Corona vender op og ned på verden

C rona vender op og ned på verden Men hvor meget og hvor længe?

Coronakrisen har store konsekvenser for det samfund, vi kender, og også for ejendomsbranchen.

Tekst Anders Gade Jeppesen og Christian Deichmann Haagerup

På kort sigt

Husleje i bero giver tab

Henstand eller huslejenedsættelse til de eksisterende erhvervslejere vil give både tab, et øget behov for likviditet og øget administration. Men uden aktivitet, omsætning og indtjening, har mange erhvervslejere svært ved at betale huslejen.

Regeringens hjælpepakker adresserer dette direkte ved at yde støtte til virksomhedernes faste omkostninger, mens coronakrisen forårsager store tab.

Mange steder har lejer og udlejer indgået aftaler om henstand, men selv den sundeste virksomhed med langsigtet god indtjening, kan knække halsen på en kortvarig likviditetskrise. Det er virkeligheden for både udlejere og erhvervslejere i øjeblikket.

Med hjælpepakken og statslige garantier for øget bankudlån er ingredienserne for en fornuftig overgang til stede, men der vil mangle mange penge i lang tid, og konkurser, manglende betalinger og store tab vil også forekomme.

På lidt længere sigt

Længere mellem genudlejninger

Mellem fem og 15 procent af alle erhvervslejemål får ny lejer hvert år. Det er den naturlige dynamik i et sundt ejendomsmarked. I en krisetid ændres denne dynamik, hvor genudlejningsraten i første omgang falder markant. Den store usikkerhed gør det meget lidt attraktivt at åbne en ny café eller butik. Derudover vil udlejere med lokaler under ombygning, eller hvor nuværende lejer allerede har opsagt, få noget sværere ved at få genudlejet kvadratmeterne.

Ved et positivt scenarie, hvor vi vender tilbage til højere genudlejningsrater allerede efter få måneder, opgøres tabet herfra til to mia. kr. for 2020. Bliver krisen hårdere og længere, kan tabet stige til fire mia. kr. Den afgørende joker er i denne sammenhæng, om forbrugerne vender tilbage til deres tidligere vaner med hensyn til fx indkøb og restaurantbesøg, når restriktionerne lempes. Ligesom behovet for hjælpepakker løbende skal justeres efter den aktuelle situation.

Risiko for flere opsigelser

Der er også en risiko for, at opsigelsesraten stiger under krisen. Mange erhvervslejere, der før kørte på pumperne, må formentlig sande, at coronakrisen blev den berømte dråbe i bægeret. Samlet betyder disse effekter, at ejendomsbranchen kan se frem til et øget omfang af tomme lokaler og manglende indtægter.

Læren fra finanskrisen er, at det tager rigtig mange år, før de negative kriseeffekter for ejendomsbranchen udligner sig. Ti år efter finanskrisen var tomgangen fortsat dobbelt så høj som før krisen for kontor- og butikslokaler. Risikoen er, at selv en kortvarig økonomisk krise vil sætte langsigtede spor i ejendomsbranchen.

De afledte effekter af coronakrisen

Forhøjede finansieringsomkostninger

Økonomiske krisetider rimer på urolige finansmarkeder. De første dage af den europæiske coronakrise var ingen undtagelse, hvor først aktier og siden obligationer faldt markant. Hjulpet på vej af hjælpepakker er uroen aftaget, men man må regne med højere finansieringsomkostninger.

De danske realkreditinstitutter har udstedt lån for mere end 600 mia. kr. med pant i private boligudlejnings-, forretnings- og butiksejendomme. En rentestigning på blot en procentpoint er altså lig med øgede omkostninger for mere end seks mia. kr.

Prisfald på ejendomme

Øget tomgang, negativ huslejeudvikling og øgede finansieringsomkostninger er den perfekte cocktail for faldende ejendomspriser. Ejendomsbranchen er en supertanker, der gør det svært at spore konkrete priseffekter i markedet på kort sigt. Den første effekt af usikkerhed vil typisk være et stop for handler – som erhvervsmæglerne entydigt melder om. I et marked uden handler kan der ikke observeres priser.

Men pilen peger i én retning. Spørgsmålet om priseffekter handler i høj grad om længden på krisen. Supertankere påvirkes kun meget lidt af små skvulp, men går vi fra krise til recession, bliver effekten desto større.

Negativ huslejeudvikling

Huslejedannelsen i erhvervslokaler bliver i høj grad skabt igennem lejernes mulighed for at skabe værdi i lokalerne og selvfølgelig af udbud og efterspørgsel. Der må forventes flere tomme lokaler (udbuddet) på relativt kort sigt. Samtidig mindsker en potentiel længerevarende recession muligheden for at drive succesfuld virksomhed. Begge disse effekter peger i retning af en negativ huslejeudvikling.

Fysiske butikker mindre attraktive, logistikejendomme mere attraktive

Kriser er kendetegnet ved både at skabe egne dynamikker og at accelerere eksisterende. Det så vi også under finanskrisen, hvor Danmark mistede op mod 100.000 industriarbejdspladser, som ikke blev genskabt efterfølgende.

Coronakrisen rummer potentialet til at sætte strøm på den transformation af vores forbrugsmønstre væk fra klassiske butikker og i retning af mere e-handel, som har været i gang i mange år. Det kan give store ændringer i forholdet mellem logistik- og butiksejendomme.

Krisen kan også skabe en fundamentalt ændret verden for rejsebranchen. Hoteller og konferencecentre står åbenlyst over for en akut krise, men risikerer også at vende tilbage til en ny og forandret virkelighed på den anden side af krisen.

Nybyggeri og store renoveringsprojekter sættes i bero

Forhøjede finansieringsomkostninger og stor usikkerhed om efterspørgsel og brancheforskydninger er rigtig dårligt nyt for investeringslystne ejendomsinvestorer. På kort sigt må igangværende projekter formodes at fortsætte, mens projekter i indledende fase må forventes at blive indstillet eller udskudt. Ved en langvarig krise og en dybere efterfølgende økonomisk nedtur kan det tage mange år, før planlagte projekter igen udføres.

agj@ejd.dk cdh@ejd.dk