flügger färg. 14.00-14.30 Köp rätt Bostads­ rätt. Mikael Goldstein

Nyheter på mässan! BostadsrättsMässan utvecklas ständigt för att möta nya önskemål och krav från besökarna och nytt för i år är bl a Kreativa hörnan. Där har du som besökare möjlighet att ta del en mängd föreläsningar som kommer ge dig tips och ideer inom vitt skilda områden. Du kommer att få ta del av nyttiga råd och erfarenheter vid tapetsering, hur du odlar urbant i stadsmiljö, antingen på balkong, tak eller terrass, eller hur, var och varför du ska lagra ditt vin, kanske i er förenings vinkällare. Du kommer också att få tips kring vilka växter som passar i vilka typer av miljöer och hur du lyckas skapa en trädgård eller innegård som är hållbar utan för mycket arbete! Under två välfyllda dagar kommer kreativa hörnan ha flertalet högaktuella föreläsningar som du bara inte får missa. Det kommer inte bara ge dig inspiration och kunskap, även i din roll som privatperson!

Är du ny i styrelsen? Vem gör vad i ­styrelsen och vilket ansvar har man? HSB Malmö, SBC och Riksbyggen håller på årets mässa en kostnadsfri introkurs som ger förtroendevalda i en bostadsrättsförening mer kunskap om sitt uppdrag. Föranmälan krävs och antalet platser är begränsade. Anmälan sker via vår registrering. Kursen hålls: Fredag 7 oktober 15.30 – 16.30 Lördagen 8 oktober 13.30 – 14.30

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 19

”DÅ VAR DET DAGS ATT LÄMNA IN FÖRENINGENS ÅRSBUDGET FÖR 2017. PAX INTE JAG!” Uppgifterna en styrelse måste ta sig an kan vara svåra, övermäktiga eller bara tidskrävande. Förvaltning från HSB sträcker sig längre än att bara skicka ut hyresavier eller skruva upp glödlampor. Vi erbjuder en ledamot som sitter med i styrelsen, avtal som kan omförhandlas året runt och stor kunskap inom allt

från rörmokeri till juridik till energieffektivisering. Listan kan göras lång, men gemensamt är att allt höjer värdet på er fastighet. Vår storlek försäkrar även om att vi alltid finns nära för att ge det stöd ni behöver. Oavsett om det är problem eller möjligheter ni står inför – vi löser det tillsammans.

Tema: Vindsombyggnad

Klarar ­vinden byggnads­ nämndens krav? Stadsbyggnadsnämnden tittar på en rad olika parametrar när bygglov för en råvind ska avgöras. Vi har tagit del av Arkitektur Stockholms vägledning är det gäller vindsinredning. Det är mycket att tänka på. Bland annat det här: Hur ska takfönstren se ut? Behövs hiss till vinden? Klarar vinden brandkraven? text och foto INGER EVERTSON

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 21

B

ygglov grundar sig på plan- och bygglagen (PBL), vilken ligger till grund för stadsbyggnadsnämndens bedömning. Man tittar på detaljplanen, det kulturhistoriska värdet hos byggnaden och förhållandet till stadsbilden i övrigt. Krav på tillgänglighet är en annan viktig punkt. När och om bygglov beviljas kan själva byggarbetet inte påbörjas förrän man fått startbesked. Att inreda bostäder på råvindar blir mer och mer populärt bland både byggföretag, fastighetsutvecklare och bostadsrättsföreningar i Stockholm. En vindsinredning kan påverkas av detaljplanens bestämmelser. Q-märkning av en byggnad kan påverka beslutet om vinden får inredas eller ej. Vindsinredning är inte tillåten i en del av Stockholms detaljplaner. En stor del av Gamla Stan är ett sådant område.

•

Varsam yttre ändring

Karraktärsdragen hos en byggnad, när det gäller yttre ändringar som takkupor, takfönster och terrasser, får inte förvanskas, speciellt inte när det gäller byggnader med kulturhistoriskt värde. Plan- och bygglagen kräver att bostäder som inreds på vindar ska ha alla funktioner som andra lägenheter har. Det kan gälla kök, badrum och samkvämsytor. Fastigheter som tidigare har haft förråd på vinden måste flytta dessa och det ska framgå i bygglovsansökan hur förrådsfrågan har lösts. Bostäder i Stockholms förorter, vilka är byggda på 30-, 40- och 50-talen, har ofta små vindsutrymmen, vilket gör att eventuella lägenheter som inreds här blir väldigt små.

•

Hissar

I hus som saknar hiss bör man installera en sådan när man inreder vinden, enligt de allmänna råden i Boverks byggregler (3:513,BBR). En vindsinredning anses vara ett så stort ingrepp, att om hiss inte finns i huset är det rimligt att installera en sådan för att öka standarden på hela fastigheten. Det handlar också om tillgänglighet. I fastigheter där det redan finns en hiss finns det inget ovillkorligt krav att denna dras upp till vindslägenheterna, detta avgörs ofta från fall till fall. Hissuppdragning till vindslägenheterna anses endast betjäna de lägenhetsinnehavare som bor i vindsvåningen. Är den inredningsbara ytan liten kan man därför få dispens från hisskravet om hiss finns i huset sedan tidigare. Uppdragningen av hiss till vindslägenheterna sätts också i relation till produktionskostnaderna för vindsinredningen. Våningen på vinden behöver inte heller få hiss om det finns kulturhistoriska eller byggnadstekniska hinder för detta. Det gäller både hus med och utan hiss.

Antingen ett fönster och en trapp eller två trapphus till vinden, vilket ibland förekommer på större vindar.

•

Rumshöjd

•

Etagelägenhet

Rumshöjden ska vara 2,40 meter i större delen av bostadsrummen, om vinden ska anses vara lämpliga som bostad. Ogenomförbara projekt är inte roligt för någon, så därför tas rumshöjden oftast med redan under bygglovsskedet, även om det formellt inte krävs förrän vid startbeskedet. Dagsljus behövs förstås också när vind inreds som etagelägenhet, det vill säga att en lägenhetsinnehavare som bor högst upp i fastigheten köper vindsutrymmet ovanför för att bygga till sin lägenhet. Det betyder att man också i detta läge behöver ta upp nya takfönster. I detta avseende görs samma bedömning som vid inredning av en hel råvind. Tillgängligheten i bostaden får inte bli försämrad när man bygger till en etagevåning. Alla viktiga funktioner måste därför finnas i etagelägenhetens bottenplan. Det kan till exempel gälla kök, badrum, ett sovrum och allrum. n

” Tillgänglig­heten i bostaden får inte bli försämrad när man bygger till en etagevåning.”

•

Brandskydd

Boverkets byggregler avseende brandskydd gäller vid bostadsinredning av råvind. Räddningstjänsten måste till exempel kunna nå vindslägenheten via ett fönster. Det måste finnas två separata utrymningsvägar.

Fabriksförsäljning av energimärkta

fönster och fönsterdörrar S 30 -ÅR M U JUBILE

Vi tar hand om Er fönsterentreprenad. Från tillverkning till installation. Vi installerar era fönster med egen personal.

Vi servar och underhåller alla typer av fönster. Vi lagerför reservdelar från de flesta ledande leverantörerna

t

Dalaslingan 3, Trelleborg Telefon 0410-135 15

30 år

Fönsterfabriken fyller 30 år och firar hela året med specialerbjudande.

- Svensktillverkat sedan 1986

Tema: Vindsombyggnad

Försäljning av vind gav ny hiss, omlagt tak och sänkta avgifter På Tomtebogatan 31 i Vasastan i Stockholm bygger fastighetsutvecklingsföretaget Axxonen Properties om en råvind på 150 kvm till två eftertraktade vindslägenheter. Företaget köpte råvinden av Bostadsföreningen Volontären 12 i början av år 2016. Sedan dess har en hiss installerats, taket har lyfts och lagts om, de gamla förråden har rivits och föreningen har för pengarna kunnat sänka avgifterna. text INGER EVERTSON

● Att sälja vinden och bygga fler lägenheter i föreningens fastighet är att bra sätt för en förening att finansiera eventuella underhållsbehov på sin fastighet eller bara stärka sin ekonomi genom att amortera på sina banklån. – Här var en råvind för några månader sedan. Då fanns det ett antal förråd som vi rev innan vi såg vad vi egentligen hade köpt, säger Lars Niklasson, affärschef på fastighetsutvecklingsföretaget Axxonen Properties i Stockholm. När Bo bättre besöker den snart färdiginredda vinden är det full aktivitet i nästan varje hörn. Glasmästare sätter vant in en glasruta i en av lägenheternas altan och akustiker fyller ett av rummen med ett öronbedövande brus innan man simulerar stegljud med en stegljudshammare. Allt för att lägenhetsinnehavarna under inte ska få olägenhet av sina grannar på vinden. Ljudnivån mäts både i de nybyggda lägenheterna och i lägenheterna under. Därefter analyseras mätvärdena. Förutom detta pågår ”vanligt” byggarbete där man bland annat arbetar med isolering. Vi befinner oss på Tomtebogatan 31 i Vasastan i Stockholm. Fastigheten ägs av Bostadsföreningen Volontären 12 upa. (Föreningen bildades före 1930, då bostadsrättslagen kom till. I praktiken är det ingen skillnad mellan en BF och en BRF).

Lars Niklasson, affärschef och projekt-

ledare för vindsinredningen på Tomtebogatan, svarar ständigt på frågor från de entreprenörer och byggare som arbetar med vindsinredningen. – Att inreda en vind är ett av de mest komplicerade byggprojekt man kan arbeta med och är betydligt dyrare än att bygga nytt på råmark. Därför har vi alltid ambitionen att föreningen ska ha en egen sakkunnig byggexpert till sin hjälp. En sakkunnig rådgivare till föreningen underlättar kommunikationen mellan byggaren och föreningen samt säkerställer att projekt förlöper enligt förväntningarna, förklarar Lars Niklasson. På Tomtebogatan 31 installerades en hiss, en sådan har aldrig funnits tidigare i det sex våningar höga huset. Dessutom höjdes taket och det lades också om. Nya förråd har också byggts i källaren. När hissen installerades blev trappen något smalare än den var tidigare. – En hiss var nödvändig, annars hade vi inte fått bygglov och då hade föreningen inte kunnat sälja vinden, förklarar Lars Niklasson.

Vid inredning av lägenheterna får man ständigt göra olika anpassningar, för det är långt ifrån alltid som vinklarna är räta. Det betyder i praktiken att allt är platsbyggt.

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 23

Akustiker fyller ett av rummen med brus innan man simulerar stegljud.

Vid inredning av lägenheterna görs olika anpassningar, för det är långt ifrån alltid som vinklarna är räta.

Vinden är cirka 150 kvm stor. Det blir två vindslägenheter, en stor på över 100 kvm, och en mindre. Standarden blir hög. Eller vad sägs om att komma hem till en ångbastu efter en hektisk dag på jobbet. Båda lägenheterna har ett loft, som med fördel kan användas som sovrum. För att få ut så mycket yta som möjligt har man höjt taket och dessutom lagt om det. – Varje decimeter är viktig. Takhöjden har stor betydelse när man räknar kvadratmetrar. Det finns en svensk standard som vi rättar oss efter. Det gäller för oss att plocka ut så många kvadratmetrar som möjligt när vi säljer lägenheterna på bostadsmarknaden, säger Lars Niklasson. Här har både bostadsföreningen och det köpande företaget (byggherren) samma intresse. Ju större ytan är, ju mer betalt får föreningen och köparen kan ta ut högre pris för lägenheten när den säljs till de presumtiva lägenhetsinnehavarna. Båda lägenheterna såldes i ett tidigt ske-

de, sedan spekulanterna sett ritningarna. Innan bygget påbörjades blev köparen och tillika byggherren medlem i föreningen. Hur ser processen ut från början till slut? Föreningen tar kontakt – ofta i samråd med en konsult – med olika företag som kan tänkas vara intresserade av att köpa en råvind, bygga lägenheter och sälja dem. Ofta vill föreningen ha så mycket betalt som möjligt för sin råvind. – Mitt råd till föreningarna är att inte

24 |

bo bättre 3/2016

stirra sig blinda på priset. Ta flera referenser på de företag som vill köpa och förädla vinden. Detta är en förhållandevis liten marknad och endast ett fåtal byggare i Stockholm är specialiserade och har det nödvändiga kunnandet för produktion av råvindar, säger Lars Niklasson. Ofta passar föreningen på att genomföra andra större renoveringar i samband med vindsbyggnationen, ofta finansierade genom försäljningen av vinden. Det kan till exempel röra sig om renovering av fasad, tak, fönster eller byte av stammar. – Dessa ingrepp måste göras omsorgsfullt och med kvalitet. En slarvig entreprenör eller fastighetsutvecklare, som betalar ett överpris för att få affären, kan vara förödande för fastigheten och föreningen, säger Lars Niklasson. Han säger att kvadratmeterpriserna för en råvind i dag ligger på mellan 40 000 och 60 000 kronor, beroende på fastighetens läge och dess förutsättningar. Priset för en förädlad vindslägenhet uppgår ofta till ungefär det dubbla. Byggherrens vinst blir priset till slutkund minus råvindens pris och minus byggkostnaden för förädling till färdig vindslägenhet. När föreningen och byggherren har kommit överens om priset och villkoren för genomförande av projektet skrivs ett avtal. Här behöver föreningen en kunnig entreprenadjurist till sin hjälp. Ofta anlitar också köparen en jurist, som övervakar avtalsskrivningen. När detta är klart betalar byggherren en

handpenning. Därefter söker det köpande företaget bygglov och detta bekostas också av köparen. Om byggnadsnämnden beviljar bygglov och startbesked ges, betalas ofta cirka 80 procent av köpeskillingen i samband med tillträde och start av produktionen. Eftersom byggherren ständigt letar efter

”nya” kvadratmetrar – eller i värsta fall förlorar någon under arbetets gång på grund av för låg takhöjd – kan summan justeras uppåt eller nedåt i efterhand baserat på slutlig uppmätning av vinden efter slutbesiktning. Om takhöjden är för låg räknas golvytan under det alltför låga snedtaket inte som boyta. Mätningarna görs enligt svensk standard. När köpet är klart anlitar företaget som köpt råvinden en arkitekt som ritar vinds­ lägenheterna. Ofta säljs vindsvåningarna redan innan bygget är klart, med hjälp av arkitektens ritningar. Sedan är det ”bara” för det köpande företaget att antingen bygga helt i egen regi eller också anlita entreprenörer för att göra hela eller delar av ombyggnaden på entreprenad. När vi besöker vinden på Tomtebogatan har arbetet pågått under sex månader. Om ytterligare en månad är man, enligt planerna, helt klar och efter slutbesiktning kan de nya lägenhetsinnehavarna flytta in. Medlemskapet i föreningen övergår då från köparen av råvinden till de nya lägenhetsinnehavarna, som då också börjar betala avgift till föreningen. För köpeskillingen har Bostadsföreningen Volontären 12 amorterat ett stort lån och sänkt sina avgifter med 30 procent. Dessutom har fastigheten fått hiss och ett nylagt tak, vilket sannolikt höjer värdet på alla lägenheter i huset. n

” Kvadratmeterpriserna för en råvind i Stockholm i dag ligger på mellan 40 000 och 60 000 kronor.”

Tema: Vindsombyggnad

BRF Bävern sålde råvinden och kunde betala av sina lån – Vi inreder just nu vinden i vår bostadsrättsförening, säger Magnus Fahnehjelm, som är ordförande i Brf Bävern på Nybrogatan i Stockholm. ● Föreningen består av två gathus och två gårdshus om totalt 208 lägenheter. – Vi har sålt vinden till ett byggentreprenadföretag. Hela vindsvåningen är totalt 2000 kvm, där inredes nu 24 nya lägenheter, berättar Magnus Fahnehjem. Köpeskillingen räcker till avbetalning av lånen samt till alla inplanerade renoveringar. Detta är en av de största vindsförsäljningarna i Sverige, vilket gjorde att det var många intresserade byggentreprenörer som ville köpa. Bud kom också från utländska företag. Köpare blev slutligen Savana AB. Inom styrelsen har man under nästan 10 år funderat på vad man skulle göra med råvinden. – Från början hade dåvarande styrelsen tänkt sälja vinden till de lägenhetsinnehavare som bodde högst upp och som var intresserade av att bygga etagelägenheter. Men när det blev mer vanligt att säja hela vinden till ett utomstående företag, som inredde den, blev detta ett intressant alternativ, säger Fahnehjelm. Brf Bävern består till största delen av små lägenheter, vilket gör att omsättningen på ledamöter i styrelsen är hög. – Det finns inte någon kvar i styrelsen från den tiden när man funderade på att sälja vinden till redan befintliga lägenhetsinnehavare. Processen har varit lång, men när vi väl bestämde oss gick hela förberedelsearbetet på cirka ett år, säger han.

moderna, fräscha förråd i källaren. Förrådsytan har blivit betydligt mindre, men jag tror inte att det är många som saknar de gamla mörka träförråden, säger han. Styrelsen såg också till att få byggnadstillstånd och lät en arkitekt rita hur lägenheterna skulle kunna se ut. –Att bygga enligt dessa ritningar var inte bindande för köparen, men den entreprenör som köpte råvinden har i stora drag gått på vår arkitekts idéer, säger Magnus Fahnehjelm. Nu är byggprojektet i full gång. – Det har inte varit någon lätt process från det att vi bestämde oss för att sälja vinden till dess att affären var gjord. Vi tog

hjälp av flera konsulter, eftersom det är ett n mycket komplicerat er äv rf B Foto: B arbete, säger han. I BRF Bävern har man lyft taket för att kunna inreda vinden. Taket får också en rejäl isolering. Trots 24 nya lägenheter beräknas uppvärmningskostnaderna bli desamma som i dag, men det blir fler som delar på utgiften. Nya hissar har installerats och man har förlängt de gamla hissarna så att de går upp till vindsvåningen. Vidare måste vatten- och avloppsrören dras i nya ledningar. – En vindsinredning är ett omfattande

Hela vindsvåningen är 2000 kvm, totalt inreds 24 nya lägenheter.

En av de första sakerna att ta ställning till

var placeringen av vindsförråden. – Före vindsförsäljningen hade varje lägenhet ett förråd på vinden och ett i källaren. Vi rev samtliga förråd och byggde nya, b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 25

Ju äldre vi människor blir desto mer skavanker får vi. Högt blodtryck, åderförkalkning etc. Tidens tand sätter sina spår. Ju tidigare vi lyssnar på kroppens signaler desto bättre chans har vi att rätta till problemen och slippa allvarliga åkommor.

Högt blodtryck? Samma fenomen gäller i en fastighet. Ett avloppssystem som bubblar, har återkommande stopp och vattenläckage, ger fukt i källare är typiska symptom på att systemet behöver renoveras. Vi på ISAB Rörinfodring – med egna rutinerade installatörer – har hjälpt många bostadsrättsföreningar att förnya deras avloppssystem. Vår unika metod med infodring av avlopps- och grenrör gör ledningarna som nya utan att hyresgästerna utsätts för onödiga störningar. Dessutom är ”operationen” snabbare och betydligt billigare än ett stambyte. Vill du veta mer om oss, teknologin, arbetsmetodik och våra referenser – tveka inte att höra av dig.

ISAB Rörinfodring AB • Teknikvägen 3, 245 34 Staffanstorp • 046-19 90 10 bo-inge.svensson@isabrorinfodring.se • www.isabrorinfodring.se

ut t e d Ser i ert r ä h så hus? p p a tr

Taket lyfts för att vinden ska kunna inredas och det görs också en rejäl isolering.

arbete som genomsyrar hela huset, säger Fahnehjelm. Han säger också att nästan alla lägenhetsinnehavarna var från början positiva till att genomföra projektet. För de boende innebär det att det blir fler som delar på alla underhållskostnader i fastigheten. När vindsbyggnationen kom på tal och när beslutet skulle tas på föreningsstämman var intresset från de boende på topp. – Vi fick till och med ordna en extern lokal för vår egen möteslokal blev för trång. Men både före ombyggnadsdiskussionerna och efter har den egna möteslokalen varit fullt tillräcklig för de lägenhetsinnehavare som har deltagit på föreningens möten. – I grunden är de flesta säkert fortfarande positiva till vindsinredningen, men det blir väldigt smutsigt och dammigt under byggtiden. Ventilationen stängs av när man arbetat med den och då kommer allehanda odörer in i lägenheterna, säger han. De lägenhetsinnehavare som bor högst upp får ibland skräp

Få koll på brandskyddet genom vår heltäckande e-learning! Utbildningen gäller för hela styrelsen under tre år och kostar endast 1 995 kr. Beställ på brandskyddsforeningen.se.

För professionella mur- och putsarbeten

in i sin ventilation och då är det ju inte konstigt om de blir lite förtvivlade. Vi är specialiserade på putsade och murade fast– Men det kommer att bli bra till slut, säger Brf Bäverns ordföigheter, spisar och skorstenar. rande och låter väldigt övertygande. Vi utför reparationer samt nyputs och murning av Han berättar att vinden har delats in i fyra sektioner. Alla är större fastigheter och villor. i olika stadier, så en besökare kan se en del som nästan ser ut Vårt arbete omfattar allt från olika puts- ovh mursom en råvind och en del som är nästan färdig. Samt två stadier ningsutföranden, grundmurning, balkonger, snickeri- och plåtarbeten samt takarbeten till målning, däremellan. belysning och skyltar. – Därför har vi sett att resultatet blir väldigt bra. Nästan alla Vår yrkesskicklighet och ständiga ambition är lägenheter är nu sålda och vi räknar med att hela arbetet är klart att utföra ett professionellt arbete har med åren våren 2017, säger Fahnehjelm. resulterat i ett mycket gott rykte, liksom många Att det skulle bli stökigt under byggnadsprocessen hade vackra Vi är specialiserade på putsade och referensobjekt. mucertifierad fasadentreprenör innerade fastigheter, spisar och skorstenar. bär bl.a. att vi har de bäst utbildade man i styrelsen räknat med. Därför har man kompenserat certifierad fasadentreprenör innebär bl.a. att och mest kompetenta medarbetarna, de boende genom att de får avgiftsbefrielse under tiden som har de och mest kompetenta Vi utför reparationer samtvinyputs ochbäst utbildade både arbetsledning och kollektivanmedarbetarna, både arbetsledning och kollektivmurning av större fastigheter och villor. ombyggnaden pågår. ställda. anställda. – Vi har också hyresgäster som hyr lokaler av oss och de har Vårt arbete omfattar allt från olika puts- ovh murningsutföranden, grundfått kompensation genom lägre hyra under byggprocessen, murning, balkonger, snickeri- och plåtberättar Magnus Fahnehjelm. arbeten samt takarbeten till målning, Vad ska då föreningen göra med alla pengarna som de fått belysning och skyltar. från försäljningen? Vår yrkesskicklighet och ständiga – Vi har betalat av våra lån och renoverat våra fönster och ambition är att utföra ett professionellt arbete har med åren resulterat vår föreningslokal. Just nu renoverar vi tvättstugan. Vi kommer www.blido-mp.se i ett mycket gott rykte, liksom många också att renovera trapphusen i takt med att övriga renoveringar Tel 0739-19 19 26 vackra referensobjekt. är klara, förklarar Magnus Fahnehjelm. n Vi är specialiserade på putsade och mucertifierad fasadentreprenör inne-

ü ü ü

För professionella mur- och ü putsarbeten ü ü ü ü ü

För professionella ü mur- och putsarbeten ü ü ü rade fastigheter, spisar och skorstenar.

Vi utför reparationer samt nyputs och murning av större fastigheter och villor.

bär bl.a. att vi har de bäst utbildade och mest kompetenta medarbetarna, både arbetsledning och kollektivanställda.

Illustration: Magnus fredriksen

Brf Tullen i Nacka, Stockholm, beslutade sig för en storsatsning på utomhusbelysningen för sex år sedan. – Jag är väldigt stolt över vad vi gjort. Belysningen bidrar till att våra medlemmar känner sig säkrare och tryggare, säger Peter Blom, vice ordförande i föreningen. text Urban Löfqvist Foto Tor Olsson

Belysning L

jusgestaltningen av Brf Tullens två gårdar, sammanlagt 196 lägenheter, inleddes med en översyn av den befintliga belysningen. Då konstaterades att det mesta av orginalbelysningen från slutet av 1980-talet var kvar och på de ställen där armaturer bytts ut så hade det gjorts utan tanke på ljusgestaltningen. Med hjälp av ljuskonsulter från Phosforos Ljusdesign installerades helt nya ljusanläggningar och befintliga uppgraderades. Resultatet blev att gårdar, gångvägar, entréer och andra ytor i området numera är ordentligt belysta. På innegårdarna monterades extra höga ljusstolpar från vilka ett mjukt ljus strömmar ned. På de ljusdesignade gårdarna strömmar också ljus från strålkastare monterade ett tiotal meter upp på husväggarna. I några av områdets rabatter är armaturer strategiskt placerade för att få maximal belysningseffekt.

28 |

bo bättre 3/2016

Energiförbrukningen

”Alla var inte helt positiva när vi tog beslutet om att satsa på belysningen, men idag är jag övertygad om att alla är nöjda.”

halverades i samband med den nya belysningen, samtidigt som belysningseffekten blev mycket bättre. Satsningen kostade cirka en miljon kronor, pengar som föreningen på sikt räknar med att spara in. – Alla var inte helt positiva när vi tog beslutet om att satsa på belysningen, men idag är jag övertygad om att alla är nöjda. Nu har vi två gårdar som är upplysta för oss boende. Det ökar tryggheten och förebygger brott, säger Peter Blom. Området har fått mycket uppmärksam-

het. Brf Tullen har anordnat visningar och informationsträffar tillsammans med Phosforos Ljusdesign och Stiftelsen Tryggare

Sverige. I Boverkets rapport från 2013, ”Sammanställning och spridning av erfarenheter från uppdraget att stärka tryggheten i stads- och tätortsmiljöer”, nämns Brf Tullen som ett konkret exempel på hur belysningsteknik kan användas för att stärka tryggheten i ett område. – Häromdagen hade vi studiebesök från en bostadsrättsförening i Minneberg i Bromma, säger Peter Blom när han visar runt i området. Den enda nackdelen som Peter Blom ser är att de högt placerade ljusskällorna kräver skylift. – Vi har fastighetsskötare som tar hand om den biten, men det är bra kvalitet på lamporna som byts varje år. n

Tema: Säkerhet

Överst: Brf Tullen ligger i Jarlaberg, Nacka. Bebyggelsen är blandad med både lägenheter och radhus. Numera är gårdarna ordentligt upplysta, från att tidigare varit mörka och otrygga.

Vänster: Innan gårdarna fick nya belysningsanläggningar så var många äldre i området rädda för att gå ut på vinterkvällarna. Risken för att halka var överhängande på de dåligt upplysta gångvägarna.

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 29

Försäkringar livsviktiga för föreningen Hur hårt en bostadsrättsförening än arbetar med säkerhetsfrågan, så är det oerhört viktig att vara rätt försäkrad. Till exempel kan styrelseledamöter bli personligen skadeståndsskyldiga om en medlem till exempel skadas på grund av vårdslöshet eller försumlighet från styrelsens sida, om styrelseansvarsförsäkring saknas. ● Till fastighetsförsäkringen finns det några viktiga tillägg som försäkrings­ bolagen erbjuder och som är värda att satsa på. – Styrelseansvarsförsäkring samt förmögenhetsbrottsförsäkring, är exempel på tilläggsförsäkringar som bör vara med. Premierna för dessa tillägg brukar inte heller vara särskilt dyra, säger Ulrik Rydstedt, fastighetsjurist och försäkringsmäklare på Osséen Försäkringsmäklare Syd AB. Tillägget styrelseansvar är bra att ha

vid eventuella tvister som uppstår och där skadeståndskrav riktas mot styrelsen eller enskilda ledamöter. – Det finns flera parter som kan rikta skadeståndsansvar mot styrelsen. Det kan vara enskilda medlemmar, men också en entreprenör som utfört arbete åt föreningen, säger Ulrik Rydstedt. – Även föreningen skulle kunna rikta skadestånd gentemot styrelsen. Vi har fall där föreningen ger styrelsen i uppdrag att höja hyran på en kommersiell butikslokal som löper på långa hyrestider. Om styrelsen genomför villkorsändringen på ett felaktigt sätt, resulterar detta i att avtalet förlängs med de gamla villkoren med förnyad lång hyrestid. Då har föreningen lidit en förmögenhetsskada på grund av utebliven hyresintäkt. I ett sådant fall kan försäkringen täcka föreningens skadeståndskrav, säger Ulrik Rydstedt.

30 |

bo bättre 3/2016

”Det finns flera fördelar för föreningen att teckna gemensamma bostadsrättsförsäkringar.” Även tillägget förmögenhetsbrott rekommenderar Ulrik Rydstedt. Tillägget ersätter ekonomiska förluster som föreningen lider vid till exempel förskingring och bedrägerier som begås av styrelseledamot, funktionär eller arbetstagare. Försäkringsbeloppet på ansvarsförsäkringar skall generellt vara rejält tilltagna, då ansvarsskador kan bli mycket kostsamma. Andra tillägg som tjänstereseförsäkring samt olycksfallsförsäkring för boende och

Fakta: Fastighetsförsäkring bostadsrättsföreningar Fastighetsförsäkring tecknar bostadsrättsföreningen för sin verksamhet och sin egendom samt det som föreningen har underhålls och reparationsansvar för enligt lag och stadgar. Vanligen så ingår på försäkringen angiven fastighetsbeteckning, byggnadens fullvärde om inte annat anges, lösegendom såsom fastighetsinventarier, kontorsinventarier, trädgård, tomt, ritningar och värdehandlingar, rättsskydd för fastighetsägare och ansvar för fastighetsägare.

besökare är också väl värda moment. När det gäller bostadsrättsinnehavare så bör alla ha egen hemförsäkring och ett bostadsrättstillägg. Dessa bostadsrättförsäkringar kan antingen tecknas individuellt eller gemensamt för alla i föreningen. Det finns flera fördelar för föreningen att teckna gemensamma bostadsrättsförsäkringar. – Det är ju ett sätt att garantera att alla föreningen har ett försäkringsskydd för sin egen bostadsrätt. Dessutom blir det mindre administration när bara ett bolag är inblandat vid en eventuell skadereglering. När man som förening förhandlar med bolagen om en gemensam försäkring så kan man ofta få bra villkor och eventuellt självrisklättnader vid större skador, säger Ulrik Rydstedt Riksbyggen samarbetar med Folksam

och erbjuder fastighetsförsäkring med tilläggen styrelseansvarsförsäkring och förmögenhetsbrottsförsäkring. – De flesta av våra föreningar väljer den här modellen, även om vi har några som ligger kvar med gamla försäkringslösningar, säger Mikael Bergström, teknisk förvaltare vid Riksbyggen. Enligt Mikael Bergström så är den prismässigt attraktiv jämfört med andra försäkringsbolag. – När föreningar hör av sig till oss så rekommenderar vi den här modellen. Vi strävar efter att så många som möjligt ska teckna den. n

Säkerhetsdörrar

Fakta: Säkerhetsdörrar En säkerhetsdörr är en dörr som uppfyller kraven för inbrottsklass RC 3 och uppåt enligt Europastandard SS-EN 1627. Säkerhetsdörrar i RC 3 är den vanligaste dörren för lägenheter. Förutom praktiskt inbrottsprov nedan görs även andra prov som till exempel diverse tryckprover där man bland annat provar dörrens vridstyvhet och ingående detaljers hållfasthet. RC 3: Total testtid 20 min varav effektiv angreppstid 5 min. Angrepp med verktyg som kofot (710 mm), kilar, skruvmejslar etc. RC 4: Total testtid 30 min varav effektiv angreppstid 10 min. Angrepp med verktyg som borrmaskin, kofot, yxa etc. För samtliga RC gäller att låshusen ska vara godkända enligt standarden SS-EN 12209 och låscylindrar enligt SS-EN 1303. Olika krav ställs beroende på vilken RC som avses att uppnå.

•• ● Säkerhetsaspekten är självklart det avgörande när en bostadsrättsförening väljer att installera säkerhetsdörrar i en fastighet. Men den estetiska aspekten är också viktig. – Vi ser hur allt fler föreningar tar beslut om att gemensamt byta ut alla dörrar. Det kan vara fastigheter där man tidigare tillåtit bostadsrättsinnehavarna att själva välja dörrlösningar. Anledningen är att det ser bättre ut med ett enhetlig utseende i trapphuset, man vill helt enkelt inte ha ett lapptäcke av olika slags dörrar av olika fabrikat. Dessutom säkerställer man då också att dörrarna uppfyller gällande lagkrav, säger Johan Jardelid. En säkerhetsdörr ger också ett bra brandskydd och står emot brand i minst 30 minuter. Från och med 2013 kräver lagen (Boverkets Byggregler BBR) dessutom att alla nyinstallerade entrédörrar till lägenheter i flerbostadshus ska vara brand- och brandgastäthetsklassade. Oavsett om det rör sig om dörrar till nya fastigheter eller dörrar som byts i äldre fastigheter. – Detta gäller även att montaget utförs på rätt sätt och därför är det lämpligt att använda ett montageföretag med certifierade montörer. Är du fastighetsägare eller sitter med i en styrelse i en bostadsrättsförening är det ditt ansvar att dörrarna uppfyller

kraven. Köparen ska alltid ställa krav på leverantören att också få se ett svenskt typgodkännandebevis där dörrens klassningar framgår, säger Johan Jardelid. Enligt honom beror det ökade intresset för säkerhetsdörrar på ett allmänt ökat intresse för säkerhetsprodukter i samhället. – Om du flyttar till ett nytt boende och om du tidigare har haft säkerhetsdörr så vill du oftast ha det igen. I nyproduktion är det i princip standard idag. Johan Jardelids råd är att ta ett styrelsebe-

slut kring vad som gäller vid byte av dörrar. På så sätt klargörs om det är föreningen eller den enskilda bostadsrättsinnehavaren som ska stå för kostnaderna och se till att bytet utförs. Och när eventuella diskussioner uppstår så finns det riktlinjer att luta sig emot. – Styrelsen kan ju gå ut med en rekommendation till medlemmarna om vilken leverantör man bör välja vid ett dörrbyte. Om styrelsen väljer att byta ut samtliga dörrar samtidigt så bör man ta in anbud från flera leverantörer för att se till få ett bra pris och typgodkända säkerhetsdörrar. Dörrar i klass RC3 är vanligast för lägenheter, medan vissa föreningar väljer att gå upp ytterligare ett steg till klass -RC4. – Tar man steget från gamla trädörrar till

•• ••

Entrédörrar som monteras i lägenheter ska enligt svensk lag vara brandklassade och då skydda mot brand i minst 30 minuter (brandklass EI30). Detta gäller oavsett om det är i nya lägenheter eller dörrar som byts ut i befintliga flerbostadshus. Ljudklass 35dB är det vanligaste alternativet när man byter ut sin gamla lägenhetsdörr till en ny säkerhetsdörr. Ljudklass 40dB och 45dB används främst i miljöer där man ställer särskilda krav på ljudisolering.

RC3, så gör man en enorm förbättring av säkerheten. Om man av olika skäl vill öka på säkerheten så kan man satsa på RC4, säger Johan Jardelid. Det är dörren i sig som håller inbrottstjuvar borta, hävdar han. – Ett bra lås är viktigt, men det är hur svårt det är bryta sönder dörren som stoppar tjuvarna. En inbrottstjuv ger sig oftast dörrkarmen snarare än att han går direkt på låset. n b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 31

foto Daloc

Efterfrågan på säkerhetsdörrar ökar kraftigt bland landets bostadsrättsföreningar. – Inbrottsrisken minskar, brandskydd och boendemiljö förbättras och med samma utseende på dörrarna så ökar värdet på fastigheten, säger Johan Jardelid på Daloc-koncerns rikstäckande sälj- och montagekedja Secor.

Takskottning

– en viktig säkerhetsfråga ● Alla fastighetsägare, inklusive bostadsrättföreningar, är skyldiga att se till att taken skottas när det behövs. – Det är viktigt att vara ute i god tid för att garantera en säker och effektiv snöskottning, säger Alexander Iliev, förbundsjurist på Plåt & Ventföretagen. Enligt Alexander Iliev så bör bostadsrättsföreningar planera snöskottningsfrågan i god tid, helst redan innan sommaren. – Dels så handlar det om att få till ett förmånligt avtal med en kvalificerad snöskottningsfirma, dels om att företaget som ska sköta snöskottningen hinner förbereda sig för jobbet så att de kan jobba under goda premisser och garantera säkerheten, säger han. För bostadsrättsföreningar som vill

Foto: Wikimedia

Bostadsrättsföreningar bör se till att takskottning utförs av företag med utbildning och licens. På så sätt minskar riskerna för att någon skadas. Dessutom gäller det att planera för snöskottningen innan taken är fulla av snö och istappar.

skriva ett avtal med en snöskottningsfirma så finns det generellt sett två typer av avtal: bevakningsavtal och avropsavtal. Båda typerna av avtal har sina för- och nackdelar Med ett avropsavtal åtar sig entreprenören att påbörja skottningen inom en viss tid från beställningstillfället. Hur lång tid det är kan variera från avtal till avtal. Beställaren gör i samråd med entreprenören upp om vilka delar av taket som ska skottas. En fördel med den här typen av avtal är att föreningen får beställa när de vill att taket ska skottas. Nackdelen är att det vid hårda vintrar krävs en hel del arbete och kunskap från föreningens sida.

Taksäkerheten – viktigt att tänka på! det gångbryggor och/eller ❏ Finns infästningspunkter för livlinor?

❏ Finns snörasskydd? ❏ Vem har ansvaret? Om olyckan är framme så gäller det att ha en tydlig ansvarsfördelning inom styrelsen. Detta kan också skrivas över på entrepre­ nören men då ökar kostnaderna.

32 |

bo bättre 3/2016

Risken för skador på personer och

ka. Däremot är det ALDRIG acceptabelt med

egendom är beroende av väderleken. Det

hugghål i takplåt eller tätskikt. Hålen kan

är viktigt att hålla koll på temperatur och

orsaka läckage med stora skador och kostna-

snömängd för att hinna beställa i tid om

der som följd. Om entreprenören använder rätt

föreningen har ett avropsavtal. Om det här

utrustning ska det inte kunna ske. Ingen form

sköts rätt så finns det ofta stora pengar att

av metallverktyg bör användas. Plastspadar

spara.

för snön och gummiklubbor för isen är den

Snö och is kan orsaka skador på taket. Det gör ofta även själva snöskottningsarbetet. Skador på takfärg tar firmorna i regel inget ansvar för eftersom de är så svåra att undvi-

seriösa entreprenörens val av verktyg. Gårdar, trappor och kommunikationsgångar ska hållas rena från snö och is och skottas och gärna även sandas.

Tema: Säkerhet

Viktigt att tänka på när du anlitar en snöskott­ningsfirma! Se till att firman har ✔ personal med flera års erfarenhet av att jobba på tak,

Försäkrings­arbetet fortsätter

✔ nödvändiga försäkringar, ✔ rätt utrustning, ✔ spärrat av på gator/trottoarer innan arbetet påbörjats, ✔ minst en vakt på marknivå och två man på taket, ✔ koll på var det behövs skottas och inte. ✔ Se också till att den röjer undan snö och is från kommunikationsgångar och framför portar innan de lämnar platsen.

Med ett bevakningsavtal tar entreprenö-

ren på sig ett större ansvar för snöskottningen. Det innebär att entreprenören själv får avgöra när det är dags att skotta taket och i vilken omfattning. På det sättet så slipper styrelsen bekymra sig om snöskottningen. – Nackdelen med ett bevakningsavtal är att det generellt sett är dyrare med tanke på de tillkommande arbetsmomenten samt det större ansvaret som ankommer på entreprenören, säger Alexander Iliev.

Plåt & Ventföretagen har tagit krafttag

för att skapa en säkrare gatumiljö på vintrarna. En modell för snöskottningsavtal, med en variant för bevakning och en för avrop, lanserades 2012. En av avtalets centrala paragrafer anger att entreprenören skall uppvisa inom branschen gällande licens för snöskottningsarbeten. Detta gäller även om entreprenören tar in en underentreprenör. Utbildningen innehåller även moment i hantering av säkerhetsutrustning. – I samma veva så lanserade vi utbildningsprojektet ”Skotta säkert” tillsammans med försäkringsbranschen. I dagsläget finns det 6 000 licenserade snöskottare i Sverige och antalet som genomgår utbildningen ökar hela tiden. Att se till att takskottare som ni som förening anlitar är licenserade är det första ni som förening bör göra. Tyvärr finns det fortfarande en del oseriösa aktörer i branschen, säger Alexander Iliev. Gentemot försäkringsbolagen är det också en fördel att anlita licenserade takskottare då de kan ge vissa förmåner. Via hemsidan skottasakert.se kan man hitta licenserade snöskottningsföretag. n

Bostadsrättsföreningens styrelse har ett långtgående juridiskt ansvar för säkerheten, både i och utanför föreningens fastigheter. Även för säkerheten inne i bostadsrättsinnehavarnas lägenheter kan ansvaret falla på föreningens styrelse.

● – En del föreningar jobbar aktivt med frågan om säkerhet och har goda kunskaper om juridiken. Medan det på andra sidan av skalan finns föreningar där styrelseledamöterna inte ens tycks ha reflekterat över ansvarsfrågan, säger Ove Schramm, fastighetsjurist på Fastighetsägarna AB. Det är i första hand brandsäkerhet, taksäkerhet och personsäkerhet som det gäller att föreningen har koll på. När fastighetsunderhållet inte har sköts så som det ska, så kan i värsta fall föreningens ordförande eller styrelseledamöter dömas till böter eller fängelse. Det kan handla om snö och is som inte skottas från taket, trasiga klätterställningar som inte lagas eller ombyggnad som inte avskärmats tillräckligt så att någon skadas. I sådant fall kan styrelsemedlemmen dömas för till exempel vållande till kroppsskada eller i riktigt allvarliga fall vållande till annans död. – I de flesta fall så är det föreningens ordförande som i sådana fall ställs inför rätta. Men om exempelvis brandskyddet delegeras till en enskild ledamot så faller det juridiska ansvaret på den personen, säger Ove Schramm. Ett rättsfall från Östermalm i Stockholm för ett antal år sedan fick stor uppmärksamhet. En pojke förolyckades efter att ha åkt i en trasig hiss. Föreningens ordförande kände till skadan men hade inte stängt av hissen i avvaktan på reparatör. Han blev åtalad för vållande till annans död. Fallet gick ändå upp till Högsta domstolen som

ansåg att ordföranden inte kunde ha förutsett olyckan. Även inne i lägenheterna har styrelsen ett juridiskt ansvar för säkerheten. – Det finns dock en del gränsfall där det kan vara lite oklart var ansvaret ligger. Men i princip så har föreningen ansvaret för systemen, som VVS och el, fram till bostadsrättsinnehavarens vägg, säger Ove Schramm. Med andra ord är det som finns och syns

inne i lägenheten bostadsrättsinnehavarens ansvar, medan allt utanför är föreningens och styrelsens ansvar. Bostadsrättsinnehavaren ansvar till exempelvis för golv, dörrar, köksinredning, spis, kyl och frys, badrum, kakel, wc, kranar, el-central och elkontakter. Även fasta garderober och icke-bärande innerväggar. Föreningen ansvarar i regel för alla avlopp, medan vattenlås och golvbrunnens rensning är den boendes ansvar. – Sedan måste man ju alltid titta på vad som regleras i föreningens stadgar. Om man ser på exempelvis brandvarnare så är det föreningen som ansvarar för installationen. Däremot kan föreningen i sina stadgar ge bostadsrättshavaren ansvar för skötseln. Ove Schramms råd är att styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar ska läsa på och skaffa sig så mycket kunskap som möjligt. Om föreningen är medlem i Fastighetsägarna så finns det också möjlighet att den vägen få juridiska råd i knepiga situationer. n b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 33

Chargestorm annons 210x273.mars_Layout 1 2016-02-29 11.01 Sida 1

ChargeStorm - Din kompletta leverantör av laddinfrastruktur för elfordon Komplett lösning för betalning av laddning

Laddstation med NanoGrid™ teknologi

Smarta laddstationen för framtiden

Drift och övervakning av laddinfrastruktur

Konvertering av motorvärmarcentral till laddstation

Hemmaladdare för elbilsladdning

chargestorm Besök vår Webshop för laddkablar och andra tillbehör www.chargestorm.se

Vårens boktips! Bo bättre tipsar om två nya, intressanta och prisvärda böcker ut som kan vara till stor hjälp för bostadsrättsföreningar och deras styrelser. BOSTADSRÄTT

Stora Stambytesboken En handledning för styrelse och medlemmar

Ylva Sjönell

Stora Stambytesboken Boken som kom ut förra året är skriven av Ylva Sjönell, civilingenjör, teknisk doktor och journalist. Den innehåller det mesta som ledamöter kan behöva veta under arbetet med ett renoveringsprojekt från start och fram till slutbesiktning. En handbok i ordets rätta bemärkelse. Boken har ett enkelt och begripligt språk och alla delar som tas upp förklaras. De första två kapitlen är skrivna i intervjuform. Här sammanfattar författaren sina personliga upplevelser i rollen som ordförande och projektansvarig under 1,5 år för ett stam-

bytesprojekt. Därefter kommer en genuin faktasammanställning av hur ett projekt går till steg för steg med alla delar som ingår från upphandlingsprocess till förhandlingar, byggmöten och praktiska råd när det gäller kommunikation, hantering av medlemsfrågor och hur man bäst hanterar rollen som projektansvarig. – Idén till boken kom då jag som ordförande lotsade min förening genom ett stambyte, säger Ylva Sjönell. Visserligen får man en del information om vad som ska göras under ett stambyte men det finns en mängd saker man som ledamot ofta inte känner till som kommer att dyka upp. Ett stambyte är jobbigt att genomföra. Boken är ett sätt för mig att dela med sig av mina erfarenheter till andra föreningar. Boken är väl utformad. Det är enkelt att slå upp olika delar och se vad de innebär i praktiken. Den är definitivt inte tråkig att läsa, vilket annars kan vara ganska typiskt för handböcker. Garanterat går den att använda även i samband med andra typer av renoveringar eftersom den innehåller mycket som återkommer i arbetet med olika typer av renoveringsprojekt. En pärla som bör ha en given plats i föreningens bokhylla! Vulkan förlag, Cirkapris 231:Bokus.com

Bostadsrätt – En handbok för styrelsen Boken är skriven av fastighetsjuristen Martina Slorach som arbetat både på HSB och vid Hyres- och arrendenämnden. En utmärkt juridisk guide att använda i det praktiska styrelsearbetet när det gäller formalia, ansvar och regler. Boken är lättläst, överskådlig och

Fönster

Inglasningar

Balkonger

Ekonomiskt, Komfortmässigt, Estetiskt

Integrerat system, Tillvalsinglasning, Uterum

Plattor, räcken, tak

innehåller klara och tydliga förklararingar av de lagar och regler för bostadsrätten som en styrelseledamot kan behöva känna till. Den innehåller till skillnad från många andra liknande böcker i samma genre det mesta som är väsentligt för ledamöter i en bostadsrättsförening att veta. En extra bonus är att det finns exempel på rättsfall samt beskrivningar av vilken typ av ärenden olika nämnder och domstolar beslutar över. Det märks tydligt att Martina Slorach väl känner till de frågor ledamöterna i en bostadsrättsföreningens stöter på i sitt arbete. Den är tveklöst en av de bättre böcker som skrivits i den här genren. Det känns tydligt att författare är mån om att läsaren ska förstå vad olika bestämmelser, lagar och regler innebär och kunna ha användning av kunskapen i det praktiska arbetet i rollen som ledamot utan att förenkla det hela så mycket att det blir obegripligt. Det är absolut ett extra plus i kanten! Sanomautbildning.se Cirkapris: 333:-, Bokus, Adlibris

Vasab Våtrumsprodukter

Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • info@teknova.se • www.teknova.se

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 35

Auktoriserad Installatör

ett komplett system för relining www.sacpipe.se

auKTORISERaDE INSTaLLaTÖRER

SaCPIPE CONNECTION SYSTEM:

Det är skillnaD på

Relining och Relining Det är skillnad på metoder och material. Det är skillnad på entreprenörerna som utför installationerna. Det är skillnad på slutresultatet. Relining är ett samlingsbegrepp för olika renoveringsmetoder av avloppsystem. Det innefattar både infodrings- och beläggningsmetoder. Sacpipe Connection System är ett komplett system för renovering med foder. Med hjälp av tryckluftsteknik installeras ett nytt självbärande rör i det gamla röret. Slutresultatet är något som både vi och våra kunder känner sig trygga med.

Oavsett hur bra en metod och ett material är, så måste det installeras på rätt sätt. Därför jobbar Sacpipe Connection System med auktoriserade installatörer. En auktoriserad installatör av Sacpipe Connection System är utbildad i systemet och installerar enligt installationsbeskrivningen. Det är våra auktoriserade installatörer som gör skillnad för er och era dåliga avloppsledningar. Läs mer om Sacpipe Connection System och våra auktoriserade installatörer på: www.sacpipe.se

www.repipe.se

www.swooshsverige.se

www.spipe.se

www.soderlindhs.se/relining

www.trastab.se

www.vvsteknik.net

651

km installerat foDer*

19756 installeraDe grenrör*

171

UtBilDaDe installatörer

50

års BeräknaD liVslängD

* Baserat på försäljningsstatistik för Sacpipe Connection System under perioden 1 Januari 2011 till 31 augusti 2016.

www.jprelining.se Bad & Energicenter Rörbolaget i Hudiksvall

www.badenergi.se

www.sacpipe.se

Foto istock

Tema: Vattenskador

Vattenskador ­ kostar fastighetsägare

miljarder Det finns flera olika skäl till att en vattenskada uppstår. Den vanligaste orsaken är rörskador vilket kan bero på stammarna i fastigheten är uttjänta och behöver renoveras eller bytas. Men skadorna kan även bero på läckage från utrustning, en skadeorsak som ökar oroväckande. Enligt senaste vattenskadeutredningen är de hårdast drabbade fastigheterna de som byggdes under miljonprogrammet. text och foto Karin Urbina Rutström

● Årets vattenskadeundersökning som presenterades under sommaren var nedslående. Under de senaste två åren har vattenskador i hus byggda under miljonprogramtiden ökat. Dessutom fortsätter vattenskador i kök att öka oavsett boendeform. – Det beror nog på att det numera finns allt fler vattenslutna apparater i köket och där finns inte tätskikt på samma sätt som i ett badrum, säger projektledare Hampus Asp, projektledare på Vattenskadecentrum.

Totalt kostar vattenskador landets fastighetsägare över fem miljarder kronor per år. Trots att vattenanvändningen i badrum jämförelsevis ökat under senare år har ändå andelen skador där minskat. Något som kan bero på förbättrad teknik, strängare normer och bättre material. Sedan 2009 har skadorna i kök fortsatt att öka, inte minst när det gäller skador orsakade av utrustning. Enligt årets vattenskadeundersökning uppstod 33 procent av vattenskadorna förra

året i köket. Det är främst diskmaskiner men även kyl, frys och ismaskiner som är bovarna. Enligt de siffror som går att utläsa är det ofta utrustning som är mindre än tio år det handlar om. – En orsak kan var att kvalitén på diskma-

skiner har förändrats, säger Hampus Asp. Många maskiner har numera kortare livslängd. Detsamma gäller kyl och frys som dessutom har försett med fler funktioner.

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 37

En stor andel av vattenskador beror liksom tidigare på läckage från rör. En annan orsak till vattenskador i badrum är läckage vid golvbrunn. Det finns numera tydliga regler för hur dessa ska vara installerade. Detta eftersom det kan lätt uppstå vattenskador i tätskikt om installationen är felaktig eller bristfällig. Skadorna kan dessutom bli omfattande innan de upptäcks och flera lägenheter kan drabbas. – Bostadsrättsföreningarna borde bli hårdare och sätta upp regler om att renovering av badrummet ska ske fackmannamässigt, säger Thomas Helmersson, vd på Säker vatten. Han menar att här har styrelsen i bostadsrättsföreningen en viktig roll när det gäller att informera och se till att renoveringar blir rätt utförda. Ett alternativ för att slippa felaktiga installationer och samtidigt säkerställa att en installation görs fackmannamässigt är

”Bostadsrättsföreningarna borde bli hårdare och sätta upp regler om att renovering av badrummet ska ske fackmannamässigt.” att föreningen tar över ansvaret för att byta golvbrunnar i badrummen. Då säkerställs möjligheten att installationen görs på ett korrekt sätt av ett certifierat företag. Något som årets utredning också visar är att skador från ledningssystem framförallt ökar i fastigheter byggda under miljonprogramstiden. – Livslängden på rören i många av dessa fastigheter är passé, säger Hampus Asp. Det är mycket som ska underhållas och det är inte säkert att exempelvis en bostadsrättsförening förstår hur viktigt det är att dra igång med en renovering innan problemen blir akuta. Det är bra att kosta på sig en besiktning i god tid. n

38 |

bo bättre 3/2016

Checklista: Vattenskador TEXT KARIN URBINA RUTSTRÖM

Ha beredskap! Gå ut med information på föreningens hemsida, i trapphus eller på anslagstavlor hur man ska gå tillväga om det uppstår en vattenskada. Uppmana medlemmarna att alltid ”så fort som möjligt” om det uppstår en vattenskada kontakta och anmäla till föreningen och det egna försäkringsbolaget. Se till att det tydligt står vem de ska vända sig till, mail och telefonnummer och det egna försäkringsbolaget. Utred skadan! Det är viktigt att föreningen så fort som möjligt kontaktar det egna försäkringsbolaget. Tänk på att kolla föreningens stadgar och se över hur avtalet med försäkringsbolaget är utformat och vilka krav bolaget har innan arbetet startar. När det uppstått en vattenskada gäller det att snabbt ta redan på hur pass omfattande den är för att kunna begränsa skadan. Ett bra sätt är att anlita en fukttekniker som besiktigar skadan. Det kan också vara ett krav från försäkringsbolagen och de flesta större bolag brukar ha företag med sakkunniga experter med rätt kompetens som de rekommenderar att föreningen anlitar. Fuktteknikerns bedömning ger en bild av skadan och kan också ge ett underlag för hur kostnaderna ska fördelas mellan föreningen och medlemmen. Bostadsrättshavaren är skyldig att se till att fuktteknikern och övriga som deltar i besiktningen från föreningen får tillträde till lägenheten. Åtgärd och ansvar Visar utredningen att det finns fukt i bostaden måste föreningen boka utrivning av det skadade området, exempelvis om det rör sig om en skada i ett badrum med tätskikt måste man riva ut hela badrummet. Ett skadat tätskikt måste i princip göras om i sin helhet. Föreningen ser till att boka avfuktningsutrustning och står för denna och elkostnad. Därefter lagar föreningen det som föreningen är skyldig att laga enligt stadgarna, exempelvis

trasiga avloppsrör eller en brunn som har gått sönder. Föreningen färdigställer utrymmet fram till ytskikten. Här slutar vanligtvis föreningens ansvar – föreningen återställer inte tätskikt, ytskikt eller återinstallation av inredning. Därefter tar bostadsrättshavaren vanligtvis över ansvaret för färdigställande av ytskikt och inredning. Bostadsrättshavaren bör därför alltid kontakta sitt försäkringsbolag och göra upp med dem om hur skadan ska regleras. Det är viktigt att bostadsrättshavaren själv sköter kontakterna med sitt försäkringsbolag, då det kan finnas många saker som ska regleras och utredas, exempelvis värdeberäkningar, åldersavdrag och ansvarsfrågor. Val av entreprenör Föreningen tecknar avtal med entreprenör för att åtgärda de skador som, enligt stadgarna föreningen ska åtgärda. Bostadsrättshavaren tecknar själv avtal med en entreprenör om återställandet av sina ytskikt. Inget hindrar dock att det är samma entreprenör som utför båda åtgärderna, vilket kan vara praktiskt, men avtalen bör vara åtskilda. På så vis uppstår ingen tvist mellan bostadsrättsföreningen och medlemmen om hur kostnaderna i efterhand ska fördelas. Vem betalar? Den som enligt stadgarna ska underhålla något ansvarar också för att betala för det. Men i vissa fall kan det föreligga försumlighet eller vållande. Det kan vara en bostadsrättshavare som fortsätter att duscha mot ett skadat ytskikt eller en förening som inte byter avloppsstammar fast det är känt att de sedan länge är uttjänta. Om någon har agerat ovarsamt kan motparten begära skadestånd. Den som vållat skadan får då betala den andra partens merkostnader på grund av skadan. Avdrag ska göras för ålder, men i övrigt får den som vållat skadan betala. Om det är tydligt att en bostadsrättshavare har orsakat skadan genom försumlighet eller vållande kan föreningen kräva ersättning av denne för sin självrisk.

Foto Sac Pro

Tema: Vattenskador

De olika stegen vid ett stambyte och stamrenovering (relining) Förberedelse och planering Projektgrupp –Utse en arbetsgrupp och/ eller några i styrelsen som är ansvariga för projektet. Tänk på att välja utifrån kompetens, intresse och tid att avsätta för arbetet. Utse även någon med kompetens att kontrollera inkommande fakturor under projekttiden. Projektledare – Anlita en projektledare

tidigt. Finns det beslut redan innan förstudien att åtgärder av stammarna ska göras är det lämpligt att projektledaren finns med när förstudien startar.

Finansiering – Diskutera och ta fram

alternativ för hur projektet ska finansieras. Diskutera gärna frågan på ett medlemsmöte och ta in synpunkter. Ta styrelsebeslut, informera medlemmarna.

Förstudie – Ta fram ritningar på befintlig

rördragning, gör en okulär syn av lägenheter, okulär besiktning av fastigheten med VVS-tekniker samt en rörinspektion (filmad). Saknas möjligt att besiktiga lägenheterna kan alternativ varje medlem svara på en enkät med frågor som deras lägenhet. En väl genomarbetad förstudie ger ett bra underlag för att välja rätt åtgärder och göra rätt upphandling. Tidplan – När det är beslutat vilka åtgärder

som är lämpligast, lägg upp en tidplan. Gör det tillsammans med projektledare om sakkunnig kompetens saknas i styrelsen.

Informera medlemmar och ta beslut –

Kalla till medlemsmöte eller stämma. Var pålästa och se till att det finns gott om material vid mötet. Styrelsen kan normalt fatta beslut om en renovering men när det gäller stora omfattande renoveringar kan det vara bra med ett stämmobeslut.

Anbud och upphandling Förberedelse inför upphandling – Styrelsen ansvarar för att ta fram ett förfrågningsunderlag. Det beskriver fastigheten i detalj och vilka åtgärder som ska göras under stamrenoveringen. Saknas kompetens så delegera arbetet delegeras till en projektledare men ta ändå aktiv del i arbetet. Utforma förfrågan med AF AMA som grund och hänvisa till ABT 06 alt. AB 04. Kräv att anbudsgivare gör platsbesök före anbud. Bifoga befintliga rör-ritningar(relationshandlingar) om det finns. Val av entreprenör – Förfrågningsunderlaget skickas ut till valda entreprenörer, de lämnar offerter/anbud. Dessa bedöms av styrelse och projektledare. Upphandlingsmöten arrangeras, anbud jämförs, referenser samt andra delar kontrolleras, beslut fattas.

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 39

Kommunikationsplan – Bestäm hur ofta och på vilket sätt informationen från entreprenören om ska nå styrelsen respektive medlemmarna, exempelvis via mail, anslag och/eller brev. Avtal utformas – Ett avtal utformas med den valda entreprenören, som grund till avtalet för byggbranschen framtagna allmänna bestämmelser, antingen AB 04 eller ABT 06, beroende på vilken entreprenadform man valt för stamrenoveringen.

Arbetet startar i fastigheten Start-möte – Det första mötet med entreprenör leds av projektledare. Styrelsen bör närvara. Då görs en genomgång av alla praktiska frågor. Entreprenören ska då överlämna uppdaterad projekttidplan och varudeklarationer, samt ekonomisk s säkerhet för entreprenadtiden enl. AB alt. ABT. Informationsmöte – Entreprenören håller

informationsmöte med medlemmarna och berättar vad som upphandlats och beskriver arbetsprocessen och praktiska rutiner exempelvis hantering av nycklar, rutiner, för användning av dusch och toalett m.m. Styrelserepresentanter bör delta.

Tillval – Torrtoalett kan behöva installeras tillfälligt hos medlemmar med behov dagtid. Äldre toalettstolar, handfats- och köksavlopp kan behöva bytas för att entreprenörens försäkring ska gälla. Skriv in i avtalet att entreprenören gör en försyn i lägenheterna med föreningen. (Gäller endast för stambyte) Entreprenören har möten och samtal med enskilda medlemmar om eventuella tillval. Notera

att tillvalen kakel, klinker, blandare, m.m. regleras i avtal mellan medlemmen och entreprenadföretaget. Etableringen – Arbetet startar och förberedelser görs inför arbete i trapphus med berörda lägenheter. Etapperna inleds – Första arbetsetap-

pen påbörjas, byggmöten sker löpande, reglering av ÄTA och arbetsplatskontroller, m.m. Avslutning av etappen görs med okulära delbesiktningar av en sakkunnig besiktningsman samt åtgärdande av hittade fel och brister. Därefter löper arbetet med nästa etapp på samma sätt. Till varje delbesiktning skall entreprenören överlämna egenkontroller och filmer som skall granskas av besiktningsmannen.

Slutbesiktning – En slutbesiktning med

utlåtande görs av en sakkunnig besiktningsman som anlitas av föreningen. All efterfrågad kvarvarande dokumentation överlämnas.

Avetablering – Entreprenören gör avetablering, återställer och städar använda utrymmen samt åtgärdar uppkomna skador. När alla ev. slutbesiktningsanmärkningar åtgärdats, slutmöte och ekonomisk slutreglering, överlämnade av garantibevis och ekonomisk säkerhet för garantitiden enl. AB alt. ABT. * Källa: Stora Stambytesboken, Gunnar Lundblad, projektledare Brf Porten

Fakta: Viktigt att veta!

••Byts gamla stammar mot nya, utan att

annat ändras, krävs inget stämmobeslut. Det räknas som underhåll. Men det är lämpligt att frågan behandlas av en föreningsstämma. Ska förändringar göras i lägenheterna, exempelvis att badkar byts mot duschkabiner, måste medlemmar som berörs tillfrågas. Motsätter sig någon krävs 2/3 majoritet på en stämma eller ett godkännande av hyresnämnden. Föreningen har rätt att få tillträde till alla lägenheter för att genomföra stambyte. Om medlem vägrar kan föreningen vända sig till kronofogdemyndigheten för att få hjälp med att komma in i lägenheten. Föreningen är rent juridiskt inte skyldig att ordna ersättningslägenheter under stambytet eftersom den uppfyller sin underhållskyldighet för huset.

••

••

••

Källa: Bostadsrätterna

Branschorganisationer BBV – Ett behörigt företag utbildat av Byggkeramikrådet och arbetar enligt rådets ”Branschregler för Våtrum”. Säker Vatten – Säker Vatteninstallation, installation utförd enligt gällande branschregler, av auktoriserat VVS-företag. STVF, vilket står för Sveriges TV-inspektions Företag. Deras auktorisering garanterar att företaget har rätt kompetens, följer de kvalitetskrav som ställs och har rätt utrustning.

•• •• ••

Fakta avtal ABT 06 – ”Allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten” AB 04 – ”Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader” AF AMA ”Administrativa föreskrifter ÄTA ”Ändringar, Tillkommande och Avgående arbeten”.

•• •• •• ••

ToTalenTreprenad Trapphus! Målning

-

Snickeri

-

golvpolering

-

portrenovering

www.andresmaleri.se 0200 - 58 02 20

Foto istock

Tema: Vattenskador

Rörinspektion och filmtajm! Det kan vara svårt att veta i vilket skick stammarna är i en fastighet eller veta vad som orsakar återkommande problem med vattenskador eller stopp i avloppet. En rörinspektion kan vara en nödvändig och bra åtgärd innan föreningen fattar beslut om vad som ska göras. – En inspektion tar normalt 2–3 dagar, säger Mats Person på VVSteknik Gävle dala.

variationer på hur slitna rören är i olika fastigheter även om de tillhör samma årgångar. Det är också ganska vanligt att ritningar inte stämmer eller att dokumentation från byggtiden om materialval, saknas. – När det exempelvis gäller miljonprogramshus kan det vara stora skillnader på i vilket skick rören är, bland annat beroende på vilken typ av material som använts, säger han.

● En rörinspektion inleds med att samlingsledningen först spolas och därefter filmas. Varje sträcka får en egen sida och dokumenteras i ett protokoll. Eftersom insidan av rören filmas med en färgkamera går det att lokalisera skador, såsom läckage, sprickor, rotangrepp, ledningssvackor och avlagringar som täpp till eller föremål som fastnat. – Föreningen får en dokumentation när det är klart, säger Mats Persson. Vi föreslår även lämpliga åtgärder i samband med redovisningen. Det som däremot inte exakt går se att när rören filmas är deras tjocklek. Något som kan vara intressant exempelvis inför val av reliningsmetod. – Om det är mycket beläggningar och

Dokumentationen från rörinspektionen fyller därför en viktig funktion, inte minst då underhåll planeras och offerter ska tas in i samband med en stamrenovering eller ett stambyte. Men det gäller dock att se till att den rörinspektion som görs sker på rätt sätt. Branschorganisationen för de företag som gör rörinspektioner heter STVF vilket står för Sveriges TV-inspektions Företag. Deras auktorisering garanterar att företaget har rätt kompetens, följer de kvalitetskrav som ställs och har rätt utrustning. Kostnaden kan variera mellan olika företag beroende på storlek och omfattning. Normalpris för att filma och dokumentera samlingsledningen i en vanlig hyresfastighet med tre ingångar är cirka 15 000–20 000 kronor. n

” Först filmar vi och gör en bedömning, sedan går vi in om det behövs.” rost kan vi utifrån det göra en bedömning, säger Mats Persson. Vanligast är att det är problem nere i rören i källaren där det är hårdast påfrestning och blir mest slitage. Först filmar vi och gör en bedömning, sedan går vi in om det behövs och fräser beläggningarna ur bottenplattan och ser hur det ser ut. Enligt Mats Persson kan det vara stora

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 41

Stamrenovering med relining Renovering av stammar görs vanligtvis med så kallad relining. En metod som allt fler bostadsrättsföreningar väljer om det är möjligt. – Efterfrågan på relining har ökat med 10 procent bara under de senaste året, säger Fredrik Sterner, vd på Sacpro, leverantör till reliningbranschen. En av anledningarna är troligtvis att kunskapen om relining spridits mer. ● Mestadels är det avloppsrör som de flesta väljer att relina. Fördelen med metoden är att stammar kan renoveras utan att exempelvis väggar och golv måste rivas upp i fastigheten, vilket gör att det blir betydligt billigare och mindre tidskrävande, jämfört med ett traditionellt stambyte. Metoden innebär, förenklat beskrivet, att det byggs upp ett nytt rör av plast på insidan av de befintliga stammarna. Det nya röret ökar livslängden med minst 50 år. Val av metod kan variera beroende på vilka delar av rörsystemet som skall relinas. – Det vi rekommenderar är att det först görs en långsiktig analys av samtliga rör och därefter beslutas vad som ska göras, säger Fredrik Sterner. I många projekt komplette-

rar metoderna varandra. Det kan exempelvis vara så att det är lämpligt att byta stammarna i badrummet, relina i köket och samlingsledningen samt byta tryckvattenledningarna. Det finns två metoder inom relining som är de vanligaste: Rörinfordring (strumpmetoden/lining), prefabricerade flexibla foder och grenrör installeras med hjälp av tryckluft. Coating (lösplastmetoden), är uppdelad i två tekniker. Antingen slungas färg ut i röret med ett roterande munstycke eller så pumpas plast ut och beläggs med hjälp av en roterande borste. Även om det kallas reling så finns det

stora skillnader på metoderna. Används coating är det viktigt att rören är helt torra vid installation och i de flesta fall utan större hål och sprickor. En snabb installation som kräver mer av hantverkaren. Används i stående stammar och i lägenheterna. Vid installation med rörinfordring behöver inte rören vara torra, men måste rengöras/fräsas på insidan så att röret får en slät yta. Installationen tar längre tid men man säkerhetsställer att godstjockleken hålls. Används i samlingsledningen, stående stammar och i lägenheterna. – Det gäller att se upp och inte välja erbjudande om snabba, billiga lösningar, säger Fredrik Sterner. Det kan innebära att man inte hinner göra det förarbete som krävs. Även trycksatta vattenledningsrör går att relina. Men den typen av relining har minskat sedan larmet om att ämnen som innehöll A-bisfenol användes. – Jag känner inte till något företag på den svenska marknaden som i dag använder ett material där bisfenol A ingår, säger Fredrik Sterner. Företaget som anlitas ska kunna redovisa att det finns aktuella tester på de material de används. n

Tips inför relining

••Kravspec med rätt metod och material för behovet ••Materialet ska vara testat, dokumenterat och spårbart ••Installatören ska vara utbildad på metoden de installerar ••Installatören bör vara medlem i BRiF ••Projektet besiktas av en oberoende besiktningsman ••Installera alltid prefabricerade grenrör ••Fokusera på resultatet, använd relining där det passar ••Anlita en oberoende sakkunnig projektledare ••Använd alltid en anpassad övergång mellan de relainade och det nya röret

Foto: rorliner.com

42 |

bo bättre 3/2016

Tema: Vattenskador

Satsade på kompetens Brf Porten satsade på att ta vara på kompetenserna i styrelsen, något som betalade sig väl när den planerade stamrenoveringen sedan skulle dras igång. ● – När jag kom in i styrelsen sköttes det mesta av fakturahanteringen via brev , säger Gunnar Lundblad, teknisk förvaltare och vice ordförande. För en del år sedan gjorde vi en översyn och delade upp styrelsearbetet utifrån våra kompetenser och digitaliserade samtidigt all hantering av fakturor och bokföring, så vi lättare löpande kan följa ekonomin. Det gjorde att vi fick ett bra grepp om ekonomin och kunde effektivisera arbetet med fakturahantering. Brf Porten är en välskött förening i Huddinge kommun utanför Stockholm. Föreningens hus som byggdes i slutet av 1960-talet består av 254 lägenheter. För snart tre år sedan drogs arbetet igång med att renovera avloppsstammarna. Arbetet har gått smidigt mycket tack vare kompetensen som finns i föreningens styrelse och hos föreningens fastighetsskötarentreprenör samt ett noggrant förberedelsearbete. – Jag är numera pensionerad men har arbetat med upphandlingar och varit projektledare inom bygg under många år, säger Gunnar Lundblad. Min bakgrund gjorde att jag kunde ta projektledarollen och vi kunde själva ta in offerter, genomföra förhandling-

Gunnar Lundblad, Brf Porten.

ar och upphandling. Hade vi inte haft den kompetensen hade vi självklart redan från start tagit in en sakkunnig erfaren projektledare som kan göra förfrågan, upphandling och avtal baserade på ABT(allmänna bestämmelser för totalentreprenad) och AF(allmänna föreskrifter), leda projektet för föreningens räkning samt löpande avrapportera till styrelsen. Det är väl värt pengarna. Det är viktigt att ha ett noggrant genomar-

betat och strukturerat avtal som underlättar

arbetet både för beställaren och entreprenören under hela projektet. – Vi anlitade också en sakkunnig oberoende besiktningsman. Företaget som sköter vår fastighetsskötsel är ett duktigt VVS-företag, de känner väl både husen och medlemmarna, så de var ett självklart val för oss att ha som sidoentreprenör vid reliningen. Bägge gjorde ett otroligt bra arbete under hela projektet. Kompetenserna som fanns i styrelsen kom väl till pass när arbetet startade. Föreningen hade upparbetat effektiva rutiner för kontroller och besiktningar. En del av det som också legat till grund för det goda resultatet är det noggranna förarbetet med okulär genomgång av fastigheten och relationshandlingar som gjordes innan förfrågan skrevs och föreningen började ta in offerter. Och det noggranna förarbetet betalade sig väl. Trots en del ÄTA-jobb landade föreningen på ett bra resultat som låg nära den budgeterade kostnaden. – Relining blir ändå betydligt billigare än ett stambyte och ger betydligt mindre besvär för de boende i fastigheten. Man måste i budget ta rejält med ”höjd” för extrakostnader utöver avtalskostnaden då det nästan alltid blir en del gamla rör som inte håller vid rensning och som måste bytas. Vi missade budgeten med några procent och det kan man nog vara nöjd med, säger Gunnar Lundblad. n

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 43

Bo bättres checklista

Styrelsens roller och arbete

c to : is to o F

k

Att sitta som ledamot i bostadsrättsföreningens styrelse är ofta ganska givande men innebär en del arbete. Ofta vilar den tyngsta och mest ansvarfulla delen av arbetet på styrelsens ledningsgrupp som vanligtvis består av ordförande, sekreterare och kassör. En bra tumregel för att klara arbetet är att hålla en god arbetsordning och se till att var och en känner till vad som är deras arbetsuppgifter. Här kommer Bo bättres checklista.

verkställs.

• att kalla till och leda styrelse-

sammanträde när det behövs eller när någon av styrelseledamöterna begär detta. att det förs styrelseprotokoll vid varje möte och att dessa justeras. att regelbundet följa upp bostadsrättsföreningens verksamhet och se till att övriga styrelseledamöter informeras och löpnade hålls uppdaterade. att styrelseledamöterna fått underlag till och tillfälle att delta i behandlingen av ett aktuellt ärende innan beslut fattas. att anmälan om ändringar i styrelsens sammansättning eller föreningens stadgar till Bolagsverket. att föreningens medlemmar får aktuell information om vad som händer i bostadsrättsföreningen och om kommande större underhållsåtgärder. att föreningen är försäkrad och att attestregler upprättas och efterföljs.

• Förbereda styrelsesammanträ-

• att bostadsrättshavarna betalar

•

den och även föreningsstämmor. Föra protokoll och se till att de undertecknas. Se till att föreningens viktiga dokument förvaras betryggande. Se till att styrelsens beslut följs upp.

•

•

•

•

• • • •

44 |

Kassören/Ekonomiansvarig ska se till:

bo bättre 3/2016

rätt belopp i rätt tid.

• att det förs lägenhets- och medlemsförteckning.

• att pantsättnings- och överlåtelseavgift debiteras.

• arvode- och löneadministration. • att föreningens bokföring upprättas enligt lag.

• att det upprättas en inventarieförteckning.

• att det upprättas bokslut, deklaration samt kontrolluppgifter.

• placering och bevakning av lån. • att det lämnas förslag till budget till övriga i styrelsen.

• att övriga i styrelsen infor-

meras om ekonomin genom ­rapportering.

✁

• att styrelse- och stämmobeslut

Sekreterarens uppgift är att:

Klipp ur och spara

Ordförande ska se till:

1 4

GHI

7

2

ABC

5

JKL

8

3

DEF

6

MNO

9

PQRS

TUV

WXYZ

TEXT

0

INFO

EPG CH

MENU

EXIT

OK

PLAY

REC

FILM

R

STO

X FLE

BAS

Malmömässan, 7-8 oktober 2016 Svenska Mässan,11-12 november 2016

2016

BostadsrättsMässan

Den största mötesplatsen för bostadsrättsföreningar – allt under samma tak! dig Rpåeghisetmrera

sidan för fribiljett ! Värde 260:-

Få svar på dina frågor och ta del av experternas råd gällande

• Airbnb • Digitaliserat underhåll • Föreningens ekonomi • Störande grannar • Hur du styr och skapar engagemang i din förening Moderator Malmö: Jesper Aspegren

Moderator Göteborg: Harald Treutiger

www.bostadsrattsmassan.se Medarrangörer:

Guldsponsor:

Följ oss: www.fb.com/ Bostadsrattsmassan

Ska du by ta till säkerhetsdörr? Kolla upp det här !

Med licensierade snöskottare kan du känna dig trygg! Skotta Säkert genomförs av Plåt & Ventföretagen och är ett utbildningsprogram som ska leda till ökad säkerhet kring skottning av tak. Läs mer om licensieringen på www.skottasakert.se

PLÅT & VENTFÖRETAGEN

www.pvforetagen.se Skotta säkert genomförs av Plåt & Ventföretagen

Är dörren brandk lassad för att stå emot fullt ut ve cklad brand i minst 30 minute r? Är den brandgastä t och brand­ gastäthetsklassad (klass S )? m Är den testad, kla ssad och certifierad för ljud och inbrott? Är företaget ISO ­ce rtifierat, 90 01 och 14001 (kvalite t och miljö)?

Eller köp en Daloc .

Numera är det lag (Boverkets Byggregler 5:534) på att alla nyinstallerade dörrar mot trapphus ska vara både brand- och brandgastäthetsklassade. Ytterst handlar det om att rädda liv. Är du fastighetsägare eller sitter med i en styrelse i en bostadsrättsförening är det dessutom ditt ansvar att dörrarna i trapphuset uppfyller kraven enligt lagen. Köper du din Daloc Säkerhetsdörr av Secor behöver du inte bekymra dig om någonting. Alla våra säkerhetsdörrar är provade, typgodkända och certifierade och uppfyller Boverkets alla krav. Läs mer på secor.se.

Stoppa smutsen i entrén... Kåbe Original Kulör Samma goda funktion med andra möjligheter! Kåbe Originalmatta Kulör med gummi i grått eller rött alternativt i kombination med Kåbe Originalmatta med svart gummi. Den primära funktionen att stoppa smuts och fukt från att dras in på golven, är fortfarande lika god. Skillnaden är att det finns möjlighet till ett annat färgval eller enkel mönsterläggning när storleken på entrén tillåter det.

...vi har lösningarna! Kåbe Kombi Perfekt där trafik från tyngre vagnar ej kan undvikas!

Kåbe-Mattan AB • Sågverksvägen 10A • SE-716 93 Fjugesta Tel. 0585-255 50 • Fax. 0585-255 59 mail@kabe-mattan.se • www.kabe-mattan.se

Kåbe Kombi är den damklacksvänliga, slitstarka och rullbara entrémattan som är ett bra alternativ till Kåbe Originalmatta. Kåbe Kombi förses med inlägg av borst, textil eller gummi. Dessa kan även kombineras med varandra i samma matta.

Läsarfrågor och Lag&rätt Under temat Lag&rätt presenterar vi experternas svar på några av de frågor som kommer till vår redaktion. Vi tar också upp intressanta och aktuella rättsfall med kommentarer och råd från våra experter. an styrelsen bestämma om vilken K slags renovering som ska utföras eller måste detta presenteras för medlemmarna på en extra föreningsstämma? n Får en suppleant bli ordinarie styrelseledamot när en i styrelsen avgår under pågående verksamhetsår utan att det hålls en stämma? n Har styrelsen rätt att besluta att fortsätta hyra ut tomma lägenheter istället för att sälja? n Vicevärden är hotfull och ordföranden stödjer honom – vad ska jag göra? n Styrelsen vägrade att lämna ut information på stämman – får de göra så? n

b o b ä t t r e 3 / 2 0 1 6 | 51

Läsarfrågor

Kan finnas rätt till ersättning om föreningen vållat skada Har du frågor som rör föreningen och styrelsearbetet? Frågor om renovering, upphandling, avtal eller något annat? Ställ din fråga till oss så ska vi låta våra experter svara. Vi försöker svara på alla frågor som kommer in men kan tyvärr inte garantera det beroende på att frågeanhopningen är stor under vissa perioder. Skriv ner din fråga och mejla till red@bobattre.se. Vicevärden pratar illa om oss En medlem i vår förening är vice sekreterare och mannen är vicevärd. Han pratar kontinuerligt illa om min familj på varje föreningsmöte trots tillsägelser. Han är hotfull både mot mig och mina barn. Han har puttat och tagit tag i mig vid ett tillfälle. Får dessa personer sitta i en förening alls? Jag har ingen möjlighet att prata med ordförande, hon står på deras sida och dessutom är de grannar. Detta har pågått i några år. Mvh Anna Det är inte i sin ordning med förtal, hotfullt agerande eller att ta tag i någon i samband med detta. Om agerandet är tillräckligt allvarlig bör polisanmälan ske. Detta har inget med styrelseuppdraget i sig att göra men en person som trakasserar andra boende bör naturligtvis inte få medlemmarnas förtroende vid årsstämman. Det är svårt att skriva en motion om att viss person inte bör väljas utan att själv falla in i att förtala. Det är viktigt och gäller

att vara mycket saklig när man förklarar varför man tycker att någon inte ska sitta i styrelsen. Men börja med att ta upp saken om problemet med de övriga ledamöterna i föreningens styrelse. Jörn Liljeström, advokat

Väggarna blev svarta Min dotter har köpt en insatslägenhet och totalrenoverat den. Redan efter två månader hade de vita väggarna blivit svarta runt fönster och dörrar. Hon tog då kontakt med föreningen som säger att de som bytte fönster för några år sedan måste ha fuskat. Föreningen har anlitat hantverkare som nu byter utepanelen och tätar runt fönstren och de har några väggar och fönster kvar. Men hon måste nu måla om väggen igen för den är svart. Har hon rätt att kräva föreningen på dessa merkostnader och ersättning för att hon inte kunnat bo i hela sin lägenhet. Susanne

även vara ersättningsskyldig för sin entreprenörs vårdslöshet. Men oavsett om föreningen inte är ersättningsskyldig så är den skyldig att se till att problemet upphör eftersom föreningen ansvarar för att det inte är tätt. Det framgår tyvärr inte av din fråga vad det är som gör att väggen blir svart, om det exempelvis är på grund av mögel eller smuts på grund av drag. Vill ni gå vidare med det här bör ni nog först kontakta och ta hjälp av en sakkunnig jurist. Jörn Liljeström, advokat

Ordföranden jävig Ordförande i vår förening har föreslagit att vi ska köpa tjänster från ett företag där han är delägare och har en ledande position, med motivationen att han kan ge oss ett bra pris. Jag anser att det strider mot bostadsrättslagen. Men jag får inget stöd av de andra ledamöterna eftersom de menar att det är helt juridiskt korrekt att göra så här. Vad ska jag göra, det känns inte bra? Per

Rent allmänt kan man säga att det kan finnas rätt till ersättning om föreningen vållat skadan. Föreningen kan

Av din information verkar det vara fråga om jäv. Det ligger på gränsen redan genom att styrelseordföranden sitter i ledningen för företaget. Om han sedan dessutom har ett ägarintresse i bolaget är det fråga om klart jäv. I jävsfrågor är det inte alltid säkert att styrelseledamotens ekonomiska intresse i transaktionen är så stort att beslutet skulle vara ogiltigt, men det är i vart fall ett mycket olämpligt sätt att förfara. Du kan lämna reservation vid beslutet

Jörn Liljeström Advokat

Göran Olsson Jurist

Bo bättres kunniga ex­ perter är redo att svara på dina bostads­ rättsfrågor Anders Gustavsson Advokat 52 |

bo bättre 3/2016

Karin Urbina Rutström Bostadsjournalist

Johan Ehrenberg Miljö- och energiexpert

Som en i styrelsen Ekonomisk förvaltning - Egen kundansvarig - Avtal anpassat efter era önskemål och behov - Centrala kontor i Stockholm och Uppsala

Teknisk förvaltning - Underhållsplanering - Vicevärdskap - Projektledning - Upphandling

Fastum Direkt

Boka en kostnadsfri besiktning och besparingskalkyl.

Tilläggsisolera vinden och minska dina uppvärmningskostnader Med tilläggsisolering av lösull sänker du dina uppvärmningskostnader och din energiförbrukning, vilket är bra för både plånboken och miljön. Dessutom blir boendemiljön i fastigheten bättre. Du får varmt och skönt inomhus på vintern samtidigt som det är svalt under varma sommardagar. Kontakta oss för en kostnadsfri besiktning, besparingskalkyl och bekymmersfri entreprenad.

FEAB Isolerproffs AB • www.isolerproffs.se Tel 08-94 04 05, 011-16 17 00, 0418-121 05

Energi Renovering och Kvalitets Säkring Tappvatten System - Värme System

- Kundportal för all information - Alltid tillgänglig i dator, surfplatta och mobil - Mall för egen hemsida

Fastighetsförsäkring - Individuellt anpassad försäkringslösning via egen mäklare

Bauer Watertechnology AB Box 243, 177 24 Järfälla

www.fastum.se | 08-506 047 00

www.bauer-wt.com Tel: 08-580 380 66 email: info@bauer-wt.se

där det framgår att du tycker att det är fråga om jäv. Frågan är även av intresse vid val till styrelse. Om någon blandar ihop sina egna intressen med föreningens, så skulle i vart fall inte jag välja den personen som styrelseledamot. Det finns också möjlighet att efter begäran om extrastämma (undertecknas av 1/10 av röstberättigade medlemmar) entlediga styrelseledamot som missbrukar medlemmarnas förtroende genom att agera i egen sak. Jörn Liljeström, advokat

Styrelsen skyldig att svara på frågor på stämman På vårt årsmöte kom det upp klagomål på vaktmästarens arbete. Även lönen som denne får för sitt arbete ifrågasattes. Då några av föreningens medlemmar ville se arbetsbeskrivningen meddelade styrelsen att den inte är en offentlig handling och att de därför inte kommer att ta fram den. Är det verkligen så att bostadsrättsföreningens medlemmar inte har rätt att se vad deras pengar går till? Therese På ordinarie årsstämma vid genomgång av årsredovisningen har alla röstberättigade medlemmar rätt att ställa frågor som är relevanta för bedömningen av föreningens ekonomi. Till det hör fråga om kostnaderna för vaktmästare och liknande. Styrelsen är skyldig att svara men om styrelsen inte kan svara direkt kan de

återkomma med skriftligt besked senare. Föreningens handlingar är däremot inte offentliga handlingar i lagens mening. Föreningen är inte heller skyldig att lämna ut handlingar till den som frågar efter dem. Men oavsett detta har exempelvis föreningens revisor en självklar rätt att gå igenom handlingarna och även sådant som exempelvis lön till vaktmästare. Jörn Liljeström, advokat

Styrelsen ska fatta beslut om renovering Vår förening står inför upphandling av leverantör för fönster- och fasadrenovering. Vår fråga är, kan vi i styrelsen bestämma vilken slags renovering som ska utföras eller måste detta presenteras för medlemmarna på en extra föreningsstämma? Om det är så, ska styrelsen presentera olika förslag som medlemmar ska rösta om? Mvh Lena Ja, styrelsen har rätt till det och dessutom skyldighet att fatta nödvändiga beslut om renovering av föreningens fastighet. Den har ansvar för att se till att

föreningens hus hålls i gott skick. Men det är trots detta viktigt att styrelsen går ut med information. Det kan vara bra att ha ett eller flera möten och visa medlemmarna om det exempelvis finns olika alternativ att välja mellan. De flesta etablerade företag brukar erbjuda sig komma på medlemsmöten visa provmodeller och svara på frågor. Det gör ofta att styrelsen i längden spar mycket tid och slipper onödiga missförstånd eller konflikter med oroliga medlemmar. Karin Urbina Rutström, bostadsjournalist

Ledamot kan endast utses på stämma I vår bostadsrättsförening hade vi en årsstämma under våren där en delvis ny styrelse valdes, en tidigare ordinarie styrelsemedlem flyttades till att bli suppleant och en ny medlem valdes som ordinarie allt i samförstånd vid stämman. Nu visar det sig att tidigare ordinarie medlem, som valdes in som suppleant, har återgått till att vara ordinarie igen. Det har alltså skett ett byte mellan två personer helt bakom ryggen

n brf på

Hemsida och smarta tjänster för din brf

Över 180 brf:er använder Egrannar idag! De gillar sajten för att den ger en bättre grannsämja, är enkel att använda, ger föreningen en snygg mobilanpassad hemsida och minskar styrelsens arbetsbörda. Det tar mindre än 15 minuter innan ni är igång. Frågor? Kontakta gärna vår support på support@egrannar.com

Registrera di

ar.se www.egrann s! ti ra Det är g

”Att börja använda Egrannar var bland det bästa vi har gjort”

”Vi valde Egrannar eftersom att det är ett färdigt koncept som gör det enkelt att komma igång”

Caroline Silverudd Lundbom, ordf Brf Mallen 9, Stockholm

Göran Häägg, ordf Brf Helge, Uppsala

Snygg hemsida

54 |

bo bättre 2/2016

Bokningsfunktion

Anslagstavlor

Medlemsregister www.egrannar.se

Läsarfrågor

på oss medlemmar. Ska det inte kallas till en extrastämma för att ett sådant byte ska vara giltigt? Hälsningar Ulf Styrelseledamot utses på en föreningsstämma. En suppleant kan träda in som styrelseledamot när ordinarie styrelseledamot får förhinder. Om en ordinarie styrelseledamot avgår och slutar innebär inte det att suppleanten blir ordinarie styrelseledamot. Det krävs en extra stämma eller att beslut tas på nästkommande föreningsstämma om suppleanten ska bli ordinarie styrelseledamot. Jörn Liljeström, advokat

Styrelsen kan besluta att hyra ut en lägenhet Vår förening förde talan mot en hyresgäst som hyrde ut sin hyresrätt olovligt i andrahand. Vi vann tvisten och hyresgästen avhystes. Nu har vi en ny

styrelse och de har nu beslutat att lämna lägenheten till bostadsförmedlingen för att den ska upplåtas med hyresrätt på nytt. Har styrelsen verkligen mandat att göra så? I ändamålsparagrafen står att lägenheter skall upplåtas med bostadsrätt till medlemmar och ingenting om hyresrätt. Jag undrar också om det ligger i medlemmarnas ekonomiska intresse att upplåta en ledigbliven lägenhet med hyresrätt? Mvh Marcus Ja, styrelsen har rätt att besluta om att upplåta ledig hyreslägenhet med hyresrätt. Det gäller inte bara lokaler utan även hyresrätter som är avsedda för bostadsändamål. Det är dock riktigt att lägenheten skulle kunna upplåtas med bostadsrätt istället och det skulle kanske, beroende på omständigheterna, även vara det mest lämpliga när det gäller bostadslägenheter i en bostadsrättsförening. Jörn Liljeström, advokat

Har du flyttankar? Samla ekonomi, försäkringar och din bostadsaffär hos oss så ingår bland annat: • Heltäckande service och smarta förmåner. • Räntefritt handpenningslån i 6 månader. • Boendeförsäkring i 6 månader. Läs mer om alla smarta förmåner på lansforsakringar.se/skane/bolofte

Tillstånd för att sätta upp paraboler och blomlådor Bor i bostadsrätt och min fråga gäller uppsatta paraboler och blomlådor. Styrelsen menar att alla måste ta ned allt som har borrats upp i tegelfasaden och att den ska återställas. En del paraboler har suttit där i fem år, de som har byggt uterum har och också borrat i tegelväggen. Vad gäller, skall allt återställas, även uterummet? Vänligen Josefin En bostadsrättshavare har inte rätt att göra ingrepp i huset (eller fastigheten) utanför lägenheten utan tillstånd från föreningen. Om tillstånd saknas har föreningen rätt att kräva att sådana installationer tas bort. Jörn Liljeström, advokat

Lag&rätt

Färska rättsfall från våra domstolar

Ombyggnad utan tillstånd Två bostadsrättshavare vill höja innertaket i sin lägenhet. De tar bort befintligt innertak och ljudisoleringen ovanför och sätter sedan upp ett nytt innertak högre upp. Det blir väldigt lyhört mellan lägenheterna i fastigheten. Bostadsrättsföreningen får klagomål och upptäcker att de åtgärder som gjorts saknar tillstånd. Man kräver då att bostadsrättshavarna på grund av ljudstörningarna ska återställa taket. Bostadsrättshavarna redovisar ett förslag på åtgärder och gör återställningsarbeten, men föreningen blir inte nöjd. Grannar klagar fortfarande och det görs mätningar som visar att ljudisoleringsförmågan ligger lägre än de som anges för fastigheten. Bostadsrättshavarna vägrar att göra fler åtgärder. Föreningen vänder sig till tingsrätten med stämningsansökan och yrkar att bostadsrättshavarna ska återställa ljudisoleringen så att ljudisoleringsförmågan blir 59 dB vilket motsvarar den ursprungliga dämpningen, alternativt att ljudisoleringsförmågan motsvarar byggnadskravet för ljudisolering mellan lägenheter.

Bostadsrättshavarna menar att föreningen varit medveten om ombyggnationen och att de även efter utfört åtgärder enligt föreningens önskemål som därefter godkänt dem. Godkännandet av återställningsåtgärder skedde i trapphuset då en styrelsemedlem och en av bostadsrättshavarna träffades och diskuterade åtgärderna. Enligt bostadsrättshavarna sa styrelsemedlemen ”vi kör på det”. Något som gjorde att bostadsrättshavaren uppfattade att de åtgärder som föreslogs godkändes av föreningen. När ärendet prövas i tingsrätten konstaterar den att arbetena låg utanför bostadsrättshavarnas nyttjanderätt, att åtgärderna utförts utan tillstånd, vilket gör att föreningen kan kräva att bostadsrättshavarna återställer taket. Tingsrätten menar också att det inte fanns något skriftligt tillstånd från föreningen. Men det står klart att bostadsrättshavarna tillmötesgått förenings krav på att vidta åtgärder och lämnat skriftligt förslag på fackmannamässiga åtgärder till föreningen som godkänts. Föreningen har enligt tingsrätten däremot inte visat att de informerat bostadsrättshavarna att de kommer att kräva ytterligare åtgärder

Vill du också få bukt med fukt? Du som sköter det löpande underhållet i byggnader vet att fukt kan ställa till problem på många områden. Vänd dig till Sveriges ledande specialist. Vi hjälper dig att: • Snabbt och effektivt torka ut vattenskador • Genomföra skadeutredningar • Utreda brister i inomhusmiljön • Genomföra komfort- och ventilationsmätning • Utföra statusinventering för att få en bra överblick • Utföra fuktinventering

5351 POLY-SE - Skolvaktmästaren Advert 185x67mm SEPT16.indd 1

Läs me r på polygo ngroup .se

om dämpningen eftersom åtgärden ligger under särskilda riktvärden. Enligt tingsrättens bedömning har föreningen godkänt åtgärderna utan några särskilda krav och dömer till bostadsrättshavarnas fördel. Föreningen överklagar till hovrätten som ändrar domen och ger föreningen rätt. Hovrätten konstaterar liksom tingsrätten att det saknades tillstånd och därför har bostadsrättsföreningen rätt att kräva att taket återställs. Den menar också att det inte står klart att bostadsrättshavarna fått ett slutgiltigt godkännande av föreningen. Hovrätten menar också att de åtgärder bostadsrättsföreningen vidtog uppfyllde de krav som föreningen har rätt att ställa i fråga om takets ljudisoleringsförmåga. En bostadsrättshavare får inte utföra ingrepp i fastigheten som inte tillhör lägenheten eller omfattas av nyttjanderätten utan tillstånd från föreningen. När det saknas dokumentation om tillstånd, som i det aktuella fallet där det saknades skriftligt godkännande, men ändå påstås att det finns ett tillstånd gör rätten en trovärdighets- och rimlighetsbedömning. Eftersom hovrätten inte bedömde att föreningen rimligen kan ha godkänt allt återställande med ett ”vi kör på det” i trapphuset så förlorade bostadsrättshavarna målet. Bakgrunden till att det krävdes tillstånd till åtgärderna är att varken de aktuella eller andra bostadsrättshavare har rätt att försämra ljuddämpningen eller utföra ändringar i bjälklaget ovanför innertaket i lägenheten.

Always By Your Side.

Något av det svåraste en bostadsrättsförening har att hantera är de juridiska frågorna. Det är också ett område som väcker stort intresse bland aktiva ledamöter. Här presenterar Bo bättre några fall från landets domstolar med kommentarer från vår sakkunnig­e expert, advokat Jörn Liljeström.

02/09/2016 14:16

UrbanGlow

Utformad för nordiska förhållanden UrbanGlow är en helt ny LED-armatur, framtagen av danska Holscher Design. Fin ljuskomfort och kupans glow-effekt både guidar och ger trygghet. Perfekt för bostadsområden, gång- och cykelvägar.

UrbanGlow www.philips.se/lighting

Juristen reder ut

Måste föreningen återställa lägenhet? Är en bostadsrättsförening verkligen skyldig att återställa lägenhetens inre efter en skada? Nyligen avgjordes ett fall i hovrätten som gäller en tvist om hur ett badrum ska återställas efter att en bostadrättshavare fått översvämning i sin lägenhet på grund av ett stopp i ett avloppsrör.

H

ändelseförloppet är följande: Det uppstår ett stopp i den del i fastigheten som bostadsrättsföreningen ansvarar för. Föreningen agerar snabbt och för att undersöka om det uppstått fuktskador i intilliggande delar i fastigheten tvingas man riva delar av bostadsrättshavarens kök och badrum. Föreningen reparerar (återställer) de rivna utrymmena i lägenheten fram till ytskikten. Bostadsrättshavaren och föreningen sedan oense om vem som ska betala för ytskikten (golvbeläggning och målning). När man inte kan komma överens väcker bostadsrättshavaren talan i tingsrätten. Han menar att föreningen ska bekosta återställandet och att rummen ska återställas i nyskick. Under processen kommer föreningen och bostadsrättshavaren överens om att föreningen är skyldig att ”återställa” (reparera) köket och badrummet. (Detta trots att föreningen inte har något återställaransvar när det gäller ytskikten). De fortsätter sedan att tvista om i vilket skick det ska återställas. Bostadsrättshavaren vill att det ska återställas i nyskick. Men föreningen hävdar att de endast kan tänka sig att återställa i ursprungligt skick, dvs. mycket slitet skick och hänvisar till att lägenheten inte renoverats på 15 år. Tingsrätten utgår från överenskommelsen mellan parterna vid bedömningen och prövar endast om föreningen ska återställa rummen till nyskick eller till ”mycket slitet skick” (som om det hade funnits en återställarskyldighet). Tingsrätten kommer sedan fram till att bostadsrättsföreningen ska återställa bostadsrättshavarens lägenhet i ”mycket slitet skick”. domen överklagats av bostadsrättshavaren till Svea hovrätt – som också är bunden av parternas överenskommelse om ”återställandeansvar”. Den ändrar tingsrättens dom till att föreningen ska återställa till ”gott skick”. Svea hovrätt menar att om inget annat bevisats så får man anta att bostadsrättshavaren uppfyllt sina skyldigheter enligt bostadsrättslagen och hållit lägenheten i gott skick. Resonemanget kring bedömningen avseende skicket är intressant och det har betydelse för alla rättsfall där förening-

en har skyldighet att ”återställa” lägenhetens inre, exempelvis vid brand och vattenledningsskada. Både tingsrätten och hovrätten stödjer sig på ett rättsfall som gäller ansvar vid brandskada, NJA 2011 s. 548 eftersom föreningen då är skyldig att reparera (”återställa”) lägenhetens inre. Den som läser en sådan här dom kan tro att föreningen har ett ”återställandeansvar” i den här typen av situationer. Men så är det inte. När rätten gör sin bedömning begränsar de sin prövning till hur parterna disponerar över processen, exempelvis genom att komma överens om att något är på ett visst sätt, fast det egentligen inte är så. men föreningen har aldrig en skyldighet att reparera lägenhetens inre utom i fall där det framgår av lag, dvs. vid brand- och vattenledningsskada. Föreningen är inte ens skyldig att återställa när de själva orsakat skadan genom vårdslöshet, försummelse eller underlåtenhet att vidta åtgärder. Då blir det istället fråga om skadeståndsansvar.

” Målets utgång hade blivit helt annorlunda om föreningen hade bestritt betalningsansvar.” Hovrättens dom avspeglar alltså inte rättsläget om reparationsskyldighet. Detta framgår i och för sig i protokollet där hovrätten anger att ”Parterna är överens om att föreningen är skyldig att återställa de aktuella ytskikten i NNs bostadsrättslägenhet”. Men det är tyvärr inte något som är tydligt för allmänheten. Det är synd att rätten inte fick tillfälle att bedöma målet fritt utan istället var bunden av parternas överenskommelse om vem som var ansvarig för ”återställande”. Målets utgång hade blivit helt annorlunda om föreningen hade bestritt betalningsansvar.

Jörn Liljeström, advokat på LEX Advokatbyrå, specialiserad på och med stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik. Tidigare jurist på HSB riksförbund.

58 |

bo bättre 3/2016

3 RIKTIGT BRA ERBJUDANDEN JAZZ RIES MUSIC SE

19 995,34 ord. pris

LE.YY.026

3900x3700x3900mm. Anläggningsyta: 6900x6700mm.

995,- SEK

LE.X4.308.270

7320x3847x3990mm. Anläggningsyta: 12248x12220mm.

LE.NA.021

NATURE SERIES

39 995,59 ord. pris

9800x6000x4000mm. Anläggningsyta: 12800x9000xmm.

995,- SEK

NATURE SERIES

79 995,119 ord. pris

995,- SEK

KONTAKT: Eric Nilsson eric@libenplay.se 0760 - 220 242 Albin Carlsson albin@libenplay.se 0737 - 708 023

Vattensäkert kök ett heltäckande koncept för vattensäkring i kök

www.libenplay.se

Tollco AB, Rubanksgatan 4, 741 71 Knivsta Bobättre halvsida.indd 1

Tel: +46 (0)18 34 90 10 E-post: info@tollco.se

Webb: www.tollco.se 2016-09-01 13:07:03

Energi och miljö

Ljuset kommer från svenska tak Det lyser allt ljusare över svenska tak. Åtminstone om man räknar antalet solceller som installeras på hustaken hos villaägare och bostadsrätter. Sverige håller sakta men säkert på att få en folkrörelse av egen els-producenter, det är bara de stora aktörerna som saknas.

E

nligt Energimyndighetens nya statistik blev 2015 ett år då antalet solceller ökade med 30 procent till totalt 116 miljoner watt (MW). Sådana siffror säger få något men det betyder att hushållsel till ca 600 lägenheter kommer från solel. Räknar vi konsumtion dagtid då solcellerna ger mest så är det snarare 2000 lägenheter som idag kan sägas vara försörjda av sina egna tak på dagen. Det här är pyttelite jämfört med Tyskland, Holland eller England men visar ändå att systemen fungerar och kanske också varför det motarbetas. I praktiken betyder dessa solceller att 1500 kunder blir allt sämre kunder för de stora elbolagen. De köper mindre el helt enkelt och detta i tider då elbolagen kämpar med överproduktion på grund av kärnkraften och därmed låga priser. Den stora politiska energiöverenskommelsen från i våras handlar ju också om att rädda kärnkraften genom att skattebefria den. (Som parantes kan nämnas att det är bara Sverige och Putins Ryssland som agerar så, rent energipolitiskt). Det som är pyttelitet har nämligen en obehaglig förmåga att bli stort när fler inser att det fungerar.

i kina ökade solcellerna första halvåret 2016 med hela 50 procent. På bara sex månader satte det landet upp så många solceller att man sammantaget gör mer el från tak och ängar än hela den svenska kärnkraften. Och observera hastigheten! Att på sex månader kunna montera så mycket ny energiproduktion är omöjligt för alla andra elproducenter. (Det tar minst 10 år att bygga kärnkraft). En branschgissning är att solcellerna i Sverige fortsatte öka i samma takt första halvåret men efter 1 Juli är det långsammare. Orsaken är regeringens märkliga beslut att stora solcellsägare inte ska få producera el till sig själva utan att betala samma skatt som om de köper el. Maxgränsen 255 kW gör att lagerbyggnader, ICA Maxi-hus och liknande helt enkelt aldrig kommer blir solcellstäckta, trots att exempelvis solel på livsmedelsaffären gör mycket el just när kyldiskarna kräver mest energi.

Istället för energisparande har vi fått en broms av S och MP. Ingen kan egentligen svara på varför. min åsikt är att det här handlar om stöd för de stora bolagen som producerar el sommartid när konsumtionen är som lägst. Speciellt lokala kraftbolag ogillar konkurrens där de stora stabila elkunderna lokalt blir mer självförsörjande. Men lagen har även inneburit problem för stora fastighetsägare och riktigt stora bostadsrättsföreningar. Beslutet är nämligen att inte räkna antalet solceller per hus eller anläggning, utan lägga ihop dem per juridisk person. Det gör att HSB inte kan ha solceller och självklart inte Coop eller andra som äger många hus. Det här beslutet är så absurt att regeringen själv sagt att man ska utreda det och istället föreslå en gräns per anläggningsid, alltså per lokal elkund. Har man flera anslutningspunkter för elnätet räknas solcellerna per anslutningspunkt. Men förslaget kommer motarbetas av energibranschens stora och det är inte säkert att regeringen får igenom sin justering trots att allianspartierna verkar vara för. För vanliga villor och bostadsrätter betyder lagen inget, upp till 255 kW är utan skatt och väldigt få har tak som är större än 255 kW. (De flesta stora bostadstak rymmer max 100 kW. En villa rymmer ca 20 kW). Men att energiminister Ibrahim Baylans energiöverenskommelse ändå skapat osäkerhet hos många gör att bromsen för solel blir dramatisk. Trots ökade investeringsbidrag. Solel är den energiproduktionsform som ökar mest på jorden. Ändå är det en ny sak för många och därför så viktigt att den hanteras enkelt och begripligt så att marknaden inte förstörs av rykten eller osäkerhet. Här har regeringen misslyckats brutalt och det enda som skulle kunna ändra situationen är om man släpper på prestigen och tar bort den märkliga gränsen på 255 kW. Egentligen är den absurd. Vad har politiken emot att stora aktörer sparar energi och gör ren el till sig själva och andra i Sverige. Vem är det energipolitiken egentligen ska skydda?

Johan Ehrenberg är journalist, författare och företagare. Han är vd på Egen El och föreläser om alternativ energi. 2009 fick han föreningen Energirådgivarnas utmärkelse Årets Energirådgivare.

60 |

bo bättre 3/2016

HÖGSTA BEREDSKAP Vi står alltid redo att utföra stoppsspolningar, men vi arbetar helst förebyggande. I vårt förmånligaste serviceavtal ”all inclusive” ingår jour och alla tjänster som behövs för ett komplett förebyggande avloppsunderhåll.

ALL INCLUSIVEAVTAL

23 KR

MÅNADSPRIS PER L ÄGENHET

Läs mer om våra tjänster på SPOLARNA.COM

FÖNSTERMAN AB

KOMPETENT FÖNSTERINSTALLATÖR TRÄ-ALU FÖNSTER | KOMPOSIT FÖNSTER | MONTERING | TILLVERKNING AV PLÅTDETALJER | SOLSKYDD

Utställning och kontor: Nynäsvägen 3C, 136 47 Haninge | Mån-Fre 8.00-16.30, Lör - boka tid!

www.fonsterman.se | tel. 08 604 41 43

Tala med oss som kan Vi har mer än 30 års erfarenhet av att utveckla råvindar och platta tak 08-662 84 84

•

www.savana.se

r Tidninga till hela ! styrelsen

på

Prenumerera De t

fö re

ni ng

hö en be

ta ve r ve

!

2013 NR 2| :50 kr 39 Pris

Boka prenumeration och låt hela styrelsen få ta del av tidningen.

D et

gense a l o Elb v kan g kra ischock pr

A TEM RHET E SÄK för

H a andyrar ut i m !a h m o l and nb årde Låt g

ve r

ve ta

!

Den vikti förv ga ning alten

renov erat

Alla enin nya reg A TEM JÖ gens le ansv r: ●laVem UTEMIL k areta fåa r shryis rarduet n ska b k●aM n?axhyR gå enm å ra c Joha V ●F p – räk Ehre enlä ågor ttnbsierdo neex örHvua g r fr arar erg r sm renb sv emp r ni n Eh Tvåa rten är sm Joha pert ydda mot el – ex art a Göra en Så sk m

Välj erbjudande:

en be hö

p Stop otten inbr

Stor t bal kong extra

ätare a ?

ni ng

NR 1| Pris 2013 39:5 0 kr

A TEM BYTE STAM um 8 si adterma:pet’ Bdor ö ’på k Nytt, inglasa t och

ng förenischocken elpri

fö re

Tom loka ma blir ler läge nya nhete r

n Ol

Att tässon när nka på n förv i väljer altnin g

Ande

rs Gu

Balk n bygg ongsäge e – så r lag en stavs

so

Enkel prenumeration, 189 kr/år Helårsprenumeration om 4 nummer.

Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år Tre utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

Stora styrelsepaketet, 550 kr/år Fem utvalda styrelsemedlemmar får var sin årsprenumeration om 4 nummer.

✁

Ja, tack!

❏ Enkel prenumeration, 189 kr/år. ❏ Lilla styrelsepaketet, 350 kr/år. ❏ Stora styrelsepaketet, 550 kr/år.

PORTO

(Bifoga separata uppgifter om namn och adress för lilla och stora styrelsepaketet)

Brf: Fyll i och skicka till:

Namn:

TITELDATA Kundtjänst 112 86 Stockholm

Adress: Postadress: Tel:

E-post:

Det går även bra att faxa: 08–652 03 00 Kundservice: 0770–457 119 eller www.prenservice.se

Styrelseskolan

Måste vi göra en ny ekonomisk plan? Mitt under sommarstiltjen fick jag en fråga om jag ville hjälpa en förening med att göra om deras ekonomiska plan. Föreningen bildades och köpte fastigheten för 20 år sedan, så jag ställde den naturliga frågan: Varför?

J

ag fick då svaret att en konsult de anlitade i ett annat sammanhang hade sagt att föreningen nu hade förändrats så mycket att planen borde revideras och att konsulten givetvis kunde hjälpa till med detta mot ett arvode om 50 000 kronor plus kostnader för intygsgivning och besiktning! Svaret bekräftade min syn att världen har två återstående friheter där man kan göra lite hur som helst – nämligen cykling och bostadsrätt! De allra flesta som kommit i kontakt med bostadsrätt har hört talas om den ekonomiska planen men många tycks inte fråga sig vad den fyller för funktion. Det ska jag svara på här. Ekonomiska planens funktion är att beskriva framför allt de ekonomiska förutsättningarna och villkoren för att köpa en ny bostadsrätt. Visar det sig finnas allvarliga och väsentliga avvikelser i verkligheten i förhållande till vad planen beskriver finns det ett antal rättsverkningar som till exempel att hoppa av köpet. För att en bostadsrättsförening ska få tillskapa nya bostadsrätter och sälja dessa som nyproduktion måste det finnas en ekonomisk plan. Annars får man inte upplåta dessa bostadsrätter. Planen måste dessutom vara registrerad hos Bolagsverket och för att bli registrerad måste planen ha granskats av två intygsgivare – personer med en behörighet man får av staten genom Boverket.

en plan ska alltså upprättas när man ska skapa bostadsrätt första gången genom en s k upplåtelse, dvs när föreningen säljer en bostadsrätt första gången. Detta sker främst inom nyproduktion och ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt, upplåtelse av vindar som ska inredas och när tomma tidigare hyreslägenheter ska säljas av föreningen. Att en verksam förening skulle vara tvungen att revidera planen är således helt fel och luktar som ett sätt att tjäna några hackor på okunskap. När en bostadsrättsförening varit igång med verksamheten upprättas årsredovisningar. Dessa är tillsammans med en eventuell underhållsplan den främsta informationskällan för olika intressenter. Men årsredovisningen berättar om läget i hela föreningen. Många tycker att ekonomiska planen med sin uppställning av lägenheter och insatser/andelstal är en bra källa till information. Kan så vara men tyvärr tappar den i aktualitet successivt. Man kanske har upplåtit ytterligare ytor med

bostadsrätt. Man har förmodligen genom okunskap pillrat på materialet så det saknar visst informationsvärde. Möjligen kan det vara intressant att se en sammanställning av alla lägenheter men min erfarenhet är att materialet i högsta grad är osäkert. För vem görs då planen? Detta är en bra fråga som inte kan besvaras direkt ur lagtexten. Svaret beror på. Som jag sa inledningsvis är planen till för att reglera villkoren vid upplåtelsen ingenting annat. Det är tydligen köparen som är mottagare av informationen. Det är korrekt när det gäller ombildningar. Men i nyproduktion är planen till för intygsgivarna. De ska för köparnas räkning granska planen eftersom det anses för komplicerat för en vanlig konsument att förstå innehållet. Nu bryr sig de flesta byggarna inte om detta utan tillhandhåller tack och lov planen till köparna som kan läsa igenom och ta in informationen. åter till ursprungsfrågan om man ska göra något åt sin befintliga ekonomiska plan? Det beror på. Om det pågår upplåtelser och det inträffat saker som har väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet måste planen göras om, intyg ska givas och registreras innan upplåtelserna får fortsätta. Men problemet är att ingen vet hur en sådan förändring ser ut. Flera utredningar har funderat över frågan men misslyckats att ge något bra svar. Man kan därför säga så här: Eftersom ett brott mot skyldigheten att upprätta ny plan kan ha allvarliga rättsverkningar så kan det många gånger vara säkrare att göra en ny plan inför upplåtelser av bostadsrätter. Ett bra exempel – förutom nya ekonomiska förutsättningar vid nyproduktion – är vindsråytor som är komplexa och där man bör undvika att ge byggaren möjlighet att åberopa formella felaktigheter för att kunna hoppa av. Om däremot en förening får en ledig hyreslägenhet och avser att upplåta den med bostadsrätt på marknaden behöver normalt inte göras en ny plan. Kommer vi att få några förändringar och klargöranden? Kanske. Boverket har upprättat förslag till nya råd som dock inte innebär någon revolution. Det sitter också en statlig utredning om bostadsrätt från vilken det kan komma en del förslag som har betydelse för ekonomiska planer.

Göran Olsson är tidigare vd för bostadsrättsorganisationen Bostadsrätterna. Med sina dryga 20 år inom organisationen (tidigare SBC) har han stor erfarenhet av bostadsrättsjuridik.

64 |

bo bättre 3/2016

FOTO: CARLOS ZAYA

Bild från BRF Klubbåsen i Hägersten där Egen el installerat 154 solcellspaneler på taken.

TRYGGARE ELKOSTNAD MED SOLCELLER FRÅN EGEN EL Egen el har levererat solceller till BRF-föreningar och villakunder sedan 2008. Kontakta oss för råd och installation. www.egenel.se eller egenel@etc.se

Nästa nummer av Bo bättre kommer 11 november Tema: Spara energi lM ånga föreningar behöver göra energieffektiviserande åtgärder för att klara framtida krav och förbättra ekonomin. Bo bättre gör en översikt över olika alternativ av värmekällor och energisparåtgärder.

Tema: Trapphus och hiss l F örr eller senare måste trapphuset renoveras och kanske är det också dags att byta dörrar och se över städningen. Vi tittar närmare på några projekt, materialval och priser. Hiss blir allt mer efterfrågat men går det att installera en ny eller bygga om hissar och vilka säkerhetskrav ställs på befintliga?

Tema: Data och IT lM oderna datasystem spar mycket tid och pengar för föreningen. Men vad finns på marknaden och hur mycket kan föreningen sköta och hålla koll på via datorn och mobilen ? Det finns en mängd olika system – vilka går att samköra?

Har styrelsen frågor? Finn svaren på bobattre.se Bobattre.se är den heltäckande webbplatsen för dig som är intresserad av bostadsrätt. Säkert var det något i detta nummer som inspirerade dig, bobattre.se hjälper dig att komma vidare. l Våra experter ger tips och råd och svarar på frågor från våra läsare. Ämnesområdena varierar. På bobattre.se finns styrelseskolan där vår styrelseexpert Göran Olsson tar upp vilka regler som gäller och hur föreningen ska arbeta. Här finns även en rad juridiska frågeställningar som vår expert, advokat Jörn Liljeström, besvarar. l Inredning av vinden eller andra gemensamhetslokaler. Ett stort projekt för en bostadsrättsförening. På bobattre.se kan du ta del av andras erfarenheter, läsa om alternativen och få tips om vilka krav som bör ställas på entreprenörer.

66 |

bo bättre 3/2016

l Stambyte. Ett stort och omvälvande projekt för en bostadsrättsförening. På bobattre.se kan du ta del av andras erfarenheter, läsa om och ladda ner guider till de olika stambytesmetoderna och få hjälp att hitta entreprenörer. l Säkerhet handlar inte bara om ordentliga lås. Det handlar också om en rad andra åtgärder för att förebygga inbrott och skadegörelse, det handlar om brandsäkerhet, säkra lekplatser med mera. På bobattre.se kan du läsa mer om allt detta och mer till.

I en bekymmersfri tvättstuga sitter inga arga lappar Istället för arga lappar finns det utrymme för glada lappar. Fråga Lena från Brf Karlstadshus 10 som vann DRÖMTVÄTTSTUGAN från PODAB. För Lena och hennes grannar är arga lappar ett minne blott. De har nämligen en gemensam tvättstuga att längta till. Vill du också ha en bekymmersfri tvättstuga? Välkommen till www.podab.se eller ring 031-752 01 55 så berättar vi mer. PODAB är specialiserade på professionell tvättstugeutrustning och hjälper dig gärna.

Specialister på professionell tvättstugeutrustning sedan 1945

Kika in i drömtvättstugan genom att skanna koden eller gå in på www.podab.se.

Posttidning B

c/o Titeldata 112 86 Stockholm

TV via Boxer till din fastighet eller bostadsrä�sförening. Boxer är e� flexibelt, enkelt och kostnadseffektivt sä� a� få digital-TV via kabel eller fiber. Självkla� ingår det a� ti�a var du vill – via din TV, sma�phone, dator eller su�pla�a. Dessutom kan du enkelt ta med dig dina kanaler till fritidshuset, husvagnen eller båten och ti�a på TV precis som vanligt under semestern i Sverige. Möjligheten a� ti�a varsomhelst ingår i alla våra kanalpaket.

Program i bild: Sherpa (Discovery Channel), Angel from Hell (Fox), Lejonkungen (Disney Channel), Beck: Vägs ände (C More).

Vill du veta mer om hur du får tillgång till Boxers tjänster i din fastighet eller bli kontaktad av någon av våra säljare? Besök boxer.se/fastighet