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Cession d’un immeuble lors de la liquidation d’une société de personnes : VLABEL augmente encore la charge fiscale Dans la conjoncture actuelle, l’enregistrement d’un immeuble qui n’est pas utilisé professionnellement au nom d’une société de gestion est découragé sur le plan fiscal. Cependant, au fil des ans, de nombreuses sociétés de gestion ont acheté, à une époque où le traitement fiscal était moins répressif, une habitation privée qui était utilisée par leur dirigeant. Depuis, ces dirigeants ont souvent atteint l’âge de la pension et envisagent une liquidation de leur société. Comme démontré plus loin, les conséquences fiscales de la cession de tels immeubles sont considérables. La question se pose donc régulièrement de savoir si, dans le cadre de la liquidation, une réserve de liquidation peut être appliquée lors de la cession de l’immeuble et si le droit fixe général en matière de taxe d’enregistrement peut être invoqué. Cet article tente de mettre les choses au clair. Le point de départ est une société à responsabilité limitée sans dettes et possédant un immeuble ayant été presque entièrement amorti.
1. Dispositions légales Une société en liquidation reste assujettie à l’impôt des sociétés selon les dispositions des articles 183 à 207 du CIR 19921 . L’article 208 du CIR 1992 stipule également qu’en cas de liquidation de la société, les bénéfices de la société liquidée comprendront les plus-values réalisées ou constatées à l’occasion du partage de l’avoir social. L’article 209 du CIR 1992 énonce ensuite que l’excédent que présentent les sommes réparties, en espèces, en titres ou autrement, sur la valeur réévaluée du capital libéré (ci-après dénommé « bonus de liquidation »), est considéré comme un dividende distribué. Cet article précise également que les sommes réparties sont censées provenir successivement : 1° d’abord de la valeur réévaluée du capital libéré ; 1°/1 ensuite des réserves de liquidation visées aux articles 184quater ou 541 ; 2° ensuite des bénéfices antérieurement réservés, autres que ceux visés au 1°/1, déjà soumis à l’impôt des sociétés, y compris les plus-values qui sont réalisées ou constatées à l’occasion du partage de l’avoir social ; 3° et enfin des bénéfices antérieurement exonérés.
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Compte tenu du fait qu’une société en liquidation est donc toujours soumise aux règles de l’impôt des sociétés, une plus-value imposable apparaîtra lors de la cession d’un immeuble entièrement amorti.
2. Implications sur le plan fiscal Concentrons-nous maintenant sur le précompte mobilier et la taxe d’enregistrement. Le taux du précompte mobilier sur un dividende de liquidation versé à une personne physique est actuellement de 30 %. Cela signifie que dans ce cas, une taxation de 30 % sera retenue sur le bonus de liquidation versé par la société. Il s’agit d’un prélèvement qui a lieu après que la plus-value a déjà été imposée au taux normal de l’impôt des sociétés. En matière de taxe d’enregistrement, des règles spécifiques s’appliquent également et l’application du droit de vente de 10 % ne pourra être évitée que dans un nombre limité de cas. Dans l’hypothèse où, lors de la clôture de la liquidation d’une société (par le liquidateur), l’immeuble est explicitement attribué à un ou plusieurs associés de la société en
Voir article 208 du CIR 1992.
Magazine mensuel de l’ITAA | N° 5 | Septembre 2020
