Intensificación

extraordinarias, adquisición de derechos de desarrollo, servicios propios previstos en la Ley de Ingresos, convenios o el Presupuesto Participativo.

12.3.2. omento al Desarrollo Intraurbano, a la Densificación y a la Intensificación Desarrollo Intraurbano

Debido a la carencia de controles a la especulación y la carencia de instrumentos para aprovechar la plusvalía generada por las inversiones públicas, el suelo intraurbano con servicios ha incrementado su precio, dificultando su acceso para los sectores de menos recursos. Deberán establecerse los mecanismos que permitan el aprovechamiento del suelo intraurbano vacante o subutilizado, ya que la falta de estos limita la posibilidad de transformación del interior de las ciudades, toda vez que el tema del suelo se ha concebido principalmente desde el punto de vista de su uso y aprovechamiento y no desde la perspectiva de su gestión, por lo que se considera de principal importancia el fomento a su desarrollo. Se requiere establecer los programas y estrategias para identificar los baldíos al interior de las ciudades, promover el uso óptimo del territorio, así como aplicar políticas fiscales equitativas y garantizar el suelo apto necesario para la construcción de vivienda, infraestructura, equipamientos públicos y áreas verdes. De igual forma se promoverá el establecimiento de incentivos y facilidades fiscales, administrativas y normativas para la ocupación y aprovechamiento de áreas, polígonos y predios baldíos, subutilizados y mostrencos

Densificación

Se promoverá la densificación en aquellas zonas donde se pretenda incrementar el número de habitantes y la población flotante por unidad de superficie, considerando la capacidad de soporte del territorio y, en su caso, adecuando los espacios públicos y sus infraestructuras. En toda acción de densificación, se deberá garantizar la dotación suficiente de espacios públicos por habitante y conectividad, por medio de la cesión, adquisición y habilitación de espacios públicos adicionales a los existentes dentro del polígono sujeto a densificación. La densificación, consolidación urbana y el uso eficiente del territorio, con espacios públicos seguros y de calidad, son materias de interés metropolitano. Se deberá permitir la Densificación en las edificaciones, siempre y cuando no se rebase la capacidad de los servicios de agua, drenaje y electricidad o la movilidad. En las acciones de Conservación y Mejoramiento deberá considerarse el reordenamiento, la renovación o densificación de áreas urbanas deterioradas, aprovechando adecuadamente sus componentes sociales y materiales. Todas las acciones que impliquen una Densificación estarán sujetas a Estudio de Impacto Urbano y no implicarán un cambio de uso de suelo o modificación a este Programa, siempre y cuando no rebasen la densidad neta máxima establecida “D10”, la

cual corresponde a 270 viviendas por hectárea. Asimismo estarán sujetas a Estudio de Impacto Vial en los casos que prevén las Normas Técnicas Complementarias a la Ley de Edificaciones del Estado de Baja California, o cuando así lo determine una evaluación de impacto urbano.

Intensificación

En los casos de construcciones, se deberá respetar el uso de los lotes y su frente, considerando el fondo de estos y conforme a la jerarquía de la vialidad, propiciando la mezcla de usos compatibles y parámetros de edificabilidad acorde a los coeficientes de intensidad de ocupación (COS) y utilización (CUS) del suelo correspondientes que sean establecidos en los Programas Parciales, Programas Parciales de Crecimiento, Planes Maestros, los Planes Integrales de Mejoramiento Barrial y cualquier otro instrumento de planeación, o instrumento de planeación simplificado. Estos parámetros, así como la altura, serán conocidos como parámetros de intensidad. Todas las acciones que impliquen una Intensificación, que es el incremento de la altura, distancias laterales, frontales, posteriores, COS y CUS, respecto al instrumento que establezca dicho límite de intensidad, estarán sujetas a Estudio de Impacto Urbano y no implicarán un cambio de uso de suelo o modificación a este Programa, siempre cuando no impliquen a su vez una densidad superior a la máxima establecida en el Programa.

12.3.3. Programa de Reservas, Derechos de Vía y Expansión Urbana Ordenada

En materia de gestión e instrumentos de suelo para el desarrollo urbano, deberán llevarse a cabo acciones de coordinación con la federación y el Gobierno del Estado y con el sector privado para la adquisición de suelo y el establecimiento de reservas territoriales destinadas al desarrollo urbano y la vivienda; con el fin de promover y ejecutar programas, proyectos, estrategias, acciones, obras e inversiones relativos a la gestión y regularización del suelo, con criterios de desarrollo territorial, planificado y sustentable, conforme a lo establecido en este programa. La planeación urbana promoverá un crecimiento ordenado y compacto de la ciudad, mediante la expansión dirigida a reservas territoriales en el perímetro inmediato de la mancha urbana. Esta expansión será estructurada mediante la constitución de una red coherente de los derechos de vía, vialidades primarias y espacios públicos; y asegurar la protección del patrimonio construido, de la imagen urbana, y de la identidad del centro de población. Dentro de la zonificación primaria, se contempla la identificación y las medidas necesarias para la ampliación del Espacio Público y la protección de los derechos de vía; las reservas territoriales deberán pues ser usadas, entre otros aspectos, para garantizar los derechos de vía para asegurar el diseño y construcción de una red de vialidades primarias, que faciliten la conectividad, la movilidad y el desarrollo de infraestructura urbana.

12.3.4. Urbanización Progresiva y Zonificación Incluyente

A efecto de dar respuesta a la demanda de suelo para vivienda, el municipio, en asociación con el sector privado en cualquiera de las formas previstas por la Ley que rige la materia, o por sí misma, podrán llevar a cabo programas de venta de lotes con la introducción de los servicios en forma progresiva. Este será un programa a implementarse de manera anual por las agencias de desarrollo urbano tales como el Instituto para la Promoción del Desarrollo Urbano (INPRODEUR) y en su conceptualización deberá evitar imponer exclusividad en el uso de suelo, salvo para actividades de riesgo y usos especiales, los cuales estarán condicionados. Para ello, se debe contar con un Plan Maestro que defina la traza urbana, para la identificación de manzanas y lotes, y que dicha traza cumpla con los requisitos de resiliencia, movilidad urbana sustentable y vida comunitaria establecido en el presente programa y en los Códigos de Diseño Inteligente, para el diseño de espacios públicos, calles, banquetas, parques, áreas verdes, andadores peatonales, equipamientos, entre otros. Dicho Plan Maestro deberá ser revisado por el INPLADEM. Para facilitar esquemas de financiamiento alternativos, se puede permitir la venta y aprovechamiento de los lotes, siempre y cuando se cuente con los proyectos ejecutivos y calendario de inversiones para todas las infraestructuras básicas. Los proyectos de desarrollo inmobiliario progresivos deben cubrir una fianza por el total del costo de urbanización; o definir, dentro del mismo proyecto, un área de 50% de la superficie total urbanizable, porcentaje que deberá definirse y resguardarse como aval por parte del Fideicomiso de Suelo y/o la Autoridad del Espacio Público, como garantía para la terminación de infraestructuras. Asimismo, para el fomento a vivienda asequible y bien ubicada, se deberán definir áreas dentro de la ciudad en las que se brindará aun mayor facilidad para el desarrollo, por medio de la eliminación completa de tamaños de lotes, cajones de estacionamiento o normas mínimas, equipamientos vecinales, y por medio de la simplificación de trámites y costos administrativos.

12.3.5. Regularización territorial

Las acciones de regularización de la tenencia de la tierra urbana se regirán conforme a la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, así como la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Baja California y la competencia establecida en la Ley del Régimen Municipal del Estado de Baja California la cual deberá llevarse a cabo con la dotación de servicios y satisfactores básicos que tiendan a integrar a la comunidad. Existen organismos federales, como el Instituto del Suelo Sustentable (INSUS) y estatales como el Instituto para el Desarrollo Inmobiliario y de la Vivienda del Estado de Baja California (INDIVI) con capacidad de emprender acciones de regularización. Sin embargo, para fortalecer las capacidades del Ayuntamiento de emprender la misma acción, debe existir una mayor vinculación en las áreas de Catastro Municipal, INPLADEM

y el Instituto para la Promoción del Desarrollo Urbano (INPRODEUR). En ese sentido, se encuentra recomendable elevar el área de Catastro a nivel Dirección, ampliar su equipo, infraestructura y herramientas, crear la Secretaría de Desarrollo Urbano de Tecate y establecer estrechos vínculos entre la planeación urbana y el desarrollo inmobiliario municipal. Una acción complementaria de alto impacto para lograr esto es la creación del Reglamento de Fraccionamientos del Municipio de Tecate, ya que se encuentra que la irregularidad en gran medida es un efecto de políticas urbanas fallidas y también, de fallas en el mercado de vivienda, en un contexto regional migratorio excepcional, Esto podrá dotar a la autoridad de una mayor agilidad, abanico de opciones y regulación que empodere la capacidad municipal de resolver las iniciativas y de desincentivar la producción social del espacio en zonas de riesgo.

12.3.6. Agencia de Gestión de Fondos

Para el cumplimiento de las acciones contempladas en los programas, existen oportunidades de inversión a nivel internacional, nacional y local se han diversificado en los últimos años, abatiendo la tradición de centralismo de la inversión que caracterizó la época de construcción de grandes infraestructuras viales y carreteras, donde las únicas opciones eran la inversión gubernamental federal. Con cada vez menos recursos públicos destinados en grandes proporciones a la infraestructura, esta diversificación ha permitido explorar diferentes proyectos de movilidad y espacio público, desde la perspectiva turística, del transporte integral, de la caminabilidad, entre otros, por lo que es posible acceder a fondos privados, internacionales, bancarios y también es posible destinar recursos locales para obras significativas de relativamente menor inversión, pero impacto positivo nivel comunitario. Si bien estas acciones continuarán desarrollándose conforme la sociedad replantee sus prioridades de desarrollo, es aún imperante contar con agencias efectivas de gestión de recursos públicos y privados, en todos los niveles, desde el Gobierno Municipal. Es por ello que se propone contar con un equipo especializado para la Gestión de Fondos, el cual podría comenzar como un área departamental en el INPLADEM, que cuente con las siguientes atribuciones: ● Identificar proyectos, así como organizar, sistematizar e integrar la documentación técnica para gestionar recursos económicos, humanos y tecnológicos ante dependencias y entidades municipales, estatales, federales, incluyendo organismos de cooperación internacional; ● Participar en el aseguramiento de los fondos de inversión, integrando y operando el banco de proyectos, en coordinación con el área técnica encargada de ejecutar la acción programada; y ● Realizar y presentar los estudios técnicos de los proyectos para conformar los expedientes que le sean solicitados por el Ayuntamiento, para la gestión de recursos y fuentes de financiamiento.