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Transformation à 6 % ou nouvelle construction à 21 % ? Il n’est pas toujours évident dans la pratique de savoir si un projet de rénovation de bâtiments/ logements existants est soumis au taux réduit de 6 % ou doit être considéré comme une nouvelle construction soumise au taux normal, qui est actuellement de 21 %. Où se situe exactement la différence ? Que recouvrent les notions de transformation et de rénovation ?
Régime légal Un travail immobilier concernant des logements privés est soumis au taux réduit de 6 %, lorsque les conditions suivantes sont réunies (arrêté royal n° 20, tableau A, rubrique XXXI et rubrique XXXVIII) : 1. les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation ; 2. les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal, comme logement privé ; 3. les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d’habitation dont la première occupation précède d’au moins dix ans la première date d’exigibilité de la TVA survenue ; 4. les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ; 5. la facture émise par le prestataire de services et le double qu’il conserve doivent, sur la base d’une attestation formelle et précise du client, constater l’existence des divers éléments justificatifs de l’application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l’attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux. Cette disposition légale ne permet pas de déduire ce qu’il y a lieu d’entendre précisément par transformation ou rénovation ni par nouvelle construction. Les critères sur la base desquels un ancien bâtiment transformé doit être considéré comme un nouveau bâtiment n’ont pas été définis dans le Code, mais uniquement dans des textes émanant de l’Administration.
Commentaire administratif Dans sa circulaire administrative n° 6 du 22 août 1986, l’Administration précise quelque peu ces notions. Elle énonce que par « transformation », on entend aussi bien la transformation extérieure de l’immeuble (et notamment sa réhabilitation) que la transformation intérieure du bâtiment ou Magazine mensuel de l’ITAA | N° 5 | Septembre 2020
son agrandissement, par adjonction de pièces nouvelles et extension des pièces existantes (point 30 de cette circulaire). L’existence d’une transformation n’est pas critiquée lorsque la rénovation s’appuie d’une manière significative sur d’anciens murs portants (notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble à rénover. En revanche, seraient à considérer comme un travail de construction concourant à l’érection d’un nouvel immeuble : 1. la reconstruction d’un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l’immeuble ancien ou d’éléments accessoires de sa structure (par exemple la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d’intégration dans le tissu urbain) ; 2. la construction d’un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements, lorsque ces nouveaux appartements placés sous le régime de la copropriété sont cessibles avec application de la TVA ; 3. la construction par le propriétaire d’un immeuble jouxtant le sien, lorsque le nouvel immeuble ne constitue pas un agrandissement du premier, mais constitue un bâtiment neuf susceptible en soi d’être cédé sous le régime de la TVA, comme distinct de l’ancien immeuble ; 4. la transformation radicale d’une grange ou autre annexe d’une exploitation agricole en une maison d’habitation. Chacun de ces cas a toutefois été interprété concrètement par la jurisprudence et dans des commentaires administratifs ultérieurs. Il en est ressorti que la frontière entre l’application du taux réduit de 6 % et une nouvelle construction reste une question de fait dans laquelle la différence est très subtile. Plusieurs exemples importants tirés de la pratique illustrent ci-après cette différence subtile. Dans la mesure du possible, des informations intéressantes dans cette matière sont également communiquées à travers des exemples concrets.
Agrandissement d’un logement Il arrive qu’un bâtiment d’habitation soit agrandi en se voyant adjoindre une surface supplémentaire. L’extension d’un
