NæringsEiendom 06/2021

Page 1

# 06 2021 naringseiendom.no

• DE STØRSTE BYENE | MARKEDSTRENDER 2022 | KONTORET ETTER KORONA •


Smart. Sømløst. Skalerbart.



TRYGVE NILSENSVEI 8 Kontorlokaler til leie. Trygve Nilsensvei 8 ligger tett opp til E6 nær Karihaugen. Kjøretid til Oslo sentrum og Gardermoen er hhv. 10 min og 20 min. Vi for utleie kontorlokaler i forskjellige størrelser beliggende i 2. og 3. etasje. Arealene er av god standard med ventilasjon etc.

FRA CA. 350 KVM

Hyggelig utsikt med gode dagslysforhold gir en trivelig arbeidsplass. Lokalene vil kunne tilpasses leietakers behov og ønsker etter nærmere avtale. God parkeringsdekning umiddelbart utenfor lokalene.

LILLEAKERVEIEN 25 Kontor Eiendommen ligger vis-à-vis CC vest med lett og rask adkomst til Granfosstunnelen og Ringveien. Gangavstand til offentlig kommunikasjon og tog/flytog. Følgende arealer er/blir ledig:

189,5 KVM

171,5 kvm kontorseksjon i 3. etasje. Blir ledig 1. februar 2022. 189, 5 kvm hjørnelokale i 4. etasje. Ledig pr. d.d. Lokalene er lyse og ligger med god utsikt mot sydvest. Finnkode: 231339672

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o


Lok aler til leie

L I L L E A K E R V E I E N 31 Nyoppussede kontorer i 5. etasje Vi kan nå tilby en nyoppusset 5. etasje i Lilleakerveien 31. Arealet er på 424 kvm og inneholder cellekontorer med forskjellig størrelse med plass til 15-20 arbeidsplasser avhengig av oppsett. Lokalene er nymalt, med nytt gulvbelegg samt ny ledbelysning i fellessoner. For øvrig gjennomgående belysning, solavskjerming, miljømessig oppvarming, balansert ventilasjon og fantastisk utsikt over by og nærområde. Vi tilbyr gode lokaler til fornuftig leiepriser og en engasjert gårdeier. Finn-kode: 228233344

KUN 424 KVM

SENTRAL BELIGGENHET MED BUSS OG TRIKK I UMIDDELBAR NÆRHET

Offentlig kommunikasjon som buss og trikk stopper umiddelbart utenfor eiendommen, og det er kun en rask spasertur til Lysaker med tog, flytog og buss. For øvrig er det godt med parkeringsplasser i tilknytning til eiendommen, både på permanent basis og korttidsparkering.

Konta k t: H ar a l d L a h n | 2 2 8 5 0 9 7 0 / 9 1 5 3 4 4 6 3 | l a h n@ fo r tu n a.n o


10 HOVEDSAK Pressens hus i Skippergata skal være landets viktigste møtested for diskusjon om journalistikk, ytringsfrihet og mediepolitikk.

38 HOTELIA Hotellnæringen har virkelig fått lide under pandemien. Men hvordan ser utsiktene ut for 2022?

72 MARKEDSPULS Det er mye som ligger til rette for en ny periode med vekst i leieprisene i Oslo.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | I NNHOLD

6


INNHOLD #06 2021

8 Leder: Hvis du ikke er fleksibel, havner du bakpå

10 Hovedsak: Historisk samling i historisk hus

24 Dette er de unge misfornøyd med på arbeidsplassen

26 På innsiden av Munch-museet

36 Fra frokost til fest

38 Når Ketchupeffekten er over, er vi trolig tilbake til normalen

42 To nye hoteller til Oslo

44 Teknologi: Dette er markedets raskeste budbestilling

46 2022: Retail er tilbake til normalen

50 Ny internasjonal retailer kommer til Oslo

52 På randen til en overetablering av mat- og drikketilbud

56 Optimisme i Stavanger

98 Interiør: – Et rom skal gi en opplevelse og noe å snakke om

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 5, 0151 Oslo Tlf: (+47) 23 11 56 00 post@estatemedia.no www.estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 908 29 393 silje@estatemedia.no JOURNALIST Dag-Jørgen Saltnes Tlf: 970 55 121 dag@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 911 23 334 trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN Blake and Friends, Jeanette Stavik Kjøsnes Bjørn Thomas Andreassen Daniel Ingebrigtsen SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 901 58 211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 958 35 865 joakim@estatemedia.no

MARKED

Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 995 53 059 camilla@estatemedia.no

63 Dag-Jørgen har ordet

64 Slik blir kontormarkedet 2022

68 Kontoret blir stadig viktigere

71 Mer fleksible løsninger

72 Markedspuls

76 Her blir det 10 prosent dyrere å leie det neste året

80 Venter leieprisvekst i Trondheim

82 Mange nybygg i Bergen

84 Rekordhøy etterspørsel etter lager

86 Lav ledighet, men det kan bygges mye mer

88 Oversikt nybygg

92 Leiepriser

Heidi Ringlund Tlf: 905 07 458 heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango Tlf: 901 69 356 michelle@estatemedia.no Katja Nordmann Ljungblom Tlf: 922 92 157 katja@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 5.000 Copyright: Estate Media UTGIVER: Estate Media AS www.estatemedia.no

FASTE SPALTER

FORSIDE: Niklas Hart

22 Morgendagens medarbeidere: Wilhelm Wikborg Thorset

32 Utleier har ordet: Emil Eriksrød

94 Juss: Når bør utleier ikke ha adgang til leielokaler?

102 Slik finner du nye lokaler

7

NESTE UTGAVE: Februar 2022 Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med post@estatemedia.no.


AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARGRETHE MYHRER

L

HVIS DU IKKE ER FLEKSIBEL, HAVNER DU BAKPÅ

«Medarbeidere er svært forskjellige når det kommer til hvordan og hvor de vil arbeide. Arbeidsgivere som har evnen til å tilpasse seg enkeltindividet ved å gi ansatte autonomi, og som samtidig sikrer gode arbeidsleveranser, har gode framtidsutsikter,» uttaler professor ved Gøteborgs universitet, Stefan Tengblad i rapporten Fremtidens arbeidsplass, som nylig ble lansert. En undersøkelse gjort i Sverige av Netigate. Tengblad trekker frem at dersom arbeidsgivere kan fange opp de ulike behovene, er det mulig å øke engasjementet betraktelig. For at dette skal være gjennomførbart, er det sannsynlig å tro at mange må endre lederstil. Ettersom ansatte ønsker svært forskjellige arbeidsformer, vil vi antakelig trenge nye styringsverktøy i fremtiden, i hvert fall i større bedrifter (nå som sjefen ikke daglig vil treffe sine ansatte). Arbeidsplassen vil muligens bli et sted du i større grad møtes for samhold, idémyldring og det sosiale. Fremfor slik det tradisjonelle kontoret har fungert til nå, der mye av tiden går til konsentrasjonsarbeid.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEDER

Sophie Hedestad i Netgate uttaler i samme rapport at virksomheter som ikke tilbyr en fleksibel modell i fremtiden, vil miste konkurransefortrinn og ikke være en like attraktiv arbeidsplass. «Rapporten viser tydelig at yngre mennesker ser etter en arbeidsplass hvor man kan jobbe både hjemme og på kontoret, og at denne miksen er den beste.» «Det handler ikke om å la medarbeidere jobbe hjemmefra eller ikke, men hvordan vi som arbeidsgivere skaper et miljø der hver og en av våre kollegaer kan nå sitt fulle potensiale, og dermed bidra til virksomhetens reise på best mulige måte», sier Aref Abedi, CEO i Jobylon i Fremtidens arbeidsplass. Det kan virke som at vi har nådd Maslows behovspyramide, at behovet for selvrealisering og personlig utvikling er så stort, at den tradisjonelle leders rolle nå må ligne mer på en mentor. At i årene som kommer blir fokuset å finpusse på bedriftens humankapital, å se den enkelte og dens potensiale.

8


De beste ønsker for julen og det nye året! Les mer om våre ledige lokaler på oxer.no



PRESS

S•

EN

S HU

AV: SILJE RØNNE | FOTO: NIKLAS HART

2021 åpner Pressens hus i Skippergata midt i Oslo. Dette skal være landets viktigste møtested for diskusjon om journalistikk, ytringsfrihet og mediepolitikk. Elleve organisasjoner og bedrifter vil holde til i huset som skal syde av aktivitet og debatt. Det blir utstillinger, presse-quiz og debattmøter – både av det fysiske og det digitale slaget.

PRESS

HISTORISK SAMLING I HISTORISK HUS

S HU S•

EN


– Vi gleder oss stort til å samle medieorganisasjonene og dele kontorlokaler. Og ikke minst har vi et felles mål om å gjøre huset til en destinasjon og et samlingssted for kunnskap og debatt om medier og journalistikk, sier Per Brikt Olsen, administrerende direktør i Fagpressen, som har ledet prosessen frem til realisering. Det har ikke vært noen liten jobb. Prosjektet har pågått i over 4 år, bygårdene i Skippergata ble valgt ved inngangen til 2019, mens selve ideen om en samlokalisering av medieorganisasjonene er over hundre år gammel. De som i dag trolig er aller mest fornøyd med å ha nøkkelkortet rundt halsen er de fem i arbeidsgruppa på Pressens hus: Torill Roås, MBL, Vegard Isdahl, NTB, Elin Floberghagen, Norsk Presseforbund, Kristin Viker Aanesen, NTB og Per Brikt Olsen, Fagpressen.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | PRESSENS HUS

– Endelig kan vi flytte inn. Det er ikke en overdrivelse at denne arbeidsgruppa til tider har stått på døgnet rundt for å realisere drømmen om Pressens hus. Uten arbeidsgruppas innsats og stødige prosjektstyring, hadde vi ikke stått her i dag, sier en fornøyd Mads Yngve Storvik, sjefredaktør og administrerende direktør i NTB, husets største medieorganisasjon. EN GOD KOMBINASJON AV GAMMELT OG NYTT – Pressens hus har blitt et moderne og funksjonelt bygg, hvor atmosfæren og personligheten fra de historiske byggene er ivaretatt. Her har vi det beste fra to verdener, sier Torill Roås, medlem av arbeidsgruppen i Pressens hus og ansatt i Mediebedriftenes Landsforening, som er én av organisasjonene som har flyttet sine kontorer til Pressens hus.

12


PRESSENS HUS Med nyhetsbyrået NTB i spissen får 11 medieorganisasjoner en ny base i transformerte Skippergata 22–26.


PRESSENS HUS


Litt som pressen selv, hvor viktige prinsipper som presse- og ytringsfrihet beskyttes og bevares, mens teknologi og ny kompetanse moderniserer journalistikken.

FAKTA Eier og utvikler: Aspelin Ramm Eiendom AS Beliggenhet: Kvadraturen, Oslo Arkitekt: Atelier Oslo og KIMA Arkitektur Interiørarkitekt: IARK Entreprenør: Hent Areal bygg: 4 670 kvm BTA Miljøprofil: BREEAM-NOR Very Good Ferdigstilt: April 2021

To verneverdige bygg fra 1800-tallet er slått sammen og bygningenes opprinnelige karakter er bevart. Gammel teglstruktur, bjelker og søyler er beholdt og det som før var en bakgård er blitt til et nytt, lyst atrium. Samtidig er dette et topp moderne kontorbygg med fasiliteter, tekniske detaljer og klimaavtrykk tilpasset 2021. Litt som pressen selv, hvor viktige prinsipper som presse- og ytringsfrihet beskyttes og bevares, mens teknologi og ny kompetanse moderniserer journalistikken. – Vi liker spesielt godt kombinasjonen av gammelt og nytt, som at det er tatt vare på de gamle murveggene kombinert med utstrakt bruk at tre. Bruken av materialer og valg av farger gjør at huset blir lunt og behagelig, beskriver Roås. Arkitektkontorene Atelier Oslo og Kima arkitektur har hatt ansvaret for prosjekteringen av bygget. Det er de samme kontorene som også har stått bak Sentralen, som ligger noen hundre meter unna. Begge firmaene har spesialisert seg på transformasjon av gamle bygg og hvordan man kan tilrettelegge for ny og spennende bruk i gamle hus.


0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | PRESSENS HUS

16


Det er gått skånsomt frem for å bevare bygningenes opprinnelige karakter. Gammel teglstruktur er reparert og pusset, og det som før var en bakgård er blitt til et nytt, lyst atrium.


DE ORIGINALE JERNKONSTRUKSJONENE MED BJELKER OG SØYLER ER BEHOLDT SOM ET SPENNENDE SPOR AV BYGGETS HISTORIE. Dette er gjort samtidig som alle tekniske detaljer, som ventilasjon og det elektriske, er fullstendig oppgradert etter de kravene moderne brukere stiller.

KONTOR FOR 200 ANSATTE Bygårdene nær Oslo S blir moderne kontorlokaler for rundt 220 ansatte og skal ha egne arrangementer, samt utleie av lokaler for små og store arrangementer. Huset har fasiliteter som scener, podkast-studio, møterom, kurslokaler, arrangementslokaler, streamingmuligheter, tapas-restaurant, kaffebar og også noen kontorplasser for drop-in-jobbing. Restauranten First og debattarenaen Ytring blir midtpunktet i det nye møtestedet for journalistikk i Norge. – Pressens hus har som visjon å styrke journalistikkens stilling i samfunnet. Det skal vi blant annet gjøre ved å være et sted folk kan komme for å forstå mer om mediene og et hus der vi åpent kan diskutere medier og journalistikk, sier Elin Floberghagen, generalsekretær i Norsk Presseforbund. ASPELIN RAMM GIR BYGGET NYTT LIV Fredag 30. april ble nøklene til Skippergata 22/26 offisielt overrakt til de 11 presseorganisasjonene som fra nå av samlokaliserer seg i Pressens hus. Det er gått mer enn et århundre siden første gang ideen om en slik samling først gang ble fremmet, så når huset endelig åpner så er ikke det så rent lite historisk.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | PRESSENS HUS

– Prosjekter som dette er noe av det mest spennende vi gjør. For oss som er levende opptatt av god byutvikling, er det ingenting som er mer tilfredsstillende enn når vi kan ta markant og særegen gammel Oslo-arkitektur og ikke bare bevare det, men også gi det et nytt liv for nye brukere, sier Mona Aarebrot, direktør for marked og drift i Aspelin Ramm. Medieorganisasjonene har satt pris på det felles engasjementet i å fornye den ærverdige bygården. – Det har vært et komplekst prosjekt og det har vært flott for arbeidsgruppen i Pressens hus å ha en så profesjonell og dedikert huseier. Etter å ha arbeidet med dette prosjektet i fire år ser vi nå frem til et fortsatt godt samarbeid i et ferdig og realisert Pressens hus, sier Roås. Aspelin Ramm er gårdeier i Skippergata 22/26, og har lang erfaring både med bevaring og rehabilitering, og også med bærekraftige byutviklingsløsninger. Det er lagt vekt på miljøvennlige løsninger og Pressens hus er BREEAMsertifisert til Very Good. Prosjektet er gjort i tett samarbeid med Byantikvaren, og de verneverdige fasadene er totalrehabilitert tilbake til sin historiske utførelse i materialer og detaljering.

18


Pilestredet 8- Citypassagen Ønsker dere å jobbe sentralt midt i Oslo?

970 - 4.120 m² BTA • • • • •

Trikk og t-bane rett ved siden av Sykkelparkering, dusj og garderobe Tilknyttet koselige Citypassagen Alt du trenger i umiddelbar nærhet Kun 5 minutter gangavstand til Nationaltheatret stasjon

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no


DET ER MYE HISTORIE I VEGGENE To verneverdige bygg fra 1800-tallet er slått sammen.

S HU ET INTERIØR SOM SPILLER PÅ LAG MED BYGGET Det er IARK som har stått for interiøret i Pressens hus. Thea Røhrt, interiørarkitekt, partner og faglig leder miljø, i IARK, forteller at deres rolle i prosjektet har vært å skape et felles hjem for alle presseorganisasjonene og NTB. – De hadde en visjon om å oppnå enda tettere samarbeid og synergier ved å være samlet under ett tak. Pressens hus

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | PRESSENS HUS

EN

– Vi er utrolig stolt over å kunne overlevere dette bygget til de 11 presseorganisasjonene som nå flytter inn i Skippergata. Det har vært et utfordrende løft å gjennomføre dette prosjektet i den tiden vi står i, men takket være gode samarbeidspartnere som alle har strukket seg langt for å gjennomføre en felles visjon, har vi nå gleden av å gi fra oss et helt fantastisk bygg, sier Aarebrot.

PRESS

PRESS • S

S HU S•

EN

skulle danne rammen rundt moderne mediearbeidsplasser, i tillegg til å være et samlingssted for aktiviteter, kunnskap og debatt, samt åpne opp for aktiviteter rettet mot publikum. IARK har vært rådgiver for leietaker under leiesøket, og da valget falt på Skippergata, gikk deres jobb over til utvikling av planløsninger, detaljering og helhetsplan for farger og materialer, samt møblering. – Arbeidet ble utført i veldig tett samarbeid med byggets arkitekter, Atelier Oslo og Kima Arkitektur. Jeg synes vi med dette samarbeidet har oppnådd en sømløs overgang mellom arkitektur og interiør. Vi har jobbet hardt for å dyrke byggets historie og sjel, og funnet frem til et material-, farge- og formspråk som underordner seg helheten og spiller på lag med bygget, avslutter hun.

20


Wergelandsveien 1-3 Kontorer med Slottsparken som nærmeste nabo?

465 - 6.000 m² BTA • • • • • •

Flott eiendom ved Slottsparken Sykkelparkering, dusj og garderobe Betjent respsjon og vakthold 24/7 Personalrestaurant drevet av De tre stuer 5 min gangavstand til Nationaltheatret stasjon Vi tilpasser arealet etter deres behov

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no


I hver utgave av NæringsEiendom presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ø­ nsker å jobbe. Denne gangen har vi snakket med Wilhelm Wikborg Thorset. Han studerer økonomi og administrasjon, med fordypning innenfor prosjektledelse. AV: SILJE RØNNE | FOTO: GLEN WIDING

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – hva ønsker de?

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MORGENDAGENS MEDARBEI DE RE

22


PROFIL NAVN: Wilhelm Wikborg Thorset ALDER: 23 år AKTUELL: Økonomi og administrasjon, med fordypning innenfor prosjektledelse

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor? – Akkurat hvilken arbeidsgiver er jeg ikke sikker på enda, men jeg håper på å kunne jobbe i en bedrift som setter pris på utvikling, og setter samarbeid høyt. Det er også viktig for meg å jobbe i et selskap som er fremtidsorientert når det gjelder endringer i samfunnet. Jeg har fått gleden av å møte bedrifter som driver med næringseiendom igjennom en studentforening. Flere av disse kunne vært et godt alternativ, da det virker som at dette har vært viktig for disse, uten å kunne nevne noen konkret. – Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen? – Jeg synes det er viktig at man står sammen om oppgavene som skal løses, og at det er et felleskap både ved oppturer og nedturer. Jeg ønsker at det skal være rom for perspektiver og innspill fra de ansatte, og at det er helt i orden å spørre om råd ved nye utfordringer. Et godt sosialt samhold er også en stor del av hvordan jeg ønsker å ha det, siden man skal bruke mye av tiden sin på jobb.

23

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg? – Prosjektformen helt klart. Det at man ikke havner i en rutine med akkurat de samme oppgavene hver eneste dag, men heller ser en hvis grad av variasjon. Jeg har deltatt i noen små prosjekter tidligere, og jeg skjønte tidlig at dette er noe jeg liker. Det er forståelig at mange av arbeidsoppgavene ikke nødvendigvis er like spennende, men ved variasjon føler jeg at man blir utfordret i høyere grad når man drar på jobb. – Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år? – Det er vanskelig å si. Jeg tror på bakgrunn av globaliseringen at konkurransen blir enda høyere ettersom at tilgjengeligheten til internasjonale substitutter er større. På bakgrunn av dette vil det å kunne gi det lille ekstra innenfor kvalitet være en avgjørende faktor når man skal velge en bedrift. Videre tror jeg at mange av dagens arbeidsoppgaver blir borte igjennom digitalisering, men det ser jeg på som en positiv ting da det kan øke effektiviteten på arbeidsplassen.


ULIKE BEHOV I ARBEIDSLIVET To av tre unge ønsker flere tilbakemeldinger på jobben.

Dette er de unge misfornøyd med på arbeidsplassen Unge arbeidstakere opplever at de får for få tilbakemeldinger på jobben de gjør, personlig utvikling og hvor tilfredse kollegene er med deres innsats. AV: SILJE RØNNE | FOTO: SHUTTERSTOCK

I den ferske HR-rapporten SimployerPuls 22 kommer det frem at det store flertallet unge arbeidstakere mener de får for få tilbakemeldinger på jobben. 66 prosent av arbeidstakerne mellom 20 og 29 år ønsker flere tilbakemeldinger på om de leverer gode nok resultater for bedriften. 72 prosent i den samme gruppen etterlyser flere tilbakemeldinger på sin personlige utvikling, mens 58 prosent vil ha mer tilbakemelding på hvor tilfredse kollegene er med deres innsats og tilstedeværelse i ulike team. – Disse tallene viser hvor viktig det er å sette tilbakemeldingskultur på dagsorden. Arbeidslivet har forandret seg, flere jobber hjemmefra og det er generelt mer avstand. Derfor er det viktig å ha faste møtepunkter og rutiner for å sikre at særlig unge arbeidstakere får gode tilbakemeldinger på jobben de gjør, sier Fam Viksand Manson, HR- og ledelsesrådgiver i Simployer. Hun var en av paneldeltakerne i Simployer-webinaret «Dette må du vite om arbeidslivet i 2022», hvor rapporten ble presentert. FOKUS PÅ TILBAKEMELDINGSKULTUR I rapporten kommer det frem at 59 prosent av landets HR-avdelinger mener løpende tilbakemelding er noe av det viktigste arbeidsgivere bør jobbe med fremover. – Det har alltid vært viktig med tilbakemeldinger, og så må man spørre seg hva som er annerledes nå. Vi har tidligere snakket mye om situasjonstilpasset ledelse, mens det nå er mer snakk om persontilpasset ledelse. Vi vet at veldig mange ledere fra før er veldig operative og har liten tid til å lede, og nå kreves det enda mer av dem. Så kan man kanskje håpe at digitaliseringen kan gi lederne mer data å støtte seg på fremover. Til syvende og sist vet vi at mangel på god ledelse er den største årsaken til at noen slutter i jobben, og det må vi ha med oss inn i den diskusjonen vi går inn i nå, sier Aud Brouwer, som er Head of Strategy i Simployer. Brouwer understreker at det å bygge en kultur for tilbakemeldinger er et lederansvar, men at det er like viktig at ansatte gir tilbakemeldinger til sin leder og til hverandre.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | ARBEI DSPLASSEN

KULTUR FOR Å BESTILLE TILBAKEMELDINGER I webinaret trakk Manson frem betydningen av at ledere kjenner sine ansatte å for å utøve godt lederskap. – Det er mange som tenker at tilbakemeldinger handler om å identifisere feil, men jeg vil understreke hvor viktig det er for arbeidsmiljøet å gi positive tilbakemeldinger med gode hensikter for å spille hverandre gode. Så synes jeg det er en god idé å bygge en kultur for å bestille tilbakemeldinger. Det handler om å skape en kultur for å si fra når man trenger tilbakemeldinger og bestille det, sier hun. UROVEKKENDE Det er ikke spesielt overraskende, men det kom frem i undersøkelsen at det er stor forskjell på behovet for tilbakemelding mellom de ulike aldersgruppene. Mens to av tre arbeidstakere i de yngste aldersgruppene mener de får for få tilbakemeldinger, er det bare én av tre ansatte mellom 50 og 66 år som svarer det samme. – Jeg er litt usikker på om vi ser konsekvensen av en slik type holdning. Det sies jo at 30 prosent av jobbene kommer til å forsvinne som et resultat av digitalisering, samtidig som 100 prosent av stillingene kommer til å endre seg. Hvis vi som har vært lenge i arbeidslivet ikke er opptatt av å få tilbakemelding på hva vi driver med, hvordan vi gjør det og hva andre synes om oss, så er ikke det et så bra utgangspunkt, sier Gard Rønning, leder for Simployer Norge.

24


TIL LEIE:

550–3 100 KVM KONTORLOK ALER I PROFILERT EIEND OM PÅ SKØYEN

foss@union.no Tlf. 900 89 559 knudtzon@union.no Tlf. 479 57 374


PÅ INNSIDEN AV MUNCH-MUSEET 22. oktober åpnet Munch, det nye museumsbygget viet til Edvard Munchs kunstnerskap. Scenario Interiørarkitekter har sørget for at museet spiller på lag med arkitekturen og legger til rette for en god brukeropplevelse for besøkende, så vel som museets ansatte. AV: SILJE RØNNE | FOTO: OLE WALTER JACOBSEN OG GATIS ROZENFELDS

Det nye Munch-museet rommer 1.158 malerier og rundt 21.000 arbeider på papir av Edvard Munch. Museets samling er en del av kunstnerens gave til Oslo kommune, og utgjør en stor del av livsverket hans. I samlingen finnes mange av Munchs hovedverk, som er en viktig del av verdens kunstarv. I tillegg til deler av Munchs testamentariske gave, huser museet også Stenersen-samlingen. Den består av Edvard Munchs verk samt andre norske kunstnere som er representative for den norske modernismen frem til midten av forrige århundre. Museet har også i sin besittelse originalmøbler, bøker og gjenstander fra Munchs hjem på Ekely i Oslo.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MUNCH-MUSEET

Målet har vært å skape et museum som skal være åpent, inviterende og inkluderende, og som skal oppleves tilgjengelig for alle. Museets hovedanliggende er å formidle Edvard Munch sin kunst, og i tillegg huse temporære utstillinger, samt bevaring, konservering og forskning. SPILLER PÅ LAG MED BYGGET – Interiørarkitekturen bygger videre på de arkitektoniske kvalitetene. All innredning er utformet som en del av identiteten til museet. De ulike elementene er nøye tilpasset hverandre for å gi bygningen et helhetlig preg gjennom bruk av rene, enkle former og et nøye utvalg

av materialer, sier Linda Steen, daglig leder i Scenario Interiørarkitekter. – De gjennomgående hovedmaterialene er lyst treverk og metall som kombineres på ulike måter. For å ivareta byggets åpenhet er det begrenset bruk av innredningselementer og møbler i publikumsarealene. Det har vært viktig at disse har nok karakter og størrelse til å kunne stå alene i de store rommene, fortsetter hun. Scenario Interiørarkitekters oppdrag startet med forprosjekt i 2013. Oppgaven har inkludert å prosjektere planløsning, samt utstyr og innredning til museet. Spesialdesign og fast inventar er skreddersydd til husets behov.

26


UTSIKT FRA BAR I 13.ETASJE

4.ETG Samlingsutstilling «Uendelig»


1

2

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MUNCH-MUSEET

3

28


5 4

– Planløsningene måtte sørge for god arbeidsflyt og logistikk da museet har mange nivåer av sikkerhet som skal ivaretas. Arbeidet har blant annet omfattet vestibyle, museumsbutikk, VIP-område i toppetasje, studiebibliotek, verksted og arbeidsplasser for henholdsvis malerikonservering, papirkonservering og fotoavdeling samt kunstmottak, administrasjonens arbeidsområder, lager for møbelsamling, tre-verksted, metall-verksted, personalinngang, studierom for litografier og personalekantine, sier Steen. Utvalgte områder i museet der Scenario har vært involvert:

01 Kontor for ansatte 02 Vestibyle/ museumsbutikk 03 Loungerom for personalet 04 Foajé 05 Studiebibliotek

VESTIBYLE Her møter publikum museets interiør for første gang. Dette er et område med mange funksjoner, som resepsjon, museumsbutikk og garderober. – En grundig prosjektering er gjennomført for å komme frem til mest mulig hensiktsmessig plassering av funksjonene i forhold til hverandre. Det har dessuten vært viktig at løsningen oppleves logisk for publikum, både enkeltbesøkende til større grupper, å orientere seg og finne frem, forklarer hun.

29

Behovet for en fleksibel løsning for resepsjonen har resultert i tre mobile enheter som kan stå hver for seg eller settes sammen. Resepsjonsenhetene vil kunne flyttes rundt i vestibylen alt etter årstid og antall besøkende. MUSEUMSBUTIKKEN Munch-museets butikk skal være attraktiv og godt synlig. Her har Scenario utviklet en serie oppbevaringsmoduler, i samarbeid med bruker, med fokus på fleksibilitet og variasjon. Modulene er laget for et stort utvalg varer som selges i butikken, og som har fungert som maler for funksjoner og dimensjoner. Butikken har en fast layout, men det er store muligheter for endring dersom det ønskes. BIBLIOTEKET Museets forskningsbibliotek står til rådighet for personalet, eksterne forskere og andre spesielt interesserte. Samlingene består av litteratur og kataloger, klipparkiv og diverse utrykte kilder om Edvard Munch, samt oppslagsverk og kunsthistorisk litteratur av mer generell art. Her finnes også kunstnerens private boksamling.


2

1

Bibliotekets innredning er i sin helhet spesialdesignet av Scenario og laget av møbelsnekker. – Hyllene strekker seg til langt opp på veggene, og på den måten er rommets store høyde utnyttet og understreket gjennom innredningen. De øverste hyllene, der arkivet er plassert, nås ved hjelp av en stige på hjul, også denne tegnet og laget spesielt for biblioteket. Ekelysamlingen er i et eget, klimatisert rom, og spesielle bøker har fått egne montere som også er tegnet av oss, fremhever Steen. KONTORER OG KANTINE FOR DE ANSATTE Kontorarbeidsplassene er utformet effektivt rundt en midtre kjerne med støttefunksjoner. – Kantinen har store vinduer vendt østover mot Ekebergåsen. Rommet skal brukes både til ulike måltider samt til møter og sammenkomster. Uttrykket i disse rommene er lyst og skandinavisk med mye lyst treverk og robuste materialer. STUDIEROM Dette rommet brukes til å ta imot små grupper på opptil ti personer for å se original grafikk. Scenario har sammen med konservator for grafikk designet en spesialmonter som gjør det mulig å vise flere verk samtidig, der formatene

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MUNCH-MUSEET

på arbeidene er tatt hensyn til. Denne er helt sort og skaper et flott bakteppe for kunsten. Studierommet er utformet som en «smykkeboks» med eikefiner på vegger og i tak, og eikegulv.

01 Verksted 02 Fasade Munchmuseet

KONSERVERINGSROM Konservatorene ved Munch-museet arbeider både preventivt og utøvende, med omfattende undersøkelser og dokumentasjon. – Det er viktig med optimal utforming av arealene for å sikre enkel og sikker transport mellom disse rommene og andre områder. I arbeidsarealet for papirkonservering har vi plassert alt teknisk utstyr i tett dialog med brukerne. Det er en egen sone for våte og for tørre arbeider. – I malerikonserveringsarealet har vi også jobbet frem plassering av utstyr. I tillegg finnes et eget atelier med plass til mange arbeidsstasjoner og et spesialdesignet lab-kjøkken, fortsetter hun. MØBELLAGER Samlingen med Edvard Munchs møbler har et eget lager der hvert eneste møbel er målt opp og har fått fast plass i hyllen. Lagerhyllen er utformet slik at det ikke skal være mulig å plassere møbler på feil sted etter at de har vært utstilt og skal settes tilbake.

30


NORDIC TRANSACTION VOLUME 2020 Do you have questions about the transaction market?

Other Hotel Healthcare

Land

Grocery store

Retail

Big box

Education

Shopping center

Nursing home

Industrial

Public properties

Development

Logistics

Office

Residential

We got the answers

Estonia Latvia

Lithuania

Finland

Denmark

Q1

Q2

Q3

Norway

Q4

Q1

Q2

Q3

Q4

Sweden

POWERED BY DIGITAL EXCELLENCE


UTLEIER HAR ORDET:

HEMMELIGHETEN LIGGER I TILSTEDEVÆRELSE OG GOD KOMMUNIKASJON R8 Property har fokus på leietakeren, bærekraft og teknologi. De er tidlig ute med innovative løsninger, og skiller seg fra tradisjonelle gårdeier. AV: SILJE RØNNE | FOTO: R8 PROPERTY

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

32


PROFIL NAVN: Emil Eriksrød AKTUELT: Eier og gründer av R8 Group. Største eier og CEO i R8 Property ASA. Han startet R8 Group i 2010, som nå har aktivitet innenfor områdene eiendom, teknologi og mat. UTDANNING: Statsautorisert revisor fra NHH. TIDLIGERE JOBBER: Ernst & Young AS, og økonomi- og finanssjef for Hathon Holding AS. BOR: Skien / Oslo.


BREEAM. Dette er både viktig og bra, og kan forhåpentligvis sette fart på utviklingen av denne type bygg. Vi synes ting går for sent, og skulle ønske at statlige leietakere i større grad tar ansvar ved å vektlegge disse ambisjonene høyere i sine konkurranser. Når det er sagt, bør de fleste bedrifter og/eller organisasjoner tilstrebe seg på å jobbe for å oppnå kravene i Parisavtalen, oss selv inkludert. Fremover antar vi at markedet vil stille større krav til både klimaregnskap og dokumenterte CO2-avtrykk i selve bygget og den påfølgende driftsfasen. Dette arbeidet er vi godt i gang med, og benytter mye ressurser på. – Hva er den største fallgruven for leietakere? – Slik jeg ser det er det to store fallgruver: Flere selskaper velger rimelige kontorer med lav standard. Disse har ofte dårlig arbeidsklima, som igjen resulterer i lavere produktivitet hos de ansatte. Leiekostnaden er en liten del av de totale investeringene ved å drive en virksomhet, jeg mener derfor at man bør ta seg råd til gode, sunne lokaler, ergonomiske kontormøbler, høy luftkvalitet m.m. Punkt nummer to er at selskaper ofte binder seg til lange kontrakter, uten å ha god nok innsikt i hvor stor arbeidsstokken er om fem, sju eller ti år. Derfor er det ekstra viktig å inkludere fleksibilitet som en del av et langsiktig leieforhold – uavhengig av om man blir flere eller færre ansatte.

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller IKM Eiendom seg fra andre gårdeiere? – Vi har fått generelt gode tilbakemeldinger fra leietakerne våre over lang tid. Jeg tror noe av hemmeligheten ligger i tilstedeværelse og god kommunikasjon. Vi er opptatt av å være tett på kunden og bistå ved behov, og leietakerne gir tydelig uttrykk for at de verdsetter at vi er løsningsorienterte. Bærekraft har alltid vært fokusområde for oss i R8 Property, samtidig som vi de siste årene har jobbet mye med teknologi. Sistnevnte er tett knyttet opp mot bedre utnyttelse av eksisterende areal, noe som igjen henger sammen med bærekraft. Vi ønsker å være i forkant, og kombinasjonen av bærekraft, teknologi og å være tidlig ute med innovative løsninger skiller oss nok fra en del andre, mer tradisjonelle gårdeiere. – Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot? – Lytt til de ansatte, og til morgendagens arbeidskraft. Vi opplever at unge medarbeidere er veldig opptatt av å ha en fleksibel arbeidshverdag, da er arbeidsplassens beliggenhet og fasiliteter svært viktig. Det siste året har flere av våre større leiekontrakter blitt inngått som en hybridmodell, hvor leietakerne leier et eksplisitt lokale av R8 Property, og kombinerer dette med abonnement hos Evolve. På den måten får alle deres ansatte tilgang til et stort nettverk av lokasjoner som driftes gjennom teknologien i Orbit Technology. – Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering? – Vi opplever at markedet og leietakerne i større grad etterspør mer klimavennlige bygg, og at det stilles krav til energimerking, deriblant

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | UTLEI ER HAR ORDET

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne? – Det er helt avgjørende. Vi ser at eksisterende og morgendagens medarbeidere er mer opptatt av kontorbygget enn noen gang. De assosierer seg også i større grad med arbeidsgiver enn tidligere, og hvilke verdier selskapet står for. Kontorbygget er både en viktig og synlig del av dette, derfor betyr klimavennlige og bærekraftige bygg enormt mye. Dette inkluderer blant annet byggets beliggenhet med tanke på kollektive knutepunkt, men også selve innholdet i bygget; eksempelvis treningsrom, garderobefasiliteter for dem som sykler til jobb, personalrestaurant med sunne og bærekraftige menyvalg osv. Disse tingene er vesentlig dersom man skal tiltrekke seg de beste hodene, noe vi også ser i Powerhouse Telemark, hvor leietakerne ofte benytter bilde av bygget i stillingsannonser. – Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette? – Vi jobber mye med Powerhouse-konseptet; Powerhouse Telemark åpnet i fjor, og nå har vi lansert mulighetsstudiet for Powerhouse Tønsberg. Det er ingen tvil om at både egne og globale klimaambisjoner blir stadig større, og at tilsvarende eller bedre bygg er fremtiden. Samtidig er byggenes bruk av innovativ teknologi viktig, spesielt med tanke på å tilrettelegge for en mest mulig fleksibel og sømløs bruk. I dag benyttes i gjennomsnitt kun 50 % av næringsarealer til enhver tid, mens den resterende halvparten står tom. Vi tror derfor at sambruk og bedre utnyttelse av eksisterende areal er nøkkelen til en mer bærekraftig bransje, og at vi i større grad må rehabilitere i stedet for å bygge nytt. ”Spacewaste” er noe vi jobber mye med gjennom Orbit Technology, og det er flott å se at denne holdningen sprer seg, blant annet gjennom samarbeidet med OBOS Nærkontor. Og som nevnt; vi må bli enda mer bevisst på riktig bruk av mat; å legge til rette for gode og sunne måltider på arbeidsplassen blir stadig viktigere. – Hvor i Oslo er markedet mest vibrerende for tiden? – Jeg føler det koker i hele Oslo sentrum om dagen. Når det er sagt, er Vika nok en gang i ferd med å komme opp på et nytt nivå med alt som skjer, og har skjedd – i området. Videre har Bjørvika etablert seg som et veldig fint sted å være, og er et område jeg forventer vil bli enda bedre. Jeg gleder meg også veldig til våren, når Sommerro-kvartalet åpner på Solli plass, den tidligere amerikanske ambassaden fremstår i ny drakt, og vi ferdigstiller Inkognito Park - det blir noen av årets eiendomsmessige høydepunkt.

34


VM 0K 0 0 2. EID UTL

Helsfyr – Flere enheter fra 200 til 700 kvm FREDRIK SELMERS VEI 2 V I K A N T I L BY M E G E T G O D E P R I S E R OG BETINGELSER

• Eiendommens bygningskropp gir mange muligheter til individuelle planløsninger, både når det gjelder størrelse på organisasjonen og hvilke type funksjoner som skal på plass • Her finner man løsninger for både landskap, cellekontorer og team-kontorer • God teknisk standard • Nærhet til alt av offentlig kommunikasjon

Midt i Ryenkrysset Fra 500 – 1.100 kvm kontor - showroom - lettlager RY E N SV I N G E N 3

• Lokalene egner seg til flere typer virksomheter, som helserelatert virksomhet, kontor, lager, showroom/utstilling m.m. • Lokalene tilpasses leietakers behov og ønsker. • Fleksible etasjeplaner gir store muligheter. • Enkel vareadkomst med egen lasterampe og tilhørende vareheis. • Ryen er et veletablert område for kontor/lettindustri med kort vei til alt av offentlige tilbud.

Kontakt: Axel Eide / M: 90 82 82 25 / E: eide@sandia.no

Per Kr. Lundquist / M: 90 19 90 16 / E: lundquist@sandia.no

www.sandia.no


FOTO: CHRISTIAN PRINTZ

FRA FROKOST TIL FEST Snart står en restaurant med unik arkitektur, lokale råvarer fra innlandet og en omfangsrik vinkjeller klar til åpning i Hafjell. AV: SILJE RØNNE

– Vi er helt overveldet! Dekketøy og møbler er ikke engang kommet i hus, men desember er allerede svært godt booket, både av gjester i restauranten og hyttegjester som har bestilt catering, sier Christian Printz, en av eierne bak Restaurant Favn. Restaurant Favn er, som navnet indikerer, både en restaurant, men også mye mer. I kjelleren finner du en omfangsrik vinkjeller, et chambre séparée og i øverste etasje: vin- og cocktailbar. Arkitekturen er unik, lik leilighetene. Vinduene som stikker ut er noe av særpreget på bygget. – Disse sitteplassene vil gi en helt spesiell utsikt utover bakker og fjell, mot Gudbrandsdalslågen og så langt øyet kan se. Det er virkelig noe eget og skiller seg helt klart ut, sier Veslemøy Eineteig Wedum, markedssjef i Alpinco.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | RESTAURANT FAVN

Restauranten er en del av Fjellandsbyen Favn som er et samarbeid mellom AB Invest og Alpinco. I prosjektet er også tidligere toppalpinist Aksel Lund Svindal og arkitekt Reiulf Ramstad viktige bidragsytere. Studio Kaape har stått får interiøret i restauranten. NOE FOR ALLE Vegg i vegg, omtrent, ligger Cafeen, den som potensielt skal ta unna alle de gjestene som kun vil inn for å ta seg en enkel lunsj, en kaffe og en fersk bolle. – Vi har stor tro på konseptet vårt, at her skal alle få noe: lunsj, middag og fest, sier Caroline Liljeqvist, daglig leder i Restaurant Favn.

36


FOTO: RESTAURANT FAVN

2

01 Lokalene til Restaurant Favn er lyse og preges av den samme karakteristikken som resten av bygget.

1

Før åpning er det mye som skal på stell. Surdeigene skal settes, vin skal kjøles til riktig temperatur, pizzaovner skal installeres og kjøtt skal bestilles. – Så har vi kjøpt inn kassevis med eplemost laget av gule Gravestein-epler fra Braastad. Det er det vi kaller lokalt håndtverk på sitt aller beste, sier Printz. INGEN SMAKSPRØVE, MEN ET SKIKKELIG MÅLTID Fra før har Printz god erfaring med skigjesters behov og smak. Han har tidligere jobbet med matservering både i Sälen, Hemsedal og Noref-

37

02 Fra disse vinduene vil det være god utsikt ut over både anlegg og Gudbrandsdalen.

jell. På sommersesongen driver han en restaurant langs havkanten i Kragerø. – Jeg kjenner godt til hva en skigjest har behov for av både mat og drikke, for ikke å snakke om stemning. Det føler jeg vi kommer til å levere bra på her på Favn, sier Printz. – Hva slags inntrykk vil du at folk skal sitte igjen med etter å ha besøkt dere? – At de vil tilbake. At maten de fikk ikke var en smaksprøve, men et skikkelig måltid. Du går ikke herfra sulten, sier han. Restaurant Favn hadde offisiell åpning 20. november, og vil være åpen i anleggets åpningstider,

samt kveldstid. Totalt har de sitteplasser til 48 personer, med ytterligere 80 i vin- og cocktailbaren i andre etasje. Markedssjef i Alpinco, Veslemøy Eineteig Wedum, gleder seg til den nye restauranten får åpne dørene. – Matopplevelser er omtrent like viktig, for noen nesten viktigere, enn skiopplevelsen i seg selv. Den komplementerer helheten og skiferien, så vi gleder oss stort til dette. Restaurant Favn vil helt klart være med å løfte matopplevelsene i Hafjell Alpinsenter enda noen hakk og er helt i tråd med den utvikling vi har hatt på dette området de siste årene i anlegget, sier hun.


Når Ketchupeffekten er over, er vi trolig tilbake til normalen Hotellnæringen har virkelig fått lide under pandemien. Men hvordan ser utsiktene ut for 2022? NæringsEiendom har tatt en prat med Anders Vatne, partner i Hotelia. AV: SILJE RØNNE | FOTO: MARIKA MØRKESTØL, COLIN EICK OG MARGRETHE MYHRER

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | HOTELI A

38


FOTO: MARIKA MØRKESTØL

ANDERS VATNE Partner i Hotelia

– «Hovedtrenden» i 2022 er fortsatt korona, det vil ta det meste av fokuset i hotellmarkedet. De fleste har vært opptatt av å overleve, og utviklingen av hotellproduktet har stått litt stille. Når vi snakker med hotellkjedene, er det ikke mye snakk om nye store trender helt enda, sier Anders Vatne, partner i Hotelia. At det kommer noen varige endringer i dette segmentet, tror Vatne er mulig. Selv om han påpeker at enten det er kriser, slik som 9/11, naturkatastrofer med mer, har vi mennesker en tendens til å glemme, og vi havner raskt tilbake til normalen. – Vi ser allerede at forretningsreisende reduserer antall flyreiser, spesielt i forhold til t/r samme dag og det tror vi vil fortsette. Skal man først reise blir det gjerne et lenger opphold. SAS er bekymret de opplever mindre forretningstrafikk på «materutene» sine. Samtidig er mange lei av Teams, og kreative møter kjører du ikke der, påpeker han. I slutten av august skrev NæringsEiendom at Scandic tilbød månedsleie for studenter på en rekke hoteller i

39

større og mindre byer i Norge. Tilbudet gjaldt opphold fra 30 til 120 dager, og månedspris for én person var 8.500 kroner. To personer kunne bo på et dobbeltrom for 10.500 kroner i måneden, og inkludert i prisen var frokostbuffet, Wifi, rengjøring og ukentlig skift av sengetøy. – Under korona har hotellene gjort flere stunt. De har blant annet leid seg ut til studenter på månedsleie, det tror vi forsvinner. De har også tatt en del av coworking-markedet, dette er forhåpentligvis en trend som vil vedvare. Krisen har tvunget frem at hotelleierne må gå igjennom porteføljene sine, og se hvor det er mulig å øke inntektene. Vatne fremhever også at de internasjonale aktørene har vært dyktigere enn de nordiske i utviklingen av coworking. Selv om vi så flere aktører under pandemien tilby utleie av hotellrom som kontor.


2

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | HOTELI A FOTO: COLIN EICK

3 FOTO: MARGRETHE MYHRER

1

40 FOTO: COLIN EICK


FOTO: MARIKA MØRKESTØL

01, 02, 03, 04 Under pandemien, 1. juni 2021 åpnet The Well nytt hotel, og har blitt en stor suksess. Spaet gikk fra å være Nordens største dag-spa til å bli et komplett spa-resort med eksepsjonell høy standard. Hotellet ligger rett utenfor Oslo. The Well har 104 rom, to restauranter, biblioteksbar og gode konferansemuligheter.

4

VIL SE MER AV LONG STAY APARTMENTS Hotelia tror også på lenger opphold, og at en spin off på long stay apartement kommer til å utvikle seg, slik som Frogner House og Thon apartments. I 2018 kjøpte blant annet Petter A. Stordalen gjennom investeringsselskapet Strawberry Living en leilighetsportefølje med over 350 leiligheter i Göteborg, og tok posisjonen som markedsledende i Sverige på utleie av leiligheter i long stay-markedet. – Alle de store internasjonale hotellkjedene har long stay-konsepter. Kanskje long stay vil hente noe fra servicekonseptene til hotellene, det er ofte litt trist å bo på et rom eller i en studioleilighet alene. Noe korona har vist oss er at mennesker og interaksjon er viktig, en hyggelig lounge, bar etc. blir trolig viktigere på dette segmentet også. KORTVARIG GLEDE – Ferie og fritidsmarkedet kommer først tilbake. For her tar du en beslutning selv, og ikke for bedriften din. Oslo-markedet har under pandemien hatt det tøffeste markedet, nå ligger de på veldig høye nivåer i forhold til hva vi hadde trodd for noen måneder siden. På mange, spesielt sentrumshoteller, er det nå fullt hver helg. Dette kommer dessverre trolig ikke til å vare, konstaterer Vatne, men legger til at hotellene i Oslo kan komme tilbake på 2019 nivåer allerede i slutten av 2022.

41

– De makroøkonomiske tallene forventer at konsumet til husholdningene skal opp. Det er begrenset hvor mye mat man skal kjøpe, vi kommer til å bruke mye penger på det vi ikke fikk lov til å gjøre under korona, slik som reiser og konserter, sier han. Likevel er Vatne litt bekymret for sommeren. Han er redd for en ny Ketchup-effekt. Slik vi opplevde da restaurantene åpnet igjen. – Alle snakket om hvor mye de savnet å gå ut og spise, det samme vil nok skje med utenlandsturer. Nå lengter mange etter en venninnetur til London eller en kjærestetur til Paris. Vi antar derfor at det blir flere utenlandsreiser i sommer. Det store spørsmålet blir om den nederlandske familien har savnet Norge like mye – usikkerhetsmoment for norske hoteller er om det vil være like høy etterspørsel som før fra de utenlandske turistene. At kronekursen ikke har steget like mye som antatt, er noe Vatne trekker frem som positivt. SULTEN PÅ EVENTS Etter gjenåpningen har det vært en voldsom økning i eventer og konferanser. Dette har bidratt positivt til hotellmarkedet. Vatne forteller at det nesten ikke er et ledig møterom i de største byene før jul. Han ser også en Ketchup-effekt her. – Vi har sittet på hjemmekontor alt for lenge, mange selskaper har ansatt nye mennesker som ikke har fått muligheten til å møte sine

nye kollegaer. Nå er alle på hugget etter å gjøre noe sammen. Det er mange begrensinger med tanke på utlandet, og restriksjoner, derfor vurderer de fleste bedriftsledere at det er tryggest å arrangere noe i nærmiljøet, slik at du slipper mellomlandinger osv. Vatne tror at også dette markedet vil gå tilbake til normalen, men smittetallene er fortsatt avgjørende en stund fremover. – Dette er en pandemi som kommer til å vare lenge. Derfor vil det være avgjørende for bedrifter som skal kontraktere for konferanse og rom, at renhold, og smittevernregler følges nøye på hotellet. POSITIV TIL FREMTIDEN Alt i alt er Hotelia positiv til fremtiden for hotellmarkedet i Norge. De ser en økt ferietrafikk, og markedet går bedre enn forventet. – Møter og bespisning på hotellene er bedre enn i 2019. Hotellkjedene går trolig bedre enn de selv forventet for en tid tilbake, og vi opplever mer positivitet i markedet. Det er gøy å se at for eksempel Sommero som skal åpne i Oslo, blir så bra som antatt. Det ser ikke ut som de sparer på noe på grunn av pandemien. De åpner det hotellet som faktisk var planlagt, og det gir optimisme, avslutter han.


TO NYE HOTELLER TIL OSLO Radisson & Radisson RED-hotellet åpner på Oslo Lufthavn våren 2022 og blir det største hotellet på flyplassen, med gangavstand til terminalene. I tillegg åpner enda et Radisson RED-hotell på Økern Portal Oslo sommeren 2022. AV: SILJE RØNNE

– Vi er veldig glade for å introdusere Radisson og Radisson RED til det norske markedet. Når hotellet er ferdigstilt, vil nye Radisson RED Oslo Airport and Radisson Hotel & Conference Centre Oslo Airport på Gardermoen tilby både den nye Radisson REDopplevelsen og det nye Radisson-konseptet, sier Tom Flanagan Karttunen, Area Senior Vice President Northern & Western Europe for Radisson Hotel Group. De introduserte for første gang Radisson & Radisson RED-konseptet på London Heathrow flyplass i fjor. – Vi fikk svært positive tilbakemeldinger fra gjestene som nå kan oppleve det beste av to hotellvaremerker i ett opphold. Dette gjør opplevelsen interessant og spennende, samtidig som den er praktisk og komfortabel, fortsetter han. Sommer 2022 åpner Radisson RED Økern Oslo. Dette er et utradisjonelt hotellkonsept som lover å ha en leken twist på det konvensjonelle. Foreløpig fins

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | RADI SSON RED

det bare en håndfull hoteller i verden under denne merkevaren. Stemningen og servicen er uformell, bar og restaurant er sosiale samlingssteder og designet av hotellene innbyr til moro. Radisson RED-hotellene legges til urbane lokasjoner, og lar gjestene skreddersy oppholdet sitt ved hjelp av en app. – Vi er veldig stolte av åpne ikke bare én, men to Radisson RED-hoteller i Oslo Norge neste år, med det andre Radisson RED hotellet – Radisson RED Økern Oslo, sier Karttunen. I Økern Portal får Radisson RED 12.500 kvadratmeter og 224 rom å boltre seg på, og på toppen av bygget vil de kunne tilby Oslo østs flotteste 360 graders utsikt fra hotellets takterrasse, som vil ha egen hage. GANGAVSTAND TIL TERMINALENE På Oslo Lufthavn kan gjestene forvente seg gjesterom og fellesområder i gråtoner, med innslag av røde

42


KONFERANSEROMSETASJE Hotellet vil stå ferdig våren 2022, etter en utvidelse og renovering av eksisterende Park Inn by Radisson Oslo Airport, Gardermoen hotell. 9.600 kvadratmeter, 214 nye rom fordelt på åtte etasjer og en ny konferanseromsetasje skal legges til det eksisterende hotellet.

NORDISKE SMAKER Et nytt restaurantkonsept ’GAMO Bar & Restaurant’ er under utvikling, og kommer til å tilby nordiske smaker og en livlig og innbydende atmosfære.

designelementer og fotografikunst. Designet vil ha innslag av lyse trematerialer, behagelige fargetoner som skaper harmoni. – Med nye, lydisolerte gjesterom, toppmoderne møtefasiliteter, et sosialt restaurantområde og den mest praktiske beliggenheten bare noen få skritt fra flyplassterminalene, er nye Radis-

43

son RED Oslo Airport and Radisson Hotel & Conference Centre Oslo Airport et førsteklasses valg for både forretnings- og fritidsgjester, påpeker Karttunen. Det nye hotellet har en egen gangvei de få meterne mellom hotellet og flyplassterminalene slik at gjester bruker minimalt med tid for å

nå sine fly. For forretningsreisende er hotellet tilrettelagt for møter og konferanser, med flere toppmoderne møterom, samt en ballsal for større arrangementer og konferanser. Et nytt restaurantkonsept ’GAMO Bar & Restaurant’ er under utvikling, og kommer til å tilby nordiske smaker og en livlig og innbydende atmosfære.


TEKNOLOGI:

DETTE ER MARKEDETS RASKESTE BUDBESTILLING Tidligere i år investerte Bring i det norske oppstartsselskapet Tillit, som nå har skiftet navn til Two. Sammen har de nå utviklet markedets raskeste budbestilling. AV: SILJE RØNNE | FOTO: TWO

Med den nye bestillingsløsningen åpner Bring for at du enklere kan bestille bud på nett, du trenger heller ikke å legge ut penger eller registrere utlegg. Two tilbyr i utgangspunktet smarte fakturaløsninger for bedriftskunder, men nå har man integrert betalingsløsningen i en ny bestillingsløsning for bud. Tjenesten skal gjøre det betydelig mer smidig å bestille bud, slik at du slipper tidskrevende prosesser med egne kontoer og utlegg. – Vi investerer i Two, både fordi det er et spennende selskap med et dyktig team og fordi vi ser et stort potensial i hvordan teknologien og funksjonene kan tilføre ny kundeverdi i våre tjenester. Vi starter med å integrere deres funksjonalitet i vår budbestilling. Når noe skal leveres med bud er det ofte akutt, det skal skje raskt og smidig, og det må også bestillingsprosessen være, sier Anett Berger Sørli, Investment manager i Bring Ventures. Bakgrunnen for Brings investering i Two var en tro på at teknologien kunne lage enklere løsninger for kundene. Nå rulles den første samarbeidsløsningen ut i markedet. – Selv om vi er i 2021 krever fortsatt de fleste som selger produkter og tjenester til andre bedrifter at du kontakter dem via telefon eller mail for å kunne kjøpe hos dem. Prosessen er manuell, og det kan ta flere dager før man blir godkjent til å handle på faktura. Dette vil vi endre på. Vi skal gjøre det betydelig enklere og raskere, samtidig som det ikke går på bekostning av sikkerheten, sier Andreas Mjelde, daglig leder hos Two.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | TECH

FAKTA Two, tidligere Tillit er et norsk start-up selskap som ble etablert i 2020. Formålet var å forenkle B2B-transaksjoner. Two jobber for å gjøre handel mellom selskaper enkelt og trygt på nettet. Slik fungerer det: Gå inn på og klikk deg fram til tjenester/bud og ekspress/lokale bud og distribusjon. Klikk på knappen ”Sjekk pris og bestill bud” Fyll inn informasjon om din bestilling; adresser og tidspunkt for henting og levering Se pris og bestill bud Selskapsinformasjon sendes til Two, som gjør en kreditkontroll i løpet av noen sekunder Budleveransen utføres av Bring, og etter utført oppdrag får bedriften en faktura fra Two

44


MODERNE KONTORER I NATURSKJØNNE OMGIVELSER WWW.MYRENEIENDOM.NO

Blake bygger merkevarer som utvikler byen


2022: Retail er tilbake til normalen NæringsEiendom har snakket med Retail Services og analyseavdelingen i Cushman & Wakefield Realkapital, om hvilke trender vi kan forvente oss i handelsegmentet i året som kommer.

FOTO: PEXELS

AV: SILJE RØNNE

– Etter snart 2 år med lokale og nasjonale restriksjoner samt perioder med full nedstengning, mener Cushman & Wakefield Realkapital (CWR) at 2022 er året hvor retail er tilbake til «normalen», «gamle» trender er blitt forsterket og noen nye er kommet til. – Returen til normalsituasjonen er på godt og vondt. Det er lett å glemme at retail møtte en del utfordringer også før pandemien. Vi har erfart at pandemier kan overraske og vi ser nå en kraftig økning i smitte og sykehusinnleggelser her til lands og i flere Europeiske land. Under pandemien har vi sett en sterk

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | RETAI L

samlet vekst i detaljhandelen med vekst i netthandel, nærsentre og handelsområder utenfor sentrum. 2022 vil bli preget av at tjenesteforbruket vil øke, og sentrumshandelen returnerer, sier Son André Hval, retailsjef i Cushman & Wakefield Realkapital. – Pandemien har ført til økt bruk av hjemmekontor. Mange store virksomheter jobber nå med å finne frem til «fremtidens kontorløsning». Kontorlokaler med et attraktivt bygulv er sentrale virkemidler for å tiltrekke seg arbeidskraft og gjøre kontoret til stedet for innovasjon og utvikling, sier Hval.

46


Flere trender er blitt forsterket gjennom pandemien. Dette er observasjonene til Retail Services og analyseavdelingen til CWR: •

ENKEL OG TILGJENGELIG:

Forbrukerne vil ha enkle og tilgjengelige tjenester – døgnet har kun 24 timer og stadig flere ønsker forbrukernes oppmerksomhet. Høy service, rask leveringstid og enkel retur er avgjørende. •

OPPLEVELSER:

Butikken og handel som opplevelse er blitt viktigere for å trekke folk inn i butikkene. •

DIGITALISERING:

«Deep Retail» er blitt et nytt begrep: Bredere bruk av kunstig intelligens, sensorteknologi, språkgjenkjenning, AR/VR og «botter» vil effektivisere handleopplevelsen.

SON ANDRÉ HVAL Retailsjef i Cushman & Wakefield Realkapital

VEKST I NETTHANDEL:

Hjemlevering og «klikk og hent» vil videreutvikles. Kombinasjon av netthandel og fysisk handel styrkes ytterligere. •

KOMBINERE NETT OG BUTIKK:

Fysiske butikker har tatt i bruk digitale kanaler både for å utvide kundegrunnlaget og forenkle handleopplevelsen med sømløs handel på nett og i butikk. •

BÆREKRAFT OG GJENBRUK:

Økt fokus blant stadig flere kunder og i de store kjedene. Flere store produsenter som Patagonia, H&M og IKEA tester «buyback», «reuse» og andre bærekraftige konsepter.

Det har vært en sterk vekst i servering denne høsten med et oppdemmet behov for å sosialisere seg, møte mennesker og nyte god mat og drikke. – Når forbruksmønsteret normaliseres, vil flere reise utenlands og legge igjen en del av budsjettet der. Den sterke veksten serveringsbransjen opplever nå vil ikke fortsette. Det kan være fristende å etablere økt kapasitet nå, men det kan lett ende med overetablering på lengre sikt. Oslo-markedet var preget av overetablering før pandemien, påpeker han. FYLLER OPP MED NYE AKTØRER Omsetningen i kjøpesentre har vært svært preget av pandemien. Nærsentre utenfor sentrum har satt nye omsetningsrekorder, mens omsetningen har falt i sentrum ifølge CWR. Særlig har det gått hardt ut over sentrene i Oslo sentrum. – Ved inngangen til 2022 er kjøpesentrene i sentrum tilbake på omsetningsnivået fra før pandemien og vi ser en sterk vekst i servering, service og tjenester, sier Hval. CWR observerer at flere kontrakter reforhandles til noe lavere nivåer. Pandemien har bidratt til en del ledige lokaler og arealer er fylt opp av en del pop-up konsepter. Sentrene er nå i full gang med å foredle leietakermassen og fylle opp med nye aktører.

47

– Med åpne grenser til Sverige og stigende tax-free handel, har omsetningen til Vinmonopolet gått ned fra rekordhøye nivåer. Vinmonopolet som trafikkgenerator for øvrig handel, vil svekkes. Det gir en utfordring for kjøpesentrene til å hente inn nye leietakere og opplevelser som trekker kunder til sentrene, konstaterer han. HVORDAN VIL KJØPESENTRE UTVIKLE SEG I ÅRENE SOM KOMMER? Mange fryktet at kjøpesenterdøden fra USA skulle spre seg til Norge, det har ikke skjedd. Hval forklarer at kjøpesenterets rolle fyller behovet for å gjennomføre flere ærender på en enkel og effektiv måte. Med en kombinasjon av handel, servering og stadig flere tjenester er kjøpesenteret også et sted for å bli underholdt. – Trenden med vekst innen tjenester og service fortsetter. «Medtail», hvor helserelaterte tjenester etablerer seg i tradisjonelle handelsarealer, bidrar til at handelstilbudet dekker en stadig større andel av kundens behov. Kjøpesenteret styrkes derfor som et opplevelsessenter med utvidet miks av tilbud og aktiviteter som igjen medfører økt trafikk og attraktivitet.


FOTO: PEXELS

Fysiske lokaler vil i økende grad bli showroom og utstilling knyttet til opplevelser.

Analyseavdelingen til CWR antar at omsetningen i en del nærsentre vil gå ned når bruk av hjemmekontor blir mindre enn den har vært under pandemien. For at nærsentre skal holde på sitt publikum blir det avgjørende å ha en god utleiestrategi i tillegg til relevante/attraktive leietakere. Endringer i konsepter og nye aktører skjer stadig hurtigere. Det blir viktigere å ha pulsen på markedet. – Kjøpesenteret er som en fortettet lab for handel. Det vil bli mer digitale analyseverktøy og digitale tjenester som gjør det enda enklere å være kunde i kjøpesentre, sier Hval. HANDLEOPPLEVELSEN MÅ BLI EN OPPLEVELSE CWR mener veksten i netthandelen bare vil fortsette. Driverne vil være enkelhet og tilgjengelighet, hvor kundene ønsker stadig større utvalg, med stadig raskere leveringer. – Porterbuddy har raskt vokst frem med levering på dagen til lave priser, og de rosa og blå syklistene fra Foodora og Wolt leverer ikke bare mat, men også produkter fra enkelte butikker, sier retailsjefen, og legger til at tilgjengeligheten,

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | RETAI L

FORVENTER ØKT ETTERSPØRSEL ETTER GODE HANDELSAREALER I SENTRUM Det norske markedet er stadig mer attraktivt for internasjonale aktører. – Norske forbrukere har solid økonomi, vi har en god digital infrastruktur og vi er nysgjerrige på nye varer og tjenester. Vi opplever høy aktivitet fra internasjonale aktører gjennom vårt nettverk i CWR. I år har blant annet «Blue Tomato» etablert seg i Oslo sentrum, og vi venter flere større signeringer det kommende året. For å lykkes er det essensielt å velge riktig leietaker mener HVal, gjerne gjennom gode analyser og utleiestrategier. – Nye etableringer fra internasjonale aktører, økt etterspørsel fra tradisjonelle retailere og ny bruk av handelsarealer vil absorbere flere ledige lokaler. Vi forventer derfor en økt etterspørsel etter gode handelsarealer i Oslo sentrum, og det blir stadig viktigere å ha «pulsen» på markedet, avslutter han.

spesielt i storbyene, vil gjøre netthandelen mer tilgjengelig som et godt alternativ for deler av den tradisjonelle handelen. For at de tradisjonelle handelsaktørene skal trekke kunden tilbake til butikken må de tilby noe mer enn kun produktet de selger. – Handleopplevelsen må bli nettopp det, en opplevelse. Fra Guccis flaggskipsbutikk i Italia, som tilbyr en blanding av kafé, museum, kunstutstilling og butikk, til NIOs nye butikk på Karl Johan i Oslo, som tilbyr lesesal, kafé, lounge og bookbare møterom i tillegg til å vise frem sine biler ser vi flere innovative og spennende løsninger. Det er ikke lenger kun varen som tilbys. Mer av netthandelen vil være i kombinasjon med fysisk handel. Fysiske lokaler vil i økende grad bli showroom og utstilling knyttet til opplevelser. Hval forteller at Bohus har åpnet et lokale i Torggata hvor du kan se og ta på varen, for så å enkelt bestille din nye sofa transportert hjem, IKEA har gjort det samme i Akersgata. Det kan bane veien for nye forretningsmodeller hvor høyere minimumsleier og kanskje også fastleier blir mer vanlig.

48


GOD FORVALTNING SKAPER VERDIER

WWW.SKAGEN-EIENDOMSFORVALTNING.NO

Forvaltning | Rådgivning | Utvikling


INTERNATIONALT Nå åpner Blue Tomato sin første butikk i Norge, og har leid et areal på 778 kvadratmeter i Grensen 13 i Oslo.

Ny internasjonal retailer kommer til Oslo En av Europas ledende butikkjeder innen snø, surf, skateboard og streetstyle kommer til Norge og Oslo. AV: SILJE RØNNE | FOTO: CWR

Blue Tomato har 55 butikker i fem land, og hovedkvarter i skisportdestinasjonene Schladming og Graz. Med mer enn 30 års erfaring og et rikt produktutvalg innen ekstremsport og streetstyle, er Blue Tomato et godt etablert merke i frikjøringsmiljøer, surfing og skateboard. Nå åpner de sin første butikk i Norge, og har leid et areal på 778 kvadratmeter i Grensen 13 i Oslo. Den sterke veksten i bransjekategorien for sport og fritid gjør Norge til en spennende markedsplass for internasjonale aktører. Det er Cushman & Wakefield Realkapital som har bistått Blue Tomato i prosessen med å finne lokalene til deres første butikk i Norge. – Vi merker at det er økende interesse fra internasjonale konsepter for å etablere seg på sentrale beliggenheter i Oslo. Det beveger seg mange mennesker i gatene rundt Karl Johan, og retailerne treffer kundene sine i disse områdene. Blue Tomato har et konsept som henvender seg til et tydelig livsstilsegment blant ungdom og unge vokse innenfor miljøer som snowboard, ski, skateboard og surfing. Den gode tilgjengeligheten og muligheten for å virkelig ta ut sitt

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | BLUE TOMATO

konsept var drivende for valget av destinasjon, sier Son André Hval, Head of Retail i Cushman & Wakefield Realkapital. Blue Tomato eies av amerikanske Zumies, som har flere livsstilskonsepter i sin portefølje. – For Blue Tomato var det viktig å etablere sin første butikk i et aktivt og levende område. Vi har de siste årene sett flere etableringer fra aktører innen sport- og livstilssegmentet i dette området, og det var derfor et naturlig sted å se etter egnede lokaler, sier Hval. Han forteller at Blue Tomato har vært interessert i å etablere seg i Norge en god stund. – Covid utsatte en etablering, men når det var mulig å komme til Oslo gikk prosessen svært smidig og effektivt. Noe som ofte kjennetegner en så solid og profesjonell aktør som Blue Tomato, fremhever Hval. FART I RETAILMARKEDET Lars Simen Paulgaard, partner og retailansvarlig hos Malling & Co Næringsmegling er svært fornøyd med at de har fått på plass en avtale med Blue Tomato. Paulgaard forteller at Grensen 13

har vært en eiendom med flere pop-ups hvor tidligere eiere har slitt med å få inn en leietaker, men etter at Christen Bakke kjøpte eiendommen i sommer, og Malling fikk oppdraget, gikk det to måneder før en ny kontrakt var signert. – Vi er veldig glade for å ha signert Blue Tomato. Dette er en god lokasjon for dem. De ønsket å ligge i nærheten andre sportsmerker. Her finner du både Arc’Teryx og Norrøna rett rundt hjørnet. Samt at det er mye folk som ferdes i området. Paulgaard opplever en stor positivitet i markedet. – Retail lå stort sett dødt fra korona traff. Vi begynte å se litt positivitet etter påske, men markedet var nesten brakt i 1 års tid. Etter sommeren har det virkelig tatt seg opp. Utlendingene er tilbake etter at reiserestriksjonene ble fjernet og vi har masse møter med utenlandske retailere som vil inn i Norge, sier han. Karl Johan med sidegater er særlig ettertraktete ifølge Paulgaard, og der er ledigheten overraskende lav. I Stortorget 7 er det fortsatt noe ledig, men der er det mye på gang, og Paulgaard røper at de snart kommer med noen spennende nyheter.

50



PÅ RANDEN TIL EN OVERETABLERING AV MAT- OG DRIKKETILBUD Restaurantene i Oslo har tjent bra med penger siden gjenåpningen, men Malling & Co tror omsetningen går noe ned i januar, februar og mars 2022. AV: SILJE RØNNE | FOTO: SHUTTERSTOCK

LARS SIMEN PAULGAARD næringsmegler og retailansvarlig i Malling & Co.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | FOOD & BEVERAGE

52


«Når nye gode konsepter kommer til går det utover aktørene som ikke henger med i tiden og som ikke fornyer seg» LARS SIMEN PAULGAARD


MATDESTINASJON Oslo har blitt en matdestinasjon, med mange nye matkonsepter

– Spareraten økte under pandemien og folk har vært sultefora på å spise ute og være sosiale siden gjenåpningen startet, men jeg tror det vil legges igjen mindre penger på mat, uteliv og hygge når vi kommer inn i 2022, sier Lars Simen Paulgaard, næringsmegler i Malling & Co. Han har hatt det travelt siden gjenåpningen av samfunnet startet. Totalt har han sikret leiekontrakter for over 30.000 kvadratmeter siden mars 2020. Hovedsakelig innen retail og bespisning. – Oslo er et begrenset marked og vi er på randen til en overetablering av mat- og drikketilbud, fortsetter Paulgaard. Derfor bør gårdeierne ifølge han ha virkelig troen på konsepter de tar inn i byggene sine.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | FOOD & BEVERAGE

– Når nye gode konsepter kommer til går det utover aktørene som ikke henger med i tiden og som ikke fornyer seg. Nærmest daglig må næringsmegleren gi avslag på konsepter som er for underutviklet. – Det er mange drømmere der ute. Før man tar inn en leietaker må man være trygg på at konseptet er levedyktig. De seneste årene har flere butikk-lokaler blitt konvertert til kafeer, barer og restauranter. UNDERHOLDNING MED MAT OG DRIKKE – De siste årene har det kommet mange barer og restauranter som kombinerer underholdning med mat og drikke. I dag kan du spille alt fra

dart og biljard til minigolf, mini-bowling og bordtennis i Oslo sentrum. I London kan du faktisk drikke øl og konkurrere i øksekast. Det tror jeg ikke kommer til Oslo med det første, men det er tydelig at flere satser på spill og moro, smiler Paulgaard. – Fremover tror jeg digitale tjenester vil samspille mer med fysiske butikker og servicepunkter. Vi har sett det med AirBnB som samarbeider med 7Eleven om nøkkeloverlevering eller eksempelvis Instabox hvor man kan få levert pakker, men jeg tror vi kun har sett starten av dette, avslutter han.

54


I SKULLERUD PARK FÅR DU MER God plass og ren luft i fleksible lokaler Betjente resepsjoner 25 flotte møterom Stort auditorium Hjelp med post og varer Utlån av elbil Plass til bilen din Kort vei til t-bane og buss. Og du reiser mot trafikken Spillområde og sosiale soner Treningsrom Kantinemat fra Norgesmester i kokkekunst Østmarka med sine fantastiske turmuligheter rett utenfor kontordøra. Og mye mer Gjør som 200 andre bedrifter og flytt virksomheten din til Skullerud Park skullerudpark.no

Velkommen til en uforpliktende visning. Kontakt Andrea på andrea@aoe.no / 419 22 471

Et selskap i Opsahl Gruppen


Optimisme i Stavanger Flere bedrifter vil til sentrum, og nye prosjekter er på tegnebrettet. AV: SILJE RØNNE

– I Stavanger er det er rundt 224.000 ledige kontorarealer som tilsvarer en arealledighet på 9,9 prosent i tredje kvartal, svakt ned fra 10,7 prosent i forrige kvartal, sier Øyvind J. Dahl, partner og sjef for analyseavdelingen til Newsec. Newsec opplever at kontorsegmentet frem til sommeren var sterkt berørt av korona-nedstengingene, med en markant svakere etterspørselsside, og prosesser som har vært satt på vent i påvente av strategiske endringsprosesser hos leietakerne. – Flere prosesser har blitt skjøvet på eller lagt på is i påvente av mer klarhet i pandemiens utvikling, fremhever Dahl. Områder som Hinna Park og Stavanger sentrum har økt etterspørsel ifølge Newsec. – Randområdene, som f.eks. Risavika og Dusavika ser ut til å bli mer og mer vektet med interesse fra industriaktører med mer behov for industrifasiliteter enn kontor, fortsetter han.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | STAVANGER

Siste eksempel er energigiganten Shell som har signert ny leieavtale i Stavanger sentrum, nærmere bestemt Smedvigkvartalet i Løkkeveien 103. Samtidig som deres norske hovedkontor i Risavika i Tananger er solgt. De tar med seg 250 ansatte fra hovedkontoret. – Northern Lights JV er et annet eksempel, der man ut fra blant annet et bærekraft-perspektiv ser mot sentrum. Vi noterer oss at dette er en trend som har styrket seg de siste 2–3 årene. Flere og flere arbeidsgivere ønsker å tilby fasiliteter ved kollektivknutepunktene. Per 2021 er aksen fra Stavanger sentrum, via Paradis, Hillevåg, Hinna Park og Sandnes de områdene i Rogaland som p.t. har det mest robuste og utbygde kollektivtilbudet, både på skinner og buss. Vi forventer at dette vil være et «pre» som skiller dem fra andre områder i flere år, inntil bussveien er ferdig utbygget, påpeker Dahl.

NYTT KONTORBYGG I SENTRUM Base Property har revet Misjonskirken, og setter nå opp et høyhus på 16 etasjer. Det nye bygget skal romme kontor og bespising, og skal være et signalbygg for Stavanger. Base Property har fått inn flere leietakere som Helse Vest, Deloitte og advokatkontoret Thommessen. Totalt blir det 600 arbeidsplasser i K8, og en forventning om 1.000 besøkende hver dag. – Ledigheten i sentrum er synkende, men fortsatt relativt høy, sett i historisk lys. Området er imidlertid kompakt, og med dagens etterspørsel vil dette være forbigående. Etterspørselssiden er styrket når man nå snart ser pandemien i bakspeilet, og sentrum som lokalisering har over tid styrket sin attraktivitet. Litt motsyklisk har vi registrert økende leier i sentrum, sier analysesjefen.

56


ILLUSTRASJON: SCHMIDT HAMMER LASSEN ARCHITECTS

K8 Synlighet og identitet gjennom moderne og elegant arkitektur midt i Stavanger sentrum.


FOTO: FOMO

FOMO Et annerledes coworking konsept, der både ansatte og gjester blir inspirert.

I sentrum planlegges også Mediebyen Stavanger, hvor NRK Rogaland, Mediafarm, Screen Story og Stavanger Aftenblad har stått i spissen for prosessen med å skape en medieby. Målet har vært å lage en smeltedigel for journalistikk, teknologi, ytringsfrihet og kompetanseheving. Mediebyen skal være et viktig sted for læring, et laboratorium for journalistikk, formidling og teknologi, men også bidra til vekst og lønnsomhet. Arbeidsgruppen for ny medieby går derfor nå inn i sluttforhandlinger med grupperingen som står bak utbyggingen av Nytorget i Stavanger. Dette er Hinna Park Eiendom og Stavanger Utvikling KF, som er kommunens eget eiendomsselskap. ENERGEEKS I jakten på leietakerne har Hinna Park sammen med sine eiere, Camar og Entra, sett behovet for et nytt og annerledes klustermiljø, Energeeks. I samarbeid med Olavstoppen har de utviklet et konsept hvor målet er å skape en felles delingsplattform for leietakere hvor bedriftene kan få gode synergieffekter av å sitte i et kontorfellesskap.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | STAVANGER

– Vi ønsker å ta ett skritt videre og lage et mer innovativt og nytt kontormiljø i regionen med fokus på fornybar energi, og bygge videre på den kunnskapen som allerede sitter i Hinna Park i dag, sier Cecilie Desirèe Røsandhaug, markedsansvarlig i Hinna Park. FORUS – Fortsatt lave leiepriser i randsonene og på Forus, dog noteres noen unntak på objekter plassert tett på kollektivknutepunkt, sier Dahl. Suksessen til eiendomsutviklerne Magnus Øgård Meisal og Daniel Harvei Sandvold i Grenseveien 21 på Forus fortsetter. Coworking-konsept FOMO Works, på totalt 36.000 kvadratmeter, bestående av 2 bygg, er så å si fullt utleid. Seabrokers største kontorbygg, Vassbotnen 23 på Forus, hvor Equinor sitter i halve bygget, skal bygget oppgraderes og resterende areal leies ut. Næringsmeglerne i Eiendomsmegler 1 Næringseiendom melder om stor etterspørsel etter kombinasjonslokaler på Forus og høye leiepriser. IKM Eiendom har muligheter til å bygge mer på Forusbeen og mottar mange henvendelser fra potensielle leietakere.

STOR INTERESSE FRA INVESTORER Egil Kvannli er direktør for Stavangerkontoret til DNB Næringsmegling. Han melder om et eiendomsmarked i Stavanger som opplever stor interesse fra investorer som holder til utenfor Stavanger. – Direkteavkastningen på eiendom i Stavanger er en god del høyere enn i Oslo og Bergen, så det blir billigere å kjøpe eiendom her enn andre steder. Prisen reflekterer et ufortjent rykte, sier Kvannli til NæringsEiendom. Han mener næringslivet i Stavangerregionen er blitt stadig mer konkurransedyktig etter den siste oljekrisen. Sparebank 1 SR Bank melder om en enorm optimisme i næringslivet på Sør- og Vestlandet etter å ha offentliggjort det ferske Konjunkturbarometeret. Konjunkturbarometeret skal ta temperaturen på næringslivet i Sør-Norge. Undersøkelsen er gjort blant 600 bedrifter som gir sine forventninger til omsetning, lønnsomhet, investeringer, ordrereserve og årsverk for de neste 3 og 12 månedene. I tillegg svarer bedriftene på hvordan den faktiske økonomiske utviklingen har vært i året som har gått.

58


Nytt og fremtidsrettet i hjertet av Site 4016

Ark er navnet på vårt første nybygg i klyngen på Åsen. Fasiliteter: Big room, møterom, sykkel-

Regionens bygg- og anleggsklynge

parkering, garderobe, treningsrom,

Ark er navnet på vårt første nybygg i klyngen. Det vil bli et 10 000 m2 flerbruks-

og showroom.

bygg spekket med det nyeste innen teknologi og bærekraft. Enda viktigere er

Kontortype

det at bygget er designet for samarbeid og økt konkurransekraft. Her skal blant

Arbeidsplass i kontorfellesskap til

annet Kruse Smith, Faber Bygg, Bravida, Etman, GK, Kompaniet, Midbøe,

større fleksible kontorlokaler.

Schneider, Intuy og Moelven flytte inn, men vi har plass til mange flere.

På Site 4016 jobber du under samme tak som dine samarbeidspartnere. Her får bygg- og anleggsbransjen tilgang til de mest moderne fasilitetene teknologien kan by på. Vi jobber hardt for å bli et kunnskaps- og utviklingssentrum for neste generasjon byggere. Les mer på site4016.no

For spørsmål, ta kontakt med Geir Østerhus, tlf. 900 23 592, go@smedvig.no


Kan BORA med kullfilter Kan BORA med kullfilter benyttes i boligprosjekter? Kan BORA med kullfilter benyttes i boligprosjekter? benyttes i boligprosjekter?

Ja! Så lenge det ikke er et kompenserende tiltak, kan det brukes kullfilter i kjøkkenventiJa! Så ilenge det ikke er et kompenserende lasjon nyboligprosjekter. tiltak, kan det brukes kullfilter i kjøkkenventilasjon i nyboligprosjekter. Tilsynsavdelingen i Plan og Bygningsetaten Ja! Så lenge det ikke er et kompenserende i Oslo innrømmer at det uklare regelverket tiltak, kan det brukes kullfilter i kjøkkenventiTilsynsavdelingen i Plan og Bygningsetaten i Teknisk forskrift om kjøkkenventilasjon ofte lasjon nyboligprosjekter. ifeiltolkes. Oslo iinnrømmer at det uklare regelverket i Teknisk forskrift om kjøkkenventilasjon ofte Tilsynsavdelingen i Plan og Bygningsetaten feiltolkes. i Oslo innrømmer at det uklare regelverket i Teknisk forskrift om kjøkkenventilasjon ofte feiltolkes. 0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | HOTELI A

Kullfilteret er ikke problemet. Det er kun når kullfilter i kjøkkenventilasjon brukes som Kullfilteret er problemet. er kun erstatning forikke forsering av 108Det kubikkmeter når pr. kullfilter brukes som luft time, iatkjøkkenventilasjon det kan bli problemer. erstatning for forsering av 108 kubikkmeter Kullfilteret Det er kun luft pr. time,eratikke detproblemet. kan bli problemer. når kullfilter i kjøkkenventilasjon brukes som erstatning for forsering av 108 kubikkmeter luft pr. time, at det kan bli problemer.

60


Med BORA downdraft får du: Langt bedre ventilasjonseffekt enn med hengende Med BORA downdraft får du: slimline-hetter i overskap Langt bedre ennbalansert med hengende Redusert risikoventilasjonseffekt for undertrykk med ventilasjon slimline-hetter i overskap Energibesparende boliger med resirkulert luft Med BORA downdraft får du: Redusert risiko for undertrykk Brannteknisk tryggere løsning med balansert ventilasjon Langt bedre ventilasjonseffekt med hengende Energibesparende boliger medenn resirkulert luft Et mer attraktivt boligprosjekt! slimline-hetter i overskap Brannteknisk tryggere løsning Redusert risiko for undertrykk med balansert ventilasjon Et mer er attraktivt boligprosjekt! BORA «first movers» med over 100 patenter Energibesparende boliger med resirkulert luft og over 10 års forsprang på downdraft. Brannteknisk tryggere løsning BORA er «first movers» med over 100 patenter Et mer attraktivt boligprosjekt! og over 10 års forsprang på downdraft. BORA er «first movers» med over 100 patenter og over 10 års forsprang på downdraft.


Fekjan 11 C, Nesbru

Lyst og hyggelig butikk/ showroom på Nesbru på gateplan 128 kvm showroom / 200 kvm lager • Sentral beliggenhet i Asker med enkel adkomst. • God parkeringsdekning.

Rådmann Halmrastsvei 10, Sandvika

Hyggelige lokaler med sentral beliggenhet i Sandvika 158 kvm butikklokale • Passer godt til kontor eller butikk, mulighet for parkering. • Inngang fra gateplan med god vinduseksponering mot trafikkert torg.

Rødskiferveien 1, Kolsås

Ledig butikklokale på på Kolsås senter 82 kvm BTA butikklokale • Lokalet er beliggende rett ved inngangsdør med god eksponering og mange muligheter. • Senter med ca. 500 million i omsetning og ca. 1.2 million besøkende kunder i 2020.

Ta kontakt for mer informasjon MARIUS SCH. GEIRDAL Abel Eiendomsforvaltning t 971 25 255 e marius@abeleiendom.no


64

76

82

86

Slik blir kontormarkedet 2022

Her blir det 10 prosent dyrere å leie kontor

Mange nybygg i Bergen

Lav ledighet i logistikk, men det kan bygges mer

MARKED PANDEMI! HVILKEN PANDEMI?

63

f­orventes å være mindre ledig kontorareal om ett år enn i dag. Det forventes også at leie­ prisene skal stige i de fleste kontorområdene i Oslo. «Pandemi! Hvilken pandemi?», spør eiendomsaktørene seg og ser det blir mindre ­ledighet og økte leieinntekter. Men på lang sikt er det likevel grunn til å tenke seg om. For hvis store virksomheter opererer med hjemmekontor for sine ­ansatte to dager i uken, så vil noen med budsjettansvar før eller senere lure på hvor bærekraftig det er å leie de samme arealene som før hjemmekontoret ble vanlig. Foreløpig sier alle eksperter at det er for tidlig å fastslå konsekvensene for leiemarkedet. Men det kan være at når noen spør «Hvilken pandemi?» om noen år, så er svaret «Pandemien som endret kontormarkedet».

Dag-Jørgen Saltnes

FOTO: CHRIS AADLAND

D

a pandemien traff Norge og Erna Solberg stengte landet den 12. mars i fjor, var det mange eiendomsselskaper som ble usikre på hvordan fremtiden ville bli. Norsk økonomi gikk på en kjempesmell og ansatte i kontorvirksomheter ble bedre vant med å jobbe hjemmefra. Man kunne lett se for seg en fremtid med et kraftig kutt i arealbruken til kontorleietakerne. Men etter at Norge åpnet opp igjen og tilværelsen ble mer normalisert, har norsk næringsliv gått på høygir. Det er nå flere lønnsmottakere på kontor i Norge enn før pandemien, og de dystre utsiktene er blitt gjort til skamme. I alle fall på kort sikt. Fortsatt er folk usikre på hvordan den økte fleksibiliteten vil slå ut i behovet for lokaler. Sterke sysselsettingstall har gitt utslag i bedrifters behov for kontorareal, og det


SLIK BLIR KONTORMARKEDET 2022 Det blir mer fokus på å ha «riktige» kontorlokaler som bygger bedriftskultur enn å spare areal ved å ha de ansatte hjemme. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

64


FOTO: MALLING & CO NÆRINGSMEGLING

Hjemmekontoret forventes å ta over for mye av den individuelle produksjonen, mens tilgang på hverandre blir enda viktigere når vi først er på kontoret.

HÅKON TANBERG Partner og leder for utleie i Malling & Co Næringsmegling

HÅKON TANBERG Partner og leder for utleie i Malling & Co Næringsmegling.

NORA BRINCHMANN Partner/senior rådgiver i Malling & Co Leietakerrådgivning Hvilke trender i kontormarkedet tror dere vil gjøre seg gjeldende i 2022? – Vi ser fortsatt press på sentrale beliggenheter tett på kollektivknutepunkter. Leietakere ser i større grad på kontoret som en verdi­driver som skal støtte opp under strategien, og har fokus på å tilby gjennomtenkte kontorer som underbygger arbeidsprosesser

65

og ønsket kultur. Det blir også mer fokus på arealer til samhandling, dialog og interaksjon. Hjemmekontoret forventes å ta over for mye av den individuelle produksjonen, mens tilgang på hverandre blir enda viktigere når vi først er på kontoret. Økt dreining mot mer fleksible arbeidsplasskonsepter som underbygger økt krav til fleksibilitet som et resultat av mer mobilitet og bruk av hjemmekontor. Vil «livet etter covid-19» gi noen utslag i etterspørsel etter kontorlokaler? – Arbeidsgiverne har økt fokus på å tilby ­lokaler som utgjør en destinasjon for sine an-


FOTO: MALLING & CO NÆRINGSMEGLING

NORA BRINCHMANN Partner/senior rådgiver i Malling & Co Leietakerrådgivning

satte og den ønskede møteplassen. Fokus ligger på endret konfigurering fremfor re­ duksjon. Dog ser større leietakere muligheter for å redu­sere areal på bakgrunn av mer fleksible konsepter og bedre utnyttelse av areal. Mange er usikre på hvordan fremtidens arbeidsmønster vil se ut og syns det er for tidlig å konkludere med redusert kapasitet. Men kravet til fleksibilitet er større enn noen gang, både for løsning og leieavtalen. Hva er leietakerne opptatt av nå når de kommer tilbake til kontoret? – Mange savner bedre og mer varierte muligheter til samhandling, utover det tradisjonelle møterommet. Når vi først er på kon-

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

toret, er det for mange viktig å ha tilgang på relevante kollegaer og samhandle i korte og lengre perioder. I tillegg må mange legge bedre til rette for Teams-møter. Disse blir ikke borte og savner bedre kapasitet og tilbud for digital samhandling. Dette gjelder gode rom for deltagelse i Teamsmøter alene, men også gode Teams rom for flere enn en fysisk deltaker. Hybride møter blir en viktig del av hverdagen og teknisk utstyr må legge til rette for dette slik at det blir gode møter for alle. Her er det mange som må oppgradere utstyr og løsning for å lykkes. Vil økt bruk av hjemmekontor slå ut i kontoretterspørselen?

– Vi ser at de leietakerne som er i markedet nå, etterspør stort sett den samme arealstørrelsen de hadde gjennom Covid-19. Vi opplever vel egentlig at leietakerne som følge av forventet vekst i antall ansatte i årene fremover, etterspør mere areal enn tidligere. Og flere selskaper planlegger for betydelig vekst – og vi ser at behovet for økt fleksibilitet – både i leiekontrakt og arealmessige løsninger. Fleksibilitet i nye prosjekter tilrettelegger vi ofte som fleksarealer som leies ut på kortere/oppsigelige kontrakter, slik at disse kan håndtere leietakerne sin vekst eller at det er et co-working areal som tilrettelegger for leietakers endringer på kort og lang sikt. Det er fult «trøkk» om dagen – og mer enn noen gang.

66


– Mange er usikre på hvordan fremtidens arbeidsmønster vil se ut og syns det er for tidlig å konkludere med redusert kapasitet. NORA BRINCHMANN

67


Kontoret blir stadig viktigere Hjemmekontoret har vært i fokus under pandemien, men kontoret blir stadig viktigere for bedrifter som vil ha de beste ansatte. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

ANNE BRUUN-OLSEN Direktør og partner for Cushman & Wakefield Realkapital Hvilke trender i kontormarkedet tror dere vil gjøre seg gjeldende i 2022? – Vi går inn i 2022 med meget sterk vekst i norsk økonomi og med mange kontorleie­ takere som rigger seg for vekst og kjemper om de beste hodene. Kontoret som strategisk verktøy for å nå bedriftens mål blir stadig viktigere, og ikke minst bidrar til å tiltrekke seg og holde på attraktiv arbeidskraft. Kontoret som møteplass og arena for kulturbygging, kreativitet, kompetansedeling og innovasjon blir også forsterket. Særlig viktig er kravet til fleksibilitet for å møte morgendagens krav til innovasjon, samhandling, digitalisering og den hybride arbeidshverdagen med hjemmekontor som en del av det totale kontortilbudet. – Identitetsskapende kontorlokaler som bidrar til å forsterke selskapets profil, er inspi-

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

rerende og skaper stolthet over egen arbeidsplass blir også viktigere. Å integrere kunder og samarbeidspartnere i kontorfasilitetene er det også mer fokus på. En kontorsituasjon som gir puls, kunnskapsdeling, fleksibilitet for deling og flerbruk av rom og funksjoner er viktig både i egne lokaler og i fellesskap med andre i bygget og i næromgivelsene. Gode servicefasiliteter i bygget er et krav. – Økt etterspørsel og fokus på bærekraft og gjenbruk fra leietaker er en ny tydelig trend som også vil utvikle seg i 2022. Ønske om beliggenhet med urbane kvaliteter og nærhet til god offentlig kommunikasjon vil også bli viktig fremover. Vil «livet etter covid-19» gi noen utslag i etterspørsel etter kontorlokaler? – Det er for tidlig å konkludere med livet etter covid, og det er mange som avventer med å gjøre større endringer i kontorlokalene til flere ansatte er kommet inn i nye rutiner og

returnert til kontoret. Mange har omdisponert arealbruken til flere og bedre møteplasser og samhandlings­arenaer og mindre plass til kontorarbeidsplasser, og heller økt arealet enn redusert. Covid-19 har lært oss at vi er mindre bundet til kontorpulten og at de ansatte ønsker en større frihet til å velge når og hvor de ønsker å arbeide. Samtidig ser vi at vi trenger å møtes på kontoret for å ­integrere nyansatte, utvikle en felles kultur, skape innovasjon og oppleve de viktige treffene ved kaffemaskinen. Hva er leietakerne opptatt av nå når de kommer tilbake til kontoret? – De er først og fremst opptatt av å treffe kollegene sine igjen, og at de er sikker på å få en arbeidsplass i nærheten av de kollegaene de har behov for å samarbeid med og at de også vet hvem de treffer på kontoret. Det er

68


FORSTERKET Leietakerrdågiver Anne Bruun-Olsen i Cushman & Wake­field Realkapital mener kontoret som møte­plass og arena for kultur­bygging, kreativitet, kompetanse­deling og innovasjon er blitt forsterket.

69


også viktig at det er tilgjengelige multirom for teamsmøter og konsentrasjonsarbeid, slik at mangel på slike rom ikke er argumentet for å velge å jobbe på hjemmekontor. Leietakerne er opptatt av inspirerende kontor med varierte rom og løsninger hvor de kan utføre ulike typer arbeidsoppgaver og at det er lett tilgjengelige møterom. Det er krav til at kontoret skal være like attraktiv som hjemmekontoret med fokus på mat, helse og velvære, og de føler seg trygge i forhold til smitte. Vil økt bruk av hjemmekontor slå ut i kontor­ etterspørselen? – Foreløpig har vi ikke sett mange eksempler på at økt bruk av hjemmekontor har slått ut i kontoretterspørselen, men heller en omdisponering av arealbruken. Det er stor usikkerhet til

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

hvordan den nye «normalen» blir, og i hvilken grad og på hvilken måte det er smart å styre bruken av hjemmekontor. Effekten på kontoretterspørselen vil i stor grad være avhengig av om det tilbys fleksibilitet til å kunne jobbe hjemme, samtidig som den faste arbeidsplassen beholdes på jobben eller om man går over til å dele på arbeidspulten. Det er først når leietakerne opplever at det er glissent og langt mellom hver medarbeider som benytter kontorpulten, og de velger å gå over til ikke faste arbeidsplasser, at det får utslag på arealforbruket og kontoretterspørselen. Mange selskaper har vegret seg mot å ta fra de ansatte faste arbeidsplasser og heller økt arealet for å tilrettelegge for varierte og spennende løsninger for å få de ansatte tilbake til kontoret.

MEN KONTORET VAR IKKE DØDT De som jobber i kontorbyggene er opptatt av å treffe kollegaene sine igjen. Foto: Shutterstock

70


Mer fleksible løsninger Mange av de store selskapene går for hybridløsninger på hjemmekontor, men det er fortsatt for tidlig å si om det slår ut i kontorbehovet. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

FOTO: NEWSEC

GUDMUND HARLEM Leder og partner i Newsec Hvilke trender i kontormarkedet tror dere vil ­gjøre seg gjeldende i 2022? – «Hybrid» arbeid er blitt en trend – det ­gjelder både for hvor man arbeider – på k ­ ontoret – hjemme – eller i andre fellesskap som nær­ kontor. Men også på møtefronten hvor mange av møtene blir med både fysiske og digitale deltagere. Slike møter krever mer planlegging og gode tekniske løsninger. Eksterne møterom vil bli mer attraktivt, kanskje kontorarealene krymper, men behovet for å møtes blir ikke borte. En slik arbeidsmetodikk krever fleksible og tilgjengelige løsninger for felles møterom. Vi ser at mange av de større selskapene går for hybridløsninger på hjemmekontor, men det er variasjon i hvordan løsningen ser ut. Fellestrekket er at det er åpnet for mer individuell fleksibilitet, om det er å arbeide hjemme to faste dager i uken eller å kunne planlegge mer rundt sitt eget skjema. Vil «livet etter covid-19» gi noen utslag i etterspørsel etter kontorlokaler? – Det vil ikke være store utslag for små og mellomstore brukere. For de større vil vi helt sikkert se grep og trender som vi har vært gjennom tidligere – fra celler til åpent

71

og videre til underdekning av arbeidsplasser. Mer hybride arbeidsvaner kan gi lavere etterspørsel etter areal for arbeidsplasser. På den andre side vil arbeidsgiverne tilrettelegge for gode møteplasser og sosiale arealer som igjen vil gi noe økt arealbruk. Hva er leietakerne opptatt av nå når de kommer tilbake til kontoret? – Noen vil være mer sikkerhetsfokusert rundt smittevern, det kan gi utslag i større etterspørsel etter cellekontor / teamkontor for mindre grupper. De aller tetteste åpne landskap vil vi kanskje ikke se så mye av de neste årene. Vil økt bruk av hjemmekontor slå ut i kontoretterspørselen? – Det vil ta tid før vi kan si noe sikkert om det – finnes gode argumenter for at etterspørselen kan gå begge veier. Blir spennende å se hva store selskaper og offentlige virksomheter gjør i praksis når de kommer på nye søk de neste år. Time will tell, men jeg synes ikke etterspørselen har vist noen tegn på å bli dramatisk redusert enn så lenge. På noen vis har vel fleksible løsninger og nye måter å tenke kontor på vært på horisonten en stund, men Covid har fungert som en katalysator for ­ ­flere av disse konseptene.


MARKEDSPULS AV: ROBERT NYSTAD, ANALYSESJEF I UNION GRUPPEN

Optimismen tiltar, samtidig som tilførselen av nytt areal faller kraftig fra neste år. Det er mye som ligger til rette for en ny periode med vekst i leieprisene i Oslo.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

72


ROBERT NYSTAD Analysesjef i UNION Gruppen

FORVENTER DERE Å VÆRE NETTOKJØPER, -SELGER ELLER BALANSERTE DE NESTE 12 MND.?

Nybyggaktiviteten har vært høyere enn normalt de to siste årene, men tilførselen av nytt areal faller kraftig til neste år. Totalt for 2020 og 2021 har det blitt tilført 320.000 kvadratmeter nytt kontorareal. De neste to årene faller nybyggvolmet med over 60 prosent, til 120.000 kvadratmeter. Flere gårdeiere og leietakere har vært usikre på fremtiden, og terskelen for å sette i gang har vært større enn tidligere. Ettersom tilbudssideveksten faller kraftig, samtidig som veksten i norsk økonomi er tilbake og optimismen i næringslivet er stor, er kontorledigheten i ferd med å toppe ut. I motsetning til tidligere nedgangsperioder, rakk ikke ledigheten å komme skikkelig opp denne gangen. Kontorledigheten topper trolig ut på rett under syv prosent. Det innebærer at vi går inn i en ny oppgangsperiode med moderat ledighet og lav

73

nybygging, noe som legger grunnlaget for en gunstig utvikling i leiemarkedet. Etter halvannet år med mer eller mindre flat prisutvikling, venter vi at leieprisene igjen stiger fra og med neste år. Vi venter en nominell leieprisvekst i Oslo på rundt fem prosent årlig i perioden fra 2022 til 2024. MAKRO TRUMFER (EVENTUELL) AREALEFFEKTIVISERING I tillegg til at tilbudssiden ser gunstig ut, vil trolig etterspørselen øke fremover. Det er stor optimisme i næringslivet, og det er ikke bare innenfor reiseliv og serveringsvirksomhet optimismen rår. Også bransjer som finans, jus og IT har gode tider, og mange kontorbedrifter har planer om oppbemanning.


KILDE: UNION

FERDIGSTILLELSE AV NYTT KONTORAREAL OG KONTORLEDIGHET I OSLO 9%

300.000 Prognose februar 2021

8%

250.000 7% 200.000

Ny prognose

6% 5%

150.000 4% 100.000

3% 2%

50.000 1% 0

0% 2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

BRUTTO NYBYGG (KVM)

2016

2017

2018

2019

2020

2021e 2022e 2023e 2024e

KONTORLEDIGHET (HØYRE)

GJENNOMSNITTLIG NOMINELL LEIEPRISVEKST FOR KONTOR I OSLO 10 % 8% 6% 4% 2% 0% -2 % -4 % -6 % 2010

2011

2012

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

74

2021e

2022e

2023e

2024e


Et åpent spørsmål er naturligvis hvordan leietakerne vil innrette arealbruken i årene som kommer. Det virker ganske åpenbart at mange virksomheter legger opp til en hybridløsning hvor man kombinerer hjemmekontor og tradisjonelt kontor, men ingen vet hvordan dette vil spille seg ut. Der mange leietakere er tydelige på at de går for hybridkontoret, er det mye vanskeligere å tolke hvordan dette legges opp i praksis. Og for mange blir trolig veien til mens man går. Det virker imidlertid å være konsensus om at de aller fleste arbeidstakere må ha en betydelig tilstedeværelse på kontoret, også i fremtiden. Dermed er det mye som tyder på at hjemmekontoret vil være komplementært, snarere enn et substitutt for kontoret. Da vi intervjuet de åtte største bankene i Norge tidligere i høst, svarte samtlige at de forventer at banken skal ha samme arealbruk som før. Det er naturligvis for tidlig å utelukke at vi vil se arealeffektivisering som følge av nye arbeidsvaner. I så fall vil det være en videreføring av en trend vi har sett over lang tid. I perioden fra 2004 til 2019 var veksten i kontor­ sysselsettingen 35 prosent, mens veksten i utleid areal kun var 15 prosent. Attraktive eiendommer sentralt i Oslo er et knapt gode, og leietakerne skal kutte rimelig mye areal for at dette skal rykke ved markedsbalansen. Konjunkturene og tilførelsen av nytt areal blir trolig viktigst – også fremover. NYE AREALBEHOV Selv om vi foreløpig ikke ser noen tegn til at hjemmekontoret fører til lavere arealbruk, er det andre ting som er i endring. For eksempel krever økningen i bruk av digitale møter åpen-

75

bart flere møterom. Vi hører mange anekdoter om leietakere som har underdekning av slike rom. Mange virksomheter må derfor tenke nytt rundt hvordan man bruker arealet sitt. Flere har tatt til orde for at fremtidens ­arbeidsliv innebærer at man drar på kontoret for å ha møter og samhandle noen dager, mens man bruker hjemmekontoret som cellekontor andre dager. Dette er etter vårt syn en grov forenkling. Det finnes neppe enkle sjablonger for hvordan arbeidet bør legges opp, til det er det for mange variabler som spiller inn. Derfor er et viktig å ivareta flere hensyn når man ser på endringer i arealsammensetningen, også folks mulighet til å konsentrere seg når det er behov for det. Kanskje får det aktivitetsbaserte kontoret sitt endelige gjennombrudd? STOR FORSKJELL MELLOM ULIKE OMRÅDER OG BYGG Selv om vi venter at markedsleien i Oslo skal øke med rundt fem prosent årlig frem mot 2024, tror vi ikke veksten blir jevnt fordelt. Sterkest blir veksten innenfor ring 1, med mellom 5 og 10 prosent. Det ser også lovende ut for de fleste kontorområdene vest for sentrum, blant annet på Skøyen. På den annen side blir veksten trolig mer på linje med inflasjonen i Oslo nord og øst. Forskjellen skyldes først og fremst tilbudssiden. Den høye nybyggingen vi har sett de siste årene i Oslo øst trekker opp ledigheten. Samtidig er det fortsatt mange prosjekter som kan igangsettes, og med dagens lave yielder holdes leienivåene i nybyggene relativt lave. Ikke bare forventer vi ulik prisvekst i ­ulike områder, vi forventer betydelig forskjell internt i hvert område også. Eiendommer med god mikrobeliggenhet og høy standard vil

gjennomgående ha en bedre utvikling enn eldre bygg med lengre gangavstand til offentlig kommunikasjon. Det viktigste er sannsynligvis ikke om eiendommen ligger på Lysaker, Helsfyr eller i Nydalen, men hvor den ligger internt i området og standarden på bygget. NOE SPISES OPP AV ØKTE KOSTNADER Samtidig som vi venter stigende leienivåer, venter vi også høyere bygge- og tilpasningskostnader. Det er flere grunner til dette. For det første er vi i en periode med økte råvarepriser og høyere fraktkostnader. Det slår ut i økt prisvekst på bygningsmaterialer. For det andre ligger det an til høyere lønnsvekst fremover, noe som trolig også vil gjelde innenfor bygg- og anleggsbransjen. Det vil øke kostnadene på arbeidskraft. For det tredje venter vi at flere leietakere vil prioritere investeringer i miljøtiltak fremfor lavest mulig leie. Denne utviklingen vil trolig presses frem fra flere hold. Taksonomien og andre offentlige reguleringer skaper insentiver for virksomheter til å iverksette tiltak og dokumentere at de bidrar til lavere klimautslipp. Samtidig øker presset fra kunder, ansatte og ­offentligheten. Det har en økonomisk verdi å vise at man bidrar, og kostnadene kan finansieres over markedsbudsjettet. Når vi samtidig vet at økningen i leienivå som må til for å finansiere miljøtiltak er relativt liten i det store bildet, tror vi mange flere blir villige til å betale for dette. Dermed får vi trolig en økning i både inntekts- og kostnadssiden i årene som kommer. Hvorvidt du kan forvente at inntektene vokser raskere enn kostnadene, kommer an på porte­ føljen din.


Her blir det 10 prosent dyrere å leie det neste året AV: DAG-JØRGEN SALTNES

Leieprisene for kontorlokaler kommer til å stige med 10 prosent i sentrum og på Helsfyr og Ensjø.

D

et er i Malling & Cos seneste markedsrapport at næringsmegleren kommer med sine spådommer for det neste året. Det har lenge vært lav ledighet og stigende leiepriser i Oslo sentrum, og dette venter Mallings analytikere vil fortsette i tiden fremover. I gjennomsnitt er forventningene at leieprisene i Oslo, Asker og Bærum skal stige med 7 prosent fra tredje kvartal i år til tredje kvartal til neste år. Men i Asker, Sandvika og Fornebu spås det null prosent vekst. I sentrumsområdene Vika/Aker Brygge/ Tjuvholmen, Kvadraturen, Indre by, Indre by øst og Bjørvika forventes leieprisene å stige med 10 prosent det neste året. Frem til tredje kvartal 2024, er leieprisveksten ventet å være på 15 prosent i de samme områdene. ­Dette er områder hvor kontorledigheten er fra minimale 1 prosent i Bjørvika til 5 prosent i Kvadraturen og 6 prosent i CBD og Indre by.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

Det er samtidig relativt lav nybyggingsaktivitet i disse områdene sammenlignet med hvor stort kontorareal de har. KVADRATUREN-ENTUSIAST Hans Petter Krohnstad har lenge vært en Kvadraturen-entusiast og har kjøpt flere eiendommer i dette området. Leieprisene i Kvadraturen har steget kraftig de seneste tre-fire årene, og flere bygg er blitt oppgradert. – Jeg er helt sikker på at vi har stadfestet leienivåene i Kvadraturen på de nivåene vi nå har oppnådd. Det gir eiendomsverdier som gjør at gårdeierne vil bruker enda litt mer midler på renovering av gamle og slitne bygårder, sier Krohnstad. Han mener at Kvadraturen har en infrastruktur som er blant de beste i byen. – Kvadraturen har alt av kommunikasjon, det er nesten på hvert eneste hjørne, sier Krohnstad.

76


77

FOTO: ANDRII LUTSYK/SHUTTERSTOCK.COM

ØKTE LEIEPRISER CBD er blant områdene som vil få økte leiepriser det neste året.


FOTO.: MARIUS VIKEN

KVADRATURENENTUSIAST Hans Petter Krohnstad har lagt sin elsk på Kvadraturen og tror den gode utviklingen i området fortsetter.

Når det gjelder leieprisene i Kvadraturen, er Krohnstad positiv, selv om han ikke ser at den videre leieprisveksten skal fortsette i samme fart oppover som de seneste årene. – Jeg ser ingen grunn til at den positive utviklingen ikke skal fortsette. Alt har et metningspunkt, men i dag er det ikke noe ledig i Kvadraturen å snakke om, sier Krohnstad. Det er heller ikke bekreftet noe nybygging i Kvadraturen de neste tre årene. Leieprisene i Kvadraturen er ifølge Malling & Co mellom 2.700 og 3.400 kroner per kvadratmeter for såkalt normale bygg.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

SKAL UTVIKLE PÅ LYSAKER Lars Windfeldt har stor tro på Lysaker og vil utvikle et nytt kontorbygg på godt over 20.000 kvm i Magnus Poulssons vei.

TROR PÅ LYSAKER Malling venter at leieprisene på Lysaker skal stige med 5 prosent de neste 12 månedene. I perioden fra nå til tredje kvartal i 2024 er leieprisoppgangen forventet å bli 15 prosent. En som koser seg med anslagene til Malling, er eiendomsinvestoren Lars Windfeldt. Han har stor tro på kontormarkedet på Lysaker. Windfeldt investerer som regel når det ser mørkt ut på kort sikt i et marked som han har langsiktig tro på. Det mest kjente kjøpet var da han fikk med Höegh Eiendom på å kjøpe Indekshuset da absolutt ingen ville ta

i bygget i 2003. Noen år senere ble bygget pusset opp etasje for etasje, og det ble tegnet leiekontrakter som ble betegnet som nær rekord i 2007/2008. Nå er Lars Windfeldt posisjonert for en opp­ gang i leieprisene på Lysaker. Etter at o ­ ljekrisen rammet Lysaker- og Fornebu-markedet i 2014/15, begynte Windfeldt å interessere seg for den delen av kontormarked, og ­etter hvert kjøpte han Magnus Poulssons vei 7 etter at Storebrand Bank tiltrådde pantet i eiendommen. Han har også kjøpt naboeiendommene – tre tomter.

78


FOTO.: MARIUS VIKEN

Le i eprisforventninger Ma lling & Co. Kontorområde

Endring Q3 2021 - Q3 2022

Endring Q3 2021 - Q3 2024

Asker

0%

10 %

Sandvika

0%

10 %

Fornebu

0%

10 %

Lysaker

5%

15 %

Skøyen

5%

15 %

Forskningsparken/Ullevål

5%

15 %

Majorstuen

5%

15 %

Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen

10 %

15 %

Kvadraturen

10 %

15 %

Indre by

10 %

15 %

Indre by øst

10 %

15 %

Bjørvika

10 %

15 %

Nydalen/Sandaker

5%

15 %

Økern/Løren/Risløkka

5%

10 %

10 %

15 %

Bryn

5%

10 %

Oslo-området totalt

7%

13 %

Helsfyr/Ensjø

Windfeldt har planer om å rive dagens bygg på Magnus Poulssons vei og oppføre et nytt stort bygg på totalt 27.000 kvadratmeter, hvorav kontorarealet utgjør 22.000 kvadratmeter. – Jeg har stor tro på Lysaker som kontorcluster i årene fremover. Mange drivere som Fornebubanen, Lysaker som knutepunkt, Mustads byutvikling og ny E18 peker kan kanskje føre til et løft i realleiene på Lysaker i årene fremover. Dagens leienivå for nybygg på 2.500-2.600 kan kanskje over litt tid løftes nærmere Skøyen-nivået på rundt 3.500 kroner per kvadratmeter, sa Windfeldt til Estate Nyheter og viste til at kontorledigheten i området hadde falt fra over 20 prosent til under 10 prosent. LAVERE LEDIGHET PÅ FORNEBU I likhet med Lysaker ble Fornebu rammet av oljeprisfallet i 2014 og 2015, og det har i flere år vært høy kontorledighet på Fornebu. Men ledigheten har falt de seneste årene og

79

ligger nå ifølge Malling & Co på 10 prosent. Eiendomsrådgiveren skriver i sin seneste ­markedsrapport at det blir null endring i leie­ prisene på Fornebu fra tredje kvartal i år til tredje kvartal til neste år, men prisene skal opp med 10 prosent innen tredje kvartal i 2024. NæringsEiendom har tidligere skrevet om John Fredriksens Norwegian Property som har stor tro på Fornebu. I fjor høst kjøpte selskapet Telenor-bygget på Fornebu for 5,45 milliarder kroner. Da uttalte NPRO-sjefen Bent Oustad at han mener leieprisene skal opp på Fornebu. – Jeg kan ikke forstå hvorfor det skal være lavere leiepriser på Fornebu enn på Helsfyr. Vi ser jo hva som skjedde med Nydalen da de fikk t-bane dit, sa Oustad. Nå er leieprisene mellom 1.500 og 1.800 kroner per kvadratmeter på Fornebu (såkalt normalleie ifølge Malling & Co). Til sammenligning er leieprisene på Helsfyr mellom 1.900 og 2.200 kroner per kvadratmeter.


VENTER LEIEPRISVEKST I TRONDHEIM Kombinasjonen av moderat tilførsel av nytt areal det kommende arealet og solid etterspørsel, gjør at Norion Næringsmegling forventer fortsatt moderat leieprisvekst for kontor i Trondheim-området. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

A

nalytiker Petter Efskin i Norion­Næringsmegling forteller om et kontor­ marked i Trondheim som har ristet av seg korona og er i godt driv. – Vi så en økning i kontorledigheten gjennom fjoråret, til og med første kvartal 2021, før ledigheten nå har falt tilbake til samme nivå som før pandemien. Det vil si i underkant av 8 prosent, eller ca. 120.000 kvadratmeter ledig kontorareal. Fjorårets økning skyldes ifølge Efskin delvis et avventende leiemarked som følge av pandemi, men også at tilbudssiden etter hvert tok igjen etterspørselssiden. – Det har vært høy tilførsel av nytt areal i 2018 og 2019. I 2020 ble det tilført ca. 25.000 kvadratmeter nytt kontorareal, og i år ligger vi an til en tilførsel på ca. 30.000 kvadratmeter. I 2022 forventer vi en tilførsel på ca. 25.000 kvadratmeter og i 2023 forventer vi tilførsel på opp mot 40.000 kvadratmeter.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

SVAKT FALLENDE LEDIGHET Norion Næringsmegling estimerer at trondheimsmarkedet i et normalår absorberer ca. 20.000 til 30.000 kvadratmeter nytt kontorareal. – Videre forventer vi en fortsatt moderat sysselsettingsvekst. Dette kombinert med en historisk «robust» etterspørselsside, gjør at vi spår ledigheten horisontal til svakt fallende på kort- til mellomlang sikt før den skal litt opp igjen i 2023, sier Efskin. Den høyeste ledigheten er i området «Trondheim sør», som innbefatter Heimdal, Rosten, Tiller. Den laveste ledigheten registrerer Norion i Trondheim sentrum og i Trondheim øst (Lade, Leangen, Ranheim/ Grilstad). – Vi tror på en vedvarende høy ledighet i Trondheim sør som et produkt av områdets attraktivitet samt eksisterende bygningsmasses utforming.

LEIEPRISENE Norion Næringsmegling har registrert en moderat leieprisvekst i Trondheim de siste 10 årene. Tall fra Arealstatistikk viser at gjennomsnittlig nominell leiepris per første halvår i 2021 er registrert til 1.850 kroner per kvadratmeter) Gjennomsnittlig nominell leiepris innenfor toppsegmentet (topp 15 prosent) ligger like i underkant av kr 2.600 per meter. – Vi har for første gang registrert leienivå på større kontorareal i Trondheim over 3.000 kroner per kvadratmeter. Kombinasjonen av moderat tilførsel av nytt areal det kommende året, kombinert med en solid etterspørselsside, gjør at vi forventer en fortsatt moderat leieprisvekst i Trondheimsmarkedet. Petter Efskin melder om god aktivitet i leiemarkedet så langt i år. – Signeringsvolumet per første halvår 2021 ligger på ca. 62.000 kvadratmeter, sier Efskin

80


og viser til at det er høyere enn første halvår på året før. SENTRUM OG SYDKORRIDOREN De mest attraktive områdene for kontorleietakere er ifølge Efskin Trondheim sentrum, med Nedre Elvehavn og Brattøra, og «Sydkorridoren» (defineres som aksen fra Trondheim sentrum langs Elgeseter gate og E6 mot Sluppen). – Vi ser lite potensial for nybygging i Trondheim sentrum, med unntak av ny bebyggelse på Trondheim sentralstasjon. Videre registrerer vi et betydelig potensial for nybygg i Sydkorridoren til og med Sluppen. Deretter planlegges det en transformasjon av området Nyhavna, som ligger ca. 2 km øst for Trondheim sentrum og er historisk et område for industri/havnerelatert virksomhet. Vi tror at dette området etter hvert vil konkurrere mot så vel Trondheim sentrum som ­Sydkorridoren.

PETTER EFSKIN Analytiker, Norion Næringsmegling

81

For øyeblikket oppleves Sydkorridoren som det mest attraktive utenfor sentrum, på grunn av blant annet nærhet til universitetsmiljøene NTNU Gløshaugen og NTNU Handelshøyskolen, samt veldig god tilgjengelighet med kollektivtransport, sier Efskin. Når det kommer til etterspørselen etter nybygg, mener Norion-analytikeren at den er relativt god. – Trondheim har en bred sammensetning av type næringslivsaktører med en solid andel offentlige aktører, noe som gjør området mer «konjukturnøytralt» enn for eksempel Stavanger. Etter vår vurdering er det med andre ord et solid antall leietakere som potensielt vil kunne utløse nybygging. Videre virker det heller ikke å være mangel på tomter i «indre randsone», med betydelig utbyggingspotensial i Sydkorridoren og på Sluppen (som nevnt over), men også på Nyhavna og østover mot for eksempel Leangen.

FOTO: SHUTTERSTOCK

GOD ETTERSPØRSEL, Det er god etter­ spørsel etter kontorlokaler i Trondheim.


MANGE NYBYGG I BERGEN De to neste årene kommer det 70.000 kvadratmeter nytt kontorareal ut i markedet i Bergen. Det kan sette leieprisene under press og hindre oppgang. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

N

æringsmegleren Kyte Næringsmegling har i en fersk presentasjon gått gjennom kontormarkedet i Bergen. Den viser at selv om arbeidsmarkedet nå er friskmeldt, vil investering i nytt kontorareal kunne bidra til at leieprisene ikke stiger videre. Da koronaviruset rammet Norge, steg antall arbeidsledige kraftig i hele landet. I Vestland fylke gikk ledigheten fra rundt 2,6 prosent og opp til en topp på over 4,2 prosent i februar i år. Men nå er arbeidsledigheten i Vestland faktisk lavere i prosent enn den var før korona, 2,2 prosent. Med bare 7.300 mennesker uten fast arbeid er det i realiteten full sysselsetting i Vestland. MANGE NYBYGG Mens det var svært liten tilførsel av nytt kontorareal i 2020, blir det mer i 2021 og de

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

to neste årene. I år kommer det til sammen 20.000 kvadratmeter nytt areal ut i markedet. Tre av prosjektene står for 15.000 areal, det er Fantoftparken på 6.500 kvadratmeter, Bergen Business Park på Flesland på 6.000 kvadratmeter og Kilen i Damsgård på 2,500 kvadratmeter. I 2022 ligger det an til at det ­ kommer 30.000 kvadratmeter nytt areal ut på markedet i Bergen. Nordea Livs Olav Kyrres gate 22 på 9.500 kvadratmeter, BIR Eiendoms Lungegårdskaien 22 på 6.000 kvadratmeter og Bara Eiendoms Buen i Kronstadparken på 14.500 kvadratmeter er de tre største prosjektene som står ferdig i 2022. Året etter kommer det enda mer areal ut i Bergen-markedet. I 2023 blir det tilført 40.000 nye kvadratmeter kontorareal i ­Bergen. Det største prosjektet er Fylkesbyg-

get på 27.000 kvadratmeter. Kronstad X skal gi 12.000 kvadratmeter, mens Nygaarden gir 12.000 kvadratmeter og Krohnen kommer med 6.200 kvadratmeter. LITE KONVERTERING Samtidig som nybyggingen øker kraftig, faller konverteringen av kontorbygg til boliger. Ifølge Kyte Næringsmegling blir det stadig færre aktuelle gode objekter for konvertering. I 2020 ble hele 40.000 kvadratmeter konvertert til bolig, samtidig som det ble bygd ca. 15.000 kvadratmeter kontorareal. Dermed var det en negativ arealutvikling på rundt 25.000 kvadratmeter. I 2021 er faller konverteringen til 10.000 kvadratmeter og i 2022 er den anslått til 5.000 kvadratmeter. Kyte Næringsmegling har null i anslag på konverteringer i 2023.

82


FOTO: DANIEL HUNDVEN-CLEMENTS

NYBYGG Bara Eiendoms nybygg Buen står ferdig med 14.500 kvadratmeter i 2022. Ill.: Og Arkitekter

Den sterke økningen i nybygg bidrar sammen med reduksjonen i konverteringer til at det blir stor netto tilføresel av areal i de kommende årene. Netto tilførsel av kontor­areal er anslått til 25.000 kvadratmeter i 2022 og 40.000 kvadratmeter i 2023. Dette vil gi økt kontorledighet og kan bidra til å presse leiemarkedet. Kyte Næringsmegling opererer med en prognose på kontorledigheten i Bergen på ca. 235.000 kvadratmeter i 2022 og nesten 250.000 kvadratmeter i 2023. LEIEPRISENE Det er store sprik i leieprisene på kontorlokaler i Bergen. I sentrum er leieprisene mellom 1.800 og 2.850 kroner per kvadratmeter, med toppleie på 3.100 kroner per kvadratmeter. På Marineholmen og Solheimsveien er leie­prisene mellom 1.800 kroner per kvadratmeter og 2.500

83

kroner meteren, men det har vært kontrakter nesten oppe på 2800 kroner per kvadratmeter. I den såkalte Næringskorridoren, som er fra Danmarksplas og sørover på M ­ indemyren, er leieprisene mellom 1.600 og 2.400 kroner per kvadratmeter. Toppleien der er 2.600 kroner per kvadratmeter. De øvrige områdene Bergen Sør, Fyllingsdalen, Sandsli/Kokstad/ Flesland, Espehaugen/­Lønningen, Bergen vest og Bergen nord har alle leiepriser fra 2.000 kroner per kvadratmeter og nedover mot 1.400 kroner meteren. De sistnevnte har de laveste leieprisene. I presentasjonen fra Næringsiendom 2021 trekker Kyte frem noen eksempler på leie­nivåer i nybygg. Nordre Tårn i Fylkesbygget oppnår mellom 2.500 og 3.100 kroner per kvadratmeter, mens det koster 2.500 til 2.600 kroner per kvardatmeter å leie Buen i Kronstadparken.

BLE SOLGT Fantoftparken, som er på 6.500 kvadratmeter, ble solgt fra Nordr og lokale partnere til fondet Pareto Eiendomsfelleskap II i sommer.


Rekordhøy etterspørsel etter lager I Europa har aldri etterspørselen etter lager vært høyere. Netthandel og nye handlemønster etter korona får «æren». AV: DAG-JØRGEN SALTNES

D

på spek. Ved utgangen av tredje kvartal var det hele 7,7 millioner kvadratmeter logistikkareal under bygging på spek i de store europeiske logistikkmarkedene.

NETTHANDEL Det er netthandel som driver etterspørselen etter logistikkareal over hele det europeiske kontinentet. Bare i tredje kvartal ble det tatt i bruk 2 millioner kvadratmeter areal for logistikk til e-handel, og i de tre første kvartalene var tallet 5,8 millioner kvadratmeter. Til sammenligning ble tok e-handelsaktørene i bruk 5,5 millioner kvadratmeter areal i hele 2020. Den sterke etterspørselen bidrar til at eiendomsaktørene følger opp med å bygge mye nytt. Ifølge JLL er det nå 23 millioner kvadratmeter nytt logistikkareal under bygging, noe som er det høyeste nivået man har sett noen gang. Samtidig bygges det store arealer

LEIEPRISENE STIGER I hele Europa stiger leieprisene for lager- og logistikkbygg på grunn av sterk etterspørsel og begrenset tilbud. Det bygges rett og slett ikke nok til å dekke den voldsomme etterspørselen. JLLs europeiske logistikkleieindeks (eks Russland) steg med 3,6 prosent i tredje kvartal sammenlignet med tredje kvartal året før. Det er ventet at presset på leieprisene oppover vil fortsette inn i 2022 etter hvert som den sterke etterspørselen kolliderer med det begrensede tilbudet. «I tillegg er tilgjengeligheten for tomter for utvikling av logistikk­ eiendom begrenset i mange store markeder, noe som sannsynligvis vil gi mindre pipeline med utvikling. Stigende tomtepriser og bygge­ kostnader setter også et press på leieprisene oppover», skriver JLL.

et er Akershus Eiendoms internasjonale partner JLL som nå er ute med en rapport om det europeiske lagermarkedet. Ifølge rapporten har europeiske lagerbrukere leid 23,8 millioner kvadratmeter logistikkareal i årets ni første måneder. Det er det nest høyeste tallet som noen gang er målt på arealbruk, kun slått av 2020-rekorden.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

84


85

FOTO: SHUTTERSTOCK

NETTHANDEL DRIVER VEKSTEN Høy etterspørsel etter lager som følge av netthandel har gitt økte leiepriser for lager- og logistikk­ lokaler i hele Europa.


0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | MARKED

86


STOR TOMT På Gardermoen skal Fabritius Eiendom bygge et stort lagerbygg for Sport Holding.

Det er lite tilgjengelig areal for logistikkbrukerne på kort sikt. Men hvis logistikkbrukerne trekker litt lenger ut, kan det bygges store volumer i de kommende årene. AV: DAG-JØRGEN SALTNES

A

dm. direktør Asgeir Solheim i Fabritius er en av eiendomsaktørene som nå har mulighet til å bygge store arealer, både på Gardermoen og ved Drøbak. Han har stor tro på Gardermoen etter at reguleringen kom på plass for en større utbygging. – Interessen for å etablere seg i Oslo Logistikkpark Gardermoen har vært stor. Men det er først nå reguleringen er på plass. Vi har dialog med flere leietakere og håper det ikke går så lang tid før vi lander nye avtaler. Vi har en kjempestor tomt og kan bygge det kundene vil ha, sa Solheim nylig til Estate Nyheter i forbindelse med at Sport Holding signerte kontrakt for et kjempeanlegg på Gardermoen. TOGET GÅR I logistikkmarkedet er det en utfordring at det er mangel på store tomter i området fra Oslo og opp til Gardermoen. Det er noe Oslo Logistikkpark vil kunne utnytte med sin tomt på 1 million kvadratmeter og utbyggings­ potensialet på 360.000 kvadratmeter. – Leietakerne ser nå at det går et tog mellom Oslo og Gardermoen. Neste stopp etter Gardermoen blir enda lenger unna, sier Solheim. Solheims uttalelser om at man må lenger unna for å kunne bygge ut nytt logistikkareal, ser man et eksempel på et kvarter unna Gardermoen. I Ormlia i Eidsvoll, ved Nebbenes-­ kroene, har Bulk Infrastructure utviklet et større lagerbygg for Tibnor. Selskapet har en tomt det kan bygges mer på, og ved siden av kjøpte nylig svenske Logistic Contractor en

87

tomt på 266 mål av Mathiesen Eidsvoll Værk. Der kan det bygges flere store logistikkbygg. 900.000 KVADRATMETER På kort sikt er det ledigheten lav og det hevdes at det er små muligheter for å bygge nye store bygg i aksen fra Oslo og opp til Gardermoen. Næringsmegleren Malling opererer med de to begrepene «ledighet» og «tilbudssiden». Ledigheten er det som er eller blir ledig i løpet av de neste 12 månedene. Men tilbudssiden er det som er tilgjengelig og annonsert utover de 12 månedene. Malling-analytikerne har talt opp til sammen 360.000 kvadratmeter ledig logistikkareal på Østlandet. Tilbudssiden er på 900.000 kvadratmeter. Ifølge Malling & Co er det fortsatt flat utvikling i leieprisene i de fleste logistikkhubene. «Vi har så langt verken sett press oppover eller nedover på leieprisene. Tilbudet er fortsatt rikelig og leieprisene fortsetter å være en faktor på kostnadene for bygging og finansieringsbetingelsene. Men presset på byggekostnader har drevet gulvet i leiepriser opp i flere områder», skriver Malling i sin seneste markedsrapport. Malling anslår at leieprisen på såkalt prime logistikkareal holder seg stabilt på 1.250 kroner per kvadratmeter i året, mens nisjesegmentet med såkalt last mile logistikk i spesialkorridoren Alnabru/Groruddalen fortsetter å se press oppover på leieprisene. Malling mener dette er en funksjon av alternativ bruk for lokalene og ikke en funksjon av leieprisene i dedikerte logistikkclustre som Berger.


Nybygg Eiendomsspar har listet opp de største ­ prosjektene som forventes ferdigstillelse i 2021, 2022 og 2023. KILDE: EIENDOMSSPAR

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

88


I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022:

Adresse

Utbygger

Lørenfaret 1 A/B & Lørenfaret 3

Oslo Pensjonsfors

Ruseløkkveien 26 "Via"

Areal m2

Adresse

Utbygger

48.000

Karenslyst Alle 12-14,

Aberdeen E.fond

Storebrand / Aspelin R.

42.000

Hausmanns gate 2,

Hathon

9.700

Freserveien 1 "Oslo K"

Obos Eiendom

29.000

Christian Kroghs gate 35,

Obos Eiendom

6.200

Universitetsgaten 2 “Rebel”

Entra

20.000

Christian Kroghs gate 10

Oslo Areal

5.000

Innspurten 11-13 “Valle View"

Union Real Estate

16.000

Urtegaten 9 “Drivhuset”,

Eiendomsspar

5.000

Universitetsgaten 7-9 “Tullinkvartalet"

Entra

19.300

Akershusstranden 19

Oslo Havn KF

4.000

Dr. Eufemias gate 8. "PWC-bygget"

Braathen Eiendom

18.500

Øvrige prosjekter

Urtegaten 9 “Høyblokka”,

Eiendomsspar

14.495

Totalt

Brynsallèen 2,

Capman

12.000

Kristian Augusts gate 23

Høegh Eiendom

8.736

Brynsveien 16 A-C “Bovin Park”

Øni Eiendom

6.800

Karvesvingen 7 “K7&You”

Høegh Eiendom

6.500

Holmlia Senter vei 3

Obos Eiendom

6.300

Per Krohgs vei 1

Oslo Pensjonsfors.

3.300

Pilestredet 12,

Opsahl Eiendom

3.000

14.000

8.100 52.000

I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2022: Alf Bjerckes vei 22

Utbygger

Stortorvet 7

Schage Eiendom

Alf Bjerckes vei 22

Aspelin Ramm

Totalt

Øvrige prosjekter

Areal m2

Areal m2 18.000 5.000 23.000

14.069

Totalt 2021:

272.000

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ E RD IGSTILT I 2 02 2 : Adresse

Utbygger

Arnold Haukelands plass 2-14,

Bærum Pen.kasse

25.200

Gullhaug Torg 5

Avantor

14.000

St. Olavs plass 5

Entra

12.500

Tordenskiolds gate 12,

Entra ASA

Drammensveien 126

Fram

10.000

Universitetsgaten 7-9

Entra

8.000

I KKE I GA N GSATTE PR OSJ EKTER SOM FORVEN TES FER DI GSTI LT I 2023 : Adresse

Utbygger

Schweigaards gate 15

Entra

22.800

Rådmann Halmrasts vei

Andenæs

20.000

Fridtjof Nansens vei 12

Martin Reimers

17.000

Stenersgaten 1

Entra

15.000

Fredrik Selmers vei 4

Entra

15.000

Areal m2

Øvrige prosjekter Totalt

Øvrige prosjekter

Areal m2

34.200 124.000

11.250

TOTA LT 2021

TOTA LT 2 02 2

272.000

144.000

11.050

Totalt

92.000

89

KILDE: EIENDOMSSPAR

I G A N G SAT T E P ROS JE KTER S O M ­F O RV E N T E S F ­ ERD IGSTILT I 2 02 1:


BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 2022 OG UTOVER

Adresse

Areal m2

Persvn/Ulvenvn “Construction City”

85.000

Bøkkerveien 1-3 “Frontier”

34.000

Regjeringskvartalet, D-blokken

29.500

Vestbanetomten “Trekanttomten”

28.000

Øvrige prosjekter

95.500

Totalt

272.000

MU LI GE PR OSJ EKTER 2023 - 2026 Adresse

Areal m2

Sonja Henies plass 2, Oslo Spectrum Arena

22.000

Vollsveien 9-11

22.000

Skippergaten “Fiskebrygga”

21.000

Schweigaards gate 34 “Landbrukskvartalet”

20.000

Schweigaards gate 35-51

20.000

Fredrik Selmers vei 5

20.000

Innspurten 11-13 “Valle Vision”

20.000

Lensmannslia 22 “Asker Green Hub”

20.000

Øvrige prosjekter

139.000

Totalt

304.000

TI LDELS U SI KR E PR OSJ EKTER I PER I ODEN 2023 -202 6:

TOTA LT P ROS JEKTER E TTER 2 02 1:

3.339.000 0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | NYBYGG

Adresse

Areal m2

Lilleakerveien/Vollsveien

205.000

Ulven senterområde

104.000

Filipstad “Hans Jæger Kvartal”

100.000

Ulvenveien 84 “Økern S”

100.000

Fornebu “Technoport”

80.000

Ulvenveien 75B

75.000

Majorstuen stasjon

70.000

Øvrige prosjekter

2.029.000

Totalt

3.339.000

90

KILDE: EIENDOMSSPAR

SA N N SYN LI GE PR OSJ EKTER FER DI GSTI LT ETTER 202 2 :


Se vårt eiendomsmagasin Real-nytt i denne utgaven av NæringsEiendom.

l a e R nytt

021 Nr.06.2

g r salg o mer fo å Romerike m o d n Eie ie p for utle lokaler Nord. lo og i Os

Hvam Burås

: Erik

af Fotogr

REAL Næringsmegling AS | Hvamstubben 17 | 2013 Skjetten Tlf: 67 91 76 50 | E-post: firmapost@real.no | Real.no


Leieprisoversikt Oppdaterte leiepriser for næringseiendom i Stor-Oslo. KILDE: UNION

LEIEPRISTABELL

KILDE: UNION

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Høy standard

Moderat standard

Ledighet

Ledighet 6mnd

CBD

6 000

5 300 - 4 200

3 400

5,34%

-3,02%

Bjørvika

4 800

4 000 - 3 200

3 000

8,41%

6,58%

Øvrige sentrum

4 200

3 800 - 3 000

2 400

6,43%

0,07%

Indre vest

4 000

3 200 - 2 700

2 000

5,08%

1,14%

Indre nord

2 300

1 900 - 1 700

1 400

5,35%

0,32%

Indre øst

3 200

2 200 - 1 900

1 400

9,90%

0,29%

Skøyen

3 600

3 300 - 2 700

2 000

9,96%

0,75%

Lysaker

2 500

2 400 - 1 900

1 500

4,04%

-3,60%

Fornebu

2 000

1 800 - 1 400

1 300

6,40%

-0,98%

Nydalen

2 600

2 300 - 2 000

1 500

3,80%

-1,95%

Bryn / Helsfyr

2 400

2 000 - 1 700

1 300

9,61%

-2,04%

Økern, Hasle, Løren, Ulven

2 250

1 900 - 1 600

1 300

17,98%

0,06%

Ytre vest

1 850

1 600 - 1 400

1 350

1,90%

-0,16%

Ytre nord og øst

1 700

1 600 - 1 350

1 150

4,25%

0,83%

Ytre syd

1 800

1 600 - 1 350

1 150

4,62%

-0,44%

Asker & Bærum

2 300

1 800 - 1 500

1 200

5,84%

0,86%

%

2

400

0

0

2022E

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEI EPRI SER

2024E

800

2020

4

2018

1200

2016

6

2014

1600

2012

8

2010

2000

2008

10

2006

2400

2004

12

2002

2800

2000

14

92

Nominell leiepris (Høyre) Kontorledighet (Venstre)


FOTO: PEXELS


NÅR BØR UTLEIER IKKE HA ADGANG TIL LEIELOKALER? Dette bør du tenke på ved inngåelse av ny leiekontrakt når det gjelder omfanget av utleiers adgang til næringsleielokaler. AV: HÅVARD HILDESKOR, ADVOKATFULLMEKTIG I WIERSHOLM

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | J USS

94


FOTO: SHUTTERSTOCK


Utleiers adgang til leielokalene vil som påpekt avhenge av den enkelte leiekontrakt. Derfor bør leietakers og utleiers behov diskuteres før avtaleinngåelse, og spesielt om det er nødvendig å regulere utleiers adgang til leielokalene særskilt.

Utgangspunktet i et leieforhold er at leietaker får et avtalt areal til eksklusiv bruk. Leietaker vil normalt ønske at utleier utfører pliktig vedlikehold og holder leielokalene i god stand, med mindre leietaker selv er ansvarlig for dette. Hvis utleier er innom leielokalene mer enn nødvendig, kan dette fort skape irritasjon for leietaker. Utleiers adgang til leielokalene blir særlig problematisk der leietaker har sensitiv informasjon som utleier dermed kan få tilgang til. Virksomheter som typisk har sensitiv informasjon er for eksempel legekontorer med personopplysninger og medisiner, meglerhus med innsideinformasjon, advokatkontorer med klientopplysninger, eller bedrifter med konkurransesensitiv informasjon. Disse eksemplene viser også at virksomheter kan ha lovpålagte plikter både til taushet og håndtering av sensitive opplysninger, herunder personopplysninger. Dette understreker det særlige ansvaret virksomheter kan ha for å sikre at andre, herunder utleier, ikke får adgang til leietakers sensitive informasjon.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | J USS

REGULERING AV UTLEIERS ADGANG TIL LEIELOKALENE Hvis leielokalene ikke brukes til boligformål, vil det foreligge stor grad av avtalefrihet for hvordan utleiers adgang skal reguleres i leiekontrakten. For leielokaler som også brukes til beboelse, vil man i større grad bli bundet av husleielovens regler, hvilket imidlertid ikke omhandles her. De fleste standardkontraktene for utleie av næringslokaler (også kalt ”meglerstandarden”) er likevel i samsvar med husleielovens løsning, men fraviker husleieloven for noen angitte bestemmelser. Husleieloven vil utgjøre bakgrunnsretten for en leiekontrakt for næringslokaler, og vil ved behov supplere og utfylle leiekontrakten. Etter standardkontraktene har utleier adgang til leielokalene i kontortiden for ettersyn, reparasjon, vedlikehold og lignende tilfeller. Det at utleier skal få adgang til leielokalene for ettersyn gir en relativ vid adgangsrett. Utleier skal varsle leietaker innen rimelig tid om behovet for adgang. I tilfeller der utleier raskt trenger

adgang for å forebygge eller begrense skade på leielokalene er ikke varsling påkrevd. I de siste 12 måneder før fraflytting av leielokalene regulerer standardkontraktene at leiesøkende skal få adgang etter forhåndsvarsel, opptil 3 ganger i uken. Det er altså potensielle leietakere som skal få adgang, ikke utleier. Dette til tross for at det også er naturlig at utleier er med på visninger. Husleieloven er her veldig vag og gir liten veiledning ved siden av standardkontraktene. PRAKTISKE RÅD OG TIPS Utleiers adgang til leielokalene vil som påpekt avhenge av den enkelte leiekontrakt. Derfor bør leietakers og utleiers behov diskuteres før avtaleinngåelse, og spesielt om det er nødvendig å regulere utleiers adgang til leielokalene særskilt. For utleier er det viktig å kunne oppfylle sine kontraktsforpliktelser, som for eksempel vedlikeholdsarbeid og reparasjoner. Det bør derfor være sammenheng mellom forpliktelsene til

96


utleier og adgangen til leielokalene. For leietaker vil det derimot være viktig at ikke utleier eller noen på dennes vegne får tilgang til eventuelt sensitiv informasjon. Leietaker bør derfor vurdere om det må avtales enn strengere adgang til leielokalene. Hvis dette avtales kan det bety at leietaker må overta en større del av blant annet vedlikeholds- og reparasjonsarbeid, som normalt tilfaller utleier. Det bør også diskuteres hvor mange visninger som skal holdes og hvem som kan delta på disse før fraflytting av leielokalene. Slik standardkontraktene er utformet foreligger det en vid adgang for visninger til leiesøkende. For enkelte virksomheter kan det være aktuelt å avtale at samtykke er nødvendig før det kan holdes visninger. Utleieren vil ha en sterk interesse i at det holdes visninger for å få inn nye leietakere. Leie-

97

taker og utleier bør derfor finne en løsning som klarer å ta hensyn til begge parters interesser. Hvis leietaker urettmessig nekter å gi utleier adgang, vil dette utgjøre et kontraktsbrudd. Utleier kan allikevel ikke utenom nødstilfeller fysisk ta seg inn i leielokalene. Bortsett fra i nødstilfellene trenger utleier en dom for adgang. Videre bør leietaker være bevisst på hvordan sensitiv informasjon sikres fysisk i leielokalene, ettersom det av og til vil oppholde seg andre enn ansatte i leielokalene, som for eksempel renholdere og kunder. Leietaker bør også være bevisst på hva slags adgang andre enn ansatte får gjennom andre kontrakter enn leiekontrakten. Man bør være ekstra påpasselig for andres adgang til leielokalene i kontortiden, da sensitiv informasjon på PC-er og dokumenter typisk er lettere tilgjengelig da enn etter endt arbeidsdag.

PROFIL Håvard Hildeskor er advokatfullmektig i Wiersholm. Han er medlem av firmaets faggruppe for næringseiendom.


FOTO: BERNAT TUBAU

– Et rom skal gi en opplevelse og noe å snakke om Interiøret på arbeidsplassen skal gjenspeile virksomhetens identitet, øke motivasjon og trivsel. AV: SILJE RØNNE | FOTO: BERNAT TUBAU OG BIRGIT FAUSKE

– Å bruke grønne planter som en del av innredningen er dekorativt, men også viktig for trivselen, samt at det gjør oss mer oppstemte og produktive. Ettersom at planter holder luftfuktigheten på et sunt nivå, forbedrer inneklimaet og renser luften, sier, Kristin Hansen-Øvre. Gründer og kreativ leder, og startet Oj! Design i 2016. Oj! Design er et interiørarkitektfirma der livsstil, funksjon og kvalitet står i fokus. De tilbyr tidløse og skreddersydde, designkonsepter for privatboliger, fritidseiendommer og næringsbygg i inn- og utland med hovedkontor i Elverum, med avdeling i Oslo. – Et annet betydningsfullt element er belysning for å sikre en mer behagelig arbeidsdag for de ansatte. Hvordan lyskildene er plassert i lokalet, i relasjon til vinduer og andre lyskilder

98


FOTO: BIRGIT FAUSKE

– Trikset er at selv om det er mange i et rom kan riktig møblering i soner gjøre at rommet føles luftig og ikke oppleves så fullt. KRISTIN HANSEN-ØVRE

3 INTERIØRTIPS 1. Belysning er ekstremt viktig for et gjennomført uttrykk, uansett konsept. Tenk på hva du ønsker skal ha fokus og planlegg godt med belysning rundt det. 2. Store speilflater blir svarte speilvegger på kvelden dersom man ikke har jobbet med dybdelys utvendig.

KRISTIN HANSEN-ØVRE Gründer og kreativ leder, og startet Oj! Design i 2016

3. Hva er det første du ser når du kommer inn i et rom? Planlegg slik at det er noe fint, og plasser elementer som ikke er designmessig så fint et sted der det er mindre synlig.

har mye å si for helheten. Samtidig kan belysning brukes som et interiørelement. For eksempel bruk av lys i en hylle for å fremheve ulike dekorelementer, forklarer hun. LAG SONER Øvre anbefaler å bruke modulmøbler på kontoret. Det kan være en fordel slik at møblene enkelt kan flyttes og kombineres på ulike måter. – Da er det enklere å rydde unna om det blir behov for mer plass på kontoret, og det skaper større fleksibilitet. Det gjør det også enklere å gjenbruke, dersom selskapet ønsker å beholde

99

møblene ved en eventuell flytteprosess. Et annet råd fra interiørarkitekten er å lage ulike soner i lokalet, det gir større fleksibilitet på arbeidsplassen. – Trikset er at selv om det er mange i et rom kan riktig møblering i soner gjøre at rommet føles luftig og ikke oppleves så fullt. SNEKKERIET Oj! Design har startet et eget snekkerverksted i Elverum, hvor de lager spesialtilpassede løsninger til egne prosjekter. – Vi ønsket å tilby plassbygde møbler og

løsninger du ikke finner andre steder. I tillegg var det avgjørende for oss å kunne kontrollere alle ledd i prosessen. Før vi startet snekkeriet strevde vi med å finne aktører som hadde den kvaliteten vi var ute etter på finish. Våre ideer krever høy teknisk kunnskap og høy kvalitet på materialene samt tett dialog med designerne, sier hun.


FOTO: BIRGIT FAUSKE

STRATEMA – PROSJEKT I BJØRVIKA I Barcode ønsket Stratema et eksklusivt og intimt uttrykk. De ville ha en lobby som minnet litt om å komme hjem til en eksklusiv leilighet. – Vi lagde derfor en bokhylle med integrert vinskap, slik at du kan ferie en god handel med en eksklusiv champagne. Designet på lokalene har blitt til basert på samtaler med kunden og firmaets identitet.

FOTO: BIRGIT FAUSKE

FOTO: BIRGIT FAUSKE

Her har interiørarkitekten tegnet om planløsningen og lagt en plan for belysning. Glassvegger ble foliert og sotet for et eksklusivt uttrykk. Det store møterom fikk gardiner slik at ved konfidensielle samtaler kan de elektronisk trekkes for. Møtebord er tegnet med alle funksjoner til liggende i display (lyd, lys, video og styring av gardiner og solskjerming).

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | I NTERI ØR

100


FOTO: BERNAT TUBAU

FOTO: BERNAT TUBAU

FOTO: BERNAT TUBAU

INNOVASJONSPARKEN I ELVERUM – Vi pitchet inn et konsept der vi ville ta skogen inn på Terningen Arena lokale. Følelsen vi ønsket å skape var et dette skulle oppleves som en skogstur. Her skal du oppleve ro og harmoni i et miljø som innbyr til den gode samtalen. For det er under den gode samtalen at gode ideer blir til. Lokalene har også lyder av fugler og rennende vann, forklarer Øvre.

101

I klekkeriet (stillerommet) kan du ta en privat samtale eller bare slappe av. Stillerommet er formet som et reir og det tok en hel arbeidsuke å få på nok kvister på veggene. – Elverum mye skog og vi mener at skogen er det nye gullet vårt og en plattform det bør forskes på og jobbes innovativt med.


Slik finner du nye lokaler Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye ­lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store ­muligheter. Hva gjør du? AV: TORE ÅRDAL

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

102


Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent. INA GRIEG EIDE, Multiconsult

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor ­ ­ begynner administrerende direktør å sjekke ­ alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren ­ gjøre avtaler med næringsmeglere slik at ­ han kan få komme på visning. I løpet av en ­hektisk ettermiddag flyr direktøren på ­visning sammen med ­sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er ­kontrakten signert. POSITIVE ENDRINGER? – Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytte­prosess. Men det fornuftige er å tenke på fl ­yttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør M ­argrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte fl ­ yttingen opp mot ­organisatoriske endringer, for ­eksempel ved at ­organisasjonen skal ­slankes ­eller ­utvides. Noen fokuserer også på at fl ­ yttingen til nye ­lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, ­eksempelvis at det skal ­satses mer på teamwork. Dette kan blant ­annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent ­landskap. INVOLVER DE ANSATTE – Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere

103

de ­ ansatte. Sett sammen en ­ brukergruppe med personer som er knyttet til kjerne­ virksomheten. Få med både typiske JA-­ mennesker og folk som er mer s­ keptiske av natur for å få spennvidde i s­ ynspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun ­erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt. – Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnads­krevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun. TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal ­ flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil ­ trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig k ­ommunikasjon? Finnes det parkerings­ muligheter? ­ Hvordan er service­ tilbudet i nærområdet? – Det er også bra hvis lokalene gir n ­ ærhet til ­kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over ­hvilken signal­effekt det gir at bedriften ­flytter til et bestemt område, sier ­ sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med ­Margrethe Foss i ­Multiconsult. – For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være

hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt ­område, sier hun. HA GOD TID Grieg Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før l­ eiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksi­ bilitet å være tidlig ute. – Hvis man er sent ute, blir det for e ­ ksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at ­påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, ­påpeker hun. Den største utfordringen er kanskje å f­ inne frem til ­korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt ­ konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye ­lokaler, mens andre føler de har k ­ ompetansen ­inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk k ­ ompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige s­ pørsmålene. I tillegg kan ­ vedkommende b ­ idra til ­vurderingen om man får rett ­produkt til rett pris. – En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.


KUNNSKAP ER MAKT Bestill Estate Pluss i dag

24.05.2013 kl. 16:03 Eiendom solgt for 150 millioner

21.01.1998 kl. 16:24 Bygger langselvebredden

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Få tilgang til alle nyheter som er skrevet siden 1996.

03.10.2005 kl. 17:28 Fire nye ansatte Eiendomssjefer

15.06.2010 kl. 17:28 Kjøper nytt hotell

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Les mer enn 23.600 artikler tilbake til 1996 Estate PLUSS er vår utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser på et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere områder samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir.

Bestille abonnement? Ring 900 38 742, eller mail: jenspetter@estatemedia.no


Dette sjekker du på visning LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsledelsen er ­heller opptatt av arealeffektivitet, ­spesielt ­etter finanskrisen inntraff. Ofte er det ­mulig med en fortetning på rundt ti prosent i l­okalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til. AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av ­kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. ­Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for ­ eksempel en projektor i et a ­uditorium. ­Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen. INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere ­trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

105

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær. ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energi­sparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere m ­ omenter som må vurderes. ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? ­Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med ­servere etc? SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhets­ analyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?


F LYTTEPROSESSEN

Steg for steg 1

3 ÅR FØR FLYTTING

Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og ­kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. AV: SILJE RØNNE KILDE: ANDREAS IRGENS I TOTALREFORM

2

1,5 ÅR FØR FLYTTING

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt ­virk­somheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Signer ny leiekontrakt

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesifikasjon

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil ­legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor? Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften ­behov for? Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov. IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Bestem layout av kontorlokalene Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensikts­ messig måte. Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gård­ eier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte. Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest. Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt. Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris. Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme. Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ­ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken ­kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og mål­settingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister. Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan. Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | FLYTTEPROSESSEN

3

9 MÅNEDER FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle ­avdelinger er plassert. Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for t­ ilbakestillinger og hovedrenhold.

106


4

6 MÅNEDER FØR FLYTTING

5

5 MÅNEDER FØR FLYTTING

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–­løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring

6

1-3 UKER FØR FLYTTING

Leveranseperioden: Levering og montering av nytt utstyr. Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Kast og rydd i egne lokaler

To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

7

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt. Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag. Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet. Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

9

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status. Tips: avtal denne ved overtagelse.

8

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN: 1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse. 2. Kommer for sent i gang med prosessen

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte ­løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

107

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.


FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

108


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

W foyen.no

Advokatfirmaet Føyen AS

DLA Piper

A: Dronning Eufemias gate 8, 0191 Oslo

A: Bryggegata 6

P: PB 7086 St. Olavs plass, 0130 Oslo T: 21 93 10 00 E: pch@foyen.no

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Advokatfirmaet-Føyen

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

ADVOKAT

W www.grette.no

W dlapiper.com

Advokatfirmaet Grette AS

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

W hjort.no

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Hammervoll Pind

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W www.svw.no

W hammervollpind.no

109

/HammervollPind/


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ADVOKAT

ADVOKAT

SANDS

Advokatfirmaet Seland Orwall AS

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

BANK

BRANNVERN

W firesafe.no

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

W bnbank.no

BANK

BANK

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8

A: Dronning Mauds gate 3, 0250

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere. Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W ncbank.no

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W pareto.no

110


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

CATERING

CATERING

Gastro Catering

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

sottogsalt.no / 4service.no

gastrocatering.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon Eiendom AS

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9, 0158 Oslo

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@anthoneiendom.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.

W aka.no

W anthoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/AnthonEiendom

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

111

W bryneiendom.no

/Bryn-Eiendom/184817361546962/


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SOSIALE ENTREPENØRER

/eiendomsspar/

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W ferd.no

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W fortin.no

112


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/klpeiendom/

Loe Utvikling AS

Logistic Contractor

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

A: Wergelandsveien 1–3, 0167 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

T: 450 27 838 E: kontakt@logistic-contractor.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Logistic Contractor er spesialister på å utvikle og bygge logistikk- og industribygg i Norden. Vi har utviklet over 1,5 mill. kvadratmeter med logistikk- og industribygg og er representert i hele Norden. Logistic Contractor eies av Wästbygg Gruppen AB som er børsnotert på Nasdaq.

W loeutvikling.no

W logistic-contractor.no

EIENDOMSSELSKAP /UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Mehar Gruppen AS

Myren Eiendom AS

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo T: 918 82 203 E: ho@mehargruppen.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W myreneiendom.no

W mehargruppen.no

113


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NCC Property Development AS

NHP Eiendom

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Njord Real Estate AS

Norwegian Property ASA

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo

A: Støperigata 2, 0250 Oslo

P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo T: 22 83 40 20 E: info@npro.no

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap. Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

W njordrealestate.no

W norwegianproperty.no

EIENDOMSSELSKAP

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W oboseiendom.no

/npro.no/

Obos Eiendom

OXER Eiendom

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 86 55 00 E: eiendom@obos.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

/oboseiendom/

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W oxer.no

114


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 38 milliarder.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W scd.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

/SpareBank1/

115

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stout Real Estate AS

Thon Eiendom

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

W stout.no

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

Varde-Eiendom AS

Fazenda Asset Management AS

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no.

A: Grunningen 2 0250 Oslo

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

W vardeeiendom.no

W fazenda.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

/thoneiendom/

Malling & Co Forvaltning

OXER Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

/mallingco/

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W oxer.no

116


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

SG Eiendom

Deas Asset Management

A: Lysaker Torg 6-12, 1366 Lysaker

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

P: PB 180, 1325 Lysaker T: (+47) 488 51 990 E: stig@sgeiendom.no

P: PB 2882-Solli, 0230 Oslo T: (+47) 220 12 700 E: norway@deas-asset.com

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

Ett av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

W sgeiendom.no

W deas-asset.com

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

BYGGSTART

Byggstart

Multiconsult

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

P: Madserud allé 34, 0274 Oslo T: 22 12 00 59 E: kontakt@byggstart.no

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

W byggstart.no

W multiconsult.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

/Multiconsult/

GK Gruppen AS

STEMA Rådgivning

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

/GKInneklima/

117

W stemaradgivning.no


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSRÅDGIVNING

W sweco.no

Sweco Norge AS

GK Gruppen AS

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/SwecoNorge/

W gk.no

/GKInneklima/

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

EIENDOMSSERVICE

TORMAX Norge AS

AG Installasjon

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Grenseveien 82, 0663 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

E: post@agin.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Vi er et installasjons- og serviceselskap som opererer i Oslo og hele Østlandet. Vi utfører og dekker dine behov innen sterkog svakstrøminstallasjoner med den siste teknologien.AG Installasjon leverer tjenester til både privat og bedriftsmarkedet.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. W tormax.no

W agin.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W datek-inst.no

/aginstallasjon /

Datek Installasjon AS

Smart Elektro

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

/DatekInstallasjonas/

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W smartelektro.no

118


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

Front Entreprenør

Moderne Byggfornyelse AS

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

A: Lørenveien 68, 0585 Oslo

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

P: Lørenveien 68, 0585 Oslo T: 483 05 100 E: post@byggfornyelse.no

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år. Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

Moderne Byggfornyelse er en solid totalentreprenør med røtter tilbake til 1930. Vi er kjent for vår spesialkompetanse innenfor rehabilitering, ombygging og tilbygg, men bygger også nybygg.

W frontent.no

W byggfornyelse.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

Modulvegger Oslo AS

Moelven Modus

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W moelven.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W rooftop.no

/modernebyggfornyelse/

/moelven/

ROOFTOP AS

TORMAX Norge AS

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

/RooftopAS/

119

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. W tormax.no


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

Utecomfort AS

Wener AS

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

A: Borggata 2B, 0650 Oslo

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

P: Borggata 2B, 0650 Oslo T: 22 22 33 00 E: post@wener.no

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Wener AS er en entreprenør- og tømrerbedrift med ca. 50 årsverk. Vi er gode til oppgraderinger, vedlikehold og innredningsarbeider i næringsbygg. Wener AS leverer til avtalt pris, tid og kvalitet.

W utecomfort.no

W wener.no

FORSIKRING

FORVALTNINGSSYSTEM

Strategic Partner of

Norwegian Underwriting Agency AS

ON Property AS

A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W www.norua.com

W on.no

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo

T: 02517

T: 481 22 100 E: post@kirkestuenas.no

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W 4service.no

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

120


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INGENIØRTJENESTER

Termoenergi Norge AS

CreoNordic AS

A: Leif Weldings vei 16 3208 Sandefjord

A: Bjellandveien 26, 3172 Vear

T: 33 47 43 30 E: post@termoenergi.no

T: 902 14 000 E: post@creonordic.no

Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

CreoNordic AS er produsent av glassvegger, systemvegger, kontorskillevegger og akustiskkløninger til næringsbygg. Med vår solide kompetanse har vi i over 20 år samarbeidet med anerkjente eiendomsutviklere, eiendomsbesittere, entreprenører og arkitekter.

we make buildings better

W termoenergi.no

/termoenergi.no/

/creonordic/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W ramsoskar.no

W creonordic.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

Moelven Modus

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

/ramsoskar.no/

W moelven.no

/Moelven/

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Modulvegger Oslo AS

Metos AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W metos.com/aligroup.com

W modulvegger.no

121

/Metos/


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

W malling.no

/mallingco/

PERSONALRESTAURANT

PERSONALRESTAURANT

De Tre Stuer

Eir Mat & Drikke

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

T: 02517

T: 02517

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

W de3stuer.no / 4service.no

eir.no / 4service.no

PROSJEKTLEDELSE

PERSONALRESTAURANT

Søtt+Salt

Constructive Development

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

T: 02517

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 38 milliarder.

sottogsalt.no / 4service.no

0 6/2 02 1 | N æring sE ie n dom | LEVERANDØROVERSI KT

W scd.no

122


BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

RENHOLD

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo T: 02517

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo 920vei15 700 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

f /thebmovedcompany/

W bmoved.no

/thebmovedcompany/

ØKONOMISYSTEMER

RENHOLD

Ren Pluss

Visma.net ERP

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo T: 995 36 298 E: filip.caspersen@visma.com

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ettplattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine. W visma.no/erp/bransjer/eiendom

W renpluss.no

ØKONOMISYSTEMER

Xledger A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo P: PB 6662, 0609 Oslo T: 400 02 211 E: info@xledger.no ®

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet. W xledger.no

W eir.no / 4service.no

/xledgernorge/

123

/Visma.net.Norge/


DRONNING EUFEMIAS GATE 8, BARCODE

Inviter kunder til en opplevelse, ikke bare et møte. Hva er nøkkelen til vellykkede kundemøter? Uansett hvor godt forberedt man er, så er man prisgitt omgivelsene og rammen rundt for å skape et godt inntrykk. Vi strekker oss langt for å ta vare på våre kunder, slik at det blir enkelt for deg å ta vare på dine. Ønsker du å jobbe i slike omgivelser? Flyt® kontorhotell i Dronning Eufemias gate 8 i Barcode gjør det mulig for bedrifter å leie kontorer som passer, for kort eller lang tid. Ta kontakt for å høre hva En annen standard kan bety for deg. braatheneiendom.no

EN ANNEN STANDARD