Buenos empleos, aire limpio, comunidades saludables CBA Toolkit

BUENOS EMPLEOS AIRE LIMPIO COMUNIDADES SALUDABLES

Un marco local para los Acuerdos de Beneficios Comunitarios en el Valle de San Bernardino

¿POR QUÉ UN CBA?

Cuatro principios centrales de un CBA exitoso por PowerSwitch Intereses de la comunidad El

6. Redactar el esquema del CBA

7. Educar a los tomadores de decisiones Puntos clave y Preguntas

8. Contactar al desarrollador Puntos

9.

10. Usar los

12. Implementar, monitorear y hacer cumplir Puntos

Kingsbridge Armory CBA

Fuentes

INTRODUCCIÓN

¡¡¡ALTO!!!

Antes de continuar, lee esta declaración ...

Todxs lxs socios de la coalición e involucrados en el trabajo para obtener un CBA deben leer y releer este documento hasta comprender el proceso de obtención de un CBA y discutir los ajustes necesarios en su propio proceso. Es importante que líderes puedan explicar su proceso local a cualquiera que pregunte.

Esta fórmula ha funcionado para comunidades, pero puede que se necesiten cambiar, modificar y reorganizar algunos aspectos dependiendo de sus propias circunstancias y de la comunidad a la que sirve. También puedes ir al final y revisar las preguntas que guían cada sección, para que su coalición pueda formar su propio kit de herramientas.

Just San Bernardino Member Organizations

Arts Connection - the Arts Council of San Bernardino County

BLU Educational Foundation

Congregations Organized for Prophetic Engagement (C.O.P.E.)

Inland Congregations United for Change (ICUC)

Inland Empire Labor Council (IELC)

People’s Collective for Environmental Justice (PC4EJ)

Time for Change Foundation (TFCF)

Warehouse Worker Resource Center (WWRC)

This Toolkit was funded by:

Southern California Association of Governments (SCAG)

*Inland Empire Community Foundation, Fiscal Sponsor

¿POR QUÉ UN CBA?

by:

Un acuerdo de beneficios comunitarios (CBA) es un acuerdo legalmente vinculante entre desarrolladores y coaliciones de organizaciones comunitarias que aborda una amplia gama de necesidades de la comunidad. Los CBA aseguran que residentes locales compartan los beneficios de los principales desarrollos en sus comunidades. Elevan las voces de los residentes de la comunidad y cambian el equilibrio de poder sobre desarrollo económico, de los políticos y desarrolladores hacia la comunidad. Permiten a residentes locales tener un asiento significativo en la mesa con dependencias públicas y desarrolladores públicos, dando forma a los proyectos de desarrollo a gran escala en sus vecindarios, presionando para tener beneficios comunitarios adaptados a sus necesidades y haciendo responsables a los desarrolladores por sus promesas.

El proceso de CBA ayuda a generar confianza en las comunidades y crea proyectos de desarrollo más sustentables.

básicos de un CBA

El trabajo de coaliciones comunitarias como Something Better for San Bernardino, San Bernardino Airport Communities y Just San Bernardino se guía por los principios básicos mencionados por PowerSwitch. A través de estos principios, lxs residentes pueden aprender lo que se necesita para negociar un CBA exitoso.

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Es negociado por una coalición que representa efectivamente los intereses de la comunidad afectada

El proceso del CBA es transparente, inclusivo y accesible a la comunidad

Los términos proporcionan beneficios específicos, concretos y significativos, y dan lo que la comunidad necesita

Existen medios formales claramente definidos por los cuales la comunidad puede hacer responsable al desarrollador (y a otras partes) de sus obligaciones.

INTERESES

Los intereses de la comunidad están bien representados

La capacidad de una comunidad para ganar un CBA fuerte está directamente relacionada con la cantidad de poder que organiza y la fortaleza de su infraestructura de coalición.

• Los miembros de la coalición tienen conexiones profundas y activas con la comunidad, representando a los más amenazados por los impactos del proyecto y frecuentemente excluidos de la participación en las decisiones sobre desarrollo económico, a menudo personas de color de bajos ingresos.

• La coalición se alinea con redes que tienen experiencia con CBA (por ejemplo, actores regionales o nacionales) para establecer conexiones, asistencia técnica y recursos.

• Existe una gran capacidad entre los miembros de la coalición que participan en el proceso de CBA para negociar efectivamente y asegurar un acuerdo apropiado.

• Los miembros de la coalición no están comprometidos con funcionarios públicos, desarrolladores u otros con potenciales conflictos de

PROCESO

y accesible

Un CBA fuerte es el resultado de un proceso (redacción, negociación y firma) que involucra a -y es accesible para- la comunidad.

• La comunidad tiene un vehículo, por ejemplo, reuniones regular de la coalición, para distribuir noticias e información sobre el proceso de CBA, incluidas las negociaciones.

• La comunidad tiene oportunidades para aportar retroalimentación a lo largo del proceso, por ejemplo foros públicos, con el fin de garantizar que se escuche y aborde una amplia gama de preocupaciones antes de la aprobación del proyecto.

• Existen mecanismos efectivos para garantizar la transparencia dentro de la coalición, fomentar colaboración, y protegerse contra conflictos de intereses por parte de lxs miembros de la coalición, por ejemplo, procesos para la toma de decisiones,

El proceso de CBA es transparente, inclusivo

NECESITA

Un CBA fuerte cumple con los temas de mayor importancia para los miembros más vulnerables de la comunidad afectada.

• Los términos del CBA son concretos y específicos, detallando qué parte es responsable, de qué, dónde y en qué plazo, y no aplazando las decisiones para una futura negociación cuando la influencia de la comunidad pueda desaparecer.

• Los términos de beneficios comunitarios principales abordan todos los detalles importantes que pueden surgir en la implementación.

• El CBA aborda cuestiones de interés para la comunidad, que pueden incluir:

crear trabajos de buena calidad

requerir programas de contratación específicos que ayuden a conectar a las personas con barreras para el empleo con nuevos empleos

crear vivienda accesible para contrarrestar la segregación racial y económica que puede acompañar al desarrollo

abordar las cuestiones ambientales creadas o intensificadas por el desarrollo

Proporcionar acceso a tiendas de conveniencia, espacio para reuniones comunitarias, arte público, mitigación de tráfico y estacionamiento

Los beneficios concretos y significativos brindan lo que la comunidad necesita

RESPONSABILIDAD

Los mecanismos de aplicación claramente definidos garantizan la rendición de cuentas de los desarrolladores

Un CBA efectivo contiene medios formales para responsabilizar a las partes de sus obligaciones, incluyendo un medio de monitoreo y cumplimiento y vías para seguimiento comunitario.

• El CBA identifica claramente a las partes, junto con sus obligaciones y qué parte es responsable de aplicar cada disposición.

• El CBA muestra claramente los plazos y procesos para que se cumpla cada compromiso.

• El CBA incluye un sistema de monitoreo e implementación que requiere que las partes participen en actividades futuras relacionadas con el CBA, y las partes de la comunidad continúan responsabilizando a los desarrolladores de sus disposiciones.

• El CBA incluye medidas de cumplimiento con consecuencias reales, es decir, reparaciones que dan a las partes de la comunidad la capacidad de garantizar que las obligaciones se cumplan y que no contengan impedimentos para que las partes de la comunidad busquen la implementación judicial.

• El CBA permite la aplicación de la ley contra arrendatarios y contratistas comerciales, así como a los sucesores en interés del desarrollador.

NUESTRO EL CAMINO HACIA UN MEJOR

SAN BER NAR DINO

MARCO LOCAL

EL PROCESO

Un marco local para los Acuerdos de Beneficios Comunitarios (CBA) en el Valle de San Bernardino

Unir a la Coalición

Identificar el proyecto de desarrollo

Investigar, Investigar, Investigar

Involucrar al vecindario

Identificar las prioridades de la comunidad

Redactar un esquema de CBA

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1 2 3 4 5 6 12

Educar a los tomadores de decisiones

Contactar al desarrollador

Negociar

Utilizar los procesos de la ciudad y medios de comunicación a tu favor

Firma el CBA

Implementación, monitoreo y cumplimiento

UNIR A LA COALICIÓN

Cómo construir una coalición duradera

Una reunión consistente para las reuniones de la coalición es clave para garantizar un proceso inclusivo con líneas abiertas de comunicación para socios de la coalición.

• Designar a lxs líderes de la coalición para que los canales de comu nicación sean claros.

• Asegurarse de que todos los socios de la coalición tengan la infor mación de los contactos principales.

• Asegurarse de que todos los socios de la coalición tengan al menos UN representante en la mesa al tomar decisiones importantes con respecto al proceso del CBA.

• Las oportunidades en medios de comunicación deben destacan a todxs lxs socios de la coalición por igual.

• Crear un Memorando de Entendimiento entre socios.

EL TEJIDO DE LA COALICIÓN

Las coaliciones comunitarias son una parte necesaria de cualquier CBA para garantizar que la propia comunidad participe en la negociación de un CBA y se beneficie del desarrollo. Una coalición comunitaria puede incluir actores como:

• Residentes individuales

• Consejos vecinales

• Grupos religiosos

• Clero

• Grupos de estudiantes

• ONGs locales

• Empresas locales

LOS RESIDENTES CREATIVOS

Los residentes creativos a menudo son valiosos en desarrollar herramientas de participación de los residentes y procesos de coalición para el éxito. Lxs artistas también pueden diseñar medios efectivos para educar a la comunidad, los medios de comunicación y tomadores de decisiones sobre los temas. Negociar y abogar es desafiante y desconocido para muchos. Agregar componentes y estrategias creativas atrae a más personas a la lucha.

• PTAs

• Defensores de la vivienda

• Arquitectos

• Sindicatos

• Defensores de Justicia

Ambiental

• Artistas

• Creativos

REPRESENTANTES ELECTOS

Los representantes electos y los órganos gubernamentales no suelen ser partes de los CBA. Sin embargo, pueden involucrarse en la negociación para mantener abiertas las líneas de comunicación y comunicar los objetivos de política pública de la ciudad.

UNA NOTA SOBRE EL PAPEL DEL GOBIERNO EN UN CBA:

Los CBA complementan los procesos existentes, mientras que el gobierno local dirige y aprueba un proyecto de desarrollo. El personal de administración de la ciudad y políticos electos pueden demostrar liderazgo inclusivo al (1) proporcionar transparencia en torno al proyecto; (2) insistir en un amplio apoyo comunitario para la aprobación del proyecto;

(3) fomentar las negociaciones de CBA, sin tratar de influirlas.

PUNTOS CLAVE:

Las coaliciones efectivas suelen tener una presencia comunitaria: las personas saben quiénes son y saben que pueden ser defensores efectivos.

Las nuevas coaliciones deben construir un plan de comunicaciones para informar estratégicamente a la comunidad sobre la coalición; ver preguntas para hacer->.

El poder de la coalición se deriva de sus muchas relaciones dentro de la comunidad a la que sirve y su capacidad para unir a los residentes en el espacio público. Esta visibilidad comunica al desarrollador que la coalición tiene el poder de trabajar a favor de un desarrollo con un CBA, o en contra del desarrollo si no hay acuerdo.

• Las oportunidades de los medios destacan a todxs lxs socios de la coalición por igual. Promocionar a la coalición con UN nombre es importante para la vinculación comunitaria, es mucho trabajo enumerar múltiples socios y puede confundir a los residentes con los que se está hablando.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Quiénes son los socios de la coalición?

• ¿Cuál es el objetivo/entendimiento común (MOU)?

• ¿Por qué se formó la coalición, cuál es la historia?

• ¿Cuáles son los proyectos de desarrollo actuales que la coalición trabajo a favor o en contra?

• ¿Qué tiene de histórico el sitio de desarrollo?

IDENTIFICAR

EL PROYECTO DE DESARROLLO

Una coalición debe hacer un seguimiento constante de los planes de desarrollo de la ciudad para identificar los proyectos propuestos que tienen el potencial de generar un acuerdo de beneficios que esté alineado con los temas que defienden.

Manténgase informado reuniéndose regularmente con el personal de la ciudad, políticos electos y las comisiones de planeación. Investigue y aprenda quién domina el espacio de su ciudad, construya relaciones auténticas que puedan conducir a más oportunidades de desarrollo comunitarias.

PUNTOS CLAVE:

• Cree una agenda usando herramientas gratuitas como Google Suite o Microsoft Outlook para compartir reuniones programadas de la ciudad, el condado, el estado u otras reuniones valiosas para lxs miembros de la coalición.

• Reuniones a las que asistir: consejo de la ciudad, comisión de planeación y cualquier otra cosa considerada importante por miembros de la coalición, como Vivienda o Planes Generales de la Ciudad (generalmente carecen de participación comunitaria).

• Encuentre a alguien que tenga experiencia en planeación para unirse a su comisión de planeación local, pueden mantenerle actualizadx sobre qué proyectos están llegando a su ciudad.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Quién está en su comisión de planificación?

• ¿Con qué personal de la ciudad se debe contactar sobre proyectos de desarrollo, especialmente el que tu estás analizando?

• ¿Qué necesitan saber los funcionarios de la ciudad sobre la coalición o el desarrollo que preocupa a la coalición?

• ¿Quién está haciendo desarrollos en su ciudad, quién es dueño de qué? ¿Los has conocido?

INVESTIGARINVESTIGARINVESTIGAR

La Coalición ahora está formada y ha identificado un próximo proyecto de desarrollo que puede usar un CBA. El siguiente paso es la investigación para comprender mejor el proceso de desarrollo en el que está involucrado, los puntos de ventaja de los proyectos, las regulaciones existentes y alternativas y ejemplos de compromisos de proyectos viables de CBA exitosos en otras ciudades.

La coalición debe investigar a fondo:

• La propuesta de desarrollo escrita (proyecto en cuestión)

• El desarrollador (¿Revisar el portafolio de la empresa? ¿Son desarrolladores maestros?)

• Cualquier solicitud de subvenciones públicas u otros recursos

• Inquilinos comerciales propuestos (a quién planean traer al espacio, si aún no se ha determinado en la propuesta del proyecto)

• Componentes de la vivienda (¿Qué tanta vivienda será accesible? ¿Cuál sería el costo? ¿Propietarios/inquilinos?

• El número y tipo de empleos que se crearán, tanto permanentes como temporales/de construcción (¿Son empleos sindicalizados? ¿Cómo nos aseguramos de que sean de carrera?)

• Impacto ambiental y factores de sustentabilidad (La duración del desarrollo. Nivel de ruido y efecto sobre los ecosistemas locales. ¿Utilizarán energías verdes en la construcción y las incluirán en los planes de desarrollo? ¿El proyecto está ubicado cerca de vecindarios residenciales?

¿Aumentará la exposición a emisiones u otros elementos tóxicos?)

INVESTIGAR

ENCUESTAR A LA COMUNIDAD

Aprender de la comunidad que vive cerca del proyecto, formar un comité ad hoc de participación comunitaria e información/investigación. Determinar qué podría beneficiar potencialmente al vecindario y qué parte del proyecto podría ser perjudicial para la comunidad afectada mediante la realización de una encuesta comunitaria. Diríjase a los involucrados del vecindario para evaluar los intereses y las prioridades de grupos vecinales. La coalición debe educar a la comunidad sobre el impacto potencial del desarrollo y quiénes son la coalición durante el proceso de encuesta, consulte la construcción de un plan de comunicaciones. Promulgar el proceso de encuesta por un período de tiempo determinado y determinar cómo se compartirán los resultados con la comunidad, el desarrollador y lideres de la ciudad.

Temas para la encuesta:

• Tráfico

• Contaminación

• Empleos de bajos salarios /empleos de carrera

• Seguridad

PUNTOS CLAVE:

• Acceso y transparencia del proceso

• Necesidades de Arte y Cultura

• Recopilar datos demográficos: edad, grupo étnico, género, educación, vivienda

• Investigar a fondo la propuesta del proyecto y el desarrollador.

• Comprender los datos que desea recopilar de la comunidad que representa. Estos datos deben estar relacionados con el proyecto de desarrollo en general.

PREGUNTAS A REALIZAR:

• ¿Cuál es el radio que desea encuestar?

• ¿Quién forma parte del comité de datos/encuestas? (ellos elaborarán la encuesta)

• ¿Dónde se almacenarán los datos?

• ¿Quién tiene acceso a los datos, qué será público?

• ¿Cuál es el cronograma de la encuesta?

INVOLUCRA AL VECINDARIO

Ahora es el momento de tomar la información obtenida a través de la fase de investigación e involucrar a la comunidad cercana al proyecto y a los residentes más afectados por el desarrollo, este es el momento de construir una cultura de cuidado del territorio. Su coalición debe educar a la comunidad sobre el impacto potencial del desarrollo y evaluar la capacidad de participación de residentes

ESTRATEGIAS PARA INVOLUCRAR

• Llamadas telefónicas

• Campaña puerta en puerta

• Organización de reuniones comunitarias y reuniones más pequeñas con los residentes

• Campaña de correo

• Kits de herramientas de redes sociales

• Zines, folletos y otros materiales impresos

• Campaña publicitaria

TOCAR PUERTAS, HABLAR CON VECINOS Y ORGANÍZAR

La única manera de usar nuestro poder en números es organizarnos en una fuerza colectiva capaz de ganar nuestras demandas colectivas. Esto implica hacer crecer nuestra organización teniendo conversaciones con residentes y trabajadorxs afectadxs por el proyecto. Organizar conversaciones debe desafiar, motivar e inspirar a alguien a tomar liderazgo y acción basada en lo que la persona quiere para sí misma y su familia. ¿Qué pasos concretos le pedirá a alguien que tome para fortalecer su organización? ¿Están hablando con sus vecinos? ¿Están asistiendo a un evento importante? El seguimiento es clave para poder evaluar adecuadamente si su organización está creciendo de formas sustentables.

¿Quiénes serán lxs defensorxs que trabajarán directamente con la coalición para ayudar a mantener informada a su comunidad? Después de hablar con residentes y / o trabajadorxs, identificar líderes dispuestxs a organizar a sus vecinos, hablar en foros públicos como el consejo de la ciudad, la junta escolar, las asociaciones de vecinos, las acciones y asumir roles de liderazgo en otros eventos importantes.

Asegurarse de estar construyendo una base de datos a través de hojas de registro intencionales y actualizando información recopilada en la fase de encuesta. Es importante tener una herramienta de gestión de relaciones comunitarias o CRM para dar seguimiento a la información de contacto de los residentes, el nivel de apoyo, las preocupaciones y esperanzas para el proyecto. Después puede utilizar su base de datos cuando haga seguimiento con los residentes en las diversas estrategias enumeradas anteriormente. Esto puede ser tan simple como una hoja de cálculo de Google o Microsoft creada a través de las herramientas de encuesta proporcionadas o programas más sofisticados como ...

Gestión de la relación con el cliente: Para el registro de eventos:

• HubSpot

• Salesforce

• Eventbrite

Envío masivo de correo electrónico y segmentación:

• Constant Contact

• Mailchimp

• Ayudar a comunicar la misión de la coalición usando su forma de arte.

• Hacer performance públicos

CONTRATA PARA:

• Desarrollen el logotipo de la coalición

• Desarrollen una marca de campaña, incluidos elementos como colores de la marca,texturas, ilustraciones e iconos que se puedan usar en diferentes puntos de contacto de la marca.

• Creen un sitio web para alojar información sobre la campaña, la encuesta y el portal CRM para recopilar datos.

• Crear plantillas de kit de herramientas de redes sociales

CONTRATA PARA:

• Grabar el proceso

CREATIVOS LOCALES PIDA A LOS DISE LOCALESADORESQUE VIDEÓGRAFOS LOCALES

• Hacer videos informativos cortos relacionados con la campaña.

ORGANIZA EVENTOS CERCA DE LA GENTE

Construir la cultura de liderazgo cívico que queremos que nuestros políticos electos y el gobierno muestren, organizando eventos comunitarios transparentes donde lxs residentes locales más afectadxs por el desarrollo sean invitadxs a hablar y mezclarse con la coalición. Hacer que estas reuniones sean accesibles en persona o virtualmente.

Aquí puede encuestar a más residentes, distribuir hojas informativas u otros materiales relacionados a la campaña, inscribir a miembros de la comunidad que deseen unirse a la coalición e incluso tomarse el tiempo para conocer su capacidad de activismo disponible.

IDEAS

Alimente a los asistentes – traer comida de un restaurante local

Organizar un concierto– Hacer que artistas locales que tengan valores s imilares sobre el CBA ayuden a traer gente a participar en un concierto donde miembros de la coalición puedan hablar en el escenario.

Organizar un taller – Esto puede ser un taller creativo o educativo, la clave es hacer tiempo para hablar sobre la campaña CBA y dejar que lxs inscritos sepan que serán actualizados sobre el progreso del CBA.

Organizar una reunión comunitaria– Para evaluar el interés de residentes sobre el CBA y educarles sobre el proceso.

CREAR UN COMITÉ DE LIDERAZGO

Un espacio para mantener a los residentes actualizados sobre el proyecto y construir liderazgo de los vecindarios más afectados por el desarrollo. Este comité se reúne regularmente para planificar estrategias, enseñar a lideres, distribuir los recursos necesarios y construir la cultura de la protección del territorio.

PUNTOS CLAVE:

• Involucrar a la comunidad local más afectada por el desarrollo es clave para el cambio sistemático.

• Hay muchas estrategias para involucrar a los residentes, pero hay que asegurarse de desplegarlas estratégicamente para evitar el agotamiento.

• Recopilar información continuamente y asegurarse de que permanezca activa (mantener la información actualizada)

• Identificar a líderes locales de todos los orígenes y habilidades para unirse a la coalición como defensorxs, voluntarixs o contratistas creativxs que construyan herramientas para la participación comunitaria.

• Organizar eventos cerca de las personas para ayudar a conectarse a nivel humano, aproveche estas oportunidades para obtener nuevos enfoques, recopilar información e identificar nuevxs líderes.

• Involucrarse se trata de enseñar a las partes interesadas y fortalecer liderazgo en los vecindarios al proporcionar capacitación y recursos a líderes identificados a través del proceso.

• El Comité de Liderazgo es donde las personas se mantienen conectadas con el trabajo.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Cuáles son buenas ubicaciones para organizar eventos cerca de la ubicación del proyecto de desarrollo?

• ¿Cuántos líderes puedes involucrar de manera realista sin agotarse?

• ¿Cuál es la frecuencia de participación que el comité puede acordar?

• ¿Qué tan frecuentes son las reuniones? ¿Cuántos eventos comunitarios?

IDENTIFICAR

PRIORIDADES DE LA COMUNIDAD

La fase de investigación y participación debe brindar una comprensión clara de las prioridades de su comunidad. Algunas áreas prioritarias comunes son empleos, vivienda, servicios comunitarios, y asuntos ambientales. Estos temas pueden definirse mejor; por ejemplo, viviendas accesibles, mala calidad del aire, la necesidad de trabajos de carrera.

Cuando se defina, es tiempo de llevar una lista a las partes interesadas de la comunidad y, a través de un proceso democrático como la votación por prioridad, determinar las principales prioridades. Este es un paso importante para la etapa de negociación, cuando las coaliciones tengan que elegir una prioridad sobre otra para completar las negociaciones y tener un CBA firmado por el desarrollador.

El Peaslee Neighborhood Center en Over-the-Rhine en Cincinnati ha desarrollado una de estas herramientas, llamada “Rúbrica de Desarrollo Equitativo.”

PUNTOS CLAVE:

• Las prioridades deben definirse y clasificarse antes de la fase de negociación

• Use una estrategia como la Votación por Prioridad o la Rúbrica de Desarrollo Equitativo para determinar las prioridades principales.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Qué puede decidir la coalición de dejar de lado respecto al desarrollo en cuestión?

• ¿Cuáles son las necesidades de la comunidad que deben priorizarse?

REDACTAR EL ESQUEMA DEL CBA

Usando asesores legales y consultores, la coalición debe redactar el esquema de CBA que desean adjuntar al proyecto de desarrollo. Esto será útil cuando se contacte a los medios de comunicación o se comparta el progreso con miembros de la comunidad.

PUNTOS CLAVE:

• El esquema es crítico para que el público y tomadores de decisiones entiendan lo que la comunidad quiere cuando se trata del proyecto específico.

• Contratar a un consultor que tenga experiencia legal en CBA es crucial para que su CBA sea legalmente vinculante.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Quién redactará el lenguaje CBA?

• ¿Contratarán a un consultor o mantendrán el trabajo interno?

7 EDUCAR

A LOS TOMADORES DE DECISIONES

Si un proyecto de desarrollo busca cambios de zona o incentivos fiscales, se necesita la aprobación de un cuerpo electo local, generalmente el consejo de la ciudad. Generalmente, se requiere la aprobación de un comité del consejo, y luego del consejo en pleno.

Después de que la coalición comunitaria se establezca y haya determinado sus principales prioridades, un representante de la coalición debe comunicarse con los políticos electos (o el personal del consejo municipal) más involucrados en el proyecto propuesto e informarles sobre la coalición, sus prioridades y cualquier contacto que haya tenido o planee tener con el desarrollador. Lxs representantes de la coalición deben pedir que los funcionarios condicionen el voto a favor del proyecto si el desarrollador apoya las prioridades de la coalición (CBA).

Los políticos electos pueden ser aliados importantes en una negociación de CBA porque pueden persuadir a sus colegas en el consejo para retrasar una votación sobre el proyecto para permitir más tiempo para que la coalición negocie con el desarrollador o involucre a la comunidad en general. También pueden presionar al desarrollador para que llegue a un acuerdo con la coalición.

La coalición debe investigar al consejo para determinar qué miembros están en los comités relevantes para el proyecto. La coalición debe tener hace un mapeo de poder para evaluar si pueden contar con compromisos de apoyo de la mayoría del comité y/o miembros del consejo.

La forma más efectiva de comunicarse con los líderes electos es mantener las comunicaciones cortas y directas y mantenerles actualizados sobre los desarrollos críticos en el proceso, especialmente cuando se acercan las votaciones sobre el proyecto.

PUNTOS CLAVE:

• Mantenga reuniones regulares de investigación con miembros del consejo para informarles sobre el progreso de la coalición y entender si apoyan el proyecto.

• Mapeo de poder y evaluar con quién necesitas hablar para apoyar el proyecto.

• Asegúrese de presentarse con gente a las reuniones del comité o reuniones del consejo donde tengan votaciones.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Quién de la coalición ya ha establecido relaciones con los tomadores de decisiones?

• ¿Quién está tomando la iniciativa de organizar reuniones de investigación con tomadores de decisiones?

• ¿Cómo se presentará la coalición a las reuniones de investigación?

¿Habrá representación de todos los miembros o solo representantes designados que informarán a toda la coalición?

CONTACTAR AL DESARROLLADOR

Después de que se establece una coalición de beneficios comunitarios y se ha obtenido el apoyo de la comunidad, la coalición puede presentar sus preocupaciones sobre el desarrollo al desarrollador. Para que esto sea efectivo, es fundamental que la coalición tenga un respaldo notable de los residentes, el vecindario y otras partes interesadas. En ausencia de suficiente presión comunitaria, las negociaciones del CBA no serán efectivas. Puedes obtener datos de su CRM y encuestas para acreditar el compromiso y la conexión de su coalición con la comunidad.

A menudo, particularmente si una coalición es nueva, el apoyo de políticos electos clave ayudará a traer a los desarrolladores a la mesa. Puede ser necesario emprender acciones legales contra aspectos cuestionables del desarrollo para inspirar la voluntad de negociar. A menos que los desarrolladores enfrenten una presión pública significativa y/o una influencia legal que ponga en peligro la aprobación pública, es poco probable que los desarrolladores se comprometan. Está bien ser escépticos y no confiar en los desarrolladores hasta que se demuestre lo contrario porque la principal motivación de la mayoría de los desarrolladores es el lucro.

Nota: Cuando las negociaciones del CBA se vuelvan comunes en una ciudad, es más probable que los desarrolladores negocien al comienzo de un proyecto, incluso antes de presentar una propuesta a la ciudad. Este fue el caso en Los Ángeles en 2004, después de que una coalición de beneficios comunitarios detuvo con éxito un nuevo Wal-Mart. Posteriormente, casi todos los grandes desarrolladores en la ciudad se acercaron a la coalición antes de proponer un proyecto.

PUNTOS CLAVE:

• Usar los datos recopilados y los resultados de la encuesta para acreditar su conexión con la comunidad. ¿Cuántos residentes ha involucrado?

• Haga que las partes interesadas y miembros del consejo les den cartas de apoyo. Esto puede tomar la forma de una asociación/membresía para la coalición.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Quién de la coalición se acercará al desarrollador para solicitar una reunión?

• ¿Qué partes interesadas y/o políticos electos deben estar involucrados en contactar al desarrollador?

• ¿A quién podemos pedir cartas de apoyo al CBA de la coalición?

NEGOCIAR

Es fundamental que las coaliciones inicien negociaciones después de haber determinado los temas por los que lucharán y las concesiones que harán. Deben estar preparados con soluciones creativas en respuesta al rechazo de los desarrolladores.

El equipo de negociación de la coalición del CBA incluirá idealmente negociadores experimentados, personas bien versadas en los temas importantes para la coalición y aquellxs que puedan tener una visión única de los procesos del desarrollador. Sería prudente buscar asesoramiento legal en este momento si la coalición no ha buscado representación antes. Los desarrolladores y la ciudad estarán representados por su propio abogado, y la coalición necesitará sus propios abogados para representar sus intereses. Un CBA es un contrato legal y debe redactarse cuidadosamente para evitar lagunas. Es por esto que es importante involucrar a unx abogado que esté bien familiarizado con los temas para ayudar en las negociaciones y en la redacción del acuerdo final que contenga un lenguaje conciso que sea legalmente vinculante.

Note: La negociación de un CBA benéfico requiere una coalición unida entre residentes, representantes de la comunidad y otras partes interesadas. Un frente unido es esencial para disuadir a los desarrolladores de adoptar un enfoque de divide y vencerás, en el que hacen concesiones a un grupo de interés en la coalición ignorando las demás preocupaciones. El desarrollador afirmará haber obtenido el apoyo de la comunidad, a pesar de haber hecho concesiones menores a un grupo de interés.

Por ejemplo, un desarrollador puede acordar utilizar trabajadrxs sindicalizados para la construcción del proyecto mientras ignora las preocupaciones de aquellos sindicatos cuyos miembros pueden hacer el trabajo de venta y servicios del desarrollo, y sin embargo afirmar tener apoyo sindical. O bien, un desarrollador puede acceder a las demandas de los ambientalistas, dejando de lado los temas de empleo y vivienda. Para proteger la fuerza de la coalición, la coalición y sus representantes

deben continuar asegurándose de que sus miembros se sientan escuchados y bien representados. Durante las negociaciones, los intereses de la coalición serán defendidos por representantes de la coalición. No todos los miembros de la coalición estarán en la mesa de negociaciones, es esencial que la coalición tenga un proceso transparente para establecer prioridades y decidir sobre tácticas de negociación. Es importante mantener informados a todxs lxs miembros de la coalición y a la comunidad de los avances.

• Es imperativo que la coalición mantenga un frente unido en todos los temas y esté de acuerdo en cualquier concesión para defenderse de las tácticas de división.

• Se recomienda ampliamente buscar consejo legal en ese momento, los desarrolladores y la ciudad tendrán sus propios representantes legales presentes.

• Elija miembros de la coalición que tengan experiencia negociando, entiendan los temas y el proceso de desarrollo.

• Asegúrese de tener un proceso transparente para establecer prioridades y decidir sobre tácticas de negociación.

• Es importante informar a la coalición y a la comunidad sobre actualizaciones de las negociaciones.

PUNTOS CLAVE: PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Quién de la coalición estará presente en las negociaciones?

• ¿Cuáles son los temas por los que lucharemos? ¿Dónde podemos hacer concesiones?

• ¿A quién contrataremos como asesor legal?

• ¿Cuál es el plan para ser transparente con los miembros de la coalición y la comunidad con respecto al proceso de negociación? ¿Una reunión

10 UTILICELOS PROCESOS

DE LA CIUDAD Y MEDIOS DE COMUNICACIÓN A SU FAVOR

El cronograma de cada negociación de CBA será diferente. Las negociaciones pueden comenzar y terminar satisfactoriamente antes de que el proyecto llegue al consejo de la ciudad para su votación. O bien, un proyecto puede pasar por todo el proceso de desarrollo de la ciudad sin involucrar a la comunidad, y luego el consejo de la ciudad presionará al desarrollador para que participe en negociaciones de CBA antes de considerar el proyecto. Como regla general, cuanto antes se pueda involucrar una coalición, mejor.

Es importante que la coalición sepa exactamente qué aprobaciones gubernamentales debe obtener el desarrollador, con conocimiento de los plazos y las fechas de las audiencias públicas, para que la coalición pueda usarlas para presentar su caso al público y a los políticos electos. Por ejemplo, si un desarrollador necesita comenzar a trabajar en una fecha determinada para retener su permiso de demolición o construcción, la coalición puede usar esta fecha como una fecha límite para algo que solicita al desarrollador: una sesión informativa, un borrador de una sección del CBA, una reunión.

Los procesos que pueden afectar el cronograma de un desarrollador incluyen:

• Permisos de demolición

• Permisos de construcción

• Cambios de zonificación

• Conferencias del personal

• Cambios de zonificación

• Aprobaciones de comisiones de planeación

• Audiencias del Comité

• Reuniones del consejo de la ciudad.

Ejercer influencia para llevar al desarrollador a la mesa

La coalición puede tener que construir una campaña sostenida e integral para obtener beneficios comunitarios en torno a un proyecto antes de que el desarrollador se siente a la mesa o haga compromisos suficientes para justificar el apoyo de la comunidad a un proyecto.

La campaña puede incluir: PUNTOS CLAVE:

• Cabildeo directo con políticos electos y personal de la ciudad

• Notificar a cualquier reportero cubriendo el tema que la comunidad tiene preocupaciones relevantes

• Usar redes sociales para amplificar la voz de la comunidad y aumentar el apoyo

• Protestas en el lugar de trabajo o en el Ayuntamiento

• Respuestas o intervenciones comunitarias dirigidas por artistas

• Trabajar con influencers en la comunidad dispuestas a arrojar luz sobre el CBA

• Contar las historias de los más afectados por el proyecto de desarrollo.

• El cronograma de cada negociación del CBA será diferente.

• Identificar los procesos que pueden afectar la línea de tiempo de un desarrollador.

• Ejercer influencia para llevar al desarrollador a la mesa.

• Utilice los medios de comunicación para llamar la atención sobre el proyecto.

• Crear un plan de comunicaciones y una hoja de cálculo con todos los contactos de medios de la coalición.

• Aproveche la comunidad creativa para llegar a un público más amplio a través de intervenciones dirigidas por artistas.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Quién en la ciudad puede ayudar a identificar la línea de tiempo de los desarrolladores?

• ¿Quién de la coalición puede investigar la línea de tiempo de los desarrolladores?

• ¿Qué medio(s) de comunicación debemos involucrar?

• ¿Qué creativo(s) en la comunidad pueden ser voluntarios o pagados para liderar una respuesta comunitaria?

• ¿Algún influencer local dispuesto a traer atención sobre el trabajo de la coalición y el CBA?

FIRMA EL CBA

En las etapas finales de las negociaciones, puede haber un considerable tira y afloja entre el abogado de la coalición y el abogado del desarrollador, al trabajar ambos en la redacción del CBA. Las partes del CBA pueden incluir la coalición, grupos dentro de la coalición, el desarrollador y, a veces, la ciudad.

Recuerde, la razón principal por la que un desarrollador querrá firmar un CBA es que la coalición apoye su proycto. Esto es cuando el desarrollador espera que USTED mantenga su parte del acuerdo. El apoyo de la coalición podría significar simplemente acordar no oponerse al proyecto, aparecer en eventos públicos y comparecer ante el consejo de la ciudad.

PUNTOS CLAVE:

• Prepárese para un estira y afloje entre los abogados a medida que se redacta el CBA final

• La coalición debe ser sincera sobre sus acuerdos con los desarrolladores y mantener su parte del trato.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Cómo mostrará su apoyo al proyecto?

IMPLEMENTAR, MONITOREAR, Y HACER CUMPLIR

La coalición debe mantener una supervisión continua para garantizar que se cumplan los términos del acuerdo. La comunicación continua entre la coalición, la comunidad y el desarrollador es esencial.

El CBA se puede implementar a partir de la fecha en que se firma, y la implementación puede extenderse por años, tiempo durante el cual los términos, como la contratación de trabajadorxs y la elección de inquilinos, el establecimiento de programas de capacitación y sistemas de contratación, y la construcción y renta de viviendas accesibles, comienzan a suceder. Comúnmente, la coalición y el desarrollador tendrán que renegociar los términos de un CBA firmado a medida que el proyecto se desarrolle y surjan nuevos asuntos. Después de firmar el acuerdo, las coaliciones deben continuar actuando como vigilantes de los intereses de la comunidad.

Si bien el CBA es aplicable por diseño, la experiencia en todo el país es que las coaliciones no han tenido que entablar litigios para hacer cumplir los CBA. Los desarrolladores están familiarizados con la negociación de contratos y entienden la aplicabilidad, aunque los inquilinos del proyecto y otros puedan tener que ser recordados de los términos del CBA. A veces, se requiere un recordatorio sobre una disposición de CBA, pero no ha sido necesario un litigio costoso.

PUNTOS CLAVE:

• El lenguaje en el CBA debe definir claramente los resultados, los puntos de referencia y las responsabilidades de los firmantes.

• Crear estructuras formales para la supervisión comunitaria y la aplicación de cada disposición de CBA que incluyan sanciones claras y reparaciones relevantes, por ejemplo, procesos de reportes claramente definidos y requisitos de mantenimiento de registros para cada empleador involucrado en el desarrollo para informar a un “Consejo Asesor Comunitario”, establecido para monitorear la implementación del CBA.

PREGUNTAS PARA HACER:

• ¿Quién trabajará en la redacción del plan comunitario de supervisión y aplicación?

• ¿Hay consultores que puedan contratar para ayudar con la aplicación, supervisión e implementación?

CBAsEXITOSOS

OAKLAND'S CBA DE LA BASE DEL EJÉRCITO

La coalición Revive Oakland fue dirigida por un comité directivo de 12 organizaciones y representó a más de 30 grupos, incluidas organizaciones comunitarias, líderes religiosos, sindicatos y agencias gubernamentales. La coalición lideró extensas negociaciones del CBA entre la ciudad, la coalición y los desarrolladores, que resultaron en el CBA de la Base del Ejército de Oakland. La estrategia múltiple de la coalición incluyó involucrar creativamente las fortalezas de sus organizaciones miembros a través de la organización, la divulgación en medios, la investigación y el desarrollo de políticas, el apoyo legal, el desarrollo del liderazgo, reunir agrupaciones interreligiosas con el proyecto, contactar votantes para medir el apoyo a las disposiciones clave del acuerdo, e involucrar a los líderes políticos. La ciudad y los miembros de la coalición firmaron un acuerdo de cooperación por el cual los grupos acordaron apoyar el proyecto a cambio de garantías sobre la entrega de beneficios comunitarios.

VICTORIAS CONCRETAS:

• Con base en las prioridades de la coalición, el CBA estableció cuatro políticas de empleo, que incluyeron resultados claramente definidos, metas, responsabilidades para contratar localmente (incluidos mapas, calles y códigos postales para áreas prioritarias de contratación), acuerdos laborales de proyectos, oportunidades de carrera en la construcción, estándares de salario digno, establecimiento de un centro de apoyo para empleos en West Oakland, y requisitos para que los empleadores no pregunten sobre antecedentes penales en las solicitudes de empleo.

• Los acuerdos de política de empleo se incluyeron como términos del Acuerdo de Disposición y Desarrollo de Arrendamiento entre la ciudad y los desarrolladores y se hicieron vinculantes para los contratistas e inquilinos del proyecto, así como para los sucesores y cesionarios.

PITTSBURGH HILL

CBA DEL DISTRITO

La Coalición One Hill ha negociado el primer Acuerdo de Beneficios Comunitarios (CBA) en Pittsburgh. Este acuerdo se produce después de casi un año de negociaciones con Pittsburgh Penguins, la Autoridad de Deportes y Exposiciones (SEA), la Autoridad de Desarrollo Urbano de Pittsburgh (URA), la Ciudad de Pittsburgh y el Condado de Allegheny. Este primer paso histórico inicia el proceso de garantizar que los mayores proyectos de desarrollo económico proporcionen beneficios concretos a las comunidades donde se localizan.

El CBA de Hill District incluye $ 8.3 millones en recursos financieros para los esfuerzos de mejora del vecindario en el Distrito Hill, además de numerosos beneficios no financieros, como un Plan Maestro de Desarrollo impulsado por la comunidad, un compromiso de que los residentes del Distrito de Hill tendrán la prioridad para los empleos creados en relación con el desarrollo de la Arena y el área adyacente, y el compromiso de que esos empleos pagarán salarios decentes.

VICTORIA CONCRETA:

• Requisitos locales claramente definidos de contratación y salario digno para trabajos en la arena y el hotel; la ciudad, el condado y los desarrolladores comprometieron cantidades exactas en dólares para proyectos específicos dentro del CBA, incluidos $ 1,000,000 para asegurar una tienda de conveniencia dentro del Distrito Hill para una fecha determinada, y $150,000 por año durante al menos dos años para iniciar un centro de referencia para proporcionar y coordinar preparación laboral, capacitación y servicios de apoyo.

• El CBA vincula a los agentes, cesionarios y sucesores de cada parte del acuerdo, de modo que si hay un nuevo desarrollador, el acuerdo seguirá siendo vinculante para ellos.

KINGSBRIDGE ARMORY CBA

La coalición Kingsbridge Together incluye representantes de cargos electos, partes interesadas de la comunidad, trabajadores, pequeñas empresas, organizaciones religiosas, grupos de salud, instituciones académicas y grupos de desarrollo económico.

VICTORIA CONCRETA:

• El desarrollador debe contribuir con $8 millones de dólares inicialmente para fines específicos, incluido el establecimiento de un fondo anual de becas de energía renovable de $10,000 para que los residentes del noroeste del Bronx sean capacitados para operar los sistemas de energía geotérmica y/o solar del desarrollador; establece un requisito de pago de salario digno, cubriendo a todxs lxs trabajadores dentro del proyecto.

• Las personas a las que no se les paga un salario digno tienen causa legal contra el desarrollador y el empleador para hacer cumplir los términos; y tienen derecho a intereses y honorarios de abogados si tienen éxito; proceso claramente definido con entregables y plazos para que los empleadores entreguen al Consejo Asesor Comunitario diversos recursos, incluidos daños monetarios o medidas cautelares en la corte.

• Se crearon estructuras formales para la supervisión y aplicación comunitarias de cada disposición del CBA que incluyen sanciones claras y reparaciones, por ejemplo, procesos de presentación de informes claramente definidos y requisitos de mantenimiento de registros para cada empleador involucrado en el desarrollo para proporcionar a un “Consejo Asesor Comunitario”, establecido para monitorear la implementación del CBA.

FUENTES

1. “Common Challenges in Negotiating Community Benefits Agreements.” PowerSwitch Action, Partnership for Working Families and Community Benefits Law Center, Jan. 2016, https://www.powerswitchaction.org/resources/common-challenges-in-negotiating-community-benefits-agreements

2. “Community Benefits Agreements.” Action Tank, PolicyLink and Julian Gross, https://www.actiontankusa.org/community-benefits-agreements

Lea aquí nuestro Cómic CBA